19.

SISTEMAS REGISTRALES
Los Sistemas Registrales se clasifican en Sistemas Germánicos, Sistemas Romanistas y
Sistemas Anglosajones.

SISTEMAS GERMÁNICOS

Los Sistemas Germánicos son el Sistema Registral Alemán y el Sistema Registral

Suizo.

SISTEMAS ROMANISTAS

Los Sistemas Romanistas son el Sistema Romano y el Sistema Registral Francés.

SISTEMAS ANGLOSAJONES

Los Sistemas Registrales Anglosajones son el Sistema Registral Inglés, Sistema

Registral Norteamericano y Sistema Registral Australiano.

20.SISTEMA REGISTRAL FRANCÉS

El Sistema Registral Francés se caracteriza por ser un sistema registral facultativo, en el

cual los derechos reales se constituyen antes de la inscripción, con el acuerdo de los
contratantes. En el Sistema Registral Francés se ha establecido el Sistema Registral de
la Transcripción en la Ley de Transcripción Hipotecaria de 23 de marzo de 1855, en la
cual se creó el Registro Inmobiliario como un medio de publicidad para actos entre
vivos. Por Ley de 30 de octubre de 1935 se incluyó la transcripción de los testamentos
en el Registro y se dispuso la transcripción de las sentencias por las cuales se
constituían derechos reales.

Al igual que el Código Napoleón de 1804, la legislación hipotecaria francesa ha influido

en el derecho positivo de muchos Estados.

La transcripción no es constitutiva en el Sistema Registral Francés, y se protege al

tercero registral que actúa de buena fé, cuando su adquisición ha sido a título oneroso.
En este Sistema Registral se archiva el Título transcrito y el contenido de las
transcripciones se presume exacto.

En el Sistema Registral Francés los derechos reales se constituyen fuera del Registro y
la transcripción en el Registro tiene como finalidad surtir efectos contra los terceros
civiles en cada contrato. En este Sistema Registral no todas las personas pueden acceder
al contenido de las transcripciones, ya que se contempla en el mismo el Sistema de
Publicidad Incompleta.

21. SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN

En el Sistema Registral Alemán es necesario tener en cuenta la Ley de 24 de marzo de

1897 y el Código Civil Alemán (BGB) que entró en vigencia de 1900. El Sistema
Registral Alemán se caracteriza por ser un sistema registral constitutivo, en el cual los
derechos reales se constituyen con la inscripción en el Registro, es decir, no basta el
acuerdo entre las partes para constituir derechos reales o transmitirlos. La traslación de
dominio opera con la inscripción en el Registro. La traslación de dominio es abstracta
en Alemania, es decir, la traslación de dominio se desliga de la inscripción.

En este Sistema Registral se encuentra desarrollado el catastro en el cual se verifica la

realidad física de los terrenos, mientras que en el Registro se verifica la realidad jurídica
de los terrenos.

Para transmitir el derecho de propiedad sobre inmuebles en el Sistema Registral

Alemán, es necesario el acuerdo entre los contratantes y además la inscripción en el
Registro. Las declaraciones del enajenante y adquiriente se presentan en presencia de
ambos y pueden hacerse representar por apoderado.

En el Sistema Registral Alemán para practicar una inscripción es necesario que el

afectado por la inscripción la autorice.

En Alemania tienen derecho a consultar y pedir copias del Registro todos los que
acrediten tener interés en las inscripciones o en sus efectos.

22. SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO

El Sistema Registral Australiano se caracteriza por ser un sistema registral convalidante,

y también se le denomina Sistema Acta Torrens o Sistema Torrens. Fue creado por
Roberto Torrens en Australia en el año 1858.

En el Sistema Registral Australiano la primera inscripción de dominio es facultativa,

pero una vez practicada la misma la inscripción es obligatoria para las posteriores
traslaciones de dominio y también para las constituciones de derechos reales. En este
Sistema Registral cada enajenación del inmueble implica que el mismo vuelve al
dominio de la Corona.

Cuando se inscribe una traslación de dominio la Corona le otorga el título a favor del
nuevo propietario, siendo éste título inatacable, el cual ofrece mucha seguridad a los
adquirientes.

En este Sistema Registral cuando se inscribe una finca el Registro otorga un certificado
y que para transmitir el derecho de propiedad sobre la finca puede ser endosado. Los
Registros solamente son accesibles a las partes interesadas y existe un fondo de seguro
que cubre los errores del Registro.

23. SISTEMA REGISTRAL SUIZO

El Sistema Registral Suizo es regulado por el Código Civil Suizo de 1907 y por la
Ordenanza sobre el Registro Inmobiliario de 1910 que consagra la inscripción
constitutiva para la transmisión de inmuebles y para el nacimiento de los derechos
reales, es decir en este Sistema Registral los derechos reales se constituyen por la
inscripción en el Registro. En este Sistema Registal la inscripción no se desconecta del
acto causal y existe una correcta relación entre el Registro y el catastro. En este Sistema
Registral se necesita autorización del titular registral para practicar inscripciones
posteriores y para poder operar el principio registral de Fe Pública Registral no se exige
el título oneroso.

Para poder acceder a la información que contiene el Registro es necesario acreditar

tener un interés en dicha información.

El Sistema Registral Suizo es un intermedio entre el Sistema Registral Alemán y el

Sistema Registral Francés.

En el art. 945 del Código Suizo se precisa que cada inmueble recibe una foja y un
número distintos en el gran libro y el art. 947 establece que varios inmuebles aún no
contiguos pueden ser matriculados en una foja única con el asentimiento del propietario.

