Présentation générale

Ce projet s’inscrit dans la frange des quartiers du nord de Paris, limitrophe des anciennes
fortifications du XIXe siècle, que la Ville a entrepris de réhabiliter.

La transformation et le développement de cet ancien site de la SNCF, entre les voies

de la gare du Nord et la rue des Poissonniers, est le fruit d’un dialogue animé par le
promoteur Multivest avec l’agence ama architecture, la Ville, sa régie immobilière RIVP,
la SNCF et les nombreuses associations de quartier depuis 2003.

L’idée centrale de la réhabilitation du quartier et qui en a conditionné la réussite, est

d’avoir, en partenariat avec la Ville, entrepris d’investir, la dalle et ses sous-sols pour en
reconvertir les immenses vides abandonnés par la SNCF. La programmation s’est orientée
vers des activités commerciales compatibles avec la nature des volumes : l’entreprise
d’entreposage privée Shurgard, le premier magasin Métro de Paris intra-muros, puis
une antenne de la Prévention et de la Protection et le restaurant administratif de la
Ville, sont venus réhabiliterl’image et la fonctionnalité du socle entre 2005 et 2009.
Il est alors devenu possible de proposer la réalisation conjointe d’un bâtiment BBC
(Bâtiment Basse Consommation) accueillant un incubateur d’entreprises dénommé Paris
Région Innovation Nord-Express développé pour le compte de la RIVP et conforme aux
objectifs du Plan climat et a la Charte environnementale de la Région, d’un pôle santé,
d’un ensemble de logements sociaux et d’équipements de quartier (crèche, gymnase,
maison de quartier, jardin).

L’incubateur d’entreprises, qui représente 8 3370 m2 a été livrée mi-novembre 2011.

La suite logique de la démarche sera d’achever le pôle santé actuellement en chantier,
les nouvelles tranches de logements et les équipements ainsi que la réhabilitation
complète des barres de logements datant des années 60.

Contraintes et innovations
L’opération Paris Région Innovation Nord-Express fait l’objet d’innovation à plus d’un
titre. En effet, tout comme le programme et le montage financier, l’aspect technique de
l’édifice sort du format conventionnel. Pour chacun de ces aspects, les résultats obtenus
sont tout autant convaincants.

C’est dans un contexte particulier que l’opération a vu le jour. En effet, le début de

celle-ci est relativement ancien et les volontés environnementales n’étaient à l’époque
pas autant marquées qu’à l’heure actuelle. Ainsi, les objectifs environnementaux sont
apparus relativement tard dans le processus de conception, à savoir l’APD, phase où les
changements sont encore possibles.
L’ensemble des intervenants a alors adopté une nouvelle stratégie conceptuelle afin de
répondre favorablement aux objectifs élevés imposés.
Il va de soit que la modification, parfois en profondeur, d’un projet en phase APD
entraîne une demande de temps supplémentaire.
Si une base de ces objectifs est rendue obligatoire par le respect des dispositions
législatives ou réglementaires en vigueur (Plan Climat de la Ville de Paris et Référentiel
Environnemental de la Région Ile-de-France), une grande partie des objectifs visés n’a
pas été imposée. Il s’agit avant tout d’une volonté de l’ensemble de l’équipe, portée
par la Maîtrise d’Ouvrage.
En effet, le choix ne s’est pas arrêté à une opération certifiée, mais s’est fait sur une volonté
de produire un bâtiment réellement durable. Ainsi, la démarche environnementale se
base sur trois référentiel : le Plan Climat de la Ville de Paris, le référentiel environnemental
de la Région Ile-de-France, et enfin le référentiel HQE®. Si les dispositions prises
répondent à l’ensemble des objectifs des deux premiers, ces mêmes dispositions
permettent de répondre au référentiel HQE® en niveau très performant à 7 cibles sur
les 14 existantes. Bien au-delà de la certification, qui ne nécessite que 3 cibles.

