FACULTAD DE DERECHO Y HUMANIDADES

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

Sistema Registral Peruano

AUTORES:

Acuña Saavedra, Alex Daniel (0000-0003-3273-5979)

Carrasco Cruz, George Holmer (0000-0003-1752-3791)

Dávila Arrasco, Valeria. (orcid.org/0000-0002-6794-903X)

Fernández Ruiz, Elizabeth (0000-0003-4869-6687)

Gonzales Sandoval, Aylin (0000-0002-4798-1016)

Uriarte Marrufo, Ruth Ingrid (0000-0002-9316-1676)

ASESOR:

Elver Manuel Cabrejos Escalante

LÍNEA DE INVESTIGACIÓN:

Derecho Notarial Registral

CHICLAYO – PERÚ
2023
INDICE

I. INTRODUCCIÓN

II. CUERPO

CAPITULO I:

1.1. Sistema Registral

1.1.1. Clasificación del Sistema Registral

1.2. Sistema Registral Peruano

1.2.1. Tipos de Sistema Registral Peruano

1.2.2. Calificación Registral

CAPITULO II:

2.1. Organismos encargados (SUNARP)

2.2. Normativas relacionadas (Leyes Complementarias)

CAPITULO III:

3.1. Tipos de Registros en el Sistema Registral Peruano

3.1.1. Registro de Personas Naturales

3.1.2. Registro de Personas Jurídicas

3.1.3. Registro Propiedad Inmueble

3.1.4. Registro de Bienes Muebles

CAPITULO IV:

4.1. Proceso de Registro en el Sistema Registral

4.1.1. Requisitos para la inscripción

4.1.2. Trámites y procedimientos

III. CONCLUSIONES

REFERENCIAS
I. INTRODUCCIÓN

Un sistema registral es un conjunto de normativas y procedimientos

utilizados para llevar un registro organizado y público de información
relacionada con derechos y bienes. Estos sistemas tienen como objetivo
principal proporcionar seguridad jurídica y facilitar la transparencia en
transacciones y acuerdos legales. Los sistemas registrales se utilizan en
una variedad de contextos, como bienes raíces, vehículos, empresas y
derechos de propiedad intelectual, entre otros.

Los sistemas registrales suelen incluir la creación y mantenimiento de

registros públicos, donde se almacenan documentos y detalles
relacionados con transacciones y derechos. Estos registros permiten a las
partes interesadas, como propietarios, compradores, vendedores y el
público en general, acceder a información relevante y verificar la
autenticidad de los derechos o bienes registrados.

El sistema registral peruano se refiere al conjunto de instituciones y

normativas encargadas de registrar y mantener actualizada la información
sobre la propiedad de bienes inmuebles y otros derechos reales en el
territorio de la República del Perú. El sistema registral tiene como objetivo
principal brindar seguridad jurídica a los propietarios y garantizar la
publicidad de los actos y contratos que afectan a estos bienes.

Palao (2020) nos dice: El sistema peruano es defectuoso, en sus

lineamientos generales a seguido el sistema francés meramente
transcriptorio del derecho, por otra parte, la organización del "Sistema
Registral Peruano es territorial, a manera del sistema alemán”. (par, 5). En
nuestra norma positiva se han incorporado todos los sistemas.

Es por ello que, en el presente trabajo monográfico abordaremos todo lo

relevante al Sistema Registral Peruano, desde una concepción general
hasta aquellos temas específicos que de este desprenden. Siendo así que,
en el Perú, el sistema registral se encuentra bajo la supervisión y
regulación de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP), que es un organismo público encargado de administrar y
supervisar los registros de propiedades y otros derechos reales.

La inscripción en estos registros es fundamental para otorgar seguridad a

los derechos de propiedad y para facilitar la compraventa y transferencia
de bienes inmuebles en el país. Además, el sistema registral peruano está
en línea y es accesible al público, lo que permite una mayor transparencia
y acceso a la información sobre la propiedad de bienes raíces en el país.

En resumen, un sistema registral es una infraestructura legal y

administrativa que brinda transparencia y seguridad en la documentación y
gestión de derechos y bienes, lo que es fundamental para la estabilidad y
el funcionamiento adecuado de una sociedad.

