Analyse Pos

Mémoire de Magistère: le Plan d’Occupation des Sols entre étude et réalité, analyse de cas à Constantine
RÉPUBLIQUE ALGÉRIENNE DÉMOCRATIQUE ET POPULAIRE
MINISTÈRE DE L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR & DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE
UNIVERSITÉ MENTOURI
FACULTÉ DES SCIENCES DE LA TERRE, DE GÉOGRAPHIE
ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
DÉPARTEMENT D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME
N° d’ordre …………………
Série ……………………….
MÉMOIRE
POUR L’OBTENTION DU DIPLÔME DE MAGISTER
OPTION : URBANISME
Présenté par : KADRI Assia
THEME
LE PLAN D’OCCUPATION DES SOLS,

ENTRE ÉTUDE ET RÉALITÉ :
ANALYSE DE CAS A CONSTANTINE
Sous la direction du Dr : BENIDIR Fatiha
Jury d’examen
Président : Mr SAHNOUNE Tayeb ….. Professeur, DAU, Université Mentouri - Cne

Rapporteur : Mme BENIDIR Fatiha………... Docteur, DAU, Université Mentouri- Cne
Examinatrice: Mme CHOUGHIAT Nacéra ….Docteur, DAU, Université Mentouri- Cne
Examinatrice: Mme MESSACI Nadia ………. Docteur, DAU, Université Mentouri- Cne
SOUTENU LE : 26 Avril 2010.
-1-
DEDICACES
A la mémoire de mon père fervent défenseur de l’éducation et de la

science qui a tant souhaité assisté à ce jour. A la mémoire de mon
frère Djamel Eddine.
A ma mère qui s’est trop inquiété pour cette recherche, et qui a tant
veiller pour nous. A mes frères et sœurs, neveux et nièces et à toute
ma famille.
A mon trésor Abdefettah, à mon beau père, que dieu le guérisse, à ma

belle famille.
Aux enfants que je n’ai pas eu, Nour et Rami
A mon ex camarade de classe, ex collègue, amie, confidente et soeur

KERDOUD Nadia, qui ne m’a jamais laissé tombé, qui m’a toujours
encouragé et soutenu pour que ce travail aboutisse.
A Ibtissam, Houda et tous les amis qui m’ont encouragé de prés ou

de loin.
-2-
REMERCIEMENTS
Je remercier le bon Dieu pour la patience et le courage qu’il m’a

donné pour achever ce travail.
Je tiens à remercier :
Mes encadreurs madame BENIDIR Fatiha et monsieur COTE

Marc (ex encadreur), pour leur disponibilité, leurs encouragements
et leurs efforts.
Les cadres que j’ai sollicités et m’ont facilités la tâche au niveau de

la direction de l’urbanisme spécialement monsieur KADRI Toufik,
au niveau de la subdivision de l’urbanisme, et ceux de l’APC.
Mes collègues de l’ANAT Constantine, qui m’ont souvent

encouragé et soutenu, spécialement monsieur BERKANE
Abdelhak.
Les membres de mon jury qui ont bien voulu lire et par leur
présence m’honorer afin d’évaluer cette recherche.
-3-
TABLE DES MATIERES
Introduction générale…………………………………………………………. 08
Problématique ………………………………………………………………... 11
Méthodologie ……………………………………………………....……….… 15
Première partie : Approche théorique : évolution du fait urbain

« une législation nécessaire »..…………………………… 19
Introduction à la première partie …………………………………………....... 20
Chapitre premier : Approche conceptuelle relative à la réglementation
urbaine…………………………………………………… 21
1- 1 Evolution du fait urbain ……………..……………….…..………. 21

1- 2 Définition des concepts …………………………………………... 25
Conclusion ……………………………………………………….. 32
Chapitre deuxième : Politique d’aménagement de l’espace et instruments

d’urbanisme en Algérie …………….………….…….. 33
2 -1 Prémices de planification urbaine en Algérie ………..…..………. 33
2 -2 Tentatives de planification urbaine ………………………………. 36
2 -3 La ville algérienne : Une prise de conscience ……………………. 37
2-3-1 Les instruments d’urbanisme..………..…………………………... 38

2-3-1-1 Plan Directeur d’Aménagement et d’urbanisme « PDAU » ……... 38
2-3-1-2 Plan d’Occupation des Sols « POS » …………………………..… 39
Conclusion ……………………………………………………….. 48
Chapitre troisième: Constantine à travers ses instruments …….………..... 50
3 -1 Constantine à travers ses instruments ………………….…….…… 51

3-2 Les instruments d’urbanisme de la ville de Constantine……... 54
3-2-1 Le PDAU de Constantine ……………………………..…….…. 54
3-2-1-1 Le P.O.S pour la maîtrise fonctionnelle et formelle ……….…... 57
3-3 Les POS à Constantine ……………………………….……….…. 57
Conclusion ………………………….……………….…………… 62
Conclusion de la première partie ……… …………………..……..……….… 63
-4-
Deuxième partie : Analyse de deux POS à Constantine………………..……... 66

Introduction à la deuxième partie ………………………………………….………... 67
Chapitre quatrième : Identification de deux cas type ………………………. 68
4-1 Justification du choix des cas d’étude……………………….….. 68

4-2 Les orientations du PDAU concernant les deux POS………..….. 70
4-3 Présentation des deux aires d’études……………………….…… 70
4-1-1 Présentation du POS Daksi……………………………..……….. 70
4-1-2 Présentation du POS Sidi M’Cid………………..………………. 77
4-1 -3 Analyse comparative des programmes…………..……………… 82
Conclusion ……………………………………….……………… 85
Chapitre cinquième : Du programme à la réalité, concordance ou

discordance? .………………………………………....……… 86
5-1 Enquête……………………………………….……………….…. 86
5-1-1 Elaboration des questionnaires………………………………..…. 86
5-1-2 Vérification des programmes des POS …………………….…… 87
.
5-1-2-1 Vérification des paramètres techniques du POS Daksi par zone
homogène ………………………….……………………………. 88
5-1-2-1-1 Evolution de la sous zone homogène ZIA…………….…..…….. 88
5-1-2-1-2 Evolution de la sous zone homogène ZIB…………………..…… 93
5-1-2-1-3 Evolution de la zone homogène ZII………………….……….…. 100
5-1-2-1-4 Evolution de la zone homogène ZIII………………….…….…… 103
5-1-2-1-5 Evolution de la zone homogène ZIV………………….……..…... 114
5-1-2-1-6 Evolution de la zone homogène ZV…………….…………….…. 118
Conclusion………………………………………………………………… 121
5-1-2-2 Vérification des paramètres techniques par zone homogène du
POS Sidi M’cid…………………………………….……………. 124
5-1-2-2-1 La zone homogène UB…………..…………………………….…. 124
5-1-2-2-2
5-1-2-2-3
La zone homogène UD………………………….………………. 125
5-1-2-2-4 La zone homogène UF…………….……….……………………. 125
5-1-2-2-5 La zone homogène UL……………….………………….………. 126
La zone homogène N………………….………………………… 126
Conclusion……………………………….……………….……… 129
-5-
Chapitre sixième : Défaillances de la mise en place du POS ……………..….. 130
6-1 Le POS : avant l’étude…………………..……………….………….. 130

6-2 Le POS : pendant l’étude……………………..……………….…….. 131
6-3 Le POS : après l’étude………………………….………………..….. 135
6-4 Le devenir du POS face aux nouvelles exigences de
la politique de la ville …………………………..….……………….. 136
Conclusion de la deuxième partie………………………………….………..… 140
Conclusion générale ……………………………………………….……..…... 142

Annexes.
Bibliographie.
Glossaire.
Liste des tableaux.
Liste de cartes.
Résumés.
-6-
LE PLAN D’OCCUPATION DES SOLS,

ENTRE ÉTUDE ET RÉALITE :
Analyse de cas à Constantine
-7-
NTRODUCTION GENERALE
Depuis plusieurs décennies, le développement des villes algériennes a connu un

bouleversement alarmant et un développement urbain démesuré engendré par une poussée
démographique très importante. En effet, la ville passe d’une taille à une autre, sans qu’elle n’y
soit préalablement préparée. Sa croissance urbaine s’est effectuée durant les années 70 au
détriment de la structure originelle, créant des ruptures et un dysfonctionnement spatial entre ses
différentes parties « le centre et la périphérie ». Chacune de ces entités, comporte ses propres
carences : une périphérie sous équipée sans un cadre de vie adéquat et un centre ville surexploité,
vu la pression à laquelle, il est quotidiennement soumis.
Devant le désordre urbain et la croissance démesurée des villes, des impératifs de qualité et
d’amélioration du cadre de vie se sont imposés. L’administration a dû réadapter la
réglementation, pour mieux individualisés les objectifs les plus importants par rapport aussi bien
à la qualité fonctionnelle et formelle de l’espace urbain qu’à la qualité de vie dans cet espace.
L’urbanisme réglementaire en Algérie s’imposa de fait, à partir de l’année 1974 comme un

outil de maîtrise et de correction des tendances observées jusqu’alors et de contrôle de l’espace
urbain, afin de protéger les sites bâtis, les espaces libres ainsi que l’environnement. En effet, les
villes se sont dotées d’instruments d’urbanisme «des plans d’urbanisme directeur», leur
permettant simultanément de formuler des projets à moyen et long terme et de gérer les tissus
existants.
Dans le domaine de la planification urbaine, les plans d’urbanisme directeur « P.U.D » et

leurs plans d’affectation des sols, ont échoué et démontré leur limite dans le développement de
l’urbanisation parce que réalisés en marge du temps. Leurs incohérences sur le terrain sont dues
en partie à la lenteur des études et des approbations, ce qui a poussé les responsables du domaine
à les remplacer en 1990, par de nouveaux instruments d’aménagement et d’urbanisme : les plans
directeurs d’aménagement et d’urbanisme « P.D.A.U » et les plans d’occupation des sols
« POS », qui devaient concourir à rattraper les incohérences des coups partis et apporter les
remèdes efficaces aux dysfonctionnements urbains innombrables.
Le Plan d’occupation des sols « POS » étant l’outil coordonnateur entre l’espace urbain et
le citoyen, pour cela il a suscité notre intérêt. La présente recherche s’attache essentiellement à
-8-
étudier cet instrument, évaluer son degré d’efficacité et voir son impact sur la réalité à travers
deux POS approuvés dans la ville de Constantine.
« Dans le respect des dispositions du PDAU, le POS fixe de façon détaillée les droits
d’usage des sols et de construction. Le plan d’occupation des sols fixe de façon détaillée pour le
ou les secteurs concernés, la forme urbaine, l’organisation, les droits de construction et
d’utilisation des sols, définit la qualité minimale et maximale de construction autorisée exprimée
en mètre carré de plancher hors œuvre ou en mètre cube de volume bâti, les types de
construction autorisés et leurs usages, détermine les règles concernant l’aspect extérieur des
constructions, délimite l’espace public, les espaces verts, les emplacements réservés aux
ouvrages publics et installations d’intérêt général ainsi que les tracés et les caractéristiques des
voies de circulation, définit les servitudes, précise les quartiers, rues, monuments et sites à
protéger, à rénover et à restructurer et localise les terrains agricoles à préserver et à protéger» (33).
C’est en ce sens, que les POS ont été établis, une fois, pour juguler un fait déjà accompli, une
autre fois pour juguler la croissance d’une agglomération et maîtriser son extension.
A cet effet, Constantine, ville millénaire, très problématique en matière d’urbanisme : une
topographie tourmentée, des terrains instables ou entièrement occupés sont autant d’éléments
défavorables à un fonctionnement urbain rationnel et une extension cohérente de la ville de
Constantine. Avec ses quartiers compartimentés, son site escarpé, la ville défie tout plan
d’urbanisme et c’est alors une évolution désordonnée des constructions qui s’élèvent sans plan
d’ensemble cohérent et homogène. Cette fragmentation du territoire de la ville a imposé un
découpage en 46 POS de tailles très différentes et demandant des interventions différentes. Sur
les 46 POS, seulement douze ont été approuvés, en l’espace de quinze ans. L’approbation du
plus récent « El Djeddour » remonte au 10 Décembre 2006.
Les deux POS choisis vont faire l’objet dans ce travail d’une analyse descriptive en
premier lieu, critique et comparative en second lieu. Cette analyse nous amènera à tirer des
enseignements et voir le degré de cohérence ou d’incohérence de cet instrument dans la réalité
urbaine Constantinoise.
(1)
: (Loi 90 29 du 01 12 1990, section 3, art 31. P 1411).
-9-
Cette recherche pourrait nous éclairer sur la véracité du discours politique ainsi que sa
détermination à répondre par là même à une question restée pendant longtemps posée, peut - on
vraiment parler dans notre pays, d’une authentique réflexion sur la ville, ou sur ce que devrait
être l’avenir du champs urbain, sachant que les problèmes posés jusqu’ici par la croissance
urbaine, deviennent de plus en plus aigus et de plus en plus difficiles à cerner, notamment en
matière de foncier urbain la demande en logement et infrastructures…
- 10 -
PROBLEMATIQUE
L’urbanisation en Algérie, est liée à la conjoncture de deux phénomènes, d’abord l’exode

rural qui a été amorcé pendant la période coloniale à cause de la déstructuration des campagnes
et de la dépossession des fellahs de leurs terres ensuite par la politique de l’Algérie indépendante
qui avait choisi l’option de l’industrie industrialisante. L’industrialisation de la ville ainsi que la
création des équipements ont fait d’elle un lieu de promotion sociale, économique et culturelle
par excellence, contribuant largement à engager l’émigration vers la ville, surtout celle fuyant les
campagnes soumises au feu des forces de répression coloniales. De tous ces paramètres
conjugués, a résulté un croît démographique très élevé, ce qui davantage exacerbé les problèmes
urbains.
En 1958, la France coloniale avait lancé un plan de développement économique

appelé « plan de Constantine » en plus du développement de l’agriculture et de l’industrie portait
les plans de développement urbain avec de gros programmes de logements. Ce plan avait prévu
la construction de 50.000 unités annuelles en grands ensembles, en périphérie du tissu urbain
alors les immeubles HLM et HBM essaimaient dans le pays et marquaient le paysage urbain.
Durant cette période, les agglomérations dépassant les 10.000 habitants, avaient bénéficié d’un
instrument d’urbanisme « plan directeur d’urbanisme » élaboré initialement pour les villes
françaises. Son rôle se limitait à la production formelle de la ville et la restructuration du tissu
existant.
Depuis l’indépendance, l’Algérie a connu un rythme de croissance urbain accéléré

dépassant les limites des faubourgs de la période coloniale et donnant naissance à de nouvelles
périphéries. Sur le plan morphologique, ces périphéries proches ou lointaines, rurales ou urbaines
ne diffèrent pas beaucoup les unes des autres : grands ensembles, zones industrielles,
lotissements résidentiels et une grande proportion de cités d’habitat spontané et insalubre.
A cet effet le ministère des travaux publics et de la construction, chargé de l’urbanisme à

l’époque, avait crée un bureau d’études national des travaux publics et d’urbanisme « ETAU »,
qui devait obtenir le monopole des études d’urbanisme par l’élaboration des plans d’urbanisme
directeur « PUD » afin de répondre aux exigences socio-économiques du pays. Le secrétariat
- 11 -
d’état au plan créa son bureau d’étude en 1967 chargé des études économiques et techniques
ainsi que des études d’urbanisme. La capitale a fait l’objet d’attention particulière : Le
« COMEDOR », un organisme dépendant de la présidence de la république était chargé en 1968
de prévoir son développement et son aménagement futur. Le manque de coordination était
évident entre les différents bureaux d’études, en 1971 l’ETAU perdait ses attributions en matière
d’urbanisme et c’est la « CADAT » (Caisse Algérienne d’Aménagement du Territoire) qui est
chargée de produire et de coordonner les études d’urbanisme à travers tout le pays.
L’Algérie indépendante est entrée dans une phase d’urbanisation accélérée sans qu’une
réelle politique urbaine ne soit engagée, il y a eu expansion désordonnée du tissu urbain, une
multiplication des chantiers de construction, une irruption abrupte des paysages urbains au sein
de la ville, tout évoque une « urbanisation sauvage » très mal maîtrisée, et mal contrôlée. Le tissu
urbain hérité reste, en fin de compte, peu modifié mais son occupation se densifiait de façon
considérable : cette période était plutôt caractérisée par une urbanisation en quelque sorte
« subie », car elle n’était pas accompagnée d’une politique urbaine.
La politique urbaine algérienne n’a été évoquée que de façon furtive dans la charte de 1976
en abordant l’aménagement du territoire et la question de l’habitat. Pendant les premières années
de l’indépendance, la pratique urbaine était une simple continuité d’un mouvement lancé dans
les toutes dernières années de la colonisation, avec le Plan de Constantine.
Dans les années 70, l’espace urbain s’accroît par l’édification sur sa périphérie d’ensemble
d’habitat, de service et d’industries en rupture avec toutes les structures urbaines existantes. On
assiste alors à des extensions « en tâche d’huile » et à des projections en milieu rural des activités
industrielles, laissant entre l’ancien périmètre et les nouvelles installations un tissu interstitiel
largement sous-utilisé.
Depuis 1975, l’aménagement des zones industrielles a fait l’objet d’une législation plus
rigoureuse (décret N° relatif à la gestion des zones industrielles), seulement les plus importantes
zones industrielles existaient déjà ou en étaient cours d’aménagement. Durant la même année
(1975) une ordonnance présidentielle appliquée de façon stricte, tend à préserver les terres
agricoles. D’autres textes ont ensuite vu le jour, dont les principaux objectifs étaient la maîtrise
de la ville et la mise en place des premiers outils et instruments de planification urbaine de
- 12 -
l’Algérie indépendante, à savoir les PUD dans le cadre de la loi 26-74, portant orientations
foncières.
La loi 90-29 du 02 décembre 1990, relative à l’Aménagement et à l’Urbanisme, complétée

