D.

Civil III
Tema 4: El arrendamiento de
cosas
1. CONCEPTO
El contrato de arrendamiento de cosas es aquel por el cual una de las partes se obliga a dar
a la otra el goce o uso de una cosa por un tiempo determinado y precio cierto.

2. CARACTERES
A) Es un contrato consensual ya que se perfecciona por el consentimiento de las partes.

B) Bilateral ya que crea obligaciones para cada una de las partes, estaremos ante un
contrato con prestaciones recíprocas.

C) Oneroso, puesto que obliga a los contratantes a dar o hacer algunas cosas.

D) De tracto sucesivo, son obligaciones continuadas en el tiempo para el arrendador y

arrendatario.

E) Temporal, es por tiempo determinado.

3. CLASES
El art 1542 del Cc dispone los tipos de clases en el arrendamiento: “El arrendamiento
puede ser de cosas, o de obras o servicios”.

 El arrendamiento de servicios: El arrendador se obliga a trabajar o prestar

determinados servicios al arrendador en forma, lugar y tiempo pactados a cambio
de un precio. Por tanto, el arrendador está obligado a retribuir esos servicios (Ej:
Contrato de asesoramiento jurídico a un abogado por una empresa).
 El arrendamiento de obra: Es un contrato por el cual una de las partes se
compromete a hacer una cosa para la otra, mediante un precio convenido entre
ellas (Ej: contrato de obra por el que un promotor encarga la construcción de una
cusa a un contratista).

Diferencia con otras figuras:

o Contrato de aparcería: Contrato rústico.

o Contrato de Hospedaje: Es un contrato especial, tiene una regulación especial en

normas con materia administrativa.

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o *Contrato de arrendamiento de Industria o de negocio No solo se arrienda el soporte
físico, sino también los elementos espirituales (clientela), es decir, se alquila toda la
empresa.

o Contrato de alquiler de arrendamiento financiero: Es aquel por el cual se permite que

en un determinado plazo (generalmente 4 años) el arrendatario tendría la facultad de
pagar un precio residual y adquirir la propiedad del inmueble (se emplea para
maquinarias).

o Contrato de alquiler de cajas de seguridad: Se caracteriza por la custodia.

o Contrato de exposición

o *Precario: En el contrato de cosas se obliga a una de las partes entregar a otra una
cosa, pero a cambio de un precio. Sin embargo, en el precario no existe precio, lo que
hace el arrendador es ceder por mera tolerancia el uso y disfrute sin pagar precio. Por
tanto, solo tiene la obligación de cuidar la cosa y devolverla cuando el arrendador se la
exija, por lo que no tiene precio determinado.

o Okupas: No existe contrato, el arrendatario entra en el inmueble sin consentimiento

del arrendador. Es una situación de hecho, ilícita, y da lugar a un delito de usurpación de
bienes inmuebles.

4. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS

El concepto de arrendamiento de cosas se define en el art 1543 del Cc: “En el

arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una
cosa por tiempo determinado y precio cierto”.

4.1 LEGISLACIÓN APLICABLE

Se regula en el código civil.

Coexiste con la legislación especial (Leyes de Arrendamientos Urbanos y Ley de

Arrendamientos Rústicos).

La regulación del CC. se aplica a los arrendamientos de cosas muebles y a los de los
inmuebles a los que no se aplique la legislación especial, es decir, a los que estén
excluidos de la legislación especial.

4.2 ELEMENTOS:
Elementos personales:

Son el arrendador, que es el que se obliga a ceder el uso de la cosa.

El arrendatario, es el que adquiere el uso de la cosa y se obliga a pagar el precio.

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 En cuanto a la capacidad que deben reunir, con carácter general el arrendador además de
capacidad general para contratar debe tener un mínimo poder sobre la cosa, sin que sea
necesario que sea dueño de esta (el usufructuario). Por su parte, el arrendatario deberá
tener la capacidad general para contratar.

Especialidades:

 Arrendamientos superiores a 6 años

 Usufructuario: Es aquel que tiene el disfrute o uso de las cosas (bien inmueble el fruto
es la renta). Puede arrendar, si lo hace por más de 6 años necesita que se
complemente con el nudo propietario.
 Comprador con pacto de retro
 Comunidades de bienes Existen bienes que pertenecen a varias personas y, por tanto,
es necesario que se decida por mayoría, excepto si es de más de 6 años, que se
necesitara unanimidad en este caso.

Elementos reales:

La cosa:

o Ha de ser posible, lícita y determinada, es decir, cuyo goce debe estar en el

comercio.

o Puede ser de muebles o inmuebles.

o No pueden tratarse de cosas consumibles.

o No derechos personalísimos.

o No pueden arrendarse servidumbres por si solas.

o Pueden arrendarse universalidades: Rebaño, empresa o industria.

