Jose Cieza Curso Tasaciones OK OK

Curso: Tasación
de Inmuebles
Ing. Econ. José Cieza

¿Qué es una Tasación?
Una tasación es un informe oficial realizado

para calcular el valor de un inmueble o de los
derechos que se tengan sobre él.
La finalidad de una tasación es conocer el
valor de un bien inmueble o de los derechos
que se posean sobre el mismo. Es importante
remarcar que las tasaciones que se realicen
sobre un inmueble tendrán efectos legales.
Los expertos que realicen la tasación deberán
someterse a una serie de normas que
indicarán quién está capacitado para hacer
tasaciones y cómo deben hacerse.
Informe Técnico de Tasación
Es el documento elaborado y suscrito por el

perito tasador que contiene la tasación de
un bien mueble, inmueble e intangible, e
indica con precisión la fecha en que es
realizada y los valores empleados en la
misma; en caso que la tasación sea
retrospectiva, se deja constancia en el
informe de dicha situación. Comprende la
memoria descriptiva, la tasación y los
anexos, cuyo contenido es desarrollado en
el presente Reglamento.
Historia de la tasación
En la época del Feudalismo en el Sg.X, en

este sistema de administración de tierras
otorgada por la realeza o la iglesia, ya
existía el Tasador de tierras, quien las
evaluaba las parcelas según tamaño,
calidad, uso para calcular de manera
pecuniaria la renta feudal en libras
El emperador Carlos V promulgó la famosa

ordenanza décima de 1528 que indicaba que
en cuanto a la “tasación de los tributos que
debían efectuar los tasadores y nuestras
reales audiencias primeramente los
tasadores asistan a una misa solemne del
espíritu santo que alumbre sus
entendimientos para que bien justa y derecha
mente hagan la tasación y acabada la misa
prometan y juren con solemnidad ante el
sacerdote que hubiere celebrado que la hará
bien y fielmente sin odio ni afición”
La práctica de la agrimensura en España y

América Latina tuvo, a lo largo del siglo
XVIII y XIX, diferentes ámbitos de actuación.
En un siglo sin catastro, geómetras y
agrimensores levantaron planos parcelarios
municipales y de propietarios privados,
deslindaron fincas y términos municipales y
tasaron fincas y terrenos que debían
expropiarse.
Considerado el “Padre de la patria”, George

Washington fue un célebre general, granjero,
emprendedor y el primer presidente de los
Estados Unidos. A los 17 años, George
Washington fue nombrado agrimensor del
Condado de Culpeper en Virginia.
Estados Unidos sugería que la
ubicación estratégica de
Groenlandia, junto a sus abundantes
fuentes de recursos, hacían del
territorio una adquisición ideal.
En 1946 el expresidente Harry S.

Truman ofreció a Dinamarca US$100
millones por la isla, en oro, lo que
equivaldría a unos US$1.300 millones
actuales, según el medio
especializado Business Insider.
En años anteriores EEUU le
compró Alaska a Rusia en 1867
por 7,2 millones de dólares
EEUU adquirió a Francia el vasto territorio de Luisiana, que se extiende
desde el río Mississippi hasta las Montañas Rocosas, en 1803 por 15
millones de dólares.
¿Qué pódemos tasar?
Artículo 885.- Bienes inmuebles
Son inmuebles:
1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.
2. El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes
de agua y las aguas vivas o estanciales.
3. Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4. Las naves y embarcaciones
5. Los diques y muelles.
6. Derogado
7. Las concesiones para explotar servicios públicos.
8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9. Derogado
10.Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11. Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
La propiedad predial
El Sobresuelo es la propiedad del espacio aéreo que se

proyecta desde la propiedad del suelo
El Suelo es la superficie sobre la cual se asienta la propiedad

territorial, entre ellas la edificación.
El Subsuelo es la parte del terreno que está bajo la superficie

terrestre. Ejemplo, estacionamientos en sótano
Artículo 886.- Bienes muebles
¿Qué pódemos tasar? Son muebles:

1. Los vehículos terrestres de cualquier clase.
2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
3. Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin
temporal.
4. Los materiales de construcción o procedentes de una
demolición si no están unidos al suelo.
5. Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos
donde conste la adquisición de créditos o de derechos
personales.
6.Los derechos patrimoniales de autor, derechos de
patente, nombres comerciales, marcas y otros derechos de
propiedad intelectual.
7.Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8.Las acciones o participaciones que cada socio tenga en
sociedades o asociaciones, aunque a éstas pertenezcan
bienes inmuebles.
9.Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.
Los demás bienes no comprendidos en el artículo 885.
Compra-Venta, Actualización y
baja de activos, Saneamiento
contable, fusiones, constitución de
empresas, aumento de capital.
Hipotecaria, Pyme, Empresarial,

Corporativa.
Objeto de una tasación
Dación en pago, embargos,

expropiaciones
Valor de un inmueble Valor de Tasación
Valor del
propietario
Valor de mercado
Tasación Comercial
Es la tasación en la que se utilizan valores del
libre mercado aplicando métodos directos e
indirectos u otros debidamente sustentados.
Tipos de
Tasación
Tasación Reglamentaria
Es la tasación en la que se utilizan valores
correspondientes a los Valores Arancelarios
de Terrenos y Valores Unitarios Oficiales de
Edificación, aprobados de acuerdo con la
normativa vigente.
El Informe de tasación R.M. Nº 424-2017-VIVIENDA
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación.
2.1. Valor del terreno.
2.2. Valor de las edificaciones.
a. Valor del área techada.
b. Valor de las obras complementarias
c. Valor de Instalaciones fijas y permanentes.
2.3. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
2.4. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen de los elementos tasados, según corresponda
b. Registro fotográfico
1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación.
2. Nombre del propietario o posesionario.
3. Situación registral del predio.
4. Objeto de la tasación.
5. Método y Reglamentación empleada.
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
7. Ubicación del predio.
8. Zonificación y uso actual del predio.
9. Área del terreno y área de la edificación.
La Memoria 10. Linderos y perímetro.
11. Descripción del predio:
Descriptiva 11.1. Descripción general.
11.2. Distribución de planta.
R.M. Nº 424-2017-VIVIENDA
11.3. Características técnicas de la edificación:
a. Área techada
b. Obras Complementarias
c. Instalaciones fijas y permanentes.
12. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
13. Características e Infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.
14. Servidumbres.
15. Gravámenes y cargas.
16. Fuente y procedencia de la información.
17. Observaciones.
1. Nombre de la persona natural
o jurídica que solicita la tasación.
Nombre y apellidos, DNI de la persona que solicita

la tasación. En el caso de persona jurídica, razón
social y eventualmente Registro único de
Contribuyente.
2. Nombre del propietario o posesionario.
Nombre y apellidos, DNI del propietario, persona

natural o persona jurídica, razón social y eventualmente
Registro único de Contribuyente.
3. Situación registral del predio.
3.1 Tratándose de predios urbanos inscritos, se

indica el número de la Partida Registral del Registro
de Predios, precisando los datos de identidad del
titular del derecho de propiedad o de posesión
inscrita en el marco del Decreto Legislativo Nº 667
que aprueba la Ley del Registro de Predios Rurales,
cuando corresponda.
3.2 En el caso de predios no inscritos, se deja
constancia de los documentos que acreditan la
posesión, precisando la fecha, el tipo de
documento público o privado, el funcionario que lo
emite y las demás características que el perito
considere pertinentes.
4. Objeto de la tasación.
Compra-Venta, Actualización y baja

