Resolucion 1 20220926144747000637507

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE
SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas

SINOE
SEDE PALACIO DE JUSTICIA,
Secretario De Sala - Suprema:ARAUCO BENAVENTE
CARMEN CECILIA /Servicio Digital - Poder Judicial
del Perú
Fecha: 20/09/2022 11:55:15,Razón: RESOLUCIÓN
JUDICIAL,D.Judicial: CORTE SUPREMA /
LIMA,FIRMA DIGITAL - CERTIFICACIÓN DEL
CONTENIDO
CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

SALA CIVIL PERMANENTE
CASACIÓN N.° 6593-2019
LIMA
Nulidad de acto jurídico
Si bien la ineficacia debe distinguirse

de la invalidez y de la inexistencia, no
es menos verdad que ella importa que
el acto jurídico no surte efectos y que
de ninguna manera es oponible a los
posibles afectados.
Lima, ocho de julio de dos mil veintidós
La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

JUSTICIA DE LA REPÚBLICA: visto el voto del señor juez supremo
Ruidías Farfán, quien se adhiere al voto de los señores jueces
supremos Salazar Lizárraga, Rueda Fernández y Echevarría Gaviria, la
causa N.° 6593-2019, los expedientes acompañados, e n audiencia
pública llevada a cabo en la fecha y producida la votación con arreglo a
Ley; emite la siguiente sentencia:
I. ASUNTO
En el presente proceso sobre nulidad de acto jurídico, Jesús Miguel

Paredes Fuentes, sucesor procesal del demandante, Jesús Paredes
Goñe, ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fecha 12
de noviembre de 20191, contra la sentencia de vista, de fecha 15 de
mayo de 20192, que revocó la sentencia de primera instancia, de fecha
13 de enero de 20163, que declaró infundada la demanda y
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reformándola la declaró improcedente; en los seguidos con la
Asociación Inter Plaza Centro y Factoría El Progreso S.A. en
liquidación.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 20114, subsanada mediante

escrito de fecha 26 de abril de 20115, Jesús Paredes Goñe interpuso
demanda de nulidad de acto jurídico, contra la empresa Factoría El
Progreso S.A. en liquidación y la Asociación Inter Plaza Centro, con
relación al acto contenido en la minuta y escritura pública de
compraventa, de fecha 21 de julio de 2010, celebrado entre dichas
personas jurídicas, sobre el 87.482% de los derechos y acciones del
inmueble ubicado en jirón Leticia N.° 251 (actualme nte jirón Leticia N.°
673 y Juan Castilla N.° 142) (actualmente denominad o jirón Ayacucho
N.° 942) distrito de Lima, inscrito en la partida N .° 49017284 del
Registro de Propiedad Inmueble. Sustenta este extremo de la demanda
en lo prescrito en el artículo 219 incisos 1, 3, 4, 5 y 8, del Código Civil.
Como pretensión accesoria, demanda indemnización por daños y

perjuicios, para que los demandados le paguen la suma de noventa mil
soles (S/ 90,000.00).
4 Página 75.
5 página 101.
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Fundamentos de la demanda:
El demandante señala ser propietario del inmueble en litigio al haber

adquirido el 48.97% de las acciones y derechos que le correspondía a
Factoría El Progreso S.A., mediante minuta de compraventa de 12 de
octubre de 1994, elevada a escritura pública ante notario Rubén
Mendieta Vergara, con fecha 16 de diciembre de 1994. Agrega que la
propiedad inmueble no la pudo inscribir debido, en principio por el
fallecimiento del notario público y, posteriormente, por los procesos
judiciales iniciados por los liquidadores de la codemandada quienes
cuestionaron dicha compraventa mediante un proceso de nulidad de
acto jurídico. Finalmente, expresa que el acto jurídico de los
demandados es nulo porque no se podía transferir un bien que ya le
pertenecía.
2. Contestación de la demanda
La parte demandada, Asociación Inter Plaza Centro, mediante escrito

de fecha 11 de agosto de 20116, contestó la demanda, indicando que la
escritura celebrada el 16 de diciembre de 1994 es falsa y adolece de
irregularidades, la misma que fue declarada como producto de una
acción de control realizada por la Oficina General de Auditoría del
Archivo General de la Nación, emitiéndose el informe N.° 091-2009-
AGN/DNAAI-DANJ, de fecha 20 de marzo de 2009.
La parte demandada, Factoría El Progreso S.A. en liquidación

contestó la demanda, mediante escrito de fecha 15 de agosto de
6 Página 224.
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20117, sosteniendo que la nulidad de la compraventa a favor del
demandante viene siendo ventilada en la Cuarta Sala Civil de la Corte
Superior de Justicia de Lima (expediente N.° 2534-2 009) y que la
escritura pública de transferencia fue observada en reiteradas
ocasiones por la Sunarp y por el propio Archivo General de la Nación, a
través de acciones de control realizadas de oficio por el Órgano de
Auditoría Interna, cuyas pericias grafotécnicas determinaron una serie
de irregularidades como que los sellos, firmas del notario y el vendedor
son falsos.
3. Sentencia de primera instancia
Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 13 de enero de