et corrigée par la loi N° 04-05 du 14 Août, est venue corriger les distorsions qu’a introduites le
PUD dans la conception de la ville algérienne et mettre à niveau la dimension spatiale et
temporelle du développement urbain. Cette loi a institué les plans directeurs d’aménagement et
d’urbanisme (PDAU) et les plans d’occupation des sols (POS), dont l’objet est d’édicter les
règles générales de l’organisation et de la production du sol urbanisable ; la formation et la
transformation du bâti, et introduisant pour la première fois la dimension de l’aménagement du
territoire.
De nos jours, les instruments de planification spatiale et urbaine, institués par la loi 01-20
du 12 décembre 2001, relative à l’aménagement et au développement durable du territoire, dont
l’objectif est l’organisation du territoire national dans sa dimension macro spatiale sont le SNAT,
les SRAT (au nombre de 09) les Schéma Directeurs Sectoriels (au nombre de 09), les Schémas
Directeurs d’Aménagement des Aires Métropolitaines (SDAAM au nombre de 04) ainsi que les
PATW(au nombre de 48).
Le plan d’occupation des sols sujet de cette recherche, est un document d’urbanisme établi
conformément par loi N° 90.29 du 01 Décembre 1990, relative à l’aménagement et à ’urbanisme.
Il a pour enjeux la production et/ou la transformation du sol urbain et du cadre bâti, établi
conformément aux dispositions du plan directeur d’aménagement et d’urbanisme auquel il se
réfère. C’est un document juridique, fixant les droits d’utilisation des sols. Il s’applique sur un
territoire donné : partie de commune, commune, ou partie du territoire rural.
Cet instrument d’urbanisme dont l’efficacité sur l’espace urbain est théoriquement la plus
sûre, fixe d’une manière précise la destination des sols urbanisés et urbanisables à court et
moyen terme. L’observation, laisse supposer que la problématique de cette recherche doit
s’articuler autour de ses défaillances et/ou la non mise en œuvre de certaines prescriptions. Nous
avons essayé à travers cette approche de vérifier les différentes hypothèses au niveau de la ville
de Constantine, vu que cette dernière a connue et a subie une croissance urbaine accélérée, qui
s’est effectuée dans l’anarchie que traduit le plus souvent l’échec dans la gestion de la ville.
- 13 -
Un site stratégique, un milieu physique assez complexe, et une multitude de concavités,

convexités, des discontinuités physiques et des versants à pente ingrate, telle est l’image réelle de
la ville de Constantine (notre champ d’investigation). Son poids démographique écrasant et
l’exiguïté de son site sont à l’origine de ses problèmes actuels et même futurs, en effet
l’évolution de sa population est très rapide par rapport aux disponibilités foncières limitées.
Les pratiques urbaines traduisent bien la démarche locale qui consiste en l’aménagement
successif de différentes cellules (collines, plateaux et versants) autour de la cellule mère (rocher).
L’extension s’est donc réalisée difficilement avec une adaptation contrainte topographiques et
géologiques. Ce qui donne un milieu urbain très fragile. Se résigner à une telle situation aurait
été évidemment catastrophique. Créer une ville nouvelle devait sans doute être la solution et
apporter la réponse à toutes les demandes et besoins à moyen et long terme en matière de terrains
urbanisables. Ceci en ce qui concerne les secteurs à urbaniser et d’urbanisation future. Le secteur
urbanisé, force était donc, pour sa bonne prise en charge, de le répartir, dans le cadre du PDAU
du groupement urbain de Constantine, en plusieurs POS, faisant l’objet chacun d’une
intervention particulière (rénovation, restructuration, viabilisation…).
Le territoire de la ville de Constantine, étant donc réparti en 46 POS dont 12 sont déjà
approuvés, et 03 en cours d’étude, c’est à partir de ce stade d’évolution du POS (document
opposable aux tiers), que nous allons dans le cadre de ce modeste travail tenter de répondre à
une préoccupation importante « Le POS entre étude et réalité ». De cette préoccupation ressort
plusieurs questions:
 Est ce que le POS est réellement un outil de production et d’évolution de l’espace urbain ?
Et constitue-t-il tout réellement une couverture juridique ?
 Quels sont les critères de la délimitation des POS, ou s’agit-il simplement d’un partage
aléatoire ?
 Qui sont les intervenants du POS ? sont-ils suffisamment préparés pour une pareille tâche?
 Est ce que le POS, répond véritablement aux attentes du citoyen ?
 La défaillance des POS se situe t-elle dans leur élaboration ou bien dans leur mise en
application, ou bien y a-t-il d’autres raisons qui entravent le POS ?
- 14 -
Méthodologie
La ville objet de l’urbanisme, est un phénomène difficile à saisir, elle passe d’une taille à
une autre, sans qu’elle n’y soit préalablement préparée. L’urbanisme réglementaire en Algérie
comme partout dans le monde, s’impose de fait, comme un outil de maîtrise et de contrôle de
tout espace urbain, pour protéger les sites bâtis, les espaces libres ainsi que l’environnement,
d’où l’intérêt des autorités et chercheurs. En effet, les villes se sont dotées d’instruments
d’urbanisme, leur permettant simultanément de formuler des projets à moyen et long terme et
de gérer les tissus existants. Le Plan d’occupation des sols« POS », plan d’urbanisme
règlementaire étant l’instrument d’intervention sur l’espace urbain et pour son opposabilité aux
tiers a suscité notre intérêt. Pour maîtriser notre thème, il fallait passer nécessairement par deux
types approches: théorique et pratique
Approche théorique :
Première partie : Cette partie traite de l’évolution du fait urbain partant de la ville entité
maîtrisable et close jusqu’à sa complexité et son éclatement, d’ou l’apparition de l’urbanisme en
tant que discipline. Nous avons abordé aussi les différentes tentatives qui ont essayé d’améliorer
les conditions de vie et de régler en premier lieux les problèmes liés à l’hygiène et la circulation
et comment les urbanistes et élus locaux ont essayé de cadrer les problèmes urbains au moyen de
documents d’urbanisme ou progressivement une réglementation urbaine a été mise en place
pour régir les ensembles bâtis et non bâtis et planifier le développement urbain au moyen
d’instruments d’urbanisme.
Dans cette même partie, nous avons abordé la politique d’aménagement du territoire et les
instruments d’urbanisme en Algérie : Allant des prémices de planification urbaine en Algérie des
années 70 « PUD, PUP, PMU » comme première étape jusqu’à la prise de conscience par la suite
à partir des années 80 et 90 où les instruments de planification spatiale, couvrant les différentes
échelles d’aménagement sont mis en place : « SNAT, SRAT, PAW, PDAU, POS », dégageant
ainsi les effort consentis par l’état quant aux problèmes d’aménagement et d’urbanisme.
- 15 -
Dans cette partie, seront analysés aussi, les instruments d’aménagement et d’urbanisme
que sont le PDAU et les POS et les solutions qu’ils préconisent. Seront aussi abordés d’une
manière générale, les POS à Constantine (nombre, répartition, taux de réalisation).
Cette partie a nécessité l’exploitation d’une documentation très variée :
- Les ouvrages, revues, publications, thèses et mémoires, Internet ;

- Les instruments d’aménagement du territoire et d’urbanisme : SNAT, SRAT, PAW,
PDAU et POS, maîtrise de croissance urbaine, carte des poches urbaines et le SCU de
la ville de Constantine ;
- Législation algérienne en matière d’aménagement et d’urbanisme.
Approche pratique
Deuxième partie, dans cette partie seront abordés les cas d’étude : les POS Daksi et Sidi
M’Cid plus précisément, ce qui nous permet l’identification des aires d’étude et l’évaluation des
deux POS. Les données utilisées sont puisées directement des rapports écrits et cartographiques
des deux études, faites respectivement par le bureau d’étude Mila (BEM) et l’URBACO.
Les deux POS objet de cette analyse font l’objet d’une opération de restructuration :
 le premier « Sidi M’Cid » est situé dans la partie nord / nord ouest de la ville
exactement au niveau de l’arrondissement Kitouni - Abdelmalek. C’est un quartier
spontané, il couvre une superficie de 22 ha.
 Le second « Daksi » est situé dans la partie Est de la ville, au niveau de
l’arrondissement Sidi Mabrouk. C’est un quartier planifié, ce POS couvre une
superficie de 56 Ha.
Après l’identification des cas d’études sur la base des documents écrits et cartographiques,
fournies par les deux bureaux d’études, et pour répondre à notre question clé « du programme à
la réalité, concordance ou discordance ? » il y aura un travail de vérification des actions du
POS sur le terrain, en utilisant deux méthodes :
- 16 -
D’abord par une enquête auprès des administrations. Du moment que l’élaboration d’un
Plan d’Occupation du Sol (POS) inclue plusieurs intervenants, nous avons jugé nécessaire
d’adresser un questionnaire à chacun d’entre eux. Pour cela quatre questionnaires ont été établis
en collaboration avec Mademoiselle KERDOUD Nadia « enseignante à l’université de
Constantine » et ex-collègue au niveau de l’Agence Nationale d’Aménagement du Territoire
(ANAT) de Constantine :
1.Questionnaire adressé à la direction de l’urbanisme : maître de l’ouvrage.

2.Questionnaire adressé aux bureaux d’études : URBACO et BEM : maître d’œuvre.
3.Questionnaire adressé à l’assemblée populaire communale avec vérification des actions du
POS sur terrain : arrondissement Sidi Mabrouk et l’arrondissement Sidi M’Cid.
4.Questionnaire adressé aux citoyens : un échantillon de 10% des ménages de chacun des deux
sites (Daksi et Sidi M’Cid).
Ensuite nous avons procédé à une enquête sur terrain, afin de procéder à la vérification des
programmes des deux Plans d’Occupation des Sols. Pour vérifier l’opposabilité aux tiers des
POS et l’opérationnalité des actions du POS avec la réalité, nous avons été amenée à nous
munir de la carte d’aménagement et parcourir toute l’aire d’étude afin de vérifier la
compatibilité de ce qui a été réalisé sur plan avec la réalité sur terrain d’une part et la manière
dont a été réalisé ce programme, d’autre part. La vérification de ces actions a nécessité des
sorties fréquentes sur terrain, des prises de photos et la consultation de l’étude qui a eu lieu sur le
même espace (la carte des poches urbaines de la ville de Constantine).
- 17 -
Les difficultés rencontrées
À noter deux problèmes essentiels :
1. Rassembler entre notre travail en tant que cadre au niveau de l’Agence Nationale de
l’Aménagement du Territoire et notre recherche scientifique, nous a été très difficile à gérer, huit
heures par jour, cinq jours par semaine. Souvent en déplacement hors wilaya pour des enquêtes
ménages contact des administrations, travail de dépouillement, d’analyse, de propositions
d’aménagement et expositions devant les autorités locales, est notre parcours professionnel.
Parcours certes très riche et dynamique qui nous a permis de connaître une partie du territoire
algérien et de découvrir les endroits les plus reculés et de voir de près les pratiques
d’aménagement urbains et ruraux et la réalité du terrain mais, cela s’est répercuté sur la durée de
la présente recherche.
2. Les sorties sur terrain :
- Le cas de Daksi, l’enquête s’est bien déroulée l’environnement urbain et social étaient très
favorable. Le quartier est bien accessible et la communication avec la population passait bien,
seulement les habitants et surtout les commerçants, par méfiance donnaient de fausses
déclarations concernant essentiellement l’identifications des propriétaire les références des
permis de construire…, la consultation des dossiers des permis de construire au niveau des
archives de la subdivision de l’urbanisme de Constantine, m’a pris aussi beaucoup de temps.
- Le cas de Sidi M’Cid : contrairement au premier, c’est un quartier marginalisé, il nous a pas
été facile de le parcourir, prendre des photos, encore moins mener des entretiens avec la
population.
- 18 -
PREMIÈRE PARTIE
APPROCHE THÉORIQUE : ÉVOLUTION DU FAIT URBAIN

« UNE LÉGISLATION NÉCESSAIRE»
- 19 -
Introduction à la première partie
Les villes d’hier et d’aujourd’hui ne peuvent être les villes

de demain, mais il est plus que légitime de les préserver, de s’en
inspirer pour de nouvelles conceptions «la production de
l’espace urbain demande une durée importante et la
contribution d’acteurs variés »(34).
La croissance urbaine est un phénomène complexe et

difficile à conduire tant en milieu urbain qu’en milieu
périurbain, il appartient aux urbanistes et élus locaux d’essayer
de le cadrer au moyen de documents d’urbanisme où
progressivement une réglementation urbaine sera mise en
place pour régir les ensembles bâtis et non bâtis.
(34)
: SAIDOUNI Maouia, « Elément d’introduction à l’urbanisme, histoire, méthodologie, réglementation » P 57.
Edition Casbah, 2001).
- 20 -
CHAPITRE PREMIER :
Approche conceptuelle relative à la réglementation

Urbaine
1-1 Evolution du fait urbain
L’existence des villes remonte très loin dans l’antiquité; des études archéologiques
effectuées sur l’ensemble du globe terrestre ne cessent de mettre à jour des couches de ruines
superposées montrant la continuité des implantations urbaines sur les mêmes lieux. La ville est
donc née d’un développement historique de l’humanité, elle ne peut être séparée de son histoire.
L’histoire urbaine est pour l’urbaniste une source d’enseignement et d’inspiration pour tout
projet urbain. Ces villes se trouvent généralement à la croisée de routes importantes, en bordure
de fleuves, au centre de régions fertiles, ou encore sur un territoire apte à être défendu contre les
ennemis et les risques naturels.
Le Constantinois préhistorique avait choisi « le rocher » pour bâtir une ville forteresse,
protégée naturellement par les gorges du Rhumel. Sur environ 42 ha, la « cité » était resserrée à
l’intérieure des remparts, et accessible par quatre (04) portes. Après la dissipation des craintes
des grandes invasions et l’établissement d’une certaine paix sociale, la population, en croissance,
se repartit davantage dans la campagne, la ville avait déjà ses faubourgs proches ou lointains.
1837, date retenue à tort ou à raison par quelques historiens comme début de la révolution
industrielle marque l’ouverture d’un grand champ d’investissement économique, d’inventions,
de découvertes scientifiques et industrielles qui se soldent par un essor industriel basé sur la
machine au sens moderne du terme selon Lewis Munford : « les conceptions nouvelles ne
tenaient aucun compte des organismes des groupes sociaux et se préoccupaient moins encore de
la personnalité humaine, ni les structures institutionnelles ni les formes esthétiques…
L’expression la plus directe et les phénomènes d’accumulation et d’utilisation des capitaux se
rattachent à cet ordre matériel » (35).
(35)
: Lewis MUNFORD, La cité à travers l’histoire, Le seuil, Paris 1964).
- 21 -
L’ère de la machine commence et dicte son rythme infernal et routinier dans la gestion de
la vie des hommes. Avec comme premières conséquences selon BENEVOLO «une
augmentation de la population, de la production industrielle et d’un perfectionnement des
systèmes de production»(36) . Selon MUNFORD: « le peuplement rapide provoquait la
congestion des centres urbains et élargissement des aires d’habitat »(37)
Ainsi une nouvelle étape commence pour l’Europe et qui s’est étendue sur le reste du monde,
à briser les rapports antérieurs de la vie en commun. L’argent et le bénéfice étaient roi : les
ateliers d’artisans se transformèrent en usine à haute production, les espaces résidentiels faisaient
l’objet de surenchère, les squares disparaissaient pour laisser place aux routes et chemins de fer,
l’afflux des populations (mains d’œuvre) congestionne de plus en plus les villes…
La ville devenait un vaste chantier, c’étai le démantèlement de l’urbain dans l’insouciance

totale des conditions les plus élémentaires d’hygiène, l’habitat ouvrier sans aucune norme
proliférait. Par conséquent, les taudis s’entassaient les uns contre les autres, les cours d’eau
étaient devenus les lieux privilégiés des rejets des déchets industriels, donc des foyers de
pollution et d’épidémie. L’anarchie qui régnait dans la ville se prolongeait encore : « l’usine, la
voie ferrée, le taudis constituaient ensemble la ville industrielle »(38).
Dans cette période, un débat intellectuel a fait son apparition afin d’améliorer les
conditions de vie et régler en premiers lieux les problèmes d’hygiène et de circulation : les tissus
urbains ont subi des transformations, partout dans le monde industrialisé, on assiste à des
mouvements de restructuration, de modernisation, d’hygiène…etc, dont l’action d’Haussman sur
Paris, la théorie générale de l’urbanisation de Cerda de 1867 et l’extension de Barcelone. Le
principe régulateur « l’urbanisme Haussmannien » s’est intéressé à l’élargissement des voies
(rectilignes), la géométrisation des îlots, l’eau, l’éclairage, la multiplication des places de
convergence, les rocades, les premiers échangeurs de circulation).
Le mouvement progressiste, cherchait à rétablir un nouveau tissu urbain et non remodeler

le préexistant, l’espace progressiste est un espace ordonné (habitat, travail, loisir, circulation),
standardisé (le prototype est le principe), éclaté (hiérarchisation des fonctions), en opposition
avec la tradition (intégration de la nature dans la ville). Le système culturaliste, est une réaction
(36)
: Léonard BENEVOLO, Histoire de l’architecture moderne, Dunod, Paris 1979).
(37)
(38)
- 22 -
contre le système progressiste, il visait l’intégration des œuvres du passé dans la cité moderne et
la cohérence organique qui s’impose à l’ordre abstrait de la société urbaine. Il donne les
possibilités d’exprimer des particularités au sein de la communauté, pour la concentration du bâti
et le maintien des structures anciennes de contiguïté et continuité.
A la fin du siècle, la ville industrielle, et malgré toute la critique qu’elle a engendré, a

connu les améliorations sociales, telle la limitation des heures de travail, la journée de repos,
l’augmentation des salaires… et les améliorations urbaines avec les interventions régulatrices des
capitales de l’Europe…, prolongeant le marasme encore dans la vie urbaine. C’est là que naquit
l’urbanisme en tant que discipline (1910 – 1914). Constantine est une ville que la colonisation
française avait connue dès 1837. A ce moment de l’histoire, avec le mouvement moderne,
Constantine « cité fortifiée » est devenue une entité ouverte sur ses espaces extérieurs et a détruit
ses remparts, pour les remplacer par des boulevards, prenant en charge la circulation automobile
croissante et permettant l’articulation entre l’ancien tissu et les faubourgs périphériques.
Cette dichotomie structurelle a accentué la ségrégation spatiale et la ségrégation sociale.

