Valuación I

Carrera Corredor Inmobiliario

Fundación Cervantes - Año 2015

Arq. Andrea Tarquino

arqtarquino@hotmail.com

 Tema 3: Metodos– Lotes Regulares

Contenidos a desarrollar
 DETALLE DE CONTENIDOS A
DESARROLLAR

1) LOTES MEDIALES
2) LOTES ESQUINA
3) LOTES CON FRENTE A DOS CALLES
 TASACIONES
TASACIÓN (del latín “taxatio”, “taxationis”),
significa “justipreciar”, “avaluar las cosas”.

VALOR
“...el VALOR de un inmueble es un VALOR IDEAL, y el objetivo de la
Tasación es tender lo más próximo a él...”,
“...el VALOR de un inmueble en un momento dado es ÚNICO,
cualesquiera sean los fines para o por los cuales se valúa...”.
Estos conceptos son retomados por el Ing. Mario Chandías cuando
expresa que “...TASAR es medir el VALOR de una propiedad, en
función de una unidad monetaria, para un mercado dado y en un
tiempo o momento determinado...”
 DENOMINACIONES
E.M. (Eje Medianero)
CONTRAFRENTE
LÍNEA MUNICIPAL (L.M.): Límite entre un
Dominio Privado y la Vía Pública (calle)
EJE MEDIANERO (E.M.): Límite entre dos
dominios privados
E.M. (Eje Medianero)

E.M. (Eje Medianero)

VÍA PÚBLICA: Calle (espacio conformado
por la circulación vehicular o calzada, y las
FONDO

FONDO
circulaciones peatonales o veredas o
aceras)
FRENTE: medida lineal del lote sobre la
Línea Municipal
CONTRAFRENTE: medida lineal del lote en
el lado opuesto al FRENTE
FONDO: medida lineal del lote desde el
Frente hasta el Contrafrente

FRENTE L.M. (Línea Municipal)

CALLE
 DEFINICIONES:
LOTE REGULAR: el que se puede asimilar a una forma geométrica regular
común o habitual para un lote (rectángulo o cuadrado). La asignación a un
lote del carácter de regular es exclusivamente en razón de su forma, sin
considerar sus otras características tales como su ubicación relativa en la
manzana o en la cuadra, sus proporciones, simetría, planimetría y altimetría,
superficie, tipo de suelo, topografía, etc.

LOTE IRREGULAR: el que tiene una forma geométrica no habitual para un lote
(triángulo, frente y/o fondo curvos o quebrados, etc.)

LOTE ESQUINA: los ubicados en los vértices de una manzana. Lote ubicado
en la intersección de las líneas municipales (L.M.) de dos calles adyacentes.

LOTE MEDIAL: cualquier lote que no sea esquina. Lote ubicado en el sector
medio de una cuadra, no necesariamente en el centro de la misma.

LOTE IRREGULAR POR INVASIÓN: Lote que ha sufrido modificación/es de

diversa magnitud en sus medidas, proporciones, geometría y superficie por
corrimiento ilegal del eje medianero por parte de uno o varios de los
colindantes.
TERRENOS, LOTES, PARCELAS REGULARES MEDIALES
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

LOTES REGULARES en una manzana

típica de los trazados urbanísticos
fundacionales (coloniales) de la
mayoría de nuestras ciudades.

Los Lotes o Parcelas pueden ser el

resultado del trazado original o de
divisiones, subdivisiones, uniones, etc.
 TERRENOS, LOTES, PARCELAS ESQUINAS LIBRES DE
MEJORAS (baldíos)

calle

LOTES ESQUINA en una manzana

calle calle típica de los trazados urbanísticos
fundacionales (coloniales) de la
mayoría de nuestras ciudades.

Los Lotes o Parcelas pueden ser el

resultado del trazado original o de
divisiones, subdivisiones, uniones,
etc.

calle
TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON FRENTES A DOS CALLES
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

calle

LOTES con FRENTE A DOS CALLES

calle calle en una manzana típica de los
trazados urbanísticos fundacionales
(coloniales) de la mayoría de
nuestras ciudades.
Los Lotes o Parcelas pueden ser el
resultado del trazado original o de
divisiones, subdivisiones, uniones,
etc.

calle
Factores condicionantes
de una Tasación
 FACTORES
CONDICIONANTES
DE UNA TASACIÓN

INTRÍNSECOS EXTRÍNSECOS

de LOCALIZACIÓN de ENTORNO
o SITIO o SITUACIÓN
 FACTORES CONDICIONANTES
FACTORES INTRÍNSECOS

Son aquellos privativos y exclusivos del terreno a tasar.

Sin que esta lista pretenda incluirlos a todos, los más importantes serían:

a) Dimensiones
b) Superficie
c) Forma
d) Proporciones
e) Relación Frente – Fondo
f) Limites (con otros terrenos, con la vía publica, etc., materializados o no)
g) Orientación
h) Topografía
i) Niveles (propios, y con respecto a los colindantes y a la vía pública)
j) Pendientes
k) Tipo y calidad del suelo
l) Vegetación / Forestación
m) Aptitud arquitectónica o destino funcional posible
n) Otros
 FACTORES CONDICIONANTES
FACTORES EXTRÍNSECOS:
a) de LOCALIZACIÓN o SITIO
Se refieren a las características imperantes en el propio lugar geográfico de implantación del
inmueble. En general están relacionados con el ámbito concreto en el cual se ubica un terreno.
Algunos son privativos del terreno, y otros del espacio físico circundante, el cual puede ser
considerado a escala del inmueble, a escala urbana y/o a escala regional.

