Lo que debe saber todo arrendador

que tenga que desalojar un local

comercial

José Luis Carrillo|Marzo 26, 2021

En una sentencia del 16 de diciembre de 2020, la

Sala de Casación Civil se establece que el demandar
el desalojo de un inmueble con fines comerciales es
algo distinto a una acción de resolución y que, por lo
tanto, una demanda no puede pedir el desalojo y,
además, el pago de daños y perjuicios

En la sentencia de la Sala de Casación Civil número

RC.000314, se establece que la resolución de un
contrato de arrendamiento y la acción de desalojo
de un inmueble con fines comerciales presentan
diferencias sustanciales, por lo cual, una demanda
para solicitar el desalojo, de ahora en adelante, no
podrá exigir también el pago de daños y perjuicios
ocasionados al inmueble.
El dictamen, emitido el 16 de diciembre de 2020
sobre un recurso extraordinario de casación entre
la Sucesión Alida Monsanto de Pizzolante versus
Industrias Biopapel, C.A. indica que, en la acción
de desalojo, es la voluntad del legislador la de no
permitir la acumulación de otra pretensión distinta
a la de la devolución del inmueble y la terminación
del contrato, atenuando así el rigor de la acción
resolutoria; mientras que en la acción de resolución
de contrato si pueden acumularse otras
pretensiones como la de daños y perjuicios prevista
en el artículo 1167 del Código Civil.
En consecuencia, una persona que alquile un
inmueble de uso comercial e interponga una
demanda para el desalojo del mismo, no podrá en
el mismo recurso exigir pago por daños y perjuicios
ocasionados por la demora en el pago del
arrendamiento durante el lapso que dure el litigio y
se concrete el desalojo, así como tampoco por las
afectaciones a dicho inmueble que pueda haber
causado el arrendador.
Pretensión dañina
El director de la ONG Acceso a la Justicia, Alí
Daniels, calificó de “pretensión dañina” la
interpretación que hace la Sala de Casación Civil al
señalar como débil jurídico a quien arrienda un
local para uso comercial.
Resaltó que ya es algo bastante difícil acudir a un
tribunal para exigir el desalojo de una propiedad,
como para determinarse que se debe iniciar otro
proceso judicial para exigir el pago de los daños que
pueda haber cometido un inquilino.
En su opinión, en el caso de locales comerciales no
se trata de personas que habiten una vivienda, por
lo que la situación es distinta y pone en duda la
supuesta defensa al “débil jurídico”.
Voto salvado
La sentencia contó con el voto salvado del
magistrado Francisco Ramón Velázquez Estévez,
quien argumentó que el fallo “… adopta una
interpretación lesiva del derecho a la tutela judicial
efectiva y aplica retroactivamente un cambio de
criterio que lesiona la confianza legítima de las
partes.”
Añade la consideración de Velásquez Estévez que,
“… si bien el término desalojo originalmente fue
utilizado para referirse a una causa de extinción del
contrato de arrendamiento distinta a la acción de
resolución, actualmente la utilización del término
por el legislador abarca supuestos que constituyen
causas de resolución por incumplimiento y otros
hechos jurídicos que determinan la extinción del
contrato.”
“El legislador no utiliza el término desalojo en un
sentido riguroso que signifique algo distinto y
excluyente del concepto de resolución, ya que en el
sentido amplio que la ley le atribuye, abarca
diferentes causales de terminación del contrato
como la resolución por incumplimiento, la denuncia
unilateral o resolución ad nutum, la imposibilidad
sobrevenida de la prestación y hasta el
cumplimiento del término extintivo”, señaló el
magistrado.
LA LEY ESPECIAL EN SU ARTÍCULO 43, SEGUNDO
PÁRRAFO SEÑALA:
“El conocimiento de los demás procedimientos
jurisdiccionales en materia de arrendamiento
comerciales, de servicios y afines será competencia
de la Jurisdicción Civil ordinaria, por vía del
procedimiento oral establecido en el Código de
Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión”.
De tal manera que se modificó el procedimiento
