Predio Agrícola: Parcelas 1,2 y 3 Peral Ojo de Agua

Informe de Valoración Propiedad Agricola:
www.tinsa.cl
Predio Agrícola
Parcelas 1,2 y 3 Peral ojo de agua
Ovalle
IV Coquimbo
Informe N° 333103
Fecha : 31-07-2018
Solicitante:
Broker Financial Chile Spa
Líderes en valoración y asesoramiento inmobiliario
Tinsa es una compañía internacional perteneciente a la firma europea de capital

de riesgo CINVEN, especialista en Tasaciones, Consultoría y Asesoría Integral
Inmobiliaria. Actualmente su sede central se encuentra en Madrid, España.
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de la relación de confianza y buen servicio que mantiene con sus clientes, entre ► Consultoría
los cuales se encuentra gran parte de la banca nacional, los más importantes ► HTL (Hotel, Tourism & Leisure)
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del Estado entre otros muchos.
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ÍNDICE
1. INTRODUCCIÓN 4 6. METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN 17 1 1

1.1. Identificación General 4 6.1. Enfoque de Mercado 18 1
1.2. Identificación de Inmuebles 5 1 6.2. Enfoque de Costos 21 3
1.3. Alcance 6 1 6.3. Enfoque de Ingreso por Capitalización de Renta 30 9
1.4. Metodologías 6 6.4. Enfoque Valor Residual 34 4
2. PRINCIPALES SUPUESTOS UTILIZADOS 7 1 7. Resumen de Valoración 37 3
2.1. Fecha del Informe y Referencias Monetarias 7 0 7.1. Conclusión. 37 0
2.2. Información Utilizada 7 0 7.2. Valorización 38 1
2.3. Costo Reposición a Nuevo (CRN) 7 0 8 Anexos 39 1
2.4. Vida Útil Técnica (VU) 7 8.1. Cuadro de Valorización por Costo Reposición de Edificaciones 39 0
2.5. Antigüedad (VUTrans) 8 1 8.2. Cuadro de Valorización por Costo Reposición de Obras Complementarias
39 0
2.6. Vida Útil Remanente (VUR) 8 0 8.3. Registro Fotográfico de los Activos 40 1
2.7. Depreciación 8 0 8.4. Planos, Certificado SII y Otros Anexos 42 2
2.8. Valor Residual (VR) 8
3. DESCRIPCIÓN DEL TRABAJO REALIZADO 9 1
3.1. Procedimientos Realizados 9 0
3.2. Trabajo de Campo 9
3.3. Limitaciones de nuestro Trabajo 9
4. ANTECEDENTES 10 1
4.1. Antecedentes Normativos 10
4.2. Descripción del Sector 11 1
5 DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD 12 1
5.1. Características Generales 12
5.2. Atributos Generales 13 1
5.3. Terreno 14 1
5.4. Edificaciones 15 1
5.5. Obras Complementarias 16 1
1. Introducción
1.1. Identificación General
Entidad Solicitante: Broker Financial Chile Spa Revisión Escritura: Si CBR Fojas 821 nº 763 año 1971 Monto $ 1.500.000
Rut Entidad Solicitante: 76.489.883-4 Roles: No posee
Propietario SII: Juan Araya Velasquez Avalúo Fiscal Total: pesos
Rut Propietario SII: 12.573.122-8 Acogido a: Se desconoce
Tipo de Inmueble: Predio Agrícola Destino SII: Agricola
Dirección: Parcelas 1,2 y 3 Peral ojo de agua Uso Actual: Agricola
Comuna: Ovalle Condición General: Normal
Región: IV Coquimbo Fecha de Inspección: 27-07-2018
Sector: Peral Ojo de agua Fecha de Informe: 31-07-2018 N° de Informe: 333103
Imagen Representativa Plano de Ubicación
1.2. Identificación de Inmuebles
ID Terrenos Clase Descripción Rol Derecho / Limitación Coord. Geográficas Superficie Unidad Fuente
1 Lote 1 IV-S Ladera poca pendiente Dominio 1,00 Hás In Situ
2 Lote 2 VII Ladera con pendiente fuerte Dominio 2,00 Hás In Situ
3 Lote 3 VI Ladera con pendiente media Dominio 4,00 Hás In Situ
Total 7,00
ID Construcciones Descripción Rol Año Construcción Situación Municipal Superficie Unidad Fuente
1 Casa Vivienda de adobe principal 1980 Sin Info. 40,00 m² In Situ
2 Vivienda de adobe secundaria 2000 Sin Info. 24,00 m² In Situ
Total 64,00
ID Obras Complementarias Descripción Rol Año Construcción Situación Municipal Cantidad Unidad Fuente
a OO.CC. Diques de postes 2017 No Reg. 30,00 m² In Situ
ID Plantaciones - Especie Variedad Producción Año Plantación Unidades por Há Cantidad Unidad Fuente
Total #¡REF!
ID Derechos de Agua - Tipo Descripción Numero de Acciones Caudal Unidad Fuente

