DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

En nuestro ordenamiento lo que se lleva a cabo es:

1. La inmatriculación de fincas.
2. Se inscriben títulos.
3. Se publican derechos.
Normalmente, al hablar de Registro de la Propiedad se considera un instrumento jurídico para lo-
grar la efectividad y seguridad del tráfico jurídico de los bienes inmuebles. Tiene un antecedente le-
jano en las Contadurías de hipotecas de Carlos III.
El Registro se puede entender bajo una triple visión:
4. Es una institución jurídica a través de la cual se da a conocer a los posibles interesados la
titularidad jurídica de determinados bienes inmuebles, así como las diversas situaciones en
las que se pueda encontrar (hipotecado, gravado...).
En caso de que haya discordancia entre la realidad registral y la realidad extraregistral,
prevalece siempre a priori la realidad registral. Por eso en nuestro ordenamiento la inscrip-
ción no tiene carácter constitutivo, no es obligatoria en muchos casos (en la hipoteca sí tie-
ne carácter constitutivo), y como la propiedad se adquiere con independencia de la inscrip-
ción, el efecto de seguridad del registro es en cierto modo incompleto.
Lo ideal sería una plena coordinación entre la realidad registral y la extraregistral, que
muchas veces la podemos conocer acudiendo al catastro, otro tipo de registro a efectos tri-
butarios o fiscales. En el catastro se registra la realidad física de las fincas y propiedades.
5. El registro se identifica como el conjunto de libros, tal y como reconoce el artículo 362 del
reglamento hipotecario cuando, en relación con ese carácter conceptual del registro
6. Algunas veces también se puede acudir al registro de forma vulgar como el lugar en donde
está ubicado físicamente en España.

FUNCIONES DEL REGISTRO

 Proteger el tráfico jurídico inmobiliario.
 Proteger a los terceros adquirentes y los derechos que él ha llevado a cabo en función de lo
que consta en el registro.
 Sirve de vehículo de información para conocer la situación en la que se encuentra una finca.
 Como un vehículo para suministrar datos estadísticos.
 Cooperar a la coordinación con el catastro, ya que lo ideal es que coincidan en la informa-
ción. También ayuda a la Hacienda Pública, que en algunos lugares tiene naturaleza de ofi-
cina liquidadora.

ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO

Al frente hay un registrador, un funcionario público “atípico”. Su retribución no es a cargo de los presu -
puestos del Estado, sino que cobra a través de su propio arancel y el ingreso en el cuerpo de Registradores
es a través de una oposición. Van a depender administrativamente del Ministerio de Justicia, concretamente
de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Además existe un cuerpo nacional de registradores
de la propiedad que tiene delegados provinciales y regionales.
 PRINCIPIOS HIPOTECARIOS
Hablamos de una serie de reglas que lo que hacen es inspirar la regulación del registro. Aparecen recogi -
das en la legislación hipotecaria. Son verdaderas normas jurídicas que van a servir para determinar la eficacia
del registro, en esas normas se plasma la eficacia del registro. Estos son:
 Principio de inscripción: supone el inicio del procedimiento registral. Supone el ingreso al registro de
un inmueble (fincas). La primera inscripción de todas se denomina la inmatriculación de las fincas.
Las inscripciones pueden ser de carácter constitutivo (el derecho real surge por la inscripción, este
no es el planteamiento de nuestro derecho) o meramente declarativas (las del derecho español,
donde el derecho real surge con independencia de la inscripción). También podemos hablar de ins -
cripciones por estrato del título (el caso español, sólo figuran las circunstancias más importantes del
contenido de la inscripción y del título) o por vía de transcripción (se recoge literalmente el título
que se presenta, es decir, se copia el título de compraventa entero en el registro).
 Principio de publicidad o de presunción de exactitud: supone que lo que consta en el registro es lo
que jurídicamente existe. Si lo que se debería haberse inscrito, no se inscribe, jurídicamente no exis-
te.
◦ Principio de legitimación: está plasmado en el artículo 38 LH donde se presume que quien apare-
ce en el registro es el verdadero titular registral. Aquí cabe la posibilidad de que se admita prue -
ba en contrario tal y como dice el artículo 38.
ARTÍCULO 38 LH
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de
los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de in-
muebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se en -
table demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en
las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.

◦ Principio de fe pública registral : está en el artículo 34 LH. En este caso, al tercero hipotecario se
le protege en su adquisición presumiendo que adquieren del titular que aparece en el registro
de la propiedad. Se presume que se adquiere del que aparece en el registro aunque extrarregis -
tralmente no sea el propietario. La presunción de lo que dice el registro no admite prueba en
contrario.
ARTÍCULO 34 LH
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con faculta -
des para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

 Principio de especialidad: aparece en el artículo 119 LH donde se establece que la finca o los dere -
chos sobre la misma se recojan en el registro de modo claro, determinada o indubitada para la iden -
tificación perfecta de aquella y las incidencias que sufra en su ausencia.
ARTÍCULO 119 LH
Cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solo crédito, se determinará la cantidad o parte de gravamen de que
cada una deba responder.

