Guias de Calificacion Registral

DATOS DE IDENTIDAD Y MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN
Doctrina
Identidad: Individualización humana. Más concretamente, en derecho, identidad
es el hecho comprobado de ser una persona o cosa la supuesta o buscada;
constituye la determinación de la personalidad individual a los efectos de las
relaciones jurídicas.
Identificación: Datos que individualizan a un sujeto con respecto a su nombre y
apellidos, edad, domicilio y otros.
En relación con los datos de identidad e identificación que deben constar en los
documentos públicos que se presenten para inscripción, se debe observar lo
siguiente:
1. DATOS DE IDENTIDAD
1.1 Nombres y apellidos
1.1.1 El notario deberá consignar los nombres y apellido o apellidos completos de
los comparecientes o sus representados en la forma que aparezcan en los
respectivos documentos de identificación. No es necesario que se indique que el
compareciente tiene solo un apellido. (Artículos 29 numeral 2 y 31 numeral 2 del
Código de Notariado)
1.1.2 Los extranjeros que no estén inscritos como domiciliados en el país se
identificarán con los nombres y apellido o apellidos que consten en su pasaporte.
En cambio, si fueran extranjeros domiciliados, se consignarán los nombres que
aparezcan en el correspondiente documento de identificación. Los nombres se
inscribirán en el Registro como se consigne en la comparecencia.
1.1.3 Además de los nombres y apellidos que consten en el Registro de la
Propiedad, se pueden consignar nombres y apellidos incompletos o distintos de
los comparecientes, siempre que se encuentren legalmente identificados. En estos
casos el notario, a los efectos de preservar el tracto sucesivo, y si el interesado no
lo solicita por separado, deberá hacer constar la existencia de la identificación en
el mismo instrumento, dando fe de haber tenido a la vista el documento que la
acredita legalmente, y solicitar la inscripción de la identificación de nombres para
que se opere previamente al acto o contrato de que se trate. Para inscribir la
identificación se consideran documentos idóneos, certificado de la identificación o
del nacimiento emitido por el Registro Civil de las Personas o testimonio de la
escritura de identificación debidamente razonado por dicha institución. En el caso
de extranjeros no domiciliados en el país bastará el testimonio de la escritura de
identificación. En este caso, se pueden presentar dos situaciones diferentes:
1.1.3.1 Que el otorgante que sea titular del derecho ya tenga inscrita su
identificación en el Registro de la Propiedad, supuesto en el que podrá
comparecer en la escritura con cualquiera de los nombres que lo identifican. En
caso contrario, para obtener la inscripción de la identificación, el propio interesado

o cualquier otra persona con interés pueden hacer la solicitud conducente, a la
que deberá adjuntarse certificado original de nacimiento o de otra en la que conste
la identificación, extendidas por el Registro Civil de las Personas.
1.1.3.2 Si el otorgante de quien se consignen diferentes nombres y apellidos es el
adquiriente o persona que no tiene derechos inscritos, cuya identificación no se
encuentra inscrita en el Registro, el notario podrá hacerla constar en el mismo
instrumento, dando fe, de haber tenido a la vista el documento que la acredita
legalmente, el cual deberá describir detalladamente.
1.2 Edad: Debe expresarse en años. No es aceptable recurrir a la expresión
“mayor de edad”. (Artículos 29 numeral 2 del Código de Notariado).
1.3 Estado Civil: Es necesario consignar el estado civil. En consecuencia, se
debe indicar si el compareciente es soltero, casado o unido de hecho. (Artículos
78, 173 y 184 del Código Civil)
1.4 Nacionalidad: Hay que indicar la nacionalidad de los comparecientes,
debiéndose tener cuidado con el uso de los gentilicios, que nunca deben ser
sustituidos por adjetivos que denoten una región geográfica (v.gr.: caribeño,
sudamericano).
1.5 Profesión: Se hará constar la profesión, oficio u ocupación que manifieste el
compareciente.
1.6 Domicilio: Si el compareciente fuere guatemalteco o extranjero domiciliado,
se deberá consignar el departamento donde tenga su domicilio; no puede

sustituirse este requisito indicando la vecindad o la residencia. Sin embargo, podrá
utilizarse la frase “de este domicilio” cuando el domicilio del compareciente esté en
la misma jurisdicción departamental del lugar donde se otorga el acto o contrato.
En el caso de los extranjeros no domiciliados en el país, el notario asentará el
domicilio según la declaración que le hagan los comparecientes. Es necesario que
conste el domicilio de los comparecientes, ya que no es suficiente indicar que la
persona se encuentra “de paso por esta ciudad”. (Artículos 32 y 33 del Código
Civil).
2. MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN
Los comparecientes que no sean personas del conocimiento previo del notario
podrán identificarse por cualquiera de los medios siguientes:
2.1 Documento Personal de Identificación: Los guatemaltecos y los extranjeros
domiciliados en el país e inscritos como tales en el Registro Civil de las Personas
deben identificarse por medio de su Documento Personal de Identificación –DPI–,
debiendo el notario verificar su vigencia y consignar el Código Unico de
Identificación –CUI– (Artículo 63 de la Ley del Registro Nacional de las Personas).
Los guatemaltecos que residen fuera del país también podrán identificarse con
pasaporte.
2.2 Siempre que consten en orden los trece dígitos del Código Unico de
Identificación (CUI), no debe de importar la forma en que se expresen.

2.3 En casos excepcionales, previstos en la sentencia de fecha 01 de agosto de
2013 de la Corte de Constitucionalidad (expediente 5327-2012), el compareciente
puede identificarse con su cédula de vecindad y la constancia escrita extendida
por el Registro Nacional de las Personas en la que se especifique la fecha, el
nombre del afectado, la causa por la que no se le ha expedido el documento de
identificación que le corresponde y el plazo dentro del cual dicha entidad se
compromete a regularizar la situación del interesado. El notario deberá verificar y
dar fe de que el acto o contrato se celebra dentro de la vigencia de dicho plazo.
2.4 Pasaporte: El único documento para identificar a los extranjeros no
domiciliados en Guatemala es el pasaporte. En este caso, se debe mencionar por
lo menos el número de documento y país al que corresponde.
2.5 Documento de identidad o documento válido de viaje extendido a nombre de
refugiados, de acuerdo con lo previsto por los artículos 27, 28, 34 y 35 de la
Convención sobre el Estatuto de los Refugiados.
2.6 Testigos de conocimiento: Por medio de dos testigos conocidos del notario.
Se debe hacer constar que los testigos son civilmente capaces, idóneos y del
conocimiento del notario. Si este no los conoce, esas personas estarán legalmente
inhabilitadas para intervenir como testigos de conocimiento.

DOCUMENTOS ACREDITATIVOS DE REPRESENTACIÓN DE PERSONAS
JURÍDICAS Y OTROS ENTES
Doctrina Persona Jurídica: Todo el que tiene aptitud para el derecho y ante él; el
sujeto susceptible de adquirir y ejercer derechos y de aceptar y cumplir
obligaciones, ya lo sea por sí o por su representante.
Representación de Personas Jurídicas: La facultad jurídica de obrar en nombre
de persona abstracta, con el poder conferido por sus componentes, directores,
gestores o administradores. Constituyendo la persona abstracta o denominación
equivalente que se prefiera, un ser capaz de derechos y obligaciones en todos los
ordenamientos legales requiere para ejercer los unos y para cumplimiento de las
otras, por carecer de existencia visible y de cuerpo real, que alguien obre por ella,
en su nombre, como parte de la misma, que es su representante.
En los instrumentos públicos en los que se actúe en representación de
cualesquiera de las personas jurídicas que menciona el artículo 15 del Código
Civil, debe tomarse nota de lo siguiente:
Elementos básicos para la calificación de la representación:

1. Cuando la representación se acredite por medio de acta notarial en la que se
haga constar el nombramiento, el notario debe indicar el lugar, fecha, nombre del
notario autorizante y los datos de inscripción del nombramiento en el Registro
Público correspondiente, sin perjuicio de dar fe de que la representación es
suficiente, conforme la ley y a su juicio, para el otorgamiento del acto o contrato.
En caso de que el nombramiento no tenga facultades suficientes o se trate de
negocios distintos al giro ordinario de la entidad, el notario deberá dar fe de tener a
la vista el documento en donde conste que el órgano competente de la entidad ha
autorizado el otorgamiento del acto o contrato, describiéndolo detalladamente.
(Artículos 29 numeral 5, y 31 numeral 3 del Código de Notariado)
2. Las personas jurídicas, sean nacionales o extranjeras, podrán comparecer
representadas por mandatarios, debiendo limitarse el mandato, en el caso de las
nacionales, a los negocios que son objeto de la sociedad. En estos casos el
notario hará constar el número, lugar, fecha, notario que lo autorizó y los datos de
su inscripción en los Registros correspondientes. El mandato otorgado por
sociedades extranjeras, cuando ésta no esté obligada a obtener autorización ni
registro en el país, debe ser inscrito en el Registro de Poderes de la Dirección del
Archivo General de Protocolos.
3. Cuando haya comparecencia de ejecutores especiales de los acuerdos de
asambleas generales de accionistas de sociedades mercantiles, no es necesaria
la inscripción de la designación de ejecutor especial en Registro alguno,
debiéndose acreditar esa calidad con el documento que, a juicio del notario, sea
suficiente, lo cual hará constar el mismo notario en la escritura respectiva,

describiéndose el documento de que se trate en la forma establecida en el
numeral 5 del artículo 29 del Código de Notariado. (Artículo 136 y 166 del Código
de Comercio)
4. Las sociedades extranjeras no pueden actuar representadas por ejecutores
especiales, aunque así lo permita su acta constitutiva, sino únicamente por
mandatarios con representación, con amplias facultades para realizar todos los
actos y negocios jurídicos de su giro, de conformidad con los artículos 214 y 215
numeral 4° del Código de Comercio.
5. Una sola persona podrá comparecer en representación de dos o más personas
jurídicas cuyo interés sea distinto, siempre que exista autorización de los órganos
sociales competentes de las entidades involucradas en el negocio y se identifiquen
los documentos en los que conste la misma, dando fe el notario de haberlos tenido
a la vista. (Artículo 1694 del Código Civil)
6. Igualmente, una sola persona podrá comparecer en nombre propio y en
representación de una persona jurídica de la cual sea representante, siempre que
exista autorización para la celebración del negocio y se identifiquen los
documentos en los cuales conste la misma, dando fe el notario de haberlos tenido
a la vista.
INTÉRPRETES
Doctrina:
El intérprete es, en relación a la palabra hablada, lo mismo que el traductor con
respecto a la escrita. Persona versada en dos o más idiomas y que sirve de
intermediaria entre otras que, por hablar y conocer sólo lenguas distintas, no
pueden entenderse. Los intérpretes, al igual que los testigos, son auxiliares del
Notario y comparecen en el otorgamiento de un instrumento público cuando uno
de los otorgantes ignora el idioma español y debe, necesariamente, ser nombrado
por éste, no por los otros comparecientes. Preferiblemente, el intérprete debe ser
traductor jurado. De conformidad con el Diccionario de la Lengua Española, el
intérprete es “Persona que interpreta, Persona que explica a otras, en lengua que
entienden, lo dicho en otra que les es desconocida.
En los instrumentos públicos es obligatoria la intervención de un intérprete
nombrado por la parte que ignore el español, requisito que constituye una
formalidad esencial de los instrumentos públicos. (Artículo 29 numeral 6 y 31
numeral 4 del Código de Notariado)
En relación con la intervención de intérpretes en los actos y contratos autorizados
por notario, debe tomarse en cuenta lo siguiente:
1. No es necesario que el notario consigne todos los datos de identidad del
intérprete, siendo suficiente que haga constar su intervención, indicando el nombre
completo, y dé fe que dicho intérprete es del conocimiento del notario o la forma
en que se identificó. (Artículo 31 numeral 4 del Código de Notariado)
2. El notario no puede intervenir como intérprete en los actos y contratos que
autorice.
3. Una misma persona puede intervenir como intérprete de ambas partes, siempre
y cuando éstas así lo decidan y lo hayan nombrado para dicho efecto, haciéndose
constar dicha circunstancia en el instrumento. (Artículo 29 numeral 6 del Código
de Notariado)
TESTIGOS
Doctrina
Persona que debe concurrir a la celebración de ciertos actos jurídicos, en los
casos así señalados por la ley o requeridas por los particulares para solemnidad
de los mismos, poder dar fe y servir de prueba. En el derecho civil, los testigos se
admiten como prueba de las obligaciones siempre que no esté expresamente
prohibido, que suele ser por la exigencia de la prueba escrita, sea privada o
pública; ante la cuantía o por la trascendencia del negocio jurídico. En los
instrumentos o documentos públicos, y singularmente en los notariales, el que
asiste, da fe y forma al redactarse una escritura, para la solemnidad del acto, para
poder certificar el hecho y el contenido del mismo y como complemento y refuerzo
de la autoridad del notario, escribano o secretario.
En relación con los datos de identidad e identificación que deben constar en los
documentos públicos que se presenten para inscripción, se debe observar lo
siguiente:
1. No es necesario que el notario consigne todos los datos de identidad del testigo,
siendo suficiente que haga constar su nombre completo y su intervención en la

parte de la escritura que corresponda, según la clase de testigo. (Artículos 29
numeral 4, 51 y 52 del Código de Notariado)
2. El notario que se auxilie de testigos de conocimiento (para identificar a los
comparecientes), instrumentales (intervienen en el otorgamiento) o de asistencia
(rogados para firmar por el otorgante que no sabe o no puede hacerlo), hará la
calificación a que se refiere el artículo 52 del Código de Notariado indicando que el
testigo es civilmente capaz, idóneo y conocido del notario, o en su caso,
identificarlo por los medios legales; si dicho medio fuere documental, lo detallará y
dará razón de tenerlo a la vista.
3. Los testigos de conocimiento, como medio para identificar a los otorgantes,
deberán ser conocidos del notario, circunstancia que indicará en el instrumento
público. Si éste no los conoce, esas personas estarán legalmente inhabilitadas
para intervenir como testigos de conocimiento. (Artículo 29 numeral 4 del Código
de Notariado)
4. El notario hará constar, de manera expresa, que el testigo firma por el otorgante
o grupo de otorgantes que no sepan o no puedan firmar y representen un mismo
derecho.
5. Cuando el otorgante de un negocio jurídico fuere ciego (invidente) o sordomudo
(sordo o mudo) el notario deberá dar fe expresamente que dicha persona puede
expresar su voluntad de manera indubitable, según lo establecido en el Artículo 13
del Código Civil, sin perjuicio que sí lo estima conveniente pueda asociarse de
testigos instrumentales.
6. Una misma persona no puede actuar como testigo instrumental, de
conocimiento o de asistencia en un mismo instrumento.
TESTIMONIOS
Doctrina
Testimonio es la reproducción literal e íntegra de la escritura matriz. Esta copia se
expide con el fin de comunicar a los interesados los hechos y derechos

constituidos en la matriz. Debe ser eficaz; permitir su registro en el Registro de la
Propiedad, el ejercicio de los derechos consignados y la reconstrucción en caso
de pérdida del protocolo. Se trata de la vida posterior del instrumento y del
derecho real, personal y de los hechos de trascendencia jurídica constituidos. La
expide quien se halla legalmente a cargo del protocolo; pudiendo ser el notario
que autorizó el documento, su depositario (expresamente facultado) o el Director
del Archivo General de Protocolos, según el caso.
Los testimonios deben extenderse conforme a las disposiciones del Código de
Notariado o de otras leyes especiales y, consecuentemente:
1. Deben numerarse, firmarse y sellarse todas las hojas del original y del
duplicado. (Artículo 69 y 70 del Código de Notariado)
2. El número y fecha del instrumento público deben coincidir con los que se
consignen en la razón del testimonio.
3. Las copias o fotocopias del testimonio original y su duplicado deben ser
legibles. (Artículos 66 del Código de Notariado)
4. Debe indicarse el lugar, fecha, número de hojas y persona a quien se
compulse el testimonio.
5. El testimonio debe extenderlo el notario autorizante, el Director del Archivo
General de Protocolos, el depositario del protocolo o el cartulario encargado
por el notario que esté temporalmente impedido para hacerlo. El depositario
del protocolo deberá hacer constar dicha calidad en la razón del testimonio y
acreditar el depósito con fotocopia del aviso respectivo al Director del Archivo
General de Protocolos, con sello de recibido. (Artículo 27 del Código de