Ce projet est avant tout une aventure urbaine entamée en 2005, regroupant Multivest,
maître d’ouvrage, propriétaire du foncier, l’ensemble des services de la Ville de Paris, la
SNCF et une équipe de maîtrise d’œuvre regroupée autour d’ama architecture, mandataire.
C’est aussi le projet de l’innovation :
Innovation en termes de montage juridique où pour réaliser cette opération une
convention de droit privé a été signée entre Multivest, la Ville de Paris et la SNCF, régissant
la cession, l’aménagement et la gestion des terrains dits du 122 rue des Poissonniers.
Innovation en terme de montage, ou Multivest dans le cadre d’un Permis valant
division portant sur la pépinière et le pôle santé en cours de chantier, a vendu à la
RIVP cet ouvrage dans le cadre d’une VEFA, courante pour des petits équipements
de type crèche, mais jamais réalisée par la Ville pour ce type d’ouvrage.
Innovation en termes d’objectif environnementaux, avec l’engagement de l’ensemble
des acteurs de livrer un bâtiment conforme aux objectifs du Plan Climat de la Ville
de Paris : c’est le premier bâtiment tertiaire respectant cet engagement, allant au-
delà de la certification BBC, et intégrant en phase de conception et de chantier un
suivi hebdomadaire de gestion des risques d’écarts vis-à-vis des objectifs à atteindre.
Ce bâtiment est « une écriture des contraintes » :
- contraintes du plan de masse élaboré avec la Direction de l’Urbanisme,
en anticipation des aménagements futurs vers la rue Ordener au Sud et
vers le lien projeté au-dessus du réseau ferré vers le secteur Chapelle ;
- contraintes du PLU, portant sur les deux immeubles ayant fait l’ob-
jet d’un permis unique valant division, établissant des gabarits sur les
voies créées, un retrait en attique, des contraintes d’emprise, d’espa-
ce végétalisé et de densité, à partager entre les deux programmes ;
- contrainte du nivellement de la voie nouvelle, que nous avons souhaité avec la
Ville 2,50 m au-dessus du terrain naturel pour permettre un désenclavement
de l’immeuble de l’allée Andrézieux qui fait face à la pépinière d’entreprises ;
- contrainte de la proximité du réseau ferré et des terrains SNCF, in-
terdisant une ouverture au sud pour préserver un aménagement fu-
tur, et à l’Est avec la présence des voies du premier réseau ferré d’Europe ;
- contrainte des objectifs du Plan Climat et de la charte environnementale de la
Région IdF, que nous nous étions engagés à respecter, nous imposant des solu-
tions innovantes en maîtrise des énergies et de gestion des différentes cibles :
production photovoltaïque, façade végétalisé avec récupération des eaux de
pluie, toiture végétalisée, brise soleil, solar duct, mise à disposition de prises
électrique pour les véhicules, GTC performante et modulable par trame, etc…
Le contexte

extrait de «Les profiteurs du développement durable» de Yvan Stefanovitch

Un immeuble avec énergies renouvelables 25% moins cher !

