EL SISTEMA REGISTRAL FRANCS DE COMPROBACIN DE DERECHOS:

(CONSERVATION DES HIPOTEQUES).

Este Sistema Registral es llamado tambin de transcripciones porque consiste

en transcribir o copiar el instrumento en los libros que lleva la oficina del Registro,
el cual se organiz para dar proteccin a los acreedores de hipotecas es decir,
que inicialmente se le conoci como Registro de Hipotecas.

Este Sistema se le concepta el derecho de propiedad absoluta, afirmando que

las legislaciones no pueden establecer limitaciones a este derecho y con
concepto individualista se asevera que el propietario puede disponer de sus
bienes inmuebles libremente, sin limitaciones al ejercicio de sus derechos. Este
sistema se caracteriza por el predominio del ttulo, o sea el de la voluntad
individual para crear, modificar, transmitir o extinguir derechos sobre inmuebles,
siendo conocidos los contratos solamente por las partes, careciendo en
consecuencia de publicidad registral, caracterstica sta que hace inaceptable tal
sistema, por que la publicidad es la base y sustento de los Registros Pblicos;
es la esencia de dicha institucin. El registro frnces, en definitiva , no est
dirigido a hacer valer como exactos sus asientos, sino a hacer que no existan,
frente a las transcritas, las enajenaciones que aparecen en l.

CARACTERSTICAS DEL SISTEMA.

a) Imperioso es el sealar que al aplicar el sistema que nos ocupa,
queda inalterable el criterio clsico de transmisin consensual, donde la
cosa vendida se transfiere al comprador por el simple consentimiento de
los contratantes sin necesidad de los requisitos de tradicin y de
inscripcin.

b) La inscripcin es obligatoria, pero su carcter es meramente declarativo

de los derechos y solo implica una simple condicin o necesidad de
registrarlo para ser oponible a terceros idea contenida en nuestra
legislacin, pues as lo reconoce el Artculo 667 del Cdigo Civil. El acto
o decisin judicial inscribible, que no se encuentre registrado, no puede
perjudicar a terceros aun cuando stos conocieren de su existencia. De
forma que el tercero disfrute de una proteccin negativa, por virtud de la
cual no le afecta lo que no aparece en el Registro.

c) Los notarios, oficiales pblicos y autoridades administrativas estn

obligados a procurar la inscripcin de los actos en que intervengan. Se
adopta una formula amplia y total para determinar los actos inscribibles,
comprensiva de todos los actos en que intervengan.

d) En este sistema la unidad bsica registral sigue siendo la persona o titular

de derecho real inmobiliario, alrededor de la cual se ordena el registro,
aunque, como complemento del elemento personal, se llena ficheros de
fincas rsticas y urbanas para los efectos de informacin.
e) Se establece adems, que todo acto o sentencia judicial sujeta a registro
deber indicar, para cada una de las fincas a que se refiera, la naturaleza,
situacin, contenido y designacin catastral, salvo en los municipios
donde el catastro no est renovado, en los cuales la designacin catastral
(seccin y nmero del plano) quedar sustituida por los nombres de los
propietarios colindantes.

f) La inscripcin tiene lugar mediante la presentacin de los ttulos,

acompaados de una copia de los mismos. La prioridad de los derechos
se lleva con todo rigor, pero atendiendo al da en que se solicita la
inscripcin, entre dos actos que se refieran a una misma finca, y que
hayan sido presentados al registro de forma simultanea, prefirindose al
de fecha ms antigua, cualquiera que sea el orden de entrada que le haya
correspondido. La regla general es que los ttulos que deban inscribirse
deben constar en instrumentos pblicos o autnticos, cuyos elementos
formales son examinados por el Registrador contra la calificacin de este,
la cual est limitada al examen de los requisitos externos de los actos, y
a su confrontacin con los datos que aparecen en el registro
(antecedentes), sin que pueda extender a los aspectos sustantivos.

g) Como una importante novedad y a pesar de no llenarse el registro por

fincas, sistema as empleado con el folio real computarizado, se impone
el tracto sucesivo, en el sentido de que ningn acto o sentencia podrn
ser inscritos si el titulo del disponente no figura previamente inscrito, salvo
las excepciones legales.

h) Los Libros ndices se destinar a cada una de las letras del alfabeto y el
nmero de folios que estime convenientes, esto indiscutiblemente mejora
en gran medida el registro, ya que funciona como un ndice de amplio
contenido que facilita la bsqueda Registral, as lo seala el Artculo 12
N 4 del Reglamento del Registro de la Propiedad.

i) La inscripcin tiene lugar mediante la conservacin o archivo de los ttulos

presentados en el Registro, de los cuales un extracto de dichos datos se
lleva a los ficheros para lograr la eficacia de la publicidad formal.

