PROCESO DIVISORIO EN COLOMBIA

El proceso divisorio es una acción civil o demanda con la cual se pretende que el juez
decreta la división de un bien proindiviso, o su venta, según lo solicite el demandante.

¿CÓMO DIVIDIR UNA PROPIEDAD QUE PERTENECE A VARIAS PERSONAS?

Una propiedad o bien, como una casa, por ejemplo, puede pertenecer a varias
personas, donde cada una tiene una parte de ella, sin especificarse qué parte
pertenece a cada uno.

Cuando la propiedad de una cosa pertenece a varias personas a estas se le denomina

comuneros, por ejemplo, en la sucesión del señor Santiago solo hay un bien que es
una casa y los herederos de dicha casa son María, Salome y Jaime (sus hijos). María,
Salome y Jaime son condueños o comuneros de la propiedad de la casa que su papá
les dejó de herencia.

Teniendo en cuenta el ejemplo anterior, en caso de que María ya no quiera compartir la

casa con sus condueños puede interponer una demanda divisoria, es decir, un proceso
divisorio en virtud del cual se procederá a dividir el bien si es susceptible de división, o
si no, se dispondrá a la venta de dicho bien para que cada quien le corresponda su
parte.

PROCESO DIVISORIO EN EL CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO:

El proceso divisorio lo encontramos en el artículo 406 del código general del proceso
(CGP) que fija las siguientes reglas:

● Todo comunero puede pedir la división material de la cosa común o su venta para
que se distribuya el producto.
● La demanda deberá dirigirse contra los demás comuneros y a ella se acompañará
la prueba de que demandante y demandado son condueños. Si se trata de bienes
sujetos a registro se presentará también certificado del respectivo registrador sobre
la situación jurídica del bien y su tradición, que comprenda un período de diez (10)
años si fuere posible.
● En todo caso el demandante deberá acompañar un dictamen pericial que determine
el valor del bien, el tipo de división que fuere procedente, la partición, si fuere el
caso, y el valor de las mejoras si las reclama.

La demanda la puede interponer cualquiera de los comuneros, y debe interponerla

contra los demás comuneros.

La finalidad del proceso divisorio es que se pueda efectuar la separación de la

propiedad que dos o más personas tiene en común de un bien.
Si ese bien no es susceptible de dicha división el derecho procesal civil establece que
entonces se procede a la venta, que surge como la solución para que dicha propiedad
compartida deje de existir.

Por ejemplo, una finca se puede dividir, pero no un apartamento, caso en el cual se
ordenará la venta para dividir el dinero producto de ella.

Lo ideal es que la propiedad proindiviso se divida amigablemente entre los comuneros

mediante escritura pública y así evitar el proceso judicial.

TRASLADO DE LA DEMANDA DIVISORIA:

Una vez es admitida la demanda divisoria se le notifica el auto admisorio al demandado

o demandados conforme el artículo 409 del código general del proceso:

«En el auto admisorio de la demanda se ordenará correr traslado al demandado

por diez (10) días, y si se trata de bienes sujetos a registro se ordenará su
inscripción. Si el demandado no está de acuerdo con el dictamen, podrá aportar
otro o solicitar la convocatoria del perito a audiencia para interrogarlo. Si el
demandado no alega pacto de indivisión en la contestación de la demanda, el
juez decretará, por medio de auto, la división o la venta solicitada, según
corresponda; en caso contrario, convocará a audiencia y en ella decidirá.”

Los motivos que configuren excepciones previas se deberán alegar por medio del
recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda.

“El auto que decrete o deniegue la división o la venta es apelable.”

Recordemos que el demandante debe adjuntar un dictamen pericial sobre el valor

comercial del bien, dictamen que puede ser refutado por los demandados para lo cual
deben aportar otro peritaje o solicitar la comparecencia del perito que realizó el peritaje
aportado por el demandante.

TRÁMITE DE LA DIVISIÓN:

Cuando proceda la división del bien, esta se hará conforme lo señala el artículo 410 del
código general del proceso:

1. Ejecutoriado el auto que decrete la división, el juez dictará sentencia en la que

determinará cómo será partida la cosa, teniendo en cuenta los dictámenes
aportados por las partes.
2. Cuando la división verse sobre bienes sujetos a registro, en la sentencia se
ordenará la inscripción de la partición.
3. Registrada la partición material, cualquiera de los asignatarios podrá solicitar que el
juez le entregue la parte que se le haya adjudicado.

Luego cada comunero, que deja de serlo, se hace propietario único de la parte que le
correspondió.
VENTA DEL BIEN PROINDIVISO EN EL PROCESO DIVISORIO:

Como ya se señaló, si materialmente es imposible dividir la propiedad proindiviso para

adjudicar a cada uno su parte, se procede a su venta para luego dividir el dinero
obtenido de ella.

El trámite a seguir está regulado por el artículo 411 del código general del proceso, que
comprende el secuestro y remate del bien, remate que se hará conforme se hace en el
proceso ejecutivo.

