, Ministerio

Superintendencia Nacional
PERU deJusticia
de Registros Publicos
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCION -2019-SUNARP-TR-L
Lima,
0 4 OCT. 2019
APELANTE TATIANA ALEXANDRA CARRANZA QUINO
TITULO N° 1519717 del 27/6/2019.
RECURSO HID. N° 35996 del 25/7/2019.
REGISTRO Predios de Lima.
ACTOS Modificacion de reglamento interne.

SUMILLA
2^
\^ARTICIPACl6N EN LOS GASTOS COMUNES
Jra participacion en los gastos comunes no es un derecho accesorio a cada unidad o seccion
iY' /de uso exclusivo, como si lo es, la participacion en la propiedad sobre los bienes comunes;
por tanto, la junta de propietarios tiene la libertad de pactar atendiendo a diferentes criterios
los porcentajes de participacion sobre los gastos comunes.

I. ACTO CUYA INSCRIPCI6N SE SOLICITA Y DOCUMENTACI6N

PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grade de apelacion se solicita la inscripcion de la

modificacion del reglamento interno de la edificacion matriz ubicada en el Jr.
Kenko N° 126-128-130, Urbanizacion Residencial El Rosedal, distrito de
Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima, inscrita en la partida
electronica N° 44578654 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se adjunto la siguiente documentacion:

Solicitud de modificacion suscrito por Eduardo Giovanni Coppo Pierinelli,

con firma certificada por notario de Lima Oscar Eduardo Gonzalez Una el
27/6/2019.
Documento privado que contiene Reglamento Interno suscrito por
Eduardo Giovanni Coppo Pierinelli, con firma certificada por notario de
Lima Oscar Eduardo Gonzalez Uria27/6/2019.

II. DECISION IMPUGNADA

El registrador publico del Registro de Predios de Lima, Victor Huaman De la

Cruz, observe el titulo en los siguientes terminos:

“MODIFICACION DE REGLAMENTO INTERNO

1.- Mediante documento privado con firma certificada, se solicita la modificacion del
articulo 7° del reglamento interno, para ello, se presenta un nuevo reglamento
interno. Al respecto, debera aclarar su rogatoria, precisando si se esta solicitando la
modificacion parcial del reglamento interno inscrito (en cuanto al articulo 7°) o la
modificacion total del mismo.
2.- Revisada la nueva redaccion del articulo 7° del reglamento interno, se advierte
que solo se ha otorgado porcentajes de participacion a los Departamentos,
suprimiendo a los Estacionamientos, lo cual resulta incorrecto, ya que todas las
unidades independizadas deben contar con porcentajes de participacion sobre los
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RESOLUCION No. -2019-SUNARP-TR-L
gastos comunes, sin perjuicio del criterio adoptado para determinar los mismos.
Sirvase tener en cuenta lo dispuesto en el Art. 153 del D.S. 035-2006-Vivienda-
Articulo 153.- contenido
El Reglamento Interne debera contener, obligatoriamente, lo siguiente:
g) Los porcentajes de participacion que corresponden a cada propietario en los
gastos comunes, los cuales seran iguales a los de participacion en la propiedad de
los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
3.- Los documentos presentados solo cuentan con la firma del gerente comercial
Eduardo Giovanni Coppo Pierinelli, incumpliendose lo establecido en el asiento
C00011 de la partida N°11816045 del Registro de Personas Jundicas, esto es, que,
para la modificacion del reglamento interne, debe de intervenir con conjunto con el
gerente general y la apoderada especial o con alguno de ellos, lo cual no ha
sucedido en el presente caso. Subsanar.

*Se deja constancia que el presente titulo quedara sujeto a nuevas observaciones
que se puedan desprender de la calificacion de la subsanacion y de los documentos
solicitados.
*Presente La redaccion completa de los articulos del reglamento interne materia de
observacion.
©ase Legal: Art. 2011 del Codigo Civil, numeral V del titulo preliminar, Arts. 31, 32 y
03 Wjdel TUO del Reglamento General de los Registros Publicos, Ley N° 27157, y su
a(3ra\ Sala
,Y- reglamento aprobado mediante D.S 035-2006-Vivienda y el Reglamento de
ipscripciones del Registro de Predios.”

ill. UNDAMENTOS DE LA APELAClbN

El apelante fundamenta su recurso en los terminos siguientes:

