DECLARATORIA DE FÁBRICA

¿QUÉ ES LA DECLARATORIA DE FÁBRICA?

Es la inscripción de una construcción (edificación) en los Registros Públicos, donde deben inscribirse a
detalle las características y condiciones técnicas de la construcción, con ello usted declara ante la Ley la
existencia de una construcción.

Luego de construir uno o más pisos en su propiedad usted puede realizar la declaratoria de fábrica y con
el tiempo usted construye un piso más puede solicitar la ampliación de la declaratoria de fábrica
(siempre y cuando cumpla con los parámetros urbanísticos y de la edificación para su sector).

¿PARA QUÉ SIRVE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA?

Sirve para reconocer su edificación bajo términos legales, la declaratoria de fábrica le da valor a su
propiedad por la construcción que realizo, si su propiedad cuenta con ampliaciones y/o remodelaciones
ello permitirá elevar el valor de la propiedad y dichas construcciones deben ser inscritas en los Registros
Públicos y así usted podrá contar con un documento que lo demuestra.

Para inscribir en Registros Públicos la fábrica o construcción de su propiedad deberá realizar el

saneamiento del terreno o predio, por medio de compra venta, donación, herencia, adjudicación o
prescripción adquisitiva (se realiza para solicitar notarial o judicialmente el título de propiedad por el
tiempo que lleva en posesión del predio) se encuentre inscrita en los Registros Públicos.

Al inscribir el terreno o predio puede realizar la declaratoria de fábrica (construcción efectuada en la

propiedad), si construyo uno o más pisos de sus casas o hizo la declaratoria de fábrica de sus dos pisos y
luego de unos años construye dos pisos más debe solicitar la ampliación de la fábrica, ello elevará el
valor de su propiedad, ya que demuestra con documento legal la construcción efectuada.

Por último, una vez realizada la declaratoria de fábrica de su propiedad, usted pude independizar los
pisos que construyo (cada piso se convierte en una unidad inmobiliaria independiente con su título de
propiedad inscrita en Registros Públicos) con ello el propietario se convierte en dueño de varias unidades
inmobiliarias y puede disponer de ellas para vender, hipotecar, heredar, etc.

LA DECLARATORIA DE FÁBRICA COMPRENDE:

a) Edificación nueva

b) Remodelación.

c) Ampliación.

d) Puesta en Valor.

e) Modificación.

f) Reparación.

g) Demolición.
BASE LEGAL

LEY Nª 27157 Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fábrica y
del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común. Artículos
15°, 17° y 176 del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución N° 195-2001-
SUNARP/SN (23/07/2001).

73° del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución N°540-2003
SUNARP/SN (21/11/2003); 4° y 33° de la Ley 27157 (20/07/1999); 24°, 106° y 107° del Reglamento de la
Ley 27157, aprobado por D.S. 008- 2000-MTC (17/02/2000); Quinta Disposición Final del Decreto
Legislativo N° 667 (13/09/1991); Decreto Supremo N°017-2003-JUS (18/09/03).

LEGITIMADOS PARA DECLARAR

Los propietarios, usufructuarios superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación

de uso o cuales quieran que cuente con derecho ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un
predio.

PREDIOS SOBRE LOS QUE PUEDE RECAER LA DECLARATORIA DE FÁBRICA

• Predios urbanos

• Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana

• Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanas en la

municipalidad e inscritos como rústicos en el Registro.

REQUISITOS

1. Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.

2. Copia del documento de identidad del presentante, con la prórroga o constancia de haber
sufragado en las últimas elecciones o haber solicitado la dispensa respectiva.

3. Formulario Único Oficial (Parte 1 y 2) a que se refiere la Ley N° 27157; o según corresponda:

- Formulario Registral aprobado por la SUNARP en el caso de

regularización de edificaciones a que se refiere la 27157, aprobado por D.S. 008-2000-MTC.

- Formulario Registral a que se refiere la 5° Disposición Final del D, Leg. 667.

- Documento correspondiente de acuerdo a las disposiciones vigentes a la fecha de la

declaratoria.

4. Plano de ubicación y localización, y plano de distribución por pisos o niveles, firmado por
verificador de ser el caso.
Tratándose de regularización de ampliación, modificación, o demolición parcial (Ley 27157), deberá
acompañarse además plano de distribución en el que se visualice los ambientes eliminados o
modificados.

5. Tratándose de regularización de edificaciones debe acompañarse el informe técnico del

verificador responsable y el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

6. Pago de derechos registrales.

7. Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

PROCEDIMIENTO

a. De las opciones

Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la vigencia de esta Ley deben optar
por:

• Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, en

Formulario Único Oficial la

fecha del inicio de la construcción de la obra, y declarar que ésta se efectuará de conformidad con los
planos que se adjuntan y

que se cumple con las normas de zonificación y otras vigentes, para lo cual se acompaña el plano de
zonificación respectivo.