1 Lts/Seg
Total -
1.3. Alcance
Broker Financial Chile Spa ha solicitado a TINSA Chile S.A. su colaboración para efectuar la valoración del inmueble de propiedad de Juan Araya Velasquez, la cual
considera la valoración de terreno, edificaciones, OO.CC., plantaciones y derechos de agua para determinar el valor de mercado de la propiedad en cuestión de acuerdo a
sus características físicas
La presente tasación se ha practicado para prescribir el valor comercial de los bienes en cuestión, el cual se señala en el cuadro de valorización de inmuebles. presentándose
por separado las superficies y valores asignados al terreno, a cada ítem constructivo, de obras complementarias, plantaciones y derechos de agua.
Para este efecto, la propiedad fue visitada el 27-07-2018 . La propiedad se identificó completamente con asesoría in situ.
1.4. Metodología
Los métodos de tasación utilizados por TINSA Chile S.A. corresponden a los siguientes:
► Enfoque de Mercado:
tiene por objetivo determinar el valor de mercado, que corresponde a la cantidad estimada, expresada en términos de dinero que razonablemente se puede esperar de una
propiedad en un intercambio entre un vendedor y un comprador voluntario, con equidad para ambos, bajo ninguna presión para comprar o vender y ambos plenamente
conscientes de todos los hechos relevantes, en una fecha específica. Fuente: Valuing Machinery and Equipment: The fundamentals o Appraising machinery and Technical
Assets. 2º ed. American Society of Appraisers. 2005. Página 566.
► Enfoque de Ingreso:
El valor razonable se podrá estimar a través de métodos que tengan en cuenta los ingresos que genera el activo. El ingreso considera la actualización de los flujos asociados
a los activos bajo análisis. Para aquellos bienes que fueron posibles encontrar comparables de renta, los flujos proyectados se estimarán proyectando arriendos o ingresos
proyectados. El valor de una propiedad mediante este enfoque refleja el ingreso por rentas que se podría obtener de arrendamientos en las condiciones actuales.
► Enfoque de Costos:
Cuando no exista evidencia de un valor de mercado, se utiliza este enfoque. En una primera parte se determina el Costo de Reposición a Nuevo (C.R.N.) del inmueble tasado.
Posteriormente se deduce la pérdida de valor causada por el deterioro físico, obsolescencia funcional u obsolescencia económica. La lógica detrás de este enfoque es el
principio de sustitución, un comprador prudente no pagará más por una propiedad que el costo de adquirir una propiedad sustituta de utilidad equivalente. IBID, página 560.
2. Principales Supuestos Utilizados
2.1. Fecha del Informe y Referencias Monetarias
► La valorización fue realizada con fecha: 27-07-2018

► Se utilizaron la siguientes referencias monetarias:
• CLP (moneda de Chile)

• UF: $ 27.198,97 pesos
• Como fuente de información se utilizó la página web del Servicio de Impuestos Internos www.sii.cl
2.2. Información Utilizada
La presente valoración está basada en los antecedentes aportados por el cliente en los documentos aportados, y por la información obtenida por el tasador en la dirección
de obras correspondiente, en donde se detallan los bienes a valorar.
Planos Avalúo Fiscal Detallado Contratos de Construcción

Permiso de Edificación Especificaciones técnicas X Estados de Pago Construcción
Recepción Final Tasación Anterior Certificado de Expropiación
Listado de Roles Escrituras x Certificado de Informes Previos
2.3. Costo Reposición a Nuevo (CRN)
Es el costo de construir actual de una edificación similar, con una utilidad equivalente a la tasada, a partir de una fecha determinada. En las edificaciones analizadas se
utilizaron estas metodologías para la estimación el costo nuevo reposición CRN.
Directa: Estimación del CRN mediante cotizaciones o presupuestos recientes para edificaciones de especificaciones técnicas y diseño equivalentes. Se estimaron los
costos de reposición a nuevo CRN en el caso de propiedades especializadas o con mercado limitado, que rara vez se venden en el mercado si no es como parte de un
negocio, y para las cuales no existe información de mercado fácilmente disponible. Para la estimación del costo de reposición de las edificaciones se han ponderado
aspectos técnicos como data de las edificaciones, tipo y calidad de estructura, terminaciones, y estado de conservación, considerando además sus obras complementarias.
Esta información ha sido comparada y ponderada con información de nuestra base de datos interna con fuente en presupuestos reales de ejecución de este tipo de
construcciones proveniente de evaluaciones de proyectos realizados por nuestra compañía.
Indirecta: Estimación del CRN a través de la multiplicación del valor de adquisición original por coeficientes de actualización de los precios de la industria. Este método de
valoración de edificaciones se utiliza para obtener el CRN en aquellos bienes muy específicos o escasos, que no tienen un mercado definido donde se obtenga información
sobre precios. Por lo tanto, la valoración se realiza indirectamente a través de su costo de construcción indicado en un contrato o estado de pago, ajustado por un factor de
actualización, correspondiente a la variación del ICE (índice de costos de edificación) acumulado desde el año de funcionamiento.
• CRN: Costo nuevo de reemplazo o valor reposición • ICE%*: Variación Índice de Costos de Edificación (CChC) acumulado
CRN = VC x ( 1 + ICE% * )
• VC: Valor de construcción del activo aportado por cliente • en el tiempo en años desde la edificación del activo a la fecha de valoración
2.4. Vida Útil Técnica (VU)
Corresponde al periodo de tiempo durante el cual se espera que una edificación pueda ser utilizada en la función para la cual fue diseñada. Para esta valoración se
presentan vidas útiles ajustadas dentro de un rango razonable para cada tipo de materialidad y componente con fuente en nuestra base de datos interna.
2.5. Antigüedad (VUTrans)
Corresponde al periodo que refleja el tiempo transcurrido entre la fecha de construcción y la fecha de observación de una edificación. Se utilizó el año de recepción final de
la construcción, y en los casos que no fue posible obtener este antecedente, se utilizo un año estimado de comienzo de utilización.
2.6. Vida Útil Remanente (VUR)
Corresponde al periodo estimado durante el cual se espera que una edificación de una edad efectiva sea usada antes de ser demolida. Para la valorización se utilizó la vida
útil remanente corregida, que se obtuvo de la resta entre la vida útil total y la antigüedad a la fecha de la valorización. Todo expresado en años.
A los activos que hayan consumido su vida útil técnica remanente, se les asignará nueva VUR según criterio del tasador tras inspección técnica.
2.7. Depreciación
Para estimar la depreciación las edificaciones se utilizó la fórmula de Ross - Heidecke, método para depreciar edificaciones civiles. Este considera:
1. Excelente Nuevo o muy bueno
► La edad de la edificación que se va a valorar. 1.5. Muy Bueno Estado muy bueno
► Estimar la vida útil probable de la edificación a valorar. 2. Bueno Estado bueno

