CONTRATO DE LOCACIÓN

En él, una parte (locadora) se obliga a conceder a otra (locataria) el uso y goce temporario de
una cosa por un precio en dinero.
No tipifica como locación:
● el acuerdo por el cual se confiere temporalmente el uso de un bien inmaterial (ej: espacio
en la nube para almacenar información a cambio de servicios financieros, ese será un
contrato atípico del que se le podrán aplicar en última instancia algunas disposiciones de la
locación en la medida de que resulten compatibles)
● cuando se trata de cosas fungibles o consumibles si no pueden ser restituidas las mismas
cosas.
La locación tiene una enorme importancia tanto económica como social permite:el desarrollo de
actividades profesionales, comerciales, industriales, de servicios, incluso muchos
emprendimientos que consisten en dar en locación ciertas cosas muebles ej: automóviles,
sombrillas para plazas, etc. Posibilita asimismo el acceso de vivienda o habitación y permite
tener una renta económica por el titular de las cosas.
El régimen jurídico de la locación contiene una buena cantidad de disposiciones imperativas
para las partes, con el objetivo de proteger al locatario como contratante débil. La debilidad
contractual del locatario es estructural o sea, se encuentra en una condición de inferioridad con
relación al locador debido a que no tiene el poder de disposición sobre la cosa. El locatario
desarrolla su comercio, industria, hogar sobre una cosa ajena.
La protección se incrementa cuando se trata de bienes inmuebles y más aún cuando su destino
es habitacional.
Régimen protectorio del consumo → cuando el locador califica como proveedor y el locatario
como consumidor ej: turista que alquila un equipo de esquí
La forma escrita que se requiere para la locación de inmuebles, muebles registrables,
universalidades de cosas que las comprenda, o parte de un inmueble; ópera con efectos
diferentes en un doble ámbito:
● entre partes es simplemente a los fines probatorios
● con relación a terceros el incumplimiento de la forma escrita impide la oponibilidad del
contrato

Excepto cláusula en contrario, el contrato de locación, trasciende la esfera de los contratantes

en caso de muerte o enajenación de la cosa. Si muere alguna de las partes el cúmulo de
derechos y obligaciones derivados del contrato se transmiten a los herederos. Si el locador
enajena la cosa el contrato no se transmite al adquirente, la relación contractual continúa en
cabeza del enajenante pero aquél tiene la obligación de respetar esa relación contractual
preexistente.
En el caso de inmuebles con destino habitacional, el código también establece la posibilidad de
continuación del contrato por las personas que lo habitan en calidad de integrantes del núcleo
familiar. De no existir esta disposición en caso de muerte o abandono de la vivienda por el
locatario o locataria los otros miembros de la familia convivientes, tíos, tías, suegros, sobrinas
ahijados, deberían desocupar el inmueble como consecuencia de la extinción del contrato por
muerte.
¿Cómo se resuelve el conflicto de derechos entre el heredero del locatario y la persona con
derecho a la continuación del contrato? (ej: hijo heredero y la suegra)
La ley prefiere en este caso el continuador, porque en ese inmueble tiene asiento su vida
familiar o su hogar,
Si bien en locación configura un acto de administración sobre la cosa, porque tiende a obtener
un rendimiento normal o ordinario de ella, la pérdida de los derechos de uso y goce por largo
tiempo supone un acto de mayor trascendencia. La ley establece como requisito la necesidad
de que en ciertos contratos o actos, el representante actúe con facultades expresas. Sobre los
progenitores (de manera conjunta) o sobre el administrador que ellos nombren, recae la
administración de los bienes de los hijos menores de edad, son ellos quienes deberán prestar
el consentimiento contractual para celebrar el contrato del locación de una cosa bajo el régimen
de administración de la responsabilidad parental. Otro elemento para destacar es que cualquier
contrato de locación que recaiga sobre cosas de los hijos celebrado por los padres en ejercicio
de la administración de sus bienes, se extingue cuando ellos cumplen los 18 años, a partir de
ese momento adquieren la libre administración de sus bienes.
Las estipulaciones en cuanto al destino de la cosa pueden ser más o menos específicas. Por lo
común se permite solamente el uso que pretende darle el locatario al momento de la
celebración del contrato (ej: oficina comercial para la agencia de turismo con at. al público,
establecimiento gastronómico, etc). Cualquier cambio de destino requerirá el consentimiento
del locador. El código establece asimismo ciertas pautas para determinar el destino con que
debe ser utilizada la cosa, en el supuesto de que las partes no lo hagan, ellos son:
● el destino que tenía la cosa al momento de celebrarse el contrato
● el destino que indican los usos y prácticas del lugar en donde ella se encuentra
● el destino propio de su naturaleza (ej: sería inadecuado utilizar un inmueble con vidrieras a
la calle para uso habitacional)