Obtenido el cargo de recepción de dicho formulario y transcurridos 20 (veinte) días útiles contados a
partir de la fecha del cargo de recepción, sin que la Municipalidad haya observado la documentación
presentada, se puede iniciar la obra.

La Comisión Técnica compuesta por los arquitectos e ingenieros designados por los respectivos Colegios
Profesionales, que para estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificación de la procedencia
de la solicitud en el plazo a que se refiere el párrafo precedente y tiene, además, la función permanente
de supervisión de la obra.

• Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, la

licencia de construcción en el Formulario Único Oficial, de conformidad con la presente Ley y con los
dispositivos legales vigentes.

b. De las observaciones

Si la Comisión Técnica encuentra observaciones a la documentación que se acompaña al Formulario

Único Oficial, debe comunicar de tal hecho al interesado, por medio del funcionario municipal
responsable, en un plazo no mayor de 10 (diez) días naturales contados a partir de la fecha en que se
emite la respectiva resolución administrativa.

El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita conforme lo dispone el artículo
28º de la presente Ley.
c. De la inscripción preventiva

Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la anotación preventiva de la pre

declaratoria de fábrica, la misma que tendrá vigencia por un año.

Cuando se solicita la pre declaratoria de fábrica de una unidad inmobiliaria con secciones de propiedad
exclusiva y bienes comunes debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo Reglamento
Interno.

d. De la finalización de la obra

Una vez terminada la construcción, en cualesquiera de las opciones referidas en el Artículo 28º
precedente, el propietario debe declarar en el

mismo Formulario Único Oficial, que la edificación se ha realizado de acuerdo a los planos originalmente
presentados; o, en su defecto, de acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se haya realizado
finalmente la construcción, los que se deben adjuntar. En ambos casos se debe presentar título de
propiedad y certificado de zonificación que declare que la obra es conforme con la zonificación vigente.

e. De la numeración

Al momento de la presentación de los documentos a que se refieren los artículos 28º y 31º de la
presente Ley, la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose del ámbito del Cercado, deberá, en
el mismo acto y bajo responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el formulario
correspondiente y asignarle el número de resolución. En el sello debe constar, además, la numeración de
la finca asignada por la Municipalidad.

f. De la inscripción

El Formulario Único Oficial, una vez sellado, tiene calidad de instrumento público y constituye título
suficiente para inscribir la respectiva fábrica.

En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el Formulario debe

contener la especificación de los bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización,
reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el Registro respectivo.

No será necesaria la obtención de la conformidad de obra.

g. De los responsables

En el caso del artículo 28º y 31º de la presente Ley, el Formulario debe estar firmado por el propietario,
abogado y constructor, que debe ser arquitecto o ingeniero colegiado.

h. De la escritura pública

No obstante, lo dispuesto en los artículos precedentes, los propietarios y/o constructores pueden optar
por extender la declaratoria de fábrica mediante escritura pública si así conviniese a su derecho.

De la regularización de edificaciones construidas con posterioridad a la vigencia de la presente Ley Las

edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la presente Ley sin cumplir con los
procedimientos que se establecen en la misma, serán sancionadas con una multa equivalente al 3% (tres
por ciento) del valor declarado de la obra, que constituye renta propia de la municipalidad respectiva; y
se procederá a Su regularización de acuerdo a esta Ley.

El valor total declarado no podrá ser inferior al que resulte de aplicar los precios unitarios de
construcción vigentes a la fecha de la presentación de la solicitud.

ETAPAS DE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA PARA SER INSCRITA EN LOS REGISTROS PÚBLICOS

La documentación anteriormente mencionada deberá ser presentada para su inscripción en Registros

Públicos para ello deberá presentar lo siguiente:

• Ficha registral actualizada.

• Los planos suscritos por el municipio (ubicación, localización, distribución, cortes y elevación).

• FUE (formulario único de edificaciones) firmado y refrendado por el municipio del sector.

• Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

IMPORTANCIA DE LA DECLARATORIA DE FABRICA

03 aspectos importantes de la declaratoria de fábrica:

● Nos permite valorizar nuestra propiedad.

● En casos de departamentos, es requisito para realizar la independización.

● No facilita la venta de un determinado predio.

QUIENES VERIFICAN ESTE TRÁMITE DE DECLARATORIA DE FÁBRICA

● Si el trámite es realizado vía RRPP, el verificador responsable es un arquitecto o ingeniero

verificador inscrito en RRPP.

● Si el trámite se realice vía Municipal, tomar en cuenta 02 aspectos:

● Este trámite es verificado por un arquitecto.

● Una vez que se realice la conformidad de obra, la municipalidad otorga ciertos documentos,
como el certificado de conformidad de obra, además un juego completo del expediente presentado
visado.

