Fallo

Poder Judicial de la Nación
CÁMARA CIVIL - SALA I
ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República

Argentina, a los veintidós días del mes de mayo de dos mil veinticuatro,
reunidos los señores jueces de la Sala I de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil para conocer en los recursos de apelación
interpuestos contra la sentencia dictada en los autos “ARRIGUTTI,
SILVIA TERESA Y OTRO C/ ARRIGUTTI, ENRIQUE MARIO Y
OTROS S/NULIDAD DE ACTO JURIDICO” (Expte. n° 28.785/17), el
tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver: ¿Se ajusta a derecho la
sentencia apelada?
Practicado el sorteo resultó que la votación debía hacerse en el
orden siguiente: Dr. Juan Pablo Rodríguez y Dra. Paola Mariana Guisado.
Sobre la cuestión propuesta el Dr. Rodríguez dijo:
I.La sentencia de primera instancia: I. Hizo lugar
parcialmente a la demanda entablada por Silvia Teresa Arrigutti contra
Enrique Mario Arrigutti y Enrique Alejandro Stad, estos dos últimos en
cuanto a su carácter de partes intervinientes del acto II. Desestimó el
pedido de nulidad de la compraventa consignada en la escritura pública
N°2975 de fecha 15 de noviembre de 2001 pasada por ante el escribano
Francisco J. Puigari y la admitió con relación al contrato de compraventa
instrumentado en la escritura pública N°90, F° 236, de fecha 15 de junio de
2015, labrada por la escribana Claudia Marina Hermansson, cuya fotocopia
obra a fs. 168/171, respecto de las Unidades Funcionales 93 y 32 (cochera)
y Unidad Complementaria números XIX destinada a Baulera del inmueble
sito en José Hernández 1930,192,1934,1936, matrícula FR 17-4462/93 de
esta Ciudad, debiendo librarse los despachos y oficios del caso al Colegio
de Escribanos, al Archivo de Protocolos Notariales y al Registro de la
Propiedad Inmueble en la etapa de ejecución de sentencia. III. Impuso las
costas del proceso a los demandados vencidos, incluyendo a la escribana
interviniente, ello en virtud de las consideraciones vertidas en los
considerandos.
Fecha de firma: 22/05/2024

Firmado por: EZEQUIEL SOBRINO REIG, SECRETARIO DE CÁMARA
Firmado por: JUAN PABLO RODRIGUEZ, JUEZ DE CÁMARA
Firmado por: PAOLA MARIANA GUISADO, JUEZA DE CÁMARA
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Contra dicho pronunciamiento se alzan Silvia Teresa Arrigutti,
Enrique Mario Arrigutti, Enrique Alejandro Stad, y la escribana Claudia
Marina Hermansson, quienes expresaron sus agravios en formato digital,
los que fueron respondidos por la misma vía. También se agravian los
abogados Martín Julio Cabral y Martín Caride Mea, pero por un tema
vinculado a honorarios.
Llega firme a esta segunda instancia lo decidido en torno a la
aplicación de la ley con relación al tiempo y el consecuente sometimiento
del caso a las normas del Código de Vélez, temperamento correcto, dada la
fecha en que sucedieron los hechos, porque es en esa ocasión en la que se
reúnen los presupuestos de la responsabilidad civil (conf. Aída Kemelmajer
de Carlucci, “La Aplicación del Código Civil y Comercial a las relaciones
y situaciones jurídicas existentes”, ed. Rubinzal Culzoni, doctrina y
jurisprudencia allí citada).
No obstante señalar que el Código Civil y Comercial de la
Nación actualmente vigente es invocable, como argumento de autoridad o
doctrina interpretativa de la norma derogada, pues las disposiciones
actuales constituyen valiosas herramientas para complementar las
soluciones del cuerpo normativo derogado (ver CNCiv, Sala C, 27/03/2017
“Petrakovsky Manuel Guido c/ HSBC Bank Argentina S.A y otros s/ daños
y perjuicios” originario de este juzgado a mi cargo; ídem LL 2015-F, 867).
II. Prescripción de la acción de nulidad de la compraventa
por escritura pública n° 2975.
Primero, para una más clara definición de los planteos, voy a
realizar una transcripción sucinta, como lo hace la jueza de primera
instancia, de las escrituras que instrumentan los actos jurídicos atacados y
del documento privado involucrado en el caso, a fin de delimitar el marco
instrumental dentro del cual se desarrollan las quejas.
Comienzo primero por los actos jurídicos celebrados por
escrituras públicas comprendidos en las pretensiones de nulidad
desarrolladas en el escrito introductorio de la instancia, y del

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contradocumento que cronológicamente se intercala entre dichos actos

notariales. La primera corre agregada a fs. 14/26. Se trata de la escritura de
compraventa número dos mil novecientos setenta y cinco, celebrada el 15
de noviembre de 2001, ante el escribano Francisco J. Puiggari, mediante la
cual Enrique Facundo Arrigutti, casado en primeras nupcias con Aída
Teresa Faragasso, luego de proceder a la desafectación de bien de familia,
vende a Enrique Mario Arrigutti los siguientes bienes Inmuebles que
forman parte del edificio ubicado en la zona norte de la Capital Federal:
con frente a la calle José Hernández N° 1930, 1932, 1934 y 1936 esquina a
la calle Tres de Febrero N° 1658 y 1674 y que responden a la siguiente
transcripción: I) Unidad Funcional número noventa y tres, ubicada en el
décimo primer piso, II) Unidad Complementaria número XIX, baulera
ubicada en el segundo subsuelo, III) Unidad Funcional 32, cochera ubicada
en el segundo subsuelo. El precio de la operación se fijó en doscientos
cuarenta mil dólares estadounidenses. Asimismo, se otorgó en el mismo
acto un mutuo con garantía hipotecaria por parte del “Citibank N.A.” por la
suma de ciento sesenta mil dólares estadounidenses. En tanto que a fs.
25/27 se encuentra glosada la escritura número doscientos cinco de
cancelación de la hipoteca mencionada.
A fs. 31/32 corre agregada la copia de un documento titulado
“Manifestación” en el cual Enrique Mario Arrugutti y Silvia Teresa
Arrigutti convienen lo siguiente, en la parte que interesa para la decisión
del caso: “El Sr. Enrique Mario Arrigutti PRIMERO: manifiesta que por
escritura nro. 2975 de fecha 15 de noviembre de 2001, otorgada por ante el
escribano de esta ciudad (..) adquirió del Sr. Enrique Facundo Arrigutti los
siguientes bienes inmuebles que forman parte del edificio ubicado en zona
Norte de esta ciudad con frente a las calle José Hernández … SEGUNDA:
Que asimismo, en dicho acto solicitó al Citibank N,A, un crédito por la
suma de u$s 160.000 abriendo a su nombre una cuenta en dólares en el
mencionado banco y en garantía de dicha suma gravaba con derecho real
de hipoteca los inmuebles adquiridos. TERCERO: Que viene a dejar

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constancia que dicha compra la ha efectuado para sí y para su hermana
Silvia Teresa Arrigutti por partes iguales y que tanto el importe abonado al
contado con más las cuotas de capital adeudado fueron abonadas por partes
iguales por ambos. Que por ello se obliga a otorgar escritura traslativa de
dominio de la mitad indivisa cuando ella misma lo solicite. CUARTO:
Silvia Arrigutti presta su conformidad y aceptación con lo manifestado por
ser realidad y se obliga a seguir abonando la parte que le corresponde del
capital adeudado”.
A fs. 168/171 el codemandado Stad acompaña copia de la
escritura N°90, F°236, de la compraventa celebrada el día 15 de junio de
2015 entre Enrique Mario Arrigutti (como vendedor) y Enrique Alejandro
Stad de la Unidad Funcional noventa y tres ubicada en el décimo primer
piso y las unidades complementarias número XIX (baulera) ubicada en el
segundo subsuelo, III) Unidad Funcional 32, cochera ubicada en el
segundo subsuelo del inmueble con frente a la calle José Hernández 1930,
1932, 1934 y 1936, esquina Tres de Febrero 1658 y 1674. Surge de la
escritura el precio de la operación en la suma de tres millones quinientos
mil pesos, que el vendedor recibe de la parte compradora de la siguiente
forma: a) La suma de $ 350.000 íntegramente en este acto en dinero en
efectivo y a satisfacción, otorgándole por dicha suma y por medio de la
presente el más eficaz recibo y carga de pago en forma; y b) El saldo, o
sea $ 3.150.000 el adquirente los abonará en tres cuotas pagaderas en las
condiciones que se establecen, la primera de $ 350.000 el día 15 de junio
de 2016, la segunda de $ 1.400.000 el día 15 de junio de 2017, y la última
de $ 1.400.000 el día 15 de junio de 2018, dándole el vendedor al deudor
por dicha suma suficiente carta de adeudo en forma (…) El adquirente se
encuentra en posesión real y del material de lo adquirido por tradición que
le hace el vendedor en este acto”. (…) Las partes declaran que en garantía
del saldo de precio de $ 3.150.000 que queda adeudando Enrique Alejandro
Stad y sin perjuicio de responder con todos los demás bienes presentes y
futuros, GRAVA CON DERECHO REAL DE HIPOTECA EN PRIMER

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GRADO DE PRIVILEGIO a favor del Sr. Enrique Mario Arrigutti (…) el

inmueble que por este acto adquiere (…). Se añade a ello, un contrato de
locación celebrado entre Enrique Alejandro Stad y Enrique Mario Arrigutti,
en fecha 15 de junio de 2015, que tiene por objeto el mismo inmueble y
cuyas firmas fueron certificadas por la escribana Claudia Marina
Hermansson, que a fs. 172/173 el emplazado Stad adjunta como prueba
documental. El plazo de la locación se fijó en 24 meses desde el día 15 de
junio de 2015 hasta el 15 de junio de 2017 por la suma de $350.000 en
concepto de canon locativo por el plazo completo de la locación, en
efectivo y en ese acto.
Precisado ello, vale destacar ahora que en la descripción del
objeto de la demanda, la actora solicita que se anulen, por el vicio de
simulación ilícita, las mencionadas compraventas del inmueble sito en José
Hernández 1930, 1932, 1934 y 1936, esquina Tres de Febrero 1658 y 1674,
UF 93, piso décimo primero, y su unidades complementarias n° XIX y n°
32 (baulera y cochera respectivamente, ubicadas en el 2do. subsuelo),
realizadas: a) el día 15/11/2001 entre su padre, Don Enrique Facundo
Arrigutti, y su hermano Enrique Mario Arrigutti, mediante la escritura n°
2975, otorgada ante el Escribano Francisco J. Puiggari, titular del registro
n° 453 de la Capital Federal; y b) el día 15/06/2015, entre su hermano
Enrique Mario Arrigutti y su íntimo amigo, el Sr. Enrique Alejandro Stad,
mediante la escritura n° 90, pasada ante la Escribana Claudia Marina
Hermansson, titular del Registro n° 237 de la Capital Federal, cuya
declaración de nulidad por falsedad también se demanda. Precisa que en
este último caso la acción también tiene por objeto que se anule por el
mismo vicio la hipoteca constituida simultáneamente con esta última venta
en esa misma escritura.
Puntualiza luego, que la acción persigue que la propiedad del
departamento y sus unidades complementarias vuelvan al patrimonio
relicto de su fallecido padre, a los efectos de que en el proceso sucesorio ya
abierto se le adjudique la parte que le corresponde en su calidad de

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heredera legítima. Y, en el caso de que ello no fuese posible por haber
pasado el inmueble a terceros de buena fe, la acción también se ejerce para
que se responsabilice a los demandados por los daños y perjuicios causados
con ambas simulaciones, condenándolos a integrar a dicho patrimonio
relicto el valor del departamento y sus unidades complementarias.
Precisado ello, dadas las características que revisten los
planteos de los demandados en esta alzada, a modo de liminar aclaración,
vale resaltar que en la contestación de la demanda, Enrique Alejandro Stad
opuso la prescripción de la acción interpuesta por la actora, que se
endereza a obtener la nulidad de la primer venta mencionada, por hallarse
cumplido sobradamente, según lo entiende, el plazo previsto legalmente
para el ejercicio de los supuestos derechos que la accionante reputa
vulnerados.
Postula en tal oportunidad, que si se toma como base la
manifestación del 8 de noviembre de 2002, la acción de restitución
intentada se encuentra holgadamente prescripta, toda vez que han
transcurrido desde su celebración 16 años.
La nueva legislación fondal, prevé en su art. 2562 que
prescriben a los dos años: "a) el pedido de declaración de nulidad relativa y
de revisión de actos jurídicos".
Aquel plazo comienza a contarse según el inc. c) del art. 2563,
"en la simulación ejercida por tercero, desde que conoció o pudo conocer el
vicio del acto jurídico".
Conforme se desprende de sus propios dichos y de la
documental de la que intenta valerse, interpreta que la aquí accionante
conoció la simulación, cuanto menos en el año 2002, más específicamente
el 8 de noviembre, si se toma como base la supuesta manifestación notarial
que aquella suscribiera con su hermano.
Argumenta luego que podría también tomarse como fecha en
la que ha tomado conocimiento, el día mismo de la compraventa celebrada
en 2001, ya que según ha demostrado, toda la familia Arrigutti estaba en

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conocimiento de lo que supuestamente habían pergeñado su padre y su

hermano a efectos de financiar su empresa mediante un crédito hipotecario
que tuvo como garantía el inmueble objeto de autos.
Considera que por aplicación del ordenamiento civil derogado
o de la nueva legislación fondal, la acción de nulidad relativa que deduce
se encuentra prescripta. Del nuevo código cita los arts. 2562, inc. a y 2563
y del Código Civil de Vélez, el art. 4030, y extrae de ello que el cómputo
del plazo, por tratarse de un tercero, debe computarse desde las señaladas
oportunidades. De suerte tal, que según alega, la prescripción también se
habría operado si se aplicara el art. 4023 de la vieja legislación civil.
Con cita de las mismas normas, arts. 2562 y 2563 del Código
Civil y Comercial de la Nación y del art. 4030 del Código Civil Velezano,
la escribana demandada también reputa prescripta la acción dirigida a
obtener la nulidad de la primera compraventa mencionada. Enuncia, en
efecto, como su primer agravio la falta de definición acerca de la
prescripción de la acción de nulidad por simulación contra la Primera
Compraventa. De tal situación deduce, en lo que aquí interesa, que la parte
actora carece de legitimación para accionar por nulidad por simulación
respecto de la Segunda Compraventa, porque, encontrándose el Inmueble
en el patrimonio de Enrique Mario Arrigutti, estaba en su arbitrio cedérselo
a Stad, o a quien quisiera.
En su expresión de agravios el nombrado Arrigutti se queja
porque la sentenciante rechazó la nulidad considerando abstracta la
cuestión de la prescripción cuando, salvo mejor criterio, hubiera
correspondido resolver exactamente al revés. Crítica que reputa válida la
operación de compraventa original y posteriormente declara nula la nueva
venta, cuando la actora ha perdido toda posibilidad de accionar al perder, si
dicta la prescripción, toda legitimidad para cuestionar la segunda
escrituración. Y cita en su planteo las aludidas presentaciones de los otros
accionados.

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La actora objeta lo decidido por la jueza al desestimar la
acción de nulidad de la venta simulada hecha por Arrigutti padre e hijo el
15 de noviembre de 2001, conforme los argumentos que expone en su
presentación en la segunda instancia, lo que implícitamente importa que
admite la necesidad de la previa decisión de aquella cuestión, que los
nombrados demandados consideran indebidamente omitida.
Explicado ello, vale destacar que la prescripción liberatoria es
el medio por el cual el transcurso del tiempo opera la modificación
sustancial de un derecho en razón de la inacción de su titular, quien pierde
la facultad de exigirlo compulsivamente. En otras palabras, es un medio de
extinción de derechos resultantes de su no ejercicio o la inacción de su
titular durante el plazo legalmente fijado. De tal noción se desprenden los
dos elementos del instituto 1) la inacción o pasividad del titular de
un derecho que pudiendo hacerlo valer no lo ejerce; 2) el transcurso de un
cierto tiempo fijado por la ley para que aquélla opere, donde impera esa
situación de inactividad.
En suma, se traduce en el modo mediante el cual, transcurrido
el período que la ley objetiva establece, el derecho no ejercido dentro de
ese plazo pierde la posibilidad de ser reclamado coactivamente. La
obligación subsiste sólo como obligación natural (art. 515), pero
desvalorizada en su esencia, toda vez que el acreedor no tendrá la
posibilidad de exigir su cumplimiento (ver Borda Guillermo A:: “Tratado
de derecho civil. Obligaciones”, t. II, Nª 998; Llambías, Jorge Joaquín:
“Tratado de Derecho Civil-Obligaciones”, t. III, Nros 2004/5/6 y
Cifuentes-Sagarna: “Código Civil, Comentado y Anotado”, t. VI, p. 352).
Constituye una institución de orden público, que responde a la
necesidad social de no mantener pendientes las relaciones jurídicas
indefinidamente, poner fin a la indecisión de los derechos y consolidar las
situaciones creadas por el transcurso del tiempo, disipando las
incertidumbres (ver Rubinzal-Culzoni Editores: “Código Civil de la
República Argentina, Explicado”, t. VIII, p. 816).

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Así ha dicho la doctrina que la prescripción es, quizás, uno de

los institutos que de forma más acabada pone en evidencia la constante
tensión que el derecho exterioriza entre la justicia y la seguridad. Mientras
la justicia pide que se asegure el respeto de los derechos individuales, la
seguridad demanda poner fin a situaciones inestables, siendo necesario a
los fines de lograr un adecuado orden social encontrar la armonía entre
estos aspectos, aparentemente en constante contradicción (Lendaro, Magalí
y Márquez, José F.: “La prescripción liberatoria por vía de acción”, LL
2016-D, 637.
Moisset de Espanés explica que muchas veces el orden
jurídico para hacer reinar el valor supremo de la justicia consagra normas
que brinden seguridad; se da preeminencia al valor seguridad, buscando la
estabilidad y la certidumbre de las relaciones jurídicas. Agrega que si no
existiera la prescripción se viviría en un estado de permanente
incertidumbre, e indica que la ley por razones de orden público o interés
social da una solución tajante a este estado de cosas: quiere firmeza,
certidumbre, seguridad, estabilidad. Todo ello para concluir que la
prescripción, por lo tanto, obedece a un fundamento de orden público e
interés social, que para nada intervienen argumentos individualistas y que
es la sociedad entera la que aspira a esa seguridad, a esa estabilidad (ver
Moisset de Espanés, Luis: “Prescripción” 2da ed., Córdoba, Advocatus,
2006 p. 24).
Como lo ha señalado Spota, ese interés social y, por lo tanto,
el orden público comprometido justifica, que si bien la prescripción debe
ser invocada y no puede el juez suplirla de oficio (art. 3964), produce su
efecto de pleno derecho (ipso jure), tal como entendemos que procede
afirmarlo en nuestro derecho positivo. En esta línea, el análisis del instituto
en clave de fundamento, cuando se aplica a supuestos como el de la
especie, el último doctrinario nombrado señala primero con razón que la
seguridad jurídica que impone llegar a una certeza pasado un cierto tiempo
durante el cual, quien perdió el derecho, mantuvo una conducta omisa,

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constituye el fundamento de la prescripción en materia de derechos
creditorios, cuyo resultado consiste en que la ley ampare plenamente al
deudor frente al acreedor. Para luego concluir que es ése el fundamento que
corresponde hacer valer cuando se está ante el derecho a impugnar un
negocio jurídico por nulidad o anulabilidad y se pierde tal derecho por
prescripción (ver Spota Alberto G.-Luis F. P. Leiva Fernández -
actualizador-: “Prescripción y caducidad”, t. I, p. 59).
En cuanto a la regulación legal de la figura, hoy día el artículo
2533, utilizable como recurso interpretativo, sienta una pauta fundamental
en la materia, al decir que "las normas relativas a la prescripción no pueden
ser modificadas por convención"; los Fundamentos del Proyecto, por su
parte, se ocuparon de destacar "el carácter imperativo de las normas que la
regulan" (en referencia a la prescripción).
Esta impronta del ordenamiento jurídico en la materia
encuentra justificación en el interés social comprometido en los
fundamentos de la prescripción y en el origen legal, por lo que luce natural
que sus preceptos estén impregnados sustancialmente de orden público.
Esto explica que en la actualidad, la norma del artículo 2533 se
correlacione ineludiblemente con el precepto contenido en el primer
párrafo del artículo 12 del vigente ordenamiento, lo que legalmente explica
que el diseño normativo de la prescripción no puede sufrir modificaciones
convencionales.
Como lo señala autorizada doctrina, esto significa en esencia,
que no podrán modificarse convencionalmente los plazos de prescripción
(ni ampliarlos ni reducirlos), ni tampoco el comienzo de su cómputo; que
no podrán crearse nuevas causales de suspensión o interrupción de aquellos
plazos, ni retacearle validez a las legalmente contempladas; ni tampoco
convenirse nada relativo a los aspectos procesales del instituto (ver Quadri,
Gabriel Hernán: “Prescripción liberatoria y caducidad en el Código Civil y
Comercial de la Nación”, p. 26).