mediante el cual se tramitan las demandas relativas
a la materia arrendaticia comercial, siendo aplicable
desde su entrada en vigencia el procedimiento oral
previsto en el Código Procedimiento Civil.
En sustitución del procedimiento breve.
¿Y los procedimientos administrativos en curso a la
fecha de publicación del Decreto Ley?:
Se deben adecuar a lo establecido en el Decreto Ley
en cuestión, conforme a las disposiciones
reglamentarias dictadas por el Ejecutivo.
¿CUÁL CUERPO LEGISLATIVO QUEDÓ DESAPLICADO
PARA LOS ARRENDAMIENTOS DE USO COMERCIAL?:
El Decreto desaplica, para la categoría de inmuebles
de uso comercial, todas las disposiciones de la Ley de
Arrendamientos Inmobiliarios de 1999.
EFICACIA DE LAS LEYES PROCESALES (LEYES DE
PROCEDIMIENTOS):
La aplicación de la ley procesal en el tiempo (eficacia
temporal), es de orden público, se aplica de manera
inmediata.
Sin embargo, debe respetar la validez de los hechos
anteriores y los efectos ya producidos de tales
hechos. En consecuencia, modifica solo los trámites
futuros de un proceso en curso, pero no podrá
afectar bajo ningún respecto los trámites procesales
definitivamente consumados, en razón de la regla
tradicional de ‘tempus regit actum’.
De esta manera, las leyes procesales que entren en
vigencia, modifican de forma inmediata aquellos
casos que se encuentran en curso en cuanto a los
trámites futuros.
CONSIGNACIÓN DE CÁNONES EN LOS LOCALES
COMERCIALES:
El artículo 27 del Decreto Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial
señala (LRAIC)
‘…Si el arrendatario no pudiese efectuar el pago por
causas imputables al arrendador… podrá consignar
los montos correspondientes en la cuenta que a tal
efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el
organismo competente...”.
De lo que se colige “a priori” que en lo adelante ya
no es competencia de los Tribunales de Municipio
recibir las consignaciones arrendaticias. Y además no
existe tiempo, periodo, lapso o término alguno para
que dichas consignaciones se efectúen.
El artículo 51 de la Ley del Arrendamiento
Inmobiliario por su parte señala:
“…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare
expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión
de arrendamiento…podrá el arrendatario…
consignarla por ante el Tribunal de Municipio
competente por la ubicación del inmueble...»
Conclusión sobre las consignaciones de cánones en
locales de uso comercial:
Por cuanto el Ejecutivo aún no ha reglamentado el
correspondiente régimen transitorio, el
procedimiento contenido en el artículo 51, se
seguiría aplicando supletoriamente.
Esto es, que los Tribunales de Municipio conservan la
jurisdicción para conocer y decidir sobre las
consignaciones arrendaticias
CONCLUSIÓN EN DESALOJO DEL LOCAL COMERCIAL
EN VENEZUELA:
El pago de cánones de arrendamiento de locales
comerciales cuando el propietario se niega a
recibirlo, debe realizarse a través de una cuenta que
creará el Ministerio del Poder Popular para el
Comercio (SUNDDE).
Sin embargo, mientras se cree la cuenta
correspondiente, el órgano encargado de recibir las
consignaciones por cánones, son las Oficinas de
Control de Consignaciones de Arrendamientos
Inmobiliarios (OCCAI). De los circuitos judiciales
civiles, mercantiles y del tránsito.
En caso que dicha oficina no esté creada en la
respectiva Circunscripción Judicial, corresponderá la
consignación del canon de arrendamiento a la
Oficina de Control de Consignaciones (OCC).
Y en última instancia, recibirá las consignaciones de
cánones de arrendamiento el Juzgado de Municipio
Ordinario y Ejecutor de Medidas ubicado en la
localidad que corresponda.
Todo lo anterior hasta tanto se cree la cuenta para
recibir las consignaciones.
Arrendamiento de Locales y Centros Comerciales:
Desalojos
Respecto a los desalojos de locales comerciales de
acuerdo a lo que indica la Ley en Venezuela.
Sobre arrendamiento de locales comerciales, en un
Importante ; fijación del canon de arrendamiento y
de los requisitos de la factura de cobro

