Derecho registral.

Concepto

Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre personas y cuyo fin

es la publicidad registral (que no es más que el derecho que tiene una persona de

informarse de los actos de la vida pública), brindando así seguridad jurídica a las

personas.

Para Martínez Alegría: es “la disciplina jurídica que estudia los mecanismos y las

situaciones jurídicas encargadas según el ordenamiento positivo de la publicidad de las

relaciones y de os hechos jurídicos relativos a las personas y a los bienes, con la finalidad general

de conservar el orden y la seguridad jurídica dentro del Estado”.

El Derecho Registral ha sido conceptuado como el conjunto de normas que regulan los

mecanismos e instituciones que realizan la publicidad registral de los hechos y relaciones

jurídicas referentes a las personas y los bienes.

Pascual Martín Pérez: ” El Derecho Registral Objetivo es el conjunto de normas

reguladoras de aquellos bienes aptos para engendrar titularidades Erga Omnes, mediante la

publicidad del registro.

El concepto viene de tres premisas:

1.-La publicidad es necesaria para garantizar los cambios en la titularidad de todos aquellos

bienes susceptibles de ser objeto de garantías.

2.-La publicidad es indispensable, asimismo para determinar y garantizar una serie de

patrimonios que aparecen como un todo orgánico y al admitirse como objeto del tráfico jurídico,

exigen un instrumento registral adecuado para su constatación. Las necesidades apremiantes del
momento actual del tráfico jurídico nos demuestran que los conceptos de derechos reales y

derechos personales no son absolutos y tienden a ser superados en la cambiante realidad jurídica.

En su obra: “Introducción al Derecho Registral”, pensó en que si pudiese existir un organismo

registral único; el mismo sería creado por una Ley General con un carácter puramente jurídico,

prescindiendo de la distinción entre muebles e inmuebles, se diese publicidad a los cambios que

tienen lugar en la titularidad de estos bienes.

2.-CONTENIDO.

Los elementos de estudio del Derecho Registral y que van a conformar su contenido son:

1.-Los Sistemas Registrales (establecidos por las leyes).

2.-Los Principios Registrales.

3.-Los Organismos Registrales (creados por los instrumentos legales).

4.-La Publicidad Registral:

5.-Los Procedimientos necesarios para obtener la publicidad registral, haciendo énfasis en los

aspectos técnicos.

6.-Los Hechos y Relaciones Jurídicas tuteladas por el Derecho Registral y efectos jurídicos de

los mismos.

PRINCIPALES CARACTERES:
 1.-Es un Derecho Regulador de la publicidad, consiste en la divulgación de una situación

jurídica a objeto del conocimiento de los interesados para la tutela de derechos y seguridad del

tránsito jurídico.

 La publicidad registral se extiende a las personas y bienes.

2.-Es un Derecho Legitimador, impone la credibilidad en el Registro. Acredita en forma

indubitada la existencia y legalidad del Título del cual procede.

3.-Es un Derecho Protector, asegura y protege la confianza en la apariencia registral, dando

lugar a que el contenido registral prevalezca incontrovertible sobre la realidad jurídica

discordante.

4.-Carece de Sustantividad, el Derecho Registral no puede considerarse como una disciplina

jurídica independiente, sino como parte integrante del Derecho Civil.

DIVISIONES DEL DERECHO REGISTRAL.-

Según la Legislación Venezolana y en cuanto a sus fines, el Derecho Registral se divide en:

Jurídicamente, persona es todo ente susceptible de tener o ejercer derechos y estar sujeto a

obligaciones u obligarse. Son naturales o físicas los seres humanos individualmente

considerados. Son jurídicas o colectivas el conjunto de dos o más personas naturales que,

teniendo cierta permanencia, la Ley les reconoce determinados atributos, derechos o facultades y

también les impone obligaciones.

POSICIONES doctrinales

Existen tres posiciones doctrinales básicas acerca de la ubicación del Derecho Registral en el

Derecho Público o en el Derecho Privado.

1.-Se considera como una disciplina independientemente del derecho, puede estar tanto en el

Derecho Público como en el Derecho Privado, debido a sus características especiales.