Jamás la cosa puede ser usada por el locatario con un destino o finalidad ilícita, inmoral o
contraria a las buenas costumbres.
Cuando el destino de la cosa es total o parcialmente habitacional, los niveles de protección se
incrementan en beneficio del locatario. En este sentido corresponde apuntar, que en junio del
año 2020 se sancionó en la ley 27.551 conocida como “Ley de alquileres” que modificó el
CCyC en materia de locaciones, también contiene algunas disposiciones de carácter
complementarias. Entre los cambios introducidos, cabe hacer referencia un conjunto de
cláusulas que están prohibidas: (son nulas cuando el destino de la cosa es habitacional)
1. El pago de alquileres anticipados por más de un mes
2. Los depósitos en garantía o conceptos similares superiores al monto del primer mes de
alquiler, también se establece un mecanismo de actualización indirecta de ese depósito a
los fines de su devolución con la restitución de la cosa
3. El pago de valor llave o conceptos similares, esto es propio de las locaciones con fines
comerciales en donde la ubicación, clientela, el prestigio del lugar, etc. puede justificar el
pago de una plusvalía que no se corresponde exactamente con el uso y goce de la cosa.
4. La suscripción de pagarés u otros instrumentos cambiarios o ejecutivos, extraños al
contrato de locación tendientes a mejorar los derechos y acciones del locador. (en realidad
 son nulos los títulos ejecutivos liberados unilateralmente por el locatario, pero no una
cláusula del contrato de locación)