Arrendador y Arrendatario: Definiciones

Arrendador: es el propietario del inmueble o la
persona autorizada por el propietario para alquilar
un inmueble determinado
Arrendatario (en este caso): es la persona que alquila
un local para montar un negocio de actividades
comerciales
Causales para el desalojo Articulo 40 LRACI
A.Que el arrendatario haya dejado de cancelar dos
(2) cuotas del arrendamiento o dos (2) cuotas
del condominio de manera sucesiva.
B.Es motivo de desalojo que el inquilino haya
destinado al inmueble a usos deshonestos.
Ejemplo que el contrato indique que es para una
librería y lo utilicen para una licorería.
C. Que el inmueble por una irresponsabilidad del
arrendatario le cause deterioros al local o bien
 que le haga modificaciones al inmueble sin el
consentimiento del arrendador. Les reitero lo
que señala en estas exposiciones que ese tipo de
modificación las debe cancelar el arrendatario.
D.También es motivo de desalojo en caso de
demoliciones, reparaciones mayores pero las
mismas deben estar bien fundamentadas y así
ocurra después del desalojo.
E. Que el arrendatario haya cedido el contrato de
arrendamiento o lo haya subarrendado. Ahora
bien, salvo que así este estipulado en el contrato
o el mismo el propietario haya otorgado su
conformidad.
F. Que el contrato haya vencido y no exista
acuerdo de prórroga o renovación entre las
partes. Sin embargo esta norma jurídica se
contradice con otra norma jurídica de la misma
ley ya que esta última norma, nos indica que el
arrendatario tiene derecho a la prorroga legal de
acuerdo al tiempo que haya estado en ese local.
Es decir, es de pleno de derecho
independientemente que haya sido señalada en
el contrato.
G. Asimismo, puede ocurrir el desalojo cuando
el arrendatario NO haya respondido a la oferta
de comprar el inmueble en el plazo establecido
en la ley como les comente anteriormente. Esta
norma jurídica se contradice con otra norma
jurídica de la misma ley, ya que el hecho que el
arrendatario no pueda comprar el inmueble, no
significa que debe ser desalojado, por cuanto la
ley señala que la transferencia de propiedad o
administración del inmueble comercial por
cambio del arrendador, no da lugar a derogación
o modificación alguna, salvo que el arrendatario
manifieste su voluntad de culminar de manera
anticipada el plazo del contrato por motivos
imputables al arrendador. Pero si el
arrendatario ha venido cumpliendo con todas
las disposiciones legales el arrendador, no
puede dar por concluido el contrato ya que la
misma ley le prohíbe la resolución unilateral del
contrato.
H.También puede ocurrir el desalojo cuando el
arrendatario incumpla con las obligaciones de la
ley, el documento de condominio y las normas
 que dicte el Comité Paritario de Administración
de Condominio.
Procedimiento judicial que se debe cumplir en esta
ley
En casos de impugnación de actos administrativos
que emanen del órgano rector en materia de
competencia judicial en el Área Metropolitana de
Caracas corresponde a los Tribunales Contenciosos
Administrativos.
En cuanto al resto del país la competencia la tienen
los Juzgados de Municipios y se les atribuye
competencia especial Contencioso Administrativo en
esta materia de los arrendamientos comerciales.
Ahora bien, en cuanto a los demás procedimientos
comerciales, de servicios y afines le corresponde a la
jurisdicción civil ordinaria, la cual debe iniciarse de
acuerdo al Código de Procedimiento Civil hasta su
definitiva conclusión.
Para recurrir a un acto administrativo de la Sundee,
les recomiendo que no procedan con el recurso de
reconsideración ni el jerárquico, ya que lo más
probable es que se lo ratifiquen. Es preferible acudir
directamente al Tribunal compentente.
Queda terminantemente prohibido de acuerdo al
decreto de ley lo siguiente:
1. Cobrar por mostrar los inmuebles.
2. Que el inmueble no se encuentre en buenas
condiciones físicas.
3. El subarrendamientos, salvo que así lo
establezcan los contratantes.
4. Que el canon de arrendamiento sea realizado en
forma diferente como lo señala el Decreto Ley
5. Cobro por activos intangibles, tales como
reputación que se tenga del lugar o del
inmueble.
6. Incrementar el canon de arrendamiento de
manera indebida.
7. Cobrar multas por el arrendador por incumplir el
arrendatario la apertura y cierre del local. Por
arreglo de fachadas, vitrinas, salvo que hayan
sido acordadas en el contrato.
8. Que el arrendador cobre al arrendatario por
penalidades, regalías o comisiones parafiscales,
 salvo que así hayan quedado establecidas en el
contrato.
9. La resolución unilateral del contrato.
10. Dictar medidas cautelares de secuestro de
bienes muebles e inmuebles por parte del
arrendador, sin haber agotado la vía
administrativa y tendrá un lapso de 30 días
continuos para pronunciarse.
Lo que se debe realizar para hacer cumplir esta ley
Todos los contratos que estuvieran vigentes a la
fecha de entrar en vigor este Decreto Ley serán
adecuadas en un lapso no mayor de seis (6) meses
de todo cuanto señalan las diferentes normas
jurídicas de este Decreto Ley.
Deben adaptarse el arrendador como el arrendatario
al monto máximo de alquiler de acuerdo a la forma
de ser calculado, que son el método: Canon de
arrendamiento fijo (CAF). Canon de arrendamiento
variable (CAV) y el Canon de arrendamiento mixto
(CAM)
Todos aquellos procedimientos administrativos que
estuvieren en curso al momento de entrar en vigor
este Decreto Ley, se deberán ajustar a las
estipulaciones de este Decreto Ley.
Se suspenderán la ejecución de medidas cautelares
(secuestros preventivos que haya dictado un Juez )
en los procedimientos judiciales en curso hasta que
se agote la via administrativa. Es decir, que debe ir a
la Sundde a realizar los argumentos de rigor. En caso
de no haber decisión por Sundde se ira a la parte
judicial.
Los contratos celebrados antes de este Decreto Ley
en pago de moneda extranjera, de manera
inmediata se comenzarán a regir en pagos de
moneda de curso legal venezolana.
Esta regulación del pago en moneda extranjera tenia
un plazo de 90 días para que se hiciera en bolívares.
El incumplimiento de estas disposiciones indicadas
en los puntos 5 y 6 serán sancionadas con multa
equivalente a dos mil unidades tributarias (2000 UT).
Quedó suprimida la Dirección General de Inquilinato
del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y
Habitat.
Se derogó el Decreto No 602 el cual establecía el
régimen transitorio de protección a los arrendatarios
de inmuebles destinados al desempeño de
actividades comerciales, industriales o de
producción.