 Crítica: Esta teoría es muy poco propicia para dar lugar a una visión exacta de su contenido,

caracteres y fines, más que todo por su amplitud.

2.-Los que opinan que el Derecho Registral carece de autonomía, pertenece éste al Derecho

Público o al Derecho Privado. Los que lo ubican en este último, lo hacen en el Derecho Civil

(Derecho de las Cosas).

Crítica: Sus partidarios se basan en el Código Civil como fuente del Derecho Registral, por

contemplar al Registro Civil y al Registro Público. Aquí sólo se contempla parte de su contenido,

pues el Derecho Registral no es solo el Registro Civil y el Registro Público.

3.-Los que consideran al Derecho Registral como parte del Derecho Público y lo ubican en el

Derecho Administrativo.

Crítica: No toman en cuenta la naturaleza de los hechos y relaciones inscribibles que son de

índole privada, ni tampoco que los efectos de los actos registrales no tienen carácter

administrativo.
5.-RELACIONES DEL DERECHO REGISTRAL CON OTRAS RAMAS JURÍDICAS:

Muchos autores han manifestado su convicción de que el Derecho Inmobiliario Registral es una

rama independiente, dotado de sustantividad propia, observando al mismo tiempo que tal

autonomía constituye una nueva manifestación que viene sufriendo el Derecho Civil. El

destacado tratadista Oliver, dice los siguiente: “Con la creación de esta nueva rama de la

Legislación Positiva, desprendida del gran cuerpo de leyes, conocido tradicionalmente con el

nombre de Derecho Civil, se dará lugar a que se formen otras, como las de Derecho de

Obligaciones, Derecho Mobiliario, Derecho Familiar y Derecho Sucesoral; las cuales llegarán a

constituir en el provenir ramas autónomas”.

Los especialistas Morrel y ferry creen que la sustantividad del Derecho Inmobiliario radica en

un hecho natural y en una razón jurídica, de un lado las profundas diferencias físicas,

económicas y sociales, así como de permanencia que separan los bienes muebles e inmuebles y

por el otro lado la necesidad de someterlos a distintas reglamentaciones legales como

consecuencia de esas mismas diferencias. En efecto, la seguridad de las adquisiciones es diversa

en ambas clases de bienes. Por otra parte encontramos que los bienes inmuebles emiten sobre sí,

ciertos derechos (censos, servidumbres, hipotecas y otros), mientras que los muebles rechazan

tales derechos y su régimen judicial y financiero, en fin, presenta también especialidades muy

notables.

7.-DERECHO REGISTRAL RELATIVO A LAS PERSONAS:

1.-Relativo a persona natural o física:

El Derecho Registral relativo a la persona natural o física se denomina en Venezuela “Registro

Civil o Registro del Estado Civil”, tiene por finalidad servir de fuente de información sobre el

Estado de las personas y suministrar medios probatorios de fácil obtención y señalada eficacia

para demostrar el estado de las mismas.

2.-Relativo a la persona jurídica:

También se denomina “Registro Mercantil”. Este Registro es obligatorio para las Sociedades

Mercantiles de cualquier tipo que se organicen en el país, como lo establece el Código Civil en

su Art. 19.

El Registrador Mercantil se organiza para dar constancia y seguridad de los actos y contratos de

comercio, para que surtan plenos efectos contra terceros y dar fe sobre la legalidad de los

negocios, actos y contratos.

8.-DERECHO REGISTRAL VENEZOLANO:

El Legislador Venezolano hace una división de los bienes en muebles e inmuebles y establece

diferentes regímenes jurídicos para cada uno de dichos grupos. Para la identificación,

enajenación, transmisión de los bienes inmuebles y en razón principalmente de su mayor valor

económico, se instituyó el Registro Inmobiliario, mientras que éste requisito no es obligatorio

para todos los bienes muebles.

Legalmente existen en Venezuela un Registro Inmobiliario para los bienes Inmuebles y un

Registro Mobiliario para un determinado grupo de bienes muebles.

1.-Registro Inmobiliario:
Es una Institución destinada a inscribir la Titularidad y condición del dominio de un bien

inmueble determinado, a efectos de la contratación sobre el mismo y como garantía para las

partes contratantes. Se inscriben también es este Registro, los Derecho Reales que pesen sobre el

inmueble.

