Informe Técnico de Tasación

TASACIÓN DE PREDIOS RUSTICOS
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN-001-2024-JASDLC-PT

(PREDIO RUSTICO)
Datos generales
Solicitante : Municipalidad Distrital de Santa Rosa
Propietario(s) :
Partida Registral : 40023752
Ubicación registral : Predio U.C. 8_6308595_113418 Ubicación rural
en el sector La Victoria, distrito de Santa Rosa,
provincia La Mar, departamento de Ayacucho
Tipo de inmueble : Predio rustico
Uso : Agrícola – con cultivo
Fecha de tasación : 10 de junio del 2024
Áreas y Valores
Valor del terreno total : 4.9392 ha S/ 353,152.80
Valor reglamentario total : 4.9392 ha S/ 23,708.16
Valor comercial total : 4.9392 ha S/ 329,444.64
Valor del terreno a comprar : 1.4650 ha S/ 104,747.50
Valor reglamentario total a comprar : 1.4650 ha S/ 7,032.00
Valor comercial total a comprar : 1.4650 ha S/ 97,715.50
JHONSVER ALFREDO SALVATIERRA DE LA CRUZ INGENIERO CIVIL CIP 298966

1. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1. Solicitante
Municipalidad Distrital de Santa Rosa
1.2. Propietario
1.3. situación registral del predio
Partida registral N°: 40023752
1.4. Denominación del predio y unidad catastral
Denominación del predio : “GAVILAN”
Unidad Catastral : U.C. 8_6308595_113418
1.5. Objeto de la tasación
El objeto de la tasación es determinar el valor comercial y reglamentario
correspondiente al bien inmueble descrito antes para su respectiva compra en marco
al reglamento nacional de tasaciones. Se requiere comprar una expansión de terreno
de 1.4650 ha el cual se va a valorizar.
1.6. Métodos y Reglamentación utilizados
• Decreto legislativo N° 667 Ley del Registro de Predios Rurales.
• Decreto Supremo N°017-2009-AG, Reglamento de Clasificación de Tierras por
su Capacidad de Uso Mayor.
• Aprobada con Resolución Ministerial N°172-2016-VIVIENDA, Reglamento
Nacional de Tasaciones.
• Modificado con Resolución Ministerial N°424-2017-VIVIENDA, Reglamento
• Modificado con Resolución Ministerial N°124-2020-VIVIENDA, Reglamento

1.7. Inspección ocular
La inspección ocular se efectuó el 05 de junio de 2024, sin contratiempos mayores,
se conto con documentación del inmueble proporcionada por el propietario y
presencia de este mismo.
1.8. Ubicación del predio
Sector : La Victoria
Distrito : Santa Rosa
Provincia : La Mar
Departamento : Ayacucho
Coordenadas UTM WGS84 18L.
Este : 634446
Norte : 8595236
1.9. Linderos y perímetro
• Perímetro del polígono del predio: 1,139.92 m (Mil ciento treinta y nueve con
92/100 metros).
• El predio no se ubica cerca de accidentes geográficos.
• En lo correspondiente a los vértices del polígono del predio están
georreferenciados en el sistema WGS84 18L.
1.10. Área total
Área: 4.9392 ha de acuerdo a SUNARP.
1.11. Clasificación de las tierras y sus áreas respectivas a las que corresponde el
terreno
Grupo de Capacidad de Uso Mayor
Tierras Aptas para Cultivo en Limpio (A)
Reúne a las tierras que presentan características climáticas, de relieve y edáficas para
la producción de cultivos en limpio que demandan remociones o araduras periódicas
y continuadas del suelo. Estas tierras, debido a sus características ecológicas, también
pueden destinarse a otras alternativas de uso, ya sea cultivos permanentes, pastos,