2.5. Normal Estado de desgaste normal
► Calificar el estado de conservación de la edificación a valorar. 3. Regular Necesitado de reparaciones sencillas
3.5. Deficiente Necesitado de reparaciones
4. Malo Necesitado de reparaciones importantes
Incluyendo la depreciación por estado del bien en una fórmula conjunta con la depreciación 4.5. Muy Malo Necesitado de reparaciones mayores
calculada por la edad del bien, la fórmula para la depreciación física será: 5. Ruina Estado de demolición
Escala de estados de conservación R-H

VA = CRN - [ ( CRN - VR ) x K ]
• Va: valor actual • VR: valor residual
• CRN: Costo de Reposición Nuevo • K: coeficiente de vida transcurrida (% V.U.T) y Estado de Conservación R-H
2.8. Valor Residual (VR)
Se utiliza en construcciones de cualquier tipo. Es el valor del inmueble al fin de su vida útil. Es determinado es como un % del CRN. En esta valorización se estimó el valor
residual en un 5% del CRN, siendo este valor la utilidad esperada de la venta de los materiales de demolición al final de la vida útil de cada edificación.
3. Descripción del Trabajo Realizado
3.1. Procedimientos Realizados
Dentro de los procedimientos realizados se consideraron los siguientes:
Definición del alcance y elaboración de propuesta. Solicitud de antecedentes.

ENCARGO Aprobación de propuesta. TRABAJO DE Recepción de antecedentes, reconocimiento de los bienes.
Designación de coordinador general del proyecto para CAMPO Coordinación de visitas a terreno.
enlace en entrega de información y respuestas. Recopilación de antecedentes técnicos y registro fotográfico.
Análisis de mercado. Determinación del Valor de Mercado

VALUACIÓN RESULTADOS
Estimar vidas útiles acordes a criterios técnicos. Identificación de observaciones con cliente
Aplicación de Modelo de Depreciación. Corrección de informe y entrega final.
3.2. Trabajo de Campo
Dentro de la inspección de los bienes en terreno se identifico la siguiente información; la cual es registrada en una planilla de Excel, y posteriormente
convenida. La Información antes mencionada es la siguiente:
■ Si corresponde a un Activo Inmueble: ■ Si corresponde a una Edificación u Obra Complementaria:
► Tipo bien (terreno, construcción, OO.CC.) ► Nombre del Inmueble