Un panneau jeune et blanc l’annonce : « Ici Multivest construit un bâtiment à basse
consommation de huit étages qui abritera une pépinière d’entreprises, pour le compte
de la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris). La région Ile-de-France a accordé à
l’opération une subvention de 6 millions d’euros, le département de Paris 12,2 millions
d’euros. » Nous sommes à Paris, aux 110 à 122 rue des Poissonniers, dans le XVIIIe
arrondissement, au bord d’un terrain de deux hectares qui a longtemps abrité des
entrepôts de la SNCF. Ici, dans le quartier Amiraux-Simplon-Poissonniers aujourd’hui
en pleine rénovation, la population, en majorité jeune et immigrée, a été longtemps
confrontée au deal de rue, aux toxicomanes, aux squats et à la prostitution de jeunes
Africaines. Les principales causes de précarité du quartier, classé en zone difficile depuis
l’année 2000, n’ont pas toutes disparu : fort taux de présence de foyers à bas revenus,
taux de chômage très élevé, 10% d’allocataires du RSA contre 5% en moyenne pour le
reste de la Capitale.
Avec le projet d’aménagement du 110-122 rue des Poissonniers, la Ville de Paris a eu
pour objectif de réaliser plusieurs équipements publics et des logements sociaux pour
répondre aux besoins de ce quartier (crèche, square, gymnase…) tout en valorisant
les espaces publics et en améliorant le cadre de vie des habitants. Au milieu de la
rénovation du quartier, la pépinière d’entreprises se construit avec des éco-matériaux
et des énergies renouvelables. Elle va regrouper deux sous-ensembles gérés par la
Régie immobilière de Ville de Paris (RIVP), propriétaire du lieu, l’un constitué d’une
pépinière d’entreprises innovantes, l’autre d’un hôtel de moyennes, petites et très
petites entreprises.
Dans le cadre du plan Climat de Paris (lutte contre le réchauffement climatique) pour
2010, le Conseil de Paris a décidé en 2009 d’attribuer une subvention de 12,2 millions
d’euros pour la construction de cette pépinière. Celle-ci se destine à accueillir, sur 7 575
m2 utiles, soixante-quatorze start-up éco-innovantes du web, du traitement de l’image
et des jeux vidéo. Parallèlement, la région Ile-de-France a accordé 6 millions d’euros
à la même opération conformément à sa « charte environnementale régionale ». Le
total de ces deux subventions (18,2 millions d’euros) couvre plus de la moitié du prix
d’acquisition hors taxe de la pépinière d’entreprises.
Seule cette aide va permettre à la RIVP de pouvoir louer le m2 à des start-up au prix
imbattable de 200 euros par mois contre un prix moyen de 400 euros le m2 pour
l’immobilier de bureaux traditionnel dans le nord de la capitale. Deuxième bonne
nouvelle pour la RIVP : le prix de ce BBC qu’elle paiera (4 202 euros hors taxes le m2)
au promoteur privé Multivest est inférieur d’environ 25% au prix de l’immobilier neuf
de bureaux à Paris. Troisième bonne nouvelle : son immeuble sera équipé de matériaux
d’éco-construction des plus performants. Triple vitrage avec grandes baies vitrées au
sud, toit et mur végétal pour une meilleure isolation avec récupération de l’eau de pluie,
double VMC, laine végétale comme isolant à la place de la laine de verre, puits canadien
sur le toit et 800 m2 de panneaux photovoltaïques.
Alain-Marie Germain, prince des bâtiments écolos
Un quadragénaire dynamique est à l’origine de ce tour de force. Travaillant pour le
compte du promoteur de l’opération, la société Multivest, Alain-Marie Germain est un
vieux routier de l’immobilier, juriste de formation et ardent défenseur des énergies
renouvelables.
Il explique sa démarche : « Bouygues Bâtiment Construction privée construit cet
immeuble de huit niveaux en BBC pour un prix de 15 millions d’euros hors taxes, soit
1 740 euros le m2 sur 8 329 m2 shon. Nous réalisons cet immeuble en VEFA (Vente
en l’état futur d’achèvement) pour le compte de la RIVP. Notre prix de revient hors
taxes s’élève à 4 202 euros le m2, comprenant le foncier, les frais financiers et le coût
des études. Ces chiffres prouvent qu’un promoteur privé peut livrer un immeuble de
bureaux à une collectivité pour 25% moins cher par rapport à un bureau construit avec
des matériaux traditionnels et sans énergies renouvelables. En effet, normalement une
collectivité passe pour ce genre de marché par un appel d’offres public, le plus souvent
« aménagé » au bénéfice des majors du BTP. Nous avons choisi nos fournisseurs et
entreprises appartenant à vingt-cinq corps de métier, tous tenus par contrat à une
obligation de résultat. Au passage, nous sommes certains de ne pas avoir alimenté les