de activos, Saneamiento contable,
fusiones, constitución de empresas,
aumento de capital. Fines
hipotecarios, Pyme, Empresarial,
Corporativa. Dación en pago,
embargos, expropiaciones entre
otros.
5. Método y
Reglamentación empleada.
En la Tasación Reglamentaria se utilizan los

métodos especificados en el Reglamento Nacional
de Tasaciones con métodos directos e indirectos.
En la Tasación Comercial el tasador puede
establecer parámetros, variables y criterios acordes
con los estándares internacionales sustentados.
6. Fecha de inspección ocular y/o fecha a la cual está
referida la tasación.
Es importante resaltar que el perito tasador o valuador de activos realiza un trabajo in situ,
en el campo y debe informar en las observaciones, los inconvenientes para realizar la visita
o durante ella.
7. Ubicación del predio.
Se debe consignar el departamento, provincia y

distrito donde se ubica el predio, también se
consigna si es urbanización, asentamiento humano,
cooperativa, las vías públicas, calles, manzana y
lote correspondiente, conforme a la información
del documento del titular del predio.
En caso de no haber datos específicos, se anotará

nombres de calles, linderos colindantes o puntos
de referencia como la distancia de la esquina a la
propiedad y otros datos que acrediten la existencia
y ubicación del predio. Obtener la información de
carácter Registral, Municipal, In Situ,
Georeferencial, es decir con coordenadas UTM o
que incluyan Longitud y latitud.
Coordenadas UTM para ubicar un
predio.
VERTICE LADO DIST ml ANGULO ESTE NORTE

P32 P32-P33 20.62 97°52'49'' 488603.5807 9542702.9582
P33 P33-P34 35.22 90°0'0'' 488622.5550 9542694.8941
P34 P34-P35 25.38 87°52'54'' 488608.7791 9542662.4803
P35 P35-P32 34.61 84°14'18'' 488585.8049 9542673.2636
8. Zonificación y uso actual del
predio.
Se verifica el plano de
zonificación y el uso de la
propiedad (vivienda, comercio,
industria, etc.), en caso de no
haber plan de desarrollo
urbano, donde indique la
zonificación del predio, el
perito indica la falta de
zonificación y asume el uso
predomínate de acuerdo al
entorno urbano de la zona,
utilizando el criterio técnico
profesional de perito tasador.
La zonificación es el instrumento técnico de gestión urbana que contiene el conjunto de normas técnicas urbanísticas
para la regulación del uso y la ocupación del suelo del ámbito de intervención de los programas Urbanos, en función a
los objetivos de desarrollo sostenible y a la capacidad de soporte del suelo, para localizar actividades con fines sociales
y económicos, como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como la producción industrial, comercio,
transportes y comunicaciones.
Dimensiones
Fondo
Frente
El articulo único de la Norma G.040 del Reglamento Nacional
de Edificaciones define al área libre señalando: “Área libre: Es
la superficie de terreno donde no existen proyecciones de
áreas techadas. Se calcula sumando las superficies
comprendidas fuera de los linderos de las poligonales
definidas por las proyecciones de las áreas techadas sobre el
nivel del terreno, de todos los niveles de la edificación y hasta
los limites de la propiedad.”
En el numeral 2.2 del articulo 2 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA

Reglamento de la Ley N° 27157 se establece lo siguiente: “(...)
Área libre: En el primer piso, el área resultante de la diferencia
entre el área del terreno y el área techada de ese piso de la
edificación. En los pisos superiores, la resultante de la
diferencia entre el área ocupada y el área techada del piso
correspondiente. Los porcentajes que fijan los parámetros
edificatorios están referidos al área libre del primer piso.
¿Qué es el El Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE)
retiro en una define el retiro como “la distancia que existe
entre el límite de propiedad y el límite de
edificación, y forma parte del área libre que se
edificación? exige en los parámetros urbanísticos y
edificatorios“
Línea municipal
Línea de propiedad
Retiro de 3 metros
lineales desde la
edificación hasta el
límite con acera
a) En lotes con frente a Avenidas
Por ejemplo en el metropolitanas deberán considerarse
retiros de 5.00 m.
distrito de
b) En lotes con frente a Calles deberán
Surquillo se indica considerarse retiros de 3.00 m.
que: (ORDENANZA c) En lotes con frente a Pasajes o Parques
Nº 391-MDS 2017) sin calzada perimétrica no deberán
considerarse retiros.
En el Retiro delantero se puede
construir una escalera solo si se
ha independizado el nivel
superior, para acceder a éste
No se permite construir aleros
exteriores al límite de la propiedad
a menos que se demuestre que
sirve para proteger de la lluvia o por
ornato según acuerdo municipal
En el retiro es posible construir
una rampa desde la acera hacia
el semisótano
No se debe construir sobre el
alero externo de la vivienda
en la proyección de la acera
Zonificación Residencial
Cuadro de Áreas
Área Ocupada (AO) 300 m2 100%
Área Techada (AT) 180 m2 60%
Área Libre (AL) 120 m2 40%
12ml
7ml AL2= 84m2 Fondo= 25ml
15ml
AT= 180m2
3ml
AL1=AR= 36m2
Frente= 12ml
¿Qué es el Es el indicador por el cual se obtiene el Área
Máxima que se puede construir y techar en
un predio según la superficie calculada del
Coeficiente de terreno.
Área Máxima Techada= Ce x Área Ocupada
edificación ( Ce)?
En este caso si el Coeficiente de Edificación es
Ce= 1.2 entonces el Área máxima techada es:
ATmax= 1.2 x 300m2 = 360m2
Área Ocupada (AO) 300 m2 100%
Área Techada (AT) 180 m2 60%
Área Libre (AL) 120 m2 40%
12ml
7ml AL2= 84m2 Fondo= 25ml
15ml
AT= 180m2
3ml
AL1=AR= 36m2
Frente= 12ml
Se permite el acceso a una azotea
por encima de los pisos
reglamentarios y allí puede edificar
en algunos casos hasta el 40% del
área de los aires, muchas veces con
un retiro. Se descuenta el área de
baños de servicio o un tanque
elevado.
En la azotea se debe puede construir un
parapeto frontal de 1.10ml de altura y se
puede adicionar un elemento traslúcido
hasta llegar a 1.80 ml. Los laterales pueden
ser construidos con 1.80ml de altura
1.80ml
1.10ml
En la construcción en
azotea se puede
descontar el área del
tanque elevado.
R2
a
Altura Máxima = 1.5(a + R1+R2)

R1
Altura máxima de edificaciones
r1 r2
ANCHO DE LA CALLE
Número de pisos ó
H= 1.5 (a+r1+ r2 )
Donde:
H= Altura de Edificación H
H
a= ancho de la calle.
r1, r2= retiros reglamentarios EDIFICIO 1 EDIFICIO 2
r1 a r2
Altura máxima de edificaciones
R1 R2
ANCHO DE LA CALLE
EDIFICIO EDIFICIO
Número de pisos ó
H= 1.5 (a+R1+ R2 )
Donde: H H
H= Altura de Edificación
a= ancho de la calle.
R1, R2= retiros reglamentarios
R1 a R2
9. Área del terreno y área de la
edificación.
Área ocupada por cada planta y el área total del

terreno, describiéndolo en cuadros de área, se
deberá utilizar el sistema métrico decimal (Metros,
centímetros, milímetros)
10. Linderos y perímetro.
Medidas perimétricas y de colindancia, cambios de