Tirabanti (2018) presento su investigación titulada: “Estrategia jurídica de

inscripción registral para perfeccionar el derecho de propiedad en el Perú”.
Dicho trabajo se sustentó en la Escuela de Posgrado de la Universidad
Señor de Sipán. Se determinó los elementos de convicción que intervienen
en la inscripción registral constitutiva para perfeccionar el derecho de
propiedad los cuales son: el Derecho Real y el principio registral de la fe
pública, el primero atribuye un poder directo e inmediato sobre una cosa
determinada sin necesidad de “ningún intermediario” y la segunda viene
hacer la garantía que el estado da en el sentido de que los hechos que
interesan al derecho son verdaderos y auténticos.

Llerena (2017) presentó el trabajo titulado: "El establecimiento de un

sistema constitutivo de Inscripción en relación a las transferencias de
bienes Inmuebles inscritos en notarias públicas de comas 2016". Dicho
trabajo se presentó en la Facultad de Derecho de la Universidad César
Vallejo. Se debe Implementar y regular de un modo más completo y
preciso el artículo 949 del código civil. Pues a fin de establecer el carácter
constitutivo de la propiedad Inmueble y no dejar a criterio de los
ciudadanos de Inscribir o no la propiedad Inmueble que adquieren. Ahora
bien, respeto a los operadores registrales y notariales que realicen
capacitaciones con el objeto de transmitir y sensibilizar a la comunidad
respecto a la importancia que tiene la inscripción registral declarativa, a su
vez se recomiendan que brinden una información oportuna respecto a los
trámites sobre el registro de sus propiedades inmuebles para evitar
posibles litigios.

Olivares (2020) en su tesis Implementación de procedimiento fiscalizador

ante el déficit del Área de planeamiento urbano y catastro de la
Municipalidad de Pimentel, Nos señala que Los municipios, especialmente
el territorio catastral, Ley N° 28294, cuya función es brindar información
como primer filtro de todo el sistema de registro; Sin embargo, el
desabastecimiento observado es alarmante, especialmente en localidades
pequeñas como Pimentel; un populoso balneario que comprende los 20
distritos de la ciudad de Chiclayo. Pimentel sigue siendo un lugar que en
los mapas se considera una zona predominantemente agrícola, pero en la
práctica está lleno de casas visibles y pacientes para todos, pero por
alguna razón invisibles a los ojos de la unidad inmobiliaria, lo que lleva a la
urbanización. La planificación realizada no fue efectiva.

SUNARP (2021) nos explica en cómo surge la creación de un registro civil

en Chiclayo, área de registro N°. II, que es un sistema de registro nacional,
se organizó inicialmente en una pequeña sala en el sótano del antiguo
Palacio de Justicia de la Avenida Sáenz Peña. Luego fue trasladado a un
edificio de 4 pisos en la calle Leoncio Prado. La empresa ahora está
ubicada en un amplio y moderno edificio de 1500 m2, Av. José Balta no de
estas obras. Disponible según las necesidades del grupo de usuarios.

Por consiguiente, consideramos dentro de nuestro trabajo monográfico

como objetivo general evaluar y analizar el funcionamiento del sistema
registral peruano, su impacto en la eficiencia y transparencia de los
registros de propiedades y derechos reales en el país, Así como objetivos
específicos investigar la estructura organizativa y legal del sistema
registral peruano, identificando las entidades involucradas y sus
responsabilidades; también analizar la eficiencia y precisión de los
procesos de registro de propiedades y derechos reales, identificando
posibles cuellos de botella o áreas de mejora.
La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) entre
sus funciones y atribuciones el de dictar las políticas y normas técnico
registrales de los registros públicos que integran el Sistema Nacional.
Asimismo, cuenta con roles de gran importancia que cumplen dentro de la
dinámica política, social, económica, cultural del Perú. Con la necesidad
de participar de manera activa en el desarrollo de reformas políticas.