20168, se resolvió declarar infundada la demanda de nulidad de acto
jurídico, indicándose que la compraventa de la demandante se anotó
preventivamente en los Registros Públicos, pero dicha anotación fue
cancelada al haber transcurrido el plazo de vigencia previsto en el
artículo 66 del Reglamento General de los Registros Públicos.
A ello debe añadirse que la Asociación Inter Plaza Centro adquirió por
compraventa de Factoría El Progreso S.A. en liquidación, el referido
inmueble, mediante escritura pública, de fecha 21 de julio de 2010, con
posterioridad a la inscripción del asiento E00002, que canceló la
anotación preventiva citada, por lo que no existe mala fe en la
compraventa citada, sino la adquisición con riesgo jurídico. Además, la
autenticidad del pago está acreditada con el informe efectuado por el
Banco Scotiabank, en donde corre la fotocopia del cheque de gerencia
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no negociable N.° 09357619, de fecha 21 de julio de 2010, endosado
en su reverso por la Factoría El Progreso S.A. en liquidación.
4. Recurso de apelación
Mediante escrito de fecha 12 de febrero de 20169, el demandante

formuló recurso de apelación, argumentando que la transferencia de un
bien opera, conforme a lo preceptuado en el artículo 949 del Código
Civil, con la sola obligación de enajenar, no siendo necesaria
inscripción alguna, habiendo quedado evidenciado que los celebrantes
del contrato materia de nulidad tenían pleno conocimiento de su
adquisición. Añade que el informe del Banco Scotiabank no acredita el
pago del precio, máxime si en la propia escritura pública se afirma que
no se exhibe medio de pago.
5. Sentencia de segunda instancia
Una primera sentencia de segunda instancia, de fecha 19 de abril de

201710, fue declarada nula mediante Casación N.° 2492-201 7/Lima,
ordenándose que la Sala Superior emita nuevo fallo. La Corte Suprema
señaló que: (i) no se había respondido los fundamentos y agravios del
recurso de apelación; (ii) no se había tenido en cuenta lo resuelto en el
expediente N.° 14016-04, culminado con la ejecutori a suprema
Casación N.° 180-2015, de fecha 9 de marzo de 2016, expedida por la
Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema; (iii) si bien la anotación
preventiva de la escritura pública de compraventa de acciones y
derechos otorgada a favor del demandante fue cancelada, no se podía
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10 Página 954.
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desconocer los efectos de publicidad que de ella se derivaba; (iv) debe
analizarse la figura de la venta de bien ajeno dentro del contexto de los
hechos expuestos en la demanda, en la contestación, así como en los
puntos controvertidos si resulta o no pertinente al caso sub litis; (v) la
inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble es declarativa y no
constitutiva de derechos; y (vi) se ha aplicado la resolución del
superintendente nacional de los Registros Públicos N.° 126-2012-
SUNARP-SN, publicada el 19 de mayo de 2012, que no estaba vigente
al momento de los hechos.
El 15 de mayo de 2019, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de

Justicia de Lima, expidió sentencia de vista11 que revocó la sentencia
de primera instancia, que declaró infundada la demanda y
reformándola la declaró improcedente, indicando que la transferencia a
favor del demandante presenta ineficacia funcional y/o representación,
pues se transfirió un inmueble por un único liquidador que no contaba
con facultades y/o representación suficiente para vender el inmueble,
tal como se evidencia: (i) en el asiento C00009 de la partida N.° 49
(página 31), en el que se señaló, entre otras observaciones, que: “(…)
el representante de la vendedora no cuenta con facultades suficientes
para vender inmuebles (…)”; y, (ii) en la sentencia de la Sala de
Derecho Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema,
Casación N.° 7662-2013/Lima, de fecha 28 de abril d e 2015 (página
696), que ratificó la validez de la observación registral.
Si bien la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la

República, declaró infundada la demanda (ver Casación N.° 180-
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LIMA
2015/Lima, de fecha 9 de marzo de 2016, páginas 2467 a 2477 del
expediente acompañado), sobre nulidad del acto jurídico a favor del
demandante, no se puede inferir que haya validado el acto, pues lo
único que señaló es que se trataba de un caso de ineficacia de acto
jurídico más no de nulidad de acto jurídico.
La sentencia repara que la Asociación Inter Plaza Centro recién

adquirió el inmueble, vía contrato 2, de fecha 21 de julio de 2010
(páginas 65 a 69), es decir, cuando la anotación preventiva, realizada
con observaciones, había caducado [de pleno derecho el 06 de julio de
2009], de lo que sigue que no generó el efecto de publicidad porque el
acto era ineficaz.
Añade que no hubo doble venta porque la primera no ha llegado a

producir efectos, de lo que sigue que la venta a favor de Asociación
Inter Plaza Centro es en realidad la primera venta válida y que resulta
de aplicación el Reglamento de los Registros Públicos, aprobado por
resolución de Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N.°
079-2005-SUNARP/SN, de fecha 30 de marzo de 2005, más no el
Reglamento de los Registros Públicos N.° 126-2012-S UNARP-SN, de
fecha 19 de mayo de 2012, como por error se usó en la sentencia de
vista casada. No obstante, ello, en ambos Reglamentos (artículo 66), el
plazo de caducidad de una anotación preventiva es el mismo, 1 año y,
dicho plazo, opera de pleno derecho (sin necesidad de declaración).
Por último, concluye que no puede ingresar a emitir un

pronunciamiento de fondo por falta de una de las 3 condiciones de la
acción (la legitimidad para obrar activa), razón por la cual a la luz de lo
dispuesto por el artículo 121, última parte y, 427.1 del Código Procesal
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Civil corresponde declarar improcedente la demanda por manifiesta
falta de legitimidad para obrar activa.
III. RECURSO DE CASACIÓN
El 12 de noviembre de 2019, Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor

procesal del demandante, Jesús Paredes Goñe, ha interpuesto recurso
de casación, siendo declarado procedente por este Supremo Tribunal
mediante la resolución de fecha 9 de julio de 2020, por las siguientes
causales: i) Infracción normativa del inciso 3, del artículo 139 de la
Constitución Política del Estado y del artículo I del Título
Preliminar del Código Procesal Civil; ii) Infracción normativa del
inciso 5, del artículo 139 de la Constitución Política del Estado; iii)
Infracción normativa del artículo 231 del Código Civil; iv)
Infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil; v)
Infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil y del
artículo VIII del Texto Único Ordenado del Reglamento General de
los Registros Públicos aprobado por Resolución de
Superintendencia Nacional de Registros Públicos N.° 126-2012-
SUNARP-SN; vi) Infracción normativa del artículo 364 del Código
Procesal Civil; y, vii) Infracción normativa del artículo 219, inciso
4, del Código Civil.
IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE
En el presente caso, la cuestión jurídica en debate consiste en

determinar si con el pronunciamiento inhibitorio la Sala Superior ha
afectado el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva.
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V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
Primero. La decisión recurrida
Se ha emitido pronunciamiento inhibitorio señalándose que el

accionante carece de legitimidad para obrar debido a que la
transferencia que invoca como título para interponer la presente
demanda es ineficaz.
Segundo. La ineficacia del acto jurídico de fecha 12 de octubre de

1994
Ha quedado acreditada la ineficacia del acto jurídico de compraventa

de la parte accionante, con los siguientes medios probatorios:
a. Observación registral en el asiento C00009 de la Partida N.°

49017284 (página 31), en el que se señala, entre otras
observaciones, que “el representante de la vendedora no cuenta
con facultades suficientes para vender inmuebles”.
b. Cancelación de la anotación preventiva del asiento E00002 de la

partida N.° 49017284 (página 130) por haber transcu rrido el
plazo que establece el artículo 66 del Reglamento General de
los Registros Públicos para su caducidad.
c. Ejecutoria de la Corte Suprema (Casación N.° 766 2-2013/Lima),

página 696, en proceso iniciado sobre la cancelación del asiento
registral, en el que se ratifica la validez de dicha cancelación12.
12“[…] al haberse establecido en las instancias de mérito que en el presente caso el

acto de compraventa fue celebrado por uno solo de los liquidadores de la empresa
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d. Ejecutoria de la Corte Suprema (Casación N.° 180 -2015/Lima),
página 1086, expediente acompañado, en el que se declara
infundada la nulidad del acto jurídico de compraventa a favor del
demandante, por no ser nulo sino ineficaz13.
Tercero. Los efectos de la ineficacia
Si bien la ineficacia debe distinguirse de la invalidez y de la

inexistencia, no es menos verdad que ella importa que el acto jurídico
no surte efectos y que de ninguna manera es oponible a los posibles
afectados. En buena cuenta, si se afirma que la ineficacia de la
compraventa a favor del demandante no puede generar consecuencias
jurídicas que impacten en la esfera de dominio del supuesto vendedor
(Factoría El Progreso S.A. en liquidación), entonces tiene que
descartarse su título para demandar, pues si ello no ocurriera se
tornaría eficaz aquello que se dice no puede generar eficacia alguna.
En esa perspectiva, es congruente con los actuados y resulta posible
emitir decisión inhibitoria, tal como se ha hecho en la sentencia
impugnada.
Además se ha justificado en los considerandos seis a ocho de manera

prolija porqué no existe la nulidad del acto jurídico en litigio y se ha
respondido a detalle las observaciones efectuadas en la Casación N.°
Factoría El Progreso, a pesar de que esta contaba con tres liquidadores, resulta
evidente que la observación planteada por el Registrador […] resulta fundada”.
13 “[…] corresponde manifestar que […] la disposición de bienes sociales sin la
intervención de uno o más de los liquidadores, es uno de ineficacia y no de nulidad de

acto jurídico, ello en virtud, que posee los elementos esenciales y presupuestos de
validez, pero que no llega a producir sus efectos (o solo algunos de ellos) por falta de
algún requisito de eficacia; esto es, la disposición de bienes sociales sin la
intervención de uno o más de los liquidadores se traduce en un supuesto de falta de
legitimación para disponer, misma que no constituye un requisito de validez, sino de
ineficacia” (fundamento sétimo).
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2492-2017/Lima, lo que descarta de plano infracción normativa de los
incisos 3 y 5, del artículo 139 de la Constitución Política del Estado y
del artículo I del Título Preliminar del Código Procesal Civil, en tanto no
se aprecia que se haya generado indefensión alguna, existe motivación
de la impugnada y la tutela jurisdiccional efectiva no supone
necesariamente decisión de fondo, pues solo es así cuando se
cumplen todos los presupuestos procesales para que ello ocurra.
Tampoco se infringe el artículo 1135 del Código Civil, pues la falta de
efectos del acto jurídico invocado por el demandante es el que
ocasiona la inexistencia de doble venta y que no sea de aplicación la
referida disposición.
Hay que reparar aquí que uno de los argumentos del recurso de
casación son los supuestos errores de la Casación N.° 7662-
2013/Lima; sin embargo, se trata de ejecutoria suprema que goza de la
calidad de cosa juzgada, por lo que no se puede pretender en este
proceso modificar lo ya decidido, siendo relevante reiterar que en la
Casación N.° 180-2015/Lima) también se determinó qu e se está ante
supuesto de ineficacia.
Cuarto. Los alcances de la apelación
El recurrente considera que la Sala Superior no podía pronunciarse de

manera inhibitoria porque la ineficacia argumentada no había sido
materia de la apelación. Al respecto, debe señalarse que el artículo 121
del Código Procesal Civil, de manera expresa prescribe que los jueces
pueden pronunciarse en sentencia, de manera excepcional, sobre la
validez de la relación procesal. Es, atendiendo a dichas facultades, que
la sentencia impugnada examina como presupuesto procesal
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indispensable para establecer dicha relación la legitimidad para
interponer la demanda. Nada hay de cuestionable en ello, desde que
es una atribución que literalmente le es concedida por el legislador.
Quinto. Supuesta infracción normativa del artículo 231 del Código

