REGLAMENTO CONSOLIDADO VIGENTE DE

COPROPIEDAD

PARCELACIÓN SAN FRANCISCO

Basado en las escrituras:

❖ 624 de 1998 Notaría segunda
❖ 1047 de 2007 Notaría segunda
❖ 2978 de 2007 Notaría segunda
❖ 574 de 2011 Notaría tercera

Consolidado por el Comité de Convivencia 2023 - 2024

Alfredo Concha
Oscar Gutiérrez
Miguel Peña

Octubre de 2023
Popayán, Cauca, Colombia

Comité de Convivencia Parcelación San Francisco

convivencia@parcelacionsanfrancisco.com
 TABLA DE CONTENIDO

I - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. 4
CUARTO - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD 4
CAPÍTULO PRIMERO: OBJETO Y ALCANCE 4
ARTÍCULO PRIMERO - OBJETO: 4
ARTÍCULO SEGUNDO - ALCANCE: 4
CAPÍTULO SEGUNDO: DETERMINACIÓN DE LOS INMUEBLES Y TRADICIÓN DEL
DOMINIO. 4
ARTICULO TERCERO - UBICACIÓN: 4
ARTÍCULO CUARTO - TRADICIÓN DEL DOMINIO: 5
ARTÍCULO QUINTO - INTEGRACIÓN DE PLANO: 5
CAPÍTULO TERCERO - BIENES DE LA PARCELACIÓN: BIENES DE LA
PARCELACIÓN CLASIFICACIÓN Y DESTINACIÓN 5
ARTÍCULO SEXTO - BIENES PRIVADOS DE LA PARCELACIÓN: 5
ARTÍCULO SÉPTIMO - BIENES COMUNES DE LA PARCELACIÓN: 5
ARTÍCULO OCTAVO - BIENES PRIVADOS: 6
ARTÍCULO NOVENO - DESCRIPCIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS Y DEL
BIEN COMÚN: 6
ARTÍCULO DÉCIMO. - DESTINACIÓN: 6
CAPÍTULO CUARTO. VALOR INICIAL Y PROPORCIÓN EN COPROPIEDAD: 6
ARTÍCULO UNDÉCIMO. - COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: 6
CAPÍTULO QUINTO. CONTRIBUCIONES Y REPARACIONES: 7
ARTÍCULO DUODÉCIMO. CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS DE
ADMINISTRACION Y CONSERVACION: 7
ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO. PERIODO DE CUMPLIMIENTO DE LAS
EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN: 7
ARTÍCULO DÉCIMO-CUARTO. - SOLIDARIDAD: 8
ARTÍCULO DÉCIMO-QUINTO. -REPARACIONES EN UNIDADES PRIVADAS 8
CAPÍTULO SEXTO.- DERECHOS OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS. 8
ARTÍCULO DÉCIMO-SEXTO. -DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS: 8
ARTICULO DECIMO-SEPTIMO. - OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS: 8
ARTÍCULO DÉCIMO OCTAVO. PROHIBICIONES: 9
ARTÍCULO DÉCIMO NOVENO. SOLIDARIDAD: 10
CAPÍTULO SÉPTIMO. ADMINISTRACIÓN. 10
ARTICULO VIGESIMO. ADMINISTRACION: 10
ARTÍCULO VIGÉSIMO PRIMERO. ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS: 11
ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO. DECISIONES DE LA ASAMBLEA: 12
ARTÍCULO VIGÉSIMO TERCERO. QUORUM: 12
ARTÍCULO VIGÉSIMO CUARTO. ACTAS: 13

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 ARTICULO VIGESIMO QUINTO. REUNIONES: 13
ARTÍCULO VIGÉSIMO SEXTO. VOTOS: 13
ARTÍCULO VIGÉSIMO SÉPTIMO. FUNCIONES Y FACULTADES DE LA
ASAMBLEA: 13
ARTÍCULO VIGÉSIMO OCTAVO. JUNTA ADMINISTRADORA: 14
ARTÍCULO VIGÉSIMO NOVENO. REUNIONES DE LA JUNTA: 15
ARTÍCULO TRIGÉSIMO. QUORUM: 15
ARTÍCULO TRIGÉSIMO PRIMERO. DIGNATARIOS: 15
ARTÍCULO TRIGÉSIMO SEGUNDO. ACTAS: 15
ARTÍCULO TRIGÉSIMO TERCERO. ATRIBUCIONES DE LA JUNTA: 15
ARTÍCULO TRIGÉSIMO CUARTO. DEL ADMINISTRADOR: 16
ARTÍCULO TRIGÉSIMO QUINTO. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR: 16
ARTICULO TRIGESIMO- SEXTO. INVENTARIOS Y BALANCES: 17
CAPITULO OCTAVO DISPOSICIONES VARIAS . 18
ARTÍCULO TRIGÉSIMO SÉPTIMO. CLÁUSULA ARBITRAL: 18
ARTÍCULO TRIGÉSIMO OCTAVO. DECLARACIÓN SOBRE SERVIDUMBRE DE
TRÁNSITO: 18
ARTÍCULO TRIGÉSIMO NOVENO. REFORMAS: 18

IMPORTANTE: Este reglamento se fundamenta en la versión original registrada en la escritura

número 624 de 1998 ante la Notaría Segunda. Sin embargo, se han realizado modificaciones
en los títulos y artículos del reglamento original mediante escrituras subsiguientes: la escritura
número 1047 de 2007, también ante la Notaría Segunda; la escritura número 2978 de 2007,
igualmente ante la Notaría Segunda; y la escritura número 574 de 2011, registrada en la
Notaría Tercera.

Este documento se presenta de manera simplificada, omitiendo las descripciones detalladas de

las propiedades y los formalismos presentes en las escrituras originales. Nuestro propósito es
ofrecer a los residentes y propietarios de la Parcelación San Francisco un reglamento que sea
más claro y de fácil comprensión. Además, esta versión del reglamento incluye los artículos en
sus versiones finales, asegurando así su aplicabilidad y coherencia.

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I - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD.