24. SISTEMA REGISTRAL ITALIANO

El Sistema Registral Italiano es un Sistema Registral que podemos denominar de tipo

latino y que comienza con el Código Civil Italiano de 1865 y luego con el Código Civil
Italiano de 1942, la inscripción de las hipotecas es constitutiva. En el Sistema Registral
Italiano se lleva el Registro por el Sistema Registral del Folio Personal, es decir no se
aplican los principios registrales de especialidad, publicidad y tracto sucesivo. El
Sistema Registral Italiano es un Sistema Registral de Transcripción y la transcripción es
constitutiva.

25. SISTEMA REGISTRAL DE ESTADOS UNIDOS

En el Sistema Registral de Estados Unidos puede decirse que existen dos Sistemas
Registral uno bajo la influencia del Sistema Registral Francés, y el otro bajo la
influencia del Sistema Registral Australiano. En este Sistema Registral adquiere
especial importancia el seguro. En cuanto a la inmatriculación los Estados que se rigen
por normas de influencia Australiana el procedimiento es judicial.

26. SISTEMA REGISTRAL BRASILERO

El Sistema Registral Brasilero es un Sistema que se caracteriza por ser constitutivo, es

decir, en Brasil la propiedad se transfiere por medio de la inscripción en el Registro. En
Brasil los derechos reales se constituyen, transmiten y extinguen con la inscripción en el
Registro. El derecho real nace del acuerdo entre los contratantes y la inscripción en el
Registro. En Brasil por regla general las inscripciones son constitutivas y por excepción
declarativas. En Brasil existen dos Sistemas Registrales: el establecido por el Código
Civil Brasilero y el que admite la vigencia del Sistema Acta Torrens como facultativo.
En Brasil la calificación se extiende al negocio causal, es decir, se califica la validez y la
trascendencia real.

27. SISTEMA REGISTRAL CHILENO

El Sistema Registral Chileno fue organizado por el Reglamento de 1857. El Sistema

Registral Chileno es un Sistema Registral de Inscripción ya que el asiento de inscripción
contiene un resumen o estracto del título registrado y se aplica el Sistema Registral del
Folio Personal y la inscripción es obligatoria, pero la inscripción no tiene influencia en
la validez del acto. En el Registro se inscriben los actos que modifican el derecho de
propiedad por actos entre vivos y las declaratorias de herederos, testamentos y
prescripción adquisitiva.

28. SISTEMA REGISTRAL PERUANO

En el Registro de Propiedad Inmueble del Sistema Registral Peruano la inscripción es
facultativa, y por excepción constitutiva como por ejemplo en la hipoteca, sino se
inscribe el Título sólo existirá una obligación personal y no una obligación real; pero la
hipoteca no existirá como derecho real, por que la inscripción se confunde con el acto
en este caso.

Los derechos reales nacen con el acuerdo entre los contratantes y la traslación de
dominio se produce fuera del Registro. La inscripción tiene por finalidad oponer los
derechos reales a los terceros y el Sistema de Traslación de dominio es causal.

En el Sistema Registral Peruano se utiliza el Sistema del Folio Real en los Registros de
Bienes y el Sistema del Folio Personal en los Registros de Personas. Se aplica el
Sistema de Inscripción con el archivo de los títulos inscritos. La inscripción no
convalida los actos inscritos que pueden ser cuestionados judicialmente aún en el caso
de ser inscritos conforme al segundo párrafo del art. 46 del Reglamento General de los
Registros Públicos que establece que la inscripción no convalida los actos que sean
nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes.

La inscripción es constitutiva en el caso del Registro de Personas Jurídicas en cuanto a

la constitución de personas jurídicas de derecho privado por que la inscripción en el
Registro otorga personería jurídica a las personas jurídicas de derecho privado conforme
al primer párrafo del art. 77 del Código Civil, que establece que la existencia de la
persona jurídica de derecho privado comienza el día de su inscripción en el Registro
respectivo, salvo disposición distinta de la Ley. El art. 6 de la Ley General de
Sociedades establece que la sociedad adquiere personalidad jurídica desde su
inscripción en el Registro y la mantiene hasta que se inscribe su extinción.

El Sistema Registral Peruano recibió influencia del Sistema Registral Francés y del
Sistema Registral Español. Para algunos tratadistas el sistema registral peruano no ha
recibido influencia del sistema registral francés sino del sistema registral alemán. En el
Sistema Registral Peruano se encuentran consagrados los siguientes Principios
Registrales: Principio de Legalidad, Principio de Rogación, Principio de Especialidad,
Principio de Titulación Auténtica, Principio de Publicidad, Principio de Legitimación,
Principio de Fe Pública Registral, Principio de Tracto Sucesivo, Principio de Prioridad
Excluyente y Principio de Prioridad Preferente, los cuales se desarrollan en la parte
correspondiente a los Principios Registrales.

En el Sistema Registral Peruano los Registros de Seguridad Jurídica se encuentran

agrupados en cuatro registros que son los siguientes: Registro de Personas Naturales,
Registro de Personas Jurídicas, Registro de Propiedad Inmueble y el Registro de Bienes
Muebles, los cuales conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos conforme
al art. 2 de la Ley 26366, publicada el 16 de octubre de 1994.
Don Jerónimo González i Alguer fue el que tradicionalmente orientó los sistemas
registrales atendiendo a los efectos y contraponiendo al sistema romano o de
clandestinidad (los nobles tenían suficiente con su palabra); dicho autor los clasifica:

 Sistema Francés o de Trascripción, se caracteriza por copiar únicamente el título

civil al folio registral.

