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respaldada por el
conocimiento local
TRATAMIENTO FISCAL DE DESARROLLOS

INMOBILIARIOS – abril 28, 2021
Algunas indicaciones para nuestra sesión
Se recomienda tener apagada la cámara que

Si tiene a la mano, puede ser
transmite video y permanecer en la sesión
mejor utilizar audífonos para
solamente con audio, esto permitirá que la conexión
tener un mejor audio.
a internet sea más estable.
Analizaremos las preguntas

escritas de manera verbal al
finalizar una hora de
exposición, es decir, serán
Solamente el expositor podrá Todos los micrófonos, excepto los cuatro bloques de preguntas.
compartir en la pantalla las de los expositores, permanecerán
presentaciones. cerrados durante la sesión.
Quien requiera más información puede enviarnos un correo electrónico a los datos de contacto que aparecerán al final.
La presentación y la grabación del evento estarán disponibles para ser consultadas o descargadas.
2
NUESTRO EXPOSITOR
José Luis Ureña Lizarraga

joseluis.urena@rsmmx.mx
 C.P. por la Universidad Autónoma de Sinaloa (UAS)

 Maestría en impuestos por la UAS
 Maestría en administración por la Universidad Interamericana del Norte
 Diplomado en impuestos internacionales por el ITAM
 Socio certificado en el área fiscal por el IMCP
 Socio de Impuestos de RSM México Bogarín, S.C.
 Líder del comité fiscal de RSM México
 Integrante del comité fiscal de RSM Latinoamérica
3
AVISO
El contenido de este material es enteramente
didáctico y no debe ser utilizado en casos reales
sin consultar a los especialistas en tributación de
las firma RSM en México involucrados.
Este material es propiedad del C.P. José Luis

Ureña Lizárraga Socio de Impuestos de RSM
México Bogarín, S.C. y no debe ser distribuido ni
divulgado en ninguna de sus partes sin el
consentimiento de su Autor por escrito.
4
CONTENIDO
I. Introducción IV. Tratamientos Especiales

1. Vínculo constitucional del pago de 1. Regla 3.2.4 Resolución Miscelánea 2021
impuestos 2. Emisión del CFDI
2. Elementos de la relación tributaria 3. Reconocimiento contable
3. Concepto de desarrollo inmobiliario 4. ¿Esquemas Reportables?
5. Decreto Vivienda marzo de 2015
II. Ingresos Acumulables
1. Momento de acumulación del ingreso
V. Estímulos Fiscales
2. Perfeccionamiento de la enajenación
1. Deducción de terrenos (Art. 191 LISR)
3. Tratamiento fiscal de preventas
4. Ganancia en enajenación de terrenos 2. Sociedades cooperativas de producción de
bienes (Art. 194 LISR)
III. Deducciones Autorizadas 3. IEPS Art. 16 fracción I LIF
1. Requisitos de las deducciones
2. Deducción vía costo de lo vendido VI. Impuesto al Valor Agregado
3. Deducción de erogaciones estimadas en 1. Servicios de edificación de obra
la obra 2. Criterios del SAT, PRODECON y Judiciales
3. Servicios parciales de construcción
5
CONTENIDO
VII. Estructuras para Desarrollos Inmobiliarios VIII.Prevención de Lavado de Dinero
1. Análisis Jurídico-Fiscal del Fideicomiso 1. Actividades vulnerables

2. Fideicomiso Inmobiliario con S.A. de C.V. 2. Obligaciones
3. Fideicomiso con garantía de pago. 3. Umbrales de identificación y aviso
4. Fideicomiso con S.C. de R.L. de C.V. 4. Multas
5. Copropiedad de personas físicas.
6. Fideicomiso Inmobiliario y copropiedad de
personas físicas
7. Asociación en participación.
8. Contrato de mandato asociativo
6
I. INTRODUCCIÓN
7
Vínculo constitucional para contribuir
ARTÍCULO 31. SON OBLIGACIONES DE LOS

MEXICANOS:
IV. Contribuir para los gastos públicos, así de la
Federación, como del Distrito Federal o del
Estado y Municipio en que residan, de la manera
proporcional y equitativa que dispongan las leyes.
Proporcionalidad. Consiste en la capacidad
económica tributaria que poseen los
contribuyentes para aportar al gasto publico.
Equidad. Se refiere a que debe darse trato igual a
los iguales y desigual a los desiguales.
8
Elementos de la relación tributaria
1. Sujetos
2. Objeto
3. Hecho Imponible
4. Base
5. Tasa, Tarifa y Tabla
6. Periodo de Imposición
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Sujetos
Residentes en México
Personas
Morales y Residentes en el Extranjero con EP
Físicas
Residentes en el Extranjero sin EP con

fuente de riqueza en territorio nacional
10
Objeto
TODOS LOS INGRESOS PERCIBIDOS

POR……
 Residentes en México
 Establecimientos Permanentes de
Extranjeros
 Extranjeros por Ingreso con

Fuente de Riqueza en el país (sin
EP)
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Objeto
 EFECTIVO
 CREDITO
MODIFICACIÓN
 ESPECIE
INGRESOS POSITIVA DEL
PATRIMONIO  SERVICIOS
 CUALQUIER
OTRO TIPO
Art.16 LISR
12
El hecho imponible
El hecho imponible del impuesto sobre la renta lo constituye la

renta entendida como la obtención de un resultado fiscal
positivo. Lo anterior confirma que lo sometido a gravamen no es
la actividad en sí, si no su resultado positivo.
El hecho generador del impuesto sobre la renta de las
empresas no consiste en la obtención de un ingreso, sino en la
obtención de una renta, entendida como la riqueza o ganancia
que, en términos generales, resulta de descontar a los ingresos
percibidos el costo de su obtención, para lograr definir así la
utilidad que se traduce en un incremento del patrimonio.
13
Definiciones
BASE PERIODO DE IMPOSICIÓN

Es la cantidad o monto a la cual se le aplica la El artículo 6º del CFF indica que las
cuota, tarifa o tabla, para determinar la contribuciones se causan conforme se
contribución a pagar. Esta base se determina de realizan las situaciones jurídicas o de hecho,
acuerdo con lo que indica cada ley fiscal previstas en las leyes fiscales vigentes
especifica. durante el lapso en que ocurran, ahora bien, el
periodo de impuestos se refiere a los lapsos en
TASA, TARIFA, TABLA que dichas situaciones se realizan para que se
conjuguen los elementos de la relación tributaria
La tasa de pago de impuesto sobre la renta al surgir del crédito fiscal que señala el
(ISR) para personas morales es del 30 %. ARTÍCULO 4º del CFF. Este elemento es
Las personas físicas calculan el ISR conforme a importante porque determina la fecha para el
las tarifas del artículo 96 (provisionales) y 152 pago de la contribución causada y de no
(anual) de la Ley del ISR. Normalmente se efectuarse en las fechas establecidas se
integran columnas con límite inferior, superior, originan recargos y sanciones a favor del fisco y
cuota fija y porcentaje. para los contribuyentes representa un costo
financiero.
Un ejemplo de tabla, es la utilizada para el
cálculo del subsidio para el empleo de los Día 17 del mes próximo a su causación
trabajadores. (generalidad)
14
Objeto, hecho imponible, base y tasa
IMPUESTO SOBRE LA RENTA
Ingresos acumulables Objeto
Menos: Deducciones autorizadas
Menos: PTU pagada en el ejercicio
Igual: Utilidad Fiscal o Renta gravable para ISR Hecho imponible
Menos: Pérdidas fiscales pendientes de aplicar
Igual: Resultado fiscal o Base gravable para ISR Base
Por: Tasa del 30 % Tasa
Igual: Impuesto sobre la renta a cargo
15
Persona moral
Comprende, entre otras, las sociedades mercantiles,

los organismos descentralizados que realicen
preponderantemente actividades empresariales, las
instituciones de crédito, las sociedades y
asociaciones civiles y la asociación en participación
cuando a través de ella se realicen actividades
empresariales en México.
16
Distinción
CONTRIBUYENTES
DEDICADOS A LA INDUSTRIA
DE LA CONSTRUCCIÓN
(Art. 17 penúltimo y último párrafo
LISR)
DESARROLLADORES
INMOBILIARIOS
17
Desarrollo inmobiliario
Desarrollar: Llevar a cabo una idea, un proyecto,

etcétera, que necesita cierto tiempo.
Inmobiliario: Relativos a bienes inmuebles.
Inmueble: Se dice de la propiedad que no puede
separarse del lugar que ocupa. Bien como las
tierras, edificios, construcciones y minas, y de los
adornos, artefactos o derechos a los que la ley
considera no muebles.
Con base en lo anterior, se puede entender por
Desarrollo Inmobiliario, aquel proyecto relacionado
con el diseño, construcción, elaboración o
fabricación de bienes de naturaleza inmueble, en un
plazo de tiempo acordado para su conclusión para
su posterior venta.
18
II. INGRESOS
ACUMULABLES
19
Ingresos
El tema de ingresos para los desarrolladores inmobiliarios

es sumamente relevante, debido a que comúnmente
éstos, a lo largo del desarrollo de sus obras, comienzan a
realizar la venta de las unidades condominales antes –
incluso– de iniciar la obra, y suele suceder que avanzan
de forma importante en el cierre de contratos. Sin
embargo, la cobranza se limita a un porcentaje bajo de la
totalidad del precio pactado.
En relación con este tema, el artículo 16 de la LISR
establece que las personas morales acumularán la
totalidad de los ingresos en efectivo, en bienes, en
servicio, en crédito o de cualquier otro tipo que obtengan
en el ejercicio, inclusive los provenientes de sus
establecimientos en el extranjero.
20
Momento de acumulación del ingreso
Prácticamente se obliga a las personas morales a acumular la

totalidad de los ingresos, cualquiera que sea la forma de su
obtención; sin embargo, debe atenderse a la fecha para realizarlo
de acuerdo al procedimiento mencionado con anterioridad.
REGLA GENERAL DE ACUMULACIÓN.
Artículo 17, fracción I, LISR
Enajenación de bienes o prestación de servicios, cuando se dé
cualquiera de los siguientes supuestos, el que ocurra primero:
a) Se expida el comprobante que ampare el precio o la
contraprestación pactada.
b) Se envíe o entregue materialmente el bien o cuando se
preste el servicio.
c) Se cobre o sea exigible total o parcialmente el precio o la
contraprestación pactada, aun cuando provenga de anticipos.
21
Momento de acumulación del ingreso
De lo señalado en el artículo anterior, en el caso de

desarrolladores inmobiliarios, comúnmente se localizan en el
supuesto del inciso c), por lo que al cobrar un anticipo, por
mínimo que sea, en términos de la disposición anteriormente
citada se obligará al contribuyente a acumular la totalidad de los
ingresos.
Esto significa que con la obtención de poco flujo se encontrarán
obligados a acumular todo el ingreso; totalidad del precio a sus
ingresos. ¿No sería mejor una figura jurídica donde se acumule
al cobro?
Sin embargo, también existe la posibilidad de estimar el costo de
ventas de conformidad con lo señalado en el artículo 30 de la
LISR,
22
¿Cuándo se perfecciona la enajenación, CCF?
Art. 2249.- "Por regla general, la venta es La factibilidad de que las partes puedan pactar
perfecta y obligatoria para las partes cuando se comprometiéndose a transmitir un bien y a
han convenido sobre la cosa y su precio, pagar un precio en cierta fecha futura es una
aunque la primera no haya sido entregada, ni el herramienta muy útil, ya que permite que el
segundo satisfecho". comprador pueda inspeccionar el bien con
objetividad o valuarlo profesionalmente antes de
Lo anterior significa que salvo que las partes adquirir formalmente su propiedad y sobre todo
acuerden algo en contrario, una compraventa es cuando se trata de la venta de bienes
perfecta por el simple hecho de que haya un inmuebles.
acuerdo de voluntad en donde esté definido el
precio y la cosa.
Artículo 2243.- Puede asumirse
contractualmente la obligación de celebrar un
contrato futuro.
Artículo 2246.- Para que la promesa de
contratar sea válida debe constar por escrito,
contener los elementos característicos del
contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo.
23
¿Qué ha dicho la SCJN?
RENTA. QUÉ DEBE ENTENDERSE POR

“INGRESO” PARA EFECTOS DEL
TÍTULO II DE LA LEY DEL IMPUESTO
RELATIVO.
Si bien la Ley del Impuesto sobre la Renta no define el
término “ingreso”, ello no implica que carezca de sentido
o que ociosamente el legislador haya creado un tributo
sin objeto, toda vez que a partir del análisis de las
disposiciones legales aplicables es posible definir dicho
concepto como cualquier cantidad que modifique
positivamente el haber patrimonial de una persona.
24
Tesis: 2a. CXXXIII/2015 (10a.) Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Décima Época 2010746 2 de 376
Segunda Sala Libro 26, Enero de 2016, Tomo II Pag. 1659 Tesis Aislada(Constitucional)
RENTA. EL ARTÍCULO 18, FRACCIÓN I, INCISO C), DE LA LEY DEL IMPUESTO RELATIVO, VIGENTE
HASTA EL 31 DE DICIEMBRE DE 2013, NO VIOLA EL PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD
TRIBUTARIA.
El ingreso por enajenación de bienes se obtiene desde el perfeccionamiento del contrato por el que se enajenó
el bien, modificando positivamente el patrimonio de los contratantes y debiendo acumularse la totalidad del
monto de la operación, en términos del artículo 17 de la Ley del Impuesto sobre la Renta abrogada. En tales
condiciones, en caso de que conforme al artículo 18, fracción I, inciso c), de la misma ley, el ingreso obtenido
por la enajenación de bienes se considere acumulable, por la exigibilidad o el cobro de una parte o la totalidad
del precio del bien -al ser el primer supuesto en ocurrir, entre los demás previstos en la fracción I del artículo 18
referido-, aun cuando el enajenante recibe sólo una parte del precio del bien en efectivo, por concepto de
"anticipo", sí considera la capacidad contributiva del causante, ya que se determina con base en el valor
monetario de los derechos de crédito que se incorporaron a su patrimonio desde el perfeccionamiento del
contrato, con independencia del concepto bajo el que se pague el precio del bien o la forma de pago.
25
Tesis: 2a. CXXXIII/2015 (10a.) Gaceta del Semanario Judicial de la Federación Décima Época 2010746 2 de 376
Segunda Sala Libro 26, Enero de 2016, Tomo II Pag. 1659 Tesis Aislada(Constitucional)
Así, en el supuesto del inciso c) referido, la exigibilidad o el cobro, parcial

o total, del precio del bien, es lo que actualiza la acumulación del valor del
derecho de crédito que ya se había cuantificado en el patrimonio del
enajenante desde el perfeccionamiento del contrato, siendo irrelevante la
disposición total de la entrada en efectivo, por lo que el citado artículo 18,
fracción I, inciso c), no viola el principio de proporcionalidad tributaria
contenido en el artículo 31, fracción IV, de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos.
26
Ganancia en la enajenación de terrenos
El artículo 18, fracción IV, de la Ley del ISR, prevé

como ingreso acumulable para las personas
morales del régimen general de la ley,
La ganancia derivada de la enajenación de activos
fijos y terrenos, títulos, valor, acciones, partes
sociales o certificados de aportación patrimonial
emitidos por sociedades nacionales de crédito, así
como la ganancia realizada que derive de la fusión o
escisión de sociedades y la proveniente de reducción
de capital o de liquidación de sociedades mercantiles
residentes en el extranjero, en las que el
contribuyente sea socio o accionista.
27
Ganancia en la enajenación de terrenos
En correlación con lo mencionado anteriormente, el

artículo 19 de la Ley citada, dispone que la ganancia
se determinara de la manera siguiente:
 Ingreso obtenido por la enajenación de terreno
 (-) Monto original de la inversión del terreno,
actualizado.
 (=) Ganancia por la enajenación del terreno( si el
resultado es positivo)
El monto original de la inversión (MOI) se podrá ajustar
multiplicándolo por el factor de actualización
correspondiente al periodo comprendido desde el
mes en el que se realizó la adquisición y hasta el
mes inmediato anterior a aquél en el que se realice
la enajenación.
28
Art. 19 LISR
RESULTADO FISCAL EN VENTA DE ACTIVO FIJO (TERRENO)
DATOS
Tipo de bien INPC Terreno INPC ISAI Total