Depuis la colonisation, Constantine a subi des transformations conséquentes. En Juin 1844, la
ville était partagée en deux entités, l’une réservée aux français et l’autre aux autochtones. Des
ponts et des percées marquent tout le tissu, où l’architecture néo classique puis moderne ont
fortement mis leurs empreintes: le Mansourah, le Koudiat Aty, St Jean, Bab El Kantara, Sidi
Mabrouk, étaient les quartiers de cette époque. Ainsi commence l’étalement de la ville sur ses
espaces extérieurs selon les disponibilités des terrains constructibles.
Suite aux implications du mouvement moderne, le retour à la campagne et la dissociation

entre le lieu de résidence et de travail, était la solution préconisée. En effet, avec l’arrivée des
citadins en milieu rural, de nombreux terrains à vocation agricole, deviennent brusquement des
terrains à bâtir, surtout s’ils sont desservis par une route goudronnée, par une ligne électrique ou
par une conduite d’eau. Constantine par exemple, a investie des espaces situés dans un rayon de
10 à 15 Km à savoir le secteur du Hamma « le verger de Constantine », celui du Khroub « le
marché de bétail »... Cependant ces rapports sont d’un autre ordre : la ville y implante ses usines
et ses ensembles résidentiels. Par ailleurs les extensions tentaculaires, sont actuellement en train
de favoriser les effets de conurbation : au Sud vers El Khroub avec la cité de transit El Gammas,
Sissaoui, ONAMA à l’Ouest et au Nord vers El Hamma par Bekira. Les résultats sont là :
- 23 -
 l’aspect paysager, naturel et environnemental: est souvent massacrés par l’urbanisation;

 l’aspect économique et la vie agricole en voie de disparition : les agriculteurs dans un esprit
de surenchère sur le prix des terrains, risquent d’amener à terme la disparition de
l’exploitation agricole tout autour de l’agglomération urbaine;
 L’aspect fonctionnel problématique : Il résulte d’importants problèmes de migration
journalière en raison de la dissociation du lieu de travail et du lieu de résidence. Les
déplacements entraînent des problèmes de transports inextricables: encombrement des voies,
difficultés de stationnement...etc.
La ville de Constantine à l’instar de toutes les grandes villes du pays, est confrontée à des
problèmes de croissance urbaine caractérisés par un étalement spatial très important. Elle est
arrivée à saturation (plus de 60 km² de superficie et près de 12 km du Nord au Sud à vol
d’oiseau). « La mal vie » est ressentie depuis fort longtemps à Constantine: dégradation du cadre
bâti, absence d’aire de repos et de détente, d’équipements de première nécessité, des réseaux qui
ne répondent plus aux besoins … Le citoyen est en droit de réclamer un espace agréable et un
environnement harmonieux pour son épanouissement.
De nos jours et malgré les arguments qui plaident pour l’urbanisme réglementaire,
celui ci subit des critiques, justifiées partout dans le monde, une revendication se fait le
jour «le retour à des échelles mineures de l’aménagement afin de pouvoir maîtriser l’espace et
réapproprier l’identité collective, locale et régionale ceci à contre-courant de la perte de
l’identité qui a marqué les deux derniers siècles» (39).
(39)
: SAIDOUNI, P 56, 2001).
- 24 -
1-2 Définition des concepts
Nous allons définir les notions auxquels le titre et une grande partie du mémoire sont liés
1-2-1 Urbanisme
D’après Larousse expression: « c’est la science et technique de l'aménagement des

agglomérations humaines. C’est l’ensemble des règles et mesures juridiques qui permettent aux
pouvoirs publics de contrôler l'affectation et l'utilisation des sols. (Divers plans d'urbanisme
sont élaborés à cet effet : schéma directeur, plan d'occupation des sols, etc.) »(40)
L’urbanisme est une discipline dont «la ville est l’objet d’étude», son objectif est la mise en
ordre de la ville, c’est une exigence pour la révolution industrielle et le monde moderne. Les
problèmes quantitatifs et qualitatifs que pose l’espace urbain en général, dépassent les
préoccupations limitées et ponctuelles des villes classiques répondant aux problèmes de voirie,
d’hygiène, de salubrité publique ou d’esthétique urbaine uniquement. Aujourd’hui, l’urbanisme
utilise des instruments diversifiés SDAU, PDAU et POS…etc, il prétend apporter des solutions
techniques indiscutables, se veut pluridisciplinaire, car il fait appel aux méthodes d’enquête, à
l’analyse, à la démographie, à la géographie, à la sociologie, aux arts de l’ingénieur et de
l’architecte. Enfin, l’urbanisme est un exercice prospectif car il tente de contrôler la réalité
complexe de la ville et de prévoir son évolution grâce à la réglementation «Le règlement est le
moyen d’action de l’urbanisme» (41). Par l’urbanisme on:
Organise les villes et les relations entre elles.

Préserve l’intérêt général.
Fixe les modalités de construction.
Prévoit des solutions pour les problèmes actuels.
Prévoit l’urbanisation future.
Enfin réglemente l’occupation du sol.
(40)
: Dictionnaire « Larousse expression ».
(41)
: SAIDOUNI 2001.
- 25 -
1-2-2 Règlement
D’après Larousse expression: «c’est l’action de régler, de terminer, de donner une solution
définitive, de fixer ce qui doit être dans un domaine légal : Le règlement urbain. C’est aussi
l’ensemble des mesures auxquelles sont soumis les membres d'une société, d'un groupe, etc » (42).
Le règlement urbain à travers l’histoire :
« Le règlement urbain n’est pas une intervention de l’époque moderne, de tout temps, la
ville a connu des formes de réglementation fragmentaires, localisées et spécifiques, qui n’ont pas
eu l’ampleur de la réglementation urbaine contemporaine » (43).
 Au cours de l’histoire, le règlement urbain se manifeste diversement selon les époques et la

nature de l’établissement humain. L’espace urbain depuis la cité grecque jusqu’à la ville
contemporaine est le produit presque exclusif d’une réglementation rigoureuse de
l’occupation du sol et sa parcellarisation. La forme de la ville, les rues, les îlots et les
parcelles y sont géométriques et organisé et sont l’expression fidèle sur le terrain d’un plan
préétabli.
 Dans la période préindustrielle : A titre indicatif on peut évoquer l’organisation hiérarchisée

et normative de la cité grecque : la «Paléopolis» dans un esprit de distinction de l’espace
s’est organisée autour de « l’Acropolis » lieu du culte constituant le centre sacré et de
«l’Astypolis» avec son Agora, lieu de la vie quotidienne avec des îlots de (30x52) m² norme
établies vers le 5em siècle.
 La cité romaine quant à elle, obéissant au facteur de l’orientation s’est organisé autour de
deux axes le «Cardo» de direction Nord/Sud et le «Décumanus» de direction Est/Ouest et
dont le croisement constituait le « Forum » centre de forme très géométrique.
 Le système de la HISBA dans la ville musulmane, se charge du travail de gestion et de la
police urbaine fixant les droits et obligations des propriétaires, ainsi que le droit du
voisinage.
 Les KADIS de l’époque Ottomane tentent de fixer les caractéristiques des constructions, leur
hauteur, les encorbellements, les auvents, les constructions annexes, les boutiques,
l’empiètement sur la voie publique, les normes des matériaux, le pavage des voies publiques,
(42)
: Dictionnaire « Larousse expression ».
(43) :
SAIDOUNI, P 51, 2001.
- 26 -
la construction autour des mosquées, l’adduction et l’évacuation des eaux, l’ordre et la

sécurité dans les quartiers.
 La ville médiévale obéit aussi à des règles et à un ordonnancement, s’attachant à l’aspect
esthétique, reflet d’une composition de pouvoir politique et artistique, les règles étaient « la
forme, la hauteur, la géométrie et l’échelle hors du commun.
 Les sociétés du 15eme siècle au 20eme siècle ont toujours vu dans l’espace normalisé,
standardisé et fortement réglementé, la garantie d’une société égalitaire, saine, contrôlée et
maîtrisée. Les utopies de More, de Fourrier, d’Owen, de Cabet, pour ne citer que ceux là ont
constitué beaucoup plus tard, la norme réalité des grandes cités pavillonnaires, des grands
ensembles et des lotissements de notre époque»(44). Dans la période industrielle, à l’espace
organique, complexe, beau, unitaire, ordonné s’est greffé un espace froid, standardisé, laid et
détaché de son environnement. Les premières réglementations urbaines se préoccupent:
- En premier lieu, de l’aspect morphologique et spatial : on produit des lotissements
partageant le sol urbain en parcelles plus ou moins égales, dotées de règles d’occupation
(surfaces construites au sol, hauteur, alignement, recul, etc) afin de garantir une gestion
rationnelle du sol et une homogénéité de l’image de la ville.
- En second lieu, du point de vue hygiénique, il y a eu la mise en place d’une réglementation
sanitaire fixant la largeur minimale de la rue, la hauteur des plafonds des logements,
interdisant la construction des maisons dos à dos fixant un prospect permettant un bon
ensoleillement et aération des habitations, augmentant la taille des maisons et par
conséquent des pièces.
 Dans La période post- industrielle: La réglementation est passée de la sphère des formes pour
traiter un phénomène général relatif à la vie des sociétés urbaines. Les problèmes quantitatifs
imposent l’immeuble collectif, alliant la réglementation et les procédés techniques
 industrialisés, afin de satisfaire les besoins. Ceci a été illustré dans la charte d’Athènes des
CIAM, dont les principes fonctionnalistes sont exprimés dans un style à la fois totalitaire et
réglementaire résumant les besoins humains en quatre fonctions « habiter, travailler, circuler,
se recréer ».
 Dans la période contemporaine, la planification urbaine et son corollaire le plan
d’urbanisme, représentent l’apogée de la réglementation urbaine figeant l’évolution de la
ville par des directives ayant force de loi.
(44)
: SAIDOUNI, P 52, 2001
- 27 -
Objectifs de la réglementation urbaine
Le règlement est la voie la plus facile pour une gestion qui veut mettre de l’ordre dans
l’espace et planifier la ville:
Il assure le logement et les équipements collectifs pour la masse des habitants d’une
agglomération, dans des conditions acceptables.
Il limite les désagréments de la proximité des taudis, de la spéculation foncière.
Il sauvegarde l’intérêt général jusqu’au long terme.
Il limite, organise et contrôle les droits des intérêts privés divergeant et concurrents.
Il contrôle l’existant, et oriente le futur.
1-2-3 Urbanisme règlementaire
Un urbanisme de plan se développa dès la fin de la première guerre mondiale, notamment

en France où se faisait sentir la nécessité de reconstruire et d’étendre les villes ravagées par la
guerre. Les premiers instruments (plans) d’urbanisme, au sens moderne du terme, sont apparus
avec « les lois de 1919 et 1924 qui ont institué les plans d’aménagement, d’extension et
d’embellissement, ces plans étendent leurs principes sur toutes les villes Françaises de plus de
(45)
10 000 habitants » . En 1967, avec la promulgation de la loi d'orientation foncière, les
Schémas Directeurs (SD), les POS et les Plans d'Aménagement de Zone (PAZ) succèdent aux
anciens plans d'aménagement d'embellissement et d'extension puis aux Plans d'Urbanisme de
Détail.
La démarche du zoning, la spécialisation fonctionnelles des espaces et la primauté des

systèmes de circulation, étaient les principes fondamentaux, ces principes s’insèrent dans un
environnement institutionnel par le respect de règles juridiques et administratives, donc
d’instruments d’urbanisme réglementés par la loi. Cet urbanisme d’instrument a connu une
expansion planétaire après la deuxième guerre mondiale. « De nos jours l’urbanisme des
instruments est dominé par le droit et la réglementation qui définissent les modalités de
l’urbanisation et devient, par conséquent, essentiellement une application du droit de
l’occupation du sol » (46).
(45)
: CHARRE Alain, ART ET URBANISME, P108, 1983
(46)
: SAIDOUNI, P 19, 2001
- 28 -
1-2-4 Plan d’occupation des sols « POS »
Le plan d'occupation des sols (POS) est un document d'urbanisme prévu par le droit
français, par la Loi d'orientation foncière de 1967. C’est un document local, établi à l'échelle
de la commune plus rarement plusieurs communes ou partie de commune, pour le moyen
terme, il « fixe les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols, qui peuvent notamment
(47)
comporter l'interdiction de construire » . Le POS est un document juridique, de portée
générale, il s'impose à tous, particuliers et administrations, il concerne toutes les propriétés,
qu'elles soient privées ou publiques et constitue la référence pour l'instruction des permis de
construire et des autres autorisations d'urbanisme et détermine notamment les droits à construire
et les conditions d'évolution attachés à chaque propriété.
Par le POS on doit :
1. Planifier le développement communal par l’organisation de l’utilisation de l’espace, la

prévision des interventions futures et l’occupation du sol. Cette occasion offre aux élus et à la
population locale la possibilité de prendre conscience de l’organisation du cadre de vie, de
préciser les problèmes et d’affirmer la volonté communale de les prendre en considération.
2. Gérer : la gestion de l’utilisation et de l’occupation du sol repose principalement sur la

délivrance du permis de construire, de l’autorisation de lotir et des autres autorisations ainsi que
sur la maîtrise foncière par la commune de son territoire. Bien gérer, c’est aussi pouvoir faire
évoluer le POS dans le temps, pour répondre à de nouvelles réalités ou à de nouveaux objectifs
communaux, lors d’un projet d’aménagement par exemple. La loi du 7 01 1983 maintient pour
ce faire les procédures de modification et de révision d’un POS approuvé. Comme pour la
procédure d’élaboration, l’initiative et la responsabilité de modification et de révision reviennent
sauf exception à la commune.
3. Protéger le patrimoine culturel, historique et les sites naturels Pour permettre la détermination
des possibilités de construire sur un terrain donné, le POS découpe le territoire concerné en deux
types de zones : les zones urbaines, constructible et les zones naturelles. Grâce à ce zonage,
chaque propriétaire peut déterminer si son terrain est constructible, dans quelles conditions et
moyennant quelles contraintes. Le non respect du règlement du POS est strictement interdit et
soumis à des sanctions.
(47)
: Code de l'urbanisme Français, article L 123-1, dans sa rédaction initiale.
- 29 -
Le POS Français, comporte obligatoirement quatre parties :
(48)
1- Le rapport de présentation : Il s'articule en deux parties, la première expose le
diagnostic du territoire concerné et la seconde justifie les mesures envisagées par le plan en
compatibilité avec les objectifs défini par la loi et éventuellement les instruments en aval:
schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme.
(49)
2- Le document graphique : Il s'agit d'un document présenté sous la forme d'une carte
divisant le territoire de la commune en plusieurs zones :
 Les zones urbaines, qui sont essentiellement des quartiers déjà construits à densifiés,
restructurer, rénover,…etc.
 Les zones naturelles, définies réglementairement comme étant constituées des zones :
o NA : zone d'urbanisation future
o NB : zone urbanisée de fait, qu'il n'est pas prévu de renforcer
o NC : zone agricole
o ND : zone protégée.
(50)
3- Le règlement : Il décrit, pour chaque zone définie dans le document graphique, les
dispositions réglementaires applicables. Le règlement du POS Français comprend trois
titres(51) :
- Titre I « Dispositions générales » :
Article 1 : Champ d’application territoriale du POS
Article 2 : Portée respectives du règlement à l’égard d’autres législations relatives à l’occupation
Article 3 : Division du territoire en zones homogènes.
Article 4 : Adaptations mineurs.
- Titre II « Dispositions applicables aux zones urbaines » : comprend trois sections :
Section 1 : nature de l’occupation et de l’utilisation du sol

Article U.1 : Occupation et utilisation du sol admises ;
Article U.2 : Occupation et utilisation du sol interdites.
Section 2 : Conditions de l’occupation du sol
Article U.3 : Accès et voirie.
Article U.4 : Desserte par les réseaux
Article U.5 : Caractéristiques des terrains.
Article U.6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.
Article U.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.
Article U.8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même
propriété.
(48)
: Code de l’urbanisme Français (article R. 123-17).
(49)
(50)
(51)
- 30 -
Article U.9 : Emprise au sol.

