BOLILLA 12

CONDOMINIO

CONDOMINIO

Concepto
Art. 2673.- El condominio es el derecho real de propiedad que
pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble.

El Código ha definido y tratado al condominio como un derecho real independiente, pero se

remite a las reglas del dominio en cuanto sean compatibles con su naturaleza. Art. 2676:
Art. 2676.- Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los
derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza
de ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás
copropietarios.

En conclusión, el condominio es un derecho real autónomo, lo que no implica independencia

ya que está vinculado con el dominio.

Elementos
SUJETOS: tiene que existir PLURALIDAD DE SUJETOS titulares de derechos para que se dé el
condominio.

OBJETO: el objeto es siempre la cosa sobre la cual recae el condominio.

a) PARTE INDIVISA: se entiende por parte indivisa una parte idealmente determinada, o
sea no referida a porción concreta de la cosa. Normalmente se determina en una fracción o
porcentaje (ej: ½, ¼, 30%, 40%, etc.). Esta determinación se hace en abstracto, por eso se
habla de porciones ideales o abstractas, para referirse a las cuotas o alícuotas que
corresponden a cada condómino. Sobre esta parte el condómino tiene las más amplias
facultades; puede gravarla, enajenarla, etc. sin necesidad de la intervención de los otros
condóminos.

Diferencias con otras instituciones

SOCIEDAD: la constitución de una sociedad da nacimiento a un sujeto de derecho distinto de
los socios, a quien se transfiere la titularidad de los derechos que formarán parte de su
patrimonio. En el condominio no se crea un sujeto y son los condóminos los titulares del
derecho.
En la sociedad, formándose un patrimonio independiente, éste está constituido por cosas y
bienes. El condominio tiene por objeto solo la cosa material.
El condominio normal puede concluir en cualquier momento ya que los condóminos
conservan el derecho de pedir la división. La sociedad se extingue al vencimiento del plazo y
por las demás causales previstas en la ley o en el acto constitutivo.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 2

LA COMUNIDAD HEREDITARIA: la comunidad hereditaria recae sobre todos los bienes

que conforman la herencia. El condominio recae solamente sobre las cosas.
La comunidad hereditaria nace cuando muere una persona dejando más de un heredero. El
condominio tiene otras fuentes como la ley, el contrato y la prescripción.

PROPIEDAD HORIZONTAL: en ella existe un dominio sobre partes MATERIALES y no sobre

partes ideales, como en el condominio.

USUFRUCTO: en el usufructo el derecho se desmembra en nuda propiedad, por una parte, t

usufructo por la otra, pero sobre la base de una distinción CUALITATIVA de las facultades. En el
condominio hay una concurrencia de derechos de la misma naturaleza, por lo tanto la
diversificación es CUANTITATIVA.

SERVIDUMBRE: en la servidumbre hay dos dominios diferentes sobre distintos objetos (dos
inmuebles). En el condominio hay concurrencia de derechos de la misma naturaleza sobre un
mismo objeto.

Naturaleza jurídica
Comunidad y condominio: la comunidad se da cuando varias personas tienen derechos
de la misma naturaleza y en forma conjunta sobre uno o más bienes. La comunidad entonces
puede estar referida a derechos reales o creditorios, a patrimonios o partes alícuotas de ellos.
Cuando está referida a un derecho real sobre cosa propia, estamos ante un condominio. La
relación entre comunidad y condominio es de género a especie.
El condominio es derecho de propiedad y recae sobre cosas. No es condominio la comunión
de bienes que no sean cosas.
Unidad o pluralidad de derechos: se puede concebir el condominio como un derecho
único con un sujeto plural, o bien considerar que hay tantos derechos como titulares.
Teniendo en cuenta el modo como el Código regula el condominio, señalando
detalladamente las facultades de cada uno de los titulares respecto de la parte indivisa y
respecto de la cosa común, es coherente inclinarse por la autonomía de cada derecho. En
consecuencia, cada uno de los condóminos tiene un derecho real cuyo contenido está limitado
por el derecho de los otros condóminos.

Fuentes
El art. 2675 enumera como fuentes del condominio:
Art. 2675.- El condominio se constituye por contrato, por actos de
última voluntad, o en los casos que la ley designa.

CONTRATOS: puede ser oneroso o gratuito, sea que dos o más personas adquieran de otra
una cosa mueble o inmueble, sea que el propietario enajene una cuota parte de su propiedad
íntegra y exclusiva.
a) ACTO DE ÚLTIMA VOLUNTAD: el testador puede legar una cosa a dos o más personas
en conjunto, y en ese caso, una vez aceptado el legado por ellas y entregada la cosa por el
heredero o albacea testamentario, queda constituido el condominio. Si el legado es de cuota,
no hay condominio sino comunidad de bienes y habrá comunidad hereditaria (siempre y
cuando el testamento efectúe una institución de herederos plural).
b) DISPOSICIÓN DE LA LEY: hay que distinguir dos casos:
1) Ley como fuente de CONSTITUCIÓN de condominio: muros, cercos y fosos medianeros;
confusión o mezcla casual de cosas que quedan inseparablemente unidas.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 3

2) Ley DECLARA de indivisión forzosa a un condominio preexistente: cuando el condominio

recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades que pertenezcan a diversos propietarios (art. 2710)

USUCAPIÓN: no está enumerada por la ley pero es claro que una cosa puede ser adquirida
por usucapión en condominio, cuando dos o más personas han ejercido actos de posesión
sobre una cosa en forma conjunta, como si fueran condóminos.

TRANSFORMACIÓN DE LA COMUNIDAD HEREDITARIA: cuando a raíz de la partición

una cosa es adjudicada a más de un heredero, se constituye un condominio.