Civil.
Se ha denunciado que se habría infringido el artículo 231 del Código

Civil, en tanto, asegura el demandante, que en el supuesto que la
transferencia de un solo liquidador a favor del señor Jesús Paredes
Goñe fuera ineficaz, se está ante supuesto de anulabilidad, el que
habría sido confirmado por no interponerse la acción respectiva. Tal
criterio es equivocado: solo los actos anulables (esto es, los atacados
por un vicio de invalidez) son los que pueden confirmarse, mientras los
actos ineficaces son ratificables. Confirmación y ratificación son
institutos jurídicos distintos, de modo que no es posible señalar que un
acto ineficaz pueda ser confirmado.
Sexto. Las normas registrales
Asimismo, el recurrente expresa que se habría infringido el artículo

2014 del Código Civil y el artículo VIII del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por
Resolución de Superintendencia Nacional de Registros Públicos N.°
126-2012-SUNARP-SN porque al haberse publicitado la transferencia
del bien a su favor, la compraventa realizada por la Asociación Inter
Plaza Centro habría sido realizada de mala fe.
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Se trata de afirmación equivocada, en cuanto lo único que publicitó la
anotación preventiva de la transferencia es que el referido acto jurídico
era ineficaz, es decir, no surtía efectos, circunstancias que fueron
corroboradas además en las sentencias casatorias aludidas en el
considerando segundo de la presente sentencia.
Sétimo. Supuesta infracción normativa del artículo 219, inciso 4,

del Código Civil.
Finalmente, el impugnante alude a que el acto jurídico cuya nulidad se

deduce sería nulo por fin ilícito. No es posible atender tal
cuestionamiento porque ello implicaría otorgarle al recurrente la
legitimidad procesal que precisamente en la sentencia se le niega; por
lo demás, la causal de nulidad que alega sería aplicable si la venta a
favor de la Asociación Inter Plaza Centro hubiera sido una de bien
ajeno, pero es esto lo que se ha descartado al precisarse que la
enajenación a favor del recurrente no surte efecto jurídico alguno.
Octavo. Conclusión
No existiendo infracción normativa alguna, el recurso de casación debe

de ser desestimado.
VI. DECISIÓN
Por estos fundamentos y aplicación del artículo 397 del Código

Procesal Civil, declararon: INFUNDADO el recurso de casación
interpuesto por Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor procesal del
demandante, Jesús Paredes Goñe; DISPUSIERON la publicación de
la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”, conforme a Ley;
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en los seguidos con la Asociación Inter Plaza Centro, sobre nulidad de
acto jurídico; devuélvase.
SS.
SALAZAR LIZÁRRAGA
RUEDA FERNÁNDEZ
ECHEVARRÍA GAVIRIA
RUIDÍAS FARFÁN
EL VOTO DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS CUNYA CELI,

CALDERÓN PUERTAS y LÉVANO VERGARA, ES COMO SIGUE:
I. ASUNTO
En el presente proceso sobre nulidad de acto jurídico, Jesús Miguel

Paredes Fuentes, sucesor procesal del demandante, Jesús Paredes
Goñe, ha interpuesto recurso de casación mediante escrito de fecha 12
de noviembre de 201914, contra la sentencia de vista, de fecha 15 de
mayo de 201915, que revocó la sentencia de primera instancia, de fecha
13 de enero de 201616, que declaró infundada la demanda y
reformándola la declaró improcedente; en los seguidos con la
Asociación Inter Plaza Centro y Factoría El Progreso S.A. en
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liquidación.
II. ANTECEDENTES
1. Demanda
Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 201117, subsanado mediante

escrito de fecha 26 de abril de 201118, Jesús Paredes Goñe, interpuso
demanda de nulidad de acto jurídico contra la empresa Factoría El
Progreso S.A. en liquidación y la Asociación Inter Plaza Centro, con
relación al acto contenido en la minuta y escritura pública de
compraventa, de fecha 21 de julio de 2010, celebrado entre Factoría El
Progreso S.A. en liquidación a favor de la Asociación Inter Plaza
Centro, respecto del 87.482% de los derechos y acciones del inmueble
ubicado en jirón Leticia N.° 251 (actualmente jirón Leticia N.° 673 y
Juan Castilla N.° 142) (actualmente denominado jiró n Ayacucho N.°
942) distrito de Lima, inscrito en la partida N.° 4 9017284 del Registro
de Propiedad Inmueble. Sustenta este extremo de la demanda en lo
prescrito en el artículo 219 incisos 1, 3, 4, 5 y 8, del Código Civil.
Como pretensión accesoria, demanda indemnización por daños y

perjuicios, para que los demandados le paguen la suma de noventa mil
soles (S/ 90,000.00).
Fundamentos de la demanda:
- Es propietario del citado inmueble en un porcentaje de 48.97% de las

acciones y derechos que le correspondía a Factoría El Progreso S.A.
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pues se le transfirió mediante minuta de compraventa, el 12 de
octubre de 1994, elevada a escritura pública ante notario Rubén
Mendieta Vergara, con fecha 16 de diciembre de 1994.
- La totalidad del inmueble comprende un área de 4,116.73 m2 y se
encuentra inscrita en el asiento 15, a página 72 del tomo 404, partida
registral N.° 49017284 del Registro de Propiedad In mueble de Lima,
habiéndosele transferido el equivalente a 48.97% un área de 2,015.85
m2, tal como se advierte en la cláusula segunda de la escritura pública
de compraventa.
- El actor afirma que la propiedad inmueble no la pudo inscribir debido,
en principio, por el fallecimiento del notario público y, posteriormente,
por los procesos judiciales iniciados por los liquidadores de la
codemandada quienes cuestionaron dicha compraventa mediante un
proceso de nulidad de acto jurídico.
2. Contestación de la demanda
La parte demandada, Asociación Inter Plaza Centro, mediante escrito

