LOS DERECHOS REALES EN PARTICULAR – DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

El Código Civil y Comercial, en su art. 1.888, reza:

Son derechos reales sobre cosa total o parcialmente propia: dominio, el condominio, la propiedad
comunitaria indígena, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido, el
cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes derechos reales
recaen sobre cosa ajena- Art. 1888.
Por razones metodológicas, se presetará la superficie junto a los derechos reales sobre cosa ajena
en el siguiente módulo.
En este módulo se desarrollará el concepto amplio de “propiedad” y de cada uno de los derechos
reales sobre cosa propia.

PROPIEDAD Y DOMINIO
La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los particulares refleja fielmente
su línea política: liberalismo, socialismo, etcétera.
Los vocablos propiedad y dominio eran usados indistintamente por Vélez Sarsfield en el viejo Código
Civil, a lo largo de todo el articulado, a pesar que (según la doctrina) la propiedad siempre tuvo mayor
extensión que el dominio. Así, se habla de propiedad industrial, propiedad de un crédito, etcétera,
aludiendo a una relación de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien. Se utilizará la palabra
dominio para aludir al derecho real stricto sensu.

Dominio
El dominio es el derecho de señorío más amplio que puede tenerse sobre una cosa y confiere todas
las facultades existentes sobre el objeto: iusutendi, iusfruendi y iusabutendi. Debe ejercerse, como todo
derecho, en forma regular.
Definición
Este derecho real puede ser pleno o perfecto, o bien imperfecto cuando posee facultades mermadas.
Cuando el Código Civil y Comercial define la institución, lo hace atendiendo al dominio perfecto, y
diceen su art. 1941 que:
El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer
material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume
perfecto hasta que se pruebe lo contrario2.
Así, se veen la definición cómo el legislador se ha hecho eco de las críticas al Código Civil derogado
e incorporó, una definición más completa a la anterior, que era vaga e imprecisa, a saber: : “derecho
real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona”3 (art.
2506, Código Civil de la Nación). Es así en tanto en todos los derechos reales la cosa se encuentra
sometida a la voluntad y acción de una persona.

Caracteres
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del tiempo. Expresa el
Código en su art. 1942: “El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con
independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza
otro, excepto que este adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”4.
Absoluto: porque reconoce el mayor número de facultades posibles sobre una cosa. Este carácter era
aún más acentuado en el Código Civil original de Vélez Sársfield, antes de la reforma de la Ley
N°17.711, que incorporó el concepto de uso regular y la teoría del abuso del derecho.
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la misma cosa. Dice el
Código: “El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa por un
título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título” Art. 1943 .

Extensión del dominio

El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa y, en el caso de los inmuebles, al
subsuelo y al espacio aéreo, con los límites que diversas leyes imponen (por ej., el régimen de minas o
la expropiación del subsuelo para extender vías de subterráneo).
Superficie solo cedit es un principio que se aplica al hablar de derechos reales cuando se produce un
fenómeno de accesión con el suelo. Según el mismo, en el caso de que un bien se una
inseparablemente a un terreno, este pasa a pertenecer al dueño del mismo, más allá de las
indemnizaciones que posteriormentese efectúen entre ambos propietarios.

Extinción
El derecho real de dominio se pierde por la destrucción o consumo total de la cosa que estaba
sometida a él, como así también cuando esta es puesta fuera del comercio. El Código Civil y Comercial
indica, en términos genéricos: sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos
patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, estos se extinguen por la destrucción total de
la cosa (si la ley no autoriza su reconstrucción) por su abandono y por la consolidación en los derechos
reales. Se puede s citar asimismo como causales de extinción:
La de los animales salvajes o domesticados cuando abandonan la residencia y recuperan su
antigua libertad.
 El principio superficie solo cedit, tal como se expresara ut supra.
Por abandono. Aquí se debe tener en cuenta que el que no tiene sino la propiedad de una parte
indivisa de la cosa, puede abandonarla por la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la cosa, no
puede abandonarla por una parte indivisa.
Por enajenación de la cosa y también por la transmisión judicial del dominio, cualquiera que sea su
causa.
Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitución de una cosa, cuya propiedad no hubiese
sido transmitida sino en virtud de un título vicioso.

Clasificación del dominio

Dentro del concepto de dominio anteriormente descripto se puede mencionar diversas clases, de
acuerdo a las características principales en cada caso, las cuales serán desarrolladas a continuación.

Clases
Tal como se expresara ut supra las clases de dominio son:
Dominio Dominio imperfecto.  D Dominio fiduciario. revocable. ominio desmembrado.