 Principio de legalidad: aparece en el artículo 18 LH. Para que un derecho o acto jurídico pueda acce -
der al registro de la propiedad es necesario que el título o documento en que el derecho o acto
conste, reúna unos requisitos legales que serán examinados por el registrador d ella propiedad a tra-
vés de su función calificadora, que la lleva a cabo el registrados para que vea si cumple o no con los
presupuestos o requisitos legales.
  Principio de rogación: de acuerdo con el artículo 6, implica que el inicio del procedimiento registral
se efectúa a instancia de parte interesada.
ARTÍCULO 6 LH
La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho.
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

 Principio de tracto sucesivo: artículo 20 LH lo establece y si el registro lo que recoge es la historia de

un derecho real y sus vicisitudes, esto exige que diversos asientos del derecho real deban ser conse-
cuencia unos de otros. Se sabrá entonces que el adquirente de hoy va a ser el transmitente de ayer y
el titular registral actual va a ser el transmitente de mañana. Si se altera este orden se interrumpe el
tracto sucesivo. A (titular inscrito) transmite a B, B no inscribe y lo vende a C para que C pueda ins -
cribir es necesario que B inscriba previamente para evitar la ruptura del tracto sucesivo.
ARTÍCULO 20 LH
Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás de-
rechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o
en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen,
los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arre -
glo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el
plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.

 Principio de prioridad: prior tempore potior in iure. Aparece en los artículos 17, 24 y 25 LH. En casos
de concurrencia sobre una misma finca de distintos derechos reales simultáneos, el título preferente
es el más antiguo en el Registro de la Propiedad.
ARTÍCULO 17 LH
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o
de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiere extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la
clase antes expresada durante el término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
ARTÍCULO 24 LH
Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presen-
tación que deberá constar en la inscripción misma.
ARTÍCULO 25 LH
Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a
la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.

SISTEMAS HIPOTECARIOS
Son las distintas maneras de realizar la publicidad de la realidad de los derechos inmuebles en el derecho
comparado.
 Sistema registral francés: no se lleva por fincas a diferencia de lo que se hace en España, sino que se
lleva por personas. La inscripción se hace por transcripción literal del título y es de carácter volunta -
rio. Los efectos de la publicidad son limitados porque lo no inscrito no ocurre para los terceros (al
igual que en España). Al frente de los registros está un funcionario administrativo dependiente del
Ministerio de Hacienda.
  Sistema registral alemán: la inscripción en el derecho alemán es constitutiva porque para que naz-
can los derechos es necesaria su inscripción, solo los derechos que aparecen en la ley tienen acceso
al registro (numerus clausus). Carecen de autonomía administrativa, forman parte de la organización
judicial municipal. Plena concordancia entre el registro y el catastro.
 Sistema registral inglés: se trata de un registro personal (no por fincas). Similar a los registros mer-
cantiles. Es un mero archivo de datos sobre los inmuebles.
 Sistema registral australiano: conocido como Acta torrens, el acto más importante es el acto de la
inmatriculación que persigue una doble finalidad: comprobar geográficamente la identidad física de
la finca que se va a inscribir y la de atribuir el derecho de propiedad a quien solicita la inmatricula -
ción. Al frente del registro hay un único registrador para todo el país, aunque el personal jurídico y
topográfico depende de él y es quien comprueba la situación jurídica y geográfica de la finca.

LIBROS DEL REGISTRO

La publicidad de los derechos reales se logra a través de la inscripción de los mismos en el Registro de la
Propiedad. El Registro de la Propiedad se lleva en libros en los que lo que se hace es inscribir o practicar los
asientos correspondientes. En los libros se refleja: una realidad material (la finca X sobre la que recae una se-
rie de derechos) y una realidad jurídica (la noticia de la existencia de los derechos que recaen sobre esa fin -
ca).
Estos derechos acceden al registro a través de actos o contratos traslativos de dominio o constitutivos de
esos derechos, que constan de asientos reflejados en los libros.

LIBROS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

En el derecho español hay dos libros (aunque cada uno puede tener varios tomos):
 Libro de inscripciones: se practican las inscripciones propiamente dichas, es el más importante.
También se inscriben otra serie de figuras.
 Libro diario: se practican los asientos de presentación, es decir, una vez se ha firmado el contrato de
compraventa, se procede a inscribir en el registro correspondiente por el lugar en el que está el in -
mueble. Una vez en el registro correspondiente se practica el asiento de presentación, una especie
de asiento de entradas. En el libro diario se recoge el hecho de la presentación de los documentos
aportados. Esto tiene su importancia para evitar el problema de que uno sea más diligente que otro
a la hora de cobrar créditos u otros. Es lo que se toma como referencia porque en el libro aparece el
día y la hora en que se inscribe. Importa para lo del prior tempore potior iure.
El verdadero registro aparece en el libro de inscripciones, que hay uno por ayuntamiento y el libro diario
hay uno por registro. Por ejemplo en el registro de Tordesillas hay un libro diario pero varios de inscripciones
para los diferentes ayuntamientos que engloban su jurisdicción.