Fecha de adquisición febrero-14 abril-14
Monto Original 12,420,000.00 299,653.94 12,719,653.94
Depreciación acumulada del ejerc. Anterior
Depreciación del ejercicio
Costo suceptible de actualización 12,420,000.00 299,653.94 12,719,653.94
Fecha de la venta - Clave del mes mayo-17

Valor de la contraprestación 15,200,000.00
Referencia contable
Actualización del costo
INPC un mes anterior al mes de venta abril-17 126.242 abril-17 126.242

INPC del mes de adquisición febrero-14 112.790 abril-14 112.888
Costo suceptible de actualización 12,420,000.00
Factor de actualización 1.1193
Costo actualizado Terreno 13,901,282.38
Costo suceptible de actualización 299,653.94
Costo actualizado ISAI y Derechos 335,101.27
Total Costo Actualizado 14,236,383.66
Valor de la contraprestación 15,200,000.00

(-) Costo actualizado 14,236,383.66
Utilidad (Pérdida) fiscal 963,616.34
29
III. DEDUCCIONES
AUTORIZADAS
30
Deducciones autorizadas
Art. 25 LISR. Los contribuyentes podrán

efectuar las deducciones siguientes:
I. Las devoluciones que se reciban o los
descuentos o bonificaciones que se hagan en
el ejercicio.
II. El costo de lo vendido. ¿En el caso del
terreno, sería el costo de lo vendido o se
remite al artículo 19 LISR?
III. Los gastos netos de descuentos,
bonificaciones o devoluciones.
31
Art. 27 LISR. Las deducciones autorizadas en este Título deberán

reunir los siguientes requisitos:
I. Ser estrictamente indispensables para los fines de la
actividad del contribuyente, salvo que se trate de donativos
no onerosos ni remunerativos, que satisfagan los requisitos
previstos en esta Ley y en las reglas generales que para el
efecto establezca el SAT.
II. Que cuando esta Ley permita la deducción de inversiones se
proceda en los términos de la Sección II de este Capítulo.
III. Estar amparadas con un comprobante fiscal y que los pagos
cuyo monto exceda de $2,000.00 se efectúen mediante
transferencia electrónica de fondos desde cuentas abiertas a
nombre del contribuyente en instituciones que componen el
sistema financiero y las entidades que para tal efecto autorice el
Banco de México; cheque nominativo de la cuenta del
contribuyente, tarjeta de crédito, de débito, de servicios, o
los denominados monederos electrónicos autorizados por el
Servicio de Administración Tributaria.
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Pagos a Terceros y al Extranjero.

V. Cumplir con las obligaciones establecidas en esta Ley en materia contribuyentes cumplan con la
de retención y entero de impuestos a cargo de terceros o que, en obligación de inscribir a los
su caso, se recabe de éstos copia de los documentos en que trabajadores en el IMSS
conste el pago de dichos impuestos. Tratándose de pagos al cuando estén obligados a ello,
extranjero, éstos sólo se podrán deducir siempre que el contribuyente en los términos de las leyes de
proporcione la información a que esté obligado en los términos del
seguridad social.
artículo 76 de esta Ley.
Deducción de Salarios Pagados.
Los pagos que a la vez sean ingresos en los términos del Capítulo I
del Título IV, de esta Ley, se podrán deducir siempre que las
erogaciones por concepto de remuneración, las retenciones
correspondientes y las deducciones del impuesto local por salarios y,
en general, por la prestación de un servicio personal independiente,
consten en comprobantes fiscales emitidos en términos del CFF
y se cumpla con las obligaciones a que se refiere el artículo 99,
fracciones I, II, III y V de la presente Ley, así como las disposiciones
que, en su caso, regulen el subsidio para el empleo y los
33
Art. 43. (RISR) DEDUCCIÓN DE SALARIOS PAGADOS EN EFECTIVO.

Para efectos del artículo 27, fracción III de la Ley, las erogaciones efectuadas
por salarios y en general por la prestación de un servicio personal
subordinado a que se refiere el artículo 94 de la Ley, pagadas en efectivo
podrán ser deducibles, siempre que además de cumplir con todos los
requisitos que señalan las disposiciones fiscales para la deducibilidad de
dicho concepto, se cumpla con la obligación inherente a la emisión del
comprobante fiscal correspondiente por concepto de nómina.
Traslado Expreso y por separado del IVA.
VI. Que cuando los pagos cuya deducción se pretenda realizar se hagan a
contribuyentes que causen el IVA, dicho impuesto se traslade en forma
expresa y por separado en el comprobante fiscal correspondiente.
Intereses Devengados.
VII. Que en el caso de intereses por capitales tomados en préstamo, éstos
se hayan invertido en los fines del negocio…
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Requisitos de descripción del servicio
COMPROBANTES FISCALES. LA "DESCRIPCIÓN DEL SERVICIO" A

QUE SE REFIERE EL ARTÍCULO 29-A, FRACCIÓN V, DEL CÓDIGO
FISCAL DE LA FEDERACIÓN, DEBE CONSTAR EN ELLOS Y NO EN
UN DOCUMENTO DISTINTO, A EFECTO DE DEMOSTRAR QUE LOS
GASTOS QUE AMPARAN SON ESTRICTAMENTE INDISPENSABLES
PARA LOS FINES DE LA ACTIVIDAD DEL CONTRIBUYENTE Y, POR
ENDE, ACREDITABLES PARA SU DEDUCCIÓN.
De acuerdo con los artículos 5o., fracción I, de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado y 31, fracción I, de la Ley del Impuesto sobre la Renta abrogada,
uno de los requisitos para que sea acreditable la primera contribución
referida y, por ende, deducible, es que las erogaciones realizadas sean
estrictamente indispensables para los fines de la actividad del
contribuyente. En relación con ello, los artículos 29 y 29-A del Código
Fiscal de la Federación prevén, en lo que interesa, que los comprobantes
fiscales, además de las exigencias relativas, tales como la cantidad y clase
de mercancías o descripción del servicio por el que se expiden, deben ser
impresos por establecimientos autorizados por la autoridad hacendaria.
35
En este contexto, del análisis en torno a los comprobantes fiscales y su

función, se colige que están dotados de una serie de requisitos adicionales
cuya finalidad es que el documento, por sí mismo, se utilice para la función
que fue creado, es decir, como un elemento de prueba; razón por la cual,
deberá contener aquellos elementos de identificación necesarios y básicos
para saber quién los expidió, a favor de quién y, en lo que interesa al caso,
por cuál concepto (servicios), lo que explica por qué debe detallarse el
servicio o actividad que justificó la emisión del comprobante, pues con ello
se busca tener la certeza de que el gasto efectuado es indispensable para
la actividad comercial del interesado en la deducción o acreditamiento en
cuestión.
En ese contexto, la locución "descripción del servicio o del uso o goce que
amparen", contenida en la fracción V del artículo 29-A citado, alude a una
referencia del servicio prestado que contenga los datos suficientes que
informen claramente del servicio concreto que se prestó al
beneficiado, de manera que dicho señalamiento no puede ser tan
ambiguo que no informe el servicio recibido por la causante, ya que
ello no permitiría conocer si se trata de una erogación estrictamente
indispensable para los fines de su actividad, como lo exigen los
preceptos inicialmente mencionados.
36
Por tanto, la "descripción del servicio" a que alude el último artículo

indicado, la cual otorga certeza de la existencia del hecho u acto querido,
debe constar en los comprobantes fiscales y no en un documento
diverso, por ejemplo, un contrato de prestación de servicios, pues su
impresión en alguno de los establecimientos autorizados es lo que
genera la seguridad jurídica de que lo consignado o descrito
corresponde al servicio otorgado, finalidad que no se logra cuando la
descripción se realiza en documentos no generados en la forma prevista en
los preceptos citados. Lo anterior, a efecto de demostrar que los gastos
que amparan son estrictamente indispensables para los fines de la
actividad del contribuyente y, por ende, acreditables para su deducción.
37
Deducción vía costo de lo vendido
Art. 39 LISR. Sistema para determinar el Costo

de Ventas de las Mercancías.
El costo de las mercancías que se enajenen, así
como el de las que integren el inventario final del
ejercicio, se determinará conforme al sistema de
costeo absorbente sobre la base de costos
históricos o predeterminados. En todo caso, el
costo se deducirá en el ejercicio en el que se
acumulen los ingresos que se deriven de la
enajenación de los bienes de que se trate.
38
Época: Novena Época RENTA. EL ARTÍCULO 45-F, SEGUNDO PÁRRAFO, DE LA LEY
Registro: 171354 DEL IMPUESTO RELATIVO, QUE ESTABLECE QUE NO SE
DARÁN EFECTOS FISCALES A LA REVALUACIÓN DE LOS
Instancia: Primera Sala INVENTARIOS O DEL COSTO DE LO VENDIDO, VIOLA EL
Tipo de Tesis: Jurisprudencia PRINCIPIO DE PROPORCIONALIDAD TRIBUTARIA, PUES
IMPIDE LA DETERMINACIÓN DE UNA UTILIDAD ACORDE A LA
Fuente: Semanario Judicial de la CAPACIDAD CONTRIBUTIVA DE LOS CAUSANTES DE DICHO
Federación y su Gaceta
GRAVAMEN (LEGISLACIÓN VIGENTE A PARTIR DEL 1o. DE
Tomo XXVI, Septiembre de 2007 ENERO DE 2005).
Materia(s): Constitucional,
Administrativa El citado precepto, al establecer que en ningún caso se darán
efectos fiscales a la revaluación de los inventarios o del costo de lo
Tesis: 1a./J. 126/2007 vendido, viola el principio de proporcionalidad tributaria contenido en
Página: 304 la fracción IV del artículo 31 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, pues si bien es cierto que tratándose de
personas morales, conforme a la Ley del Impuesto sobre la Renta,
el origen del gravamen se rige por un sistema de acumulación de
ingresos en crédito, lo que da lugar a que el ingreso se entienda
39
Época: Novena Época percibido desde el momento en el que se torne exigible la
Registro: 171354 contraprestación y a que el pago provisional o anual del impuesto
relativo no contemple los efectos derivados de la inflación dentro de
Instancia: Primera Sala un ejercicio fiscal, también lo es que en el caso de contribuyentes
Tipo de Tesis: Jurisprudencia que enajenen mercancías adquiridas o producidas en un ejercicio
distinto al de su venta, el no reconocer el efecto inflacionario en
Fuente: Semanario Judicial de la la valuación de los inventarios o del costo de lo vendido
provoca que la renta gravable se determine de una forma que
Tomo XXVI, Septiembre de 2007 no resulta acorde a la capacidad contributiva del causante, en
razón de que el artículo 46 de la Ley del Impuesto sobre la Renta
Administrativa conmina a los causantes personas morales, a determinar su
situación fiscal atendiendo a los efectos que la inflación pudiera
Tesis: 1a./J. 126/2007 tener sobre ésta y, específicamente, considerando su repercusión
Página: 304 en los créditos y deudas del causante, en relación con los intereses
que perciban o paguen, respectivamente, como elementos
mitigantes de la disminución o aumento real de sus deudas.
40
Época: Novena Época En estas condiciones, el no tomar en cuenta los efectos
Registro: 171354 inflacionarios en el valor de adquisición de los inventarios o
del costo de lo vendido viola el principio constitucional referido,
Instancia: Primera Sala toda vez que -así como acontece con el ajuste anual por inflación- el
Tipo de Tesis: Jurisprudencia fenómeno inflacionario puede tener un impacto negativo en los
valores registrados en la contabilidad de las personas morales, que
Fuente: Semanario Judicial de la al verse disminuidos provoca la determinación de una utilidad mayor
a la generada en términos reales, que son los que la legislación
Tomo XXVI, Septiembre de 2007 fiscal estima relevantes para la medición de la capacidad
contributiva cuando se considera un periodo mayor al de un ejercicio
Administrativa fiscal.a
Tesis: 1a./J. 126/2007
Página: 304
41
Art. 39 LISR
DETERMINACIÓN DEL COSTO DE LO VENDIDO ACTUALIZADO
DATOS
Tipo de bien INPC Terreno INPC ISAI Total

Fecha de adquisición febrero-14 abril-14
Monto Original 12,420,000.00 299,653.94 12,719,653.94
Depreciación acumulada del ejerc. Anterior
Depreciación del ejercicio
Costo suceptible de actualización 12,420,000.00 299,653.94 12,719,653.94
Fecha de la venta - Clave del mes mayo-17
Actualización del costo de lo vendido
INPC un mes anterior al mes de venta abril-17 126.242 abril-17 126.242

INPC del mes de adquisición febrero-14 112.790 abril-14 112.888
Costo suceptible de actualización 12,420,000.00
Costo de lo vendido actualizado Terreno 13,901,282.38
Costo suceptible de actualización 299,653.94
Costo de lo vendido actualizado ISAI 335,101.27
Costo de lo vendido total actualizado 14,236,383.66
42
¿Entonces que deducción aplico para terrenos?
1. Deducción Art. 19 LISR (Pérdida en venta de terrenos)

2. Deducción del Art. 39 LISR (Costo de lo Vendido)
Si la Autoridad no quiere tomar como válida la del artículo 19,
invoco la jurisprudencia y me permite actualizar los terrenos, es
decir el efecto sería similar, sin embargo considero que la
reglas específica es la del artículo 19. La opción para no
usar ninguna de las dos anteriores es la de costos
estimados del artículo 30.
43
Deducción de erogaciones estimadas
Artículo 30 LISR. Los contribuyentes que realicen obras

consistentes en desarrollos inmobiliarios o fraccionamientos de
lotes, los que celebren contratos de obra inmueble o de fabricación
de bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación y los
prestadores del servicio turístico del sistema de tiempo compartido,
podrán deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos
directos e indirectos de esas obras o de la prestación del servicio,
en los ejercicios en que obtengan los ingresos derivados de las
mismas, en lugar de las deducciones establecidas en los
artículos 19 (Pérdida en venta de terreno) y 25 (Costo de lo
Vendido) de esta Ley, que correspondan a cada una de las obras o a
la prestación del servicio, mencionadas. Las erogaciones estimadas
se determinarán por cada obra o por cada inmueble del que se
deriven los ingresos por la prestación de servicios a que se refiere
este artículo, multiplicando los ingresos acumulables en cada
ejercicio que deriven de la obra o de la prestación del servicio,
por el factor de deducción total que resulte de dividir la suma de
los costos directos e indirectos estimados al inicio del ejercicio,
o de la obra o de la prestación del servicio de que se trate, entre el
ingreso total que corresponda a dicha estimación en la misma
fecha, conforme a lo dispuesto en este párrafo.
44
Determinación del factor estimado y deducciones estimadas (2019)
CONCEPTO IMPORTE
Suma de los costos directos e indirectos

