Nociones Básicas Sobre El Arrendamiento

Nociones Básicas sobre el Arrendamiento
Las Partes en un contrato de arrendamiento:
Se llama parte arrendadora a la que se obliga a ceder el uso o goce temporal de

un bien mueble o inmueble, a cambio de un precio cierto; se llama parte
arrendataria a la adquiere el uso o goce temporal del bien, mediante el pago de un
precio cierto.
Dependiendo de la voluntad de las partes existirá una tercera o sucesivas partes,

denomindas subarrendatarias.
Elementos del Arrendamiento1:
Consentimiento: Se siguen las reglas generales de los contratos y se da con el

acuerdo de las voluntades de ambas partes (arrendador y arrendatario), una para
conceder el uso o el uso y goce de un bien, y la otra para pagar como
contraprestación un precio cierto.
Objeto: La cosa que se da en arrendamiento y el precio que debe ser cierto; no se

necesita que el pago sea en dinero ya que pueden serlo las cosas y derechos que
están en el comercio, que no sean fungibles, y tampoco los que estén fuera del
comercio, como los bienes comunales o los derechos personalísimos. El precio
debe ser cierto, verdadero y determinado o determinable, lo que quiere decir que
debe de consistir en una suma de dinero o cualquiera otra cosa equivalente, que
se trate de una simulación y que siempre exista la posibilidad de determinarlo
como sería el pago de una renta en proporción al monto de las ventas en el caso
de un local comercial.
Capacidad: para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita sólo

capacidad general; por lo tanto, los dueños pueden dar en arrendamiento por sí o
mediante sus administradores, Esto significa que pueden darse los bienes ajenos,
lo mismo sucede con los bienes que están asegurados y sujetos a un proceso,
inclusive el arrendatario, con el consentimiento del arrendador, puede celebrar un
contrato de arrendamiento.
Existen limitaciones al comodatario, el aparcero o los copropietarios. Aún más,

aquellos que ejercen la patria potestad tienen limitada la celebración del contrato,
lo mismo que el tutor, el albacea y los mandatarios, según las facultades que les
son conferidas en los poderes.
1
http://iuscontratosmx.blogspot.com/2007/03/el-arrendamiento.html
Si bien existe libertad para contratar, la legislación civil establece limitaciones o
prohibiciones para recibir en arrendamiento, sancionando el acto con la nulidad del
contrato, como en el caso de los tutores respecto de los bienes del pupilo, que no
pueden tomar en arrendamiento para sí o sus familiares. Lo mismo que los
magistrados, jueces y funcionarios o empleados públicos, tienen prohibido tomar
en arrendamiento los; bienes en los que intervienen.
Este elemento es considerado un elemento de validez, además del cual se

desprende el poder que debe tener ciertos sujetos cuando de trata de personas a
su cargo oq ue se encuentran representadas por los mismos.
Forma del contrato de Arrendamiento:2
Los contratos pueden ser verbales, escritos o solemnes, es decir, por escritura
pública. Sin embargo, el Art. 1670 del C.C. establece diferentes preferencias para
cuando el mismo bien es arrendado a dos o más personas, teniéndose en estos
casos importancia la forma adoptada en el contrato. El orden de dicha preferencia
es el siguiente:
 El contrato celebrado por escritura pública e inscrito en los Registros

Públicos.
 El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.
 El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de

escritura pública
 Si son varios contratos por escritura, prevalece el de fecha anterior.
 Si los contratos son privados y por escrito, será preferido el de fecha

anterior.
La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública no

sólo se da en la preferencia frente a otros contratos, sino también cuando el
arrendador vende el bien objeto del contrato, en cuyo caso el Art. 1708 del C.C.
establece los siguientes derechos:
2
http://www.rodriguezvelarde.com.pe/pdf/libro2_parte2_cap7.pdf
a. Si el contrato de arrendamiento consta de escritura pública y se encuentra
inscrito en los Registros. el comprador está obligado a respetar el plazo y las
demás condiciones del contrato.
b. Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por

concluido, salvo y por excepción, que expresamente se haya obligado a respetar
el contrato de arrendamiento.
Si bien es cierto el contrato se puede celebrar de diveras formas la regla

general es ad probationem, salvo que las partes por motivos de mayor
seguridad frente a diversas situaciones pacten que el contrato se haga por
escrito en cuyo caso sera un contrato solenme para efectos de probanza
( solemnidad relativa, según e autor Alterini).
Por su clasificación el contrato de Arrendamiento es:
Es un contrato principal, porque no depende de ningún otro para su nacimiento o

existencia y porque tiene su propia finalidad y función económica y jurídica;
 BILATERAL, porque ambas partes quedan obligadas en forma recíproca;