¿PARA QUÉ SIRVE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA?

Sirve para reconocer su edificación bajo términos legales, la declaratoria de fábrica le da valor a su
propiedad por la construcción que realizo, si su propiedad cuenta con ampliaciones y/o remodelaciones
ello permitirá elevar el valor de la propiedad y dichas construcciones deben ser inscritas en los Registros
Públicos y así usted podrá contar con un documento que lo demuestra.

Para inscribir en Registros Públicos la fábrica o construcción de su propiedad deberá realizar el

saneamiento del terreno o predio, por medio de compra venta, donación, herencia, adjudicación o
prescripción adquisitiva (se realiza para solicitar notarial o judicialmente el título de propiedad por el
tiempo que lleva en posesión del predio) se encuentre inscrita en los Registros Públicos.

Al inscribir el terreno o predio puede realizar la declaratoria de fábrica (construcción efectuada en la

propiedad), si construyo uno o más pisos de sus casa o hizo la declaratoria de fábrica de sus dos pisos y
luego de unos años construye dos pisos más debe solicitar la ampliación de la fábrica, ello elevará el
valor de su propiedad, ya que demuestra con documento legal la construcción efectuada.

Por último, una vez realizada la declaratoria de fábrica de su propiedad, usted pude independizar los
pisos que construyo (cada piso se convierte en una unidad inmobiliaria independiente con su título de
propiedad inscrita en Registros Públicos) con ello el propietario se convierte en dueño de varias unidades
inmobiliarias y puede disponer de ellas para vender, hipotecar, heredar, etc.

PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal es el derecho real que confiere a su titular las facultades de uso, goce y
disposición sobre secciones de propiedad exclusiva (departamentos, estacionamientos, tiendas, etc.) y
sobre partes comunes (terreno, pasillos, escaleras, etc.), en que se divide una edificación o conjunto de
edificaciones, denominada unidad inmobiliaria. Las diversas secciones de la unidad inmobiliaria, así
como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo indivisible.
Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios.

DENOMINACIÓN

A la propiedad horizontal se le denomina también: propiedad por pisos, propiedad por departamentos,
condominio, condominio de edificios, condominio edilicio, conjuntos inmobiliarios, propiedad cúbica. El
Código civil (art. 958) lo denomina propiedad horizontal. Sin embargo, la vigente Ley Nº 27157, en
adelante la Ley, y su reglamento, T.U.O aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, en adelante el
Reglamento, lo llama: Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.
La expresión propiedad horizontal tiene las ventajas de la concisión, su consagración en el lenguaje
común, y señala de manera categórica una concepción de la propiedad distinta de la romana, según la
cual el derecho de propiedad del suelo se extiende hasta el cielo y hasta el infierno.

NATURALEZA JURÍDICA

La propiedad horizontal es una propiedad especial, de carácter complejo, en la que coexisten dos
elementos reales: la propiedad exclusiva y la propiedad común, y un elemento personal que es la
comunidad de propietarios en horizontalidad. No es imaginable la propiedad horizontal si falta alguno de
estos elementos.

Ello explica la discusión doctrinaria sobre la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, intentando
asimilarla a otro derecho real (servidumbre, copropiedad, superficie), o equiparándola a una sociedad. La
propiedad horizontal tiene una naturaleza compleja, que no se puede encasillar dentro de los moldes
clásicos de la propiedad o de la copropiedad, o de cualquier otro derecho real, pues supone la
coexistencia inseparable de una propiedad exclusiva y una propiedad común. Esta última determina que
debe contar necesariamente con un reglamento interno y una junta de propietarios.

OBJETIVO

La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe recaer sobre un inmueble
edificado, el que constituye el objeto de la suma de todos los derechos reales que concurren sobre el
mismo. El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y del porcentaje
sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.

Es necesario examinar por separado las partes privativas y las partes comunes.

IMPORTANCIA

La explosión demográfica de la población y su concentración en grandes ciudades ha de terminado que

el crecimiento de estas no sea horizontal sino en forma vertical mediante la construcción de edificios por
pisos, cada vez más altos, con uno o varios departamentos por piso, pertenecientes a distintos
propietarios, quienes además de ser dueños en exclusividad del departamento que les pertenece son
condueños de una parte alícuota en los bienes y servicios comunes, lo que conlleva como consecuencia
que todos los propietarios necesariamente conforman una comunidad denominada junta de
propietarios.

Esta propiedad especial y compleja exige un ordenamiento jurídico distinto al de la propiedad exclusiva
tradicional, destinado a preservar la convivencia pacífica de los propietarios, previniendo y solucionando
los conflictos originados por las relaciones más íntimas de convivencia y vecindad. De ahí, la importancia
de regular lo relativo a los bienes de propiedad exclusiva y los de propiedad común, la participación de
los primeros en los segundos, los derechos y obligaciones de los propietarios, el reglamento interno, la
Junta de propietarios y las inscripciones en el registro predial de las zonas exclusivas y las comunes, el
reglamento interno y la Junta de propietarios.