Article U.10 : Hauteur maximum des constructions.
Article U.11 : Aspect extérieur.
Article U.12 : Stationnement.
Article U.13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés.
Section 3 : possibilités maximales d’occupation du sol
Article U.14 : Coefficient d'occupation des sols.
Article U.15 : Dépassement du coefficient d'occupation des sols.
- Titre III : Dispositions applicables aux zones naturelles

Section 1 : nature de l’occupation et de l’utilisation du sol
Article N.1 : Occupation et utilisation du sol admises ;
Article N.2 : Occupation et utilisation du sol interdites.
Section 2 : Conditions de l’occupation du sol
Article N.3 : Accès et voirie.
Article N.4 : Desserte par les réseaux
Article N.5 : Caractéristiques des terrains.
Article N.6 : Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques.
Article N.7 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives.
Article N.8 : Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même
propriété.
Article N.9 : Emprise au sol.
Article N.10 : Hauteur maximum des constructions.
Article N.11 : Aspect extérieur.
Article N.12 : Stationnement.
Article N.13 : Espace libre et plantations, espaces boisés classés.
Section 3 : possibilités maximales d’occupation du sol
Article N.14 : Coefficient d'occupation des sols.
Article N.15 : Dépassement du coefficient d'occupation des sols.
Certains de ces articles peuvent ne pas exister dans certaines zones.
4- Les annexes (52) : Comprennent notamment le rappel des servitudes d'utilité publique,
applicable sur le territoire du POS et liée :
 aux risques majeurs, naturels ou technologiques (Plan de prévention des risques...)
 au bruit (plans d'exposition au bruit des aéroports, zones de bruit des routes et voies
ferrées...)
 à l'environnement et au cadre de vie
 au fonctionnement de services publics tels que la navigation aérienne, les
télécommunications, les transports d'énergie, la circulation ferroviaire, la voirie...).
(52)
- 31 -
Conclusion
La réglementation urbaine est venue pour répondre aux différents problèmes de la ville.
Les pouvoirs publics s’interrogent sur la possibilité de satisfaire les besoins de la population et
d’élaboration de projets urbains pérennes et harmonieux. Leur objectif dans la mise en œuvre sur
le terrain d'une politique de gestion et de requalification de l'espace urbain, est de rendre la ville
plus belle, plus cohérente, plus fonctionnelle et plus agréable à vivre.
L’urbanisme dans sa définition comme techniques et règles juridiques, permettant aux

pouvoirs publics de contrôler l’affectation et l’utilisation des sols, n’a pas atteint ses objectifs. La
réalité à laquelle est confrontée sa pratique est souvent complexe. L’anarchie et les
dysfonctionnements constatés dans les villes, les problèmes de circulation, de stationnement,
d’atteinte à l’environnement, persistent, d’où la nécessité d’introduire à chaque fois de nouveaux
textes juridiques et instruments d’urbanisme, s’adaptant aux nouveaux contextes, dont la finalité
est de corriger les incohérences et de compléter les insuffisances constatées: le passage du PUD
au SDAU et PDAU et SCOT et SCU, du Plan d’affectation des sols au plan d’occupation des
sols et PLU, etc., attestent de cet évolution.
- 32 -
CHAPITRE DEUXIEME :
Politique d’aménagement de l’espace
et instruments d’urbanisme en Algérie
2-1 Prémices de planification urbaine en Algérie
L’Algérie pré coloniale avait une armature urbaine structurée assez dense dans la partie
Nord Est. Avec la colonisation, le premier souci était le dressement d’un plan de colonisation en
1843 par Enfantin où il organise l’espace en trois parties : espace civil qui dégage trois
ensembles régionaux, repris des trois beylik turc « ouest – centre - est », ayant une forte densité
de forts militaires et de colonies agricoles, espace militaire et espace réservé (insoumis). Ces
trois espaces ont été reliés par des réseaux de communication, par la construction de routes, de
chemins de fer reliant : Alger/Oran, Constantine/Skikda, Constantine/Alger. L’espace Algérien
représentait l’expression d’une économie extravertie où l’armature urbaine du pays tirait vers la
rive méditerranéenne donc glissait vers le Nord, vers l’Europe : c’est la littoralisation.
Suite à ce plan et avec le développement de la colonisation et l’éclatement de la guerre de

libération et les revendications de la population autochtone, il y a eu le plan de Constantine de
1958. C’est un plan général de redressement économique et social, il prévoyait la création de :
- zones industrielles dans la plaine de l’Oranie, la Mitidja et le triangle «Annaba-Skikda-

Constantine».
- centre de pré industrialisation prévu dans le tell et les limites des hautes plaines. Seul le
sahara resta en dehors de toutes les préoccupations.
- l’introduction des premiers plans d’urbanisme (PUD), pour l’amélioration des conditions de
vie des Algériens afin de mettre fin aux revendications sociales.
Plan d’Urbanisme Directeur «PUD»
Les premières réelles tentatives de planification urbaine algérienne sont commencé avec le
Plan d’Urbanisme Directeur « PUD » de la période coloniale, issu du plan de Constantine de
1958, Il constitue un instrument de planification physique, mais son contenu, ses modes
d’élaboration et d’adaptation sont articulés de façon, fort différente par rapport à son cadre
- 33 -
législatif français d’origine. L’objectif essentiel était d’améliorer les conditions de vie de la
population algérienne par la diminution de l’occupation des logements et l’éradication des
bidonvilles.
La production spatiale était médiocre, on voyait apparaître les cités de recasement à la

périphérie de la ville : « une importante proportion du cadre bâti produit à cette époque était
d’une qualité très pauvre. Le problème de qualification depuis la conception jusqu’à la
réalisation, était à l’origine de cette qualité. Les bureaux d’études étaient très peu nombreux et
la main d’œuvre chargée de la réalisation de ces cités ne comprenait que des agriculteurs qui
avaient fui la campagne. Ils s’étaient retrouvés manœuvres et même maçons »(53).
Les Plan d’Urbanisme Directeurs « PUD » de la période de l’indépendance apparus avec la

loi 74-26 sur les réserves foncières et les plans d’urbanisme directeurs, sont loin de donner
satisfaction, Ils ont été élaborés pour une échéance de 15 ans, mais les études prennent bien
souvent de longues années et ils sont caducs avant leur approbation : l’urbanisation sauvage a
progressé beaucoup plus vite que la réalisation du plan. « Ces instruments d’aménagement
maîtrisent mal ou pas du tout deux éléments fondateurs de la planification spatiale que sont: le
temps et l’espace » (54).
Par exemple, depuis 1961 date d’élaboration du premier PUD par les français, jusqu’à 1988
date d’approbation du deuxième PUD par la CADAT, la ville de Constantine s’est développé
selon les urgences et dans le désordre, sans plan approuvé: « le PUD de Constantine était réalisé
en 1975, puis révisé en 1977… En 1982, Constantine avait eu son PUD réactualisé, mais son
approbation n’arriva qu’en 1988, treize années se fussent écoulées entre étude, actualisation et
approbation » (55).
Le P.U.D n’est donc pas un véritable plan d’aménagement, il ne constitue qu’un simple
instrument de gestion, il relève d’une conception de l’urbanisme qui n’est qu’un remplissage des
zones par des quantités de logement sans grand souci des dynamiques urbaines, sociales et des
possibilités réelles du site.
(53) :
BENIDIR Fatiha, Urbanisme et Planification urbaine : le cas de Constantine. P : 276, 275, 2007.
(54):
(55) :
- 34 -
Comme autres tentatives de maîtrise urbaine il y a eu :
 Les Plan de Modernisation Urbaine « PMU » : Il complète le PUD ou l’anticipe même sur
ses réalisations. Une ville peut en effet bénéficier d’un PMU alors que le PUD est en cours
d’élaboration. Il a pour but de tenter de combler les déficits des structures d’accueils des
villes. Cet instrument n’a connu qu’un succès limité, mis en œuvre pour faire face à une
situation de crise, il est resté essentiellement un programme économique ponctuel et n’a en
aucune façon, été conçu pour s’intégrer dans une stratégie globale de planification urbaine.
 Les Plans d’Urbanisme Provisoires (PUP) quant à eux, sont élaborés par les communes afin
de définir les zones urbanisables et les destinations d'usage, ils concernent souvent les
agglomérations moins de 10.000 habitants, rurales.
 Les plans de restructuration urbaine : sont des Plans d’Urbanisme de détail.
 Les zones d’habitat urbain nouveau « ZHUN »: dans l’esprit du législateur, elles
correspondent à deux préoccupations :
- La volonté de mettre en œuvre les opérations des plans d’urbanisme directeur et de

fournir aux autorités un cadre d’action pour mener une vigoureuse politique de
construction et répondre massivement à une demande de logements de plus en plus forte.
- Eviter de renouveler les carences enregistrées au cours des grandes réalisations de
logements précédentes, où ces derniers étaient, d’une façon générale, livrés sans
équipements : écoles, commerces et sans que les infrastructures soient achevées. On
voulait éviter la réalisation de « cités dortoirs », par la programmation dès le départ des
équipements d’accompagnement nécessaires. La ZHUN devrait être en principe un
quartier nouveau entièrement équilibré et intégré aux quartiers voisins dont il pourrait
aussi pallier le déficit en équipements. Malheureusement, elles sont loin de constituer un
« tissu urbain de qualité ». Elles présentent toutes de graves faiblesses. Les ZHUNS
présentent une grande monotonie, une succession d’immeubles collectifs à 4 ou 5
niveaux, sans aucun souci architectural, sans aménagement extérieur encore moins
paysagé. Elles répondent à des plans types bien souvent copiés ou importés qui satisfont
mal le besoin élémentaire de logements des familles algériennes.
- 35 -
2-2 Tentatives de planification urbaine en Algérie
Dans toutes les grandes villes algériennes, apparaissent des signes annonciateurs d’une
dislocation du territoire et de fractures sociales minant l’unité de la ville, des quartiers où des
pans entiers de la ville « vivent » et « s’organisent » en autarcie et se détachent de la gestion, de
l’économie et de l’ordre de la ville, en marge du droit et de la loi. De véritables zones urbaines
s’installent progressivement dans l’indifférence, l’exclusion, la délinquance et la rupture sociale,
produisant ainsi des poches de violence urbaine. Ainsi à l’intérieur du périmètre urbain, se
concentrent les maux majeurs : chômage, crise de logement, insécurité et crise d’identité.
La sur concentration dans des villes hypertrophiées et asphyxiées se multiplient les conflits
et les oppositions sur des espaces réduits, où la concentration est vive pour l’emploi, le logement,
la lutte pour l’espace de vie. Ceci encourage la spéculation sur l’habitat et le foncier. Tout ceci
est la conséquence inévitable d’un dispositif législatif imprécis et du laxisme des autorités
locales chargé de faire respecter la réglementation des instruments d’urbanisme à savoir la
hauteur des construction, les COS, les CES, les limites séparatives…, d’une part, et
l’insuffisance du portefeuille foncier urbanisable obligeant les citoyens à passer outre les normes
d’urbanisme et d’architecture d’autre part. En réponse à ses infractions, une législation à des
périodes différentes a été édictée :
 l’ordonnance 85-01 du 15 08 1985: fixant à titre transitoire les règles d’occupation du sol.
 la loi 87-03, relative à la commune.
 la loi 90-25 du 18 novembre 1990 : portant orientation foncière, avait en premier lieu abrogé
la loi n° 74-26, portant constitution des réserves foncières, sur lesquels les communes avaient
un véritable monopole.
 la loi 90-09, relative à la wilaya.
 la loi 90-29 du 01 décembre 1990, relative à l’Aménagement et à l’Urbanisme, complétée et
corrigée par la loi N° 04-05 du 14 Août 2004, « la présente loi a pour objet d’édicter les
règles générales visant à organiser la production du sol urbanisable, la formation et
transformation du bâti dans le cadre d’une gestion économe des sols, de l’équilibre entre la
fonction d’habitat, d’agriculture et d’industrie ainsi que la préservation de l’ environnement,
des milieux naturels, des paysages et du patrimoine culturel et historique sur la base du
respect des principes et objectifs de la politique nationale d’aménagement du territoire ».(56)
(56)
: Journal officiel n°52 du 02 12 1990, P 1408.
- 36 -
2-3 La ville Algérienne : Une prise de conscience
Sur la marche du troisième millénaire, l’Algérie fait face à l’un des plus grands défis de son
histoire : en effet, elle se trouve aujourd’hui confrontée à la difficulté d’adéquation entre une
population en croissance rapide et sa répartition d’une part, la valorisation et la protection de ses
ressources naturelles et l’emploi judicieux des ressources financières d’autre part.
L’Algérie d’aujourd’hui ne peut envisager son destin et son avenir qu’en évaluant ses
potentialités, ses atouts et en transformant et agissant sur ses faiblesses. Elle doit mieux se
connaître pour mieux déceler et mesurer ses retards de réussite et se situer dans le système de
mondialisation. A cet effet, la promulgation de la première loi N° 87 - 03 du 27 01 1987, relative
à l’aménagement du territoire avait déjà, définit dans ses article 8 et 26, les instruments
d’aménagement du territoire (SNAT, SRAT, PAW), s’inscrivant dans la politique de
planification spatiale: l’économie de montagne, les zones frontalière, plaines intérieurs…
Conscient du nouveau champ d’action qu’offre l’économie - territoire, « le gouvernement

animé par une forte politique, proposa alors au pays une démarche nouvelle de reconquête du
territoire»(57). Pour cela un arsenal juridique est apparu : la loi n° 01-20 du 12 décembre 2001,
relative à l’aménagement et au développement durable du territoire qui définit les orientations
d’aménagement du territoire de manière à garantir un développement équilibré et durable de
tout le pays. La mise en œuvre de cette politique d’aménagement et de développement durable
du territoire à nécessité la promulgation de la loi n° 03-10 du 19 juillet 2003, relative à la
protection de l’environnement et la loi n° 06-06 du 20 février 2006, portant loi d’orientation de la
ville (LOV). Dans le cadre de toutes ces lois le PDAU et POS sont des outils suffisants pour
assurer l’aménagement de(s) la commune(s), seulement la LOV propose une autre dimension de
prise en charge de la ville et de ses citoyens en amont (le Schéma de Cohérence Urbaine (SCU)
et la carte sociale urbaine (CSU). L’approche des instruments d’urbanisme doit suivre une vision
de développement durable, qui respecte le triptyque des trois volets, économique, social et
environnemental et la transversalité dans la mise en œuvre du projet urbain.
(57)
: DEMAIN, L’ALGERIE, « L’état du territoire, la reconquête du territoire », les dossiers de l’aménagement
du Territoire. Ministère de l’équipement et l’aménagement du territoire. Alger. OPU, 1994.
- 37 -
2-3-1 Les instruments d’urbanisme
Les instruments d’urbanisme institués par la loi 90/29 du 02 décembre 1990, sont les
plans directeurs d’aménagement et d’urbanisme (PDAU) et les plans d’occupation des sols
(POS), sur le plan juridique, ils sont opposables au tiers. « Les instruments d’urbanisme sont
constitués par les plans directeurs d’aménagement et d’urbanisme et par les plans d’occupation
des sols. Les instruments d’aménagement et d’urbanisme ainsi que les règlements qui en font
partie intégrante, sont opposables aux tiers. Aucun usage du sol ou construction ne peut se faire
en contradiction avec les règlements d’urbanisme sous peine des sanctions prévues par la
présente loi. »(58)
2-3-1-1 Plan Directeur d’Aménagement et d’urbanisme « PDAU »
Le Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme (P.D.A.U) : « est un instrument de

Planification spatiale et de gestion urbaine. Il fixe les orientations fondamentales de
l’aménagement du territoire, de la ou des communes concernées en tenant compte des schémas
d’aménagement et plans de développement. Il définit les termes de référence du plan
d’occupation des sols. » (59).
Il peut couvrir une commune ou un groupement de communes ayant de fortes solidarités

socio-économiques, morphologiques ou infrastructurelles. Initié par l’autorité locale, c’est est un
instrument de planification à long terme (2x10 ans), révisable chaque 10 ans, c’est un acte
prospectif qui prévoit et oriente l’aménagement, l’extension d’une commune et détermine la
destination des sols il détermine les périmètres et fixe les indicateurs des différents Plan
d’Occupation des Sols de la ou les communes concernées.
Il a pour but d’organiser la production du sol urbanisable, la formation et la transformation

du bâti en vue de satisfaire les besoins, concrétiser les orientations d’aménagement du territoire,
produire un cadre bâti au meilleur rapport qualité – coût. Il fourni un découpage du territoire
concerné en Plan d’Occupation des Sols, ou sera déterminé la destination des sols et localise les
zones à urbaniser et leur capacités, les zones à ne pas urbaniser (protection des sites naturels,
forets, terres agricoles, sites paysagers) ainsi que les principaux équipements à créer ou à
aménager (routes, équipements publics, etc…).
(58)
: Loi 90-29, du 01 12 1990 Section 1art 10. JO n°52.
(59)
: Loi 90-29, du 01 12 1990 Section 1art 10. JO n°52
- 38 -
2-3-1-2 Plan d’Occupation des Sols : instrument d’urbanisme opposable aux tiers
Etabli conformément à la loi N° 90 - 29 du 01 décembre 1990 relative à l’aménagement et

à l’urbanisme. « Dans le respect des dispositions du PDAU, le POS fixe de façon détaillée les
droits d’usage des sols et de construction. Le plan d’occupation des sols fixe de façon détaillée
pour le ou les secteurs concernés, la forme urbaine, l’organisation, les droits de construction et
d’utilisation des sols, définit la qualité minimale et maximale de construction autorisée
exprimée en mètre carré de plancher hors œuvre ou en mètre cube de volume bâti, les types de
construction autorisés et leurs usages, détermine les règles concernant l’aspect extérieur des
constructions, délimite l’espace public, les espaces verts, les emplacements réservés aux
ouvrages publics et installations d’intérêt général ainsi que les tracés et les caractéristiques des
voies de circulation, définit les servitudes, précise les quartiers, rues, monuments et sites à
protéger, à rénover et restructurer et localise les terrains agricoles à préserver et à protéger»(60).
Présentation du POS
En tant que point de départ de l’aménagement d’une zone, le POS est un projet collectif et
complexe, trouvant ses fondements dans la réalité sociale, économique, culturelle, historique et
politique. Théoriquement, il développe des projets urbains qui doivent être conçus en tenant
compte de l’importance du patrimoine, de la dimension symbolique de la ville, des usages ainsi
que des moyens disponibles. Il prend en charge l’aspect fonctionnel et formel de la ville, définit
les règles de composition qui permettent à la ville de s’accroître sans éclatement de
l’urbanisation, ni destruction des tissus. Il doit aussi assurer la qualité urbaine et architecturale de
la ville, Il conduit en principe à la maîtrise du développement de la ville à la fois sur le plan de la
consommation de l’espace, celui de la forme de l’urbanisation et de l’organisation des différentes
fonctions. En réponse à des problèmes posés, des choix clairs et un programme doivent être
établi. Ainsi, le POS dégage quatre objectifs principaux:
 Organiser les zones urbaines.

