Nueva Ley de Copropiedad

Inmobiliaria 2022

Tomo III
Asambleas de Copropietarios

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ÍNDICE

1- Introducción

2- DISPOSICIONES GENERALES Y TRANSITORIAS DEL PROYECTO LEY

3- ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS

3.1 Artículo 13, Asamblea de Copropietarios

3.2 Artículo 14, Asamblea Ordinaria y Extraordinaria

4- CONSULTAS ESCRITAS

5- ASAMBLEAS ONLINE Y MIXTAS

6- CONCLUSIÓN
1 Introducción

La Ley de Copropiedad lleva más de dos décadas vigente, y es normal

pensar que lo que funcionaba hace 20 años en la administración de edi-
ficios no se apega tanto a la realidad actual.

Debido a esto la Cámara del Senado presentó un proyecto de ley en el

2017 para actualizar la Ley de Copropiedad Inmobiliaria que todos cono-
cemos.

¿Por qué tardó tanto?

Este proyecto de ley tuvo que pasar por 3 momentos cruciales para su
aprobación:

Primer trámite: En diciembre del año 2017 se presentó por parte de la

Cámara de Senadores, la nueva Ley de Copropiedad.

Segundo trámite: En enero del 2020 pasa a la Cámara Revisora donde

la Cámara de Diputados revisa con detalle el proyecto y realiza varias
modificaciones. Nueve meses después es devuelto a la cámara de origen

Tercer trámite: En abril del presente año la Cámara del Senado rechazó
las modificaciones que sugirió la Cámara Revisora.
Esto no significa que no se aplicaría ningún cambio, sino que se iniciaría
un debate en la Comisión Mixta para que se compruebe en detalle y se
entregue la versión final.

Es así como el 25 de enero del 2022 la Comisión Mixta entrega la

propuesta final, previamente aprobada por la Cámara de Senadores y
la Cámara de Diputados.

Y después de tantas correcciones y aprobaciones ¿Cuál falta?

La que queda pendiente es la del Presidente de la República, quien

puede aprobar o proponer modificaciones, aunque después de haber
pasado por una Comisión Mixta y tener tanto tiempo de gestión, lo más
probable es que se apruebe completamente.

Es así como después de años en gestión, debates, puntos a favor y en

contra, se aprobó la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria 2022, para
crear comunidades felices y bien administradas.

La abogada Claudia Poblete nos explica las nuevas medidas y

actualizaciones en la administración de bienes que configuran
condominio y sus nuevas definiciones en la ley.

1 Derecho y obligaciones de los copropietarios.

2 Reglamento de Copropiedad
2 Disposiciones generales del proyecto de ley

La nueva Ley de Copropiedad trae nuevos lineamientos para administrar

edificios y por supuesto hace que surjan muchas nuevas preguntas, por
lo que aclararemos los temas generales a continuación:

En su art. 98 se señala que los condominios que incluyan unidades

con destino habitacional deberán incorporarse en un registro, a
cargo de la Secretaría Ejecutiva de Condominios.

¿Qué pasa con las comunidades acogidas a la Ley de Propiedad

Horizontal?

El proyecto de ley en su art. 98 indica lo siguiente:

“La presente ley se aplicará a las comunidades de copropietarios

acogidas a la Ley de Propiedad Horizontal con anterioridad a la entrada
en vigencia de la ley N° 19.537, salvo que, conforme a lo establecido en
el artículo 49 de esta última ley, sus copropietarios hayan acordado
continuar aplicando las normas de sus reglamentos de copropiedad en
relación al cambio de destino de las unidades del condominio y a la
proporción o porcentaje que a cada copropietario corresponde sobre los
bienes comunes y en el pago de los gastos comunes.
Asimismo, se mantendrán vigentes los derechos de uso y goce exclusivo
sobre bienes comunes que hayan sido legalmente constituidos.