CUARTO - REGLAMENTO DE COPROPIEDAD

Que el reglamento de copropiedad es del siguiente tenor:

CAPÍTULO PRIMERO: OBJETO Y ALCANCE

ARTÍCULO PRIMERO - OBJETO:

ARTÍCULO 11. EL objeto del presente reglamento es: establecer los derechos y obligaciones de
los copropietarios de los inmuebles sometidos al mismo, identificar los bienes de propiedad
exclusiva y los de uso común; determinar la cuota con que cada copropietario deberá contribuir
a los gastos necesarios para la conservación y reparación de bienes Comunes: y en general
someter el régimen particular de la Parcelación a las normas que regulan la Copropiedad que
trata la Ley 675 de 2001, constituyendo una persona jurídica una vez registrada esta escritura
en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos

ARTÍCULO SEGUNDO - ALCANCE:

ARTÍCULO 22.- Las disposiciones de este Reglamento son de observancia obligatoria para los
copropietarios actuales y futuros de los Inmuebles, y en lo pertinente para las personas que a
cualquier título usen o gocen alguno o algunos de los bienes de dominio exclusivo en que se
halla dividido, las disposiciones de este reglamento se entenderán incorporadas en todo acto
que implique transferencia de dominio y de cualquier otro derecho real sobre los inmuebles que
conforman la Parcelación o en todo acto o contrato en virtud del cual se concede el uso o goce
de los mismos.

CAPÍTULO SEGUNDO: DETERMINACIÓN DE LOS INMUEBLES Y

TRADICIÓN DEL DOMINIO.

ARTICULO TERCERO - UBICACIÓN:

ARTÍCULO 33.- Los inmuebles que integran las unidades privadas y zonas de copropiedad a
que se refiere este reglamento se encuentran ubicadas en el Punto El Aljibe, Municipio de
Popayán, Inmuebles que plenamente se identificaron en la parte inicial de esta escritura en la
cláusula Primera.

1
Modificación realizada mediante escritura 1047 de 2007 Notaría segunda
2
Idem
3
Idem

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ARTÍCULO CUARTO - TRADICIÓN DEL DOMINIO:
ARTÍCULO 44. TRADICIÓN. El derecho de dominio pleno y exclusivo sobre los inmuebles cuyo
régimen de copropiedad aquí se reglamenta conforme a lo previsto en la Ley 675 de 2001, lo
adquirieron los comparecientes conforme consta en las escrituras públicas No. 624 de la
Notaría Segunda de Popayán Cauca de fecha 20 de febrero de 10.98 y No. 1114 la Notaría
Segunda de Popayán Cauca.

ARTÍCULO QUINTO - INTEGRACIÓN DE PLANO:

ARTÍCULO 55. INTEGRACIÓN DEL PLANO. Para los efectos relacionados con la
determinación de los inmuebles así como de las distintas unidades que lo componen hace
parte de este reglamento los siguientes documentos: 1) Copia del plano de la PARCELACIÓN
debidamente aprobado por la Curaduría Urbana No. 1 de Popayán que muestran la división y
localización de las unidades privadas y áreas comunes

CAPÍTULO TERCERO - BIENES DE LA PARCELACIÓN: BIENES DE LA

PARCELACIÓN CLASIFICACIÓN Y DESTINACIÓN
La parcelación está integrada por bienes privados y comunes.

ARTÍCULO SEXTO - BIENES PRIVADOS DE LA PARCELACIÓN:

ARTÍCULO 66. BIENES PRIVADOS DE LA PARCELACIÓN.- EI inmueble se divide en bienes
privados o de dominio particular y bienes comunes esenciales. A los bienes privados se los
determina de la siguiente manera: lotes privados, Ubicados en la Parcelación SAN
FRANCISCO Municipio de Popayán.

ARTÍCULO SÉPTIMO - BIENES COMUNES DE LA PARCELACIÓN:

ARTÍCULO 77.- BIENES COMUNES DE LA PARCELACIÓN.- Son bienes comunes esenciales,
del dominio inalienable e indivisible, inembargable en forma separada de los bienes privados,
de todos los propietarios de los inmuebles que conforman la PARCELACIÓN SAN
FRANCISCO, los siguientes: el suelo de las áreas comunes, la vía vehicular interna (sin
perjuicio de la cesión que de ellas se haga al municipio de Popayán), las redes principales de
energía eléctrica y agua, el lote especial con la casa de habitación que la sustenta (portería) el
patio de piedra que da acceso a la parcelación con sus muros y el acueducto de la misma. EI
derecho de cada propietario sobre los bienes comunes es inseparable del dominio uso y gocé
de los bienes de dominio privado y siempre se entenderá comprendido en toda transferencia,
gravamen, demanda o arrendamiento de lo mismo.
PARÁGRAFO. ACUEDUCTO DE LA PARCELACIÓN: el mantenimiento, funcionamiento,
control y manejo del acueducto de la parcelación está a cargo de un fontanero que será
designado por la junta de administración.

4
Modificación realizada mediante escritura 1047 de 2007 Notaría segunda
5
Idem
6
Idem
7
Idem

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ARTÍCULO OCTAVO - BIENES PRIVADOS:
ARTÍCULO 88.- BIENES PRIVADOS.- Son bienes de propiedad privativa o exclusiva los
espacios completamente delimitados y susceptibles de aprovechamiento independiente, con
los elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, que están
comprendidos dentro de sus límites y sirven exclusivamente al propietario. Los inmuebles
alinderados como anteriormente se dijo, con sus respectivas puertas de acceso, ventanas,
dependencias e instalaciones interiores, exceptuando las columnas de la estructura, los duelos
y los muros divisorios con inmuebles colindantes, constituyen los bienes privados, de propiedad
exclusiva, en que se divide el inmueble.