Las reglas que se aplicarán son las siguientes:

● Si las partes fueren capaces podrán, de común acuerdo, señalar el precio y la base
del remate, antes de fijarse fecha para la licitación.
● Cuando el secuestro no se pudiere realizar por haber prosperado la oposición de un
tercero, se avaluarán y rematarán los derechos de los comuneros sobre el bien, en
la forma prevista para el proceso ejecutivo.
● Frustrada la licitación por falta de postores se repetirá cuantas veces fuere
necesario y la base para hacer postura será entonces el setenta por ciento (70%)
del avalúo.
● El comunero que se presente como postor deberá consignar el porcentaje legal y
pagar el precio del remate en la misma forma que los terceros, pero con deducción
del valor de su cuota en proporción a aquel.
● Registrado el remate y entregada la cosa al rematante, el juez, por fuera de
audiencia, dictará sentencia de distribución de su producto entre los condueños, en
proporción a los derechos de cada uno en la comunidad, o en la que aquellos
siendo capaces señalen, y ordenará entregarles lo que les corresponda, teniendo
en cuenta lo resuelto sobre mejoras.
● Ni la división ni la venta afectarán los derechos de los acreedores con garantía real
sobre los bienes objeto de aquellas.

Como se puede observar, el proceso puede ser complejo, razón suficiente para que los
comuneros se pongan de acuerdo y vendan ellos mismos la propiedad, o que uno de
ellos compre la parte de los demás.

MEJORAS EN EL PROCESO DIVISORIO:

Es normal que en una propiedad proindiviso uno o más comuneros hayan realizado
mejoras, como puede ser una finca, mejoras que deben ser reconocidas con forme el
artículo 412 del código general del proceso:

“El comunero que tenga mejoras en la cosa común deberá reclamar su derecho
en la demanda o en la contestación, especificándolas debidamente y
estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206, y acompañará
dictamen pericial sobre su valor. De la reclamación se correrá traslado a los
demás comuneros por diez (10) días. En el auto que decrete la división o la venta
el juez resolverá sobre dicha reclamación y si reconoce el derecho fijará el valor
de las mejoras.

Cuando se trate de partición material el titular de mejoras reconocidas que no

estén situadas en la parte adjudicada a él, podrá ejercitar el derecho de retención
en el acto de la entrega y conservar el inmueble hasta cuando le sea pagado su
valor.”

Para evitar lo anterior o hacer más sencillo el proceso, lo ideal es que a cada comunero
le corresponda la parte donde ha realizado la mejoras, una razón más para solucionar
el asunto de forma pacífica sin recurrir a la justicia.

FRUTOS CIVILES EN EL PROCESO DIVISORIO:

El reconocimiento de frutos civiles es viable en el proceso divisorio, cuando uno o más

comuneros han obtenido ingresos o rentas del bien objeto del proceso divisorio.

Todos los comuneros tienen derecho a las rentas que genere el bien proindiviso, y si
sólo uno de los comuneros ha administrado y disfrutado de esas rentas, los otros
comuneros tienen derecho a reclamar esos frutos civiles.

Por ejemplo, si un apartamento que pertenece a tres personas está arrendado, el valor
del arrendamiento se debe distribuir entre las tres personas según su participación en
el bien, y si esa distribución no se ha hecho, al hacer la división del bien se pueden
reclamar esos dineros, que se conocen como frutos civiles.

La reclamación de los frutos civiles debe hacerse en el mismo proceso divisorio, y debe
cumplirse con lo señalado en el artículo 206 del código general del proceso.

DERECHO DE COMPRA PARA LOS COMUNEROS:

Cualquiera de los comuneros tiene derecho a comprar la propiedad puesta en venta en

un proceso divisorio, en lugar de rematarla y que sea adquirida por un tercero.

Al respecto señala el artículo 414 del código general del proceso:

“Dentro de los tres (3) días siguientes a la ejecutoria del auto que decrete la
venta de la cosa común, cualquiera de los demandados podrá hacer uso del
derecho de compra. La distribución entre los comuneros que ejerciten tal
derecho se hará en proporción a sus respectivas cuotas.

El juez, de conformidad con el avalúo, determinará el precio del derecho de cada

comunero y la proporción en que han de comprarlo los interesados que hubieren
ofrecido hacerlo. En dicho auto se prevendrá a estos para que consignen la
suma respectiva en el término de diez (10) días, a menos que los comuneros les
concedan uno mayor que no podrá exceder de dos (2) meses. Efectuada
oportunamente la consignación el juez dictará sentencia en la que adjudicará el
derecho a los compradores.

Si quien ejercitó el derecho de compra no hace la consignación en tiempo, el juez

le impondrá multa a favor de la parte contraria, por valor del veinte por ciento
(20%) del precio de compra y el proceso continuará su curso. En este caso los
demás comuneros que hubieren ejercitado el derecho de compra y consignado el
precio podrán pedir que se les adjudique la parte que al renuente le habría
correspondido y se aplicará lo dispuesto en los incisos anteriores.”