Dentro del desafío que le atañen, la Sunarp elabora constantes esfuerzos

para que se obtenga un desarrollo sostenido en el proceso de que exista
mejoras del Sistema Registral que permita satisfacer las necesidades de
los ciudadanos y coadyuve a la seguridad del mercado, prevenir de
conflictos, acceso universal a dichos servicios registrales, aplicar el uso de
la tecnología, combatir con la informalidad y la firmeza de la seguridad
jurídica.
II. CUERPO

CAPITULO I:

1.1. Sistema Registral

Un sistema registral es una estructura organizativa legal diseñada para

mantener registros precisos y públicos de ciertos activos, derechos o eventos,
con el propósito de proporcionar seguridad jurídica, transparencia y facilidad
de acceso a la información. Estos registros son esenciales para documentar y
proteger los derechos de propiedad y otros aspectos legales en una sociedad.

En un sistema registral, se recopila y almacena información específica, y esta

información generalmente está disponible para consulta pública o para
personas con interés legítimo en acceder a ella. Ello con la finalidad de
documentar quién es el propietario de un activo o derecho legal y qué
derechos específicos están asociados con ese activo.

Además de brindar seguridad jurídica al propietario o titular de un activo al

establecer una evidencia legal sólida de sus derechos. Esto reduce el riesgo
de disputas legales y garantiza la aplicación efectiva de los derechos.

Según Alarcón (2019) menciona: “A partir de la creación del registro de

Propiedad Inmueble en el año de 1888, a la fecha, la entidad Registral
Peruana ha pasado por tres periodos nítidamente diferenciados. La primera,
dependiendo estructural y normativamente del Poder Judicial; la segunda
como un organismo descentralizado del Sector Justicia denominado ONARP,
y, la tercera y actual denominada Sistema Nacional de los registros Públicos
SINARP, bajo la dirección de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PUBLICOS “SUNARP” (pág. 445)

Por lo tanto, de manera general estos sistemas pueden variar en su alcance y

complejidad según el país y la jurisdicción, pero todos comparten el objetivo
fundamental de mantener registros precisos y accesibles para garantizar la
seguridad y la legalidad en las transacciones y los derechos de propiedad.
Asimismo, un sistema registral está compuesto por varios elementos y
componentes que trabajan juntos para llevar a cabo el registro y la gestión de
la información sobre activos, derechos u otros. Dentro de un marco legal y
normativo se establece las reglas y procedimientos para la creación,
mantenimiento y consulta de registros en el sistema.

Estas leyes definen qué tipos de activos o derechos deben registrarse y las
obligaciones legales asociadas con el registro. Dicho sistema se encuentra
dirigido por una institución gubernamental u organización designada para
administrar y supervisar el sistema registral.

Es menester mencionar que la información y la documentación que se

registran en el sistema, que pueden incluir escrituras de propiedad, contratos,
certificados, títulos, planos, patentes, marcas registradas, etc. Estos
documentos sirven como evidencia legal de los activos y derechos. Aunado
con una plataforma tecnológica que almacena y gestiona la información
registrada. Y puede ser en formato físico o digital, esta debe ser segura y
confiable para evitar pérdidas o alteraciones indebidas de datos.

Siendo así que, un sistema registral es una infraestructura compleja que

incluye aspectos legales, tecnológicos, administrativos y de seguridad,
diseñada para capturar, almacenar y proporcionar acceso a información
crítica sobre activos, derechos o eventos con el fin de garantizar la legalidad,
la seguridad jurídica y la transparencia en una sociedad.

I.1.1. Clasificación del Sistema Registral

Por la forma de organización de las inscripciones:

 Folio real: Se caracteriza por abrir una sola partida registral por cada
bien inmueble o por cada vehículo.
 Folio Personal: Se caracteriza por abrir una partida registral cada
persona natural o jurídica.

Por la forma de practicar las inscripciones:

 Sistema de transcripción: Se transcribe íntegramente el contenido

del documento en el asiento registral.
  Sistema de extracto: El asiento registral consta un extracto o resumen
del título referido a los actos y derechos que tienen trascendencia a
terceros.
 Sistema de encasillado: Los asientos se extienden en los libros
siguiendo un encasillado sistemático.

Por la relación con el título jurídico:

 Sistema Abstracto: La causa de la traslación del dominio se desliga

de la inscripción.
 Sistema Causal: La causa de la traslación del dominio queda ligada a
la inscripción.