dirección de estos a partir de su frente principal o
fachada, los costados (izquierdo y derecho), y
finalizando por el fondo. La Partida Registral
contiene información exacta en Copia Literal o
Certificado Registral Inmobiliario.
11. Descripción del predio
11.1 En la descripción del predio se señala la forma y
topografía del terreno, el uso al cual es destinado, el número
de plantas construidas y la distribución de las mismas.
11.2 En la descripción de las edificaciones, se indica, según
corresponda, los sistemas y materiales empleados en las
partidas principales, en el orden siguiente:
a. Muros y columnas.
b. Techos.
c. Pisos.
d. Puertas y ventanas.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias
contiene información exacta eny otras.
Copia Literal o
a. Área techada
11.1 Forma y topografía del
terreno, plantas y distribución.
Deberá precisar su forma geométrica; las medidas,
colindancias y cambios de dirección de los linderos a
partir de su frente principal, prosiguiendo por los
costados derecho e izquierdo entrando y finalizando
por el fondo.
Medidas perimétricas
El lote de y deque
terreno urbano colindancia,
tenga un cambios
solo frentedea
vía pública.
fachada, losterreno
El lote de costados (izquierdo
urbano y derecho),
que tenga más de uny frente
a vía pública.
contiene información
La valuación exacta
de un lote en Copia
de terreno Literal
urbano queotenga
Certificado
frente a unRegistral
pasadizoInmobiliario.
común o vía de dominio privado
en condominio.
La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía
pública ni por vía privada en condominio sino a través
de un predio de propiedad de terceros mediante una
servidumbre de paso.
Area Ocupada = Area Techada + Area Libre
Área techada: Superficie y/o área que se calcula sumando la

proyección de los límites de la poligonal del techo que encierra cada
piso. En los espacios a doble o mayor altura se calcula en el piso que se
proyecta.
No forman parte del área techada:
- Los ductos.
- Las cisternas, los tanques de agua, los cuartos de máquinas, los
espacios para la instalación de equipos donde no ingresen personas.
- Los aleros desde la cara externa de los muros exteriores cuando tienen
como finalidad la protección de la lluvia, las cornisas, y los elementos
descubiertos como los balcones y las jardineras.
- Las cubiertas de vidrio o cualquier material transparente o traslucido
con un espesor menor a 10 mm cuando cubran patios interiores o
terrazas.
Área Ocupada: Superficie y/o área techada y sin techar de dominio

propio, de propiedad exclusiva o común de un inmueble y/o unidad
inmobiliaria, delimitada por los linderos de una poligonal trazada en la
cara exterior de los muros del perímetro o sobre el eje del muro
divisorio en caso de colindancia con otra unidad inmobiliaria. No incluye
DEPARTAMENTO 101 los ductos verticales.
DEPARTAMENTO 201
Área techada: Superficie y/o área que se calcula sumando

la proyección de los límites de la poligonal del techo que
encierra cada piso. En los espacios a doble o mayor altura se
calcula en el piso que se proyecta.
No forman parte del área techada:
- Los ductos.
Proyección 2do piso - Las cisternas, los tanques de agua, los cuartos de máquinas,
los espacios para la instalación de equipos donde no ingresen
personas.
- Los aleros desde la cara externa de los muros exteriores
cuando tienen como finalidad la protección de la lluvia, las
cornisas, y los elementos descubiertos como los balcones y las
jardineras.
- Las cubiertas de vidrio o cualquier material transparente o
traslucido con un espesor menor a 10 mm cuando cubran
patios interiores o terrazas.
Área Ocupada: Superficie y/o área techada y sin techar de dominio propio, de
propiedad exclusiva o común de un inmueble y/o unidad inmobiliaria, delimitada por los
linderos de una poligonal trazada en la cara exterior de los muros del perímetro o sobre el
eje del muro divisorio en caso de colindancia con otra unidad inmobiliaria. No incluye los
ductos verticales.
Dossier de
Sistemas
Constructivos
en la Tasación
Inmobiliaria
Ing. José Cieza
El Sistema Constructivo y
los Inmuebles
Sistema Estructural
Es un conjunto de elementos,
materiales, técnicas, herramientas,
procedimientos y equipos, que son
característicos para un tipo de
edificación en particular
Lo que diferencia un sistema

constructivo de otro es además de lo
anterior, la forma en que se ven y se
comportan estructuralmente los
elementos de la edificación, como
son: pisos, muros, techos y
cimentaciones.
Ladrillo para techos o
losas aligeradas
Poliestireno
expandido en
losas
aligeradas
Mallas de Acero electro soldado
Paredes con
Poliestireno
expandido
Shotcrete en muros no portantes
Sistema
Tradicional
Aporticado.
Sistema Tradicional Aporticado
Los elementos porticados, son estructuras de concreto armado

con la misma dosificación columnas -vigas peraltadas, o chatas
unidas en zonas de confinamiento donde forman Angulo de 90º
en el fondo parte superior y lados laterales, es el sistema de los
edificios porticados.
Muro y
columnas
La cimentación en el muro de ladrillos
Las Vigas y columnas son las que soportan

las cargas muertas y las ondas sísmicas
por estar unidas como su nombre lo indica.
El porticado o tradicional consiste en el uso
de columnas, losas y muros divisorios en
ladrillo.
Sistema Tradicional
Aporticado
• VENTAJAS.
• El sistema aporticado tiene la ventaja

al permitir ejecutar todas las
modificaciones que se quieran al
interior de la vivienda, ya que en ellos
muros, al no soportar peso, tienen la
posibilidad de moverse.
• Proceso de construcción
relativamente simple y del que se
tiene mucha experiencia.
• El sistema aporticado posee la
versatilidad que se logra en los
espacios y que implica el uso del
ladrillo.
• El sistema porticado por la utilización
muros de ladrillo y éstos ser huecos y
tener una especie de cámara de aire,
el calor que trasmiten al interior de la
vivienda es mucho poco.
Ladrillo 18 huecos para
muros
Aislamiento Térmico en Ladrillo de Arcilla
Ladrillo Pandereta
CARACTERISTICAS.
1. Es el sistema de construcción más difundido en nuestro país.

2. Basa su éxito en la solidez, la nobleza y la durabilidad.
3. Sus elementos estructurales principales consisten en zapatas, vigas y
columnas conectados a través de nudos formando pórticos resistentes
en las dos direcciones principales de análisis (x e y).
4. Se recomienda para edificaciones desde 4 pisos a más.
5. Los muros o tabiquería divisorios son movibles.
6. Antisísmicos (buena resistencia a la vibración).
7. A luces más largas puede resistir cargas mayores.
8. Las instalaciones hidro-sanitarias y eléctricas pueden ser ubicadas
entre las viguetas.
Fallas de corte en muros de ladrillos de arcilla
Albañilería aporticada con ladrillos de arcilla
https://youtu.be/mli6gRRSuJM
https://youtu.be/ZtFwrmsixlY
Sistema Aporticado con Sílico Calcáreo
En este caso se mantiene el aporticado con

columnas y vigas pero los elementos de
cerramiento en muros son con ladrillo Sílico
calcáreo-color blanco.
Sistema Placas de concreto armado
Aquí se puede ver que el muro

de ladrillos tiene concreto
armado solo en vigas y
columnas en cambio el muro de
concreto armado en toda su
extensión.
Sistema Estructural donde se combina el cemento, arena,
Sistema Placas de piedras, agua y varillas de acero en todos sus muros y techos o
losas. Se desarrolla con formaletas metálicas que se arman
Concreto Armado para vaciar el concreto adentro con un secado de 24 horas
como mínimo para retirarlas
Sistema
Placas de
concreto
armado
Sistema Placas de concreto armado
Los edificios de placas de concreto armado

deben tener ventanas pequeñas, es decir el
vano es mas pequeño ya que afectaría el
sistema estructural.
Fallas de corte en muros de concreto armado
11.2 Descripción de las edificaciones.
Medidas perimétricas y de colindancia, cambios de dirección de
estos a partir de su frente principal o fachada, los costados
(izquierdo y derecho), y finalizando por el fondo. La Partida
Registral contiene información exacta en Copia Literal o
En la descripción de las edificaciones, se indica, según
b. Techos.
c. Pisos.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias y otras.
12. Antigüedad, estado de conservación y depreciación.
El tiempo que tiene construida la propiedad o alguna

de sus partes, estos datos se pueden ubicar en la
declaratoria de fábrica, licencia de construcción,
declaración jurada de autoevaluó, otros.
La calificación de la propiedad puede ser (Muy buena,
buena, regular, malo y muy malo)
Categoría de Partidas
principales. Valor Unitario de Edificación = S/568.56
EEDCFAC
Depreciación= S/323.71
Estado de Conservación Muy Bueno Las edificaciones que reciben mantenimiento
permanente y que no presentan deterioro alguno.
Las edificaciones que reciben mantenimiento