Respecto al punto 1 materia de observacion, cabe sehalar que el acto

solicitado se encuentra referido a la modificacion del articulo 7° del
reglamento interne.
En lo referido al numeral 2, se debe indicar que el articulo 153 inc. g)
establece la libertad para escoger el criterio con que se distribuiran los
porcentajes de participacion en los gastos comunes.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 103319 que continua en la partida N° 44578654 del Registro de

Predios de Lima

En la citada partida estan inscritas las zonas comunes de la edificacion

conformada por 4 pisos, azotea y sotano ubicado en el Jiron Kenko N° 126-
128-130 de la Urbanizacion Residencial “El Rosedal", distrito de Santiago de
Surco, provincia y departamento de Lima.

En el asiento C00005 consta inscrita la transferencia del dominio del presente

inmueble a favor de C.R. Edificaciones Sociedad Anonima Cerrada, en virtud
al contrato de compraventa celebrado con su anterior propietario.

En el asiento B00001 corre inscrita la demolicion total de la edificacion cuya

declarator^ de fabrica corre registrada en el asiento 2-b) que antecede.

En el asiento B00002 se registro la declarator^ de fabrica del predio

submateria conformada por 4 pisos, una azotea y un sotano.
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RES0LUCI6N No. -2019-SUNARP-TR-L
En el asiento B00004 corre inscrito el reglamento interne de propiedad
exclusiva y propiedad comun de la edificacion submateria (titulo archivado
N° 990153 del 26/4/2019).

En el asiento B00005 corre inscrita la junta de propietarios de la edificacion

submateria.

Asimismo, consta que el predio matriz ha sido independizado en secciones

de propiedad exclusiva inscritas en las siguientes partidas electronicas:
14315790, 14315791, 14315792, 14315793, 14315795, 14315796,
14315797, 14315798, 14315799, 14315800, 14315801 y 14315802. En esta
aparece que es titular de dominio C.R. Edificaciones Sociedad Anonima
Cerrada.

Partida N° 11816045 del Reqistro de Personas Jundicas de Lima

En la cita partida consta inscrita la sociedad denominada “C.R. Edificaciones

Sociedad Anonima Cerrada - C.R Edificaciones S.A.C.”
\-p
ta ala >
A"
wEn el asiento C00011 se inscribio el poder otorgado por la sociedad en favor
'surJp&'/cle* 9erente general Fernando Eugenio Rodriguez Puccio, el gerente
\ comercial Eduardo Giovanni Coppo Pierinelli y la apoderada Cecilia Estela
\ Julia Rodriguez Puccio.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Elena Vasquez Torres.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a

determiner es la siguiente:

La participacion sobre los gastos comunes ^es un derecho accesorio al

derecho de propiedad sobre las secciones de propiedad exclusiva? ^La
junta de propietarios puede pactar atendiendo a diferentes criterios los
porcentajes de participacion sobre los gastos comunes?

VI. anAlisis

1. La calificacion registral constituye el examen que efectua el registrador y,

en su caso, el Tribunal Registral como organo de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen
con los requisitos exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo
Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en
cuya virtud se solicita la inscripcion, la capacidad de los otorgantes y la
validez del acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los
documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los
Registros Publicos.

En el mismo sentido, el segundo parrafo del articulo V del Titulo Preliminar

del Reglamento General de los Registros Publicos establece que, la
calificacion comprende la verificacion del cumplimiento de las formalidades
propias del titulo y la capacidad de los otorgantes, asi como la validez del
acto que, contenido en el titulo, constituye la causa directa e inmediata de la
inscripcion. Seguidamente, precisa la mencionada norma que la calificacion
tambien comprende la verificacion de los obstaculos que pudieran emanar de
las partidas registrars y la condicion de inscribible del acto o derecho y que
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RESOLUCION No.lS^ -2019-SUNARP-TR-L

dicha calificacion se realiza sobre la base del tftulo presentado, de la partida

o partidas vinculadas directamente al tftulo presentado y
complementariamente, de los antecedentes que obran en el Registro.

