Informe de Tasación Comercial: Descripción Del Inmueble Información General

INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL
Fecha de Fecha de
Folio TINSA 230804949-2 Folio entidad 07/AGO/2023 07/AGO/2024
expedición caducidad
Fachada Microlocalización Macrolocalización
DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

INFORMACIÓN GENERAL
El terreno no cuenta con edi caciones en su interior. No cuenta con cerco
perimétrico. Se trata de un terreno de forma irregular con topografía plana Solicitante: EMPRESAS
con un entorno urbano industrial dentro de la Habilitación Urbana El
Lucumo I Etapa. El entorno cuenta con vías asfaltadas, veredas y Cliente: JGO CONSORCIO ELECTROMECANICO S.A.C
alumbrado público.
Propietario: JGO CONSORCIO ELECTROMECANICO S.A.C
Fecha de visita
DIRECCIÓN PARTIDA REGISTRAL
Manzana F1 Lote N°10 Zona Habilitación Urbana El Lúcumo I Etapa, Tipo de tasación: Tasación Comercial
Distrito de Lurin, Provincia de Lima , Departamento de Lima
Objeto y propósito: Valor comercial
Tipo de bien: Terreno Urbano
Ocupante: Desocupado
Régimen de propiedad: Propiedad exclusiva
DIRECCIÓN MUNICIPAL DE PREDIO Material de construcción: No tiene
Ca. Ca. 07 Mz. F1 Lt. 10 (El Lucumo N° 5), Distrito de Lurin, Provincia de
Lima , Departamento de Lima Antigüedad:
Estado de conservación:
Área del terreno: 1009.25

Área construida:
DIRECCIÓN IN SITU Número de pisos: 0

Sin vía Ca. 07 Mz. F1 Lote 10 (El Lúcumo N° 5) Distrito de Lurin, Provincia de Número de sótanos: 0
Lima Departamento de Lima
Declaratoria de fábrica: Se desconoce
Cargas: Si
Gravámenes: NO
Latitud: -12.271671718
OBSERVACIONES Longitud: -76.821624546
1. El sustento de ubicación del inmueble es mediante el plano croquis del
Parque Industrial El Lúcumo en el cual se visualiza los colindantes y Tipo de cambio: 3.692
linderos que coinciden con lo registrado en la partida electrónica,
Vida útil (años):
adicionalmente por conteo con el suministro de luz de los lotes 8 y 13. 2.
Según la partida registral en el asiento D00001 y D00002 presenta una Vida útil remanente:
sentencia trasladada de la partida matriz e inscrita anterior a la
independización con fecha 27/07/2011 y 03/09/2013 respectivamente.
Alcance y limitaciones:
ADVERTENCIAS
1. Se emite informe válido para Garantía Hipotecaria con Madero, no válido
para otras entidades financieras. VALORES CONCLUIDOS
COMERCIAL S/819,753.22 $222,035.00
REALIZACIÓN S/655,802.58 $177,628.00
SIMILAR A NUEVO S/0.00 $0.00
TINSA S.A.C.
REPEV 702-1998
Av. Victor Andrés Belaúnde N° 147, Real Seis (Vía Principal N° 140), Of. N° 403. Centro Empresarial Real. San Isidro
Página 1 de 13
Fecha de Fecha de
MEMORIA DESCRIPTIVA
1) ASPECTOS LEGALES
1.1 Reglamentación
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú - R.M. Nº 172-2016-VIVIENDA , Resolución S.B.S N° 11356-2008 para la determinación del valor de realizaciones el
mercado.
1.2 Metodología empleada

Se utilizan los Métodos Directos (Comparación, Costos) o Indirectos establecidos en el Artículo 3. Inciso 3.1.5 del Título I del Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú.
1.3 Dirección partida registral

Manzana F1 Lote N°10 Zona Habilitación Urbana El Lúcumo I Etapa, Distrito de Lurin, Provincia de Lima , Departamento de Lima
1.4 Dirección municipal de predio