Notariado) Quien extienda el testimonio por encargo del notario autorizante
deberá consignar en la razón dicha circunstancia, así como el impedimento
temporal; en dicho supuesto se recomienda adjuntar la correspondiente
autorización. (Artículo 67 del Código de Notariado)
6. Cuando el notario autorizante ejerza cargo público, el testimonio lo extenderá
el Director del Archivo General de Protocolos o por quien éste disponga.
7. Para extender testimonio de un proceso sucesorio, se debe cumplir con lo
establecido en el artículo 497 del Código Procesal Civil y Mercantil, haciendo
constar, en la respectiva razón, que el testimonio es de las partes conducentes
del proceso, quedeberán individualizarse. En todo caso se deben insertar el
auto declaratorio de herederos y legatarios, la aprobación de las actuaciones
en caso de homologación, certificación de la liquidación fiscal y acompañar el
correspondiente oficio de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes
Inmuebles -DICABI-, dirigido al Registro, para que éste pueda proceder a la
inscripción de los bienes a favor de los herederos. Si el proceso es
testamentario, deberá adjuntarse el testimonio del testamento debidamente
razonado o incorporarlo al testimonio como una de las partes conducentes del
proceso sucesorio. (Artículos 31 y 63 del Decreto 431 del Congreso de la
República de Guatemala, Ley sobre el Impuesto de Herencias, Legados y
Donaciones; y, Artículo 1194 del Código Civil) Si se hubiere dispuesto de los
derechos hereditarios deberá presentarse testimonio de la correspondiente
escritura.
8. En el testimonio de los procesos sucesorios tramitados en sede notarial, se
debe incluir el inventario de la mortual, cuando en el testamento no se

indiquen los datos de inscripción de los bienes en el Registro de la Propiedad.
Asimismo, se incluirá la opinión favorable de la Procuraduría General de la
Nación.
9. El testimonio de un proceso sucesorio en sede notarial será expedido por el
notario que dictó el auto final, salvo que se adjunte copia de la nota de acuse
de recibo del aviso de sustitución de notario expedida por el Registro de
Procesos Sucesorios. (Artículo 501 del Código Procesal Civil y Mercantil y Ley
y Reglamento del Registro de Procesos Sucesorios).
10. En los casos de procesos sucesorios judiciales deberá presentarse:
certificación original del auto declaratorio de herederos con su duplicado,
certificación original de la liquidación fiscal correspondiente con su duplicado y
el oficio de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles -DICABI-.
Si el proceso es testamentario, se adjuntará el testimonio del testamento, cuya
devolución se solicitará al juez correspondiente, dejándolo certificado en autos.
11. Son aceptados los testados y entrelineados en las escrituras matrices, los
cuales no deberán trasladarse al momento de compulsar el testimonio de
forma transcrita. Testimonio de ampliación del auto declaratorio de herederos
o ampliación del inventario de los bienes de una mortual. Los testimonios de la
Ampliación de una mortual deben presentarse al Registro de la Propiedad, en
la forma siguiente: (Artículo 481 del Código Procesal Civil y Mercantil y artículo
47 inciso 5° de la Ley de Herencias, Legados y Donaciones)
1. Resolución que contiene la ampliación del auto declaratorio de herederos de
la mortual. Esta ampliación ya no requiere nueva opinión de la Procuraduría

General de la Nación, a excepción de que se trate de nuevos herederos en
procesos sucesorios intestados.
2. El inventario de los bienes de la mortual original.
3. El comprobante de pago del impuesto hereditario de la mortual original.
4. El acta notarial de la ampliación del inventario que motiva la liquidación
adicional de la mortual.
5. Comprobante del nuevo pago de Impuesto de Herencias, Legados y
Donaciones correspondiente a los nuevos bienes, derechos o acciones.
6. Solicitud dirigida al Registro de la Propiedad para que inscriba determinado
o determinados bienes inmuebles a nombre de los herederos.

REPRESENTACIÓN Y DISPOSICIÓN DE LA PROPIEDAD Y DEMÁS
DERECHOS REALES DE MENORES, INCAPACES Y AUSENTES
Doctrina
Patria Potestad: Conjunto de derechos y deberes que al padre y, en su caso
a la madre, corresponden en cuanto a las personas y bienes de sus hijos
menores de edad y no emancipados.
Tutela: En su esencia, la tutela es una institución de amparo; se procura,
dentro de lo que humanamente es posible, que alguien llene el vacío dejado
por la falta de los padres, que cuide del menor, velando por su salud y moral,
atendiendo su educación, administrando sus bienes; que supla su
incapacidad, llevando a cabo los actos que el menor no puede realizar por
falta de aptitud natural.
Ausencia: Estado de una persona que desaparece del lugar de su domicilio,
se ignora su paradero y su existencia se considera o llega a ser incierta.
En lo referente a la representación de menores de edad, incapaces o
ausentes, se debe tener en cuenta lo siguiente:

1. El representante legal de un menor, incapaz o ausente, además de indicar
expresamente, que comparece en dicha representación legal, deberá
indicar la calidad de padre, madre, tutor, mandatario especial, defensor
específico, entre otros, según sea el caso.
2. El padre o la madre pueden comparecer en ejercicio de la patria potestad y,
además, en su carácter personal, siempre que en el acto o contrato el menor o el
incapaz sólo adquiera derechos.
3. El padre o la madre de un menor o de un incapaz pueden comparecer en
representación de estos a renunciar al derecho de tanteo que a favor de los
condueños establece el artículo 491 del Código Civil, sin necesidad de
autorización judicial, siempre que se trate, únicamente, de la enajenación de
derechos pro indivisos de otro copropietario y no de una fracción que se pretenda
desmembrar, pues para otorgar la partición de bienes en que haya derechos de
menores o de incapaces es necesaria aprobación judicial.
4. Para otorgar la partición total o parcial o desmembrar fracciones de bienes que
pertenezcan pro indiviso a varias personas, así como para otorgar consentimiento
en ambos casos, cuando hubiere intereses de menores, incapaces o de ausentes,
será necesaria declaración judicial. (Artículos 60, 485 y 1100 del Código Civil y
219 del Código Procesal Civil y Mercantil)
5. Para enajenar, disponer o gravar bienes, de menores o de incapaces deberá
obtenerse autorización judicial, entre otros casos, para los siguientes:

5.1 Celebrar contratos de arrendamiento por más de tres años o recibir la renta
anticipada por más de un año. (Artículo 265 del Código Civil)
5.2 Cancelar hipotecas o prendas constituidas para garantizar el pago de
pensiones alimenticias a favor de menores o incapaces, cuando estas se hubieren
constituido en virtud de resolución judicial. (Artículo 5, párrafo primero de la Ley
de Protección Integral de la Niñez y la Adolescencia)
5.3 Otorgar contratos de permuta o de promesa de bienes o derechos inscritos o
susceptibles de inscripción en el Registro.
5.4 Adquirir a favor de menores o incapaces bienes gravados o con limitaciones,
salvo que se trate de donaciones a título gratuito o adquisición de bienes
sometidos a régimen de propiedad horizontal o de propiedad individual con áreas
de uso común. Si el bien objeto de donación a título gratuito soporta hipoteca
bancaria, será necesario contar con el consentimiento del banco acreedor.
6. Cuando las diligencias de disposición y gravamen de bienes pertenecientes a
menores o a incapaces se tramiten en sede notarial, será necesario acreditar la
existencia de la homologación judicial requerida por el artículo 13 de la Ley
Reguladora de la Tramitación Notarial de Asuntos de Jurisdicción Voluntaria y de
las modalidades a que se refieren los dos últimos párrafos del artículo 423 del
Código Procesal Civil y Mercantil. La certificación judicial, se presentará al
Registro junto con el testimonio respectivo.

7. El menor o el incapaz también pueden ser representados por un tutor, cuya
legitimación se acreditará con certificación de la tutela, extendida por el Registro
Nacional de las Personas –RENAP–.
8. Los ausentes deben ser representados por un depositario, administrador o
guardador designado judicialmente. Si el asunto se ha sustanciado en sede
notarial, hay que comprobar la existencia de la homologación correspondiente. La
representación se acredita del modo establecido en el numeral 6 de esta Guía. La
disposición y gravamen de los bienes pertenecientes a personas declaradas
ausentes se rigen, en lo aplicable por las mismas disposiciones establecidas para
la tutela. (Artículos 49 y 50 del Código Civil)
CONSTITUCIÓN Y CANCELACIÓN DE HIPOTECAS
Doctrina
El Instituto de Investigaciones Jurídicas de la Universidad Nacional Autónoma de
México citado por Matta Consuegra: “El derecho real de garantía constituido por
convención entre las partes, manifestación unilateral de voluntad o por imperio de

la ley para asegurar el pago de un crédito sobre bienes que no se entregan al
acreedor y que, en caso de incumplimiento, pueden ser vendidos para cubrir con
su precio el monto de la deuda”.
1. CONSTITUCIÓN E INSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS
1.1 Para que el Registro inscriba hipotecas, el documento respectivo deberá
indicar las condiciones y términos a que estén sujetos los créditos, el importe de la
obligación garantizada y el plazo de la obligación en forma expresa y
determinada, expresando en su caso fecha de inicio o terminación del mismo.
(Artículo 1136 del Código Civil)
1.2 La aceptación de la hipoteca debe ser de manera expresa en el documento en
que se constituye la obligación objeto de garantía. Si se hubiere omitido, se podrá
hacer en acto separado en el que será necesaria únicamente la comparecencia
del acreedor.
1.3 En la constitución de hipotecas para garantizar créditos representados por
cédulas, no es indispensable la aceptación de la garantía. (Artículo 860 del
Código Civil)
1.4 El copropietario podrá hipotecar, con o sin emisión de cédulas, su parte
alícuota sin necesidad de contar con el consentimiento de los demás
copropietarios. (Artículo 491 del Código Civil)
1.5 El dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o
hipotecarlos nuevamente, no obstante cualquier estipulación en contrario, salvo lo

que se establezca en contratos que se refieran a créditos bancarios. (Artículo 836
del Código Civil)
1.6 Las personas jurídicas que hayan modificado su denominación o razón social,
por cualquier razón, deberán presentar, para acreditarlo, certificación de dicha
modificación extendida por el Registro respectivo, con el objeto de hacer constar
dicha circunstancia en las inscripciones en las cuales consten derechos a su
favor.
2. CASOS ESPECIALES DE CRÉDITOS BANCARIOS
2.1 Créditos hipotecarios
2.1.1 Para la inscripción de la prórroga o cancelación de obligaciones a favor de
instituciones bancarias o financieras mediante razón puesta al pie del documento
constitutivo de la obligación, deberá presentarse el título original con la respectiva
razón, que deberá estar firmada por quien tenga personería, con legalización
notarial de firma. (Artículo 52 de la Ley de Bancos y Grupos Financieros)
2.1.2 La prohibición de enajenar o hipotecar de nuevo un bien gravado con
hipoteca, solamente será inscribible si consta en un contrato que se refiera a
créditos bancarios. Ningún otro pacto que limite esos derechos del propietario del
inmueble será susceptible de inscripción. La prohibición se aplica, entre otros
casos, a la liquidación del patrimonio conyugal en los 2 casos en que el bien se
adjudique al cónyuge que no constituyó la hipoteca, así como a las
desmembraciones de los inmuebles hipotecados.
2.2 Créditos hipotecarios cedularios