Bueno permanente y solo tienen ligeros deterioros en los
acabados debido al uso normal.
Las edificaciones que reciben mantenimiento

esporádico, cuya estructura no tiene deterioro y si
Regular lo tienen, no la compromete y es subsanable; o
que los acabados e instalaciones tienen deterioros
visibles debido al uso normal.
Malo Las edificaciones que no reciben mantenimiento

regular; cuya estructura acusa deterioros que la
comprometen aunque sin peligro de desplome y
que los acabados e instalaciones tienen visibles
desperfectos.
Depreciación
Es la pérdida de valor de la
edificación ó fábrica, por
antigüedad y estado de
conservación.
13. Características e Infraestructura
de servicios urbanos del entorno del
predio.
Indicar la existencia y estado de los servicios

básicos de habilitación urbana (Agua y
alcantarillado, luz eléctrica, teléfono, pistas,
centros comerciales, hospitales, etc.)
15. Gravámenes y cargas.
Se consigna solo si está en la partida de

registros públicos del predio
Se consignan si están en registrados
en el título de propiedad o en la
partida registral de predios.
14. Servidumbres.
Información Registral Copia Informativa
Sin validez legal
Sin validez administrativa
1. Titulación e inscripción
El documento más importante para
la elaboración de una tasación es la
Partida Electronica. Es un
documento de los Registros
Públicos donde se encuentra la
historia completa de un bien Copia certificada CRI
inmueble, el cual se puede obtener
de dos formas:
Registrador público certifica
Tiene validez legal

Asiento C00007
Títulos de dominio
• En este caso el asiento
registra una compra
venta del predio.
• Este acto corresponde
al título N° 2011-
00010860 del Tomo
Diario 0492.
Asiento B00004
Descripción de
Inmueble
registra una
declaratoria de fábrica
en el inmueble.
01222984.
Asiento D00001
Gravámenes y
cargas
registra una afectación
en uso sobre el predio
de dominio del Estado
peruano.
La afectación en uso se constituye sobre predios de libre disponibilidad que
se encuentren inscritos a favor del Estado o de la entidad titular del predio 00001962.
estatal.
La afectación en uso se otorga a plazo determinado o indeterminado,
conforme a la finalidad a la que se pretende destinar el bien para el uso
público o prestación de un servicio público, en el marco de sus fines
institucionales, lo que deberá constar en la Resolución aprobatoria
correspondiente, bajo sanción de nulidad.
Asiento E00002
Cancelaciones
registra un
levantamiento de
hipoteca del inmueble.
00726073.
Asiento D00004
Gravámenes y
cargas
registra una Medida de
Inhibición para
Disponer o Gravar el
bien inmueble.
00586821.
La orden de inhibición es una medida personalísima, es decir, una
prohibición dirigida en exclusividad al imputado -en calidad de titular
de los bienes que forman parte de su patrimonio-, que le restringe el
ejercicio de la facultad de disponer o gravar los mismos.
Asiento D00004
Gravámenes y
cargas
registra un embargo en
forma de inscripción
sobre el bien
inmueble.
00586821.
La Anotación de embargo
La anotación de embargo, es quizás después de la hipoteca, el derecho
personal con mayor requerimiento y acogida registral para los efectos
de garantizar o cautelar los derechos crediticios de un acreedor
respecto a su deudor, anotación que exterioriza a los terceros que el
inmueble afectado con dicha cautelar en ejecución de sentencia puede
ser objeto de remate y adjudicación. Es más, la publicidad registral de
la medida de embargo quiebra la buena fe del adquirente del predio
afectado, siempre que dicha adquisición se efectúe después de
anotada la medida de embargo, es decir, el propietario, asume las
consecuencias de una potencial pérdida del derecho de propiedad
sobre el inmueble, en el caso que en vía de ejecución de sentencia se
ejecute el embargo.
Nuestro Código Procesal Civil ha establecido en el artículo 642 que, cuando
la pretensión principal resulta apreciable en dinero, es posible solicitar la
medida cautelar de embargo; lo cual implica que en un proceso de
obligación de dar suma de dinero al solicitarse un embargo en forma de
inscripción sobre un inmueble, la cautelar significa afectar registralmente
dicho bien, a fin de que en un futuro el acreedor demandante pueda hacer
efectivo su crédito ante la eventual insolvencia de su deudor (contraído la
deuda, el deudor puede disponer de sus bienes en perjuicio de su acreedor).
El embargo anotado en los Registros Públicos, se ha constituido como una
herramienta legal para proteger los derechos expectaticios de un
demandante o acreedor; pero también se ha convertido en un instrumento
de publicidad a los terceros, al permitir el conocimiento general de las cargas
que recaen sobre determinado inmueble.
Diferencia entre Partida Registral y Tomo
La diferencia entre las copias certificadas de partidas registrales, copias
certificadas de fichas y copias certificadas de tomos, radica en cómo
fueron creados por los registradores de Registros Públicos, como parte
de la técnica de inscripción. Los tomos son los más antiguos, pues eran
inscripciones hechas en asientos de forma manual; luego existieron las
fichas que eran hechas en maquina de escribir, y finalmente las
partidas registrales que ya obran en soporte magnético. Por lo tanto
toda la información actualmente esta digitalizada , pero si se desea
revisar información mas antigua pues se puede hacer a través de
SUNARP. ( Alex Ortiz,2014)
Certificado Registral
Inmobiliario
EL CRI de la Sunarp es un documento público
emitido por la Sunarp, a través de uno de sus
Registro Públicos. CRI son las siglas de certificado
registral inmobiliario, que es el nombre oficial del
señalado documento. En el mismo, la Sunarp
certifica:
Las características principales de inmueble. El
dueño actual del inmueble, así como quiénes
fueron los anteriores.
Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha, tales
como arrendamientos, demandas y embargos.
Títulos pendientes de inscripción, tales como
hipotecas, transferencias y bloqueos.
Cabe señalar que la información del CRI toma la
historia registral del inmueble, en
aproximadamente los últimos 30 años.
El Título Archivado
• Los títulos archivados son todos los documentos sustentatorios que
se presentaron para que proceda la inscripción de un acto en los
Registros Públicos; cuando SUNARP inscribe un acto, los documentos
que respaldan esa inscripción se guardan en el Archivo Registral de la
Oficina Registral, para un consulta futura.
Información Registral
En la Sección B de la partida En la Sección C de la partida En la Sección D de la partida