El dominio imperfecto
El dominio es pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no está gravada con ningún derecho
real, y es menos pleno o imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorio, o si la cosa está
gravada con cargas reales. Así, será imperfecto el dominio sobre un inmueble vendido con pacto de
retroventa o hipotecado, una cosa mueble prendada, dada en usufructo, etcétera.
El dominio revocable: a) definición; b) facultades; c) efectos; d) readquisición
El art. 1965 del Código Civil y Comercial de la Nación establece que el dominio revocable es el que
se encuentra sometido a condición o plazo resolutorio. Por ende, una vez que se haya cumplido dicho
plazo se restituye a quien se la transmitió. Es dable mencionar, que la condición o el plazo deben ser
impuestos por las partes en pleno uso de la autonomía de la voluntad o por la ley.
Al estar sujeto el dominio a la condición o al plazo, el titular del derecho posee todas las facultades al
igual que el titular del dominio perfecto, pero los actos que realice están sujetos a la suerte de su
derecho.
Dependiendo de la cosa que se posee en dominio, variarán los efectos en caso de cesar el derecho, a
saber:
 a) Si la revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo contrario
surja del título de adquisición o de la ley.
b) Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros sino
acerca de ellos a causa de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la cosa.
Al cumplirse el plazo o condición, el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido
en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se
requiere a efecto de su oponibilidad.
"Si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el dominio libre de todos los actos
jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva, los actos son oponibles al
dueño" Art. 1.969 .

El dominio fiduciario: a) definición; b) sujetos; c) normas aplicables; d) facultades; e) efectos;

f) readquisición
Las aplicaciones de esta institución son múltiples y es muy común ver emprendimientos de este tipo
en los mercados financiero e inmobiliario.
Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un fideicomiso constituido por contrato o por
testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de
entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley -Art. 2.662 .
Sobre el o los bienes fideicomitidos, se constituye un dominio fiduciario, lo que es oponible frente a
terceros desde el momento en que se cumplen los requisitos exigidos de acuerdo con la naturaleza de
los bienes respectivos.
"Estos bienes constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario, del fiduciante, del
beneficiario y del fideicomisario, no respondiendo por las obligaciones contraídas en la ejecución del
fideicomiso, que solo son satisfechas con los bienes fideicomitidos"- 1.685 .
"...Tampoco responden por esas obligaciones el fiduciante, el beneficiario ni el fideicomisario, excepto
compromiso expreso de éstos"9.
En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos, pudiendo recaer la misma condición sobre más de uno
(excepto el fiduciante, que no puede ser fiduciario en tanto no puede transferirse el dominio a sí
mismo):
Fiduciante o fideicomitente: quien transfiere el dominio de la cosa y encomienda el encargo al
fiduciario.
Fiduciario: recibe los bienes y está obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y luego transferirlos al
beneficiario. Puede ser cualquier persona humana o jurídica. Solo pueden ofrecerse al público para
actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales, sujetas a las
disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que autoriza el organismo de contralor de los
mercados de valores, que debe establecer los requisitos que deben cumplir.
El fiduciario, como "titular del dominio fiduciario, tiene las facultades del dueño perfecto, en tanto los
actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas"10. "Puede disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del
fideicomiso, sin que sea necesario el consentimiento del fiduciante, del beneficiario o del
fideicomisario"11, sin embargo "el contrato puede prever limitaciones a estas facultades"12. Debe rendir
cuentas de su gestión al menos una vez al año, a solicitud del beneficiario, el fiduciante o el
fideicomisario.
Hay que destacar que la figura del fiduciario no es perpetua sino que cesa por determinados motivos,
a saber:
a) El primero de los casos se da cuando el fiduciario no cumple o no puede cumplir (ya sea por
causas materiales o jurídicas) con su función. Esta remoción debe realizarse judicialmente y puede ser
solicitada por el fiduciante, o bien subsidiariamente, por el fideicomisario o el beneficiario, pero en este
caso, con la citación del fiduciante.
b) Al ser una función que requiere de capacidad plena, el fiduciario cesa en sus funciones en casos de
incapacidad, inhabilitación y capacidad restringida mediante sentencia judicial. Naturalmente, en caso
de ser una persona humana, cesa con la muerte y en caso de ser una persona jurídica, con su
disolución.
c) Quiebra o liquidación;
d) En determinados supuestos el contrato autoriza en forma expresa la renuncia del fiduciario. Ello
también puede darse en supuestos donde es imposible el desempeño de la función o bien existe una
causa grave que dé lugar a la renuncia. Como se puede observar la misma no puede realizarse de
forma intempestiva. Cabe destacar que los efectos de la misma se producen una vez transferido el
patrimonio fideicomitido.
Beneficiario: El beneficiario es la persona, humana o jurídica, en beneficio de la cual se ha
constituido el fideicomiso. Como regla general, la persona debe existir al momento del otorgamiento del
contrato, aunque, excepcionalmente, puede que no se cumpla con este requisito, siempre y cuando se
permita una individualización futura precisa del mismo.
Esta figura puede recaer sobre una única persona, o sobre varios. En este último caso, todos ellos se
benefician por igual, salvo que en el contrato de constitución del fideicomiso se establezca algo distinto.
Asimismo, en dicho instrumento se puede contemplar la posibilidad de designar beneficiarios suplentes
para el caso de que el beneficiario original no acepte, o bien renuncie o muera posteriormente.
 Si ningún beneficiario acepta, todos renuncian o no llegan a existir, se entiende que el beneficiario es
el fideicomisario. Si también el fideicomisario renuncia o no acepta, o si no llega a existir, el beneficiario
debe ser el fiduciante
Este derecho otorgado mediante el fideicomiso al beneficiario puede ser transmitido por acto entre
vivos o disposición de última voluntad, salvo pacto en contrario.
Fideicomisario: El fideicomisario es la persona a quien se transmite la propiedad al concluir el
fideicomiso, es decir, el destinatario final de los bienes. Generalmente el beneficiario y el destinatario
son una misma persona, aunque puede variar, y en ese caso puede ser el fiduciante, o incluso una
persona distinta. Al igual que el beneficiario, debe aceptar el “cargo”. En caso de no acepar, o que
todos renuncian o no llegan a existir, el fideicomisario es el fiduciante.
El fideicomiso puede extinguirse por:
El cumplimiento del plazo o la condición a que se ha sometido, o el vencimiento del plazo máximo
legal.
La revocación del fiduciante, si se ha reservado expresamente esa facultad.
 Cualquier otra causal prevista en el contrato- Art. 1.697 .
Una vez finalizado el mismo, va de suyo que el fiduciario debe entregar todos los bienes que poseía a
los fines del cumplimiento del fideicomiso, al fideicomisario o sus sucesores. Asimismo, debe entregar
todos los instrumentos con los que consta y ayudar a realizar todas las inscripciones registrales
necesarias a estos fines:
La extinción no tiene efecto retroactivo respecto de los actos realizados por el fiduciario, excepto que
no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer
adquirente carezca de buena fe y título oneroso- Art. 1.705 .
El dominio desmembrado: a) definición; b) régimen jurídico aplicable
Es aquél que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se han constituido derechos reales: prenda,
anticresis, usufructo, uso, habitación, etcétera. El titular dominial debe respetar el derecho real
constituido y en virtud de ello una serie de facultades se ven mermadas. Se dice que la propiedad ha
quedado desnuda o “nuda” (del latín nudus). Los efectos de cada desmembración serán estudiados a la
par de los derechos reales respectivos.