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Ya la jurisprudencia anterior a la reforma le deparaba al tema

una similar solución, aunque el Código de Vélez no contenía normas sobre
las cláusulas convencionales que modifiquen las reglas sobre prescripción.
Así, se ha resuelto que no cabe dejar de lado la calificación de orden
público en lo que hace a la materia sujeta a examen, atento a que todo
cuanto concierne a la prescripción reconoce interés público -general- y se
halla regulado por un régimen normativo específico e inalterable por la
sola voluntad de las partes (ver Quadri, Gabriel Hernán: “Ob. cit. y
jurisprudencia allí mencionada). De ahí que cualquier alteración que las
partes pretendieran perpetrar en ese marco impregnado de orden pública,
puede y debe juzgarse incluso sin expresa petición de parte.
Completan la disciplina jurídica que al instituto le deparan los
preceptos de índole sustancial, en nuestra jurisdicción, las normas que el
ordenamiento ritual le destina, en particular los arts. 346, 347, 354 y
concordantes del Código Procesal.
En torno a ello, mucho ha discutido la doctrina procesal acerca
de las actitudes que puede adoptar el demandado al ejercer su derecho de
respuesta, lo que exige diferenciar en particular, los conceptos de defensa,
excepción e impedimento o presupuesto procesal.
Dentro de la doctrina vernácula, lo destacan los autores, una
de las exposiciones que ha merecido el reconocimiento por su claridad, es
la que expusiera Carlo Carli cuando explicaba que el derecho, la llamada
acción y el proceso determinan tres grupos de medios defensivos que
deben ser distinguidos (Ver la obra del autor citado: “La demanda civil”,
ps. 1168/9).
Así, explica el doctrinario, la defensa no ataca a la "acción" ni
al proceso, sino al "derecho" del actor, controvirtiendo la aplicabilidad de
la norma legal o los hechos que lo fundamentan, sea oponiendo otros
hechos constitutivos (vicios del consentimiento, nulidad, etc.), o extintivos
(pago). Precisaba en esta área este autor que la defensa era el derecho de
una persona para impedir que el derecho de otra sea reconocido

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judicialmente. El segundo grupo de medios defensivos, enfrenta al caso en
que el juez rechaza la demanda porque el actor carece de "acción". No
llega a examinar la existencia de un "derecho favorable" al accionante, sino
que detiene su examen en las condiciones y requisitos de la "acción",
pudiendo suceder que se encuentre extinguida definitivamente (v. gr.
prescripción), o eventualmente suspendida mientras no se cumplan los
requisitos determinados por la norma sustancial (v. gr., exceptio non
adimpleti contractus). Finalmente, la tercera categoría no gravita ni influye
sobre el "derecho" ni sobre la "acción", sino sobre la constitución válida de
un proceso. Son los impedimentos procesales, a través de los cuales se
denuncia la falta de algún presupuesto o la invalidez del mismo (v. gr.,
competencia del juez, personería del actor, efectos de la demanda, etc.).
A su vez, en cuanto a la oportunidad en que la excepción de
prescripción debe ser resuelta, de conformidad con el citado art. 346 del
código de forma y con su naturaleza jurídica, puede serlo como excepción
previa propiamente dicha, si los elementos que juegan en el expediente
permiten su consideración como de puro derecho. Empero, si como ocurre
en la especie, fuere menester aguardar a que el desenvolvimiento
probatorio del juicio arrime evidencias con relación a los extremos que la
naturaleza del instituto de la prescripción exige, ésta será resuelta al
momento de dictarse la sentencia definitiva. Finalmente, en esta parcela, es
imprescindible aclarar que, siendo la prescripción impeditiva de la acción
iniciada, su tratamiento debe ser abordado por el sentenciante en primer
término en el complejo de cuestiones que componen el litigio (ver Morello-
Sosa - Berizonce: “Códigos Procesales en lo Civil y Comercial, Provincia
de Buenos Aires y de la nación, Comentados y Anotados”, t. IV-B, p. 205 y
abundante jurisprudencia allí citada).
Se trata de una cronología legalmente predispuesta que a las
partes y a los jueces no nos es dable alterar, porque para poder ingresar al
análisis del fondo del asunto, primero es menester determinar si la acción
se encuentra prescrita, por cuanto si ello es así, es forzoso concluir que la

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demandante ha perdido la posibilidad de formular el reclamado

coactivamente en la vía judicial. En tal supuesto, la obligación subsiste
sólo como obligación natural (art. 515), pero desprovista del poder o
prerrogativas que el ordenamiento jurídico confiere al acreedor para
utilizar la coercibilidad de las normas a fin de defender o proteger sus
derechos o facultades.
Las mencionadas áreas que los procesalistas mencionan al
desarrollarse la contestación de la demanda desde luego tienen vasos
comunicantes, pero el tránsito de una a otra no es libre, sino que depende
de determinadas circunstancias. Así, en el supuesto de autos, el pasaje del
campo de las excepciones al de las defensas, que autoriza al juez a
pronunciarse sobre la cuestión sustancial, sólo se abre en caso de
verificarse el rechazo de la prescripción. Esto es así, porque en dicho
supuesto la parte accionante cuenta con una acción viva, que subsiste, no
alcanzada por la extinción, que autoriza el paso al ámbito de las defensas y
a la consecuente decisión sobre el derecho de fondo objeto de la
pretensión, representado en el caso por las nulidades de los mencionados
actos jurídicos volcados en escrituras públicas.
Ello así, en este extremo jurídico procesal, hallo razón a las
quejas y por dicha circunstancia, difiero con lo sostenido en la sentencia de
primera instancia cuando se considera que resulta abstracto el tratamiento
de la excepción de prescripción planteada por los demandados Stad (ver fs.
178 vta. 4to, párrafo) y Hermansson (ver pto. III de fs. 224) respecto del
primer acto escriturario. Al contrario, por los fundamentos reseñados,
encuentro ineludible deparar tratamiento primero a las mencionadas
excepciones, y sólo en el caso de que la decisión resulte adversa a los
nombrados accionados, ingresar al análisis del fondo del asunto, por cuanto
en dicha hipótesis la falta de legitimación activa que también se pone sobre
el tapete quedaría privada de la base argumental que la sostiene. Ellos se
encuentran legitimados para oponerla, conforme a la vieja y a la nueva
legislación, porque tal autorización se extiende a cualquier interesado, que

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comprende no solo a los acreedores, sino también a quien no reviste ese
carácter pero puede ser perjudicado por la no invocación del obligado (arg.
art. 2535 del CCCN). Lo dicho, no obsta a señalar, que en casos como el
de autos, para estar en condiciones de deparar solución a los planteos de los
demandados, deviene ineludible valorar la prueba conducente e indagar
determinados aspectos de la cuestión fondal. Como luego se verá, esa es la
única manera de determinar la condición que inviste la actora en el acto
jurídico volcado en la primera escritura de compraventa citada, a los fines
del instituto en examen, extremo que resulta determinante para definir el
comienzo del cómputo del plazo de prescripción de la acción de nulidad
impetrada.
Como es sabido, entre nosotros, a partir del Fallo Plenario
“”Glusberg”, del 10 de septiembre de 1982, de esta Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, en la materia, el plazo de prescripción bienal de la
acción de simulación que el art. 4030 del Código Civil contempla para las
partes, es también aplicable a los terceros, solución que se ha calificado
como razonable porque no hay motivo para la diferenciación de los plazos
según se trate de prescripción de la acción entre las mismas partes del acto
simulado o la ejercida por terceros, lo que no hizo más que receptar la
opinión mayoritaria antes de la reforma de 1968, que aplicaba igualmente a
la acción de simulación ejercida por terceros el plazo de prescripción de
dos años.
Asimismo, la Cámara Civil en Pleno ha sostenido que “No
resulta aplicable la doctrina plenaria sentada en los autos “Glusberg,
Santiago s/ concurso c/ Jorio, Carlos s/ suc. s/ ordinario (simulación)” del
10/9/82, cuando la simulación se ejerce en forma conjunta a las acciones de
colación o de reducción” (CNCiv en Pleno, 1/2/2011, “Arce, Hugo
Santiago c/ Arce, Haydee Cristina Carmen s/ colación”).
Conforme al actual ordenamiento, se ha dicho que la colación
es el derecho que tienen los descendientes y el cónyuge del causante para
exigir que otro descendiente o cónyuge que ha recibido un bien por un acto

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a título gratuito de aquel, traiga a la masa de partición el valor de dicho

bien, a menos que se lo hubiere dispensado expresamente de hacerlo. No se
ha reproducido la norma del anterior art. 3476 que consideraba a toda
donación hecha a un heredero forzoso como una anticipación de su porción
hereditaria, pero se mantiene idéntico criterio. Por ese motivo, la acción de
colación también ahora tiene por objeto restablecer la igualdad entre los
legitimarios que ha sido quebrada por ese anticipo de la herencia. Con una
modificación, hay que tener en cuenta que la referencia anterior a la
donación hecha a un heredero forzoso incluía a la efectuada a favor de un
ascendiente, mientras que en la actualidad solo se alude a los descendientes
y el cónyuge, sin considerar al ascendiente que también es un legitimario
(Jorge O. Azpiri, en Bueres, Alberto J.: “Código Civil y Comercial de la
Nación”, t. 5, p. 357).
Nuestro Código Civil adopta en el art. 3477 el régimen de la
"colación ficticia" -colación de valores-, lo que significa que debe traerse a
la masa hereditaria el valor de lo recibido. Por ello, la acción es de carácter
personal- no tiene efectos reipersecutorios, sino que se materializa
mediante el cómputo del valor del bien donado en la hijuela del donatario y
constituye un crédito y una deuda, en los términos del art. 496 del Cód.
Civil. Su finalidad es mantener la igualdad de capital de los herederos, pero
no recae sobre rentas que se consumen (CNCiv., Sala D, 1997/12/05, La
Ley, 1998-F, 439, con nota de GREGORINI CLUSELLAS, E. L., La
colación y la determinación del valor a colacionar).
Como se ha señalado, para efectuar la colación el codificador
optó por el método más sencillo: el de traer el valor de la cosa colacionable
y disminuirlo de la hijuela del heredero que lo recibió en el momento de la
partición. Es decir, se trata de una simple operación de contabilidad, puesto
que el heredero donatario recibe de menos lo que ya percibió en vida el
causante (CNCiv., Sala E, 1986/10/17, La Ley, 1987-B, 435 - DJ, 1987-2-
147).

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La reducción alcanza, a los legados y mandas que excedan la
porción disponible, y/o a las donaciones denominadas inoficiosas.
Importan acá, por una parte el art. 3601 del Código Civil, que establece:
"Las disposiciones testamentarias que mengüen la legítima de los
herederos forzosos, se reducirán, a solicitud de éstos, a los términos
debidos". Y con relación a las donaciones, los artículos 1830 y 1831, que
respectivamente dicen: "Repútase donación inoficiosa aquella cuyo valor
excede, en la parte de que el donante podía disponer; y a este respecto se
procederá conforme a lo determinado en el libro 4° de este Código" (art.
1830). "Si por el inventario de los bienes del donante fallecido, se
conociere que fueron inoficiosas las donaciones que había hecho, sus
herederos necesarios podrán demandar la reducción de ellas, hasta que
queden cubiertas sus legítimas" (art. 1831).
Nuestro Código Civil no contiene disposición alguna clara y
concreta, sobre si la acción de reducción en general, o la de reducción de
donaciones en especial, debe ser hecha en especie, o en valores. La única
disposición concreta al respecto, y que está contenida en el título de la
prescripción del Libro IV del Código Civil, es art. 3955, cuando declara
que: "La acción de reivindicación que compete al heredero legítimo, contra
los terceros adquirentes de inmuebles comprendidos en una donación,
sujeta a reducción por comprender parte de la legítima del heredero, no es
prescriptible sino desde la muerte del donante". Este precepto de una
manera categórica y expresa confiere ese carácter a la acción de reducción,
por lo que se ha concluido que no hay más recurso que reconocerla como
persecutoria, limitándola al caso estricto de inmuebles. La jurisprudencia,
por su parte, en un antiguo fallo plenario dado por la Cámara Civil de la
Nación, reconoció carácter real a la acción. Tales efectos reipersecutorios
que se le reconocen a la acción de reducción, traen como consecuencia que
el dominio transmitido sobre los inmuebles se resuelva, y el tercero
adquirente —a cualquier título que fuera—, debe restituir la cosa adquirida
(ver Goyena Copello, Héctor R.: “Tratado del derecho de sucesión”, t. III,

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ps. 321 y 325, con cita de Lafaille y CNCiv, en pleno, J.A., t. 6, p. 1; para
una explicación de la evolución que ha tenido el tema acerca de los
supuestos en que procede una u otra de las acciones mencionadas ver mi
Voto en la causa “BECK RONALD KURT c/ STAHLSCHMIDT , HILDA
s/COLACIÓN” (EXP. Nº 27536/2013), de marzo de 2022).
Explicado ello, en concordancia con lo que sostiene la actora,
considero que corresponde prescindir en el caso de la última doctrina
plenaria especificada, porque en la especie, a juzgar por lo que surge del
escrito de demanda, cuyas partes pertinentes relativas al objeto fueron
precedentemente detalladas, la acción de simulación no se ejerció con
ninguna de las otras que menciona el plenario. En rigor, lo que se pretende
es que el inmueble vuelva al patrimonio relicto de su fallecido padre al que
luego se sumara el de la madre, a los efectos de que en el proceso sucesorio
ya abierto se le adjudique la parte que le corresponde a la demandante en
su calidad de heredera legítima. Pero no como consecuencia de haber
impetrado en conjunto una acción de reducción, sino por efecto de la
nulidad, como mecanismo legal previsto para atacar los actos jurídicos
simulados. Lo que determina que sea en materia de prescripción, el art.
4030 citado, la norma particular que rige la cuestión
Aclarado ello, de acuerdo a lo que se afirma en la demanda, el
padre de la actora y su hermano llevaron a cabo la operación de venta
simulada debido a la necesidad de obtener el préstamo otorgado por el
Citibank N.A., para aplicarlo a paliar las dificultades financieras que por
aquel entonces sufría la empresa de su progenitor, una fábrica de
pulverizadores denominada "Agroefac S.A.", en la cual también ya se
desempeñaba su hermano en aquella época.
Aduce que la transferencia fue simulada, el precio que figura
en ella fue vil, que su hermano no pagó por la propiedad la suma u$s
240.000, y los fondos del préstamo hipotecario no estaban destinados a que
su hermano abonara parte del precio de compra, sino a resolver los
problemas financieros de la fábrica de pulverizadores de su padre.

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Destaca en otra parte que medió un reconocimiento explícito
de su hermano de su derecho a la mitad indivisa del departamento en
cuestión y de la simulación, con la firma de la mencionada
“MANIFESTACIÓN” del 8 de noviembre de 2002, donde como ya se
explicara más arriba, dejó constancia por este acto que dicha compra (en
referencia a la del 15/11/2001) “…la ha efectuado para sí y para su
hermana Silvia Teresa Arrigutti, por partes iguales, y que tanto el importe
abonado al contado con más las cuotas del capital adeudado fueron
abonadas por partes iguales por ambos. Que por ello se obliga a otorgar la
escritura traslativa de dominio de la mitad indivisa cuando la misma lo
solicite."
Sobre el tópico, con cita del Considerando VI, de la sentencia
apelada, donde se hace referencia a que la actora aportó una fotocopia
simple, fechada el 8 de febrero el año 2002, titulada “MANIFESTACIÓN”,
el hermano de la actora aquí accionado, califica como erróneo lo que la
magistrada interviniente induce, cuando luego de citar el párrafo
precedentemente transcrito, considera que no obstante tratarse de una copia
simple lo cierto es que el contradocumento fue reconocido expresamente
por Enrique Mario al prestar declaración indagatoria en sede penal.
La crítica a lo reflexionado por la jueza con relación a esta
cuestión, la base en su declaración efectuada en la causa caratulada:
ARRIGUTTI, ENRIQUE MARIO Y OTROS S/DEFRAUDACION POR
ADMINISTRACION FRAUDULENTA, PRETENSO QUERELLANTE:
ARRIGUTTI, SILVIA TERESA, (expte. 64762/2016), que para este acto
tengo a la vista, que transcribo: “Que en este acto se le exhibe la copia
del documento glosado a fs. 115; siendo que el compareciente refiere que
si bien no recuerda fehacientemente haber firmado ese documento; lo
cierto es que afirma que el contenido del mismo, refleja lo que él había
charlado con sus padres; siendo que había arreglado ello; siendo que si
bien en ese documento figura que su hermana aceptaba los términos de la
operación y se comprometía a pagarle la mitad de la hipoteca; lo cierto

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era que ésta nunca le había abonado nada de plata. Sin perjuicio de ello,
refiere que esa sería su firma; más allá de no recordar la existencia de ese
documento… Continúa con su relato diciendo, que el compareciente recién
terminó de pagar la hipoteca en el año 2007 (aporta el original de la
cancelación de dicha hipoteca por la compra del departamento).”
Esa sinuosa y vacilante declaración se manifiesta a todas luces
inepta para torcer la lógica inferencia que de ella extrae la colega de grado.
No solo porque la existencia de un reconocimiento de ese tenor resulta
corroborado por otros elementos de juicio, sino también porque de sus
mismos términos deriva la interpretación cuestionada. Razono así porque
lo expresado en el sentido de que, “el contenido del mismo, refleja lo que
él había charlado con sus padres; siendo que había arreglado ello”, se
traduce en un incuestionable reconocimiento del contenido. Deducción que
de ningún modo puede reputarse desvirtuada por la circunstancia de que la
actora no intimara ni accionara para obtener su cumplimiento, lo que como
luego se analiza en el desarrollo de este Voto, reconoce otras motivaciones.
Y si bien en un principio señala que “no recuerda fehacientemente haber
firmado ese documento”, luego manifiesta “Sin perjuicio de ello, refiere
que esa sería su firma”, lo que importa un claro reconocimiento de la
rúbrica, ya que sería no solo forzado sino absurdo, inferir de ello una
negativa. A lo que se añade, y esto es lo fundamental para descalificar el
cuestionamiento, que como bien lo resalta la actora, la aludida
manifestación fue firmada ante el escribano Francisco J. Puiggari, el
mismo que otorgó la escritura del 15/11/2001, quien, además, certificó las
firmas de ambos en la MANIFESTACIÓN, la suya y la de su hermano.
Todo lo cual lleva a la accionante a afirmar que tal
instrumento es otro claro indicio de la simulación, que lo que pretendió
hacer su padre fue que el departamento quedase a la postre a nombre de los
dos por partes iguales y por eso les hizo firmar a ambos este instrumento.
En dicho orden, resulta oportuno destacar que Vélez definió al
contradocumento como un acto destinado a quedar secreto y que modifica

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las disposiciones del acto ostensible. En tal línea, la doctrina lo define
como el instrumento público o privado otorgado por las partes o el
beneficiario del acto simulado, normalmente destinado a quedar secreto, en
el que se declara el verdadero contenido o carácter del acto y tendiente a
restablecer la realidad de las cosas (ver Daniel Crovi en Código Civil de la
República Argentina, Explicado”, t. III, p. 323).
Desde antiguo la jurisprudencia ha establecido los requisitos
que debe reunir el contradocumento: a) debe ser otorgado por las partes del
negocio simulado o el beneficiario de la simulación; b) debe referirse
fatalmente al acto simulado; c) requiere simultaneidad intelectual con el
acto, esto significa que no necesariamente debe ser contemporáneo con el
negocio simulado, basta con que las partes hayan tenido el propósito
deliberado de crearlo desde el momento mismo en que se celebró el acto
ostensible (ver Daniel Crovi: “0b. cit”, p. 323 ).
“La simultaneidad material, vale decir, la redacción en la
misma fecha de la escritura de venta, cuya declaración de simulación se
solicita, y del documento destinado a comprobar la simulación, no es
necesaria para la existencia y validez de la contradeclaración, siendo
indiferente que ésta se realice en una fecha anterior, contemporánea o
posterior a la escritura a que se refiere" (ver C1ra. Apel. De Mercedes,
L.L., 10-930).
Los contradocumentos están destinados en general a
comprobar la simulación, a modificar el acto ostensible y restablecer, por
consiguiente, la realidad de las cosas" (CNCiv, Sala A, E.D. 3-411), "Para
producir sus efectos, el contradocumento debe referirse fatalmente el acto
ostensible, al cual explica o modifica" (Capel. De Rosario, Sala III, L.L.
16-387).
Se da la particularidad en el caso, de acuerdo al relato de la
actora en su escrito liminar, que el mencionado instrumento privado, con
firmas certificadas por escribano, aspira a introducir una modificación al
contenido del instrumento público que se pretende anular, lo que es

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autorizado por el art. 996 del Código Civil. Empero, ello no fue realizado
con el propósito de revelar el verdadero contenido del acto, ya que de
acuerdo con lo que alega la demandante, ni su hermano ni ella celebraron
con su padre contrato de compraventa alguno sobre el inmueble de autos.
La llamada “MANIFESTACIÓN” vino así a completar un proceso
simulatorio que tuvo como punto de partida la mencionada escritura. El
esquema simulatorio pergeñado es secuencial. Cuenta con dos hitos, la
mencionada escritura como punto de inicio, en la que además está resalta
que la actora no intervino, y el indicado instrumento privado como punto
cúlmine, donde se conviene una modificación del contenido de aquélla.
Ello así, a los fines del análisis de las excepciones de
prescripción deducidas por los nombrados demandados, en función de los
hechos afirmados en el escrito introductorio de la instancia, considero que
la citada primer escritura de compraventa número dos mil novecientos
setenta y cinco, del 15 de noviembre de 2001, donde Enrique Facundo
Arrigutti aparece vendiendo a su hijo Enrique Mario Arrigutti, el bien
inmueble en cuestión y la copia de la señalada “Manifestación” de fs.
31/32, no pueden ser tratados como compartimentos estancos, sino que
deben ser sometidos a un análisis conjunto, como un todo inescindible.
Digo esto, porque salta como una obviedad, que en esta última
convención, los hermanos aceptaron introducir una modificación del acto
ostensible, y ello tuvo clara influencia en la pasiva actitud posteriormente
adoptada por la actora en torno al ejercicio compulsivo de su derecho. Esto,
porque es lógico que luego de suscrito el documento, la demandante
reposara en la confianza que su expectativa hereditaria sería respetada por
su hermano. Como después se explica con más detalle, su inclusión en la
compraventa no es más que un ropaje para no tener que desenmascarar la
simulación del primer acto. Puesto que lo que realmente subyace a dicho
acuerdo, es el compromiso de respetar la igualdad entre los herederos
cuando se produjera el deceso de los progenitores, en un todo de acuerdo
con la voluntad del padre de los interesados, a instancias del cual se

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celebrara, sentimiento que era compartido por su esposa, y que además se
atiene a lo que prescribe la ley en la materia. Ese es el verdadero acuerdo
simulatorio que da nacimiento al documento. Tal convenio, por como fue
redactado, también repercute en la interpretación del instituto de la
prescripción, y exige por ello de un profundo estudio, lo cual justifica aún
más el temperamento propiciado.
Con este enfoque, que involucra ambos documentos en un
análisis global, sujetos a una interpretación armónica, considero que, a los
fines del cómputo del inicio del plazo de prescripción, la accionante debe
ser emplazada en la condición de parte. Por cuanto si bien no intervino en
esa condición en la compraventa verificada por escritura, sí lo hizo en el
aludido pacto, en el cual el hermano, beneficiario de aquella operación, y
ella, consintieron en introducir una modificación trascendental a su
contenido, a raíz de la instrucción que les diera su padre, de acuerdo con lo
ya explicado.
Aclaro esto, porque como es sabido, el límite inicial del plazo
de prescripción de la simulación requiere distinguir si la acción es ejercida
por las partes o por un tercero. Entre las partes el término se inicia cuando
uno de los aparentes titulares del derecho hubiese intentado desconocer la
simulación, según lo dispone el segundo párrafo agregado por la ley
17.711. Sería el caso de que el dueño ficticio que intervierte su título y
comienza a comportarse como verdadero propietario, o intenta vender la
cosa que en realidad no le pertenece porque es sólo un testaferro. No se
trata, de un caso de acción imprescriptible, sino de una acción que tiene un
límite inicial de prescripción diferente (ver López Herrera, Edgardo:
“Tratado de la prescripción liberatoria”, p. 158).
Para comprender además las circunstancias del caso, es
importante tener en cuenta la doctrina elaborada en torno a lo que dispone
el art. 3953 del Código Civil. No existe ninguna posibilidad de
prescripción sobre derechos cuya adquisición depende de un hecho futuro o
incierto y que por lo tanto no han dejado de pertenecer al patrimonio de su