Sundde atiende casos de arrendamientos

comerciales
Acatando los lineamientos del Ejecutivo Nacional la
Superintendencia Nacional para la Defensa de los
Derechos Socioeconómicos (Sundde), actúa como
mediador logrando que se lleven a cabo dos actos
conciliatorios en materia de arrendamiento
comercial.

Durante la conciliación las partes en conflicto logran

acuerdo en relación a pagos de cánones de
arrendatarios y firmas de contratos con los
arrendatarios donde ambas partes se comprometen
a cumplir con lo acordado en la coordinación
regional de la Sundde en la entidad mediante acta.
Asimismo, la Superintendencia de Precios Justos se
encuentra atendiendo denuncias y solicitudes de
intermediación por parte de los arrendatarios y
arrendadores, con el fin de evitar la vulneración de
los derechos socioeconómicos de los usuarios, así
como lo establece la Gaceta Oficial 41.956, publicada
el pasado mes de septiembre en medio de la
emergencia sanitaria por la Covid-19, se suspende
por un lapso de seis (06) meses el pago de los
cánones de arrendamiento de inmuebles de uso
comercial y de aquellos utilizados como vivienda
principal, así como también se suspende el desalojo
e incrementos en los cánones de arrendamientos, a
fin de aliviar la situación económica de los
arrendatarios y arrendatarias por efecto de la
pandemia por coronavirus.
Las partes de los respectivos contratos de
arrendamiento podrán acordar, mediante consenso,
términos especiales de la relación arrendaticia en el
plazo a que refiere el documento legal en el
territorio nacional, de no llegar a un acuerdo la
Sundde servirá de intermediario entre los
arrendadores y arrendatarios comerciales para
brindar resolución de los conflictos.
Es importante mencionar que el ente regulador de
precios pone a disposición el correo electrónico
arrendamientocomercial@sundde.gob.ve, así como
también la línea telefónica 0800 LO JUSTO
(08005658786), para todas aquellas personas que
necesiten llegar a un acuerdo en materia de
arrendamiento de uso comercial.