La ley limita el tiempo de la locación teniendo en cuenta la pérdida de facultades que ellas
significan sobre la cosa. Los plazos máximos son 20 años para destino habitacional y 50 años
para cualquier otro destino. La renovación del contrato (o sea la celebración de un nuevo
acuerdo con identidad en los requisitos estructurales) o bien la prórroga (la extensión del
término de duración) no pueden hacerse por un plazo que supere el máximo legal
contabilizando desde el inicio de la relación contractual. (ej: si la locación de la planta industrial
se hizo por 30 años no puede renovarse o prorrogarse por 25 años) El contrato, la renovación o
prórroga con un plazo superior, se reduce automáticamente al máximo legal.
Una vez cumplido los 20 o 50 años, según el destino desde el inicio de la relación contractual,
se retorna el punto cero y las partes pueden celebrar un nuevo contrato.
La ley establece un plazo mínimo de 3 años para los contratos de locación de inmuebles,
cualquiera sea su destino. La renuncia al plazo mínimo sólo es posible cuando el locatario se
encuentra en tenencia de la cosa en el momento de la formación del consentimiento. Podría ser
por locación o comodato preexistente, o cuando el dueño del inmueble vende y continúa como
locatario. Hay excepciones al plazo mínimo, incluso cuando el destino es habitacional,
fundadas en la finalidad temporal que tienen algunas locaciones; supuesto en que las partes
incorporan expresamente al contrato una finalidad particular que habitualmente se cumple en
un plazo inferior al mínimo legal (ej: locaciones de inmuebles con destino habitacional para
realizar una rotación médica o intercambio universitario durante un año) Se trata de supuestos
en donde las motivaciones personales e individuales de una de las partes (la locataria)
ascienden al rango de causa del contrato.
Una obligación muy importante a cargo del locador es aquella de mantener las cosas en buen
estado de conservación, de manera tal que el locatario pueda hacer uso y goce de ella
conforme el destino que corresponda. Eso implica tener que realizar y asumir los gastos de
todas las reparaciones por deterioros en la calidad o defecto de la cosa, siempre que sean por
causas no imputables al locatario. Por ejemplo sería imputable al locatario la humedad por
filtraciones en el techo debido a la falta de limpieza periódica de desagües. La ley habilita al
locatario a practicar tales reparaciones si el locador no las iniciales luego de ser notificado o
intimado. Con ello se trata de impedir que el locatario resulte perjudicado por la demora del
locador.
El plazo para el comienzo de la reparación depende de, si estamos ante una reparación
urgente o no, 24 horas en el primer caso 10 días en el segundo, plazos corridos en ambas
hipótesis y a computarse desde la recepción de la comunicación. Más aún el locatario puede
compensar el crédito por la restitución de gastos con las deudas de los cánones locativos
simplemente notificando de manera previa y fehaciente el detalle de los gastos realizados.
El locatario tiene su cargo del pago de algunos gastos para mantener la cosa en buen estado si
es una cosa mueble, supongamos una máquina cosechadora, corren por su cuenta los gastos
de conservación: como la limpieza y mejora del mero mantenimiento: cómo ser cambios de
filtros, aceites, líquidos, lubricantes; si es un inmueble le corresponden al locatario solamente
las reparaciones originadas por el uso normal de la cosa (ej:el cambio de una cerradura, la
correa de una persiana, la junta de una canilla, etc)
El locatario debe pagar a sí mismo el canon locativo como contraprestación por el uso y
goce de las cosas. El canon está compuesto por el precio de la locación, esto es las sumas de
dinero en concepto de alquiler que pueden ser en pesos o en otra moneda que no sea de curso
legal en nuestro país, más, cualquier otra contraprestación de pago periódico estipulada en el
contrato (ej: un porcentaje de las ventas del local comercial).
El canon puede estar determinado o bien ser determinable conforme las pautas fijadas por las
partes o los usos. el locatario nunca debe pagar los tributos que recaen sobre la cosa, como la
contribución inmobiliaria municipal o rentas de la provincia, ni tampoco de expensas que no se
corresponden a gastos habituales (por ejemplo: pintar la fachada del edificio, cambiar los
ascensores, pagar las indemnizaciones por despido del encargado, entre otros)

Régimen de mejoras de la locación

Por lo pronto las mejoras que ahora nos interesan son aquellas intervenciones que se realizan
sobre la cosa e incremento en su valor intrínseco. Pueden consistir en hacer reparaciones
imprescindibles para conservarlas, mejoras necesarias, intervenciones para beneficiar a
cualquier persona que utilice, mejoras útiles o intervenciones para incorporar elementos lujosos
de esparcimiento o que solamente son útiles para quien los hizo (mejora suntuaria).
Derecho del locatario a realizar mejoras
El locatario puede hacer mejoras siempre que no estén prohibidas en el contrato, no modifica
en la esencia o forma de la cosa, no haya sido intimado a restituirla.
Derecho del locatario a obtener el pago de las mejoras
El locatario puede reclamar el valor de las siguientes mejoras:
de las necesarias, cuando entran dentro de la categoría de permitidas
de las necesarias que por cláusula contractual corren por cuenta del locatario, si es que el
contrato se extinguió por causas que no le es imputable al locatario (ej: por incumplimiento del
locador)
Derecho del locatario a retirar las mejoras
El locatario puede retirar las mejoras útiles o suntuarias a menos que: se haya estipulado que
queden en beneficio del locador al término del contrato, la separación no puede hacerse sin
causar daño a la cosa o la separación no implica ningún provecho para el locatario.
Derecho del locador adquirir las mejores prohibidas
Si el locatario hace mejoras prohibidas en el contrato, el locador puede aprovecharlas pagando
el incremento del valor de las cosas. Pero si son mejoras que alteran la sustancia o forma de
ella, el locatario deberá pagar daños y perjuicios.