I) FACTORES GEOGRÁFICOS:
Latitud / relieve / vegetación / Topografía / niveles y curvas / composición del suelo / Proximidad de
masas o cursos de agua / Características del paisaje natural (flora y fauna)

II) FACTORES CLIMÁTICOS:

Vinculación con la geografía / Temperatura / latitud / altitud / Humedad ambiente / Nubosidad

CLIMA:
Precipitaciones (lluvia, nieve, granizo) / Heladas / Asoleamiento / Vientos / Orientación

III) FACTORES CULTURALES:

Relaciones con el entorno / Paisaje cultural
Características del usuario del objeto / Características del usuario del entorno / Factibilidad
económica / accesibilidad / mercados / Factibilidad de equipos y mano de obra
Infraestructura existente: calles, caminos, electricidad, gas, TE, etc.
Intensidad de uso de los servicios

Reglamentación (Municipal/Provincial) de Usos del suelo / Intensidad del uso del suelo (densidad)
Valor de la tierra (residencial/comercial/industrial) / Compatibilidad e incompatibilidad de usos (con
otros usos del suelo, con otras actividades, etc.)
Vecindades valorizantes y desvalorizantes
 FACTORES CONDICIONANTES
FACTORES EXTRÍNSECOS:
b) de ENTORNO o SITUACIÓN
Indican su ubicación relativa respecto de otros lugares y actividades
y se refieren fundamentalmente a aquellos aspectos derivados de las acciones del
hombre sobre el medio natural y de las interrelaciones e interacciones con los demás.
Accesibilidad (vehicular y peatonal)
Mercado inmobiliario: oferta y demanda
Origen de la materia prima
Destino de la producción
Disponibilidad de equipos y mano de obra
Tamaño de la edificación
Infraestructura
Servicios Públicos
Relaciones inter-edificios
Normas de Control (urbanización, zonificación y edificación)
Promoción de las actividades/Desgravaciones impositivas
Marketing
Procedimiento o Etapas
de la Tasación
PROCEDIMIENTO o ETAPAS DE LA TASACIÓN

1) BÚSQUEDA DE ANTECEDENTES DE LOTES SIMILARES

2) RECONOCIMIENTO DEL LOTE A TASAR

3) INSPECCIÓN OCULAR o RECONOCIMIENTO FÍSICO

4) REGISTRO DE ANTECEDENTES

5) SELECCIÓN DE ANTECEDENTES

6) HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

7) INFORME DE TASACIÓN
Métodos de Tasación
 MÉTODOS DE TASACIÓN

SEPARATIVOS, DIRECTOS COMPARATIVOS:

Como su nombre lo indica, determinan, por
separado y directamente, el valor de la tierra, de
las construcciones, mejoras y accesorios,
basándose en la diferente naturaleza de los
mismos, su condición y factores intervinientes en
cada caso.

de CONJUNTO ó INDIRECTOS:
Se basan en la renta que un bien (considerado
como una totalidad) produce actualmente, o es
susceptible de producir a futuro.
INFORMACIÓN BÁSICA
 SITUACIÓN JURÍDICA DEL TERRENO,
LOTE o PARCELA A TASAR

a) Documentos probatorios de los derechos reales que lo afecten

(dominio/condominio)

b) Documentos que acrediten la identidad de quienes declaran

detentarlos o ser sus titulares dominiales o propietarios o tenedores

c) Documentación técnica que refiera la materialidad física del lote:

Planos de Mensura, de División o Unión, etc., sus límites (materializados o no),
su orientación, su ubicación relativa respecto de colindantes, accidentes
naturales, mejoras y elementos construidos por el hombre, etc.

d) Otras situaciones de hecho o de derecho que afecten al lote a tasar:

invasiones/usurpaciones, servidumbres, (de hecho, registradas,
temporarias, perpetuas, de paso, de uso, activas, pasivas, etc.)
expropiaciones, embargos, hipotecas, subastas, usucapión, etc.
 DATOS BÁSICOS DE UN LOTE (Antecedente)
Lote antecedente Nº 1:
Ubicación: Bº Centro– Ciudad de Rio Cuarto

Dirección: calle Mitre Nº 245

Situación: MEDIAL

Condición: BALDÍO sin mejoras – libre de ocupantes.

Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 015 Parcela 005

Medida frente: 15,00 m

Medida fondo: 38,00 m

Superficie: 570,00 m2

Valor Total: $ 1.197.000

Valor Unitario: $ 2.100/m2 (Resulta de DIVIDIR el Valor Total por la Superficie del lote)

Coef.Frente/Fondo: (A DETERMINAR)
 DATOS BÁSICOS DE UN LOTE a TASAR
Lote a Tasar:
Ubicación: Bº Nueva Córdoba – Ciudad de Córdoba

Dirección: calle Obispo Trejo Nº 560

Situación: MEDIAL

Condición: BALDÍO sin mejoras – libre de ocupantes.