Ca. Ca. 07 Mz. F1 Lt. 10 (El Lucumo N° 5), Distrito de Lurin, Provincia de Lima , Departamento de Lima
1.5 Dirección in situ

Sin vía Ca. 07 Mz. F1 Lote 10 (El Lúcumo N° 5) Distrito de Lurin, Provincia de Lima Departamento de Lima
1.6 Características registrales cargas

1) Existe una Carga en la partida registral Nº(14810826), inscrito en el asiento registral Nº(D00001), Sentencia con fecha (22/07/2011).
2) Existe una Carga en la partida registral Nº(14810826), inscrito en el asiento registral Nº(D00002), Sentencia con fecha (03/09/2013).
1.7 Características registrales gravámenes

NO SE CUENTA CON GRAVÁMENES
1.8 Propietarios
JGO CONSORCIO ELECTROMECANICO S.A.C
1.9 Titulación e inscripción

TITULACIÓN TIPO NÚMERO FECHA TITULACIÓN TIPO NÚMERO FECHA
Terreno Partida electrónica 14810826 12/07/2023
1.10 Documentación proporcionada
CRI Cuadro de acabados Memoria descriptiva Minuta de compra-venta
Otros Parametros urbanos Partida registral Plano de distribución
Predio urbano (PU) Tasación anterior
2) CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL ENTORNO

Tipo de zona: Urbano Demanda / interés: Media
Uso predominante: Industria Zonificación: I2 - Industria liviana

Desarrollo: Creciente Altura de edificación: Baja
Nivel socioeconómico: Medio Velocidad de cambio: Lenta
Tendencia del desarrollo urbano: Consolidado homogéneo Estado de Conservación: Bueno
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Fecha de Fecha de
2.1 Equipamiento
Comercial Escaso Escolar Escaso

Asistencial Escaso Estacionamientos Suficiente
Áreas verdes Escaso Zonas recreativas Escaso
2.2 Infraestructura de servicio

ESTADO DE ESTADO DE
INFRAESTRUCTURA DISPONE CALIDAD INFRAESTRUCTURA DISPONE CALIDAD
CONSERVACIÓN CONSERVACIÓN
Alcantarillado Completas Medio Bueno Veredas Completas Medio Bueno

Alumbrado Completas Medio Bueno Vías asfaltadas Completas Medio Bueno
Agua potable Completas Medio Bueno
2.3 Vías principales del entorno

Av. Maria Tesoro.
2.4 Riesgos
Riesgos de origen natural o humano Ninguno
Ninguno.
3) CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE
3.1 Descripción y distribución detallada del Inmueble
El terreno no cuenta con edificaciones en su interior. No cuenta con cerco perimétrico. Se trata de un terreno de forma irregular con topografía plana con un
entorno urbano industrial dentro de la Habilitación Urbana El Lucumo I Etapa. El entorno cuenta con vías asfaltadas, veredas y alumbrado público.
3.2 Uso
TIPO DE USO PARTICIPACIÓN TIPO DE USO PARTICIPACIÓN TIPO DE USO PARTICIPACIÓN TIPO DE USO PARTICIPACIÓN
Desocupado 100%
3.3 Terreno
Forma: Irregular Topografía: Plana
Posición: Exterior
3.4 Construcciones
Material predominante: No tiene Edad:

Estado de conservación:
3.5 General
Ocupante: Desocupado Conexión de servicios: Si, todos

Número de pisos del edificio: 0 Número de sótanos del edificio: 0
Nivel ocupado en el edificio: Desocupado Total unidades en el conjunto:
Áreas comunes: No Obras complementarias e

No
instalaciones fijas:
Mantenimiento: No cuenta con mantenimiento
Ascensor: No
Vista del inmueble: Al exterior
3.6 Linderos
ORIENTACIÓN DESCRIPCIÓN MEDIDA
Frente Calle 7 20.20m