producción forestal y protección, en concordancia a las políticas e interés social del
Estado, y privado, sin contravenir los principios del uso sostenible.
Clases de Tierras Aptas para Cultivos en Limpio
Calidad Agrológica Alta (A1)
Agrupa a las tierras de la más alta calidad, con ninguna o muy ligeras limitaciones
que restrinjan su uso intensivo y continuado, las que, por sus excelentes
características y cualidades climáticas, de relieve o edáficas, permiten un amplio
cuadro de cultivos, requiriendo de prácticas sencillas de manejo y conservación de
suelos para mantener su productividad sostenible y evitar su deterioro.
1.12. Producción predominante
La producción predominante en la zona de estudio es el cacao siendo el cultivo lícito
de mayor importancia en el VRAE, entre las variedades de cacao se tiene el cacao
criollo o tradicional con un 60% del total de plantaciones existentes, el CCN 51 con
30% y 10% de otras variedades clonadas y/o sagregantes.
1.13. Tipo de plantaciones
Plantaciones permanentes de cacao con una edad de 3 años y medio de siembra, con
una variedad correspondiente a CCN 51, con un total de 1000 plantas de cacao
1.14. Derecho de uso de agua e infraestructura de riego
El predio se abastece con agua superficial conducida desde la captación con una
dotación suficiente de 0.2 l/s.
1.15. Elementos de trabajo, mano de obra y otros
El predio se trabaja con mano de obra no calificada y respectivas herramientas
manuales que existe en la zona la cual esta calificada para estos cultivos, la forma de
explotación del predio es temporal y conducido por el propietario, el sistema de
trabajo empleado para la cosecha es a base de mano de obra.
1.16. Factores ecológicos
De acuerdo a la ubicación del predio en valuación este esta ubicado en las zonas de
vida del Mapa Ecológico correspondiente a bosque muy húmedo subtropical bmh-S

1.17. Modalidad de explotación del predio
La explotación correspondiente a la cosecha del fruto de cacao se da en 2.0000 ha de
terreno, en forma directa por el propietario.
1.18. Beneficio e industrialización de los productos
Los granos de cacao son comercializados sin transformación química alguna solo se
sigue un procedimiento manual el cual consta una etapa de fermentación y la etapa
de secado.
1.19. Mejoras y obras complementarias
No contempla instalaciones fijas ni permanentes para el área a valuar.
1.20. Maquinarias, equipos, herramientas y enseres
Presenta herramientas manuales para el cultivo del fruto de cacao.
1.21. Semillas y otros productos en almacén
No presenta
1.22. Animales: Ganado, aves, peces y otros
No presenta
1.23. Servidumbres
No presenta servidumbres
1.24. Gravámenes y cargas
No presenta gravámenes y cargas
1.25. Vulnerabilidad del predio
No se encontraron peligros que amenazan al predio, encontrándose en buenas
condiciones teniendo una vulnerabilidad baja.
1.26. Rendimiento y producción bruta.
Durante el año 2018, San Martín tiene la mayor producción con 56 136t, con una
participación del 42%, seguido Junín con 24 755t (18%), Ucayali con 16 587 t (12%),
Huánuco con 10 392t (8%) y Cusco con 8 192t (6%); estos departamentos concentran
el 86% de toda la producción instalada nacionalmente. Cusco presenta rendimiento
por debajo del promedio nacional (412kg/ha).

1.27. Fuente y procedencia de la información
La documentación fue facilitada por el propietario y verificada en la Base Gráfica
Registral de la SUNARP.
1.28. Observaciones
Se realizo el recorrido del predio con las autoridades y propietario en conjunto en el
cual se realizo el levantamiento topográfico para la contrastación de datos registrados
en la SUNARP con Partida Registral 40023752.

2. TASACIÓN
2.1. Tasación Reglamentaria de terreno rustico
De acuerdo al reglamento de clasificación de tierras por su capacidad de uso mayor
y a la inspección ocular se catalogó el predio como Calidad Agrológica Alta (A1),
Se empelará los valores arancelarios de terrenos rústicos vigentes aprobados por el
Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.
Listado De Valores Arancelarios De Terrenos Rústicos
Fuente: Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (2024), aprobado POR R.D. N° 029-2023-VIVIENDA/VMVU-DGPRVU.
El predio está colindando con la carretera siendo su distancia cercana de 0 km,
teniendo la calidad agrológica ALTA (A1) el valor arancelario correspondiente de
terreno rustico por hectárea es de S/4,790.00 soles
𝑽𝑻 = ∑[(𝑽𝑹)(𝑨)]
VT : Valor reglamentario total S/ha (soles/hectárea)
VR : Valor reglamentario S/ (soles)
A : Área del predio m2 (metro cuadrado)
VALOR AREA DEL VALOR