 ONEROSO, en virtud de que las obligaciones que ambas partes se deben,
se traducen en provechos y gravámenes recíprocos;
 CONMUTATIVO, porque en este contrato se saben desde el momento de
su celebración los derechos y obligaciones de las partes;
 se trata de un contrato IN-TUITU PERSONAE en el sentido de que el
arrendatario no puede subarrendar o ceder el contrato de arrendamiento si
no es con el consentimiento del arrendador;
 es también un contrato FORMAL por regla general, ya que debe otorgarse
por escrito en el caso de bienes muebles valiosos y siempre lo es
tratándose de inmuebles;
 TEMPORAL, porque se celebra por un periodo limitado, el cual se fija en
relación con el tiempo o con el uso o goce de la cosa arrendada;
 DE TRACTO SUCESIVO, porque las prestaciones del arrendador y del
arrendatario no se cumplen en un solo acto, sino de una manera periódica,
tiene esta naturaleza por antonomasia;
 NOMINADO y traslativo de uso o disfrute.
Tipos de Arrendamiento:
 Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo personal, por virtud del cual

puede exigir el arrendatario, el uso y disfrute de aquellas, en tanto pesa
sobre él la obligación de pagar la merced convenida.
 Arrendamiento de servicios: en éste el arrendador se obliga a trabajar o a
prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo
convenidos mediante un pago. El arrendatario está obligado a retribuir los
servicios.
Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por
terminación de contrato o por la muerte.
 Locación de obras: en éste contrato una persona se compromete con otra

a realizar una obra o un trabajo determinado mediante el pago de un precio.
Esto recae sobre el resultado de un trabajo, sobre el producto del mismo,
ya acabado. Ejemplo: la confección de un traje o la construcción de una
casa.
Obligaciones de las partes:
Del ARRENDADOR:
 Transmitir el uso o goce temporal de la cosa; entregar la cosa arrendada en

tiempo, lugar y forma pactadas;
 Conservar la cosa arrendada en el mismo estado para aquel que está

destinada la cosa arrendada, y en caso de incumplimiento, el arrendatario
puede pedir la rescisión del contrato o pedir a la autoridad judicial que
estreche al arrendador al cumplimiento de su obligación;
 No estorbar ni embarazar el uso, ni cambiar la forma del bien, salvo en caso

de reparaciones urgentes e indispensables;
 Garantizar el uso o goce pacífico por el tiempo que dure el contrato;
 Garantizar la posesión útil, por lo que es responsable de los vicios ocultos

que impidan o disminuyan el uso del bien arrendado;
 Responder de la evicción, pudiendo reclamarle el arrendatario la

disminución de la renta, pagar las mejoras hechas por el arrendatario si
autorizó al inquilino a hacerlas;
 Devolver el saldo que hubiera en favor del arrendatario al término' del

contrato;
 Preferir al arrendatario en caso de un nuevo arrendamiento, siempre y
cuando esté al corriente del pago de la renta.
Del ARRENDATARIO:
 Pagar la renta en forma y tiempo convenidos;
 Conservar la cosa en el estado en que la reciba, respondiendo de los daños

y perjuicios que sufra el bien por culpa o negligencia, poniendo en
conocimiento del arrendado la necesidad de reparaciones urgentes;
 Hacer las reparaciones de poca importancia, no variar la forma de la cosa

arrendada;
 Informar al arrendador de toda usurpación o novedad dañosa;
 Servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a su naturaleza;
 Responder de los daños, que se produzcan por hechos de este mismo;
 Devolver el saldo que hubiera en favor del arrendador y restituir la cosa

arrendada al término del contrato.
Cesión y Subarrendamiento:
El Código Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y

subarrendar, salvo convención en contrario. La cláusula contraria puede referirse a
la cesión, al subarrendamiento, o ambos contratos. Si la cláusula prohíbe ceder y
subarrendar el inmueble debe entenderse que prohíbe ceder y subarrendar tanto
el inmueble en su totalidad como parte de él.
Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar

con la aprobación del arrendador, se considera que el arrendatario no tiene
recurso legal contra la negativa del arrendador a autorizar la cesión o
subarrendamiento; que cuando se subordina a la voluntad de ambas partes, sólo
se confiere al arrendador el derecho de aprobar o improbar la persona del
cesionario o subarrendatario; y que cuando se exige que la autorización o
aprobación del arrendador sea por escrito normalmente esa exigencia es sólo "ad
probationem".
Si el arrendatario cede o subarrienda estándole prohibido, el arrendador puede
intentar contra él la acción de cumplimiento o de resolución u oponerle la
excepción "non adimpleti contractus", además de exigirle la indemnización de los
daños y perjuicios, si los hubiere.
Excepción de Inejecución:
La excepción de inejecución, excepción de contrato no cumplido o exceptio

non adimpleti contractus es una excepción especial para los contratos
bilaterales, que permite al deudor de una obligación justificar su incumplimiento
por la recíproca inejecución de su contraparte.
Requisitos:
 Obligaciones recíprocas exigibles. La excepción supone que el demandado

es deudor de una obligación actualmente exigible, siendo el motivo que
excusa su incumplimiento, la inejecución por parte del acreedor requirente
 Buena fe por parte de quien alega la excepción. Esta condición de la

