Unidad I, puntos: 3 y 4

DIFERENCIAS ENTRE
DERECHOS PERSONALES Y REALES

OBLIGACIONES ”PROPTER REM”

Dr. Pablo O. Quirós

1
 Relación jurídica

 Da origen a deberes jurídicos

 El incumplimiento genera sanciones o efectos
jurídicos que la norma prevé
 Relaciones jurídicas no patrimoniales
– No integran el pasivo ni el activo del patrimonio del sujeto
– Ej. domicilio o el estado civil
 Relaciones jurídicas patrimoniales
– Integran el activo o el pasivo del patrimonio del sujeto
– Relación obligacional – derecho personal
– Relación real – derecho real
2
 Derecho personal

Derecho
persona persona
personal
 Derecho personal

 Este es el derecho creditorio u obligación

– Sujetos determinados (acreedor y deudor)
– Prestación valorable pecuniariamente

Art. 724 del Código Civil y Comercial

La obligación es una relación jurídica en virtud de la cual el
acreedor tiene el derecho a exigir del deudor una prestación
destinada a satisfacer un interés lícito y, ante el
incumplimiento, a obtener forzadamente la satisfacción de
dicho interés.
 Derecho real

Derecho
persona cosa
real
 Derecho real

 Es una relación que se establece entre un sujeto y

una cosa

Art. 1882 del Código Civil y Comercial

El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal,

que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma
autónoma …”.
 Diferencias HACER

Prestación NO
DP Persona Persona objeto HACER

acreedor deudor

DAR

DR titular
COSAS COSAS
 Diferencias entre
derechos reales y personales

 Formales en cuanto a su  Informales

constitución
 Se extinguen por
 Se adquieren por prescripción
prescripción
 Se refieren a cosas
 Se ejercen sobre cosas existentes o futuras
existentes

 Se ejercen por posesión o  No

cuasi posesión
 Diferencias entre
derechos reales y personales

 Otorgan acción  Usualmente no

reipersecutoria y
derecho de preferencia

 Son estáticos (tienden a  Son dinámicos (tienden

permanecer) a extinguirse)

 Función económica:
 Función económica: organizan la
adscriben bienes. coordinación
 Ubicación metodológica en el
Código Civil y Comercial de la Nación

El código tiene seis libros en total

Libro Cuarto
Libro Tercero
Derechos Reales
Derechos Personales
Arts. 1882 a 2276
Arts. 724 a 1881
OBLIGACIONES “PROPTER REM”

¿DERECHOS REALES O
DERECHOS PERSONALES ?
 EL PROBLEMA QUE SE NOS
PRESENTA

¿ el derecho real puede dar nacimiento a obligaciones

o créditos en razón o en referencia a la cosa que
constituye el objeto del derecho real ?
 Dos ejemplos

 Compra de heladera en cuotas

– Antes de terminar de pagar las cuotas la vende
– Quién es el deudor ?
– La deuda se transmite con la heladera ?

 Casa en condominio
– Filtraciones de agua en el techo
– Uno de los condóminos arregla el techo
– El condómino que no contribuyó luego
vende su parte ideal o indivisa
 Normas que nos pueden ayudar

Código Civil de Vélez

Art. 2685

Todo condómino puede obligar a los copropietarios en proporción de sus

partes a los gastos de conservación o reparación de la cosa común; pero
pueden librarse de esta obligación por el abandono de su derecho de
propiedad.
 Normas que nos pueden ayudar

Código Civil y Comercial de la Nación

Art. 1937. Transmisiones al sucesor. El sucesor particular sucede a su

antecesor en las obligaciones inherentes a la posesión sobre la cosa; pero el
sucesor particular responde sólo con la cosa sobre la cual recae el derecho
real. El antecesor queda liberado, excepto estipulación o disposición legal.

Art. 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de

conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar
a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes
indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su
derecho.
 Otro ejemplo

 Muro medianero
– Gastos por conservación del muro
– Uno de los condóminos (condominio de indivisión forzosa
perdurable) paga todo el arreglo.
 Normas que nos pueden ayudar

Código Civil de Vélez

Art. 2727. El vecino requerido para contribuir a la construcción de una
pared divisoria, o a su conservación en el caso del artículo anterior, puede
librarse de esa obligación, cediendo la mitad del terreno sobre que la pared
debe asentarse, y renunciando a la medianería.