FINCA REGISTRAL, INMATRICULACIÓN Y MODIFICACIONES

Hay que partir del conocimiento de que es una finca registral.
El registro se lleva por fincas en el caso español, a cada una se le abre un folio, por eso se habla de un sis-
tema de folio real. Por ejemplo en el sistema francés existe el sistema del folio personal. En el folio que se le
abre a la finca lo que se inscribe o anota son los derechos reales que recaen sobre ella dándose a cada finca
un número diferente y correlativo. A esto hace referencia el artículo 8 de la Ley Hipotecaria.
ARTÍCULO 8 LH
Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.
En ese folio se practicarán los asientos relativos a esta finca, de modo que a efectos registrales y sobre todo, a efectos
de protección registral, lo que no hay en el folio es como inexistente.

El artículo 13 habla de esto.

ARTÍCULO 13 LH
Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos
reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recai -
gan.

Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como
cualidad del mismo.
La finca se puede entender en dos sentidos:
 Material: trozo del terreno, edificado o no, individualizado a través de los límites o linderos corres-
pondientes.
 Registral: todo aquello a lo que se le abre un folio aparte, por ejemplo este carácter registral se da
en el caso de las concesiones administrativas o en el caso de las explotaciones agrícolas que aunque
se divida en varias fincas materiales, registralmente se llevan como una finca única.

Relacionado con esto es el caso de la INMATRICULACIÓN,

Es importante porque las fincas acceden por primera vez al Registro de la Propiedad a través de la prime-
ra inscripción denominada inmatriculación, que es la descripción física de la finca, que antes no constaba en
el registro. Así cada matriculación es el ingreso de una finca en el registro y lo que antes no estaba en el re -
gistro ahora va a nacer en la realidad registral.
Una vez que se inmatricula la finca se le asigna un folio que es un conjunto de páginas en el libro de ins -
cripciones. Este folio real que se abre es en el que se da el registro de la finca y en el que en adelante se
practicarán los asientos relativos a esa finca. Por eso se le asigna un número para su inmatriculación.
En definitiva, el acceso al registro se produce con un asiento en el que no solo se recoge la finca con su
descripción sino también se recoge quién es el propietario de la misma. Estos dos componentes deben acce -
der al registro de la propiedad. Lo que se vaya recogiendo en el registro son también los correspondientes
cambios que operen en los derechos sobre los mismos. Por ejemplo se recoge un cambio de dueño o si se
constituye un usufructo sobre la finca.
La ley establece diversos procedimientos para llevar a cabo la inmatriculación de fincas que no estén ins -
critas, artículo 199 LH recoge diversos procedimientos:
 A través del título.
 Expediente de dominio.
 A través de la certificación del funcionario.
ARTÍCULO 199 LH
La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna se practicará:
a) Mediante expediente de dominio.
b) Mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo
fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante.
c) Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

Luego la propia ley enumera los conocimientos y luego los desarrolla. Por ejemplo en el título de domi -
nio público en el artículo 305, en el de expediente de dominio (201 y 202) y en el caso de la certificación li -
brada por funcionarios, el artículo 206