► Ubicación del bien ► Clase de Construcción
TRABAJO
► Rol ► Estado de Conservación
DE CAMPO
► Nivel de Terminaciones
► Año de Construcción
► Situación Municipal
3.3. Limitaciones de nuestro Trabajo
El contenido de esta memoria de valoración junto con los antecedentes expuestos y analizados, fueron preparados exclusivamente para , los cuales se encuentran sujetos a
las políticas que TINSA Chile S.A. posee en materia de retención y confidencialidad. No se acepta ninguna responsabilidad ante un tercero, ni acepta responsabilidad en
caso que este informe se utilice en circunstancias ajenas al propósito establecido.
El trabajo se ha realizado en base a la información disponible a la fecha del estudio; se asume que la información presentada por el cliente se ajusta a la realidad.
Este informe no podrá ser reproducido o citado completamente o en parte sin la autorización previa por escrito de TINSA Chile S.A.
4. Antecedentes
4.1. Antecedentes Normativos
El predio según el Plan Regulador Comunal se emplaza: fuera del límite urbano
Densidad Máxima Subdivisión Coef. Coef. Ocup Coef. Área Antejardín Distanc. a
nº Zona Normativa de Edificación Rasante Altura Máxima Sistema de Agrupamiento
Neta Predial Mínima Constr. Suelo Libre Mínimo Medianero
I Predios rústicos Hab/Há 0,5 Hás Aislado
4.2. Descripción del Sector
► Localización
La propiedad se encuentra emplazada en el poniente de La Comuna de Ovalle en el sector denominado Peral Ojo de agua, propiedad correspondiente a los derechos y
goce singular de 7 hás de la Comunidad Peral ojo de agua, por el cual se accede mediante la ruta 5 Norte al nivel oeste del sector Quebrada Seca; posterior a esto se toma
la ruta de bandejón de tierra denominada D-540 hasta llegar al portón de acceso principal de la propiedad de la comunidad donde se ubica el derecho del goce singular de
los lotes 1 y 2, ubicado en las coordenadas: lote 1: latitud.-30.566167° y longitud. -71.646537°; lote 2: latitud: -30.566935° y longitud: -71.647278° y el lote 3 se ubica por la
ruta D-540 en las coordenadas: latitud: -30.575678°; longitud: -71.644948°.
► Características
El sector de Peral ojo de agua se caracteriza por ser principalmente agro-residencial. Dentro de su entorno directo se encuentran algunas parcelas de producción agrícola
destinadas de hortalizas (ají y pimentón) y la crianza de ganado, así como también de infraestructuras de turismo como cabañas, restaurant, ferias artesanales. La
propiedad presenta acceso por medio de la ruta D-540 el cual se encuentra de forma inmediata en el lote 3 y cerca de 500 mt en los lotes 1 y 2.
► Infraestructura y Urbanización
El sector presenta una urbanización básica a baja, con algunas vías están en proceso de mantención, los caminos en general cuentan con calzadas ripiadas o de tierra
compactada, la propiedad posee agua potable rural solo en el lote 1 , al igual que electricidad, en los lotes 2 y 3 existe factibilidad pero no esta presente aún; no poseen
alcantarillado en ninguna de los tres lotes.
► Conectividad
El inmueble posee buena accesibilidad en automóvil, por medio de una ruta de tierra, a debido a que se encuentra próximo a 16,3 km de la Ruta 5 Norte. Posee
movilización colectiva baja a nula en esta zona ya que el punto más cercano de acceso a locomoción es Quebrada seca que se encuentra a cerca de 30 km de la
propiedad.
5. Descripción de la Propiedad
5.1. Características Generales
La propiedad corresponde a derecho de 7 hás de la Comunidad Peral ojo de agua, las cuales se encuentra divididas en tres lotes ubicados en zonas cercanas uno del otro
con una superficie del lote 1 con 1 hás, lote 2 con 2 hás y lote 3 con 4 hás. La propiedad posee suelos con pendientes y otros suelos de ladera que poseen aptitud en
algunas partes agrícola, pero como no existe una fuente de recurso hídrico estable, el principal enfoque del sector es más bien turístico y residencial. Cuenta con agua
potable rural y energía eléctrica en el lote 1, en los lotes 2 y 3 posee factibilidad de ambas. Debido a la cercanía que posee la propiedad con el parque nacional Fray Jorge,
el principal destino de la propiedad será el turismo y las parcelas agro-residenciales.
Nota:
1.- La propiedad no posee plano solo se aporta información de coordenadas de un estudio anterior, de las cuales se obtiene esta información sumada con la
visita in situ.
2.- En la actualidad existen algunas obras como diques de madera para convertir con la desertificación de las laderas pronunciadas.
3. Cierres perimetrales son considerados dentro del valor del suelo de la propiedad.
4.- Debido a las inciertas características hídricas de la zona, no se recomienda como suelo explotable agrícolamente.
5.- Se valorizan los derechos y goce singular de la propiedad.
Imagen Google Satelital / Physical Imagen Clasificación de Suelos y erosión
5.2. Atributos Generales
► Las principales fortalezas de la propiedad se indican a continuación:
• El clima predominante en el sector es favorable para la producción de especies hortícolas, ya que existe casi una nula presencia de heladas en la zona.
• Buen metraje de terreno, ideal para la plantación intensiva de especies agrícolas y proceso de parcelación.
• Conexión principal por ruta 5 Norte, acceso y unión con todo el resto del país.
• Los suelos de este sector se encuentran cercanos a la urbanización por lo cual desde el punto de vista de parcelas agro-residenciales poseen un buen atractivo.
► Las principales debilidades de la propiedad se indican a continuación:
• Terreno de forma irregular con relieve mixto, lo cual imposibilita su aprovechamiento máximo
• Dificultad en el acceso a la propiedad ya que el camino es de tierra en condiciones regulares.
• Si bien posee agua potable rural esta solo se encuentra en el lote 1 no encontrándose presente en los otros lotes.
• Bajo nivel de equipamiento del sector.
► Las oportunidades y amenazas externas se indican a continuación:
• Emplazamiento colindante con las comunas de Ovalle y Coquimbo, con buena conexión.
• El sector posee una tendencia de transformación, principalmente al mercado inmobiliario y de parcelas de agrado, siendo este uso y el de equipamiento, los de mayor
potencial futuro en la zona cual se emplaza la unidad de estudio.
• La propiedad se encuentra cercana al Parque Nacional Fray Jorge lo que aumenta sus atractivo turístico y interés por la zona.
• Baja urbanización y equipamiento del sector.
• Existen algunas superficies de los lotes que poseen pendiente escarpada y con alta pedregosidad, lo cual limita el uso de éstas.
5.3. Terreno
► Descripción Detallada
El terreno de la propiedad comprende una superficie de 7 hás las cuales se encuentran divididas en tres lotes cercanos uno del otro. La propiedad posee un relieve irregular
con vértices no ortogonales y pendientes naturales de norte a sur, siendo más bien topográficamente ondulante suave, con una textura de suelo franco areno-arcillosa, con
presencia de una capa arable cercana al metro de profundidad. La serie de suelos presentes en la propiedad se denomina Consa, con una ubicación depositacional no
glaciales, en posición indeterminada, de topografía plana a rugosa, el material de origen de este tipo de suelo es sedimentos aluvionicos antiguos, posee variaciones en micro
relieves del suelo. Actualmente en la propiedad no posee cultivos de importancia, pero se aprecia la presencia de especies autóctonas y nativas del sector. Los recursos
hídricos de zona son suplidos con las obras agua realizadas para que el pueblo de peral ojo de agua posea agua potable.
Actualmente el interés por el sector se ha ido incrementado debido a la cantidad de proyectos de parcelación de la zona y la presencia del Parque eólico el Arrayan, que ha
comprado gran parte de las propiedades presentes en este sector.
► Climatología (http://es.climate-data.org/)
El sector donde se encuentra emplazada la propiedad se considera según la clasificación climática de Köppen-Geiger como un clima desértico, no habiendo lluvias
prácticamente durante todo el año con solo 113 mm de precipitaciones anuales. La temperatura media anual es de 15,8°C, las temperaturas mas altas encontradas son en el
mes de Febrero con alrededor de 19,9°C y el mes más frio es julio con 12,1°C.
Clasificación de Köppen: Desertico Temperaturas Extremas: Max 19,9º Min 12,1º Lluvias (en mm): 113 Nº de heladas anuales: 1
► 1) Lote 1,2 y 3
Superficies Hás Atributos Deslindes