excepción por inejecución contractual se manifiesta en la necesidad que el
incumplimiento sea de una gravedad que justifique la suspensión del
cumplimiento de las obligaciones.
Efectos:
El efecto principal que desencadena la aplicación de esta excepción es la

suspensión provisional de la prestación que corresponde realizar al legitimado
para oponerla. Se produce así una neutralización temporal de la acción del actor,
pero en ningún momento la extingue. En algunos ordenamientos jurídicos, también
se ha llegado a permitir la aplicación de este remedio para evitar cumplir ante el
demandante que ejecuta su prestación parcialmente o de un modo defectuoso.
Extinción del contrato de Arrendamiento:
1) Por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar
satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada;
2) Por convenio expreso (mutuo disenso);
3) por nulidad;
4) por rescisión;
5) por Confusión ( la consolidación)3;
6) por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o

fuerza mayor;
7) por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública, y
8) por evicción de la cosa dada en arrendamiento.
Termina, también, por la muerte del arrendador o del arrendatario; salvo en el

caso de los herederos deseen continuar con el contrato o se haya pactado así,
cuando expresamente se hubiere pactado su rescisión. Asimismo, al acabarse el
usufructo, si el usufructuario dio en arrendamiento los bienes objeto de su
derecho. Igualmente, cuando sin el consentimiento del arrendador, el arrendatario
hiciere obras en el fundo para descubrir un tesoro. Otra de las causas de
terminación es la oposición al subarriendo en caso de haberse pactado ese
derecho.
3
http://www.infoderechocivil.es/2012/09/confusion-de-derechos-extincion-de-la-obligacion.html

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Las Partes en un contrato de arrendamiento:

Se llama parte arrendadora a la que se obliga a ceder el uso o goce temporal de

Dependiendo de la voluntad de las partes existirá una tercera o sucesivas partes,

Elementos del Arrendamiento1:

Consentimiento: Se siguen las reglas generales de los contratos y se da con el

Objeto: La cosa que se da en arrendamiento y el precio que debe ser cierto; no se

Capacidad: para celebrar el contrato de arrendamiento se necesita sólo

Existen limitaciones al comodatario, el aparcero o los copropietarios. Aún más,

Este elemento es considerado un elemento de validez, además del cual se

Forma del contrato de Arrendamiento:2

 El contrato celebrado por escritura pública e inscrito en los Registros

 El arrendatario que hubiese empezado a poseerlo.

 El arrendatario cuyo contrato no se hubiese inscrito, pero que conste de

 Si son varios contratos por escritura, prevalece el de fecha anterior.

 Si los contratos son privados y por escrito, será preferido el de fecha

La importancia de que el contrato de arrendamiento conste en escritura pública no

b. Si el contrato consta de documento privado, el comprador puede darlo por

Si bien es cierto el contrato se puede celebrar de diveras formas la regla

Por su clasificación el contrato de Arrendamiento es:

Es un contrato principal, porque no depende de ningún otro para su nacimiento o

 BILATERAL, porque ambas partes quedan obligadas en forma recíproca;

 Arrendamiento de cosas: éste crea un vínculo personal, por virtud del cual

 Locación de obras: en éste contrato una persona se compromete con otra

Obligaciones de las partes:

 Transmitir el uso o goce temporal de la cosa; entregar la cosa arrendada en

 Conservar la cosa arrendada en el mismo estado para aquel que está

 No estorbar ni embarazar el uso, ni cambiar la forma del bien, salvo en caso

 Garantizar el uso o goce pacífico por el tiempo que dure el contrato;

 Garantizar la posesión útil, por lo que es responsable de los vicios ocultos

 Responder de la evicción, pudiendo reclamarle el arrendatario la

 Devolver el saldo que hubiera en favor del arrendatario al término' del

 Pagar la renta en forma y tiempo convenidos;

 Conservar la cosa en el estado en que la reciba, respondiendo de los daños

 Hacer las reparaciones de poca importancia, no variar la forma de la cosa

 Informar al arrendador de toda usurpación o novedad dañosa;

 Servirse de la cosa para el uso convenido o conforme a su naturaleza;

 Responder de los daños, que se produzcan por hechos de este mismo;

 Devolver el saldo que hubiera en favor del arrendador y restituir la cosa

El Código Civil (art. 1.583) establece que el arrendatario puede ceder y

Cuando en el contrato se establece que el arrendatario podrá ceder y subarrendar

La excepción de inejecución, excepción de contrato no cumplido o exceptio

 Obligaciones recíprocas exigibles. La excepción supone que el demandado

 Buena fe por parte de quien alega la excepción. Esta condición de la

El efecto principal que desencadena la aplicación de esta excepción es la

Extinción del contrato de Arrendamiento:

2) Por convenio expreso (mutuo disenso);

6) por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o

7) por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública, y

8) por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

Termina, también, por la muerte del arrendador o del arrendatario; salvo en el

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