2.2.1 Podrán hipotecarse, con emisión cedularía, los inmuebles pro indivisos y
aquellos en que la nuda propiedad y el usufructo correspondan a diversas
personas, siempre que, en el primer caso, consientan expresamente en el
gravamen de toda la propiedad los copropietarios y en el segundo el
usufructuario. (Artículo 862 del Código Civil)
2.2.2 Cuando en el Registro conste que una cédula hipotecaria ha sido emitida en
forma nominativa, para la cancelación del gravamen hipotecario por persona
distinta del titular original de la cédula, debe acompañarse una constancia emitida
por el emisor de la cédula en donde se indique que los endosos que legitiman al
solicitante han sido registrados ante el emisor de conformidad con el artículo 415
del Código de Comercio. Debe tomarse en cuenta que el agente financiero de los
créditos cedularios puede ser persona distinta de los titulares de cédulas.
2.2.3 Además de los medios establecidos por el artículo ochocientos setenta y
ocho (878) del Código Civil y seiscientos seis (606) del Código de Comercio, la
inscripción de la hipoteca cedularía se cancelará por las mismas causales de
extinción de obligación garantizadas con hipoteca común con base en lo regulado
en los artículos ochocientos setenta y nueve (879) y un mil ciento setenta (1170)
del Código Civil.
3. Hipoteca sobre usufructo
3.1 El usufructuario puede constituir hipoteca específica y expresa sobre su
derecho de usufructo, sin consentimiento del nudo propietario y este sin

consentimiento de aquél, pero la hipoteca terminará al fin del usufructo. (Artículos
446, 716 y 835 del Código Civil)
4. Cancelación de Hipotecas
4.1 Las hipotecas se cancelarán con base en el testimonio de la escritura de carta
de pago otorgada por:
4.1.1 Todos los acreedores que consten en la escritura constitutiva de la
obligación o sus representantes legales.
4.1.2 Los herederos debidamente inscritos en este Registro.
4.1.3 Los herederos declarados de la mortual de un acreedor, siempre y cuando
se acredite el pago del impuesto hereditario con relación al crédito que se
cancela, presentando el oficio de la DICABI dirigido al Registrador de la Propiedad
indicando que se pagó el impuesto de herencia correspondiente al crédito que se
pretende cancelar. (Artículo 63 de la Ley del Impuesto de Herencias, Legados y
Donaciones)
4.1.4 En el caso de que los acreedores sean mancomunadamente solidarios,
bastará con la comparecencia de uno de ellos. (Artículo 1352 del Código Civil)
4.1.5 En el caso de un título traslativo de dominio en virtud de remate por
ejecución judicial, se cancelará de oficio todo embargo, anotación o inscripción
posterior a la inscripción o anotación del derecho que hubiere motivado el remate.
Asimismo, se cancelará la anotación de la demanda de nulidad o falsedad del
título que haya dado lugar a la ejecución y al remate. (Artículo 1173 del Código
Civil)
4.2 También se cancelarán las hipotecas con base en solicitud escrita de parte
interesada:
4.2.1 Cuando hubieren transcurrido diez años después del vencimiento del plazo
inscrito o sus prórrogas, siempre que registralmente no conste interrupción del
plazo por las causales establecidas en la ley. (Articulo 1170 numeral 1 y 1506
ambos del Código Civil)
4.2.2 En los casos en que no conste la fecha exacta de inicio o de terminación del
plazo del crédito, el Registro solo podrá operar la cancelación a la que hacen
alusión los artículos 856 y 1170 del Código Civil, por orden judicial. (Artículo 1283
del Código Civil)
4.2.3 Si se tratara de hipoteca cedularía, a la solicitud deberá acompañarse la
cédula original o constancia de depósito en un banco, del capital, intereses y
demás cargos que representen las cédulas. (Artículo 878 numeral 2 del Código
Civil; Articulo 606 del Código de Comercio)
4.2.4 Cuando se solicite razonar el lugar que ocupan los gravámenes hipotecarios
que se inscriben sobre los bienes, únicamente se consignará en el titulo
presentado y no en la inscripción, de conformidad con el segundo párrafo del
numeral 2.4 del artículo 2 del Arancel General para los Registros de la Propiedad.
NOTA: En el caso de cancelación de hipotecas a favor de menores, incapaces y
ausentes, véase numeral 5.2 Guía de Calificación Registral número 6.

SERVIDUMBRES
Doctrina
La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de
otro.
1. Sólo serán inscribibles las servidumbres que consistan en un gravamen
impuesto sobre un predio para uso de otro predio, debiéndose expresar
claramente cuál es el predio sirviente y cuál es el predio dominante, o en su caso,
manifestar si la servidumbre es recíproca. (Artículo 752 del Código Civil)
2. En el caso de constituir servidumbre sobre la totalidad de una finca, en el
instrumento público debe expresarse esta circunstancia. En caso de particiones
de bienes pro indivisos, al constituir servidumbre sobre una fracción debe
indicarse quién es el propietario de dicha fracción.
3. Al consignar en el instrumento público la descripción de las servidumbres y se
presente plano, la descripción debe de coincidir con el plano presentado. Para
mayor claridad y precisión de la ubicación y delimitación de la servidumbre es
necesario la presentación de plano. En la servidumbre de acueducto, es
indispensable además indicar las colindancias, profundidad máxima, anchura
máxima, rumbos o azimuts del acueducto. (Artículos 760, 767, 768 y 778 del
Código Civil)
4. El usufructuario de un inmueble puede constituir servidumbres activas o
pasivas, las que cesarán al terminar el usufructo. Sin embargo, no podrá constituir
servidumbres a perpetuidad. (Artículo 719 del Código Civil)
5. Únicamente en el caso de servidumbres de uso público se podrá inscribir su
constitución en el predio sirviente, aunque no hubiere predio dominante
determinado. Tienen carácter de uso público las constituidas a favor de pueblos,
ciudades o municipios. (Artículos 794 y 1137 del Código Civil)
6. En la constitución del régimen de propiedad horizontal deberá cumplirse con lo
dispuesto en el artículo 530 del Código Civil. Sin embargo, el régimen podrá
inscribirse si el propietario declara bajo juramento que no fue posible obtener el
consentimiento a que se refiere dicha norma y que no se afectan los derechos de
los titulares de servidumbres, todo ello sin perjuicio de los derechos que a los
mismos asistan.
7. Para cancelar servidumbres, se requerirá: a. En caso de servidumbres
constituidas de forma voluntaria, el testimonio de la escritura pública donde
comparezcan el titular de los predios dominante y sirviente, solicitando la
cancelación del gravamen. Se aceptará también el testimonio de la escritura
pública donde comparezca únicamente el titular del predio dominante, solicitando
la remisión de la servidumbre en la finca o fincas de su propiedad, siempre que la
misma se haya constituido de forma voluntaria. b. En todos los demás casos
deberá presentarse resolución judicial.

8. Para constituir servidumbres activas o pasivas sobre fincas que se encuentren
hipotecadas a favor de instituciones bancarias, se requiere autorización del
acreedor hipotecario, siempre que dicha prohibición conste en el instrumento
respectivo, de forma particular o general.
9. En el caso de fideicomisos, únicamente el fiduciario cuando esté autorizado o
facultado, podrá constituir servidumbres tanto activas como pasivas en fincas que
constituyan parte del patrimonio fideicomitido. (Artículo 775 del Código de
Comercio)
10. En las desmembraciones de bienes inmuebles con servidumbres inscritas y
delimitadas, el propietario del predio dominante deberá declarar que el área a
desmembrarse no está afectada por la servidumbre, pues de no hacerlo así, la
servidumbre inscrita se transcribirá a las nuevas fincas.
USUFRUCTO
Doctrina
La doctrina define al usufructo como el derecho real de goce, de carácter
temporal, que autoriza a su titular a disfrutar todas las utilidades que resulten del
normal aprovechamiento de una cosa ajena, con arreglo a su destino, y le impone
la obligación de restituir en el momento señalado.
1. En el instrumento público debe indicarse a qué título se constituye el usufructo.
Si es a título gratuito, el mismo debe estimarse; si se hace a título oneroso debe
constar el precio. En ambos casos habrá que consignar la aceptación del
usufructuario, simultánea o posterior a la fecha de constitución. Si la aceptación
se hace por separado, previo a la inscripción del usufructo, la misma deberá
constar en escritura pública y podrá realizarse en forma unilateral. (Artículos 703 y
731 del Código Civil; Artículo 2 numeral 1 de la Ley del Impuesto al Valor
Agregado)
2. La reserva de usufructo a favor del titular no está afecta a impuesto alguno.
3. Si el usufructo se constituye, total o parcialmente, a favor de terceros, o cuando
se renuncia al mismo, debe estimarse si es a título gratuito o indicarse el precio si
es a título oneroso, debiéndose satisfacer en ambos casos el impuesto
correspondiente. (Artículo 738 numeral 5 del Código Civil)
4. Al constituirse usufructo sobre dos o más bienes en un mismo instrumento, se
tiene que estimar individualmente cada usufructo, o bien, su precio por separado,
según sea el caso.
5. Se pueden aportar derechos reales de nuda propiedad y/o de usufructo a favor
de sociedades. En este caso, en el instrumento público deberá constar el detalle
de los derechos, su justiprecio y la aceptación de este por los socios o accionistas

o del representante legal, según sea el caso. Si la descripción y valor de los
derechos constan en inventario, previamente aceptado por los socios, se tendrá
que protocolizar dicho documento. (Artículo 27 Código de Comercio)
6. Al trasmitir el derecho de usufructo en fideicomiso, debe estimarse en la
correspondiente escritura pública. (Artículos 766 y 771 del Código de Comercio)
7. Como se indica en las Guías sobre Constitución de Hipotecas, en la
consideración sobre la hipoteca del usufructo, este derecho real es hipotecable,
por considerarse los derechos reales sobre inmuebles como bienes inmuebles, y
ser, por lo tanto, enajenables e hipotecables. (Artículos 446, 716 y 835 del Código
Civil) 8. El usufructo, que no sea vitalicio, establecido en beneficio de personas
individuales y el constituido a favor de personas jurídicas no podrá exceder de 30
años, salvo que se trate de bienes nacionales en cuyo caso podrá ser hasta por
50 años. (Artículos 458, 459, 705 y 706 del Código Civil)
9. En el caso de constitución de usufructo sobre áreas parciales de un inmueble,
es indispensable delimitar las mismas.
10. El nudo propietario puede disponer de su derecho, sin consentimiento del
usufructuario. Si se desmembran o unifican fincas sin la comparecencia del
usufructuario, se transcribirá el derecho de usufructo a la finca nueva que resulte
de la desmembración o unificación siempre que sea declarada la existencia del
mismo.
11. Si se hicieren desmembraciones de una finca que ya tenga inscrito usufructo
parcial CON delimitación de áreas, el Registro transcribirá el usufructo a todas las

fincas nuevas, salvo que, el nudo propietario manifieste que la fracción que se
desmembra, se encuentra fuera del área parcial que soporta el usufructo.
Si se hicieren desmembraciones de una finca que ya tenga inscrito usufructo
parcial SIN delimitación de áreas, el Registro transcribirá el usufructo a todas las
fincas nuevas, salvo que, el usufructuario comparezca y manifieste que la fracción
que se desmembra, se encuentra fuera del área parcial que soporta el usufructo.
12. Cuando se efectúe una desmembración y no se desee que la finca nueva
soporte el usufructo de la finca matriz, deberá ser el usufructuario quien renuncie
expresamente al mismo en relación a la fracción a desmembrar y que formará la
nueva finca, estimándose debidamente. (Artículo 738 numeral 5 del Código Civil;
1 literal i de la Ley de Herencias, Legados y Donaciones)
13. Si en un mismo instrumento se dispone de la nuda propiedad y del usufructo a
favor de diferentes personas, se deben usar los términos que correspondan a
cada negocio jurídico, para dotar de certeza y claridad al contrato. (Artículo 29,
numeral 7) del Código de Notariado, artículo 862 del Código Civil)
14. Cuando sobre un bien aparezca inscrito un usufructo y el nudo propietario
desee constituir otro usufructo para sí mismo o a favor de un tercero, a título
oneroso o gratuito, deberá indicar expresamente que lo hace en forma “sucesiva”
al ya existente. (Artículo 705 del Código Civil)
15. Si en virtud de cualquier título se confunden en el adquiriente las calidades de
nudo propietario y usufructuario, se sugiere solicitar, en el mismo instrumento o en

solicitud independiente, la cancelación por confusión de la inscripción del
usufructo. (Artículo 738 literal 3, 1167 y 1495 del Código Civil)
16. Todos los contratos que como tal celebre el usufructuario terminan al finalizar
el usufructo. (Artículo 708 y 716 del Código Civil)
17. Únicamente el propietario del bien puede reservarse el usufructo; si este se
establece a favor de un tercero, el usufructo debe constituirse (no reservarse) y
estimarse o indicar el precio, según sea el caso. (Artículo 731 del Código Civil;
artículo 2 numeral 1 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado)
REQUISITOS PARA EFECTUAR LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE
BIENES INMUEBLES
Doctrina
Inscripción Registral: Tomar razón en un registro público de las manifestaciones
que ante él concurren o de los documentos que presentan, para ser copiadas u
obtener ciertos datos de los mismos. En el derecho inmobiliario, anotar en el
Registro de la Propiedad una finca o algún acto, contrato o documento referente a
la misma.
Matriculación: Respecto a la materia registral, se entiende por matriculación a la
inscripción inaugural referida a determinado bien. A este “debut” registral los
españoles lo llaman inmatriculación. En el derecho argentino, en que muy pocos
inmuebles están fuera del Registro, se llama matriculación al pasaje del viejo
sistema cronológico (o de folio protocolizado) a la técnica del folio real. Por eso,
matrícula y folio real se emplean como sinónimos. Cada inmueble y sus
desmembraciones, o el conjunto de varios inmuebles si hubiera unificación, darán
lugar a la confección de una matrícula a la cual se le asignará un folio especial
con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo. Abierta la
matrícula con la firma del registrador responsable y los datos del inmueble, se
harán sucesivos asientos.
1. Para efectuar la primera inscripción de dominio de una finca nueva, en el título
y el plano deben incluirse todos los datos a que se refiere el artículo 1131 del
Código Civil. En el título que se presente a este Registro, se debe hacer
constar expresamente los datos que corresponden a la finca nueva: indicando
si es rústica o urbana, su ubicación: indicando el municipio y departamento en
que se encuentra, área, rumbos o azimuts o coordenadas geográficas
debidamente georreferenciadas al sistema geodésico nacional, medidas
lineales y colindancias; nombre y dirección de la finca nueva si lo tuviere.

