EXCEPCIONES EN LA APLICACIÓN DEL PRINCIPIO DEL TRACTO SUCESIVO

El tracto sucesivo viene a ser considerado – por la doctrina y jurisprudencia-, como uno de los
principios más relevante del sistema registral de publicidad. La finalidad principal del mismo es
contribuir a una mejor formación del contenido registral con una doble exigencia: demandar la
identidad personal y real en la correlación entre el título inscribible y el Registro y ordenar
sucesivamente los asientos de cada folio sobre la base de un nexo causal entre la titularidad
registral del transferente y la del adquirente que inscribe.

De forma descriptiva, podemos definir el principio de tracto sucesivo como aquella técnica
operativa del sistema de folio real, cuya finalidad es establecer un orden entre los asientos,
como complemento del orden entre las fincas, mediante el encadenamiento sucesivo de los
títulos inscribibles, sobre la base de la previa inscripción del título del transferente en el
momento de la inscripción del título del adquirente, aunque el acto dispositivo sea anterior,
como presupuesto estructural para la producción de los efectos esenciales del sistema.

El sistema registral en el ordenamiento jurídico español tiene carácter no constitutivo y

voluntario. Es decir, que las inscripciones practicadas en el Registro de la Propiedad no hacen
nacer los derechos y gozan de una presunción ad probationem. El principal escollo que plantea
la no obligatoriedad de la inscripción es que, con relativa frecuencia, algún derecho no se
inscriba, originando con ello una discordancia entre el Registro y la realidad jurídica extra-
registral que supone una quiebra del principio del tracto sucesivo. A esta ruptura se la conoce
como interrupción del tracto sucesivo, que se convierte en un obstáculo para la inscripción de
actos posteriores por falta de inscripción del derecho del otorgante. Para uno conocimiento
efectivo de los procedimientos de reanudación del tracto sucesivo existente en nuestra
legislación puede consultarse este artículo.

Retomando el tema que nos ocupa, cabe señalar que la regla general del tracto sucesivo
registral requiere colmar la necesidad de la previa inscripción del título del transferente. En
este sentido, señala el párrafo primero del artículo 20 de la Ley Hipotecaria que:” para inscribir
o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven modifiquen o extingan el dominio y
demás derechos reales sobre bienes inmuebles deberá constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorguen los actos referidos”.

Del contenido de este precepto podemos destacar, como aspecto más llamativo, el requisito
de la previa inscripción. La previa inscripción del título del causante o transferente se
constituye como un requisito formal a la hora de inscribir cualquier título, mas no se exige que,
para el ejercicio de la facultad dispositiva por parte del dueño, sea necesaria su previa
inscripción. La previa inscripción deviene necesaria para inscribir, pero no para transferir
civilmente.

Por otra parte, este requisito se extiende a toda clases de títulos, es decir, comprende todos
los actos por los que se “transmitan, graven modifiquen o extingan el dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles” y ha de serlo a favor del otorgante y no de su
representante, como señala el precepto arriba referido: “de la persona que otorgue o en cuyo
nombre se otorguen los actos referidos”. No obstante, la intervención por medio de
apoderado ha de recogerse expresamente en el asiento, de conformidad con lo dispuesto en la

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regla 9.ª c) del artículo 51 del Reglamento Hipotecario: “Se expresarán también, en su caso, las
circunstancias de la representación legal o voluntaria, las personales que identifiquen al
representante, el poder o nombramiento que confieran la representación y, cuando proceda,
su inscripción en el Registro correspondiente”.

Por otra parte, la exclusión de la representación en la regla del tracto sucesivo viene
confirmada por el párrafo 4.º del citado artículo 20 de la LH: “No será necesaria la previa
inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y
demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y
dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes”.

Por consiguiente, en el momento en que se pretenda la inscripción de un título y en relación

con el cumplimiento de este requisito por el transferente, pueden ocurrir tres situaciones
distintas: que el requisito de la previa inscripción se ha ya cumplido, que el derecho esté
inscrito a favor de persona distinta del otorgante o que el derecho inscrito no se encuentre
inscrito. Analicemos cada una de estas posibilidades.

