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    Algodonal

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    Aura Guaricapa
    Este informe de avalúo tiene como objetivo determinar el valor real de una propiedad ubicada en el Municipio Páez, Estado Portuguesa. Se realizó una inspección de la propiedad y se aplicó el enfoque de costo para estimar el valor de reposición de las construcciones. Luego de analizar aspectos legales, físicos y socioeconómicos, se determinó que el valor de la propiedad es de Bs. 333.828.007.120,90 o $80.753,49 al tipo de cambio de la fecha del avalúo. El informe concluye

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    Este informe de avalúo tiene como objetivo determinar el valor real de una propiedad ubicada en el Municipio Páez, Estado Portuguesa. Se realizó una inspección de la propiedad y se aplicó el enfoque de costo para estimar el valor de reposición de las construcciones. Luego de analizar aspectos legales, físicos y socioeconómicos, se determinó que el valor de la propiedad es de Bs. 333.828.007.120,90 o $80.753,49 al tipo de cambio de la fecha del avalúo. El informe concluye

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    Este informe de avalúo tiene como objetivo determinar el valor real de una propiedad ubicada en el Municipio Páez, Estado Portuguesa. Se realizó una inspección de la propiedad y se aplicó el enfoque de costo para estimar el valor de reposición de las construcciones. Luego de analizar aspectos legales, físicos y socioeconómicos, se determinó que el valor de la propiedad es de Bs. 333.828.007.120,90 o $80.753,49 al tipo de cambio de la fecha del avalúo. El informe concluye

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    Este informe de avalúo tiene como objetivo determinar el valor real de una propiedad ubicada en el Municipio Páez, Estado Portuguesa. Se realizó una inspección de la propiedad y se aplicó el enfoque de costo para estimar el valor de reposición de las construcciones. Luego de analizar aspectos legales, físicos y socioeconómicos, se determinó que el valor de la propiedad es de Bs. 333.828.007.120,90 o $80.753,49 al tipo de cambio de la fecha del avalúo. El informe concluye

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    Aura Guaricapa

    Contador Público Colegiado


    C.P.C 29.387
    ASAPROVE 1403

    INFORME DE AVALÚ O
    SECTOR ALGODONAL, CA,LLE PRINCIPAL S/Nº MUNICIPIO PÁEZ, ESTADO
    PORTUGUESA

    PROPIETARA: Amanda Antonia Flores de Perdomo


    PERITO AVALUADOR: Lcda. Aura Guaricapa
    Araure, Agosto, 17 - 2021
    CONTENIDO

    Introducció n ............................................................................................................................ 3
    Carta resumen resultados de la inspecció n................................................................... 4
    Certificado de imparcialidad................................................................................................. 5
    Metodología................................................................................................................................... 6
    Identificació n, localidad y entorno..................................................................................... 8
    Formació n del Valor.................................................................................................................. 10
    Conclusió n…................................................................................................................................. 11
    Anexos............................................................................................................................................. 21
    .

    INTRODUCCIÓN

    2
    El objetivo principal de este Informe de Avalú o, es determinar el valor real y
    verdadero (justiprecio) del Inmueble (Construcció n), ubicado en el Sector Algodonal,
    Calle Principal, S/ Nº, Municipio Pá ez, Estado Portuguesa.

    Este informe está catalogado dentro de la clasificació n de Avalú o Privado o


    Particular elaborado a personas naturales para saber o conocer el valor del Inmueble
    a una fecha determinada.

    La metodología fundamental de valoraciones la expresada por medio de los


    Enfoques al Valor (Costo, Mercado e Ingresos) que incluyen el uso de transacciones de
    mercado recientes para un activo idéntico entre partes interesadas y debidamente
    informadas que actú en en condiciones de independencia mutua, si estuvieran
    disponibles, referencias al valor razonable de otro activo sustancialmente igual al
    activo que está midiéndose, el flujo de efectivo descontado y modelo de fijació n de
    precios de opciones. Si existiese una técnica de valoració n comú nmente utilizada por
    los participantes en el mercado para fijar el precio del activo, y se hubiera demostrado
    que esa técnica proporciona estimaciones fiables de los precios observados en
    transacciones reales de mercado, se utilizará esa técnica.