2. En la descripción del inmueble deberá consignarse rumbos o azimuts o
coordenadas geográficas debidamente georreferenciadas. En caso de
polígonos irregulares, deberá consignarse únicamente en azimuts o
coordenadas geográficas debidamente georreferenciadas. En este caso, sí es
necesario indicar los demás datos, tales como colindancias y medidas lineales
(distancias). Los azimuts deben consignarse completos como consta en el
plano respectivo –grados, minutos y segundos– para darle precisión a la
descripción de la nueva finca y cierre exacto al polígono.
3. En la escritura de creación o de unificación de fincas filiales sujetas a régimen
de propiedad horizontal, el notario deberá dar fe de haber tenido a la vista la
autorización de la asamblea de propietarios, o bien indicar que la operación
está permitida de conformidad con el Reglamento de Copropiedad y
Administración, señalando la norma respectiva y realizando conjuntamente la
modificación al régimen de propiedad horizontal. (Artículos 540, 547, 549, 550,
1195 y 1199 del Código Civil)
4. Para efectuar la primera inscripción de dominio de una finca nueva, deberá
presentarse el correspondiente plano elaborado por profesionales colegiados
activos, consignando la firma y nombre del responsable de su elaboración
(profesional -ingeniero civil, ingeniero agrónomo o arquitecto- u otro sujeto
responsable en los casos de excepción del artículo 1131 del Código Civil). Los
planos deberán cumplir con los datos requeridos por este Registro. (Artículo
1131 del Código Civil; Segundo párrafo del artículo 1 de la Ley de lo
Contencioso Administrativo) Se exceptúan los casos de titulaciones supletorias
y desmembraciones de fincas rústicas menores de siete mil metros cuadrados,

y las urbanas situadas en poblaciones recónditas del país en que no fuere
posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el notario
deberá hacer constar en la escritura correspondiente. No obstante la excepción
anterior, si se tratare de tres o más desmembraciones de la misma finca matriz
o de parcelamientos urbanos, el Registro de la Propiedad exigirá, como
requisito para la inscripción de cada una de las nuevas fincas, que los planos
sean firmados por profesional colegiado.
En aquellos casos en que la finca se encuentre inscrita en zona declarada en
proceso catastral o catastrada, los planos deberán estar elaborados de
conformidad con los procedimientos establecidos por la ley del Registro de
Información Catastral -RICy Reglamento vigentes. (Artículo 40 Ley del Registro
de Información Catastral; Artículo 64 literales b), c) numerales romanos del i) al
ix) y Artículo 67 del Reglamento de la Ley del Registro de Información
Catastral)
5. La excepción que menciona la ley se refiere al requisito de firma de los planos
por cualquiera de los profesionales autorizados, no a la obligación de presentar
los planos correspondientes.
6. La descripción que se haga del inmueble en el instrumento debe coincidir
exactamente con los datos del plano que se presente para la correspondiente
inscripción.
MODIFICACIONES A LA PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE BIENES
INMUEBLES
Doctrina
Inscripción Registral: Tomar razón en un registro público de las manifestaciones
que ante él concurran o de los documentos que presentan, para ser copiadas u
obtener ciertos datos de los mismos. En el derecho inmobiliario, anotar en el

Registro de la Propiedad una finca o algún acto, contrato o documento referente a
la misma.
1. La modificación, ampliación o enmienda de la primera inscripción de dominio
sólo puede efectuarse en virtud de resolución judicial firme; también podrá
hacerse con base en el testimonio de la escritura pública en la que deberán
comparecer todos los otorgantes que hayan intervenido en el acto o contrato
que dio origen a dicha inscripción y en los demás casos que expresamente
autorice la ley. (Artículo 1130 del Código Civil)
2. Cuando el inmueble sea propiedad de un tercero ajeno a los otorgantes que
dieron lugar a la primera inscripción de dominio, o el bien estuviere gravado o
soportare otros derechos reales, la modificación, ampliación o enmienda
podrán efectuarse si comparecen los otorgantes originarios y el titular actual
del dominio y en su caso el acreedor o el titular de aquellos derechos.
3. Cuando la modificación de la primera inscripción de dominio se refiera al área
de la finca y no fuere posible la comparecencia de las personas que hayan
dado origen a la primera inscripción de dominio, el interesado deberá acudir,
según la naturaleza de la finca (rustica o urbana), al procedimiento de
rectificación de área (Decreto-Ley 125-83), rectificación de medidas o
adjudicación de excesos (Ley de Transformación Agraria y Ley Reglamentaria
para trabajos de Agrimensura) o tramitar diligencias voluntarias en la vía
judicial (inciso 1. del artículo 1130 del Código Civil)
4. En caso que el propietario únicamente solicite que se consigne o modifique
la ubicación, jurisdicción municipal o dirección actual del inmueble según la

nomenclatura municipal, bastará presentar testimonio de escritura pública que
contenga su declaración jurada sobre los datos pertinentes en la que deberá
transcribirse la constancia de la municipalidad respectiva. (Artículo 1130
numeral 2, literal b) del Código Civil)
5. Cuando la finca sea predio catastrado regular, al testimonio de la escritura
que modifique la superficie, mojones o linderos, por razón de actos de
desmembración o unificación, deberá adjuntarse certificación de la
declaración emitida por el Registro de Información Catastral que aprueba la
modificación y el plano catastral correspondiente. (Artículo 48 de la Ley del
Registro de Información Catastral -RIC-)
6. Para autorizar escrituras de unificación o desmembración de fincas ubicadas
en zonas declaradas totalmente catastradas, el notario deberá cumplir con los
requisitos previos que establece el artículo 45 literal a) de la Ley del Registro
de Información Catastral.
7. En caso de discrepancia por la conversión de medidas antiguas (caballerías,
manzanas, varas, cuerdas, brazadas, jornales, etc.) al sistema métrico
decimal contenido en el Sistema Internacional de Unidades, la determinación
del área se establecerá por resolución judicial en la vía voluntaria. (Artículo 20
de la Ley del Organismo Judicial)
8. Cuando se solicite la corrección de área de acuerdo a la ley, el notario
deberá señalar expresamente la finca o fincas a la que debe reintegrarse el
área resultante de la corrección que se solicite, si procede.

INSCRIPCION DE BIENES MUEBLES IDENTIFICABLES Y UNIDADES
ECONÓMICAS
Doctrina
Bienes Muebles: Por su naturaleza son muebles las cosas que pueden ser
transportadas de un lugar a otro por si mismas o por una fuerza externa. Las
cosas muebles registrables son aquellas que por su importancia económica y por
ser individualizable, cuentan con un régimen legal especial, que en cierta medida
las asemeja a los inmuebles. Obvio es que se les denomina “registrables”, por
cuanto su adquisición o transmisión está vinculada con la inscripción en registros
especiales.
Unidad Económica: Conjunto de cosas. Cuando de éstos se habla, se está
haciendo referencia a las universalidades. Una pluralidad de bienes exteriores tal,

que puede ser considerada como una unidad, como un todo. Si es por la intención
del propietario es universitas facti; si por el derecho, universita iuris.
1. En relación con la primera inscripción de dominio de bienes muebles
identificables y unidades económicas, es título suficiente para originar
inscripción registral cualquiera de los documentos siguientes: (Artículo 14
y 15 del Reglamento de los Registros de la Propiedad)
1.1Factura cancelada de compraventa, en original; o
1.2 Testimonio o copia legalizada de escritura pública donde conste: (Artículo
1214 del Código Civil)
1.2.1 La declaración jurada del interesado, relativa a que el respectivo bien no
se encuentra inscrito con anterioridad, así como la advertencia del notario
respecto al delito de perjurio; la declaración puede efectuarse en el mismo
instrumento donde se disponga o grave el bien.
1.2.2 Descripción completa, es decir, serie, modelo, marca, chasis, motor; tipo
o cualquier otro dato que facilite su diferenciación con los demás bienes del
mismo género o especie.
1.2.3 Valor estimado.
1.2.4 Nombre de la persona de quien se adquirió.
1.2.5 Los gravámenes que pesen sobre el bien. En las unidades económicas
la descripción y el valor estimado global e individualizado de los bienes que

las conforman podrán sustituirse por inventario protocolizado en el propio
instrumento público.
2. La tarjeta de circulación o de solvencia aduanal, la póliza de importación ni
el certificado de propiedad de vehículos extendido por la Superintendencia
de Administración Tributaria -SAT-, no constituyen títulos inscribibles en el
Registro de la Propiedad.
3. En el caso de que el interesado haya fabricado un bien, bastará con que
así lo indique, lo describa, estime su valor y señale los gravámenes que
pesen sobre el mismo; deberá declarar bajo juramento que no ha sido
inscrito con anterioridad en el Registro de la Propiedad.
4. Para la inscripción de un bien mueble mediante factura y el sucesivo
registro de la disposición o gravamen del mismo deberá presentarse cada
documento en su orden y con diferente folder o carátula, advirtiéndose al
encargado de la ventanilla del Registro que se trata de documentos
relacionados entre sí.
5. El registro de bienes muebles puede modificarse o cancelarse
cumpliendo con similares requisitos a los establecidos para su inscripción.
6. La modificación de la inscripción de la unidad económica deberá hacerse
con declaración jurada del propietario en la que indique expresamente la
causa o razón de la modificación o cancelación, bien por destrucción total
o parcial de los bienes que los hacen inservibles o por la exclusión de
bienes que han quedado obsoletos. Igualmente, debe hacerse declaración

jurada para la integración de nuevos bienes incorporados a la unidad o
inclusión de otro u otros para sustituir los que hayan sido excluidos.
INSCRIPCIÓN EN OTROS REGISTROS
Doctrina
Principio de Publicidad: Más que un principio, la publicidad es uno de los
objetivos básicos (el primero históricamente) de la inscripción (también
considerada principios por algunos autores). La publicidad contemporánea, como
las encíclicas papales, debe ser urbi et orbi, o sea, para la ciudad y el mundo,
porque con respecto al derecho de propiedad hay un retorno a la época del
hombre nómade, que no se “afinca” en un solo lugar.
Principio de Determinación: El principio de determinación o especialidad, como
también se le llama, se relaciona con el contenido de la registración en cuanto a la
descripción de la especie del derecho, la identificación del sujeto y el monto y
plazo del negocio jurídico. Del mayor o menor grado de determinación dependerá
el grado de precisión a que llegue el Registro, que debe verificar cuidadosamente
la integridad y exactitud de sus asientos en relación a la realidad jurídica
extrarregistral. La eficacia de un registro depende, en gran medida, de la forma en
que se cumple con el principio de determinación, o sea, la precisión alcanzada en
cuanto al contenido de la registración, que no debe ser difuso.

No se aceptarán, para operación registral, los documentos que contengan actos o
contratos que no hayan sido previamente inscritos en los otros registros que
corresponda de conformidad con la ley.
Entre estos actos y contratos, se incluyen, entre otros, los siguientes:
1. Identificación de persona, guatemaltecos, extranjeros domiciliados.
2. Constitución, fusión, transformación y modificación de sociedades
mercantiles y civiles. (Artículos 332, 334, 337 y 338 del Código de
Comercio)
3. Mandatos generales o especiales otorgados por personas jurídicas
guatemaltecas o constituidas en el extranjero, aun cuando estas últimas no
estén obligadas a obtener autorización ni registro en el país (ver guía de
Documentos Acreditativos de Representación de Personas Jurídicas).
4. Constitución y modificación de asociaciones y fundaciones. (Artículo 15 del
Código Civil)
5. Iglesias y demás entidades religiosas. (Artículos 15 y 17 del Código Civil)
6. Capitulaciones matrimoniales. (Artículos 116 y 125 del Código Civil)
7. Liquidación total de patrimonio conyugal o modificación del régimen
económico del matrimonio. (Artículos 139 y 140 del Código Civil)
8. Constitución de cooperativas. (Artículos 2 y 19 de la Ley General de
Cooperativas)
9. Empresas campesinas (ECAS). (Artículo 3 de la Ley de Empresas
Campesinas Asociativas)
10. Consejos Comunitarios de Desarrollo (COCODES). (Artículo 52 del
Reglamento de la Ley de Consejos de Desarrollo) En cuanto a los
testimonios de escrituras públicas que contengan actos o contratos relativos
a bienes o derechos inscritos tanto en el Registro General de la Propiedad
como en el Segundo Registro, será necesaria la presentación en ambos,
por separado para obtener la inscripción completa.
PATRIMONIO FAMILIAR
Doctrina
El bien de familia es una institución que se orienta a la protección del núcleo
familiar beneficiario, para asegurar su vivienda o su sustento, o ambas cosas. La
protección del núcleo familiar se concreta, según veremos con detalle más
adelante, al establecer la ley una serie de recursos que ponen en cubierto a
determinado inmueble de las contingencias o infortunios de la familia, al no poder
ser gravado ni hipotecado, ni ejecutado por deudas posteriores a su constitución:
tener exención impositiva y no poder ser desafectado sino por causales estrictas y
con el consentimiento del cónyuge, salvo motivos atendibles.
El patrimonio familiar se entiende en la doctrina como la protección que se le da a
uno o más bienes suficientes para vivienda o existencia de una familia.
1. Se puede destinar uno o más bienes a la protección del hogar y
sostenimiento de la familia, a través de la constitución de patrimonio
familiar, pudiendo constituirse sobre casas de habitación, predios o
parcelas cultivables, establecimientos industriales y comerciales, que sean
objeto de explotación familiar, siempre que su valor no exceda de Q
100,000.00 en el momento de su constitución. (Artículo 352 y 355 del
Código Civil)
2. Solo puede fundarse un patrimonio familiar para cada familia, por el padre
o la madre sobre sus bienes propios o por marido y mujer, sobre bienes
comunes. También puede constituirse por un tercero, a título de donación o
legado, en cuyo caso deberá estimarse.

3. Los bienes constituidos en patrimonio familiar son indivisibles, inalienables,
inembargables y no podrán estar gravados ni gravarse, salvo el caso de
servidumbre.
4. Al autorizar escrituras públicas en que se constituya patrimonio familiar se
recomienda establecer expresamente el plazo por el cual se constituye tal
patrimonio, así como las imitaciones o condiciones a que se someta el bien
a tal institución jurídico social.
5. En virtud de lo anterior, para transferir o gravar bienes sujetos a patrimonio
familiar; previamente debe cancelarse dicho patrimonio por cualquiera de
las causales de terminación contenidas en el artículo 363 del Código Civil.
6. El patrimonio familiar puede constituirse por el donante o adjudicante, pero
no existe ley que faculte a éste para darlo por cancelado, tal el caso de
adjudicaciones municipales y otras. En consecuencia, el patrimonio familiar
constituido por particulares, salvo ley especial, sólo puede cancelarse,
según el artículo 363 del Código Civil, por vencimiento del plazo o por
resolución judicial en que, teniendo por probado cualquiera de los otros
motivos indicados en dicha norma, se ordene la cancelación del mismo.
7. CASOS ESPECIALES
7.1 Patrimonio familiar constituido por el Instituto Nacional de
Transformación Agraria -INTA- cuando el patrimonio familiar no tiene plazo
señalado al constituirse, o bien éste no ha vencido, se acepta la Resolución
del Fondo de Tierras -FONTIERRAS- para su cancelación.
7.2 Similar situación se da con el patrimonio familiar constituido por el
Banco Nacional de la Vivienda -BANVI- en el que, de no haberse

determinado plazo al constituirse, se acepta la cancelación otorgada en
escritura pública por el Estado a través de la Unidad de Vivienda Popular -
UDEVIPO- del Ministerio de Comunicaciones, Infraestructura y Vivienda -
MICIVI-.
7.3 Salvo caso específico, el plazo del patrimonio familiar sobre lotes
otorgados en planes de vivienda por el Estado tiene, por ley, un plazo de 25
años.
ARRENDAMIENTOS
Doctrina
Iglesias citado por Espin Cánovas se refiere al contrato de arrendamiento como
“un contrato consensual, por el que, a cambio de una merced o remuneración, un
sujeto se obliga a procurar a otro el uso o el uso y disfrute de una cosa, -locatio
conducto rei-, o a prestarle determinados servicios -locatio conductio operarum-, o
a realizarle una obra, -locatio conductio operis-”. Para Planiol, citado por Espin
Cánovas, el arrendamiento es “un contrato por el cual una persona se obliga a