de fecha 11 de agosto de 201119, contestó la demanda, indicando los
siguientes fundamentos:
- La escritura celebrada el 16 de diciembre de 1994 es falsa, adolece

de irregularidades y así fue declarada como producto de una acción
de control realizada por la Oficina General de Auditoría del Archivo
General de la Nación, emitiéndose el informe N.° 09 1-2009-
AGN/DNAAI-DANJ, de fecha 20 de marzo de 2009.
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La parte demandada, Factoría El Progreso S.A. en liquidación
contestó la demanda, mediante escrito de fecha 15 de agosto de
201120, sosteniendo:
- La falsedad de la compraventa a favor del demandante viene siendo

ventilada en la Cuarta Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Lima (expediente N.° 2534-2009).
- Asimismo, la escritura pública ha sido observada en reiteradas
ocasiones por la Sunarp y por el propio Archivo General de la Nación,
a través de acciones de control realizadas de oficio por el Órgano de
Auditoría Interna, cuyas pericias grafotécnicas determinaron una serie
de irregularidades como que los sellos, firmas del notario y el
vendedor son falsos.
- El actor presentó en el año 1998 una demanda de prescripción
adquisitiva de dominio, la cual se tramitó ante el Décimo Juzgado Civil
de Lima (expediente N.° 42793-1998) hecho que se de be meritar.
- El demandante no sometió a conciliación la pretensión indemnizatoria.
3. Sentencia de primera instancia
Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 13 de enero de

201621, se resolvió declarar infundada la demanda de nulidad de acto
jurídico, bajo los siguientes fundamentos:
- La parte demandante anotó preventivamente su compraventa con

fecha 16 de julio de 2008, respecto al 48.97% de los derechos y
acciones, otorgada por Factoría El Progreso S.A., sin embargo, el 19
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de febrero de 2010, se inscribió el asiento E00002, cancelando la
citada anotación preventiva, por haber transcurrido el plazo de
vigencia de la anotación preventiva previsto en el artículo 66 del
Reglamento General de los Registros Públicos.
- En la anotación preventiva se dejó constancia de las irregularidades
existentes en la escritura pública de compraventa, lo que determinó la
no inscripción de la misma a favor del demandante.
- La parte demandada, Asociación Inter Plaza Centro, adquirió por
compraventa de Factoría El Progreso S.A. en liquidación, el referido
inmueble, mediante escritura pública, de fecha 21 de julio de 2010, es
decir, con posterioridad a la inscripción del asiento E00002, que
canceló la anotación preventiva citada, de lo cual se infiere que no
habría mala fe en la compraventa citada, sino la adquisición con
riesgo jurídico.
- No está acreditado en autos, que la Asociación Inter Plaza Centro
estuvo confabulada para defraudar al actor, siendo que la autenticidad
del pago está acreditada con el informe efectuado por el Banco
Scotiabank, en donde corre la fotocopia del cheque de gerencia no
negociable N.° 09357619, de fecha 21 de julio de 20 10, endosado en
su reverso por Factoría El Progreso S.A. en liquidación.
4. Recurso de apelación
Mediante escrito de fecha 12 de febrero de 201622, el demandante

formuló recurso de apelación, siendo sus argumentos los siguientes:
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- No se ha considerado que en la partida registral del inmueble corre
una anotación preventiva, de fecha 16 de julio de 2008, de
compraventa a su favor del 48.97% de los derechos y acciones
otorgada por Factoría El Progreso S.A. en liquidación y que dicha
anotación publicitaba a terceros que el recurrente adquirió dichas
acciones y derechos. Debe considerarse que la transferencia de un
bien opera conforme a lo preceptuado en el artículo 949 del Código
Civil, habiendo quedado evidenciado que los celebrantes del contrato
materia de nulidad tenían pleno conocimiento de su adquisición.
- En cuanto a la simulación absoluta, se ha concluido erróneamente
que con el informe del Banco Scotiabank se acredita que se cumplió
con el pago del precio, siendo que allí no se señala a cuánto
ascienden los medios de pago y en la propia escritura pública se
afirma que no se exhibe medio de pago.
5. Sentencia de segunda instancia
Se emitió una primera sentencia de segunda instancia, de fecha 19 de

abril de 201723, que fue declarada nula mediante Casación N.° 2492 -
2017/Lima, ordenándose que la Sala Superior emita nuevo fallo. La
Corte Suprema señaló:
i) No se dio respuesta exhaustiva y convincente a todos los extremos,