En los casos en que esta ley exija que una determinada facultad o
derecho esté establecido en el reglamento de copropiedad, se
presumirá tal autorización respecto de los reglamentos de copropiedad
formulados con anterioridad a la vigencia de aquella, salvo acuerdo en
contrario de una asamblea extraordinaria de copropietarios”.

¿Qué pasa una vez que entra en vigencia la nueva ley?

El proyecto de ley en su art. 100 señala que las comunidades de

copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537 se regirán por
la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los
reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un
año.

Los acuerdos adoptados por las asambleas de copropietarios con

anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley no quedarán sin efecto.

Disposiciones transitorias del proyecto de ley

¿Qué pasará con los administradores?

En el art. 2 de las disposiciones transitorias se señala que desde la
publicación de la ley y hasta la entrada en vigencia del reglamento del
Registro Nacional de Administradores de Condominios, podrán seguir
desempeñándose como administradores aquellas personas que se
encontraban ejerciendo tal función y que además acrediten una
antigüedad mínima de tres meses en el cargo.

Una vez que entre en vigencia el Registro Nacional de Administradores

de Condominios, podrán inscribirse en él y desempeñarse como
administradores todas aquellas personas que acrediten el
cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 84 las cuales
son:

Licencia de enseñanza media.

Curso de administración de condominios con las características que

en dicho artículo se exigen, como el de INACAP

Certificación de competencias laborales.

Los administradores tendrán un plazo de dieciocho (18) meses para

acreditar la aprobación de un curso de capacitación u obtener la
certificación de competencia laboral referidos en el numeral 2 del
inciso segundo del artículo 84, sin perjuicio del cumplimiento de los
demás requisitos establecidos en dicho artículo.
Si transcurrido ese plazo no se han inscrito en el Registro Nacional, se
entenderán inhabilitados para continuar desempeñando el cargo de
administrador.

Exigencia de los seguros colectivos

El art. 5 exige que una vez transcurridos seis meses desde la

publicación del reglamento de esta ley los condominios deben contar
con su seguro colectivo.

En el tiempo intermedio, seguirá vigente lo dispuesto en el artículo 36

de la ley N° 19.537.

¿Cuándo estará el reglamento de la ley y el registro de

administradores?

En el art. 6 se fija que reglamento de la ley y el del Registro Nacional de

Administradores de Condominios deberán dictarse dentro del plazo de
doce meses, contado desde la publicación de la presente ley y deberán
ser sometidos a consulta pública, por un plazo no inferior a treinta días.
 3 ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS

Las asambleas en el condominio tuvieron muchos contratiempos por la

llegada de la pandemia y cumplimiento de aforos, lo que mantuvo
“estancados” a ciertos edificios por la toma de decisiones por tener que
esperar que la comuna o región cambiara de fase para poder reunir a
todas las personas en un lugar.

No obstante, en el nuevo proyecto de ley las asambleas tuvieron

modificaciones importantes. A continuación te contamos cuáles son:

Artículo 13:

Asamblea de Copropietarios
Esta asamblea es el principal órgano decisorio y de administración de un
condominio, integrado por los propietarios de las distintas unidades.

La Asamblea de Copropietarios se encuentra facultada para adoptar

acuerdos vinculantes respecto al uso, administración y mantención de
los bienes comunes de la copropiedad y aquellos relativos tanto al
resguardo como vigilancia de los derechos y deberes de todos los
copropietarios, ocupantes o residentes de un condominio.
Artículo 14:

Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez por año,

oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta
documentada de su gestión, entregará el balance de ingresos y egresos,
además pondrá a disposición de los copropietarios los verificadores de
cada gasto efectuado.

Asimismo, deberá hacer entrega de una copia informada por el banco

de todas las cuentas bancarias, cartolas de estas cuentas y respaldo de
pago de las certificaciones y seguros contratados.

