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    Modalidades Del Contrato de Obra

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    Modalidades Del Contrato de Obra

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    MODALIDADES DEL CONTRATO DE OBRA

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    MODALIDADES DEL CONTRATO DE OBRA

    De acuerdo con la definición de la real academia de la lengua:


    1. m. Pacto o convenio, oral o escrito, entre partes que se obligan sobre materi
    a o cosa determinada, y a cuyo cumplimiento pueden ser compelidas.
    2. m. Documento que recoge las condiciones de un contrato.

    Aplica entonces, al acto y al documento que lo soporta.


    Refiriéndose a “convenio entre partes”, hay muchas modalidades del contrato,
    cuyas variables corresponden a las características particulares de “las partes”:
    personas, empresas, entidades; y respecto a la materia, cosa u objeto del contrato.

    En este aparte nos referimos a contratos de Construcción de obra, en los cuales el


    objeto será la construcción de la obra en sí, las partes serán un dueño o contratante
    y un contratista que es el constructor, que pueden ser personas, empresas,
    sociedades…. Y que varían en la forma de distribuir el riesgo del contrato mismo y
    la forma en que se paga.

    MODALIDADES DE PAGO

    Según el nivel de riesgo que se distribuya entre el constructor y el propietario de


    la obra:
    Por Precio Global o alzado
    Por Precios Unitarios
    Por Administración Delegada

    Existen, otros sistemas, como:


    Llave en mano (estudio, diseño y construcción en cabeza del constructor)
    Concesión (estudio, diseño, financiación, construcción, operación y mantenimiento).
    Reembolso de gastos.

    PRECIO GLOBAL, MANO ALZADA O PRECIO UNICO


    El Contratista a cambio de las prestaciones obtiene como remuneración una
    suma global fija en la cual están incluidos:

    • Sus honorarios.
    • Es el único responsable por la vinculación de personal.
    • Elaboración de subcontratos
    • La obtención de materiales.

    Todo lo cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo.


    Los estudios y diseños son elaborados y/o entregados por el propietario.
    CARACTERÍSTICAS

    • En principio es invariable.
    • En caso que se pacte un ajuste de precios, solo estará referido a la
    actualización del dinero, no a la variación de los precios.
    • Se pacta una suma global como remuneración (costo directo mas AIU).
    • La forma idónea de realizar el pago en esta modalidad es mediante el
    cumplimiento de hitos de obra, o por porcentaje de ejecución.
    • El programa de trabajo y de inversiones permite medir el cumplimiento del
    contratista.

    El contratista asume la responsabilidad de ejecutar la obra tal y como aparece en


    los estudios y diseños que sirvieron de base para la celebración del contrato.
    Los diseños a suministrar por el propietario de la obra deben estar a nivel de
    detalle, válidos para construcción.

    El Contratante se obliga a pagar el precio global acordado y a responder por la


    exactitud de los estudios y diseños.
    El constructor debe tener un conocimiento riguroso y claro de la obra que
    ejecutará.
    • Cualquier omisión o imprevisto imputable al Constructor, irá contra el valor
    pagado por la obra sin que éste sea modificado.
    • Esta forma de pago traslada al contratista la responsabilidad de la ejecución
    de la obra y de las cantidades de obra.
    • En términos jurídicos es un contrato de compraventa aplicado a una obra,
    supone la completa terminación de ésta, no admite por principio
    modificaciones en el proyecto, ya que implicaría una revisión del plazo y
    precio inicialmente pactado.

    La invariabilidad del precio global convenido es la característica principal de este


    sistema en el cual se pueden distinguir en la práctica dos modalidades:
    1. El absoluto, cuando el precio y las cantidades total de la obra son
    inmodificables.
    2. El relativo, se produce cuando se ha fijado un precio global previo para la
    realización total de una obra determinada, pero se establece o existe la
    posibilidad de un aumento o rebaja proporcional, según sea inferior o superior
    a la cantidad de obra que se ejecute.

    OBLIGACIONES ENTRE LAS PARTES

    Las partes tienen la obligación recíproca de cumplir con las obligaciones pactadas.
    El contrato es ley entre las partes. (arts. 1602 y 1603 del C.C.)
    La parte incumplida debe responder por su conducta y reparar a la otra de los
    daños causados.
    ARTICULO 1602. <LOS CONTRATOS SON LEY PARA LAS PARTES>. Todo contrato legalmente
    celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento
    mutuo o por causas legales.

    ARTICULO 1603. <EJECUCIÓN DE BUENA FE>. Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y
    por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan
    precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella.