Datos Catastrales: Distrito: 05 Sección 32 Manzana 018 Parcela 012

Medida frente: 12,00 m

Medida fondo: 45,00 m

Superficie: 540,00 m2

Valor Total: (A DETERMINAR)

Valor Unitario: $/m2 (A DETERMINAR)

Coef.Frente/Fondo: (A DETERMINAR)
 ¿Cómo HOMOGENEIZAR?
El método clásico para HOMOGENEIZAR terrenos, lotes
o parcelas LIBRES DE MEJORAS (baldíos) aplica los
llamados “COEFICIENTES DE MEDIDAS”
Estos Coeficientes se basan en la comparación de la relación entre la
medida del FRENTE y la medida del FONDO de cada uno de los lotes
involucrados (antecedentes y lote a tasar) con la relación entre el FRENTE
y el FONDO de un lote “tipo” o lote “patrón”.

HOMOGENEIZAR implica una especie de “transformación ficticia” de cada

uno de los antecedentes, en “lotes tipo” para promediar los resultados y
obtener lo que se denomina VALOR CUADRA/ZONA ($/m2)
que se aplicará al lote a tasar

SE REALIZA LA HOMOGENEIZACIÓN DEL VALOR UNITARIO (V.U.)

o sea el valor de 1 m2 de terreno ($/m2)

Dicho de otro modo, HOMOGENEIZAR es determinar teóricamente el

VALOR UNITARIO ($/m2) que CADA ANTECEDENTE tendría, si sus
dimensiones y relación Frente/Fondo fueran las del lote “tipo”
 Para HOMOGENEIZAR…
Son de utilización habitual las llamadas
“TABLAS DE FRENTE Y FONDO”

1) Las Tablas de FITTE y CERVINI están formuladas para su

aplicación en zonas predominantemente residenciales de viviendas
unifamiliares, y toman como “tipo” un
lote de 11 m de FRENTE y 30 m de FONDO,
y sus coeficientes han sido calculados con BASE = 100

2) Las Tablas del TRIBUNAL DE TASACIONES DE LA NACIÓN

están formuladas para su aplicación en zonas predominantemente
de edificación en altura y Propiedad Horizontal y toman como “tipo”
un lote de 10 m de FRENTE y 30 m de FONDO, y sus coeficientes
han sido calculados con BASE = 1
Etapas de la HOMOGENEIZACIÓN

1) HOMOGENEIZACIÓN DE cada LOTE

ANTECEDENTE

2) DETERMINACIÓN del VALOR

CUADRA/ZONA (VC/Z)

3) HOMOGENEIZACIÓN DEL LOTE A

TASAR
 HOMOGENEIZACIÓN utilizando
COEFICIENTES de MEDIDAS
1) HOMOGENEIZACIÓN DE cada LOTE ANTECEDENTE

V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = __$/m2 (lote antecedente)__

Coef. F/F (lote antecedente)

Este paso implica establecer una relación matemática (división)

entre el Valor Unitario ($/m2) del Lote Antecedente y su coeficiente de
frente y fondo (F/F)
(el cual es el resultado de la comparación del mismo con el “lote Tipo”).

De este modo reducimos el “lote antecedente” a “lote tipo”, o sea,

establecemos de manera teórica cuánto sería el valor unitario del “lote
antecedente” si tuviera las medidas y la relación frente/fondo del “lote
tipo”
 HOMOGENEIZACIÓN utilizando
COEFICIENTES de MEDIDAS

2) DETERMINACIÓN del VALOR CUADRA / ZONA (VC/Z)

VALOR CUADRA/ZONA (VC/Z) = VUH1 + VUH2 + VUH3 +…VUHn
n
En este paso calculamos el promedio de los valores unitarios homogeneizados
de los lotes antecedentes, a los fines de obtener un valor unitario ($/m2) al que
denominamos VALOR CUADRA / ZONA que aplicaremos al lote a tasar.

3) DETERMINACIÓN DEL VALOR UNITARIO ($/m2)

DEL LOTE A TASAR
V.U. (lote a tasar) = $/m2 (Valor Cuadra/Zona) x Coef. F/F lote a tasar
En este paso afectamos (multiplicamos) el Valor Cuadra / Zona por el
Coeficiente F/F del lote a tasar, realizando la operación INVERSA a la
homogeneización, ya que debemos pasar del “lote tipo” al “lote a tasar”
CRITERIOS de VALORACIÓN en
una TASACIÓN
LEY DE HOFFMAN
Considera que 2/3 del valor total del lote se concentran en la
primera mitad y el 1/3 restante en la mitad posterior

REGLA NORTEAMERICANA
Divide el lote en cuatro partes desde el frente hacia el
fondo (Regla 4-3-2-1), asignando a la porción del frente
un valor cuatro veces superior a la porción del fondo,
quedando 3 y dos veces el valor para las porciones
intermedias.