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titular. La calidad de heredero y por lo tanto la facultad de ejercer derechos

como tal, se obtiene desde la muerte del causante, nunca antes, por cuanto
resultan meras expectativas ajenas a cualquier actividad judicial. (AREAN,
B., en BUERES-HIGHTON, Código Civil y normas complementarias.
Análisis doctrinario y jurisprudencial, t. 6 B, ps. 593/594; SALAS-TRIGO
REPRESAS, Código Civil Anotado, t. 3, ps. 290/291; Cifuentes-Sagarna:
“Código Civil Comentado y Anotado”, t. VI, p. 355).
Una de las aplicaciones de la regla actionis nondum nata non
praescribitur se encuentra en las disposiciones de los artículos 3953 a
3955, en donde el Codificador ha legislado lo relativo a la prescripción de
los llamados "derechos eventuales". Esto es, derechos susceptibles de nacer
de una circunstancia determinada, pero sin que la producción de tal evento
entrañe con entera necesidad la atribución de la ventaja patrimonial
contemplada; como sucede, verbigracia, con los derechos que se reconocen
a los presuntos herederos de una persona, siempre que la sobrevivan y
puedan recoger su herencia. Quedan comprendidos en el artículo ante todo
los derechos que sólo pueden reclamarse en calidad de heredero, o sea,
como titular de una herencia que aún no se ha abierto, como pueden ser: la
acción de reducción, la de colación contra otros coherederos y la de
simulación para impugnar actos del causante que puedan lesionar la
legítima de los herederos forzosos (ver Félix A. Trigo Represas-Roberto
Malicia en Código Civil de la República Argentina, Explicado”, t. V III, ps.
827/9).
En la contestación a la excepción de prescripción, en el
sentido expuesto, cita la demandante con acierto que la Excma. Cámara ha
dicho que los legitimarios carecen de acción para impugnar por simulación
los actos ficticios del causante mientras éste viva, porque hasta ese
momento sus prerrogativas sólo son simples expectativas, en la medida que
la efectividad de su derecho depende de muchas circunstancias. La ley no
admite que una persona que se cree con derecho a una herencia futura
pueda realizar actos referidos a ella (arts. 3311 y 1175 Cód. Civil anterior),

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ni tampoco puede impedir que el eventual transmitente de derechos
hereditarios en su favor realice actos de disposición de bienes. Si durante la
vida del autor de la sucesión el futuro heredero no tiene derechos sobre el
patrimonio de este, tampoco tendrá acción para interferir en su gestión. Es
la muerte -y la consiguiente apertura de la sucesión (art. 3282 C.C.
anterior)- la que inviste al heredero de legitimación para atacar los actos
celebrados por el causante en vida y es a partir de allí que comienza a
computarse el término de prescripción (conf. CN Civil, Sala G, Boggero
Marta E. c/Fionda José y otros, 8/10/2002, LL 2003-D, 174, Cita online
AR/JUR/5267/2002; fallo donde también se cita otro precedente de la
misma Sala del 25/9/80, publicado en ED 91-308; ver también Beatriz
Escudero Quintana, "Prescripción de la acción de simulación respecto de
terceros", Cuadernos Universitarios. Publicaciones Académicas de la
Universidad Católica de Salta, vol. 7,2014: 7-17).
Lo explicado, conjuntamente con los lineamientos jurídicos
precedentes, sirven para demostrar el contexto fáctico y jurídico en que se
encontraba la actora cuando suscribió la mencionada manifestación, que
ella misma califica también como simulada, porque nunca existió la
compraventa celebrada con el padre más que en un plano ficticio. Sus
legítimas expectativas a partir de la suscripción de la escritura objetada
quedaron bajo grave amenaza, expuestas a un serio riesgo. Máxime si se
toman en cuenta las actitudes observadas por su hermano, que lógicamente
debieron minar su confianza y la de su madre. Enterada de la situación, la
demandante quedó así sumida en una encerrona, en una situación que le
planteó una opción de hierro. O suscribía el mencionado instrumento
privado, o debía soportar estoicamente hasta que se produjera el
fallecimiento de su progenitor para accionar por simulación. En tal
contexto, resulta humanamente comprensible la actitud que adoptara, en un
desesperado intento por munirse siquiera de algún elemento de juicio que
protegiera sus eventuales prerrogativas a que el inmueble integrante del
futuro acervo sucesorio se distribuyera con su hermano por partes iguales

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(arts. 3565 y concordantes del Código Civil y 2426 del Código Civil y
Comercial de la Nación).
Como bien lo precisa en su expresión de agravios, ella carecía
en 2001 y 2002 de la facultad para consentir, oponerse o impugnar la
transferencia simulada de la cual no fue partícipe, y menos aún la
legitimación activa para accionar en post de proteger su derecho sucesorio
en expectativa. Su padre y su madre estaban vivos y la mera expectativa a
la herencia futura no le otorgaba a Silvia en aquella época derecho o acción
que pudiera ejercer para oponerse a la venta ficticia realizada por su padre
y/o proteger su expectativa sucesoria sobre el departamento. El Código
Civil de Vélez Sarsfield era categórico en tal sentido. Prohibía
terminantemente aceptar o repudiar herencias futuras (art. 3311) y celebrar
toda clase de pactos de cualquier naturaleza sobre ellas (art. 1175).
Concuerdo con lo que señala la accionante en cuanto a que la
única conjetura jurídicamente válida que puede extraerse de la firma de la
“Manifestación”, es la intención del padre de Silvia de proteger la
expectativa hereditaria de su hija. Que ese fue el objetivo que con dicho
instrumento privado se pretendió salvaguardar, resulta indubitable. Fluye
prístino de todos los elementos de juicio que la causa ofrece, en particular
del muy claro testimonios de José Miguel Bravo, ingeniero agrónomo, que
trabajaba para la empresa del padre de la actora, quien evidenció en su
declaración un conocimiento profundo y prístino de la finalidad perseguida
con la primera compraventa y luego con el citado instrumento privado.
Incluso como lo sostiene la actora en su presentación ante esta alzada,
rectamente interpretado, esto resulta también corroborado por lo declarado
por su hermano en sede penal, cuando en referencia la citada
“MANIFESTACIÓN” explicó “que el contenido del mismo refleja lo que
él había charlado con sus padres; siendo que había arreglado ello.”.
Lo señalado, siempre respaldado en la versión de los hechos
expuestos en el escrito introductorio de la instancia, me lleva a concluir
que en el acuerdo simulatorio global del que vengo hablando, que incluye

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el mencionado acto jurídico volcado en la escritura y el instrumento
privado en cuestión, enderezado a modificar el contenido del primer acto,
aunque con el señalado alcance, forzada por las circunstancias, la actora
participa del mecanismo. Todo lo cual me convence de reiterar que la
norma particular que corresponde aplicar para decidir las excepciones de
prescripción interpuestas es el art. 4030 del Código Civil, pero adaptada a
las innegables peculiaridades que el caso exhibe. En esa senda, conforme
lo analizado, como dije, considero que la actora debe ser emplazada en la
condición de parte y no de tercero a los exclusivos fines de este instituto,
lo cual me lleva a concluir que el comienzo del cómputo de la prescripción
debe ubicarse en el caso en el momento en el que su hermano, aparente
titular del dominio pleno en la escritura citada expresó su propósito de
desconocer la simulación, representado en el caso por la venta del
inmueble en cuestión por escritura pública escritura N°90, F°236, del 18 de
junio de 2015 al aquí demandado, Enrique Alejandro Stad.
Como se ha resuelto, el punto de partida de la prescripción
entre partes en la simulación es el momento en el que el propietario
aparente, se alza contra la convención oculta y pretende transformar el acto
simulado en un acto efectivo es decir cuando exterioriza la voluntad de
darle al acto efectos reales (ver Cifuentes-Sagarna: “Código Civil,
Comentado y Anotado”, t. VI, p. 615 y jurisprudencia allí citada).
Es con ese acto, que el familiar demandó se alza contra la
convención oculta, que tenía como clara finalidad proteger la igualdad
hereditaria entre los hijos del causante, aquí actora y demandado, y diluir
de esa forma los perniciosos e ilícitos efectos futuros de la compraventa
simulada. El contenido de la citada MANIFESTACIÓN fue un mecanismo
legal pergeñado por el padre de las partes para la consecución de ese fin.
Que a su vez, llevó consuelo y protección a la demandante, que enterada
del contenido de la mentada escritura, con ese elemento en la mano, de
acuerdo a lo que verosímilmente puede entender una mujer en la situación
en la que ella se encontraba cuando lo suscribiera, alejada de los negocios

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familiares, incorporó el derecho a que cuando se produjera el deceso de

sus padres, su hermano acatara la obligación que asumiera de transmitirle
por escritura pública la indicada porción indivisa del 50 %, en pleno
resguardo del igual derecho hereditario que nuestro ordenamiento
contempla para los herederos forzosos como las partes de este juicio, que
ninguno de los progenitores tuvo el real propósito de alterar en favor de
alguno de ellos y en desmedro del otro. Además del impedimento jurídico
esbozado, en vida de los padres, también mediaba un impedimento moral
de reclamar la escrituración sobre el mencionado porcentaje del bien. El
pacto, que contó con el consentimiento de ambos otorgantes, responde a
esa prístina razón de ser: neutralizar los efectos ilícitos que el acto
ostensible de la escritura pública indefectiblemente habría de provocar una
vez acaecido el fallecimiento de los progenitores.
Nuestro régimen sucesorio se pronuncia en favor de la
igualdad entre los hijos. Ante la concurrencia de más de uno a la sucesión
del causante, impone distribuir el acervo por cabeza y por partes iguales.
Esto era así antes, durante la vigencia del ordenamiento anterior derogado
(art. 3565 del Código Civil) y es resuelto del mismo modo ahora, en el
Código Civil y Comercial de la Nación (art. 2426).
Como se señala, el primer orden sucesorio corresponde a los
descendientes. Si a la muerte de una persona le sobreviven hijos, éstos irán
a recoger la herencia por ser los parientes más próximos dentro del primer
orden: suceden por derecho propio. Cada uno de esos hijos es llamado al
todo de la herencia por ser sucesores universales y entre ellos recibirán por
partes iguales, dividirán por cabeza (ver Marcos M. Córdoba en Lorenzetti,
Ricardo Luis: “Ob. cit”, t. X, p. 823).
Esa inveterada inteligencia que es forzoso asignar en la
materia al ordenamiento civil derogado, y ahora al nuevo, signada por la
más estricta igualdad, es la que los progenitores se propusieron no alterar.
Y como dije, esto es indubitable, la tutela de ese interés amenazado por la
cuestionada primera compraventa, es lo que subyace y explica la llamada

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“MANIFESTACIÓN”, que contó con el consentimiento de ambos
hermanos. A eso se reduce el acuerdo simulatorio oculto detrás de ese
pacto enderezado a modificar el contenido del acto notarial.
En función de ello, dado que entre la señalada segunda
escritura y la fecha de interposición de la demanda por nulidad de la primer
compraventa contenida en la escritura pública objeto del ataque (ver fecha
del cargo de fs. 116 vta.), no transcurrió el lapso de dos años que el art.
4030 arbitra, las excepciones de prescripción deducidas no podrán tener
favorable acogida. Mucho menos el plazo puede considerarse expirado si
se tomará como referencia el momento en el que la actora accedió al
conocimiento de la enajenación del inmueble perpetrada por su hermano al
otro accionado en este juicio.
En lo que hace a los gastos causídicos, considero que
corresponde en el caso prescindir del resultado y del criterio objetivo de la
derrota como base de la imposición, con sustento en la última parte del art.
68 del ordenamiento ritual, y hacer mérito de las muy especiales
circunstancias que rodean el tema, la extrema dificultad de la cuestión
jurídica debatida, y sus innegables peculiaridades, que autorizan calificarla
como una cuestión dudosa de derecho (ver Fassi, Santiago C.: “Código
procesal Civil y Comercial, Comentado”, t. 1, ps. 266/7 y jurisprudencia
allí citada).
Por lo que propicio imponer en el orden causado las costas
vinculadas con el rechazo de las excepciones de prescripción interpuestas.
III. Nulidad de la compraventa instrumentada por
escritura pública n° 2975.
Decidido ello, en la sentencia objetada, se tuvo por acreditado
el conocimiento por parte de todos los intervinientes del acto en cuanto a
que el inmueble se “enajenaba” a nombre del hijo varón de Arrigutti, pero
en realidad resultaba adquirente también, respecto del 50%, la aquí actora.
Se destaca allí que incluso ésta última prestó expresa conformidad
mediante el documento cuya copia acompaña como prueba documental.

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Por lo tanto, sostuvo la jueza, si se interpretara, conforme la

normativa y doctrina analizada, que nos encontramos frente a una
simulación relativa (puesto que el tradens tenía conocimiento del acto) no
advierto cuál sería el interés por parte de la accionante en lograr la
declaración de nulidad del negocio del cuál fue partícipe, puesto que en
realidad su único perjuicio recae en la venta posterior que realizara su
hermano respecto de su porcentual indiviso.
En otras palabras, reflexionó, interesa poco a los fines
prácticos de esta litis desentrañar si la compraventa efectuada de padre a
hijo fue real o constituyó una suerte de adelanto de herencia que también
beneficiaba a la accionante a través del mandato oculto acordado en el
contradocumento.
Reputó que la actitud observada de parte de la actora, quien
durante veinte años nada hizo para lograr la escrituración del porcentaje del
inmueble a su nombre, pese a que el contradocumento así lo preveía
expresamente, resulta demostrativa de la falta de perjuicio que esa
situación le causaba.
Así, concluyó la Magistrada, al haber prestado la actora su
expresa conformidad con la celebración de la compraventa y teniendo en
consideración que no se advierte perjuicio alguno respecto de terceros,
juzgó que no se encuentra legitimada para pretender su nulidad, por lo que
a efectos de desentrañar el verdadero emplazamiento patrimonial del
porcentual correspondiente al bien reconocido debió entablar una acción
conforme a las reglas del mandato contra quien se resistió a retransmitirle
el bien adquirido (conf. artículos 1904, 1909, 1911 y 1929 del Código Civil
(conf. Cámara, Héctor, “Simulación en los actos jurídicos”, Buenos Aires,
1944, página 128, § 34; Cariota Ferrara, L. “La inscripción de bienes a
nombre ajeno y mandato sin representación”, G. I. Turín, t. 102, pág. 775).
Como corolario de todo ello, consideró que la primera
compraventa celebrada entre Enrique Facundo Arrigutti y su hijo Enrique
Mario resulta plenamente válida, puesto que, lo reitera, no se advierte la

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ilicitud invocada por la accionante, quien tenía conocimiento del acto y
prestó su expresa conformidad a través de un contradocumento firmado
con posterioridad.
De ese razonamiento se queja la actora Silvia Arrigutti, en
primer lugar, porque sostiene que no fue “partícipe” de la primera
simulación. El acto fue llevado a cabo por Arrigutti padre e hijo. Ella no
tuvo ninguna intervención en el otorgamiento de la escritura del 15 de
noviembre de 2001.
En segundo lugar, se funda en que se enteró de la venta
después de que ella fue consumada. Nadie en el proceso alegó ni, menos
aún, probó, que estuviera en conocimiento del hecho antes o
simultáneamente a su ejecución. Postula, que la circunstancias de que no
haya participado en la escritura como adquirente en conjunto con su
hermano, y que la “Manifestación” del 8/11/2002 se haya firmado recién
un año después del acto escriturario, son evidencias contundentes de que la
actora fue enterada de la simulación mucho después de haber sido
consumada. De lo contrario, el contradocumento hubiera sido simultáneo a
la escritura, y no un año posterior, o hubiera figurado en la escritura como
adquirente en conjunto con su hermano Enrique.
En tercer lugar, critica que en la sentencia apelada se califica
el supuesto como de simulación relativa, puesto que reputa que es un claro
caso de simulación absoluta. Argumenta en tal sentido, con cita del art. 956
del Cód. Civil de Vélez, que la compraventa entre Arrigutti padre y
Arrigutti hijo, cuando se celebró, nada tuvo de real. No hubo ninguna
verdadera compraventa, ni donación encubierta, ni nada. No fue empleada
para dar a un acto jurídico oculto una apariencia que oculta su verdadero
carácter. No se pagó ningún precio. Se aparentó un acto totalmente falso,
que nada tuvo de verdadero, con el único y exclusivo propósito de
conseguir el préstamo hipotecario del Citibank. Solo un año después, con
la firma de la “Manifestación” apareció todo lo demás.

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Admite que es verdad lo sostenido en el pronunciamiento

recurrido en cuanto a que no hizo nada durante veinte años para lograr la
escrituración de la mitad del inmueble. Pero explica que ello no ocurrió por
la “...falta de perjuicio que esa situación le causaba…”. Afirma que la
inferencia de la sentencia es incorrecta. La verdadera razón es otra: sus
padres estaban vivos y habitaban el departamento del que eran en verdad
sus dueños más allá de la apariencia creada. Lo cual era bien sabido por
toda la familia. Para ella simplemente no había llegado todavía el momento
de heredarlos. Nunca reclamó antes la transferencia de la mitad del
departamento por la sencilla razón de que a su entender no era lo correcto.
Sus padres, verdaderos dueños del departamento, aún vivían en él.
Refuerza que siempre fue leal a sus padres, honesta y coherente. No así, en
cambio, su hermano Enrique, cuyos actos exhiben todo lo contrario. Se vio
obligada a accionar cuando ya muerto su padre, pero con su madre todavía
viva y habitando el departamento, Enrique hijo pergeñó y puso en práctica
la segunda y artera transferencia simulada de 2015.
En la hipótesis de simulación absoluta, las declaraciones
simuladas exteriorizan de manera aparente el consenso de un contrato que
resultaría perfecto. Dado el carácter dispar de las voluntades, las que se han
expresado excluyendo la voluntad negocial de su contenido para lesionar a
terceros, no existe genuino consenso. Y tras la virtual apariencia, subyace
la intencionalidad en las partes de no dar inicio a ninguna relación jurídica
y por ello el contrato simulado será ineficaz, pues los presuntos otorgantes
han desprovisto de toda virtualidad a las declaraciones que se emiten
(Gagliardo, Mariano: “La Compraventa Simulada y La Que Encubre Una
Donación”, Laley online).
No hay negocio oculto. Existe un acuerdo simulatorio, pero
corrido el velo de la simulación las partes no han celebrado ningún acto.
“Han querido dar una ilusión sin contenido” (Cf. CIFUENTES, Santos.
“Negocio jurídico”. Ed. Astrea, 2º edición, Buenos Aires , 2.004, pág. 629
y ss.) por ej., fingir la venta de un inmueble para sustraerlo de la garantía

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patrimonial. Y en la relativa, el acto aparente esconde otro acto real,
diferente; una máscara que oculta la realidad que puede asumir varias
modalidades (vg. simulación en la naturaleza del acto, simulación de
elementos del acto o de su contenido, interposición de personas o
interposición de personas que no constituye simulación) (cf. Revista
Notarial Nº 93 año 2016/01 Colegio de Escribanos de la Provincia de
Córdoba).
En la regulación actual (art. 334 de CCCN) se consagra el
efecto propio de la simulación relativa: la plenitud de efectos del acto real
siempre que no sea ilícito ni perjudique a un tercero. Es la misma solución
del Código Civil derogado (art. 956), aunque con un agregado requerido
por la doctrina: para que el acto real produzca la plenitud de sus efectos es
menester que reúna todos los requisitos propios de la categoría a la que
pertenece (forma, capacidad, objeto, causa, etc.). La norma extiende esas
disposiciones a las cláusulas simuladas, con sustento en el principio de
conservación del negocio y consecuentemente la vigencia residual de las
cláusulas no simuladas. Como se puede ver, en la simulación relativa, en el
derogado y en el actual ordenamiento, hay dos actos: el simulado (negocio
aparente), que es el destinado a aparecer solo exteriormente; y el
disimulado (negocio ocultado), que es el que contiene los efectos jurídicos
realmente queridos por las partes, los que junto con el acuerdo simulatorio.
Se ha de tener en cuenta, por ende, no solo el negocio simulado, sino
también el disimulado (ver Alterini, Jorge H.: “Código Civil y Comercial,
Comentado”, t. II, p. 742).
En resumidas cuentas, en el Código de Vélez, el art. 956
define la absoluta y el art. 955 la relativa. En la primera las partes no tienen
la intención de celebrar el negocio, pero aparentan hacerlo; tras de la
apariencia no hay negocio. En la relativa hay un negocio aparente, que
esconde otra realidad negocial verdadera pero distinta (Ver Cifuentes-
Sagarna: “Ob. cit.”, t. II, p. 160).

