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    Mandelblatt Camacaro

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    Wiston Jose Gonzalez Darrin
    El método de Mandelblatt-Camacaro se utiliza cuando hay pocos datos comparables disponibles. Calcula el valor del terreno usando el método residual y el valor de la construcción usando el costo de reproducción, luego suma un factor de comercialización. Aplica fórmulas que relacionan estos valores usando factores como depreciación, vida útil, y la incidencia del valor de la tierra.

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    El método de Mandelblatt-Camacaro se utiliza cuando hay pocos datos comparables disponibles. Calcula el valor del terreno usando el método residual y el valor de la construcción usando el costo de reproducción, luego suma un factor de comercialización. Aplica fórmulas que relacionan estos valores usando factores como depreciación, vida útil, y la incidencia del valor de la tierra.

    Título original

    Mandelblatt camacaro

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    El método de Mandelblatt-Camacaro se utiliza cuando hay pocos datos comparables disponibles. Calcula el valor del terreno usando el método residual y el valor de la construcción usando el costo de reproducción, luego suma un factor de comercialización. Aplica fórmulas que relacionan estos valores usando factores como depreciación, vida útil, y la incidencia del valor de la tierra.

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    El método de Mandelblatt-Camacaro se utiliza cuando hay pocos datos comparables disponibles. Calcula el valor del terreno usando el método residual y el valor de la construcción usando el costo de reproducción, luego suma un factor de comercialización. Aplica fórmulas que relacionan estos valores usando factores como depreciación, vida útil, y la incidencia del valor de la tierra.

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    MTODO MANDELBLATT CAMACARO

    Mtodo utilizado cuando se tiene muy pocos datos referenciales de un


    terreno con construcciones

    1. Se solicita informacin a empresas especializadas en el rea inmobiliaria y
    se efecta una investigacin en la Oficina de Registro Inmobiliario del
    Municipio respectivo.
    2. Se analizan los documentos que contienen operaciones de compra - venta
    de viviendas y terrenos, a los efectos de tener informacin de valor de
    propiedades cuyas caractersticas tengan similitud con el inmueble
    tasable. A la vez, se consulta el mercado inmobiliario con la finalidad de
    obtener una muestra representativa que permita conocer de la oferta.
    3. El Valor Actual de Mercado, que representa el precio ms probable que se
    pagara por el inmueble en un mercado abierto de libre competencia, se
    determina calculando el valor del terreno a travs del Mtodo Residual
    basado en el Modelo Mandelblatt - Camacaro, y el Valor Actual de la
    Construccin se obtiene utilizando el Mtodo del Costo de Reproduccin a
    Nuevo; a la suma de estos dos valores, se le adiciona el Factor de
    Comercializacin, a los efectos de estimar correctamente el valor
    inmobiliario.
    ENFOQUE METODOLGICO
    Existen limitaciones para localizar comparables actuales en algunos caso siendo
    necesario aplicar el Mtodo de Mandelblatt- Camacaro. Se parte de las siguientes
    relaciones:


    Donde:
    Vi : Valor del Inmueble.
    Vt : Valor del Terreno.
    Vc : Valor de la Construccin
    Fc: Factor de Comercializacin (indicador del mercado). Si el mercado es comprador
    (Fc 1) si es Vendedor (K 1) y en la prctica, se deber ubicar entre 0,85 y 1,15,
    si se trata de inmuebles residenciales.


    Donde:
    Vc: Valor de la Construccin Actual
    Vcn: Valor de la Construccin Nueva
    D : Depreciacin de la Construccin
    Fc Vc Vt Vi *
    D Vcn Vc


    Donde:
    D : Depreciacin de la Construccin.
    : Factor de Depreciacin, obtenido a partir del Criterio de ROSS HEIDECKE
    y se obtiene directamente de la tabla o por la aplicacin de la
    siguiente relacin: =[(1-) * c+], siendo = * (e/v +e
    2
    /v
    2
    ); y c: el factor
    Heidecke que depende del estado de conservacin y mantenimiento
    del inmueble para la fecha de la tasacin.
    Vcn : Valor de la Construccin Nueva.
    Vr : Valor de Rescate de la Construccin.


    Donde:
    r : Relacin Porcentual entre el valor del terreno y el valor del inmueble nuevo, que
    debe estar fundamentado en un investigacin de mercado para cada
    urbanizacin o regin del Municipio.



    Vr Vcn D *

    Vi r Vt *
    Entonces, sustituyendo en se tiene: Vi r Vt *
    Fc Vc Vt Vi *
    Fc Vc Vi r Vi * *
    Y se introduce en , de donde:



    Vr Vcn D *
    D Vcn Vc
    Vr Vcn Vcn Vc *
    Si se define, , donde Fr es el factor de rescate, se tiene: Fr Vcn Vr Vcn *
    Fr Vcn Vcn Vc * *
    Desarrollando en se tiene:
    Vr Vcn Vcn Vc *
    Fc Vc Vi r Vi * *
    Fc Fr cn Vcn Vi r Vi * * * *
    Al despejar Vi se tiene:









    que es el MODELO DE MANDELBLATT - CAMACARO.

    Fc r
    Fc Fr Vcn
    Vi
    * 1
    * * 1 *


    FORMACIN Y JUSTIFICACIN DEL VALOR
    Para el clculo del Valor del bien tasable, se utiliz la metodologa expuesta
    presentndose los siguientes resultados:
    CONCEPTO
    Vi Valor del Inmueble ( Bs)
    A
    rea de Construccin (m
    2
    )
    C
    Costo de Reposicin de la Construccin (Bs/m
    2
    )
    Fc Factor de Mercado o de Comercializacin (Adim)
    c Factor Heidecke (Adim)
    Fr Factor Rescate (Adim)
    e Edad Efectiva de la Construccin (aos)
    Vi Vida ti de la Construccin (aos)
    Factor de Depreciacin (Adim)
    r Incidencia del Valor de la Tierra (Adim)
    Valor de la Construccin (Bs)
    Valor de la Tierra (Bs)
    Valor del Inmueble (Bs)

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