Por los efectos de la inscripción:

 Inscripción constitutiva: Cuando el acto o derecho se constituye con

la inscripción, es decir cuando los derechos nacen recién con
inscripción.
 Inscripción declaratoria: Cuando el acto o derechos se constituyen
fuera del registro y su inscripción otorga publicidad registral, protección
de su derecho y le otorga seguridad jurídica.

I.2. Sistema Registral Peruano

Un sistema registral es un conjunto de reglas, regulaciones o principios

lógicos que están relacionados entre sí con una ciencia o una materia. En
derecho comparado se establece un sistema de registros inmobiliarios y cada
uno de ellos contiene elementos que lo distinguen de los demás. Sin
embargo, se habla de sistemas de registro puros y de sistemas de registro
mixtos. Actualmente no existe un sistema de registro puro en el sentido
estricto de la palabra, ya que unos influyen entre sí y sobre otros.

Raúl R. García Coni entiende por derecho registral a la sistematización de

principios relacionados con la dinámica de los derechos inscribibles en
relación con los terceros.

Amorós Guardiola expresa: “Es el Derecho que regula de un modo inmediato

y primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones
jurídicas registrales, y de un modo general la organización y funcionamiento
del registro de la propiedad”

I.2.1. Tipos de Sistema Registral Peruano

 Sistema Registral Declarativo:

Arias, G. (2020). El Sistema Registral se considera declarativo cuando el

derecho real se establece a fuera del registro y su inscripción va a
otorgar publicidad registral, protegiendo su derecho y otorgando
protección, con esto quiere decir que podemos inscribir. Como un claro
ejemplo tenemos a la inscripción de la compra venta dada en Perú esta
vendría ser facultativa. Dado que, por la regla general la inscripción es
declarativa y llamada constitutiva por excepción.

Es necesario registrar para poder oponer el acto a terceros. En otras

palabras, el derecho se forma sin necesidad de estar registrado, pero el
acto de registrarlo es lo que permite que dicho derecho pueda oponerse
frente a terceros. La transferencia de propiedad se completa antes de
dicha inscripción. En otras palabras, no es necesaria la inscripción para
que la transferencia de propiedad tenga efecto entre las partes.

 Sistema Registral Constitutivo:

Arias, G. (2020). El Sistema Registral constitutivo se da cuando el
derecho real adquiere validez con la inscripción. En otras palabras, los
derechos reales surgen únicamente después de ser inscritos en el
Registro. Por ejemplo, en Perú, una hipoteca se transforma en un
derecho real solo al ser registrada en el Registro de Propiedad Inmueble.
Asimismo, cuando se trata de los derechos reales en el país de
Alemania, los cuales se establecen mediante la inscripción, el sistema
registral es considerado constitutivo previa a la inscripción, lo que
significa que no hay existencia de ningún derecho real incluso entre las
partes involucradas.

I.2.2. Calificación Registral

Coronel, P. (2017). En el Perú, la calificación registral es esencial para

llevar a cabo el procedimiento registral. Para alcanzar la inscripción en
Registros Públicos, todos los actos o contratos deberán ser calificados
por el registrador público. La inscripción es una manera de garantizar el
derecho que proviene del título que se registra.

A través del registro, puedo asegurarme de que terceros tengan

conocimiento y puedan tomar decisiones relacionadas con los actos o
contratos que deseen celebrar en el futuro, y que estén vinculados al
derecho que se está protegiendo.

 Calificación de documentos judiciales:

En él art. 2011 del CC, en el 2 párrafo, pueden apreciar las limitaciones

que se imponen al registrador al momento de calificar las resoluciones
judiciales indica que no se aplicará lo dispuesto en el 1 párrafo de la
norma, el registrador no va aplicar, la capacidad, la validez de los actos,
el principio de legalidad de tracto sucesivo, lo que sí hará es solicitar
aclaraciones e información adicional al juez.

Este artículo restringe la función de la calificación, haciendo mención a

los artículos 656 y 673 del CPC, los actos que el juez ordene inscribir
deben ser acorde con los que ya fueron inscritos. Asimismo, reconoce
que el registrador debe verificar la compatibilidad del acto que se busca
inscribir con los que ya están inscritos.

