Reglamento del registro

Conservatorio de Bienes Races

Profesor Dr. Edinson Lara Aguayo
Libros o registros que lleva el
Conservador
1.- Registro de propiedad (ttulos traslaticios)
2.- Registro de hipotecas y gravmenes
(hipotecas, censos, usufructo, uso o habitacin,
fideicomisos).
3.- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de
Enajenar (ms los impedimentos o prohibiciones
relativas a inmuebles, sea convencional, legal o
judicial, que embarace o limite el libre ejercicio
del derecho de enajenar (embargo, cesin de
bienes, secuestro, litigio, etc.).
Ttulos que deben inscribirse. Art. 52
1.- Ttulos traslaticios de dominio de los bienes
races; usufructo, uso, habitacin, censo e
hipoteca sobre inmuebles, y la sentencia
ejecutoriada que declare la prescripcin
adquisitiva de dominio o de cualquiera de dichos
derechos.
2.-Constitucin de fideicomisos, censo, censo
vitalicio e hipotecas.
3.- Decretos de interdiccin provisoria y
definitiva, beneficio de separacin de bienes.
Artculo 18 Reclamo judicial de
negativa a inscribir del CBR
La parte perjudicada con la negativa del
Conservador, ocurrir al juez de 1. Instancia del
departamento, quien en vista de esta solicitud y
de los motivos expuestos por el Conservador,
resolver por escrito y sin ms trmite lo que
corresponda.
Si manda el juez hacer la inscripcin, el
Conservador har mencin en ella del decreto en
que la hubiere ordenado.
El decreto que niegue la inscripcin es apelable
en la forma ordinaria.
Pueden inscribirse. Art. 53
Toda condicin suspensiva o resolutoria del dominio de
los inmuebles o de otros derechos reales constituidos
sobre ellos:
Todo otro gravamen, distintos de los que deben
inscribirse, como las servidumbres.
El arrendamiento en el caso del artculo 1962 CC y
cualquier otro contrato cuya inscripcin sea permitida
por la ley.
Toda prohibicin relativa a inmuebles, convencional,
legal o judicial, que embarace o limite el derecho de no
enajenar. Embargo, secuestro, cesin de bienes, litigio,
etc.
Art. 13 motivos para rechazar la
inscripcin por parte del CBR
El Conservador no podr rehusar ni retardar las
inscripciones: deber, no obstante, negarse, si la
inscripcin es en algn sentido legalmente
inadmisible; por ejemplo, si no es autntica o no
est en papel competente la copia que se le
presenta; si no est situada en el departamento o
no es inmueble la cosa a que se refiere; si es
visible en el ttulo algn defecto o vicio que lo
anule absolutamente, o si no contiene las
designaciones legales para la inscripcin.
Deber de inscribir ttulos. Anotacin e
inscripcin
El Conservador inscribir en el registro respectivo, los
ttulos que al efecto se le presenten (art. 12).
Y siempre deber anotar en el Repertorio el ttulo que
se le presente para ser inscrito. Las anotaciones
caducarn a los dos meses de su fecha si no se
convirtieren en inscripcin (art. 15).
Convertida la anotacin en inscripcin, surte todos sus
efectos desde la fecha de la anotacin, sin embargo de
cualesquiera derechos que hayan sido inscritos en el
intervalo de la una a la otra (art. 17). Derecho
preferente si anotacin se convierte en inscripcin.
Modo de proceder a las inscripciones: Arts. 54 y
55
Ttulos de dominio y otros derechos reales, en el CBR donde est
ubicado el inmueble. Si el ttulo pertenece a varios departamentos,
en el CBR de cada uno de ellos.
Para que herederos puedan disponer de un inmueble, se requiere:
1. La inscripcin del decreto o resol. administrativa que concedi la
posesin efectiva.
2.- La inscripcin especial de herencia (inscripcin a nombre de
todos los herederos), que permite disponer de consuno de los
inmuebles hereditarios (comunidad). Adems es necesario que se
pague o asegure el pago del impuesto de herencia (art. 54 Ley
N16.271).
