CONTRATO DE

ARRENDAMIENTO
• DEFINICIÓN
• Osorio: Contrato en el cual dos partes se obligan recíprocamente, la
una a conceder el uso o goce de una cosa o a ejecutar una obra, o
prestar un servicio, y la otra al pagar por este uso, goce, obra o
servicio, un precio determinado en dinero. Se llama también de
locación o alquiler.
• Cabanellas: es un contrato en virtud del cual una de las partes se
obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa o una cosa o una
actividad, a cambio del pago de otra que hace por ese uso.
• Art. 1880 CC. Contrato por el cual una de las partes se obliga a dar
el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a
pagar por ese uso o goce un precio determinado.
• Naturaleza Jurídica
• Ante todo no hay duda de que se trata de un contrato consensual que
produce obligaciones personales y se perfecciona con sólo el
consentimiento de las partes.
• Se ha discutido mucho en cambio, si del contrato de arrendamiento
de inmueble surge o no un propio derecho real.
• Se distinguen entre el arrendamiento no inscrito y el inscrito; el
primero produce un derecho de carácter personal, y el segundo, un
propio derecho real.
• CARACTERÍSTICAS

• 1. CONSENSUAL: Se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades

en cuanto a las obligaciones que recíprocamente asumen las partes: el
arrendador, dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo y el arrendatario,
pagar por ese uso o goce un precio determinado. La entrega real y efectiva de
la cosa no es esencial para la existencia del contrato y tampoco está sujeta al
cumplimiento de solemnidades especiales.

• 2. BILATERAL: en virtud que del mismo derivan obligaciones recíprocas

para las partes.
3. CONMUTATIVO: Pues las prestaciones recíprocas de las partes son
conocidas y determinadas desde la celebración del contrato, por lo que desde
entonces pueden establecer el provecho o la pérdida que les cause.

4. PRINCIPAL: Ya que existe independientemente y subsiste por sí solo.

5. DE TRACTO SUCESIVO: su cumplimiento se prolonga necesariamente a

través del tiempo, lo que origina la realización o existencia de prestaciones de
carácter continuado por cada una de las partes: el arrendador, el permitir el uso y
goce de la cosa durante todo el tiempo acordado y el arrendatario, pagar
periódicamente la renta convenida.
 • ELEMENTOS PERSONALES, REALES Y FORMALES

• 1. ELEMENTOS PERSONALES:

• a. ARRENDADOR: Que se obliga a ceder el uso o goce.

• b. ARRENDATARIO: Quién adquiere ese goce o uso.

• La capacidad en el arrendamiento es la regla general de los contratos y como es un acto de
administración podrán ejercitarlo quienes tengan ese derecho; incluyendo al arrendatario
cuando ha sido autorizado para ello. Art. 1890.
• La regla es que el arrendatario puede subarrendar y se salva la regla cuando se prohíbe.
• Como existen arrendamientos inscribibles y por tratarse de actos de administración, el tutor,
el administrador de bienes de ausentes, incapaces y menores, los apoderados necesitan
autorización judicial o cláusula especial y también el marido respecto de los bienes del
patrimonio conyugal; cuando el arrendamiento es por más de tres años o se anticipa la renta
por más de un año.- Art. (1882, 1125 numeral 6to.) 332, 264, 265 y 50 CC.
2. ELEMENTOS REALES

a. LA COSA: La doctrina acepta que el contrato se refiera al uso o goce de cosas que están
en el comercio de los hombres. Por lo tanto se aplica también a los derechos salvo los
personalísimos y que por lo mismo son intransferibles, como el estado, capacidad y relación
de familia; otro derecho es la servidumbre porque es inseparable del inmueble al que
pertenece.
• La excepción son las cosas fungibles o consumibles, sin embargo, se acepta el arrendamiento
de minas, de explotaciones petroleras o de sembradíos y ganados para aprovechar sus
productos; con el resultado que un contrato personal concluye en uno real.

b. EL PRECIO: Debe de ser cierto y sin él no hay arrendamiento (comodato)

c. PLAZO: La temporalidad es inherente al contrato de arrendamiento y la definición
que de ese contrato trae el artículo 1880 hace expresa y clara referencia a que el uso y
goce de la cosa se transfiere al arrendatario por cierto tiempo. Todo contrato de
arrendamiento debe mencionar un plazo determinado o determinable, pero en ciertos
casos y situaciones especiales, el plazo de vigencia del contrato puede convertirse en
indeterminado. El plazo del contrato puede terminarse sea por su extinción
(vencimiento del plazo originalmente convenido), o por acaecimiento de alguna
causal de terminación.