Según Escritura 7,00 Clases IV,V y VII Norte Comunidad Peral ojo de agua
Según Planos 7,00 Orientación Poniente Sur Comunidad Peral ojo de agua
Según Levantamiento 7,00 Topografía Relieve irreg. Oriente Comunidad Peral ojo de agua
Según SII Forma Semi-regular Poniente Comunidad Peral ojo de agua
Adoptada 7,00 Frente / Fondo Adecuada Inscripción CBR FJ: 821 N° 763, Año 1971
► Afecciones utilidad pública, servidumbres y/o expropiaciones: No
No se tuvo a la vista certificados de no expropiación, por lo que se recomienda corroborar información con certificados oficiales.
Superficie Total Hás

Superficie Bruta Adoptada 7,00
Superficie Cesión 0,00
Superficie Servidumbres 0,00
Superficie Neta 7,00
► Inscripciones
Notaría / Conservador de Comuna Foja / nº Fecha A favor de / Observaciones

Dominio Bienes raices de Ovalle Ovalle Fj:821 N° 763 Año 1971 29-08.2017 Juan Araya Velazques
Servidumbre
Aguas
Hipotecas
Prohibiciones
5.4. Edificaciones
1) Casa Vivienda de adobe principal
Antecedentes Generales
Vivienda de 40m2, se encuentra en condiciones regulares, estructura de adobe sin cielo ni piso. No se recomienda su valorizan
Descripción / Uso:
solo se aporta la información.
Fotografía Representativa
Calidad general: 4. Baja Superficie Total: (M²) 40,00

Estado general: 4. Malo N° Pisos: 1
Año de Construcción: 1980 Permiso de Edificación: sin permiso
Adosamiento: Aislada Recepción Final: sin recepeción
Programa:
Obra Gruesa
Estructura soportante: FE. Adobe Daños Sismo No Techumbre: Otro Vida Útil 15
Calidad: 4. Baja Cubierta: Otro VU Trans. 38
Estado de conservación: 4. Malo Tabiques: Madera VU Rem. 0
Entrepiso: Vigas de madera Escalera: Otro VUR.Adicionada
Terminaciones
Calidad: 4. Baja Pavimentos secos: No posee
Estado de conservación: 4. Malo Pavimentos húmedos: No posee
Renovación reciente: No Año Puertas: Madera
Revestimiento Exterior: Adobe y pintura Ventanas: Madera pintada
Revestimiento Interior: Adobe y pintura Artefactos de baño: Nacionales corrientes
Cielos: No posee Mobiliario fijo: Corriente
Instalaciones
Calidad: 4. Baja Electricidad: De red pública Monofásica a la vista
Estado de conservación: 4. Malo Gas: No posee
Renovación reciente: No Año Climatización: No presenta
Alcantarillado: No posee Calefacción: No presenta
Agua Potable: De red pública Sistema de alarma: No poseee
Obra gruesa en estado de conservación general Malo ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Baja, en estado de conservación Malo, sin renovaciones recientes.
Observaciones:
Instalaciones de calidad Baja, en estado de conservación Malo, sin renovaciones recientes.
2) Vivienda de adobe secundaria
Vivienda de 24m2, se encuentra en condiciones regulares, estructura de adobe sin cielo ni piso. No se recomienda su valorizan
Descripción / Uso:
solo se aporta la información.
Calidad general: 4. Baja Superficie Total: (M²) 24,00

Estado general: 4. Malo N° Pisos: 1
Año de Construcción: 2000 Permiso de Edificación: No posee
Adosamiento: Aislada Recepción Final: No posee
Programa: Se desconoce
Obra Gruesa
Estructura soportante: FE. Adobe Daños Sismo Techumbre: Otro Vida Útil 15
Calidad: 4. Baja Cubierta: Otro VU Trans. 18
Estado de conservación: 4. Malo Tabiques: Madera VU Rem. 0
Entrepiso: No posee Escalera: Otro VUR.Adicionada
Terminaciones
Calidad: 4. Baja Pavimentos secos: No posee
Estado de conservación: 4. Malo Pavimentos húmedos: No posee
Renovación reciente: No Año Puertas: Madera
Revestimiento Exterior: Adobe y pintura Ventanas: Madera pintada
Revestimiento Interior: Adobe y pintura Artefactos de baño: No posee
Cielos: Se desconoce Mobiliario fijo: No posee
Instalaciones
Calidad: 4. Baja Electricidad: De red pública Monofásica a la vista
Estado de conservación: 4. Malo Gas: No posee
Renovación reciente: No Año Climatización: No presenta
Alcantarillado: Pozo fosa Calefacción: No presenta
Agua Potable: De red pública Sistema de alarma: No posee
Obra gruesa en estado de conservación general Malo ,sin daños por sismo. Terminaciones de calidad Baja, en estado de conservación Malo, sin renovaciones recientes.
Observaciones:
Instalaciones de calidad Baja, en estado de conservación Malo, sin renovaciones recientes.
5.5. Obras Complementarias
► Las obras complementarias consisten en:
a) OO.CC. Diques de postes
Descripción: Diques de rollizos de madera utilizados para disminuir la desertificación del suelo.
Materialidad: Otro Año: 2017 Vida Útil 10
Calidad general: 2. Buena Situación Municipal: No Reg. VU Trans. 1
Estado general: 2. Bueno Tipo de Bien: Inmueble VU Rem. 9
Cantidad / Unidad: 30,00 m² Observaciones: VUR.Adicionada
5.6. Plantaciones
► No se observan plantaciones valorizables
5.7. Derechos de Agua - Valor incluido en el valor de suelo
El predio no cuenta con derechos inscritos de agua, solo posee agua potable rural, utilzada con el objetivo del consumo humano no el de riego.
6. Metodologías de Valoración
► Metodologías de Valoración Según Tipo de Bien
Para este trabajo, el método de valoración utilizado por TINSA Chile S.A. corresponde al siguiente, determinado según el tipo de bien y análisis del mercado.
► Valoración de los inmuebles
Enfoques
Tipo de Bien Mercado Ingreso (Capital. Renta) Costo Residual
Terreno ✓
Edificaciones (Obra gruesa, Terminaciones e Instalaciones) ✓
Obras Complementarias ✓
Plantaciones ✓
Derechos de Agua ✓
► Valor Global Empresa
Enfoques
Tipo de Bien Mercado Ingreso (Flujo de Caja) Costo Residual
ILEE (Inmueble ligado a explotación económica)
Nota: Los bienes muebles o prendables no son considerados en la presente valoración.
6.1. Enfoque de Mercado - Terreno
► Terreno
Se utilizó enfoque de mercado debido a que existe evidencia suficiente de que el inmueble se transa con regularidad en un mercado de compra y venta con bienes de
atributos similares, por lo tanto, la valoración del bien será considerando su valor de mercado.
Valoración: Para estimar el valor del bien, se realizó una búsqueda de predios ofertados, equivalentes en atributos, dentro del mismo sector o equivalente y con destino
similar. Es importante señalar que existe una diversa oferta de predios, con superficies disimiles al bien tasado. Los bienes catastrados arrojan una superficie diferente a
la que posee el inmueble analizado, pero con características de uso y ubicación similares.
► Comparables de Mercado
En el análisis de comparación, se ha considerado desglosar y analizar el valor del bien. Se observa una buena oferta de predios, cada uno con diferencias respecto al
bien en análisis y otros factores que afectan su valor y plusvalía. Las muestras que corresponden a valores de oferta están sujetas a descuentos por negociación al
momento del cierre de negocio entre un -5% a -10%.
► Homologación de Testigos:
En el análisis se homologaron los comparables de mercado según: tipo de referencia, accesibilidad, superficie, geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, para
determinar un valor razonable ajustado a las características del bien analizado.
Enfoque de Mercado - Testigos de Venta Fecha: 27-07-2018 Valor UF: $ 27.198,97
Tipo de Evaluación Link / Código / Superficie Terreno Superficie índices