En otro caso, slo cabe la cesin de derechos hereditarios (1801. 1
CC) por escritura pblica que sirve de ttulo a la cesin.
Rectificacin de errores u omisiones o cualquiera otra
modificacin equivalente. Art. 88
El CBR de oficio o a peticin de parte, puede hacerlo y
ello es objeto de una subinscripcin; y se verificar al
margen de la derecha de la inscripcin respectiva. Pero
si requiere una variacin en virtud de un ttulo nuevo,
se har una nueva inscripcin (art. 89).

Igualmente son objeto de subinscripciones las
cancelaciones, totales o parciales, convencionales
(resciliacin) o decretadas por el Tribunal, cuando
declara nula una compraventa (91). La cancelacin
material de la inscripcin hace revivir la inscripcin
anterior (la del vendedor que recupera su vigencia).
La clusula: Se faculta al portador de copia autorizada de ella para requerir y firmar
las anotaciones, inscripciones y subinscripciones que procedan. La concesin de esta
facultad es, desde luego, irrevocable y persistir aunque sobrevenga la muerte o
incapacidad de cualesquiera de los contratantes o de todos ellos. Mandato? Oferta
de mandato? Requiere aceptacin?
De acuerdo al art. 61 en relacin con el 78, si en el ttulo respectivo no
aparece facultado para requerir la inscripcin alguno de los otorgantes o
un tercero, debern, las partes por s o quienes tengan su representacin,
firmar la correspondiente anotacin (art. 60).
En caso de inscripcin del dominio u otro derecho real, el apoderado o
representante debe exhibir el ttulo de su mandato o representacin . En
inscripciones de otro gnero, basta exhibicin del ttulo que demanda la
inscripcin.
Si la clusula Se faculta al portador no se incorpora, ni se dio poder para
requerir la inscripcin, las partes (comprador y vendedor) deben requerir
la inscripcin (tradicin, convencin: acuerdo de voluntades de tradente y
adquirente).
Si solo la solicita una de ellas, y se inscribe, la sancin, dado el carcter
imperativo de la norma legal, ser la nulidad de la inscripcin respectiva.
Si fallece uno de ellos, los herederos del fallecido junto con el contratante
sobreviviente deben requerir la inscripcin; o los herederos de ambos, si
ambas partes contratantes fallecen.
Documento idneo para requerir la
inscripcin
Debe ser copia autntica del ttulo respectivo
o de la sentencia o decreto judicial, en este
ltimo caso, con certificado de ejecutoria (57).
El Conservador admitir como autntica toda
copia autorizada con las solemnidades legales
por el competente funcionario (art. 62).
Luego, ninguna otra copia o documento ser
suficiente.
Quin puede pedir la inscripcin?
Los interesados por s o a travs de personeros o
sus representantes legales.
Si la inscripcin se pide para transferir el dominio
de un inmueble o de algn otro derecho real, el
apoderado o representante legal debern
presentar el ttulo de su mandado o
representacin.
En las inscripciones de otro gnero bastar que se
exhiba la copia autorizada del ttulo (61)
Ejemplo de anotacin presuntiva y no
de inscripcin
Anotado presuntivamente en el Repertorio con
el N 6442 y no procedo a inscribir debido a que
la propiedad est ubicada en zona fronteriza y la
presente escritura no cuenta con los requisitos
establecidos por el DL N 1939, de 1977, artculo
8, modificado por la Ley N 18.255, el cual
transcribo: . Osorno, 27 de Agosto de 2007.
Timbre y firma del Conservador de Bienes Races
de Osorno. Oscar Anbal Henrquez Marino.
Art. 8 de la Ley N 18.255, que modifica el DL N 1939, de 1977, del
Ministerio de Relaciones Exteriores, publicado en el Diario Oficial de 9
de noviembre de 1983.