2.-Registro Mobiliario:

Se instituye a efectos de la Publicidad Registral de un determinado grupo de bienes muebles que

se denominan “muebles registrados”; se cuentan entre ellos: las naves, aeronaves, acciones o

cuotas de participación en las Sociedades Civiles o de Comercio (Ley de Aviación Civil, Ley de

Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin Desplazamiento de Posesión).

9.-DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO.-

En las relaciones jurídicas inmobiliarias, se observa la necesidad de la publicidad, haciéndose

notar también que si al correr el tiempo ha variado de manera singular la forma específica

adoptada como medio de publicidad inmobiliaria, modernamente, sin embargo, en la generalidad

de los países se ha evolucionado aceleradamente hacia la fórmula de la registración. En efecto, si

se aspira a conseguir la efectiva publicidad de los derechos reales sobre inmuebles se hace

preciso disponer de un organismo técnico adecuado, al cual deben ir a parar las diversas

manifestaciones del comercio inmobiliario.

Los registros de la propiedad inmueble están dirigidos, fundamentalmente a dar seguridad en el

comercio de los bienes inmuebles. La publicidad registral, creando una apariencia legitimadora

suficiente como para proteger a quien en ella confía, se orienta a dar a conocer los derechos

reales a los terceros interesados, protegiéndolos contra el fraude y manteniéndose cubierto de

aquellos derechos que por no haber acudido

https://derechovenezolano.wordpress.com/2012/10/31/el-derecho-registral/#:~:text=El

%20Derecho%20Registral%20ha%20sido,las%20personas%20y%20los%20bienes .

PRINCIPIOS REGISTRALES: Concepto. Enumeración. Importancia en la materia

registral. El Documento. Concepto. Elementos. Clasificación. Importancia y efectos en

Derecho Registral Venezolano.

PRINCIPIOS.-

De acuerdo con Cabanellas: “Es razón, fundamento u origen, son axiomas que sirven de

fundamento inmediato a las disposiciones jurídicas”-

PRINCIPIOS JURIDICOS REGISTRALES.-

Son axiomas que sirven de fundamentos inmediatos a las disposiciones jurídicas registrales.

Francisco Luces:

“Los Principios Registrales son aquellas ideas o directrices básicas en la que inspira la

ordenación registral, extraídas por vías de síntesis a través de sucesivas abstracciones de las

normas particulares que la integran”

Sanz Fernández:

“Los Principios Registrales son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema registral

de un país determinado y que pueden obtenerse por inducción o abstracción de los diversos

preceptos del Derecho Positivo”.

Roca Sastre:
“Se refiere a los Principios como síntesis o condenación técnica del ordenamiento jurídico

registral en una serie sistemática de bases fundamentales, capitales, orientaciones o líneas

directrices del sistema”.

UTILIDAD E IMPORTANCIA DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES.-

Los Principios Registrales se utilizan para la interpretación del Derecho Registral (entendiendo

como conjunto de normas), esa interpretación según las personas que las realicen pueden ser:

Registradores, Notarios, Cónsules, Jefes Civiles, Jueces. De ésta se deriva otra aplicación de los

Principios Registrales, que se refiere a la creación de la Jurisprudencia en materia Judicial

Registral.

Otra aplicación es la utilización de los Principios Registrales en la orientación de la aplicación

del Derecho Registral.

Los Principios Registrales orientan al Legislador en la creación de nuevas normas jurídicas

registrales tanto en casos de reforma parcial o total. Los Principios Registrales sirven para el

estudio del Derecho Registral.

PRINCIPIOS INMOBILIARIOS REGISTRALES Y SU APLICACIÓN EN

VENEZUELA:

Se encuentran consagrados en el Decreto con Fuerza de Ley del Registro Público y Notario

(DFLRPN)

Art. 7 al 13 D.F.L.R.P.N:

 Art. 7: “Con el fin de garantizar el fiel cumplimiento de su función, los Registros deberán

observar en sus procedimientos los principios registrales enunciados en el presente Decreto”.