ARTÍCULO NOVENO - DESCRIPCIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS Y DEL BIEN

COMÚN:
Los bienes privados y el lote especial con destino a la construcción de la vivienda del vigilante
(bien común), en los cuales se dividirán los predios de mayor extensión, corresponden a los
lotes que a continuación se determinan:

Listado de predios

ARTÍCULO 109. Para efectos de proporcionalidad y coeficientes al inmueble se asigna un valor

del 100% sobre el total de las áreas privadas, ya cada unidad privada una cuota de
participación así: ÁREAS Y DIRECCIÓN PARA CADA UNIDAD PRIVADA. Las áreas
aproximadas de los bienes privados y las direcciones que aparecen a cada ingreso son:

ARTÍCULO DÉCIMO - DESTINACIÓN:

ARTÍCULO 910.- DESTINACIÓN DE LAS UNIDADES PRIVADAS Y DEL BIEN COMÚN.- Las
unidades privadas corresponden a los inmuebles destinados a viviendas campestres o
recreativas, pero en un régimen de convivencia, tolerancia y respeto:

CAPÍTULO CUARTO. VALOR INICIAL Y PROPORCIÓN EN

COPROPIEDAD:

ARTÍCULO UNDÉCIMO - COEFICIENTES DE COPROPIEDAD:

Para los efectos del artículo 50. de la Ley 182 de 1948 al conjunto se le asigna un valor
convencional equivalente a ciento (100). Este valor es divide en centésimas partes iguales y se
distribuye entre las 33 unidades privadas y los dos (2) lotes de reserva que tiene la
AGRUPACIÓN, de manera que cada una de las unidades represente un coeficiente
determinado en el valor total del conjunto, con igual proporción de derechos en la propiedad de

8
Modificación realizada mediante escritura 1047 de 2007 Notaría segunda
9
Idem
10
Idem

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los bienes comunes y con la obligación de contribuir en igual proporción a las expensas
generales de conservación y reparación.

Tabla de coeficientes

CAPÍTULO QUINTO. CONTRIBUCIONES Y REPARACIONES:

ARTÍCULO DUODÉCIMO - CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS DE

ADMINISTRACION Y CONSERVACION:
ARTÍCULO 1111. CONTRIBUCIÓN A LAS EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN Y
CONSERVACIÓN: Cada propietario deberá contribuir a las expensas necesarias para
administración, conservación y reparación mediante el pago de las cuotas mensuales de
administración que serán iguales para todos los copropietarios, independientemente del
coeficiente de copropiedad.
PARÁGRAFO.- Se tendrán como gastos de administración, entre otros, los siguientes: Pago de
portería, pago de un fontanero permanente, dadas las especificaciones del acueducto, pago del
Servicio de energía eléctrica de zonas comunes, limpieza de áreas comunes y mantenimiento
de la vía interna.

ARTÍCULO DÉCIMO TERCERO - PERIODO DE CUMPLIMIENTO DE LAS

EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN:
ARTÍCULO 1212. PERIODO DE CUMPLIMIENTO DE LAS EXPENSAS DE ADMINISTRACIÓN.
Estas obligaciones se cumplirán en Popayán, por mensualidades anticipadas, dentro de los
diez (10) primeros días de cada mes y dicho pago se hará al tesorero y en caso de mora, con
intereses a la tasa del veinticuatro por ciento (24%) anual o la tasa que fije la Asamblea.
PARÁGRAFO PRIMERO. COBRO EJECUTIVO. La mora en el pago de una (1) o más cuotas
de administración dará derecho al Administrador para exigir judicialmente la cancelación de las
mismas y de sus intereses moratorios. Constituyen el título ejecutivo para tal efecto la copia del
acta de la Asamblea en la cual se establecieron y la certificación del administrador sobre su
monto y las fechas desde las cuales se hicieron exigibles.
PARÁGRAFO SEGUNDO. REPARACIÓN. Cada propietario deberá ejecutar por su cuenta, en
forma oportuna y adecuada, las reparaciones de su Unidad, de forma que mantenga su
conservación y permanente utilidad. El propietario será responsable de cualquier perjuicio que
llegare a causar a la propiedad común o las restantes unidades privadas, con su omisión o
negligencia. En caso de violación de esta disposición, de violaciones a los deberes de que
tratan los ART. 14 y 15 de este reglamento y las prohibiciones contenidas en el mismo, al
Asamblea de copropietarios podrá imponer una multa que considere conveniente a favor de la
comunidad, sin perjuicio del cumplimiento de la obligación principal, de la indemnización de
perjuicios a que hubiere lugar y sin necesidad de requerimiento alguno.

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Modificación realizada mediante escritura 2978 de 2007 Notaría segunda
12
Idem

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ARTÍCULO DÉCIMO CUARTO - SOLIDARIDAD:
El adquirente a cualquier título de una unidad privada será responsable de las obligaciones por
gastos comunes a cargo del tradente o causante.

ARTÍCULO DÉCIMO QUINTO - REPARACIONES EN UNIDADES PRIVADAS

Cada propietario deberá efectuar por su cuenta las reparaciones de su unidad, tanto aquellas
necesarias para la conservación y utilización de la misma, como aquellas cuya omisión pueda
generar perjuicios a la propiedad común oa las En restantes unidades privadas. Casode
violación de esta disposición la Asamblea de copropietarios podrá imponer l a multa que
considere convenientea favor ed lacomunidad, sinperjuicio del cumplimiento dela
obligaciónprincipal, dela indemnización de perjuicios a que haya lugar y sin necesidad de
requerimientos.

CAPÍTULO SEXTO.- DERECHOS OBLIGACIONES DE LOS

PROPIETARIOS.

ARTÍCULO DÉCIMO SEXTO - DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS:

ARTÍCULO 1313 - DERECHOS DE LOSPROPIETARIOS- Cada propietario actual o sus
sucesores a cualquier título, en el dominio tendrá los siguientes derechos:
1. Ejercer el derecho de dominio que tiene sobre su inmueble о unidad en todas sus
formas y manifestaciones, con las limitaciones impuesta por la Ley para este tipo de
propiedad y de acuerdo con lo establecido en este reglamento.
2. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de copropietarios, así como solicitar al
administrador la convocatoria de la asamblea.
3. Servirse de las zonas comunes, siempre que lo haga conforme su destinación ordinaria
y sin perjuicios de los derechos de los restantes copropietarios.