MODIFICACIONES Y VICISITUDES DE LAS FINCAS

 La finca puede sufrir modificaciones una vez integrada en el registro. Como consecuencia en el registro
se recogen las alteraciones de la finca y las que puedan sufrir los derechos que constan sobre la finca. Tam -
bién el cambio de fina rústica a urbana. Artículo 51 RH y el 308.
Modificaciones formales de las fincas como modificación de su trazado o de sus linderos a través de los
supuestos de las agrupaciones, agregaciones o situaciones de segregaciones o divisiones. Estas 4 situaciones
son a las que se refiere el reglamento hipotecario en los artículos 44 a 51.
ARTÍCULO 44 RH
Se inscribirán bajo un solo número, si los interesados lo solicitaren, considerándose como una sola finca con arreglo al
artículo 8 de la Ley y para los efectos que el mismo expresa, siempre que pertenezca a un solo dueño o a varios pro indi -
viso:
1.º Las fincas rústicas y los solares colindantes, aunque no tengan edificación alguna, y las urbanas, también colindan -
tes, que físicamente constituyan un solo edificio o casa-habitación.
2.º Los cortijos, haciendas, labores, masías, dehesas, cercados, torres, caseríos, granjas, lugares, casales, cabañas y
otras propiedades análogas que formen un cuerpo de bienes dependientes o unidos con uno o más edificios y una o va -
rias piezas de terreno, con arbolado o sin él, aunque no linden entre sí ni con el edificio, y con tal de que en este caso
haya unidad orgánica de explotación o se trate de un edificio de importancia al cual estén subordinadas las fincas o
construcciones.
3.º Las explotaciones agrícolas, aunque no tengan casa de labor y estén constituidas por predios no colindantes, siempre
que formen una unidad orgánica, con nombre propio, que sirva para diferenciarlas y una organización económica que
no sea la puramente individual, así como las explotaciones familiares agrarias.
4.º Toda explotación industrial situada dentro de un perímetro determinado o que forme un cuerpo de bienes unidos o
dependientes entre sí.
5.º Todo edificio o albergue situado fuera de poblado con todas sus dependencias y anejos, como corrales, tinados o co-
bertizos, paneras, palomares, etc.
6.º Las concesiones administrativas, excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones.
Lo dispuesto en este artículo será aplicable aun cuando las propiedades se hallen enclavadas en diferentes Secciones,
Ayuntamientos o Registros.
ARTÍCULO 45 RH
Cuando, en virtud de lo dispuesto en el artículo anterior, se reúnan dos o más fincas inscritas para formar una sola, con
su nueva descripción, se inscribirá con número diferente haciéndose mención de ello al margen de cada una de las ins -
cripciones de propiedad de las fincas reunidas.
Si las fincas agrupadas no fueren colindantes, se describirán individualmente las parcelas que las constituyan y, con la
mayor precisión posible, las características de la agrupación o causas que den lugar a ella.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siem-
pre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corres -
ponda en la finca resultante de la agrupación.
ARTÍCULO 46 RH
En el caso de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más suertes o porciones, se inscribirá cada una de
éstas como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la ins-
cripción de propiedad de la finca que se divida. En las nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así
como los gravámenes que tuvieran antes de la división.
ARTÍCULO 47 RH
Siempre que se segregue parte de una finca inscrita para formar una nueva, se inscribirá la porción segregada con nú-
mero diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz así como la
descripción de la porción restante, cuando esto fuere posible o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y linde -
ro o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de la nueva finca se expresará la procedencia
de ésta y los gravámenes vigentes de la finca matriz.
No será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al Registro otras previa -
mente realizadas. En estos casos, en la nota al margen de la finca matriz se expresará la superficie del resto según el Re -
gistro.
Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las segregaciones
escrituradas, se practicarán en el folio de la finca matriz, haciéndose constar en la inscripción la superficie sobre la que
aquellos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del
resto, así como de la superficie pendiente de segregación.

ARTÍCULO 48 RH
La agregación de una o varias fincas inscritas o de una o varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá
realizarse siempre que ésta tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se
agreguen.
La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose
en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además,
las oportunas notas marginales de referencia.
ARTÍCULO 49 RH
Cuando en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de enajenar-
la, se practicará una sola inscripción en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.
ARTÍCULO 50 RH
Todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el Registro en virtud de escri -
tura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y
las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por don -
de se haya efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las
notas marginales en que se indique la operación realizada.

También puede haber modificaciones de la finca por inexactitud o por efecto de cabida, recogida en el
artículo 51 reglamento y en el 298 del reglamento.
 AGRUPACIÓN: Dos fincas independientes se juntan y dan lugar a una nueva, que es la que abre un
nuevo folio en el Registro. Artículo 45 reglamento.
 AGREGACIÓN: Artículo 48, se da una situación en la que de dos fincas independientes, una se agrega
a la otra y ahora solo tenemos un único folio de los dos que había (el de la finca que crece).
 SEGREGACIÓN: Se parte de una finca A que es segregada, se le quita un trozo, por lo que la inicial
tiene su correspondiente folio y se le crea un nuevo folio a la finca que nace de la segregación. Ar -
tículo 47.
 DIVISIONES: Una única finca se divide en dos o más. La finca A es objeto de 4 divisiones y las nuevas
fincas (B, C, D y E) tienen su propio lio que se abre a partir de ahora. Desaparece el folio de la finca A.
Artículo 46.

CLASES DE ASIENTOS
Registrar es asentar en los libros del registro aquello que va a figurar en el registro. Se registra en virtud
del asiento correspondiente. En el asiento se refleja por escrito el hecho de que se trate. El folio en el que se
practica la inscripción queda convertido en un documento público en el que para que otros lo conozcan re -
sulta recogido el hecho registral. Las clases de asientos aparecen recogidas en el artículo 41 del reglamento
hipotecario.
ARTÍCULO 41 RH
En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de
presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventi-
vas, cancelaciones y notas marginales.