La transferencia de la posición contractual del locatario (cesión) o la celebración por este de un

contrato derivado sobre parte de la cosa dada en locación (sub locación) necesita siempre de la
conformidad o autorización de la parte locadora, que puede ser al momento de la celebración
del contrato de locación o con posterioridad.
La cesión o sublocación prohibida, es decir sin la autorización del locador, supone una
variación de destino de la cosa con sus mismas consecuencias. Por efecto supletorio, la
prohibición de ceder implica también la de sublocar y la prohibición de sublocar supone al
mismo tiempo la de ceder, a menos que las partes determinen otra cosa. Ello sería por ejemplo
prohibir la cesión pero permitir la sublocación.
Cabe resaltar que el locador y el sublocatario tienen acciones directas recíprocas para
reclamarse el cumplimiento de sus correspondientes obligaciones.
Destacamos, que mientras en las locales de inmuebles para vivienda comúnmente se prohíbe
la cesión o sublocación, en las locaciones con otros fines puede ser fundamental por ejemplo
para transferir el fondo de comercio o montar un espacio de coworking y así alquilar oficinas.
Cuando el locatario continúa en la tenencia de la cosa, una vez cumplido el plazo contractual o
plazo mínimo legal, el contrato se mantiene en los mismos términos hasta que alguna de las
partes decida ponerle fin mediante una comunicación fehaciente (o sea la recisión unilateral sin
causa). NO se trata de una renovación tácita, ni tampoco de un nuevo contrato sin plazo, es el
mismo contrato que continúa bajo condiciones precarias dado que cualquiera de las partes lo
puede concluir en cualquier momento.
El locatario puede terminar anticipadamente la locación de inmuebles en la medida que se
cumplan con ciertos requisitos:
1. haber transcurrido al menos 6 meses de contrato
2. preavisar con un mes de anticipación como mínimo

También la ley tarifa la indemnización por la terminación anticipada del contrato.

Si la parte locataria ejercita el derecho de recisión dentro del primer año del contrato, la
indemnización es de 1 canon locativo y medio vigente al día de restitución del inmueble.
Si la parte locataria ejercita el derecho de rescisión transcurrido el año de contrato, la
indemnización es de 1 Canon locativo al momento de la restitución del inmueble.
Ahora bien, el locatario no tiene que abonar ninguna indemnización cuando el destino del
inmueble es para vivienda y la decisión de terminar anticipadamente el contrato ,esto es
rescindir, se comunica con un preaviso de por lo menos tres meses. El mecanismo comentado
encuadra como rescisión unilateral sin causa de carácter legal. La ley no sólo habilita la
terminación anticipada del contrato sin necesidad de invocar justificación alguna, sino que
también determina en qué locaciones, a partir de qué momento y bajo qué consecuencias y
bajo qué consecuencias puede ello hacerse.
Se establece la necesidad de intimar el pago antes de iniciar el desalojo por falta de pago
cuando el destino es habitacional como una suerte de última chance, la reforma de la ley
27.551 incorpora la posibilidad de consignar además judicialmente la restitución de la vivienda
cuando el locador se niega o condiciona la recepción de las llaves del inmueble, sería un
supuesto de incumplimiento en los deberes de colaboración a cargo del acreedor. Ahora bien,
cuando se trata de una cosa mueble o un inmueble con destino no habitacional, la falta de pago
de las obligaciones dinerarias a cargo del locatario habilita a demandar directamente al
secuestro o desalojo, a menos que las partes establezcan en el contrato un mecanismo de
intimación previa.
En la fianza locativa,esto es cuando terceros se comprometen de manera personal y accesoria
con el locador a abonar las deudas derivadas de la locación en caso de incumplimiento del
locatario, los fiadores cesan de pleno derecho en su responsabilidad patrimonial al término del
contrato, luego de ello solamente responden por el incumplimiento del locatario en la restitución
de la cosa en el tiempo y forma oportuna, así quedan por ejemplo comprendidos en la fianza
los daños por deterioros en la cosa o el rendimiento económico no percibido durante ese
periodo. Hace falta el consentimiento expreso del fiador en caso de: renovación, prórroga o
continuación del contrato obviamente a los fines de extender temporalmente su
responsabilidad, este consentimiento no puede manifestarse tampoco de modo anticipado.
Dichas soluciones fueron en su momento incorporadas al Código civil para liberar a los fiadores
que resultaban empernados durante años por esta clase de garantía.

