CONCEPTO 2020ER0100307 Del 30-11-2020 - Administración Provisional

Bogotá D.C.
Señora
SANDRA YULIET GIRALDO ARIAS
Email: sgiraldoarias@gmail.com
Asunto: Consulta – Administración provisional.

Radicados 2020ER0100307 del 8/10/2020 y 2020ER0127097 del 7/12/2020.
Recibidos en esta Oficina Asesora Jurídica 30/11/2020
Respetado Señora Giraldo,
En atención a la consulta del asunto, en la cual se formulan una serie de interrogantes

relativos a la interpretación y aplicación de la Ley 675 de 20011, se presentan algunas
consideraciones respecto a sus inquietudes, no sin antes señalarle que esta Oficina
Asesora Jurídica dentro de sus funciones asignadas por el Decreto Ley 3571 de 20112,
emite conceptos de carácter general dentro de la abstracción que le permiten sus funciones
y competencias, sin pronunciarse sobre asuntos de carácter particular y concreto.
Dicha petición será atendida en la modalidad de consulta, para lo cual se cuenta con el
término de 35 días hábiles, de conformidad con lo establecido en el artículo 5 del Decreto
491 de 2020.
En primera instancia, es de señalar que el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio tiene

como objetivo primordial lograr, en el marco de la ley y sus competencias, formular, adoptar,
dirigir, coordinar y ejecutar la política pública, planes y proyectos en materia del desarrollo
territorial y urbano planificado del país, la consolidación del sistema de ciudades, con
patrones de uso eficiente y sostenible del suelo, teniendo en cuenta las condiciones de
acceso y financiación de vivienda, y de prestación de los servicios públicos de agua potable
y saneamiento básico.3
CONSULTA:
“Requiero concepto jurídico en relación al tema de administración provisional que tiene los
iniciales propietarios como las constructoras, en las cuales para pasar la administración
definitiva requiere que la copropiedad tenga el 50+1 de los coeficientes de copropiedad. La
solicitud especifica es si a pesar de que se tenga la administración provisional por parte del
propietario inicial, ¿estos les autoriza para no convocar asamblea de copropietarios y no
establecer un consejo de administración? Debido a que la fecha el Conjunto Residencial
Terranova ubicado en la Ciudad de Montería, la administradora provisional argumenta que
1
“Por la cual se establece el régimen de propiedad horizontal”
2
“Por el cual se establecen los objetivos, estructura, funciones del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y se integra el
Sector Administrativo de Vivienda, Ciudad y Territorio.”
“Artículo 7. Oficina Asesora Jurídica. Son funciones de la Oficina Asesora Jurídica, las siguientes:
(…) 14. Atender las peticiones y consultas relacionadas con asuntos de competencia del Ministerio. (…)”
3
“Artículo 1° del Decreto Ley 3571 del 27 de septiembre de 2011 “Por el cual se establecen los objetivos, estructura, funciones
del Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio y se integra el Sector Administrativo de Vivienda, Ciudad y Territorio”.
Calle 18 No. 7 – 59 Bogotá, Colombia
Conmutador (571) 332 34 34 • Ext: 4223
www.minvivienda.gov.co
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no es obligación del propietario inicial contar con consejo de administración, revisor Fiscal y
no es obligación del propietario inicial hacer asambleas. Ley 675 del 2001.” (Sic)
Con relación a la administración provisional el artículo 52 de la Ley 675 de 2001

dispone que:
“Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del

edificio o conjunto, ejercerá como tal el propietario inicial, quien podrá contratar con un
tercero tal gestión.
No obstante lo indicado en este artículo, una vez se haya construido y enajenado un número
de bienes privados que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los
coeficientes de copropiedad, cesará la gestión del propietario inicial como administrador
provisional.
Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo

por escrito a todos los propietarios del edificio o conjunto, para que la asamblea se reúna y
proceda a nombrar el administrador, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes. De no
hacerlo el propietario inicial nombrará al administrador definitivo.”
De acuerdo a la norma transcrita se puede establecer que la administración

provisional termina cuando se haya enajenado un número de bienes privados
equivalentes al cincuenta y un (51%) de los coeficientes de copropiedad, caso en el
cual es deber del propietario inicial, informar expresamente esta situación por escrito
a los propietarios del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal, para que se reúna la asamblea por primera vez y nombre un
administrador en el término de veinte (20) días hábiles siguientes a la comunicación.
En el caso de que la asamblea no nombre el administrador conforme a lo señalado,
el propietario inicial es quien debe nombrar el administrador.
Concluyendo, la norma es clara al determinar que se puede convocar la primera

asamblea general de propietarios cuando se hayan construido y enajenado los
bienes que representen el 51% de los coeficientes de copropiedad.
No obstante, lo anterior, es posible que entre los copropietarios existentes se convoque a