Principio de Rogación:

Art. 8:“La presentación de un documento dará por iniciado el procedimiento registral, el cual

deberá ser impulsado de oficio hasta su conclusión, siempre que haya sido debidamente

admitido”.

Principio de Prioridad:

Art. 9: “Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse con prelación a cualquier

otro título presentado posteriormente”.

Principio de Especialidad:

Art. 10: “Los bienes y derechos inscritos en el Registro deberán estar definidos y precisados

respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones”.

Principio de Consecutividad:

Art. 11: “De los asientos existentes en el Registro, relativo a un mismo bien, deberá resultar una

perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos

registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y

extinciones”.

Principio de Legalidad:

Art. 12: “Sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de fondo y forma

establecidos por la ley.

Principio de Publicidad:
Art. 13:” La fe pública registral protege la verdad y certeza jurídica que muestran sus asientos.

La información contenida en los asientos de los Registros es pública y puede ser consultada por

cualquier persona”.

LOS DOCUMENTOS EN EL DERECHO VENEZOLANO.-

CONCEPTO:

Es el instrumento, objeto normalmente escrito, en cuyo texto se consigna o representa alguna

cosa apta para esclarecer un hecho o se deja constancia de una manifestación de voluntad que

produce efectos jurídicos (couture).

Para el autor Aminio Borjas, “son instrumentos, documentos, Títulos escritos y escrituras”, son

vocablos sinónimos en lenguaje forense, y se entiende por tales: “todo escrito en que se hace

constar un hecho o una actuación cualquiera”.

 ANALISIS ETIMOLOGICO DE LA PARABRA DOCUMENTO.

La palabra “documento” proviene del vocablo latino “documenti”, derivada a su vez de la

palabra “doceo es, ere, docui, coctum” que significa enseñar. En la lengua castellana aparece esta

palabra por primera vez en 1786 y en el castellano moderno se ha traducido como “escrito”:

instrumento u otro papel autorizado, que sirva para justificar un acto, patentizar un hecho o poder

demostrar la existencia de una obligación de dar, hacer o no hacer”. La palabra “instrumento”,

proviene del latín “instrumentum”, quiere decir, todo papel escrito en el que se hace constar

algún hecho o acto que pueda justificar o probar alguna cosa.

EVOLUCION HISTORICA EN EL DERECHO VENEZOLANO.-

Los términos “documento” e “instrumento”, se han usado indistintamente en la evolución

histórico-jurídica de Venezuela.

En la Ley de Registro Público de 1910, se utiliza en su Art. 55, las palabras “escrito, título,

documento”. En su Art. 67 señala:

Art. 67 Ley de Registro Público de 1910:

Se le prohibe a los Registradores Subalternos:

1-Llevar a efecto registro o archivos escritos o documento.

2-La protocolización de títulos y documentos donde no se exprese el valor de la cosa o cantidad.

CLASIFICACION DE LOS DOCUMENTOS.-

Se les clasifica en: Registrales, judiciales y Notariales.

Concepto de Documentos Públicos:

En el Código Civil Art. 1357:

Art. 1357 Código Civil:

” El instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales

por un Registrado, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga la facultad para

darle fe pública en el lugar donde el instrumento se haya autorizado”.

ØRegistrales: son aquellos donde ha intervenido en su formación el funcionario autorizado según

la Ley de Registro Público y del Notariado para tales funciones. Art. 13- 23 y 25. Los

Registradores merecen Fe Pública en todos los actos, declaraciones y certificaciones que con tal

carácter autoricen”.
Principio de publicidad

Artículo 13. La fe pública registral protege la verosimilitud y certeza jurídica que muestran sus

asientos. La información contenida en los asientos de los Registros es pública y puede ser

consultada por cualquier persona.

 Misión

Articulo 23. La misión de los Registros es garantizar la seguridad jurídica de los actos y de los

derechos Inscritos, con respecto a terceros, mediante la publicidad registral.

Efectos jurídicos

Artículo 25. Los asientos e información registrales contenidos y emanados oficialmente del

sistema registral surtirán todos los efectos jurídicos que corresponden a los documentos públicos.

Judiciales: son aquellos formulados por un Juez, tendiendo como fundamento legal lo revisto por

el Código de Procedimiento Civil.