Derecha Lotes 9 y 39 50.99m
Izquierda Lote 11 49.00m
Fondo Lote 38 20.00m
TOTAL 140.19m
3.6.1 Nota
Página 3 de 13
Fecha de Fecha de
3.7 Terreno
A.M. PROPIEDAD
UNIDAD INMOBILIARIA PARTICIPACIÓN OBTENCIÓN DEL ÁREA OBSERVACIÓN ÁREA PRIVATIVA
HORIZONTAL / VERTICAL
Terreno 1,009.25 100 F. Reg/Part. Elect - 1009.25
TOTAL 1,009.25 m²
3.7.1 Nota
3.8 Construcción
ESTADO DE MATERIAL EDIFICACIÓN OBTENCIÓN ÁREA ÁREA SIN ÁREA

DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD
CONSERVACIÓN PREDOMINANTE DECLARADA DEL ÁREA TECHADA M2 TECHAR OCUPADA M2
TOTAL 0.00 m² 0.00 m² 0.00 m²
3.8.1 Nota
3.9 Instalaciones y obras complementarias
ESTADO DE MATERIAL EDIFICACIÓN OBTENCIÓN DEL UNIDAD

DESCRIPCIÓN ANTIGÜEDAD CANTIDAD
CONSERVACIÓN PREDOMINANTE DECLARADA ÁREA MÉTRICA
3.9.1 Nota
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Fecha de Fecha de
3.9.1 Condiciones de habitabilidad del inmueble
3.10 Características principales de la construcción
Calidad de la construcción: Tipo de construcción:
3.10.1 Estructura general
Cimentación: Estructura:
Muros: Techos:
Cobertura: Instalaciones eléctricas:
Instalaciones sanitarias: Instalaciones de gas:
3.11 Acabados
BAÑOS: CLOSETS:
PISOS: REVESTIMIENTOS:
CERRAJERÍA: ÁREAS COMUNES:
3.11.1 Acabados de puertas
Tipo: Material:
Sistema:
3.11.2 Acabados de ventanas
Marco: Vidrio:
Sistema:
3.11.3 Acabados de mamparas
Marco: Vidrio:
Sistema:
3.11.4 Acabados de muebles de cocina
Tipo: Material:
Tableros: Lavaderos:
3.12 Obras complementarias e instalaciones fijas
Aire acondicionado: No tiene Alarma: No tiene

Ascensor: No tiene Cerco: No tiene
Cisterna: No tiene Iluminación especial: No tiene
Intercomunicador: No tiene Parrilla: No tiene

Piscina: No tiene Sistema contra incendios: No tiene
Sistema hidroneumático: No tiene Tanque elevado: No tiene
3.12.1 Otros
3.13 N° suministro de luz
3.14 N° suministro de agua
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Fecha de Fecha de
ANÁLISIS METODOLÓGICO
4) INVESTIGACIÓN DE COMPARABLES DE TERRENOS
4.1 Características principales de la construcción
FECHA DE
# DIRECCIÓN / DESCRIPCIÓN CONTACTO TELÉFONO WEB
INGRESO
https://www.remax.pe/web/search/property/pro
Avenida 7 Distrito de Lurin, Provincia de Lima Departamento de Marilyn Guissela
1 901541966 piedad-terreno-en-venta-lurin-lima-lima- 04/08/2023
Lima, Venta de terreno en Parque Industrial El Lucumo. Ramirez Montoya
1048958/
Calle 2 Distrito de Lurin, Provincia de Lima Departamento de

https://urbania.pe/inmueble/clasificado/veclniin-
2 Lima, Venta de Local Industrial en Parque Industrial El Lúcumo. Mónica González 999437807 04/08/2023
venta-de-local-industrial-en-lurin-lima-62418124
Se le descuenta la edificación.
Avenida La Estancia Distrito de Lurin, Provincia de Lima https://www.adondevivir.com/propiedades/clasifi

3 Departamento de Lima, Venta de Local Industrial en Parque Jimena Joya 938198514 cado/veclniin-venta-de-local-industrial-casi-nuev 04/08/2023
Industrial El Lúcumo. o-en-lurin-a-10-90642271.html
Avenida Pampas de Lurin Distrito de Lurin, Provincia de Lima https://www.adondevivir.com/propiedades/clasifi