CARACTERISTICAS

La característica básica de la propiedad horizontal, como comúnmente se la entiende hoy en día, es la

mezcla entre propiedad individual y propiedad colectiva.

• Así, las partes de uso privado (es decir, los departamentos u oficinas propiamente
dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las partes comunes (terreno, muros externos, halls
de entrada, sistemas de calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la propiedad
colectiva de todos los propietarios del edificio.

• Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es, por lo tanto, un
conjunto de derechos que implica el uso exclusivo de sus departamentos y oficinas y el uso no exclusivo
de todas las partes comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y transferibles.

• La propiedad horizontal es fundamentalmente distinta del tipo de propiedad que podría

ejercer una sociedad o asociación de propietarios que asignara los departamentos a sus diferentes
miembros, pero retuviera los derechos de propiedad en cabeza de un único propietario (que en ese caso
sería la propia sociedad).
• En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se
toman a través de una entidad denominada "consorcio de propietarios", que es el conjunto de todos los
propietarios del edificio.

ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Estado de PH. Para que puedan llegar a existir los derechos reales de PH. Sobre cada una de las unidades
sobre las que se han dividido un edificio, es necesario que con anterioridad haya nacido el denominado
estado de PH. Esto sucede cuando es redactado por escritura pública el reglamento de copropiedad y
administración y, además, es inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble.

MODOS DE ADQUISICIÓN

Se ejerce por la adquisición. Las formas de adquisición son tres: la tradición, la sucesión y la prescripción.

• Tradición: rige la teoría del título y del modo, para la adquisición derivada y por actos entre vivos
del derecho real de PH son necesarios: el título suficiente (compra venta donación permuta) hecho por
escritura pública y el modo suficiente, o sea la tradición.

• Prescripción: la PH por la larga o la breve. Si fueren varias los poseedores de un edificio sin
subdividir deberán primero usucapir el condominio y luego a través de la partición podrán arribar a la
PH.

POSIBILIDAD DE ARRIBAR AL PH A TRAVÉS DE LA PARTICIÓN DEL CONDOMINIO

Es necesario que la partición sea físicamente posible o sea la independencia y la salida a la vía pública
directamente o por un pasaje en común. La adjudicación puede que no equivalga a la partición que le
correspondía al condominio, entonces entre todos puede hacerse una partición mixta o con saldo.

De no haber conformidad de la totalidad de los condóminos se discute si la partición en especie puede

ser impuesta por uno o alguno de ellos a los demás. No habría una verdadera partición ya que subsistiría
el condominio sobre el terreno y las demás partes comunes.

La jurisprudencia admite esta forma de partición bajo el cumplimiento de los siguientes requisitos:

❖ inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes resultantes cumplan con
la exigencia de la ley

❖ La partición debe ser cómoda y de fácil realización: No podría aceptarse si debería hacerse
nuevas obras.

❖ Debe respetarse el principio de la igualdad

❖ Reglamento de Copropiedad y Administración: El reglamento es el estatuto básico, y regula los
derechos. y obligaciones de la

comunidad.

Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios deben obedecer), y son parte integrante del título
de dominio de c/u de ellos. Además, no solo es ley para sus dueños sino para los que habiten en esos
inmuebles.

El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de que se pueda modificar por mayorías y de que la
ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello la autonomía de la voluntad.

FACULTADES DEL TITULAR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Respecto a su piso o departamento: son las propias de un dueño, se puede distinguir entre facultades
materias y jurídicas.

FACULTADES MATERIALES

Derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la posesión

Derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el reglamento (no atentar contra la moral y
la buena costumbre)

Derecho de gozar: puede percibir los frutos Derecho de disponer materialmente: es limitada

FACULTADES JURÍDICAS

Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le pertenece o constituir derechos
personales o reales sobre el mismo, por lo tanto, tiene los siguientes derechos:

✓ Derecho de enajenar: Derecho de gravar:

✓ Derecho de constituir derechos personales: puede locar.

✓ Derecho de abandonar: es traslativo de propiedad.

RESPECTO DE LAS COSAS Y PARTES COMUNES

Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
legítimo derecho de los demás, Las facultades de uso y goce reconocen una doble limitación: respetar el
destino y no perjudicar ni restringir el derecho de los demás.

FACULTADES JURÍDICAS.

Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas sobre el piso o departamento tampoco puede ejercer
sobre las cosas y partes comunes.
Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su
respectivo departamento o piso. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se
entenderán comprendidos esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.

Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o departamentos

Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento;
estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.

QUEDA PROHIBIDO A CADA PROPIETARIO Y OCUPANTE DE LOS DEPARTAMENTOS O PISOS:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a los previstos en
el reglamento de copropiedad y administración.