El criterio aplicado en ambos métodos es que el

lote va disminuyendo su valor unitario ($/m2) a
medida que nos alejamos del frente (L.M.)
 LEY DE HOFFMAN
E.M. (Eje Medianero)

Fondo/2 1/3 del Valor total del Lote

E.M. (Eje Medianero)

E.M. (Eje Medianero)

Fondo/2
2/3 del Valor total del Lote

L.M. (Línea Municipal)

frente
 REGLA NORTEAMERICANA
E.M. (Eje Medianero)

Fondo/4 1/10 del Valor total del Lote

E.M. (Eje Medianero)

E.M. (Eje Medianero)

Fondo/4 2/10 del Valor total del Lote

Fondo/4 3/10 del Valor total del Lote

Fondo/4
4/10 del Valor total del Lote

L.M. (Línea Municipal)

frente
TABLAS USUALES para HOMOGENEIZACIÓN
Coeficientes de FRENTE / FONDO (Coeficientes de Medidas)

a) Tablas de Fitte y Cervini

(lote tipo 11x30 m) (p/zona viviendas individuales)
b) Tablas del Tribunal de Tasaciones
(lote tipo 10x30 m) (p/zona Propiedad Horizontal)
c) Tablas del Ing. Valvano
(lotes esquina)
d) Tablas de Mc Michael
(lotes triangulares c/base sobre L.M.)
e) Tablas del Tribunal de Tasaciones
(lotes triangulares c/base sobre L.M., y lotes triangulares con
vértice sobre L.M.)
 PROCEDIMIENTO GENERAL DE TASACIÓN de TERRENOS
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

1) HOMOGENEIZAR VALORES UNITARIOS ( $/m2) DE LOTES

ANTECEDENTES (referir los valores de cada lote al lote tipo)

V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = __$/m2 (lote antecedente)__ x 100

Coef. F/F (lote antecedente)

2) Obtener el “VALOR CUADRA/ZONA” (VC/Z): representa el

promedio de los Valores Unitarios homogeneizados de lotes
antecedentes

3) Afectar el VALOR CUADRA/ZONA con el Coeficiente de

Frente/Fondo del lote a tasar

4) Multiplicar el valor obtenido(Valor Cuadra/Zona homogeneizado)

por la superficie del lote a tasar = TASACIÓN
LOTE MEDIAL
 Ejemplo de TASACIÓN aplicando COEFICIENTES de
FRENTE/FONDO
(Tablas de Fitte y Cervini para lote tipo de 11 m x 30 m)
Ejemplo:
NOTA: las direcciones indicadas así como las medidas de los lotes y sus valores son
FICTICIOS y a los meros fines didácticos

DATOS DEL LOTE A TASAR: Lote de terreno medial

15 m de frente y 45 m de fondo
Superficie total 675 m2
Ubicación: Deán Funes Nº 445 – Rio Cuarto
(zona predominantemente de viviendas unifamiliares:
corresponde aplicar la Tabla de Frente/Fondo de Fitte y Cervini)

Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini): 82,2

a) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 1: Lote de terreno medial – baldío - 12 m de
frente y 40 m de fondo - Superficie total 480 m2 – ubicación: 9 de Julio Nº 350
Rio Cuarto - Valor Unitario $ 735/m2 – Valor Total $ 352.800
Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini): 88,5

b) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 2: Lote de terreno medial – baldío - 20 m de

frente y 40 m de fondo - Superficie total 800 m2 – ubicación: Deán Funes Nº 850
Rio Cuarto - Valor Unitario $ 830/m2 – Valor Total $664.000
Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini): 82,7

c) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 3: Lote de terreno medial – baldío - 12 m de

frente y 30 m de fondo - Superficie total 360 m2 – ubicación: Constitución Nº 675
Rio Cuarto - Valor Unitario $ 745/m2 – Valor Total $ 268.200
Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini): 99,8

d) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 4: Lote de terreno medial – baldío - 11 m de

frente y 35 m de fondo - Superficie total 385 m2 – ubicación: Sobremonte Nº 975
Rio Cuarto - Valor Unitario $ 815/m2 – Valor Total $ 313.775
Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini): 93,8

e) DATOS DEL LOTE ANTECEDENTE Nº 5: Lote de terreno medial – baldío - 14 m de

frente y 28 m de fondo - Superficie total 392 m2 – ubicación: San Martin Nº 275
Rio Cuarto - Valor Unitario $ 780/m2 – Valor Total $ 305.760
Coeficiente de Frente/fondo (Fitte y Cervini): 101,1
 HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES
V.U.H. ($/m2 homogeneizado) = __$/m2 (lote antecedente)__ x 100
Coef. F/F (lote antecedente)

Para LOTE Antecedente Nº 1 $ 735/m2 x 100 = $ 864,41/m2 (homogeneizado)

88,5

Para LOTE Antecedente Nº 2 $ 830/m2 x 100 = $ 1.003,63/m2 (homogeneizado)

82,7

Para LOTE Antecedente Nº 3 $ 745/m2 x 100 = $ 746,49/m2 (homogeneizado)

99,8

Para LOTE Antecedente Nº 4 $ 815/m2 x 100 = $ 868,87/m2 (homogeneizado)

93,8

Para LOTE Antecedente Nº 5 $ 780/m2 x 100 = $ 771,51/m2 (homogeneizado)

101,1
NOTA: como los Coef. F/F de las Tablas de Fitte y Cervini están formuladas sobre una
base = 100, en la homogeneización se debe afectar la operación con ese coeficiente
 DETERMINACIÓN del VALOR CUADRA / ZONA = PROMEDIO de los
Valores Unitarios ($/m2) homogeneizados de Lotes Antecedentes