registral Descripción del registral Títulos de Dominio registral Gravámenes y
Inmueble verificar si tiene verificar si el que vende es el Cargas revisar si la propiedad
Declaratoria de Fábrica del verdadero propietario, su tiene alguna afectación como
100% de la construcción de nombre deberá aparecer en embargo, anotación de
la propiedad que se quiere esta sección como el último demanda, hipoteca legal,
comprar o vender. dueño. arrendamiento, o bloqueo
registral.
En la Sección E de la En la Sección F de la partida

partida registral registral Registro Personal
Cancelaciones verificar si verificar si la propiedad no está
las afectaciones indicadas incluida en un proceso de
en la Sección D que pudo separación de bienes, muerte
tener el bien inmueble han presunta u otros problemas
sido levantadas. personales.
El problema de las Cargas
Registrales del predio
Representa un impase para el

financiamiento de compra-venta o
ampliación de edificaciones, ya que las
Instituciones Financieras no dan
créditos a edificaciones que tienen
cargas registrales, considerándolas que
no son objeto de garantía.
El valor de la edificación está, en este
caso, supeditado al tipo de carga que
tiene el predio, pudiendo ser una carga
subsanable o no subsanable,
dependiendo del estudio que haga el
perito tasador en cuánto afecta la carga
al valor de la edificación.
16. Fuente y procedencia de la
información.
Documentos de donde se
sustrajo los datos para la
elaboración de la tasación. Así
mismo la fuente primaria o
secundaria utilizada.
17. Observaciones.
Se anotan las ocurrencias relevantes que pasaron

durante el proceso para hacer la tasación así como
las discrepancias que existan entre los documentos
técnico legales de la propiedad con la inspección
ocular de la misma.
Factores de Influencia en
la Tasación del Predio
• -Entorno
• -Ubicación
• -Acabados
• -Calidad Constructiva
• -Antigüedad
• -Estado de Conservación
• -Uso
• -Depreciación
11. Descripción del predio
11.1 En la descripción del predio se señala la forma y
topografía del terreno, el uso al cual es destinado, el número
de plantas construidas y la distribución de las mismas.
11.2 En la descripción de las edificaciones, se indica, según
b. Techos.
c. Pisos.
e. Revestimientos.
f. Baños.
g. Instalaciones eléctricas, sanitarias
contiene información exacta eny otras.
Copia Literal o
a. Área techada
El Informe de tasación R.M. Nº 424-2017-VIVIENDA
1. Memoria descriptiva.
2. Tasación.
2.1. Valor del terreno.
2.2. Valor de las edificaciones.
a. Valor del área techada.
b. Valor de las obras complementarias
c. Valor de Instalaciones fijas y permanentes.
2.3. Valor de bienes intangibles, según corresponda.
2.4. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen de los elementos tasados, según corresponda
b. Registro fotográfico
Caso 01: Tasación reglamentaria de
un lote de terreno urbano con un
solo frente a vía pública
Se identifica un terreno sin construir y a

nivel, con un solo frente a la vía pública
en la Villa Magisterial de Chorrillos, se
logra identificar el número de partida
registral para corroborar las medidas
lineales y área. Se pide hacer una
tasación reglamentaria para el informe
de valorización siendo el valor
arancelario de terreno S/1,200 soles por
m2.
Caso 01: Tasación reglamentaria de un lote de
terreno urbano con un solo frente a vía pública
7.83ml
Linderos:
Por Izq 21.27ml
Por Der 21.27ml 21.27ml 21.27ml
Fr 7.83 ml
Fo 7.83 ml
Por Izquierda Por derecha
7.83ml
Calculamos área del predio= 21.27ml x 7.83ml= 166.54 m2
Siempre debemos
calcular el área
del predio y el
triple cuadrado
del frente
Calculamos el triple cuadrado del frente= 3(7.83ml)2 = 183.93m2

Si el área total es menor que el triple cuadrado del frente, la
valorización se hace tomando en cuenta sólo el área total
Método reglamentario de tasación
R.N.T. R.M Nº 172-2016-VIVIENDA y R.M. Nº 424-2017-VIVIENDA
Si el área de
terreno es mayor
al triple del
cuadrado del
Calculamos el Si el área de
frente, este
área del terreno terreno es igual o
último se
Frente X Fondo. menor al triple
multiplica por el
Se calcula el del cuadrado del
Valor Arancelario
triple del frente, se
de Terreno
cuadrado del multiplica el área
Urbano,
frente del terreno de terreno por el
sumándose el
y se compara con Valor Arancelario
producto del
el área del de Terreno
exceso del área
terreno. Urbano.
de terreno por el
50% del Valor
Arancelario de
Terreno Urbano
Solución Caso 01: Tasación reglamentaria de un lote de
Calculamos área del predio= 21.27ml x 7.83ml= 166.54 m2
Calculamos el triple cuadrado del frente= 3(7.83ml)2 = 183.93m2
En este caso si el área total es menor que el triple cuadrado del

frente, la valorización se hace tomando en cuenta sólo el área total:
Valor Predio: 166.54 m2 x S/ 1,200 soles=S/199,848

Caso de aplicación de
campo- Valuación
Reglamentaria
Se solicita hacer una

valuación reglamentaria
de un terreno ubicado en
la calle Estados Unidos Mz
M Lote 14, distrito de
Comas.
Se ofrece Copia de la Partida
Registral N°46862562 SUNARP
La independización del predio
se dio en 1967. Es aquellos
tiempos se solía registrar el
acto jurídico con letra a mano,
motivo por el cual se tuvo que
leer esta tipografía a
continuación para encontrar
los linderos del Lote N° 14.
El Plano de Valores
Arancelarios del Distrito
de Comas nos indica el
correspondiente al lote en
análisis.
Ahora efectuamos las
operaciones
correspondientes. Primero
el Área o Superficie, luego
el triple cuadrado del
frente y hacer los
comparativos.
Caso 02: Tasación reglamentaria
de un lote de terreno urbano
con un solo frente a vía pública
Se necesita realizar la tasación

reglamentaria de un inmueble ubicado en
la Urbanización Pilar, para ello se extrae
información de las medidas de una copia
del certificado correspondiente a la
partida registral. Las indicaciones son:
Linderos: Frente 10.00 ml, por derecha
entrando 41.25 ml colindante lote 21 ,
por izquierda entrando 41.25 ml
colindante lote 23, Fondo 10 ml
colindante lote 16
Así mismo se averiguó en la municipalidad
del distrito que el Valor Unitario
Arancelario es S/ 650 soles.
10.00ml
Linderos:
Por Izq 41.25ml
Por Der 41.25ml 41.25ml 41.25ml
Fr 10.00 ml
Fo 10.00 ml
10.00ml
Solución Caso 02: Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con
un solo frente a vía pública
• Calculamos área del predio= 41.25ml x 10ml= 412.5 m2

• Calculamos el triple cuadrado del frente= 3(10ml)2 = 300m2
• En este caso si el área total es más grande que el triple cuadrado del frente, la
valorización se hace por partes:
• Valor Parte 1: 300 m2 x S/ 650 soles= S/ 195,000
• Valor Parte 2: (412.5m2-300m2) x S/650 soles x 0.5= S/ 36,562.5
• Valor Total Terreno= S/ 195,000 + S/ 36,562.5 = S/ 231,562.5
Caso 03: Tasación reglamentaria de un
lote de terreno urbano con un solo
frente a vía pública
Le solicitan realizar la valuación reglamentaria

de un terreno con un sólo frente a vía pública.
El Frente (Fr) del lote es 8.00 ml y el Fondo (Fo)
es 27.50 ml. Se obtuvo el Valor Unitario oficial
(VUO): S/.1,000 por m2.
El terreno tiene una inclinación de pendiente
14%. Así mismo se ha determinado que el suelo
es arcilloso.
8.00ml
Características:
Frente lote (Fr): 8.00 ml
Fondo lote (Fo): 27.50 ml 27.50ml 27.50ml
Valor unitário oficial
(VUO): S/.1,000 m2
8.00ml
• Calculamos área del predio= 27.50ml x 8ml= 220 m2