fundamentos y agravios del recurso de apelación; en aras de una
solución definitiva al tema sub litis; en atención a lo establecido en el
artículo III del Título Preliminar del Código Procesal Civil, que
establece los fines del proceso.
23 Página 954.
19
LIMA
ii) Debe tenerse en cuenta lo resuelto en el expediente N.° 14016-04,
culminado con la ejecutoria suprema Casación N.° 18 0-2015, de
fecha 9 de marzo de 2016, expedida por la Sala Civil Transitoria de
la Corte Suprema, en el cual se discute la validez de la escritura
pública de compraventa de acciones y derechos de fecha 16 de
noviembre de 1994.
iii) Debe considerarse que si bien la anotación preventiva de la
escritura pública de compraventa de acciones y derechos otorgada a
favor del demandante fue cancelada posteriormente, no se podía
desconocer los efectos de publicidad que de ella se derivaba, pues
alertaba a terceros sobre una contratación respecto a las acciones y
derechos que integran el derecho de propiedad y copropiedad sobre
el bien inmueble en litigio, razón por la cual se debe dilucidar si un
mismo propietario o copropietario puede enajenar válidamente vía
compraventa en forma sucesiva el derecho real del que es titular y
de ser así, cuál es el acto jurídico que debe prevalecer a la luz de los
principios que rigen la contratación y la buena fe que debe primar
como regla de conducta contractual de las partes.
iv) El artículo 1539 del Código Civil recoge la figura de la venta del bien
ajeno, disposición que ha sido aplicada por la Sala Superior en la
sentencia impugnada, debiendo analizarse dentro del contexto de
los hechos expuestos en la demanda, en la contestación, así como
en los puntos controvertidos si resulta o no pertinente al caso sub
litis.
v) Debe tenerse en cuenta que: “la observación en el Registro de la
Propiedad Inmueble […] procede cuando hay omisión o cuando
adolece de error subsanable, a lo que se debe agregar en el ámbito
20
LIMA
del Registro de Propiedad Inmueble, esta es, como regla general,
declarativa y no constitutiva, facultativa y no obligatoria”.
vi)Se ha aplicado la resolución del superintendente nacional de los
Registros Públicos N.° 126-2012-SUNARP-SN, publicad a el 19 de
mayo de 2012, sin embargo, se tiene que los actos registrales de
anotación preventiva, observación, cancelación de dicha anotación,
etc. se han efectuado con fecha anterior a este Reglamento
Normativo Registral.
El 15 de mayo de 2019, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de

Justicia de Lima, expidió sentencia de vista24, que revocó la sentencia
de primera instancia, que declaró infundada la demanda y
reformándola la declaró improcedente, bajo los siguientes
fundamentos:
- Existen problemas de ineficacia funcional y/o representación en el

contrato de compraventa a favor del demandante (contrato 1), pues se
ha establecido a nivel registral y judicial que el único liquidador que
representó al vendedor (La Factoría) en el contrato 1 no contaba con
facultades y/o representación suficiente para vender el inmueble, pues
La Factoría contaba con 3 liquidadores.
- En sede registral, con motivo de la inscripción del contrato 1, se
realizó una anotación preventiva en el asiento C00009 de la partida
N.° 49 (página 31), en el que se señaló, entre otra s observaciones,
que: “(…) el representante de la vendedora no cuenta con facultades
suficientes para vender inmuebles (…)”.
24 Página 1207.
21
LIMA
- Luego, en sede judicial, con motivo de un proceso contencioso
administrativo iniciado por el propio demandante contra los Registros
Públicos, originado por la validación de la observación por el Tribunal
Registral, la Sala de Derecho Constitucional y Social Permanente de
la Corte Suprema, en la Casación N.° 7662-2013/Lima , de fecha 28
de abril de 2015 (página 696), señaló en su décimo considerando: “al
haberse establecido en las instancias de mérito que en el presente
caso el acto de compraventa fue celebrado por uno solo de los
liquidadores de la empresa Factoría El Progreso, a pesar de que ésta
contaba con tres liquidadores, resulta evidente que la observación
planteada por el Registrador (…), resulta fundada”.
- Mientras los cuestionamientos no sean levantados por el demandante,
éste no puede reputarse propietario porque no existe sentencia
judicial firme que reafirme y/o ratifique su derecho de propiedad en el
proceso judicial respectivo.
- Lo resuelto por Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia
de la República, declarando infundada la demanda (ver Casación N.°
180-2015/Lima, de fecha 9 de marzo de 2016, páginas 2467 a 2477
del expediente acompañado, sobre nulidad de acto jurídico,
expediente N.° 14016-2004), respecto del contrato 1 , no lo valida en
modo alguno, pues lo único que señaló es que se trataba de un caso
de ineficacia de acto jurídico más no de nulidad de acto jurídico.
- Debe tenerse presente, que producida la caducidad de la anotación
preventiva, la demandada, Asociación Inter Plaza Centro, recién
adquirió el inmueble, vía contrato 2, de fecha 21 de julio de 2010
(páginas 65 a 69), esto es, cuando la anotación preventiva, realizada
con observaciones, había caducado [de pleno derecho el 06 de julio
de 2009], por no haberse levantado las serias observaciones
22
LIMA
señaladas por el registrador al momento de realizar la anotación
preventiva, entre las cuales destacaba, el hecho que el representante
de la vendedora, Factoría El Progreso en liquidación, no contaba con
facultades suficientes para vender inmuebles. Por estas razones, se
concluye que la anotación preventiva, en el presente caso, no generó
el efecto de publicidad que normalmente genera porque el acto que se
publicitaba era ineficaz.
- En una situación normal y/o regular, con motivo de la doble venta, la
segunda venta, es nula; sin embargo, en el presente caso no estamos
frente a una situación normal y/o regular, pues en puridad, no hay
doble venta, porque la primera, es ineficaz [no ha llegado a producir
efectos], luego, si la primera es ineficaz, en rigor no podemos hablar
de segunda venta, en favor de Asociación Inter Plaza Centro, sino de
una primera venta válida.
- Efectivamente, por razón de temporalidad, debe aplicarse el
Reglamento de los Registros Públicos, aprobado por resolución de
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N.° 079-2005-
SUNARP/SN, de fecha 30 de marzo de 2005, más no el Reglamento
de los Registros Públicos N.° 126-2012-SUNARP-SN, d e fecha 19 de
mayo de 2012, como por error se usó en la sentencia de vista casada.
No obstante, ello, en ambos Reglamentos (artículo 66), el plazo de
caducidad de una anotación preventiva es el mismo, 1 año y, dicho
plazo, opera de pleno derecho (sin necesidad de declaración).
- No se puede ingresar a emitir un pronunciamiento de fondo por falta
de una de las 3 condiciones de la acción (la legitimidad para obrar
activa), razón por la cual a la luz de lo dispuesto por el artículo 121,
última parte y, 427.1 del Código Procesal Civil, corresponde declarar
23
LIMA
improcedente la demanda por manifiesta falta de legitimidad para
obrar activa.
III. RECURSO DE CASACIÓN
El 12 de noviembre de 2019, Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor

procesal del demandante, Jesús Paredes Goñe, ha interpuesto recurso
de casación, siendo declarado procedente por este Supremo Tribunal
mediante la resolución de fecha 9 de julio de 2020, por las siguientes
causales: i) Infracción normativa del inciso 3, del artículo 139 de la
Constitución Política del Estado y del artículo I del Título
Preliminar del Código Procesal Civil; ii) Infracción normativa del
inciso 5, del artículo 139 de la Constitución Política del Estado; iii)
Infracción normativa del artículo 231 del Código Civil; iv)
Infracción normativa del artículo 1135 del Código Civil; v)
Infracción normativa del artículo 2014 del Código Civil y del
artículo VIII del Texto Único Ordenado del Reglamento General de
los Registros Públicos aprobado por Resolución de
Superintendencia Nacional de Registros Públicos N.° 126-2012-
SUNARP-SN; vi) Infracción normativa del artículo 364 del Código
Procesal Civil; y, vii) Infracción normativa del artículo 219, inciso
4, del Código Civil.
IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE
En el presente caso, la cuestión jurídica en debate consiste en

determinar si con el pronunciamiento inhibitorio la Sala Superior ha
afectado el derecho a la tutela jurisdiccional efectiva y si para ese
pronunciamiento es correcto analizar el título de quien plantea la
24
LIMA
nulidad de acto jurídico a favor de tercero, en atención a la legitimidad
para obrar.
V. FUNDAMENTOS DE ESTA SALA SUPREMA
Primero. Causales del recurso de casación
El presente recurso de casación fue declarado procedente por causales

de orden material, referidas a la interpretación efectiva del acto jurídico,
interpretación sistemática de sus cláusulas, la interpretación integral y
los actos realizables del adquiriente en el contexto del otorgamiento de
la escritura pública. Asimismo, por razones de orden procesal, referidas
a la infracción al debido proceso.
Segundo. Sentencia inhibitoria de la Sala Superior
El fallo recurrido no emite pronunciamiento de fondo, sino indica que la

demanda es improcedente por falta de legitimidad para obrar activa del
demandante. Ese es, por tanto, el primer problema a dilucidar.
Tercero. La falta de legitimidad material
1. Los actos jurídicos existen, valen y son eficaces. Se trata de 3

supuestos distintos que generan diferentes consecuencias: existencia,
como presencia misma del negocio jurídico; validez, como conformidad
al ordenamiento legal y cumplimiento de los requisitos legales; y,
eficacia, como despliegue transformador de la realidad jurídica25. Su
carencia origina inexistencia del negocio, invalidez del negocio o
25 LEÓN HILARIO, Leysser. Derecho Privado-parte general, Lima-Perú. 2019. Pp. 37-
38.
25
LIMA
ineficacia del mismo.
2. En el presente caso, la sentencia impugnada expresa que el contrato

realizado a favor de la parte demandante (al que denomina “contrato
1”) carece de eficacia. Se trata de una afirmación sustentada en: i) que
la referida compraventa fue suscrita solo por uno de los 3 liquidadores;
ii) que así lo ha indicado la sentencia casatoria N.° 7662-2013/Lima, de
la Sala Constitucional y Social Permanente de la Corte Suprema; y, iii)
que esa fue la ratio decidendi de la sentencia casatoria N.° 180-
2015/Lima, emitida por la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema.
3. Debe señalarse que la legitimidad contractual impone tener una

posición jurídica que habilite a las partes a disponer del desplazamiento
patrimonial que realiza.
4. De los datos que emergen de los medios probatorios actuados y de

las sentencias ejecutoriadas, cuyos efectos deben extenderse en torno
a la eficacia del referido “contrato 1”, se puede colegir que dicho
acuerdo es ineficaz por falta de legitimidad de la empresa que transfirió
el inmueble.
5. La pregunta, sin embargo, consiste es determinar si del acto jurídico

ineficaz del demandante por falta de legitimidad en la transferencia, se
puede concluir que hay falta de legitimidad para obrar procesal. Estimo
que no por las siguientes razones:
a. Hubo en la compraventa a favor del demandante alguien que

dispuso del bien y alguien que lo adquirió. Esa ausencia de
26
LIMA
legitimidad para disponer del bien fue de Factoría El Progreso
S.A., no del accionante; luego, este no carece de falta de
legitimidad.
b. El acto es ineficaz, pero ratificable y no existe disposición alguna

que hable de plazos de prescriptibilidad, de lo que sigue que no
se puede impedir a las partes la posibilidad de decisión
jurisdiccional con pronunciamiento de fondo.
c. Si se afirma que el acto es válido no es posible concluir que se

carece de legitimidad procesal, pues existiendo la relación
material se presenta la relación procesal.
d. No cabe confundir la falta de legitimidad para disponer un bien

con la falta de legitimidad para iniciar un proceso. La legitimidad
contractual es el poder de disposición con una determinada
posición jurídica, que supone poder para disponer del objeto del
contrato y para hacer eficaz el acto26. En cambio, la legitimidad
procesal supone la congruencia entre la relación material y la
relación procesal surgida de la invocación de un derecho que se
dice poseer. Por eso, Montero Aroca, ha señalado que la
legitimación “no puede consistir en la existencia del derecho y la
obligación, que es el tema de fondo que se debatirá en el proceso
26 BIANCA, Massimo. Derecho Civil 3. El contrato. Universidad Externado de