n Fecha Ubicación Fuente Valor UF Valor $
Referencia Comparativa Foja / Fono (Hás) Const. (m²) $/Há UF/Há
1 07-09-2017 Oferta Ovalle, cercano a Fray Jorge Similar Internet 1,00 - 551 $ 15.000.000
http://cl.tixuz.com/inmuebles/venta/terreno/vendo-parcela-a-500-metros-aproximadamente-del-mar--cerca-del-parque-fray-jorge-en-la--iv-regi%C3%B3n/13450685?utm_source=casas.mitula.cl&utm_medium=referral 15.000.000 551,49
2 20-06-2018 Oferta Ovalle, cercano a Fray Jorge Similar Internet 0,50
https://casas.mitula.cl/detalle/1463/5780092529676803486/19/23/suelo-fray-jorge - 125 $ 3.400.000 6.800.000 250,01
http://www.vivastreet.cl/loteos-lotes/ovalle/venta-de-terreno-excelente-oportunidad/184627752 588 $ 16.000.000 32.000.000 1176,52
4 14-11-2017 Oferta Ovalle, cercano a Fray Jorge Similar Internet 7,00 - 772
http://cl.tixuz.com/inmuebles/venta/terreno/parcela-secana-cerca-del-parque-fray-jorge/13587328?utm_source=casas.mitula.cl&utm_medium=referral $ 21.000.000 3.000.000 110,30
5 01-03-2017 Oferta Ovalle, Monte Patria Mucho Mejor Internet 7,00
http://www.chileproperty.com/ovalle-chile-investments-562/ 7.096 $ 193.000.000 27.571.429 1013,69
https://www.portalterreno.com/ficha/79138/se-vende-parcela-en-ovalle 735 $ 20.000.000 4.000.000 147,06
Promedio Ofertas De Mercado 3,50 - 1.645 $ 44.733.333 14.728.571 541,51
HOMOLOGACIÓN DE TESTIGOS
Factores de Homologación por Tipo de Bien: Terreno Coef. Valor UF índices

n Valor $
Tipo Referencia % Accesibilidad % Superficie % Geografía % Potencial Agro % Potencial Hidro % Homol. Homologado $/Há UF/Há
1 Oferta 0,05 Similar 0,00 Mucho Menor 0,07 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 0,12 485 $ 13.200.000 13.200.000 485,31
4 Oferta 0,05 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 0,05 733 $ 19.950.000 2.850.000 104,78
5 Oferta 0,05 Levemente Mejor 0,03 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 Levemente Mejor 0,03 0,11 6.315 $ 171.770.000 24.538.571 902,19
6 Oferta 0,05 Similar 0,00 Levemente Menor 0,03 Similar 0,00 Similar 0,00 Similar 0,00 0,08 676 $ 18.400.000 3.680.000 135,30
Promedios Homologados Sup. Terreno (Hás) 3,50 1.473 $ 40.065.333 13.068.762 480,49
Tasación Sup. Terreno (Hás) 7,00 1.949 $ 53.000.000 7.571.429 278,37
► Ubicación aproximada de referentes
Las referencias corresponden a predios emplazados dentro de un radio cercano a la propiedad en estudio, Las ofertas fueron obtenidas dentro de la región con
condiciones similares, donde se encuentran terrenos de similares atributos. Las referencias adoptadas, se ubican en sectores de similares características, con similar
atractivo y buena conectividad.
*Para que la imagen quede bajo las formas: Ref. 1: Parcela de agrado ubicada cercana a Fray Jorge.
Seleccionar la imagen, ir al menú superior, pinchar pestaña formato y presionar el botón "enviar al fondo".
Ref. 2: Parcela de agrado ubicada cercana a Fray Jorge.
Ref. 3: Parcela de agrado ubicada cercana a Fray Jorge.