caisses d’une officine politique et nous avons pu équiper la future pépinière d’entreprises
d’un maximum de matériaux écologiques et d’énergies renouvelables. Tout cela au
bénéfice des Parisiens et du bon usage de leurs impôts » (entretien avec l’auteur, les 8,
18 et 26 novembre 2010).
Comment fait-il, ce diable d’homme ? Une étude de l’ADEME, sur cinq cent cinquante
bâtiments, a montré que le surinvestissement pour réaliser des logements BBC est
actuellement de 15%, et de 12% pour les bureaux.
La RT-2005, Alain-Marie Germain l’ignore superbement, mais subtilement. Ce militant
écologiste a mieux… les quatorze cibles du plan Climat de la Ville de Paris et la charte
environnementale de la région Ile-de-France. Inspiré des différents labels français et
étrangers de BBC, quatorze cibles doivent être respectées pour permettre à la RIVP
de bénéficier des 18,2 millions d’euros de subventions votées par la Conseil de Paris
et le Conseil régional d’Ile-de-France. L’équipe du maître d’ouvrage et les services de
la Ville de Paris ont choisi de privilégier sept de ces cibles : « gestion de l’énergie »,
« qualité sanitaire de l’air », « qualité sanitaire de l’eau », « confort visuel », « confort
olfactif », « confort acoustique » et « choix intégré des produits, systèmes et procédés
de construction ». Cerise sur le gâteau, ils ont également décidé de respecter « la parité
homme-femme » sur le chantier de l’immeuble. Ce qui n’est pas une mince affaire sur
un chantier du bâtiment. Il a fallu dénicher des grutières… le groupe Bouygues les a
trouvées.
GDF-Suez demande 2 millions d’euros
Quatre bureaux d’études et deux sociétés d’audit environnemental ont été missionnés
pour vérifier quotidiennement la bonne réalisation de ces cibles sur le chantier. Ainsi
quatre cents points de vérification ont été définis pour contrôler l’origine des matériaux
et leur provenance de manière à s’assurer, entre autres, que des enfants ou la
déforestation n’étaient pas à l’origine de leur fabrication. Chaque jour, sur le chantier,
Alain-Marie Germain fait le point avec Eric Pesnin, patron d’opérations complexes chez
« Bouygues Bâtiment Construction Privée ». Cet homme de l’art pilote la conception
et la construction de bâtiments économes en énergie et donne des cours sur le sujet
à l’Ecole nationale des ponts et chaussées. Pour diriger les travaux, ce spécialiste se
sert d’un logiciel Carbo-Eco et d’un autre sélectionnant les éco-matériels… De son côté,
Alain-Marie Germain se félicite du « cercle vertueux » formé à l’occasion de ce chantier
entre l’entrepreneur, le promoteur Multivest, la RIVP et la Ville de Paris.
Cercle vertueux qui a permis une première en plein Paris : la réalisation d’un immeuble
BBC construit pour un prix de revient 25% moins cher qu’un bâtiment traditionnel et
qui permettra d’avoir un coût de maintenance également 25% moins cher. En effet, un
système de maintenance de Mitsubishi (coût 150 000 euros), dit « Gestion technique
centralisée », permettra de gérer automatiquement les lumières et le chauffage de
l’immeuble en fonction de la luminosité et de la chaleur apportées par les rayons du soleil
à travers le triple vitrage. Ce système donnera aussi la meilleure utilisation possible aux
800 m2 de panneaux photovoltaïques. Filiale spécialisée d’EDF et de Dalkia (propriété
d’EDF et de Veolia), Edenkia gérera cet outil informatique qui optimise un chauffage
d’appoint pour un immeuble de la RIVP extrêmement bien isolé. De plus, cette même
société se chargera de la distribution de courant à la pépinière d’entreprises. Ce qui n’a
pas fait du tout plaisir à EDF, qui l’a fait savoir de manière catégorique.
Le chauffage d’appoint et l’eau chaude sanitaire de la pépinière devaient être alimentés
par l’énergie renouvelable la moins chère de la capitale, en l’occurrence le réseau de
chaleur alimenté par les trois usines franciliennes d’incinération d’ordures ménagères.
Celles-ci sont exploitées conjointement par GDF-Suez, la Tiru (possédée par EDF, GDF-
Suez et Veolia) et Veolia, qui revendent la chaleur à la CPCU (Compagnie parisienne de
chauffage urbain), propriété à hauteur de 64,39% de GDF-Suez et de 30% de la Ville
de Paris. « Malheureusement, Multivest et la RIVP se sont heurtés à l’intransigeance de
la CPCU, explique Vincent Bertin, du cabinet d’architectes AMA. CPCU nous a demandé
2 millions d’euros pour amener le réseau de chaleur du boulevard des Maréchaux
jusqu’à la pépinière d’entreprises. Nous avons refusé. Et nous avons dû avoir recours
au chauffage électrique, malgré notre volonté d’utiliser au maximum les énergies
renouvelables » (entretien avec l’auteur, le 7 décembre 2010).
[…]