Código Civil y Comercial de la Nación

ARTÍCULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino
requerido para el pago de créditos originados por la construcción,
conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la
abdicación de su derecho de medianería …”.
 EXISTEN LAS PROPTER REM ? HACER

Persona Persona Prestación NO

deudor objeto HACER
acreedor

LAS OBLIGACIONES PROPTER REM DAR

“OBLIGACIONES A CAUSA DE UNA
RELACIÓN REAL CON LA COSA”

titular
COSAS COSAS

LA TITULARIDAD DEL OBLIGA-

DERECHO REAL PUEDE CIONES
SER CAUSA FTE DE LA
OBLIG
 Definiciones de
obligaciones propter rem

Alsina Atienza:
Son las obligaciones que descansan sobre una
determinada relación de señorío sobre una cosa, y
nacen, se desplazan y se extinguen con esa relación de
señorío.

Busso:
Son las obligaciones que incumben al propietario o
poseedor de una cosa en cuanto tal, y en consecuencia,
basta la cesación de su calidad de propietario o poseedor
para quedar librado del débito.
 Caracteres o requisitos

Carácter de acreedor
Nacen, se transmiten o deudor inseparable
y se extinguen junto de la calidad de propietario
con el derecho real o poseedor de la cosa

Deudor será quien

Fuente legal OBLIGACIONES esté en relación con
PROPTER REM la cosa

Si la cosa se transmite
grava al nuevo dueño
Deudor se libera El deudor responde con
liberando al anterior ¿?
abandonando la todo su patrimonio pero
cosa ¿? el sucesor particular
solo con la cosa
(art. 1937, CCCN)
 Casos de
obligaciones “propter rem”

 Obligación de conservación del muro medianero (art. 2018, 2027 y

2028, C.C.C.N.).

 Obligación del condómino de soportar la parte proporcional de los

gastos hechos en la cosa o por ella (art. 1991, C.C.C.N.).

 Obligación del propietario de concurrir al deslinde del predio. (art.

2267, C.C.C.N.)
 Casos de
obligaciones “propter rem”

 Obligación de retirar árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias

que exceden de la normal tolerancia (art. 1982, C.C.C.N.)

Art. 1982 del nuevo código

El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas
que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el
dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte
de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en
su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.
Caso de las deudas por expensas comunes en la
propiedad horizontal

¿Que son las expensas

comunes?
Casos de las deudas por expensas comunes en
la propiedad horizontal

Art. 2048 del código unificado

“Cada propietario …, debe pagar las expensas comunes
ordinarias de administración y reparación o sustitución de las
cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias
para mantener en buen estado las condiciones de seguridad,
comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las
obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el
reglamento o por la asamblea.
Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas
por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación
de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías
de evacuación alternativas para casos de siniestros.
Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias
dispuestas por resolución de la asamblea.
 La deuda por expensas comunes

Art. 2049 primer párrafo del Código Civil y Comercial

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o
contribución a su cargo aun con respecto a las devengadas antes de
su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios
comunes, por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de
su unidad funcional.

Art. 2050 del Código Civil y Comercial

Obligados al pago de expensas.
Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad
horizontal los que sean poseedores por cualquier título.
 Como funciona el sistema

 El vendedor y el adquirente del departamento responden

por las deudas por expensas comunes nacidas en su
cabeza ilimitadamente. (arts. 2049, 242 y 743 C.C.C.N.)

 Pero el adquirente responde sólo con el departamento

por las deudas nacidas en cabeza de su vendedor (autor),
y ambos carecen del derecho de abandono. (arts. 1937 y
2049, C.C.C.N.)
 Diferencias de la “propter rem” con
otras figuras afines

 Con la carga real

 Con las obligaciones “in rem scriptae”

 Diferencias de la “propter rem” con
otras figuras afines

 Con la carga real

 Con las obligaciones “in rem scriptae”

En ambos supuestos se visualiza el “nemo plus iuris”

Art. 399 del Código Civil y Comercial de la Nación

Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el
que tiene, sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.
 Cargas reales

 Es el derecho real mirado desde el ángulo de quien debe

soportarlo
– Ej. adquirente del inmueble hipotecado.