 Protéger les espaces naturels.
 Préparer la réalisation des équipements futurs.
 fournir une information juridique certaine aux usagers.
(60)
: Loi 90 29 du 01 12 1990, section 3,art 31. P 1411.
- 39 -
Dans un POS, on peut entreprendre plusieurs opérations sur le tissu urbain existant : la
rénovation, la revalorisation, la réhabilitation, le réaménagement des grands ensembles, d’une
part, ou des opérations sur un site vierge : des zones d’habitat, des zones d’activités, zones
industrielles, des zones d’expansion touristique... Il est donc un document essentiel pour
construire, équiper et protéger un territoire :
 Il fixe dans le détail pour le ou les secteurs concernés la forme urbaine, l’organisation, les
droits de construction et d’utilisation des sols.
 Il définit la quantité minimale ou maximale de construction autorisée exprimée en m 2 de
plancher hors œuvre ou en m3 de volume bâti, les types de constructions autorisées et
leurs usages.
 Il détermine l’espace public, les espaces verts, les emplacements réservés aux ouvrages
publics et installations d’intérêt général ainsi que les tracés et les caractéristiques des
voies de circulation.
 Il définit les servitudes.
 Il précise les quartiers, rues, monuments et sites à protéger, à rénover et à restaurer.
 Enfin il localise les terrains agricoles à préserver et à protéger.
Ainsi présenté, le POS apparaît comme « un cahier de charge » spécifique à une zone
particulière faisant partie de l’ensemble du projet spatial élaboré pour un territoire étudié. Il
intègre dans son élaboration les différents acteurs de la wilaya, chargés de l’urbanisme, de
l’architecture, de l’hydraulique, des travaux publics, des transports, des monuments et sites, des
poste et télécommunication. De même que les services chargés de la distribution de l’énergie au
niveau local, ceux chargés des transports et de la distribution de l’eau, doivent dans les mêmes
termes être consultés.
Le POS gère les droits d’usage des sols à moyen terme (10 ans). L’application de son
règlement, conjointement aux règles générales d’urbanisme ; permet de délivrer les autorisations
de lotir et de construire, tout en réservant les espaces destinés aux ouvrages, aux voiries et
réseaux divers et aux équipements. Chaque commune doit avoir son POS. Les documents
réglementaires constitutifs du POS sont opposables au tiers.
- 40 -
Composition du POS
Le décret exécutif n° 91 - 178 du 01 juin 1991 fixe les procédures d’élaboration des POS
ainsi que le contenu des documents y afférents. Ainsi, le POS est constitué de trois pièces:
1. Un document de justification : le rapport de présentation.
2. Un règlement écrit.
3. Des documents graphiques
Les documents graphiques et le règlement écrit se complètent et se suivent. Ils renvoient l’un à
l’autre, ils sont complémentaires et indissociables.
1. Le rapport de présentation : Le rapport de présentation est un document important qui

procède à une analyse exhaustive du contenu socio-économique du périmètre d’étude, les
perspectives de son développement démographique et économique. Par ailleurs, il établit un
bilan diagnostic qui permet de définir les options et les propositions d’aménagement. Il fait
l’objet de la première et deuxième phase. Il définir :
l’objet et la justification de la zone au regard des perspectives de développement
(démographique et économique notamment).
les raisons pour lesquelles le projet a été retenu au regard de la politique d’aménagement
urbain de la commune, au travers des documents d’urbanisme, justification de la
compatibilité avec le PDAU.
la description de l’état du site et de son environnement naturel et urbain et conditions
d’insertion du projet dans cet environnement, résumé de l’étude d’impact.
la présentation des options d’urbanisme retenues et des règles contenues dans le POS,
description des mesures prises en vue d’intégrer le projet dans son environnement.
le programme d’équipement public à réaliser dans la zone.
Il peut contenir également :
Les annexes sanitaires : les éléments relatifs aux réseaux et d’assainissement et au

système d’élimination des déchets.
Les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol. Elles feront l’objet, selon
les besoins d’un plan de servitudes et d’une note décrivant leurs caractéristiques
essentielles.
- 41 -
2. Le règlement : il fixe les règles d’utilisation et d’affectation des sols compris dans le
territoire couvert par le POS. Il doit être présenté sous la forme d’un document autonome et
distinct du rapport de présentation. Les règles inscrites dans le POS proviennent de plusieurs
sources, celles dont la source est antérieure au POS et qui s’imposent à son
élaboration (Orientations du PAW et PDAU : espaces boisés classés, protection des sites,
monuments historique,…etc.) et celles qui découlent du parti d’aménagement (fixant la structure
des zones et précise les prescriptions qualitatives et architecturales, impose les paramètres
techniques adaptées à chaque secteur pour éviter certaines empiètements ou
dysfonctionnements : raccordement, stationnement…). Le règlement se structure en deux
sections :
Section I : Dispositions générales applicables à l’ensemble du site
Enumèrent les dispositions générales du règlement applicables à l’agglomération et comprend les

articles suivants :
Article I.1 : Champ territorial d’application du POS.
Article I.2 : Objet et portée.
Article I.3 : Division du territoire en zones homogènes.
Article I.4 : Limite de la réglementation précisant :
- La portée du POS à l’égard de la législation en vigueur.
- La procédure du code de l’urbanisme des PDAU qui reste applicable.
- Les procédures concernant les lotissements.
Article I.5 : La desserte par la voirie.
Article I.6 : La desserte par les réseaux divers.
Article I.7 : L’éclairage public.
Section II : Dispositions applicables à chaque zone homogène

La zone homogène est désignée selon le type d’occupation du terrain (zone d’habitat collectif,
zone d’habitat individuel, zone d’équipement, …etc), selon l’échéancier d’intervention (existant
ou programmé). Ces dispositions communes seront énumérées dans l’ordonnancement des règles
selon les articles de 1 à 14 avec la mention néant pour chaque article sans objet :
Article II.1 : Types d’activités interdites.

Article II.2 : Types d’activités autorisées sous conditions.
Article II.3 : Accès et voiries.
Article II.4 : Desserte par les réseaux.
Article II.5 : Surface et front des parcelles.
Article II.6 : Implantation de constructions par rapport aux voies publiques.
Article II.7 : Implantation de constructions par rapport aux limites séparatives.
Article II.8 : Implantation de constructions les unes par rapport aux autres.
- 42 -
Article II.9 : Coefficient d’occupation du sol.

Article II.10 : Coefficient d’emprise au sol.
Article II.11 : Hauteur maximale des constructions.
Article II.12 : Aspect extérieur.
Article II.13 : Stationnement.
Article II.14 : Espaces libres et plantations.
3. Les documents graphiques : sont constitués :

 d’un plan de situation (échelle : 1/2000 ou 1/5000).
 D’un levé topographique (échelle : 1/500 ou 1/1000).
 D’une carte qui précise les contraintes géotechniques de l’urbanisation du territoire
concerné. Cette carte est accompagnée d’un rapport technique
(échelle : 1/500 ou 1/000).
 D’un plan de l’état de fait y précisant le cadre bâti, la voirie, les réseaux divers et les
servitudes existantes ainsi que leur état ( échelle : 1/500 ou 1/1000).
 D’un plan d’aménagement général déterminant :
- Les zones réglementaires homogènes.
- L’implantation des équipements et des ouvrages d’intérêt général et d’utilité publique.
- Le tracé des voiries et des réseaux divers en distinguant ceux qui sont la charge à de
l’Etat et ceux à la charge des collectivités locales.
- Les espaces à préserver en raison de leur spécificité.
 D’un plan de composition urbaine (échelle : 1/500° ou 1/1000°). Celui ci contient les
éléments du règlement et une (ou plusieurs) axonométrie illustrant les formes urbaines et
architecturales souhaitées par le ou les secteurs considérés.
A l’exception du plan de situation, tous les plans que nous venons d’énumérer doivent être
établis à l’échelle 1/500° lorsque le plan d’occupation des sols concerne des secteurs urbanisés.
Phasage d’un POS
L’étude du POS doit nécessairement passer par trois phases principales :

Première phase : l’analyse de la situation actuelle
Elle portera sur la situation du territoire considéré par rapport à la composante démographique,
aux grands caractères du site (relief, hydrologie, climat, végétation...), ainsi qu’à son occupation
(l’habitat, les équipements, les services, infrastructure, les activités, etc...). En ce qui concerne
les infrastructures, elles auront une attention particulière (les équipements, l’adduction de l’eau
- 43 -
potable, l’assainissement, l’évacuation et le traitements des déchets...), ou l’analyse portera sur

leur implantation actuelle et leur capacité qui aboutiront à dresser leur fonctionnement avec des
déficiences éventuelles ; il faut ensuite recenser les possibilités d’implantation de nouvelles
infrastructures.
Sur la base des orientations du PDAU, le maître de l’oeuvre établit un diagnostic dans
lequel ressortiront toutes les tendances que prendra l’aire d’étude. L’objet de l’analyse est
d’appréhender l’état actuel du territoire considéré, le sens éventuel de son évolution, elle aboutira
au découpage du territoire considéré en zones homogènes, fondé sur l’interaction complexe de
beaucoup de facteurs : historiques, socio-économiques, géographiques, paysagers, culturels... On
peut dès lors dégager les vocations de certaines zones : résidentielle à moyenne densité, d’habitat
collectif, industrielle, de loisirs, etc, et la présenter un projet de programme et des orientations
d’aménagement.
Deuxième phase : L’élaboration de l’avant projet :

Une fois le programme arrêté, en coordination avec le maître d’ouvrage et tous les membres
concernés et approuvé, il s’agit alors de le transcrire en un schéma de POS dans lequel sera fixée
l’implantation des différentes activités (habitat, commerces, industrie, etc..) ainsi que les
échéances de leur réalisation. A ce niveau de l’étude, plusieurs partis d’aménagement peuvent
être émis sous forme d’esquisses, qui seront proposées au maître d’ouvrage. L’équipe chargée,
doit pour toute esquisse présenter les conséquences (ou impacts) éventuelles sur la ville et son
environnement en mettant en exergue le coût financier.
Troisième Phase : Le projet « POS » :

Une fois le choix effectué, avec éventuellement quelques modifications à apporter, le maître de
l’œuvre finalisera le projet avec ces deux parties : note de présentation et règlement qui sera
remis dans la forme prévue à l’article 18 du décret N° 91-178 du 28 mai 1991 précité. Le projet
du POS est adopté par délibération de ou des APC concernées, la délibération rappelle les
termes de référence du POS et précise les modalités de participation des administrations
publiques, des organismes et des services publics ainsi que des associations. Le projet POS est
soumis à une enquête publique qui dure 60 jours.
- 44 -
Enquête public :
La ville ne s’impose pas, ne se décide pas par quelques règles définies par des technocrates
invisibles. Elle suppose un souci de concertation permanent ou chaque opinion doit avoir sa
place. Aussi, avant et pendant l’enquête publique, la commune doit organiser une grande
concertation par voie de presse, par des expositions ou par des réunions dans les quartiers.
L’enquête publique s’adresse à tout le monde (particuliers, associations, administrations).
Ainsi, le projet POS est soumis à une enquête publique qui dure 60 jours. Cette enquête fait
l’objet d’un arrêté pris par le président de l’APC. Cet arrêté fixe le ou les lieux de consultation
du projet du POS et désigne le ou les commissaires enquêteurs. Il précise aussi les dates de
démarrage et d’achèvement de la période d’enquête. Enfin il définit les modalités de
déroulement de la période d’enquête. L’arrêté portant enquête publique est affiché au siège de
l’APC durant toute la période de l’enquête. IL est notifié au wali territorialement compétent. Les
observations tirées de l’enquête sont consignées sur un registre spécial coté et paraphé par le
président de l’APC. Elles sont formulées directement ou adressées par écrit au commissaire
enquêteur. Une fois le délai de 60 jours expire le registre d’enquête est clos et signé par le
commissaire enquêteur. Le commissaire enquêteur dispose d’un délai de 15 jours pour dresser le
procès-verbal de clôture de l’enquête et pour le transmettre au président des (ou des) l’APC. Le
projet POS peut alors faire l’objet d’éventuelles modifications.
Approbation et mise en application du POS : Le POS, éventuellement modifié est transmis au

wali, accompagné du registre de l’enquête, du procès-verbal de clôture de l’enquête et des
conclusions du commissaire enquêteur. Le wali doit faire connaître son avis et ses observations
dans un délai de 30 jours à compter de la réception du dossier. Ce délai passé, son silence vaut
avis favorable.
Le POS est alors approuvé par délibération de l’APC. Il est notifié après approbation au
wali, aux services de l’Etat chargé de l’urbanisme au niveau de la wilaya, à la chambre
d’agriculture. Il est mis à la disposition du public par arrêté du président de l’APC. Cet arrêté
précise la date d’effet de la mise à la disposition des documents graphiques et écrits composant
le dossier. Le POS devient exécutoire 60 jours après la mise à la disposition du public.
- 45 -
Révision et modification du POS
Le POS a un caractère impératif : toute demande de modification de ce qui est prévu au

POS est sujette à rejet, ces modifications ne peuvent en aucun cas être autorisées. La seule
exception à l’impérativité du POS, se trouve dans l’hypothèse où la nature du sol, la forme du
terrain ou le contexte des constructions limitrophes oblige certaines adaptations. Il faut souligner
qu’il s’agit, selon la loi, de simples adaptations, et non de modifications véritables. La révision
du POS quand à elle, doit faire l’objet d’une délibération, elle n’est possible qu’à :
 la condition que le projet urbain ou les constructions ne sont qu’au tiers de leur réalisation.
 la condition que le cadre bâti soit en ruine ou dans un état de vétusté nécessitant son
renouvellement.
 le cadre bâti ait subi des détériorations causées par des phénomènes naturels.
 la condition que la révision résulte d’une demande faite par la majorité des propriétaires des
constructions totalisant au moins la moitié des droits à construire. Encore faut-il que ces
derniers aient attendu 5 années après l’approbation du POS et que celui-ci soit en cours de
validité pour pouvoir formuler leur demande.
 Enfin, la révision du POS est envisageable au cas où la création d’un projet national s’avère
nécessaire.
La délibération relative à la révision du POS accompagnée du rapport explicatif est notifiée

au wali. La décision, elle aussi, est prise par délibération de (ou des) l’APC territorialement
compétents, après avis du wali. La procédure de révision est soumise aux mêmes conditions et
obéit aux mêmes formes que celles qui sont prévues pour l’élaboration.
Les outils de contrôle du POS : Les certificats et permis
Le POS gère les droits d’usage des sols à moyen terme (10 ans). L’application de son
règlement, conjointement aux règles générales d’urbanisme; permet de délivrer les autorisations
de lotir et de construire, tout en réservant les espaces destinés aux ouvrages, aux voiries et
réseaux divers et aux équipements. Les dispositions des POS s’imposent à l’administration,
elles sont également opposables aux particuliers à l’occasion des demandes des permis de
construire et autorisation de lotir afin de protéger les espaces urbains et naturels. « Le
contrôle du respect des normes d’urbanisme s’exerce à double niveau : la phase avant la
construction et la phase après celle-ci (contrôle à priori et le contrôle à posteriori ».(61)
(61)
: ATHMANI Fouad « Impact des instruments d’urbanisme et de contrôle sur le cadre bâti : cas du permis de
construire » 2001. p 74-77.
- 46 -
Les actes d’urbanisme sont institués par la loi 90/29 du 01/12/1990 et ses textes
subséquents :
Les certificats: - certificat d’urbanisme.
-certificat de morcellement.
-certificat de conformité.
Les permis: - permis de construire.
- permis de lotir.
- permis de démolir.
Conformément à l’article 15 de cette loi, qui stipule que : sont habilités à rechercher et à
constater les différentes infractions à la législation et à la réglementation en matière
d’architecture et d’urbanisme, les agents fonctionnaires désignés ci après :
- les inspecteurs d’urbanisme

- les architectes et les ingénieurs d’état ayant une expérience de deux années au minimum dans
le domaine de l’urbanisme.
- les ingénieurs d’application et les techniciens supérieurs ayant une expérience e quatre
années dans le domaine de l’urbanisme
- les techniciens ayant une expérience e cinq années dans le domaine de l’urbanisme exerçant
au niveau de l’assemblée populaire ou la direction de l’urbanisme.
Malgré l’existence de tout cet arsenal juridique (le décret législatif N° 94-07 du 18 mai
1994, relatif à la production architecturale et l’exercice de la profession d’architecte et la loi N°
04-05 du 14 août 2004 modifiant et complétant la loi 90-29) pour appliquer les instruments
d’aménagement et d’urbanisme et assurer le contrôle et le suivi des différentes intervention dans
le tissu urbain, il y a toujours des infractions aux règles d’architecture et d’urbanisme :
dépassement dans la hauteur des constructions, non respect des COS et CES, etc.
- 47 -
Conclusion
Depuis l’indépendance jusqu’à nos jours, l’Etat Algérien est toujours à la recherche des
solutions pour ces territoires en matière d’aménagement et d’urbanisme et n’a pas cessé
d’améliorer les instruments d’aménagement de l’espace à toutes les échelles (nationale, régionale
et locale) en modifiant et complétant les textes relatives à l’aménagement du territoire et à
l’urbanisme existants ou carrément régissant de nouvelles lois.
Les premiers grands chantiers ont débuté à partir des années 80, où deux instances
nationales étaient créées à savoir le Conseil National de Planification et le Ministère de
l’Aménagement du Territoire. Ce dernier a mis en place en Novembre 1980 l’Agence Nationale
d’Aménagement du Territoire (ANAT), pour la concrétisation de la politique nationale et
l’équilibre des régions ainsi que la mise en place des grandes études relatives aux réseaux
ferroviaires, et routiers…etc.
En parallèle de la politique d’aménagement du territoire, les villes ont bénéficié des

instruments d’urbanisme nécessaires, afin de prendre en charge les besoins du développement
urbain. Ces instruments à cette époque et jusqu’en 1990, ayant un caractère purement foncier
avaient pas répondu aux réalités de nos villes et n’ont pas réussi à régler leurs
dysfonctionnements. L’Etat, avait pris alors la décision de mettre en place de nouveaux
instruments, c’est à travers la loi 90/29 relative à l’Aménagement et à l’Urbanisme que les
PDAU et les POS sont apparus.
Dans ce domaine, la source d’inspiration a toujours été les modèles français, nos
prédécesseurs. Le POS Français ou Algérien, émane de la législation urbaine. C’est un
instrument d’urbanisme dont les prescriptions règlementaires sont opposables aux tiers. Il
s’établit conformément aux dispositions du schéma ou plan directeur d’aménagement et
d’urbanisme (SDAU ou PDAU) dont il découle. Seulement à la lecture du contenu des deux
modèles, on constate que le POS Français conçu pour le long terme, à une échelle territoriale
communale ou intercommunale, englobant et la partie urbaine et la partie naturelle. Le POS
Algérien, quant à lui, est conçu pour le moyen terme, il couvre une partie de la commune,
précisément le secteur urbanisé ou à urbaniser. Etant souvent chargée de l’élaboration des
instruments d’aménagement et d’urbanisme au niveau de l’ANAT, nous pouvons dire que le
- 48 -
POS Français tel que présenté dans la première partie, correspond parfaitement au PDAU
Algérien. Avec ce constat et ces différences d’échelle et d’échéance notre POS est une
composante du modèle importé. Ainsi nous avons importé un modèle que nous avons appliqué
partiellement. Sans qu’il comporte les détails et les précisions que traite le POS dont il est
inspiré.
- 49 -
CHAPITRE TROISIEME :
Constantine à travers ses instruments
Introduction
L’étalement du tissu urbain, le site chahuté, la mono-