$13,000,000.00
estimados al inicio de la obra 2019
Entre: Ingreso total correspondiente al inicio de la obra $45,000,000.00
Igual: Factor de deducción estimado 2019 0.2888
CONCEPTO IMPORTE
Ingresos acumulables en el ejercicio que inicio la

$10,000,000.00
obra
Por: Factor de deducción estimado 0.2888
Igual: Erogaciones estimadas en el ejercicio 2019 $2,888,000.00
45
Conceptos que no se consideran dentro de la estimación.
No se considerarán dentro de la estimación de los costos

directos e indirectos a que se refiere el párrafo anterior, la
deducción de las inversiones y las remuneraciones por la
prestación de servicios personales subordinados,
relacionados directamente con la producción o la prestación
de servicios, las cuales se deducirán conforme a lo
dispuesto por la Sección III de este Capítulo (Costo de lo
Vendido) ni los gastos de operación ni financieros, los
cuales se deducirán en los términos establecidos en esta Ley
(deducción del periodo, artículo 25).
Los contribuyentes que se dediquen a la prestación del servicio

turístico de tiempo compartido podrán considerar dentro de la
estimación de los costos directos e indirectos, la deducción de las
inversiones correspondientes a los inmuebles destinados a la
prestación de dichos servicios, en los términos del artículo 31 de
esta Ley.
46
Determinación de costos directos e indirectos estimados (2019)
ESTIMACIÓN
Concepto Importe SÍ NO
Materiales $13,000,000.00 $13,000,000.00 $0.00
Más: Sueldos y salarios (construcción) 5,400,000.00 0.00 5,400,000.00

Más: Previsión social (construcción) 900,000.00 0.00 900,000.00
Más: Sueldos y salarios (administrativos) 870,000.00 0.00 870,000.00
Más: Previsión social (administrativos) 300,000.00 0.00 300,000.00
Más: Gastos de administración 1,750,000.00 0.00 1,750,000.00
Más: Gastos de ventas 2,000,000.00 0.00 2,000,000.00
Más: Gastos financieros (1) 1,050,000.00 0.00 1,050,000.00
Más: Depreciación de maquinaria y equipo 570,000.00 0.00 570,000.00
Suma de los costos directos e indirectos estimados al

Igual: $25,840,000.00 $13,000,000.00 $12,840,000.00
inicio de la obra 2019
Nota 1, interés bancario
47
Cierre fiscal (2019)
Concepto ISR
Ingresos acumulables $10,000,000.00
Menos: Deducción estimada 2,888,000.00
Menos: Otras deducciones autorizadas 1,873,000.00
Menos: Compra de materiales y otros gastos 0.00
Igual: Utilidad fiscal $5,239,000.00
Por: Tasa 30 %
Igual: Impuesto causado $1,571,700.00
48
Factores de deducción por cada obra o inmueble.
Al final de cada ejercicio, los contribuyentes deberán

calcular el factor de deducción total a que se refiere el
primer párrafo de este artículo por cada obra o por cada
inmueble del que se deriven los ingresos por la prestación
de servicios de tiempo compartido, según sea el caso, con
los datos que tengan a esa fecha. Este factor se comparará
al final de cada ejercicio con el factor utilizado en el propio
ejercicio y en los ejercicios anteriores, que corresponda a
la obra o a la prestación del servicio de que se trate.
Si de la comparación resulta que el factor de deducción

que corresponda al final del ejercicio de que se trate es
menor que cualquiera de los anteriores, el contribuyente
deberá presentar declaraciones complementarias,
utilizando este factor de deducción menor, debiendo
modificar el monto de las erogaciones estimadas
deducidas en cada uno de los ejercicios de que se trate.
49
Comparación entre el costo real y el costo estimado.
En el ejercicio en el que se terminen de

acumular los ingresos relativos a la obra o a la
prestación del servicio de que se trate, los
contribuyentes compararán las erogaciones
realizadas correspondientes a los costos
directos e indirectos a que se refiere el primer
párrafo de este artículo, sin considerar, en su
caso, los señalados en el segundo párrafo de este
mismo artículo, durante el periodo transcurrido
desde el inicio de la obra o de la prestación del
servicio hasta el ejercicio en el que se terminen
de acumular dichos ingresos, contra el total de
las estimadas deducidas en el mismo periodo
en los términos de este artículo, que
correspondan en ambos casos a la misma obra o
al inmueble del que se deriven los ingresos por la
prestación del servicio.
50
Acumulación de erogaciones estimadas deducidas en exceso.
Si de la comparación a que se refiere el párrafo

anterior, resulta que el total de las erogaciones
estimadas actualizadas deducidas exceden a
las realizadas actualizadas, la diferencia se
acumulará a los ingresos del contribuyente en el
ejercicio en el que se terminen de acumular los
ingresos relativos a la obra o a la prestación del
servicio de que se trate.
51
Estimación de las deducciones cuando exceden en más de 5%.
Si de la comparación a que se refiere el párrafo

quinto de este artículo, resulta que el total de las
erogaciones estimadas deducidas exceden en
más de 5% a las realizadas, ambas
actualizadas, sobre el excedente se calcularán
los recargos que correspondan a partir del día en
que se presentó o debió presentarse la
declaración del ejercicio en el que se dedujeron
las erogaciones estimadas. Estos recargos se
enterarán conjuntamente con la declaración de
que se trate.
52
Aviso de opción por cada obra o inmueble destinado a tiempo compartido.
Los contribuyentes que ejerzan la opción señalada en este artículo,

deberán presentar aviso ante las autoridades fiscales, en el que
manifiesten que optan por lo dispuesto en este artículo, por
cada una de las obras o por el inmueble del que se deriven los
ingresos por la prestación del servicio, dentro de los quince
días siguientes al inicio de la obra o a la celebración del
contrato, según corresponda. Una vez ejercida esta opción, la
misma no podrá cambiarse. Los contribuyentes, además, deberán
presentar la información que mediante reglas de carácter general
establezca el SAT. (ficha de trámite 30/ISR “Aviso de opción para
deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos
directos o indirectos de obras o de la prestación del servicio”,
RMISC 2021)
RMISC en su regla 3.3.3.4. señala que aquellos contribuyentes que

decidan ejercer la opción en una fecha posterior a los 15 días
siguientes al inicio de la obra o a la celebración del contrato, podrán
presentar el aviso dentro del mes siguiente a aquel en el que
presenten las declaraciones anuales complementarias que
deriven del ejercicio de la opción
53
IV. TRATAMIENTOS
ESPECIALES
54
Regla 3.2.4 RMISC 2021
Acumulación y Deducción Opcional

Regla 3.2.4. RMISC 2021. Los contribuyentes del Título II de la
Ley del ISR, que realicen las actividades empresariales a que se
refiere el artículo 16 del CFF y obtengan ingresos por el cobro
total o parcial del precio o por la contraprestación pactada,
relacionados directamente con dichas actividades, y no estén en el
supuesto a que se refiere el artículo 17, fracción I, inciso b) (Se
envíe o entregue materialmente el bien o cuando se preste el
servicio) de la Ley del ISR, y emitan el CFDI que corresponda a
dichos cobros en términos de la regla 2.7.1.35. (CFDI por pagos
realizados), en lugar de considerar dichos cobros como ingresos
para la determinación del pago provisional correspondiente al mes
en el que los recibieron en los términos de los artículos 14 y 17,
fracción I, inciso c) de la citada Ley, podrán considerar como
ingreso acumulable del ejercicio el saldo que por los mismos
conceptos tengan al cierre del ejercicio fiscal de que se trate, del
registro a que se refiere el párrafo siguiente, pudiendo deducir
en este caso, el costo de lo vendido estimado que corresponda
a dichos cobros…
55
Acumulación y Deducción Opcional Regla 3.2.4 RM 2021

Permite asignarle costo de ventas al anticipos siempre que se
Regla 3.2.4. RMISC 2021. El costo lleve un registro de acuerdo a la regla citada
de lo vendido estimado
correspondiente al saldo del registro REGISTRO Fecha Anticipo 2021 Monto
de los cobros totales o parciales que
se tengan al cierre del ejercicio fiscal ENERO 10´000,000.00
de que se trate, que no estén en el
supuesto a que se refiere el artículo MARZO 500,000.00
17, fracción I, inciso b) de la Ley del
ISR, se determinará aplicando al saldo DICIEMBRE 600,000.00
del registro a que se refiere el segundo
TOTAL ANUAL 11´100,000.00
párrafo de esta regla, el factor que se
obtenga de dividir el monto del MENOS
costo de lo vendido deducible del
ejercicio fiscal de que se trate, entre Inmuebles (1´000,000.00)
la totalidad de los ingresos Entregados (500,000.00)
obtenidos en ese mismo ejercicio,
Saldo del Registro* 9’600,000.00
por concepto de enajenación de
mercancías o por prestación de
Se podrá aplicar siempre y cuando;
servicios, según sea el caso… a) No se hubiera entregado el bien
56
Opción de % costo a los anticipos regla 3.2.4
Costo de Ventas
25´000,000.00
Deducible 2020
0.7142
Ventas Totales Facto costo para aplicar al Anticipo
35´000,000.00
2020
Beneficios de la Regla: Ejemplo:

$9’600,000
Anticipo Acumulable
a) Le permite asignar un costo a los 71.42%
Factor del costo
anticipos $ 6’856,320
Costo de Venta Estimado
b) Los anticipos no se acumulan para pagos $ 2’743,680
provisionales Utilidad Fiscal
57
Cómo llevar el control de la regla 3.2.4
EJEMPLO
ESTADO DE CUENTA DE CLIENTES
SR. X
Importe
Venta
Tipo de Pago Fecha % 2017 2018 2019 Total 2020 Total
5,000,000.00
Apartado 20/12/2017 1.00% 50,000.00 50,000.00 50,000.00
Anticipo 1 30/06/2018 29.00% 1,450,000.00 1,450,000.00 1,450,000.00
Anticipo 2 30/11/2018 20.00% 1,000,000.00 1,000,000.00 1,000,000.00
Anticipo 3 30/11/2019 25.00% 1,250,000.00 1,250,000.00 1,250,000.00
Liquidación Total 20/04/2020 25.00% - 1,250,000.00 1,250,000.00
Sumas de Pagos 100.00% 50,000.00 2,450,000.00 1,250,000.00 3,750,000.00 1,250,000.00 5,000,000.00
% Costo Estimado 60.00% 65.00% 70.00% 68.00%

Costo Estimado Registrado 30,000.00 1,592,500.00 875,000.00 2,497,500.00
Costo de Venta Real 3,400,000.00
Utilidad Bruta 1,600,000.00
Costo de Venta
Complemento a Registrar
en 2020/Costo de Ventas
Total 902,500.00 3,400,000.00
58
Emisión del CFDI
No se deben de reconocer como Anticipos Regla 3.2.4
Sólo estaremos ante el caso de una operación en dónde existe el pago

de un anticipo, cuando se realice un pago en una operación dónde:
 No se conoce o no se ha determinado el bien o servicio que se va a

adquirir o el precio del mismo.
 No se conoce o no se ha determinado ni el bien o servicio que se va

a adquirir ni el precio del mismo.
59
Emisión CFDI regla 3.2.4
1. Emitir el CFDi (PPD) por el monto total de la operación al

momento de la firma del contrato de compra venta del inmueble.
2. Emitir el Recibo Electrónico de Pago por cada pago recibido de
parte del cliente.
3. En el caso de desarrollos comerciales, se puede facturar terreno
en un CFDi y construcción en otro e ir abonando al terreno para
optimizar la causación del IVA.
60
CFDI Terreno regla 3.2.4
61
CFDI Construcción regla 3.2.4
62
Recibo electrónico pago regla 3.2.4
63
Reconocimiento contable
NIF D-1 Ingresos por contratos con clientes y los ingresos acumulables
NIF D-1 Ingresos por contratos con clientes Paso 3: determinar el precio de la
transacción;
Una entidad debe reconocer los ingresos
cuando transfiere el control sobre los bienes o Paso 4: asignar el precio de la transacción
servicios acordados a los clientes, a cambio entre la obligaciones a cumplir del contrato; y
del monto que refleje la contraprestación a la cual
una entidad considera tener derecho a cambio de Paso 5: reconocer el ingreso cuando (o a
dichos bienes o servicios. Una entidad reconoce medida que) la entidad satisface una
los ingresos de acuerdo con ese principio básico obligación a cumplir.
mediante la aplicación de los siguientes pasos:
Paso 1: identificar el contrato (o contratos) con el
cliente;
Paso 2: identificar las obligaciones a cumplir en el
contrato;
64
Reconocimiento contable
NIF D-1 Ingresos por contratos con clientes y los ingresos acumulables (Ejemplo)
EMPRESA CONSTRUCTORA, S.A. DE C.V.
VENTA DE TERRENO
CONSIDERACIONES:
1. La empresa vendió un terreno el 19 de marzo de 2017 en 25,000,000 Pesos.
2. El cliente realizará 4 pagos anticipados semestrales en los próximos 2 años
por importe de $6,250,000 pesos cada uno.
3. La empresa no entregará para su uso el terreno hasta que no se le
pague la totalidad de los anticipos que cubren la totalidad de la operación.
4. El acuerdo fue establecido en contrato por escrito firmado por las
partes y emitida una factura por el total del valor del terreno.
IMPACTO FISCAL:
La empresa acumuló en 2017 la totalidad de la enajenación al haberse establecido
la contraprestación y facturado el total del terreno, perfeccionando así la
transacción.
IMPACTO FINANCIERO:
Debido a que no se ha transferido el control del bien al cliente, ya que este será
entregado para su uso hasta el pago total, no se reconoce ingreso financieramente,
ya que se considera que el control del activo continúa siendo de la empresa.
65
NIF D-1 y D-2 conclusiones:
 Sustancia Económica. Prevalece el fondo sobre la forma,

si existe una factura por el importe total del departamento,
no quiere decir que es un ingreso financiero.
 Ingresos Financiero. Se da en el momento que se pierde
el control del activo, en el caso del departamento a la
firma de la escritura y entrega del mismo.
 Cumplimiento de la Obligación. La premisa anterior
prevalece sobre reconocer el ingreso conforme se trabaja.
 Compromiso. Va ligado con una obligación de desempeño.
El compromiso se consuma a la entrega del
departamento.
 Gastos del periodo. El gasto de marketing no es obligación
de desempeño por lo que no forma parte del activo.
66
NIF D-6 Capitalización del resultado integral de financiamiento (CIF)
Norma general de capitalización

