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RESOLUCIÓN N.° 4777-2022-SUNARP-TR

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 4777-2022-SUNARP-TR

Trujillo, 29 de noviembre de 2022

APELANTE : RONALD GUMERCINDO FUENTES GAVINO

TÍTULO : 2235194-2022 del 2.8.2022
RECURSO : 842-2022 H.T. 63282 del 14.10.2022
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° IX – SEDE LIMA
REGISTRO : DE PREDIOS DE LIMA
ACTO(S) : COMPRAVENTA E INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA(S) :
Alcances de la calificación del poder de disposición otorgado por una
comunidad campesina
La calificación de los poderes con los que intervienen los representantes
de una comunidad campesina en un contrato de compraventa se realiza
con la Directiva N.° 10-2013-SUNARP/SN para todos los títulos otorgados
durante su vigencia.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Se solicita independizar un predio de 587.2383 hectáreas, denominado
«Cruz de Juramento», ubicado en el distrito de San Antonio, provincia
de Huarochirí, departamento de Lima, respecto del predio de mayor
extensión inscrito en la partida 11049870 del Registro de Predios de
Lima, en mérito de la compraventa otorgada por la Comunidad
Campesina de Jicamarca a favor de los cónyuges Pablo Eulogio Fuertes
Olivo y Olinda Carrillo de Fuertes.
Para ello, se adjuntaron los siguientes documentos:
- Parte notarial de la escritura pública de compraventa con
independización n.° 359 de fecha 13.5.2022 extendida y expedido
por el notario Leonardo Bartra Valdivieso de la provincia de Lima.
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- Reproducción certificada notarialmente de la resolución de
subgerencia n.° 002-LARP-SGOPHyC-GDU-MDSA de fecha
28.1.2022 emitida por la Municipalidad Distrital de San Antonio.
- Reproducción certificada notarialmente de memoria descriptiva y
planos visados por la Municipalidad Distrital de San Antonio.
- Resolución de subgerencia n.° 002-LARP-SGOPHyC-GDU-MDSA
de fecha 28.1.2022 emitida por la Municipalidad Distrital de San
Antonio.
- Memoria descriptiva y planos visados por la Municipalidad Distrital
de San Antonio.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue observado por la registradora pública Andrea Paola Gotuzzo
Vásquez mediante la esquela de fecha 27.9.2022, siendo esta la
decisión que promueve la presente apelación. Los fundamentos de
dicho pronunciamiento se reproducen cabalmente a continuación:
ACTO: COMPRAVENTA CON INDEPENDIZACION y
JURISDICCION.
Informe técnico 19704-2022-ZR N° IX-SEDE-LIMA/UREG/CAT
de fecha 12/09/2022.
PREDIO: denominado "Cruz de Juramento" ubicado en la
margen derecha (en dirección de sur a norte) del final de la Av.
Cajamarquilla, a unos 18.6 Km hacia el norte, ingresando por el
Relleno Sanitario Huaycoloro, en el Distrito San Antonio,
Provincia Huarochirí, Departamento Lima, con un área de
587.2383 Has.
En mérito a la Escritura pública: 13/05/2022, otorgada por el
Notario de Lima: Leonardo Bartra Valdivieso.
Vendedor: Comunidad Campesina de Jicamarca.
Comprador: Pablo Eulogio Fuertes Olivo y Olinda Carrillo de
Fuertes.
Visto el reingreso de fecha 22/09/2022 subsiste la observación
anterior en el siguiente extremo:
REPRESENTACION DE LA COMUNIDAD CAMPESINA DE
JICAMARCA:
De la escritura pública de fecha 13/05/2022 se advierte que
interviene como representante de la Comunidad Campesina de
Jicamarca el señor Rómulo Bravo Fuertes conforme a las
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facultades inscritas en el asiento A00137 de la partida 01953613
del Registro de Personas Jurídicas; sin embargo, debe indicarse
que en el asiento A00152 y A00163 de la partida 01953613 del
Registro de Personas Jurídicas de Lima, corre registrada la
revocatoria en todos sus extremos los poderes otorgados al
señor Rómulo Bravo Fuertes (asamblea judicial de comuneros
calificados del 13/09/2015 que ratifica la asamblea general del
28/09/2014).
Asimismo, se deja constancia que a la fecha se encuentra en
vigencia la Directiva N° 010-2013-SUNARP/SN, aprobada por
Resolución N° 343-2013-SUNARP/SN de fecha 17/12/2013, la