 Notariales: son aquellos documentos a los cuales se refiere el Decreto con Fuerza de Ley del

Registro y del Notariado, dentro de las atribuciones de los Notarios Públicos: Art. 74 Capítulo II

acerca de la Función Notarial.

Art. 74 D.F.L.R.P.N.: “Los notarios son competentes en el ámbito de su jurisdicción para dar fe

pública de todos los actos, hechos y declaraciones que autoricen con tal carácter, particularmente

de las siguientes atribuciones:

1- Documentos, contratos y demás negocios jurídicos, unilaterales, bilaterales y plurilaterales.

2- Poderes, sustituciones, renuncias y revocatorias, con excepción de las situaciones renuncias y

revocatorias que se efectúen en los expedientes judiciales.

3- Justificaciones para perpetua memoria, con excepción de lo señalado en el Art. 937 del

Código de Procedimiento Civil.

4- Protesto de los Títulos de Crédito, de conformidad con lo previsto en el Código de Comercio.,

5- Otorgamiento de testamentos abiertos, de conformidad con os Art. 852 al 856 del Código

Civil.

6- Presentación y entrega de testamentos cerrados, con expresión de las formalidades requeridas

en los numerales 1º, 2º 3º del Art. 857 del Código Civil.

7- Apertura de testamentos cerrados, de conformidad con lo previsto en los Art. 986 al 989 del

Código Civil y 913 al 920 del Código de Procedimiento Civil. El notario tendrá potestades para

realizar los actos que se atribuyen al Registrador Subalterno en el Código Civil.

8- Capitulaciones matrimoniales.

9- Autorización de administración separada de comunidad conyugal.

10- Autorizaciones de administración de bienes de menores e incapaces.

11- Otorgamiento de hipotecas mobiliarias y prendas sin desplazamiento de posesión.

12- Otorgamiento de cualquier caución o garantía civil o mercantil.

13- Constancia de cualquier hecho o acto a través de inspección extrajudicial.

14- Transcripciones en acta o por cualquier medio de reproducción o de grabación del contenido

de archivos públicos o de documentos privados, siempre u cuando no esté expresamente

prohibido en el primer caso o lo autorice el dueño o depositario del documento en el segundo

caso.
15- Celebración de Asambleas, reuniones o manifestaciones, dejando las constancias personales,

gráficas o sonoras del caso.

16- Transacciones que ocurran en medios electrónicos.

17- Apertura de libros de asambleas de propietarios, actas de Juntas de Condominio, Sociedades

y Juntas Directivas.

18- Autenticar firmas autógrafas, electrónicas y huellas digitales.

19- Los demás que le atribuyan a otras leyes.

Administrativos: son aquellos documentos públicos que provienen de un funcionario investido

de atribuciones administrativas, a tenor de lo dispuesto por el Art. 1375 del Código Civil.

Art. 1375 Código Civil:

“El telegrama hace fe como instrumento privado cuando el original lleva la firma de la persona

designada en él como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho

entregar en la Oficina Telegráfica en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya

firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.

Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicarán las disposiciones que quedan

establecidas respecto de los instrumentos privados.

Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado

por otros medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.

La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario el día y la hora en que fue

efectivamente expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas.

2-Por su solemnidad:
a.Documentos ad solemnitatem: generen el acto y constituyen la única forma de reconocer la

existencia de un acto jurídico determinado.

b.Documentos ad probationem: solo como prueba de este acto, que se puede acreditar también

por cualquier otro acto probatorio respectivamente.

3-Por su fuerza probatoria:

a.Documentos auténticos. Aquellos que se prueban por sí mismos.

b.Documentos fehacientes: son aquellos que permiten presumir la existencia de un hecho.

ELEMENTOS SUSTANCIALES DE LOS DOCUMENTOS.-

En su aspecto material, en todo documento debemos considerar como elementos sustanciales: la

cosa, el autor y el contenido.

