TEMA 5 PART 3

D.
Civil III
Tema 5 III: Arrendamiento de uso distinto del de vivienda
1.Conceto y Régimen jurídico aplicable
Concepto Son los que, recayendo sobre una edificación, tengan un destino
primordial distinto a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario (Art.3 LAU/1994) . En especial:
o Los arrendamientos de fincas urbanas por temporada, de verano o
cualquier otra.
o Los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial,
comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o
docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Régimen Jurídico (Art.4.3 LAU/1994), se rigen por:
o Por el Título I y IV Son normas imperativas, que no admiten
pacto en contrario.
o Por la voluntad de las partes.
o En su defecto por el T. III.
o Hay pocos artículos dedicados a los arrendamientos de uso distinto del de
vivienda y de los pocos que los regulan algunos se remiten a los artículos de
los arrendamientos de vivienda, como en el caso de obras, derechos de
adquisición preferente y causas de resolución. Se debe a que rige la
“LIBERTAD DE PACTO”. Serán las partes las que acuerden todos y cada uno
de los pormenores del contrato.
2. Especialidades del Régimen jurídico aplicable:
1) La duración es la libremente pactada por las partes. No hay prórroga legal.
2) Enajenación de la finca arrendada (art. 29):
o El adquirente de la finca, ya sea a título oneroso o lucrativo, tendrá la
condición de nuevo arrendador, subrogándose en todos los derechos y
obligaciones del contrato hasta que el arrendamiento llegue a su fin.
o Esta obligación de mantener el arrendamiento está en contra de lo
dispuesto en el art. 1571 del C. Civil que permite al adquirente terminar
el arriendo y
también es opuesto a lo establecido para las viviendas.
o Excepción Que el adquirente reúna los requisitos del art. 34 de la Ley
Hipotecaria. Es decir, si el arrendamiento no está inscrito en el
Registro no afecta a ese tercero de buena fe.
o Hay posibilidad de pactar que el arrendamiento termine en caso de
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enajenación, aunque no esté inscrito, o que termine si la finca se transmite
por algún supuesto o remitirse al 1571, en fin, se admite pacto contrario a lo
previsto en la ley por tener carácter de norma dispositiva.
3) Cesión del contrato y subarriendo (art. 32):
o La LAU autoriza al arrendatario a ceder o subarrendar todo o parte de