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos, ejercer
actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o
perjudiciales para el edificio.

El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar construcciones sin el
consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le
está prohibido hacer obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los
propietarios.

VIOLACIÓN DE LAS PROHIBICIONES

En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del artículo
6º, el representante o los propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez
competente y acreditada en juicio sumarísimo

Está legitimado a promover la acción el administrador o los propietarios. El primero no debe acreditar un
perjuicio concreto ya que está obligado a velar por el cumplimiento del reglamento. Cuando la acción es
intentada por un propietario impone el requisito de que tenga que demostrar que la transgresión le
causa un daño.

OBLIGACIÓN DE LOS TITULARES

• Gastos de conservación y reparación de los pisos o departamentos

• Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o
departamento; estando prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del
edificio o los servicios comunes.

• Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores
con tonalidades distintas a las del conjunto.

• Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del daño esto es si proviene de
partes comunes o privativas.

• Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada propietario

independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en forma individual, computándose a la
vez la parte proporcional indivisa de los bienes comunes.

VENTAJA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Según JOSSERRAND: nos indica que dentro de la Propiedad Horizontal tenemos las siguientes ventajas:

• Permite evitar la venta de un inmueble familiar,

• Facilita la adquisición del hogar o vivienda propia, sin tener que adquirir la integridad del
inmueble

• Facilita resolver los problemas del inquilinato.

DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

El propietario en una propiedad horizontal tiene derecho: gozar, disponer y reivindicar, derecho que se
limita por razones de vecindad y de convivencia,

que pueden estar establecidos por la ley o por el reglamento interno.

ELEMENTOS

Son elementos de la propiedad horizontal:

• La unidad inmobiliaria o edificación matriz

La propiedad horizontal supone la existencia de una edificación matriz, denominada unidad inmobiliaria,
integrada por un edificio, caracterizado por la verticalidad de su construcción, dividido horizontalmente
en pisos de uno o más departamentos, o por un conjunto de edificios, o de varias viviendas unifamiliares
independientes, o conjuntos inmobiliarios (clubes de campo, parques industriales, etc.), siempre que
exista, en unos y otros, partes privadas (exclusivas) y, por lo menos, algún elemento común que los
vincule.

Entre los elementos comunes debe figurar necesariamente un acceso desde el exterior15. Constituyen
unidades inmobiliarias los edificios de departamentos, los conjuntos de edificios unidos o separados, las
quintas con varios chalets o casas, los centros y galerías comerciales o campos feriales y cualquier otra
unidad inmobiliaria que cuente con bienes de propiedad exclusiva y bienes de propiedad común (art. 2
de la Ley)

• La unidad inmobiliaria debe estar divida en varias secciones inmobiliarias

Para que exista propiedad horizontal es necesario que la unidad inmobiliaria esté dividida en dos o más
secciones inmobiliarias integradas por bienes de propiedad exclusiva y bienes y servicios comunes. El
objeto de la propiedad horizontal es siempre un inmueble en el que deben coexistir bienes de propiedad
exclusiva y bienes comunes.

La pertinencia de las secciones inmobiliarias a propietarios distintos Los propietarios de las secciones
inmobiliarias deben ser por lo menos dos o más. Nada impide que una sola persona sea propietaria de
dos o más secciones inmobiliarias, pero no puede serlo de todas, porque para que se aplique el régimen
de la propiedad horizontal, los dueños deben ser por lo menos dos, aunque uno de ellos sea propietario
de la mayoría de secciones y el otro solamente de una.

La constitución de derechos reales o personales sobre una sección inmobiliaria comprende la propiedad
exclusiva y la cuota de participación en los bienes comunes, no siendo posible que se realicen en una de
ellas separadamente de la otra.

• El reglamento interno

El reglamento interno es el acto jurídico constitutivo de la propiedad horizontal, determinando la unidad

inmobiliaria, las partes exclusivas y comunes en que se divide y estableciendo los derechos y
obligaciones de los propietarios de las diversas secciones inmobiliarias.

• La junta de propietarios

El dueño de una sección inmobiliaria, por el solo hecho de serlo deviene en miembro de una comunidad
de propietarios en régimen de horizontalidad, que el ordenamiento jurídico denomina: junta de
propietarios. El elemento

esencial de la comunidad de propietarios es la existencia de bienes y servicios comunes, para cuya

administración, mantenimiento y conservación deben ponerse de acuerdo los propietarios de las
diversas secciones inmobiliarias. La Junta de Propietarios carece de personería jurídica, pero cuenta con
una subjetividad limitada para realizar los actos jurídicos necesarios para la conservación y
mantenimiento de los bienes y servicios comunes; sin embargo, en algunas legislaciones la comunidad
entre propietarios constituye una persona jurídica distinta de los propietarios que la integran.