4. ELEMENTOS FORMALES: Es típicamente consensual y se acepta

cualquier forma, excepto cuando sea inscribible, en donde se exige la
solemnidad de escritura pública.
• ELEMENTOS ESPECIALES:
a. CONSENTIMIENTO: El consentimiento de las partes, no solo debe llenar todos los
requisitos necesarios para que el negocio jurídico surta sus efectos normales, sino además debe
versar sobre:
• La naturaleza del contrato;
• La cosa objeto del contrato;
• El precio de la renta;
• El tiempo de duración del contrato
• El uso para el que se destina la cosa.

b. CAPACIDAD: Todas las personas con capacidad general pueden tomar en arrendamiento,
pero los menores e incapaces por medio de sus representantes, pueden también celebrar
contrato de arrendamiento dentro de los límites de una ordinaria y sana administración y
también para contratar como arrendantes o arrendatarios de contratos que se desvíen de lo que
es usual y corriente, necesitarán autorización judicial.
 • SUBARRENDAMIENTO Y CESIÓN

• 1. SUBARRENDAMIENTO:
• El sub-arrendamiento es un contrato por medio del cual una persona
que posee en arrendamiento un bien inmueble y que este autorizado
para poder sub-arrendar por el propietario, transmite dicho bien otro
arrendatario para que haga uso del mismo durante un plazo y a cambio
de un precio por dicho uso.

• El contrato de subarrendamiento no puede existir sin tener como base y

apoyo uno de arrendamiento, y por ello al terminar el arrendamiento,
por cualquier causa, se extingue la relación subarrendaticia.
• El subarrendatario y el arrendatario-subarrendador, quedan vinculados por el
contrato de subarrendamiento, en tanto que el arrendador y el arrendatario-
subarrendador, lo son por el arrendamiento, de modo que el subarrendatario no
tiene derechos frente al arrendador y únicamente puede ejercerlos contra el
arrendatario-subarrendador.

• En igual forma, los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario

no son afectados por el subarrendamiento ni altera las garantías constituidas
para seguridad del contrato, tales como fianzas prestadas por tercero, pues el
contrato de arrendamiento mantiene su plena vigencia y validez entre las
partes.
 EFECTOS JURÍDICOS DEL SUBARRENDAMIENTO
• El uso y goce de la cosa por parte del subarrendatario, debe hacerse de
conformidad con lo convenido en el contrato de arrendamiento (art. 1891)
• Las relaciones entre arrendatario-subarrendador y el subarrendatario, se rigen
exclusivamente por lo convenido en el contrato de subarrendamiento.
• El subarrendatario es solidariamente responsable con el arrendatario y ante el
arrendador, por todas las obligaciones contraídas por el arrendatario en el
contrato de arrendamiento.
• El arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario como obligado y
responsable directo, solidariamente obligado con el arrendatario, únicamente por
las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento y en consecuencia, el
arrendador no puede exigir al subarrendatario, las obligaciones derivadas del
contrato de subarrendamiento, pues únicamente el arrendatario-subarrendador
estaría legitimado para hacerlo.
• El subarrendador-arrendatario responde hacia el subarrendatario por los daños
y perjuicios derivados de la terminación prematura del contrato de
arrendamiento. (Art. 1892 CC).
• Si bien el subarrendatario no es parte en el juicio de desahucio que el
arrendador pudiera seguir contra el arrendatario-subarrendador, pues entre
arrendador y subarrendatario no hay mas vinculación directa que las resultas
del juicio afecten al subarrendatario.
• El arrendatario-subarrendador tiene legitimación para exigir al subarrendatario
el cumplimiento de las obligaciones contraídas por este en el contrato de
subarrendamiento y aún para exigir el desahucio del subarrendatario, en caso
del vencimiento del plazo del subarrendamiento o de incumplimiento de éste a
las obligaciones que asumió en el respectivo contrato.
2. CESIÓN:
El articulo 1890 establece que el arrendatario no puede ceder el contrato sin
expreso consentimiento del arrendador.
• La manifestación de voluntad puede ser expresa o tácita según el artículo 1252 CC.

• El consentimiento del arrendador puede ser específico o general el primero, cuando

el consentimiento se manifiesta en el propio contrato de cesión de la relación
contractual o en acto anterior en donde el arrendador manifiesta su anuencia expresa
a la cesión prevista, o en acto posterior que vendría a convalidar la cesión ya
efectuada (incluyendo la recepción de la renta al cesionario, la anuencia a prorrogas
solicitada por este y actos semejantes) mediante el consentimiento general el
arrendador sea en propio contrato de arrendamiento o en acto posterior a el, puede
autorizar anticipadamente y en forma amplia al arrendatario, para ceder la relación
contractual a tercero.
• Elconsentimiento del arrendador es necesario, pues mediante la
cesión se substituye al arrendatario y este es la verdadera parte
activa del contrato, en el sentido de que carga con el mayor peso de
obligaciones y la existencia del contrato que requiere del un dar, un
hacer y un no hacer, en tanto que la posición del arrendador, dentro
del contrato, es hasta cierto punto pasiva (permitir el uso y goce de
la cosa), una vez sea entregado la cosa.