REGLAMENTARIO / HA PREDIO PARCIAL
S/ ha S/ha
4,790.00 4.9392 23,658.77
VALOR REGLAMENTARIO TOTAL 23,658.77

2.2. Valor comercial del terreno rustico.
No se empleará el método directo o estudio de mercado a consecuencia del difícil
acceso de información de los predios colindantes y aledaños al predio en estudio,
empleando el método indirecto en función a su productividad, para esto se recopilo
información de los cultivos presentes en el predio rustico y realizando un estudio de
mercado a nivel de plantación permanente de cacao.
Tasación de plantaciones y productos agrarios en almacén.
Correspondiente al articulo 85.2 del capitulo IV del Reglamento nacional de
tasaciones, “En el caso de plantaciones permanentes en producción, se considera para
la determinación del valor actual: La vida útil restante y la rentabilidad obtenida de
la diferencia entre el valor bruto de la producción y los costos de producción,
aplicando la tasa correspondiente”.
Costo de producción
costo estructura
Ítem de costo
(S/) porcentual
Abono 55.10 1
Fertilizantes 788.70 14
Plaguicidas 212.50 4
Semillas - -
Jornales 4,141.30 73
Riego 4.20 0
Asistencia técnica 0.10 0
Alquiler o reparación de equipos 312.30 6
Combustible 156.70 3
Costo de producción = 5,670.90 100
Datos de la plantación de cacao permanente
Edad de
N° de producción
plantas donde la Rendimiento Precio Costo de
PLANTACIÓN Distanciamiento
x rentabilidad es kg/ha S/ producción
hectárea igual a cero
(años)
Cacao 3m x 3m 1111 25 412 25.00 5,670.90

Determinación de la Rentabilidad por Planta
Edad de
producción
N° de
donde la Precio Valor de la Costo de
Rendimiento Rentabilidad plantas Rentabilidad
rentabilidad (S/ / producción producción
PLANTACIÓN (kg/ha) (S/ / ha) x (S/ / planta)
es igual a kg) (S/ / ha) (S/ / ha)
hectárea
cero
(años)
A B C D=B X C E F= D - E G H=F/G
Cacao 25 412 1111

23.50 9,682.00 5,670.90 4,011.10 3.61
Valorización de la Plantación
Edad de
producción
Valor Valor Valor
N° de Edad donde la
rentable Factor de Rentabilidad comercial comercial
EXP. N° Codigo Plantación Estado Plantas actual rentabilidad
restante actualización (S/ / planta) actual actual total
(und) (años) es igual a
(años) (S/ / planta) (S/ / planta)
cero
(años)
1 - cacao Producción 1 3 25 22 16.74 3.61 60.44 60.00
Resumen de la tasación de plantaciones

valor comercial actual total / planta 60.00 soles
plantaciones / hectárea 1111 und
valor total / hectárea 66,660.00 soles
precio / m2 6.67 soles
2.3. Valor total del Predio
Para la valuación total de predio se empleo lo dispuesto en el reglamento nacional
de tasaciones donde el bien inmueble se valorizará sumando los dos valores
correspondientes a la tasación reglamentaria y la tasación comercial.
𝑽𝑻 = 𝑽𝑹 + 𝑽𝑪
VT: Valor total del predio (S/ /m2)
VR= 0.479 S/ /m2 Valor reglamentario del predio (S/ /m2)
VC=6.67 S/ / m2 Valor comercial del predio (S/ /m2)
VT=6.67 + 0.48 = S/ 7.15 soles / m2
• El precio por m2 es equivalente a S/ 7.15 soles / m2

• EL precio del terreno que se quiere adquirir con un área de 1.4650 equivale
a S/104,747.50 soles (Ciento cuatro mil setecientos cuarenta y siete con
50/100 soles).
3. Observaciones
• Se evidencia una proyección de una calle en la Base Grafica Registral de la
SUNARP, que no se proyecta en campo.
Fuente. Recopilado de la Base Grafica Registral SUNARP.
• La tasación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las
normas vigentes; no asumiendo responsabilidad el tasador, por la veracidad o no de
la información y de los documentos proporcionados por el solicitante, no por los
vicios registrales ocultos que pueda tener el predio.
• La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del tasador
complementada con estudios de mercado e internet.