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Sentado ello, cabe comenzar por señalar que el carácter lícito

o ilícito de la simulación depende del fin para el cual se la emplea. En sí
misma es neutra, ni buena ni mala: es incolora (conf. LLambías, Jorge
Joaquín: “Código Civil Anotado”, t. II-B, pág. 126).
En cuanto a la de carácter ilícita, vale resaltar que, si bien la
mayor parte de la doctrina considera al acto simulado como “inexistente”,
en nuestro ordenamiento jurídico, la simulación aparece tratada como
generadora de una acción de nulidad o anulación (arts. 1044 y 1045 del
Código Civil), de carácter relativo (arts. 4030 y 1047/8 del Código Civil).
Dicho lo cual, resulta oportuno precisar que conforme la
mayoría de la doctrina, entre los elementos del negocio simulado, además
de la contradicción consciente entre la voluntad interna y la declarada y el
propósito de engañar, se encuentra el acuerdo de partes que le sirve de
causa. Es condición primordial para la simulación la conformidad de todas
las partes contratantes. No basta que alguna manifieste la declaración en
desacuerdo con su íntimo pensamiento, sino que es imprescindible que el
otro contratante formule la suya igualmente fingida y en inteligencia con el
primero. La ficción supone una relación bilateral entre los que efectúan el
negocio, quienes cooperan juntos en la creación del acto aparente, en la
producción de la falsa imagen constitutiva del acto simulado (conf. Bueres
– Highton: “Código Civil…”, t. 2B, p.626).
A su vez, la pretensión de declaración de simulación –siempre
que ella sea ilícita- puede ser ejercida por los terceros, es decir, por
personas que no han concurrido en el carácter de partes al otorgamiento del
acto simulado, pero a quienes este acto perjudica (conf. Durigón, Claudia
Cecilia: “Acción de Simulación”, pág. 52).
En cuanto al régimen de la prueba aplicable en la simulación,
es distinto para las partes y los terceros. Estos se encuentran legitimados
para denunciar la simulación ilícita, en procura de su interés y pueden
valerse de cualquier medio probatorio; ya que no puede exigírseles la
acreditación directa, inequívoca y concluyente, porque cuando la

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simulación es realizada para perjudicar a terceros se la procura rodear de
todas las apariencias de realidad, ocultando indicios comprometedores.
De allí que la prueba indirecta sea admitida y las presunciones
adquieran importancia singular, ya que a modo de conclusión probabilística
sobre hechos que en determinadas circunstancias se dan como ciertos y
probados, resulta fundamental en juicios de esta naturaleza.
En la misma línea, se ha dicho que cuando se trata de terceros,
la comprobación de la simulación de los actos jurídicos puede efectuarse
por todos los medios de prueba legalmente previstos. La amplitud de este
temperamento se explica, porque como lo señalaba Salvat, ellos se han
encontrado en la imposibilidad de procurarse una prueba escrita (ver
Iturraspe, Jorge Mosset: “Contratos simulados y Fraudulentos”, t. I, p. 321,
con cita del nombrado autor), circunstancia que justifica abrirles las
compuertas para que en materia probatoria puedan desenvolverse con la
más entera libertad, sin otras limitaciones que las que menciona el art. 378
del Código Procesal.
En este esquema de libertad en la elección de los medios de
prueba, dejando a un lado las teorías más extremas, que lisa y llanamente
aluden a una inversión de la carga de la prueba en casos de simulación,
adhiero al criterio que en la materia sostiene que es obligación de quien
demanda la simulación de un acto jurídico, aportar la prueba que convenza
de la verdad de lo que afirma, pero también el demandado debe producir la
prueba de descargo pertinente, tratando de convencer de la seriedad y
honestidad del acto en que intervino. El demandado por simulación tiene la
obligación moral de aportar la mayor suma de antecedentes para llevar a la
conciencia del juez la convicción de la licitud de los actos sospechados,
demostrando así buena fe y el sincero propósito de contribuir a la
averiguación de la verdad. Esto es así, al punto que nuestra jurisprudencia
ha destacado que importa una presunción de la existencia de la simulación,
la conducta reticente de los demandados en materia de prueba de descargo

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(conf. Mosset Iturraspe, Jorge: “Contratos simulados y fraudulentos”, t. I,

págs. 289/91, con cita del fallo de la CNCiv, Sala F, E.D. 45-393).
En esta orientación, se ha resuelto que si bien la regla
consistente en que el onus probandi incumbe al actor es aplicable a los
supuestos de simulación, ella no puede ser llevada al extremo de exigirle la
prueba de un hecho negativo. El principio actor incumbit probatio no
significa, en materia de simulación, que la parte demandada pueda
limitarse a la negativa de la pretensión, debe concretar su propia resistencia
y producir la prueba de descargo pertinente, tratando de convencer acerca
de la seriedad y honestidad del acto en el cual intervino (STJ de Corrientes,
8/9/96, con comentario de Saux, cit en Mosset Iturraspe, Jorge: “ob. cit”,
pág. 282).
Acuña Anzorena que estudió la naturaleza de la acción de
simulación, señala que a ésta se la intente por uno de los contratantes o un
tercero, el objeto es una declaración judicial de que el acto que se dice
realizado lo es sólo en apariencia, que no existe acto alguno si la
simulación es absoluta; o que el acto verdadero no es el aparente, sino otro
distinto de aquél, ya en su naturaleza, ya en sus cláusulas, ya en las
personas que en realidad intervienen si la simulación es relativa. En suma:
si la simulación fue absoluta, el estado de cosas debe volver a la situación
que tenía antes de la celebración del negocio jurídico; en otra perspectiva si
la simulación fuese relativa, la veracidad del acto que era disimulado,
determina que aquél produzca los efectos jurídicos respectivos (ver Acuña
Anzorena, A: “La simulación de los actos jurídicos”, ed. Jesús Méndez,
Buenos Aires, 1936, p. 70; Gagliardo, Mariano: “Simulación jurídica”, p.
199).
Sentado ello, es normal que quien acciona por simulación
exprese o alegue la causa simulandi al promover la demanda; que lo haga
de un modo explícito o implícito. Cuando esa mención, se haga con
claridad, y el motivo indicado se muestre como razonable, “serio,
importante y contemporáneo al acto impugnado”; cuando, por ende, la

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pretendida ficción no sea ilógica y carente de todo posible sustento y las
probanzas den verosimilitud a la causa simulandi expresada, la misma
constituye un indicio fundamental. Normalmente el indicio de causa
simulandi se inserta entre los demás indicios. Un tribunal español ha
destacado que "si se llega a establecer la causa simulandi la prueba
marchará más expedita y segura, al ser, como es, un preámbulo para iniciar
el camino de la prueba de la simulación, sirviendo como hilo conductor
para guiar al juez a través del laberinto de los hechos y orientarlo". La
causa simulandi no sólo sirve para explicar el acto, sino que, por sí,
constituye también una presunción (ver Iturraspe, Jorge Mosset: `Contratos
simulados y Fraudulentos”, t. I, ps. 319), con cita de CNCiv., sala D, L. L.
93-142; CNCiv., sala A, L. L. 84-170; Audiencia T. La Coruña, g. N° 150
de 1971).
Con estas precisiones, vale destacar que, en el escrito
introductorio de la instancia, como ya lo señalara, se afirma con seguridad
que padre y hermano de la demandante concretaron la operación de venta
simulada con la finalidad de obtener el préstamo otorgado por el Citibank
N.A., para aplicarlo a paliar las dificultades financieras que en ese tiempo
aquejaban a la fábrica de pulverizadores denominada "Agroefac S.A.", de
su progenitor, donde también se desempeñaba su hermano.
A su vez, de acuerdo con lo que se relata en la demanda, como
ello en el futuro podría afectar el derecho hereditario de la aquí actora, con
la finalidad de preservar la igualdad entre los hermanos y que como
consecuencia de ello el departamento a la postre quedase a nombre de los
dos hijos por partes iguales, se suscribió a instancias del padre la
mencionada MANIFESTACIÓN. Conforme lo ya explicado “ut – supra”,
esa es la causa simulandi identificada en la demanda, para explicar este
último acto.
Precisado ello, en cuanto a la prueba relevante, el 5/5/2021
declara Francisco Daniel Puigari, quien reconoció conocer a la actora por
ser la hermana de Enrique, que fue compañero suyo del colegio. Fue el

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escribano que intervino en la operación de venta del departamento de la

calle José Hernández que hizo Enrique Facundo Arrigutti a su hijo con un
préstamo del Citibank. Respecto del documento agregado a fs. 31/32
manifestó que la fotocopia de su sello y su firma están incompletos. Indica
que era un documento privado cuyas firmas parecían que habían sido
certificadas por su parte pero no podía asegurarlo por tratarse de una copia.
En su testimonio explicó que el préstamo del Citibank era para
afrontar problemas financieros que tenía Arrigutti padre en su empresa. Si
bien negó que la compraventa fuera un acto simulado, puesto que existió el
pago de un precio y que en la compraventa estuvo la plata y se pagó, que
ello ocurrió en las oficinas del Citibank, en otra parte admitió saber de los
problemas financieros del padre por conversaciones previas y que en
cuanto a que la solución era vendiendo el inmueble mediante una hipoteca,
ya que según explicó los préstamos en ese momento en dólares se
otorgaban solamente para la compra de inmuebles, entonces se presentó
Arrigutti hijo como solicitante del préstamo y se efectuó la hipoteca, que
ignora después quien terminó pagando el préstamo, que entiende que con
posterioridad los padres siguieron viviendo ahí por comentarios de su hijo.
Sobre el tema, se destaca la declaración del testigo José
Miguel Bravo (v. solapa de documentos digitales), quien manifiesta ser
ingeniero agrónomo, que conoce a la actora por ser la hija del presidente de
la empresa, que la conoce hace 25 años aproximadamente y al demandado
Arrigutti por la misma razón, aclara que trabajó para la empresa de
Arrigutti padre. Indicó que declaró en Comodoro Py que la empresa, hace
20 años estaba en un mal momento financiero y entonces Enrique Facundo
(el presidente) quería sacar un préstamo, pero como era un hombre grande
lo dejó en manos de su hijo y para que éste pudiera hacer la tramitación
pusieron en garantía el departamento de la calle José Hernández, que para
poder hacer eso ante escribano público no sabe si le donó, le vendió o le
cedió ese departamento. Refiere que hablando con Arrigutti padre (porque
eran muchos años de trabajar juntos) el testigo le dijo que eran un disparate

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porque al tener dos hijos quedaba la hija afuera de la posible herencia el día
de mañana de ese departamento, a lo cual le respondió que no se hiciera
problema porque iba a redactar un contradocumento de tal manera que
fuera algo provisorio. Agrega que aparentemente se firmó esa escritura a
nombre de Enrique Mario y el crédito se consiguió, que cuando se acreditó
la plata, se firmaron cheques, una parte se la llevó la señora Aída
Faragasso, otra parte se la llevó el marido de Silvia Arrigutti que trabajaba
en la empresa en ese momento y la tercera parte se la llevó Enrique Mario,
y a su vez querían echar a la contadora que era una tal Griselda y darle una
parte.
Indica que al testigo le estaban debiendo seis meses de sueldo
y pensó que tenía que conseguir algo de esa plata, porque esa plata en la
fábrica no quedó nunca, se la llevó la familia. Inclusive Enrique Mario se
llevó un regio cheque para sus deudas. Que en ese momento creyó que le
iban a pagar con ese préstamo, pero nunca vio un peso. Dice que el
departamento finalmente quedó a nombre de Enrique Mario y que el
crédito salió y lo tuvieron que pagar en la empresa, que cree que eran U$S
120.000, que nunca más, que luego la empresa cree que se fundió.
Reconoció la declaración de fs. 287 que se le exhibiera (en
sede penal) y preguntado de dónde provino el dinero con el cual se pagó el
crédito hipotecario, respondió que con la empresa que le costó sangre,
sudor y lágrimas, pero esa plata en la empresa no quedó, se la llevaron la
mujer de Arrigutti, Enrique Mario, la contadora y el marido de Silvia, Jorge
Terrile, ese crédito se dividió en cuatro personas, pero el crédito lo pagó la
empresa. Al ser preguntado por la primera escritura, se enteró que lo iban a
hacer y que se había firmado, tampoco sabe si se firmó el
contradocumento. Según Arriguti padre le dijo que se había firmado. Que
la encargada de los pagos era la parte contable, que cree que no quedó nada
además de los cheques que mencionó.
En la aludida declaración en el otro Fuero, sobre este costado,
había precisado, que el día que otorgaron el crédito, concurrieron a la

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empresa su hijo Mario y la mujer de Facundo y ambos se llevaron un

cheque, con una parte del crédito hipotecario. Agregó que ninguno de ellos
trabajaba en la empresa, lo que lo llevó a conjeturar que había sido un
crédito personal. Añadió que había quedado un plus de ese dinero y con el
mismo, saldaron deudas que tenían con la contadora de la empresa, la Sra.
Griselda y con el ex marido de la Sra. Silvia Arrigutti, el Sr. Terrile.
El argumento empleado en la sentencia de primera instancia
para denegar legitimación a la actora para reclamar la nulidad de la
compraventa volcada en la primer escritura señalada, basado en que ella
prestó expresa conformidad con la celebración de esa operación a través de
la “Manifestación” incorporada al indicado instrumento privado, y en
considerar que no se verifica perjuicio alguno respecto de terceros, para su
correcta solución debe ser examinado desde la óptica del instituto del
acuerdo simulatorio. Ello traerá luz sobre este aspecto de la decisión que la
recurrente crítica.
El primer paso en la simulación (aparentar) o en la
disimulación (ocultar), según cual sea el punto de observación, está dado
por el acuerdo simulatorio. Se trata de un verdadero negocio jurídico
bilateral, un verdadero contrato. Como tal, tiene una preeminencia lógica y
cronológica en la estructura de la simulación. El contenido del acuerdo es
establecer cuál es el alcance jurídico efectivo que deben tener las
declaraciones emitidas simultánea o sucesivamente por las mismas partes
para formar el negocio simulado, lo cual pone en evidencia que se trata de
un negocio de índole constitutiva (ver Mosset Iturraspe, Jorge: “Ob. cit.”, t.
ps. 49/52).
Visto el tema desde esta óptica, que constituye la verdadera
piedra de toque de la figura de la simulación, es forzoso conceder que le
asiste razón a la apelante cuando sostiene que no fue “partícipe” de la
primera simulación. El acto fue llevado a cabo por Arrigutti padre e hijo,
sin que se verificara ninguna intervención de su parte en el otorgamiento de
la escritura del 15 de noviembre de 2001.

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Ella se enteró de la venta después de que fue consumada y es
verdad lo que sostiene en punto a que nadie en el proceso alegó ni, menos
aún, probó, que estuviera en conocimiento del hecho antes o
simultáneamente a su ejecución. Como bien lo argumenta, la circunstancias
de que no haya participado en la escritura como adquirente en conjunto con
su hermano, y que la “Manifestación” del 8/11/2002 se haya firmado recién
un año después del acto escriturario, son evidencias contundentes de que la
actora fue enterada de la simulación mucho después de haber sido
consumada. De lo contrario, el contradocumento hubiera sido simultáneo a
la escritura, y no un año posterior, o hubiera figurado en la escritura como
adquirente en conjunto con su hermano Enrique.
No alcanza para ensombrecer esta interpretación lo que
postula la escribana, porque en sede penal, el ingeniero cuando declaró fue
claro al señalar que el día que otorgaron el crédito, concurrieron a la
empresa su hijo Mario y la mujer de Facundo y ambos se llevaron un
cheque, con una parte del crédito hipotecario. Fue posteriormente, con un
plus de ese dinero que saldaron, entre otras, la deuda que tenían con el ex
marido de la Sra. Silvia Arrigutti, el Sr. Terrile. De donde extraigo que no
podría afirmarse que éste último extrajo de ello el conocimiento del
mecanismo por cual se obtuvieron esos fondos que se utilizaron para
desinteresarlo, porque no estuvo presente en esa oportunidad, ya que el
pago de lo que le debían se concretó con posterioridad.
Estos argumentos, a mi modo de ver resultan atendibles por
cuanto reflejan la realidad de lo ocurrido, que patentiza que si bien la
accionante se incorporó como una verdadera parte en el proceso
simulatorio globalmente considerado al suscribir este último instrumento,
como ya se lo explicara, esa secuencia comprende dos acuerdos
simulatorias diferentes, celebrados por distintas partes -en el primer acto
padre e hijo y en el posterior los hermanos entre sí- con finalidades
disímiles, que también esconden intenciones ocultas diversas.

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En el caso de la venta del inmueble del padre al hijo por

escritura pública, tuvo por clara finalidad transferirle el dominio a este
último de manera ficticia, para burlar el fin previsto por la línea de crédito
bancaria, que todo parece indicar, estaba orientada a brindar asistencia
económica a quienes pretendían acceder a una vivienda única. Ello para
conseguir fondos que serían empleados para paliar la crisis económica de
la empresa que explotaban, lo que a juzgar por lo que surge del muy claro
testimonio rendido en la causa por el nombrado ingeniero, quedó a la
postre desvirtuado, por cuanto los fondos se terminaron distribuidos entre
las personas que allí se mencionan, y fue la empresa la que finalmente
terminó haciéndose cargo del pago de las cuotas del mutuo de dinero
hipotecario. Este último aspecto, de todos modos, no es más que un motivo
particular, sin relevancia causal, que carece por ello de trascendencia
jurídica. Lo menciono solo a título ilustrativo con el propósito de dejar al
descubierto de manera cabal la forma en que se hilvanaron todos los
detalles hasta redondear lo realmente acontecido.
Ahora bien, advertido el padre de que el negocio simulado de
rondón devendría ilícito porque cuando él y su cónyuge falleciera, siempre
en el entendimiento de que su hijo no se aprovecharía de la simulación en
vida de su madre, violentaría el derecho hereditario de su hija sobre el
inmueble objeto del negocio ostensible, sugirió insistir en un mecanismo
simulatorio, que los hermanos aceptaron. Eso es lo que da nacimiento al
segundo acuerdo simulatorio que tiene como protagonistas a los hijos, aquí
actora y demandado, que persigue una finalidad bien diferente al anterior,
que consiste en respetar la igualdad hereditaria entre ellos sobre el aludido
bien. En eso en definitiva consiste el acuerdo oculto que subyace bajo la
superficie del instrumento privado en cuestión. El reconocimiento del
accionado allí plasmado que el inmueble se compró para sí y para su
hermana Silvia Teresa Arrigutti por partes iguales es simplemente la
máscara o la vía legal ideada por el progenitor para que en el futuro,

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producido el señalado deceso de los verdaderos dueños, la cosa quedará
repartida en partes iguales entre los nombrados descendientes.
La violación de este acuerdo, que entre los hermanos apunta a
modificar, aunque mediante la prolongación de la figura simulatoria ya
empleada, el contenido de la cuestionada escritura, y que tiene como pacto
simulatorio el mencionado en el párrafo precedente, enderezado a proteger
la igualdad hereditaria entre ellos sobre el importante inmueble, es lo que
confiere legitimidad a la actora para peticionar la nulidad por simulación
de la primera compraventa. Es que esta última, sin ese complemento,
ignorado por su hermano, fallecidos los padres, violenta el señalado
objetivo, destacado vehículo para arrasar no sólo con la igualdad entre los
herederos que el régimen jurídico anterior y actual proclaman, sino
también con todas las normas de orden público que protegen la porción
legítima de los herederos forzosos o legitimarios.
Por las señaladas razones, considero que no puede invocarse
como valladar de la pretensión de nulidad por simulación ilícita perseguida
por la actora, a la llamada teoría de los actos propios, porque por las
razones que alimentan mi Voto hasta aquí, le firma de la mencionada
“MANIFESTACIÓN” no obsta a la promoción de la aludida acción ni
implica entrar en contradicción con ella, desde que lo que este último pacto
se propuso defender por designio del padre de las partes de este litigio y de
la ley, es el más estricto respeto de la igualdad hereditaria entre los
herederos respecto del valioso inmueble, más allá del ropaje con el que se
lo hubiera revestido. Digo esto, porque lo que revela la conducta de la
actora es al compromiso que subyace tras el contradocumento simulado, de
respetar la igualdad entre los herederos, violentada por la mencionada
escritura, que el documento privado se enderezó a revertir. No advierto en
ese devenir, un accionar contrario a la buena fe que merezca ser
neutralizado.
Interpretada así la cuestión, concuerdo con lo aducido en las
quejas por la accionante, cuando se explica que el no haber hecho nada

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durante veinte años para lograr la escrituración a su nombre “... pese a que
el contradocumento así lo preveía expresamente”, es perfectamente
coherente con el actual reclamo de nulidad para obtener, ya muertos sus
padres, lo que en derecho le corresponde por vía de herencia.
Definido ello, considero que es verdad que en el acto notarial
se volcaron afirmaciones falsas, de acuerdo con lo que la realidad mostrara
con posterioridad a su celebración, que claramente contradicen lo que se
consignara en el documento. En efecto, como bien se apunta en los
agravios de la demandante, en la escritura de compraventa en cuestión, la
parte vendedora, vale decir, el padre de la accionante, "manifestó" que a los
efectos de cumplimentar lo prescripto por el artículo 14 de la Ley 23.905,
declaraba bajo juramento que optaba por aplicar el producto de la venta a
la compra de otro inmueble destinado a casa habitación propia (ver folio
000506442, punto 2.b de la escritura). Esta aserción no fue verdadera, ya
que el matrimonio, de acuerdo a la prueba colectada, jamás exteriorizó
intención alguna de cambiar de vivienda. Luego de la operación
cuestionada, ambos continuaron viviendo en el departamento, el padre,
hasta su muerte, ocurrida 13 años después, el 27 de agosto de 2014, y la
madre también hasta su deceso. Ella misma expresó en un acta notarial a la
que me referiré más abajo que no tiene ninguna intención de mudarse o
vender.
De la mano de lo anterior, la demandante alude a la falsedad
en cuanto al destino de la compra, y aduce en esa senda que en la época en
que se hizo la transferencia simulada, 15 de noviembre de 2001, su
hermano ya no vivía en el departamento y que nunca se fue tampoco a vivir
allí otra vez, luego de la supuesta "compra". Pese a ello, en la escritura
figura que el mismo manifestó: "...1) Que el inmueble será destinado a
vivienda. 2) Que el préstamo es utilizado para compra de su VIVIENDA
FAMILIAR UNICA Y DE OCUPACIÓN PERMANENTE." (ver fs. 23).
Reitera que todo es falso. Esto debe correlacionarse con lo declarado en la
cláusula segunda, de fs. 16 del instrumento público en cuestión, donde

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figura: “ENTERADO el comprador de los términos de esta escritura,
otorgada a su favor, manifiesta conformidad y aceptación con la misma,
declarando: a) Que se encuentra en posesión material de lo adquirido desde
el día de hoy, de plena conformidad, libre de ocupantes y sin oposición de
terceros”.
Sobre el punto resulta oportuno señalar que en materia de
transferencia de dominio sobre inmuebles existen tres sistemas bien
diferenciados. El sistema alemán se caracteriza por exigir la inscripción
registral de la operación para que opere el traspaso del derecho real. Es el
llamado sistema del "folio real", donde la inscripción tiene efectos
constitutivos.
En el derecho francés, el dominio se transmite con la sola
voluntad de las partes, sin necesidad de tradición. El contrato de
compraventa tiene en dicho sistema esa virtualidad. Por sí solo provoca la
transferencia del dominio. No obstante, dadas las severas deficiencias que
dicho sistema acarreaba en materia de publicidad, por ley, en 1855, se
exigió para los inmuebles la inscripción en un registro especial para su
oponibilidad a terceros.
En el derecho romano, fuente mediata de nuestro sistema, no
era suficiente la sola voluntad de las partes para transmitir la propiedad.
Era necesario que esa voluntad se manifestara por signos exteriores, por los
cuales el tradens, mediante actos materiales, hacía entrega de la cosa que
poseía, con asentimiento del accipiens, que debía recibirla con animus
domini.
Siguiendo al derecho romano, Vélez Sarsfield introduce en el
Código el principio que expresa: "Antes de la tradición de la cosa, el
acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real" (art. 577, Cód. Civil).
Esto es válido para todos los derechos reales que, como el dominio, se
ejercen por la posesión.
Tiene, pues, una función constitutiva para todos aquellos
derechos reales que se ejercen por la posesión y, entre ellos, para el derecho

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de dominio. En consecuencia, cuando la cosa se transmite por actos entre

vivos (art. 3265), el derecho de dominio no se adquirirá si no hay tradición
(efecto constitutivo)
Es un modo de adquirir en forma derivada, lo que significa
que para que ella tenga lugar son necesarias por lo menos dos personas: el
tradens, que es quien transmite la cosa, y el accipiens, que es quien la
adquiere.
Siguiendo a Busso, puede decirse que la tradición es el acto
voluntario y bilateral por el cual una persona (tradens) entrega una cosa a
otra (accipiens). Por ello, la tradición debe resultar de actos materiales, no
siendo suficiente la mera declaración de voluntad en ese sentido (conf.
Llambías, Jorge Joaquín: "Tratado de las obligaciones", t. II, p. 66, nota
36). Carecen de relevancia, en este orden, la declaración de las partes
volcadas en la escritura pública, que resultan manifiestamente inoperantes,
frente al claro contenido del art. 2378 del Cód. Civil. De acuerdo con lo
decidido por la jurisprudencia en forma mayoritaria, tales expresiones sólo
podrán valer como prueba entre las partes (www.laleyonline.com.ar
CNCiv., sala D, "in re" "García Culla, Luis c. Herrera, Jorge").
Para provocar la transmisión y correlativa adquisición
derivada de derechos reales entre vivos, la tradición (modo suficiente) debe
ir acompañada por el título suficiente (art. 2602, Cód. Civil).
Más, de los arts. 2601 y 2602 del Cód. Civil surge que son tres
los requisitos para que exista tradición traslativa de dominio: a) debe ser
hecha por el propietario de la cosa; b) debe existir capacidad para enajenar
para quien hace la tradición, y capacidad para adquirir, para quien recibe la
cosa, y c) debe haber título suficiente para adquirir el dominio.
En resumen, respecto de inmuebles, en materia de transmisión
y adquisición de derechos reales que se ejercen por la posesión en general,
y del derecho de dominio en particular, nuestro sistema adhiere a la teoría
del modo suficiente, constituida por la tradición o entrega material de la
cosa, y del título suficiente, representado por el acto jurídico que reúne los

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recaudos pertinentes para ser reputado tal. Sólo después que se cumplen
ambos requisitos: celebración del acto jurídico (título suficiente) y
tradición (modo suficiente), el dominio pasa de la cabeza del tradens a la
del accipiens. Luego, para hacer oponibles los derechos reales sobre
inmuebles a terceros, como simple medio de publicidad y sin función
constitutiva, es necesaria "la inscripción de los respectivos títulos en los
registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda" (art. 2005). El
mencionado sistema de transferencia de dominio respecto de inmuebles
encuentra su quicio normativo en los arts. 577, 1184, inc. 1°, 1185, 2505,
2524, 2601, 2603 y 2609, del Cód. Civil.
De acuerdo con lo que surge del Acta de Verificación que
corre agregada a fs. 33, el 27 de enero de 2016, es decir más de 15 años
después de celebrada la escritura 2975, objeto de la nulidad, cuando la
notara Luciana Cristmann se constituyó en el inmueble de autos, fue
recibida por la madre de la actora Aída Teresa Faragasso, coactora en este
proceso, luego fallecida. Y no solo ello, sino que manifestó en lo que
interesa: “…Que en Junio del año 1979 compro el departamento junto con
su difunto esposo; que no tiene intención de vender el departamento ni de
mudarse a otro. Que la escritura está a nombre de sus dos hijos: Enrique
Mario ARRIGUTTI Y Silvia Teresa ARRIGUTTI…”.
Respecto de su valor, participo de la opinión que postula que
el Acta Notarial goza de las prerrogativas estatuidas por el Cód. Civil en
los arts. 993 a 995, siendo este mismo ordenamiento el que, en su art. 979,
inc. 2º, les otorga el carácter de instrumentos públicos. Entonces, siendo las
actas notariales instrumentos públicos en los que el escribano deja
constancia de las manifestaciones formuladas en su presencia, haciendo
plena fe pública respecto de los dichos ante él expresados o los hechos
ocurridos en su presencia, y de los que deja constancia, quien pretenda
demostrar la insinceridad de lo constatado deberá necesariamente argüirlas
de falsedad, promoviendo la respectiva acción civil o criminal.