 Calificación de documentos administrativos:

No hay una regulación de los alcances de la calificación para este tipo

de documentos, en el Pleno XCIII se estipularon los alcances y límites
que el registrador deberá tener en consideración. Señaló lo siguiente:

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la

competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa,
el carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con
los antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de
hecho o de derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto
administrativo y la regularidad interna del procedimiento administrativo
en el cual se ha dictado.”
El registrador va a analizar lo siguiente: Alcances de la calificación:

1. Competencia del funcionario

2. Formalidad externa de la decisión administrativa

3. Condición inscribible del acto

4. Compatibilidad, es decir la adecuación del título con los antecedentes

registrales.
 CAPITULO II:

2.1. Organismos encargados (SUNARP)

El sistema registral peruano se basa en la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos (SUNARP), es la entidad encargada de administrar y
supervisar los registros públicos en Perú.

SUNARP (2020) es un organismo descentralizado e independiente del sector

jurídico y órgano de gestión de los programas públicos nacionales, cuyas
principales tareas y atribuciones incluyen las prácticas y normas técnicas, el
diseño y organización y reglamentación de los programas públicos que
integran el sistema nacional quien lo dicta gestión, coordina y supervisa el
registro de la publicación de las actividades y contratos de los programas que
integran el sistema.

De acuerdo a la Ley número 26366 sobre el Sistema Nacional de Registro

Público y Supervisión Nacional del Registro Público - SUNARP, y por la que
se adopta el Decreto Supremo N° 135-2002-JUS SUNARP.

Reglamento N.º. La superintendencia Nacional de registros públicos 346-

2015-SUNARP/SN adoptó su plan estratégico institucional para el período
2016-2018, lo que demuestra que la visión del derecho y los derechos
humanos está evolucionando y seguirá evolucionando. se considera una tarea
definida. a nivel institucional.

2.2. Normativas relacionadas (Leyes Complementarias)

El sistema registral peruano se rige por una serie de leyes y normativas

complementarias que contribuyen a su funcionamiento y regulación. Algunas
de las leyes más importantes relacionadas con el sistema registral peruano

Como Antecedentes tenemos al código civil de 1984, la Organización

Registral Ley 26366 esta se divide en dos facetas, A) Sistema Nacional de los
Registros Públicos y B) La Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos. Además, se anexa el Reglamento General de los Registros
Públicos: TUO Rgto. Gral. de los RR.PP. Res. Sunarp N.º 079-2005-
SUNARP-SN. y el Decreto legislativo 1049 ley del Notariado.

La SUNARP garantiza la publicidad, seguridad y eficacia de los actos y

derechos inscritos en estos registros, lo que contribuye a la seguridad jurídica
y facilita las transacciones comerciales y legales en Perú. Es una entidad
clave para la protección de los derechos de propiedad y el funcionamiento de
la economía del país.
CAPITULO III:

3.1. Tipos de Registros en el Sistema Registral Peruano

En el sistema registral peruano, los registros son una parte fundamental para
llevar un control y seguimiento de diversos tipos de propiedades y derechos.

De acuerdo a la Ley N° 26366, Ley de Creación del Sistema Nacional de los

Registros Públicos y de la Superintendencia de los Registros Públicos, nos
indica según el artículo 2°, que los registros más importantes en el sistema
registral peruano son clasificados de la siguiente manera:

a) El Registro de Personas Naturales; reúne varios registros, incluyendo el

de Mandatos y Poderes, Testamentos, Sucesiones sin Testamento, Registro
Personal y Comerciantes;

b) El Registro de Personas Jurídicas; integra registros como el de

Entidades Legales, Comercio, Sociedades Mineras, Sociedades del Registro
Público de Hidrocarburos, Sociedades Pesqueras, Sociedades Comerciales,
Entidades Legales establecidas por Ley y Empresas Unipersonales de
Responsabilidad Limitada;

c) El Registro de Propiedades Inmuebles; incluye registros como

Propiedades, Barcos, Embarcaciones de Pesca, Aviones, Naves, Derechos
Mineros y Concesiones para la explotación de Servicios Públicos;

d) El Registro de Bienes Muebles; agrupa registros como Propiedades

Muebles, Propiedad de Vehículos, Fiscal de Ventas a Plazos, Prenda
Industrial, Prenda Agrícola, Prenda Pesquera, Prenda Minera y Prenda de
Transportes.