VALOR C/Z = $ 864,41/m2 + $ 1.003,63/m2 + $ 746,49/m2 + $ 868,87/m2 + $ 771,51/m2 = $ 850,98/m2

5

Rango de Ajuste (2º PROMEDIO)

+ 10 % = $ 936,08/m2
- 10 % = $ 773,62/m2

2º PROMEDIO = $ 864,41/m2 + $ 868,87/m2 + $ 771,51/m2 = $ 834,93/m2

3

Cálculo VALOR UNITARIO (LOTE A TASAR)

$ 834,93/m2 (valor cuadra/zona) x 82,2 (Coef. F/F) = $ 686,31/m2

100

Precio/m2 x Superficie lote = VALOR DE TASACIÓN DEL LOTE

$ 686,31/m2 x 675,00 m2 = $ 463.259,25

LOTES ESQUINA
 LOTE ESQUINA
HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES ESQUINA
aplicando COEFICIENTES correctivos

SE REALIZAN 2 (dos) HOMOGENEIZACIONES

a1) Tablas de Fitte y Cervini (lote tipo 11x30 m)

(p/zona viviendas individuales)
ó
a2) Tablas del Tribunal de Tasaciones (lote tipo 10x30 m)
(p/zona Propiedad Horizontal)
+
b) Tablas del Ing. Valvano (lotes esquina)
 Referencias
Método de VALVANO
M: lote medial
calle E: lote esquina
S: superficie lote
f: frente lote medial
10 m 10 m f1: frente 1 lote esquina
f2: frente 2 lote esquina

30 m 30 m
n: índice de utilización
f f1
f2
1 2

Realizando el cociente entre ambos valores (a y b)

calle
obtendremos como resultado el índice n, al que se
Tomando un lote medial (Lote 1) de 10 m de
denomina índice de utilización:
frente por 30 m de fondo, la relación entre la
superficie y su frente es: n = M (medial) = 30 = 4 (índice de utilización)
E (esquina) 7,5
M = S (m2) = 300 m2 = 30 (a)
f (m) 10 m El mismo resultado obtendremos efectuando la relación
entre la suma de los frentes del lote esquina sobre el
Tomando ahora el lote esquina (Lote 2) de 10
m de frente por 30 m de fondo, la relación entre frente del lote medial:
la superficie y la suma de sus frentes es:
n = f1 + f2 = 40 = 4 (índice de utilización)
E = S (m2) = 300 m2 = 7,5 (b) f 10
f1 + f2 40 m
Tasación de terrenos ESQUINA libres de mejoras
TABLAS del Ing. VALVANO
Porcentajes de Valorización de Terrenos ubicados en esquina
TABLA I: Zona céntrica (Capital Federal). Alto valor comercial en planta baja, y de oficinas y departamentos en pisos superiores.
TABLA II: Zona de valor comercial y residencial intermedio. Edificios en propiedad horizontal.
TABLA III: Zona familiar o residencial. Comercio minorista. Edificación de 1 ó 2 plantas. No es zona de edificios en altura.n: índice de utilización
f: Frente lote medial (m)
f1: frente 1 del lote esquina (m)
f2: frente 2 del lote esquina (m)
TABLA IV: Bajo valor de la tierra. Zonas de urbanización en formación. En esta zona el tasador deberá considerar muy especialmente los factores Intrínsecos y
Extrínsecos de modo tal de justificar la posibilidad de una valorización. Sin perjuicio de ello, en términos generales, en esta zona la valorización es nula o insignificante.
__________________________________________________________________
n TABLA I TABLA II TABLA III TABLA IV
(%) (%) (%) (%)
__________________________________________________________________
1,00 0,15 0,10 0,05 0,00
n = f1 + f2
1,25
1,50
0,17
0,19
0,11
0,12
0,06
0,07
0,01
0,02
f
1,75 0,20 0,13 0,07 0,02
2,00 0,22 0,14 0,08 0,03 n: índice de utilización
2,25 0,24 0,15 0,09 0,04
2,50 0,26 0,16 0,10 0,05 f: Frente lote medial (m)
2,75 0,27 0,17 0,10 0,05 f1: frente 1 del lote esquina (m)
3.00 0,29 0,18 0,11 0,06 f2: frente 2 del lote esquina (m)
3,25 0,31 0,19 0,12 0,07
3,50 0,33 0,20 0,13 0,08
3,75 0,34 0,21 0,13 0,08
4,00 0,36 0,22 0,14 0,09
4,25 0,38 0,23 0,15 0,10
4,50 0,40 0,24 0,16 0,11
4,75 0,41 0,25 0,16 0,12
5,00 0,43 0,26 0,17 0,13
5,25 0,45 0,27 0,18 0,14
5,50 0,47 0,28 0,19 0,14
5,75 0,48 0,29 0,19 0,14
6,00 0,50 0,30 0,20 0,15

Por Ej., si queremos saber cual es la valoración de un terreno esquina ubicado en un sector que tiene un valor Cuadra Unitario de $ 750/m2 y un porcentaje de
valoración de 0,36 (TABLA I: coeficiente 1,36), multiplicamos ambos valores:
$ 750/m2 x 1,36 = $ 1.020/m2
Este valor es el resultado de sumar el precio unitario original más el 36 % de valoración por ser lote esquina:
$ 750/m2 + $ 270/m2 (36 % de $ 750/m2)= $ 1.020/m2
 LOTE ESQUINA: CASO GENERAL