El comité de administración someterá a votación de la asamblea la

aprobación del balance presentado. En caso de observaciones por
parte de los copropietarios, el administrador deberá responderlas en un
plazo máximo de quince (15) días corridos.

Recibida la respuesta o vencido el plazo para hacerlo, el comité de

administración deberá remitir los nuevos antecedentes a los
copropietarios y citar a una nueva sesión ordinaria para votar la
aprobación del balance, o bien, realizar la respectiva consulta por
escrito, conforme al inciso segundo del artículo 15 de la presente ley.
Asignación de nuevos miembros del comité de administración y/o
administrador

En las sesiones ordinarias que correspondan, según la periodicidad

establecida en el inciso tercero del artículo 17 de esta ley, deberá
efectuarse la designación o reelección de los miembros del comité de
administración.

La renuncia de tales miembros en el tiempo intermedio también podrá

ser materia de sesión ordinaria, lo que deberá estar indicado en la
respectiva citación.

Asimismo, en las sesiones ordinarias podrá procederse a la

designación o remoción del administrador o sub-administrador y
tratarse cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los
copropietarios, adoptándose los acuerdos correspondientes, salvo los
que sean materia de sesiones extraordinarias.

Artículo 14, inciso quinto y siguientes: Asamblea Extraordinaria

Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las
necesidades del condominio, o a petición del comité de administración
o de los copropietarios que representen, a lo menos, el 10% de los
derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas
incluidos en la citación.

Las siguientes materias sólo podrán tratarse en sesiones extraor-

dinarias de la asamblea:

1) Modificación del Reglamento de Copropiedad.

2) Enajenación, arrendamiento o cesión de la tenencia de bienes de
dominio común, o la constitución de gravámenes sobre ellos.
3) Reconstrucción o demolición del condominio.
4) Petición a la dirección de obras municipales para que se deje sin
efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de
copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
5) Delegación de facultades al comité de administración.
6) Remoción parcial o total de los miembros del comité de
administración.
7) Gastos o inversiones extraordinarias que excedan, en un período de
doce meses, el equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios
del total del condominio.
8) Administración conjunta de dos o más condominios y/o
establecimiento de sub-administraciones en un mismo condominio.
9) Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones
con terceros para estos efectos.
10) Retribución a los miembros del comité de administración, mediante
un porcentaje de descuento en el pago de los gastos comunes.
11) Fijación del porcentaje de recargo sobre los gastos comunes
ordinarios para la formación del fondo de reserva y utilización de los
recursos de dicho fondo para solventar gastos comunes ordinarios de
mantención o reparación.
12) Cambio de destino de las unidades del condominio.
13) Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de
dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de
aprovechamiento de dichos bienes.
14) Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
15) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de
destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce
exclusivo.
16) Contratación de un nuevo seguro del condominio y que implique
una modificación de los riesgos cubiertos por la póliza vigente producto
de la eliminación o incorporación de coberturas complementarias, tales
como sismo o salida de mar.
Nuevos quórums de las asambleas

Tipo de Materias Quórum Quórum

sesión que pueden mínimo para mínimo para
tratarse en la constitución la adopción
la sesión de la sesión de acuerdos