cual establece en el Artículo 6.8° que la "Inscripción de los actos
y derechos de las Comunidades Campesinas", "que a efectos de
disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier otro acto sobre las
tierras comunales, se requerirá del acuerdo de la asamblea
general con el voto favorable según lo dispuesto en los artículos
10° y 11° de la Ley N° 26505. Además, debemos de señalar que
antes de la citada directiva N° 10-2013-SUNARP/SN, se
estableció que el otorgamiento de facultades para actos de
disposición o gravamen debe adoptarse con precisión de las
características físicas del o de los predios a disponer o gravar
salvo disposición distinta del estatuto de la Comunidad y ser
inscrita en el Registro de Comunidades.
En consecuencia, a fin de acreditar que el representante de la
comunidad campesina cuenta con poder para efectuar el
presente acto de disposición deberá cumplir con la inscripción
previa del otorgamiento de poderes en el Registro de Personas
Jurídicas.
Sírvase subsanar con la formalidad señalada. La asamblea del
6/3/2016 no se encuentra inscrita. Por acuerdo del Tribunal
Registral del 3/10/2017 la citada directiva es aplicable a actos
efectuados durante su vigencia.
Por ende, sírvase acreditar que el representante de la
Comunidad Campesina de Jicamarca cuenta con las facultades
inscritas suficientes, conforme a lo antes explicado.
No se ha adjuntado documentación que subsane este extremo
de la observación.
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* De proceder, en las partidas independizadas se dejará
constancia de la falta de inscripción del planeamiento integral
aprobado, de conformidad con el Art. 62 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
Base legal:
Arts. IX del Título Preliminar, 9, 10, 26, 29, 31, 32 y 40 del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos.
Arts. 8, 11, 58 y siguientes del nuevo Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
Arts. 2010, 2011, 2015 y 2016 del Código Civil.
Directiva N° 010-2013-SUNARP/SN, aprobada por Resolución
N° 343-2013-SUNARP/SN de fecha 17/12/2013.
Artículo 201.1 de la Ley del Procedimiento Administrativo
General N° 27444.
Ley 29320.
Ley 24656.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Ronald Gumercindo Fuentes Gavino interpuso recurso de
apelación contra la citada observación del presente título. Los
argumentos de la impugnación se resumen a continuación:
- Sobre la representación de la Comunidad Campesina de Jicamarca,
los recurrentes acudimos a la notaría Leonardo Bartra Valdivieso, a
través de la cual se protocoliza la transferencia del terreno objeto de
la presente calificación, para lo cual adjuntamos la respectiva
vigencia de poder, sin la cual el notario aludido no podría haber
efectuado la escritura pública que es materia de observación.
- Se entiende por tanto que existe un certificado de vigencia de poder
correspondiente que es requisito con el cual el notario público hace
la transferencia.
- Por ende, teniendo en cuenta la norma civil aplicable y vigente, y la
Ley del Notariado, el instrumento público ingresado a través de este
título es válido y debería ser suficiente para conseguir la inscripción
correspondiente.
- Por lo tanto, apelo la esquela de observación del título 2235194-2022
en el extremo de la representación de la Comunidad Campesina de
Jicamarca.
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IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
De acuerdo con el informe técnico n.° 19704-2022-Z.R.N°IX-SEDE-
LIMA/UREG/CAT del 12.9.2022, la Oficina de Catastro concluyó que «el
área en consulta de 587.2383 hectáreas se visualiza gráficamente
dentro del ámbito mayor de lo inscrito en la Partida 11049870». El
derecho de propiedad inscrito en la precitada partida está a nombre de
la Comunidad Campesina de Jicamarca.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
Según lo expuesto en el presente caso, este Colegiado entiende que la
cuestión a determinar es la siguiente:
¿Cuál es la formalidad que debe revestir las facultades de disposición
otorgadas por una comunidad campesina?