            ·La Cosa: podemos entender en este sentido, el objeto causal o la acción que otorga

sustantividad al acto o relación jurídica que motiva la expresión de voluntad de las partes o del

autor. Dependiendo de la naturaleza del acto o del objeto (bien), los documentos perfeccionan su

valor jurídico registral cuando son asentados en el Registro correspondientes: mercantil, civile

inmobiliario, de manera de garantizar y fortalecer los diferentes actos y contratos.

·El autor: En los documentos públicos y privados surge necesariamente el sujeto de voluntad o

el instrumental o de conocimientos. El sujeto de la relación jurídica sustantiva o sujeto

vinculado, aparece en el documento público ostentando su calidad de parte.

·El Contenido: para que un documento sea tenido como tal, es necesario que la manifestación de

voluntad de los otorgantes, tenga trascendencia jurídica y sirva para probar los hechos a los  que

se refiere.
Por otra parte, el contenido debe estar acorde con los preceptos legales que rigen el acto jurídico

que forma su contexto, por cuanto no quedaría legalizado por su mera existencia, sino por su

coincidencia con todo el campo jurídico condicionante y en especial con las leyes.

LA CÁTEDRA, considera que el sustrato también es un elemento del documento. En este

elemento se refleja la cosa, el autor y el contenido. En el pasado el papiro era el sustrato, hoy es

el papel sellado o lo que haga sus veces.

El concepto de documento privado no aparece definido en la Legislación venezolana. Por lo

tanto, se consideran documentos privados, los que se otorgan las partes, con o sin testigos, y sin

asistencia de ninguna autoridad capaz de darles autenticidad. Según Brewer Carías “son todos los

actos o escritos que emanen de las partes, sin intervención del Registrador, el Juez, del Notario o

de otro funcionario competente, y que se refieren a hechos jurídicos a los cuales pueden servir de

pruebas.

IMPORTANCIA Y EFECTOS EN EL DERECHO REGISTRAL VENEZOLANO.-

 El Documento Público hace buena fe de su contenido en todo lo que se refiera a las afirmaciones

hechas por el funcionario en su carácter legal y en el ejercicio de su función, dejando constancia

de todo aquello que fue por él realizado y de los dicho y hecho en su presencia y de lo que por la

Ley está llamado a dar fe. Se hace necesario, realizar una distinción, por cuanto esta fe, no se

extiende a lo relativo a sus apreciaciones, ni a lo referente a la capacidad de las partes y libertad

de contrato, debido a que por sus propios sentidos no tiene noticias de ellos, sino que se informa

a través del texto del documento, ni le consta la sinceridad de sus declaraciones; de así la

diferencia establecida por el Legislador en lo tocante a la manera de cómo puede ser atacado el

contenido de un documento público.

Para impugnar la verdad de los dichos del funcionario, sobre lo que se ha hecho o dicho en su

presencia, habrá que recurrir a la acción de tacha de falsedad; si lo que se enerva son las

obligaciones contenidas en el documento, no se está desconociendo su fuerza probatoria, sino el

concurso de voluntades y el negocio establecido, por lo que, la acción a promoverse será la

simulación, como bien lo señala el artículo 1360 del Código Civil.

Art. 1360 del Código Civil: “El instrumento Público hace plena fe así entre las partes, como

respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes, acerca de la

realización del hecho jurídico a que el instrumento de contrae, salvo que en los casos y con los

medios permitidos por la Ley, se demuestre la simulación”.

Las afirmaciones del funcionario contenidas en el documento, constituyen prueba legal y plena,

su valor es absoluto, erga omnes, pero su fe puede ser atacada por las llamadas querella de

falsedad (Art. 1380 Código Civil),

Art. 1380 Código Civil: “El instrumento público o que tenga las apariencias de tal puede

tacharse con acción principal o redargüirse incidentalmente como falso, cuando se alegare

cualquiera de las siguientes causales:

1ºQue no ha habido la intervención del funcionario público que aparezca autorizándolo, sino que

la firma de éste fue falsificada.

2ºQue aún cuando sea auténtica la firma del funcionario público, la del que apareciere como

otorgante del acto fue falsificada…”,

También se puede intentar la demanda de nulidad conforme a lo previsto en el Art. 53 de la Ley

de Registro Público, (ex lex).