4. ANEXOS
Plano de ubicación y localización información recopilada de la Gerencia de Infraestructura
Plano perimétrico recopilada de la Gerencia de Infraestructura de la expansión a comprar

Panel fotográfico
Correspondiente a la inspección ocular conjuntamente con las autoridades y propietario:

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JHONSVER ALFREDO SALVATIERRA DE LA CRUZ INGENIERO CIVIL CIP 298966

Municipalidad Distrital de Santa Rosa

1.3. situación registral del predio

Partida registral N°: 40023752

1.4. Denominación del predio y unidad catastral

Denominación del predio : “GAVILAN”

Unidad Catastral : U.C. 8_6308595_113418

1.5. Objeto de la tasación

El objeto de la tasación es determinar el valor comercial y reglamentario

correspondiente al bien inmueble descrito antes para su respectiva compra en marco

al reglamento nacional de tasaciones. Se requiere comprar una expansión de terreno

de 1.4650 ha el cual se va a valorizar.

1.6. Métodos y Reglamentación utilizados

• Decreto legislativo N° 667 Ley del Registro de Predios Rurales.

• Decreto Supremo N°017-2009-AG, Reglamento de Clasificación de Tierras por

su Capacidad de Uso Mayor.

• Aprobada con Resolución Ministerial N°172-2016-VIVIENDA, Reglamento

• Modificado con Resolución Ministerial N°424-2017-VIVIENDA, Reglamento

• Modificado con Resolución Ministerial N°124-2020-VIVIENDA, Reglamento

JHONSVER ALFREDO SALVATIERRA DE LA CRUZ INGENIERO CIVIL CIP 298966

1.7. Inspección ocular

La inspección ocular se efectuó el 05 de junio de 2024, sin contratiempos mayores,

se conto con documentación del inmueble proporcionada por el propietario y

presencia de este mismo.

1.8. Ubicación del predio

Distrito : Santa Rosa

Coordenadas UTM WGS84 18L.

1.9. Linderos y perímetro

• El predio no se ubica cerca de accidentes geográficos.

• En lo correspondiente a los vértices del polígono del predio están

georreferenciados en el sistema WGS84 18L.

1.10. Área total

Área: 4.9392 ha de acuerdo a SUNARP.

Grupo de Capacidad de Uso Mayor

Tierras Aptas para Cultivo en Limpio (A)

la producción de cultivos en limpio que demandan remociones o araduras periódicas

pueden destinarse a otras alternativas de uso, ya sea cultivos permanentes, pastos,

JHONSVER ALFREDO SALVATIERRA DE LA CRUZ INGENIERO CIVIL CIP 298966

producción forestal y protección, en concordancia a las políticas e interés social del

Estado, y privado, sin contravenir los principios del uso sostenible.

Clases de Tierras Aptas para Cultivos en Limpio

Calidad Agrológica Alta (A1)

características y cualidades climáticas, de relieve o edáficas, permiten un amplio

cuadro de cultivos, requiriendo de prácticas sencillas de manejo y conservación de

suelos para mantener su productividad sostenible y evitar su deterioro.

1.12. Producción predominante

La producción predominante en la zona de estudio es el cacao siendo el cultivo lícito

de mayor importancia en el VRAE, entre las variedades de cacao se tiene el cacao

30% y 10% de otras variedades clonadas y/o sagregantes.

1.13. Tipo de plantaciones

1.14. Derecho de uso de agua e infraestructura de riego

dotación suficiente de 0.2 l/s.

1.15. Elementos de trabajo, mano de obra y otros

El predio se trabaja con mano de obra no calificada y respectivas herramientas

explotación del predio es temporal y conducido por el propietario, el sistema de

trabajo empleado para la cosecha es a base de mano de obra.

1.16. Factores ecológicos