4 Departamento de Lima, Venta de Tereno en Parque Industrial El MYL INMUEBLES 994065162 cado/veclniin-vendo-terreno-industrial-en-el-lucu 04/08/2023
Lúcumo mo-lurin-90095268.html
Avenida Carlos Roberto Hansen Distrito de Lurin, Provincia de

https://www.infocasas.com.pe/venta-de-terreno-i
5 Lima Departamento de Lima, Venta de terreno en Parque Allan Lugon F. 999223590 04/08/2023
ndustrial-en-lurin/186955614
Industrial El Lúcumo.
# DISTANCIA AL BIEN (M) ZONIFICACIÓN FORMA TOPOGRAFÍA ÁREA
1 310.00 I2 - Industria liviana Regular Plana 1,303.0000


SUJETO 1,009.25
4.2 Homologación de referencias de terrenos

Los factores usados son: Factor ubicación (FUb), Factor servicios (FSer), Factor No. de frentes (FFrent), Factor zoni cación (FZo), Factor de Negociación (FNe),
Factor Superficie fsu, Factor resultante
VALOR UNITARIO FACTOR VALOR UNITARIO TERRENO
# VALOR DE LA OFERTA FUB FSER FFRENT FZO FNE FSU
TERRENO RESULTANTE HOMOLOGADO
1 $320,000.00 $245.59 1.00 1.00 0.95 1.00 0.95 1.04 0.94 $230.85
2 $1,700,000.00 $181.95 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.23 1.17 $212.89
3 $1,361,652.00 $199.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 1.10 1.05 $208.95
4 $220,000.00 $220.00 1.05 1.00 1.00 1.00 0.95 1.00 1.00 $220.00
5 $612,675.00 $175.00 1.05 1.00 1.00 1.00 0.95 1.19 1.19 $208.25
MEDIA $204.31 VALOR UNITARIO HOMOLOGADO $220.00
4.3 Plano de ubicación y comparables
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Fecha de Fecha de
4.4 Resultado de valores
$250.00 VALOR UNITARIO VALOR UNITARIO

TERRENO HOMOLOGADO
MÍNIMO $175.00 $208.25

MEDIA $204.31 $216.19
$200.00
MÁXIMO $245.59 $230.85
DESVIACIÓN
ESTÁNDAR $25.84 $8.44
$150.00 DISPERSIÓN 12.65% 3.90%

1 2 3 4 5
Valor unitario Media valor unitario Valor unitario homologado Media valor unitario
homologado
4.5 Valor del terreno
ÁREA DE VALOR UNITARIO HOMOLOGADO

UNIDAD INMOBILIARIA FACTOR DE AJUSTE VALOR DE TERRENO
TERRENO M² ($/M²)
Terreno 1,009.25 1.00 $220.00 $222,035.00
TOTAL 1,009.25 m² $222,035.00
4.5.1 Nota
4.6 Edificaciones
REGIÓN DE LA EDIFICACIÓN: Lima, Metropolitana y Callao TAMAÑO DE LA OBRA: Obra pequeña

GASTOS GENERALES: 14.00% UTILIDAD: 10.00%
4.6.1 Valor unitario de edificación

Los valores unitarios de edificación son obtenidos de la tabla de VUE 2019 del Ministerio de Vivienda del Perú.
INSTALACIONES
MUROS Y COLUMNAS TECHOS PISOS PUERTAS Y VENTANAS REVESTIMIENTOS BAÑOS ELÉCTRICAS Y
SANITARIAS
CLASE $/m² CLASE $/m² CLASE $/m² CLASE $/m² CLASE $/m² CLASE $/m² CLASE $/m²
VALOR UNITARIO DE EDIFICACIÓN