• En este caso si el área del predio es más grande que el triple cuadrado del frente, la
• Valor Parte 1: 192 m2 x S/ 1,000 soles= S/ 192,000 soles
• Valor Parte 2: (220m2-192m2) x S/1,000 soles x 0.5= S/ 14,000
• Valor Total Terreno= S/ 192,000 + S/ 14,000 = S/ 206,000
Ahora aplicamos factor de topografía pendiente 14%. Según tabla el factor es 0.80,
entonces:
Valor Total Terreno * 0.80= S/ 206,000 * 0.80= S/164,800
Ahora aplicamos el factor calidad de suelo. Si es arcilloso la tabla nos indica el factor
0.70, entonces:
S/164,800 * 0.70= S/115,360
El Valor final reglamentario del terreno es S/115,360
Terreno con pendiente
Terreno con Afloramiento rocoso
Napa Freática Alta
P
P
70
Pendiente del terreno = 35.71%

Caso 04:
El terreno rectangular cuyo
perímetro está delimitado en
color rojo, está ubicado en el
distrito de surquillo y tiene un
frente a la calle de 8 metros
lineales, y desde la acera hasta el
fondo una distancia de 16 metros
lineales. Calcular su valor
reglamentario si tiene una
pendiente de 6%.
Caso 05:
Así mismo en la Av. Angamos en
Surquillo encontramos otro
terreno rectangular delimitado en
color verde y tiene un frente a la
calle de 6 metros lineales, y hacia
el fondo una distancia de 22
metros lineales. Calcular su valor
reglamentario si tiene un
afloramiento rocoso.
Metodología Mixta.
Es importante trasladar al ámbito comercial las proporciones encontradas en los
mapas reglamentarios.
Por ejemplo si en el predio que indica un Valor m2 reglamentario igual a S/177
soles obtenemos por ejemplo un Valor de Mercado m2 igual a S/ 4,000 soles
entonces en otro predio de Valor m2 reglamentario S/ 307 soles, se obtendrá en la
misma relación y proporción, un Valor de Mercado de:
Predio Valor Reglamentario Valor Comercial

1 S/ 177 es a S/ 4,000
2 S/ 307 es a S/ 6,937.85
Valor Predio 2 = (307 x 4,000) 177= S/6,937.85

Caso 06:
En la zona de Maranga
distrito de San Miguel
también encontramos
valores arancelarios de
terrenos indistintos.
Recuérdese que los
factores de influencia en
su cálculo son los
referidos a la Habilitación
Urbana y desarrollo de
vías, escuelas, centros de
salud desde el Estado.
En este caso de de
Metodología Mixta
debemos utilizar los
planos de valores
arancelarios para
establecer proporciones y
llegar a valores de
mercado cuando se
requiera.
Tenemos que hallar el
Valor m2 del lote “A”
tomando como base 5
predios cuyos precios han
sido tomados en el
trabajo de campo.
Utilizaremos los precios m2 obtenidos de la recolección de valores de 5 predios para lograr un
promedio de mercado.
Primero ordenamos los precios obtenidos de los 5 predios que corresponden a similar
característica, en este caso todos están a media calle.
Predio S/Precio m2 S/ Valor Reglamentario
A ? 766
1 3,200 295
2 3,350 295
3 3,250 295
4 3,380 295
5 3,400 295
Precio Promedio ?
Utilizaremos los precios m2 obtenidos de 5 predios para lograr un promedio de mercado
Predio S/Precio m2 S/ Valor Reglamentario

A ? 766
1 3,200 295
2 3,350 295
3 3,250 295
4 3,380 295
5 3,400 295
Precio Promedio 3,316 295
Finalmente resolvemos la operación
Predio S/ Valor Reglamentario S/ Valor

Comercial
Promedio S/ 295 es a 3,316
A S/ 766 es a ?
Así se logra obtener un valor de un
predio utilizando una metodología
mixta reglamentaria y de mercado.
Predio S/ Valor Reglamentario m2 S/ Valor Comercial m2

Promedio S/ 295 es a 3,316
A S/ 766 es a ?
Valor Predio 2 = (766 x 3,316) 295= S/8,610.36

Caso 07: Terreno en
esquina en Cedros de
Villa-Chorrillos
Linderos:
Izquierda por avenida San Lorenzo
11.18ml (frente San Lorenzo)
Derecha por calle 22.21ml (frente
calle)
Fondo San Lorenzo 11.18ml
Fondo calle 22.21
Caso 07: Terreno en esquina en Cedros de Villa
Frente 01: 11.18ml
Linderos: 11.18/ (11.18+22.21)= 0.334830
Fr 11.18 ml Area proporcional 0.334830 x 248.3078= 83.1410m2
Fo 22.21 ml luego 3(11.18)2= 374.97m2
Area= 248.3078m2
Frente 02: 22.21ml
22.21/ (22.21+ 11.18)= 0.6651
Area proporcional 0.6651x 248.3078=165.1495 m2
3(22.21)2= 1479,85m2
Caso 07 : Terreno en Esquina en Cedros de Villa
Linderos: Frente 01: 11.18ml

Fr 11.18 ml Area proporcional = 83.1410m2
Fo 22.21 ml Valor Terreno= 115 soles x 83.1410m2= S/ 9,561.215
Area= 248.3078m2
Frente 02: 22.21ml
Area proporcional =165.1495 m2
Valor terreno= 107 soles x 165.1495m2= S/ 17,670.99
Valor Total Terreno S/. 27,232.21
Tasación de
edificaciones
VTP = VT + VE + VOC+VIF
Donde:
VTP = Valor total del predio.
Valor Total de VT = Valor del terreno.
un Predio VE = Valor de la edificación.
VOC= Valor Obras Complementarias.
VIF= Valor de Instalaciones Fijas
Valor de la Edificación
principal (VE)
Cada edificación se clasifica de acuerdo a

las características que tienen en 7
grandes partidas constructivas
1)Muros y columnas
2)Techos
3)Pisos
4)Puertas y ventanas
5)Revestimientos
6)Baños
7)Instalaciones eléctricas y sanitarias
Ejemplo 01: Método de suma de partidas Costo.
Una vivienda de un piso y de 60m2 con 20 años de antigüedad y de regular estado

de conservación está construida sobre un terreno rectangular de 6ml de frente y
24ml de fondo. solo tiene sala-comedor, cocina y dos dormitorios. Está hecha con
sistema convencional, ladrillos, vigas y columnas. El techo es aligerado horizontal,
piso en el cual predomina el cerámico nacional, ventanas de fierro con vidrio
simple transparente, puertas de madera selecta. Predominan las paredes
tarrajeadas y acabadas con pintura lavable. Los baños completos con cerámica
decorativa importada, así mismo con instalaciones solo de agua fría y corriente
monofásica, teléfono y gas natural. Calcular el valor reglamentario de dicho predio.
El Valor Unitario Arancelario del metro cuadrado terreno es S/ 950 soles.
Solución Ejemplo 01: Método de suma de partidas Costo.
Solución Ejemplo 01
Valor Terreno = VT
• Calculamos área del predio= 24ml x 6ml= 144 m2
• Valor Parte 1: 108 m2 x S/ 950 soles= S/ 102,600
• Valor Parte 2: (144m2-108m2) x S/950 soles x 0.5= S/ 17,100
• Valor Total Terreno= S/ 102,600 + S/ 17,100 = S/ 119,700
Valor Terreno = S/119,700

Valor edificación = VE
Valores Muros y Techos Pisos Puertas y Revestimientos Baños Instalaciones Total Unitario
Unitarios de Columnas ventanas eléctricas y Soles por m2
Edificación sanitarias
Categoría C C D E F B F CCDEFBF
Valor m2 226.51 167.08 95.26 70.72 62.44 76.60 35.79 734.40
Valor Edificación= S/734.40 x 60m2=S/44,064 Soles.