Condominio romanista
En Roma, la nota de exclusividad del dominio descartaba la posibilidad de la existencia de
pluralidad de propietarios sobre una misma cosa, pero podía existir una forma de copropiedad
por partes iguales: communio pro indiviso. Cada condómino podía disponer de su cuota,
enajenándola o pignorándola, etc., pero no podía ejercer derechos sobre la cosa o sus partes
materiales sino en unión con el resto de los condóminos, reteniendo siempre el derecho de
pedir la disolución mediante la acción de partición.

Condominio germánico
A diferencia del romano, el sistema germánico está inspirado en la propiedad colectiva, en
la que los partícipes están recíprocamente vinculados, no formándose partes alícuotas
desligadas unas de otras, lo que dificulta el tráfico de la copropiedad.
Los rasgos fundamentales de éste sistema son:
• Nadie puede disponer libremente de su parte
• Nadie puede exigir libremente la división
• La administración ordinaria no tiene régimen de mayorías, para cualquier
decisión se necesita la unanimidad
Este sistema llamado solidarista, sólo se aplica excepcionalmente en el derecho alemán
actual. La regla es hoy el sistema románico.

MODOS DE ADQUISICIÓN [no figura en el programa]

Se aplican los mismos principios referidos al dominio, con la diferencia que la adquisición se
hace en conjunto por más de un sujeto.
Esto es aplicable tanto a los modos originarios como a los derivados (tradición), siendo
necesario también, en el caso de adquisición de inmuebles, la respectiva inscripción en el
registro.

CONDOMINIO SIN INDIVISIÓN FORZOSA

En la doctrina se reconocen dos clases de condominio:
1) NORMAL U ORDINARIO: cada condómino puede pedir en cualquier momento la
división de la cosa
2) CONDOMINIO CON INDIVISIÓN FORZOSA: ninguno de los condóminos puede exigir
unilateralmente la partición. El carácter forzoso de la indivisión puede provenir de la
naturaleza de la cosa, de una disposición legal, de una disposición de última voluntad o
de la convención.
En el condominio sin indivisión forzosa la facultad de los condóminos no es absoluta y está
limitada por el ejercicio intempestivo que se haga de ella, de modo que la división resulte
nociva, o signifique el ejercicio abusivo de ese derecho.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 4

Facultad de los condóminos:

Hay que distinguir entre las facultades respecto de la cosa y las que atañen a la parte
indivisa. Sobre las primeras el Código contiene serias restricciones que se evidencian en la
necesidad de contar con la unanimidad respecto de ciertos actos. Por el contrario, con relación
a la parte indivisa, las facultades son amplias.

Respecto a la parte indivisa: Derechos de disposición jurídica

El art. 2676 del Código dice:
Art. 2676.- Cada condómino goza, respecto de su parte indivisa, de los
derechos inherentes a la propiedad, compatibles con la naturaleza de
ella, y puede ejercerlos sin el consentimiento de los demás
copropietarios.

La única limitación que la ley dispone, además de las restricciones que son inherentes a la
propiedad, en el condominio, es la que hace necesario compatibilizar el ejercicio de los
derechos de los condóminos.

FACULTAD DE ENAJENAR
Art. 2677.- Cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus
acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la
división entre los comuneros.

Esta facultad no está condicionada a ningún recaudo respecto a los demás condóminos. No
es necesario el conocimiento previo ni tampoco el consentimiento de los demás, no existiendo
por parte de ellos derecho alguno de preferencia.

FACULTAD DE HIPOTECAR
Art. 2678.- Cada uno de los condóminos puede constituir hipoteca
sobre su parte indivisa en un inmueble común, pero el resultado de ella
queda subordinado al resultado de la partición, y no tendrá efecto
alguno en el caso en que el inmueble toque en lote a otro copropietario,
o le sea adjudicado en licitación.

El fundamento de ésta facultad lo encontramos en que si se puede enajenar la parte

indivisa, con mayor razón se puede hipotecar, y si los acreedores pueden embargarla y hacerla
vender, nada impide que, siendo hipotecarios ejerzan el ius distrahendi y hagan ejecutar dicha
parte indivisa.
El principio de la convalidación establecía que todos los derechos reales son convalidables,
excepto la hipoteca. Si el constituyente no es propietario de la cosa, en principio, no podría
constituir hipoteca sobre su parte materialmente determinada, por no ser dueño exclusivo de
ella. Pero si la hubiera constituido, sólo será válida en la medida en que esa porción material le
corresponda en la partición. Esto se debe al efecto declarativo de la partición, por el cual se
entiende que el condómino fue propietario de la misma desde la constitución del condominio y
no desde la fecha de la partición, es decir con efecto retroactivo.

FACULTAD DE CONSTITUIR USUFRUCTO

Art. 2843.- El usufructo puede establecerse por el condómino de un
fundo poseído en común con otros, de su parte indivisa.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 5

La constitución del usufructo tendrá el efecto de hacer participar al usufructuario de las

facultades de goce o participación de los frutos en la proporción que hubieran correspondido al
condómino.

ACCIONES
Las acciones posesorias corresponderán al condómino, en tanto ejerza la posesión o
coposesión de la cosa, según el presupuesto de legitimación activa y con referencia a cada uno
de los remedios posesorios en particular.
El copropietario puede ejercer acciones posesorias sin necesidad del concurso de los otros
copropietarios. Art. 2489:
Art. 2489.- El copropietario del inmueble puede ejercer las acciones
posesorias sin necesidad del concurso de los otros copropietarios, y aun
puede ejercerlas contra cualquiera de estos últimos, que turbándolo en
el goce común, manifestase pretensiones a un derecho exclusivo sobre
el inmueble.