Art. 53 de la Ley de Registro Público: (ex lex)

“..cuando alguien se considere lesionado por una inscripción realizada en contravención de la

Ley de Registro Público y otras Leyes de la República”

Un derecho real es un poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa.

Este poder puede ser directo e inmediato o indirecto y mediato, y puede suponer un

aprovechamiento total o parcial, siendo este derecho oponible a terceros. La figura proviene

del Derecho romano ius in re o derecho sobre la cosa (ver Derecho de cosas). Es un término que

se utiliza en contraposición a los derechos personales o de crédito. Los principales derechos

reales son la propiedad, el usufructo, la servidumbre, la hipoteca, la prenda, la anticresis,

la enfiteusis y el censo. La posesión puede ser o no un derecho real según el ordenamiento

jurídico.

Una concepción de la teoría de los derechos reales es: «derecho real, el titular adquiere un poder

inmediato y directo sobre un bien, que puede ser ejercitado y hecho valer frente a

todos»[cita  requerida]

La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que de los

derechos reales deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se impone a todo el

mundo (erga omnes). Se ha señalado que esta tesis no parece aceptable, dado que existen

innumerables casos en los que no hay tal invasión y la actividad del titular se desarrolla

pacíficamente. Los derechos reales no podrían ser solo una facultad o poder de exclusión, ya que

llevaría a concluir que el derecho de propiedad sobre una cosa mueble no nacería hasta que un

tercero la hurta o roba.
Una concepción intermedia establece dos elementos de los derechos reales:

 Un poder del sujeto sobre la cosa de contenido económico.

 Una relación del sujeto con terceros: garantía jurídica o formal.

Otra concepción señala que son derechos reales aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su

titular un poder inmediato sobre una cosa, y son ejercitable frente a terceros.

Derechos reales in faciendo[editar]

Los derechos reales in faciendo . Es el vínculo jurídico entre dos personas; son aquellos que

confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o

prestación.

Respecto a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que son auténticos derechos reales, pues el

contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como consecuencia de los

mismos derechos reales; sin embargo, el punto es discutido y hay quienes consideran que se trata

de derechos personales

Se mencionan como supuestos de derechos reales in faciendo a las servidumbres positivas, a

los censos y, modernamente, al aprovechamiento urbanístico inscrito en el Registro de la

propiedad separado del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca. Por derechos reales in

faciendo, se entienden aquellos en que los terceros se encuentran obligados no solo a tolerar, sino

a un hacer a favor del titular del derecho.

En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en los derechos reales

existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su obligación no solo a un simple tolerar

sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una acción por parte del mismo.
No obstante, opinamos que el concepto de derechos reales in faciendo es plenamente aplicable

en nuestro derecho, al menos en el caso del derecho real de servidumbre voluntaria, pues el

dueño del predio sirviente pudiera, hipotéticamente, estar obligado a un hacer, si a eso se

obligara en el negocio constitutivo (v. gr. arreglar y mantener un buen estado las condiciones del

camino establecido).

Glosario de terminos

1Anotaciones Movimiento que se encuentra en proceso de ser tramitado.

2 Caducidad Extinción de una facultad o de una acción por el mero transcurso de un plazo.

3 Calificación Examinar que los instrumentos cumplan con los requisitos legales.

4 Cancelación al diario Documento con un defecto de tal magnitud que requiere su anulación.

5 Defectuoso Documento sometido al proceso de calificación que debe ser corregido.

6 Gravámenes Cargas que soporta un bien inmueble.

7 Infracción Carga sobre el vehículo de multa fija.

8 Inscrito Documento sometido.

9 Pólizas Comprobante de cancelación de impuestos aduanales.

10 Prenda Contrato real de garantía.

11 Prescripción Modo de extinción de un derecho, a consecuencia de su falta de ejercicio.

12 Presentaciones Citas que se asignan a documentos (tomo y asiento).

13 Prioridad Preferencia que tienen los instrumentos por orden de presentación.

14 Propietario Titular de un derecho real de propiedad.

15 Rogación Petición expresa del titular de un bien o un derecho al Registro.

16 Tracto sucesivo Unión interrumpida de las inscripciones en el registro.

17 Catastro Representación y descripción gráfica, numérica, literal y estadística de todas las

tierras comprendidas en el territorio nacional.