ARTICULO DECIMO SEPTIMO - OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS:

ARTÍCULO 1414. DEBERES DE LOS COPROPIETARIOS. - Son Deberes de los Copropietarios
los siguientes:
1. Abstenerse de arrojar basuras en la vía, en los lagos o quebradas o en los demás
predios. Cada propietario está obligado a la recolección de sus basuras.
2. Dejar una distancia de aislamiento de treinta (30) mts de ancho paralela al cauce del
lago o quebrada, como zona de protección de la misma, franja en la cual no podrá
levantarse edificaciones y la cual deberá ser cuidada, protegida y mantenida por cada
uno de los propietarios.
3. Abstenerse de arrojar sustancias contaminantes a las quebradas y lagos.
4. Conservar y mantener la fauna y la flora nativa de la zona de protección del lago o
quebradas.

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Modificación realizada mediante escritura 2978 de 2007 Notaría segunda
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Modificación realizada mediante escritura 2978 de 2007 Notaría segunda

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 5. Conservar y mantener con los colindantes los cercos que deslindan los lotes.
6. Contribuir con el mantenimiento de la vía interna, cunetas y alcantarillas de la
parcelación.
7. Contribuir como gasto de administración en el mantenimiento de la red Hidráulica que
surte de agua a la Parcelación, lo cual incluye mantenimiento de red, de la caseta y las
máquinas y adquisición de químicos para el tratamiento de las aguas.
8. Mantener limpios los lotes de la Parcelación,esto es libre de maleza y basura.
9. Abstenerse de ejecutar actos que perturben los derechos de los demás propietarios o
de los ocupantes de las unidades privadas o que comprometa la seguridad, salubridad,
tranquilidad y buen nombre de la Parcelación.
10. Responder solidariamente por los daños a los bienes que ocasionen las personas,
cosas, o animales que ocupan o utilizan su unidad privada.
11. Pagar cumplidamente las cuotas de administración que se fijen, así como cualquier otra
obligación pecuniaria que se establezca por la Asamblea de Copropietarios.
12. Asistir a las Asambleas, intervenir en sus deliberaciones y participar de sus comisiones.
13. Informar al Administrador sobre las violaciones a este Reglamento y las deficiencias de
servicios comunes.
14. Permitir la entrada en su unidad privada al Administrador y a los miembros de la Junta
Administradora, cuando aquellas lo estimen conveniente para verificar el destino o uso y
cualquier otro aspecto relacionado con el presente reglamento.
15. Acatar las disposiciones de la Asamblea, la Junta Administradora y del Administrador.
16. Informar previamente a la administración acerca de cualquier cambio en los ocupantes
de su unidad privada y solicitar permiso previo al administrador para realizar trasteos.
17. No efectuar quemas sin autorización requerida y sin la asesoría indispensable, será
responsable quien las realice y estará obligado a pagar los daños causados.
PARÁGRAFO PRIMERO. VERTIMIENTOS: Los vertimientos de aguas negras y aguas
jabonosas que construyan los propietarios deben constar de los siguientes elementos: trampa
de grasas, caja de distribución, pozo séptico y tanque anaerobio. El volumen de los recipientes
del pozo séptico y anaerobio debe ser de mínimo de dos mil (2.000) Lts.; y los propietarios se
obligan a verter los excesos de filtro anaerobio por tubería de 4" a la cañada o lago que linde
con su propiedad. Los propietarios deberán limpiar periódicamente el pozo séptico por medio
de una compañía especializada.
PARÁGRAFO SEGUNDO.- POZO SÉPTICO.- En el evento que la vivienda campestre o
recreativa, demande una capacidad mayor de los pozos sépticos porque vaya a albergar a más
de seis (6) personas, estos pozos deberán adecuarse según las necesidades, pero respetando
el diseño inicial, o sea el que fue aprobado.

ARTÍCULO DÉCIMO OCTAVO - PROHIBICIONES:

ARTÍCULO 1515 - PROHIBICIONES. Queda expresamente prohibido como contrario a la
destinación y a los derechos de los demás, la ejecución de los siguientes actos:
1. Dividir materialmente los lotes, y siempre y cuando existan posibilidades de los servicios
públicos y la unidad no sea inferior a tres mil (3.000) mts2.

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 2. Construir más de una vivienda para cada tres mil (3.000 metros cuadrados de área, sin
perjuicio de lo que determine la autoridad competente.
3. Construir los campos de infiltración de los pozos sépticos en los linderos.
4. Montar fábricas o establecimientos de comercio.
5. Destinar las unidades a la explotación pecuaria avícola y porcina a gran escala, en todo
caso los copropietarios que posean animales domésticos de alguna clase velarán por
mantenerlos en óptimas condiciones sanitarias que impidan el deterioro del medio
ambiente,de igual forma cada copropietario deberá mantener los animales a interior de
su propiedad evitando que deambulen por las zonas comunes o predios ajenos de la
parcelación.
6. Enajenar o conceder el uso de la unidad privada para fines distintos de los establecidos
en este reglamento.
7. Obstruir las zonas comunes o las vías de acceso a los lotes, de manera que se dificulte
el cómodo ingreso de las personas y/o de los vehículos, según el caso.
8. Utilizar los mismos espacios como lugares de reuniones o destinarlos a cualquier otro
objeto que los haga incómodos o bulliciosos.
9. Ejecutar cualquier acto que atente contra la seguridad del conjunto.
10. Almacenar o conservar en los lotes o viviendas que se construyan sustancias
inflamantes que puedan dañar predios colindantes o zonas comunes que signifiquen
peligro para la integridad o seguridad de los habitantes del conjunto.
11. Producir ruidos por encima de los límites permitidos y, en general,ejecutar actos que
perturben la tranquilidad de los demás usuarios.
PARÁGRAFO PRIMERO.- La prohibición de construir más de una (1) de una vivienda por cada
3000Mts.2 obedece a la capacidad instalada de servicios públicos.

ARTÍCULO DÉCIMO NOVENO - SOLIDARIDAD:

ARTÍCULO 1616. SOLIDARIDAD. Cada propietario de unidad privada, será solidariamente
responsable con las personas a quienes ceda el uso de la unidad a cualquier titulo,
especialmente con las multas que puedan imponerse al usuario por violación de la Ley o del
Reglamento.

CAPÍTULO SÉPTIMO. ADMINISTRACIÓN.