Restricciones y límites
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe ser ejercido con
límites y de acuerdo a las normas que lo regulan.
 Definición
Las limitaciones y restricciones son medidas adoptadas por nuestro ordenamiento jurídico a los fines
de regular el ejercicio de los derechos, ya que como ya se expresó anteriormente, los derechos no son
absolutos. Estas limitaciones tienen una doble finalidad, ya sea (como se verá a continuación) que sean
impuestas en pos del interés público o en pos del interés de los particulares.
Limitaciones en el interés público: análisis de los diversos supuestos
Se puede distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de la siguiente manera:
 RESTRICCIONES IMPUESTAS SOLO EN EL INTERÉS PÚBLICO: la mayoría reglada por el
Derecho Administrativo (a través de leyes, decretos, ordenanzas, reglamentos, etcétera) y basada en
deberes o responsabilidades del individuo como miembro de una comunidad. En principio, no dan
origen a indemnización alguna a favor del propietario del bien. Algunos ejemplos son las normas que
regulan la higiene y salubridad, los códigos de urbanismo, de circulación de los automotores, etcétera.
En el Código Civil y Comercial se incluyen las siguientes:
o Camino de sirga: Los propietarios de inmuebles, que linden con cursos de agua navegables,
deben dejar libre de construcción una franja de terreno a los fines de realizar la sirga (remolque de la
embarcación mediante una cuerda usando fuerza humana o animales). La disposición es un
anacronismo y un resabio de la época en que las embarcaciones no tenían motor, sin embargo el
Código Civil y Comercial reza:
El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces o sus riberas, aptos
para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho en toda la
extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad. Todo
perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo15.
o Obstáculo al curso de las aguas: Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden
realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a
menos que sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o
de un tercero, puede remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el
fin de restablecer las aguas a su estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios
y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado solo debe restablecer las aguas a su estado
anterior o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.
o Recepción de agua, arena y piedras: Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se
desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su
desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras
que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.