 Sistema Alemán o de Publicidad, la inscripción es constitutiva y únicamente

cuando aparece se perfecciona el negocio.

 Sistema del Acta Torrens o del Título Real, sólo el título que sale del Registro

 inscrito es título de propiedad.

Frente a dicho sistema del sistema del Derecho Romano, hay otros sistemas registrales
que atienden al aspecto sustantivo y formal, y así Sanz Fernández los clasifica:

 Sistema de trascripción (francés).

 Sistema de inscripción, que tiene una doble variante:

 Con valor, la inscripción, de publicidad y convalidante (sistema español).

 La inscripción con valor constitutivo (sistema alemán y suizo).

 Sistema de inmatriculación, con efecto constitutivo absoluto (sistema australiano o

de Acta Torrens o Título Real), no existe nada si no aparece inscrito.

Lacruz Berdejo se ciñe exclusivamente al punto de vista formal para distinguir los
criterios de trascripción y de inscripción, y los confronta con el concepto de folio real y
de folio personal. Así, nos dice que lo que es objeto de registración son los negocios
jurídicos y los derechos, más lo que dicho autor entiende que podremos hablar de un
Registro de negocios y un registro de derechos, si bien Núñez Lagos le opone su
cortedad de visión al no entender que al Registro ingresan hechos, así como
gravámenes, que ni son todo negocios jurídicos, ni tampoco derechos (todo lo relativo a
la capacidad civil de las personas).
Roca Sastre dice que lo único y exclusivamente importante son los efectos que produce
la inscripción, y así los mismos pueden ser:

 La inoponibilidad (sistema francés).

 La exactitud (sistema de inscripción).

 La inatacabilidad (sistema australiano).

LOS SISTEMAS REGISTRALES.

1.- CONCEPTO.-

Según Sanz Fernández: "Sistema Registral es el conjunto de normas que en un

determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el régimen y
organizaciónde esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de
normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto
de vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organización y el régimen del Registro".Alfonso  de Cossío establece que un sistema
Registral “no es otra cosa que el conjunto armónico de principios que aspira a producir,
mediante la institución del registro de propiedad, la necesaria seguridad del tráfico de
bienes inmuebles y la constitución de relaciones reales sobre los mismos ofreciendo con
ello sólidas bases en que asentar el crédito hipotecario”.  

En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas, principios de derecho

Registral y administrativo, relacionados entre sí, formando un todo orgánico, un cuerpo
único con finalidad u objetivos  específicos y con jurisdicción dentro del ámbito
nacional de un estado.

Cuando hablamos de Sistema Registral, nos estamos refiriendo al conjunto de normas

que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un determinado
territorio. "Es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre
sí que regulan una  organización Registral determinada".

2.- CLASIFICACIONES.

Existen muchas formas de clasificar a los sistemas registrales en virtud a la gran

variedad que distintos autores le dan a este tema, sin embargo he preferido realizar una
clasificación recopilada de todos los autores que de algún modo han tratado de realizar
una clasificación de este tema por motivos didácticos.
Los principales sistemas registrales son los siguientes:

a) POR LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIÓN

2.1.- .Sistemas Registrales Declarativos

Un Sistema Registral es Declarativo cuando el acto o el derecho real se constituye fuera

del registro y su inscripción otorga publicidad registral, protege su derecho y le otorga
seguridad, es decir, podemos inscribir si lo deseamos, por ejemplo: la inscripción de
una compra venta en el Perú es facultativa. En el Estado Peruano la inscripción por
regla general es declarativa, y por excepción es constitutiva.

La inscripción en este sistema no es constitutiva entre las partes ni determina la

adquisición del derecho real, pero la falta de inscripción hace inoponible el título no
inscrito frente a un tercero que ha inscrito, este sistema es el que rige en Francia e Italia
principalmente.

En los Sistemas Registrales Declarativos la registración es un requisito para oponer el

acto o derecho a terceros. Es decir, el derecho se constituye fuera del Registro y la
registración trae como consecuencia que el derecho pueda oponerse ante terceros. Sobre
el particular el segundo párrafo del art. I del Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos, establece lo siguiente: "El contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros aún cuando éstos no hubieran tenido efectivo del
mismo".

En los Sistemas Registrales Declarativos la traslación de dominio  se perfecciona antes

de la inscripción, es decir, que la inscripción no es un requisito para la traslación de
dominio entre las partes.

El primer párrafo del art. 2022 del Código Civil establece: "Para oponer derechos
reales  sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es
preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien
se opone".

El art. 4 del Reglamento del Registro de Testamentos establece que: "Es potestativa la
anotación preventiva de las demandas de los juicios de nulidad, falsedad o caducidad
de testamentos".

2.2.- Sistemas Registrales Constitutivos

Un Sistema Registral es constitutivo cuando el acto o el derecho real se constituye con

la inscripción, es decir, cuando los derechos reales nacen recién con la inscripción en el
Registro, por ejemplo: la Hipoteca en Perú, se constituye como derecho real recién con
la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble. Otro supuesto sería el caso de los
derechos reales en Alemania, donde el derecho real se constituye con la inscripción. En
Alemania donde el Sistema Registral es constitutivo antes de la inscripción no existe
derecho real ni siquiera entre las partes.
Es aquel sistema en que la inscripción se requiere o precisa como elemento
determinante de la adquisición o constitución del derecho real, es el imperante en
Alemania, Suiza, Austria y Australia.