ARTICULO VIGESIMO - ADMINISTRACION:

ARTÍCULO 1717. ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN. La dirección y administración de la
persona jurídica corresponde a la asamblea de copropietarios, a la junta administradora y al
administrador de la parcelación. El cargo de administrador podrá recaer en uno de los
copropietarios d e la parcelación o en una persona natural o jurídica ajena a la parcelación,
quien actuará en consenso con el presidente de la junta administradora. El administrador será
elegido y removido por la junta administradora, órgano éste que le fijará sus funciones.

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ARTÍCULO VIGÉSIMO PRIMERO - ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS:
ARTÍCULO 1818. De conformidad con lo previsto por el artículo 37 de la Ley 675 de 2001, la
asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes, o
delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas por estos estatutos, así como
las contempladas por las leyes, decretos y demás disposiciones que regulan la propiedad
horizontal. La asamblea es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato
de la Ley 675 de 2001, y a través de ella se manifiesta la voluntad de los copropietarios y en
ella radica la Facultad rectora de este régimen jurídico. Las decisiones adoptadas válidamente
por la asamblea general de propietarios obligan a todos los propietarios de unidades de
dominio privado incluso a los ausentes o disidentes, al administrador, a los demás organismos
asesores y ejecutores de la administración y dirección si los hubiere y a quienes a cualquier
título usen bienes integrantes de la Parcelación, siempre que tales decisiones sean de carácter
general y se ajusten a las leyes, decretos y al presente reglamento de administración de la
copropiedad. Reuniones de La asamblea general de copropietarios se deben reunir
ordinariamente dos (2) veces por año, la primera en marzo y la segunda en septiembre previa
citación de la junta, con el objeto de examinar la situación general y los aspectos económicos y
financieros de la copropiedad, aprobar o improbar las cuentas y balances del último periodo
presupuestal y los informes del administrador y del revisor fiscal: adoptar el presupuesto de
ingresos, gastos e inversiones para la respectiva vigencia y tomar en general todas las medidas
tendientes a garantizar el cumplimiento de las normas consagradas en este reglamento y en las
demás disposiciones que regulan la copropiedad, y tomar aquellas decisiones que aseguren el
interés común de los copropietarios. Para el anterior efecto, el administrador deberá efectuar
una convocatoria con una anticipación no inferior a quince (15) días, por carta a cada uno de
los copropietarios o mediante aviso o cartel fijado en el lugar de acceso principal de la
parcelación expresando en ellas el lugar, la fecha y motivo de la reunión. Durante el periodo de
citación a asamblea, el administrador y el revisor fiscal mantendrán los libros de cuentas,
informes, correspondencia y demás documentos pertinentes a disposición de los
copropietarios, durante las ocho horas hábiles de cada día. Cuando no fuere convocada, la
asamblea general de propietarios se reunirá, por derecho propio, el primer día hábil del mes
siguiente al vencimiento de cada periodo establecido a las ocho (8:00), PM. en el lugar donde
normalmente acostumbra a reunirse, sin perjuicio de que unánimemente se acuerde otro lugar.
La asamblea general de propietarios se reunirá extraordinariamente cuando así lo exijan las
necesidades de la parcelación, en cualquier dia, por convocatoria del administrador o por un
número plural de propietarios que represente por lo menos el diez por ciento (10%), de la
totalidad de los coeficientes de copropiedad, o de los porcentajes de participación, en su caso.
Los términos y el procedimiento para la convocatoria serán los previstos para las citaciones a
reuniones ordinarias. Las reuniones de la asamblea serán presididas por el administrador.
Cada copropietario tendrá derecho a emitir tantos votos de acuerdo con el porcentaje de
participación que le corresponde a la unidad privativa que posea, teniendo en cuenta los
porcentajes asignados por este reglamento para cada una de las unidades que conforman la
copropiedad. Cuando,por cualquier causa,una unidad de dominio privado perteneciera a varias
personas o a sucesiones ilíquidas, los interesados deberán designar una sola persona que

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ejerza los derechos correspondientes a la calidad del propietario de la respectiva unidad en las
reuniones de la asamblea. Así mismo, toda persona jurídica propietario o representante de
unidades de dominio privado debe estar representada en dichas reuniones por una sola
persona natural de conformidad con las disposiciones aplicables.
PARÁGRAFO. De conformidad con lo previsto por el artículo 41 de la Ley 675, será válida toda
reunión de la asamblea general de propietarios que se efectúe en cualquier día, hora o lugar,
siempre y cuando se encuentren representadas la totalidad de las unidades de dominio
privado.
QUORUM. Salvo lo que en materia de decisión y quórum contemple este reglamento y las
demás disposiciones legales aplicables, la asamblea general de propietarios o sus
representantes deliberará con un número plural de personas que represente por lo menos el
51% del total de los porcentajes de participación. La asamblea convocada por Tercera vez, por
falta de quórum en la primera y segunda deliberará y decidirá por simple mayoría, cualquiera
que sea el número de propietarios que haya concurrido. Las decisiones de la asamblea se
tomarán por mayoría de votos de los asistentes a la respectiva reunión. Sin embargo, todo
acuerdo que entrañe la imposición de gravámenes extraordinarios, la modificación de cuotas de
participación, o toda decisión que implique una alteración en el uso o goce de los bienes
comunes, se requerirá el 70% de los votos de los copropietarios asistentes a la respectiva
reunión. Las decisiones de la asamblea general de propietarios se hará constar en actas que
deberán ser firmadas por el administrador y el secretario de la reunión, las actas se enumerará
en forma consecutiva y expresarán por lo menos: lugar, fecha y hora de iniciación de la reunión;
los nombres de los propietarios de bienes de dominio privado presentes o representados en
debida forma, los porcentajes de participación representados en la reunión, los asuntos
tratados, las decisiones adoptadas y los votos emitidos en favor o en contra de ellas, o en
blanco: las constancias presentadas por los asistentes durante la reunión, las designaciones
efectuadas, la fecha y hora de terminación de la reunión. Estas actas se asentarán por riguroso
orden cronológico en un libro destinado al efecto,. Dichas actas hacen plena prueba de los
hechos y actos contenidos en ellas y sus copias prestan mérito ejecutivo. Es suficiente la firma
del secretario y del revisor fiscal de la asamblea para acreditar su autenticidad,

ARTÍCULO VIGÉSIMO SEGUNDO - DECISIONES DE LA ASAMBLEA:

Las resoluciones de la Asamblea, válidamente constituida, son de cumplimiento obligatorio aún
para los ausentes o disidentes, siempre que se hayan aprobado por la mayoría establecida en
este reglamento.