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En otros términos, para los hechos afirmados por el oficial

público como habiendo sido realizados personalmente por él o efectuados
en su presencia, el instrumento público hace fe hasta la redargución de
falsedad (conf. Corte de Casación Francesa del 18-2-1889, S. 89 I. 161).
Hay en favor de la veracidad de los enunciados que emanan del funcionario
público razones que justifican ampliamente la regla legal: las condiciones
de reclutamiento autorizan a pensar que el funcionario público presenta las
más serias garantías de moralidad. El funcionario público que redacta un
instrumento público es así un testigo privilegiado cuyo testimonio tiene
ante los ojos de la ley un valor excepcional (conf. Georges Ripert-Jean
Boulanger, "Tratado de Derecho Civil según el Tratado de Planiol", t. IV,
pág. 255, Ed. La Ley).
Es indudable que, en nuestro país, la regla que consagra el
artículo 993 del Código Civil presupone que el instrumento público hace
plena fe hasta que sea argüido de falso, por acción civil y criminal, de la
existencia material de los hechos que el oficial público hubiese anunciado
como cumplidos por él mismo, o que han pasado en su presencia. Esa
norma reconoce, entre otras fuentes, al artículo 1319 del Código Civil
Francés, cuyo texto fue copiado de Pothier, a quien se le atribuyó cierta
imprecisión en su redacción (ver Ripert-Boulanger, op. cit., Pág. 255, nota
nº 100). La fe debida a la palabra del oficial público no se extiende a todas
sus afirmaciones, sino solamente a lo que él ha hecho, visto u oído, por
suceder en su presencia y en el ejercicio de sus funciones (conf. Borda,
Guillermo A. "Tratado de Derecho Civil-Parte General", t. II, pág. 211, nº
911).
Sentado ello, si este elemento de juicio es analizado en forma
armónica con la escritura en cuestión, con las mencionadas declaraciones
testimoniales y con los restantes elementos de juicio que la causa ofrece,
forzoso es concluir que en el caso nunca medió tradición del inmueble del
vendedor al comprador. Se infiere con claridad que el matrimonio jamás se
desprendió de la posesión, y que continuó habitando el inmueble en el que

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se basa el juicio hasta el fallecimiento a título de dueños. La misma madre
de la actora en el acta notarial parece aludir tangencialmente a la maniobra
simulatoria que se completaría con la escrituración del inmueble a nombre
de ambos hijos, a fin de que luego de operado su deceso ambos recibieran
lo mismo.
Precisado ello, vale destacar que el incumplimiento de las
obligaciones emergentes del negocio simulado, en general, y la persistencia
del enajenante en la posesión de la cosa vendida, en particular, constituyen
un indicio de primera magnitud.
Sobre el tema de la "Retentio possessionis" (Falta de
tradición), se ha resuelto desde antaño de modo pacífico que es uno de los
indicios más típicos de la simulación. En efecto, se ha resuelto en
reiteradas ocasiones, que uno de los más graves indicios de simulación en
la venta de inmuebles es la permanencia del vendedor en la vivienda
enajenada. La falta de entrega material de la cosa al Comprador, en virtud
de continuar el vendedor obrando como antes del contrato, constituye una
seria presunción de simulación" (CNCiv., sala A, J. A. 1962-1-
353 ;CNCiv., sala C, E. D. 14-714, fallo 7520; CCiv. 1ª de Capital Federal,
L. L. 5-643; CCiv. 2ª de Capital Federal, G. F. 200-13, etc.)
A su vez, en la escritura figura que el hermano de la
demandante le pagó a su padre la suma de u$s 240.000, de los cuales u$s
160.000 provenían del crédito hipotecario otorgado por el Citibank N.A.
Sin embargo, en ningún momento el escribano ha dado fe de haber visto o
contado el dinero. Se limitó a expresar ambiguamente que: " ...se realiza
esta venta por el precio total y convenido de doscientos cuarenta mil
dólares estadounidenses, que la parte vendedora recibe de manos del
adquirente, íntegramente en este acto, en dinero en efectivo, a su entera
satisfacción, y en billetes de la referida divisa, por cuyo importe le otorga,
por intermedio de la presente, el más suficiente recibo y carta de pago en
forma".

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Las preguntas que se hace la apelante, para nutrir su planteo

desde la interrogación son ¿vio el escribano el dinero? ¿Se contó en su
presencia? Responde con razón, no lo sabemos, porque no lo dice en la
escritura. Apuntala que la ambigüedad con que está redactado este esencial
párrafo de la escritura es otro clarísimo indicio demostrativo de que en
realidad todo ello no sucedió y de que este párrafo no expresa otra cosa que
meras manifestaciones hechas por su padre y su hermano frente al notario.
Y que, si realmente hubo dinero sobre la mesa, no fueron 240.000 dólares
sino tan solo los 160.000 del préstamo del Citibank, cuya obtención era el
verdadero objeto de la venta simulada. Ocurre que el banco otorgaba el
crédito si la razón invocada para solicitarlo era la adquisición de una
vivienda. Niega por todo ello y por la ya explicada finalidad que tenía la
operación, que su hermano haya pagado en el acto de la escritura la otra
parte del precio, consistente en la diferencia de u$s 80.000 necesaria para
cubrir la totalidad del precio de u$s 240.000. Asegura que su hermano
simplemente no disponía de esa cantidad, lo cual encuentra apoyo en la
más absoluta ausencia de todo elemento probatorio que refleje siquiera
algún movimiento de fondos previo a la celebración del contrato, sin
perjuicio de los argumentos de hecho y de derecho que deben adosarse del
examen que a continuación despliego.
Sobre el tópico, fuerza probatoria de los instrumentos
públicos, de conformidad con lo que emerge de los arts. 993 a 995 del
Código Civil, la nota distintiva es que gozan de la presunción de
autenticidad. Ello es consecuencia de que la regularidad de las formas hace
presumir la autoría del instrumento por parte del oficial público, lo cual a
su vez lo dota de fe pública. Así, un instrumento público de forma regular
(hecho en las hojas que correspondieren, con los sellos y las firmas del
caso y con las correcciones debidamente salvadas al final) se presume
auténtico y debe ser aceptado como tal por partes y terceros. Pero esta
presunción sólo alcanza a algunas partes del contenido del instrumento
público. En tal sentido, con algunas diferencias de matices y de

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denominaciones, la doctrina suele distinguir tres tipos de cláusulas o
enunciaciones que forman el contenido del instrumento público. Por un
lado, los hechos cumplidos por el oficial público o pasados ante su
presencia, luego están las manifestaciones de las partes y finalmente las
meras enunciaciones (ver Diego Fissore en Código Civil de la República
Argentina, Explicado”, t. III, p. 386).
Es decir, no todas las partes tienen igual valor probatorio: a)
Declaraciones esenciales. Las cuales representan hechos que han ocurrido
en presencia del oficial público, se han cumplido por él mismo o las ha
manifestado ese oficial en el acto; b) Declaraciones de contenido o
dispositivas. Son las que el oficial recibe sin comprobar personalmente su
veracidad; c) Enunciaciones directas. No son necesarias para el acto y
podría suprimirse, pero al hacérselas y aceptárselas por todas las partes,
tienen valor de cláusulas dispositivas; d) Enunciaciones indirectas o
simplemente enunciativas. Son manifestaciones unilaterales (de una sola
parte) sobre hechos o circunstancias que no tienen relación con el acto (ver
Cifuentes – Sagarna: “Código Civil Comentado y Anotado”, t. II, p. 207).
Analizado este tema en su relación con la actual legislación, es
válido primero remarcar que también ahora en el texto de un instrumento
público se vacían distintas categorías de manifestaciones cuyos efectos
probatorios serán diferentes. En primer término, el instrumento contendrá
la relación de hechos auténticos. Son aquellos que el oficial público ha
realizado en forma personal (ej., que se encuentra constituido en un
determinado lugar, que ha dado lectura al acto, que hace entrega de algo a
una persona, etc.) o que él afirme que han sido cumplidos en su presencia
(ej., que una parte entregó a la otra una suma de dinero). En el primer caso
el oficial narra lo que él ha ejecutado por sí. En el segundo caso se trata de
la narración de actos que ha percibido. Aquí se dan dos fases sucesivas: la
percepción y la declaración. La primera constituye el soporte fáctico (se da
fe de algo, ese algo es un hecho, y éste debe haber sido percibido por el
sujeto fedante). Como en todos los ámbitos del Derecho, la percepción

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carecería de relevancia si no fuera manifestada por el sujeto. Por tanto,

debe seguir la declaración del oficial público que constituye la fase más
importante, que es en realidad la sustancia del acto. Se trata de una
declaración de verdad del autor a la que, dada la especial facultad que ha
sido conferida a éste, el Estado imprime fe pública. En ambos casos se trata
de declaraciones del oficial público que se refieren a actos propios del
mundo exterior y constituyen menciones auténticas amparadas por la fe
pública. Son los casos previstos en el inciso a, del artículo 296 y que
estaban regulados en el artículo 993 del código derogado. Respecto de
estas menciones, el instrumento hará plena fe hasta que sea declarado falso
en juicio civil o criminal. Por tanto, si se quiere atacar la veracidad de estas
menciones no basta con cualquier otro medio de prueba: sólo la sentencia
dictada en una querella de falsedad le privará del valor probatorio. Hasta
tanto constituyen verdad impuesta con eficacia erga omnes. Como
resultado de la acción de falsedad el acto podrá ser declarado verdadero o
falso, en la medida en que coincidan o no con la realidad fáctica. Esto debe
distinguirse de una tacha de nulidad (ver Carlos Marcelo D Alessio en
Lorenzetti, Ricardo Luis: “Código Civil y Comercial de la nación,
Comentado”, t. II, ps. 152/3).
El inciso b, se refiere a las declaraciones formuladas por las
partes en el documento. Viene a reemplazar a los artículos 994 y 995 del
código derogado. Se incluyen en estas manifestaciones las conocidas como
"cláusulas dispositivas" y las llamadas "enunciaciones directas", a las que
el código derogado trataba por separado en los citados artículos. Ambos
tipos de cláusula integran lo que en materia de escrituras públicas se
denomina exposición y estipulación: los sujetos efectúan declaraciones que
el oficial público, brindando su asesoramiento, procede a redactar. Las
llamadas cláusulas dispositivas son las configurativas del acto (el
compareciente expresa que "otorga poder"; una persona dice que "vende" y
la otra que "adquiere"). Se han denominado enunciaciones directas a las
demás expresiones vinculadas con el acto instrumentado (que recibió el

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precio, que otorgó recibo, que recibió la posesión del inmueble, etc.). Si
bien el oficial es el autor del documento que habrá de configurar, dando
cumplimiento a las diferentes operaciones que el ejercicio de la función
conlleva, respecto de estas manifestaciones se limita a volcar en el texto lo
que las partes han expresado. En consecuencia, lo único que goza de fe
pública es el hecho de que dijeron tal cosa pero no el contenido de tales
dichos. La veracidad o falsedad de las declaraciones son propias de los
sujetos.
Si bien el encabezamiento del artículo se refiere a "plena fe",
en este caso la norma dice que esa plena fe se extenderá hasta que se
produzca prueba en contrario. Es lo que se denomina "prueba completa",
aludiendo a los supuestos en que, si por cualquier medio se demuestra que
las expresiones no han sido sinceras, caerá la fe pública de la que gozaba
esa expresión. En este caso lo inexacto no es el documento sino el
contenido de las manifestaciones de las partes (ver Carlos Marcelo D
Alessio en Lorenzetti, Ricardo Luis: “Ob. y lug. cit”., p. 154).
En lo que respecta a las cláusulas enunciativas directas, se
reitera que este tipo de menciones dentro del instrumento público se refiere
a todas aquellas manifestaciones que efectúan las partes, relacionadas
directamente con el acto instrumentado. El pago del precio, la entrega de la
cosa, reconocimiento de obligaciones ya cumplidas relacionadas al
contrato, etcétera. Sin dudas hay una relación muy estrecha con las
llamadas "cláusulas dispositivas", pero no son el acto mismo, sino
consecuencias de aquél. Obviamente, el funcionario no puede hacerse
cargo de la veracidad de las afirmaciones de las partes; por lo que no
podríamos exigir que la fe pública, como presunción de verdad,
acompañará también esos dichos que dependen potestativamente sólo de la
sinceridad de los sujetos involucrados en el acto.
El valor probatorio de estas manifestaciones es también pleno,
porque su relación directa con el acto hace que las partes hayan debido
prestar una especial atención a su contenido. Pensemos en la referencia al

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precio, por ejemplo; es seguro que en el momento de la lectura ambas

partes pondrán atención especial a su consignación y hasta a su pago, pues
un desacierto en ellas conculca sus derechos. Por ello, su valor probatorio
es pleno; pero por no estar implicado el funcionario autorizante en la
verificación de la sinceridad de lo dicho, el monto mismo del precio caerá
mediante prueba en contrario y no será menester, en este caso, redargución
de falsedad. Será el juez, en su caso, quien deberá meritar, en una compulsa
valorativa, si vale más ese dicho contenido en el instrumento público, o la
prueba extra documental aportada por quien la contradice (ver Gabriel
Ventura en Bueres Alberto J.: “Código Civil y Comercial de la Nación y
normas complementarias”, t. 1B, ps.255/6).
En cuanto a los fondos con los que se canceló la hipoteca, ello
terminó por ocurrir seis años después, el 6 de febrero de 2007, conforme el
testimonio original de la escritura de cancelación, y es muy claro que en el
caso no solo no se probó que el hermano accionado tuviera los fondos
necesarios para pagar los u$s 160.000 y sus intereses, ya que ningún
movimiento de dinero se ha demostrado en ese sentido, sino que además a
juzgar por lo que surge del certero testimonio del ingeniero el pago se
realizó con recursos dinerarios de la mencionada empresa. Para completar
este aspecto, concuerdo en lo demás con la demandante, en que analizado
el tema conforme las señaladas reflexiones volcadas precedentemente
sobre reglas de la carga de la prueba, debe concluirse que en la especie, ha
quedado desvirtuado el pago del monto que resta, de U$S 80.000, para
completar el precio que figura en la escritura de U$S 240.000, extremo
desprovisto de todo sustento probatorio y contradicho por la señalada
finalidad que inspiró el acto. Es evidente, que el único dinero que se barajó
en la oportunidad, fue el aludido monto del préstamo hipotecario, que fuera
luego saldado con recursos dinerarios de la empresa.
De todo cuanto se lleva expuesto, se colige como una
derivación que decanta de modo natural del análisis, que la escritura
pública en cuestión entraña una simulación absoluta, ya que el negocio en

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ella volcado nada tuvo de real. El intento de las partes instrumentado en
dicho acto notarial no se dirigió a negocio alguno, ya que solo medió
acuerdo sobre la voluntad de crear la ficción. La solución no cambia desde
la faz práctica, si a mi modo de ver incorrectamente, se interpretara que la
simulación es relativa porque bajo la compraventa existió un negocio
atípico, en virtud del cual medió una real transferencia de dominio del
padre al hijo, efectuada con la finalidad de que éste último pudiera llenar
los requisitos para acceder el crédito bancario y ofrecer el bien como
asiento de la garantía hipotecaria exigida por la entidad mutuante. Esto por
cuanto, en dicho hipotético supuesto, el referido acto habría agotado sus
efectos o finalidad, tal como lo demuestra la escritura de cancelación de
hipoteca (ver fs. 456/7 de la causa penal).
En consecuencia, con base en los argumentos desarrollados
“ut-supra”, juzgo que la sentencia de primera instancia debe ser revocada
en este aspecto, y que corresponde admitir la pretensión de nulidad
impetrada contra la primera escritura de compraventa por comprender un
acto que es fruto de una simulación absoluta, de carácter ilícita, con
sustento normativo en los arts. 956, 959, 1044, 1045, 1050, 1051 y normas
concordantes citadas a lo largo del presente.
Una superficial lectura del desarrollo precedente podría
inducir a la equivocada idea de que entre lo decidido en el tema de la
prescripción y lo resuelto en materia de prueba de la simulación hay una
incongruencia, porque mientras en el primer caso la actora fue asimilada a
la condición de parte en función del instrumento privado en el que pactaron
modificar el contenido del acto volcado en la escritura con su hermano, con
la anuencia del progenitor, en la segunda temática, se le confiere la libertad
para elegir los medios de prueba para acreditar los extremos en los que se
basa su pretensión de nulificar el acto, como si se tratara de un tercero
respecto de la escritura de compraventa.
A esa inquietud, cabe replicar que el instituto de la
prescripción liberatoria tiene entre sus elementos esenciales, además del

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transcurso del tiempo, a la inactividad del acreedor, su inacción voluntaria.

El sujeto puede accionar en defensa de su derecho porque se dan las
condiciones para que pueda ejercitarlo y no lo hace. Es decir, castiga la
pasividad de aquél en el ejercicio de sus derechos. Por ello también, como
contrapartida, cuando se bucea en la normativa que regula el instituto, se
revela que también el legislador toma en cuenta su voluntad de no
abandonar el derecho para consagrar causales de suspensión del curso de la
prescripción o interrupción. Y es claro, en ese sentido que, en la especie, el
mencionado instrumento privado celebrado entre los hermanos, incidió en
la conducta de la accionante en relación al ejercicio de la pretensión de
simulación, además de su influencia en el aspecto hermenéutico ya
destacado.
Llambías señala, los terceros pueden acudir a toda clase de
medios de prueba porque "se trata de la demostración de hechos materiales
cumplidos sin la voluntad de constituir los efectos jurídicos aparentes,
respecto de los cuales el demandante ha permanecido ajeno, y que son
perjudiciales para él" (LLambías, Jorge Joaquín: Tratado de derecho civil”,
T. II, p. 515, N 1826.
En esa concisa pero certera explicación del reconocido autor
está la explicación del por qué, cuando la simulación es alegada por un
tercero, el ordenamiento actúa con la más extrema generosidad en materia
probatoria y abre las compuertas para que aquella se pueda demostrar por
cualquier medio de prueba disponible. Es la circunstancia de que el
accionante no tuviera ninguna participación en esos hechos a los que alude
el doctrinario, y fuera extraño al acuerdo simulatorio que originó la
simulación, lo que la normativa computa para consagrar la más plena
libertad en la elección de las pruebas.
Por estas razones considero que, frente a la prueba, es justo
desplazar a la actora de la condición de parte y ubicarla como un tercero,
ya que ninguna participación tuvo en la primer compraventa cuya nulidad
peticiona y en el acuerdo simulatorio que le diera origen, que sólo tuvo

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como protagonistas a su padre y hermano. Tal lo adelantado, un lector
desprevenido podría alegar que ello agrede el clásico principio lógico de la
no contradicción, que indica que desde el punto de vista ontológico nada
puede ser y no ser al mismo tiempo y en el mismo sentido. Entiendo que
ello sólo puede provenir de una opinión poco comprometida y sesgada, que
se desentienda de las particularidades que el caso ofrece. La distinta
posición que inviste la actora de cara a la prescripción y a la prueba de la
simulación es lo que justifica el trato dispar que propicio. Es que mientras
el contradocumento simulado donde los hermanos convienen en modificar
el acto ostensible influyó en la actitud de la accionante en relación al
ejercicio de su derecho y en la interpretación del instituto, ella es ajena a la
celebración de la escritura que contiene la operación que ataca por
simulada, que es precisamente la circunstancia que el ordenamiento
jurídico pone sobre la mesa para justificar la libertad en la elección de los
medios de prueba. Queda diluida así la inexistente autocontradicción, para
dar lugar por analogía a un fundamento que se asimila al que motiva la
consagración por el constituyente del principio de igualdad ante la ley en el
art. 16 de la Carta Magna. Porque la mencionada separación no constituye
un distingo arbitrario, sino basado en la evidente diferencia que existe entre
una y otra situación, lo que razonablemente justifica deparar un trato
diferente a la posición en que se encuentra la accionante de cara a cada
figura jurídica.
A todo evento, si dicha opinión no se compartiera, la solución
que propongo al Acuerdo no cambia. Es verdad que en el caso no se
elaboró un contradocumento que reflejara con precisión la realidad de las
cosas escondidas tras el acto que encierra la escritura que propicio anular,
que la compraventa fue simulada, al igual que el instrumento, que los
padres seguirían siendo los dueños del inmueble hasta su deceso, y que en
dicha ocasión, los hermanos debían heredarlo en partes iguales. Empero, el
contradocumento que con mayor o menor intensidad es exigido para la
prueba de la simulación en la acción entre partes, no es indispensable, si

