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Clase Publicidad Posesoria VS Registral

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OPONIBILIDAD PUBLICIDAD

REGISTRAL O POSESORIA
• VEAMOS LA SIGUIENTE SITUACION PROBLEMÁTICA…
• Ana MARIA celebra un contrato de compraventa de un inmueble con Rubén, por
el cual A. María se compromete a transmitir el dominio del inmueble a cambio
de una prestación en dinero. Ambos concurren a la Escribanía del Esc. Allende,
pero Ana María, permanece viviendo en el dpto…..Rubén es propietario del
inmueble con la sola entrega de la escritura???o falta algún requisito mas…. NO
HAY TRADICION DE LA COSA, por lo tanto, no hay transmisión o adquisición del
dd real de dominio.-para ello se necesita TITULO Y MODO SUFIECIENTE.-
• ¿CUÁNDO NACE EL DD REAL DE DOMINIO SOBRE ESE INMUEBLE??
• ¿CUANDO ES OPONIBLE A TERCEROS?
 COMO SE ADQUIEREN LOS DD REALES??

 COMO SE HACEN VALER LOS DD REALES


ANTE TERCEROS INTERESADOS Y DE B.FE
(HEREDEROS, ACREEDORES, EJ UN BANCO
POR UN DPTO CON HIPOTECA),.
 QUE ESTABLCE NUESTRA LEGISLACION
RESPECTO A LA OPONIBILIDAD???...
OPONIBILIDAD
LOS DD REALES SON OPONIBLES ERGA OMNES COMO?? PUBLICIDAD
REGISTRAL/POSESORIA SEGÚN
EL CASO.ART 1893 CCYC.

QUÉ ES LA PUBLICIDAD en sentido amplio: ES DAR A CONOCER ALGO O QUERER DAR A CONOCER ALGO.
EN EL CAMPO DE LOS DD REALES EN GRAL , TENEMOS QUE HABLAR DE 2 TIPOS DE PUBLICIDAD, TANTO
REGISTRAL COMO POSESORIA.-

Moisset de Espanés (1991),establecía que: “ la publicidad de los derechos reales es la


actividad dirigida a hacer cognoscible una situación jurídica real, que tiene la finalidad
de proteger el crédito y la seguridad del tráfico jurídico”. “En sentido similar, tenemos el
concepto brindado por Cornejo (1994), quien entiende a la publicidad registral como
aquella publicidad jurídica que se realiza a través de los registros”.-
Existen DOS SISTEMAS PUBLICITARIOS: registral (la publicidad
se produce en el registro) y extra registral (la publicidad se produce
fuera del registro y no toda publicidad extra registral es solamente
posesoria). El derecho real se opone a través de la publicidad
REGISTRAL O POSESORIA
PUBLICIDAD POSESORIA
Artículo 1892: Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho
real requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene
por finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por
la posesión.(art 1909 CCYC) No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste
por un acto jurídico pasa el dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a
nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor
la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho
así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser
capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.
¿¿CUANDO EXISTIRÁ PUBLICIDAD POSESORIA??

Cuando a través de ella los TERCEROS INTERESADOS hayan conocido o podido


conocer la realidad extra-registral;
Sistema Publicitario Argentino -tres etapas:

1.- El sistema de Vélez, Ley 17711, y nuevo CCyC.


Con la sanción d la Ley 17711 en 1948, se modifica el art. 2505 CCiv., por la redacción que tenía hasta la
sanción del nuevo CCyC. (Art. 2.505. La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles,
solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros
inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a
terceros mientras no estén registradas. CCiv). La redacción de ese artículo generó confusión, surgiendo dos
posiciones. Una, minoritaria, de los registralistas, que sostenía que la registración era constitutiva del
derecho real (“perfeccionada”). Otra, mayoritaria, sostuvo que la inscripción es declarativa y no convalidante
del derecho real. El efecto declarativo de la inscripción no es un elemento fundante del derecho real, sino
que es una norma de publicidad y no tiene que ver con el acto en sí ni con el derecho real. La inscripción es al
sólo efecto de la oponibilidad del derecho real a terceros. Siempre subsistirá la publicidad posesoria. La
reforma no limitaba ni eliminaba la posesión como publicidad.
2.-FALLO TODROS /Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil,
sala C - 21/11/1978.-
• HECHOS:
Una persona titular de dominio vendió un inmueble por boleto de compraventa a otra y le hizo entrega de la
posesión (tradición).
Posteriormente el mismo titular que había vendido por boleto vuelve a vender el inmueble a otro y le otorga
escritura, la cual se inscribe en el registro.
El adquirente por escritura hipoteca la cosa a un tercero, quien ante la falta de pago ejecuta la hipoteca,
encontrándose con que hay un poseedor por boleto.
• Planteos de la partes:

A)El adquirente por boleto con entrega de la posesión plantea:


I)La nulidad de la escritura de venta dado que ante la falta de tradición no hay transmisión de dominio;
II)La nulidad de la hipoteca ya que fue constituida por quien no era propietario de la cosa.
• El acreedor hipotecario plantea:
I) Ser tercer adquirente de buena fe y a titulo oneroso conforme al artículo 1051
del Código Civil, alegando que quien constituyó la hipoteca aparecía en el
Registro como titular de dominio.
• Resolución de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil:
Se resolvió que en conflictos entre acreedor embargante (publicidad registral) y
poseedor con boleto (publicidad posesoria) prevalece el que está antes en el
tiempo siempre que sea de buena fe.
• Resulta inaplicable el artículo 1051 del Código Civil en tanto la buena fe
contemplada en el noes compatible con la negligencia de un acreedor
hipotecario que se atuvo a lo que decía la escritura que instrumentó la venta a
favor del constituyente de la hipoteca sin haber constatado el estado de
ocupación del inmueble.
• Voto del Dr.Alterini: “rechaza la existencia de buena fe en el acreedor
hipotecario por su negligencia al no haber requerido una certera
constatación del estado de ocupación del inmueble. No es aplicable el art.
1051 CCiv. (Art. 1.051. Todos los derechos reales o personales transmitidos
a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser
propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningún valor y pueden
ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los derechos de los
terceros adquirentes de buena fe a título oneroso, sea el acto nulo o
anulable.)La registración no es constitutiva, ya que el RPI es sólo un registro
de títulos, no subsana los mismos ni inscribe derechos. (Artículo 4º - La
inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que
adoleciere según las leyes. (Ley 17801)) NUESTRO SISTEMA ES
DECLARATIVO, NO CONVALIDANTE.”
3.-NUEVO CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

• El nuevo CCyC , hace referencia a la publicidad suficiente para lograr inoponibilidad del derecho
real.
• Artículo 1893: Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real. Ej. Transmisión de dominio de un automotor.-
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
• Posibles conflictos:
1. Adquirentes con BCV y posesión vs. Tercero registral
2. Usucapientes
3. Adquirente en subasta con posesión
• Vélez planteaba la tercería del mejor derecho. En el nuevo CCyC está
especialmente receptada la publicidad posesoria.
• Se embarga un inmueble para ejecutar un cheque. Previo a la subasta se
debe verificar el estado de ocupación del inmueble. Si lo ocupa un
poseedor adquirente con BCV, se debe presentar en el expediente por
tercería de mejor derecho. Se discutió quien prevalecía, si el embargo
inscripto o el poseedor con BCV. La jurisprudencia dijo que si el
adquirente con BCV demostraba que lo era a título oneroso, de buena fe,
que estaba en posesión de la cosa y tenía fecha cierta, su derecho era
oponible al embargante. Con esos requisitos, es protegido, si demostraba
publicidad posesoria con fecha anterior a la medida cautelar.
CONFIGURACIÓN DE LA BUENA FE
• Para que un tercero pueda ser protegido debe ser interesado y de buena fe.
• Existen dos criterios respecto de cómo se configura la buena fe. Un criterio
objetivo, que prescinde del conocimiento de hecho que los terceros tengan de la
disconformidad entre la realidad registral y la extra registral, y presume iure et de
iure la buena fe de aquellos cuando no se tomó en el registro razón de
determinadas situaciones jurídicas, es suficiente el pedido del certificado registral. Y
un criterio subjetivo, que sostiene que tiene especial relevancia el conocimiento de
hecho de la realidad registral.
• Son necesarios ambos para configurar la buena fe. El criterio subjetivo exige la
realización de una actividad diligente en cuanto al título, a través del estudio de
títulos, y en cuanto al modo, a través de la verificación del estado de ocupación del
inmueble.
2. En los casos de USUCAPIÓN, se debe estudiar el modo. Si es modo
originario de adquisición, tanto el C.Civ como el nuevo CCyC regulan que no
se puede exigir al usucapiente el título porque no existe ya que es un modo
de adquisición originario. Alcanza con la posesión por el tiempo que exige la
ley.
La sentencia de usucapión es declarativa, no constitutiva. Declara una
realidad extra registral.
PUBLICIDAD REGISTRAL
• Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano
específico, el registro. Los registros son los organismos a través de los
cuales se produce publicidad jurídica tendiente a producir efectos.
 