ARTÍCULO VIGÉSIMO TERCERO - QUORUM:

La Asamblea deliberará válidamente con la asistencia de un número plural de propietarios que
representen al menos el cincuenta y uno por ciento (51%) del total de los coeficientes de
copropiedad. Las decisiones se adoptarán por la mayoría de los votos de los asistentes. Si no
se completa este porcentaje se convocará a una nueva reunión en la cual el quórum se
constituirá con cualquier número de miembros, cuyos coeficientes suman más del veinte por
ciento (20%) del total. Las decisiones se tomarán por mayoría de votos; excepto aquellas que
se refieran a imposición de gravámenes, modificación de coeficientes de copropiedad, cambio
de destinación de las unidades comunes o privadas, que exigirán mayoría del setenta y cinco

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por ciento (75%) del total, o aquellas que tengan señalado un quórum especial en este
reglamento.

ARTÍCULO VIGÉSIMO CUARTO - ACTAS:

De lo tratado y decidido se dejará constancia en un libro de actas que suscribirán el presidente
y secretario de la Asamblea. Estas actas constituirán plena prueba de los hechos tratados y sus
copias autenticadas prestan mérito ejecutivo, conforme al artículo 13 de la ley 182 de 1948.

ARTICULO VIGESIMO QUINTO - REUNIONES:

La asamblea de copropietarios se reunirá ordinariamente una vez al año, en los dos primeros
meses, previa convocatoria efectuada por el administrador con no menos de quince (15) días
de anticipación de la fecha de la reunión; en caso de no ser convocada, se reunirá por derecho
propio el primer día hábil del mes de Marzo de cada año, a las seis de la tarde (6 pm) en la
sede social, si la hubiere o, en su defecto en el lugar que se establezca en la citación. Las
reuniones serán presididas por el propietario que elija la asamblea y el administrador actuará
como secretario. Extraordinariamente podrá reunirse en cualquier día y hora, previa
convocatoria o encontrándose presentes la totalidad de copropietarios.

ARTÍCULO VIGÉSIMO SEXTO - VOTOS:

Cada propietario tendrá un voto por cada unidad privada que posea y éste no puede ser
fraccionado.

ARTÍCULO VIGÉSIMO SÉPTIMO - FUNCIONES Y FACULTADES DE LA ASAMBLEA:

ARTÍCULO 1919.- FUNCIONES DE LA ASAMBLEA.- Son funciones de la asamblea general de
propietarios las siguientes:
1. Nombrar y remover al administrador.
2. Crear organismos asesores o ejecutores de dirección y administración y los demás
cargos que estime necesarios designar sus miembros, asignarles funciones y periodo y
señalar su asignación.
3. Organizar la administración general de la parcelación que conforman la copropiedad y
velar por el cumplimiento de este reglamento así como de las normas que rigen este
sistema de propiedad.
4. Revisar y fenecer las cuentas del administrador.
5. Acordar las expensas comunes ordinarias y extraordinarias destinadas a la
administración, mantenimiento, conservación y reparación de las redes, bienes y
servicios de uso común, así como establecer las sanciones pecuniarias o limitaciones a
la utilización de ciertos servicios que la asamblea determina para quienes incumplan
con el pago oportuno de los aportes o cuotas fijados.
6. Fijar el aporte o cuota periódica o extraordinaria que corresponda por expensas
comunes a cada uno de los propietarios.

19
Modificación realizada mediante escritura 2978 de 2007 Notaría segunda

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 7. Imponer gravámenes extraordinarios, fijar los plazos dentro de los cuales deben
pagarse las cuotas y señalar los intereses de mora.
8. Decidir sobre las modificaciones de los bienes comunes de la parcelación y adoptar las
decisiones que impliquen alteraciones en el uso y goce de los mismos mediante el voto
del 70% de los presentes.
9. Aprobar el presupuesto de gastos para la vigencia correspondiente, con el objeto de
destinar los recursos para la administración, conservación y reparación o reconstrucción
de los inmuebles de uso común en los casos en que ello sea procedente conforme a la
ley o a este reglamento.
10. Ordenar la construcción de mejoras necesarias.
11. Decidir los conflictos que ocurran entre el administrador y los propietarios o entre éstos
por causa del ejercicio de sus derechos sobre los bienes de propiedad privada o sobre
los bienes de propiedad común, así como los que se originen en la interpretación,
aplicación y ejecución de este reglamento
12. Aprobar las reformas a este reglamento con el voto del 70% del total de los coeficientes
de copropiedad.
13. Reglamentar el uso de los bienes comunes.
14. Autorizar mejoras, reparaciones o modificaciones en la red de propiedad común cuando
estas obras se refieran a las áreas de propiedad común, y por lo tanto por cuenta y
riesgo de la comunidad de propietarios, corresponde a la asamblea autorizarlas cuando
el valor exceda de diez (10) salarios mínimos legales mensuales vigentes.
15. Ejercer las demás funciones inherentes a su actividad y que no estén atribuidas a otro
órgano o persona, por leyes, decretos o por el presente reglamento.
16. Elegir los miembros de la junta administradora principales y suplentes.
17. Elegir y remover libremente al revisor fiscal.
18. Adoptar el reglamento interno, el cual será de obligatorio cumplimiento por parte de los
propietarios y usuarios de la copropiedad.
19. Crear e incrementar en la cuantía y forma que estime convenientes las reservas para el
pago de las prestacione ssociales a los trabajadores y aquellas reservas que considere
necesarias o pertinentes.
20. Autorizar al administrador para ejecutar contratos cuando la cuantía o naturaleza de los
mismos exceda el límite de sus facultades
21. Para este efecto los actos o contratos que excedan de la suma de diez (10) salarios
mínimos mensuales vigentes deben ser autorizados por la asamblea

ARTÍCULO VIGÉSIMO OCTAVO - JUNTA ADMINISTRADORA:

ARTÍCULO 2020. LA JUNTA ADMINISTRADORA. La junta administradora estará conformada
por un presidente, un vicepresidente, un secretario, un tesorero y un vocal. El presidente de la
Junta Administradora será el representante legal de la copropiedad y será nombrado por la
mayoría absoluta de votos de los asistentes a la respectiva reunión de la asamblea de
copropietarios.