    RESPONSABILIDAD DEL CONTRATISTA RESPECTO A TERCEROS

    NORMA GENERAL: El contratista asume la responsabilidad por las personas


    naturales y jurídicas con cuyo concurso realiza la ejecución de las obras.
    Es de la naturaleza del contrato que el Contratista asume por su cuenta y riesgo
    todos los costos de administración y ejecución de la obra (Costos Directos e
    Indirectos).
    Las relaciones jurídicas entre Contratista y Subcontratistas no trascienden ni
    afectan al contratante, el cual no adquiere responsabilidad alguna frente a los
    subcontratistas del Contratista, salvo derechos laborales. (Pólizas)
    Frente a terceros que no intervinieron en la ejecución de los trabajos pero que se
    ven afectados por la ejecución de los mismos. En este caso se someten a las
    normas generales de Responsabilidad Extracontractual.
    Daños causados como consecuencia de culpa o negligencia del contratista:
    EN ESTE CASO RESPONDE POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS A QUE HAYA
    LUGAR.

    PRECIOS UNITARIOS
    Son aquellos en los cuales se pacta el precio por unidades o cantidades de obra
    y su valor total es la suma de los productos que resultan de multiplicar las cantidades
    de obra ejecutada por el precio de cada una de ellas, “dentro de los límites que el
    mismo convenio fije”.

    CARACTERÍSTICAS

    El valor es según las cantidades de obra ejecutada por el precio de cada una de
    ellas.
    El contratista es el único responsable por:
     La vinculación de personal.
     La celebración de subcontratos.
     La adquisición de materiales.
    Todo lo cual se realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo, sin que el
    dueño de la obra adquiera responsabilidad por dichos actos».

    Costos directos: costo de los recursos que tienen relación directa con la
    elaboración del bien o prestación del servicio del proyecto:
    • la mano de obra para realizar las actividades.
    • los materiales que se vuelven parte del producto final.
    • los contratos de servicios externos para realizar una parte del proyecto.
    • la herramienta y equipos utilizados para la realización de las actividades.

    Costos indirectos: costo de los recursos que participan en las actividades, pero no
    de forma directa. Se clasifican en A-I-U:
    Gastos de administración: salario del gerente y personal administrativo.
    Gastos generales: arriendos, servicios públicos, mantenimiento de vehículos,
    papelería, pruebas de laboratorio, entre otros.
    Costos imprevistos: porcentaje destinado a cubrir los gastos con los que no se
    contaba y que se presenten durante la ejecución del contrato.
    Costos por utilidad: Es la ganancia que debe percibir "El contratista" por la
    ejecución del trabajo.

    El constructor, por cuenta y riesgo propio, ejecuta una obra para el propietario de
    acuerdo con las especificaciones técnicas y los precios pactados para cada uno
    de los ítems de la misma. Ej.: metro cúbico de movimiento de tierras, el metro
    cuadrado de muros, el metro de instalación de tubería etc.
    El monto total previsto se establece mediante presupuestos de obra efectuados
    sobre los planos.
    Su valor real resulta de multiplicar las cantidades de ítems ejecutados y medidos
    en la obra y liquidados a los precios unitarios convenidos.

    Las cantidades de obra no son exactas, pueden aumentar o disminuir, influyen en


    el valor final del mismo. El riesgo derivado de las cantidades de obra no se traslada
    al constructor.

    Esta modalidad de contrato permite establecer equilibrio entre las obligaciones y


    los derechos de las partes, con un menor margen de riesgos para las mismas.

    Requiere condiciones como: la necesidad de preparar previamente y con la


    debida precisión los planos, detalles, especificaciones y cómputos de las obras, lo
    cual no siempre es posible o no resulta práctico.

    • Las especificaciones de construcción tienen que ser completas y precisas, de lo


    contrario, pueden dar lugar a interpretaciones divergentes respecto a los
    materiales o trabajos que un ítem o suministro comprende, así como también con
    referencia al sistema de medición de obras.

    • Las obras extras y adicionales sólo son reconocidas para pago cuando haya
    mediado orden previa y escrita del propietario de la obra o su interventor; en este
    caso debe acordarse previamente a su ejecución para las extras el precio de las
    mismas.

    • Este sistema permite pactarse como precio unitario fijo o reajustable.


    ADMINISTRACIÓN DELEGADA

    Los contratos por administración delegada son aquellos en los que el contratista,
    por cuenta y riesgo del contratante, se encarga de la ejecución del objeto del
    convenio. El contratista es el único responsable de los contratos que celebre.

    Se adquieren los servicios de alguien capacitado y calificado para que construya,


    mantenga, instale o realice cualquier trabajo material dirigido a ejecutar la obra
    materia del contrato, en nombre de quien lo contrata.
    El contratante es el dueño de la obra, y el administrador delegado sólo se encarga
    de ejecutarla, asumiendo su buen resultado, como director técnico de la misma,
    poniendo al servicio del contrato toda su capacidad, y sin los riesgos propios del
    contratista independiente, como los originados en las fluctuaciones económicas,
    la inexperiencia o bajo rendimiento del personal contratado, o las fallas de los
    equipos utilizados.