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como ocurre en el caso que dispara el recurso sometido a revisión, y puede

apreciarse con suma elocuencia del estudio de la cuestión desplegado “ut-
supra”, existe una prueba cierta e inequívoca de la simulación. Basta que la
simulación tenga o pueda tener un motivo razonable y que la pretendida
ficción no sea ilógica y carente de todo sustento (CNCiv., Sala C,
1977/06/28, ED, 78-206). El art. 960 del ordenamiento civil consagra con
claridad la facultad judicial para prescindir de él cuando mediaren
circunstancias que hicieran inequívoca la simulación, tal como de modo
indubitable se verifica en la especie (CNCiv., Sala G, 1985/04/10, La Ley,
1985-C, 267 - DJ, 985-54-754).
IV. Nulidad de la compraventa por escritura pública n° 90.
Toca ahora entender sobre los planteos que involucran la
segunda escritura N°90, F°236, celebrada el día 18 de junio de 2015 entre
Enrique Mario Arrigutti (como vendedor) y Enrique Alejandro Stad que
tiene por objeto de la compraventa la Unidad Funcional noventa y tres
ubicada en el décimo primer piso y las unidades complementarias número
XIX (baulera) ubicada en el segundo subsuelo, III) Unidad Funcional 32,
cochera ubicada en el segundo subsuelo del inmueble con frente a la calle
José Hernández 1930, 1932, 1934 y 1936, esquina Tres de Febrero 1658 y
1674.
La sentencia de primera instancia encuadró el tema en lo
normado por el art. 1329 del Código Civil. Entre otros argumentos, indicó
que existe por parte del ordenamiento anterior una prohibición expresa
respecto a la venta de cosa ajena, de modo análogo al último párrafo del
art. 392 del Código Civil y Comercial que prevé que los subadquirentes no
pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado
sin intervención del titular del derecho.
Fundamenta en que el art. 1331 del Código Velezano disponía
que la venta hecha por uno de los copropietarios de la totalidad de la cosa
indivisa es de ningún valor aun respecto a la porción del vendedor, pero

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éste debe satisfacer al comprador que ignoraba que la cosa era común con
otros, los perjuicios e intereses que le resulten de la anulación del contrato.
Bajo esos lineamientos, consideró que en el caso que nos
ocupa, Enrique Mario Arrigutti carecía de facultades para enajenar a un
tercero el inmueble cuyo 50% indiviso no le pertenecía. Esto con sustento
en lo establecido en el contradocumento, puesto que el compromiso por él
asumido era el de transferir el inmueble en favor de su hermana.
Con arreglo a ello, juzgó que el supuesto excepcional previsto
por la última parte del art. 1051 (que deja a salvo los derechos adquirentes
de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o anulable) no se presenta en
el caso en examen, pues el acto cuya invalidez se pretende en estas
actuaciones es la compraventa celebrada entre quien no revestía el carácter
de dueño de la totalidad del inmueble, es decir se trató de una venta de cosa
ajena o llamada a non dominio.
En cuanto a la excepción prevista en la parte final del art.
1051, añadió la jueza, que se ha dicho que los principios de la apariencia
jurídica, de la protección a los terceros de buena fe y de la apariencia de la
seguridad dinámica frente a la estática, deben ceder frente al interés del
verdadero propietario que no tuvo ninguna autoría o participación en el
acto, es que si el propietario no ha celebrado acto jurídico y es víctima de
una maniobra dolosa, cualquier solución que con el pretexto de mantener
una apariencia dejase el dominio en cabeza de un tercero por más que fuese
de buena fe, comportaría una privación del derecho conculcatoria de la
garantía establecida en el art. 17 de la Constitución Nacional”. Ello, con
cita del decisorio de esta Alzada, Sala M, julio 13/2015, “Gandulfo, Pablo
Andrés c/ Franzetti, Osvaldo Orestes y otros s/ nulidad de escritura”.
Por ello, en función del marco jurídico en el que desenvuelve
el caso, al descartar la aplicación de la excepción prevista en el art. 1051
del Código Civil, reputó irrelevante entrar a considerar las cuestiones
relacionadas con la buena fe del comprador -el codemandado Stad - y con
el precio.

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La escribana cuestiona lo decidido por cuanto entiende que

echa por tierra toda la teoría construida en torno a la aplicabilidad de la
norma (art. 1051 Cód. Civ.) en cuanto a la cuestión sobre a quién debe
considerarse como adquirente de buena fe, ya que en lugar de resolver si
Stad adquirió de Enrique de buena fe o no lo hizo, eludió la cuestión —de
la misma forma que lo hizo respecto de la prescripción– afirmando que la
norma no era de aplicación porque Enrique no era dominus de la mitad
indivisa del Inmueble.
Califica como absurdo la doctrina emanada de la
interpretación de la Sentencia, y con el objeto de dar contenido a su
opinión crítica, indica que cualquiera de nosotros que comprase un
inmueble estaría sometido al albur de que hubiese sido habido por su titular
registral en infracción a lo convenido en un contrato o cualquier otro
instrumento privado —¿o acaso otra cosa es el mentado documento en
copia simple titulado “Manifiestan”?–, y que un/a juez/a civil considerase
que, por haber incumplido esa convención, el vendedor no era en realidad
dueño y que, por ello, la venta debe caer en perjuicio del comprador al que,
quizás al menos, simplemente le reconozca el derecho a una reparación
(aunque, en el caso, lo condenó con costas). Remata que eso es totalmente
contrario al principio de seguridad jurídica que la reforma del art. 1051
Cód. Civ. quiso plasmar.
El demandado ataca el encuadre jurídico deparado al supuesto,
como una venta a non dominio, ya que, entre otros fundamentos, alega que
desde todo aspecto formal y real, le compró un inmueble a su titular del
100% y no a un non domini. Refuerza, que dicho tipo de venta puede darse
ya sea mediante la falsificación de la firma en el instrumento de venta, o
mediante el uso de documentos de identidad falsos (caso del impostor) o el
uso de un poder falsificado y remata, que ninguno de estos supuestos se
encuentra configurado en el caso de marras, pues adquirió el derecho real
de propiedad que aquí se disputa de quien era el único propietario del
inmueble en cuestión.

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Brebbia explica sobre el tema, que estas situaciones tienen
como característica peculiar que: "…se trata de transmisiones u otros actos
de disposición realizados sin la autoría del titular del derecho transmitido,
como ocurre cuando existe falsedad material de la firma del titular o
cuando otra persona toma la identidad del titular haciéndose pasar por éste,
o cuando un sujeto comparte el acto obrando en nombre del titular sobre la
base de un poder falsificado, sin que en todos los casos, el verdadero titular
tenga conocimiento del negocio" ( ver Brebbia: “Hechos y actos jurídicos”,
1995, t. II, p. 641).
Esta protección que se le depara al dueño originario, a mi
modo de ver, se justifica porque él es el titular del dominio, constituido de
conformidad con las reglas del ordenamiento jurídico y en materia de
inmueble así figura en la inscripción pertinente en el Registro de la
Propiedad Inmueble. Es despojado de ese derecho sin que su voluntad
intervenga para nada, a diferencia de lo que acontece con los supuestos de
nulidad, donde ordinariamente, aunque viciada la voluntad interviene.
Entiendo por ello, que los supuestos de ventas a non dominio
deben quedar relegados a los ejemplos que menciona el nombrado autor,
donde el verdadero propietario no participa en medida alguna del despojo
de su derecho. Mas, no cabe extender la hipótesis a supuestos como el de
autos, en que el verdadero titular de dominio en su momento, padre de la
actora y del hermano demandado, consintió en transmitirle simuladamente
el dominio del inmueble a este último, hasta concluir la operación mediante
la pertinente inscripción registral en cabeza de su hijo. Y en definitiva, es
este último quien formalmente figura como titular de dominio del inmueble
mencionado a nivel registral. Todo lo cual me convence de que las quejas
son atendibles en este aspecto, vinculado con el tratamiento jurídico que se
le deparará al supuesto.
La hipótesis que prevé el art. 1331 a mi modo de ver no puede
ser convocada, porque en el caso no es factible sostener que entre los
hermanos se verificara la existencia de un condominio. Es cierto que el

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contrato es una vía para constituirlo. Pero como en todo supuesto de

adquisición derivada por actos entre vivos de derechos reales que se
ejercen por la posesión, se requiere del título suficiente y el modo
suficiente. El primero de esos elementos, de acuerdo con una difundida
definición, puede ser caracterizado como el acto jurídico (en el sentido del
art. 944, Código Civil) munido de las condiciones de fondo (capacidad en
el transmitente y en el adquirente y titularidad del derecho que transmite en
el transmitente: arg. art. 3270, Código Civil, con las limitaciones que
resultan del juego de los arts. 2412, para las cosas muebles, y arts. 1051,
2777 y 2778 Código Civil, para los inmuebles) y de forma que en cada
caso resulte exigible, dotado por la ley de aptitud para transferir derechos
reales (ver Mariani de Vidal, Marina: “Curso de derechos reales”, t. 1, p.
99).
El instrumento privado celebrado entre actora y demandado no
reúne la condición de forma que se impone, puesto que toda transmisión de
derecho reales en materia de inmuebles exige la escritura pública (art.
1184, inc. 1° del Código Civil), motivo por el cual no puede ser bendecido
con el calificativo de título suficiente. Amén de que en el supuesto tampoco
se verificó la tradición.
Sin perjuicio de ello, es claro que con la nulidad de la primera
escritura pública N°2975 de fecha 15 de noviembre de 2001 que propicio
en este Voto, el escenario sobre el que actuó la colega de grado al entender
en la nulidad de la otra compraventa citada queda sustancialmente
modificado. Extremo que justifica convocar al art. 1051 del Código Civil
pero por las particularidades que el caso ofrece, con una aclaración en el
umbral. Que hay un punto en donde esta norma, como luego se verá, y la
simulación alegada en la demanda de la segunda compraventa, confluyen.
Digo esto, porque la eventual comprobación de esta última situación
automáticamente despoja al sub- adquirente de los recaudos legales que
debe reunir para merecer la protección del precepto.

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El dispositivo citado, en su primer apartado, constituye una
aplicación del principio establecido en el artículo 1050: la sentencia de
nulidad tiene efectos retroactivos entre las partes y también respecto de los
terceros. De tal modo, el tercero a quien el adquirente por acto nulo o
anulable ha transferido la propiedad de la cosa u otro derecho sobre la
misma, es alcanzado por la sentencia de nulidad y privado, en
consecuencia, de esos derechos. Ello como principio. Regla que, además,
es también una consecuencia lógica del principio nemo plus iuris
consagrado en el artículo 3270 del anterior ordenamiento aplicable en la
especie.
Ahora bien, esa regla general consagrada en la primera parte
de la norma que se comenta y en el artículo 3270 tiene, entre otras
excepciones, la establecida en el apartado final del artículo 1051, que fuera
incorporado por la ley 17.711. Esta norma limita los efectos de la sentencia
de nulidad y la consecuente obligación de restitución respecto de los
terceros subadquirentes de derechos reales o personales sobre un
inmueble en virtud de un acto nulo o anulable. De tal modo, estos terceros
no se encuentran alcanzados por los efectos retroactivos de la sentencia de
nulidad y en consecuencia tampoco están obligados a la restitución.
Para mayor claridad, la aplicación del artículo 1051 in fine
supone una anterior adquisición por acto nulo o anulable y una posterior
adquisición onerosa y de buena fe; esta última es la tutelada como se
anticipara, impidiéndose sobre ella la reivindicación que se apoya en el
principio general de restitución contenido en la primera parte de esta
norma. Es decir, no corresponde invocar la excepción de la apariencia
jurídica al primer adquirente por acto nulo o anulable sino al subad-
quirente posterior, tercero respecto de ese acto (ver Julio César Rivera y
Graciela medina en Código Civil de la República Argentina, Expliczdo”, t.
III, p. 534 y sus citas jurisprudenciales).
La solución de la norma sólo se admite cuando ese tercero era
de buena fe, es decir, no conocía ni podía conocer obrando con cuidado y

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previsión, según lo hacen los hombres de negocios, los vicios originarios

del derecho que se le transmitió.
Acerca de tal aspecto, señala Alsina Atienza que la buena fe
jurídica consiste en la convicción de actuar conforme a derecho,
comprendiéndose tanto el aspecto psicológico o "creencia" en el propio
derecho (buena fe-creencia), como el ético o voluntad de obrar
honestamente (buena fe-probidad). Resulta evidente que lo exigido por el
art. 1051 es la buena fe creencia para que pueda merecer protección el
tercer adquirente, de la misma manera que el art. 2356 lo hace respecto de
la posesión. Así, se ha dicho que el tercer adquirente debe estar persuadido
de que es titular de un derecho real constituido de conformidad con las
disposiciones de la ley; persuasión que debe existir en el momento mismo
de la adquisición del derecho (conf. art. 4008).
Como regla general la buena fe se presume (arts. 2362 y
4008), pero la presunción admite la prueba en contrario. Sin embargo,
Trigo Represas afirma que a los fines de la aplicabilidad del art. 1051 no
cabe presumir ni la buena fe, ni la mala fe del tercer adquirente, sino que
de las circunstancias y particularidades del caso podrá resultar la existencia
de una u otra (ver Llambías, Jorge Joaquín: “Código Civil Anotado,
Doctrina y jurisprudencia”, t. II-B, p. 242/3).
En este orden de ideas, lo señala el último autor citado, para
completar el concepto arriba esbozado, la buena fe del tercer adquirente
exige de su parte una conducta diligente, obrando con cuidado y previsión,
de acuerdo a la naturaleza del acto que celebra y que corresponda a las
circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar (conf. arts. 512 y
902), pues tal como dice Alsina Atienza la apariencia sólo justifica la
protección de los terceros en la medida en que produce su error excusable
(conf. art. 929).
En la demanda la parte actora argumenta que el precio
aparente de venta representa menos de la mitad, en el mejor de los casos,
del valor real del departamento y sus unidades funcionales

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complementarias. Y apenas la tercera parte si se toma la cotización paralela
del dólar al momento de la escritura. Y eso siendo sumamente prudentes y
conservadores en la estimación del valor real del departamento, que
posiblemente valga más de 800.000 dólares.
Sobre esta temática implicada en las quejas como uno de los
argumentos centrales de la simulación que se aduce, el perito tasador en su
informe comienza por describir la composición del inmueble peritado que
como queda dicho se encuentra ubicado en la calle 3 de Febrero 1658/74
esquina José Hernández, del barrio de Belgrano, Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, bien ilustrado con fotografías de todos los sectores. En tal
sentido precisa que el inmueble tiene una superficie total aproximada de
250 metros cuadrados con 94 decímetros cuadrados, se individualiza con el
número 93 de Unidad Funcional y posee dos unidades complementarias
una de cochera (doble) en el segundo subsuelo y una de baulera ubicada en
el primer subsuelo.
En lo que aquí interesa el perito estimó su valor para el 15 de
Junio del año 2015, oportunidad en que se celebrara la escritura pública
cuya nulidad se solicita que instrumentó la segunda compraventa, en la
suma de USD 725.000 (dólares estadounidenses setecientos veinticinco
mil), resultando la cotización del contado con liquidación en $11.90 por
dólar, razón por la cual, en caso de “pesificar” el valor del inmueble, arroja
un monto de $ 8.627.500 (ocho millones seiscientos veintisiete mil
quinientos pesos).
En la escritura cuestionada el precio de la operación se fijó en
tres millones quinientos mil pesos ($3.500.000). Ello se traduce en una
cifra que se ubica entre el 41 y 42 % del valor de mercado del inmueble, si
no se computa que parte de dicho monto figura descompuesto en cuotas
como ya se explicara. Para colmo, según consta en el instrumento, sólo se
habría abonado la suma de $ 350.000 íntegramente en dicho acto en dinero
en efectivo y a satisfacción. Lo que representa menos del 5 % del
mencionado valor estimado a nivel pericial, que como luego se verá, ni

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siquiera se satisfizo de la manera indicada, en billetes. En tanto que por el

saldo, la suma de $3.150.000, se constituyó sobre el inmueble objeto de la
compraventa una hipoteca en garantía de su devolución, que se pactó en las
tres cuotas individualizadas al describir la escritura.
Sobre esto argumenta la accionante en su demanda, que la
hipoteca es igual al 90% del aparente precio total de venta. O sea que ni
siquiera se contemplaron los gastos y costas de una eventual ejecución al
momento de estimar el monto de la pretendida garantía, esto sin tomar en
cuenta el hecho de que el valor de remate es, por regla general, menor a la
mitad del valor real del bien. Lo que la lleva a concluir que la supuesta
garantía no es tal y forma parte de la simulación pergeñada con la intención
de perjudicar sus derechos.
Arribado a este punto, vale resaltar que los jueces no están
obligados a aceptar y consagrar los dictámenes periciales. Empero,
tampoco pueden ser dejados de lado por éste en forma discrecional. Ello
porque si bien es cierto que las normas procesales no acuerdan al dictamen
el carácter de prueba legal, no lo es menos que cuando el mismo comporta
la necesidad de una apreciación específica del campo del saber del perito,
para desvirtuarlo, es imprescindible traer elementos de juicio que permitan
concluir fehacientemente en el error, o el inadecuado o insuficiente uso que
el técnico hubiera hecho de los conocimientos científicos de los que por su
profesión o título habilitante necesariamente ha de suponérselo dotado, o
sea, que el apartamiento de las conclusiones establecidas en aquél debe
encontrar apoyo en razones serias, es decir, en fundamentos objetivamente
demostrativos de que la opinión del experto se halla reñida con principios
lógicos o máximas de experiencia, evidenciando la existencia de errores de
entidad, o que existen en el proceso elementos probatorios de mayor
eficacia para provocar la convicción acerca de los hechos controvertidos
(conf. Morello-Sosa-Berizonce: “Códigos Procesales en lo Civil y
Comercial de la Prov. de Bs. As. y de la Nación, Comentados y Anotados”,
t. V-B, pags. 453/).

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Entonces cuando el peritaje se halla fundado en principios
técnicos inobjetables y no existe otra prueba que lo desvirtúe, la sana
crítica aconseja, frente a la imposibilidad de oponer argumentos científicos
de mayor valor, aceptar las conclusiones de aquél (conf. Palacio, Lino E.
“Derecho Procesal Civil”, tomo IV, pág. 719.
En este caso, la peritación en cuestión, analizada con sujeción
a lo que dispone el art. 477 del Código Procesal, es clara en su contenido,
se encuentra debidamente complementada por placas fotográficas y croquis
que permiten formarse una muy precisa idea de la importancia del
inmueble, su distribución y estado, con explicaciones muy claras y
contundentes, que no dejan dudas de la razonabilidad de sus conclusiones,
no desvirtuadas por elemento de juicio alguno de parecido nivel de
confiabilidad. Circunstancias que me mueven a aprobar todo cuanto allí se
informa.
Sentado ello, se ha resuelto sobre el punto, que la
desproporción entre el precio que consta estipulado documentalmente y el
corriente en plaza es un elemento que aisladamente considerado no podría
bastar como prueba presuncional válida, pero sí cuando además de esa
circunstancia aparecen probados otros hechos reales susceptibles de fundar
presunciones graves, precisas y concordantes, aptas para producir
convicción, de conformidad con las reglas de la sana crítica (ver CNCiv,
Sala C, E.D. 31, fallo 15.532).
Es que como bien se lo ha explicado, en los negocios
simulados el precio vil, además de las motivaciones fiscales, obedece a
otras poderosas razones, como las que apuntan a eliminar indicios de gran
potencia probatoria, como la inexistencia de un pago efectivo ante el
escribano y de la falta de todo movimiento bancario, entre otros. Por ello es
que, la correlación entre el precio vil y otros indicios de simulación realza
su importancia, al extremo de declararse que "la evidente desproporción
entre el precio convenido en la operación y el valor real del inmueble

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puede ser factor decisivo para aceptar la simulación del acto" (ver Mosset,
Iturraspe Jorge: “Ob. cit.”, p. 330 y sus citas).
El demandado Stad, en un intento por justificar tamaña
desproporción, postula en esta Alzada que tal como se hubiera manifestado
al momento de contestar la demanda, reconoce que el precio abonado no
fue el que quizás se ajustaba de manera exacta al valor de mercado, sino
que fue producto de la amistad que lo unía con su amigo Arrigutti, quién le
solicitó ayuda económica y le ofreció venderle el departamento a un precio
tal vez menor al de plaza, toda vez que el mismo se vería complementado
con el pago de un canon locativo.
Se trata de un argumento despreciable, si se lo interpreta en el
verdadero contexto del negocio, no solo porque afecta uno de los
elementos esenciales particulares de la compraventa, como es el precio,
sino también porque salvo un inexistente deseo de otorgar una liberalidad,
es a todas luces inverosímil que alguien del nivel socio cultural del
demandado, consintiera en desprenderse del bien más importante que sus
padres dejaron, por un precio inferior al 50 % del valor real. Además,
totalmente en contra de lo que son las costumbres del mercado inmobiliario
en general, y en este tipo de inmuebles en particular, que como es de
público conocimiento funciona dolarizado, se pactó ese paupérrimo precio
en pesos y en cuotas, sin convenir ninguna clase de interés, pese a la
inflación que azota a nuestro país históricamente.
Por otro lado, pero vinculado con esto, observo que en el afán
de enervar lo alegado por la accionante en el sentido de que no medió
entrega de dinero en efectivo en el acto de la escritura, el accionado Stad
remarca en negrita el citado párrafo del instrumento donde dice a) La
suma de $ 350.000 íntegramente en este acto en dinero en efectivo y a
satisfacción otorgándole por dicha suma y por medio de la presente el
más eficaz recibo y carta de pago en forma; Con ese recurso, postula que
en virtud de lo hasta aquí expuesto, corresponde concluir que al momento
de la firma sí existió entrega de dinero por su parte.