20
Modificación realizada mediante escritura 574 de 2011 Notaría tercera

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ARTÍCULO VIGÉSIMO NOVENO - REUNIONES DE LA JUNTA:
Se reunirá ordinariamente por lo menos una (1) vez al mes y extraordinariamente cuando la
convoquen dos(2) o más de sus miembros, o el Administrador o el revisor fiscal.

ARTÍCULO TRIGÉSIMO - QUORUM:

La Junta podrá sesionar y decidir con la mayoría absoluta de sus miembros.

ARTÍCULO TRIGÉSIMO PRIMERO - DIGNATARIOS:

La Junta designará sus dignatarios para el mismo período de la Junta, pero podrá removerlos
en cualquier tiempo.

ARTÍCULO TRIGÉSIMO SEGUNDO - ACTAS:

Del contenido de las reuniones tanto ordinarias como extraordinarias se llevará un libro de
actas.

ARTÍCULO TRIGÉSIMO TERCERO - ATRIBUCIONES DE LA JUNTA:

ARTÍCULO 2121. FUNCIONES DE LA JUNTA ADMINISTRADORA. Serán las siguientes y
ejecutadas a través de el administrador, sin perjuicio de las facultades legales:

1. Colaborar con la asamblea en la vigilancia del estricto cumplimiento de las disposiciones

legales que regulan los derechos y obligaciones de los propietarios y hacer conocer de
la asamblea las irregularidades y, si es el caso, ponerlas en conocimiento de las
autoridades competentes.
2. Velar por la conservación, mantenimiento y buen uso de los bienes, redes, instalaciones
y servicios comunes, así como velar por la tranquilidad, seguridad y salubridad de los
usuarios y propender a su armónica convivencia. Para el cumplimiento de esta
obligación deberán tomar las medidas necesarias y efectuar o contratar todas aquellas
obras y reparaciones cuya no realización inmediata pueda causar perjuicios a la
edificación o conjunto de edificios, a los bienes y servicios de uso común, con cargo al
fondo de reserva y al presupuesto ordinario en ejecución. En este caso, deberá
convocar a la asamblea a efectos de rendir el correspondiente informe y con el fin de
que se adopten las medidas a que hubiere lugar.
3. Llevar la contabilidad o supervisar esta labor en caso de que estuviere encomendada a
otra persona.
4. Recaudar las cuotas que deban pagar los propietarios para atender las expensas
comunes y cobrar, en los plazos determinados por la asamblea, las cuotas
extraordinarias que la misma asamblea fije para atender gastos imprevistos.
5. Presentar a la asamblea un informe anual detallado sobre sus actividades, el estado
financiero y la situación general de la propiedad horizontal, sin perjuicio de otros
informes que la asamblea le exija.

21
Modificación realizada mediante escritura 2978 de 2007 Notaría segunda

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 6. Contratar, dirigir y controlar los trabajos de reparaciones, de mejoras o de conservación
que ordene la asamblea.
7. Atender la correspondencia relativa a la copropiedad, archivarla debidamente y llevar
los libros de cuentas, contratos y comprobantes.
8. Convocar a la asamblea general a sesiones ordinarias y extraordinarias cuando lo
considere necesario o se lo solicite un número de propietarios que represente, por lo
menos, la tercera parte del total de los coeficientes de copropiedad.
9. Preparar con la debida antelación el presupuesto de ingresos gastos e inversiones de la
correspondiente vigencia, presentarlo para su aprobación inicialmente ante junta
administradora y posteriormente ante la asamblea general, y proceder a su debida
ejecución.
10. Presentar a la consideración y aprobación de la asamblea el balance general de las
cuentas cortadas a 31 de diciembre de cada año
11. Enviar trimestralmente a cada propietario una relación detallada de ingresos y egresos a
tiempo de terminar su mandato
12. Rendir cuentas completas y comprobadas de su gestión
13. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica, en todos los actos y
contratos acordes con la naturaleza de su cargo y que se relaciona con la actividad
normal de la copropiedad.
14. Constituir apoderados judiciales para la defensa de los intereses de la copropiedad, de
conformidad con las prescripciones establecidas en el presente reglamento.
15. Llevar las actas de las asambleas y servir de secretario de la misma.
16. Celebrar los contratos de trabajo con los empleados necesarios para el buen
funcionamiento de los servicios comunes, previo concepto del consejo de
administración.
17. Protocolizar las reformas al presente estatuto aprobadas por asamblea general de
propietarios así como la de los demás documentos o actos para los cuales se requiera
tal formalidad.
18. Ejercer las demás funciones que le imponga la ley, las normas que regulen la
copropiedad y el presente reglamento, la asamblea o la junta administradora.

ARTÍCULO TRIGÉSIMO CUARTO - DEL ADMINISTRADOR:

El administrador es representante legal de la copropiedad y podrá ser o no propietario de
unidad en el conjunto. Será nombrado por mayoría absoluta de votos de los asistentes a la
respectiva reunión de la asamblea de copropietarios.

ARTÍCULO TRIGÉSIMO QUINTO - FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR:

ARTÍCULO 2222. RESPONSABILIDAD DEL ADMINISTRADOR. De conformidad con lo previsto
por la Ley 675 de 2001, para todos los efectos legales de responsabilidad, al administrador se
le aplicarán en el desempeño de su cargo las normas del libro 4o. Del Título XVI del Código
Civil en cuanto no pugnen con la naturaleza misma del régimen de copropiedad.