En cualquier caso, cualquier comunero puede comprar la propiedad proindiviso o la

parte de los demás comuneros para hacerse único dueño del bien proindiviso, lo que
da fin a la comunidad de bienes de acuerdo al artículo 2340 del código civil.

PROCESO DIVISORIO EN EL CÓDIGO GENERAL DEL PROCESO:

Para determinar la cuantía en los procesos divisorios se toma como referencia el

avalúo catastral según dispone el artículo 25 del código general del proceso.

Respecto a la competencia, corresponde al juez del lugar donde esté ubicado el bien
de acuerdo al artículo 28 del CGP.

En cuanto al proceso divisorio como tal, este está regulado en el capítulo III del título III
del código general del proceso, que inicia en el artículo 406.

Señala este artículo que todo comunero puede pedir la división de la cosa común, o en
su defecto, la venta para que se distribuya el producto de esa venta.

La demanda debe dirigirse contra los demás comuneros, debiendo acreditar ser dueño
del bien, y acompañar un dictamen pericial del bien correspondiente.

¿SE NECESITA UN ADMINISTRADOR EN EL PROCESO DIVISORIO?:

Cuando los comuneros no concilian o no están de acuerdo en el manejo del bien

común, se designará un administrador de la comunidad fuera del proceso divisorio
procediendo de la siguiente manera:

● Se debe formular la petición por cualquiera de los comuneros con indicación de los
demás
● Dicha petición debe ir acompañada de las pruebas ART 406 del Código General del
Proceso.
● Una vez emitido el auto de la petición, el juez concede tres (3) días para que los
comuneros restantes se opongan y formulen una oposición si desean
● Se les debe notificar personalmente a los comuneros

● Se señala fecha y hora de audiencia para designar al administrador.

● En la audiencia se practican las pruebas a que hubiera lugar, se resuelve y designa

el administrador de acuerdo con el Art 417 del Código General del Proceso.

En este sentido, el administrador representará a los comuneros procesalmente y, éste

percibirá las rentas estipuladas en los casos de los contratos de tenencia y recibirá los
bienes a la expiración de ellos. Sin embargo, los comuneros sí pueden seguir
interviniendo en los respectivos procesos.

¿QUIENES ASUMEN LOS GASTOS DE LA DIVISIÓN?:

Los gastos que se causen por la división material o de la venta del bien según el caso
en concreto, serán de cargo de los comuneros en proporción a sus derechos sobre el
bien, salvo que ellos convengan otra cosa.

Por otro lado, el comunero que haga gastos que correspondan a otro comunero, tendrá
derecho si hubiera remate, a que se le reembolsen o a que su valor se le agregue al
precio de aquel al de la compra que se hiciera o adjudicado en la licitación.

Si la división es material, podrá dicho comunero compensar tal valor con lo que deba
pagar por el concepto de mejoras.

CONCLUSIONES:

● La idea sería que la división del bien se hiciera de común acuerdo por escritura
pública ante una Notaría, si no se llega a ningún acuerdo si se deberá ir a un
proceso judicial divisorio.
● Si el predio no se puede dividir porque no se puede hacer en partes iguales como
un apartamento, el juez ordenará que se venta el bien para que se reparta el dinero
entre los dueños.
● Si un predio no tiene certificado de tradición y libertad y está en proceso de
adjudicación ante la Agencia Nacional de Tierras no se podrá hacer el proceso de
división ya que aún no se sabe quien es el dueño real del predio.
● Los gastos causados por la división o la venta del bien están a cargo de todos los
dueños. Si uno de ellos paga los gastos que le correspondía a otro tendrá derecho a
que dichos gastos se le reembolsen dentro del mismo proceso judicial.
● Dentro del proceso judicial el dueño que haya realizado mejoras o arreglos en el
inmueble tiene derecho a solicitar el reembolso de lo pagado por ellas.

Cuando usted solicite las mejoras o arreglo del predio se les correrá traslado a todos
los dueños por 10 días para que ellos estén de acuerdo con lo pedido o para que
argumenten lo contrario.

● En la sentencia del juez se deberán tomar en cuenta las mejoras o arreglos que se
le hizo al bien para que la división sea por partes iguales a todos los dueños.
● El proceso de secuestro y remate del predio que es hacer una subasta pública para
que las personas lo compren es un proceso muy complicado, por lo que se
recomienda que se haga de mutuo acuerdo la venta del predio.
● Todos los dueños del predio tienen derecho a las rentas o ganancias que genere el
bien sea por arrendamiento, por recolecta de frutos o por los animales del predio.

Todo lo que de el bien debe ser repartido en parte iguales a todos los dueños.

Se puede pedir los frutos dentro del mismo proceso judicial para que los demás dueños
puedan revisar la solicitud y el juez pueda tomar una decisión.

● Para la división y venta de un predio deberá tenerse en cuenta todo lo que se le ha

hecho, si un dueño ha hecho más que otros recibirán más que todos, siempre y
cuando se pueda probar.