COSTO UNITARIO DE EDIFICACIÓN GASTOS GENERALES UTILIDAD
REDONDEADO
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Fecha de Fecha de
4.6.2 Cálculo del valor similar a nuevo o valor de reconstrucción de las edificaciones (VSNE) y el valor de las edificaciones (VE)
VALOR DE
EDAD ESTADO DE MATERIAL FD VALOR DE
UNIDAD INMOBILIARIA ÁREA M² VUE $/M² RECONSTRUCCIÓN DE
(AÑOS) CONSERVACIÓN PREDOMINANTE (*) EDIFICACIÓN
EDIFICACIONES
TOTAL $0.00 $0.00 $0.00
4.6.3 Nota
4.7 Valor de áreas comunes
VALOR DE
VALOR UNITARIO DE ÁREAS VALOR DE RECONSTRUCCIÓN
DESCRIPCIÓN % DE ÁREAS COMUNES FD (*) ÁREAS
COMUNES ($/M²) DE ÁREAS COMUNES
COMUNES
TOTAL $0.00 $0.00
4.8 Valor de instalaciones y obras complementarias
VALOR DE
VALOR DE
VALOR RECONSTRUCCIÓN DE
EDAD ESTADO DE UNIDAD FD INSTALACIONES Y
DESCRIPCIÓN CANTIDAD UNITARIO INSTALACIONES Y
(AÑOS) CONSERVACIÓN MÉTRICA (*) OBRAS
($/M²) OBRAS
COMPLEMENTARIAS
COMPLEMENTARIAS
TOTAL $0.00 $0.00
4.8.4 Nota
4.9 Valor total del predio por el método de costos o reposición
VALOR TOTAL DE COSTOS O REPOSICIÓN $222,035.00
VALOR DE RECONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE

TASADO (VSN)
$0.00
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Fecha de Fecha de
RESULTADOS
5) RESUMEN GENERAL DE TASACIÓN

5.1 Resultados de los métodos
MÉTODO VALOR TOTAL DEL PREDIO (USD) VALOR UNITARIO ($/M²) VALOR TOTAL DEL PREDIO (PEN) VALOR UNITARIO (S/M²)
Costos o reposición (Directo) $222,035.00 $220.00 S/819,753.22 S/812.24

Comparación de mercado
$0.00 $0.00 S/0.00 S/0.00
(Directo)
Renta o capitalización
$0.00 $0.00 S/0.00 S/0.00
(Indirecto)
Otro $0.00 $0.00 S/0.00 S/0.00
5.2 Para determinar la conclusión del Valor Comercial, se han tenido en cuenta las siguientes consideraciones
5.3 Valor concluido
COMERCIAL USD DOSCIENTOS VEINTIDOS MIL TREINTA Y CINCO CON 00/100 DÓLARES. $222,035.00
COMERCIAL PEN OCHOCIENTOS DIECINUEVE MIL SETECIENTOS CINCUENTA Y TRES CON 22/100 SOLES. S/819,753.22
6) VALOR DE REALIZACIÓN
El Valor de Realización Inmediata, es el Valor Neto del inmueble que se esperaría recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien en el menor
tiempo posible y en las condiciones actuales del inmueble y el mercado. Se obtiene descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a
continuación:
6.1 Valor de realización inmediata
CONCEPTO DE LA DEDUCIÓN % DE LA DEDUCCIÓN IMPORTE
Gastos de publicidad 2% $4,440.70

Gastos de tasación del inmueble para la realización 0.20% $444.07
Comisiones de ventas 5% $11,101.75