 De presentación: se trata de un asiento preparatorio que como tal está subordinado al asiento de
inscripción. Aparece en el libro diario donde se refleja el día y la hora en el que se hace el asiento,
prepara los siguientes asientos.
  Inscripciones: se recoge un hecho o acto de registración pública. Se plasma el acto registral y el titu-
lar del derecho que es objeto de registración.
 Anotaciones preventivas: puede existir el caso de que haya derechos reales que todavía no sean per-
fectos o que están en estado de formación y que no pueden ser objeto de inscripción, cabe la posibi -
lidad de que en estos casos se efectúe a efectos de publicidad en el registro, que se practique una
notación de carácter preventivo, que tenga una eficacia o vigencia de carácter temporal, porque con
el tiempo va a poder inscribirse. Artículo 42 del reglamento hipotecario.
 Cancelaciones: artículo 41 del reglamento hipotecario, es un asiento de carácter negativo. Lo que
hace es cesar la vigencia de los demás. Por ejemplo la cancelación del asiento de inscripción, de la
anotación preventiva o de las notas marginales (de los otros 4).
 Notas marginales: se trata de asientos accesorios porque se practican en el margen del folio (el resto
van al centro del folio). Se encuentran en relación de dependencia del asiento en cuyo margen cons -
tan.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL
Artículo 605 CC y artículo 1.1 LH coinciden. Se establece que el registro de la propiedad tiene por objeto
la inscripción y anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles
ARTÍCULO 605 CC
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y de -
más derechos reales sobre bienes inmuebles.
ARTÍCULO 1 LH
El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y de -
más derechos reales sobre bienes inmuebles.
Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro, en cuya circunscripción territorial radiquen los in -
muebles.
Los asientos del Registro practicados en los libros que se determinan en los artículos 238 y siguientes, en cuanto se refie -
ran a los derechos inscribibles, están bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley.

En este sentido hay que reconocer que aunque hay una coincidencia en lo que dicen, se añade en el de la
LH que las inscripciones y anotaciones se harán en el registro en cuya circunscripción se ubiquen los inmue-
bles (o algo parecido, copiarlo).
Se reconoce la finalidad fundamental que se le reconoce al registro de la Propiedad: dar seguridad jurídi -
ca y por lo tanto, los terceros que van a adquirir un derecho sobre un bien inmueble puedan acudir a las ofi -
cinas del registro y puedan informarse sobre la situación de ese bien o de esa finca.
Esta situación publicada en el registro es la válida para esas terceras personas. Si lo publicado en el regis -
tro es una pura apariencia y el que aparecía no era realmente el titular, a pesar de eso el tercer adquirente,
si su adquisición reúne determinados requisitos (que ya veremos), será mantenido en su situación y su dere -
cho prevalecerá sobre el del auténtico titular (que no había inscrito su derecho en el registro).
Artículo 2 LH se deriva que la finalidad que cumple el registro es la de dar publicidad a los derechos rea -
les existentes sobre los bienes inmuebles, pero a la vez, se atribuye al registro otra serie de funciones.
ARTÍCULO 2 LH
En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:
1.º Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mis -
mos.
2.º Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habita -
ción, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera reales.
3.º Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la
obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
4.º Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y
cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus
bienes.
5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
6.º Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado o a las corporaciones
civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos.

 2.4 resoluciones judiciales que declaren incapacidades legales...

 En general, los denominados derechos personales no tienen acceso al registro de la propiedad. Sin
embargo, también excepcionalmente el artículo 2.5. contempla la posibilidad de que se inscriban en
el registro los contratos de arrendamiento (de carácter personal).
 2.6: en el registro se inscribirán los títulos... (leer). Que las cosas del Estado y la Iglesia se inscriben.

Otra finalidad del registro es la inscribir los derechos reales sobre los bienes inmuebles. Esto lo establece
el artículo 3 cuando dice que para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior...
(leer).
ARTÍCULO 3 LH
Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura públi -
ca, ejecutoria o documento auténtico exigido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que
prescriban los reglamentos.