Los Notarios y los respectivos Conservadores
de Bienes Races sern responsables del fiel
cumplimiento de las disposiciones del artculo
anterior (art. 7 de la misma Ley), en los actos
que ellos autoricen o ejecuten debiendo los
primeros exigir una declaracin escrita bajo fe
de juramento de la nacionalidad y lugar de
nacimiento de los comparecientes.
Artculo 7 de la misma Ley N 18.255. Ver: www.difrol.cl
(Direccin nacional de fronteras y lmites del Estado)
Por razones de inters nacional se prohbe adquirir el
dominio y otros derechos reales o ejercer la posesin o
tenencia de bienes races situados total o parcialmente
en las zonas declaradas fronterizas, a los nacionales de
pases limtrofes en donde se contemplen
prohibiciones, restricciones o limitaciones similares
para los chilenos.
La prohibicin se extiende a las sociedades o personas
jurdicas con sede principal en el pas limtrofe, o cuyo
capital pertenezca en un 20% o ms a nacionales del
mismo pas o cuyo control efectivo se encuentre en
manos de nacionales de esos pases.
II.- Las escrituras pblicas: Inicio (art. 405 COT);
comparecencia
Las escrituras pblicas podrn ser manuscritas, mecanografiadas o
en otra forma que las leyes autoricen. Se prohben las abreviaturas.
Deben indicar el lugar y fecha de su otorgamiento; la
individualizacin del notario autorizante y el nombre de los
comparecientes con expresin de su nacionalidad, estado civil,
profesin, domicilio y cdula de identidad; salvo extranjeros y
chilenos radicados en el extranjero: pasaporte o documento de
identificacin con que se les permiti el ingreso al pas. Si se
autoriza, y no se acredit la identidad de los otorgantes, ser nula
la escritura pblica (art. 412. 2 COT).
ANOTACIN EN EL REPERTORIO:
Al autorizar la escritura el Notario indicar el nmero de anotacin
que tenga en el repertorio, lo que ser har el da en que sea firmada
por el primero de los otorgantes.
Firma a ruego (art. 408 COT): Caso imposibilidad
fsica, enfermedad o por no saber hacerlo, est
temporal o definitivamente impedido
Si alguno de los comparecientes o todos ellos no
saben o no pueden firmar, lo har a su ruego uno
de los otorgantes que no tenga inters contrario,
o una tercera persona. Los que no puedan firmar
deben poner su impresin digital del pulgar de la
mano derecha; en su defecto, la izquierda, para
seal de su concurrencia y asentimiento.
El Notario dejar constancia de este hecho o de la
imposibilidad absoluta de efectuarlo. Si se omite
esta circunstancia no se considerar pblica o
autntica la escritura (426 N 3 COT).

Imposibilidad de dejar la impresin pulgar: si
otorgante carece de ambas manos
El Notario dejar constancia de la
imposibilidad absoluta de tomar la huella
digital (art. 408 COT); es decir, bastar una
certificacin notarial que deje constancia de la
situacin en que se encuentra el
compareciente.
Retiro de firmas: art. 406 COT
Carece de valor el retiro unilateral de firma
cuando el instrumento ya hubiere sido
suscrito por otro de los otorgantes.
Dicho de otro modo, el retiro de la firma
podr hacerse hasta el instante en que se
suscriba el instrumento por otro otorgante.
Adiciones, apostillas o enmendaduras
Se tendrn por no escritas, a menos que sean
salvadas al final y antes de las firmas de quienes
las suscriben (art. 411 COT). Corresponde al
notario salvar dichas enmiendas (ver art. 428
COT).
Si la enmienda es de importancia, es mejor que
se otorgue una escritura de rectificacin,
aclaracin o complementacin, para lo cual es til
agregar una clusula en la que se confiera
mandato a alguna de las partes, o al abogado
redactor, para otorgar la escritura pertinente.
Insercin de documentos en la escritura; esto es,
que todo su contenido sea transcrito.