entregar a otra el goce temporal de una cosa, mediante un precio proporcional al
tiempo”, añadiendo que el precio se calcula por unidad de tiempo (hora, día, mes,
trimestre, año). Se trata de un contrato consensual pues se perfecciona por el
mero consentimiento sin que requiera la entrega de la cosa bilateral, pues surgen
obligaciones correlativas a cargo de ambas partes; oneroso pues si se entregase
la cosa sin contraprestación , es decir a título gratuito, no se trataría del
arrendamiento, sino del comodato, cumulativo, porque existe atribución cierta y
determinada de una ventaja para cada parte, desde su consideración, y temporal
por no admitirse en el derecho moderno el arrendamiento perpetuo.
1. En los arredramientos de áreas parciales de un inmueble es aconsejable
delimitar e indicar la ubicación de las mismas, caso contrario, no se
podrá inscribir un nuevo arrendamiento salvo que el propietario indique
que el área objeto del nuevo contrato no está comprendida en el área de
arredramiento inscrita. (Artículo 1860 del Código Civil)
2. En las desmembraciones de bienes inmuebles con arredramiento de
áreas parciales, el propietario deberá declarar que el área a
desmembrarse no está afectada por el arredramiento vigente, pues de
no hacerlo así, el arredramiento inscrito se transcribirá a las nuevas
fincas. (Artículo 1125 numeral 6) del Código Civil)
3. Para cancelar inscripciones de arredramiento con plazo ya vencido,
debe mediar solicitud de parte interesada. (Artículos 1124 numeral 6)
1928 y 1167 del Código Civil)
COPROPIEDAD
Doctrina
Copropiedad: Se refiere a una de las formas de ejercer la propiedad en la cual el
titular o sujeto activo de la misma es una pluralidad de personas. Es decir, un
mismo bien es propiedad de dos o más personas, por lo tanto, los derechos sobre
dicho bien también pertenecen a todos.
Derecho de tanteo: Se designa como derecho de tanteo la facultad que por ley o
costumbre jurídica tiene una persona para adquirir algo, con preferencia a otros
compradores y por el mismo precio. En el tanteo, quien quiere enajenar una cosa
no puede hacerlo sin ofrecerla previamente en iguales condiciones a quien tiene el
derecho de tantear.
1. En la enajenación de derechos entre copropiedad no requiere el
consentimiento ni el ejercicio del derecho de tanteo de los otros
condueños. Tampoco se requiere en la donación o cesión de derechos a
título gratuito a favor de terceros. (Artículo 485 del Código Civil)
2. Conforme el artículo 491 del Código Civil, la notificación a condueños
debe ser previa a la negociación que se celebre, sin embargo, el otro u
otros copropietarios pueden manifestar su consentimiento antes o
después de celebrado el contrato.

3. La notificación a los condueños debe ser judicial, cuando no conste de
manera fehaciente el consentimiento de los condueños. (Artículos 13 del
Código Procesal Civil y Mercantil)
4. En la enajenación de derechos de copropiedad a favor de condueños
debe estimarse el valor de aquellos, si es a título gratuito, o bien
indicarse el precio, si es a título oneroso, debiendo satisfacerse el
Impuesto al Valor Agregado en ambos casos. (Artículo 1 de la Ley del
Impuesto al Valor Agregado)
5. Previo a la partición de bienes comunes únicamente se podrá inscribir la
enajenación de derechos pro indivisos en el porcentaje o en la parte
alícota indicados, pero no de áreas determinadas a pesar de que éstas
estén descritas en la escritura. (Artículo 491 del Código Civil)
6. Al inscribir la constitución del régimen de propiedad horizontal se
asentará en la finca sobre la que se constituye el mismo que ésta pasa a
ser copropiedad de los titulares o dueños de las fincas filiales o
unidades que lo conforman. Igual asiento se hará en fincas filiales
cuando constituyan elementos comunes. (Artículo 533 y 1203 del
Código Civil)
PLANOS
Doctrina
Es en topografía la representación gráfica de una superficie, terreno o cosa
análoga.
Representación gráfica de una superficie y, mediante procedimientos técnicos, de
un terreno, de un edificio, o de una explotación o de una industria. Tiene

importancia en materia jurídica por su obligatoriedad para autorizar cualquier tipo
de construcción, pública o privada.
Se entiende que integran el concepto de “título”, los planos que los complementan.
1. Será obligatoria la presentación de planos originales, firmados y sellados
por ingeniero civil, arquitecto o ingeniero agrónomo, colegiados activos, en
los casos siguientes: (Artículo 1131 del Código Civil)
1.1 Desmembraciones, lotificaciones, parcelamientos, urbanizaciones,
unificaciones y partición de inmuebles urbanos.
1.2 Desmembraciones, lotificaciones, parcelamientos, urbanizaciones,
unificaciones y partición de inmuebles rústicos cuando el área exceda de siete mil
metros cuadrados.
1.3 Constitución de régimen de propiedad horizontal. (Artículo 1195 del Código
Civil)
1.4 Localización y desmembración de derechos pro indivisos sobre inmuebles
urbanos o rústicos. (Artículo 5 literal f) último párrafo de la Ley Reguladora del
Procedimiento de localización y Desmembración de Derechos sobre Inmuebles
Proindivisos)
1.5 Rectificación del área de inmuebles urbanos o rústicos. (Artículo 15 del
Decreto Ley 125-83 “Ley de Rectificación de Área”)
2. Asimismo es obligatoria la presentación de planos originales, aunque no
estén firmados por los profesionales mencionados, en los casos siguientes:

2.1 Titulaciones supletorias. (Artículo 11 literal d) Decreto 49-79 del
Congreso de la República de Guatemala, Ley de Titulación Supletoria)
2.2 Desmembraciones rústicas cuando el área de la finca nueva sea menor
de siete mil metros cuadrados. Se exceptúa el caso de fincas urbanas
situadas en poblaciones recónditas del país en que no fuere posible
localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el notario
deberá hacer constar en la escritura correspondiente. No obstante la
excepción anterior, si se tratare de tres o más desmembraciones de la
misma finca matriz o de parcelamientos urbanos, el Registro de la
Propiedad exigirá, como requisito para la inscripción de cada una de las
nuevas fincas, que los planos sean firmados por profesional colegiado.
2.3 La descripción del inmueble en la escritura y el plano que se adjunte
deben coincidir exactamente.

INMOVILIZACIÓN VOLUNTARIA DE BIENES REGISTRADOS
Doctrina
Inmovilizar: Coartar la libre enajenación de los bienes
Según los considerados de la Ley de Inmovilización Voluntaria de bienes
Registrados, la finalidad de la misma es proporcionar por parte del Estado, las
condiciones necesarias para el adecuado ejercicio del derecho a la propiedad
garantizado plenamente por la Constitución Política; para lo cual es necesario
proveer los mecanismos que permitan a los propietarios de bienes inscritos en los
Registros, su inmovilización, con lo que se evitará cualquier mala práctica que
pudiera perjudicarlos con el consiguiente menoscabo de la seguridad registral.
Los propietarios de bienes inscritos en los Registros de la Propiedad, tienen el
derecho de limitar; voluntariamente, su enajenación o gravamen por un plazo
máximo de tres años cada vez, para cuyo efecto lo solicitarán mediante escrito
con la legalización notarial de firmas que contenga todos los datos de
identificación de los bienes que se desea afectar, conforme a lo siguiente:
1. La firma y huella dactilar del solicitante se estamparán en el original y en el
duplicado.
2. De no estipularse plazo éste será de tres años, el cual podrá prorrogarse
llenando los mismos requisitos que la solicitud inicial.
3. También podrán solicitar la anotación de inmovilización:
3.1 Los mandatarios que pueden disponer de los bienes del mandante.
3.2 El administrador o representante legal de la mortual (albacea o
administrador de los bienes hereditarios).
3.3 El representante legal del menor de edad en ejercicio de la patria
potestad o tutela, o por medio de mandatario especial.
3.4 El representante legal del menor de edad en ejercicio de la patria
potestad o tutela o por medio de mandatario especial.
3.5 El nudo propietario, el usufructuario, el copropietario o los
copropietarios en forma separada o conjunta, con relación a su respectivo
derecho.
3.6 Los ejecutores especiales (ver Guía de documentos acreditativos de
representación de personas jurídicas numerales 3 y 4).
3.7 El representante legal de personas jurídicas.
4. En los casos de solicitud de anotación a través de un representante legal,
deberá adjuntarse, a la solicitud, copia legalizada por notario del respectivo
documento que acredite la representación.

5. Para la anotación de inmovilización de derechos de copropiedad de la
nuda propiedad no es necesario el consentimiento de los condueños.
6. Para la anotación de inmovilización de derechos de usufructo, no es
necesario el consentimiento del propietario.
7. En la solicitud deberá declararse bajo juramento, que no existe cesión a
ningún título ni hipoteca pendiente de inscribir, otorgados con anterioridad a
la fecha de suscripción y, en caso existieren deberá declarar que están
pendientes e identificarlos.
8. De la Cancelación de la Anotación: En tanto permanezca vigente el plazo y
cumpliendo con los requisitos establecidos en la ley, podrán solicitar
cancelación de la anotación de inmovilización:
8.1 El propietario de los bienes.
8.2 Los propietarios al cumplir la mayoría de edad.
8.3 El mandatario que pueda disponer de los bienes del mandante, aun
cuando fuere distinto del que la solicitó.
8.4 El administrador o representante de la mortual (albacea o
administrador de los bienes hereditarios), siempre que medie
resolución de juez competente.
8.5 Los representantes legales de menores de edad, incapaces o
ausentes, cuando cuenten con autorización judicial para disponer de
sus bienes. (Artículo 264 del Código Civil)
8.6 El representante legal de entidades (civiles o mercantiles) que esté
debidamente facultado. El extranjero no domiciliado está exento de

cumplir con el requisito de presentar la certificación de la partida de la
cédula de vecindad. (Artículo 24 de la Ley del Organismo Judicial)
DONACIONES ENTRE VIVOS
Doctrina
La donación es un acto a título gratuito realizado en forma contractual, por el que
una persona hace liberalidad a otra, que la acepta. Es por tanto, el contrato típico
de liberalidad.
1. Toda donación se considera gratuita, salvo que en el texto del instrumento
se indique que es onerosa o remuneratoria.
2. En todos los casos debe indicarse el valor en que se estima la donación de
los bienes o derechos donados. (Artículo 1863 del Código Civil)
3. Cuando en una escritura se otorgue donación de dos o más bienes, se
recomienda que se haga la estimación del valor de cada bien en forma
individual.
4. Por tratarse de un acto de liberalidad, en la donación de derechos de
copropiedad no es necesaria la comparecencia ni autorización o
consentimiento de los demás condueños.
5. La donación debe ser aceptada por el donatario; tal aceptación puede
hacerse en el momento de formalizarse la donación o en acto separado;
éste debe constar en escritura pública. Si la aceptación por el donatario
fuere hecha con posterioridad, para que el contrato quede perfecto debe
notificarse tal aceptación al donante de forma judicial; este requisito es
indispensable para poder inscribir el contrato. Sin embargo se aceptará la
notificación de la aceptación de la donación en acto posterior, hecha por
notario sin designación judicial, únicamente cuando el donante haya
comparecido personalmente a la diligencia de notificación y firmado el acta
respectiva; también el donante podrá darse por notificado en escritura

pública o en documento que llene los requisitos correspondientes, si fue
otorgado en el extranjero. (Artículo 1857 del Código Civil y 33 y 67 numeral
4° del Código Procesal Civil y Mercantil)
6. La donación que se haga a los menores de edad, incapaces o ausentes
requiere la aceptación de los representantes legales de éstos, pero cuando
se trate de donaciones condicionales y onerosas, deberá preceder
autorización judicial. (Artículo 1861 del Código Civil)
7. En la donación a título gratuito no hay obligación de declarar que el bien
objeto de la misma se encuentra libre de gravámenes, anotaciones o
limitaciones. (Artículo 1859 del Código Civil)
8. La revocación de la donación por causa de ingratitud debe ser notificada
judicialmente. La inexistencia de oposición a la revocación, para efectos de
su registro, debe acreditarse con certificación extendida por el juzgado
correspondiente que haga constar los hechos de la notificación y del
transcurso del plazo determinado por la ley sin que se haya producido.
(Artículos 1869, 1870 y 1871 del Código Civil)

GESTIÓN DE NEGOCIOS
Doctrina
La doctrina sostiene que gestión de negocios nace, en materia procesal, para
representar al ausente citado a juicio. Posteriormente se amplía su contenido a los
bienes y actuaciones patrimoniales, para culminar en la intervención voluntaria sin
mandato ni representación legal en el patrimonio de otro.
La negotiorum gestio romana, constituye un cuasicontrato definido por Escriche
como aquel en que una persona, toma por sí misma, a su cargo, el cuidado o
dirección de los negocios de un ausente, sin haber recibido poderes de él, e
incluso sin su conocimiento, lo cual lo obliga a dar cuenta de su administración
pero con derecho a exigir los gastos legítimos realizados.