4. EL SISTEMA DE REGISTRO DE BIENES INMUEBLES ALEMAN

La organizacin del Registro Inmobiliario Alemn, se perfecciona

en forma definitiva en el Cdigo Civil de 1900, sustentados en dos
principios fundamentales: el Catastro y el Registro Territorial
(Grundbuch). Esos elementos primordiales se vinculan
estrechamente, guardando concordancia perfecta; el primero,
representa el aspecto fsico de la propiedad o sea la descripcin
material de la tierra y el segundo, revela el aspecto jurdico de la
 propiedad; no obstante, que contempla el dominio de los
inmuebles desde dos puntos de vista, al parecer diferentes, ambos
concurren a demostrar la verdad sobre la existencia t garanta del
derecho, siendo comn denominador su carcter pblico

.El cdigo establece que la propiedad inmueble se transmite por el

consentimiento unido a la inscripcin en el Registro. De acuerdo a
nuestro Cdigo Civil, la sola obligacin de dar una cosa inmueble
determinada, hace al acreedor propietario de ella salvo pacto en
contrario, en su Srt 1172; es decir que basta el consentimiento, no
siendo necesario su inscripcin, la misma que se efecta solo con
el objeto de asegurar el derecho del adquiriente.

La formalidad de la inscripcin es requisito, sine qua non para

transferir la propiedad y constituir derecho reales, Si no se verifica
la inscripcin, el adquiriente del bien o derecho real tiene un
simple derecho personal contra el enajenante o propietario solo
para consegu que se entienda la inscripcin.

Los principios fundamentales que amparan el derecho inscrito so:

el principio de la fe pblica que concede a la inscripcin fuerza
probatoria absoluta e intachable. La inscripcin acredita el
derecho del propietario, del acreedor hipotecario o de cualquiera
que tenga un derecho real inmobiliario que puede oponerlo a todos.
En virtud de la presuncin legal (Art 891) cuando en el Registro
apareciese inscrito un derecho a favor de alguien, se presume que
le pertenece y ala inversa si el derecho aparece cancelado se
presumen que no existe

La inscripcin es un requisito indispensable para la transferencia

del dominio y para la constitucin De los derechos reales sobre
inmueble. Sin la inscripcin, el contrato sobre inmuebles solo
produce obligaciones personales carente de efectos reales.
CARACTERISTICAS
a) Se sustenta en dos principios fundamentales: El catastro y el
registro Territorial: el primero representa el aspecto fsico de la
propiedad, es decir, la descripcin material de la tierra y el
segundo revela el aspecto jurdico de la propiedad
b) La propiedad inmueble se transmite por el consentimiento unido a
la inscripcin en el Registro
c) La formalidad de la inscripcin es requisito para transferir la
propiedad y constituir derecho reales
d) Si no se verifica la inscripcin, el adquiriente del bien o del derecho
real tiene un simple derecho personal contra el enajenante o
propietario solo para conseguir que se extiende la inscripcin.
e) La inscripcin acredita el derecho del propietario, del acreedor
hipotecario o de cualquiera que tenga un derecho real inmobiliario
que puede oponerlo a todos,
f) El derecho inscrito concede a su titular accin imprescriptible para
reclamar el bien
g) El adquiriente del dominio del inmueble no puede transferirlo ni
gravarlo, sin que previamente inscriba su ttulo de adquisicin
h) La inscripcin tiene valor absoluto, es decir, el que adquiere de
quien aparece en el Registro como dueo de la finca, adquiere
vlidamente, aunque el dato que publica el folio sea errneo
5) Sistema Registral Australiano
Sistema llamado tambin Acta Torres fue ideado por Sir Robert R.
Torrens, ocupando el cardo de Registrado Gnera del Australia del Sur
a mediado del siglo XIX. Fue aplicado por primera vez, en virtud de la
Real Property Act de 1858 segn el cual el proceso enajenativo se halla
sumamente simplificado, pues es suficiente que los contratantes
llenen un impreso del modelo oficial y lo remitan junto con el ttulo a
la Oficina de Registro, el mimo que es objeto de calificacin por el
Registrador, quien expedir un nuevo ttulo que atribuir la propiedad
como adquirida por simple ocupacin y que har fe en cuanto a la
realidad fsica y jurdica de la finca.
En el sistema australiano no existen los principios registradores de
legitimacin y fe pblica y que las constancias del Registro prevalecen
siempre sin hacer distinciones de ninguna especie.
Este sistema se funda en la ficcin jurdica de que en las sucesivas
enajenaciones, la titularidad vuelve al Estado , que la toma de manos
del vendedor anulando el ttulo de este u hace una nueva concesin al
comprados, entregndole s el nuevo certificado o ttulo real.
Teniendo un carcter absoluto este sistema y no prosperando contra
el contenido del ttulo ninguna accin, este puede causar perjuicios,
por lo que para reparar tales posibles perjuicios que pudieran sufrir
los verdaderos titulares.se adopta un rgimen de seguro, formando
por un recargo del dos por mil del valor de los bienes que se inscriben
CARACTERISTICAS
a) El proceso enajenativo se halla sumamente simplificado, pues
es suficiente que los contratantes llenen un impreso de modelo
 oficial u lo remitan, junto con el ttulo a la Oficina del Registro
quien expedir un nuevo ttulo previa calificacin
b) La inscripcin es constitutiva con fuerza legitimadora y
sustantividad absoluta
c) El proceso de inmatriculacin, se traduce en in titulo real
intachable que es la misma inscripcin la cual una vez realizada
se desentiende de la causa obligacional y no puede invalidarse
d) Cada ttulo se suscribe el registrador va liberado de todo posible
vaco que tuviera adquisicin, el instrumento y las partes
contratantes
e) En este sistema no existen los principios registrales de
Legitimacin y F publica