El CIF directamente atribuible a la
adquisición de activos calificables debe
capitalizarse formando parte del costo de
inversión de esos activos. Los elementos que
integran el CIF capitalizable por el uso de
financiamientos repercuten directamente sobre
el monto invertido en la adquisición de activos
calificables y, consecuentemente, forman parte
del costo de adquisición del activo.
67
¿Esquemas reportables?
Características de los Esquemas Reportables. (Art. 199 CFF)
1. Evite el intercambio de información 6. Involucre operaciones con partes 11. Implique el refrescamiento de
fiscal o financiera entre relacionadas en supuestos específicos, pérdidas fiscales por caducar.
autoridades fiscales. tales como de difícil valuación,
reestructuración, o no involucren una 12. Evite la aplicación del 10% del ISR
2. Evite la aplicación del régimen de contraprestación. (Directrices de la sobre dividendos.
REFIPRES o entidades extranjeras OCDE aplicables en materia de precios
transparentes fiscales. de transferencia a empresas 13. Implique el arrendamiento y
multinacionales y administraciones posterior subarrendamiento al
3. Impliquen transmisión de pérdidas tributarias) arrendador original o una parte
fiscales a otras entidades. relacionada.
7. Se evite constituir un Establecimiento
4. Retorne total o parcialmente pagos Permanente. 14. Involucre operaciones cuyos
a la persona que los efectuó (o a registros contables y fiscales
sus socios o partes relacionadas) a 8. Impliquen la transmisión de activos presenten diferencias mayores
través de operaciones depreciados parcial o totalmente, para 20%.
interconectadas. que una parte relacionada lo deprecie.
15. Mecanismos que eviten la
5. Se aplique un Tratado Fiscal, y el 9. Se involucre un mecanismo híbrido. aplicación de disposiciones de
ingreso no esté gravado o con esquemas reportables. (Ultimo
gravamen reducido en el 10. Se evite la identificación del beneficiario párrafo Art. 199)
extranjero. efectivo de ingresos o activos.
68
Conciliación contable fiscal
Fiscal Estado de Resultados
Anticipo de Clientes
$ 9’600,000 > 20%
Acumulable
Costo de Venta Estimado $ 6’856,320 > 20%
Contable Estado de Resultados
Ingresos $ 000
Costo de venta $ 000
Contable Balance General
Obras en Proceso (Activo) $ 5’000,000
Anticipo de Clientes (Pasivo) $ 9’600,000
69
Decreto vivienda del 26 de marzo de 2015
Momento de Acumulación del Ingreso

Artículo Primero.- Los contribuyentes que se dediquen a la
construcción y enajenación de bienes inmuebles
destinados a casa habitación, podrán optar por
considerar como ingreso obtenido en el ejercicio, el total del
precio pactado en la enajenación o la parte del precio
exigible durante el mismo, en lugar de aplicar lo dispuesto por
el artículo 17, fracción III, párrafo segundo de la Ley del
Impuesto sobre la Renta, siempre que su enajenación se
haya pactado a plazos.
Dicha opción se deberá ejercer por la totalidad de los
contratos celebrados a plazo y las contraprestaciones
derivadas de los mismos. Lo dispuesto en este artículo no
será aplicable tratándose de enajenaciones que sean
financiadas mediante créditos otorgados por instituciones
del sistema financiero, así como por dependencias y
entidades públicas o privadas.
70
Decreto vivienda del 26 de marzo de 2015
Momento de Acumulación del Ingreso

Cuando el contribuyente hubiera optado por considerar como
ingresos obtenidos en el ejercicio, únicamente la parte del
precio pactado exigible y enajene los documentos
pendientes de cobro, o los dé en pago, deberá considerar
la cantidad pendiente de acumular como ingreso obtenido
en el ejercicio en el que realice la enajenación o la dación
en pago.
En el caso de incumplimiento de los contratos celebrados y las
contraprestaciones derivadas de los mismos, respecto de los
cuales se haya ejercido la opción de considerar como ingreso
obtenido en el ejercicio únicamente la parte del precio exigible,
se considerará como ingreso obtenido en el ejercicio, las
cantidades exigibles en los mismos, disminuidas por las
cantidades que ya se hubieran devuelto conforme a los
contratos respectivos.
71
Deducción del costo de lo vendido
Los contribuyentes que opten por acumular como ingreso

del ejercicio, la parte del precio exigible durante el mismo,
deberán deducir el costo de lo vendido en la
proporción que represente el ingreso percibido en
dicho ejercicio, respecto del total de los pagos
pactados, en lugar de deducir el monto total del costo de lo
vendido al momento en el que se enajenen los bienes
inmuebles destinados a casa habitación.
Lo dispuesto en este artículo será aplicable, siempre y
cuando previamente el contrato respectivo sea
registrado ante la Procuraduría Federal del
Consumidor, de conformidad con la Ley Federal de
Protección al Consumidor.
72
V. ESTÍMULOS
FISCALES LISR
73
Artículo 191 LISR - deducción de terrenos
Estímulo fiscal para desarrollos I. Que los terrenos sean destinados a la

inmobiliarios (art. 191 LISR) construcción de desarrollos inmobiliarios,
DE LOS CONTRIBUYENTES para su enajenación.
DEDICADOS A LA CONSTRUCCIÓN Y
ENAJENACIÓN DE DESARROLLOS II. Que los ingresos acumulables
INMOBILIARIOS. correspondientes provengan de la
realización de desarrollos inmobiliarios
Art. 191 LISR. Deducción de terrenos cuando menos en un ochenta y cinco por
por desarrolladores inmobiliarios. ciento.
Los contribuyentes que se dediquen a Tratándose de contribuyentes que inicien

la construcción y enajenación de operaciones, podrán ejercer la opción a que se
desarrollos inmobiliarios, podrán optar refiere este artículo, siempre que los ingresos
por deducir el costo de adquisición de acumulables correspondientes a dicho ejercicio
los terrenos en el ejercicio en el que provengan de la realización de desarrollos
los adquieran, siempre que cumplan con inmobiliarios cuando menos en un ochenta y cinco
lo siguiente: por ciento y cumplan con los demás requisitos que
se establecen en este artículo.
74
Estímulo fiscal para desarrollos inmobiliarios (art. 191 LISR)
III. Que al momento de la enajenación del terreno, se APLICACIÓN ESTÍMULO FISCAL ART. 191 LISR
ACUMULACIÓN DEL 3% POR LOS DOS AÑOS
considere ingreso acumulable el valor total de la DATOS

Efecto en
enajenación del terreno de que se trate, en lugar de Tipo de bien INPC Terreno ISR
la ganancia a que se refiere el artículo 18, fracción IV Fecha de adquisición

Monto Original del Terrreno
diciembre-17
17,500,000.00
de esta Ley. Terreno deducido vía estímulo en 2017 17,500,000.00 5,250,000.00
Cuando la enajenación del terreno se efectúe en Acumulación 3% Ejercicio 2018
cualquiera de los ejercicios siguientes a aquel en el que se INPC último mes ejercicio en que se acumula
INPC último mes ejercicio en que se dedujo
Dic-2018
Dic-2017
103.020
98.272883
efectuó la deducción (2017) a que se refiere este artículo, Importe Terreno Deducido en 2017 17,500,000.00
se considerará adicionalmente como ingreso acumulable Factor de actualización 1.0483
un monto equivalente al 3% del monto deducido Importe Actualizado Ejercicio 2018 18,345,345.58
conforme a este artículo, en cada uno de los ejercicios que Importe a Acumular del 3 % Ejercicio 2018 550,360.37 (165,108.11)
transcurran desde el ejercicio en el que se adquirió el

Acumulación 3% Ejercicio 2019
terreno (2017) y hasta el ejercicio inmediato anterior a
INPC último mes ejercicio en que se acumula Dic-2019 105.934
aquel en el que se enajene (2018, 2019) el mismo. Para los INPC último mes ejercicio en que se dedujo Dic-2017 98.272883
efectos de este párrafo, el monto deducido conforme a este Importe Terreno Deducido en 2017 17,500,000.00
artículo se actualizará multiplicándolo por el factor de Factor de actualización 1.0780
Importe Actualizado Ejercicio 2019 18,864,257.80

actualización correspondiente al periodo comprendido desde
Importe a Acumular del 3 % Ejercicio 2019 565,927.73 (169,778.32)
el último mes del ejercicio en el que se dedujo el terreno
y hasta el último mes del ejercicio en el que se acumule Efecto Neto en el ISR 4,915,113.57
el 3% a que se refiere este párrafo.

75
Estímulo fiscal para desarrollos inmobiliarios (art. 191 LISR)
IV. Que el costo de adquisición de los terrenos no se APLICACIÓN ESTÍMULO FISCAL ART. 191 LISR
ACUMULACIÓN DEL 100% AL TERCER AÑO
incluya en la estimación de los costos directos e
indirectos a que se refiere el artículo 30 de esta Ley. DATOS
Efecto en
Tipo de bien INPC Terreno ISR
V. Que en la escritura pública en la que conste la Fecha de adquisición diciembre-17
adquisición de dichos terrenos, se asiente la Monto Original del Terrreno 17,500,000.00
información que establezca el Reglamento de esta Ley. Terreno deducido vía estímulo en 2017 17,500,000.00 5,250,000.00
Los contribuyentes que no hayan enajenado el terreno

Acumulación 100% Ejercicio 2020
después del tercer ejercicio inmediato posterior al que fue
adquirido (2017), deberá considerar como ingreso INPC último día mes en que se acumula Dic-2020 109.271
INPC mes de adquisición Dic-2017 98.272883
acumulable (2018, 2019, 2020), el costo de adquisición de
Importe Terreno Deducido en 2017 17,500,000.00
dicho terreno, actualizado por el periodo trascurrido desde la
fecha de adquisición del terreno y hasta el último día del mes Factor de actualización 1.1119
en que se acumule el ingreso. Ingreso Acumulable Terreno Ejercicio 2020 19,458,495.99 - 5,837,548.80
Efecto Neto en el ISR (587,548.80)

Los contribuyentes que apliquen lo dispuesto en este
artículo, lo deberán hacer respecto de todos sus terrenos
que formen parte de su activo circulante, por un periodo
mínimo de 5 años contados a partir del ejercicio en el que
ejerzan la opción a que se refiere este artículo.
76
Decreto estímulo fiscal para desarrollos inmobiliarios 29-12-2017
ARTÍCULO TERCERO.- Los contribuyentes que

se dediquen a la construcción y enajenación de
desarrollos inmobiliarios, que hayan optado por
deducir el costo de adquisición de los terrenos en el
ejercicio en el que los adquieran conforme a lo
previsto en el artículo 191 de la Ley del Impuesto
sobre la Renta, no considerarán como ingreso
acumulable en términos del segundo párrafo de
dicho artículo, el costo de adquisición de dichos
terrenos, siempre que se enajenen a más tardar
dentro del cuarto ejercicio inmediato posterior al
que fue adquirido.
Adquirido en 2017
2018, 2019, 2020, 2021 (Se acumula en 2021)
77
Artículo 194 LISR sociedades cooperativas de producción de bienes
La decisión fiscal sobre el régimen de tributación de cada cooperativa, crea una situación
financiera y contable diferente en cada caso:
Titulo II:
 Ingreso Acumulable (16-19 LISR) – Deducciones Autorizadas (25, 27, 28 y 29 LISR)
 Deducción de Fondos (Art. 27 F XXI LISR)
 Deducción de Anticipos y Rendimientos (Art. 25 F IX LISR)
Titulo IV:
 Ingreso Acumulable (101 y 102 LISR) – Deducciones Autorizadas (103, 104 y 105 LISR)
 Deducción de Fondos (Art. 27 F XXI LISR)
 Sin Deducción de Anticipos y Rendimientos
78
Artículo 7 LISR……
Para los efectos de esta ley, se

considera previsión social las
erogaciones efectuadas que tengan
por objeto satisfacer contingencias o
necesidades presentes o futuras, así
como el otorgar beneficios a favor de
los trabajadores o de los socios o
miembros de las sociedades
cooperativas, tendientes a su
superación física, social, económica o
cultural, que les permitan el
mejoramiento en su calidad de vida y
en la de su familia. En ningún caso se
considerará previsión social a las
erogaciones efectuadas a favor de
personas que no tengan el carácter de
trabajadores o de socios o miembros de
sociedades cooperativas.
79
Artículo 27 LISR fracción XXI.
Tratándose de gastos que conforme a la Ley General

de Sociedades Cooperativas se generen como parte
del fondo de previsión social a que se refiere el
artículo 58 de dicho ordenamiento y se otorguen a
los socios cooperativistas, los mismos serán
deducibles cuando se disponga de los recursos del
fondo correspondiente, siempre que se cumpla con
los siguientes requisitos:
a) Que el fondo de previsión social del que deriven

se constituya con la aportación anual del
porcentaje, que sobre los ingresos netos, sea
determinado por la Asamblea General.
80
b) Que el fondo de previsión social esté destinado en

términos del artículo 57 de la Ley General de
Sociedades Cooperativas a las siguientes
reservas:
1. Para cubrir riesgos y enfermedades
profesionales.
2. Para formar fondos y haberes de retiro de
socios
3. Para formar fondos para primas de antigüedad.
4. Para formar fondos con fines diversos que cubran:
gastos médicos y de funeral, subsidios por
incapacidad, becas educacionales para los socios
o sus hijos, guarderías infantiles, actividades
culturales y deportivas y otras prestaciones de
previsión social de naturaleza análoga.
81
Para aplicar la deducción a que se refiere este

numeral la sociedad cooperativa deberá pagar, salvo
en el caso de subsidios por incapacidad, directamente
a los prestadores de servicios y a favor del socio
cooperativista de que se trate, las prestaciones de
previsión social correspondientes, debiendo contar con
la documentación comprobatoria expedida a nombre
de la sociedad cooperativa.
c) Acreditar que al inicio de cada ejercicio la
Asamblea General fijó las prioridades para la
aplicación del fondo de previsión social de
conformidad con las perspectivas económicas de
la sociedad cooperativa.
82
Aplicando el estímulo fiscal (194 LISR): Obligatoriedad de la cuenta de utilidad

gravable (determinada del universo de
La sociedad cooperativa paga el impuesto por cooperativistas) (fr II)
sus actividades determinando utilidad gravable
por socio conforme al alrt. 109 LISR (fr I, No pagos provisionales (fr III)
párrafo I)
Tratamiento de asimilado a salarios de los
El impuesto por la utilidad gravable se difiere rendimientos y anticipos a rendimientos
hasta que se distribuya (fr I, párrafo II). pagados (fr IV)
El impuesto por la utilidad gravable se difiere Permanencia (195):
hasta los dos ejercicios siguientes después
de tu determinación, no opera el término Imposibilidad de variación de la opción salvo que
hasta que se distribuya (fr I, párrafo III). se cumpla con requisitos del Reglamento (art.
308)
El impuesto por la utilidad gravable distribuida se
entera el 17 del mes siguiente en que se paga. En el cambio se opción no se puede volver a
(fr I, párrafo VI) tributar de la misma forma.
83
Decreto beneficios fiscales 26-03-2015
Artículo Noveno.- Las sociedades cooperativas de II. En caso de que otorguen préstamos a sus
producción que tributen en los términos del Título VII, partes relacionadas, el monto total de los
Capítulo VII de la Ley del Impuesto sobre la Renta, mismos no exceda del 3% del total de los
que determinen utilidad gravable del ejercicio fiscal y ingresos anuales de la sociedad. Se
no la distribuyan, podrán diferir la totalidad del entenderá como parte relacionada lo dispuesto
impuesto sobre la renta del ejercicio determinado en el artículo 179, quinto párrafo de la Ley del
conforme al artículo 194, fracción I de la citada Impuesto sobre la Renta.
Ley, por tres ejercicios fiscales siguientes a los
establecidos en el tercer párrafo de la fracción III. Informen al Servicio de Administración
mencionada, siempre que cumplan los siguientes Tributaria en la declaración anual del
requisitos: impuesto sobre la renta correspondiente al
ejercicio fiscal en el que se determine la
I. Inviertan un monto equivalente al impuesto utilidad gravable, el monto del impuesto
sobre la renta diferido, en inversiones sobre la renta diferido.
productivas que generen mayores empleos o
socios cooperativistas. Para estos efectos, se
considerará como inversión productiva, las
inversiones en los bienes a que se refiere el
artículo 32 de la Ley del Impuesto sobre la
Renta.
84
¿Serán 3 ó 5 ejercicios el diferimiento?
LISR ART. 194 FI