La exposición de motivos del Código Civil Guatemalteco, establece respecto de la
gestión de negocios lo siguiente: La gestión de negocios se realiza sobre cosas o
negocios abandonados, en la mayoría de los casos, involuntariamente. Ha sido
frecuente, que una persona se vea obligada a abandonar el país en forma
violenta, sin tener oportunidad para otorgar poder, y en tales circunstancias, un
pariente, un amigo o un empleado conocedor de sus negocios, se hace cargo de
éstos para salvarlos del abandono y administrarlos en provecho exclusivo del
dueño. Siendo el motivo de la gestión la ausencia del propietario y la falta de
apoderado, es natural que la gestión termine inmediatamente que aquél aparezca
o que designado un representante, se apersone en los negocios.
Exposición de motivos del Código Civil guatemalteco, Decreto Ley No. 106 y sus
reformas.
1. EL GESTOR DE NEGOCIOS SERÁ PERMITIDO
1.1 En las compraventas de bienes al contado y en las donaciones puras,
simples y a título gratuito. (Artículo 1605 del Código Civil)
1.2 En la constitución de servidumbres activas, gratuitas, sin condiciones que
beneficien y no signifiquen carga alguna para el inmueble.
1.3 En los casos que la interesada sea una sociedad mercantil en formación
de conformidad con lo establecido por el artículo 18 del Código de Comercio.
2. NO SE ACEPTARÁ EL GESTOR DE NEGOCIOS
2.1 Cuando el propietario, titular del derecho o interesado sea menor de edad
o incapaz o se trate de una fundación, asociación, patronato o cualquier otra
persona jurídica.
2.2 Si el acto o contrato versa sobre la constitución, aceptación o modificación
de gravámenes, usufructos, hipotecas, prendas, limitaciones, cargas,
servidumbres pasivas, así como de cualquier derecho real que recaiga y
afecte los bienes del propietario o titular del derecho.
2.3 En los casos que el acto o contrato contenga disposición de bienes del
propietario, otorgamiento de cartas de pago o liberación o reducción de
gravámenes, cargas, limitaciones, garantías o de cualquier otro derecho real.
2.4 Sí lo que pretende es reducir la responsabilidad del deudor o la renuncia
de derechos del propietario.
2.5 En caso que la finalidad de la escritura sea aclarar, modificar; ampliar o
rectificar datos personales del propietario o cuestiones relacionadas con el
objeto del acto o contrato original otorgado por el propietario o titular del
derecho.
2.6 En las donaciones remuneratorias, condicionales u onerosas.
2.7 En las adquisiciones de bienes o derechos a plazos.
2.8 Si la escritura se refiere a negocios en los que, para su celebración por
medio de mandatario, la ley requiere el otorgamiento de facultad o poder
especial.
INDIVIDUALIZACIÓN DEL PRECIO O VALOR DE CADA FINCA EN
CONTRATOS DE COMPRAVENTA, DONACIÓN ENTRE VIVOS, APORTACIÓN
DE BIENES Y FIDEICOMISOS
Doctrina
Valor: Tasación patrimonial de los bienes o precio de los mismos, según la
cambiante intervención de lo intrínseco, lo afectivo, la oportunidad, la urgencia del
que enajena o la necesidad del que adquiere. En cuanto lo jurídico estricto pueda
separarse de lo material o económico, y más aun tratándose del valor de las
cosas, se produce ese fenómeno registrado por Kleinwächter: "El precio y el valor
son una misma cosa en un caso determinado" y determinados son los casos en
que cada vez han de resolver sobre el valor los interesados, contratantes o partes
y en que los tribunales han de fallar acerca del mismo para tasaciones y
responsabilidades
Cuando en un contrato se enajenen dos o más bienes, se recomienda
individualizar el precio o valor de cada uno de ellos porque:
1. Facilitará la operación de los bienes objeto del contrato, si hubiere
impedimento para hacer la inscripción en alguno de ellos.
2. Dará claridad a las inscripciones en cuanto al valor propio de cada bien.
3. Evitará dificultades en la operación de los avisos de traspaso en los catastros
fiscales -DICABI- y municipales. (Artículos 38 del Código de Notariado y
Artículo 35 de la Ley de Impuesto Único Sobre Inmuebles)

ESCRITURAS AUTORIZADAS CON LA ANTEFIRMA: POR MÍ Y ANTE MÍ
Doctrina
El principio de rogación notarial contenido en el artículo 1 del Código de Notariado
establece que el notario puede actuar solamente a requerimiento de parte o por
disposición de la ley, contrario sensu no puede actuar de oficio. En concurrencia a
este principio se acepta la denominada “autodeterminación” que resulta cuando el
notario es el propio otorgante y notario autorizante, es decir las fases de la función
notarial se fusionan.
Los casos de “autodeterminación” están reguladas en la ley en forma taxativa,
fuera de esos casos el notario debe ser requerido. Con la antefirma “por mí y ante
mí” el notario puede autorizar:

1. Ampliaciones o aclaraciones de instrumentos públicos que no afecten el
fondo del acto o contrato que se refieran a: (Artículo 77 del Código de
Notariado).
1.1 Otros datos personales de los comparecientes, distintos de sus nombres y
apellidos.
1.2 La indicación de haber tenido a la vista el título de propiedad del bien
objeto del contrato o de los documentos acreditativos de representación.
1.3 Nombres y apellidos de los otorgantes, siempre que no sea en la
comparecencia, en el otorgamiento o en la aceptación.
1.4 La identificación del bien registrado cuando únicamente se refiera a
errores u omisiones en el folio.
2. Cartas de pago, cuando el acreedor sea el propio notario autorizante.
Excepciones: Será necesaria la comparecencia de todos los otorgantes que
hayan intervenido, entre otros casos, cuando la ampliación o aclaración se
refiera a: 1. Nombres y apellidos de los otorgantes o razón o denominación
social. 2. Precio o valor. 3. Declaración de gravámenes o limitaciones que
afecten a los otorgantes. 4. Identificación de los bienes registrados, excepto
del folio. 5. Medidas superficiales, lineales, azimuts o rumbos. 6. Fecha del
instrumento público
DECLARACIÓN SOBRE GRAVÁMENES O LIMITACIONES
Doctrina
Gravamen: Derecho real o carga que se impone sobre un inmueble o caudal.
Como gravámenes pueden citarse principalmente los censos, hipotecas, prendas

y servidumbres. En lo registral, los derechos reales limitados, los de garantía y, en
general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para
que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o
derecho sobre que recaigan.
En derecho común, gravamen es un derecho real, distinto de la propiedad,
principal o accesorio, que sirve para aprovechar las cosas como cauciones o
cautelas o para gozarlas (v.gr.: Gravamen hipotecario, gravamen prendario,
etcétera).
Limitaciones del dominio: Restricciones de índole legal que se oponen al
carácter absoluto de la propiedad como derecho, concebida, hasta la formación de
un criterio social, cual omnímoda facultad de uso y abuso.
Limitación: Las referidas restricciones constituyen disposiciones de la
Administración Pública, que tienden a lograr una concordancia o armonía entre los
derechos de propiedad de los administrados y los intereses públicos que aquella
debe satisfacer. Esto se obtiene limitando la amplitud del derecho de propiedad de
los particulares, que sufre entonces una reducción en su carácter absoluto.
A raíz de las restricciones el derecho del Administrado se constriñe o reduce en su
amplitud: el administrado sólo podrá ejercer su derecho de propiedad en forma
compatible con la restricción establecida por la Administración Pública. La
restricción señala así, el marco centro del cual el particular podrá ejercer su
derecho.
La declaración a que se refiere el artículo 30 del Código de Notariado deberá
hacerse constar en los instrumentos públicos, siempre y cuando afecte a los
otorgantes, entre otros, en los actos o contratos siguientes:
1. Compraventas.
2. Donaciones entre vivos onerosas o remuneratorias.
3. Permutas.
4. Obligaciones con garantía real.
5. Aportación de bienes.
6. Fideicomisos.
7. Constitución de servidumbres.
8. Liquidación de patrimonio conyugal.
9. División de la cosa común.
10. Declaración jurada para inscribir bienes muebles y unidades económicas.
11. Cartas de pago (la declaración debe hacerse sobre el crédito que se
cancela y no respecto del bien que se libera).
12. Arrendamientos.
13. Constitución de usufructo.
14. Rescisión de contratos.
La declaración no será necesaria en las desmembraciones a favor de sí mismo ni
en la unificación de fincas cuando éstas pertenezcan a un solo propietario.

SOLICITUDES
Doctrina
El principio de rogación o de instancia, como también se le conoce, significa que
la actividad del registrador no puede ser espontánea, sino impulsada. El
registrador no puede acomodar sus asientos a la realidad jurídica extrarregistral
por el solo hecho de haberse enterado de modo oficioso de que la situación
registral debe variar.
Las solicitudes que se efectúen al Registro con la finalidad de obtener una
operación, anotación o cancelación, deberán presentarse en cualquiera de las
formas siguientes: (Artículo 1127 del Código Civil) Solicitud escrita del interesado
con firma legalizada o solicitud firmada y sellada por abogado, a ruego y por
encargo del interesado. (Artículo 28 Constitución Política de la República de
Guatemala)
Cuando a la solicitud deba acompañarse certificación extendida por Registro
Público o autoridad competente, ésta deberá presentarse en original.
Las personas jurídicas que hayan modificado su denominación o razón social,
deberán adjuntar a la solicitud certificación de dicha modificación extendida por la
autoridad competente, a los efectos de hacer constar dicha circunstancia en las
inscripciones registrales correspondientes.
PROHIBICIONES Y CORRECCIONES EN EL INSTRUMENTO PÚBLICO
Doctrina
Correcciones: Los instrumentos públicos pueden corregirse: antes de ser
otorgados (firmados por los otorgantes) y autorizados (firmados por el notario) a

través de entrerrenglonaduras (entrelineas), adiciones, testados, o fuera de
margen del papel sellado especial para protocolos; y después solamente mediante
la autorización de escritura pública complementaria o secundaria, teniendo éstas
la función de: aplicaciones: para agregar; aclaratorias: para explicar;
modificaciones: para cambiar; rectificaciones: para corregir.
Prohibiciones: Son las disposiciones imperativas establecidas en las leyes que
tienen por objeto mantener la certeza y claridad en el contenido del instrumento
público y con el fin de evitar falsedades y alteraciones en las que el notario puede
incurrir en responsabilidades de orden civil, penal, administrativo o disciplinario,
deberá evitarlas.
1. En los documentos notariales es prohibido: (Artículo 13 del Código de
Notariado)
1.1 Enmendar palabras.
1.2 Usar abreviaturas.
1.3 Escribir fuera de los márgenes.
1.4 Utilizar cifras para expresar fechas, números o cantidades.
1.5 Dejar espacios en blanco que permitan intercalaciones.
1.6 Utilizar siglas en lugar del nombre completo para identificar a una entidad en
la comparecencia. No obstante, después de la correspondiente identificación en el
texto del instrumento se les podrá mencionar por medio de sus acrónimos o por
denominaciones que representen el rol o la naturaleza de su intervención en el
acto o contrato.
2. Las adiciones, entrerrenglonaduras y testados deben salvarse al final del
documento, antes de ser firmado, pues de lo contrario no serán válidos.`
AUTORIZACIÓN MUNICIPAL
Doctrina
Lotificar: Preparar un terreno, urbanizado y dividido en lotes para construir
casas. Urbanizar: Acondicionar una porción de terreno y prepararlo para su uso
urbano, abriendo calles y dotándolas de luz, pavimento y demás servicios.
Desmembrar: Dividir, separar algo.
Será necesario obtener autorización municipal para desmembrar en todos los
casos, salvo que:
1. Se trate de desmembraciones a favor de sí mismo, siempre que de la finca
matriz (sea rústica o urbana) no se hayan formado, con anterioridad, más
de 5 fincas con apertura de nuevas calles; (Artículo 1 literal b) de la Ley
Preliminar de Urbanismo)
2. Si la municipalidad correspondiente no resolvió, dentro del término de
treinta días de presentada la solicitud de licencia para desmembrar; en cuyo
caso el notario deberá dar fe, en la razón del testimonio si no lo hubiese
hecho en el instrumento público, de que tal autorización fue solicitada y
que, transcurrido el término la autoridad municipal omitió pronunciamiento
expreso aprobando o denegando la autorización. (Artículo 23 de la Ley de

Parcelamientos Urbanos) Conforme el Código Municipal, cuando se trate de
la formación de una lotificación no aplica la excepción. (Artículo 142, 147 y
148 del Código Municipal)
3. La autorización Municipal podrá acreditarse en cualquiera de las siguientes
formas:
3.1 Acompañando el original de la autorización municipal.
3.2 Acompañando copia de la autorización municipal.
3.3 Transcribiendo la autorización municipal dentro de la escritura pública
correspondiente, dando fe el notario que es trascripción literal de la
misma y dando fe de tenerla a la vista.
CONSTITUCIÓN DE PRENDA
Doctrina
La prenda es un derecho real de garantía. La prenda recae sobre bienes
muebles; su fin es garantizar el cumplimiento de una obligación.
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1 El Registro de la Propiedad podrá inscribir contratos de crédito
en lo que se constituyan prendas de acuerdo con la legislación
civil aplicable sin importar si se trata de vehículos o cualquier otro
bien mueble identificable. (Artículos 880, 881, 884, 886, 889, 892,
898, 900, 912, 913, 11241 ,1125 inciso décimo, 1188, 1189, 1190,
1191 y 1192 del Código Civil.2 )

1.2 Para que el Registro inscriba garantías prendarias, el documento
respectivo deberá indicar en forma expresa las condiciones a que
estén sujetos los créditos, el importe de la obligación garantizada
indicando en su caso fecha de inicio y término del plazo de la
obligación.
1.3 La aceptación de la prenda debe ser expresa en el documento en
que se constituye la obligación y la garantía. Si se hubiere
omitido, se podrá hacer en acto separado en el que será
necesaria la comparecencia únicamente del acreedor.
1.4 Los documentos sujetos a inscripción deben constar en escritura
pública, de conformidad con lo establecido en el artículo 1576 del
Código Civil.
2. CONSIDERACIONES ESPECIALES
2.1 Para dar cumplimiento a lo estipulado por el artículo 50 de la Ley
de Garantías Mobiliarias, en cuanto a la inscripción en otros
registros, es necesario que previo a constituirse la garantía, se
inscriba el dominio en el Registro de la Propiedad. De lo contrario
no es posible anotar la garantía que se constituya sobre dichos
bienes. Esto es a su vez conteste con lo que al respecto
establece el Artículo 1129 del Código Civil, en cuanto a que
siendo el Registro de Garantías Mobiliarias una oficina pública
este debe como requisito para aceptar los documentos sujetos a
inscripción, observar que dichos documentos hayan sido
razonados por el Registrador de la Propiedad que corresponda.

2.2 El Registro de la Propiedad no puede inscribir garantías
mobiliarias que se constituyan de conformidad con la Ley de
Garantías Mobiliarias sin importar el tipo de bien. (Artículo 41 y 77
de la Ley de Garantías Mobiliarias). Esta exclusión es extensiva a
los vehículos los cuales para poder inscribirse como garantía en
el Registro de la Propiedad se sujetan a la legislación común de
la prenda.
2.3 Casos en los que el documento contiene una declaración jurada
de propiedad para la inscripción de dominio y además una
solicitud de constitución de garantías prendarias o mobiliarias:
2.3.1 Cuando al Registro de la Propiedad se presenten en un
mismo instrumento la solicitud de inscripción de dominio de un
bien y se indique en el mismo contrato que sobre dicho bien
se constituirá una garantía mobiliaria, el Registro de la
Propiedad se limitará a inscribir el dominio de dicho bien sin
prejuzgar sobre la forma y constitución de la garantía
mobiliaria, siempre y cuando el documento contenga todos los
requisitos legales para tal inscripción.
2.3.2 Cuando se solicite al Registro de la Propiedad la inscripción
de dominio de un bien que consista en vehículo de
conformidad con lo que establece la legislación aplicable3 y
en el mismo instrumento se constituya garantía prendaria
sobre el bien de acuerdo con la legislación civil, el Registro de
la Propiedad operará la inscripción de dominio y la garantía

correspondiente. Sin embargo el Registro se abstendrá de
operar el dominio del bien si no es posible operar el gravamen
correspondiente cuando el notario así lo solicite en el
instrumento público de que se trate.
2.3.3 Cuando en un mismo instrumento se solicite al Registro de la
Propiedad que se inscriba el dominio de un vehículo y sobre
este se constituya garantía mobiliaria, el Registro operará la
inscripción de dominio del bien siempre que se cumpla con
todos los requisitos legales sin prejuzgar sobre la forma y
constitución de la garantía mobiliaria
2.4 Cuando se solicite al Registro de la Propiedad en forma
separada, es decir en dos documentos independientes, la
inscripción de dominio y la constitución de un gravamen:
2.4.1 Si el instrumento en el que se solicita la primera inscripción de
dominio se acompaña de un crédito con garantía prendaria
constituida de acuerdo con la legislación civil, el Registro
deberá suspender la inscripción del contrato de crédito
cuando en este no se hayan cumplido los requisitos que
manda la ley tanto para el crédito como para la constitución de
la garantía, inscribiendo únicamente el dominio, a menos que
en el instrumento el notario haga la salvedad de que no debe
operarse uno sin los otros.
2.4.2 2 Si el documento mediante el cual se inscribe el dominio
indica que posteriormente se constituirá garantía mobiliaria

sobre dicho bien, el Registro operará la inscripción de dominio
correspondiente siempre que la misma cumpla con los
requisitos que establece la ley.
AERONAVES
Doctrina
Diferentes legislaciones catalogan como bienes muebles aquellos que son
susceptibles de apropiación y que pueden trasladarse de un lugar a otro sin
menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos. Ahora bien, en
Guatemala, se debe tener presente que el artículo 451 del Código Civil no
reconoce como bienes muebles a las aeronaves. Por otro lado, el artículo 39 de la
Ley de Aviación Civil, en sus partes conducentes, establece: "Se considera
aeronave toda máquina que pueda sustentarse en la atmósfera por reacciones del
aire que no sean las reacciones del mismo contra la superficie de la tierra y que
sean aptos para el transporte de personas, carga y cosas." Agrega que: “La
aeronave tiene la naturaleza jurídica de bien inmueble y los motores de las
aeronaves son bienes muebles registrables”.