Por regla general, no es obligatoria la
insercin de documentos, a menos que alguno
de los otorgantes lo requiera (art. 410.1 COT),
en cuyo caso, el documento ser agregado al
final del protocolo.
Protocolizacin: concepto
Es el hecho de agregar un documento al final
del registro de un notario, a pedido de quien
lo solicita (art. 415 COT).
Debe dejarse constancia de ello en el libro
repertorio el da en que se presente el
documento (ver 430 COT).
Notario debe llevar libro repertorio de
escrituras pblicas y de documentos
protocolizados al que se le asigna un nmero
por riguroso orden de presentacin.

Efectos de protocolizacin
La fecha de un instrumento privado se contar
respecto de terceros desde su anotacin en el
repertorio (art. 419 COT).
Valen como instrumentos pblicos:
a) Los testamentos cerrados y abiertos;
b) Las actas de ofertas de pago.
c) Los documentos otorgados en el extranjero,
transcripciones y traducciones realizadas por
intrprete oficial y debidamente legalizados.
No se considerar pblica o autntica la escritura:
1.- La que no fuere autorizada por notario, o por
notario incompetente, suspendido o inhabilitado;
2.- No est escrita en idioma castellano;
3.- No se firme dentro de los 60 das siguientes de su
fecha de anotacin en el repertorio, pues, quedan sin
efecto (art. 429, in fine, COT).
4.- cuando no consta la firma de los comparecientes
o no se hubiere salvado este requisito (ver 408 COT).
5.- En firmas de las partes o del notario, no se usa
tinta fija o de pasta indeleble.

Autorizacin de la escritura pblica
Debe estar completa y firmada por todos los
comparecientes (413, in fine, COT).
Las copias de la escritura no se pueden
otorgar o autorizar sino una vez que se hayan
pagado los impuestos que correspondan (423
COT y 75. 4, 78 y 92 Cdigo Tributario). Ley
de timbres, IVA.
Escritura que contenga mutuo hipotecario
endosable. Se otorga una nica copia.
Copias con Firma electrnica avanzada
Ley N 19.799 y Auto Acordado de la Excma.
Corte Suprema, tanto los notarios como los
Conservadores estn facultados para otorgar
copias de sus registros con el sistema de firma
electrnica avanzada.
Enajenacin de predios rurales. Subdivisin: 5000 m2.
Decreto Ley N 3.516, publicada en el Diario Oficial de 1 de
diciembre de 1980
Los predios rsticos (agrcola, ganadero o
forestal) ubicados fuera de los lmites urbanos,
pueden ser subdivididos por su propietario
siempre que los lotes resultantes tengan una
superficie no inferior a 0,5 hectreas, esto es,
deben tener a lo menos una superficie de
5000 m2.
Subdivisin predio rural: Prohibicin.
Clusula contractual esencial
Los predios o lotes resultantes de la subdivisin
quedan sujetos a la prohibicin de cambiar de
destino, en los trminos de los artculos 55 y 56
de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones (art 1, inc. 3, DL 3.516).
En las escrituras de compraventa de lotes
resultantes de la subdivisin, debe dejarse
constancia de la prohibicin.
Sancin de omisin de la constancia: Los actos o
contratos celebrados sern absolutamente
nulos (art. 3 DL 3.516).
Predios rsticos y derechos de aprovechamiento de aguas.
Dominio y posesin se adquiere por la inscripcin
conservatoria del ttulo
Si existen derechos de aprovechamientos de agua
inscritos, debe indicarse expresamente en la
compraventa si se incluyen o no dichos derechos,
si as no se hiciere, se presumir que el acto o
contrato no los comprende (art. 317 del Cdigo
de Aguas).
La transferencia del derecho de aprovechamiento
de aguas se har por escritura pblica, pudiendo
ser la misma por la cual se enajena el predio, u
otra diferente.


La prohibicin legal de cambiar el uso o destino: es
permanente o transitoria?