1) Ordinaria a) Rendición de cuentas Quienes concurran, Mayoría absoluta

por parte del administra- debiendo represen- de los asistentes.
dor y aprobación del tar, al menos, el
balance presentado. 33% de los dere-
b) Designación, reelec- chos en el condomi-
ción o renuncia de los nio.
miembros del comité de
administración.
c) Designación o remo-
ción del administrador o
sub-administrador.
d) Reporte de las actuali-
zaciones al plan de
emergencia y programa-
ción de simulacros de
evacuación y/o acciones
de capacitación o pre-
vención de riesgos.
e) Término anticipado de
la póliza de seguro del
condominio y/o contrata-
ción de un nuevo seguro,
1) Ordinaria siempre que no implique Quienes concurran, Mayoría absoluta
una modificación de los debiendo represen- de los asistentes.
riesgos cubiertos por la tar, al menos, el
póliza vigente producto 33% de los dere-
de la eliminación o chos en el condomi-
incorporación de cober- nio.
turas complementarias,
tales como sismo o salida
de mar.
f) Cualquier otro asunto
relacionado con los
intereses de los copropie-
tarios, salvo aquellos que
sean materia de sesiones
extraordinarias.
2) Extraor- a) Modificación del Las personas que Mayoría absoluta
dinaria de Reglamento de Copro- representen la de derechos.
piedad, salvo que se mayoría absoluta de
mayoría
refieran a las materias los derechos del
absoluta
señaladas en las letras d) condominio.
y f) del numeral 3) del
presente cuadro.
b) Remoción parcial o
total de los miembros
del comité de adminis-
tración.
c) Gastos o inversiones
extraordinarias que
excedan, en un período
de doce meses, el equi-
valente a seis cuotas de
gastos comunes ordina-
rios del total del condo-
minio.
d) Administración con-
junta de dos o más
condominios y estableci-
miento de sub-adminis-
tracions en un mismo
condominio.
2) Extraor- e) Programas de autofi- Las personas que Mayoría absoluta
dinaria de nanciamiento de los representen la de derechos.
condominios, y asociacio- mayoría absoluta de
mayoría
nes con terceros para los derechos del
absoluta
estos efectos. condominio.
f) Fijación del porcentaje
de recargo sobre los
gastos comunes para la
formación del fondo
común de reserva.
g) Utilización de los
recursos del fondo
común de reserva para
solventar gastos comu-
nes ordinarios de man-
tención o reparación.
3) Extraor- a) Modificación del Al menos, las perso- Mayoría reforzada
dinaria de Reglamento de Copro- nas que representen de derechos equi-
piedad, en materias el 66% de los dere- valente al 66%
mayoría
reguladas en las letras d) chos del condomi-
reforzada
y f) del presente numeral. nio.
b) Delegación de faculta-
des al comité de admi-
nistración, respecto a las
materias establecidas en
las letras c), d) y e) del
numeral 2) del presente
cuadro.
c) Enajenación, arrenda-
miento o cesión de
tenencia de bienes de
dominio común, o la
constitución de graváme-
nes sobre ellos.
d) Reconstrucción o
demolición del condomi-
nio.
e) Petición a la dirección
de obras municipales
para que se deje sin
efecto la declaración que
acogió el condominio al
régimen de copropiedad
inmobiliaria, o su modifi-
cación.
3) Extraor- f) Cambio de destino de Al menos, las perso- Mayoría reforzada
dinaria de las unidades del condo- nas que representen de derechos equi-
minio. el 66% de los dere- valente al 66%
mayoría
g) Obras de alteración o chos del condomi-
reforzada
ampliaciones del condo- nio.
minio o sus unidades
h) Construcciones en los
bienes comunes, altera-
ciones y cambios de
destino de dichos bienes,
incluso de aquellos
asignados en uso y goce
exclusivo.
i) Constitución de dere-
chos de uso y goce
exclusivo de bienes de
dominio común a favor
de uno o más copropie-
tarios, u otras formas de
aprovechamiento de los
bienes de dominio
común.
j) Retribución a los
miembros del comité de
administración, median-
te un porcentaje de
descuento en el pago de
los gastos comunes.
3) Extraor- k) Contratación de un Al menos, las perso- Mayoría reforzada
dinaria de nuevo seguro del condo- nas que representen de derechos equi-
minio y que implique el 66% de los dere- valente al 66%
mayoría
una modificación de los chos del condomi-
reforzada
riesgos cubiertos por la nio.
póliza vigente producto
de la eliminación o
incorporación de cober-
turas complementarias,
tales como sismo o salida
de mar.
 4 CONSULTAS ESCRITAS

En la ley 19.537, específicamente en su art. 17, se establece que ciertos

temas que debían ser tratados en asamblea extraordinaria, podían ser
vistos en una consulta escrita, la cual se debía realizar de la misma forma
en que se llevan a cabo las citaciones.