Aunque la norma habla de los inmuebles, aunque se extiende también a los muebles en
virtud de la reforma de la ley 17711 al art. 2488:
Art. 2488.- Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones
posesorias, salvo contra el sucesor particular poseedor de buena fe de
cosas que no sean robadas o perdidas.

Hay que recordar que el art. 2409 excluye la posibilidad de poseer una parte ideal, en
abstracto, de una cosa:
Art. 2409.- Dos o más personas pueden tomar en común la posesión de
una cosa indivisible, y cada una de ellas adquiere la posesión de
toda la cosa.

El art. 2761 otorga al condómino la facultad de ejercer la pretensión reivindicatoria contra

los demás coposeedores en la medida en que éstos pretendan tener derechos exclusivos sobre
la cosa común:
Art. 2761.- Son también reivindicables las partes ideales de los
muebles o inmuebles, por cada uno de los condóminos contra cada uno
de los coposeedores.

Respecto de la cosa: Derechos de uso y goce

Art. 2680.- Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de
todos, ejercer sobre la cosa común ni sobre la menor parte de ella,
físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el
ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposición de
uno bastará para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto.

Art. 2684.- Todo condómino puede gozar de la cosa común conforme al

destino de ella, con tal que no la deteriore en su interés particular.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 6

La primera de las normas (2680) sienta el principio del ius prohibendi que compete a cada
condómino, de manera que basta que alguno de los condóminos se oponga a la realización de
actos materiales o jurídicos, para que éstos no se puedan llevar a cabo. Entre estos actos
materiales se encuentran el uso y goce de la cosa.
Si no hay oposición la segunda norma (2648) permite a los condóminos gozar de la cosa
común conforme a su destino, con la limitación de no deteriorarla en interés particular.
Si existe oposición de uno de los condóminos, deben resolver todos sobre si se pone en
administración, se alquila o arrienda. Si no se ponen de acuerdo, y no se pide la división,
prevalece la decisión de la mayoría.
Otra norma que reafirma estos principios es la del art. 2681:
Art. 2681.- Ninguno de los condóminos puede hacer en la cosa común
innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los otros.

ACTOS JURÍDICOS
Art. 2682.- El condómino no puede enajenar, constituir servidumbres,
ni hipotecas con perjuicio del derecho de los copropietarios. El
arrendamiento o el alquiler hecho por alguno de ellos es de ningún valor.

Art. 2683.- Sin embargo, la enajenación, constitución de servidumbres

o hipotecas, el alquiler o arrendamiento hecho por uno de los
condóminos vendrán a ser parcial o integralmente eficaces, si por el
resultado de la división el todo o parte de la cosa común le
tocase en su lote.

En general, la prohibición de realizar los actos contenidos en el art. 2682 puede ser saneada
en virtud del principio de convalidación que funcionará si se dan los requisitos del art. 2683.
Este principio tiene su fundamento en el efecto declarativo (retroactivo) de la partición.

SERVIDUMBRES
La posibilidad de constituir servidumbres por el condómino tiene distintos efectos según si
las mismas son a favor del fundo (que lo conviertan en dominante), o si lo gravan como fundo
sirviente.
1) COMO FUNDO SIRVIENTE: art. 2985:
Art. 2985.- Ninguna servidumbre puede ser establecida a cargo de un
fundo común a varios, sin que todos los condóminos concurran al acto
de su constitución.

Art. 2986.- Sin embargo, la servidumbre establecida por el condómino

de la heredad llega a ser eficaz, cuando por el resultado de la partición o
adjudicación, la heredad gravada cae en todo o en parte en el lote del
comunero que constituyó la servidumbre, y no puede oponer la falta de
consentimiento de los condóminos.

En este último caso juega el principio de convalidación.

2) COMO FUNDO DOMINANTE: art. 3015:
Art. 3015.- Uno de los condóminos de un fundo indiviso, puede
estipular una servidumbre a beneficio del predio común; mas los otros

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 7

condóminos pueden rehusar de aprovechar de ella. El que la ha

concedido no puede sustraerse a la obligación contraída.

Si la servidumbre está establecida en beneficio del predio común, su estipulación es válida,

pero los condóminos pueden rehusar su aprovechamiento.

HIPOTECA
El condómino no puede hipotecar la totalidad de la cosa pues faltaría un requisito de fondo;
el de ser propietario de la cosa. No obstante juega aquí también el principio de convalidación,
cuando el condómino viene a ser propietario exclusivo de la cosa en común.

Obligaciones de los condóminos

CONTRIBUCIÓN DE GASTOS
Art. 2685.- Todo condómino puede obligar a los copropietarios en
proporción de sus partes a los gastos de conservación o reparación de la
cosa común; pero pueden librarse de esta obligación por el abandono de
su derecho de propiedad.

Se trata de una obligación propter rem, ya que tiene origen en la relación real de
condominio, pasa al adquirente en caso de que se enajene la parte indivisa, se extingue con la
relación real, y puede liberarse por el abandono.
Cuando el condómino no cumple y no hace uso del derecho de abandono, rige el art. 2686:
Art. 2686.- No contribuyendo el condómino o los condóminos, pagarán
los intereses al copropietario que los hubiere hecho, y éste tendrá
derecho a retener la cosa hasta que se verifique el pago.

Se entiende que además de los intereses, deberán pagar el importe principal.