 Carga real: es el deber jurídico que tiene una persona de soportar

que, sobre una cosa que se encuentra bajo su señorío, otra persona
haga valer su derecho real.

Art. 1888, 2dó párrafo, CCCN: “Con relación al dueño de la cosa, los
derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes
reales”
 Un caso de ‘carga real’

 Carlos adquiere a Esteban un inmueble gravado con una

hipoteca que garantiza un préstamo que Roberto le hizo a
Esteban por $ 100.000.-

 Interrumpido el servicio de la deuda, Roberto debe demandar

su cobro.

 ¿Carlos es deudor del crédito hipotecario?

 __________________________
NO ES DEUDOR DADO QUE NUNCA CONTRATO CON ROBERTO

 ¿A quién debe demandar Roberto?

________________________________
DEBE DEMANDAR A ESTEBAN, PUES EL UNICO DEUDOR Y SOLO DESPUÉS
EJECUTAR LA HIPOTECA
Adquirente del inmueble hipotecado en el
Código Civil y Comercial

 Art. 2199.- Responsabilidad del propietario no deudor. El propietario

no deudor …, responde únicamente con el bien objeto del gravamen y hasta
el máximo del gravamen

 Art. 2200.- Ejecución contra el propietario no deudor. En caso de

ejecución de la garantía, sólo después de reclamado el pago al obligado, el
acreedor puede …, hacer intimar al propietario no deudor para que pague la
deuda hasta el límite del gravamen…”

 Art. 2202.- Subrogación del propietario no deudor. Ejecutada la

garantía o satisfecho el pago de la deuda garantizada, el propietario no
deudor tiene derecho a reclamar las indemnizaciones correspondientes …”
 Diferencias entre las propter rem y las
cargas reales

Obligación propter rem Carga real

El deudor es obligado desde El gravado con la carga real no es
que es titular de la relación deudor y está exento de
de señorío y responde con responsabilidad con sus demás
todo su patrimonio. El bienes (art. 2199, C.C.C.N.)
sucesor particular responde
sólo con la cosa
Para restringir su El abandono del tercer poseedor se
responsabilidad y liberarse limita a facilitar el ejercicio de la
debe abandonar la relación acción que tiende a hacer efectiva
de señorío la garantía (arts. 2201 y 2202,
C.C.C.N.)
 OBLIGACIONES “IN REM SCRIPTAE ”

Se trata de un derecho personal que se mantiene

“inscripto” sobre la cosa, y que el adquirente debe respetar
hasta que se extinga.
Es derivación del principio: nemo plus iuris (art. 399,
C.C.C.N.)
Ej. El adquirente de un inmueble alquilado
– Contrato de locación (derecho personal) entre locatario y locador-
vendedor

– Adquirente es un tercero respecto del contrato que debe respetar

hasta su finalización.
OBLIGACIONES “IN REM SCRIPTAE ”

Art. 1189 de Código unificado

“Excepto pacto en contrario, la locación: … subsiste
durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada
sea enajenada”

Bonnecasse: son aquellas cargas por las cuales el

propietario de una cosa debe soportar los efectos
que en ella se produzcan por el ejercicio de un
derecho personal constituido por el enajenante con
anterioridad a la adquisición.
Diferencias entre las “propter rem” y las
“in rem scriptae”

Obligación propter rem Obligación in rem scriptae

La obligación pesa sobre el actual El locador continúa siendo locador, y él
poseedor de la cosa (obligación debe el uso y goce que ha
ambulatoria) conferido al locatario.
El adquirente no se encuentra obligado
a prestación alguna.

El nuevo propietario le debe pagar a El locatario debe pagarle al antiguo

quien efectuó el gasto (su propietario (el locador)
condómino)
 A DESCANSAR

POR HOY ES MUCHO

Martes 12 de abril

Práctico ‘obligatorio’
de obligaciones propter rem

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