Yvan Stefanovitch, Les profiteurs du développement durable, Presse de la Cité, 2011,

p. 237 à 243
La zone d’aménagement
Plans de l’incubateur et hôtel d’entreprises
Fiche technique

Programme
Incubateur et hôtel d’entreprises, dédiés au PME et TPE éco innovantes du web, du
traitement de l’image ou des jeux vidéo
Lieu
110-122, rue des Poissonniers Paris 18e

Maîtrise d’ouvrage
MULTIVEST pour le compte de la RIVP
Surface
8 337 m² SHON, 10 969 m² SHOB, 7 575 m² surface utile
Montant de l’investissement
15 millions d’euros HT
Equipe de maîtrise d’œuvre
Ama-architecture (Thierry Melot, Vincent Bertin et Philippe Fabre)
Collaborateurs sur ce projet : Bernard Foulon, Giovanna Togo

Consultant HQE : IDEEL ENVIRONNEMENT

BET fluides : CTH

BET Structure : SCYNA4

BET étude acoustique : AVLS

CSPS : ANM CONSULTANT

Bureau de contrôle : QUALICONSULT

Contrôle et Suivi des risques environnementaux : ARCOBA

Mission
ESQ, APS, APD, PRO, DCE, AMT, RDT, DOE
Entreprises
Entreprise générale : BOUYGUES BATIMENT Ile-de-France
Principales entreprises sous-traitantes :
Menuiseries extérieures : DRUET, Façades : GCEB, Electricité et courants faibles :
SODELEC, CVC Plomberie : EUROPAIR
Structure et matériaux

Structure courante en voiles et planchers en béton armé. R+6 en charpente et

couverture métallique avec renforcement de l’inertie par panneaux à changement de
phase (ENERGAIN).
Les façades en bardage stratifié bois sur ossature aluminium (FUNDERMAX) avec une
isolation par l’extérieur en laine de verre d’une épaisseur de 140 mm (R=3.75m²K/W)
et de 240 mm en toiture (KNAUF).

Soubassement en déchets d’ardoise et résine (CAREA).

Mur végétal VIVAGREEN produit par SOPREMA.

Menuiseries extérieures en aluminium à rupture de pont thermique (SCHUCO) avec

double vitrage à lame d’argon (AGC), isolation thermique (châssis : Uw<=1.6W/m².K,
mur rideau : Ucw<=1.8W/m².K), acoustique renforcées (28 à 38dB) et très faible
perméabilité à l’air (<1.2 m3/h/m²).

Pare-soleil extérieurs en façades est et ouest en tôle perforée aluminium (facteur solaire
<=0.20).

Bureaux : réseaux et appareillages apparents pour faciliter la maintenance et renforcer

l’inertie thermique avec plages flottantes acoustiques MASTER SOLO (ECOPHON).

Mesures environnementales

La construction a été accompagnée d’une démarche HQE, conforme au plan climat et

au cahier de recommandations environnementales de la ville de Paris et au cahier des
charges environnemental de la région Ile-de-France, permettant d’obtenir un niveau
BBC, avec une consommation inférieure à 50kwhep/m²/an.

Dans le cadre de la construction, les cibles principales HQE retenues sont :

Cible n° 1 : Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement immédiat :

niveau performant

Cible n° 2 : Choix intégré des procédés, produits et systèmes : niveau très

performant

Cible n° 4 : Gestion de l’énergie : niveau très performant

Cible n° 5 : Gestion de l’eau : niveau très performant

Cible n° 6 : Gestion des déchets d’activité : niveau performant

Cible n° 7 : Entretien et maintenance : niveau très performant

Cible n° 8 : Confort hygrothermique : niveau performant

Cible n° 9 : Confort acoustique : niveau performant

Cible n° 10 : Confort visuel : niveau très performant

Cible n° 11 : Confort olfactif : niveau très performant

Cible n° 13 : Qualité sanitaire de l’air : niveau performant

Cibles n° 3, 12 et 14 : niveau de base.
Installations techniques
Chauffage et rafraîchissement par des unités en plafond de type VRV (MITSUBISHI)
à très haut rendement, contacteurs de feuillure d’arrêt des unités à l’ouverture des
fenêtres.
Ventilation double flux à récupération de chaleur par échangeur à roue avec système de
préchauffage d’air neuf par caissons SOLAR DUCT (SOLARWALL).
Production photovoltaïques en toiture (235 m²) raccordée au réseau, puissance installée
de 34.2 kWc (GIRAPHOTON).
Éclairage et chauffage progressifs et automatisés sur cellules de présence. Luminosité
avec report, contrôle et suivi par un système de Gestion technique centralisé
(TRILOGIE).
Distribution des lots par fibre optique multi opérateurs.
Temporisation et récupération des eaux pluviales pour l’arrosage du mur végétal et de
la terrasse plantée.

Consommations en fonction des lots

Chauffage : 8.49 kWhep/m².an

Rafraîchissement : 8.54 kWhep/m².an

Ventilation : 14.5 kWhep/m².an

Eclairage : 19.66 kWhep/m².an

Auxiliaires : 5.43 kWhep/m².an

Production photovoltaïque : 9.41 kWhep/m².an

Global : 47.22 kWhep/m².an

Calendrier de l’opération
2003 : Esquisse urbaine
Février 2009 : APS
Novembre 2009 : Obtention PC

Avril 2010 : Ordre de Service (OS) travaux

Photographies - planche contact
©Paul Maurer