2. A su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacion

registral comprende entre otros, los siguientes aspectos:

“a) Confrontar la adecuacion de los titulos con los asientos de inscripcion de la

partida registral en la que se habra de practicar la inscripcion, y,
complementariamente, con los antecedentes registrars referidos a la misma,
sin perjuicio de la legitimacion de aquellos.
(...)
d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as! como los documentos que
conforman el tftulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y
cumplen los requisites establecidos en dichas normas;
(...)
g) Verificar la representacion invocada por los otorgantes por lo que resulte del
^ tftulo, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripcion, y de las
CD
partidas del Registro de Personas Jurfdicas y del Registro de Mandates y
|Ua;
■r-
Poderes, si estuviera inscrita la representacion, solo en relacion a los actos que
son objeto de inscripcion en dichos registros. (...)”

3. Con el tftulo venido en grado se solicita la inscripcion de la modificacion

del reglamento interno de la edificacion matriz ubicada en el Jr. Kenko N°
126-128-130, Urbanizacion Residencial El Rosedal, distrito de Santiago de
Surco, provincia y departamento de Lima, inscrita en la partida electronica N°
44578654 del Registro de Predios de Lima.

El registrador observa - entre otros puntos - que se debera aclarar el acto

materia de rogatoria, pues de la documentacion presentada no se desprende
si se esta solicitando modificacion parcial del Reglamento Interno (articulo 7°)
o la modificacion total del mismo.

Ante ello, el recurrente establece que el acto rogado esta referido a la

modificacion del articulo 7° del referido reglamento interno.

4. Al respecto, cabe indicar que con el tftulo venido en grado se adjunto la

solicitud de modificacion de reglamento interno, en la cual se desprende la
siguiente informacion:

Que por error, en el Reglamento Interno, se consigno en el articulo 7° lo

siguiente:

“El porcentaje de participacion que corresponde a cada uno de los propietarios

de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande
la atencion de los servicios comunes, la conservacion y el mantenimiento de las
areas y/o los bienes comunes y la administracion de la unidad inmobiliaria, se
determinara con base en el area ocupada de cada unidad inmobiliaria, es decir,
seran los mismos porcentajes indicados en el articulo 6° del presente
reglamento interno”.

Siendo lo correcto que, el porcentaje de participacion que corresponde a cada

uno de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de
los gastos que demande la atencion de los servicios comunes, la conservacion
y el mantenimiento de las areas y/o los bienes comunes y la administracion de
la unidad inmobiliaria, sea determinada en base al numero de habitantes por
unidad inmobiliarias destinadas a uso de vivienda. (...)”
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RESOLUCION No. TS^ -2019-SUNARP-TR-L
De lo expuesto, se puede determinar que el acto solicitado se encuentra
referido solo a la modificacion del articulo 7° del Reglamento Interno
(modificacion parcial).

Asimismo, si bien con la solicitud antes glosada se adjunta nuevo documento

privado que contiene todo el Reglamento Interno de la edificacion, ello no
implica que la modificacion se refiera a la totalidad del mismo, pues
habiendose revisado el mismo se puede advertir que el unico articulo
lodificado es el 7°.

En tal sentido, conforme a lo expuesto queda claramente determinado que el

acto materia de rogatoria se encuentra referido a la modificacion parcial del
Reglamento Interno, especificamente del articulo 7°. En consecuencia,
corresponde revocar el numeral 1 de la observacion formulada.

5. De otro lado, el registrador advierte que solo se ha otorgado porcentajes

/ \ de participacion a los departamentos, suprimiendo a los estacionamientos, lo
cual resulta incorrect°. ya que todas las unidades independizadas deben
t contar con porcentajes de participacion sobre los gastos comunes,
(to A debiendose tomar en cuenta lo establecido en el articulo 153 del D.S. 035-
a 3ra. Sala -/ 2006-Vivienda (Texto Unico Ordenado del Reglamento de la Ley N° 27157).

Al respecto, cabe indicar que el articulo antes mencionado establece lo

siguiente:

“Articulo 153.- Contenido

El Reglamento Interno debera contener, obligatoriamente, lo siguiente:
(...)
g) Los porcentajes de participacion que corresponden a cada propietario en los
gastos comunes, los cuales seran iguales a los de participacion en la propiedad
de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
(...).”

Como se puede apreciar, la citada norma establece la libertad para escoger

el criterio con que se distribuiran los porcentajes de participacion en los
gastos comunes, pudiendo ser estos iguales a los de participacion en los
gastos comunes o uno distinto de acuerdo al criterio que adopte.