OBLIGACIONES EN PRO DE LA COMUNIDAD

Los arts. 2687 a 2689 regulan la relación de los condóminos con los terceros por deudas y
cargas contraídas o constituidas en pro de la comunidad, distinguiendo entre las obligaciones
personales y las reales.
La deuda pudo haber sido contraída:
1) POR UNO DE LOS CONDÓMINOS: frente al tercero acreedor, sólo queda obligado el
condómino que contrajo la deuda, sin perjuicio de las acciones de reembolso que éste
tiene respecto de los demás.
2) COLECTIVAMENTE POR TODOS: si no se han expresado las cuotas y tampoco se ha
estipulado la solidaridad, están obligados todos los condóminos por partes iguales, sin
perjuicio de los reclamos que pueden efectuarse entre sí en proporción a sus cuotas.
En el caso de cargas reales, en cambio, cada uno de los condóminos está obligado por el
todo de la deuda.

CONDÓMINO INSOLVENTE
Art. 2690.- Cuando entre los condóminos hubiere alguno insolvente, su
parte en la cosa debe repartirse entre los otros en proporción del interés
que tengan en ella, y según el cual hubieren contribuido a satisfacer la
parte del crédito que correspondía al insolvente.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 8

FRUTOS Y DAÑOS
Art. 2691.- Cada uno de los condóminos es deudor a los otros, según
sus respectivas partes, de las rentas o frutos que hubiere percibido de la
cosa común, como del valor del daño que les hubiese causado.

El artículo se refiere a las rentas o frutos que uno de los condóminos hubiere percibido de la
cosa común, como a los deterioros que ésta le hubiere producido. Lógicamente deben
entregar, en la proporción de cada parte, el valor de esos frutos y rentas, o el de los daños
producidos por sus actos ilícitos.

Administración de la cosa común

Para la administración el Código tiene en cuenta:
a) la calidad de la cosa común (si es susceptible o no de usarse, gozarse o poseerse en
común)
b) si se ejerce el ius prohibendi por uno de los condóminos
c) si no se hace uso del derecho de pedir la división
Art. 2699.- Siendo imposible por la calidad de la cosa común o por la
oposición de alguno de los condóminos, el uso o goce de la cosa común
o la posesión común, resolverán todos, si la cosa debe ser puesta en
administración, o alquilada o arrendada.

Art. 2700.- No conviniendo alguno de los condóminos en cualquiera de

estos expedientes, ni usando del derecho de pedir la división de la cosa,
prevalecerá la decisión de la mayoría, y en tal caso dispondrá el modo
de administrarla, nombrará y quitará los administradores.

DESIGNACIÓN DEL ADMINISTRADOR

La designación del administrador se hace por mayoría absoluta, al igual que la remoción. El
administrador puede ser uno de los condóminos o un tercero.
El condómino que ejerciera la administración será reputado un mandatario de los otros,
aplicándosele las disposiciones del mandato y no las del socio administrador. Siendo un
tercero, también se aplicarán las normas del mandato.
El administrador está obligado a rendir cuentas.

ARRENDAMIENTO DE LA COSA
Cuando se resuelve poner la cosa en alquiler o arrendamiento, y alguno de los condóminos
tenga interés en ello, será preferido a cualquier persona extraña, siempre que ofreciese el
mismo alquiler o renta. Si fuesen dos o más condóminos los que pretenden alquilar en iguales
condiciones, se resolverá por mayoría absoluta y en este caso, pesará la proporción de cada
uno de ellos, que no están excluidos de la votación.

GESTION DE NEGOCIOS
Cuando no haya designación expresa de administrador y alguno de los condóminos haya
comenzado a ejercer, de hecho, actos de administración sobre la cosa, se entiende que actúa
como gestor oficioso y se le aplican las normas concernientes a esta figura. Al igual que el
mandatario el gestor está obligado a rendir cuentas.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 9

Requisitos para la deliberación y resolución

Para computar los votos no se tiene en cuenta el número de condóminos sino la proporción
en los valores. La mayoría deberá ser absoluta, es decir, más del 50%, aún cuando este
porcentaje corresponda a uno sólo.
Si hay empate se tienen dos caminos: la suerte o el juez. Art. 2706:
Art. 2706.- Habiendo empate y no prefiriendo los condóminos la
decisión por la suerte o por árbitros, decidirá el juez sumariamente a
solicitud de cualquiera de ellos con audiencia de los otros.

PARTICIÓN
Extinción del condominio: el condominio se extingue por los mismos modos que el dominio,
admitiéndose la división entre modos absolutos y relativos.
Pero hay también formas típicas de extinción del condominio, tales como la adquisición de
todas las partes por uno de los condóminos y la partición.
[Sobre todo el punto remisión a Bolilla 9 pto. E-3)]

CONDOMINIO DE INDIVISIÓN FORZOSA

En el dominio normal o de reparto, cada uno de los condóminos conserva siempre el
derecho a pedir en cualquier momento la división de la cosa. En el condominio con indivisión
forzosa este derecho, o no existe, o está severamente restringido, demorado o suspendido por
un lapso de tiempo determinado.
Art. 2710.- Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre
cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o
más heredades que pertenezcan a diversos propietarios ...

Art. 2715.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohíbe la

división de una cosa común, o cuando lo prohibiere una estipulación
válida y temporal de los condóminos, o el acto de última voluntad
también temporal que no exceda, en uno y en otro caso, el término de
cinco años, o cuando la división fuere nociva por cualquier motivo, en
cuyo caso debe ser demorada cuanto sea necesario para que no haya
perjuicio a los condóminos.

Fuentes

• Directamente o ipso iure (muros, cercos, etc. - Arts. 2710 y 2716)

LEY
• Por decisión judicial (nociva – art. 2715)

• Acuerdo entre los condóminos (art. 2693)

CONVENCIONAL
• Imposición del donante (art. 2694)
• Testador al legatario (art. 2694)
Última voluntad • Causante a sus herederos (art. 51, ley
VOLUNTAD 14394)
UNILATERAL
Cónyuge supérstite (art. 53, ley 14394)

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 10

ORIGEN LEGAL
Art. 2715.- Habrá también indivisión forzosa, cuando la ley prohíba la
división de una cosa común, ...