PIII
2 EJERCICIOS FISCALES
SIGUIENTES
UTILIDAD SE PAGA SE PAGA

GRAVABLE ISR ISR
2019 2020 2021 2022 2023 2024
3 EJERCICIOS FISCALES
SIGUIENTES A FI, PIII
DECRETE BENEFICIO FISCALES 26 DE

MARZO DE 2015
ART. NOVENO
85
Caso práctico
Rendimiento por Socio Cooperativista
Cifras del Ejercicio (Ingresos-Egresos) 2015 Cálculo Cuenta de Utilidad Gravable
Nombre del Socio Porcentaje de Rendimiento

rendimiento que le actualizado
Cuenta de utilidad gravable al inicio - corresponde
Total de socios cooperativistas 5 del ejercicio
Más: Utilidad gravable del ejercicio 1,380,540.00 Sr. A 8.62% 120,156.11
Ingresos acumulables del ejercicio 4,250,860.00 Sr. B 15.21% 212,015.59
Menos: Utilidad gravable pagada -
Deducciones autorizadas 2,870,320.00 Sr. C 19.76% 275,439.06
Igual: Cuenta de utilidad gravable al 1,380,540.00 Sr. D 22.99% 320,462.76
cierre del ejercicio Sr. E 33.42% 465,848.86
Total 100.00% 1,393,922.38
Cálculo del Resultado Fiscal Cálculo Cuenta de Utilidad Gravable Actualizada
Cuenta de utilidad gravable al 1,380,540.00

Ingresos acumulables del ejercicio 4,250,860.00 cierre del ejercicio
Menos: Deducciones autorizadas 2,870,320.00 Por: Factor de actualización 1.0097
Igual: Utilidad Fiscal 1,380,540.00 Igual: Cuenta de Utilidad gravable 1,393,922.38
actualizada
Menos: PTU pagada -
Igual: Utilidad Fiscal 1,380,540.00 Donde: Factor de actualización =
Menos: Pérdidas fiscales - INPC del mes en que se distribuyen
(abril 2016/INPC Mzo 2016) 119.6810
Igual: Utilidad gravable del ejercicio 1,380,540.00
INPC del último mes de la última 118.5320
actualización (Diciembre 2015)
86
Caso práctico
Cálculo del ISR a Retener por cada Socio Cooperativista
Concepto Sr. A Sr. B Sr. C Sr. D Sr. E

Total de ingreso gravable 120,156.11 212,015.59 275,439.06 320,462.76 465,848.86
Menos: Límite inferior 103,218.01 123,580.21 249,243.49 249,243.49 392,841.97
Igual: Excedente 16,938.10 88,435.38 26,195.57 71,219.27 73,006.89
Por: % aplicable sobre excedente 17.92% 21.36% 23.52% 23.52% 30.00%
del límite inferior
Igual: ISR marginal 3,035.31 18,889.80 6,161.20 16,750.77 21,902.07
Más: Cuota fija 9,438.60 13,087.37 39,929.05 39,929.05 73,703.41
Igual: ISR a Retener 12,473.91 31,977.17 46,090.25 56,679.82 95,605.48
87
Caso práctico
Comparativo Cálculo ISR Título II y Estímulo 194 LISR
Conceptos Titulo II LISR Estímulo 194 Diferencias
Resultado Fiscal (RF) 1,380,540.00 1,393,922.38

Por: Tasa de ISR 30%
Igual: ISR Causado (ISR) 414,162.00 242,826.62 171,335.38
Ufin y/o Cufin igual RF-ISR 966,378.00

Por: Tasa de ISR en pago dividendos 10%
Igual: ISR Causado en pago dividendos 96,637.80 - 96,637.80
Resultado Fiscal 1,380,540.00 1,393,922.38 -
Menos: Total ISR Pagado 510,799.80 242,826.62 267,973.18
Igual: Flujo de efectivo neto 869,740.20 1,151,095.76 -281,355.56
Tasa Neta de ISR 37% 17% 20%
88
Art. 16 fracción I LIF 2021
Artículo 16. Durante el ejercicio fiscal de 2021, se estará a lo siguiente:

A. En materia de estímulos fiscales:
I. Se otorga un estímulo fiscal a las personas que realicen actividades empresariales, y que para
determinar su utilidad puedan deducir el diésel o el biodiésel y sus mezclas que importen o
adquieran para su consumo final, siempre que se utilicen exclusivamente como
combustible en maquinaria en general, excepto vehículos, consistente en permitir el
acreditamiento de un monto equivalente al impuesto especial sobre producción y servicios que las
personas que enajenen diésel o biodiésel y sus mezclas en territorio nacional hayan causado por
la enajenación de dichos combustibles, en términos del artículo 2o., fracción I, inciso D), numeral 1,
subinciso c) o numeral 2…
 Limitado a 60 millones de ingresos anuales (no activos fijos y terrenos)
 Acreditable sólo vs. ISR anual como sujeto directo.
 Es INGRESO ACUMULABLE
89
RMISC 2021, Regla 9.7, art. 16 fracción I LIF
Aviso para la aplicación del estímulo por consumo final y que sea para uso automotriz en
adquisición o importación de diésel o de vehículos que se destinen exclusivamente al
biodiésel y sus mezclas transporte público y privado de personas o de
carga" y 4/LIF "Aviso mediante el cual se
Regla 9.7. Para los efectos del artículo 25 del otorga un estímulo fiscal a las personas que
CFF, los contribuyentes que apliquen el realicen actividades empresariales y que para
estímulo a que se refieren las fracciones I y IV determinar su utilidad puedan deducir el diésel o
del artículo 16, apartado A de la LIF, excepto los biodiésel y sus mezclas que adquieran o importen
señalados en la regla 9.14., únicamente para su consumo final, siempre que se utilice
deberán presentar el aviso a que se refiere el exclusivamente como combustible en
citado artículo 25, cuando apliquen por maquinaria en general", contenida en el Anexo
primera vez dicho estímulo en la declaración 1-A, según corresponda.
anual, dentro de los 15 días siguientes a la
presentación de la primera declaración en la
que se aplique el estímulo, a través del buzón
tributario de conformidad con las fichas de trámite
3/LIF "Aviso que presentan los contribuyentes
manifestando la aplicación de un estímulo fiscal
que se otorga a los que adquieran o importen
diésel o biodiésel y sus mezclas para su
90
Estímulo fiscal diésel o biodiésel y sus I. Vehículos de baja velocidad, los que tienen
mezclas para maquinaria en general una potencia mínima de 54 HP y máxima de
4,000 HP y que por sus características sólo
Regla 9.14. Para los efectos del artículo 16, pueden transitar fuera de carreteras, así
Apartado A, fracción I, primer párrafo de la LIF, se como con dimensiones no mayores de 30
considera como maquinaria en general metros de largo, 12 metros de ancho y 40
distinta a los vehículos a las locomotoras y a metros de altura o capacidad de carga de
los medios de transporte de baja velocidad o hasta 400 toneladas, teniendo una velocidad
de bajo perfil que por sus características no máxima de 67.6 kilómetros por hora.
estén autorizados para circular por sí mismos
en carreteras federales o concesionadas. II. Vehículos de bajo perfil, los que están
diseñados en forma compacta, con una altura
Para efectos de esta regla se entiende por no mayor de 4 metros, con capacidad de
medios de transporte de baja velocidad o de bajo carga desde 0.2264 metros cúbicos, hasta 20
perfil a: metros cúbicos o hasta 40 toneladas y que
estén montados sobre neumáticos y
diseñados para operar en secciones
reducidas en obras mineras.
91
Requisitos para aplicar el estímulo fiscal del diésel III. Contar con e.firma o la e.firma portable y opinión
o biodiésel y sus mezclas para maquinaria en positiva del cumplimiento de sus obligaciones
general fiscales para efectos de lo dispuesto en el artículo
32-D del CFF.
Regla 9.15. Para los efectos del artículo 16,
Apartado A, fracción I, primer párrafo de la LIF, los IV. Estar al corriente en el pago de los derechos a
contribuyentes que apliquen el estímulo por el diésel o que se refieren los artículos 263, 268, 269 y 270
el biodiésel y sus mezclas, utilizado en locomotoras y de la LFD.
medios de transporte de baja velocidad o bajo perfil
que se consideren maquinaria en general en V. Presentar en sustitución del aviso a que se
términos de la regla 9.14., para efectuar el refiere el artículo 25, primer párrafo del CFF, a
acreditamiento a que se refiere dicho precepto, más tardar el 31 mayo de 2021, a través del
deberán cumplir con los requisitos siguientes: buzón tributario, aviso en el que se señale que
se aplicará en el ejercicio fiscal de 2021 el
I. Contar con el título de concesión o de asignación estímulo fiscal, de conformidad con la ficha de
minera, expedido por la Secretaría de Economía. trámite 7/LIF "Aviso para la aplicación del
estímulo fiscal por la utilización de diésel o
II. Haber obtenido en el ejercicio inmediato anterior biodiésel y sus mezclas en maquinaria propiedad
al de la aplicación del estímulo fiscal, ingresos del contribuyente o que se encuentren bajo su
brutos totales anuales por venta o enajenación de legítima posesión", contenida en el Anexo 1-A.
minerales y sustancias a que se refiere la Ley
Minera, menores a 50 millones de pesos.
92
En el aviso a que se refiere esta fracción, se deberá incluir el

inventario de los vehículos que utilizarán el diésel o el biodiésel
y sus mezclas que dará lugar a la aplicación del estímulo
fiscal, así como la descripción del sistema de abastecimiento
de dicho combustible. Asimismo, se deberá presentar un
informe de las altas y bajas que tenga el inventario de
referencia durante el año en el que se efectúa el
acreditamiento del estímulo, dentro de los treinta días
posteriores a las mismas. ………
VI. Contar con un sistema de control de consumo de diésel o
de biodiésel y sus mezclas por cada uno de los vehículos a
que se refiere la fracción anterior, el cual consistirá en llevar
un registro con la siguiente información:
a) Denominación del equipo, incluyendo el nombre técnico y
comercial.b) Modelo de la unidad.c) Número de control de
inventario o, en el caso de no estar obligado a ello, número de
serie del equipo.d) Consumo mensual de diésel o de biodiésel y
sus mezclas, expresado en litros.e) Horas de trabajo mensual.
93
Cálculo estímulo fiscal IEPS procedimiento DOF
Cuota disminuida IESPS acreditable por

Publicado en Periodo de vigencia del IESPS por Periodo de Litros pagados en el Total del estímulo
(pesos/litro). IESPS periodo (B)
consumo diésel (A por
el DOF litro adquisición B) mensual
pagado por litro (A)
29/12/2017 2.324 Del 1o. al 5 de enero de 2018 0.00 53,007.82
05/01/2018 1.961 Del 6 al 12 de enero de 2018 0.00
12/01/2018 2.188 Del 13 al 19 de enero de 2018 Enero 24,226.61 53,007.82
19/01/2018 2.265 Del 20 al 26 de enero de 2018 0.00
26/01/2018 2.441 Del 27 al 31 de enero de 2018 0.00
26/01/2018 2.441 Del 01 al 02 de febrero de 2018 0.00 $55,539.35
02/02/2018 2.37 Del 3 al 9 de febrero de 2018 0.00
09/02/2018 2.669 Del 10 al 16 de febrero de 2018 Febrero 20,809.05 55,539.35
16/02/2018 3.251 Del 17 al 23 de febrero de 2018 0.00
23/02/2018 3.257 24 al 28 de febrero de 2018 0.00
94
Aviso aplicación estímulo art. 16 fracción I LIF, ficha 7/LIF
7/LIF Aviso para la aplicación del estímulo fiscal ¿Cuándo se presenta?

por la utilización de diésel o biodiésel y sus
mezclas en maquinaria propiedad del A más tardar el 31 de mayo de 2021, o dentro
contribuyente o que se encuentren bajo su de los treinta días posteriores a la fecha de su
legítima posesión adquisición tratándose de medios de transporte de
baja velocidad o bajo perfil que se consideren
¿Quiénes lo presentan? maquinaria en general que haya sido adquirida
durante 2021.
Las personas físicas y morales que hayan
utilizado diésel o biodiésel y sus mezclas Requisitos:
exclusivamente para el abastecimiento de
medios de transporte de baja velocidad o bajo Archivo electrónico en el que señale que aplicará
perfil que se consideren maquinaria en general el estímulo fiscal.
en términos de la regla 9.15.
Anexar la información de los medios de
¿Dónde se presentan? transporte de baja velocidad o bajo perfil que
se consideren maquinaria en general de su
En el Portal del SAT. propiedad, en los que haya utilizado el diésel o
biodiésel y sus mezclas por el que se solicita el
¿Qué documento se obtiene? estímulo fiscal, de conformidad con lo siguiente:
Acuse de recibo.
95
Aviso aplicación estímulo art. 16 fracción I LIF, ficha 7/LIF
I. El inventario de los medios de transporte a) Denominación del equipo, incluyendo el

de baja velocidad o bajo perfil que se nombre técnico y comercial.
consideren maquinaria en general que
utilicen el diésel o biodiésel y sus mezclas por b) Modelo de la unidad.
el que se pagó la contribución respectiva y
por los que se realizará el acreditamiento, así c) Número de control de inventario o, en el caso
como la descripción del sistema de de no estar obligado a ello, número de serie
del equipo.
abastecimiento de dicho combustible.
Asimismo, se deberá presentar un informe de d) Consumo mensual de diésel o biodiésel y sus
las altas y bajas que tuvo el inventario de mezclas, expresado en litros.
referencia durante el año en el que se efectuó
el acreditamiento del estímulo, a más tardar el e) Horas de trabajo mensual.
30 de abril del año siguiente a aquél al que
corresponda el citado informe.
II. Contar con un sistema de control de consumo
de diésel o biodiésel y sus mezclas por cada
uno de los medios de transporte a que se
refiere la fracción anterior, el cual consistirá
en llevar un registro con la siguiente
información:
96
VI. IMPUESTO AL
VALOR
AGREGADO
97
IVA en casa habitación – línea del tiempo
98
Servicios de edificación de obra
Exenciones de IVA en Casa Habitación
Art. 9 LIVA. No se pagará el impuesto en la enajenación de

los siguientes bienes:
Fracción II. Construcciones adheridas al suelo,

destinadas o utilizadas para casa habitación…
Artículo 29 RLIVA. Para los efectos del artículo 9o.,
fracción II de la Ley, la prestación de los servicios de
construcción de inmuebles destinados a casa
habitación, ampliación de ésta, así como la instalación de
casas prefabricadas que sean utilizadas para este fin, se
consideran comprendidos dentro de lo dispuesto por
dicha fracción, siempre y cuando el prestador del
servicio proporcione la mano de obra y materiales.
Tratándose de unidades habitacionales, no se considera
como destinadas a casa habitación las instalaciones y obras
de urbanización, mercados, escuelas, centros o locales
comerciales, o cualquier otra obra distinta a las señaladas.
99
Criterios del SAT, PRODECON y judiciales
Criterio Normativo Anexo 7 RMISC 2021 SAT