6. Ahora bien, en el articulo 6° del Reglamento Interno presentado se asigna

el porcentaje de participacion en las areas y bienes comunes en funcion del
area ocupada por cada seccion; y, en el nuevo articulo 7° se asigna la
participacion en gastos comunes con un criterio y una distribucion diferente
que no se realiza en merito de cada seccion de propiedad exclusiva sino en
base al numero de habitantes por unidad inmobiliaria destinada a uso de
vivienda (departamentos).

Los gastos comunes, son todos los ocasionados por el mantenimiento de los
servicios comunes, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto
que no sea susceptible de individualizacion, asi como cualquier otro
extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.

En cuanto al pago de los gastos comunes, el articulo 138 del D.S. N° 035-
2006-VIVIENDA establece que:

“Se efectuara de acuerdo con los porcentajes establecidos en el Reglamento

Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio ocupado, demanda de
servicios, el numero de personas que ocupan las secciones, la ubicacion
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RESOLUCION No. -2019-SUNARP-TR-L
o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente
iguales a los de participacion en el dominio de los bienes comunes”.

Esto es, que pueden establecerse porcentajes distintos para la participacion

en areas y bienes comunes y para la participacion en los gastos comunes,
atendiendo a un criterio distinto.

7. En el articulo 6 del Reglamento Interno presentado ante esta instancia se

Indica que el criterio para la participacion en las areas y bienes comunes esta
determinado por el area ocupada, indicandose a continuacion el porcentaje
que le corresponde a cada seccion de propiedad exclusive (6 departamentos
y 6 estacionamientos); mientras que en el articulo 7 se indica que la
participacion respecto de los gastos comunes esta determinada de la
siguiente manera:

/w y£\ El porcentaje de participacion que corresponde a cada una de los

^Ura. Sate)*: propietarios de las secciones de propiedad exclusiva, respecto de los gastos
' que demande la atencion, de los servicios comunes, la conservacion,
mantenimiento de las areas y/o bienes comunes y la administracion de la
unidad Inmobiliaria, se determinara en base al numero de habitantes por
unidad inmobiliarias destinada a uso de vivienda.

(...)

PORCENTAJE DE PARTICIPAClCN DE GASTOS COMUNES

DESCRIPClON N° N° HABITANTES PORCENTAJE
DORMITORIOS (%)
Departamento 101 3.00 5.00 16.67
Departamento 102 3.00 5.00 16.67
Departamento 201 3.00 5.00 16.67
Departamento 301 3.00 5.00 16.67
Departamento 401 3.00 5.00 16.67
Departamento 402 3.00 5.00 16.67
TOTAL 18.00 30.00 100.00

(el resaltado el nuestro)

De lo transcrito se aprecia que no solo se esta utilizando un criterio distinto

para repartir los gastos comunes; sino que la distribucion de porcentajes es
solo por secciones de propiedad exclusiva destinadas a vivienda
(departamentos), de tal manera que inclusive algunas secciones exclusivas
como son los estacionamientos y los depositos de la edificacion no participan
en los gastos comunes.

8. El articulo 130 del Reglamento de la Ley 27157 senala:

Participacion en la propiedad de los bienes comunes

La participacion en los bienes comunes, es un derecho accesorio a
cada unidad o seccion de uso exclusive y corresponde ejercerlo al
propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento
Interno, y se establecera atendiendo a criterios razonables, como el area
ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacion de estas, los usos a los
que estan destinadas, etc.

Conforme a este articulo la participacion en la propiedad de los bienes

comunes es un derecho accesorio a cada unidad o seccion de uso exclusive
y corresponde ejercerlo al propietario de la misma; y siendo un derecho
accesorio es obligatorio que cada unidad de propiedad exclusiva tenga un
porcentaje de participacion sobre los bienes comunes; sin embargo, ello no
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RESOLUCION No. -2019-SUNARP-TR-L
ocurre para la participacion en los gastos comunes; en este caso son los
propietarios quienes tienen la libertad de pactar conforme a la naturaleza de
la edificacion y a los servicios quo allf se prestan, la participacion en los
gastos comunes, excluyendo asf algunas unidades o incluyendo a otras o
estableciendolas por su uso como viviendo, como sucede en el presente
caso. Tengase en cuenta que los estacionamientos son anexos de las
viviendas en la mayona de los casos.

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 2 de la observacion

formulada.

9. Finalmente cabe indicar que, la documentacion adjuntada con el titulo

venido en grade, esto es, solicitud de modificacion y documento privado que
contiene el nuevo Reglamento Interno, es suscrita solo por Eduardo Giovanni
Coppo Pierinelli como gerente comercial de C.R. Edificaciones S.A.C.