Mantenimiento 2% $4,440.70
Factor por la venta del inmueble (realización) en un plazo de 60 días 10.80% $23,979.78
Otras deducciones (Sólo casos especiales) % $0.00
TOTAL DEDUCIONES 20% $44,407.00
VALOR DE REALIZACIÓN USD $177,628.00
VALOR DE REALIZACIÓN PEN S/655,802.58
7) OBSERVACIONES 8) ADVERTENCIAS
1. El sustento de ubicación del inmueble es mediante el plano croquis del 1. Se emite informe válido para Garantía Hipotecaria con Madero, no válido
Parque Industrial El Lúcumo en el cual se visualiza los colindantes y para otras entidades financieras.
linderos que coinciden con lo registrado en la partida electrónica,
adicionalmente por conteo con el suministro de luz de los lotes 8 y 13. 2.
Según la partida registral en el asiento D00001 y D00002 presenta una
sentencia trasladada de la partida matriz e inscrita anterior a la
independización con fecha 27/07/2011 y 03/09/2013 respectivamente.
TINSA S.A.C.
Tasador Revisor Técnico
REPEV 702-1998
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Fecha de Fecha de
9) REPORTE FOTOGRÁFICO
Fachada Entorno
Entorno Entorno
Interior Interior
Página 10 de 13
Fecha de Fecha de
9) REPORTE FOTOGRÁFICO
Interior
Página 11 de 13
Fecha de Fecha de
10) REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, R.M. N° 172-2016-Vivienda. Resolución S.B.S. Nº 11356-2008 para la determinación del valor de realización en el
mercado.
11) METODOLOGÍA
Revisión de documentación: Para el desarrollo del presente informe, se analiza la documentación proporcionada y/o recabada del bien a valuar o tasar y esta
sirve de base para el estudio del presente informe.
Inspección: Es realizada con el n de identi car plenamente la información relevante del bien a valuar o tasar, en donde se recopilan datos cualitativos y
cuantitativos que son empleados para el desarrollo del informe profesional de valuación. En la inspección se realiza un reporte fotográ co para registrar
gráficamente las características del bien, así como su entorno y ubicación.
Elaboración del informe: En base a la información proporcionada y recabada, se analiza el bien y se desarrolla el informe de valuación (o tasación).
Control de calidad (visado): Elaborado el informe, antes de emitir el informe, pasa por un control de calidad o visado, que valida la información coherencia y
metodología empleada por el perito.
De acuerdo a las mejores practicas de la valuación, existen las siguientes metodologías para determinar el valor de un bien y de acuerdo a las características del
bien se determina la metodología aplicable para estimar el valor correspondiente:
Enfoque de Mercado (o comparación): Tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en términos de
dinero que razonablemente se puede esperar de una propiedad en un intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos,
bajo ninguna presión para comprar o vender y ambos plenamente conscientes de todos los hechos relevantes, en una fecha específica.
Enfoque de Costos (o reposición): El principio de este enfoque, es el de sustitución, se fundamenta en el costo actual de su reproducción o reposición. Cuando
se trata de inmuebles, inicialmente se estima el valor de terreno, posteriormente se determina el Costo de Reposición a Nuevo (C.R.N.) tanto de las
edi caciones como de obras complementarias y se deduce la depreciación correspondiente (pérdida de valor causada por el deterioro físico, obsolescencia
funcional u obsolescencia económica).
Enfoque de Capitalización (o rentas) / Residual (o de ujos): Considera las rentas o ingresos producidas y/o bene cios generados por el objeto de la valuación.
La capitalización es un procedimiento por el cual se obtiene el valor de un bien con base en la cantidad de las rentas o bene cios netos futuros que se obtienen
durante la vida económica del bien traído a valor presente.
12) DEFINICIONES
Tasación: Es el procedimiento a través del cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades y características de un bien en determinada fecha
para ﬁjar su valor razonable, de acuerdo a las normativas nacionales e internacionales. En caso que la tasación sea retrospectiva se consideran los valores a la
fecha solicitada.
Costo: Se re ere a la cantidad de dinero empleada para la creación de una cosa. Dependiendo de lo que se está valorando, se consideran diferentes partidas al
completar el costo. Típicamente se diferencia lo que son costos directos, costos indirectos y costos de coordinación.
Valor Similar a Nuevo (VSN): Es el valor de reposición del bien sin depreciar. Monto de un bien nuevo de similares características del analizado. Este método de
valoración está basado en el principio del costo necesario para la reproducción o reposición del bien, tomando en cuenta materialidad y calidad constructiva.
Depreciación (Dep): Disminución del valor del bien en función de su uso, estado de conservación y antigüedad.
Homologación: Acción de poner en relación de igualdad o semejante a dos bienes, uno objeto de tasación, y otro objeto comparable, distinguiendo,
cuanti cando y haciendo intervenir todos aquellos factores que re ejen las diferencias sustantivas entre ambos. Los factores que se utilizan frecuentemente
son: Zona, Superficie, Zonificación, Topografía, Ubicación, Negociación, Tipo, Antigüedad, Vistas, etc. Los factores aplicados se multiplican entre si obteniendo un
Factor de Homologación Resultante el cual establece el que será el Valor Unitario Resultante a partir de la multiplicación con los valores unitarios de las
muestras de mercado. Aplicando un promedio a estos valores resultantes se obtiene el Valor Unitario Aplicable al bien.
Precio: El concepto de precio se relaciona con el intercambio de una mercancía, objeto o servicio y es la cantidad asignada a la obtención del un bien.
Tasación comercial: Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos directos e indirectos u otros debidamente sustentados.
Valor comercial o razonable: Valor que se obtiene del estudio y análisis del mercado de bienes de similares características u homogenizados al bien tasado, en
la fecha de tasación. Es una aproximación de lo que es el precio, el valor es inde nido y encuadra las cantidades numéricas contenidas ante una situación
normal de mercado. Se entiende como la cantidad, expresada en términos monetarios, por la que se intercambiaría un bien en el mercado abierto y competido,
entre un comprador y un vendedor, actuando sin presiones ni ventajas de uno u otro, en las circunstancias prevalecientes, en un plazo razonable de exposición.
Valor de Realización: Es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicando un factor de reducción, en
consideración a la necesidad de vender el bien en el menor tiempo posible.
Factores de Homologación: La homologación es un proceso que tiene como nalidad identi car las pequeñas diferencias que tienen los testigos (bienes
inmobiliarios o mobiliarios) comercializados en el mercado y aquel que se quiere valuar, y a la vez cuanti car dichas diferencias expresadas en porcentajes. En
términos llanos se puede decir que estos factores boni can o castigan las características que comparten los testigos con el bien a valuar. Algunos factores
usados comúnmente son: Zoni cación.- La norma urbanística que le aplica y que permite o prohíbe distintos giros, además que indica la intensidad de
construcción permisible (niveles) y las áreas libres que deben dejarse.
Entorno.- Características urbanas predominantes en la zona inmediata del testigo, por ejemplo su nivel de equipamiento, de servicios públicos, las actividades
colindantes, etc.
Antigüedad o edad: La relación entre la edad del inmueble testigo y la edad del bien a valuar.
Conservación.- Las condiciones físicas del inmueble o el mantenimiento del testigo en relación al bien a valuar.
Superficie.- La relación entre el área de construcción del inmueble testigo y el área de construcción edad del bien a valuar.
Negociación.- Lo que la oferta del testigo cedería en su precio de mercado ante una compra inmediata.
Ubicación o zona.- Ubicación relativa en la manzana, puede ser exterior (solo un frente), esquina, doble frente, etc.
Construcción / Terreno (C/T).- La relación entre el área construida y el área de terreno.
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Fecha de Fecha de
13) DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS SOBRE LA TASACIÓN