En los Sistemas Registrales Constitutivos la traslación de dominio se produce con la

inscripción, es decir, la inscripción es un requisito para la traslación de dominio incluso
entre las partes.

2.3.-Sistemas Registrales Convalidantes.

Un Sistema Registral es Convalidante cuando al inscribir en Registros Públicos el acto

queda convalidado como en el caso de Australia, cuando inscribimos una compra venta.

Es necesario tener en cuenta que el artículo 18 de la Ley de Promoción del Acceso a la

Propiedad Formal aprobada por Decreto Legislativo 803 publicada el 22-03-96
modificado por el artículo 8 de la Ley Complementaria de Promoción del Acceso a la
Propiedad Formal, contenida en la Ley 27046 publicada el 05-01-99 establece que las
reclamaciones o impugnaciones dirigidas a cuestionar el título de propiedad individual
otorgado por Cofopri e inscrito en el Registro Predial Urbano podrán ser interpuestas
ante el Sistema Arbitral de la Propiedad, siempre que la pretensión no consista en
cuestionamiento del derecho de propiedad del Estado sobre el lote, en cuyo caso podrá
recurrirse al Poder Judicial  mediante la acción contencioso administrativa a que se
refiere el artículo 16-A.

En el segundo párrafo del mismo artículo se precisa que el derecho de recurrir al

Sistema Arbitral de la Propiedad y su correspondiente acción caducan a los tres meses
de producida la inscripción del Título individual. Además se precisa que las
reclamaciones o impugnaciones correspondientes se dirigirán contra el titular con
derecho inscrito y, si fueran declaradas fundadas darán únicamente derecho a que se
ordene el pago de una indemnización de carácter pecuniario por daños y perjuicios a
favor del demandante. Además se establece que en tales casos el titular con derecho
inscrito mantendrá la validez legal de su título e inscripción y, por lo tanto de
su derecho de propiedad, que será incontestable mediante acción, pretensión o
procedimiento alguno, y quedará obligado a pagar la indemnización.

2.4. Sistemas Registrales no Convalidantes

Un Sistema Registral es no Convalidante cuando al inscribir en Registros Públicos el

acto no queda convalidado, como en el Estado Peruano, si un Título que adolece de
nulidad se inscribe, el Título sigue siendo pasible de ser declarado nulo. La registración
en el Estado Peruano no es convalidante conforme al segundo párrafo del art. 46 del
Reglamento General de los Registros Públicos, que establece lo siguiente: "La
inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables, con arreglo a las
disposiciones vigentes".

En la Exposición de Motivos del abrogado Reglamento General de los Registros

Públicos también se consagraba el Sistema Registral no Convalidante, precisándose en
dicha Exposición de Motivos que las inscripciones no sanean los títulos inscritos. 

B).- POR LA FORMA DE ORGANIZACIÓN

2.5.- Sistema de Folio Real

El sistema del folio real se caracteriza por abrir una sola partida registral por cada bien
inmueble, o por cada vehículo, así por ejemplo: si en una partida registral se inmatricula
un inmueble, en dicha partida registral es donde corresponde inscribir todos los actos
relativos a ese inmueble entre los cuales se pueden registrar los siguientes actos:
licencia de obra, conformidad de obra, constatación de fábrica, compra venta,
donación, demolición, Sub división, habilitación urbana, embargos, demandas,
hipotecas, entre otros.

El registro en este sistema se organiza tomando como base fundamental la finca o el

predio o, en general el respectivo bien, lo que supone abrir a cada uno de ellos en el que
constan con separación los diferentes actos, contratos y derechos constituidos sobre
cada finca o bien, conforme al principio de especialidad.  

El Folio Real es el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes

inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos, que conforman
en un solo formato el historial jurídico de los bienes.

De acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su ficha y en ella deberá inscribirse de
forma cronológica los asientos generados por los documentos que sean presentados
formalmente para su inscripción.

El folio real permite tener agrupados todos los asientos relativos a un mismo inmueble,
con lo cual se facilita la aplicación del principio de publicidad registral y la garantía de
la existencia de lo inscrito sobre lo no inscrito.

Existen diversas definiciones doctrinales del Folio Real las cuales no vamos a
transcribir en estas observaciones; sin embargo, todas coinciden en que se trata del
sistema mas moderno, práctico y seguro de inscripción de bienes ya que tiene por
objeto el inmueble en forma individual y particular, es decir, como protagonista de la
inscripción, desplazando así el sistema de Folio Personal.

Inicialmente se trataba de una especie de hoja o ficha donde se transcribía de manera

manuscrita las características de los inmuebles y se iban colocando las subsiguientes
operaciones. De allí la denominación “Folio Real”, un folio donde quedan inscritos
derechos reales. El instrumento ha venido actualizándose con los alcances tecnológicos.
Hoy día no solo se encuentran inscritos los bienes sino que con una perfecta
coordinación mediante programas diseñados al efecto, la sola presentación de un
documento que afecte un inmueble ya matriculado, causa inmediatamente diversas
anotaciones automáticas sobre el Folio Real electrónico, lo cual hace inviolable y segura
la inscripción.