Art. 2710.- Habrá indivisión forzosa, cuando el condominio sea sobre

cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o
más heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de
los condóminos podrá pedir la división.

El requisito esencial es que la cosa esté afectada indispensablemente al uso común de dos o
más heredades. Estas deben pertenecer a distintos propietarios pues de lo contrario no habría
condominio.
La distinción con la servidumbre es que en ésta el propietario es uno y sobre el fundo recae
el derecho del vecino a hacer un uso ilimitado o a gozar de una ventaja o utilidad, mientras que
en el condominio forzoso, ambos tienen un derecho común y de la misma naturaleza.

DECISIÓN JUDICIAL
Se trata de un caso de indivisión forzosa temporaria, que el juez puede decretar atendiendo
a circunstancias excepcionales en razón de las cuales la división puede resultar nociva o
perjudicial para algunos o para todos los condóminos. Art. 2715 in fine:
Art. 2715.- Habrá también indivisión forzosa, ... cuando la división fuere
nociva por cualquier motivo, en cuyo caso debe ser demorada cuanto
sea necesario para que no haya perjuicio a los condóminos.

También el juez puede decidir la indivisión de una cosa cuando ello convierta en
antieconómico su uso y aprovechamiento. Art. 2326:
Art. 2326.- Son cosas divisibles, aquellas que ...
No podrán dividirse las cosas cuando ello convierta en antieconómico su
uso y aprovechamiento. Las autoridades locales podrán reglamentar, en
materia de inmuebles, la superficie mínima de la unidad económica.

ACUERDO ENTRE LOS CONDÓMINOS

Hay dos casos:
1) COSAS QUE PUEDEN PROVENIR O NO DE UNA HERENCIA INDIVISA: se aplica a toda clase
de cosas. Previsto en el art. 2693, que autoriza a pactar la indivisión pero limitando el
plazo a no más de 5 años. En caso de exceder el plazo se entiende comprendido en el
máximo legal:
Art. 2693.- Los condóminos no pueden renunciar de una manera
indefinida el derecho de pedir la división; pero les es permitido convenir
en la suspensión de la división por un término que no exceda de cinco
años, y de renovar este convenio todas las veces que lo juzguen
conveniente.

2) COHEREDEROS SOBRE LOS BIENES CORRESPONDIENTES A LA HERENCIA: en este caso el

plazo de indivisión puede llegar a 10 años, con posibilidad de renovar el convenio. Art.
52, ley 14394.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 11

El acuerdo de indivisión no tiene consecuencias absolutas ya que, mediando causas

justificadas, cualquiera de ellos puede pedir la indivisión antes del vencimiento del plazo.

IMPOSICIÓN DEL DONANTE y DEL TESTADOR

La indivisión, aceptada la donación, puede ser impuesta por el donante a los donatarios por
un plazo que no exceda de 5 años. Art. 2694:
Art. 2694.- Cuando la copropiedad en la cosa se hubiere constituido por
donación o por testamento, el testador o donante puede poner la
condición de que la cosa dada o legada quede indivisa por el mismo
espacio de tiempo.

IMPOSICIÓN DEL CAUSANTE A SUS HEREDEROS

El art. 51 de la ley 14394 establece que toda persona podrá imponer a sus herederos, aun
forzosos, la indivisión de los bienes hereditarios por un plazo no mayor de 10 años. Si se
tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial, agrícola,
ganadero, minero, o cualquier otro que constituya una unidad económica, el lapso de la
indivisión podrá extenderse hasta que todos los herederos alcancen la mayoría de edad, aún
cuando ese tiempo exceda los diez años.
Se faculta al juez a autorizar la división total o parcial, a pedido de parte interesada, sin
esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran circunstancias graves o razones
de manifiesta utilidad o interés legítimo de tercero.

IMPOSICIÓN DE LA VIUDA O VIUDO

El art. 53 de la ley 14394 autoriza al cónyuge supérstite a oponerse a la división de los
bienes por un término máximo de 10 años, pero limita esa facultad al caso de que en la masa
hereditaria existiere un establecimiento comercial, industrial, agrícola, ganadero, minero, o de
otra índole que constituya una UNIDAD ECONÓMICA.
También se incluye la casa o habitación construida o adquirida con fondos de la sociedad
conyugal formada por el causante, si hubiese sido la residencia habitual de los esposos.
Se faculta al juez a resolver el cese de la indivisión si concurrieran causas graves o de
manifiesta utilidad económica que justificasen la decisión.

Condominio sobre cosas accesorias de varios inmuebles

Derechos y obligaciones de los condóminos

Los derechos son amplios cuando la indivisión forzosa es de origen legal y pesa sobre cosas
afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos heredades que pertenezcan a
propietarios distintos, sin otro límite que hacerla servir según su destino y no impedir o
dificultar el derecho igual de los otros condóminos. Art. 2712:
Art. 2712.- Cada uno de los condóminos puede usar de la totalidad de
la cosa común y de sus diversas partes como de una cosa propia, bajo la
condición de no hacerla servir a otros usos que aquellos a que está
destinada, y de no embarazar al derecho igual de los condóminos.

Sobre el destino de la cosa dice el art. 2713:

Art. 2713.- El destino de la cosa común se determina no habiendo
convención, por su naturaleza misma y por el uso al cual ha sido
afectada.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 12

En cuanto a las obligaciones, la ley no se refiere específicamente a ellas, por lo que habrá
que recurrir a los principios del condominio común. Pero la doctrina en general considera que
no compete el derecho de abandono, dado el carácter indispensable del uso común.