centralité, la crise de logement, la congestion de la ville, la sur
utilisation des équipements, l’indisponibilité du foncier urbanisable,
sont à l’origine des dysfonctionnements de la ville de Constantine.
Dans leurs tentatives de recherches de solutions et pour empêcher
que l’urbanisation ne soit plus synonyme de crise, plusieurs
instruments d’aménagement et d’urbanisme à différentes échelles
ont été mis en place par les autorités locales à savoir dans leur ordre
chronologique : le PUD, le PAW, le recensement et l’aménagement
des poches urbaines vides, l’étude de la maîtrise de croissance
urbaine, les PDAU et POS et tout récemment avec la nouvelle
législation les SDAAM, les SCU. Ces instruments sont là pour
remédier à tous les problèmes urbain et architectural, mais nous
constatons que l’anarchie et la désordre à Constantine, persistent.
- 50 -
3-1 Constantine à travers ses instruments
Troisième Métropole du pays, chef lieu de wilaya et centre de gravité de son espace, la
ville de Constantine abrite les 3/4 de la population totale sa wilaya soit 76,33%. Elle est située au
centre de sa Wilaya. Elle est limitée au Nord par les communes de Didouche Mourad et Hamma
Bouziane, au Sud par la commune du Khroub, à l’Est par la commune de Benbadis et à l’Ouest
par les communes de Ain Smara et Ibn Ziad.
L’organisation mono-céphale de l’espace urbain dont la périphérie est en entière

dépendance de l’hyper-centre, rend problématique le fonctionnement de l’ensemble malgré les
prémices d’organisation des centres d’appoints dans les quartiers péri centraux (Daksi, Oued el
Had) et d’autres en gestation (Sidi Mabrouk, Boussouf). Les tissus spontanés et précaires,
occupent les versants et constituent des sites très perçus, ils révèlent une image très dégradée de
la ville (le versant avenue de Roumanie, Challet des pins et Bentellis). Quoiqu’ils se localisent
dans l’environnement immédiat du centre ville, ils sont marginalisés et à très faible urbanité.
La ville dont l’aire d’influence dépasse de loin ses limites administratives, présente un
noyau très dense et sur exploité avec des équipements dont les capacités d’accueil sont largement
dépassées et une périphérie sous utilisé, dépourvue de toute vie (absence d’espace verts, de
rencontre, d’échange…). Le type de réseau viaire a donné un système de liaison centre /
périphérie qui relie mal les extensions et les noyaux périphériques au centre ville. Malgré
l’étendue spatiale de la ville, les voies périphériques n’ont pas été réalisées. La métropole
continue de fonctionner sur un réseau caduc, il date en partie de la fin du siècle dernier si non du
siècle dernier. Ces liaisons ne sont pas assurées, le résultat du congestionnement des artères
principales est dû, non seulement à l’indigence du réseau viaire, mais aussi à l’absence d’une
politique de maîtrise de la circulation urbaine.
Devant cet état de fait, Constantine, dans le cadre de la politique d’aménagement du

territoire a bénéficié de plusieurs instruments d’aménagement et d’urbanisme : le plan
d’aménagement de la wilaya PAW de 1998, le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme
intercommunal (PDAU) de 1998 ainsi que l’étude de la maîtrise de croissance (MCU) de la ville
de Constantine. Ces instruments se rejoignent sur les grandes options, ils choisissent la maîtrise
du développement des communes du groupement par la stagnation relative de la croissance de
leurs centres urbains, la hiérarchisation du réseau urbain et le développement des centres
- 51 -
secondaires en mettant l’accent de plus en plus sur le désenclavement. L’option ville nouvelle
devra répondre aux besoins exprimés par la population dans le futur en matière d’habitat,
d’équipements et d’activités.
Ainsi, les aménageurs et urbanistes, devant la saturation du site de la ville mère, se sont
trouvés contraints d’orienter sa croissance vers les villes satellites qui forment le triangle urbain :
Ain Smara, Khroub, Didouche Mourad. Des études d’urbanisme ont démontré que ces satellites
pouvaient répondre dans une certaine mesure aux problèmes de croissance de la métropole en
épongeant les excédents pour une durée déterminée ; mais au-delà et pour ne pas hypothéquer
leurs propres ressources (portefeuille foncier), il fallait songer à la création d’un nouveau pôle
d’urbanisation. Cette création ex-nihilo d’une nouvelle ville, permet de soulager la ville de
Constantine et ses satellites d’une congestion imminente et stopperait le phénomène de
conurbation que laisse présager l’évolution de ce groupement de communes. Selon l’étude
« Maîtrise de la croissance de la ville de Constantine », les terrains libres et les terrains à
récupérer à l’intérieur de la ville, doivent être réservés aux activités et équipements d’excellence,
le tertiaire supérieur, le culturel et l’habitat de haut standing afin de restituer à cette ville, le rôle
qu’elle doit jouer : Pôle urbain d’excellence.
La saturation du site a poussé les décideurs à rechercher une solution d’urgence pour le court
terme, afin de répondre aux besoins socio économique sans cesse croissants de la population :
une nouvelle forme de croissance urbaine « la densification du tissu existant » et non une
planification de l’occupation du sol, c'est-à-dire le remplissage des poches urbaines. En effet la
carte des poches urbaines vides de la ville de Constantine engagée par la wilaya de Constantine
en 1996 et confier à l’agence nationale d’aménagement du territoire (ANAT), avait pour objectif
principale le recensement et l’affectation des poches urbaines vides dans le périmètre urbain.
Ainsi, l’étude avait dégagé trois catégories de poches :
Les poches de petite taille : au nombre de 179 poches urbaines à l’intérieur du tissu urbain de la
ville soit une superficie totale de 78,33 ha. Pour lesquelles sont prévues des implantations
(62)
d’équipements et des aménagements appropriés. Des affectations nécessaires aux besoins
(62)
: Crèche jardins d’enfant, maternité urbaine, EFE, CEM, salle de cinéma, laboratoire d’analyse médicales,
dégraissage, protection sociale, boulangerie, atelier de confection, bibliothèque, centre régional d’archives et de
documentation, centre commercial centre de santé, centre de formation, auberge de jeune...).
- 52 -
quotidiens de la population afin de minimiser les flux et déplacements vers le centre ville,
améliorer le cadre de vie des habitants, rééquilibrer le tissu urbain et rationaliser son occupation.
Cette opération devrait permettre le remodelage morphologique sinon la correction simultanée
du paysage urbain, des discontinuités spatiales et du dysfonctionnement de la ville. Cette
catégorie de poches a été soumise à une réglementation précise, édictée en quatorze articles
(nature de l’occupation du sol, surface, implantation des constructions par rapport aux voies
publiques, aux limites séparatives, les une par rapport aux autres COS, CES, hauteur des
constructions articles...)
Les poches de grande taille : au nombre de six (06) poches, ce type de poches a été épargné
dans le cadre de cette étude pour être destinée à des projets de grande envergure, qui
nécessiteront des études détaillées, pouvant marquer davantage le rôle de Constantine en tant que
métropole régionale à moyen ou long terme.
Les poches potentielles : ce sont des poches occupées par l’habitat auto construit, spontanée ou
illicite. Les poches récupérées nécessiteront aussi un intérêt grandiose et des études d’impact
approfondies.
Malheureusement, durant la mise en œuvre de cette étude, l’objectif initial a été détourné et
les poches ont été affectées différemment sans tenir compte des propositions faites par l’ANAT.
Il semble que la carte des poches urbaine a été faite pour servir les intérêts individuels et non
pour servir les intérêts collectifs d’une ville en crise urbaine et dysfonctionnement spatial… !
Ainsi devant les besoins sans cesse croissants en logements, équipements et services, les
instruments d’aménagement et d’urbanisme se sont dépassés et obsolètes dans leurs majorités,
pour différentes raisons: problèmes des délais et de qualification, difficultés de réalisation,
insuffisances budgétaires…Cependant, malgré toutes ces tentatives, Constantine, s’est
développée très rapidement selon les conjonctures et les urgences, elle affiche une certaine
anarchie. En effet, beaucoup de choses se font de façon ponctuelle en dehors des plans
d’ensemble et sans études d’impact préalables.
- 53 -
3-2 Les instruments d’urbanisme de la ville de Constantine
3-2-1 Le PDAU de Constantine
La wilaya de Constantine a procédé à la réalisation de 08 PDAU couvrant tout son

territoire, dont un intercommunal regroupant 5 communes.
Tableau n° 01 : Etat des PDAU de la wilaya de Constantine

Commune Surface Secteur Secteur à Date
(ha) urbanisé urbaniser d'approbation
Constantine 23000 4781 210,00 25/02/1998
El Khroub 24465 785,15 419,25 25/02/1998
Didouche Mourad 11400 485,34 136,00 25/02/1998
Ain Smara 17500 603,75 62,80 25/02/1998
70032 733,75 36,16 25/02/1998
Hamma Bouziane
Ville Nouvelle* --- --- 657,00 25/02/1998
Ibn Ziad 15070 152,10 133,60 12/02/1995
Ouled Rahmoune 21000 226,36 78,37 28/11/1995
Messaoud Boudjeriou 10660 11,6 03,00 25/06/1995
Ain Abid 32380 331,18 106,05 4/10/1995
Zighoud Youcef 23595 260,62 52,16 12/02/1995
Beni Hamidène 13400 53 41,60 12/02/1995
Ben Badis 31040 214,51 79,71 03/08/1996
Total 274462 3637,21 2057,56 ---
*La ville nouvelle chevauche sur le territoire de deux communes: El Khroub et Ain Smara. Source : D.U, 2007.
Pour Constantine, les solutions préconisées par le plan directeur d’aménagement et

d’urbanisme se résument comme suit :
1- l’élargissement du champ de prospection de site à travers le territoire de ces 5 communes,

tout en renforçant l’armature existante. A cet égard, la ville nouvelle « Ali Mendjeli » devra
prendre en charge le déficit en matière de logements et d’équipements dès le court terme et la
croissance du groupement de Constantine à long terme.
2- la proposition d’aménagement sur les tissus urbains existants comportant des opérations
d’intervention diverses (rénovation ; restructuration, aménagement…..)
- 54 -
3- la résorption de l’habitat précaire qui permettra le reboisement des terrains libérées

difficilement urbanisables et l’aménagement des sites constructibles conformément aux
dispositions des plans d’occupation des sols.
4- la réhabilitation des zones d’habitat spontanées (illicites) par une vaste opération de
viabilisation et de restructuration (régularisation) de ces ensembles afin d’améliorer les
conditions d’habitabilité des occupants. Cette intervention se fera dans le cadre de
l’élaboration des projets des plans d’occupation des sols touchant les sites Benchergui, Sidi
M’Cid, cité Emir Abdelkader, Boudraa Salah, 4ème km, Boumerzoug, Sissaoui.
5- des aménagements sur le plan routier dans l’objectif d’aérer le centre actuel et d’assurer la
liaison entre le centre et la périphérie par des opérations de réfection des grandes voies
existantes et de création d’échangeurs.
6- la création d’aires de détente et de loisirs à l’intérieur des cités et la préservation des espaces
vert existants.
7- la protection de l’environnement par la création d’une station d’épuration pour le traitement
des eaux usées et d’une usine de traitement des ordures par incinération.
Ce PDAU, lancé en 1993 se trouvait déjà dépassé avant la date d’approbation en 1998. La
ville de Constantine comptait en 1998 près d’un demi million d’individus (RGPH) et selon le
PDAU du groupement des 05 communes à long terme (2013), la population de Constantine sera
estimée à environ 700 000 habitants. Les besoins en logements de la commune sont estimés à
cette échéance (2013) à 35000 logements environ et nécessitent des réserves foncières de 1910
hectares. Or, l’analyse des disponibilités foncières faite dans le PDAU, a fait ressortir des
capacités se limitant à 210 ha soit par conséquent, un déficit de 1700 ha. Les solutions
préconisées par le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme optaient pour l’élargissement du
champ de prospection de site à travers le territoire des 5 communes, tout en renforçant
l’armature existante. A cet égard, les villes nouvelles « Ali Mendjeli » et Massinissa, devraient
prendre en charge le déficit en matière de logements et d’équipements dès le court terme et la
croissance du groupement de Constantine à long terme.
La ville nouvelle « Ali Mendjeli » : Située sur le plateau de Ain el bey à environ 12 km du
centre de Constantine, elle a été conçue dans l’objectif de désengorger Constantine et absorber
ses besoins et ceux du groupement en matière de logements, d’équipements et d’activités. Ce site
d'urbanisation d’une surface globale de 1500 ha, représente un pôle dont le rôle n’est pas de
- 55 -
recevoir seulement des populations transférées des centres saturés, mais de participer à la
dynamique urbaine et économique du grand Constantine. Sa réserve foncière devra lui permettre
de renforcer sa base socio-économique en développant le tertiaire supérieur (infrastructures
administratives et socioculturelles de niveau régional) et l'industrie. Cependant les 2/3 de la
superficie globale de la ville sont actuellement consommés et près de 70% de la surface totale est
affectée.
La ville nouvelle « Massinissa » : située à l’Est de la ville d’El Khroub à environ 16km
de Constantine et occupe une surface de 445 ha, sur des terrains incultes de bonne qualité
géotechnique. 65% de la surface totale sont actuellement affectés.
Tableau n° 02 : Consommation des réserves foncières dans les villes nouvelles

Ville nouvelle Surface dégagée dans le PDAU (ha) Surfaces consommées (%)
Ali Mendjeli 1500 70%
Massinissa 445 65%
Source : Etude d’expertise du PDAU du Groupement 2006, URBACO
Selon l’étude d’expertise du PDAU du groupement de Constantine, les terrains dégagés

comme terrains non urbanisables sont occupés à prés de 70% par des constructions illicites,
malgré les opérations de résorption de l’habitat précaire engagées par la wilaya, on dénombre à
Constantine 5522 bidonvilles. Les terrains à urbaniser à moyen et d’urbanisation future (long
terme) sont consommés avant même l’achèvement du moyen terme. Certains grands projets ont
complètement modifié l’image globale de la ville ne sont même pas portés sur le plan à savoir :
 Le théâtre de verdure 2500 places qui s'étend sur une assiette de 3,10 ha situé à
proximité de l’institut d’architecture Mentouri au Sud de Constantine.
 La bibliothèque régionale de 1000 places d’une surface foncière de 1389,78 m2 situé
au 7ème km dans la zone de Boussouf et qui est en cours de construction.
 Le village numide qui est un projet d’aménagement touristique situé au Nord- Est de la
ville d’El Khroub d’une superficie de 50 ha.
 la ville universitaire qui est un projet d’étude d’aménagement d’une ville universitaire
sur un site sis à la ville nouvelle « Ali Mendjeli » comprenant un pôle pédagogique d’une
capacité de 52.000 places et des résidences universitaires d’une capacité de 40.000 lits.
 Le tramway
 Les téléphériques…
- 56 -
Devant cet état de fait, La wilaya de Constantine a procédé à la révision de tous ces
(63)
PDAU : 8 PDAU sont déjà lancés : 2 PDAU sont achevés (Ouled Rahmoune et Zighoud
Youcef) et 6 PDAU sont en cours d’étude.
3-2-1-1 Le P.O.S pour la maîtrise fonctionnelle et formelle
Pour l'application des directives des PDAU, un important programme de POS est engagé
dans la wilaya de Constantine, il est composé de 81 POS dont 68 approuvés. Il s’échelonne
sur le court et moyen terme par des actions à mener dans le tissu urbain : intervention sur le
tissu existant ou aménagement sur site vierge, dont les sites de Sarkina, El Aifour, El Menia et
Tafrent ont été retenu. Dans notre champ d’investigation « la ville de Constantine », le
P.D.A.U du groupement prévoit les actions suivantes :
 rénovation du rocher.
 restructuration et rénovation du Bardo.
 résorption de l’habitat précaire.
 régularisation des constructions spontanées et illicites.
 la réponse aux déficits en matière d’équipement et des réseaux divers
 décongestionnement et réfection du réseau routier urbain.
 amélioration et embellissement du cadre de vie.
 et enfin protection de l’environnement naturel et historique.
3-2-2 Les POS à Constantine
Pour une bonne maîtrise du secteur déjà urbanisé, le P.D.A.U a réparti la ville de
Constantine en 46 sous zones faisant l’objet de 46 Plans d’Occupation des Sols (Carte-1-). Les
orientations retenues pour chaque P.O.S sont résumées par arrondissent dans le tableau ci-
dessous :
(63) : Direction de l’urbanisme, situation arrêtée au 31 05 2009.
- 57 -
Tableau n°03 : Répartition des POS de la ville de Constantine par arrondissement

.
Type Densité
Arrondissement POS Surface (ha) COS Observation
d’intervention Brute log/ha
A aménager C.M terme
260 dont 86
1 40 0,9
vierges
Ziadia
2 56 A aménager 40 0,9 C.M terme
3 190 A sauvegarder --- --- ---
4 75 A réglementer --- --- Court terme
A aménager C.M terme
180 dont 68
1 40 0,9
vierges
El Gammas 2 170 A restructurer --- --- C.M terme
3 130 A restructurer --- --- C.M terme
4 80 A densifier --- --- C.M terme
5 50 A sauvegarder --- --- ---
2a 332 A réglementer --- --- Court terme
2b 62 A aménager 40 --- court terme
Les Mûriers 4 100 A reboiser --- --- Zone inondable
8 65 A restructurer 25 --- C.M terme
1 320 A sauvegarder --- --- ---
2 130 A sauvegarder --- --- ----
4 520 A protéger --- --- Non aedificandie
05 Juillet
A réglementer + C.M terme
5 110 --- ---
reboiser
A 14 A restructurer 20 0,6 - 1,2 C.M terme
B 28 A réglementer 20 0,6 – 1,2 C.M terme
Sidi Rached 1 85 A rénover 700 à 200 hab/ha 1,2 Moyen terme
1 355 A sauvegarder --- --- ---
Sidi Mabrouk 2 120 --- --- --- Terrain militaire
3 60 A protéger --- --- Foret
1 255 A sauvegarder --- --- ---
Belle Vue
2 130 A restructurer --- --- Court terme
1a 10 A restructurer 20 0,8 Court terme
1b 30 A protéger --- --- Non aedificandie
2 130 A restructurer --- --- C.M.terme
Boudraa Salah
5 130 A reboiser --- --- Zone sensible
El Kantara 2 130 A restructurer --- --- C.M.terme
3 60 A protéger --- --- Foret
2 50 A rénover 700 à 200 hab/ha 1,0 Moyen terme
3 20 A restructurer --- C.M.terme
Kitouni Abdelmalek
4 80 A réglementer 40 -0,9 C.M.terme
5 140 A reboiser --- --- Zone sensible
6 225 A protéger --- --- Foret et vergers
Total 46 --- --- --- ---
Source : PDAU du Groupement de Constantine, 1998, URBACO.
- 58 -
Répartition des POS de la ville de 2