28/IVA/N Enajenación de casa habitación. La Por lo anterior, los trabajos de instalaciones
disposición que establece que no se pagará el hidráulicas, sanitarias, eléctricas, de
IVA no abarca a servicios parciales en su cancelería de fierro o aluminio y, en general,
construcción. El artículo 9, fracción II de la Ley cualquier labor que los constructores de
del IVA establece que no se pagará dicho inmuebles contraten con terceros para
impuesto en la enajenación de construcciones realizarlos o incorporarlos a inmuebles y
adheridas al suelo destinadas o utilizadas para construcciones nuevas destinadas a casa
casa habitación. Asimismo, el artículo 29 del habitación, no se encuentran incluidos en la
Reglamento de dicha ley señala que quedan exención prevista en el artículo 9, fracción II de
comprendidos dentro de la exención la prestación la mencionada ley y 29 de su reglamento, ya que
de servicios de construcción de inmuebles dichos servicios por sí mismos no constituyen la
destinados a casa habitación, la ampliación de ejecución misma de una construcción adherida al
éstas y la instalación de casas prefabricadas que suelo, ni implican la edificación de dicho
sean utilizadas para ese fin, siempre que el inmueble.
prestador del servicio proporcione la mano de
obra y los materiales.
100
Resoluciones Favorables a los

Contribuyentes SAT
ANTECEDENTES:
Que la actividad a la que se dedica la empresa las obras de urbanización consistentes en red
contribuyente es la compra venta de toda clase de distribución de agua, alcantarillado de
bienes inmuebles, así como la realización de aguas negras, colectores de aguas negras,
obras consistentes en urbanización y alcantarillado pluvial, sistemas contra
fraccionamiento de terrenos. Que conforme al incendio, guarniciones de banquetas,
Reglamento de Fraccionamientos del Estado de banquetas, camellones, pavimentación de
Baja California, todo urbanizador tiene la vías públicas, instalaciones para
obligación de donar a título gratuito y sin electrificación del fraccionamiento,
cargos para el donatario, las áreas destinadas alumbrado público, parques y jardines, entre
a equipamiento y vialidades a las autoridades otras obras de urbanización que se realizan en
competentes, tal y como se establece en la superficie de terreno de 50,827.485 m2,
diversos artículos de dicho ordenamiento. Que entregado en donación al gobierno municipal
una de las obligaciones del fraccionador que se por concepto de vialidades.
establece en el propio Reglamento de
Fraccionamientos del Estado de Baja California
es, que su representada deberá de realizar
101
Resoluciones Favorables a los Contribuyentes SAT

Por lo que solicita se confirme el criterio en el sentido de
que puede considerar como gasto deducible el valor
total de las erogaciones que ha realizado como parte de
las obligaciones contraídas como fraccionador.
RESOLUTIVO:
Se confirma el criterio del contribuyente, en el sentido
de considerar como un gasto deducible
estrictamente indispensable para los fines de la
empresa, el valor total de las erogaciones por
concepto de urbanización que se realizan como parte
de las obligaciones contraídas como fraccionador. Nota:
Esta resolución se emitió conforme a las disposiciones
legales vigentes en 2006.
102
Criterio sustantivo 30/2013/CTN/CS-SASEN (aprobado 6ª. sesión
ordinaria 14/06/2013) PRODECON
RENTA. DEDUCCIONES. LAS En este caso, dado el giro de la contribuyente,

EROGACIONES POR OBRAS DE los terrenos así adquiridos no tienen el
URBANIZACIÓN PUEDEN DEDUCIRSE EN EL carácter de activo fijo, atendiendo a su
EJERCICIO EN EL QUE SE REALIZARON objeto social. Por su parte, la fracción I del
POR SER UN GASTO ESTRICTAMENTE artículo 31 de la Ley del Impuesto sobre la
INDISPENSABLE. Renta, establece que las deducciones de las
personas morales deben ser estrictamente
De conformidad con los artículos 174, 175 y 189 indispensables para los fines de la actividad del
de la Ley de Desarrollo Urbano para el Estado contribuyente. En este sentido, esta
de Baja California, si un contribuyente se dedica Procuraduría estima que las erogaciones por
a la construcción de edificaciones para la obras de urbanización en que incurra un
posterior transmisión de la propiedad, es contribuyente son estrictamente
necesario que previamente a la construcción indispensables para los fines de la actividad
se lleven a cabo las obras de urbanización del contribuyente, pues existen disposiciones
para dotar a los terrenos de los servicios legales a nivel estatal que lo obligan a urbanizar
públicos que se requieren para posteriormente los terrenos para que cuenten con la
construir sobre los mismos. infraestructura necesaria para que el municipio,
el estado o alguna otra entidad presten los
servicios públicos —luz, agua, drenaje,
etcétera— que permitan hacer habitables dichas
edificaciones.
103
Criterio sustantivo 1/2018/CTN/CS-SASEN (aprobado 1ª. sesión
ordinaria 26/01/2018) PRODECON
RENTA. LAS EROGACIONES POR OBRAS DE monetario que se eroga durante la realización de la
URBANIZACIÓN NO FORMAN PARTE INTEGRANTE actividad preponderante de la empresa, mientras que
DEL COSTO DE VENTAS DE LAS EDIFICACIONES. un gasto, es un egreso que no se identifica
directamente con el ingreso, aunque contribuye a la
Conforme al Criterio Sustantivo 30/2013/CTN/CS- generación del mismo; consecuentemente, en opinión
SASEN emitido por esta Procuraduría, las erogaciones de esta Procuraduría, las erogaciones por obras de
en obras de urbanización que por disposición urbanización no pueden formar parte integrante del
expresa de ordenamientos estatales deben realizar costo de venta de los inmuebles, conforme a lo
los contribuyentes que se dedican a la construcción previsto en los citados numerales, toda vez que no
de edificaciones para la posterior transmisión de la inciden de manera directa en la construcción de las
propiedad, deben considerarse estrictamente edificaciones que enajena el desarrollador
indispensables para los fines de su actividad. Sin inmobiliario, sino que, se trata de un gasto
embargo, si bien en dicho Criterio se señaló que esas estrictamente indispensable que es deducible en el
erogaciones constituyen un gasto estrictamente ejercicio en que se erogue de conformidad con la
indispensable para dicho sector, no se precisó si fracción III del artículo 25 de la Ley del ISR, en
pueden ser deducidas como un gasto en el ejercicio en relación con la fracción I del artículo 27 del
que se realicen o bien como parte del costo de lo ordenamiento legal en comento, siempre que se trate
vendido. En ese contexto, a fin de definir lo anterior, de obras de urbanización efectuadas sobre áreas
resulta necesario acudir a los artículos 25, fracciones II que sean entregadas a los municipios por
y III y 39 de la Ley del ISR vigente, a la doctrina y a la disposición estatal.
Norma de Información Financiera A-5, de donde se
desprende que un costo es un egreso generador
directo de ingreso que representa el valor
104
Tesis del tercer tribunal colegiado en materia administrativa del primer circuito respecto a la
exención del impuesto al valor agregado tratándose de obras de urbanización en desarrollos
inmobiliarios.
En este sentido, a criterio del mencionado Es importante señalar que en la tesis en

Tribunal Colegiado las obras de urbanización comento el Tribunal Colegiado no condiciona
forman parte del conjunto habitacional ya la aplicación de la exención del IVA en
que permiten el disfrute y utilización de las servicios parciales de construcción
unidades privativas que lo conforman. destinados a casa habitación a que éstos
sean prestados parcial o integralmente, como ha
De esta forma, las obras de urbanización sido sostenido por la Suprema Corte de Justicia
constituyen servicios de construcción de de la Nación y el Servicio de Administración
inmuebles destinados a casa habitación y, por Tributaria en el Criterio Normativo número
lo tanto, se encuentran exentos del IVA. 28/IVA/N.
Al tratarse de actividades exentas, los La tesis en comento es un precedente aislado,
contribuyentes no podrán acreditar el IVA por lo que no es obligatoria para los órganos
trasladado por la realización de obras de jurisdiccionales de inferior jerarquía.
urbanización en desarrollos inmobiliarios.
Ello, no obstante que el constructor absorba los
costos y gastos relacionados con las
mencionadas obras.
105
Cronología de los tribunales
TESIS CONCEPTO DE LA TESIS
Jurisprudencia Los servicios parciales de construcción o subcontratos son exentos para

88/2010 junio 2010 efectos del IVA. Concepto de vivienda digna y decorosa
Para que opere la exención en los servicios parciales de edificación de

Jurisprudencia
casa habitación se requiere que el servicio sea CONEXO, es decir, que
agosto 2010
la enajenación de los bienes esté acompañada de la mano de obra
115/2010
(mano de obra e insumos)
Exención aplica para los servicios parciales siempre y cuando sean de

Jurisprudencia
manera INTEGRAL, es decir, quien vende los insumos debe ser el
junio 2016
mismo de quien presta el servicios, no admite subcontratación de alguno
4/2016
de ellos
106
Valor agregado. La exención prevista en los artículos 9º de la ley del impuesto relativo y 21-a de su reglamento
(vigente hasta el 4 de diciembre de 2006), relativa a la enajenación de construcciones destinadas o utilizadas para
casa habitación, encuentra justificación en la exposición de motivos correspondiente y en el artículo 4º constitucional
De la exposición de motivos de la Ley del Impuesto De lo anterior se advierte que para entender lo
al Valor Agregado presentada por el Presidente de que el legislador conceptualizó como casa
la República ante la Cámara de Diputados el 30 de habitación no es necesario acudir a un
noviembre de 1978, así como del proceso ordenamiento legal distinto a los señalados, ya
legislativo correspondiente, se advierte que a la que su significación corresponde a lo que el
casa habitación se le conceptualizó en los común de la gente entiende respecto de tal
términos en que el común de la gente la concepto y la interpretación que debe dársele
entiende, es decir, como el lugar adecuado en deriva de la exposición de motivos a que se alude
que vivirá una familia, y atendiendo a ello, el y al referido artículo 4o. constitucional, en el
legislador consideró prudente y necesario sentido de que el gobernado cuente con una
exentar del pago del impuesto relativo, en vivienda digna y decorosa, por lo que en
términos de los artículos 9o. de la Ley del Impuesto términos de la indicada exposición de motivos
al Valor Agregado y 21-A de su Reglamento, y los preceptos mencionados, deberán estar
vigente este último hasta el 4 de diciembre de 2006, exentos del pago del impuesto al valor
la enajenación de construcciones destinadas o agregado los trabajos tendentes a cumplir con
utilizadas para casa habitación, así como todos los tal fin; es decir, los dirigidos a convertir a la
trabajos accesorios tendentes a convertirla en casa habitación en una vivienda digna y
una vivienda digna y decorosa, como lo exige el decorosa.
artículo 4o. de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, como pudieran ser Tesis de jurisprudencia 88/2010. Aprobada por
las instalaciones hidráulicas, eléctricas, gas, aire la Segunda Sala de este Alto Tribunal, en
acondicionado, sanitarias (drenaje) y todas sesión privada del nueve de junio de dos mil
aquellas cuya finalidad sea proporcionar diez
confort.
107
Valor agregado. La exención prevista en los artículos 9º de la ley del impuesto relativo y 21-a de su reglamento
(vigente hasta el 4 de diciembre de 2006), opera respecto de quienes enajenen construcciones adheridas al suelo
destinadas a casa habitación, cuando proveen en ella mano de obra e insumos
De la exposición de motivos de la Ley del Impuesto de adquisición de bienes o servicios, productos

al Valor Agregado, así como del proceso legislativo semiterminados o terminados y demás insumos
correspondiente, se concluye que el propósito del estrictamente indispensables para la realización
creador de la norma fue exentar del pago de ese de la obra.
impuesto únicamente la enajenación de
construcciones adheridas al suelo destinadas a Tesis de jurisprudencia 115/2010. Aprobada
casa habitación, quedando incluidas en ese por la Segunda Sala de este Alto Tribunal, en
concepto las instalaciones adheridas a la sesión privada del dieciocho de agosto de dos
construcción en forma permanente, de manera que mil diez.
no puedan separarse sin causar daño material o
estético a la construcción y cuya finalidad sea Definición de Conexa
hacerla funcional para destinarla a una vivienda
digna y decorosa, como pueden ser las
instalaciones hidráulicas, eléctricas, gas, aire Que por su relación con otros
acondicionado y otras; sin embargo, para que debe ser objeto de un mismo
opere tal exención es necesario que esa
actividad se desarrolle integralmente, es proceso.
decir, que los actos de enajenación de bienes
destinados a casa habitación se realicen en Que está enlazada o relacionada
forma conexa* con la prestación de con otra.
servicios de construcción de dichos inmuebles,
como pueden ser la mano de obra e insumos
necesarios, excluyendo por tanto los actos
108
Valor agregado. La exención prevista en los artículos 9º, Fracción II, de la ley del impuesto relativo y 29 de su reglamento (21-a del
vigente hasta el 4 de diciembre de 2006), opera, indistintamente, respecto de quienes enajenen construcciones adheridas al suelo
destinadas a casa habitación o, incluso, para quienes presten el servicio de construcción de inmuebles destinados a ese fin o su
ampliación, siempre y cuando éstos proporcionen la mano de obra y los materiales respectivos.
Si se considera el propósito que motivó al Congreso de la Unión para liberar de la sola prestación del servicio de construcción o
la obligación de pago del impuesto al valor agregado a la enajenación de ampliación de dicho inmueble pero siempre que
inmuebles destinados a casa habitación, consistente en resolver o aliviar el este servicio se preste de manera integral por
problema de escasez de vivienda por considerarla como un artículo de primera proporcionarse la mano de obra y los
necesidad y de consumo popular, es posible concluir que el beneficio tributario materiales; en la inteligencia de que si quienes
previsto en el artículo 29 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor presten los mencionados servicios
Agregado, en virtud del cual la prestación de servicios de construcción de subcontratan alguno de ellos, se estará ante
inmuebles destinados a casa habitación, así como su ampliación y la servicios que no se ubican en el supuesto de la
instalación de casas prefabricadas para ese destino, siempre y cuando el exención y, por tanto, al no operar ésta, respecto
prestador del servicio proporcione la mano de obra y los materiales, de aquéllos se deberá realizar el traslado y el
queda comprendida en la exención establecida en la fracción II del artículo entero del impuesto correspondiente.
9o. de la referida ley tributaria, opera con independencia de que el
contribuyente realice conjuntamente esas actividades, pues para que se El Tribunal Pleno, el veintitrés de
actualice la referida exención basta la enajenación del inmueble destinado a junio en curso, aprobó, con el
casa habitación o bien, la sola prestación del servicio de construcción o
ampliación de dicho inmueble pero siempre que este servicio se preste de número 4/2016 (10a.), la tesis
manera integral proporcionando la mano de obra y los materiales; jurisprudencial que antecede. Ciudad
queda comprendida en la exención establecida en la fracción II del artículo 9o. de México, a veintitrés de junio de
de la referida ley tributaria, opera con independencia de que el contribuyente dos mil dieciséis.
realice conjuntamente esas actividades, pues para que se actualice la referida
exención basta la enajenación del inmueble destinado a casa habitación o bien,
109
Servicios parciales de construcción
DECRETO POR EL QUE SE OTORGA DECRETO DE APOYO A LA