asamblea, así mismo lo puede realizar el administrador provisional, de manera que tal
convocatoria es potestativa para el administrador provisional y, subrayando que para
efectos del quorum no se contaría con las mayorías necesarias para tomar decisiones, al
contar el propietario inicial con más del 51% de los coeficientes de copropiedad.
En lo que tiene que ver con el consejo de administración, debe observarse lo contemplado
en el artículo 53 de la ley 675 de 20014 según el cual:
4
Ley de Propiedad Horizontal. Ley 675 de 2001.
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“Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) bienes
privados excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración,
integrado por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades privadas
respectivas, o sus delegados. En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta
(30) bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal
organismo en los reglamentos de propiedad horizontal.
Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta (30) bienes
privados excluyendo parqueaderos o depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en
los reglamentos de propiedad horizontal”
De acuerdo con la norma citada, solo aquellos edificio o conjuntos de uso comercial o mixto
integrados con más de treinta bienes privados diferentes a los parqueaderos o depósitos
son los obligados a tener un Consejo de Administración. En lo que respecta a aquellos
conjuntos y edificios de uso exclusivamente residencial o que siendo comerciales o mixtos
tengan un número igual o inferior a treinta bienes privados, excluyendo parqueaderos y
depósitos, será potestativo tener contemplado en su reglamento de propiedad horizontal el
Consejo de Administración, de manera que, solo si el edificio o conjunto cumple con la
condición inicialmente planteada son los obligados a tener Consejo de Administración por
lo que, lo más conveniente al momento de consagrar el Consejo de Administración en el
reglamento es identificar que se cumplan las condiciones necesarias para que sea
obligatorio.
En lo relacionado con la revisoría fiscal del edificio o conjunto, el artículo 56 de la Ley 675
de 2001 consagró que:
“Los conjuntos de uso comercial o mixto estarán obligados a contar con Revisor Fiscal,
contador público, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de
Contadores, elegido por la asamblea general de propietarios.
El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o

conjunto respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado
de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, ni vínculos comerciales, o cualquier
otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o
actuaciones, con el administrador y/o los miembros del consejo de administración, cuando
exista.
Los edificios o conjuntos de uso residencial podrán contar con Revisor Fiscal, si así lo decide
la asamblea general de propietarios. En este caso, el Revisor Fiscal podrá ser propietario o
tenedor de bienes privados en el edificio o conjunto”
Partiendo de lo regulado por la norma precitada, es evidente que hay unas condiciones
claras para la implementación de la revisoría fiscal en un conjunto o edificio, dentro de las
cuales se debe resaltar la atinente a que solo es obligatoria para los conjuntos o edificios
de uso comercial o mixto y que el Revisor fiscal debe cumplir con los requisitos de ley
exigidos por el mismo artículo para ejercer como tal.
En cuanto a los edificios o conjuntos de uso exclusivamente residencial, la norma es precisa

en señalar que no estarán obligados, de manera que, no hay prohibición legal para
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implementar tal figura en este tipo de propiedades, pero de ser utilizada, será por la mera
decisión voluntaria de la Asamblea General del edificio o conjunto y no porque sea
necesario y obligatorio tener revisor fiscal.
En todo caso, si existen controversias a raíz de la interpretación de las normas que regulan
la propiedad horizontal y, más específicamente, en cuanto a la administración provisional,
es importante señalar que de conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675
de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la
ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre
aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de
dirección o control de la persona jurídica, puede acudir al comité de convivencia, a
mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez
Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso
arts. 390 y ss.).
Finalmente, se extiende una inivtación a visitar el siguiente link de la página web,

http://www.minvivienda.gov.co/viceministerios/viceministerio-de-vivienda, en el cual puede
acceder a la cartilla de propiedad horizontal, cuyo contenido expone temas relevantes sobre
la aplicación de la Ley 675 de 2001.
En los anteriores términos se da respuesta a las inquietudes planteadas en sus peticiones

radicadas bajo el número 2020ER0100307 y 2020ER0127097 haciéndole saber que los
alcances del concepto son los establecidos en el artículo 285 del Código de Procedimiento
Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.
Atentamente,
JUAN CARLOS COVILLA MARTÍNEZ

Jefe Oficina Asesora Jurídica
Elaboró: Antonio José Acevedo Jaraba.

Revisó: Mike Castro Roa– OAJ.
Fecha: 30/11/2020
5
”Alcance de los conceptos. Salvo disposición legal en contrario, los conceptos emitidos por las autoridades como respuestas
a peticiones realizadas en ejercicio del derecho a formular consultas no serán de obligatorio cumplimiento o ejecución.”
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En atención a la consulta del asunto, en la cual se formulan una serie de interrogantes

En primera instancia, es de señalar que el Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio tiene

Con relación a la administración provisional el artículo 52 de la Ley 675 de 2001

“Administración provisional. Mientras el órgano competente no elija al administrador del

Cumplida la condición a que se ha hecho referencia, el propietario inicial deberá informarlo

De acuerdo a la norma transcrita se puede establecer que la administración

Concluyendo, la norma es clara al determinar que se puede convocar la primera

No obstante, lo anterior, es posible que entre los copropietarios existentes se convoque a

El Revisor Fiscal no podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio o

En cuanto a los edificios o conjuntos de uso exclusivamente residencial, la norma es precisa

Finalmente, se extiende una inivtación a visitar el siguiente link de la página web,

En los anteriores términos se da respuesta a las inquietudes planteadas en sus peticiones

JUAN CARLOS COVILLA MARTÍNEZ

Elaboró: Antonio José Acevedo Jaraba.

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