1. Que el requisito de la previa inscripción se encuentre cumplido

Cuando el dominio o derecho real objeto del acto inscribible está inscrito o anotado a favor del
disponente o perjudicado, la finca de que se dispone en el título es la misma que figura
registrada y no existen obstáculos registrales derivados del título presentado y, por tanto, se
practicará el asiento correspondiente (cfr. RDGRN de 8 de noviembre de 1991).

2. Que el derecho se encuentre inscripto a favor de persona distinta del otorgante

El párrafo 2.º del artículo 20 de la LH dispone que: “En el caso de resultar inscrito aquel
derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los
Registradores denegarán la inscripción solicitada”. Esta calificación denegatoria tiene una
aplicación concreta en el artículo 140.1 del Reglamento Hipotecario, en relación con las
anotaciones preventivas de embargo. Dispone este precepto que: “Si la propiedad de la finca
embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se
hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos (…)”.

Ahora bien, la Disposición Final 3.ª de la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, de

reforma del Código Penal, introduce una confirmación y una excepción a esta regla. Por una
parte, confirma, al dispone que: “No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o
prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular registral es persona
distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento”.

Y, por otra parte, - fundamentalmente por razones de seguridad y garantía de las

consecuencias del juicio penal ante la ocultación o distracción de sus bienes por el imputado -,
excepciona, al señala que: “En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de
embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar,
cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los
mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento”

3. Que el derecho no se encuentre inscrito

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La falta de previa inscripción del derecho del causante impide la inscripción a favor del
adquirente, sencillamente por razones de tracto y puede obedecer a dos motivos que
analizamos a continuación:

· Que la finca no esté inmatriculada.- En este caso, el párrafo 3 del artículo 20 de la LH

establece que: “Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado
derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores
harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el
plazo que señala el artículo 96 de esta Ley”

· Que se trate de un título rezagado.- Esta situación viene producida cuando,

encontrándose la finca inmatriculada, se interrumpe la cadena de titulares por alguno
de los subadquirentes con título inscribible. A este caso, se refiere el artículo 105 del
Reglamento Hipotecario – regla que también viene recogida en el artículo 140.1 del RH
: “No obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley, los
Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se
declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato
alegase en el documento presentado ser causahabiente del titular inscrito o resultare
tal circunstancia del Registro y del referido documento, y a solicitud del presentante
extenderá anotación preventiva por defecto subsanable.”

Pues bien, tras esta breve introducción y siguiendo la exposición de este tema, ahora toca el
turno de analizar aquellas excepciones legales al principio del tracto sucesivo. En este sentido,
el artículo 20 de la LH recoge cuatro supuestos de inscripción de bienes procedentes de
herencia, en los que no es necesario un previo asiento especial de inscripción a favor de los
herederos – aunque se conozca el eslabón correspondiente que deberá reflejarse en la
inscripción de forma abreviada. Estos supuestos son los siguientes:

· Ratificación por los herederos de documentos otorgados por el causante – cfr. Art. 20.5.1 de
la LH.- No será necesaria la previa inscripción a favor de los herederos, para inscribir los
documentos que otorguen cuando rarifiquen “contratos privados realizados por su causante,
siempre que consten por escrito y firmados por éste.” En el caso de que los herederos se
negarán a otorgar la escritura de ratificación, ésta habría de ser otorgada por el Juez (cfr. Art.
1279 del CC).

· Ventas o cesiones a un coheredero – cfr. Art. 20.2.2 de la LH.- Tampoco es necesaria la

previa inscripción a favor de los herederos cuando “vendieren o cedieren a un coheredero
fincas adjudicadas proindiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga
habrá de expresarse dicha previa adjudicación proindiviso con referencia al título en que así
constare”.

· Adjudicaciones o ventas en ejecución de sentencia – cfr. Art. 20.5.3 de la LH.- Tampoco es

necesaria la previa inscripción a favor de los herederos cuando “se trate de testimonios de
decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del

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ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle
inscrito a favor del causante.”

· Muerte de un heredero antes de formalizarse la sucesión del causante – cfr. Art. 20,
penúltimo párrafo.- “Cuando en una partición de herencia, verificada después del
fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a
aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero
haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.”