En Perú rige el sistema del folio real para el Registro de Propiedad Inmueble y para el
Registro Vehicular, conforme al primer párrafo del art. IV del Reglamento General de
los Registros Públicos que establece lo siguiente: "Por cada bien o persona jurídica se
abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera
inscripción de aquellas, así como los actos o derechos posteriores relativos a cada
uno".
Este Sistema de inscripción también es de aplicación al Registro de Propiedad
Vehicular, conforme al Reglamento del Registro de Propiedad Vehicular.

Corresponde aperturar una sola partida registral por cada bien, pero algunas veces se
apertura más de una partida registral para un determinado bien, esto no debe ocurrir,
pero cuando ocurre estamos frente a un caso de duplicidad de partidas también llamado
pluralidad de folios, que se encuentra regulado del art. 56 al 63 del Reglamento General
de los Registros Públicos, en cuyo supuesto se sigue un procedimiento para fin poner a
la pluralidad de folios.

2.6.- Sistema del Folio Personal

En este sistema la organización del registro no toma como referencia la finca ni bien
alguno, sino que se trata de un archivo de documentos completados por unas fichas, es
el tradicional sistema francés y le italiano y le que rige en numerosos estados de los
estados unidos de América, en algunos casos como en el sistema francés, se ha
producido un acercamiento al sistema de folio real implantando el llamado fichero 
inmobiliario pero a pesar de ello se mantiene en los fundamental la base personal del
registro.

Se llama folio personal al sistema registral mediante el cual los contratos son registrados
previa trascripción íntegra de su texto en los protocolos o libros destinados al efecto,
tomando como protagonistas de la relación registral a las personas que intervienen en el
mismo y no a los bienes.

El sistema del Folio Personal se caracteriza por abrir una partida registral por cada
persona jurídica o por cada persona natural.

En el Perú rige el sistema del folio personal en el registro de personas jurídicas, y en el

registro de personas naturales, conforme al primer y segundo párrafo del art. IV del
Título Preliminar del Reglamento general de los Registros Públicos, que establece lo
siguiente: "Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral
independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los
actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas
Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada
persona natural, en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles."

Un supuesto de aplicación de este sistema de inscripción del folio personal es cuando en

una partida registral se inscribe el pacto social de una sociedad, en tal supuesto la
inscripción de cualquier otro acto relativo a dicha sociedad corresponde extenderla en la
misma partida registral, por ejemplo corresponde extender en la misma partida registral
cualquiera de los siguientes actos: aumento de capital, reducción de capital,
modificación de estatuto, cambio de nombre o razón social, transferencia de
participaciones, embargo de participaciones, disolución y extinción, entre otros.

Otro supuesto de aplicación del sistema del folio personal sería cuando en una partida
registral se anota una demanda de sucesión intestada, en tal caso cualquier acto relativo
a dicha sucesión intestada corresponde inscribir en la misma partida registral, por
ejemplo corresponde extender en la misma partida registral cualquiera de los siguientes
actos: la sentencia de sucesión intestada, la demanda sobre petición de herencia o la
sentencia sobre petición de herencia.

Otro supuesto de aplicación del sistema del folio personal sería el caso de la inscripción
de un testamento en una partida registral, en tal supuesto cualquier acto relativo al
testamento otorgado por dicha persona se inscribe en la misma partida registral, así por
ejemplo se inscribe en la misma partida registral cualquiera de los siguientes actos: la
revocación o ampliación o comprobación del testamento, o nulidad de testamento.

El art. 11 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: "Las partidas en el

Registro se abrirán con el nombre de las personas que han causado o han de causar
la sucesión".

En algunos Estados se utiliza el Sistema del folio Personal para el Registro de

Propiedad Inmueble.

Lo normal es abrir una sola partida registral por cada persona jurídica o persona natural,
pero cuando se apertura mas de una partida registral por una persona natural o persona
jurídica, estamos ante un supuesto de duplicidad de partida registral o de pluralidad de
folios, lo cual se encuentra regulado de los arts. 56 al art. 63 del Reglamento General de
los Registros Públicos, y dicho procedimiento tiene por finalidad poner fin a la
pluralidad de folios.

C).- POR LA FORMA DE EXTENSIÓN DE LOS ASIENTOS

 2.7.- Sistemas de Inscripción

En los Sistemas Registrales de Inscripción los Registradores al momento de la

inscripción extraen de los títulos presentados para la calificación registral e inscripción,
los principales datos, para que éstos figuren en los asientos registrales de inscripción
que forman parte de las partidas registrales. Es decir, en los Sistemas Registrales de
Inscripción se copia a la partida registral correspondiente un resumen del título
presentado en el cual ha recaído la Calificación Registral Positiva.

En este tipo de sistemas los asientos son formulados sobre la base de extractar y a veces
transcribir algunos de los aspectos del título, pero no la totalidad del mismo, pues
existen pactos de carácter personal que no son inscribibles. Este sistema es el que sigue
la legislación española.

En el Estado Peruano se encuentra consagrado el Sistema Registral de Inscripción para

todos los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos;
precisándose en el art. 50 del Reglamento General de los Registros Públicos lo
siguiente: "Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o
derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para  el
conocimiento  de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación
precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho, la fecha, hora,
minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el
monto pagado por derechos registrales, la fecha de su inscripción, y, la autorización
del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo,
aprobado por el órgano competente, que permita su identificación ".
En el art. 51 del mismo Reglamento se establece los requisitos del asiento extendido en
mérito de resolución judicial, en el cual se establece que deben indicarse además la
indicación de la Sala o Juzgado que haya pronunciado la resolución, la fecha de ésta, los
nombres de las partes litigantes y del auxiliar jurisdiccional, la transcripción clara del
mandato judicial y la constancia de haber quedado consentida o ejecutoriada, de ser el
caso.