Si un derecho real consta en documento privado no puede acceder al registro correspondiente, aunque
de origen a un derecho real.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL
La inscripción en nuestro ordenamiento es una inscripción voluntaria, no tiene contenido obligatorio y el
adquirente de un derecho real puede inscribirlo o no.
Una consecuencia de este carácter voluntario es que en el registro no se pueda inscribir nada si no es a
petición de la persona interesada (principio de rogación del artículo 6 LH, donde se establece quién puede
pedir la inscripción de los títulos en el registro).
En consecuencia, sino hay solicitud de inscripción no se podrá llevar a cabo ninguna inscripción en el re -
gistro. No obstante, hay que señalar que determinados asientos muy excepcionales se pueden llevar a cabo
por el registrador de oficio, sin petición del interesado.
1. Pedir la inscripción.
2. Una vez que he pedido que se inscriba, se practica un asiento de carácter provisional en el libro dia -
rio. Este asiento tiene por objeto hacer constar el momento del ingreso del título en la oficina del re -
gistro y, practicado el asiento de presentación, hay un plazo para que se realice la inscripción. Esto lo
dice el artículo 97 del reglamento hipotecario. La inscripción definitiva se ha de hacer, según este ar -
tículo 97: en los 15 días siguientes a la fecha de presentación, en 30 días si hay justa causa o si esta -
mos en los casos del artículo 17 del reglamento (prórroga de 60 días para algunos casos con un
asiento al margen).
ARTÍCULO 97 RH
Las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos, dentro de los quince días siguientes a la fecha del asiento de
presentación, o de los treinta si existiese justa causa, y, en todo caso, dentro del plazo de vigencia de dicho asiento a que
se refiere el artículo 17 de la Ley.
“Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviere defectos subsanables o existiera pendiente de despacho
un título presentado con anterioridad, los plazos de calificación e inscripción se contarán desde la devolución del título,
desde su aportación una vez subsanado, o desde el despacho del título previo, respectivamente. En tales casos, si los do-
cumentos se aportaran o el despacho del título previo se produjera dentro de los quince últimos días de vigencia del
asiento de presentación, se entenderán prorrogados dichos plazos y el asiento por un período igual al que falte para
completar los quince días. Dicha prórroga implicará la de los asientos contradictorios o conexos, anteriores o posterio -
res. El plazo de despacho de los títulos retirados por defectos subsanables, quedará prorrogado nuevamente por un pe-
ríodo igual hasta completar los quince días, en el caso de que la subsanación hubiera sido aportada dentro del plazo de
la prórroga anterior y fuera suficiente a juicio del Registrador para permitir su inscripción.”
La devolución o aportación de los títulos o de los documentos subsanatorios y la prórroga de los asientos de presenta-
ción se harán constar por nota al margen de éstos.
Si se hubiere interpuesto recurso judicial o gubernativo, el plazo para practicar la inscripción comenzará a contarse des -
de la fecha en que se notifique al Registrador la resolución que se dicte.
Si transcurriesen los indicados plazos sin efectuar la inscripción, podrá el interesado acudir en queja al Juez de Primera
Instancia, el cual, si el Registrador no justificare haber existido algún impedimento material o legal para practicarla, po -
drá imponer a éste la corrección correspondiente, sin perjuicio de que el interesado pueda exigir del Registrador, en el
procedimiento que corresponda, la indemnización de los perjuicios que se deriven de la falta de inscripción dentro del
plazo.

3. La inscripción definitiva en el registro no se puede hacer antes de la liquidación del impuesto de

transmisiones y actos jurídicos documentados. El pago de este impuesto se encuentra en los artícu -
los 254 y 255 LH. También se puede hacer una prórroga en el pago del impuesto.
ARTÍCULO 254 LH
1. Ninguna inscripción se hará en el Registro de la Propiedad sin que se acredite previamente el pago de los impuestos
establecidos o que se establecieren por las leyes, si los devengare el acto o contrato que se pretenda inscribir.
2. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que
se adquieran, declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y los demás derechos reales
sobre bienes inmuebles, o a cualesquiera otros con trascendencia tributaria, cuando no consten en aquellos todos los
números de identificación fiscal de los comparecientes y, en su caso, de las personas o entidades en cuya representación
actúen.
3. No se practicará ninguna inscripción en el Registro de la Propiedad de títulos relativos a actos o contratos por los que
se declaren, constituyan, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título oneroso el dominio y los demás derechos
reales sobre bienes inmuebles, cuando la contraprestación consistiera, en todo o en parte, en dinero o signo que lo re-
presente, si el fedatario público hubiere hecho constar en la Escritura la negativa de los comparecientes a identificar, en
todo o en parte, los datos o documentos relativos a los medios de pago empleados.
4. Las escrituras a las que se refieren los números 2 y 3 anteriores se entenderán aquejadas de un defecto subsanable.
La falta sólo se entenderá subsanada cuando se presente ante el Registro de la Propiedad una escritura en la que cons-
ten todos los números de identificación fiscal y en la que se identifiquen todos los medios de pago empleados.
5. El Registro de la Propiedad no practicará la inscripción correspondiente de ningún documento que contenga acto o
contrato determinante de las obligaciones tributarias por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de
Naturaleza Urbana, sin que se acredite previamente haber presentado la autoliquidación o, en su caso, la declaración,
del impuesto, o la comunicación a que se refiere la letra b) del apartado 6 del artículo 110 del Texto Refundido de la Ley
Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el Real Decreto Legislativo, 2/2004, de 5 de marzo.
ARTÍCULO 255 LH
No obstante lo previsto en el artículo anterior, podrá extenderse el asiento de presentación antes de que se verifique el
pago del impuesto; más en tal caso se suspenderá la calificación y la inscripción u operación solicitada y se devolverá el
título al que lo haya presentado, a fin de que se satisfaga dicho impuesto.
Pagado éste, se extenderá la inscripción o asiento de que se trate y sus efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de
presentación si se hubiere devuelto el título dentro del plazo de vigencia del mismo.
Si se devolviere el título después de los 60 días, deberá extenderse nuevo asiento de presentación y los efectos de la ins -
cripción u operación que se verifique se retrotraerán solamente a la fecha del nuevo asiento.
En el caso de que por causa legítima debidamente justificada no se hubiere pagado el impuesto dentro de los 60 días, se
suspenderá dicho término hasta que se realice el pago, expresándose esta suspensión por nota marginal en el asiento de
presentación, la cual se extenderá, siempre que al Registrador no le conste la certeza del hecho, en vista del oportuno
documento acreditativo.
En estos casos el asiento de presentación caducará a los 180 días de su fecha.