La ley no le ha fijado un lmite de eficacia en el
tiempo. Adems, la calidad de predio
resultante de una subdivisin no desaparece
a pesar de ser objeto el inmueble de
posteriores enajenaciones. As lo ha resuelto
la Corte Suprema en Sentencia de diciembre
de 2008, rol N 5520-07. La prohibicin de la
constancia de la clusula no slo rige para la
primera enajenacin, sino para las dems.
Se debe inscribir en el registro de Prohibiciones
del Conservador?
Como es una prohibicin legal, para su eficacia
ello no es necesario, adems la ley, para
efectos de publicidad no lo exige.
Sin embargo, dada la trascendencia que ella
tiene sera conveniente efectuar la inscripcin
desde el momento que ello le da una
publicidad suficiente.
Excepciones a la superficie mnima de
5000 m2
1.- Cuando la subdivisin la efecte o autorice el SAG y el
Ministerio de Agricultura conforme a los arts. 1 y 2 del
DFL 278, de 1979;
2.- Cuando el asignatario o adjudicatario CORA enajena la
parcela reservndose el sitio y la casa.
3.- En los casos de divisin de terrenos para regularizar la
posesin de la pequea propiedad raz, de acuerdo al DL
2695.
4.- Cuando se trate de anexar un retazo de terreno a un
predio rstico contiguo, siempre que la parte de terreno
que conserve el vendedor no sea inferior a media h.

Inscripcin de derechos de aguas. Conservador
de Bienes Races competente
En el Conservador de Bienes Races que tenga
jurisdiccin en la comuna en que se encuentre
ubicada la bocatoma del canal matriz en el cauce
natural, que no siempre coincide con el mismo
Conservador en cuyos registros est inscrito el
inmueble rural.
Los derechos que recaigan sobre aguas
embalsadas o subterrneas deben inscribirse en
el CBR correspondiente a la ubicacin del
embalse o pozo respectivo.
Prohibiciones de gravar, enajenar y celebrar
actos y contratos
Las prohibiciones que se contienen en los
contratos que devienen en la imposibilidad de
gravar o enajenar puede tener 3 orgenes:
1.- En la ley (prohibicin legal);
2.- En una resolucin judicial;
3.- En el acuerdo de las partes.
1.- Prohibicin legal
Cuando la prohibicin de celebrar actos y
contratos sobre determinados bienes est
contenido en la ley, la sancin en caso de
contravencin es la nulidad absoluta por
objeto ilcito (arts. 10, 1466 y 1682 Cdigo
Civil); se trata de una ley prohibitiva.
Ejemplo: Caja de Retiro y Montepo de las
Fuerzas Armadas (DFL 209).
2.- Prohibicin judicial
Son aquellas que emanan de las resoluciones
judiciales. Producen objeto ilcito de los
contratos que transgreden la prohibicin.
La sancin es la nulidad absoluta de acuerdo a
lo previsto en los arts. 1464 N 3 y 1682 del
Cdigo Civil.
Ejemplo: las cosas embargadas por decreto
judicial.
3.- Prohibicin voluntaria (pactadas libremente por las partes
en un contrato y por la cual una de ellas prohbe gravar y
enajenar)
La prohibicin voluntaria de gravar o enajenar carece de
eficacia.
Es una obligacin de no hacer, cuya consecuencia, en
caso de infraccin, es la de indemnizar los perjuicios en
contra de la parte que la sobrepas (art. 1555 del Cdigo
Civil). Puede configurar una accin resolutoria.
Se afecta la libre circulacin de los bienes, lo que
contrara las normas de orden pblico (Fallos del Mes N
298, pg. 506).
El CBR no puede negarse a practicar la inscripcin que la
prohibicin impeda.

Se puede inscribir la prohibicin voluntaria de no
gravar ni enajenar?
Es facultativo inscribirla en el registro
respectivo del Conservador de Bienes Races.
El efecto que producir es slo de publicidad.