Tratándose de asientos de inscripción extendidos en mérito de resolución

administrativa, los asientos además contendrán la indicación del órgano administrativo
que haya dictado la resolución y la fecha de ésta y cuando la normativa vigente así lo
exija, se indicará la constancia de haberse agotado la vía administrativa, conforme al art.
52 del Reglamento en mención.

Cuando se trate de asientos de inscripción extendidos en mérito de instrumentos

otorgados en el extranjero, los asientos contendrán la indicación del cónsul o
funcionario competente ante quien se haya otorgado el título o certificado las firmas de
los otorgantes, así como de los funcionarios que hayan intervenido en las legalizaciones
que constan de aquél, conforme lo establece el art. 53 del Reglamento General de los
Registros Públicos.

2.8.- Sistemas de Transcripción

En los Sistemas Registrales de Transcripción los Registradores al momento de la

inscripción se extraen de los títulos presentados para la calificación registral e
inscripción, todo su contenido, el cual figura en los asientos registrales de inscripción
que forman parte de las partidas registrales. Es decir, en los Sistemas Registrales de
Transcripción se transcribe todo el contenido de los títulos presentados a la partida
registral correspondiente cuando recae en éstos Calificación Registral Positiva. En los
Sistemas Registrales de Transcripción no se efectúa un resumen de los Títulos en los
cuales recae calificación registral positiva para redactar los asientos de registración, sino
que transcriben los títulos en su totalidad a las partidas registrales.

En estos sistemas se copia o transcribe íntegramente el documento, en toros caos para

evitar la copia se archiva el documento pero el sistema es el mismo, a veces la doctrina
considera equivalente hablar se sistemas de transcripción y de Inoponibilidad, en
realidad la transcripción hace referencia a la forma de extender el asiento, y la
inoponibilidad al efecto que el asiento produce, lo que ocurre es que ambas
características se suelen dar en los mismo sistemas.

2.9.- Sistema de Encasillado

En este sistema los asientos se extienden en los libros siguiendo un encasillado, este
sistema es propio de aquellas legislaciones que siguen el numerus clausus de derechos
reales, en que basta consignar los datos fundamentales, pues todo lo demás está ya
regulado por la ley, en cambio el sistema de extracto es inadecuado para  las
legislaciones del numerus apertus de derechos reales o para las que siguen el numerus
apertus con limitaciones, en las que, como ocurre en España, resulta mas adecuado el
sistema de inscripción o extracto. 

    2.10.- Sistemas Registrales con Archivo de Títulos

En los Sistemas Registrales con archivo de Títulos una vez practicada la registración, se
archiva un ejemplar del título inscrito formándose legajos con los mismos, por ejemplo
si se inscribe una compra venta, luego de la inscripción se archiva y legaja el parte
notarial (de la escritura pública que contiene dicha compra venta) en mérito al cual se
inscribió la compra venta.

En el Estado Peruano se aplica el Sistema Registral con archivo de Títulos, conforme al

art. 54 del Reglamento General de los Registros Públicos que establece lo siguiente:
"Por cada título que hubiere dado lugar a inscripción se extenderá una anotación
señalando el número y la fecha de su presentación, la naturaleza de la inscripción
solicitada, con indicación del número de asiento y partida donde corre inscrito el acto
o derecho registrado, el monto de los derechos registrales cobrados, el número del
recibo de pago, la fecha, la firma y el sello del Registrador que lo autoriza. Dicha
anotación deberá extenderse por duplicado, una para conservarla en el Archivo
Registral y la otra para ser entregada al solicitante de la inscripción, salvo lo
dispuesto en las normas y reglamentos especiales ".

Conforme al inc. b del art. 108 del Reglamento General de los Registros Públicos el
archivo registral está constituido entre otros por los títulos que han servido para las
inscripciones, las solicitudes de inscripción con las respectivas esquelas
de observación y tacha.

El art. 113 del Reglamento General de los Registros Públicos establece sobre la forma
de archivar los títulos lo siguiente: "Los documentos a que se refiere el literal b del
Artículo 108 del presente Reglamento, se archivarán por orden cronológico de
presentación y se empastarán formándose legajos. Sin perjuicio de la validez de los
sistemas de microfilmación actualmente autorizados, la Superintendencia Nacional
de los Registros Públicos, podrá disponer el archivamiento de dichos documentos a
través de sistemas de reproducción informática o micrograbación ".

El art. 212 del abrogado Reglamento General de los Registros Públicos establecía: "De
los títulos se formarán legajos, por registros y por orden cronológico de presentación.
Los legajos se empastarán. En las Oficinas en que la Junta de Vigilancia haya
permitido el uso del micro-film, el archivo de títulos puede llevarse conforme a
las técnicas propias de este sistema". Es decir, en el anterior Reglamento General de
los Registros Públicos también se encontraba establecido el Sistema Registral con
Archivo de Títulos registrados.

En los Sistemas Registrales con Archivo de Títulos Registrados existe algunas veces la
duda de si los efectos de la publicidad registral se extiende o no a los títulos archivados
que corren registrados.