Calculamos la depreciación por antigüedad de la edificación, 20 años de antigüedad y de regular
estado de conservación 29% menos = S/44,064 – (0.29 x 44,064)= S/31,285.44
Finalmente:
Ahora calculamos la depreciación de la edificación
Valor Edificación= S/734.40 x 60m2=S/44,064 Soles.
Calculamos la depreciación por antigüedad de la edificación, 20 años de
antigüedad y de regular estado de conservación 29% menos = S/44,064 –
(0.29 x 44,064)= S/31,285.44
Finalmente:
Valor edificación = S/31,285.44

VTP = S/119,700 + S/31,285.44 + 0+0
Valor Total Predio = S/150,985.44

Ejemplo 02: Método de suma de partidas Costo.
Una casa de un piso y de Fondo 9m x Frente 5m con 8 años de antigüedad y de

buen estado de conservación está construida sobre un terreno rectangular de 7ml
de frente y 12ml de fondo. Tiene sala-comedor, cocina y tres dormitorios. Está
hecha con sistema convencional, ladrillos, vigas y columnas. El techo es aligerado
horizontal, piso donde predomina el porcelanato, ventanas de aluminio con vidrio
tratado polarizado, Predominan las paredes tarrajeadas y pintadas. Los baños
completos importados con cerámico decorativo importado, con instalaciones solo
de agua fría y corriente monofásica y teléfono. La piscina es de 15 m3 . En el techo
un parapeto de ladrillos KK amarre de soga con 0.80ml de altura en el frente y 1 ml
en ambos laterales . Asi mismo tiene una escalera caracol metálica desde el primer
piso al techo Calcular el valor reglamentario de dicho predio si el Valor Unitario del
metro cuadrado terreno es S/ 2,100 soles.
Categoría C C A C F B G CCACFBG
Valor m2 226.51 167.08 273.75 94.36 62.44 76.60 33.20 933.94
Categoría C C A C F B G CCACFBG
Valor m2 226.51 167.08 273.75 94.36 62.44 76.60 33.20 933.94
Valor Edificación= S/933.94 x 45m2=S/42,027.30 Soles.

Ahora calculamos la depreciación de la edificación
Calculamos la depreciación por antigüedad de la edificación, 8 años de antigüedad y de
buen estado de conservación 11% menos = S/42,027 – (0.11 x 42,027)= S/37,404.29
Finalmente:

Hasta ahora:
Valor Terreno= S/176,400
Valor Edificación= S/37,404.29
Ahora calculamos Valor
Obras Complementarias.
Valor Piscina de 15 m3
Ahora calculamos Valor Obras Complementarias.
Valor Piscina de 15 m3, según tabla corresponde al item N°31, con
capacidad mayor a 10m3. el valor por m3 = S/ 855.60 Por lo tanto:
Valor piscina= 15m3 x S/ 855.60= S/12,834
Parapeto Frontal y Laterales en amarre de soga
1 ml 1 ml
9 ml 9 ml
Parapeto
En este caso la tabla nos indica el ítem N° 53 parapetos con ladrillo KK y amarre de soga,
acabado cara vista sin tarrajeo. Es decir S/ 87.84 soles por cada m2
Valor Parapeto Frontal = (0.80ml x 5ml) x S/87.84= S/ 351.36

Valor Parapetos laterales= (9ml + 9ml) x 1ml x S/ 87.84= S/1,581.12
Valor Parapeto = S/ 1,932.48

Entonces Valor Obras Complementarias.
Valor Obras Complementarias:

Valor piscina = S/ 12,834
Valor parapeto= S/ 1,932.48
Entonces:
Valor Obras Complementarias (Voc)= S/14,766.48
Ahora calculamos Valor
Instalaciones Fijas (Vif).
Valor escalera caracol = S/ 3,627.3

Suma final
Tabla Final de Valorización
Valor en Soles
VT Valor Terreno S/176,400
Valor TotalVEdeValor Edificación S/37,404.29
un Predio VOC
VIF
Valor Obras Complementarias
Valor Instalaciones Fijas
S/14,766.48
S/ 3,627.3
VTP Valor Total Predio S/ 232,198.07
Ejemplo 03: Tasación al costo partida
Se pide realizar una tasación de un inmueble de un piso construido sobre un lote

de 80m2 en zona urbana donde el precio de terreno cuesta S/ 900/m2. El área
construida y techada en sistema convencional aporticado con albañilería de
ladrillos de arcilla, columnas y vigas, es de 45m2. La edificación tiene 15 años de
antigüedad y se encuentra en buen estado de conservación. Calcular el precio del
inmueble cuyas características de partidas son: CCEECFD
Categoría C C E E C F D CCEECFD
Valor m2 226.51 167.08 63.83 70.72 167.80 12.42 86.15 794.51
Valor Edificación= S/794.51 x 45m2=S/35,752.95 Soles.

Calculamos la depreciación por antigüedad de la edificación, 15 años de antigüedad y de buen
estado de conservación 14% menos = S/35,752.95 Soles– (0.14 x S/35,752.95 Soles)= S/30,747.54
Finalmente:
Valor del Predio = Valor Terreno + Valor Edificación
= ( S/900x 80m2) + S/35,752.95 Soles.
= S/102,747 soles
Ejemplo 04: Casa de dos pisos.
Se pide realizar la tasación de una casa de dos pisos, el
primero de 70m2 de área techada y segundo de 75m2, con
17 años de antigüedad y de buen estado de conservación.
Se ha construido sobre un terreno rectangular de 8ml de
frente y 26ml de fondo. Predomina el sistema
convencional, ladrillos, vigas y columnas. Los dos techos
son aligerados, piso donde predomina la cerámica
importada, puertas y ventanas de caoba con vidrio tratado
polarizado, paredes con ladrillos caravista. Los baños
completos de lujo importados con enchape de mármol,
con instalaciones con agua fría, caliente y corriente
trifásica, teléfono y gas natural. La piscina de concreto
armado con mayólica de 9 m3 . Asi mismo tiene un cerco
perimétrico de ladrillos en amarre de soga, tarrajeado y
con columnas de concreto armado y cimentación, de
2.40ml de altura. La puerta de garaje y peatonal restan el
9% de área de este cerco. Tiene un horno de ladrillo con
enchape de ladrillo de refractario de 2 m3. El Tanque
elevado de 3m3 de plástico polietileno Calcular el valor
reglamentario de dicho predio si el Valor Unitario
Arancelario del metro cuadrado terreno es S/ 1,600 soles.
1ra planta 2da planta

Valor Terreno = VT
• Calculamos área del predio= 26ml x 8ml= 208 m2

• Valor Parte 1: 192m2 x S/ 1,600 soles= S/ 307,200
• Valor Parte 2: (208m2-192m2) x S/1,600 soles x 0.5= S/ 12,800
• Valor Total Terreno= S/ 307,200+ S/ 12,800 = S/ 320,000
Valor Terreno = S/320,000

Categoría C C B C E A D CCBCEAD
Valor m2 226.51 167.08 164.08 94.36 88.58 100.74 86.15 927.50
Valor Edificación Planta 01= S/927.50 x 70m2=S/64,925 Soles.