En conclusin: debe establecerse, en primer
lugar, la naturaleza de la prohibicin, si es
impuesta por la ley, por el tribunal o por las
partes, variando, la sancin que trae
aparejada su infraccin.
Instrucciones al Notario (o la entrega
de valores en custodia)
Concepto: Son aquellas que las partes de un contrato
entregan por escrito al Notario para que verificado
por este el cumplimiento de determinadas
condiciones, proceda a cumplirlas.
Normalmente, son anexos a compraventas de
inmuebles en que se entrega al notario, dinero,
valores o documentos que constituyen el pago del
precio, y que ste debe entregarse al vendedor
cuando, por ejemplo, se ha cumplido con la
inscripcin de dominio en el CBR a nombre del
comprador.
Instrucciones al Notario: formalizacin
Se manifiesta en un documento aparte de la
escritura pblica, puede ser privado, que
suscriben los otorgantes del contrato, que
redactan los interesados, suscribindolos todos
ellos, como seal de aceptacin.
Se deja un ejemplar en poder del notario y cada
uno de ellos recibe, a su vez, una copia, la cual
lleva, muchas veces, la certificacin del notario
de haber recibido los valores o documentos.
Naturaleza jurdica de las instrucciones
Seran un encargo o comisin de confianza de
carcter privado, no descrita entre las
atribuciones que la ley les otorga como
ministros de fe (Fallos del Mes N 358, pg.
608).
Las instrucciones deben ser claras y precisas.
No corresponde al notario interpretar la
voluntad de las partes; tampoco puede ser
rbitro (art. 480, in fine, COT).
conclusiones
1.- Las instrucciones son slo usos o prcticas notariales,
carentes de tratamiento legislativo o reglamentario.
Forman parte de la costumbre, como fuente del Derecho
notarial.
2.- Es facultativo para el notario aceptar las instrucciones,
porque no dentro de lo que son sus funciones. Pero si
acepta debe intervenir en su redaccin y no estar slo a
lo que le entreguen las partes o los abogados.
3.- Para que obliguen las instrucciones a todos las partes,
deben suscribirla todos, sino ser un simple mandato
unilateral susceptible de revocacin, pudindose burlar
derechos de algn otro contratante de buena fe.

conclusiones
4.- Aceptadas las instrucciones por el notario,
estas deben contener disposiciones que lo
faculten para actuar con un cierto grado de
libertad, sin caer en una designacin arbitral.
5.- El notario debe cuidad la licitud de la
actuacin, de modo de evitar el inters fiscal, o la
realizacin de contratos simulados. Por ello, debe
negarse a la recepcin en depsito de sobres
cerrados, ignorndose lo que stos contienen.
Instrucciones (comparecen todas las
partes: vendedora y compradora)
La notario deber entregar los vales vistas emitidos a
nombre de los vendedores, una vez que se acredite
que la propiedad vendida se encuentre inscrita a
nombre de la compradora, libre de gravmenes,
prohibiciones o litigios, lo que se acreditar con los
certificados correspondientes del CBR de Valdivia.
Plazo: 60 das desde fecha de instruccin; caso
contrario, se entiende resciliado el contrato. Se faculta
a compradora para retirar los vales vistas, previa firma
y suscripcin de escritura de resciliacin por ambas
partes.
Instrucciones
Ambos vales vistas (2) debern ser entregados al Banco del
Estado para responder de las obligaciones hipotecarias
pendientes de pago del vendedor para con dicho banco. Y
debern ser entregados, acreditada la inscripcin de la
propiedad en el CBR, a nombre del comprador y el alzamiento
de las hipotecas y gravmenes que afectan a la propiedad a
favor de dicha entidad bancaria. Los otros 2 vales vistas
debern ser entregados al vendedor acreditada la inscripcin
de la propiedad a nombre del comprador, y una vez que
efecte la entrega material de la propiedad. Queda
ampliamente facultada la notario para que entregue los
sealados instrumentos acreditadas las condiciones
establecidas en la presente instruccin.