4. Si pasa el tiempo de vigencia del asiento de presentación sin que se practique la inscripción por de -
fecto subsanable o si se inscribe fuera de plazo, la LH en su artículo 42.9 prevé la posibilidad de soli -
citar una anotación preventiva a petición de cualquiera de las personas que aparecen en el artículo
6.
ARTÍCULO 42 LH
Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
9.º El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por im -
posibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en al-
gún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.

5. Otro momento es el de llevar a cabo la calificación registral, por parte del registrador de la propie -
dad. Durante esos días de plazo, el registrador debe calificar el documento que va a inscribir, es de -
cir, hacer un examen de los documentos y de los títulos para ver si cumplen con lo que dice la ley en
cuanto a la inscribilidad.
Si llega a la conclusión el registrador de que un documento no es inscribible porque la califica -
ción es negativa, el documento no es inscribible en ningún momento porque tiene un defecto insub -
sanable. Si es subsanable se practica la inscripción una vez que se haya subsanado el fallo. Si cumple
los requisitos se inscribe sin más.
La calificación registral se refiere a una serie de circunstancias que recoge el artículo 18 LH: lega-
lidad de las normas, capacidad de los otorgantes, validez de los actos dispositivos.
El artículo 100 LH establece que los registradores calificarán la competencia de los jueces o tribu -
nales que ordenen las cancelaciones.
ARTÍCULO 100 LH
Los Registradores calificarán también, bajo su responsabilidad, la competencia de los Jueces o Tribunales que ordenen
las cancelaciones, cuando no firmare el despacho el mismo que hubiere decretado la inscripción o anotación preventiva.
Si dudaren de la competencia del Juez o Tribunal darán cuenta al Presidente de la Audiencia respectiva, el cual decidirá
lo que estime procedente.

El registrador lo que hace es calificar la legalidad de las formas, la capacidad, la validez y la iden -
tidad real y personal. Debe ver si el titular registral y el disponente es la misma persona y la finca que
se quiere inscribir es la misma que aparece en el registro.
6. Si el registrador estima que el documento es correcto y no hay razón para denegar la inscripción, es
cuando se procede a practicar la inscripción.
El artículo 24 LH establece que se considera como fecha de la inscripción la fecha del asiento de
presentación, que debe constar en la presentación misma. No solo la fecha, también la hora, porque
según el artículo 25 para ver quién es el anterior hay que ver quién es el inscrito anteriormente en el
registro.
ARTÍCULO 24 LH
Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presen-
tación que deberá constar en la inscripción misma.
ARTÍCULO 25 LH
Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a
la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.
 Lo anterior es consecuencia de lo denominado cierre registral, que aparece regulado en el artícu-
lo 17 LH: “… no podrá inscribirse o anotarse cualquier otro de posterior fecha… que sea incompati-
ble”. El cierre registral protege el derecho inscrito. Si se vende lo mismo a dos personas el que pri-
mero inscriba y el segundo hay que ver las consecuencias civiles que pueda tener, pero la cosa es
para el primero que lo inscribe.
ARTÍCULO 17 LH
Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o
de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha
que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiere extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la
clase antes expresada durante el término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.

CONSECUENCIAS O BENEFICIOS QUE PRODUCE LA INSCRIPCIÓN PARA LA

PERSONA QUE HA INSCRITO
El problema que hay que plantear es el de los beneficios que puede tener una persona por inscribir. Un
primer principio es el principio de exactitud registral, que produce consecuencias en cuanto al titular regis-
tral. Este principio tiene dos manifestaciones:
 Principio de legitimación: se refiere a él el artículo 38 LH donde establece que “a todos los efectos se
presumirá que lo inscrito en el registro existe y que pertenece a su titular...” el derecho existe, le
pertenece y lo está poseyendo el que aparece en el registro como titular.
Lo que no está escrito es como si no escribiera. Pero se puede ejercer la acción correspondiente
por el verdadero titular para que se le reconozca como titular registral y se cancele o anule la inscrip -
ción vigente.
Por lo tanto es una presunción iuris tantum, a la que alude el artículo 38 LH.
ARTÍCULO 38 LH
A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de
los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de in-
muebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se en -
table demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en
las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determina -
dos, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el ins-
tante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscri -
tos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que
se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acree -
dor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para
ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se sus-
pende el procedimiento.
Cuando se persigan bienes hipotecarios que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con
arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las esta -
blecidas en los números 2. º y 3.º del artículo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.