2.11.- Sistemas Registrales sin Archivo de Títulos

En los Sistemas Registrales sin archivo de Títulos una vez practicada la registración se
devuelve al presentante el título que ha sido materia de calificación registral positiva, En
estos Sistemas Registrales no se archiva el título que dio mérito para la registración,
sino que se lo devuelve al presentante del mismo, es decir, en estos Sistemas Registrales
no existen legajos registrales.
En los Sistemas Registrales sin Archivo de Títulos Registrados no puede existir la duda
de si los efectos de la publicidad registral se extiende o no a los títulos archivados, ya
que en estos Sistemas Registrales, no se archiva en el Registro los Títulos registrados,
sino sólo se redacta los asientos de inscripción correspondientes, en la forma que
establecen las normas registrales aplicables y se devuelve al presentante el Título
presentado ya registrado.

2.12.- Sistema de Publicidad Completa

En los sistemas de publicidad completa el acceso por parte de las personas a

la información que contiene el Registro, es total.

En el Estado Peruano se encuentra establecido el sistema de publicidad completa con

excepción del Registro de Testamentos cuando no se ha inscrito la ampliación del
testamento o la comprobación de testamento, y los casos que afecten el derecho a la
intimidad (Reglamento General de los Registros Públicos, art. 128).

El art. 15 del Reglamento del Registro de Testamentos establece: "Es prohibido otorgar
certificados referentes a inscripciones de este Registro, mientras no se produzca el
deceso del testador, salvo que éste, mediante escrito con firma legalizada, lo pida".

En el Estado Peruano el Sistema de Publicidad Completa se encuentra consagrado en el

art. II del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que
establece lo siguiente: "El Registro es Público. La publicidad formal garantiza que
toda persona acceda al conocimiento  efectivo del contenido de las partidas
registrales y, en general, obtenga información del archivo registral. El personal
responsable del registro no podrá mantener en reserva la información contenida en el
archivo registral, salvo las prohibiciones expresas establecidas en los Reglamentos
del Registro".

También se encuentra consagrado en los arts. 127 y 128 del Reglamento General de los
Registros Públicos:

"Art. 127.- Documentos e información que brinda el Registro.

Toda persona tiene derecho a solicitar sin expresión de causa y obtener del Registro,
previo pago de las tasas registrales correspondientes:

La manifestación de las partidas registrales o exhibición de los títulos que conforman

el archivo registral o que se encuentran en trámite de inscripción;

La expedición de los certificados literales de las inscripciones, anotaciones,

cancelaciones y copias literales de los documentos que hayan servido para extender
los mismos y que obran en el archivo registral;

La expedición de certificados compendiosos que acrediten la existencia o vigencia de

determinadas inscripciones o anotaciones, así como aquellos que determinen la
inexistencia de los mismos;
La información y certificación del contenido de los datos de los índices y del
contenido de los asientos de presentación."

"Art. 128. Acceso a información que afecta el derecho a la intimidad"

La persona responsable del registro no podrá mantener en reserva la información

contenida en el archivo registral, con excepción de las prohibiciones expresamente
establecidas en otras disposiciones.

Cuando la información solicitada afecte el derecho a la intimidad, ésta sólo podrá

otorgarse a quienes acrediten legítimo interés, conforme a las disposiciones que
establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos."

2.13.- Sistema de Publicidad Incompleta

En los Sistemas de Publicidad Incompleta el acceso por parte de las personas a la

información que contiene el Registro se encuentra restringido. Entre los Estados que
cuentan con sistema de publicidad incompleta se encuentra Alemania, ya que en dicho
sistema registral sólo pueden tener acceso a la información contenida en el Registro el
titular registral, el tercero registral y las personas que acrediten tener interés en el
contenido de las inscripciones.

    2.14.- Sistemas Registrales con Fe Pública Registral

Los Sistemas Registrales con Fe Pública Registral son los Sistemas Registrales en los
cuales se encuentra establecido el Principio Registral de Fe Pública que consiste en
el carácter que le imprime el funcionario, y tiene atribuciones conferidas por la Ley
para:

o        Presenciar el acto.

 Dar constancia del acto.

 Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.

 
Con respecto al Principio de Fe Pública Registral se puede de la Ley de Registro
Público enunciar el artículo 10 que dice: "Los Registradores merecen fe pública en
todos los actos, declaraciones y certificaciones que con tal carácter autoricen.

En el art. 102 de la Ley de Registro Público dice: "En las Oficinas Subalternas de
Registro se observarán las formalidades siguientes":

En el aparte 2 del mismo artículo se observa el punto "a": "Los registradores

advertirán a las partes los gravámenes, de los cuales tengan conocimiento, que
existan sobre las propiedades de su jurisdicción y que afecten los bienes objeto del
acto presentado para su registro. Si el documento fuere registrado, no obstante la
advertencia, se hará constar, tanto en la nota de registro del documento original
como en la de los Protocolos, la circunstancia de haberse hecho oportunamente
aquella. No se registrará el documento si la parte a quien interese especialmente la
advertencia no estuviere presente en el acto del registro, personalmente o por medio
de apoderado".

En la parte 3 en el segundo párrafo se observa la parte "b": "No pueden ser testigos las
personas unidas al Registrador o a los otorgantes por parentesco segundo de
afinidad, ni los ciegos, ni los totalmente sordos o mudos, ni len fin, los que tuvieren
algún impedimento general para declarar en todo juicio". En el aparte 4 en el tercer
párrafo dice: "Cuando uno o varios de los otorgantes no sepan o puedan firmar, lo
hará a su ruego la persona o personas que ellos designen en el documento, en
presencia del registrador y los testigos. Firmará una persona distinta por cada
otorgante; pero si varios de los otorgantes no supieren o pueden firmar y tuvieren un
interés idéntico en el contenido del acto presentado para su registro, una misma
persona podrá firmar por ellos.