2 1
3
Ref. 4: Parcela ubicada en Cerrillos pobres, propieda de secano.
6 4
Ref. 5: Propiedad ubicada en Monte Patria, posee acciones de agua y una cantidad de acciones de
agua.
5 Ref 6: Propiedad ubicada cercana al Parque Fray Jorge, posee 5 hás destinadas principalmente a
parcelas de agrado.
Considerando los testigos que se han registrado y expuesto, su valor medio y la ponderación en cuanto a tipo de referencia, atributos de ubicación,
superficie, geografía, potencial agrícola y potencial hídrico, explicadas en proceso de homologación, bajo esta metodología (comparativa de mercado),
podemos establecer un valor preliminar de:
8.057.143 $/Hás, equivalentes a: 296,23 UF/Hás, para el bien analizado
6.2. Enfoque de Costos - Plantaciones
Se utilizó enfoque de costo debido a que no existe evidencia suficiente si el activo se transa con regularidad en un mercado con bienes de atributos similares, por lo
tanto, la valoración del activo será considerando la alternativa de reponerlo en el mercado.
► Utilizamos Método: Directo
Para las edificaciones existentes se estimaron los costos de reposición a nuevo CRN, menos las deducciones por todas las formas pertinentes de depreciación, a fin de
establecer el valor actual, o en el caso de propiedades especializadas o con mercado limitado, que rara vez se venden en el mercado si no es como parte de un negocio,
y para las cuales no existe información de mercado fácilmente disponible.
Para la estimación del costo de reposición de las edificaciones, se han ponderado aspectos técnicos como data de las edificaciones, tipo y calidad de estructura y
terminaciones, y estado de conservación, considerando además las instalaciones anexas como también sus obras complementarias. Esta información ha sido
comparada y ponderada con información de presupuestos reales de ejecución de este tipo de construcciones proveniente de evaluaciones de proyectos realizados por
nuestra compañía.
7. Resumen de Valoración
Cuadro Resumen de Valorización Fecha: 27/07/2018 Valor UF: $ 27.198,97
Terreno Rol Clase Geografía Superficie Uni Derecho / Limitación $ / Hás UF/Hás Valor Mercado UF Valor Mercado $
1 Lote 1 Ladera poca pendiente - IV-S 1,00 Hás Dominio 35.000.000 1.287 1.286,81 $ 35.000.000
2 Lote 2 Ladera con pendiente fuerte - VII 2,00 Hás Dominio 2.000.000 74 147,06 $ 4.000.000
3 Lote 3 Ladera con pendiente media - VI 4,00 Hás Dominio 3.500.000 129 514,73 $ 14.000.000
Subtotal 7,00 Hás 7.571.429 278 1.948,60 $ 53.000.000
Edificaciones Rol Sit. Munic. Materialidad Calidad Estado Superficie Uni CRN UF/m² Total UF CRN V.A. UF/m² F.Merc. M.UF/m² Valor Mercado UF Valor Mercado $
1 Casa Vivienda de adobe principal - Sin Info. FE. Adobe 4. Baja 4. Malo 40,00 m² 9,00 360,00 0,45 1,00 0,45 18,00 $ 489.581
2 Vivienda de adobe secundaria - Sin Info. FE. Adobe 4. Baja 4. Malo 24,00 m² 9,00 216,00 0,45 1,00 0,45 10,80 $ 293.749
Subtotal 64,00 m² 9,00 576,00 0,45 0,45 28,80 $ 783.330
Obras Complementarias Rol Sit. Munic. Materialidad Calidad Estado Cantidad Uni CRN UF/Uni Total UF CRN V.A. UF/Uni F.Merc. M.UF/Uni Valor Mercado UF Valor Mercado $
a OO.CC. Diques de postes - No Reg. Otro 2. Buena 2. Bueno 30,00 m² 1,00 30,00 0,93 1,00 0,93 27,75 $ 754.886
Subtotal 30,00 27,75 $ 754.886
Plantaciones - Especie y Variedad Año Producción Calidad Estado Cantidad Uni Uni / Há UF / Hás $ / Hás Valor Mercado UF Valor Mercado $
Subtotal
Derechos de Agua Tipo Nº Acciones Caudal Uni UF Lt./Seg. $ Lt./Seg. Valor Mercado UF Valor Mercado $
Subtotal
Valor de Tasación (Valor Mercado): Índice $/Há Global $ 7.791.174 UF 2.005 $ 54.538.216
Costo de Reposición a Nuevo (CRN) Edificaciones y OO.CC. UF 606 $ 16.482.576
7.1. Conclusión
Teniendo en cuenta el análisis y lo señalado anteriormente, consideramos que la mejor metodología para obtener el valor de mercado de los bienes valorados corresponde
al Enfoque de Mercado para terreno y Enfoque de Costo para edificaciones, obras complementarias y plantaciones.
Mediante esta metodología se obtuvo un VALOR de TASACIÓN de UF 2.005 para los bienes analizados.
El valor final recomendado se considera como el valor que se podría esperar recibir un vendedor por la venta de los bienes en la fecha de la valoración, mediante una
comercialización adecuada, y suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las características del inmueble, y que ambos,
comprador y vendedor, actúan libremente y sin un interés particular en la operación.
TASADOR TINSA: Valeria Madariaga Tordecilla

VISADOR TINSA: Fernando Gutierrez Cruz
JEFE UNIDAD EMPRESAS Y PARTICULARES:
TINSA Chile S.A.