Constantine 4
3
1a
a 4 3 1
3 2
1b
a
1 2
5
1
5
3 1 3
1
2
2 2
6
1 5
4
3 4 4
5 1
2
1
7
3 N° POS
2b
A rénover
B
A restructurer
A règlementer
A aménager 2a
A aménager
A sauvegarder
A protéger
Source : BENIDIR Fatiha, Urbanisme et Planification urbaine : le cas de Constantine.
A densifier Thèse de Doctorat d’Etat, 2007
A reboiser
A règlementer et reboiser Carte – 1 -
- 59 -
Depuis 1998 jusqu’à Février 2009, sur les 46 POS, seulement douze ont été approuvés.
L’approbation du plus récent « El Djeddour » remonte à la date du 10 Décembre 2006. Les
bureaux d’études nationaux publiques « URBACO, SEAU et BEM» se sont chargés de
l’élaboration de huit d’entre eux, les quatre restants étaient menés par des bureaux d’études
privés (carte n°02).
Tableau n° 04 : Situation administrative des POS de la ville de Constantine.
Superficie (ha) Maître de l’œuvre Date d’ approbation

POS
Zouaghi 2A 40 SEAU 01/07/1998

El Gammas 19 BEM 07/07/1999
Sidi M’Cid 22 URBACO 07/07/1999
Zouaghi II 78 URBACO 30/11/1999
Daksi 56 URBACO 19/04/2000
Zaoueche 54 B.E.T Dambri 11/09/2001
Serkina 75 URBACO 03/02/2003
El Bir 80 URBACO 29/06/2003
Tafrent 56 BET NAPRO (Alger) 03/02/2003
Salah Bey 10 BET Benguedouar 26/05/2004
Boussouf 140 BET Naceri 26/07/2006
Sissaoui 130 URBA (Batna) Résilié
Djeddour 14 SEAU 10/12/2006
Sarkina 86 URBA (Batna) A l’arrêt
En cours d’étude lancé
Murriers 76 BET Bouanik
le 23 12 08
Source : Direction de l’urbanisme (Février 2009).
- 60 -
Répartition des POS approuvés dans la

ville de Constantine
URBACO
La SEAU
Bureau d’étude NASRI
Bureau d’étude DEMBRI
Limite du périmètre urbain
Bureau d’étude Mila
Limite d’arrondissement
NAPRO d’Alger
Limite des POS
POS résilié
Source : BENIDIR Fatiha, Urbanisme et Planification urbaine : le cas de Constantine Carte – 2 -
- 61 -
Conclusion
En France les premiers POS qui prennent le relais des PUD dans les années soixante dix,
ont pour but de définir de manière précise les règles d’utilisation des sols. Ils reflètent une forte
volonté de planifier le développement, en protégeant les zones sensibles, les zones agricoles, les
zones naturelles, et en organisant la croissance par le jeu des zones d’urbanisation future et des
emplacements réservés. L’échelle territoriale d’un POS selon la réglementation française
« originaire » « originale » est la commune, ils interviennent sur l’espace urbain et l’espace
naturel, L’élaboration des POS en Algérie par contre, est une opération de morcellement des
tissus urbains, elle a appliqué des instruments de planification communale sur des sous espaces
urbains. Ceci nous inquiète quand au résultat et à l’efficacité de ces outils sur la cohérence de la
ville? Selon Alain BARTOLI et Marie ANNALIN « Un POS partiel ne peut qu’apporter une
solution temporaire aux problèmes »(64).
Ainsi appliqué, le POS Algérien n’est qu’une fragmentation de la ville en une multitude de
POS. Ajouté à cela la fragmentation des POS entre les bureaux d’étude, la non coordination des
bureaux d’études entre eux, l’engagement des POS des zones non prioritaires et non
problématiques par rapport aux autres, l’étalement des études dans le temps, la dynamique
incontrôlée de la ville ne font qu’aggraver d’avantage la crise urbaine et favorisent l’incohérence
de la ville. S’agissant de Constantine, une ville déjà fragilisée par ses discontinuités
topographiques et son étendue spatiale, la fragmentation des POS et de toutes les procédures de
réalisation ne fait que l’exacerber. Pour concrétiser le ¼ du programme POS il a fallu 10 ans !
Est-ce que la ville cesse d’évoluer pendant l’élaboration des études?
(64)
: Alain BARTOLI & Marie ANNALIN « L’urbanisme décentralisé ». Edition Berger Lvrault, Nancy 1984 P 67
- 62 -
Conclusion de la première partie
Le SRAT, le PAW et le PDAU et POS, se succèdent respectivement et doivent constituer

des référents indispensables pour l’élaboration les uns des autres dans l’ordre chronologique. Le
désordre chronologique, dans le quel ils se présentent, ne permet pas aux instruments de se servir
entre eux et d’assurer le passage du régional au local surtout pour intégrer les projets d’intérêt
national émanant des différents secteurs. C’est le cas du PAW et PDAU de la wilaya de
Constantine produits presque en parallèle.
En tant que réseau hiérarchisé, les instruments d’aménagement et du développement

durable du territoire, représentent en principe la démultiplication jusqu’au communes et aux
citoyens, du cadre réglementaire qu’établit le SNAT, pour les principes d’organisation, de mise
en valeur et d’occupation de l’espace national, régional et local. Le désordre chronologique ne
permet pas aux instruments de se servir entre eux et d’assurer le passage entre le régional et le
local surtout pour intégrer les projets d’intérêt national émanant des différents secteurs. C’est le
cas du SRAT de la région Hauts Plateaux Est (HPE), regroupant les wilaya de Sétif, Bordj
Bouareridj, Batna, Khenchella, Oum El Bouaghi et Tébessa, il est à sa deuxième phase alors
qu’en parallèle les plans d’aménagement du territoire des wilayas (PATW) de cette région (sus-
citées), découlant en principe de ce même schéma régional, sont soit dans leur phase III (cas de
la wilaya de Sétif), soit dans leur phase II de l’étude (cas de la wilaya de Tébessa, Bordj
Bouariridj), le même constat pour les PDAU en révision, ils sont soit en cours d’étude ou même
achevés. Quel instrument va servir l’autre si tout se fait en parallèle ? Ceci se répercutera
automatiquement sur l’aménagement et la gestion des espaces à toutes les échelles.
Dans le cadre de la politique urbaine et d’aménagement du territoire de Constantine et de

ses environs menée par les pouvoirs publics depuis une trentaine d’années (les années 1980), les
études réalisées (P.U.D, P.A.W, P.D.A.U), ont toutes optées pour l’allègement de la ville mère
et le report de la croissance de la métropole dans un premier lieu vers les villes satellites et en
suite vers les Nouvelles Villes de Ali Mendjeli et Massinissa.
- 63 -
Malheureusement ce groupement intercommunal est actuellement en voie de saturation et

les extensions escomptées à l’horizon du long terme ont été précocement consommées. Le
PDAU a certes apporté des solutions à certains problèmes que vit la ville, cependant sa mise en
œuvre a révélé son incapacité à résoudre tous les problèmes que vit la ville et à s’adapter aux
réalités d’aujourd’hui.
La lenteur des délais d’élaboration et d’approbation qui ne tiennent pas compte de la

dynamique urbaine est la critique principale adressée aux instruments d’urbanisme.
La conception techniciste des instruments d’urbanisme, occulte totalement la dimension

sociale de la ville, se réduisant ainsi à une juxtaposition de fonction, comme si l’espace urbain
n’était pas habité par une population qui le façonne et le transforme en fonction de ces pratiques
économiques et culturelle. Cette approche mécaniste de la planification conduit à penser que les
besoins de la population sont statiques et qu’ils ne peuvent évoluer qu’en volume. La
programmation se limite à un simple exercice statistique, à une superposition de besoins
théoriques et de projections démographiques élaborées de façon fragmentaire. Une telle
démarche qui n’intègre pas les changements urbains se trouve vite en déphasage par rapport au à
la dynamique de la ville et de la demande sociale qui s’y exprime qu’elle n’a pas identifié et
canalisé dès le début.
Le PDAU et le POS présentent les deux derniers maillons de la chaîne des instruments de
planification économique et spatiale prévue par la réglementation. D’une part, le PDAU, exprime
la physionomie de ce qu’on veut obtenir. Il définit la vocation des sites, il prévoit les
équipements à réaliser, il opte pour un certain type d’actions d’aménagement. D’autre part, le
POS, édicte une réglementation du droit des sols : ici, il sera interdit de construire, là on ne devra
pas dépasser quatre niveaux, on exigera dans telle zone tant de places de stationnement par
logement, par bureau ou commerce construit, etc. « Traduire l’expression du PDAU en termes de
POS c’est traduire un dessein en une réglementation » (65).
Un PDAU trouve sa conclusion logique dans l’adoption d’un POS. De même, un bon POS
est celui qui permet la mise en œuvre des options du PDAU. Ainsi, toute demande de
(65)
: Antoine GIVAUDAN, Revue d’urbanisme N° 138, P17.
- 64 -
modification de ce qui est prévu dans un POS est sujette à rejet, ces modifications ne peuvent en
aucun cas être autorisées. La seule exception à l’impérativité du POS se trouve dans l’hypothèse
ou la nature du sol, la forme du terrain ou le contexte des constructions limitrophes, obligent
certaines adaptations et non de véritables modifications. Dès lors, l’étude des POS à travers
la ville de Constantine nous permettra de voir, vérifier cette impérativité et apportera un

éclairage scientifique.
- 65 -
DEUXIEME PARTIE
ANALYSE DE DEUX POS À CONSTANTINE
- 66 -
Introduction à la deuxième partie
Théoriquement, le plan d’occupation des sols (POS), était
introduit pour améliorer l’aménagement de l’espace urbain et la
forme du cadre bâti produit et surtout pour en rationaliser l’usage.
Cet instrument d’urbanisme est opposable aux tiers (article 10), ce
qui lui donne une chance d’assurer ses prérogatives. Deux cas de
figure ont été choisis dans la ville de Constantine : POS Daksi et
POS Sidi M’Cid, afin de vérifier l’opposabilité aux tiers POS et
l’opérationnalité des actions du POS avec la réalité.
- 67 -
CHAPITRE QUATRIEME :
Identification de deux cas type
4-1 Justification du choix des cas d’étude
Afin de maîtriser au maximum l’étude comparative sur ses différents plans :

méthodologiques, analytiques, conceptuels…etc, le choix des cas d’étude a été porté sur Daksi
et Sidi M’Cid: ce sont des études déjà approuvées et donc marquées par une certaine ancienneté.
Aussi la volonté de cette recherche est de bâtir solidement son analyse, en variant technicien,
concepteur et maître de l’œuvre…etc, en partant dans l’un et l’autre cas d’une restructuration de
deux quartiers périphériques de Constantine, l’un planifié et l’autre spontané (carte n°03).
Tableau n° 05 : Références des deux POS « Daksi et Sidi M’Cid »
Surface Maître de Zone Date

POS Echéancier
du POS l’œuvre d’intervention d’approbation
Stratégique et
Daksi MT (10 ans) 56 Ha BEM 19/04/2000
dynamique
Eloigné et
Sidi M’cid CT (05 ans) 22Ha URBACO 07/07/1999
marginalisé.
Source: Direction de l’urbanisme (Avril 2007).
- 68 -
Constantine N
Situation des deux POS
Daksi et Sidi M'Cid
Bekira



Sidi M’Cid
Ziadia
El kantara
Boudraa Sidi
Salah Rached
Sidi Mabrouk
El Riad
5 JUILET Daksi
Belle vue
El
Gammas
4eme KM
BOUSSOUF



Périmètre urbain
POS Daksi
POS Sidi M'Cid


Voie ferrée

Oued
Source : APC Constantine & PDAU, URBACO 1998. Carte - 3 -
- 69 -
4-2 Les orientations du PDAU concernant les deux POS
Le POS Daksi Selon le PDAU élaboré par l’URBACO en 1998, doit bénéficier à court et
moyen terme des opérations d’embellissement et d’amélioration du cadre bâti. Celles-ci
comprennent la réfection des trottoirs, la réfection des voies mécaniques, la création des chemins
pour piétons, l’occupation des espaces interstitiels par des aires de jeux et des espaces verts dans
les zones d’habitat.
Le POS Sidi M’cid quant à lui, est élaboré par l’URBACO en 1998, selon le PDAU, il doit
bénéficier à court terme des opérations de viabilisation des constructions spontanées (illicites),
de restructuration et de régularisation sont nécessaires pour améliorer les conditions
d’habitabilité des occupants.
En ce qui concerne la résorption de l’habitat précaire : ce type d’habitat au niveau des deux
site, doit être éradiqué pour offrir des logements décents aux familles. Une fois libérées, les
poches récupérées seront soit reboisées dans le cas des terrains inconstructibles, où feront l’objet
de nouvelles affectations pour servir à l’implantation de nouveaux équipements en fonction du
plan d’occupation des sols.
D’autres aménagements urbains sont prévues dans les deux sites : les espaces libres
aménagés, l’espace piéton, les jardins, les parkings…, à court et moyen terme.
4-3 Présentation des deux aires d’études
4-3-1 Présentation du POS Daksi
Le POS Daksi fait partie de la ville de Constantine, il est situé dans la partie Est, au niveau
de l’arrondissement Sidi Mabrouk. Ce POS, couve une superficie de 56 Ha. Il est limité :
- à l’Est par le quartier des Frères Abbas « Oued El Had » ;

- au Nord par quartier El Riad;
- à l’Ouest par le quartier Sidi Mabrouk inférieur ;
- au Sud par le quartier Sidi Mabrouk supérieur.
- 70 -
Le terrain Daksi, devant recevoir le programme du POS est constitué de formations du

quaternaire continentales. C’est un terrain pratiquement plat, ne présentant aucune contrainte à la
construction : aucun problème d’instabilité n’est à craindre concernant les ouvrages projetés.
POS Daksi CITE FRERES ABBAS
DIA
ZIA
RS
Synthèse géotechnique
VE
 
V
ER
CITE SIDI MEBROUK SUPERIEUR
Commentaire
S
C-V
Le site Daksi est

un terrain plats
 offrant des
CITE ERIADH
possibilités de
densification,
dans sa partie
Sud.

C-V
RS
VE
Légende

Limites du POS
Favorable à la
 construction
Conditionnellement
  favorable
 Défavorable à la
construction
0 50 100m
CITE EL GAMMAS
Source: POS Daksi BET Mila Carte -

- 4-5-
Carte
- 71 -
D’une typologie d’habitat assez diversifiée et disposant d’une très grande variété
d’équipement l’occupation du sol à Daksi se résume dans le tableau qui suit : (Carte -5-) :
Tableau n° 06: Typologie de l’habitat et équipements existants du POS Daksi
Secteurs Programme Superficie Nbre de Capacité Observation

Nbre
(m²) niveaux d’accueil
collectif 2092 --- R+4 --- ---
91 --- --- Dont 11 logements
semi collectif R+1
précaires
Habitat
506 --- --- Dont 253
individuel R+2 logements
précaires
rayonnement local
1er et 2ème cycle 04 23548,06 R+2 3303 élèves
Education
3ème cycle 02 18266,77 R+1 1265 élèves rayonnement local
rayonnement
Clinique rénale 01 5448,44 R+6 120 lits
régional
rayonne sur les
Sanitaire quartiers : Ziadia,
Polyclinique 01 3116,5 R+2 --- El Meridj, Frères
Abbas, El Riad et
El Gammas.
Centre des assurances Y comprit
Administration sociales 01 1313,87 R+2 --- l’hygiène scolaire
Centre des handicapés 170 Rayonnement

mentaux 01 6829,93 R+1 régional
Sociaux Handicapés
Centre des sourds-muets 01 4551,10 ---
Centre commercial 01 1451,49 RDC 05 locaux ---
Commerce Marché couvert 1956,73+ ---

02 RDC 69+ 09 locaux
1724,18
Souk el fellah 01 5887,10 RDC --- Non fonctionnel
Centre culturel 01 2852,9 RDC --- 400 pers / jour
Mosquée 900-1200 ---

01 1952,08 RDC
personnes
Culture, culte Salle de sport 500 Rayonnement
et sport 01 2986,12 RDC
personnes extra local
Stade 1000-1300 ---
01 16157,44 ---
personnes
Terrain de sport 01 2705,89 --- --- ---
Douche + Hammam 01 1574,52 --- --- ---
Autres
Parking communal 01 1770,94 --- --- ---
Source : POS Daksi, 2000, BEM
- 72 -
En matière de réseaux divers, le quartier Daksi est bien desservi en matière de voirie et
réseaux divers (Carte -5-) :
Route principale de premier degré: d’une largeur de 15,29 m, cet axe constitue la limite Nord du
POS reliant le centre ville avec les quartiers : Ziadia et Djebel El Ouahch, il se trouve dans un
bon état.
Route principale du deuxième degré : d’une largeur de 08,10 m, cet axe constitue la limite Est du
POS, il se trouve dans un bon état.
Route secondaire N°1 : d’une largeur de 08,00 m, cet axe mène vers la cité El Gammas, il se
trouve dans un moyen état.
Route secondaire N°2 : d’une largeur de 10 m, cet axe traverse la cité en plein centre.
Le site greffe de servitudes, à savoir :( Carte -5-)
- l’oued qui le longe du côté nord.