Valor Edificación Planta 02= S/927.50 x 75m2=S/69,562.5 Soles.
Valor Total Edificación= S/ 134,487.5
Valor Total Edificación= S/ 134,487.5
Calculamos la depreciación por antigüedad de la edificación, 17 años de

antigüedad y de buen estado de conservación 17% menos :
V.E= S/134,487.5– (0.17 x 134,487.5)= S/111,624.63
Finalmente:

Ahora calculamos Valor Obras Complementarias.
Valor Piscina de 9 m3, según tabla corresponde al item N°30, con
capacidad hasta 10m3. el valor por m3 = S/ 899.86 Por lo tanto:
Valor piscina= 9m3 x S/ 899.86= S/8,098.74
Otra Obra Complementaria es el Cerco perimétrico
Altura (h)= 2.40 ml
Perímetro
8ml
26ml • Área del Muro= Perímetro x Altura.
26ml
8ml
• Área del Muro= Perímetro x Altura.
• Am= p x h
• Am= ( 26+26+8+8)ml x 2.40ml
• Am= 163.2m2
• Área del Cerco perimétrico= 163.2m2
• Área del Cerco perimétrico= 163.2m2
• Porcentaje de puertas de acceso: 9%
• Entonces el Área neta del cerco es:
• Área neta= 163.2m2 – 9%
• Área neta= 148.512m2
• Luego:
• Valor Cerco Perimétrico= 148.512m2
x S/249.76= S/ 37,092.357
horno de ladrillo con enchape de ladrillo
de refractario de 2 m3
En la lista reglamentaria se toma el ítem N° 38 horno
de ladrillo con enchape de ladrillo de refractario de 2
m3.
Valor Horno = 2m3 x 1,019.67= S/2,039.34
Valor Obras complementarias:
Valor Piscina= S/8,098.74
Valor Muro Perimétrico= S/ 37,092.36
Valor Horno = 2m3 x 1,019.67= S/2,039.34
Valor Obras Complementarias (VOC)= S/ 47,230.44

El Tanque elevado de 3m3 de plástico polietileno
corresponde al ítem N° 18, entonces: S/1,034.20 por
cada m3.
Valor Tanque elevado = 3m3 x S/1,034.20= S/ 3,102.6

Valor Instalaciones Fijas:
Valor Tanque elevado = 3m3 x S/1,034.20= S/ 3,102.6
Valor Instalaciones Fijas(VIF)= S/3,102.6

Tabla Final de Valorización
Valor en Soles
VT Valor Terreno S/320,000
VE Valor Edificación S/111,624.63
VOC Valor Obras Complementarias S/ 47,230.44
VIF Valor Instalaciones Fijas S/3,102.6
VTP Valor Total Predio S/481,957.67
Ejemplo 05: Tasación Comercial de un departamento en edificio multifamiliar
Estamos frente a un edificio
multifamiliar 16 departamentos
distribuidos en 4 niveles. Tiene
áreas comunes compuestas por
jardines exteriores, interiores y
pasadizos de escaleras. Haremos
una tasación del departamento 302.
Rubro B de la Copia Literal “ Descripción del Inmueble
Según la partida electrónica SUNARP N° 44470659, el Dpto. 302
Block N° 2., tiene un área total de 71.31 m2, con los siguientes
linderos y medidas perimétricas: POR EL FRENTE con hall y
escalera del tercer piso con 2 tramos de: 1.20ml. y 6.17ml; POR
LA DERECHA, con aires del 2do piso con línea de tres tramos de
3.44ml, 1.95ml y 4.20ml ,POR LA IZQUIERDA, con el
departamento N°301 con 4.05ml; y POR EL FONDO con aires del
segundo piso con 4 tramos de 3.42ml,1.08ml,5.42ml y 7.41 ml.
Investigación de valores comerciales de
referencia.
Se presentan tres inmuebles ubicados en
un radio máximo de 200 mts con
características similares, uno de ellos en el
mismo condominio.
200mts
Dpto. 1
Ejemplo Dpto.
5: 2 Tasación Dpto. 302
Comercial
Departamento.
Dpto. 3
Cálculo del Valor Comercial
VTUI= VTP= %VT+VEUE+%VAC
VT= Valor Terreno
VEUE= Valor Edificación Unidad Exclusiva
VAC= Valor Áreas Comunes
• Para el Valor del Terreno se asume que el terreno matriz es un bien común por lo tanto debe prorratear el
valor para cada departamento según el porcentaje indicado en Partida Registral.
• Para el Valor de Edificación Unidad Exclusiva se puede establecer una metodología de promedio de
valores de predios similares que generalmente no consideran Valor Terreno.
• Para el caso de las áreas comunes, si no se cuenta con el valor de éstas, entonces se asume el 15% del
Valor de Edificación de Unidad Exclusiva.
VT
% Valor Terreno (VT):

% VT= AT matriz x Alícuota x Valor Unitario
% VT= 880 m2 x 6.25% x US$ 913/m2
%VT= US$ 50,215
VEUE
Valor Referencial Valor Referencial Unitario M2
Investigación de valores comerciales de Departamento 01 US$ 1,148.64
referencia.
Departamento 02 US$ 1,306.62
Se presentan tres inmuebles ubicados en
Departamento 03 US$ 1,130.00
un radio máximo de 200 mts con
características similares, uno de ellos en el Promedio US$ 1,194.00
mismo condominio.
Observación de Validación: La Cámara Peruana de la

Construcción indica en sus últimas estadísticas de
Estudio de Mercado Inmobiliario Lima Metropolitana
Mayo-Agosto 2016 un Valor Unitario de Mercado M2
para la zona en estudio:
V.U.M= US$ 1,200.=
Valor Edificación Uso Exclusivo(VEUE):
Este valor se obtiene de un Valor Similar Nuevo descontándose la depreciación que para este caso
tiene un índice del 20%
VEUE= VSN - D
VSN= 71.31m2 x US$ 1,194/m2 = US$ 85,191.68
D= (20/100) x US$ 85,191.68= US$ 17,038.00
Finalmente:
VEUE= US$ 85,191.68 - US$ 17,038.00
VEUE= US$ 68,153.34
* Siendo el año de edificación de la fábrica 1994 se aplica el coeficiente de depreciación
correspondiente a inmuebles hasta 35 años de antigüedad con buen estado de conservación, esto
es 20%.
VAC
VEUE= US$ 68,153.34
Entonces:
%VAC=0.15 x US$ 68,153.34
%VAC= US$ 10,223.=
VT Valor Terreno US$ 50,215
VEUE Valor Edificación Unidad Exclusiva US$ 68,153.34
VAC Valor Área Común US$ 10,223
VTP Valor Total Predio US$ 128,591.34
© “Curso Tasación de Inmuebles” derechos de
propiedad intelectual de José Cieza Hermoza.
2020 INDECOPI
Ingeniero Economista UNI. Experto en Derecho Inmobiliario. USS
Tasaciones-Estructuración financiera- Saneamiento legal
wasaplegal@gmail.com
Facebook: wasaplegal

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Curso: Tasación

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2.2. Valor de las edificaciones.

a. Valor del área techada.

b. Valor de las obras complementarias

c. Valor de Instalaciones fijas y permanentes.

2.3. Valor de bienes intangibles, según corresponda.

2.4. Valor total del predio.

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Nombre y apellidos, DNI de la persona que solicita

Nombre y apellidos, DNI del propietario, persona

3.1 Tratándose de predios urbanos inscritos, se

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En el numeral 2.2 del articulo 2 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA

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Tiene validez legal

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2.1. Valor del terreno.

2.2. Valor de las edificaciones.