Índice

I. Introducción……………………………………………………………………………………………………………… 3
II. Argumentación……………………………………………………………………………………………………………. 4
II.1 ¿Qué es la Hipoteca? ……………………………………………………………………….…………..….………… 4
II.2 ¿Cuáles son sus características legales? …………………………………………………………………….. 5
II.3 ¿Cuáles son efectos de las hipotecas frente a Terceros?..…………………………………………... 6-7
III. Conclusiones…………………………………………………………………………………………………..………….. 8
IV. Referencias Bibliográficas…………………………………………………………………………………….…… 8

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I. Introducción

La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el

cumplimiento de una obligación (normalmente de pago de un crédito o préstamo), que
confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien, (generalmente inmueble)
el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor
hipotecario, en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado,
promover la venta forzosa del bien gravado con la hipoteca, cualquiera que sea su titular en
ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde alcance el
importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes
hipotecados, por otro lado el Código Civil señala lo siguiente:

Artículo 1097: Por la hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de

cualquier obligación, propia o de un tercero.

La garantía no determina la desposesión y otorga al acreedor los derechos de persecución,

preferencia y venta judicial del bien hipotecado.

Dado este concepto de hipoteca señalado por el código civil, entonces podemos dar
algunos puntos de vista sobre este tema. La hipoteca es un derecho real de garantía. Dice la
norma que se afecta un inmueble "en garantía del cumplimiento de cualquier obligación. En
rigor, la hipoteca solo puede garantizar una obligación de dar dinero, pero no una obligación
de hacer o no hacer. La razón es que la hipoteca desemboca, en caso de incumplimiento del
deudor, en la venta del bien gravado. El producto de esta venta es dinero, con cargo al cual se
cobra al acreedor.

Puede haber hipoteca, sin embargo, en una obligación de hacer o no hacer, pero no
para garantizar la obligación misma sino el pago de una cláusula penal o multa en dinero que
eventualmente se hubiese pactado para el caso de incumplimiento del deudor. La hipoteca,
como todos los derechos reales de garantía, es accesoria de una obligación. Esta última es lo
principal y tiene vida propia: puede subsistir sin la garantía. En cambio, la hipoteca no puede
existir sola, necesariamente debe ser accesoria de una obligación.

CANTUARIAS SALAVERRY (2000). Sostiene: Que existe una tendencia a la autonomía

de la hipoteca, conviene señalar que el Código Civil de 1936 no permitía garantizar
con hipoteca obligaciones determinables ni obligaciones eventuales. La tendencia se

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 confirma con la existencia de la letra hipotecaria y la cédula hipotecaria, previstas en
la Ley de Títulos Valores Nº 27287. (p.18).

Esto quiere decir que la hipoteca debe recaer necesariamente sobre un inmueble,
esto es, sobre los bienes enumerados en el artículo 885 del Código. No es posible establecer
una hipoteca sobre un bien mueble, aun cuando se trate de uno registrado, como por
ejemplo un automóvil. En España, sin embargo, existe la hipoteca mobiliaria, que recae sobre
bienes móviles registrados y plenamente identificados como los automóviles, los vagones de
ferrocarril, los aviones, la maquinaria industrial y la propiedad intelectual e industrial.

Asimismo, en este ensayo se mostrará tres puntos resaltantes, que fundamentan y

amplían el tema, tales como: Qué es la Hipoteca, cuáles son sus características legales, cuáles
son efectos de las hipotecas frente a Terceros, estos puntos permitirán contar con una mejor
argumentación al explicar el presente ensayo y lograr a la vez, demostrar que tan importante
es conocer respecto a la hipoteca.

II. Argumentación
II.1 ¿Qué es la Hipoteca? La hipoteca es una garantía. Al tomar un crédito hipotecario, por
ejemplo, se ofrece como garantía de pago un bien inmueble. Una vez se pague la
totalidad de crédito, se levanta la hipoteca.