La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes de valuación y tasación.
La presente tasación constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del propósito expresado en los Antecedentes del mismo, por lo tanto carece de validez
si es utilizado para otros nes. La presente tasación no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la
arquitectura que no sea objeto de la valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para nes relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por
vicios ocultos u otras características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de tasación. Incluso
cuando se aprecien algunas características que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación normal -según la vida útil consumida- de
un inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor responsabilidad que así indicarlo cuando son detectadas, ya que aunque se presenten estados de
conservación malos o ruinosos, es obligación del perito realizar la tasación según los criterios y normas vigentes y aplicables según el propósito del mismo.
Las super cies utilizadas en la tasación son obtenidas de las fuentes indicadas en la misma. Cuando se indica según medidas, corresponde a una medición
física para efectos de avalúo, sin que esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de medición existentes, por lo que su
resultado únicamente se destina para fines de cálculo de la tasación.
La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente (licencias de construcción, predio urbano, escrituras u otros) y en su caso, se
estima en base a lo apreciado físicamente.
La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos scales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan
sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud de la tasación.
La presente tasación es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en los Objetivos y Propósitos planteados en el numeral 1.
Antecedentes del Informe, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.
Página 13 de 13
DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL
DOCUMENTACIÓN REGISTRAL
PARTIDA REGISTRAL
DOCUMENTACIÓN MUNICIPAL
PREDIO URBANO
SUSTENTO DE UBICACIÓN
ZONIFICACIÓN
OTRA DOCUMENTACIÓN