la finca arrendada (en consonancia con el art. 1550 del C.C).
o Solo en aquellos arrendamientos de uso distinto donde se ejerzan
actividades empresariales o profesionales. La actividad a desarrollar por
el cesionario puede ser cualquiera, no es necesario que sea la misma (
o Renta Se incrementará un 10% si el subarriendo es parcial y del 20% en
caso de cesión del contrato o subarriendo total.
o No se considera cesión el cambio producido en la persona del
arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión
de la sociedad, pero el arrendador tiene derecho a la elevación de la
renta.
o Requisito de forma Notificación fehaciente en un mes desde que se
hubiera producido la cesión o traspaso. Por tanto, no se requiere
autorización del
arrendador, pero sí que se lo notifiquen.
o Los derechos de cesión y subarriendo son renunciables. Se puede pactar
lo que las partes estimen distinto de lo previsto en la Ley.
4) Subrogación por muerte del arrendatario (art. 33 LAU/1994):
o En caso de fallecimiento del arrendatario pueden subrogarse el
heredero o legatario que continúe con el ejercicio de la actividad,
hasta la extinción del contrato.
o Requisitos Ser heredero o legatario, continuar con la misma actividad y
notificación por escrito al arrendador en los 2 meses siguientes al
fallecimiento del arrendatario.
o Incremento de la renta No hay posibilidad de aumento, salvo pacto.
5) Derecho especial de indemnización al arrendatario (art. 34 LAU/1994):
o Finalidad Compensar al arrendatario por la creación de la clientela.
o Requisitos:
 El arrendatario con una antigüedad de al menos 5 años en el contrato.
 Que tenga una actividad comercial de venta al público
(excluidos, por tanto, los profesionales, oficinas, almacenes,
etc.).
 El arrendatario debe comunicar al arrendador con 4 meses de
antelación a la terminación del contrato su intención de seguir
en el local otros 5 años mínimo, pagando una renta de mercado.
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Para
determinar esta renta de mercado es necesario acuerdo entre las
partes o que la fije un árbitro designado por las partes. La fala de
uno u otro acuerdo conllevará a tener que pedir el auxilio judicial.
o Cuantía de la indemnización:
 Supuesto 1 El arrendatario se instala en otro local de la ciudad
para continuar con la misma actividad. La indemnización
consiste en los gastos de traslado y perjuicios derivados de la
pérdida de clientela
respecto del local anterior (parámetros muy indeterminados y confusos)
 Supuesto 2 El arrendatario abandona totalmente la
actividad que venía realizando o abre otro negocio en un
plazo de 6 meses y el arrendador o un 3º desarrollan en la
finca la misma actividad. La
indemnización consistirá en un mes de renta por cada año de
duración del contrato hasta un máximo de 18 mensualidades.
o Se admite pacto de renuncia de este derecho por parte del arrendatario.
Suele ser una cláusula de estilo.
3. Referencia a los contratos anteriores a la Ley 29/1994
Los contratos sujetos a la LAU de 1964 (anteriores a 9 de Mayo de 1985)
se caracterizan por estar sujetos a prórroga forzosa, de manera que el
contrato se
prorroga anualmente potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el
arrendador (ver cuadros de principio del tema).
Las disposiciones transitorias de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de
Arrendamientos Urbanos contienen unas normas aplicables a los contratos
sujetos a la LAU de 1964, que han buscado ir terminando con estos contratos
(sobre todo tratándose de locales) y, por otra parte, concede algunos derechos al
arrendador para que la prórroga obligatoria no les sea muy lesiva:
o D. Transitoria 1ª Aplicable a contratos celebrados entre 9/5/1985 y 1/1/1995:
 Hay libertad de pacto en cuanto a la duración por aplicación
del RD-L 2/1985.
 Se les aplica la LAU/1964.
 A los contratos de vivienda una vez renovado por la tácita
reconducción se les aplica la Ley 29/1994 (LAU/94).
o D. Transitoria 2ª Aplicable a contratos de vivienda celebrados
antes de 9/5/1985:
 Se les aplica la LAU/1964 salvo lo previsto en la citada D.
T.2ª de la LAU/1994.
 Duración Están sujetos a prórroga forzosa.
 Les es de aplicación lo dispuesto en los arts 12, 15 y 24 de la LAU/1994.
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 Se suprime la subrogación inter vivos que estaba prevista en la LAU/64.
 La Subrogación mortis causa se restringe. En caso de
beneficiario el cónyuge sigue siendo prórroga forzosa. En caso
de beneficiario hijo: se limita la duración del contrato, salvo
excepciones, a dos años.
 Se permite al arrendador actualizar la renta, aunque no se
hubiera pactado en el contrato, en la forma establecida en
dicha disposición.
 Se concede al arrendador, aunque no se hubiera pactado en el
contrato, la facultad de repercutir el IBI, servicios y suministros y
en determinados casos obras.
o D. Transitoria 3ª Aplicable a contratos de locales celebrados
antes de 9/5/1985:
 Si el arrendatario es persona física el contrato está sujeto a
prórroga forzosa hasta su fallecimiento o jubilación.
 Si es persona jurídica: se limita la duración según a la actividad
(están ya todos extinguidos).
 También se limita la duración del contrato en caso de
subrogación mortis causa.
 Se faculta al arrendador a actualizar la renta y repercutir IBI,
servicios y suministros y en determinados casos obras.
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3) Cesión del contrato y subarriendo (art. 32):

o La LAU autoriza al arrendatario a ceder o subarrendar todo o parte de

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