Estos son algunos de los principales tipos de registros en el sistema registral

peruano, cada uno con su propósito y ámbito de aplicación específico. La
inscripción en estos registros es fundamental para otorgar seguridad jurídica a
los derechos de propiedad y otros derechos relacionados en Perú.
 3.1.1. Registro de Personas Naturales:

El Registro de Personas Naturales integra varias categorías,

incluyendo el Registro de Mandatos y Poderes, el Registro de
Testamentos, el Registro de Sucesiones Intestadas, el Registro
Personal y el Registro de Comerciantes. Su objetivo trascendental es
documentar y mantener al día la información vinculada a eventos
vitales y actividades comerciales de las personas.

Se registran detalles esenciales como nacimientos, defunciones,

mandatos, poderes, testamentos y sucesiones intestadas, ofreciendo
una fuente de información fiable para transacciones legales y
comerciales. La unión de estos registros simplifica la consulta y
acelera procesos legales y comerciales al proporcionar un acceso
eficaz a información actualizada sobre personas naturales y sus
actividades legales. Por lo tanto, el Registro de Personas Naturales es
un componente esencial para la creación de un sistema legal sólido y
de confianza en Perú.

3.1.2. Registro de Personas Jurídicas

El Registro de Personas Jurídicas contiene categorías como el

Registro de Sociedades Mineras, Registro Mercantil, Registro de
Sociedades del Registro Público de Hidrocarburos, Registro de
Sociedades Pesqueras, Registro de Sociedades Mercantiles, Registro
de Personas Jurídicas creadas por Ley y Registro de Empresas
Individuales de Responsabilidad Limitada.

Su finalidad es documentar y mantener al día la información sobre la

existencia y operaciones de estas entidades, ofreciendo un entorno
normativo transparente para transacciones comerciales y legales. Al
reunir estos registros permite consultas eficientes, acelera procesos y
proporciona seguridad jurídica al brindar un acceso rápido y seguro a
información actualizada sobre las personas jurídicas en el país.

3.1.3. Registro de Propiedad Inmueble:

 El Registro de Propiedad Inmueble incluye varias categorías, como el
Registro de Predios, Registro de Buques, Registro de Embarcaciones
Pesqueras, Registro de Aeronaves, Registro de Naves, Registro de
Derechos Mineros, y Registro de Concesiones para la explotación de
Servicios Públicos.

Su fin principal es documentar y mantener al día la información

vinculada a la propiedad de bienes inmuebles y derechos
relacionados, proporcionando un entorno legal y transparente para las
transacciones de propiedades. Al agrupar estos registros, el sistema
permite una consulta eficaz de información, garantizando la
transparencia en la posesión de propiedades y otorgando seguridad
jurídica a los propietarios e inversores. Además, ayuda a acelerar
procesos legales y comerciales al ofrecer un acceso rápido y seguro a
información actualizada sobre la propiedad inmueble en el país.

3.1.4. Registro de Bienes Muebles:

El Registro de Bienes Mueble recopila información vital sobre la

propiedad de bienes móviles. Este registro abarca categorías como el
Registro de Propiedad Vehicular, Registro Fiscal de Ventas a Plazos,
Registro de Prenda Industrial, Registro de Prenda Agrícola, Registro
de Prenda Pesquera, Registro de Prenda Minera y Registro de
Prenda de Transportes.