EDIFICACIONES SUJETAS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Solo pueden ser objeto de propiedad horizontal los bienes inmuebles en lo que coexistan una pluralidad
de secciones de propiedad exclusiva (partes privativas) y de propiedad común (partes comunes),
pertenecientes a dos o más propietarios. Conforme al art. 2 de la Ley y el art.126 del Reglamento, las
unidades inmobiliarias comprendidas en el régimen de la propiedad horizontal son:

a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias de más de un piso, en las que cada

departamento es una sección de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto,
que cuentan con bienes y servicios comunes.

b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de viviendas

unifamiliares continuas, construidas sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un
pasaje de acceso desde la vía pública en calidad de bien común.

c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un

conjunto de viviendas unifamiliares que incluyen

bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y servicios comunes.

d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades inmobiliarias que cuentan

con bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de pro piedad
exclusiva que han sido independizadas y que cuentan con el terreno como bien de propiedad común. Por
ejemplo, las unidades inmobiliarias conformadas por distintos edificios, cada uno de los cuales cuenta
con secciones exclusivas y elementos comunes específicos, pero todos los edificios están construidos en
un terreno común que los vincula.

f) Se aprecia que están comprendidos en el régimen de propiedad horizontal los conjuntos

inmobiliarios: En el Derecho comparado se legisla sobre los complejos o conjuntos inmobiliarios
separadamente de la propiedad horizontal, por ejemplo, la Ley española 49/60, publicada el 23.7.1960,
modifica por Ley 8/2013; el nuevo Código civil y comercial argentino regula ampliamente sobre los
conjuntos inmobiliarios.

En el Derecho nacional, en el régimen de propiedad horizontal quedan comprendidos complejos

inmobiliarios o conjuntos inmobiliarios (clubes de campo, las urbanizaciones cerradas, los parques
industriales, empresariales o náuticos, y cualquier otro emprendimiento urbanístico destinado a
vivienda, locales comerciales, industriales, clubes de campo o de usos mixtos).

¿PARA QUÉ SIRVE LA DECLARATORIA DE FÁBRICA?

Sirve para reconocer su edificación bajo términos legales, la declaratoria de fábrica le da valor a su
propiedad por la construcción que realizo, si su propiedad cuenta con ampliaciones y/o remodelaciones
ello permitirá elevar el valor de la propiedad y dichas construcciones deben ser inscritas en los Registros
Públicos y así usted podrá contar con un documento que lo demuestra.

Para inscribir en Registros Públicos la fábrica o construcción de su propiedad deberá realizar el

saneamiento del terreno o predio, por medio de compra venta, donación, herencia, adjudicación o
prescripción adquisitiva (se realiza para solicitar notarial o judicialmente el título de propiedad por el
tiempo que lleva en posesión del predio) se encuentre inscrita en los Registros Públicos.

Al inscribir el terreno o predio puede realizar la declaratoria de fábrica (construcción efectuada en la

propiedad), si construyo uno o más pisos de sus casas o hizo la declaratoria de fábrica de sus dos pisos y
luego de unos años construye dos pisos más debe solicitar la ampliación de la fábrica, ello elevará el
valor de su propiedad, ya que demuestra con documento legal la construcción efectuada.

Por último, una vez realizada la declaratoria de fábrica de su propiedad, usted pude independizar los
pisos que construyo (cada piso se convierte en una unidad inmobiliaria independiente con su título de
propiedad inscrita en Registros Públicos) con ello el propietario se convierte en dueño de varias unidades
inmobiliarias y puede disponer de ellas para vender, hipotecar, heredar, etc.

¿CUÁLES SON LAS MODALIDADES PARA REALIZAR LA DECLARATORIA DE FÁBRICA?

• MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA: Documento que redacta indicando las características de:
ubicación, áreas construidas, descripción de la edificación (ambientes, número de pisos, especificaciones
técnicas, valorización, año donde fue concluida la construcción – fábrica) en resumen, todo referente a la
edificación, firmado por abogado, legalizado y elevado a escritura pública.

• MEDIANTE FORMULARIO (FOR): Elaborado por profesional inscrito en Registros Públicos como
Verificador Común, esta modalidad es para aquellas edificaciones cuya fecha da por concluida la
construcción sea julio del año 1999 o hasta el 31 de diciembre del año 2016.

• MEDIANTE FUE (FORMULARIO ÚNICO DE EDIFICACIONES): Trámite que se realiza ante la

municipalidad del sector y se aplica a las edificaciones cuya fecha da por concluida la construcción a
partir del año 2017.

QUIENES VERIFICAN ESTE TRÁMITE DE DECLARATORIA DE FÁBRICA

Si el trámite es realizado vía RRPP, el verificador responsable es un arquitecto o ingeniero verificador

inscrito en RRPP.