El desarrollo del marco jurídico para la aviación civil internacional se inició con la
Convención de París del 13 de octubre de 1919. El Protocolo del 15 de junio de
1929, que enmendó la Convención de París, se refiere a las aeronaves sin piloto
en un subpárrafo del Artículo 15 en los términos siguientes: “Ninguna aeronave de
un Estado contratante apta para ser dirigida sin piloto puede sobrevolar sin piloto
el territorio de otro Estado contratante, salvo autorización especial”. Además,
todas las aeronaves no tripuladas, ya sean pilotadas a distancia, completamente
autónomas o combinaciones de ambas, están sujetas al mandato del Artículo 8 del
Convenio de Chicago de contar con autorización especial. En consecuencia,
teniendo en cuenta la especial naturaleza jurídica de las aeronaves, pero
particularmente las disposiciones de la legislación nacional cuya aplicación no
puede soslayarse, debe considerarse a las aeronaves para efectos registrales
como bienes inmuebles y a sus motores como bienes muebles. Corresponde, por
lo tanto, al Registro de la Propiedad reconocer e inscribir todos los actos y hechos
que incidan en los derechos dominicales y de garantía de las aeronaves, pero en
absoluta congruencia con la normativa guatemalteca.
1. Será título inscribible para primera inscripción de dominio de una aeronave:
1.1 Factura de adquisición original. La factura proveniente del extranjero,
debe estar debidamente apostillada o con los pases de ley.
1.2 Testimonio de la escritura pública traslativa de dominio. La escritura
pública, supletoriamente debe cumplir con los requisitos establecidos en los
artículos 13 y 14 del Acuerdo Gubernativo 30-2005, Reglamento de los
Registros de la Propiedad.
1.3 Testimonio de escritura pública de declaración jurada otorgada de forma
unilateral, que acredite el derecho de dominio de la aeronave. La escritura
deberá consignar el número de serie, modelo y marca de la aeronave, sin
perjuicio de que se podrá agregar cualquier otro dato que facilite la
identificación de la misma, excepto los datos del motor, en virtud que la ley
lo regula como bien mueble identificable.
2. La modificación de los datos registrales de la primera inscripción de dominio
de una aeronave, consignados en aplicación supletoria de los artículos 13 y
14 del Acuerdo Gubernativo 30-2005, Reglamento de los Registros de la
Propiedad, puede hacerse por medio de testimonio de escritura pública
otorgada bajo declaración jurada de quien dio origen a dicha inscripción y
del último titular registral. De no ser posible la comparecencia de ambos, el
último titular registral deberá acudir a la vía judicial.
3. Para modificar o aclarar cualquier otro dato adicional, incluyendo la
matrícula de la aeronave, que no se refiera a la serie, modelo o marca de la
aeronave, será suficiente que en la escritura, otorgada bajo juramento,
comparezca quien tenga el dominio registral de la aeronave y que se
transcriba o acompañe al testimonio de la escritura pública, certificación
extendida por el Registro Aeronáutico Nacional de la Dirección General de
Aeronáutica Civil en la que conste el cambio de que se trate.
4. El gravamen que se constituya sobre la aeronave para garantizar el
cumplimiento de una obligación, deberá inscribirse como hipoteca,
respetando la naturaleza jurídica de la aeronave como bien inmueble que le
asigna la Ley de Aviación Civil.

5. Para cualquier cancelación registral debida a destrucción, inutilización,
perdida, exportación de la aeronave, abandono, incautación u por cualquier
otro motivo que la justifique, se aceptará testimonio de escritura pública de
declaración jurada del último titular registral, en la que solicite
expresamente la cancelación y que se transcriba o acompañe al testimonio
de la escritura pública, certificación o constancia de matrícula cancelada
extendida por el Registro Aeronáutico Nacional de la Dirección General de
Aeronáutica Civil, debiendo el notario dar fe de haberla tenido a la vista.
6. Cuando exista más de una primera inscripción de dominio de una misma
aeronave, por haberse solicitado dominio a través de factura, escritura
pública o declaración jurada, se aceptará, que en escritura pública que
contenga declaración jurada de todos y cada uno de los diferentes titulares
inscritos que haya tenido dicha aeronave, donde se solicite de manera
expresa que los asientos registrales que consten en el historial registral de
la aeronave se trasladen a la inscripción registral más antigua, con base al
principio registral de primero en tiempo, primero en derecho. Al testimonio
de dicha escritura, se acompañará todos y cada uno de los testimonios o
facturas razonados en que consten inscripciones realizadas, solicitando
además, la cancelación de todas de las inscripciones duplicadas.
7. En todo caso, se realizará como bien mueble identificable separado de la
aeronave, la inscripción registral de motores y hélices de una aeronave,
para lo cual, se tienen que cumplir los requisitos de inscripción que
corresponda a un bien mueble identificable establecidos en los artículos 13

y 14 del Acuerdo Gubernativo 30-2005, Reglamento de los Registros de la
Propiedad.
8. En virtud de la naturaleza jurídica de los motores de las aeronaves como
bienes muebles, conforme lo establece la Ley de Aviación Civil, para
garantizar el cumplimiento de una obligación mediante gravamen sobre un
motor de aeronave, la constitución, modificación y registro de dicho
gravamen, se regirá por la Ley de Garantías Mobiliarias.
TRANSMISIÓN DE BIENES EN FIDEICOMISO
Doctrina
Con la promulgación del Código de Comercio quedaron derogadas todas las
normas del Código Civil que regulaban el fideicomiso dentro de los derechos
reales, en virtud de que aquella normativa lo consideró como un típico negocio
mercantil, que conforme la tesis del “Patrimonio de Afectación” del jurista francés
Pierre Lepaulle, concede al fiduciario la titularidad del dominio de los bienes que le
son transmitidos en fideicomiso, afectados por lo tanto a los fines de este contrato.
En ese mismo sentido, el jurista guatemalteco, Edmundo Vásquez Martínez1
sostiene que con el objeto de que el fiduciario pueda cumplir los fines fijados en el
fideicomiso o en transmisiones de bienes al fideicomiso, el fideicomitente
“transmite al fiduciario su titularidad, esto es, la cualidad jurídica que le confiere la
posibilidad de ejercitar el poder y la responsabilidad que el mismo implica y que

delimitan los fines del fideicomiso. La titularidad del fiduciario no implica
propiedad.”
La Exposición de Motivos del Código de Comercio, hace referencia al contrato de
fideicomiso e indica que dadas las características especiales del mismo y de que
el traslado de dominio es temporal y afectado a un fin, se estimó necesario
exonerarlo de impuestos por transmisión de bienes, tanto en la constitución como
en la extinción del fideicomiso, siempre que el patrimonio fideicometido regresara
al fideicomitente. (Artículo 792 de esa normativa)
La transmisión de dominio de los bienes al fideicomiso conforma el patrimonio
fideicometido, que en la doctrina moderna se denomina “El dominio Fiduciario”, el
cual el autor Juan Landerreche Obregón2 define como “La transferencia del
dominio que hace el fideicomitente no (es) a favor de una persona determinada,
sino como afectación para el fin que constituye el objeto del fideicomiso”.
En Guatemala no existe una definición legal del fideicomiso; simplemente el
artículo 766 del Código de Comercio indica sus características, al indicar que: “El
fideicomitente transmite ciertos bienes y derechos al fiduciario, afectándolos a
fines determinados. El fiduciario los recibe con la limitación de carácter obligatorio,
de realizar sólo aquellos actos exigidos para cumplir los fines del fideicomiso.”
Nuestra legislación no se refiere a una transmisión de propiedad en términos
civiles, sino a una transmisión especial fiduciaria, toda vez que el interés del
fideicomitente no es transmitir el dominio del bien de su legítima propiedad en
términos meramente “dominicales”, en tanto su voluntad es lograr conseguir el fin
contenido en el contrato o negocio de fideicomiso, para lo cual es importante que

el fideicomitente se desprenda de su propiedad por tiempo fijo, limitado y
determinado, y le transmita el dominio fiduciario o titularidad a un tercero (el
fiduciario) a quien confía su patrimonio.
El artículo 1125 del Código Civil regula precisamente la diferencia entre la
inscripción de contratos traslativos de dominio y la transmisión de bienes en
fideicomiso, al indicar en su numeral 2° que son objeto de inscripción: “Los títulos
traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar,
hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles;” y al
establecer en el numeral 4° de esa misma disposición que también se inscriben:
“Los actos y contratos que trasmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o
derechos reales sobre los mismos”
Fideicomiso de Garantía:
“El autor Jesús Roalandini en la obra “El Fideicomiso Mexicano”, dice que esta
clase de fideicomiso: “Tiene por finalidad principal asegurar el cumplimiento de
obligaciones a cargo del propio fideicomitente o de un tercero y a favor del
acreedor fideicomisario. Se puede constituir mediante la afectación por parte del
fideicomitente al fiduciario, de cualquier clase de bienes o derechos de su original
propiedad o titularidad, respectivamente; el deudor conserva la posesión, el uso y
hasta el disfrute de los bienes, sobre todo de inmuebles, independientemente de
que se transmita la titularidad de los derechos de propiedad al fiduciario, para fines
de garantía. El fiduciario recibe la titularidad del derecho de propiedad en el
sentido jurídico, más no económico; no adquiere para él, tiene restringida esa
titularidad a fin de garantizar, con el bien, al fideicomisario, el cumplimiento de una
obligación que tiene frente al fideicomitente o por cuenta de quien hace la
afectación. El artículo 791 del Código de Comercio regula los efectos de esta
modalidad del fideicomiso estableciendo que, “Si se tratare de fideicomisos de
garantía, en caso de incumplimiento del deudor, el fiduciario podrá promover la
venta de los bienes fideicometidos en pública subasta ante notario, siendo nulo
todo pacto que autorice al fiduciario a entregar los bienes al acreedor en forma
distinta. Las operaciones bancarias con garantía de fideicomiso, se asimilarán a
los créditos con garantía real. El fiduciario de un fideicomiso de garantía debe ser
persona distinta del acreedor.” Es decir, en el caso del fideicomiso de garantía,
nuestra legislación lo asimila a las garantías reales, hipoteca, prenda y garantía
mobiliaria.
1. CONSIDERACIONES GENERALES
1.1 El contrato de fideicomiso debe constar en escritura pública, salvo el
Fideicomiso de Inversión regulado en la Ley del Mercado de Valores, el
cual puede formalizarse en documento privado, debiendo constar la
aceptación del fiduciario en el mismo acto y consignarse en el documento
el valor estimativo de los bienes que libremente le fije el fideicomitente.
(Artículos 76 de la Ley del Mercado de Valores y 771 del Código de
Comercio)
1.2 El documento constitutivo de fideicomiso y la trasmisión de bienes al
fiduciario estarán libres de todo impuesto. Igualmente, queda exenta de
todo impuesto la devolución de los bienes fideicometidos a su legítimo

propietario, el fideicomitente, a la terminación del fideicomiso. El contrato o
acto por el cual el fiduciario traspase o enajene bienes inmuebles al
fideicomisario distinto del fideicomitente, es decir a terceros, quedará
sujeto a todos los impuestos que estuvieren vigentes en la fecha del acto o
contrato. (Artículo 792 del Código de Comercio)
1.3 Sólo podrán actuar como fiduciarios los bancos establecidos en el país,
así como las entidades financieras sujetas a supervisión financiera y las
instituciones de crédito después de haber sido autorizadas especialmente
para ello por la Junta Monetaria. (Artículos: 768 del Código de Comercio;
41 literal e) de la Ley de Bancos y Grupos Financieros; y 5 literal e) de la
Ley de Sociedades Financieras)
1.4 El fideicomitente debe tener capacidad legal para disponer de sus bienes
en fideicomiso. En el caso que el fideicomitente sea persona jurídica el
representante legal deberá contar con facultades suficientes, o con
autorización específica del respectivo órgano competente para disponer
de los bienes, lo cual deberá comprobar y calificar el notario en el
documento de constitución del fideicomiso o en la transmisión de bienes a
un fideicomiso ya constituido. Si el fideicomitente actúa por medio de
mandatario, este debe contar con facultad específica para disponer de los
bienes en fideicomiso. Por los menores, incapaces y ausentes pueden
constituir fideicomiso sus representantes legales siempre que tengan
autorización judicial, que deberá transcribirse en el documento respectivo.
(Artículo 767 del Código de Comercio)