22
Modificación realizada mediante escritura 2978 de 2007 Notaría segunda

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ARTÍCULO 2323. FUNCIONES DEL REVISOR Si se nombrare revisor, sus funciones son a más
de las previstas en las leyes, disposiciones especiales y en este reglamento las siguientes:
1. Efectuar con regularidad el arqueo de fondos comunes.
2. Velar por que los libros y cuentas de la copropiedad estén al día, de acuerdo con el plan
de contabilidad aprobado.
3. Informar por escrito y en oportunidad al administrador sobre las irregularidades
existentes en el manejo de cuentas y presupuestos que la junta administradora debe
presentar a consideración de la asamblea.

ARTICULO TRIGESIMO SEXTO - INVENTARIOS Y BALANCES:

ARTÍCULO 2524. PERIODO PRESUPUESTAL Y ESTADOS FINANCIEROS. El periodo
presupuestal en el que deben aplicarse las inversiones gastos, ingresos y demás erogaciones
será el comprendido entre el 10 de enero y el 31 de diciembre de cada año. Llegada esta última
fecha, el presidente de la junta administradora contará las cuentas de dicho año y procederá a
elaborar el inventario y los estados financieros correspondientes que muestran el estado
financiero y económico de la copropiedad, así como el proyecto de presupuesto para el
siguiente período. Estos documentos deberán ser presentados a la junta administradora para
su aprobación previa, la que podrá efectuar las observaciones correspondientes. Una vez
aprobado deberá presentarse, en la oportunidad prevista en este reglamento, a consideración
de la asamblea de propietarios en la reunión ordinaria siguiente. En caso de que la asamblea
general no apruebe, en la reunión ordinaria correspondiente, el presupuesto de ingresos y
gastos, aplicable para el período correspondiente, regirá el presupuesto aprobado para el
período inmediatamente anterior. No obstante, conforme al presente reglamento podrá para tal
efecto convocarse a asamblea extraordinaria

ARTÍCULO 2425 - FONDO DE RESERVA. Para atender los gastos de sostenimiento y

administración de la Parcelación y, llegado el caso, cubrir los faltantes que pueden presentarse
por el no pago oportuno de las contribuciones para las expensas comunes, créase un fondo de
reserva que será reglamentado por la asamblea general y manejado por la junta
administradora, fondo que estará constituido por la contribución de todos los copropietarios, la
que se fija mientras la asamblea no disponga otra cosa, en el diez por ciento (10%) de la cuota
mensual con que deben contribuir los copropietarios de acuerdo con la proporción a su
porcentaje de participación en la copropiedad y por el término de un año. El administrador de la
Parcelación podrá abrir una cuenta bancaria o de ahorros, o incluso inversiones temporales en
cualquier clase de activos financieros, que consideren necesarias para el adecuado manejo y
depósito de los dineros provenientes de las expensas, contribuciones, fondo de reserva y
demás ingresos que se causen con ocasión de la copropiedad.

ARTÍCULO 26. Cada propietario deberá contribuir a los gastos necesarios para la
administración, conservación y reparación de los bienes comunes. Las expensas comunes
23
Idem
24
Modificación realizada mediante escritura 2978 de 2007 Notaría segunda
25
Idem

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deberán pagarse sin consideración a las personas que usen o gocen las unidades privadas, los
propietarios pagarán al administrador las cuotas para expensas comunes por mensualidades
anticipadas en los diez (10) primeros días de cada mes, vencido este plazo se liquidarán al
deudor intereses demora al dos por ciento mensual (2%), sobre cada cuota, por cada mes o
fracción de mes que dure el retardo. Este plazo lo mismo que la tasa de interés podrán ser
modificados por la asamblea sin necesidad de reforma del reglamento. En caso de mora en el
pago de dos o más cuotas el administrador podrá demandar judicialmente el pago de las
mismas y de sus intereses de mora, con base en la copia del acta de la asamblea en que se
hayan liquidado o acordado, acompañada de la certificación del administrador sobre su cuantía
y las fechas en que se hicieron exigibles documentos que prestarán mérito ejecutivo sin
necesidad de requerimiento, notificación, autenticación o reconocimiento alguno. El pago de las
cuotas e intereses sólo podrá acreditarse con el recibo firmado por el tesorero.

CAPITULO OCTAVO DISPOSICIONES VARIAS .

ARTÍCULO TRIGÉSIMO SÉPTIMO - CLÁUSULA ARBITRAL:

ARTÍCULO 2726. ARBITRAMENTO. Cuando surjan diferencias entre 2 o más propietarios
relacionadas con el caso de los bienes comunes, o conflictos de vecindad o razón u origen en
el uso de las respectivas unidades privadas, el diferendo se someterá a la decisión de la
asamblea general sino es atendida la solución dada por la junta directiva. En el evento de que
una de las partes no acepte la decisión de la asamblea de propietarios, el asunto se someterá a
la decisión del árbitro de conformidad con lo dispuesto por la ley 1818 de 1998 y demás normas
concordantes.

ARTÍCULO TRIGÉSIMO OCTAVO - DECLARACIÓN SOBRE SERVIDUMBRE DE

TRÁNSITO:
Que los inmuebles de mayor extensión de cuyo loteo resulta la PARCELACIÓN SAN
FRANCISCO, tienen constituida servidumbre activa de tránsito que grava el predio EL ALJIBE,
originalmente con matrícula inmobiliaria al folio No. 120-0065285, hoy con matrículas
inmobiliarias a los folios Nos. 120-123206, 120-123207 y 120-123208, limitación del dominio
constituida por escritura pública No. 3759 de Julio 22 de 1997 de la Notaría Séptima de Cali,
debidamente registrada. Esta servidumbre se ejercerá y sostendrá en la forma establecida en
los literales C, D, E, F, G de la VII parte de la precitada escritura.

ARTÍCULO TRIGÉSIMO NOVENO - REFORMAS:

La reforma del presente reglamento deberá ser aprobada con el con el voto favorable de un
número plural de copropietariosque representen por lo menos el setenta por ciento (70%) del
total de coeficientes de propiedad. Después de aprobada deberá elevarse a escritura pública e
inscribirse, si fuere el caso, en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Popayán.

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