• Por ello la transmisión de la relación contractual que haga el

arrendatario, tiene efectos muy importantes y se hace necesario el
consentimiento expreso del arrendador.
• En derecho mercantil esta prevista la cesión de la relación
arrendaticia, sin necesidad de consentimiento expreso del
arrendador, en el caso de transmisión de una empresa, pues los
contratos de arrendamiento se consideran como un “elemento”
de esa universalidad de derecho y se transmiten al adquirente de
la empresa, como un accesorio de la cosa principal (la empresa).

• En ese sentido, en artículo 657 inciso 4 del Cc señala que todo

contrato sobre una empresa mercantil comprenderá, salvo pacto
en contrato, “los contratos de arrendamiento”.
• La cesión de la relación contractual deriva de un contrato (gratuito u
oneroso), en el que son partes el arrendatario-cedente y el cesionario
y que requiere del consentimiento expreso del arrendador. Se
transmiten al cesionario todos los derechos y las obligaciones que
correspondían al arrendatario en el contrato cedido y éste,
normalmente no sufre cambio alguno, aparte de la substitución del
arrendatario.

• Como efecto normal de la cesión del arrendamiento, se establece una

relación directa entre el arrendador y el cesionario-nuevo arrendatario
y el arrendatario original cesa de ser parte del contrato.
 • MEJORAS
• Son las obras del arrendatario que, sin asumir una fisonomía individual, confieren a
la cosa un aumento de valor”.
• El arrendatario tiene facultad para hacer en la cosa arrendada, sin alterar su forma,
todas las mejoras de que quiera gozar durante el arrendamiento (1915 CC)

• CLASES DE MEJORAS:
a. NECESARIAS: cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la cosa.
b. ÚTILES: Cuando sin pertenecer a la clase de necesarias, aumentan el valor y renta de la cosa en
que se ponen.
c. DE RECREO: Cuando sin ser necesarias o útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad
(1916 CC)
• Ninguna mejora es abonable al arrendatario, salvo convenio por escrito en que el dueño se haya obligado a
pagarla (1917 CC).
• LA TACITA RECONDUCCIÓN

• Vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el

arrendador no la reclama y en cambio, recibe la renta del período siguiente sin
hacer reserva alguna, se entenderá prorrogado el contrato en las mismas
condiciones, pero por plazo indeterminado (1887 CC)

• Manuel Osorio: “reconducir significa, en términos forenses prorrogar expresa

o tácitamente un arrendamiento. En consecuencia, cuando ésta prorroga no ha
sido expresamente establecida, sino que se produce automáticamente, sin
determinación previa, se origina una prórroga tácita o sea un tácita
reconducción.
 • TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
• Según Ernesto Viteri el contrato de arrendamiento no puede celebrarse a
perpetuidad y la esencia del contrato es que el mismo tenga un final o termine.
• El art. 1928 CC establece que el arrendamiento termina por el cumplimiento del
plazo fijado en el contrato o por la ley, o por estar satisfecho el objeto para el que la
cosa fue arrendada. Asimismo el art. 1929 establece que el arrendamiento termina:
• Por convenio expreso;
• Por nulidad o rescisión del contrato;
• Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada;
• Por expropiación o evicción de la cosa arrendada.
• El articulo 1930 estable las causas por las cuales puede rescindirse el
arrendamiento.
• El articulo 1939 y 1940 establece la forma de terminación que parecen ser
aplicables únicamente a los arrendamientos de locales y viviendas.
• El arrendamiento termina también por las siguientes causas:
• Por convenio expreso
• El arrendatario podrá dar por terminado el contrato dando aviso por escrito
arrendador, por lo menos con 30 días de anticipación si se tratare de vivienda y
con 60 días si se tratare de locales o negocios u oficinas, salvo lo dispuesto en
el Art. 1888 CC.
• El arrendante o arrendador podrá dar por terminado el contrato en los casos
generales (1930 CC) y en los especiales siguientes:
• Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y deuda por lo
menos dos meses vencidos,
• Cuando el propietario necesite la casa para habilitarla él o su familia, siempre
que compruebe ésta circunstancia.
• Cuando el inmueble necesita reparaciones indispensables para
mantener su estado de habilidad o de seguridad.
• Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del
arrendatario, o de sus familias o dependientes, que no sean
producidas por el uso normal del inmueble.
• Cuando se trate de inmuebles del estado o de las municipalidades
que sean necesarios para la instalación de sus dependencias,
oficinas o servicios.
• Cuando el propietario necesite el local para instalar su propio
negocio, siempre que no tenga otro inmueble. (1940 CC).