Colombia, Bogotá, 2007, p. 86.
27
LIMA
y se resolverá en la sentencia, sino simplemente en las
afirmaciones que realiza el actor27”.
e. En esa perspectiva, el demandante alega la titularidad de un

derecho; ese es el título habilitante que lo legitima para intervenir
en el proceso: si esa titularidad no la acredita o no surte los
efectos que considera es un tema que exige pronunciamiento de
fondo y no resolución inhibitoria.
f. No es posible aplicar el artículo 397 del Código Procesal Civil

dada la falta de decisión de fondo en la sentencia impugnada.
Cuarto. Conclusión
Así las cosas, debe declararse fundado el recurso de casación a fin

que se emita pronunciamiento decidiéndose sobre la causa en litigio.
VI. DECISIÓN
Por estos fundamentos y aplicación del artículo 396 del Código

Procesal Civil, declararon: FUNDADO el recurso de casación
interpuesto por Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor procesal del
demandante, Jesús Paredes Goñe; en consecuencia, declararon
NULA la sentencia de vista, de fecha 15 de mayo de 2019, dictada por
la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima.
ORDENARON que la mencionada Sala Superior emita nuevo
27 MONTERO AROCA, Juan. La legitimación en el Código Procesal Civil del Perú. En
Ius et Praxis, No. 24, p. 14.
28
LIMA
pronunciamiento conforme a las directivas señaladas en los
considerandos de la presente ejecutoria suprema. DISPUSIERON la
publicación de la presente resolución en el Diario Oficial “El Peruano”,
conforme a Ley; en los seguidos con la Asociacion Inter Plaza Centro,
sobre nulidad de acto jurídico; devuélvase. Por licencia del señor juez
supremo Távara Córdova, integra esta Sala Suprema, el señor juez
supremo Lévano Vergara.
SS.
CUNYA CELI
CALDERÓN PUERTAS
LÉVANO VERGARA
Ymbs/Mam.
29

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CORTE SUPREMA DE JUSTICIA CORTE

SUPREMA - Sistema de Notificaciones Electronicas

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPÚBLICA

Si bien la ineficacia debe distinguirse

Lima, ocho de julio de dos mil veintidós

La SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE

En el presente proceso sobre nulidad de acto jurídico, Jesús Miguel

Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 20114, subsanada mediante

Como pretensión accesoria, demanda indemnización por daños y

El demandante señala ser propietario del inmueble en litigio al haber

La parte demandada, Asociación Inter Plaza Centro, mediante escrito

La parte demandada, Factoría El Progreso S.A. en liquidación

3. Sentencia de primera instancia

Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 13 de enero de

Mediante escrito de fecha 12 de febrero de 20169, el demandante

5. Sentencia de segunda instancia

Una primera sentencia de segunda instancia, de fecha 19 de abril de

El 15 de mayo de 2019, la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de

Si bien la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de Justicia de la

La sentencia repara que la Asociación Inter Plaza Centro recién

Añade que no hubo doble venta porque la primera no ha llegado a

Por último, concluye que no puede ingresar a emitir un

III. RECURSO DE CASACIÓN

El 12 de noviembre de 2019, Jesús Miguel Paredes Fuentes, sucesor

IV. CUESTIÓN JURÍDICA EN DEBATE

En el presente caso, la cuestión jurídica en debate consiste en

Primero. La decisión recurrida

Se ha emitido pronunciamiento inhibitorio señalándose que el

Segundo. La ineficacia del acto jurídico de fecha 12 de octubre de

Ha quedado acreditada la ineficacia del acto jurídico de compraventa

a. Observación registral en el asiento C00009 de la Partida N.°

b. Cancelación de la anotación preventiva del asiento E00002 de la

c. Ejecutoria de la Corte Suprema (Casación N.° 766 2-2013/Lima),

12“[…] al haberse establecido en las instancias de mérito que en el presente caso el

Tercero. Los efectos de la ineficacia

Si bien la ineficacia debe distinguirse de la invalidez y de la

Además se ha justificado en los considerandos seis a ocho de manera

intervención de uno o más de los liquidadores, es uno de ineficacia y no de nulidad de

Cuarto. Los alcances de la apelación

El recurrente considera que la Sala Superior no podía pronunciarse de

Quinto. Supuesta infracción normativa del artículo 231 del Código

Se ha denunciado que se habría infringido el artículo 231 del Código

Sexto. Las normas registrales

Asimismo, el recurrente expresa que se habría infringido el artículo

Sétimo. Supuesta infracción normativa del artículo 219, inciso 4,

Finalmente, el impugnante alude a que el acto jurídico cuya nulidad se

No existiendo infracción normativa alguna, el recurso de casación debe

Por estos fundamentos y aplicación del artículo 397 del Código

EL VOTO DE LOS SEÑORES JUECES SUPREMOS CUNYA CELI,

En el presente proceso sobre nulidad de acto jurídico, Jesús Miguel

Mediante escrito de fecha 23 de marzo de 201117, subsanado mediante

Como pretensión accesoria, demanda indemnización por daños y

- Es propietario del citado inmueble en un porcentaje de 48.97% de las

La parte demandada, Asociación Inter Plaza Centro, mediante escrito

- La escritura celebrada el 16 de diciembre de 1994 es falsa, adolece

- La falsedad de la compraventa a favor del demandante viene siendo

3. Sentencia de primera instancia

Mediante sentencia de primera instancia, de fecha 13 de enero de

- La parte demandante anotó preventivamente su compraventa con