    SEÑORA:
    AMANDA ANTONIA FLORES DE PERDOMO

    3
    De acuerdo con sus instrucciones se procedió a realizar el Avalú o del Inmueble
    (Bienhechurías ).
    Se realizó la inspecció n para determinar:
    - Características del activo
    - Micro identificació n

    En el informe técnico puede observarse que el procedimiento utilizado para la


    valoració n de las construcciones se aplicó uno usualmente empleado en el campo de la
    tasació n, por lo que se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la informació n
    recabada, clasificada y analizada.
    Efectuados los aná lisis correspondientes resultó que las bienhechurías tienen un valor
    de: Bs. 333.828.007.120,90 que convertido a la moneda estadounidense (USD) arroja

    un valor de $ 80.753,49 con un precio de Bs. 4.133.914,11 por dó lar a la fecha del Avalú o.

    LIC. AURA GUARICAPA


    CONTADOR PUBLICO COLEGIADO
    C.P.C. 29.387
    ASAPROVE 1403

    CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD

    4
    Quien suscribe, Licenciada Aura Guaricapa, titular de la Cédula de Identidad N°
    V-10.143.157, inscrita en el Colegio de Contadores Pú blicos del Estado Guá rico bajo el
    C.P.C. 29.387

    Certifica:
    1- Que el Avalú o realizado es producto de métodos esenciales objetivos, científicos y
    universales admitidos como “justos”, sin que haya influido en el informe, ningú n
    factor, intervenció n o sentimiento personal que pudiese alterar en lo má s mínimo
    tanto los datos o hipó tesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar los
    métodos anteriormente explicados.
    2- Que no tiene ningú n interés, ni directo ni indirecto con la propiedad avaluada, en
    cualquier posible opció n comercial.
    3- Que los datos obtenidos de archivos, instituciones, terceras personas, bancos de
    datos especializados para confeccionar este avalú o son ciertos y no se ha omitido
    ni exagerado ningú n factor que pueda influir en el resultado final del avalú o.
    4- Que los servicios fueron requeridos exclusivamente en el cará cter de Profesional
    Avaluador.

    Atentamente:

    LIC. AURA GUARICAPA


    CONTADOR PUBLICO COLEGIADO
    C.P.C. 29.387
    ASAPROVE 1403

    METODOLOGÍA

    5
    Para llegar al valor real y verdadero (Justiprecio) del Inmueble propiedad de
    AMANDA ANTONIA FLORES DE PERDOMO se utilizó la metodología siguiente:

    - Se revisó Título Supletorio


    - Se revisó Croquis Catastral expedida por la Alcaldía Bolivariana del
    Municipio Araure.
    - Se le realizó la micro – identificació n
    - Se analizó el entorno donde está ubicado.

    El presente Avalú o supone que la propiedad incluye todos los derechos


    contemplados en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estatus legal del
    mismo.

    6
    DIAGNOTICO:
    Aspectos Legales:
     Título Supletorio expedido por ante Juzgado Segundo de Primera Instancia en
    lo Civil,
    Mercantil y del Trá nsito del Segundo Circuito de la Circunscripció n Judicial del
    Estado Portuguesa, Sede Acarigua en fecha 20 de Mayo de
     Cédula catastral Nº 18 02 01 R01 150 002 001
    1.1.- Identificación del Inmueble:
    1.2.- Propietaria: Amanda Antonia Flores de Perdomo
    1.3.- Tenencia: Arrendado
    1.4.- Linderos:
    NORTE: Calle 2
    SUR: Casa de Reina Soto
    ESTE: Lesli Vargas
    OESTE: Lesli Vargas
    2. Aspectos Físicos:
    2.1.- Ubicación:
    2.1.1.-Política: Municipio Araure
    2.2.- Área: 235.22 Mts²
    3. - Aspectos socio-económicos:
    3.1.- Servicios pú blicos: Electricidad, Aguas Servidas, Aseo Urbano, Transporte
    Pú blico, Telefonía, Internet.
    3.2.- Acceso y vialidad: Fá cil acceso, Carretera Nacional Araure-Agua Blanca
    3.3.- Actividades econó micas predominantes: Zona Industrial.
    3.4.- Nivel socio-econó mico: Clase Media.
    Características:
    Areas: Una (01) Casa de habitació n de 81 mts² construida en julio del 2001 en
    bloques, con techo en platabanda de bloques de ladrillo, puerta de hierro con su
    protector, una (01) habitació n con una (01) ventana batiente con su protector y
    puerta en madera, piso de cemento pulido, con un (01) bañ o anexo, lavadero.