VIVIENDA
Jueves 26 de marzo 2015 DOF
Art. Primero; Estimulo fiscal a los contribuyentes

que presten servicios parciales de construcción de
inmuebles destinados a casa habitación, siempre
y cuando el prestador del servicio proporcione
la mano de obra y materiales.
Los servicios deberán prestarse en la obra en

construcción al propietario del inmueble, quien
DOF 26 DE MARZO 2015 deberá ser titular del permiso, licencia o
autorización de la construcción de la vivienda
correspondiente.
110
Decreto de apoyo a la vivienda
 El estimulo consiste “en una cantidad equivalente al

100% del IVA que se cause” por la prestación de
dichos servicios y se aplicará vs el impuesto
causado.
 Se deberá considerar los ingresos como exentos
de IVA y producirán los mismos efectos legales.
Art. Segundo; Requisitos:
1. No trasladar el IVA por la prestación de servicios

parciales de vivienda.
2. Expedir CFDI que amparen únicamente los SPCV
 domicilio del inmuebles en el que se brinden

los servicios.
 numero de permiso, licencia o autorización
de construcción.
111
Complemento comprobantes vivienda
 Con fecha 15 de abril de 2015, el Servicio de

Administración Tributaria (SAT), da a conocer a
través de su página de internet, el complemento
para el Comprobante Fiscal Digital por internet
"Servicios Parciales de Construcción".
 Este complemento deben utilizarlo quienes presente
servicios parciales de construcción.
 Este complemento contempla los siguientes campos:
 Versión
 Número de permiso, licencia o autorización de
construcción
 Domicilio del inmueble (Calle, número, etc.)
112
ARTÍCULO Segundo Fracción III
Recabar del cliente (prestatario) una manifestación

donde se señale:
a) Que los inmuebles en construcción se destina casa

habitación con base a los permiso, licencias y
autorizaciones.
b) El numero de licencia, permiso o autorización de
edificación corresponde.
c) Voluntad de asumir responsabilidad solidaria por el
IVA en caso de que se altere el destino de casa
habitación.
LA MANIFESTACION DEBERA REALIZARSE POR

CADA CONTRATO (OBRA)
113
El dueño de la obra (prestatario) deberá

entregar al desarrollador por cada contrato una
manifestación de que la obra será para casa
habitación y que deseen aplicar el estímulo, con
el siguiente procedimiento;
Página SAT ficha de trámite 202/CFF Anexo 1-A

"Aviso para la obtención de la manifestación del
prestatario de los servicios parciales de
construcción de inmuebles destinados a casa
habitación."
114
IV. Manifestar en la declaración de IVA el monto de los

SPCV como una actividad exenta.
REGLA 11.5.3
Las personas físicas que presten los SPCV

deberán de enviar en la misma fecha en que se
debe presentar la declaración la forma oficial 78
"Información de ingresos exentos por servicios
parciales por construcción de casa habitación"
de manera mensual. Ficha de trámite 203/CFF,
Anexo 1-A RMISC 2021. RIF queda relevado si
reporta ingresos exentos bimestrales.
115
Artículo cuarto decreto y regla 11.5.4 RMISC 2021
Quienes presten servicios parciales de construcción de
inmuebles (mano de obra y materiales) y quieran aplicar el
estímulo de facturar exento para IVA deberán presentar en el
mes de enero de cada año un aviso donde manifiesten la
opción (ficha de trámite 204/CFF "Aviso de aplicación del
estímulo fiscal del IVA por la prestación de servicios parciales
de construcción inmueble destinados a casa habitación"
Anexo 1-A)
Deberán además manifestar en dicho Aviso;
"Manifiesto bajo protesta de decir verdad, que opto

por el estímulo fiscal a que se refiere el artículo
primero del Decreto por el que otorgan medidas de
apoyo a la vivienda...publicado en el DOF el 26 de
marzo de 2015”
116
Incumplimiento en la presentación del aviso
Art. Cuarto Segundo Párrafo Decreto

El incumplimiento en la presentación del Aviso hará
improcedente la aplicación del estímulo en el año en el cual
se hubiera omitido el Aviso.
FECHAS ADICIONALES PARA LA PRESENTACIÓN DEL AVISO
Ficha de Trámite 204/CFF
• Tratándose de personas morales de reciente constitución o
de personas físicas que inicien actividades
empresariales, durante el mes siguiente a la fecha de su
inscripción en el RFC.
• Tratándose de personas físicas o morales que ya se
encontraban inscritos en el RFC, sin embargo, inicien las
actividades económicas por la prestación de servicios
parciales de construcción posterior al mes de enero, durante
el mes siguiente inmediato posterior a la fecha de que se
den de alta dichas actividades en el Registro Federal de
Contribuyentes.
117
Art. Décimo; La aplicación de beneficios no dará

lugar a devolución, compensación,
acreditamiento o saldo a favor.
Art. Décimo Primero; Los beneficios no serán

ingreso acumulable.
Art. Décimo Segundo; El SAT podrá expedir

reglas para la correcta aplicación.
TRANSITORIOS
Primero; entrará en vigor a partir del día

siguiente a su publicación.
118
Aplicación práctica del decreto
FABRICACIÓN E
SERVICIOS DE
INSTALACIÓN DE
INSTALACION DE PISOS Y
CANCELERÍA, PUERTAS
SANITARIOS
Y VENTANAS
FABRICACIÓN E INSTALACIÓN
DE COCINAS INTEGRALES
1 1
1
DUEÑO DE LA OBRA (TORRE DE
1. EXENTO DEPARTAMENTOS)
2. GRAVADO
119
Aplicación práctica del decreto
SERVICIOS PARCIALES SERVICIOS PARCIALES SERVICIOS PARCIALES
1 1 1
CONTRATISTA GENERAL
EMPRESA QUE VENDE

CASA HABITACIÓN 3
(DUEÑO DE LA OBRA)
1. GRAVADO
2. EXENTO
3. EXENTO
120
Esquematización del decreto en fideicomiso
1) Desarrollador aporta recursos a un fideicomiso (de

administración), mismo que adquiere directamente un terreno
para desarrollo inmobiliario.
2) El fideicomiso hace participle mediante una minima
participacion de dicho terreno al constructor (quien se vuelve
fideicomitente y fideicomisario del mismo).
3) Todos los fideicomitentes se vuelven titulares de los permisos y
autorizaciones correspondientes.
4) Dado que el constructor cumple con los requisitos del Decreto:
i) es ahora propietario del inmueble y ii) es titular del permiso o
autorización correspondiente, tiene derecho a subcontratar a
un tercero que preste servicios de mano de obra y
proporciones materiales.
5) La mano de obra estaría a nivel del Segundo subcontratista, lo
que mitigaría el riesgo en el propietario del inmueble, en caso
de una demanda laboral.
6) La Constructora le transmite la propiedad al Desarrollador.
7) Desarrollador vende la propiedad terminada al público en
general.
121
VII.ESTRUCTURAS
PARA
DESARROLLOS
INMOBILIARIOS
122
Desarrollo inmobiliario W
EMPRESA X EMPRESA Y
S.A. DE C.V. S.A. DE C.V.
Posee un terreno para Posee la Infraestructura
realizar el desarrollo para ejecutar el desarrollo
EMPRESA Z
S.A. DE C.V.
Empresa Constructora y
Edificadora (Tercera)
123
Desarrollo inmobiliario W
¿Cómo ejecutar el desarrollo? Problemática para el Desarrollador

1. Venta con reserva de dominio de X a Y
(Acumulación inmediata para X). 1. Acumulación anticipado de los contratos de
promesa de compra venta por parte de Y, SA
2. Desarrollo del proyecto a través de de CV.
fideicomiso inmobiliario.
2. Descapitalización por pago anticipado de
3. Venta del terreno a través de fideicomiso con ISR.
garantía de pago.
3. Contingencia fiscal si sólo acumulo
4. Desarrollo del proyecto a través de anticipos.
fideicomiso inmobiliario y Soc. Cooperativa.
4. Mayor contingencia fiscal si no acumula ni
5. Desarrollo del proyecto a través de anticipos.
fideicomiso inmobiliario y copropiedad de
personas físicas.
6. Desarrollo del proyecto a través de una
copropiedad de personas físicas.
7. Contrato de mandato asociativo.
8. Asociación en participación
124
Análisis jurídico-fiscal del fideicomiso
Concepto fideicomiso Comité técnico

En virtud del fideicomiso una o varias personas  Es quien auxilia al Banco.
(fideicomitente(s)) destinan ciertos bienes a un  Usted establece las instrucciones de cómo
fin lícito determinado; encomienda(n) la debe actuar el comité técnico.
realización de fines a un banco (fiduciaria), para  Sus miembros pueden ser designados por
beneficio de personas determinadas o por Usted (cualquier persona física o moral).
determinar (fideicomisarios).  La forma de designarlos y removerlos las
establece usted.
Partes del fideicomiso
 Fideicomitente: el que aporta.
 Fiduciaria: la que recibe usualmente, el
banco. Quien ejecuta las instrucciones del
Comité Técnico.
 Fideicomisarios: Beneficiarios de los
frutos
125
Ventajas fideicomisos
SEGURIDAD
TRANSPARENCIA. EQUIDAD. ECONOMÍA.
JURÍDICA.
126
Enajenación para efectos fiscales
Art. 14.- (CFF) Se entiende por enajenación

de bienes:
 Toda transmisión de propiedad, aun en la
que el enajenante se reserve el dominio del
bien enajenado
 Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a
favor del acreedor.
 La aportación a una sociedad o asociación
(¿A en P?).
 La que se realiza mediante el arrendamiento
financiero.
127
Enajenación para efectos fiscales del fideicomiso
Art. 14.- (CFF) Se entiende por enajenación de bienes: …
V.- La que se realiza a través del fideicomiso, en los siguientes casos:
a) En el acto en el que el fideicomitente designa o se obliga a

designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga
derecho a readquirir del fiduciario los bienes.
b) En el acto en el que el fideicomitente pierda el derecho a

readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal
derecho.
Cuando el fideicomitente reciba certificados de participación por los

bienes que afecte en fideicomiso, se considerarán enajenados esos
bienes al momento en que el fideicomitente reciba los certificados,
salvo que se trate de acciones.
128
Enajenación para efectos fiscales del fideicomiso
Art. 14.- (CFF) Se entiende por enajenación de EN RESÚMEN:

bienes:
Al momento en que el
…
fideicomitente pierde el
VI. La cesión de los derechos que se tengan sobre derecho de readquirir.
los bienes afectos al fideicomiso, en cualquiera
de los siguientes momentos: Interpretación proporcional de que se
enajena lo que ya no pueda
a) En el acto en el que el fideicomisario designado readquirir.
ceda sus derechos o dé instrucciones al
fiduciario para que transmita la propiedad de los
bienes a un tercero. En estos casos se considerará
que el fideicomisario adquiere los bienes en el acto
de su designación y que los enajena en el momento
de ceder sus derechos o de dar dichas
instrucciones.
b) En el acto en el que el fideicomitente ceda sus
derechos si entre éstos se incluye el de que los
bienes se transmitan a su favor.
129
Fideicomiso inmobiliario con SA de CV
FIDEICOMISO INMOBILIARIO
FIDUCIARÍA
Fideicomitente Fideicomitente Fideicomitente Fideicomisario Fideicomisario Fideicomisario

A B C A B C
A B A B
Aporta Terreno Aporta el Recibe Pago Vende
Desarrollo del del Terreno en Condominios
Proyecto $$ Terminados
• Diseño fideicomiso
JURÍDICO • Gestión con fiduciaria
• Contrato Compra-Venta Clientes
PUNTO CLAVE • Tratamiento Fiscal de
“anticipos” en la “preventa”. 130
Alternativa no acumulación
 Aporta Inmueble al fideicomiso

 Se reserva el derecho de dquirir total o parcialmente
FIDEICOMITENTE
 Recibe la propiedad fiduciaria del inmueble

 Autoriza a un tercero a realizar la “promoción” del
FIDUCIARIA desarrollo
 Promuebe los inmuebles

PROMOTOR  Celebra actos preparatorios sobre bienes
AUTORIZADO futuros (promesas, ofertas o CDI)
 Recibe depósitos en garantía o arras
 Realiza préstamos al desarrollador
131
Venta del terreno a través de fideicomiso con garantía de pago
ESQUEMA LEGAL
Fines: Aporta la realización y explotación del Proyecto mediante:
El desarrollo de un Conjunto Habitacional  Administración y Promoción de la Obra, Trámites y

o Mixto mediante la elaboración del
F, S.A. DE C.V. I, S.A. DE C.V. permisos, Contratación de créditos, Construcción de
proyecto, obtención de permisos y FIDEICOMITENTE A FIDEICOMITENTE B Viviendas (pudiendo subcontratar servicios de
licencias y ejecución de las obras de construcción), Comercialización.
urbanización y edificación.
Aporta
Transmitir la propiedad mediante Terreno
ejecución parcial del fideicomiso en cada
individualización, siempre y cuando I, SA
DE CV este al corriente en los pagos de la
COMITÉ TÉCNICO
contraprestación a F, SA DE CV.
FIDEICOMISO (VIGILANCIA)
FI
Cubrir la contraprestación establecida a
favor de F, SA de CV por la aportación del Facultades del Comité Técnico:
terreno.
A. Instruir para otorgar poderes para la
Otorgar en garantía el patrimonio del defensa del patrimonio.
B. Instruir al Fiduciario para que proceda, en
fideicomiso a los créditos que obtenga I, F, S.A. DE C.V.
SA DE CV para la construcción, previa I, S.A. DE C.V. su caso, a la modificación y/o extinción total
instrucción de I, SA DE CV y, FIDEICOMISARIOS del fideicomiso.
Fideicomisario B C. La revisión de los informes respecto de
exclusivamente sobre la cantidad de m2 A
que ya hayan sido cubiertos a F, S.A. de todos los actos o actividades relacionados
C.V. Recibe la contraprestación Beneficiaria del producto de la con el patrimonio del fideicomiso,.
establecida por la aportación venta una vez cubierto el D. En general, estará facultado para resolver
Revertir la propiedad de la totalidad o del terreno según el pago a los Fideicomisarios A. cualquier situación no prevista en el
parte del inmueble en caso de calendario de pagos fideicomiso.
incumplimiento en el pago de la establecido.
contraprestación. 132
Fideicomiso inmobiliario con SC de RL de CV
FIDEICOMISO INMOBILIARIO • Acumula lo cobrado.
• Deduce lo pagado.
• No existe costo de
FIDUCIARÍA ventas e inflación
Fideicomitente A Fideicomitente B Fideicomisario A Fideicomisario B