Condominio de muros, cercos y fosos. Concepto

Se trata del caso más frecuente de condominio con indivisión forzosa. Al respecto dice el art.
2416:
Art. 2716.- El condominio de las paredes, muros, fosos y cercos que
sirvan de separación entre dos heredades contiguas, es de indivisión
forzosa.

CLASIFICACIÓN

Por UBICACIÓN y EMPLAZAMIENTO:

• CONTIGUO: la pared separativa está emplazada de manera que su borde
coincide con la línea demarcatoria. Está construida o asentada totalmente sobre uno
de los terrenos.
pared
límite

• ENCABALGADO: el eje longitudinal de la pared se asienta sobre el límite;

en superficies equivalentes sobre ambos terrenos.
pared
límite

Por TITULARIDAD DEL DOMINIO:

• PRIVATIVO: cuando el muro es construido a costa de uno solo de los
propietarios linderos, pertenece a éste. NO HAY CONDOMINIO
• MEDIANERO: cuando el muro es construido a costa de ambos propietarios
linderos, o cuando construido por uno solo de ellos, el otro adquiere la parte
proporcional. SÍ HAY CONDOMINIO
El carácter de MEDIANERO lo da el carácter separativo del muro y la contribución de ambos
propietarios en su construcción, o la adquisición posterior.
Si el muro es contiguo, al adquirirlo, el propietario en cuyo terreno no se ha asentado
deberá abonar el costo de la pared más el costo del terreno en la parte proporcional al
derecho que adquiere sobre el muro. De manera que la banda donde se halla asentada el muro
pasa a ser condominio en cuanto al terreno y en cuanto a la construcción.

Reglamentación legal

Derecho de asentar la mitad del muro sobre el terreno vecino

Art. 2725.- El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en
un lugar aún no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la
pared que construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared
sea de piedra o de ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor
entero no exceda de dieciocho pulgadas.

Esta facultad la da el Código al primero que construye. Consiste en la posibilidad de asentar

la mitad de la pared, en sentido longitudinal, sobre el terreno del vecino, con tal que sea de
piedra o de ladrillo y que su espesor no exceda de 18 pulgadas (0,45 cm).

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 13

El fundamento de la norma es facilitar la adquisición de la medianería, lo que constituye una

ventaja para ambos vecinos: el que construye primero porque puede aprovechar el terreno en
la franja que construye sobre el vecino, y el que adquiere la pared con posterioridad porque
sólo debe indemnizar la construcción, y no el valor proporcional del terreno.

Obligaciones de encerramiento
En las zonas urbanas la facultad de encerrar las heredades del art. 2516 se convierte en una
obligación para el propietario. Art. 2726:
Art. 2726.- Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino
a la construcción y conservación de paredes de tres metros de altura y
dieciocho pulgadas de espesor para cerramiento y división de sus
heredades contiguas, que estén situadas en el recinto de un pueblo o en
los arrabales.

El propietario que construye la obra de cerramiento, tiene el derecho de compeler a su

vecino a contribuir en los gastos producidos por la construcción, si la realiza usando de la
facultad que le confiere el artículo 2725 de utilizar la parte del terreno correspondiente a su
vecino. El condominio nace de inmediato cuando se dan las condiciones establecidas en la
norma:
a) construcción del muro guardando las medidas establecidas
b) finalidad de encerramiento
c) uso de la facultad de asentar la pared en su mitad sobre el terreno vecino
El propietario requerido tiene una opción con las siguientes alternativas:
1) paga el monto reclamado y en tal caso el muro adquiere definitivamente el carácter
de medianero
2) abandona la parte del terreno sobre la que la pared se asienta y se libera de
contribuir y entonces la pared pasa a ser privativa del constructor.

PRESCRIPCIÓN: art. 4022:

Art. 4022.- La prescripción operada con relación a la obligación
establecida por el artículo 2726, puede ser invocada para eximirse de
abonar la medianería en el supuesto del artículo 2736, hasta la altura
del muro de cerramiento forzoso.

Abandono
El vecino puede liberarse de la obligación de contribuir cediendo la mitad del terreno sobre
el que la pared debe asentarse y renunciando a la medianería. Art. 2727:
Art. 2727.- El vecino requerido para contribuir a la construcción de una
pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior,
puede librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre
que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianería.

Esto se fundamenta en el carácter de propter rem de la obligación de contribuir, por lo tanto

puede liberarse por abandono de la cosa.
El abandono puede tener lugar antes o después de la construcción de la pared. Debe ser
expreso y formulado por escritura pública, debidamente inscripta a los fines de oponibilidad a
terceros. Arts. 2718, 2720 y 2721:

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 14

Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios
se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio
menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última
construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del
edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos
públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la
medianería de toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte
más baja del edificio.

Art. 2720.- Los instrumentos públicos o privados que se invoquen para

combatir la medianería deben ser actos comunes a las dos partes o a
sus autores.

Art. 2721.- En el conflicto de un título que establezca la medianería, y

los signos de no haberla, el título es superior a los signos.

Si más adelante el vecino quiere la medianería a la que había renunciado, deberá adquirirla
abonando no sólo el valor de la construcción sino también el del terreno en la parte
proporcional.

Derecho de reembolso en caso de servirse el vecino de la pared

Este caso se refiere a la pared contigua, construida por el propietario lindero en su propio
terreno y a su propio costo. La pared es entonces de exclusiva propiedad del que la edifica, no
hay por el momento condominio aunque la pared sea divisoria y cumpla los fines de
encerramiento. El artículo 2728 establece una condición para que sea procedente la pretensión
del constructor de exigir reembolso: voluntad del vecino de servirse de la pared:
Art. 2728.- El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento
es forzoso, en su terreno y a su costa, un muro o pared de encerramiento,
no puede reclamar de su vecino el reembolso de la mitad de su valor y del
terreno en que se hubiere asentado, sino en el caso que el vecino quiera
servirse de la pared divisoria.