    7
    Cuatro (04) habitaciones en construcció n, dos (02) bañ os en el á rea de afuera con
    solo una (01) pieza sanitaria, piso de cemento, techo de zinc recubierto con una
    delgada placa de cemento.
    Un (01) galpó n descubierto de 154,22 mts² con paredes de bloques, vigas
    estructurales de 80 x 40, correas (tubos de 1 ½ x 1 ½), techo de acerolit, piso de
    cemento pulido.
    Una (01) piscina revestida con cerá mica de primera.
    Cuatro (04) paredes perimetrales de bloques, de 33,8 ctms de alto, con vigas de
    concreto.
    Un portó n elaborado en lá minas.

    FORMACIÓN DEL VALOR


    Valor de las Construcciones: se investigó en el mercado de la zona ofertas de
    inmuebles similares, pero al no encontrar se utilizó el enfoque de Aproximació n al
    Costo para estimar tanto el Costo de Reposició n a Nuevo como el Valor Razonable de
    cada elemento considerado, de acuerdo a las premisas y metodologías
    correspondiente al informe al 18 de agosto de 2021
    Para valorar el inmueble se utilizó el Enfoque Mercado y Costo ampliamente
    conocido y descrito en el aparte de valoració n de la construcció n, consecuentemente
    para valorarla se utilizó el Método del Costo, partiendo de los precios de los
    materiales, equipos y elementos constructivos relacionados con el tipo de
    construcció n evaluada, considerando posteriormente el efecto de los causales de edad,
    condiciones y mantenimiento, siguiendo las pautas señ aladas en las secciones
    correspondientes en la obtenció n del valor razonable.
    Este método deprecia los bienes inmuebles en línea curva que es lo que
    acontece en la vida prá ctica.
    La fó rmula matemá tica para calcular el Valor Actual es la siguiente:

    VA = VR x 1- (1-0,10) x (F.R.H.)
    Donde:
    VA = Valor Actual

    8
    VR = Valor de Reposició n o de Mercado
    N = Añ os de Uso
    T = Vida Util
    F.R.H. Depreciació n Física

    AREA DE CONSTRUCCION
    Valor Unitario
    Construcción o Nivel Area (mts²) (Bs/mt²) Total en Bs Total en USD
    Casa Familiar -
    Habitaciones en 1,208,591,129.2 97,895,881,465.1 23,681.1
    Construcció n 81 0 7 6
    362,577,338.7 55,869,542,129.5 13,514.9
    Galpó n 154.09 6 1 3
    1,033,478,527.5 21,548,027,298.3 5,212.5
    Piscina 20.85 0 8 0
    157,584,805.8 158,514,556,227.8 38,344.9
    Paredes Perimetrales 1005.9 7 5 1
    Total 333,828,007,120.90 80,753.49
    333,828.0
    Valor a partir del 01/10/2021: 1 0.08

    9
    Anexos

    10
    11
    12
    13
    TITULO DERECHO SOBRE BIENECHURIAS

    14
    TITULO DERECHO SOBRE BIENECHURIAS
    (PAG 2)

    15
    TITULO DERECHO SOBRE BIENECHURIAS
    (PAG 3)

    16
    CROQUIS CATASTRAL

    CREDENCIALES DEL PERITO

    17
    18
    19

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