Entre las disposiciones complementarias que contiene la ley 27.551, osea las que no modifican
el CCYC, cabe puntualizar las siguientes:
-Para las locaciones de inmuebles con destino habitacional, en primer término el menú de
garantías de libre elección con que cuenta el locatario para presentarle al locador, en segundo
término el límite en el monto de la garantía que puede requerir el locador, en tercer término la
obligación del locador de aceptar o seleccionar las garantías ofrecidas por el locatario si
alcanzan a cubrir el monto máximo de cobertura, en cuarto término el ajuste anual del canon
locativo de acuerdo a un índice que debe elaborar el banco central se establece así un sistema
de indexación legal tendiente a regular los precios de las locaciones.
-Para las locaciones con cualquier destino: se permite el ajuste del canon locativo de acuerdo a
los mecanismos de indexación que establezcan las partes, con otras palabras se habilita lo que
todavía hoy prohíbe la ley de convertibilidad y que obligado a las partes a buscar mecanismos
indirectos de actualización.
-Para locaciones de inmuebles con cualquier destino: se prevé un mecanismo de consignación
judicial ante la negativa del locador de recibir el pago del canon locativo

LEASING
Nació en EEUU como un modelo de negocio para facilitar la adquisición de bienes. Es un
instrumento netamente financiero. Por el contrato de leasing una parte (el dador) se obliga a
transferir a otra (el tomador) el uso y goce de un bien cierto y determinado a cambio del pago
de un canon y concediendo además una opción de compra por un precio, el leasing fue durante
mucho tiempo un contrato atípico en nuestro país, luego se lo reguló en la ley 24.441 del año
1994, después se sancionó una ley especial en el año 2000 la ley 25.248 y desde el año 2015
se encuentra en el CCYC de la Nación.
Entre las principales ventajas del leasing cabe notar las siguientes:
-Permite la adquisición de bienes sin necesidad de desembolsar la totalidad del precio con la
celebración del contrato
-El tomador puede incorporar inmediatamente los bienes a su cadena de producción y con sus
mismos rendimientos cubrir el precio del canon o el precio de la opción
-El bien permanece dentro del patrimonio del dador pero sus acreedores deben respetar el
contrato de leasing, el dador aun siendo el dueño de la cosa no es responsable cuando ella
produce daños a terceros, esto es por responsabilidad sin culpa o por cosas peligrosas o
riesgosas
-Los acreedores del domador no pueden ejecutar los bienes objeto del contrato de leasing pues
porque no integran su patrimonio, aunque sí pueden subrogarse para ejercer la opción de
compra
-Permite amortizar la inversión a largo plazo
-Los tributos y gastos de conservación y uso recaen sobre el domador, porque es quien explota
el bien.
Nuestra legislación reconoce distintas modalidades de leasing:
+ Leasing operativo: el dador es propietario del bien desde antes de la celebración del
contrato, es lo que sucede cuando la propia fábrica o importador financia la compra de
los productos mediante leasing.
+ Leasing financiero: el dador, que casi siempre es un banco de entidades financieras o
de crédito adquiere el bien para entregarlo en leasing al tomador , incluso el dador puede
asumir la posición contractual del comprador en un contrato de compraventa celebrado
por el tomador, así ocurre por ejemplo cuando una empresa compra una maquinaria a
plazo y luego no puede afrontar el pago de la cuota, esta es la modalidad de leasing más
discutida.
+ Retroleasing: El dador adquiere el bien del tomador en virtud del mismo contrato de
leasing u otro negocio jurídico anterior, hay leasing de retro o leaseback cuando el
tomador es el propietario del bien se lo transfiere al dador para hacerse de fondos
líquidos pero lo toma en leasing porque lo necesita para producir
+ Subleasing: es el subcontrato por el cual el tomador entrega el bien en leasing a otra
persona, se puede hacer a menos que esté prohibido en el contrato podría ser una
compañía aérea que tiene varias unidades en su flota como tomadora pero prefiere que
sea otra empresa del mismo grupo empresario la que haga uso de esos aviones llegado
el caso los adquiera.