X SA de CV Y SC de RL de CV X SA de CV Y SC de RL de CV
Aporta Terreno 20 Recibe Pago del Vende

Aporta Desarrollo Terreno en $$$
hectáreas para Condominios
del Proyecto por cada etapa
liberar por etapas Terminados
• Se reconoce que se libera
como ingreso el (Enajenación)
100 % del
• Diseño fideicomiso contrato de
• Gestión con fiduciaria promesa.
JURÍDICO • Contrato Compra-Venta • Se emite el CFDi
por la venta total. Clientes
• NO IMPORTA Tratamiento • Se emiten CFDi’s
FISCAL Fiscal de “anticipos” en la por los pagos en
“preventa”. parcialidades. 133
Copropiedad de personas físicas
Representación Esquemática
Representante  APORTA FLUJO

Común
Copropietario  APORTA FLUJO

COPROPIEDAD 1
Copropietario  APORTA TERRENO

2
134
Copropiedad para efectos fiscales
Conforme al artículo 92 de la Ley del ISR, cuando los ingresos

de las personas físicas deriven de bienes en copropiedad, se
deberá designar a uno de los copropietarios como
representante común.
El representante común cumplirá las obligaciones
siguientes por las operaciones de la copropiedad:
1. Llevar los libros correspondientes.
2. Expedir los comprobantes fiscales y recabar la
documentación que determinen las disposiciones fiscales.
3. Cumplir con las obligaciones en materia de retención de
impuestos, conforme a la Ley citada.
Los demás copropietarios deberán responder
solidariamente por el incumplimiento de las obligaciones
del representante común.
135
Determinación del impuesto provisional y anual
 Cuando las personas físicas realicen actividades

empresariales a través de una copropiedad, se deberá
observar lo que dispone el artículo 108 de la Ley del ISR, es
decir, el representante común designado determinará la
utilidad o la pérdida fiscal de dichas actividades y
cumplirá por cuenta de la totalidad de los
copropietarios, las obligaciones señaladas en dicha Ley,
incluso la de efectuar pagos provisionales.
 Para los efectos del impuesto del ejercicio, los
copropietarios considerarán la utilidad fiscal o la
pérdida fiscal determinada en la parte proporcional que
de la misma les corresponda y acreditarán, en esa
misma proporción, el monto de los pagos provisionales
efectuados por el representante común designado.
 Se gravan los ingresos efectivamente cobrados y las
deducciones efectivamente pagadas, es decir, BASE
FLUJO DE EFECTIVO, no existe el costo de lo vendido.
136
Fideicomiso inmobiliario y copropiedad de personas físicas
FIDEICOMISO INMOBILIARIO • Acumula lo cobrado.

• Deduce lo pagado.
• No existe costo de
FIDUCIARÍA ventas e inflación
Fideicomitente B Fideicomisario B
Fideicomitente A Fideicomisario A
Copropiedad Copropiedad
Persona Física Persona Física
Personas Físicas Personas Físicas
Aporta Terreno 10 Recibe Pago del

Aporta Desarrollo Terreno en $$$ Vende Lotes
hectáreas para
del Proyecto por cada etapa Urbanizados
liberar por etapas
que se libera
• Se reconoce como (Enajenación)
• Diseño fideicomiso ingreso el 100 % del
• Gestión con fiduciaria contrato de promesa.
• • Se emite el CFDi por
JURÍDICO Contrato Compra-Venta
la venta total. Clientes
• Se emiten CFDi’s por
• NO IMPORTA Tratamiento los pagos en
FISCAL Fiscal de “anticipos” en la parcialidades.
“preventa”. 137
Asociación en participación
FLUJOGRAMA OPERATIVO A. EN P.
Venta de terrenos y 2 4 Vende al Cliente

1
Obra Gris Terreno y Obra Gris
Recibe PT (No unidades terminadas)
Anticipos A. En P. 1 Se libera
3 3 escritura
Incrementa Cufin
Por pago Utilidades
Paga Utilidades Asociado DI 3 Incrementa Cufin
A. En P. (P.M.) Asociante
Propietaria Original del Por pago Utilidades
PT
Terreno % participación A. En P. (P.M.)
Constructora
Terreno más 50 %
Recibe el depósito % participación
Realiza adicional sobre
de la enajenación Resto
Traspaso el mismo
De terreno y obra gris
Cta. especial
5 5
Paga dividendos Paga dividendos
a los socios a los socios
138
Ley general de sociedades mercantiles
DEFINICIÓN:
Art. 252. Es un contrato mercantil

en el cual dos o más personas
aportan sus capitales o sus
esfuerzos, o ambas cosas, para
destinarlas a un fin común, lícito,
con el objeto de obtener un lucro
repartible acorde a las condiciones
y términos convenidos.
139
Código Fiscal de la Federación
Artículo 17-B. Para los efectos de las

disposiciones fiscales, se entenderá por
asociación en participación al conjunto de
personas que realicen actividades
empresariales con motivo de la celebración de
un convenio y siempre que las mismas, por
disposición legal o del propio convenio,
participen de las utilidades o de las pérdidas,
derivadas de dicha actividad. La asociación en
participación tendrá personalidad jurídica para
los efectos del derecho fiscal cuando en el país
realice actividades empresariales, cuando el
convenio se celebre conforme a las leyes
mexicanas o cuando se dé alguno de los
supuestos establecidos en el artículo 9o. de este
Código. En los supuestos mencionados se
considerará a la asociación en participación
residente en México.
140
La asociación en participación estará obligada

a cumplir con las mismas obligaciones
fiscales, en los mismos términos y bajo las
mismas disposiciones, establecidas para las
personas morales en las leyes fiscales. Para
tales efectos, cuando dichas leyes hagan
referencia a persona moral, se entenderá
incluida a la asociación en participación
considerada en los términos de este precepto.
Para los efectos fiscales, y en los medios de
defensa que se interpongan en contra de las
consecuencias fiscales derivadas de las
actividades empresariales realizadas a través de
la asociación en participación, el asociante
representará a dicha asociación.
141
Artículo 26. Son responsables solidarios con los contribuyentes:

XVII. Los asociantes, respecto de las contribuciones que se hubieran causado en
relación con las actividades realizadas mediante la asociación en participación, cuando
tenían tal calidad, en la parte del interés fiscal que no alcance a ser garantizada por los
bienes de la misma, siempre que la asociación en participación incurra en cualquiera de los
supuestos a que se refieren los incisos a), b), c), d), e), f), g), h) e i) de la fracción X de este
artículo, sin que la responsabilidad exceda de la aportación hecha a la asociación en
participación durante el período o la fecha de que se trate.
Fracción III Art. 26 CFF.
a) No solicite su inscripción en el registro federal de contribuyentes.
b) Cambie su domicilio sin presentar el aviso correspondiente después de que se le hubiera
notificado el inicio del ejercicio de las facultades de comprobación.
c) No lleve contabilidad, la oculte o la destruya.
d) Desocupe el local donde tenga su domicilio fiscal, sin presentar el aviso de cambio de
domicilio en los términos del Reglamento de este Código……………
142
Contrato de mandato asociativo
FLUJOGRAMA OPERATIVO MANDATO
Alianza Estratégica 1
PNM realiza subcontratación de la obra
(Contrato de
con Terceros
Mandato)
2 2
5 PNM LAAD
Desarrollador obra % Propietario Terreno %
participación por venta obra participación venta Terreno
3 4
PNM recibe de LAAD un Mandato para: Cliente
1. Construir sobre su terreno 1.LAAD escritura terreno

2. Administrar la Obra 2.PNM escritura construcción
3. Comercialización locales más IVA.
4. Realizar cobranza
5. Administras sus recursos $$$$ y devolverlos al final del proyecto
143
Contrato de mandato asociativo
FLUJOGRAMA OPERATIVO DE ANTICIPOS RECIBIDOS
Cliente paga
Anticipos
A
Pago de obra Pago de Terreno
(más IVA) (PNM) (LAAD)
B
PNM Recibe los

Fondos
C
Ingresos Propios Depósitos en
(Construcción) Admon. (Terreno)
144
Reconocimiento del ingreso PNM/LAAD (opción 1)
1. Al momento de la firma del

contrato de PROMESA de Contabilidad LAAD
compra venta privado no se Deudores Diversos PNM, SA CV 60,000
perfecciona la enajenación y
por lo tanto en ese momento IVA Pend Cobro 0
ambas partes reconocen como
IVA por Pagar 0
ingreso acumulable para efectos
fiscales solamente el anticipo Anticipo de Clientes Sr. X 60,000
recibido:
Ejemplo: Contabilidad PNM
a) Se firma contrato de PROMESA Bancos 46,400
de compra venta de terreno y IVA Pend Cobro 6,400
construcción en $ 500,000.00. El
valor del terreno es de $ 300,000 IVA por Pagar 6,400
(60 %) y de la construcción de $
200,000 (40 %) más IVA de $ Anticipo de Clientes Sr. X 46,400
32,000. Se paga un anticipo de $ Bancos 60,000
100,000 (60 % terreno y 40 % de
construcción) más $ 6,400 del IVA Depósitos en Admon. LAAD 60,000
de la obra negra.
145
VIII.PREVENCIÓN
DE LAVADO DE
DINERO
146
Actividades vulnerables. Artículo 17 LFPIORPI
Fracción I Fracción II Fracción III Fracción IV Fracción V Fracción VI
Inmuebles /
Cheques de Mutuo, Préstamo o Desarrollo
Juegos y sorteos Tarjetas de Servicio, Crédito, Prepago,
viajero Crédito Inmobiliario
Cupones, Devoluciones y Recompensas Metales y Joyas
Fracción VII Fracción VIII Fracción IX Fracción X Fracción XI Fracción XII
Vehículos Blindaje Traslado o Custodia de Servicios

Obras de arte Valores Profesionales Fe Pública
Fracción XIII Fracción XIV Fracción XV Fracción XVI

Padrón
97,022 sujetos obligados
17% Comercialización de bienes

inmuebles.
Comercio Exterior por agente Arrendamiento de Intercambio de
Recepción de
o apoderado aduanal Inmuebles Activos Virtuales
Donativos Fuente: SAT, septiembre 2020.
147
Obligaciones de quienes realicen actividades vulnerables
ALTA IDENTIFICAR AVISOS OTROS
• Trámite de alta y • Al Cliente o Usuario Presentar avisos cuando se • Resguardar información y

registro en el Portal de cuando se supere el excedan del umbral. documentación de la
PLD. umbral de identificación identificación de clientes y
y/o cuando se realice la Se reporta: usuario y la de soporte de
operación. • Datos generales de quien la actividad vulnerable,
• Inscritos en el RFC. realiza la actividad
• Recabar datos (Formato por 5 años.
de Identificación de vulnerable. • Brindar facilidades para
• Contar con FIEL. Clientes) • Datos generales del cliente
que se lleven a cabo las
o usuario, o en su caso, del
• Copia de la visitas de verificación.
Dueño Beneficiario, así
documentación • Contar con un manual
como información de su
(Expediente de actividad.
Identificación de Clientes) • Descripción de la actividad
• Averiguar existencia de vulnerable
Dueño Beneficiario • Aviso en ceros en el mes
que no se realice acto u
operación objeto de aviso.
148
Actividades vulnerables
DESARROLLOS INMOBILIARIOS (Aportaciones, Compra Venta - Vendedor e Intermediación)

A• rt 17 fracción V. LPIORPI
Desarrollo Inmobiliario
 Aportaciones que destinen para realizar Desarrollos Inmobiliarios a partir del 2 de enero de 2017.
Restricción del uso de efectivo

IDENTIFICAR AVISOS
 (Art. 32 de la LPIORPI).
 Mismos montos de umbrales de
SIEMPRE $719,200.50 operaciones
8,025 UMA
Acumulación de operaciones
 (Art. 17, penúltimo párrafo LPIORPI)

 (Art. 7, Reglamento LPIORPI)
 (Art. 19 RCG)
149
Cumplir puntual y correctamente evita la recepción de multas
Multa de $17,924.00 a $179,240.00 Multa de $896,200.00 a $5’825,300.00

o del diez al cien por ciento del valor del acto u
Por abstenerse de cumplir con los operación, cuando sean cuantificables en dinero, la
requerimientos que formule la que resulte mayor
Secretaría en términos de Ley
Por incumplir con cualquier

Por la omisión en la presentación
obligación mencionada en la
de los avisos
LFPIORPI art. 18
Por participar en actos u

Por no presentar avisos a tiempo
operaciones prohibidos (uso de
o presentar avisos sin reunir los
efectivo y metales)
requisitos
Multa de 200 a 2000 UMA Multa de 10,000 a 65,000 UMA

Art. 53, 54 LFPIORPI
150
Gracias por su
tiempo y atención
151
THE POWER
OF BEING
UNDERSTOOD
AUDIT | TAX | ONSULTING
152

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Menos: PTU pagada en el ejercicio

Igual: Utilidad Fiscal o Renta gravable para ISR Hecho imponible

Menos: Pérdidas fiscales pendientes de aplicar

Igual: Resultado fiscal o Base gravable para ISR Base

Por: Tasa del 30 % Tasa

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RESULTADO FISCAL EN VENTA DE ACTIVO FIJO (TERRENO)

Tipo de bien INPC Terreno INPC ISAI Total

Fecha de la venta - Clave del mes mayo-17

Actualización del costo

INPC un mes anterior al mes de venta abril-17 126.242 abril-17 126.242

Costo suceptible de actualización 12,420,000.00

Factor de actualización 1.1193

Costo actualizado Terreno 13,901,282.38

Costo suceptible de actualización 299,653.94

Factor de actualización 1.1183

Costo actualizado ISAI y Derechos 335,101.27

Total Costo Actualizado 14,236,383.66

Valor de la contraprestación 15,200,000.00

Utilidad (Pérdida) fiscal 963,616.34

Art. 25 LISR. Los contribuyentes podrán

Art. 27 LISR. Las deducciones autorizadas en este Título deberán

Pagos a Terceros y al Extranjero.

Art. 43. (RISR) DEDUCCIÓN DE SALARIOS PAGADOS EN EFECTIVO.

COMPROBANTES FISCALES. LA "DESCRIPCIÓN DEL SERVICIO" A

En este contexto, del análisis en torno a los comprobantes fiscales y su

Por tanto, la "descripción del servicio" a que alude el último artículo

Art. 39 LISR. Sistema para determinar el Costo

Tesis: 1a./J. 126/2007

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Tipo de bien INPC Terreno INPC ISAI Total