Referencias

3: lote esquina
Calle 1 f1 : frente 1 lote esquina
$ 810/m2 f2 : frente 2 lote esquina
n: índice de utilización
Sup. Lote = 12,00 m x 23,50 m = 282 m2
12 m

23,50 m
f2
3

Calle 2 $ 650/m2
f1
El índice de utilización (n) correspondiente resultará de la aplicación de la fórmula del Ing. Valvano, dividiendo la suma de los
frentes del lote esquina (f1 + f2), por el frente de mayor valor (f2) ya que es este Valor Cuadra/Zona el que influye de
manera determinante en el Valor de Tasación:

n = f1 + f2 = (índice de utilización) n = 12 m + 23,50 m = 1,51 (índice de utilización)

f2 23,50 m
Suponiendo que el LOTE 3 en cuestión se encuentre ubicado en ZONA CÉNTRICA COMERCIAL, ingresamos a la Tabla I de
Valvano a través del índice de utilización (1,51) y obtendremos un porcentaje de valorización de la esquina de 0,19 que
equivale al 19 %, o al coeficiente 1,19

V.U.H. (lote esquina) = $ 810/m2 x 1,19 = $ 963,90/m2

 La tasación se completa aplicando los coeficientes de corrección derivados de
la relación entre las longitudes del frente y el fondo del lote esquina, en este
caso, entre f1 y f2, para lo cual nos remitiremos a la tabla de Frente/Fondo del
Tribunal de Tasaciones de la Nación que considera un lote tipo de 10 m de frente
por 30 m de fondo, o utilizaremos la Tabla de Fitte y Cervini que considera un lote
tipo de 11 m de frente por 30 m de fondo, dejando aclarado que pueden darse
pequeñas diferencias entre los respectivos valores.

Para ingresar a las tablas de Frente/Fondo debemos definir el criterio por el cual
determinamos cual de los dos FRENTES del lote esquina, es considerado como
“FRENTE” y cuál como “FONDO”:

a) Considerar como FRENTE el que da a la calle de MAYOR valor unitario, en

este caso, 23,50 m., y como FONDO, en este caso 12,00 m, el que da a la calle de
MENOR valor unitario, independientemente de cual sea la mayor o menor
medida de cada frente. En el ejemplo anterior, el frente de mayor medida coincide
con el mayor valor cuadra, pero podría darse la situación inversa, es decir, que el
frente de mayor medida tuviera el valor cuadra menor.

b) Cuando los valores cuadra/zona fueran iguales, adoptar como FRENTE, el de

MAYOR MEDIDA.

c) Considerar las medidas del lote esquina como si fuera un lote medial y adoptar
como “FRENTE” la medida MENOR y considerar como “FONDO” la medida mayor,
independientemente del valor cuadra que tuviera cada una de las calles.
 Considerando el primer criterio expuesto (adoptar como FRENTE el que da a la calle de mayor valor
unitario), y de acuerdo a la primera Tabla de Frente/Fondo de Tribunal de Tasaciones que se utiliza
habitualmente para lotes ubicados en zonas predominantemente de edificios en altura, ingresando con los
valores de frente (23,50 m) y de fondo (12,00 m), correspondería aplicar un factor de corrección o
coeficiente de Frente/Fondo igual a 1,406.

V.U.H. = $ 963,90/m2 x 1,406 = $ 1.355,24/m2

Si hubiéramos usado la Tabla de Frente/Fondo de Fitte y Cervini que se utiliza habitualmente para
lotes ubicados en zonas de viviendas individuales, el coeficiente de corrección a aplicar hubiera sido 131,90
y el resultado obtenido:

V.U.H. = $ 963,90/m2 x 131,90/100 = $ 1.271,38/m2

NOTA: en este ejercicio hemos realizado las dos homogeneizaciones (Valvano y F/F) por separado,
pero pueden realizarse en un solo paso ya que la aplicación de los coeficientes de homogeneización se
realiza por multiplicaciones sucesivas y ello no afecta el resultado final.

Se podría haber realizado la homogeneización aplicando simultáneamente ambos coeficientes:

V.U.H. = $ 810/m2 x 1,19 (Valvano) x 1,406 (F/F) = $ 1.355,24/m2

V.U.H. = $ 810/m2 x 1,19 (Valvano) x 131,90 /F/F) = $ 1.271,38/m2

100

Valor Lote = 282 m2 x $ 1.355,24 = $ 382.177,68

Valor Lote = 282 m2 x $ 1.271.38/m2 = $ 358.529,16

 LOTE ESQUINA: CASO cuando
uno de los lados supera los 30 m

Referencias

5: lote esquina
f1 f1 : frente 1 lote esquina
f2 : frente 2 lote esquina
16 m
n: índice de utilización

12 m 3b

f2
lote 5 42 m
30 m
3a Calle 1 $ 650/m2

Calle 2 $ 760/m2

Se considera que la influencia de la condición de esquina de un lote y por consiguiente de su valoración,

no se extiende hasta más allá de los 30 m medidos desde la intersección de ambas líneas municipales

El criterio que se aplica para tasarlo es la división ficticia del LOTE TOTAL en dos fracciones o
“lotes teóricos”: uno “esquina” (3a) y la fracción restante como “medial” (3b)