El artículo 1927 del C. Civil nos refiere a la parte "c" cuando dice: "El Registrador
pondrá al pie del instrumento o de la copia que se lleve a registrar, una nota en la
cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicación del número de protocolo
y el de instrumento; y entregará al interesado el instrumento o la copia así
anotados".

            2.15.- Sistemas Registrales sin Fe Pública Registral

Los Sistemas Registrales sin Fe Pública Registral son los Sistemas Registrales en los
cuales no se encuentra establecido el Principio Registral de Fe Pública Registral.

           2.16.- Sistemas Registrales con Legitimación

Los Sistemas Registrales con Legitimación son los Sistemas Registrales en los cuales se
encuentra establecido el Principio Registral de Legitimación.

          2.17.- Sistemas Registrales sin Legitimación

Los Sistemas Registrales sin Legitimación son los Sistemas Registrales en los cuales no
se encuentra establecido el Principio de Legitimación.

          2.18.- Sistemas Registrales con Doble Venta

Los Sistemas Registrales con doble venta son los Sistemas Registrales en los cuales es
posible que exista el problema de la doble venta de un bien registrable.

         2.19.- Sistemas Registrales con Una Venta

Los Sistemas Registrales con una venta son los Sistemas Registrales que no admiten la
posibilidad que exista el problema de doble venta de un bien registrable.

         2.20.- Sistemas Registrales de Registro de Derechos

En los Sistemas Registrales de Registro de Derechos el Registro garantiza lo publicado,

es decir, existe un control previo de legalidad para proceder a la registración. En estos
Sistemas Registrales se efectúa una muy cuidadosa y detallada calificación registral la
que se efectúa por parte del Registrador Público, luego que el documento es presentado
solicitando su registración y sólo si la calificación registral es positiva se extiende el o
los asientos de registración correspondientes. En estos Sistemas Registrales los
Registradores depuran los Títulos que se encuentren con defectos subsanables o
defectos insubsanables, los cuales no se inscriben, ya que sólo deben acceder al Registro
los Títulos que cumplen los requisitos legales respectivos, es decir, sólo tienen acceso al
Registro los Títulos válidos. El Sistema Registral Peruano es un Sistema Registral de
Registro de Derechos conforme se detalla en el art. 2011 del código civil  Peruano de
1984 y arts. 31 al 33 del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001. A
estos Sistemas Registrales también se les denomina Sistemas Registrales de Registro de
Títulos.

2.21.-Sistemas Registrales de Registro de Documentos

En los Sistemas Registrales de Registro de Documentos se publican los derechos luego

de una calificación que se contrae a la revisión de ciertos requisitos mínimos. En estos
Sistemas Registrales no se garantiza lo publicado sino que se publica que el titular
registral es uno de los titulares registrales y se promueve e incentiva la publicación de
los documentos inscribibles. Es decir, en estos Sistemas Registrales es posible que
existan varios propietarios con derecho inscrito respecto de un mismo inmueble. En
estos Sistemas Registrales es posible la existencia de inscripciones excluyentes entre si
y la registración no implica que el documento inscrito cumpla los requisitos de validez,
y no se identifica al titular registral sino se identifica a los posibles titulares registrales
lo que si se puede hacer si se inicia un procedimiento judicial de purga.

D).- POR LA  TRASLACIÓN DE DOMINIO

Los Sistemas de traslación de dominio pueden clasificarse en Sistemas Causales y
Sistemas Abstractos.

Antes de desarrollar los Sistemas de Traslación de dominio es necesario tener en cuenta

que la causa a la cual se hace referencia en los mismos es la causa de la atribución, a la
cual se hace referencia al desarrollar el Principio de Causalidad.

La causa de la atribución es la situación jurídica que autoriza el desplazamiento

patrimonial o traslación de dominio,  es el negocio jurídico válidamente celebrado. Las
inscripciones se extienden en mérito a una causa, ejemplo: en la inscripción de una
traslación de dominio la causa puede ser una compraventa, donación, permuta,
adjudicación, remate, etc.

2.22.-  Sistema Causal

En el sistema causal la causa de la traslación de dominio queda ligada a la inscripción.

En el Estado Peruano la traslación de dominio es causal, conforme al primer párrafo del
art. 46 del Reglamento General de los Registros Públicos, que establecen lo siguiente:
"El asiento expresará necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o
inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el
correspondiente título".

Es decir, si se inscribe una traslación de dominio, en el asiento de inscripción debe

expresarse la causa de dicha traslación de dominio que puede ser una compraventa, o
una donación, o una adjudicación judicial, etc.

El sistema de traslación de dominio causal también se encuentra consagrado en el art.

99 del Reglamento General de los Registros Públicos, en los siguientes términos: "La
nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva
extendidas en su mérito, siendo la resolución que declara dicha nulidad, título
suficiente para la cancelación del asiento respectivo".

Por tanto, en los sistemas causales podemos atacar judicialmente la causa que origina la
extensión del asiento y en el caso peruano no es necesario demandar adicionalmente la
cancelación del asiento registral.

Casi todos los Estados tienen consagrado el Sistema de Traslación de dominio causal.
2.23.- Sistema Abstracto

En el sistema abstracto la causa de la traslación de dominio se desliga de la inscripción.

En Alemania la traslación de dominio es abstracta conforme al BGB de 1900, el cual
está desconectado de la causa y del negocio.