CLASES DE REGISTROS
1. Registros de hechos: anota y da a conocer un hecho (por ejemplo: registro
civil cuando se da a conocer un nacimiento o muerte de una persona). Tiene
como finalidad facilitar la prueba de lo ocurrido.
2. Registro de Actos y contratos: el acto jurídico o el contrato no existen si no
se celebran en el registro en el cual quedan incorporados, por ejemplo el
matrimonio no existe si no se celebra en el Registro Civil y ante el oficial
público. También el registro notarial a cargo de un escribano: la escritura
pública no existe si no es autorizada por un escribano público.
1. Registro de documentos: se registra la cosa que contiene el hecho
(documento). Por ejemplo el registro de mandatos, el registro de
testamentos.
2. Registro de títulos: se inscriben los títulos de los cuales surgen los actos y
contratos. El acto o contrato existe antes del registro.
3. Registro de derechos: no existe en nuestro sistema jurídico. Se aplica en
el sistema alemán donde se separa la causa del negocio del efecto, esto
es, de la transmisión, siendo esto último lo registrable.
CLASIFICACION DE LOS
REGISTROS
1. Personales y reales: Es personal cuando su eje es el titular, pueden referirse a los aspectos generales de la
persona –Registro del Estado Civil. Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración,
generalmente las cosas, sean inmuebles o muebles. Los registros reales pueden ser de folio real, cuando la
unidad de registración es la cosa, o de folio personal cuando se los individualiza por titulares del derecho.
2. De transcripción o de inscripción: En los primeros la registración se hace por medio de la transcripción
literal e íntegra del documento o por medio de su incorporación o copia (por ej. registro de mandatos). En
el de inscripción, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que según la ley deben ser
publicadas.
3. Declarativos o constitutivos: En los registros declarativos, el derecho ya existe antes de que ingrese el
documento. La inscripción hace que ese derecho pase a ser oponible a terceros (RPI). La inscripción es
constitutiva cuando el derecho nace con ella (en nuestro país, el Registro de la Propiedad del automotor).
EFECTOS DE LA INSCRIPCION O
PUBLICIDAD REGISTRAL
• Las dos clasificaciones más importantes de los sistemas registrales son: la que distingue entre
declarativos y constitutivos (según la inscripción reconozca la preexistencia del derecho y solamente
le otorgue oponibilidad a terceros, o lo haga existir, respectivamente) y la que diferencia los
convalidantes de los no convalidantes (según que la inscripción subsane o no los vicios de que
adolezca el título, respectivamente). Los sistemas declarativos y no convalidantes son habitualmente
adoptados en países que cuentan con un notariado de tipo latino, como el nuestro (y que son
mayoría en el mundo). Los otros, por el contrario, conservan predicamento en países que se rigen
por el Common Law. Dentro de los sistemas constitutivos y convalidantes se divulgan especialmente
dos variantes que son las que gozaron de mayor predicamento durante bastante tiempo, basándose
ambos en determinadas ficciones que le permiten alcanzar el efecto saneatorio: son el acta Torrens
y el sistema abstracto o sistema alemán.
SISTEMAS REGISTRALES