¿Cómo realizar la consulta escrita?

Para hacer esta consulta por escrito, se deben de haber enviado

previamente los antecedentes a la dirección o correo electrónico que
estos tengan registrados en la administración del condominio y se debe
de haber expuesto la propuesta en una sesión informativa, la que no
requerirá cumplir con quórum mínimo para su constitución.

De igual modo se debe fijar un plazo para la remisión de la aceptación o

rechazo de la consulta.

¿Quién es el encargado de realizar estas diligencias?

Estas deben ser ejecutadas por el comité de administración.

¿Cuál es el quórum para entender aprobada estas consultas?

La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por

escrito de los copropietarios que representen el quórum exigido según la
materia de que se trate, mediante un mecanismo que permita asegurar
fehacientemente la identidad de quienes participen en la consulta,
conforme a las normas que establezca el reglamento de esta ley. Cuando
se trate de las materias referidas en la letra a) del numeral 2) y en el
numeral 3) del cuadro precedente, la adopción del acuerdo mediante
este mecanismo deberá ser certificada por un notario.
 4 ¿Asambleas online, se podrán llevar a cabo?

Las asambleas que por ley debían ser presenciales quedaron en pausa
cuando llegó la pandemia y comenzaron los aforos. Es por eso que llega
en el momento preciso y también colabora a que a los copropietarios se
les haga más fácil poder participar en estas.

Es por eso que esta nueva ley da una solución a este gran problema. A
continuación te señalaremos de qué forma se puede llevar a cabo una
asamblea online o más bien de qué requisitos se deben cumplir para
participar en la asamblea a través de medios electrónicos:

Participación en las asambleas a través de medios virtuales

En el Reglamento de Copropiedad se podrá acordar la participación en

las asambleas de manera virtual, a través de videoconferencias o por
otros medios telemáticos de comunicación similares.

Para ello, se deberán establecer requisitos y condiciones que aseguren

una participación y votación efectiva y simultánea, además de
cumplir con las normas y requisitos que señale el reglamento de la ley.
La nueva normativa entrega esta facultad a la comunidad, dado que
se debe regular en el Reglamento de Copropiedad. Es necesario que
en este punto sean muy claros los requisitos y condiciones que serán
exigidos, para que luego no existan inconvenientes para que estas se
lleven a cabo de manera correcta.

¿Pueden realizarse asambleas en donde parte de los copropietarios

esté presencial y otros presencial?

Sí. El inciso tercero del art. 16 de la nueva ley, señala que las sesiones de
la asamblea podrán ser presenciales, telemáticas o mixtas.

¿Cómo serán las actas de asamblea?

Las actas deberán constar en un libro de actas foliado, ya sea en formato

papel o digital, que asegure su respaldo fehaciente, y ser firmadas de
forma presencial o electrónica, a más tardar dentro de los treinta días
(30) siguientes a la adopción del acuerdo, por todos los miembros del
comité de administración o por los copropietarios que la asamblea
designe.
Esto dejará el libro de actas y todos los antecedentes que respalden los
acuerdos bajo custodia del presidente de dicho comité, sea que se trate
de documentos impresos, digitales, audiovisuales o en otros formatos.
La infracción a estas obligaciones será sancionada con multa de una
a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de
reincidencia o falta de subsanación.
5 Conclusión
Sin duda la nueva Ley de Copropiedad Inmobiliaria es crucial para que los adminis-

tradores de edificios puedan gestionar sus comunidades con un foco claro.

Desde ComunidadFeliz siempre promovemos que tanto la administración como

miembros del comité manejen la información de la Ley con profundidad para

saber cómo actuar ante conflictos, propuestas y situaciones legales que se presen-

ten.

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