Para Blasco Gascó (2011):

La hipoteca garantiza obligaciones presentes o ciertas. Así, el inciso 2) del artículo 1099 del
Código Civil establece que uno de los requisitos de validez de la hipoteca es que garantice una
obligación determinada o determinable. No obstante, el código sustantivo del año1984 (Art.
1104) introdujo como novedad la constitución de hipotecas en garantía de obligaciones
futuras o eventuales. La incorporación del numeral 1104 en el Código Civil se inspiró en los
Códigos: suizo, artículo 324, y mejicano, artículo 2921.Al revisar el Código Civil para el Distrito
Federal en Materia Común y para toda la República en Materia Federal (México),
efectivamente corroboramos que el artículo 2921, dice lo siguiente: “La hipoteca constituida
para la seguridad de una obligación futura o sujeta acondiciones suspensivas inscritas surtirá
efecto contra tercero desde su inscripción, si la obligación llega a realizarse o la condición a
cumplirse”. (p.85).

Es decir que la hipoteca es la garantía constituida por el propietario de un inmueble,

asegurando el cumplimiento de cualquier obligación, propia o de un tercero. Esta garantía
es real, accesoria, indivisible y registrable, que permite que el propietario no pierda la
posesión del bien.

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 Para Josserand José (2008):

La hipoteca es la garantía real e indivisible que consiste en la afectación de un bien del deudor
al pago de una obligación, sin que el constituyente pueda ser en ese momento desposeído, y
permitiendo al acreedor hipotecario embargar y hacer vender ese bien, al vencimiento, quien
quiera que lo tenga, para hacerse pago con su precio con preferencia a los demás acreedores.
Es decir, este autor no precisa que la hipoteca recae sólo sobre bienes inmuebles, por lo cual
con dicha definición la hipoteca también es de aplicación para bienes muebles. (p.74). 

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, y como tal derecho
real, pero nace de un contrato, de modo que en el instante inicial, antes de su inscripción
en el Registro de la propiedad, con la cual nace y adquiere la condición de derecho real
eficaz frente a terceros, la hipoteca es un contrato.

II.2 ¿Cuáles son sus características legales?

En forma muy general, la hipoteca podría ser definida como un derecho real que
grava bienes inmuebles, sujetándolos a responder de una obligación las características
conforme Madrid Parra (2004) son:

a) Es un contrato nominado o típico, ya que se encuentra reglamentado en la  ley.

b) Es un contrato unilateral, debido a que sólo se obliga el deudor hipotecario a transferir al
acreedor hipotecario el derecho real de hipoteca, con valor de garantía. El acreedor no
contrae obligación alguna.
c) Es un contrato accesorio, porque supone la existencia de una obligación principal cuyo
cumplimiento asegura (préstamo o crédito).
d) Es un contrato oneroso, por regla general, en cuando produce equivalencia en las
prestaciones.

La hipoteca es ante todo un derecho real de realización de valor, y como tal derecho
real, se halla investido de la reipersecutoriedad, pero nace de un contrato, de modo que
en el instante inicial, antes de su inscripción en el Registro de la propiedad, con la cual
nace y adquiere la condición de derecho real eficaz frente a terceros, la hipoteca es un
contrato.

Callaghan Muñoz (2011) sostiene:

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 Es un contrato accesorio, ya que garantiza siempre una obligación principal, de tal forma
que rigen los principios de que si ésta se extingue, se extingue también la hipoteca. Es
indivisible, ya que cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas
están obligadas al pago de toda la deuda, incluyendo capital, intereses y gastos. Debe
recaer sobre inmuebles específicamente determinados y se extiende la garantía a todas
sus partes, es decir, al suelo, construcciones, aires, entradas, servidumbres, e incluye el
importe de las indemnizaciones de los seguros. Otras características importantes son que
puede garantizar créditos u obligaciones futuras o eventuales, y también puede
constituirse bajo condición o plazo. Se prohíbe la constitución de hipoteca sobre bienes
futuros. (p.45).

La hipoteca no es accesoria en todos los sistemas legales. Así, en el Derecho alemán

hay modalidades de hipoteca que son autónomas. En el Perú, si bien el Código
expresamente señala que la hipoteca existe para garantizar el cumplimiento de una
obligación, hay una tendencia hacia la hipoteca autónoma. Revelador de esto es, por
ejemplo, el artículo 1099, inciso 2), que dispone que la hipoteca puede asegurar el
cumplimiento de una obligación no solo determinada sino también determinable. Esta
última es una obligación susceptible de ser determinada, pero que aún no lo está al
momento de la constitución de la hipoteca. El artículo 1104, por otra parte, autoriza que
la hipoteca garantice obligaciones futuras o eventuales. Respecto de las primeras no hay
problema porque de todas maneras existirán. Pero las obligaciones eventuales tienen una
existencia incierta. Pueden no llegar a existir. En este caso, es cierto, la hipoteca ya
constituida queda sin efecto. Sería en rigor un supuesto de extinción o acabamiento del
gravamen por ausencia de obligación, a pesar de que el artículo 1122 no lo ha previsto
expresamente. Pero la hipoteca fue constituida y fue inscrita, con lo cual debe admitirse
que existió.