1.5 En todo acto o contrato que el fiduciario otorgue en ejecución del
fideicomiso, deberá declarar que actúa en esa calidad, que deberá
acreditar y declarar que está expresamente facultado para el acto que esté
otorgando. (Artículo 781 del Código de Comercio)
1.6 El fiduciario que disponga de los bienes fideicometidos, transmitiéndolos a
terceros o gravándolos, solo podrá hacerlo dentro de los fines del
fideicomiso y contar con facultad para celebrar el acto o contrato; para
donar, vender o gravar los bienes fideicometidos, el fiduciario debe
acreditar que cuenta con facultad expresa que conste en el documento de
constitución, modificación o ampliación del fideicomiso. (Artículos 766 y
775 del Código de Comercio.)
1.7 En el contrato de fideicomiso o de transmisión de bienes a un fideicomiso
ya constituido, según el caso, deberán consignarse sus fines, las reservas,
la revocabilidad o no del fideicomiso, el valor de los bienes en forma
individual, y los elementos personales del fideicomiso. Podrá ser
fideicomisario cualquier persona que le corresponda beneficiarse con el
fideicomiso y tenga capacidad de adquirir derechos. No es necesario para
la validez del fideicomiso que el fideicomisario sea individualmente
designado en el contrato de fideicomiso o sus ampliaciones, siempre que
en el documento constitutivo o sus ampliaciones se establezcan normas o
reglas para su determinación posterior. El fideicomitente podrá designarse
a sí mismo como fideicomisario. En la devolución de los bienes al
fideicomitente y/o al fideicomisario, deberá consignarse el valor estimativo

de los mismos. El fiduciario nunca podrá ser fideicomisario del mismo
fideicomiso. (Artículo 769 del Código de Comercio)
1.8 En el contrato de adhesión a un fideicomiso ya constituido y/o transmisión
de bienes a fideicomisos ya constituidos deberá consignarse una cláusula
de antecedentes en donde se describa la escritura constitutiva y sus
eventuales modificaciones, así como los datos conducentes contemplados
en el numeral 1.7 precedente.
1.9 En el contrato de ampliación del patrimonio fideicometido bastará la
comparecencia del fideicomitente y del fiduciario no siendo necesaria la
del fideicomisario.
1.10 Los bienes del fideicomiso y los derechos que el fideicomisario pueda
tener en fideicomiso no son embargables por sus acreedores, pero sí lo
son los frutos que perciba del fideicomiso. Podrán anotarse los bienes
fideicometidos con el objeto de gozar de preferencia sobre los derechos
de los fideicomitentes al extinguirse el fideicomiso o al momento de
devolución del patrimonio al respectivo fideicomitente, salvo que conste la
renuncia expresa e irrevocable que hayan hecho los fideicomitentes en el
contrato de su constitución o en alguna modificación o ampliación.
(Artículo 782 del Código de Comercio)
1.11 Los fideicomisos constituidos por un plazo mayor al legal (25 años) serán
válidos, pero el fideicomiso se entenderá reducido al máximo legal.
Cuando se designe fideicomisario a una entidad estatal o a una institución
de asistencia social, cultural, científica o artística con fines no lucrativos, a

un incapaz o a un enfermo incurable, el plazo del fideicomiso podrá ser
indefinido. (Artículo 790 del Código de Comercio)
1.12 En caso que el fideicomiso termine por realización del fin para el que fue
constituido, el fiduciario y fideicomitente otorgarán escritura de terminación
del fideicomiso declarando que ha sido cumplido el objeto o finalidad para
el que fue constituido, en cuyo supuesto los bienes serán devueltos al
respectivo fideicomitente que los haya transmitido al fideicomiso, salvo
que dentro de los fines de este se haya indicado que pasan a un tercero,
evento en el que será necesaria la comparecencia del tercero
aceptándolos y se deberán acompañar el documento de referencia y
constancia del pago de los correspondientes impuestos. Al terminar el
fideicomiso, el fiduciario deberá entregar o transmitir los bienes
fideicometidos que tenga en su poder a quien corresponda, según las
disposiciones del contrato o sentencia judicial, en su caso y, en su defecto,
en la forma indicada en el Código de Comercio. (Artículo 788 del Código
de Comercio)
1.13 Las personas jurídicas que actúan en un fideicomiso como fideicomitentes
o fideicomisarios, que hayan modificado su denominación o razón social,
por cualquier motivo, deberán presentar al Registro de la Propiedad,
solicitud de modificación de las respectivas inscripciones en que consten
derechos a su favor, acompañando en documento separado la
certificación de dicha modificación extendida por el Registro Mercantil de
la República. (Nota: Si es en documento original debe tenerse en cuenta
para los duplicados.)

1.14 Si el fideicomitente transmite a un fideicomiso únicamente la nuda
propiedad de los bienes, el usufructuario seguirá ejerciendo plenas
facultades de uso y goce de los mismos, correspondiendo al fiduciario
solamente el dominio fiduciario de la nuda propiedad. En el supuesto de
que el fideicomitente haya transmitido sólo sus derechos de usufructo, el
fiduciario ejercerá el dominio fiduciario de uso y goce de los bienes
transmitidos, no así la disposición de estos.
1.15 Si dentro de los fines del contrato está la constitución de régimen de
propiedad horizontal sobre la finca transmitida en fideicomiso, cumplido el
fin o fines y constituido el régimen de propiedad horizontal, el fiduciario
procederá a solicitar la aclaración de la inscripción de derechos reales en
la cual fue transmitida dicha finca en fideicomiso, en el sentido de que
dicha finca por ley pasa a ser propiedad de todos los propietarios de las
fincas filiales. (Artículos 533 y 1203 del Código Civil)
2. DEL FIDEICOMISO DE GARANTÍA
2.1 En todo contrato de esta naturaleza, deberá indicarse que el fideicomitente
transmite el dominio fiduciario de los bienes, circunscrito al cumplimiento
de los fines del fideicomiso de garantía. Deberá indicarse que el
fideicomitente se reserva o conserva el derecho de seguir usando,
gozando y disfrutando de los bienes, como sucede cuando se constituye
una garantía real, y en consecuencia, el fideicomitente será el único
responsable del cumplimiento de todas las obligaciones derivadas del

patrimonio fideicometido, incluyendo el pago de impuestos relacionados
con el patrimonio fideicometido. (Artículo 791 del Código de Comercio)
2.2 El fiduciario deberá declarar que actúa en esa calidad atendiendo a los
fines del contrato de fideicomiso, y acreditarlo de conformidad con el
contrato de su constitución o el de adhesión al fideicomiso y transmisión
de los bienes al fideicomiso. (Artículo 781 del Código de Comercio)
2.3 En caso de incumplimiento del deudor, el fiduciario está facultado por ley
para promover la venta de los bienes fideicometidos en pública subasta
ante notario, siendo nulo todo pacto que autorice al fiduciario a entregar,
transmitir o adjudicar los bienes al acreedor en forma distinta, y el
fideicomitente está obligado a entregar la posesión de los bienes para que
el adjudicatario ostente la plena propiedad de estos toda vez que las
operaciones bancarias con garantía de fideicomiso se asimilan por ley a
los créditos con garantía real.
2.4 El fideicomitente podrá disponer de los bienes afectos para atender otra
obligación bancaria o financiera, pero este contrato quedará sujeto a la
condición que se perfeccionará hasta que se inscriba en el Registro de la
Propiedad el contrato de devolución de esos bienes. En caso que al
constituir el fideicomiso, la transmisión de los bienes de parte del
fideicomitente se haya hecho de modo irrevocable, este solo podrá
disponer de los bienes hasta que estos le sean devueltos, lo cual sucederá
hasta que se hubiere cumplido totalmente con el pago de la obligación
garantizada con el fideicomiso. (Artículo 791 del Código de Comercio)

LIQUIDACIÓN DE PATRIMONIO CONYUGAL Y DE UNIÓN DE HECHO
Doctrina
Las capitulaciones matrimoniales son: "el negocio jurídico por medio del cual se
regula el régimen económico conyugal por obra y gracia de la autonomía de la
voluntad de los contrayentes."
Por la liquidación del patrimonio conyugal, los cónyuges proceden a dividir los
bienes comunes que existen en el matrimonio o unión de hecho, según el régimen
de comunidad de bienes adoptado.
La liquidación de patrimonio conyugal tiene como antecedente necesario la
existencia del matrimonio o de la unión de hecho legalmente declarada; en
consecuencia esta guía es aplicable tanto a la liquidación de patrimonio conyugal
devenida del Matrimonio, como de la Unión de Hecho declarada legalmente.
1. LIQUIDACIÓN PARCIAL DE PATRIMONIO CONYUGAL
1.1. El Registro inscribe liquidaciones parciales de patrimonio conyugal
cuando uno de los cónyuges adjudique a otro en concepto de
gananciales o ambos cónyuges decidan adjudicarse entre sí uno o más
bienes o derechos reales, respecto de los cuales declaren que han sido
adquiridos dentro del matrimonio, siempre y cuando el régimen

económico del matrimonio sea de comunidad de gananciales y no haya
sufrido modificación. De estos extremos deberá dar fe el notario,
teniendo a la vista el atestado correspondiente del Registro Civil del
Registro Nacional de las Personas o adjuntando al testimonio de la
escritura pública, el original de dicho atestado. (Artículos 116, 119, 124 y
1792 del Decreto-Ley 106, Código Civil)
1.2. También se inscriben liquidaciones parciales del patrimonio conyugal
acordadas por ambos cónyuges, cuando hubieren optado por el régimen
de comunidad absoluta, debiendo en este caso el notario identificar y
dar fe de tener a la vista el respectivo atestado del Registro Civil del
Registro Nacional de las Personas que así lo acredite, o bien adjuntar el
original de dicho documento al testimonio de la correspondiente
escritura.
1.3. La liquidación parcial del patrimonio conyugal no debe inscribirse
previamente en el Registro Nacional de las Personas.
2. LIQUIDACIÓN TOTAL DE PATRIMONIO CONYUGAL
2.1 La liquidación total del patrimonio conyugal en concepto de gananciales
procede de conformidad con el artículo 139 del Código Civil por:
2.1.1 Disolución del matrimonio: Al testimonio de la escritura pública deberá
adjuntarse certificación del Registro Civil del Registro Nacional de las Personas –
RENAP–, en la que conste que el divorcio ha sido inscrito.
2.1.2 Por modificarse el régimen económico del matrimonio: Al modificarse el
régimen económico del matrimonio y adoptar un régimen que implique la

liquidación total del patrimonio conyugal, deberán cumplirse los siguientes
requisitos:
 Designación detallada de los bienes y derechos que tiene cada cónyuge en
el momento de modificar el régimen económico, con la indicación del título
de adquisición.
 Declaración del monto de las deudas de cada cónyuge; y
 Declaración expresa sobre el nuevo régimen económico del matrimonio
que adoptan, con las modalidades y condiciones a que quieran sujetarlo.
En este caso el nuevo régimen deberá inscribirse previamente en el
Registro Civil del Registro Nacional de las Personas – RENAP-.
2.1.3 Por ser condenado en sentencia judicial firme, alguno de los cónyuges
por delito cometido en contra del otro. En este supuesto, la liquidación deberá
ser ordenada por juez.
2.2 Otras causas por las cuales se da la liquidación total del patrimonio
conyugal son: 2.2.1 Por causa de muerte de uno de los cónyuges, derivado de
la tramitación del proceso sucesorio. 2.2.2 Por declaratoria judicial de nulidad,
anulabilidad o insubsistencia del matrimonio, la unión de hecho, el divorcio.

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DATOS DE IDENTIDAD Y MEDIOS DE IDENTIFICACIÓN

Identidad: Individualización humana. Más concretamente, en derecho, identidad

es el hecho comprobado de ser una persona o cosa la supuesta o buscada;

constituye la determinación de la personalidad individual a los efectos de las

Identificación: Datos que individualizan a un sujeto con respecto a su nombre y

apellidos, edad, domicilio y otros.

documentos públicos que se presenten para inscripción, se debe observar lo

1.1 Nombres y apellidos

1.1.1 El notario deberá consignar los nombres y apellido o apellidos completos de

los comparecientes o sus representados en la forma que aparezcan en los

respectivos documentos de identificación. No es necesario que se indique que el

compareciente tiene solo un apellido. (Artículos 29 numeral 2 y 31 numeral 2 del

identificarán con los nombres y apellido o apellidos que consten en su pasaporte.

En cambio, si fueran extranjeros domiciliados, se consignarán los nombres que

aparezcan en el correspondiente documento de identificación. Los nombres se

inscribirán en el Registro como se consigne en la comparecencia.

1.1.3 Además de los nombres y apellidos que consten en el Registro de la

Propiedad, se pueden consignar nombres y apellidos incompletos o distintos de

los comparecientes, siempre que se encuentren legalmente identificados. En estos

casos el notario, a los efectos de preservar el tracto sucesivo, y si el interesado no

lo solicita por separado, deberá hacer constar la existencia de la identificación en

el mismo instrumento, dando fe de haber tenido a la vista el documento que la

acredita legalmente, y solicitar la inscripción de la identificación de nombres para

que se opere previamente al acto o contrato de que se trate. Para inscribir la

identificación se consideran documentos idóneos, certificado de la identificación o

del nacimiento emitido por el Registro Civil de las Personas o testimonio de la

escritura de identificación debidamente razonado por dicha institución. En el caso

de extranjeros no domiciliados en el país bastará el testimonio de la escritura de

identificación. En este caso, se pueden presentar dos situaciones diferentes:

identificación en el Registro de la Propiedad, supuesto en el que podrá

comparecer en la escritura con cualquiera de los nombres que lo identifican. En

caso contrario, para obtener la inscripción de la identificación, el propio interesado

que deberá adjuntarse certificado original de nacimiento o de otra en la que conste

la identificación, extendidas por el Registro Civil de las Personas.

1.1.3.2 Si el otorgante de quien se consignen diferentes nombres y apellidos es el

adquiriente o persona que no tiene derechos inscritos, cuya identificación no se

encuentra inscrita en el Registro, el notario podrá hacerla constar en el mismo

instrumento, dando fe, de haber tenido a la vista el documento que la acredita

legalmente, el cual deberá describir detalladamente.

1.2 Edad: Debe expresarse en años. No es aceptable recurrir a la expresión

“mayor de edad”. (Artículos 29 numeral 2 del Código de Notariado).

1.3 Estado Civil: Es necesario consignar el estado civil. En consecuencia, se

debe indicar si el compareciente es soltero, casado o unido de hecho. (Artículos

78, 173 y 184 del Código Civil)

1.4 Nacionalidad: Hay que indicar la nacionalidad de los comparecientes,

1.5 Profesión: Se hará constar la profesión, oficio u ocupación que manifieste el

1.6 Domicilio: Si el compareciente fuere guatemalteco o extranjero domiciliado,

se deberá consignar el departamento donde tenga su domicilio; no puede

la misma jurisdicción departamental del lugar donde se otorga el acto o contrato.

En el caso de los extranjeros no domiciliados en el país, el notario asentará el

domicilio según la declaración que le hagan los comparecientes. Es necesario que

conste el domicilio de los comparecientes, ya que no es suficiente indicar que la

podrán identificarse por cualquiera de los medios siguientes:

2.1 Documento Personal de Identificación: Los guatemaltecos y los extranjeros

domiciliados en el país e inscritos como tales en el Registro Civil de las Personas

deben identificarse por medio de su Documento Personal de Identificación –DPI–,

debiendo el notario verificar su vigencia y consignar el Código Unico de

Identificación –CUI– (Artículo 63 de la Ley del Registro Nacional de las Personas).

Identificación (CUI), no debe de importar la forma en que se expresen.