Si el trámite se realice vía Municipal, tomar en cuenta 02 aspectos:

Este trámite es verificado por un arquitecto.

Una vez que se realice la conformidad de obra, la municipalidad otorga ciertos documentos, como el
certificado de conformidad de obra, además un juego completo del expediente presentado visado.

CASOS DE CONSTRUCCIÓN SIN LICENCIA DE EDIFICACIÓN

• PARA EDIFICACIONES SIN LICENCIA REALIZADAS HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2016:

Podemos hacer un trámite de regularización, con la ley 30830, de esta manera evitaremos pagar las
multas, este trámite se realiza de manera directa en los RRPP. [Aquí te dejo en enlace del video Cómo
Regularizar una Construcción sin Licencia].

• EDIFICACIONES SIN LICENCIAS REALIZADAS POSTERIOR AL AÑO 2016

Este procedimiento de regularización, es un procedimiento regular, vía municipal, la cual verifica que la
construcción tiene que estar en función de los parámetros urbanísticos.

Recuerda: Al Solicitar esta regularización de licencia, este trámite va acompañado de su pago

administrativo de calificación con una multa, que es el 10% del valor de la edificación.
Finalmente: Todo ingresa a RRPP; para que figure esta declaratoria de fábrica en un nuevo asiento en
nuestra copia literal.
INDEPENDIZACIONES DE EDIFICACIONES FAMILIARES, MULTIFAMILIARES

INDEPENDIZACIÓN DE EDIFICIOS

La independización de edificios sirve para que cada departamento, oficina, estacionamiento, deposito o
cualquier otra unidad inmobiliaria de una construcción tenga su propia partida registral en Sunarp y
pueda ser vendida, arrendada o cedida en uso de forma exclusiva sin que afecte el derecho de propiedad
de las otras partes del edificio.

¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS DE SUNARP PARA INDEPENDIZAR UN EDIFICIO?

Los requisitos para una independización son los siguientes:

1.- Tener inscrita la declaratoria de fábrica de la edificación en Registros Públicos.

2.- Memoria descriptiva de la independización detallando por pisos cada unidad inmobiliaria a
independizar y las zonas de uso común.

3.- Plano de independización firmado por un ingeniero o un arquitecto con firma certifica en una notaría.

4.- Reglamento interno.

5.- Pago de derechos registrales.

La independización una vez concluida divide la edificación en varias partes siendo todas estas
propiedades del titular original, para realizar el cambio de titularidad se tiene que acudir a un notario
para firmar una escritura pública de compra venta o de adjudicación.

¿En qué consiste?

Acto registral que consiste en abrir una partida registral independiente para cada unidad inmobiliaria
resultante de la desmembración de una edificación, como consecuencia de la inscripción de una
edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común o
independización y copropiedad.

Beneficios de la independización de inmuebles

• Facilita los actos particulares que se desee realizar sobre cada una de las partes independientes.

• Si independizas una zona o piso, obtendrás una partida exclusiva para cada una de estas.

• A manera de ejemplo, si cuentas con una partida para cada piso, puedes inscribir esta a favor del
verdadero propietario; siendo no solo un beneficio económico, sino también, moral.

• Con una parte independiente, puedes obtener préstamos otorgando como garantía hipotecaria
la zona que has independizado.

• Cuentas con libertad de vender cada piso independizado y obtener la ganancia.

• Puedes transferir a favor de tus herederos un espacio físico determinado, con el objetivo de
evitar futuros conflictos familiares.

• La instalación de servicios básicos independientes será más sencilla, debido a que cada espacio
independizado contará con un medidor de agua y luz propio; por lo que se pagará únicamente lo que tu
espacio gaste.

¿CUÁLES SON ESTOS REGÍMENES?

Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común

Cuando el terreno pertenece a todos los propietarios y las unidades inmobiliarias pertenecen a cada
propietario. Ejemplo: Edificios multifamiliares.

Régimen de Independización y Copropiedad

Cuando cada sección de terreno y edificación pertenece a cada propietario. Puede tener o no áreas y/o
instalaciones de propiedad común. Ejemplo: Quintas, galerías comerciales y centros comerciales.

¿Por qué hacerlo?

Permite vender o transferir una parte de la edificación, de no hacerse solo se pueden transferir
porcentaje de acciones y derechos en cuyo caso se suele castigar el precio de la propiedad, dadas las
posibles contingencias legales con los demás copropietarios.

Se puede emplear la unidad independizada como garantía hipotecaria, evitando poner en riesgo toda la
propiedad.

Se evitan conflictos familiares entre herederos, al asignar a cada heredero una parte de la propiedad de
forma previa al fallecimiento del titular.
Permite solicitar la independización de servicios básicos, facilitando la convivencia entre copropietarios.

¿Dónde se realiza?