    Este contrato comprende dos grupos de obligaciones principales:

    • Obligaciones propias del "Contrato de arrendamiento para la confección de


    una obra material (Art. 2053 a 2062 C.C.) cuyo objeto principal es la
    ejecución de la obra contratada dentro de las especificaciones y plazos
    convenidos.
    • Relaciones que se establecen entre el propietario y el constructor en lo que
    concierne a la administración de los fondos que deben invertirse en la
    ejecución de la obra. Regido por las normas del mandato (Art. 2142 a 2199)
    en cuanto no pugnen con estipulaciones particulares.

    Este contrato genera al constructor dos clases de responsabilidades


    correlativas al doble papel que cumple frente al propietario:
    • Responsabilidad por los aspectos técnicos de la obra (resultado).
    • Proteger los intereses del mandante (medio).

    CARACTERÍSTICAS

    Las obras las realiza el contratista por cuenta, nombre y riesgo del contratante.
    • El contratista ejecuta la obra con fondos que suministre el contratante.
    • El contratista tiene la obligación de ejecutar la obra a los precios normales
    del mercado, trasladando todos los descuentos y beneficios que adquiera, a
    diferencia del contrato a precios unitarios o global, en los cuales el contratista
    fija de antemano los valores por los que se compromete a ejecutar la obra.
    • El contratista debe rendir cuentas detalladas de su gestión.
    • Por su gestión el contratista tiene derecho a unos honorarios.

    SUBCONTRATOS
    • No existe definición de subcontratista. Su presencia requiere autorización
    previa del contratante.
    • Para efectos de responsabilidad de la calidad de la obra frente al contratante,
    es como si el subcontratista no existiera, responde el contratista.
    • El administrador delegado no puede descargar su responsabilidad por
    defectos de calidad ante el contratante con solo aducir un subcontrato.
    • Esta modalidad demanda responsabilidad del contratista para conseguir las
    respectivas cotizaciones que llegue a requerir el comité de obra, quien
    finalmente define.

    OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DEL ADMINISTRADOR DELEGADO


    • Es el responsable de la dirección técnica de la obra y administración de los
    contratos.

    • El administrador delegado queda exonerado de responsabilidad por


    problemas técnicos de órdenes, planos, diseños o especificaciones técnicas
    suministradas por el contratante o su interventor, siempre y cuando el
    constructor, haya dejado por escrito las advertencias pertinentes.

    OBLIGACIONES Y RESPONSABILIDADES DEL ADMINISTRADOR DELEGADO


    Frente a los daños que se causen a terceros, se requiere diferenciar las
    siguientes circunstancias:
    • Daños originados por imprudencia, culpa o negligencia, es asumido
    por el Contratista.
    • Daños necesarios para concluir las obras, previstas y autorizadas por
    el contratante. Son asumidos por el Contratante.
    • Daños normales y previsibles de los trabajos adelantados son
    responsabilidad del Contratante.
    • Daños originados por el incumplimiento del contrato, frente al
    contratante y frente a terceros, siempre serán responsabilidad del
    contratista si la causa del incumplimiento le es imputable.

    SUMINISTRO DE FONDOS
    La financiación de la obra corre enteramente por cuenta del contratante, quien
    debe suministrar los fondos necesarios para la ejecución de la misma, previos a su
    ejecución.

    Los recursos se podrán manejar a través de la constitución de un fondo rotatorio


    que se alimentará periódicamente según las necesidades de la obra, requiere de
    una adecuada planeación. En esta modalidad no se habla de anticipos y mucho
    menos de amortización del mismo.
    • Estos recursos no son para pago de las actividades de la obra que
    ejecutaron, sino para que pueda hacerlas.
    • El contratista debe rendir cuentas detalladas del manejo del fondo rotatorio y
    permitir control y seguimiento de todas y cada una de las cuentas de la obra.
    • El contratista debe responder por la correcta utilización de los fondos
    recibidos.
    • Se exige al administrador delegado manejar las cuentas con total
    independencia de otras de su empresa.
    VALOR DEL CONTRATO

    Es el correspondiente al de los honorarios.

    La retribución que por su trabajo recibe el contratista suele establecerse por


    honorarios liquidados con base en un porcentaje sobre el costo base para el cobro
    de tarifa CBT.

    Se agregan los reintegros que eventualmente deban reconocerse al administrador


    delegado por concepto de los gastos reembolsables que ocasione la construcción
    de la misma.

    PÓLIZAS Y GASTOS DE LEGALIZACIÓN


    Salvo pacto en contrario los debe asumir el Contratante.

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