Al respecto debemos senalar que, C.R. Edificaciones S.A.C. titular registral

flel inmueble submateria otorga poder en favor de determinadas personas a
fQj
ffcde que estas puedan representarla en determinados casos, inscribiendose
or ■ Sa
fliptas poderes en el asiento C00011 de la partida N° 11816045 del Registro
d>1?ersonas Juridicas de Lima, la cual establece lo siguiente:
“(...)

PODER
POR JUNTA GENERAL DE ACCIONISTAS DEL 5/4/2018 SE ACORD6 OTORGAR
Y/O DELEGAR LAS SIGUIENTES FACULTADES AL GERENTE GENERAL SR.
FERNANDO EUGENIO RODRIGUEZ PUCCIO IDENTIFICADO CON D.N.I. N°
08265808, AL GERENTE COMERCIAL SR. EDUARDO GIOVANNI COPPO
PIERINELLI, IDENTIFICADO CON D.N.I. N° 07792319 Y A LA APODERADA
ESPECIAL SRA. CECILIA ESTELA JULIA RODRIGUEZ PUCCIO, IDENTIFICADA
CON DNI N° 08748230, PARA QUE EN NOMBRE Y REPRESENTACI6N DE LA
EMPRESA PUEDAN CONJUNTAMENTE EN FORMA INDISTINTA DOS DE ELLAS
EJERCER LAS SIGUIENTES ATRIBUCIONES:
A. SUSCRIBIR TODOS LOS DOCUMENTOS PUBLICOS, PRIVADOS, MINUTAS Y
ESCRITURAS PUBLICAS DE COMPRAVENTA SIN QUE ESTA ENUMERACI6N SEA
LIMITATIVA, SINO MERAMENTE ENUNCIATIVA, EL PODER COMPRENDE LA
REALIZACI6N de tramites notariales, judiciales y ADMINISTRATIVOS,
MUNICIPALES Y REGISTRALES PARA LA OBTENCION DE LAS RECTIFICACIONES
de Areas y linderos, licencias de habilitaci6n urbana, licencias de
CONSTRUCCI6N, certificado de conformidad de FINALIZACI6N de obra,
CERTIFICADO DE NOMENCLATURA Y NUMERACI6N, DECLARATORIA DE
fAbrica, independizaciOn de las unidades inmobiliarias, reglamento
INTERNO DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN Y CUALQUIER ACTO QUE SEA
NECESARIO PARA CULMINAR UN PROYECTO INMOBILIARIO Y VENDER LAS
. UNIDADES INMOBILIARIAS O ACLARAR LAS COMPRAVENTAS, PUDIENDO
RECIBIR EN TODOS LOS CASOS EL PAGO DEL PRECIO Y DECLARANDO
CANCELADO EL MISMO, SELECCIONAR Y CONTRATAR A LA EMPRESA QUE SE
ENCARGUE DE LA CONSTRUCCI6N DEL PROYECTO O CELEBRAR CONTRATO
DEOBRA.
(...)"

Como podemos apreciar, a efectos de poder representar a C.R. Edificaciones

S.A.C. en el acto materia de rogatoria (modificacion de Reglamento Interno)
el gerente comercial Eduardo Giovanni Coppo Pierinelli debera suscribirtoda
la documentacion adjuntada conjuntamente con el gerente general Fernando
Eugenio Rodriguez Puccio, o, con la apoderada especial Cecilia Estela Julia
Rodriguez Puccio, lo cual no ocurre en el presente caso. En consecuencia,
corresponde confirmar el numeral 3 de la observacion formulada.

Estando a lo acordado por unanimidad;

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VII. RESOLUCION

REVOCAR los numerales 1 y 2; y CONFIRMAR el numeral 3 de la

observacion formulada per el registrador publico del Registro de Predios de
Lima al tftulo referido en el encabezamiento de la presente resolucion,
conforme a los argumentos expuestos.

Registrese y cornunlquese.

IRJO ALIAGA HUARIPATA

5irrte de la Tercera Sala
"mbunal Registrar
un/v

\
/

SQUEZ TORRES GUSTAVO RAFAEL ZEVALLOS RUETE

ocal del Tribunal Registral Vocal (s) del Tribunal Registral
T ribunal/Resoluciones2019/1519717-2019/P.pulache