Este trámite se realiza ante la Superintendencia Nocional de Registros Públicos – SUNARP.

¿Cuándo se realiza?

Se puede realizar de forma conjunta con el trámite de declaratoria de fábrica o de forma posterior a
este. En ese sentido, se debe tener claro que el trámite de independización tiene como requisito
obligatorio previo el contar con la declaratoria de fábrica de la edificación.

¿Qué documentos se presentan?

El expediente para el trámite de independización debe contener los siguientes documentos:

• Solicitud de inscripción de título.

• Plano de independización.

• Memoria descriptiva de independización.

• Reglamento interno (en el caso de existir áreas y/o instalaciones de propiedad común).

• Comprobantes de pago de tasas:

o 1.55% de la UIT por derecho de calificación.

o 0.39% de la UIT por derechos de inscripción por cada partida que se genere.

¿Cuánto tiempo toma el trámite?

Según el TUPA de la SUNARP, el plazo de calificación de los expedientes de trámite de independización

de predios urbanos, en sus distintas modalidades, toma hasta 35 días (hábiles), salvo prorroga o
suspensión de plazo. El cumplimiento de este plazo depende de la complejidad del caso.

Así mismo, se debe contemplar el plazo adicional para la elaboración de la documentación contenida en
el expediente de trámite (planos, memorias y reglamento interno), que variará dependiendo de la
complejidad del caso y la información existente sobre la edificación materia de independización.

¿Qué costos se deben contemplar?

Se deben contemplar los siguientes costos:

• Costo de elaboración de:

o Planos y memoria descriptiva de independización.

o Elaboración del reglamento interno.

• Costos por desarchivamiento de títulos, información necesaria para el primer ítem.

• Costos notariales para la legalización de firmas.

• Costo de tasas de calificación e inscripción.

Los costos de elaboración de documentos usualmente varían por la complejidad de cada caso, la cual
depende a su vez del número de unidades inmobiliarias a independizar, el número de copropietarios, la
información existente de la edificación independizar, entre otros.

¿Se pueden independizar los aires de una edificación?

Si, se pueden independizar los aires de una edificación, indicando el uso futuro del mismo. Al respecto,
debemos tener presente:

• Se puede independizar los aires de forma unitaria o subdividiendo el área total de los mismos.

• Sólo se puede independizar los aires inmediatos superiores a los pisos ya construidos. Es decir,
no se puede independizar los aires de construcciones futuras.

• Los aires deben ser accesibles desde una circulación común o en su defecto tener un área
proyectada para la misma.

• En el proceso de independización no es obligatorio independizar los aires, pudiendo establecerse

reserva de aires sin independización.

¿La independización de un inmueble incluye la adjudicación de las unidades inmobiliarias a los distintos
copropietarios?

No, una vez concluido el trámite de independización aún queda pendiente el trámite de titularidad, el
cual se efectúa de forma notarial. Elevándose luego a la SUNARP las escrituras públicas de adjudicación.

INDEPENDIZACIONES DE EDIFICACIONES COMERCIALES

Cada vez son más frecuentes los casos en los que un padre tiene que dividir el espacio total de una
vivienda entre sus ocupantes (hijos). Aunque muchas veces esta situación ha traído más de un problema
familiar, no debería haber mayor conflicto. A continuación, se explica los pasos que se debe seguir para
independizar un inmueble.
– Salidas al exterior. Antes de iniciar el trámite de independización, cada uno de los espacios
previamente divididos deberá contar con un acceso privado hacia la calle. Es decir, las partes no deben
compartir la misma salida. Para ello, se debe consultar a un especialista la construcción de una salida
independiente, cumpliendo con los planos y procedimientos necesarios ante la municipalidad
correspondiente.

– Elaborar nuevos planos del inmueble. Este debe contar con la información detallada respecto al
número de partes en que se dividirá el inmueble, las medidas de cada una de las divisiones y si habrá
áreas comunes como el patio o estacionamientos.

– Acudir a los Registros Públicos. Una vez que se cuenta con los documentos respectivos, se debe acudir
a los Registros Públicos para empezar el trámite de la independización del inmueble a fin de obtener una
partida registral por cada parte de la casa.

- Titularidad. Una vez concluido este trámite, las partes de la vivienda estarán independizadas. Sin
embargo, aún queda pendiente el trámite por la titularidad ya que de no hacerlo los futuros titulares
aparecerán como copropietarios. Para ello, se debe acudir a un notario y firmar una escritura pública de
división, participación y adjudicación mediante la cual ambos expresan que ceden las partes. Ello deberá
ser enviado a Registros Públicos para la inscripción de la titularidad.

– Si en un futuro se desea construir por encima de su parte, se puede solicitar una independización de
los aires de un inmueble.

– Una vez realizado el trámite de independización, se podrá separar el uso de los servicios de agua, luz,
teléfono, etc.