96.907.350-1
El tasador declara lo siguiente:
1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación ni con las personas que participen en la operación.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que en esta ficha presenta es totalmente verdadera, y no ha obviado nada de importancia.
4. Que los inconvenientes y limitaciones que pueda tener la propiedad y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante
8. Anexos
8.1. Cuadro de Valorización por Costo Reposición de Edificaciones
CRN Depreciación Ross - Heidecke Total Valor Valor Deprec. Valor Residual Subtotal Valor
nº Item Superficie m² Total CRN UF
UF/m² Vida útil VUTr V.U.R. % V.U.T Estado Coef % V.A. UF/m² Actualizado UF Acumulada UF UF Mercado UF
1 Casa Vivienda de adobe principal 40,00 9,00 360,00 15 38 0 100 4. Malo 100,0% 0,45 18,00 342,00 18,00 18,00
2 Vivienda de adobe secundaria 24,00 9,00 216,00 15 18 0 100 4. Malo 100,0% 0,45 10,80 205,20 10,80 10,80
Subtotales 64,00 9,00 576 V.U.R. Global: 0 Valor Residual: 5% 0,45 28,80 547,20 28,80 28,80
8.2. Cuadro de Valorización por Costo Reposición de Obras Complementarias
CRN Total CRN Depreciación Ross - Heidecke Total Valor Valor Deprec. Valor Residual Subtotal Valor
nº Item Cantidad Unidad
Unitario UF Vida útil VUTr V.U.R. % V.U.T Estado Coef % V.A. UF/Uni Actualizado UF Acumulada UF UF Mercado UF
1 OO.CC. Diques de postes 30,00 m² 1,00 30,00 10 1 9 10 2. Bueno 7,9% 0,93 27,75 2,25 1,50 27,75
Subtotales 30,00 Valor Residual: 5% 27,75 2,25 1,50 27,75
8.3. Registro Fotográfico de Inmuebles
Lote 1 Lote 1 Lote 1
Ruta Proximidad del Parque Fray Jorge Especies Cactaceas presentes
Ubicación de la propiedad. Avalúo Fiscal con clasificación de uso de suelo de la Comunidad Red de agua potable rural y luz
Cesión de derechos de la Comunidad INMUEBLE INMUEBLE
8.4. Planos, Certificado SII y Otros Anexos
Rosario Norte 615 Of. 1604

Las Condes - Santiago (Chile)
Directo: (56-2) 596 29 00
info@tinsa.cl
Rosario Norte 615 Of. 1604, Las Condes – Santiago (Chile)

Tel. (56-2) 2596 29 00 fax: (56-2) 2596 29 06 - www.tinsa.cl

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Informe de Valoración Propiedad Agricola:

Tinsa es una compañía internacional perteneciente a la firma europea de capital

Fundada en 1985, cuenta con más de 32 años de experiencia en el sector

En la actualidad y junto a su sede central, TINSA cuenta con delegaciones en

¿Por qué Tinsa?

Calidad Presencia Internacional Compromiso Experiencia

1. INTRODUCCIÓN 4 6. METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN 17 1 1

1.1. Identificación General

Imagen Representativa Plano de Ubicación

1.2. Identificación de Inmuebles

ID Derechos de Agua - Tipo Descripción Numero de Acciones Caudal Unidad Fuente

2. Principales Supuestos Utilizados

2.1. Fecha del Informe y Referencias Monetarias

► La valorización fue realizada con fecha: 27-07-2018

• CLP (moneda de Chile)

2.2. Información Utilizada

Planos Avalúo Fiscal Detallado Contratos de Construcción

2.3. Costo Reposición a Nuevo (CRN)

2.4. Vida Útil Técnica (VU)

2.5. Antigüedad (VUTrans)

2.6. Vida Útil Remanente (VUR)

► Estimar la vida útil probable de la edificación a valorar. 2. Bueno Estado bueno

Escala de estados de conservación R-H

2.8. Valor Residual (VR)

3. Descripción del Trabajo Realizado

3.1. Procedimientos Realizados

Dentro de los procedimientos realizados se consideraron los siguientes:

Definición del alcance y elaboración de propuesta. Solicitud de antecedentes.

Análisis de mercado. Determinación del Valor de Mercado

3.2. Trabajo de Campo

■ Si corresponde a un Activo Inmueble: ■ Si corresponde a una Edificación u Obra Complementaria:

► Tipo bien (terreno, construcción, OO.CC.) ► Nombre del Inmueble

3.3. Limitaciones de nuestro Trabajo

4.1. Antecedentes Normativos

4.2. Descripción del Sector

5.1. Características Generales

Imagen Google Satelital / Physical Imagen Clasificación de Suelos y erosión

5.2. Atributos Generales

► Las principales fortalezas de la propiedad se indican a continuación:

► Las principales debilidades de la propiedad se indican a continuación:

► Las oportunidades y amenazas externas se indican a continuación:

Superficies Hás Atributos Deslindes

► Afecciones utilidad pública, servidumbres y/o expropiaciones: No

Superficie Total Hás

Notaría / Conservador de Comuna Foja / nº Fecha A favor de / Observaciones

1) Casa Vivienda de adobe principal

Calidad general: 4. Baja Superficie Total: (M²) 40,00

2) Vivienda de adobe secundaria

Calidad general: 4. Baja Superficie Total: (M²) 24,00

5.5. Obras Complementarias

► Las obras complementarias consisten en:

a) OO.CC. Diques de postes

► No se observan plantaciones valorizables

5.7. Derechos de Agua - Valor incluido en el valor de suelo

► Metodologías de Valoración Según Tipo de Bien

► Valoración de los inmuebles

► Valor Global Empresa

Nota: Los bienes muebles o prendables no son considerados en la presente valoración.

6.1. Enfoque de Mercado - Terreno