Como las tablas de Frente/Fondo se inician con un frente de 6,00 m, la división ficticia se podrá aplicar
solamente a partir de un lote que tenga 36,00 m en su lado mayor
Aplicando el criterio antes expuesto referido a los lotes que tienen una longitud mayor
a los 30 m, a los efectos de la tasación consideraremos el lote total (3) como dividido
en dos partes o parcelas “teóricas”:

Parcela 3a 16 m x 30 m = 480 m2 de superficie

Parcela 3b 12 m x 16 m = 192 m2 de superficie

Así, para la parcela 3a, el índice n de utilización correspondiente resultará de la

aplicación de la fórmula del Ing. Valvano, dividiendo la suma de los frentes del lote
esquina, por el frente de mayor valor (f1):

n = 16 m + 30 m = 2,87 (índice de utilización)

16 m

Con este valor ingresamos a la TABLA I de Valvano, encontrando el

porcentaje de valoración que es del 27 %, o sea un coeficiente igual a 1,27

Por otra parte, de la Tabla de Frente/Fondo del Tribunal de Tasaciones, zona

céntrica, para un lote de 16 m x 30 m, el coeficiente es de 1,116.

El valor de la parcela 3a, tomando el mayor Valor Cuadra/Zona y aplicando

simultáneamente ambos coeficientes, resulta:

$ 760/m2 x 480 m2 x 1,27 x 1,116 = $ 517.038,33

 En relación a la parcela 3b, por tratarse de una parcela “teóricamente medial”
(no esquina), a través de la misma Tabla de Frente/Fondo que aplicamos a la
Parcela 3a (12 m de frente x 16 m de fondo) encontraremos el coeficiente de
medida que resulta en este caso de 1,345.

El valor de la parcela 3b, tomando el valor cuadra/zona de la calle a la cual da

su “frente” y aplicando el coeficiente F/F, resulta:

$ 650/m2 x 192 m2 x 1,345 = $ 167.856,00

El Valor TOTAL del lote esquina 3, resulta de la suma de las partes (3a + 3b),
es decir:

$ 517.038,33 + $ 167.856,00 = $ 684.894,33

Este valor total, dividido por la superficie total del lote 3, da como resultado un
valor unitario ($/m2) para el mismo de:

$ 684.894,33 / 672,00 m2 = $ 1.019,88 / m2

LOTES con FRENTE a
DOS CALLES
 TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON FRENTES A DOS CALLES
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

calle

LOTES con FRENTE A DOS CALLES

calle calle en una manzana típica de los
trazados urbanísticos fundacionales
(coloniales) de la mayoría de
nuestras ciudades.
Los Lotes o Parcelas pueden ser el
resultado del trazado original o de
divisiones, subdivisiones, uniones,
etc.

calle

TASACIÓN DE TERRENOS LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON FRENTES A DOS CALLES
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

95 m

1 15 m

Calle A $ 360/m2 Calle B $ 480/m2

1) MÉTODO DEL PROMEDIO DE VALORES UNITARIOS:

El promedio de los Valores Unitarios (Valor Cuadra promedio), la Tasación sería:
VALOR CUADRA/ZONA PROMEDIO = $ 360/m2 + $ 480/m2 = $ 420/m2
2
VALOR LOTE = VALOR CUADRA/ZONA PROMEDIO x Superficie lote

VALOR LOTE = $ 420/m2 x 1.425,00 m2 = $ 598.500,00

 2) MÉTODO DEL VALOR UNITARIO MÁS ALTO:
Aplicando el método del Valor Unitario más alto (Valor Cuadra/Zona mayor), la
Tasación del LOTE 1 sería:
VALOR LOTE = Superficie lote x VALOR CUADRA/ZONA MAYOR
VALOR LOTE = $ 480/m2 x 1.425,00 m2 = $ 684.000,00

3) MÉTODO DE DIFUSIÓN DE VALORES:

El Ing. Dante Guerrero propone el Método de Difusión de Valores que consiste en hallar el
resultado promedio de sumar cada valor unitario frentista, y multiplicarlo por las relaciones de
los valores unitarios de cada “fondo ficticio”, proporcionales a ellos.
De este modo se obtiene un valor unitario medio que se multiplica por la superficie del lote para
su tasación. Continuamos trabajando con el LOTE 1.
Este método aplica la siguiente fórmula:
Valor Unitario Medio (V.U.M.) = V1 x V1 + V2 ( 1 – V1 )
V1 + V2 V1 + V2
V.U.M. = $ 360/m2 x $ 360/m2 + $ 480/m2 ( 1 – $ 360/m2 )
$ 360/m2 + $ 480/m2 $ 360/m2 + $ 480/m2
VALOR UNITARIO MEDIO = $ 360/m2 x 0,43 + $ 480/m2 x 0,57 = $ 428,40/m2
VALOR LOTE = VALOR UNITARIO MEDIO x Superficie lote
VALOR LOTE = $ 428,40/m2 x 1.425,00 m2 = $ 610.470,00
TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON FRENTES A DOS CALLES
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

Calle

Caso 1
LOTES con FRENTE A DOS CALLES a los
Calle Calle cuales se los ha dividido en dos partes o
parcelas “teóricas” mediante el trazado de
una línea o límite “ficticio o virtual” que
permite realizar la tasación de cada parte
Caso 2 por separado y luego sumar los resultados
parciales para obtener el valor final.