Su objetivo primordial es documentar y mantener actualizada la

información sobre la titularidad y gravámenes de estos bienes,
ofreciendo un entorno legal transparente para las transacciones
comerciales. La unificación de estos registros permite consultas
eficientes, acelera procesos legales y promueve la transparencia en la
posesión de bienes muebles. Además, proporciona seguridad jurídica
al brindar un acceso rápido y seguro a información actualizada sobre
la propiedad de bienes muebles en el país.
CAPITULO IV:

4.1. Proceso de Registro en el Sistema Registral

4.1.1. Requisitos para la inscripción

La inscripción, como constancia en el Registro, es un medio de

conceder una protección jurídica específica al titular inscrito,
mediante la publicidad registral, esto es, la publicidad que ofrece el
Registro de la Propiedad. Y esta especial protección se deja a la
voluntad de los adquirentes (ejemplo: el que compra una casa) que
pueden decidir si inscribir o no. En principio la inscripción en el
Registro es voluntaria.

Para que la inscripción pueda realizarse, se necesita, básicamente:

1. La solicitud del interesado en la inscripción, que se realizará

mediante un procedimiento registral especial.

2. Que lo que se pretende inscribir pueda inscribirse, es decir, el

objeto inscribible (sólo tienen acceso al Registro de la Propiedad el
dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles, con
carácter general).

3. La necesidad de titulación pública para acceder al Registro (sólo

acceden al Registro los títulos públicos, no así los documentos
privados).

El término inscripción puede tener hasta tres acepciones, según se

utilice de forma más o menos amplia: en un sentido muy amplio,
como registración, o acceso al Registro de los actos inscribibles; en
un sentido más estricto, en su acepción de asiento registral; y en
un sentido aún más limitado, como un tipo especial de asiento
registral: el asiento de inscripción.
 En esencia, lo anterior se refiere:

• En primer lugar, al acceso al Registro de forma general, esto es,

el hacer constar algún derecho en el mismo, así como los
requisitos necesarios para ello.

• En segundo lugar, a todo tipo de constancia registral, sea cual

sea el tipo de asiento.

4.1.2. Trámites y procedimientos

Acceso al registro de los actos inscribibles:

Es el sentido más amplio de la acepción de inscripción, y el más

utilizado por legos en Derecho, es el de inscripción como sinónimo
de la registración o constancia de los actos inscribibles, hay que
distinguir una doble faceta: El modo de acceso al Registro y los
efectos de ello.

 Modo en que los actos inscribibles acceden al Registro o aspecto

formal (lo que podríamos llamar «acción de inscribir» o acción de
hacer constar en el Registro, y que desemboca en la realización o
práctica del asiento registral).
En este aspecto la inscripción es el punto final de una serie de
fases vinculadas entre sí que forman el llamado procedimiento
registral, cuyos momentos o pasos esenciales son los siguientes:

1. Presentación de los documentos en la oficina registral,

acompañada de la petición de registración, que es una declaración
de voluntad de los interesados, orientada a provocar la actuación
del Registrador.

2. La ulterior actuación del Registrador, que básicamente

comprende:

 La práctica del asiento de presentación.

 El examen del título presentado.
  La declaración favorable o adversa al ingreso del título en
los libros (según el título adolezca de defectos o no).

3. La acción del inscribir propiamente dicha o práctica de la

inscripción por el Registrador, previa calificación favorable del título
presentado, por encontrarlo carente de vicios que impidan su
inscripción. En este sentido la inscripción es una obligación del
Registrador, que no puede ser denegada caprichosamente.

Ello da lugar a la inscripción como resultado: en este sentido la

inscripción es un documento de carácter público, que otorga
publicidad erga omnes al acto inscrito.