VI. ANÁLISIS:
1. Con el título venido en apelación se solicita independizar un predio de
587.2383 hectáreas, denominado «Cruz de Juramento», ubicado en
el distrito de San Antonio, provincia de Huarochirí, departamento de
Lima, respecto del predio de mayor extensión inscrito en la partida
11049870 del Registro de Predios de Lima, en mérito de la
compraventa otorgada por la Comunidad Campesina de Jicamarca a
favor de los cónyuges Pablo Eulogio Fuertes Olivo y Olinda Carrillo de
Fuertes. No obstante, la registradora cuestiona, entre otros aspectos,
que conforme a la escritura pública de fecha 13.5.2022 se advierte
que el representante de la Comunidad Campesina de Jicamarca,
Rómulo Bravo Fuertes, no ostenta facultades específicas, conforme
lo establece la Directiva N.° 010-2013-SUNARP/SN, aprobada por
Resolución N.° 343-2013-SUNARP/SN de fecha 17/12/2013,
debiendo acreditar las facultades, acorde a la norma antes indicada.
2. De la verificación del asiento A00137 de la partida n.° 01953613 del
Registro de Personas Jurídicas de Lima se advierte que mediante
acta de asamblea general del 13.3.2011 se otorgaron facultades a
favor del apoderado Rómulo Bravo Fuertes para que en forma
individual y a sola firma pueda representar a la comunidad ante toda
clase de autoridades, pudiendo firmar contratos de compraventa de
terrenos. Durante la tramitación del título venido en apelación se
encontraba vigente la Directiva N.° 10-2013-SUNARP/SN, aprobada
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por Resolución N.° 343-2013-SUNARP/SN del 17.12.2013, mediante
la cual se regula la inscripción de los actos y derechos de las
comunidades campesinas, la cual resulta aplicable al presente título
por haberse presentado durante la vigencia de dicha directiva. Así, de
acuerdo con el artículo quinto de la citada resolución, se dispuso que
la directiva entraba en vigencia a los 40 días hábiles contados desde
el día siguiente de su publicación en el diario oficial «El Peruano»
(18.12.2013). Este plazo se cumplió el 18.2.2014, fecha a partir de la
cual la Directiva se encuentra vigente. Mientras que el contrato de
compraventa fue formalizado mediante escritura pública del
13.5.2022, fecha en la cual ya se encontraba plenamente vigente la
directiva anteriormente referida, por lo que le resulta aplicable al
presente caso.
3. Cabe mencionar que dicha norma fue dictada en concordancia con el
artículo 10 de la Ley 26366 que le otorga a la SUNARP la facultad de
dictar normas de inscripción y publicidad de los actos y en armonía
con el artículo 2009 del Código Civil, que establece el régimen legal
de los Registros Públicos. Por lo que la finalidad de la Directiva es
unificar criterios y establecer lineamientos en la calificación para
regular en forma integral la inscripción de los actos y derechos de las
comunidades campesinas en los Registros Públicos.
4. En cuanto a los actos inscribibles en el Registro de Predios, el artículo
6.8 de esta Directiva regula los actos de disposición y gravamen sobre
el territorio comunal señalando:
«6.8 Actos de disposición y gravamen sobre el territorio comunal.
Para efectos de disponer, gravar, arrendar o ejercer cualquier
otro acto sobre las tierras comunales, se requerirá del acuerdo
de la asamblea general con el voto favorable según lo dispuesto
en los artículos 10 y 11 de la Ley N.° 26505.
En tal sentido, a fin de acreditar que los representantes de la
comunidad campesina cuentan con poder para efectuar los
actos referidos en el párrafo precedente, resulta exigible la
inscripción previa del otorgamiento de poderes en el Registro de
Personas Jurídicas.
A efectos de determinar el quórum legalmente establecido se
deberá acreditar ante el Registro de Personas Jurídicas,
mediante una declaración jurada suscrita por el presidente de la
directiva comunal con firma certificada ante notario, fedatario de
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la zona registral o juez de Paz, en el que se indique si se trata
de una comunidad campesina de la costa o de la sierra y selva.
Salvo disposición distinta del estatuto, puede otorgarse poder
para la transferencia de tierras, ya sea a favor de integrantes de
la directiva comunal o a favor de personas que no integran la
directiva comunal.
El otorgamiento de facultades para actos de disposición o
gravamen debe adoptarse con precisión de las
características físicas del o los predios a disponer o gravar,
salvo disposición distinta del estatuto de la Comunidad» (el
énfasis es nuestro).
Estando a las disposiciones del precitado subnumeral, se tiene que el
poder otorgado a favor del apoderado Rómulo Bravo Fuertes, en
virtud del cual se le faculta a suscribir contratos de compraventa de
terrenos, conforme al contenido del asiento A00137 de la partida de
la comunidad, ha sido conferido sin la precisión de las características
físicas del predio a enajenar, lo cual resulta insuficiente conforme a la
directiva antes mencionada. Asimismo, de la revisión de la partida
registral, se advierte que en el asiento A00152 corre inscrita la
resolución judicial n.° 5 del 22.09.2015, por la cual se dispone la
revocatoria de todos los poderes otorgados a favor del apoderado
Rómulo Bravo Fuertes, inscritos en el asiento A00137 de la partida de
la comunidad. Entonces, no habiéndose cumplido con lo dispuesto por
la Directiva N.° 010-2013-SUNARP/SN, corresponde confirmar la
observación del título venido en apelación. Cabe mencionar que igual
pronunciamiento fue dictado por el Tribunal Registral en la resolución
n.° 3620-2022-SUNARP-TR del 12.9.2022.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la

siguiente decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
CONFIRMAR la decisión de la primera instancia, de acuerdo con los
fundamentos desarrollados en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.

Fdo:
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
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WALTER EDUARDO MORGAN PLAZA
Vocal del Tribunal Registral
JOSÉ ARTURO MENDOZA GUTIÉRREZ
Vocal (s) del Tribunal Registral