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INFORME DE TASACIÓN COMERCIAL

Fachada Microlocalización Macrolocalización

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

Área del terreno: 1009.25

DIRECCIÓN IN SITU Número de pisos: 0

COMERCIAL S/819,753.22 $222,035.00

REALIZACIÓN S/655,802.58 $177,628.00

SIMILAR A NUEVO S/0.00 $0.00

1.2 Metodología empleada

1.3 Dirección partida registral

1.4 Dirección municipal de predio

1.5 Dirección in situ

1.6 Características registrales cargas

1.7 Características registrales gravámenes

1.9 Titulación e inscripción

Terreno Partida electrónica 14810826 12/07/2023

1.10 Documentación proporcionada

CRI Cuadro de acabados Memoria descriptiva Minuta de compra-venta

Otros Parametros urbanos Partida registral Plano de distribución

Predio urbano (PU) Tasación anterior

2) CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL ENTORNO

Uso predominante: Industria Zonificación: I2 - Industria liviana

Comercial Escaso Escolar Escaso

Áreas verdes Escaso Zonas recreativas Escaso

2.2 Infraestructura de servicio

Alcantarillado Completas Medio Bueno Veredas Completas Medio Bueno

2.3 Vías principales del entorno

Forma: Irregular Topografía: Plana

Material predominante: No tiene Edad:

Ocupante: Desocupado Conexión de servicios: Si, todos

Áreas comunes: No Obras complementarias e

ORIENTACIÓN DESCRIPCIÓN MEDIDA

Frente Calle 7 20.20m

Terreno 1,009.25 100 F. Reg/Part. Elect - 1009.25

ESTADO DE MATERIAL EDIFICACIÓN OBTENCIÓN ÁREA ÁREA SIN ÁREA

TOTAL 0.00 m² 0.00 m² 0.00 m²

3.9 Instalaciones y obras complementarias

ESTADO DE MATERIAL EDIFICACIÓN OBTENCIÓN DEL UNIDAD

3.9.1 Condiciones de habitabilidad del inmueble

3.10 Características principales de la construcción

Calidad de la construcción: Tipo de construcción:

3.10.1 Estructura general

Instalaciones sanitarias: Instalaciones de gas:

CERRAJERÍA: ÁREAS COMUNES:

3.11.1 Acabados de puertas

3.11.2 Acabados de ventanas

3.11.3 Acabados de mamparas

3.11.4 Acabados de muebles de cocina

3.12 Obras complementarias e instalaciones fijas

Aire acondicionado: No tiene Alarma: No tiene

Intercomunicador: No tiene Parrilla: No tiene

3.13 N° suministro de luz

3.14 N° suministro de agua

Calle 2 Distrito de Lurin, Provincia de Lima Departamento de

Avenida La Estancia Distrito de Lurin, Provincia de Lima https://www.adondevivir.com/propiedades/clasifi

Avenida Pampas de Lurin Distrito de Lurin, Provincia de Lima https://www.adondevivir.com/propiedades/clasifi

Avenida Carlos Roberto Hansen Distrito de Lurin, Provincia de

# DISTANCIA AL BIEN (M) ZONIFICACIÓN FORMA TOPOGRAFÍA ÁREA

1 310.00 I2 - Industria liviana Regular Plana 1,303.0000