 Efectos que la registración, una vez efectuada, produce a favor de

quien inscribe (aspecto material).
¿Qué valor ofrece la inscripción para determinar la existencia y
configuración de lo inscrito? ¿Se necesita la inscripción para
acreditar que yo le he vendido la casa?
En general podemos resumirlo diciendo que la inscripción no es
requisito esencial para producir las llamadas mutaciones jurídico-
reales (ejemplo: el cambio de la titularidad de una persona a otra),
que se producen extra registralmente (fuera del Registro y al
margen del mismo) en virtud de la conjunción de título (escritura o
cualquier otro tipo de documento o negocio jurídico del que tal
transmisión traería causa) y modo de adquirir (esto es, la entrega o
tradición).
Es decir, la inscripción no se necesita para transmitir un bien, por
ejemplo, sino que es un requisito especial para conceder al
derecho ya existente una especial protección jurídica y tiene un
carácter estrictamente voluntario, aunque hay excepciones.
Inscripción y asiento – Tipos de asientos:
En un sentido más estricto, el término inscripción puede ser
utilizado en una acepción genérica (como equivalente a asiento
registral, y comprensivo de toda clase de asientos que se practican
en el registro) y en una acepción más limitada (como un tipo
concreto de asiento registral: el asiento de inscripción).
A) En sentido amplio o genérico, de inscripción como asiento
registral, se puede definir como la constatación o expresión formal
y solemne, hecha en los libros del Registro, de los hechos, actos y
contratos que por su naturaleza pueden tener acceso al mismo,
para que surtan los efectos previstos por la Ley.
Existen, por lo tanto, distintos tipos de asientos registrales:
• Las inscripciones, propiamente dichas.
• Los asientos de presentación.
• Anotaciones preventivas.
• Cancelaciones.
• Notas marginales.
Por lo tanto, muchas veces se habla de que algo está inscrito en el
Registro y no siempre ello tiene por qué coincidir con el asiento de
inscripción, propiamente dicho.
B) En su sentido más restringido, la inscripción es un tipo concreto
de asiento registral: el llamado asiento de inscripción, se trata del
asiento principal de los libros registrales: el asiento final y definitivo,
que se practica en los libros de inscripciones, y constata o publica
la constitución o modificación de un derecho real.
En nuestro sistema, el propio asiento de inscripción consiste en
hace constar en el Registro un extracto o resumen del contenido
del documento (el título que tiene acceso al mismo) comprensivo
de los pactos del mismo que tengan eficacia real erga omnes
(trascendencia real). Por lo tanto, la inscripción no tiene un
contenido propio, sino aquél que le “presta” el negocio que refleja o
contiene.
Por lo tanto, la inscripción no supone una reproducción literal del
negocio inscrito, sino una depuración jurídica del mismo, ya que
mediante la calificación registral se determina qué aspectos de
dicho negocio son susceptibles de obtener la protección especial
que el Registro dispensa, inscribiéndose sólo las cláusulas de
transcendencia real.
 Dentro del asiento de inscripción, hay que hacer referencia a la
llamada «acta de inscripción», que es aquella parte del asiento
registral en que se concreta: el propio acto de inscribir, haciendo
constar el hecho de practicarse la inscripción, la persona a cuyo
favor se practica, el título genérico de la inscripción y el derecho
que se inscribe.

III. CONCLUSIONES
La finalidad de un sistema registral es la inscripción de un título, es decir,
tiene una normativa utilizada para llevar un registro relacionado con los
derechos y bienes. Por ello, el sistema registral en el Perú juega un papel
crucial en el ordenamiento jurídico y económico del país, siendo un
elemento clave para la seguridad y la confianza en las relaciones
comerciales y de propiedad. Su correcta implementación y gestión son
esenciales para asegurar su eficacia y contribuir al desarrollo sostenible.

El sistema registral en Perú ha experimentado cambios y mejoras a lo

largo del tiempo para garantizar la seguridad jurídica en las transacciones
inmobiliarias. Sin embargo, posibles desafíos y áreas de mejora podrían
requerir atención continua para fortalecer la eficiencia y la transparencia
del sistema.

Por otro lado, los registros de la Superintendencia Nacional de los

Registros Públicos (SUNARP) en Perú incluyen el Registro de Predios,
donde se inscriben propiedades inmuebles; el Registro de Personas
Naturales, que contiene información sobre nacimientos y defunciones; y el
Registro de Personas Jurídicas, donde se registran entidades legales.

Además, es crucial mantener la integridad y confiabilidad del sistema para

fortalecer la confianza de los ciudadanos en la propiedad y los derechos
asociados. Finalmente, el registro en el Perú es voluntario y declaración
de un derecho inscrito, pero no es afirmativo ni infundado, porque legitima
 al titular del derecho inscrito siempre que no se declare judicialmente la
nulidad del registro.

REFERENCIAS

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seguridad jurídica en procesos de transferencia de bienes inmuebles
en el Perú (propuesta legislativa).
https://repositorio.uandina.edu.pe/handle/20.500.12557/4067

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