Calle

4) MÉTODO DE DIVISIÓN FICTICIA del LOTE:

Este método retoma el criterio expuesto por el Ing. Valvano cuando se trataba de Tasar un lote
esquina que tenía más de 30 m en uno de sus frentes, para lo cual se realizaba una división
ficticia del lote a tasar, en dos partes o parcelas “teóricas”.
En este método, la ubicación del límite virtual o ficticio deberá ser determinada por el
criterio del tasador, considerando las características del lote. Es un método aplicable para el
caso de lotes regulares e irregulares, pero es especialmente apto para estos últimos.
PROCEDIMIENTO PRÁCTICO PARA DETERMINAR LA UBICACIÓN DE
LA LÍNEA DE FUSIÓN o DE DIVISIÓN FICTICIA DEL LOTE
f = distancia entre ambas calles
x = Distancia desde la línea municipal (L.M.) de la calle de mayor Valor Cuadra/Zona hasta la
línea de fusión o de división ficticia
$ A = Valor Cuadra/Zona de mayor valor (calle A)
$ B = Valor Cuadra/Zona de menor valor (calle B)
La relación proporcional se establece de la siguiente manera:
f_ _ = ___x___
(A + B) A

Luego x = A (__ f__ )

(A + B)
Supongamos que:
A = $ 350 (Valor Cuadra/Zona sobre calle A)
B = $ 280 (Valor Cuadra/Zona sobre calle B)
f = 120 m (distancia entre ambos frentes a calles A y B)

x= $ 350 ( 120 m ) = 66,67 m

($ 350 + $ 280)
Luego x = 66,66 m que sería el fondo ficticio para tasar el sector que da a la calle A.
Por diferencia, el fondo ficticio para tasar el sector que da a la calle B sería de 53,33 m.
PROCEDIMIENTO PRÁCTICO PARA DETERMINAR LA UBICACIÓN DE
LA LÍNEA DE FUSIÓN o DE DIVISIÓN FICTICIA DEL LOTE

120 m

1A 1B 15 m

66,67 m 53,33 m
Calle A $ 350/m2
Calle B $ 280/m2

De este modo quedan definidas dos parcelas “teóricas”:

1A que tiene 15 m de frente y 66,67 m de fondo (1.000,05 m2)
1B que tiene 15 m de frente y 53,33 m de fondo (799,95 m2)
TERRENOS, LOTES, PARCELAS CON FRENTES A DOS CALLES
LIBRES DE MEJORAS (baldíos)

Calle

Caso 1
LOTES con FRENTE A DOS CALLES a los
Calle Calle cuales se los ha dividido en dos partes o
parcelas “teóricas” mediante el trazado de
una línea o límite “ficticio o virtual” que
permite realizar la tasación de cada parte
Caso 2 por separado y luego sumar los resultados
parciales para obtener el valor final.

Calle

CASO 2
Dependiendo de las medidas del lote, podremos optar por alguna de las tras formas de “división ficticia”
indicadas ( a ----------), (b ----------), (c ----------)

¿Cuál es el criterio por el cual se selecciona una de las “divisiones ficticias”

y se descartan las otras dos?
 45 m 45 m

a
12 m 12
12mm

35 m 35 m
34 m 34 m

23 m
CASO 2 23 m

11 m 11 m
11 m11

Se trata de un LOTE CON FRENTE A DOS CALLES NO COLINDANTES

EN EL CUAL SE PLANTEAN 3 (tres) ALTERNATIVAS DE DIVISIÓN “FICTICIA”
45 m
b c
12 m 12 m

35 m
34 m

23 m

11 m
11 m
 PROCEDIMIENTO
1) Se materializan gráficamente las 3 (tres) alternativas de
División Ficticia
2) En tas tablas correspondientes (Fitte y Cervini ó Tribunal
de Tasaciones, se ubican los COEFICIENTES de Frente y
Fondo (F/F) de cada lote “ficticio”
3) Se comparan los pares de Coeficientes F/F realizando la
diferencia aritmética entre ambos

4) La alternativa de División Ficticia que registre el MENOR

VALOR en la diferencia de F/F, es la que se deberá utilizar
para la Tasación

EN ESTE CASO SUPONEMOS EL LOTE UBICADO

EN ZONA DE P.H.
 45 m

a
12 m

35 m
34 m

23 m

11 m

F/F 12 m x 39,50 m = 0,922

F/F 11 m x 29 m = 1,025
DIFERENCIA = 0,103
 45 m
b
12 m

23 m

11 m

F/F 12 m x 45 m = 0,874
F/F 11 m x 23 m = 1,137
DIFERENCIA = 0,263
 c
12 m

35 m
34 m

11 m

F/F 12 m x 34 m = 0,983
F/F 11 m x 35 m = 0,952
DIFERENCIA = 0,031
Al registrar la MENOR DIFERENCIA entre los Coef. F/F, esta es la
DIVISIÓN FICTICIA que se usará para TASAR el lote.
LOTE TIPO LOTE ANTECEDENTE
 LOTE TIPO LOTE
ANTECEDENTE

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