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Vuelvo sobre un tema que ya analicé al momento de tratar la
primera nulidad deducida. Los hechos que el autorizante incorpora al
documento a través de la redacción como consecuencia de declaraciones de
las partes, pero que no han ocurrido en su presencia ni han sido requeridos
a fin de verificarse en forma personal, no gozan de plena fe y pueden ser
desvirtuados por simple prueba en contrario (arg. art. 994 CC.). No
obstante que la carga de la prueba en ambos casos, está a cargo de quien
pretende desconocer el documento o su contenido (PALACIO. Tratado de
Derecho Procesal Civil, T° IV, pág. 355 y ss. y BUERES y HIGHTON.
Código Civil comentado. “Comentario al art. 994 del Código Civil”).
Enmarcado en esa concepción, en lo tocante al aspecto puntual
en estudio, se ha dicho que el hecho que el oficial público haya presenciado
la entrega del dinero que conformaba el precio de la operación no convierte
a las manifestaciones de voluntad allí exteriorizadas como
incontrovertiblemente veraces, ni impide que se ponga en tela de juicio la
sinceridad de las mismas, sin que para ello sea necesario recurrir al arbitrio
de la redargución de falsedad del instrumento, ni a atacarlo de inválido por
razones formales (cf. causa “GUZMAN, Héctor A. y Otros c/RAMIREZ,
Cornelia Zulema s/SIMULACION”, Sentencia Definitiva - CNCIV - Sala
A - Nro. de Recurso: A187509 - Fecha: 9-8-1996 - Vocal Preopinante: Dr.
MOLTENI).
Se trata de una manifestación de los otorgantes del acto, que es
como ya se explicara antes al analizar las partes en que se descompone un
instrumento público, destruible por prueba en contrario. En este orden, el
parco señalamiento que realiza el demandado carece de toda entidad para
conmover lo correcta reflexión efectuada sobre el punto en la sentencia
apelada cuando se trata el tema de las costas. En la misma orientación, con
convincentes argumentos, la actora postula en su respuesta, que del falso
contrato de locación surge también que el 10% restante de 350 mil pesos de
ese precio se “compensó” con el supuesto abono anticipado de dos años de
alquiler. Stad no le pagó ni un peso a Arrigutti hijo en el momento de la

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escritura y esto surge indudable de la documentación expedida por los

demandados y aportada por ellos mismos a la causa. Como dice la
accionante, nunca se probó mediante una constancia fehaciente (acta
notarial, constancias bancarias, testigos, etc.), que el supuesto comprador
efectivamente haya pagado un peso o dólar por la compraventa del
15/6/2015. Se reitera, tal lo que expresa, en la escritura consta que el 90 %
del precio fue “financiado” con una hipoteca al 0% de interés, y que el
10% restante fue “compensado” con el pago anticipado de dos años del
supuesto alquiler simultáneo. La escritura y el contrato de locación dejan
patentizado que el 15/6/2015 no hubo ni un peso o dólar sobre la mesa.
Reflexiones que por lo analizado comparto plenamente. A lo
que añado, que la ausencia del pago efectivo es a todas luces evidente, no
solo porque no se demostró ningún movimiento de fondos respaldatorio, ni
se aportó ninguna de las pruebas que menciona la demandante, ni ninguna
otra, sino también, y fundamental, porque la cronología de los actos así lo
revela, si se aprecia que la escritura de compraventa y el contrato de
locación se celebraron en la misma oportunidad, ante la misma escribana,
15 de junio de 2015, también la exactitud de los montos, que en ambos
casos ascienden a la mencionada cifra de $ 350.000 (ver copia de escritura
pública de fs. 168/71 y contrato de locación de fs. 172/4, cláusula
segunda). Lo cual deja sin sustento fáctico jurídico el otro motivo que el
emplazado pretende introducir para justificar tan inexplicable operación,
relativo a la necesidad de dinero o ayuda económica que le atribuye a su
amigo por entonces.
Sin perjuicio de señalar a todo evento, que la mencionada cifra
de $ 350.000 es despreciable, si se la relaciona con el valor real del
inmueble, y por su entidad, representa un importe que difícilmente resulte
apto para la solución de apremios económicos de personas que se mueven
en un ambiente como en el que se desenvuelve el hermano de la
demandante y para justificar la venta de tan importante bien. Porque no

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debe soslayarse que el saldo del precio según la escritura se pagaba en
cuotas y a largos plazos.
En conclusión, a esta altura del análisis, puede tenerse por
demostrado que el precio consignado en la citada escritura pública se ubica
en ese rango, entre los porcentajes mencionados, del 41 % y 42 %, del
valor real del inmueble, incluso por debajo si como corresponde se incluye
en el cálculo una ecuación que combine la inflación operada con las cuotas
fijadas. Asimismo, queda revelado que no medió ningún pago en efectivo
al concretarse la escrituración. Se agrega a ello, que la familia Arrigutti
continuó en la posesión del inmueble, por lo que reitero ahora lo que más
arriba señalé sobre la retención de la posesión a manos del presunto
vendedor, al tratar la nulidad de la primera operación. Circunstancia que
por el contexto en el que se desarrolló la cuestionada compraventa, no
queda explicada en el caso por una suerte de constituto possessorio, a
través del contrato de locación celebrado, que luce en rigor como una
herramienta puesta al servicio de la simulación, pergeñada con la intención
de justificar la falta de movimientos de fondos para abonar el precio, así
como la ausencia de entrega material del inmueble del vendedor al
comprador. A lo que puede adosarse que continuó en poder de la familia
de la actora el segundo testimonio del título, por lo que para la
escrituración debió acudirse a obtener un tercer testimonio, conforme
emerge del punto II), del Folio N° 018872843, de la escritura citada (ver fs.
170 vta.).
Cita el supuesto comprador demandado que mediante la
presentación de fecha 20 de noviembre de 2019 acompañó en autos copia
de la escritura Nº 65, de fecha 08.05.2018, pasada ante la escribana C.
Marina Hermansson, por medio de la cual el Sr. Enrique Mario Arrigutti
otorgó a favor de Enrique Alejandro Stad recibo y carta de pago por la
suma de $3.150.000, con más intereses, importe que éste último le
adeudaba en concepto de la compra del inmueble sito en la calle José

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Hernández 1930,1932,1934 y 1936, quedando en consecuencia cancelada

la hipoteca respecto del referido inmueble (ver fs. 456/vta).
No puedo sino concordar con la accionante en la
interpretación que ofrece sobre dicho elemento. Enmarcado en su
verdadero quicio, de una operación plagada de inconsistencias, sin el
respaldo de siquiera un mínimo elemento serio que acredite al menos un
tramo de la ruta que transitó ese dinero, el mencionado antecedente
probatorio emerge como un claro recurso utilizado por los aquí accionados
para ponerle un cierre a la simulación que maquinaron.
La demandante menciona en el escrito introductorio de la
instancia como otro indicio de la simulación a la amistad íntima entre
quienes figuran como comprador y vendedor en el acto cuestionado. En
esta línea, apunta incluso que su hermano es padrino de bautismo de uno de
los hijos de Stad, quien asevera siempre estuvo al corriente de las
verdaderas circunstancias del departamento y de la transferencia simulada
de él que había hecho mi padre a mi hermano. Lo califica como cómplice
de su hermano en la operación ilícita pergeñada para perjudicar sus
derechos.
Comulgo que en una operación como la descrita esa
circunstancia, la amistad íntima entre quienes figuran como contratantes, se
suma como otro indicio de suma importante, si ese dato es anudado al tan
bajo precio fijado en la escritura, y a la inexistencia de la tradición o
entrega material de inmueble, sumado todo ello a las extremas
peculiaridades que se incorporaron al negocio para justificar el pago del
precio, que desde luego incluye la financiación del saldo del precio en
cuotas a tasa cero, la hipoteca y el contrato de locación mencionado, lo que
torna francamente inusual la operación. Atestada de particularidades que
resultan poco menos que inentendibles o muy difíciles de justificar, en un
contratante que actúa razonablemente en defensa de sus intereses
patrimoniales, de acuerdo a los datos de la experiencia, y en función de lo

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que es normal, o suele ocurrir en este tipo de operaciones y en el mundo de
los negocios en general.
Como se ha explicado, la simulación traduce un
comportamiento de astucia por diversos actos intelectuales de mayor o
menor apariencia, donde no impera la violencia física, pero en otra
perspectiva se lo ha calificado como un instituto contrario de la realidad y
del sentido común, de una afrenta a la existencia por más visos de
certidumbre que se aspiren a crear (ver Gagliardo, Mariano: “Simulación
jurídica”, p. 170).
Corrobora lo expuesto la conducta probatoria observada por
Enrique Alejandro Stad. En efecto, como bien lo explica la actora, por un
lado, al nombrado se lo intimó en autos a fs. 346 y bajo el apercibimiento
del art. 388 del Código procesal, para que acompañe sus declaraciones
juradas de impuestos correspondientes a los años 2015, 2016 y 2017. Ellas
hubieran permitido establecer si Stad declaró o no ante la AFIP la
propiedad del departamento de José Hernandez. Pero este último, lejos de
presentarlas, expresamente se opuso a ello a fs. 459/61 vta.. Se amparó
para la adopción de tal temperamento en el secreto fiscal, que como bien se
apunta, puede levantarse con el consentimiento del contribuyente. Y no
cabe duda de que si de esas declaraciones juradas resultase que Stad había
declarado oportunamente la propiedad frente al organismo fiscal, las habría
presentado al solo efecto de acreditar este importante dato. Media una
actitud reticente a cooperar con el Tribunal en el esclarecimiento de la
verdad, que debe ser debidamente valorada como elemento corroborante de
la simulación alegada.
Esta cuestionable conducta verificada en torno a la
mencionada probanza, se replica en relación con la producción de la
pericial contable, respecto de ambos demandados, y muy especialmente de
Stad, si se aprecia que cuando se interrogó a la perito acerca de si los Sres.
Enrique Alejandro Stad y Enrique Mario Arrigutti, incluyeron en sus DDJJ
la venta e hipoteca del inmueble objeto de la litis realizada entre ellos el

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15/ 06/ 2015 y para que en su caso, establezca concretamente en qué DD JJ

lo hicieron, explicó en lo que importa, que el co-demandado STAD
ENRIQUE ALEJANDRO (CUIT 20-12600085-6) no exhibió
documentación alguna que permita responder lo solicitado .
El inciso 5°, del artículo 163 del Código Procesal, que tiene su
fuente en el art. 116 del Código Procesal Italiano, posibilita al juez
computar la conducta observada por las partes durante la sustanciación del
proceso, como “un elemento de convicción corroborante de las pruebas,
para juzgar la procedencia de las respectivas pretensiones”.
Sin afectar las reglas de la carga de la prueba, en el marco de
ese aceptado deber de colaboración que las partes tienen, se ha dicho que
la valoración de la conducta procesal de las partes en el transcurso del
juicio tiene incuestionable importancia para el juzgador, especialmente en
relación al deber de éstas de auxiliarlo para el esclarecimiento de la verdad
de los hechos controvertidos, por lo que la falta de diligencia puesta por
una de las partes en la etapa probatoria, no deja de constituir una
presunción contraria a sus pretensiones (ver Colombo-Kiper: “Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado y Anotado”, t. II, ps.
179/80).
Se imbrica ello, como agravante en este caso, el tipo de
pretensión involucrada, porque en reiteración de conceptos ya vertidos, que
tienen también vigencia en esta nulidad, la jurisprudencia se ha alineado
históricamente en la postura que indica que el demandado por simulación
tiene la obligación moral de aportar la mayor suma de antecedentes para
llevar a la conciencia del Juez la convicción de la licitud de los actos
sospechados, demostrando así su buena fe y el sincero propósito de
contribuir a la averiguación de la verdad; obligación que en cierto aspecto
es legal y consiste en aportar al proceso el mayor número de pruebas para
dejar acreditada la realidad del acto impugnado, aunque ello no implique
exonerar de esa carga al impugnante. La ausencia de prueba de descargo
crea graves presunciones, porque en estos procesos no rige en forma

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absoluta el principio del onus probandi (C.N. Civ., sala G, ED, 110-140; C.
Apel. C.C., Junín, La Ley, 1991-D, 497 y DJ, 1990-2-602; CN. Fed.C.
Adm., sala III, La Ley, 1990-C, 149; CN. Civ., sala D, La Ley, 1991C, 25 y
DJ, 1991-2-14 y ED, 140-519; etc.).
En el cuadro de situación descrita, varios temas que este
demandado introdujera en sede penal a fin de justificar su proceder, en
rigor se le vuelven en contra. Stad dijo en el recordado expediente
tramitado en ese Fuero, cuando se lo convocó a prestar declaración
indagatoria, en la audiencia que tuvo lugar el 8/8/2018 (fs. 385 de la causa
penal), entre otras cosas, “...que gran parte de su patrimonio se basa en el
negocio inmobiliario, dado que desde que tuvo la posibilidad de hacerlo,
comenzó a invertir en propiedades en el país y en el exterior…”
“...Cuando el Sr. Arrigutti le propuso venderle su propiedad de la calle
José Hernández N° 1930 piso 11, obviamente como en todos los casos
acudió a un escribano competente para que haga los estudios de títulos,
siendo éste la escribana Claudia Marina Hermansson… Al estar estos
impecables, de acuerdo a su escribano, se pudo realizar e inscribir la
propiedad en todos los registros nacionales; por lo cual lo que aquí se
denuncia no sólo es una aberración sino que le ha creado un perjuicio
terrible dado que tiene un juicio civil en el cual no puede tomar posesión
de su propiedad…”
De conformidad con el precedente análisis, interpretado de
manera armónica, conforme al dinamismo que se le imprimiera a la
operación, jalonada por distintos actos, puede concluirse que para llevar
adelante el proceso simulatorio, el conocimiento de la actividad
inmobiliaria así como la circunstancia de que el estado del dominio del
inmueble objeto de la simulación estuviera formalmente limpio, como es
común escuchar en el ámbito del corretaje inmobiliario, no sujeto a
embargos, o gravámenes de terceros, le dejó expedita la vía para diagramar
con su íntimo amigo la maniobra que a la postre conculcaría los derechos

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hereditarios de la aquí accionante. En suma, nada de lo que allí dijo, en esa

sede, conmueve las conclusiones a las que se arribara precedentemente.
Quedan revelados en el caso, de manera rotunda algunos de
los extremos indicados, y otros con un muy alto grado de verosimilitud,
que rozan la certeza, los que analizados en conjunto convergen en una
misma conclusión, que corrobora la versión esgrimida en el escrito liminar
del proceso y ahora en la expresión de agravios de la demandante. Debe
computarse dentro de ese plexo probatorio, al precio vil, la nula entrega de
dinero, la financiación a tasa 0, con la hipoteca por el 90% del precio
convenido en la escritura, a la compensación del 10% restante con el
inexistente pago anticipado de dos años de alquiler, la no entrega de la
posesión, ya que el departamento estaba habitado por la madre de Arrigutti
desde hacía décadas, lo que se pretendió enmascarar con la aludida
locación. Todo ello, sumado a la amistad íntima entre Arrigutti hijo y Stad,
conjuntamente con los restantes extremos aludidos en el precedente
desarrollo.
De ahí que, pueda concluirse que en el supuesto se da la
concurrencia de un nutrido conjunto de indicios, debidamente probados, lo
suficientemente graves, precisos y concordantes, que en un juicio de esta
naturaleza, y analizados con sujeción a las reglas de la sana crítica, llevan a
mi ánimo la convicción de que sobran para generar una presunción rayana
en la certeza, que el negocio cuestionado fue simulado en forma absoluta,
con la finalidad de burlar el derecho hereditarios sobre el inmueble en
cuestión de la aquí accionante (art. 163, inc. 5º, el Código Procesal). Lo
que a su vez, de conformidad con lo que dejé vislumbrado en la génesis del
desarrollo luego desplegado, deja desprovisto de la buena fe y el título
oneroso reclamados por el citado art. 1051 del ordenamiento civil a quien
fingió detentar el rol de tercer adquirente del inmueble de autos.
Por los fundamentos que acompañan mi Voto, considero que
corresponde confirmar lo resuelto en el pronunciamiento recurrido, en
tanto declara la nulidad de la compraventa contenida en la citada escritura.

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V. Responsabilidad de la escribana (escritura pública 90).
Costas.
Con respecto a la responsabilidad de la escribana, dado lo que
sostiene la actora en su contestación, corresponde primero aclarar que el
objeto principal de la demanda que entabló está constituido por la nulidad
de las dos escrituras de compraventa mencionadas. La pretensión de daños
contra los demandados fue introducida con un claro rol subsidiario, para el
caso de que las nulidades no fuesen posibles por haber pasado el inmueble
a terceros de buena fe. Sólo para esa hipótesis pidió que se los condenara a
integrar al patrimonio relicto el valor del departamento y sus unidades
complementarias.
Precisado ello, a tenor de lo que propongo en mi Voto con
relación al tema de las nulidades, se impone explicar nuevamente aquí que
con respecto a la realidad de los hechos que narran o declaran los sujetos
instrumentales, el escribano no da fe de su sinceridad, por lo que puede ser
impugnada mediante simple prueba en contrario. Cuando lo que se invoca
es la simulación del acto instrumentado en la escritura pública mas no la
falsedad de ésta, no se halla en juego la responsabilidad del escribano. En
el caso de la simulación, el escribano no puede garantizar la sinceridad de
los hechos ni puede penetrar en la intención o voluntad íntima de los
contratantes, lo cual es extraño a la fe del instrumento notarial. En otros
términos, si se trata de una nulidad formal, la demanda deberá dirigirse
también contra el escribano interviniente (conf. Borda, Guillermo A.,
“Tratado de Derecho Civil, - Parte General”-, 12a. ed. t. II, pág. 410 n°
1289-2).
Como señala con mucha claridad Cristina M. Armella en el
comentario al nuevo art. 336 del CCCN: "Si el negocio simulado se celebró
por escritura pública, el escribano público o notario autorizante no es parte
en el proceso judicial, pues la simulación es patrimonio exclusivo de los
sujetos que, con ánimo simulado, celebraron un negocio jurídico
ostensible, totalmente simulado o que reconoce otro negocio, subyacente,

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real o disimulado..." "El oficial público autorizante, se reitera no es parte

en el proceso, razón por la cual, si es accionado, podrá oponer la excepción
de falta de legitimación pasiva." "Por el contrario, si una escritura pública
es accionada por falsedad material o ideológica, el escribano autorizante
debe ser parte." "Debe tenerse presente, entonces, que no puede
enderezarse la acción de simulación contra el oficial público interviniente,
dado que, justamente, la simulación solo atañe a las partes que han
celebrado el negocio jurídico. La simulación afecta al negocio. La falsedad
material o ideológica, al documento". “El juez puede alcanzar la
convicción racional de que se trata de un acto simulado, lo que no significa
que la forma (escritura pública) padezca algún vicio. Un acto simulado
puede ser contenido en un escritura válida y eficaz, en razón de que la
forma no adolece de ningún vicio congénito que afecte las prescripciones
legales impuestas..." (ver la autora nombrada en C.C. y C. comentado, bajo
la coordinación de Eduardo Gabriel Clusellas, t.2, ed. Astrea- FEN Editora
Notarial, año 2.015, pág. 21).
Como se ha dicho con precisión, la redargución de falsedad de
una escritura pública pone en tela de juicio la sinceridad de lo afirmado por
el escribano, mientras que la impugnación del negocio instrumentado pone
en duda la sinceridad, perfección y eficacia de los hechos manifestados
ante el escribano en virtud de la situación del sujeto, condiciones del objeto
y sanidad de la causa que determinó a los contratantes a celebrar el acto.
Cuando lo que está controvertido es la regular formación del negocio en lo
que hace a sus elementos internos, no es apropiado tachar de falsedad al
instrumento que puede ser auténtico, sino promover la nulidad, lo que sólo
es posible iniciando una acción ordinaria, haciéndose incluso innecesario
que intervenga el notario y que se ponga en duda la fe pública de su
actuación (conf. Cifuentes, Santos, “La intimidación como causal de
nulidad de los negocios jurídicos”, Rev. del Notariado, N° 869, pág. 231).
En la misma línea se ha explicado que en la mayoría de los casos, la
simulación “...no es conocida por el notario interviniente en el instrumento

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vehículo del acto simulado y, por ello, la nulidad del acto -y, por ende, de la
escritura- no generará su responsabilidad. Por ello (...) no es necesario
integrar la litis con el escribano autorizante” (cf. MOISSET DE ESPANÉS,
Luis - MARQUEZ, José Fernando, Nulidad de escrituras públicas.
Responsabilidad del escribano y participación en el juicio, JA 2009-I- 909).
Bajo estos lineamientos es que corresponde analizar los
agravios esgrimidos por la profesional demandada en estas actuaciones a
raíz de la actuación que le cupo en la segunda compraventa instrumentada
por la escritura pública que ella autorizó.
Definido ello, con respecto al precio, es verdad lo que sostiene
la notaria en sus quejas en cuanto que quedó probado que el pactado supera
los valores informados como de referencia por la AGIP (ver fs. 471/482).
En cuanto a la amistad íntima entre Enrique Arrigutti y Stad, la
realidad es que no puede descartarse la circunstancia que alega, en orden a
que le era desconocido ese vínculo. Además, es cierto que esa cuestión
aislada, es irrelevante, ya que como correctamente lo precisa, no existe
normativa alguna que prohíba o penalice la compraventa de inmuebles
entre amigos.
Por otra parte, la escribana sostiene en sus agravios, que la
ausencia de título original no es, en lo más mínimo, algo inhabitual o que
suponga una sospecha respecto de la legitimidad en una transacción, y por
ello se ha seguido el procedimiento legal y usual de pedir un nuevo
testimonio de la escritura y proceder a su inscripción en forma previa a la
venta. Este argumento no resulta baladí, porque no existen en la causa
elementos de prueba que revelen cuáles fueron los motivos invocados por
las partes en general y el vendedor en particular, para justificar que no tenía
el título del inmueble en su poder. Circunstancia que obsta considerar esta
cuestión en sí misma, como un dato que demuestre connivencia o
contubernio por parte de la accionada.
Tampoco lo es la constitución de una hipoteca por más del
90% del precio, ya que estoy de acuerdo en que dicha modalidad no está

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sujeta al juicio o apreciación del notario que formaliza el negocio pactado

entre las partes, cuya causa fin le es absolutamente ajena.
Es cierto también que la ausencia de tasación es inepta para
fundar su responsabilidad, por no tratarse de un requisito legalmente
exigible al escribano, para quien sí resulta relevante que el precio pactado
sea superior al VIR fijado por la AGIP, tal como en este sentido lo
argumenta la demandada.
La escribana postula que la jueza impugnó que en el acto
jurídico no mediara la entrega de dinero, pero a continuación explica que
se financió la operación y que el pago de la parte no financiada se
compensó con la liquidación del contrato de locación entre las partes.
Entonces, se queja ¿qué entrega de dinero pretendía que hubiera?. Se trata
del negocio que ella debió instrumentar a raíz de lo que las partes le
solicitaran, motivo por el cual, bajo los lineamientos jurídicos que regulan
su actuación, definidos al comienzo, considero que la objeción es
aceptable.
Añade que también se le cuestionó que no se hubiera pedido
un informe de libre deuda del consorcio del Inmueble. Y si bien la
inquietud planteada en la sentencia apelada se respalda en la costumbre,
coincido con la demandada en que no surge de norma alguna tal obligación
en cabeza de los escribanos (a diferencia de las constancias de libre deuda
de ABL y AySA, que sí son obligatorias), y solo se pide en beneficio del
comprador como cliente que solicita los servicios del notario, pero puede
ser suplido por la última liquidación de expensas del mes o cualquier otro
elemento a solicitud de las partes.
En lo que hace al reproche que la magistrada desliza por haber
celebrado el acto jurídico con solicitud de un tercer testimonio, la notaria
refuta que si el vendedor le informa a la escribana otorgante que ha perdido
la escritura del Inmueble y solicita la expedición de un nuevo testimonio,
es verdad que no se le puede enrostrar sin prueba idónea que lo demuestre,
que ella conocía que el título obraba en poder de la familia.