La doctrina y la jurisprudencia opinan mayoritariamente que se entiende por “servirse de la

pared”, utilizarla no sólo conformando parte del edificio sino también con cualquier clase de
apoyo, instalación de cañerías o empotramiento de tirantes. Se trata de una cuestión de hecho
que deberá determinarse por los jueces atendiendo a las circunstancias del caso.

MEDIANERIA

En el ejido de los pueblos. Presunciones y pruebas. Los signos

notariales
Presunciones: art. 2718:
Art. 2718.- Toda pared o muro que sirve de separación de dos edificios
se presume medianero en toda su altura hasta el término del edificio
menos elevado. La parte que pasa la extremidad de esta última
construcción, se reputa que pertenece exclusivamente al dueño del

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 15

edificio más alto, salvo la prueba en contrario, por instrumentos

públicos, privados, o por signos materiales que demuestren la
medianería de toda la pared, o de que aquélla no existe ni en la parte
más baja del edificio.

Según el art. tenemos dos presunciones:

1) PRESUNCIÓN DE MEDIANERÍA: para la p[arte en que la construcción más baja se
encuentra adosada al otro edificio y hasta la altura que ésta alcance.
2) PRESUNCIÓN DE EXCLUSIVIDAD: de la parte de la pared que excede dicha altura.
El alcance de la presunción está limitado:
• a la medianería urbana
• cuando ambos predios están edificados
• respecto de las paredes que dividen los edificios
No hay presunción cuando los muros dividen patios, jardines, quintas, etc. Art. 2719:
Art. 2719.- La medianería de las paredes o muros no se presume sino
cuando dividen edificios, y no patios, jardines, quintas, etc., aunque
éstos se encuentren cerrados por todos sus lados.

Prueba: el Código admite la prueba por instrumentos públicos o privados emanados de las
partes y por signos materiales que la demuestren, estableciendo presunciones al respecto.
Estas presunciones son iuris tantum.

Obligaciones y cargas
El principio general del libre uso de la medianería está receptado en la primera parte del art.
2730:
Art. 2730.- q La medianería da derecho a cada uno de los condóminos
a servirse de la pared o muro medianero para todos los usos a que ella
está destinada según su naturaleza, con tal que no causen deterioros en
la pared, o comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de
iguales derechos para el vecino.

Como es un derecho de condominio, aparte de la limitación ínsita en el principio y

expresamente determinada en su expresión, de respetar la naturaleza a que está destinada la
pared, el condómino no puede usarla de un modo que afecte su solidez o cause deterioros en
ella, o que afecte el derecho de la otra parte.
El art. 2731 da una enunciación ejemplificativa de las facultades del condómino:
Art. 2731.- Cada uno de los condóminos puede arrimar toda clase de
construcciones a la pared medianera, poner tirantes en todo su espesor,
sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar hasta
la mitad de la pared en el caso que él también quiera poner en ella
tirantes, o hacer el caño de una chimenea: puede también cada uno de
los condóminos abrir armarios o nichos aun pasando el medio de la pared,
con tal que no cause perjuicio al vecino o a la pared.

Todas estas facultades están reguladas por las normas de la construcción y deben ejercerse
también, de acuerdo al principio que impide el abuso del derecho (Art. 1071).

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 16

Abandono
Art. 2739.- El que hubiere hecho el abandono de la medianería por
librarse de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una
pared, tiene siempre el derecho de adquirir la medianería de ella en los
términos expuestos.

El derecho a adquirir la medianería es imprescriptible. Puede hacerse uso de él SIEMPRE que

uno de los propietarios quiera ejercerlo, aún cuando se haya hecho abandono con anterioridad
de la medianería.
El art. 4022 establece una prescripción, pero refiriéndose sólo respecto a los créditos
emergentes:
Art. 4022.- La prescripción operada con relación a la obligación
establecida por el artículo 2726, puede ser invocada para eximirse de
abonar la medianería en el supuesto del artículo 2736, hasta la altura
del muro de cerramiento forzoso.

Esta norma debe entenderse en el sentido que, pasado el término de prescripción sin que el
vecino contribuya con la parte que le corresponde en la construcción de la pared de
cerramiento (art. 2627), puede adquirir la pared en la porción de altura que deben tener las
paredes divisorias (2736), eximiéndose de abonar la suma pertinente al invocar la prescripción
liberatoria del art. 4022.

Derechos de los condóminos

Ver arriba pto. 2 “obligaciones y cargas”

Adquisición de la medianería
La adquisición puede ser parcial o total. Es parcial cuando implica dar la posibilidad de
adquirir la porción, en longitud, que el vecino deba utilizar, dejándolo en libertad de adquirirla
en toda la extensión colindante. En cuanto a altura puede limitarse a adquirir sólo la porción
que deban tener las paredes divisorias (art. 2726: 3 metros), estando obligado a pagar desde
los cimientos. Art. 2736:
Art. 2736.- Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una
pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería
en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener
la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias,
reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de
la porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor
del suelo sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición
a sólo una porción del espesor de la pared. Si sólo quisiera adquirir la
porción de la altura que deben tener las paredes divisorias, está
obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.

