Clase Publicidad Posesoria VS Registral
Clase Publicidad Posesoria VS Registral
Clase Publicidad Posesoria VS Registral
REGISTRAL O POSESORIA
• VEAMOS LA SIGUIENTE SITUACION PROBLEMÁTICA…
• Ana MARIA celebra un contrato de compraventa de un inmueble con Rubén, por
el cual A. María se compromete a transmitir el dominio del inmueble a cambio
de una prestación en dinero. Ambos concurren a la Escribanía del Esc. Allende,
pero Ana María, permanece viviendo en el dpto…..Rubén es propietario del
inmueble con la sola entrega de la escritura???o falta algún requisito mas…. NO
HAY TRADICION DE LA COSA, por lo tanto, no hay transmisión o adquisición del
dd real de dominio.-para ello se necesita TITULO Y MODO SUFIECIENTE.-
• ¿CUÁNDO NACE EL DD REAL DE DOMINIO SOBRE ESE INMUEBLE??
• ¿CUANDO ES OPONIBLE A TERCEROS?
COMO SE ADQUIEREN LOS DD REALES??
QUÉ ES LA PUBLICIDAD en sentido amplio: ES DAR A CONOCER ALGO O QUERER DAR A CONOCER ALGO.
EN EL CAMPO DE LOS DD REALES EN GRAL , TENEMOS QUE HABLAR DE 2 TIPOS DE PUBLICIDAD, TANTO
REGISTRAL COMO POSESORIA.-
• El nuevo CCyC , hace referencia a la publicidad suficiente para lograr inoponibilidad del derecho
real.
• Artículo 1893: Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de
buena fe mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y
suficiente para la oponibilidad del derecho real. Ej. Transmisión de dominio de un automotor.-
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que
conocían o debían conocer la existencia del título del derecho real.
• Posibles conflictos:
1. Adquirentes con BCV y posesión vs. Tercero registral
2. Usucapientes
3. Adquirente en subasta con posesión
• Vélez planteaba la tercería del mejor derecho. En el nuevo CCyC está
especialmente receptada la publicidad posesoria.
• Se embarga un inmueble para ejecutar un cheque. Previo a la subasta se
debe verificar el estado de ocupación del inmueble. Si lo ocupa un
poseedor adquirente con BCV, se debe presentar en el expediente por
tercería de mejor derecho. Se discutió quien prevalecía, si el embargo
inscripto o el poseedor con BCV. La jurisprudencia dijo que si el
adquirente con BCV demostraba que lo era a título oneroso, de buena fe,
que estaba en posesión de la cosa y tenía fecha cierta, su derecho era
oponible al embargante. Con esos requisitos, es protegido, si demostraba
publicidad posesoria con fecha anterior a la medida cautelar.
CONFIGURACIÓN DE LA BUENA FE
• Para que un tercero pueda ser protegido debe ser interesado y de buena fe.
• Existen dos criterios respecto de cómo se configura la buena fe. Un criterio
objetivo, que prescinde del conocimiento de hecho que los terceros tengan de la
disconformidad entre la realidad registral y la extra registral, y presume iure et de
iure la buena fe de aquellos cuando no se tomó en el registro razón de
determinadas situaciones jurídicas, es suficiente el pedido del certificado registral. Y
un criterio subjetivo, que sostiene que tiene especial relevancia el conocimiento de
hecho de la realidad registral.
• Son necesarios ambos para configurar la buena fe. El criterio subjetivo exige la
realización de una actividad diligente en cuanto al título, a través del estudio de
títulos, y en cuanto al modo, a través de la verificación del estado de ocupación del
inmueble.
2. En los casos de USUCAPIÓN, se debe estudiar el modo. Si es modo
originario de adquisición, tanto el C.Civ como el nuevo CCyC regulan que no
se puede exigir al usucapiente el título porque no existe ya que es un modo
de adquisición originario. Alcanza con la posesión por el tiempo que exige la
ley.
La sentencia de usucapión es declarativa, no constitutiva. Declara una
realidad extra registral.
PUBLICIDAD REGISTRAL
• Es aquella publicidad jurídica que se obtiene por medio de un órgano
específico, el registro. Los registros son los organismos a través de los
cuales se produce publicidad jurídica tendiente a producir efectos.
CLASES DE REGISTROS
1. Registros de hechos: anota y da a conocer un hecho (por ejemplo: registro
civil cuando se da a conocer un nacimiento o muerte de una persona). Tiene
como finalidad facilitar la prueba de lo ocurrido.
2. Registro de Actos y contratos: el acto jurídico o el contrato no existen si no
se celebran en el registro en el cual quedan incorporados, por ejemplo el
matrimonio no existe si no se celebra en el Registro Civil y ante el oficial
público. También el registro notarial a cargo de un escribano: la escritura
pública no existe si no es autorizada por un escribano público.
1. Registro de documentos: se registra la cosa que contiene el hecho
(documento). Por ejemplo el registro de mandatos, el registro de
testamentos.
2. Registro de títulos: se inscriben los títulos de los cuales surgen los actos y
contratos. El acto o contrato existe antes del registro.
3. Registro de derechos: no existe en nuestro sistema jurídico. Se aplica en
el sistema alemán donde se separa la causa del negocio del efecto, esto
es, de la transmisión, siendo esto último lo registrable.
CLASIFICACION DE LOS
REGISTROS
1. Personales y reales: Es personal cuando su eje es el titular, pueden referirse a los aspectos generales de la
persona –Registro del Estado Civil. Los reales son aquellos que se refieren al objeto de la registración,
generalmente las cosas, sean inmuebles o muebles. Los registros reales pueden ser de folio real, cuando la
unidad de registración es la cosa, o de folio personal cuando se los individualiza por titulares del derecho.
2. De transcripción o de inscripción: En los primeros la registración se hace por medio de la transcripción
literal e íntegra del documento o por medio de su incorporación o copia (por ej. registro de mandatos). En
el de inscripción, el asiento se practica realizando un extracto de las constancias que según la ley deben ser
publicadas.
3. Declarativos o constitutivos: En los registros declarativos, el derecho ya existe antes de que ingrese el
documento. La inscripción hace que ese derecho pase a ser oponible a terceros (RPI). La inscripción es
constitutiva cuando el derecho nace con ella (en nuestro país, el Registro de la Propiedad del automotor).
EFECTOS DE LA INSCRIPCION O
PUBLICIDAD REGISTRAL
• Las dos clasificaciones más importantes de los sistemas registrales son: la que distingue entre
declarativos y constitutivos (según la inscripción reconozca la preexistencia del derecho y solamente
le otorgue oponibilidad a terceros, o lo haga existir, respectivamente) y la que diferencia los
convalidantes de los no convalidantes (según que la inscripción subsane o no los vicios de que
adolezca el título, respectivamente). Los sistemas declarativos y no convalidantes son habitualmente
adoptados en países que cuentan con un notariado de tipo latino, como el nuestro (y que son
mayoría en el mundo). Los otros, por el contrario, conservan predicamento en países que se rigen
por el Common Law. Dentro de los sistemas constitutivos y convalidantes se divulgan especialmente
dos variantes que son las que gozaron de mayor predicamento durante bastante tiempo, basándose
ambos en determinadas ficciones que le permiten alcanzar el efecto saneatorio: son el acta Torrens
y el sistema abstracto o sistema alemán.
SISTEMAS REGISTRALES