En cuanto a la responsabilidad del dador por la entrega y saneamiento, como así también la
posibilidad de modificar esta responsabilidad por vía convencional, cabe señalar que depende
de la modalidad de leasing:
+ cuando es financiero las cláusulas de exoneración o de limitación por tales
responsabilidades son válidas porque el dador adquiere el bien conforme a indicaciones,
especificaciones o decisiones del tomador, además es importante subrayar los derechos
que en este caso tiene el tomador para reclamarle al vendedor la entrega de la cosa, el
saneamiento o cualquier otro incumolimiento derivado del contrato de compraventa,
siendo que el tomador no fue parte del contrato se trata claramente de una excepción de
los efectos relativos.
+ Cuando el leasing es operativo o cuando el dador es el fabricante del bien por mas que
ya no sea el propietario o participe en la cadena de comercialización, los pactos de
liberación o limitación por tales responsabilidades son nulos, en tales casos el dador
siempre es responsable por entrega, evicción y vicios ocultos.
+ Cuando el leasing es de retro el dador no responde porque lo normal es que el bien no
se encuentre bajo su poder, nada impide que por vía convencional se asuman takes
responsabilidades.
Pueden ser objeto del contrato de leasing tanto bienes materiales (como máquinas,
automóviles, aeronaves) como bienes inmateriales (un software o diseños industriales), esta es
una diferencia clave con la compraventa y la locación.

Veamos cómo se compone el canon que paga el tomador:

El canon está compuesto por: el precio por el uso y goce del bien, el precio por la adquisición,
los intereses por la utilización de un capital ajeno, los intereses por financiación del precio de
compra, los gastos administrativos y demás conceptos que esconden en definitiva una
indexación de la deuda. El canon es un monto total.
Desde que el tomador abona el 75% del canon total tiene derecho de ejercer la opción de
compra pagando un precio determinado o determinable. En opinión del profe, el tomador que
hace ejercicio de la opción de compra adquiere el derecho a la transferencia de la propiedad de
los bienes en razón del mismo contrato de leasing, no de un contrato de compraventa posterior
si fuera el caso de cosas.
El leasing es un contrato con exigencias formales aunque no bajo pena de nulidad, es un
contrato formal relativo, el requisito de la escritura pública o el instrumento privado tiene que
ver con su necesidad de inscripción para darle publicidad registral al negocio jurídico y así
lograr la oponibilidad de terceros. La disciplina jurídica del contrato de leasing tiene efectos
importantes con relación a terceros, se modifican aspectos de la función de garantía del
patrimonio, la responsabilidad por daños, el efecto relativo de los contratos, etc. El código
regula la cancelación de la inscripción de cosas muebles no registrables y software en
particular tiempo de solicitarla, qué requisitos se deben acreditar, el procedimiento registral,
dado que para los inmuebles, buques y aeronaves se aplican las normas que rigen cada clase
de registro.
¿Qué pasa si el tomador no cumple con el pago del canon?
-En bienes inmuebles según el porcentaje del canon total abonado, menos de 25%, entre el
25% y 75% o más del 75% se establecen diferentes efectos con relación a : los requisitos para
mandar el desalojo, interpretaciones o intimaciones previas, la posibilidad de paralizar el
desalojo, los plazos para pagar u acreditar los pagos, la posibilidad de hacer uso de la opción
de compra, los intereses, las costas, la vía ejecutiva para el cobro.

-En bienes muebles el dador dispone de las siguientes alternativas judiciales:

● Primera opción: pedir el secuestro de la cosa y luego iniciar una acción ejecutiva por el cobro
del canon, cláusula penal e intereses
● Segunda opción: iniciar la ejecución por el cobro del canon adeudado más el pendiente de
pago si así se hubiera pautado expresamente en el contrato y excepcionalmente pedir el
secuestro de la cosa. En los demás bienes se aplican las cláusulas del contrato y las normas
sobre resolución de incumplimiento contractual