18 Conciliación jurídica Es la comprobación de la conformidad de linderos e infraestructuras de

una finca registrada en un plano, en relación con la correspondiente inscripción en el Registro

Público de la Propiedad.

19 Ficha catastral Documento en que se registra la información básica, numérica y literal de cada

predio.

20 Finca Porción de terreno inscrita como unidad jurídica en el Registro Público o susceptible de

ser registrada, mediante un número que la individualiza.

21 Parcela Unidad catastral representada por una porción de terreno, que constituye una

completa unidad física, y que se encuentra delimitada por la línea que, sin interrupción, regresa a

su punto de origen.

22 Plano de Agrimensura Documento mediante el cual se representa, en forma gráfica,

matemática, literal y jurídicamente, solo una finca, parcelas o predios, que cumple con las

normas que establece el Reglamento a la Ley del Catastro Nacional .

23 Plano catastrado Es el plano de agrimensura que ha sido inscrito en el Catastro Nacional.

24 Predio Porción formada por una o varias parcelas continuas, interdependientes entre sí, y que,

ubicada en una provincia, pertenece a uno o varios propietarios o poseedores.

25 Protocolo del Agrimensor Conjunto de documentos donde se consignan los levantamientos de

agrimensura y topografía, efectuados por el profesional autorizado por Ley.

26 Zona catastrada Aquella parte del territorio nacional, donde el levantamiento catastral ha sido

concluido y oficializado.

27 Zona catastral Aquella parte del territorio nacional en el cual el levantamiento catastral está

en proceso

28 PRINCIPIOS JURIDICOS REGISTRALES.- Son axiomas que sirven de fundamentos

inmediatos a las disposiciones jurídicas registrales

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  GUÍA DE DERECHO REGISTRALTEMA 1/ DERECHO REGISTRAL

CONCEPTO:
 Es el conjunto de principios y normas, que tienen por objeto

reglar,l o s   o r g a n i s m o s   e s t a t a l e s   e n c a r g a d o s   d e   r e g i s t r a r   p e r s o n a s ,   h e c h o s ,   a c t

o s documentos o derechos; así como también la forma como han practicarse tales registraciones; y

los efectos y consecuencias jurídicas que derivan de éstos.

CARACTERES DEL DERECHO REGISTRAL:

1. ES UN DERECHO REGULADOR DE LA PUBLICIDAD:

 consiste en dar conocimientos a los interesados de un hecho, acto o negocio jurídico.

2. ES UN DERECHO LEGITIMADOR:

 es un requisito esencial del derecho registral, porque hay que cumplir con las formalidades

registrales para quese pueda e*istir una seguridad jurídica por parte del estado.".

3 ES UN DERECHO PROTECTOR:

  p o r q u e   e l   e s t a d o   g a r a n t i z a   l a s operacioness.

CARECE DE SUSTANTIVIDAD:

p o r q u e   p e r t e n e c e   a l   d e r e c h o   c i v i l ,   n o tiene disciplina jurídica independiente.

FUNDAMENTOS DEL DERECHO REGISTRAL

1.Normas obj!"#as:

  e s   e l   c o n j u n t o   d e   n o r m a s   r e g u l a d o r a s   d e   l a s relaciones jurídicas 

r e l a t i v a s   a   a q u e l l o s   b i e n e s   a p t o s   p a r a   e n g e n d r a r titularidades erga omnes, mediante la

publicidad del registro.

2.Normas s$s!a%!"#as:

 son todas aquellas que nos indican la aplicacin.

3.Normas &ro'("m%!a)s:
  s o n   d e   o b l i g a t o r i o   c u m p l i m i e n t o   d e   l o s notarios, abogados, etc... a los -nes de

tener una e-ciente forma de cmodebe hacerse.

NATURALE*A +URÍDICA DE DERECHO REGISTRAL:

s e   f u n d a m e n t a   e n   l a !/0, ey de !egistro blico y del 3otariado, 0, digo de

comercio, tratados4nternacionales, 5octrinas. 6urisprudencia.

RAMAS DEL DERECHO REGISTRAL TIENE RE