Por lo tanto, la hipoteca reconoce como única fuente la convención o contrato.

Así se elimina la posibilidad de constituir hipotecas judiciales, legales o tácitas. Es un
criterio acertado puesto que aporta mayor seguridad jurídica.

2.3 ¿Cuáles son efectos de las hipotecas frente a Terceros?

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 Como sabemos la hipoteca es una garantía que se da sobre bienes inmuebles y
lógicamente permite que este vínculo jurídico que se va a dar entre las partes que
intervienen en la hipoteca.

Para Sánchez Ruiz (2006):

El tercero tiene que tomar las precauciones jurídicas del caso con respecto a su
inmiscusión o involucrarse en esta relación jurídica con el bien. Los terceros son aquellas
personas que no están en un primer inicio vinculados con el bien hipotecado, pero que
ellos gracias a la labor de registros públicos van a conocer el estado situacional y jurídico
del mismo, entonces van a conocer plenamente las consecuencias jurídicas de su
intervención, para luego decir no sabía, me tomaron el pelo no lamentar el
desconocimiento de la situación. (p.88).
Por tal, cuando una persona que se encuentra fuera de la misma conozca de
manera detallada las consecuencias jurídicas de su intervención, que es lo que podemos
decir que la hipoteca es una garantía netamente formal no tiene que intervenir la
escritura pública, hay que ir donde el notario , luego ir al procedimiento ante registros
públicos.

Según Avendaño Valdez (1991):

La Ejecución de Hipoteca. Los efectos de la hipoteca en relación con los terceros se
encuentran regulados por el Código Civil, destacándose entre los principales, los
siguientes: Que el acreedor hipotecario puede trabar ejecución sobre la cosa hipoteca da y
hacer la rematar, aunque este poseída por terceros. El mismo legislador en este sentido
aclara, que tal disposición no producirá efectos contra el tercero que haya adquirido la
cosa ejecutada en remate judicial. (p. 188).
Esto quiere decir que la hipoteca está constituida entre particulares, bajo el
asesoramiento del notario autorizante, estipulan el mismo monto para el crédito como
para el gravamen. Expresamente determinan que a partir de la mora, se devengará un
interés del seis por ciento mensual en concepto de interés punitorio, el que se aplicará
sobre todo lo adeudado y hasta su efectivo pago, con más los intereses y las costas y
costos que se originen como consecuencia del procedimiento de ejecución

Para realizar un préstamo con una hipoteca primero se tiene que revisar bien si
este nos va afectar o no ya que se tiene que inscribir la hipoteca en registros públicos a

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favor de la entidad que ha brindado el dinero. Supongamos que tomaste un crédito por
15 años y el banco pidió como garantía tu casa. La hipoteca estará vigente mientras no
termines de cancelar el préstamo. Cuando se lleva a cabo una hipoteca normalmente
intervienen abogados los de la entidad financiera o los de la notaría. En la escritura
pública quedará indicado que el bien inmueble servirá como garantía de un préstamo.
Donde se legalizada el contrato de una hipoteca en la notaría solicita ante la SUNARP
(Superintendencia Nacional de Registros Públicos) inscribir una hipoteca “en primer
grado” del inmueble a favor de quien otorgó el crédito. Este trámite es conocido como
constitución de garantía hipotecaria. La Sunarp emite un certificado donde consta la
hipoteca.

Para concluir, el préstamo hipotecario es cerrado y debido a que tiene

condiciones determinadas en el contrato, en caso de querer realizar alguna modificación
como ampliar el plazo de duración e importe a financiar, una vez formalizado el préstamo
deberá hacerse una novación; es decir, sustituirlo por otro, de modo que el primero
quede anulado.