La única limitación para adquirir parcialmente está dada en cuanto al espesor, pues no se
puede adquirir sólo en una porción de él. El muro debe adquirirse tal como está construido.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 17

Personas legitimadas para adquirir

El art. 2736 comienza diciendo “todo propietario cuya finca linda inmediatamente con
una pared o muro no medianero...”; por lo que, quien tiene un derecho de dominio goza de
dicha facultad de adquirir la medianería.
El término “propietario” ha sido utilizado por el legislador en sentido amplio, y comprende a
todo aquel que tiene derecho a construir en el predio y, con mayor razón, a quien tiene
obligación de contribuir a la obligación de cerramiento, como el usufructuario.

Medianería rural
A diferencia de la urbana, la medianería rural no sólo puede consistir en muros sino también
en fosas, cercos, setos, etc. Tampoco es obligatorio, en principio, el cerramiento forzoso. Pero
ésta obligación surge cuando las heredades contiguas están ambas “encerradas”, es decir,
cuando el cerco de cada una de ellas circunda la totalidad de su perímetro. En este caso el
cerco divisorio de ellas debe hacerse a comunidad de gastos. Art. 2742:
Art. 2742.- En las campañas los cerramientos medianeros deben
hacerse a comunidad de gastos, si las dos heredades se encerraren.
Cuando una de las heredades está sin cerco alguno, el dueño de ella no
está obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos divisorios.

Cuando los dos predios están cercados totalmente, el cerramiento que los separa se
presume medianero, salvo prueba en contrario. Art. 2743:
Art. 2743.- Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se
presume medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese
cerrado, o hubiese prueba en contrario.

Finalmente el art. 2744 remite a lo dispuesto sobre muros y paredes respecto de los cercos
y fosos:
Art. 2744.- Lo dispuesto en los artículos anteriores sobre paredes o
muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los
condóminos entre sí, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de
zanjas o cercos, o de otras separaciones de los terrenos en las mismas
circunstancias.

CONFUSIÓN DE LÍMITES
Art. 2746.- El que poseyere terrenos cuyos límites estuvieren
confundidos con los de un terreno colindante, repútase condómino con
el poseedor de ese terreno, y tiene derecho para pedir que los límites
confusos se investiguen y se demarquen.

Caracteres
La confusión de límites no debe versar sobre una duda o ignorancia de la titularidad de los
derechos sobre determinada franja o banda de terreno, sino sobre su determinación precisa
sobre el mismo. La confusión se da entonces cuando las partes no saben con exactitud, sobre
el terreno, por donde pasa la línea separativa de los predios, sea porque no existen señales
separativas o porque las mismas hayan desaparecido por un evento natural o por el hecho del
hombre.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 18

Art. 2748.- La acción de deslinde tiene por antecedente indispensable la

contigüidad y confusión de dos predios rústicos. Ella no se da para dividir
los predios urbanos.

El Código crea para esta zona de incertidumbre un condominio por “confusión de límites”.
Para que se dé esta situación se deben dar los siguientes requisitos:
1) heredades contiguas
2) predios rústicos (no edificados)
3) litigio NO sobre el alcance de los títulos
4) límite no determinado por ausencia o desaparición de señales demarcatorias

Acción de deslinde. 3) Fundos a los que se aplica. 4) Requisitos para

su ejercicio
Distinción con la acción reivindicatoria
a) La acción reivindicatoria procede cuando los límites están cuestionados, o sea cuando uno
de los propietarios los ha establecido avanzando sobre el terreno del otro, o este vecino tenga
esa pretensión, entendiendo que ese avance implica una desposesión.
Art. 2747.- Cuando los límites de los terrenos estén cuestionados, o
cuando hubiesen quedado sin mojones por haber sido éstos destruidos,
la acción competente a los colindantes es la acción de reivindicación
para que a uno de los poseedores se le restituya el terreno en cuya
posesión estuviese el otro.

El art. 2747 plantea dos casos en los que procede la acción reivindicatoria:
1) Cuando los límites están cuestionados
2) Cuando los límites hubiesen quedado sin mojones por haber sido éstos destruidos, y
cuando esta destrucción ha tenido como consecuencia que uno de los colindantes
haya aprovechado la situación desplazando su pretensión más allá del antiguo límite
La acción de deslinde persigue sólo la determinación del límite o línea separativa de las
heredades.
b) En la acción reivindicatoria el actor deberá cargar con la prueba de su pretensión, y el juez
debe fallar con estricta referencia a la prueba aportada. Si el demandante no prueba
acabadamente su derecho la demanda será rechazada.
En la acción de deslinde ambas partes adhieren a la vez la calidad de accionantes y
demandados. La pretensión es una sola y ambos persiguen el mismo fin: la demarcación
precisa del límite, aunque haya discordancia acerca de la ubicación del mismo. Como
consecuencia de ello, la carga de la prueba recae sobre ambos y el juez no puede dejar de
fallar sobre la procedencia de ella y, en defecto de prueba precisa, tiene facultad de
determinarla según lo considere conveniente. Art. 2755:
Art. 2755.- No siendo posible designar los límites de los terrenos, ni por
los vestigios antiguos ni por la posesión, la parte dudosa de los terrenos
será dividida entre los colindantes, según el juez lo considere
conveniente.

c) La acción de reivindicación tramita por el procedimiento ordinario

La acción de deslinde tiene un procedimiento específico establecido por las leyes procesales.

Ezequiel López Diez

 Bolilla 12 - CONDOMINIO 19

Legitimación activa y pasiva

La acción de deslinde compete únicamente a los que tengan derechos reales sobre el
terreno, contra el propietario del fundo contiguo.
En cuanto a la legitimación pasiva, el art. 2749 establece la titularidad de ella en el
propietario:
Art. 2749.- Esta acción compete únicamente a los que tengan derechos
reales sobre el terreno, contra el propietario del fundo contiguo.

FIN BOLILLA 12

Ezequiel López Diez