• Debido a los efectos que genera la inscripción en los registros: se pueden


encontrar distintos sistemas registrales:el alemán, el australiano o
Torrens, sistema Argetino.-
SISTEMA TORRENS o AUSTRALIANO
• ROBERT RICHARD TORRENS, propuso un sistema para sanear la gran cantidad de títulos con
vicios que existían en Australia, su país. Se considera que en toda transmisión, el dominio del
inmueble pasa de la propiedad del transmitente a la de la Corona, y de ésta a la del
adquirente (considerando esta última adquisición como originaria y por lo tanto libre de
vicios). Se completa el sistema con una indemnización de elevado monto, que, funcionando a
modo de seguro, cubría los reclamos de los perjudicados por la convalidación El sistema
Torrens se aplica en algunos estados de Estados Unidos. En otros se utiliza el sistema
denominado seguro de títulos, en el que mediante la intervención de compañías de seguros
se garantiza el resarcimiento a quien se vea perjudicado. Mientras el sistema Torrens conserva
la última titularidad por el principio de convalidación, el sistema del seguro de título sólo
cubre la insolvencia del citado por evicción sin obstaculizar la reivindicación.
SISTEMA ALEMÁN
• El sistema alemán parte de desvincular al negocio causal de la
transmisión del dominio. Este último es el acto abstracto, que así,
separado de su causa originaria (por ejemplo, compraventa), no se ve
afectado por los vicios de que adolezca el negocio: éstos se repararán por
vía indemnizatoria. El principio del consentimiento es el otro elemento
esencial del sistema. Significa que la situación registral sólo variará a
pedido de quien sea titular, y ese requerimiento evita al Registro la
incursión en la causa de la transmisión.
SISTEMA ARGENTINO
• El sistema registral inmobiliario argentino es declarativo, no convalidante, de títulos, y adopta
latécnica de inscripción y tracto sucesivo. La inscripción en materia inmobiliaria constituye
unnuevo requisito que, con fines de publicidad, se adiciona al título y el modo. La inscripción no es
una condición de validez del acto porque por ella no opera la transferencia nimenos se cubren los
vicios que padeciera. Estamos ante una medida de publicidad.La inscripción no convalida el título
nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según lasleyes (Art. 4 ley 17801).La registración del
título no significa tener por acreditada la titularidad del derecho. En el ámbito inmobiliario la
registración es de títulos y no de derechos, y el principio de exactitudconsiderado como presunción
legal de correspondencia entre los asientos e informacionesregistrales y la realidad extra registral
no ha sido receptado. Ni el Código Civil ni la legislaciónregistral mentan la presunta fe pública
registral.
SISTEMA ARGENTINO
• La protección que se brinda a los terceros adquirentes o subadquirentes difiere esencialmente de
la que se confiere en otros sistemas. El derecho argentino siempre exige buena fe diligente y
activa que presupone la investigación exhaustiva y crítica de los antecedentes pertinentes del
derecho, y la toma de la posesión o constatación de su estado según el caso. Se ha decidido que
“en nuestro sistema legal, la efectiva publicidad registral cumplida en cada caso particular puede
ser desvirtuada en sus efectos mediante la prueba del conocimiento por el tercero de que su
actitud no se ajusta sinceramente al comportamiento debido”. Y también ha sido resuelto que:
“frente a la existencia de la confección de un asiento registral sobre la base de un título
falsificado, ni siquiera puede invocarse la función publicitaria de dicho asiento”. No obstante el
asiento no puede dejarse sin efecto sin orden judicial.
FUNCION DE LA PUBLICIDAD
REGISTRAL
• En los distintos ordenamientos jurídicos y en el nuestro, según sea el tipo de bien sobre el que recae
la publicidad, será diferente la función que la publicidad registral cumpla. De este modo, en los
sistemas en que la registración cumple un papel fundamental en la constitución de los derechos
reales, podemos decir que la función es constitutiva, siendo esta un elemento necesario para la
existencia de un derecho real. Tal es el caso en nuestro ordenamiento de los derechos reales sobre
automotores o caballos pura sangre de carrera, en los que el derecho real no nace hasta tanto se
efectúe su registración en los respectivos registros. Es función del derecho la de defender la
seguridad dinámica- seguridad en el tráfico jco a 3ros involucrados en la circulación de la riqueza- y
la seguridad estática de los derechos-protección que tiene el titular registral sobre esa cosa, frente a
posibles turbaciones de 3eros- tratando de lograr la perfecta identidad entre las situaciones jurídicas
registrales y las situaciones jurídicas extrarregistrales.-
• Registro del automotor: la transmisión del dominio de los automotores deberá formalizarse por instrumento
público o privado y sólo producirá efectos entre las partes y con relación a terceros desde la fecha de su
inscripción en el registro. La inscripción de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la mismo
la propiedad del vehículo (constitutivo).Decreto-Ley Nº 6582/58, ratificado por la Ley Nº 14.467 (t.o. Decreto Nº
4560/73) y sus modificatorias Leyes Nros. 21.053, 21.338, 22.019, 22.130, 22.977, 23.077, 23.261, 24.673, 24.721,
25.232, 25.345 25.677 y 26.348. https://www.dnrpa.gov.ar/portal_dnrpa/regimen_juridico/informacion/rja.pdf
• Registro de buques: la Ley de Navegación Nº20.094 establece que los buques son bienes registrables. Todos los
actos constitutivos, traslativos o extintivos de la propiedad o de otros derechos reales de un buque sólo
producirán efectos respecto de terceros desde su inscripción en el Registro Nacional de buques (declarativo).
• Registro de semovientes: La ley de marcas y señales Nro. 22939 dice en su art. 4 que el registro del diseño de las
marcas (dibujo) o señales (corte o incisión en la oreja) confiere a su titular el derecho de uso exclusivo por el plazo
que las respectivas legislaciones locales establezcan, pudiendo ser prorrogado de acuerdo a las mismas. Este
derecho es transmisible y se prueba con el título extendido por la autoridad competente y en su defecto por las
constancias registrales. En los casos de transmisión deberán efectuarse en el registro las anotaciones respectivas
(constitutivo).
• Registro de propiedad intelectual: en él se inscribe todo contrato de edición, traducción, compraventa, cesión,
participación y cualquier otro vinculado con el derecho de propiedad intelectual.
• DE ACUERDO A LA CLASIFICACIONES VISTAS….QUE TIPO DE REGISTROS SON…DE TITULOS, CONTRATOS, HECHOS,ETC.

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