 Principio de fe pública registral. Se establece una referencia al tercer hipotecario junto al titular ins-
crito. El principio de exactitud se refiere a que el titular inscrito puede establecer la correspondiente
transmisión (enajenarla) en favor de un tercero. Entonces aparece la figura del tercer hipotecario
que adquiere el derecho del titular registral. Es un tercero porque es un tercero respecto a la rela -
ción entre el titular inscrito y el anterior propietario.
 Este principio respecto al tercero es el de fe pública registral. Con ello quiere decirse que el ter -
cer hipotecario lo que hace es adquirir porque confía en que lo que consta en el registro, situándose
en una situación inatacable, porque la presunción es iuris et de iure, no admite prueba en contrario.
Aquí hay que tener en cuenta el artículo 34 LH: “el tercero que adquiera de buena fe y a título one -
roso...”
Requisitos del artículo 34 para que el tercero esté en esa situación inatacable:
◦ El tercero adquiere de buena fe, no sabe que el del registro no es el propietario.
◦ Que sea a título oneroso.
◦ Que adquiera de una persona que en el registro aparece con facultades para transmitir el dere -
cho.
◦ Que haya inscrito a su vez su derecho.
Si el adquirente no inscribe y el otro lo reclama o hay un segundo adquirente que sí que inscribe es man -
tenido este último en su adquisición por el principio de prior tempore potior in iure.
Por lo tanto, la función principal del registro es la de proteger y dar seguridad al tráfico jurídico y a los
adquirentes, esto se realiza a través del principio de legitimación y el de buena fe pública registral
ARTÍCULO 34 LH
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con faculta -
des para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.

LÍMITES DE LA PROTECCIÓN AL TRÁFICO JURÍDICO

¿qué mecanismos pueden existir para impedir que actúe la fe pública registral y así proteger al verda -
dero propietario del titular?.
Es lógico pensar que el auténtico titular del derecho para hacer prevalecer su derecho sobre el adquiren-
te utilice el mecanismo de hacer constar en el registro su condición antes de que aparezca la figura del tercer
hipotecario. Esto lo puede conseguir a través de la anotación preventiva en donde se reflejará en un asiento
que se practica en el registro y se evita así que entre en juego el principio de la fe pública registral con el ter -
cero que va a acceder.
Para que tenga éxito la pretensión del titular, debe impedir que aparezca el tercero mediante la anota-
ción preventiva de demanda, que de modo el artículo 42 LH es el método que tiene el titular para que no en -
tre en juego el principio de la fe pública registral. (Leer el artículo).
El efecto por lo tanto de esta anotación preventiva es evitar el juego de la fe pública registral pero no im -
pide transmitir la finca o derecho a que se refiere, solo protege a la persona en cuyo favor se haya hecho la
anotación. (Artículo 71 LH). También del artículo 69 LH (que bonito) interpretado a sensu contrario establece
que: “” (lo lee demasiado rápido). Pues este artículo 69 dice que la anotación preventiva sirve para evitar
que el tercero adquirente diga que adquiere de buena fe y que no sabía que la cosa no pertenecía a quién él
lo adquirió.
Por lo tanto la anotación preventiva perjudica siempre al tercero.
Pero no sirve la anotación preventiva para argumentar el principio de legitimación del artículo 38, por-
que este principio solo afecta a las inscripciones y no a las anotaciones preventivas.
ARTÍCULO 42 LH
Podrán pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente:
1.º El que demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles o la constitución, declaración, modificación o extinción
de cualquier derecho real.
2.º El que obtuviere a su favor mandamiento de embargo que se haya hecho efectivo en bienes inmuebles del deudor.
3.º El que en cualquier juicio obtuviese sentencia ejecutoria condenando al demandado, la cual deba llevarse a efecto
por los trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
4.º El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes,
providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles.
5.º El que propusiere demanda con objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número 4.º
del artículo 2.º de esta Ley.
6.º Los herederos respecto de su derecho hereditario, cuando no se haga especial adjudicación entre ellos de bienes con -
cretos, cuotas o partes indivisas de los mismos.
7.º El legatario que no tenga derecho, según las leyes, a promover el juicio de testamentaría.
8.º El acreedor refaccionario mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.
9.º El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por im -
posibilidad del Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores que observe en al-
gún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se determine.
10.º El que en cualquier otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo dispuesto en ésta o en
otra Ley.
ARTÍCULO 69 LH
El que pudiendo pedir la anotación preventiva de un derecho, dejase de hacerlo dentro de término señalado al efecto, no
podrá después inscribirlo o anotarlo a su favor en perjuicio de tercero que haya inscrito el mismo derecho, adquiriéndolo
de persona que aparezca en el Registro con facultad de transmitirlo.
ARTÍCULO 71
Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, pero sin perjuicio del derecho de la
persona a cuyo favor se haya hecho la anotación.