El precio (renta):

o Ha de ser cierto, aunque no es necesario que consista en dinero.

o Lugar de pago (Art 1171 Cc) “El pago deberá ejecutarse en el lugar que
hubiese designado la obligación. No habiéndose expresado y tratándose de entregar
una cosa determinada, deberá hacerse el pago donde ésta existía en el momento de
constituirse la obligación. En cualquier otro caso, el lugar del pago será el del domicilio
del deudor”.

o Tiempo de pago (Art 1574 Cc) “Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo
del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo
1.171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra”.

Elementos formales:

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Como regla general, la forma del arrendamiento es libre, sin más excepciones que las
generales del Art 1280 Cc, de conformidad con el cual deberán constar en instrumento público
los arrendamientos de bienes inmuebles por tiempo superior a 6 o más años, siempre que
deban perjudicar a tercero.

4.3 OBLIGACIONES DE ARRENDADOR

Art 1554

Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

*Hacer en ella durante el arrendador todas las reparaciones necesarias a fin de

conservarla en estado de servir para el uso al que ha sido destinada

Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del
contrato.

Salvo pacto en contrario, debe pagar las cargas y tributos de la cosa arrendada que recaigan
sobre la propiedad de esta.

Abonar al arrendatario los gastos necesarios que este haya hecho en la cosa

4..4 OBLIGACIONES DE ARRENDATARIO

Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

Usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia.

Pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato, salvo pacto en contrario.

Responder por el deterioro o perdida de la cosa, causado por el o por las personas de su casa,
salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa que otro haya
realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.

Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de hacer reparaciones.

Respetar el ejercicio de los derechos que correspondan al propietario, salvo pacto en

contrario.

Tolerar las reparaciones urgentes.

percibido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable

4.5 EXTINCIÓN
Ante todo, el arrendamiento se extingue por las causas generales de extinción de los
contratos, es decir:

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 o Por acuerdo de las partes.

o Por cumplimiento de la condición resolutoria.

o Por confusión (cuando el arrendatario adquiere la propiedad de la cosa o el

arrendador hereda al arrendatario).

*Se extingue por dos causas generales, con aplicación específica al arrendamiento:

o La pérdida de la cosa.

o La resolución por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes (Art

1556Cc).

Excepción no se extingue por la muerte del arrendador o arrendatario, pues no es un

contrato celebrado intuitu personae (en atención a una persona determinada), a no
ser que se pacte así.

Junto a las anteriores, existen causas específicas de extinción:

o La pérdida del derecho del arrendador (caso por ejemplo de que el arrendador
trasmita si derecho a otra persona (art 1571 Cc), aunque también es cierto que cabe
pacto en contrario)

o El transcurso del plazo o vencimiento del plazo, sin perjuicio de las posibles
prorrogas. La tacita reconducción (art 1566 CC: “Si al terminar el contrato, permanece
el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del
arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los
artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento”.)

4..6 DESAHUCIO

La palabra desahucio, en sentido jurídico, es el medio de recobrar jurídicamente la cosa

inmueble arrendada cuando el arriendo se acaba por la concurrencia de ciertas causas
extintivas.

El art 1569 CC. enumera las causas que dan lugar al desahucio:

“El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas
siguientes:

1. Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los

arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.

2. Falta de pago en el precio convenido.

3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer,

o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555”.

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 4.7 CESIÓN Y SUBARRIENDO
El subarriendo es una figura del subcontrato. Se mantiene el contrato de arrendamiento y el
arrendatario celebra un nuevo contrato como arrendador (subarrendador) con otra persona
que pasa a ser arrendatario (Subarrendatario).

Existen 3 personas en la relación jurídica arrendaticia:

o Arrendador.

o Arrendatario-Subarrendador.

o Subarrendatario.

El contrato de subarriendo se extingue cuando se extinga el contrato principal de

arrendamiento. Digamos que es un contrato que se desarrolla al mismo tiempo que el
contrato principal del arrendamiento.

El código civil permite el subarriendo, si no se ha prohibido expresamente en el contrato, en su

artículo 1550: “Cuando en el contrato de arrendamiento de las cosas no se prohíba
expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o em parte la cosa arrendada, sin
prejuicio de su responsabilidad al cumplimento del contrato para con el arrendador”.

Como dispone el ultimo inciso de dicho artículo el arrendatario inicial sigue responsable frente
al arrendador del cumplimiento de su propio contrato.

Por la cesión del arrendamiento el arrendatario cede su posición y, por lo tanto, cuantos
derechos y obligaciones dimanan del contrato, a un nuevo arrendatario, saliendo de la relación
contractual el primero.

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