Asimismo, en distintas disposiciones del Reglamento Hipotecario, aparecen recogidas otras

modalidades en la aplicación del tracto sucesivo. Veámoslas:

· Anotaciones de embargo en procedimientos seguidos contra herederos del causante por

deudas de éste – cfr. Art. 166.1.º del RH.

Si el procedimiento se sigue contra la herencia yacente, es suficiente expresar la fecha del

fallecimiento. Si se sigue contra herederos determinados, además se deberá hacer constar las
circunstancias personales de aquéllos – cfr. Art. 166.1 del RH.

· Anotaciones de embargo en procedimientos seguidos contra herederos o legatarios del

causante, por deudas de aquéllos – cfr. Art. 166.1.2.º del RH.

En este supuesto, se hará constar las circunstancias del testamento o declaración de herederos
y de los certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad y de defunción del
causante. Si bien hay que observar que: “La anotación se practicará sobre los inmuebles o
derechos que especifique el mandamiento judicial en la parte que corresponda el derecho
hereditario del deudor.”

· Anotaciones de embargo de bienes de la sociedad conyugal.

En el supuesto de que se trate de bienes gananciales, constante la sociedad, dependerá de que

el embargo se decrete por deudas gananciales o privativas y de que los bienes estén inscritos a
nombre de uno o de ambos cónyuges – cfr. el artículo 144.1 de la LH. Si la sociedad se halla
disuelta y no liquidada, el embargo habrá de decretarse contra ambos cónyuges o contra el
sobreviviente y los herederos del premuerto o, bien, solo contra los herederos de ambos, si los
dos cónyuges han fallecido. En cualquier caso, los herederos deben legitimarse con el
correspondiente título sucesorio y su derecho se registrará en tracto abreviado.

· Anotaciones de embargo de bienes privativos por confesión y de la vivienda habitual de la

familia.

En el supuesto de que se trate de bienes privativos por confesión del consorte, la demanda ha
de dirigirse contra el cónyuge a cuyo favor aparezcan inscritos los bienes, sea o no el cónyuge
deudor – cfr. Arts. 95.4, 144.2 del RH y 1324 del CC. Si se trata de la vivienda habitual, las
limitaciones a la facultad dispositiva del titular registral y el cumplimiento del tracto se
consiguen mediante la manifestación de que la vivienda no tiene aquel carácter; el
consentimiento de ambos cónyuges o la notificación de la demanda al cónyuge no titular
registral – cfr. Arts. 1320 del CC y 144.5 del RH.

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· Modificación de entidad hipotecaria y acto dispositivo simultáneo.

Señala el artículo 49 del RH que: “Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o
más se segregue parte de alguna con objeto de enajenarla, se practicará una sola inscripción
en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.”

· Enajenación conjunta por todos los herederos.

Este supuesto, incluidos por parte de la doctrina, se encuentra recogido en el artículo 209 del
RH: “La cancelación de la anotación preventiva de derecho hereditario tendrá lugar: Cuando se
haya practicado la partición de herencia en los términos expresados en el artículo 83 o cuando
la finca o derecho real anotado haya sido transmitido conjuntamente por todos los herederos.
En ambos casos, si no hubiere en el Registro asiento que lo impida, se cancelará la anotación
preventiva en el mismo asiento en que se inscriba la partición o transmisión sin necesidad de
solicitud expresa y extendiéndose al margen de la anotación preventiva la oportuna nota de
referencia. Cuando haya caducado, por haber transcurrido cuatro años, u ocho en caso de
prórroga, desde su fecha, según el artículo 86 de la Ley, bien a instancia del dueño o dueños
del inmueble, o bien porque deba expedirse alguna certificación de cargas referente a la finca
o derecho real anotado, en cuyo caso se verificará de oficio y por nota marginal de caducidad.
En ambos supuestos, se cancelarán las demás anotaciones que de ella traigan causa,
cualquiera que sea su origen. No se cancelará por caducidad esta anotación preventiva cuando
conste en el Registro el acuerdo de indivisión o la prohibición de división a que se refieren los
artículos 400, párrafo segundo, y 1051 del Código Civil en tanto no transcurran los plazos
señalados para la indivisión o se justifique por documento público haber cesado la comunidad,
o cuando se haya solicitado expresamente por los interesados. ”