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Indica la actora en su respuesta que la declaración testimonial
en sede penal del Inspector de policía Roberto Aníbal Pajón de fs. 525/52
de la causa penal (agregada a su vez a esta causa civil como prueba
documental en la denuncia de hechos nuevos de fs. 296/301), demuestra
que Enrique Arrigutti instruyó a la escribana Hermansson para que oculte
al consorcio la transferencia del departamento a Stad. “... Recuerden no
contactar ustedes a la administración…” “...Ya hablé de este tema con
Marina”, agregó para reforzar la instrucción en post de que sea seguida.
Marina no es otra que la Escribana Claudia Marina Hermansson.
Fundamenta que Arrigutti no quería que la escribanía se contacte con el
consorcio para pedir el libre deuda que la práctica notarial obligaba a pedir.
El motivo de este ocultamiento, que reputa obvio, es que Arrigutti hijo no
quería que su madre y su hermana se enteraran, a través de la
administración, de que iba transferir el departamento de José Hernández a
su amigo Stad.
El nombrado, Roberto Aníbal Pajo, Inspector L.P. 920 de la
Comuna Uno de la Policía de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en
oportunidad de declarar como testigo explicó que en cumplimiento de la
orden impartida por el Sr. Juez de la causa penal 64762/16, caratulada:
“Arrigutti Enrique Mario y otro s/, en trámite ante el Juzgado Nacional
Criminal y Correccional N° 44, Sec. 115, defraudación el 25/10/2018 se
constituyó en el domicilio de la Escribana Hermansson, sito en Av. Roque
Sáenz Peña 710, piso 8° "G" CABA, con el objeto de requerir que se le
entreguen constancias y/o instrumentos mediante los cuales se comunicó al
Consorcio de Propietarios de José Hernández 1930/32, en la persona del
Administrador, la transferencia del departamento del piso 11 de ese
edificio. Lo atendió la propia Escribana Hermansson, quien le entregó una
foja en la que consta una comunicación vía e-mail de fecha 30/5/2015, que
el Inspector agregó a la diligencia, y cuya copia se agrega a su vez a esta
causa como prueba documental. En ella se observa que el 30/5/2015
Enrique Arrigutti envió un mail (desde la dirección earriguti@gmail.com),

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a la Escribanía Hermansson, con el siguiente texto: "Hola Lucía. AYSA se

paga bimestralmente a través de las expensas. Cuando me lo indiquen
solicitaré a la administración un libre deuda general. Por favor recuerden
no contactar ustedes a la administración (ya hablé de este tema con
Marina). Gracias, Saludos, Enrique". También se observa que el mail de
Enrique es la contestación a otro e-mail enviado el 29/5/2015 desde la
dirección escribania@hermansson.com.ar que decía: "Estimado Sr.
Arrigutti. Le solicito tenga a bien enviar escaneado las facturas de AYSA
de la calle José Hernández, para confeccionar el certificado
correspondiente. Saludos cordiales, Lucía." Más abajo aparece una frase
manuscrita que dice: "tramitado por la parte vendedora", luego el sello y la
firma de la Escribana Hermansson, y al final de toda la frase: "Enrique
Arrigutti Cel +5491168378327".
Acotó, si bien la interpretación de este episodio es válida para
oponerlo al demandado Arrigutti, es insuficiente para comprometer la
responsabilidad de la escribana, desde el momento que en el caso queda en
un cono de sombras los motivos que el nombrado o su cliente Stand le
habrían revelado para que desistiera de pedir el llamado libre deudas. Por
otra parte, el trato familiar con la escribana que se alega, carece de
relevancia como argumento, porque el e mail que se cita proviene del
demandado y no de la notaria, de modo que ello queda enmarcado en la
personalidad de éste último, sin que pueda con ello dilucidarse si esa
familiaridad de trato le era correspondida. Más bien, podría responderse
negativamente esta pregunta si bien se lee la respuesta dadas por la
empleada de la escribanía, de nombre de pila Lucía, que la actora también
transcribe en su presentación de hechos nuevos de fs. 296/301. No obstante
señalar, que esa cercanía de trato, que en ocasiones se produce en
situaciones de estas características, nada tiene de ilícito, de manera que a
todo evento deviene inepta para deducir responsabilidades profesionales.
Es correcto lo que la demandante explica en parte su planteo,
en punto a que la declaración testimonial en sede penal del Sr. Álvarez

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Roldan, administrador del consorcio del edificio de José Hernández
1930/32, prueba que hasta el momento de celebración de la audiencia del
4/10/2018 en la cual dicho administrador prestó testimonio, la transferencia
del departamento del 15 de Junio de 2015 no había sido todavía
comunicada a la administración del consorcio del edificio, y que tampoco
se pidió nunca un libre deuda por expensas. Recién dos años después de
firmarse la escritura, cuando ya había sido notificada la demanda (hecho
que ocurrió en septiembre de 2017), el Dr. López Ugolini, abogado del Sr.
Stad en el juicio de desalojo, se comunicó con el administrador para
comunicarle este hecho. El mismo López Ugolini así lo corroboró en sede
penal (ver fs. 426 de la causa penal). Esto está, además, confirmado por la
prueba informativa dirigida al Consorcio de Propietarios.
No obstante lo señalado, considero que la atestación en este
sentido en la escritura del 15/6/2015, punto IV, donde se lee que comunicó
“...al Consorcio de Propietarios en la persona de su Administrador de la
presente transferencia.”, sin perjuicio de que no medio redargución de
falsedad, carece de entidad para comprometer la responsabilidad notarial,
puesto que no se indica cuál es la norma que resultaría infligida, suficiente
a su vez para sustentar la connivencia de la escribana con las partes de la
simulación.
Difiero con la interpretación que hace la actora en su réplica,
cuando asevera que la escribana Hermansson mintió en la escritura cuando
dio fe de que se transmitía la posesión del inmueble. Precisamente el
argumento de la demandante que redondea su postura, cuando menciona no
describió ningún acto material de traspaso, es lo que descalifica el ataque.
Porque no debe soslayarse que fue la misma escribana la que certificó las
firmas del aludido contrato de locación del inmueble supuestamente
vendido, el mismo día que otorgó la escritura. De manera que ningún
reproche cabría formularle si interpretó que en el acto medió una suerte de
constituto posesorio o traditio brevi manu, en virtud de lo cual la familia
Arrigutti, quien figura como locatario o su madre, pasaría a representar la

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posesión de Stand como nuevo comprador (ver en la actualidad como arg.

arts. 1892 y 1923 del CCCN).
En lo que respecta a que la escribana Hermansson otorgó la
escritura sin haber hecho o pedido un estudio de títulos que menciona la
demandante, se ha dicho que su omisión no daría lugar en principio a
responsabilidad notarial, atento que no existe ninguna norma legal que
expresamente lo imponga (ver López Meza-Trigo Represas:
“Responsabilidad civil de los profesionales”, p. 307). No debe pasarse por
alto que en el caso no fue convenida con el requirente la expresa obligación
de realizar tal estudio.
Desde otro lado, se ha resuelto que de todas maneras dicho
estudio reviste gran trascendencia práctica. Ante todo, por cuanto pese a no
ser anulable la escritura por la falta de tal estudio, sí puede serlo en cambio
el negocio jurídico instrumentado si estuviera viciado el título del
enajenante; y de ser ello así, como el notario asume la obligación de
instrumentar un negocio válido, adoptando y realizando todas las
diligencias necesarias para evitar que se frustre ese resultado, la
declaración de nulidad podría comprometer en tal caso su responsabilidad
civil (ver CNCiv, Sala D, 27/10/82: “A.M.J. c/ C.A.M.”, ED 103-764).
Para Bueres, el deber jurídico calificado de estudiar títulos es
primordial a efectos del fiel y acabado cumplimiento del quehacer notarial.
Se trata de una obligación funcional —y no de simple técnica notarial—
que deviene inexcusable para el profesional sin que sea menester de una
norma legal expresa o de una estipulación contractual. El sustento o pilar
normativo del deber legal implícito descansa en lo dispuesto por los arts.
19, 21, 973, 975, 976, 977, 978, 979, inc. 1°, 997, 1001, 1002, 1004, 1005,
1044, 1045, 1047, 1140, 1184, 1197, 1198, párr. 1° y concordantes del Cód.
Civil. También son de importancia las normas del - derecho administrativo
y, coadyuvantemente, las leyes locales que coincidan con el temperamento
propugnado (ver Bueres, Alberto J.: “Responsabilidad del escribano”,

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ps.119/20, en línea con la Conclusión N| 13 de las Primeras Jornadas
Sanjuaninas de Derecho Civil).
Como puede verse, más allá de la vieja discusión que se abate
sobre el tema, lo cierto es que, en el caso, la eventual omisión del estudio
de título que la escribana afirma haber encargado y realizado, carece de
relación de causalidad con la nulidad por simulación que propicio, puesto
que se trata de vicios que escapan a un examen de antecedentes como el
indicado. Lo cual impide conectar la responsabilidad por esa alegada
ausencia.
En razón de lo señalado, más allá de las dudas que el
comportamiento profesional despierta, como lo explico más en detalle
infra, al tratar las costas, considero que en el caso no se ha probado con
suficiencia una conducta dolosa o culposa de la escribana que justifique
tenerla como responsable.
Comparto en conclusión en buena medida, lo que la
profesional alega en su presentación ante esta Alzada a modo de corolario
sobre esta temática, en orden a que los elementos que arroja la causa
carecen de entidad para acusarla de obrar de mala fe y poner así en jaque
su ética profesional.
En cuanto a las costas, es sabido que el ordenamiento procesal
vigente adhiere a un principio generalmente aceptado en la legislación
nacional y extranjera y cuyo fundamento reside básicamente en el hecho
objetivo de la derrota, con prescindencia de la buena o mala fe con que la
parte vencida pueda haber actuado durante la tramitación del juicio, como
base de la imposición de la condena en costas, puesto que quien promueve
una demanda los hace por su cuenta y riesgo (Fassi-Yañez: “Código
Procesal Civil y Comercial de la Nación, Comentado , Anotado y
Concordado”, t. 1, p. 411 y art. 68 del Código Procesal).
El proceso constituye un instrumento que no se maneja sin
lesionar el interés ajeno y cuyo peso se debe soportar si se lo ha provocado
sin razón suficiente para triunfar en la pretensión sostenida. Mas tal regla

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no es absoluta, porque el mismo dispositivo procesal citado en su párrafo

segundo, prevé distintas excepciones, algunas impuestas por la ley y otras
libradas al arbitrio judicial, lo cual importa una sensible atenuación de
dicho principio general, que debe ser ponderado en cada caso particular y
siempre que resulte justificada la exención.
Esa solución excepcional es a mi modo de ver, la que
corresponde arbitrar en un supuesto como el involucrado, con arreglo a la
tradicional jurisprudencia que alude como causa genérica que autoriza el
apartamiento de la mencionada regla general que impone las costas a quien
ve rechazada su pretensión, a la existencia de “razón funda” para litigar.
Fórmula dotada de suficiente elasticidad como para resultar aplicable
cuando, por las particularidades del caso, cabe considerar como ocurre en
la especie, que la parte perdidosa actuó sobre la base de una convicción
razonable acerca del derecho pretendido en el pleito (conf. Loutayf Ranea,
Roberto G: “Condena en costas en el proceso civil”, p. 79 y jurisprudencia
allí citada).
En efecto, las innumerables peculiaridades que inviste la
operación de compraventa celebrada entre los demandados Arrigutti y Stad,
que la actora advirtió por el lógico conocimiento de la dinámica familiar
que conforman un cuadro indubitable de simulación, que por los motivos
apuntados la condujera después a firmar el instrumento privado examinado,
pudieron inducirla a la razonable convicción, que la escribana también
conocía o debía conocer el vicio que invalidaba el acto, y que por ello
debió negarse al otorgamiento de la escritura pública en cuestión, habida
cuenta de que al notario le está vedado aceptar instrumentar una
convención respecto de la que conoce su alto riesgo de anulación o su
ilicitud (ver López Meza-Trigo Represas: “Ob. cit.”, p. 294, y sus citas
jurisprudenciales).
En consecuencia, considero que corresponde hacer lugar a las
quejas, revocar la sentencia apelada, en tanto le impone a la escribana las
costas del juicio, y disponer el rechazo de la demanda impetrada contra la

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notaria, con costas de ambas instancias por su intervención en el orden
causado.
VI. Nulidades. Alcance.
Las nulidades que propicio de los actos simulados volcados en
ambas escrituras públicas, en el segundo caso por vía de la confirmación de
lo decidido en la anterior instancia, a tenor de la normativa que regula los
efectos de una pretensión de esa naturaleza (arts. 1050 y 1051, primera
parte, del Código Civil), determina que el estado de dominio del inmueble
de autos deba retrotraerse al momento anterior a la primer escritura número
dos mil novecientos setenta y cinco, celebrada el 15 de noviembre de 2001,
ante el escribano Francisco J. Puiggari, esto es, de acuerdo a lo consignado
en dicho acto y al certificado de dominio acompañado a la demanda,
cuando el bien se encontraba en cabeza del padre de los protagonistas de
este pleito, Enrique Facundo Arrigutti, que lo había adquirido por compra a
la sociedad "Inmobiliaria Tres de Febrero Sociedad Anónima", estando
casado en primeras nupcias con Aída Teresa Faragasso, según resulta de la
Escritura número 213, otorgada el 21 de Junio de 1979, ante la Escribana
de esta ciudad, María T. Acquarone, al Folio 681, del Registro Notarial 475
a su cargo, inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, el 1 de
Agosto de 1979, en las Matrículas F.R. 17- 1462/93, Complementaria XIX
y F.R. 17-4462/32, Presentación 114.401. Y de conformidad con los demás
antecedentes reunidos a nivel registral
VII. Propuesta.
Por todo lo expuesto, fundamentos legales, doctrinarios y
jurisprudenciales invocados, si mi criterio fuera compartido,
correspondería: 1) Revocar la sentencia apelada y tratar como cuestión
previa las excepciones de prescripción impetradas por los demandados
Enrique Alejandro Stad y Claudia Marina Hermansson, las que se
rechazan, con costas en el orden causado, de acuerdo con lo establecido en
el punto II. 2) Hacer lugar a los agravios de la actora, modificar el
pronunciamiento recurrido, y admitir la pretensión de nulidad de la

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compraventa instrumentada por escritura número dos mil novecientos

setenta y cinco, celebrada el 15 de noviembre de 2001, ante el escribano
Francisco J. Puiggari, mediante la cual Enrique Facundo Arrigutti, casado
en primeras nupcias con Aída Teresa Faragasso, luego de proceder a la
desafectación de bien de familia, vende a Enrique Mario Arrigutti los
siguientes bienes Inmuebles que forman parte del edificio ubicado en la
zona norte de la Capital Federal: con frente a la calle José Hernández N°
1930, 1932, 1934 y 1936 esquina a la calle Tres de Febrero N° 1658 y 1674
y que responden a la siguiente descripción: I) Unidad Funcional número
noventa y tres, ubicada en el décimo primer piso, II) Unidad
Complementaria número XIX, baulera ubicada en el segundo subsuelo, III)
Unidad Funcional 32, cochera , ubicada en el segundo subsuelo. Con costas
de ambas instancias a los demandados Stad y Arrigutti, vencidos (art. 68
del Código Procesal). A cuyo fin deberán librarse las comunicaciones y
oficios pertinentes al Colegio de Escribanos, al Archivo de Protocolos
Notariales, y al Registro de la Propiedad Inmueble para que registre lo aquí
resuelto (art. 35 de la ley 17.801). 3) Rechazar las quejas y por los
fundamentos expuestos precedentemente, confirmar la sentencia apelada en
cuanto hizo lugar a la nulidad de la “compraventa instrumentado en la
escritura pública N°90, F° 236, de fecha 15 de junio de 2015, labrada por la
escribana Claudia Marina Hermansson, cuya fotocopia obra a fs. 168/171,
respecto de las Unidades Funcionales 93 y 32 (cochera) y Unidad
Complementaria números XIX destinada a Baulera del inmueble sito en
José Hernández 1930,192,1934,1936, matrícula FR 17-4462/93 de esta
Ciudad, debiendo librarse los despachos y oficios del caso al Colegio de
Escribanos, al Archivo de Protocolos Notariales y al Registro de la
Propiedad Inmueble en la etapa de ejecución de sentencia. Con costas a los
demandados que intervinieron como partes en el acto, Enrique Mario
Arrigutti y Enrique Alejandro Stad.”. Las costas de Alzada, también se
imponen a estos últimos condenados nombrados (art. 68 del Código
Procesal). 4) Admitir el planteo, revocar la sentencia apelada en tanto le

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impone a la escribana las costas del juicio, y disponer el rechazo de la
demanda impetrada contra la notaria, con costas de ambas instancias por su
intervención en el orden causado, conforme el Considerando IV.
La Dra. Guisado dijo: que me adhiero en lo sustancial al
voto que antecede. Con lo que terminó el acto.
EZEQUIEL J. SOBRINO REIG

SECRETARIO
Buenos Aires, 22 de mayo de 2024.

Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que
antecede, el tribunal RESUELVE: 1) Revocar la sentencia apelada y tratar
como cuestión previa las excepciones de prescripción impetradas por los
demandados Enrique Alejandro Stad y Claudia Marina Hermansson, las
que se rechazan, con costas en el orden causado, de acuerdo con lo
establecido en el punto II. 2) Hacer lugar a los agravios de la actora,
modificar el pronunciamiento recurrido, y admitir la pretensión de nulidad
de la compraventa instrumentada por escritura número dos mil novecientos
setenta y cinco, celebrada el 15 de noviembre de 2001, ante el escribano
Francisco J. Puiggari, mediante la cual Enrique Facundo Arrigutti, casado
en primeras nupcias con Aída Teresa Faragasso, luego de proceder a la
desafectación de bien de familia, vende a Enrique Mario Arrigutti los
siguientes bienes Inmuebles que forman parte del edificio ubicado en la
zona norte de la Capital Federal: con frente a la calle José Hernández N°
1930, 1932, 1934 y 1936 esquina a la calle Tres de Febrero N° 1658 y 1674
y que responden a la siguiente descripción: I) Unidad Funcional número
noventa y tres, ubicada en el décimo primer piso, II) Unidad
Complementaria número XIX, baulera ubicada en el segundo subsuelo, III)
Unidad Funcional 32, cochera , ubicada en el segundo subsuelo. Con costas
de ambas instancias a los demandados Stad y Arrigutti, vencidos (art. 68

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del Código Procesal). A cuyo fin deberán librarse las comunicaciones y

oficios pertinentes al Colegio de Escribanos, al Archivo de Protocolos
Notariales, y al Registro de la Propiedad Inmueble para que registre lo aquí
resuelto (art. 35 de la ley 17.801). 3) Rechazar las quejas y por los
fundamentos expuestos precedentemente, confirmar la sentencia apelada en
cuanto hizo lugar a la nulidad de la “compraventa instrumentado en la
escritura pública N°90, F° 236, de fecha 15 de junio de 2015, labrada por la
escribana Claudia Marina Hermansson, cuya fotocopia obra a fs. 168/171,
respecto de las Unidades Funcionales 93 y 32 (cochera) y Unidad
Complementaria números XIX destinada a Baulera del inmueble sito en
José Hernández 1930,192,1934,1936, matrícula FR 17-4462/93 de esta
Ciudad, debiendo librarse los despachos y oficios del caso al Colegio de
Escribanos, al Archivo de Protocolos Notariales y al Registro de la
Propiedad Inmueble en la etapa de ejecución de sentencia. Con costas a los
demandados que intervinieron como partes en el acto, Enrique Mario
Arrigutti y Enrique Alejandro Stad.”. Las costas de Alzada, también se
imponen a estos últimos condenados nombrados (art. 68 del Código
Procesal). 4) Admitir el planteo, revocar la sentencia apelada en tanto le
impone a la escribana las costas del juicio, y disponer el rechazo de la
demanda impetrada contra la notaria, con costas de ambas instancias por su
intervención en el orden causado, conforme el Considerando IV.
En cuanto a lo atinente a los agravios de los Dres. Martín Julio
Cabral y Martín Caride Mea, cabe destacar que los profesionales postulan
que la sentencia debe ser modificada en tanto difiere los honorarios hasta
que exista valuación fiscal actualizada del inmueble objeto del pleito.
Agregan que ello colisiona con lo dispuesto por los arts. 23 inc. a y 46 de la
ley de arancel, pues en el caso ya existe una valuación del inmueble
producto de la tasación pericial de fs.511/520, que no fue impugnada por
las partes. Por ello, sostienen que a los fines de la determinación de los
emolumentos profesionales debe considerarse esa estimación real con
arreglo a las normas señaladas.

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Se adelanta que los agravios de los profesionales serán
admitidos. En efecto, en el caso de autos se ha presentado un peritaje cuya
validez ya ha quedado decidida y en la cual se ha determinado el valor real
del inmueble. Ello lleva a poner en marcha el juego armónico de los arts.
23 inc. a y 46 de la ley 27.423 que determinan que en casos como el
presente, en donde el inmueble ha sido tasado, debe admitirse el trámite de
excepción indicado en art. 23 y prescindirse de la valuación fiscal como
base regulatoria.
En razón de ello, se admite el agravio de los abogados, por lo
que en la instancia de grado deberán efectuarse las regulaciones de
honorarios con el valor indicado por el perito tasador Santiago Martín de
Barros como base regulatoria.
La vocalía número 27 no interviene por encontrarse vacante.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Se hace constar que la publicación de la presente sentencia se
encuentra sometida a lo dispuesto por el artículo 164, 2° párrafo del
Código Procesal y artículo 64 del Reglamento para la Justicia Nacional, sin
perjuicio de lo cual será remitida al Centro de Información Judicial a los
fines previstos por las acordadas 15/13 y 24/13 de la Corte Suprema de
Justicia de la Nación.
PAOLA MARIANA GUISADO – JUAN PABLO RODRÍGUEZ

JUECES DE CÁMARA

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Poder Judicial de la Nación

CÁMARA CIVIL - SALA I

ACUERDO: En la Ciudad de Buenos Aires, Capital de la República

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contradocumento que cronológicamente se intercala entre dichos actos

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GRADO DE PRIVILEGIO a favor del Sr. Enrique Mario Arrigutti (…) el

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conocimiento de lo que supuestamente habían pergeñado su padre y su

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Así ha dicho la doctrina que la prescripción es, quizás, uno de

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Ya la jurisprudencia anterior a la reforma le deparaba al tema

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demandante ha perdido la posibilidad de formular el reclamado

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a título gratuito de aquel, traiga a la masa de partición el valor de dicho

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titular. La calidad de heredero y por lo tanto la facultad de ejercer derechos

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familiares, incorporó el derecho a que cuando se produjera el deceso de

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Por lo tanto, sostuvo la jueza, si se interpretara, conforme la

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Admite que es verdad lo sostenido en el pronunciamiento

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Sentado ello, cabe comenzar por señalar que el carácter lícito

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(conf. Mosset Iturraspe, Jorge: “Contratos simulados y fraudulentos”, t. I,

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escribano que intervino en la operación de venta del departamento de la

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empresa su hijo Mario y la mujer de Facundo y ambos se llevaron un

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En el caso de la venta del inmueble del padre al hijo por