- trois lignes de moyenne tension, une qui va dans la direction de la cité des Frères
Abbas, les deux autres traversent le site dans sa partie Nord Est.
- la voie ferrée du coté ouest.
- un réseau intense de gaz, d’AEP et d’assainissement.
- des transformateurs électriques et téléphoniques.
- 73 -

Daksi: Etat de fait CITE FRERES ABBAS
IA
DDIA
IA
ZZIA
RRSS
VVEE
Occupation du sol
Légende
Limites du POS.
VVEE
1 - Habitat
RRSS
CC-V
-V

 Immeubles transitoires
Cité de recasement
 Habitat collectif
Habitat semi collectif
Habitat individuel "lotissement"
Bidonvilles
Habitat précaire
Habitat individuel transitoire
CITE ERIADH Ferme
2 - Equipement
Equipement existan t
Equipement sanitaire
Equipement culturel et cultuel
Equipement sportif
Administration et services
Equipement commercial
-V
CC-V
RRSS
VVEE
3 - Voirie
Axe primaire 1er degré
Axe primaire 2ème degré
Voie secondaire
Ittinéraire de bus
Aire de stationnement
 Pont de circulation mécanique
Oued et talus
Carrefour à grande
circulation





Carrefour à circulation


moyenne


Carrefour à faible
circulation
4- Servitudes et contraintes
Contrainte Oued
des chiens
0 50 100m Ligne élèctrique moyenne
tension
CITE EL GAMMAS
Couloir de servitude
assainissement
Voie ferrée
Source:POS Daksi BET Mila Carte -5-
Daksi :
- quartier planifié, diversité dans l’habitat, ordre apparent.
- forte dotation en équipement, centre secondaire à rayonnement local et même régional.
- bonne desserte viaire.
- 74 -
L’analyse de l’état de fait du site Daksi, a dégagé l’existence d’un potentiel foncière
susceptible de recevoir le programme d’équipement et d’habitat. Ce potentiel est constitué des
poches vides et des poches à récupérer après l’éradication des bidonvilles. La surface urbanisable
disponible est égale à 9,4693 ha, soit 17 % de la surface totale. La programmation a dégagé ce
qui suit : (carte -6-)
Tableau n° 07 : Programmes du POS Daksi

Nombre
Programme Type d’équipement
Jardin public 01
Ecole du 1er et 2eme cycle 02
Lycée 01
Extension du marché 01
POS Daksi Extension du centre culturel 01
Equipement
Centre commercial 01
Centre d’affaire 01
Piscine & salle de sport spécialisé 01
Centre de sauvegarde des jeunes 01
Crèche jardin d’enfant 01
Habitat Semi collectif 56
Individuel 400
Sources : POS Daksi, 2000, BEM.
Le plan d’aménagement du POS Daksi, conformément aux dispositions du décret exécutif

(66)
N° 91/177 du 28 mai 1991, a découpé le site, en (05) cinq zones homogènes selon la
nomenclature suivante (Carte -6-):
 Z I ---- Zone d’habitat individuel.

 ZII ---- Zone d’habitat semi collectif.
 ZIII ---- Zone de l’habitat collectif.
 ZIV ---- Zone d’équipement.
 ZV ---- Zone de parkings.
Chaque zone homogène a été règlementée par quatorze articles, afin de permettre
l’application des objectifs urbanistiques et architecturaux de ce POS.
(66)
: La zone homogène réglementaire est l’ensemble des constructions et espaces présentant un caractère dominant
et des propriétés identiques
- 75 -
 POS Daksi CITE DES FRERES ABBAS
DIA
Commentaire
ZIA
Composition urbaine
RS
VE
ZONE IA
Le POS Daksi, est
SURFACE 2.61ha une intervention
COS=0.8
quantitative
VE
CENTRE D'AFFAIRE
Zone IB "Amélioration du
RS
C-V
Surface2.50 ha
COS=0.4
AEF2
fonctionnement de
EQUIPEMENT
PROGRAMME la cité".
CJE
Zone II
Surface=2.36Ha AJ L'aire couverte par
COS=0.50
AJ
le POS comporte
Cinq zones
CITE ERIADH
homogènes,
K
IO
SQ
U
E
règlementées.
S
AJ
Extension
centre culturel
K
Légende
IO
S
Q
U
E
S
Terrain Limite du POS.
de sport
C-V
Zone III
RS
TJ
Talus et oued.
VE
TJ
AJ Surface=27.90Ha (BOULING)
COS=0.70 TJ Limites des zones.

Extension
du marché Placette
AJ
Jardin public
Passage piéton.
PROMOTION IMMOBILIERE
Zone V
Surface=9.02Ha Espace vert.
CSJ
TJ
COS=0.2 Habitat individuel projeté.
Habitat semi collectif projeté.
Ecole Habitat collectif existant.

Piscine Lycée Fondamentale
AJ
Equipements existants.
Equipements projetés.
Zone IV Centre
AJ
Commercial Talus à traiter.
Surface=11.75Ha HABITAT COLLECTIF
PROJETES 140 LOGTS
COS=0.10 CJE: Crèche jardin d'enfant.

AJ
CMF: Centre multifonctionnel.

CSJ : Centre de sauvegarde
de la jeunesse.
Extension
AEF
AEF: Annexe école fondamentale.
AJ : Aire de jeux.
0 50 100m TJ : Terrain de jeux.
CITE EL GAMMAS
Zone IA : Zone d'habitat individuel.

Zone IB : Zone d'habitat individuel.
Zone II : Zone d'habitat semi collectif.
Zone III : Zone d'habitat collectif.
Zone IV : Zone d'équipements.
Source : POS Daksi, B.E.M. Zone V : Zone de parc.
Carte - 6 -
POS Daksi : la restructuration du site comporte une opération de densification du quartier

avec un progamme d’équipements et d’habitat, dans sa partie Nord et Sud et des opérations
ponctuelles d’aménagement et de voirie dans la partie centrale.
- 76 -
4-3-2 Présentation du POS Sidi M’Cid
Le POS « Sidi M’Cid » objet de cette analyse fait partie de la ville de Constantine, il est situé
dans la partie nord/nord-ouest, exactement au niveau de l’arrondissement Kitouni-Abdelmalek. Le
site de forme trapézoidale, couvre une superficie de 22 ha et est limité:
- à l’Est par une zone boisée et la route nationale n°03 reliant Constantine à Skikda;
- au Nord par la même route nationale N°03;
- à l’Ouest par un terrain vague et un cimetière;
- au Sud par une étendue accidentée dans laquelle se situe la piscine communale.
La déclivité et la géotechnie du site Sidi M’Cid, constituent des contraintes réelles pour la
construction:
 les terrains favorables à la construction : la pente y est inférieure à 15% avec une capacité
portante de 1 à 1,5 Kg/cm². Les constructions peuvent aller de R+2 à R+4.
 Les terrains moyennement favorables à la construction : constitués d’argile à galets, ces terrains
ont une pente Supérieure à 15%. Ils sont favorables aux constructions RDC espacées et avec des
murs de soutènement.
 Les terrains défavorables à la construction : concerne la partie Sud et Nord du site ou la
pente dépasse les 40%.
- 77 -
De type individuel, l’habitat à Sidi M’Cid comme partout dans le reste des quartiers est
varié, on passe sans aucune transition de la résidentielle de standing au gourbi, démuni de toute
commodité. Le POS Sidi M’Cid, ne dispose pas d’une grande variété d’équipements (Carte -8-).
Tableau n° 08: Typologie de l’habitat et équipements existants du POS Sidi M’cid.
Programme Affectation Nombre Surface foncière (m²)

individuel planifié 57 ---
Habitat individuel spontané 362 ---
Précaire 82 ---
Mosquée 01 802.52
Equipement Ecole 01 4069.54
CEM 01 15943.56
Centre de santé 01 1791.50
Source : POS Sidi M’Cid, 1999, URBACO.
En matière de réseaux divers, le quartier Sidi M’Cid est très dépourvue en matière de voirie
et ne comporte qu’une seule voie héritée même de l’époque coloniale, la circulation en dehors de
cette dernière n’est assurée que par des chemins ou pistes ou par le réseau inachevé au niveau du
lotissement. Il ne comporte qu’une ligne de moyenne tension (MT), le traversant dans sa partie
- 78 -
nord Est / Sud-Ouest. En ce qui concerne l’évacuation des eaux usées, seul le réseau du
lotissement et le réseau principal sont en bon état, tout le reste est représenté par des conduites
sous dimensionnées ou aléatoires sans aucune étude préalable répondant réellement aux besoins
de la population. L’alimentation en eau potable quant à elle est loin d’être satisfaisante, l’habitat
spontané est alimenté par des bornes fontaines.
Au niveau de Sidi M’Cid l’urbanisation du site est quasi totale, il ne reste que les terrains
inconstructibles en raison soit de leur déclivité, des ravinements ou de leur portance. La
programmation en matière d’équipement et d’habitat du POS repose sur les poches à récupérer
après l’éradication des bidonvilles. La programmation a dégagé ce qui suit : (carte -9-)
- 79 -
Tableau n° 09 : Programmes du POS Sidi M’Cid.

Programme Type d’équipement Nombre
Maison de jeune 01
Salle polyvalente 01
POS Sidi M’Cid Equipement Salle de sport spécialisée 01
Crèche jardin d’enfants 01
Groupement administratif 01
Habitat Individuel 76
Sources : POS (Sidi M’Cid), 1999, URBACO.
Le plan d’aménagement du POS Sidi M’Cid, conformément aux dispositions du décret

exécutif N° 91/177 du 28 mai 1991, a découpé le site en (07) sept zones homogènes selon la
nomenclature suivante (Carte -9-):
 La zone UP1 : Zone à maintenir et aménager.
 La zone UP2 : zone à densifier, a viabiliser, à restructurer et à
réglementer.
 La zone UP3 : zone à restructurer.
Ces zones ont été divisées à leur tour en (07) sept zones homogènes urbaines (U) et une
(01) zone homogène naturelle (N) selon la nomenclature suivante dont chacune d’elle a une
intervention spécifique (voir annexe) :
 UA ---- Zone d’habitat individuel existant à maintenir.

 UB ---- Zone d’habitat individuel existant à régulariser..
 UC ---- Zone d’habitat individuel proposé.
 UD ---- Zone d’habitat semi collectif proposé.
 UE ---- Zone d’équipements existants.
 UF ---- Zone d’équipements proposés.
 UL ---- Zone d’espace vert, de détente et de loisir proposé.
 NZ ---- Zone naturelle et de servitudes.
Chaque zone homogène a été règlementée par quatorze articles, afin de permettre
l’application des objectifs urbanistiques et architecturaux de ce POS.
- 80 -
Le POS Sidi M’Cid, est une intervention qualitative

« Amélioration de la qualité de vie du citoyen ».
- 81 -
Mémoire de Magistère : le Plan d’Occupation des Sols entre étude et réalité, analyse de cas à Constantine
4-3-3 Analyse comparative des programmes
En matière d’identification des aires d’étude, dans l’un et l’autre cas, les deux bureaux
d’étude ont identifiés et présenté la situation actuelle par rapport aux différents volets :
- Situation géographique
- Caractéristiques physiques et contraintes
- Occupation des sols : habitat, équipements, réseaux, servitudes…
- Disponibilités foncières.
En ce qui concerne l’enquête ménage, les deux bureaux d’études n’ont pas suivi la même
méthode de travail et n’ont pas fourni les mêmes efforts :
- Le bureau BEM : non seulement le BET s’est reposé dans son travail sur la source du RGPH
1998 (certes source officielle et exhaustive mais n’a pas le même objectif qu’une étude POS)
mais plus encore l’enquête ménage des secteurs urbain 421, 422, 423, n’a pas été très
approfondie, seulement des constats et un simple descriptif non quantifié, dont les résultats
n’ont pas été exploités par l’étude.
- Le bureau URBACO : a établi une enquête ménage qui a touché tout le site d’intervention en
plus du RGPH 1998, ce qui a rendu l’analyse très riche et ils ont pu décortiqué et le cadre bâti
et la composante sociale. Cette enquête a touché tous les indicateurs socio économiques, par
contre le volet urbanisme de participation n’a pas été abordé à savoir les souhaits des habitants
et leurs attentes concernant, les équipements collectifs, les espaces extérieurs, les
aménagements, etc.
En matière de programmation, sur la base de la grille théorique des équipements, les

deux BET, ont procédé à la programmation nécessaire pour chaque cas.
En matière d’aménagement et de composition urbaine : (Cf cartes -6- et -9-)
- Le POS Sidi M’Cid, est une intervention qualitative «amélioration de la qualité de vie du
citoyen».
- Le POS Daksi est une intervention quantitative « amélioration du fonctionnement de la cité ».
- 82 -
Dans la conception urbaine des deux exemples, l’espace publique, lieux où s’expose
l’architecture et où se déroule la vie quotidienne, n’est qu’un simple espace résiduel à l’intérieur
d’une zone d’habitat, résultants de l’implantation de bâtiments isolés, sans relation avec ces
mêmes bâtiments.
En matière de protection de l’environnement

POS Sidi M’Cid POS Daksi
- Résorber l’habitat précaire et le remplacer par - Démolir le parc précaire.
une zone d’habitat individuel et semi
collectif.
- Aménager les zones inconstructibles et - Améliorer le paysage urbain par
défavorables à la construction en espaces l’introduction du mobilier urbain, des espaces
verts, de détente et de loisirs (ZL) et espace verts, des arrêts de bus.
boisé (NZ), afin de structurer la zone et lui
donner un cachet spécifique.
- pour les espaces verts situés à proximité des - Rénover et aménager la cité de recasement,
voies mécaniques, ils doivent être isolés de la et de la zone de l’habitat semi collectif.
circulation, par des écrans de verdure
(arbustes).
Les contraintes naturelles ou artificielles

- Interdire la construction sur les terrains de la - Respecter les zones de servitude des trois
partie Sud et Nord du site où la pente est lignes de moyennes tension.
supérieur à 40%.
- Interdire la construction dans la zone de - Respecter l’existence des transformateurs
servitude de la ligne moyenne tension électriques.
(LMT), qui traverse le site dans sa partie
Nord Est/Sud Ouest.
- Intervenir sur les réseaux divers. -Respecter et interdire toutes interventions dans
les servitudes de l’oued et de la voie ferrée.
- 83 -
La mise en valeur du patrimoine architectural
- Respect des règles des :
- La forme et la surface.
- La hauteur.
- Le COS et le CES.
- Les alignements
- Aménager le lotissement par l’amélioration - Composer avec l’existant.
de l’aspect extérieur, des accès, de la voirie,
du stationnement et des espaces libres et
plantation
- Restructurer la zone UB dont l’habitat - densifier le tissu en sauvegardant les mêmes
nécessite une organisation plus rationnelle et caractéristiques architecturales.
conforme à la réglementation en vigueur.
- Régularisation foncière du bâti, ou toutes les - Assurer la continuité urbaine par le
constructions, seront intégrées à des parcelles comblement des vides et interstices existants.
de terrain sur lesquelles la réglementation en
vigueur sera appliquée.
Le développement économique et d’habitat : l’amélioration de la desserte par la voirie et

les réseaux divers.
- assurer le stationnement dans les deux sites pour faciliter l’animation économique surtout au
niveau du POS Daksi.
- Injecter l’habitat tout en maintenant aux zones une image urbaine lisible et structurée.
- Injecter des équipements complémentaires aux équipements existants afin d’assurer un meilleur
fonctionnement au niveau des périmètres d’études.
- densifier les tissus par l’occupation des poches récupérées
En matière de réglementation : chaque BET a fourni un règlement général applicable à

son POS, précisant ainsi l’occupation du sol « réglementation urbaine » qui s’impose à tous les
constructeurs et intervenant afin de générer un ordonnancement minimal des espaces publics et
des formes architecturales qui les qualifient.
- 84 -
Conclusion
A travers l’analyse des deux cas de figure, les deux bureaux d’études on bien
respecté la méthodologie d’élaboration du POS et son contenu selon le décret 178,
seulement on peut dire que l’étude des deux POS est un prototype pour toutes les
deux localités urbaines, qui ne tient pas compte des spécificités de chacune d’elles.
Sur terrain, est-ce que ces deux POS maîtrisent le développement urbain des
deux quartiers, sont ils efficaces ? Dés lors, notre préoccupation de praticien, a
nécessité un travail de vérification afin d’apporter un éclairage scientifique quant à
cet instrument.
- 85 -
CHAPITRE CINQUIÈME :
du programme à la réalité, concordance
ou discordance?
5-1 Enquête
L’objet de la présente enquête est de connaître aussi finement que possible le plan
d’occupation du sol « POS » tant du point de vue étude, production et matérialisation que dans
son devenir et impact sur les sites concernés, actuellement et dans un avenir proche.
L’objectif de cette enquête consistait à connaître :
 La compétence et le degré de maîtrise des bureaux d’études dans le domaine des POS.
 Les contraintes et problèmes rencontrés avant et pendant l’élaboration d’un POS.
 Les moyens financiers et humains dont les bureaux d’études disposent réellement.
 Les différents intervenants ayant participé à l’élaboration du POS.
 Le respect des délais.
 L’implication du citoyen dans l’élaboration du POS.
 Le degré de matérialisation du POS dans le tissu urbain.
 L’impact du POS dans la réalité urbaine et la vie quotidienne des citoyens…
En outre, il importe de procéder à une analyse assez précise pour une éventuelle
« évaluation », « amélioration » ou carrément « révision » de cet outil d’urbanisme.
L’ensemble de ces informations recueillies permettra de nous éclairer sur les points
négatifs auxquels, se heurtera notre étude et les points positifs qu’elle renferme.
5-1-1 Elaboration du questionnaire
Du moment que l’élaboration d’un Plan d’Occupation du Sol (POS) inclue plusieurs
intervenants, nous avons jugé nécessaire d’adresser un questionnaire à chacun d’entre eux (voir
annexes -1-) :
- 86 -
 Questionnaire adressé à la direction de l’urbanisme : maître de l’ouvrage.

 Questionnaire adressé aux bureaux d’études : URBACO et BEM.
 Questionnaire adressé à l’assemblée populaire communale avec vérification des
actions du POS sur terrain : arrondissement Sidi Mabrouk et l’arrondissement
Kitouni Abdelmalek rattaché à l’arrondissement Sidi Rached.
 Questionnaire adressé aux citoyens : un échantillon de 10% des ménages : heurtée
à une absence totale du POS Sidi M’Cid dans la réalité, et une indifférence totale
des différents intervenants concernant le POS Sidi M’Cid, nous avons jugé
nécessaire d’axer le reste de la recherche « l’enquête avec la population » sur le
POS Daksi uniquement. Ainsi 34 ménages ont été ciblés par la présente enquête,
de l’ensemble des ménages du site de Daksi.
5-1-2 Vérification des programmes des POS : Le POS quelle réalité ?
« L’étude d’un POS requiert un certain esprit, cet esprit est celui de vérification ».(68)
Pour vérifier l’opérationnalité des projets proposés dans le cadre des deux POS avec la
réalité, nous avons dû de nous munir de la carte d’aménagement et parcourir les deux aires
d’étude afin de vérifier quels sont les projets réalisés et ceux qui ne l’ont pas été. La vérification
de ces actions a nécessité des sorties fréquentes sur terrain, et nous sommes parvenus aux
résultats suivants :
Le travail de vérification sur terrain, s’est reposé sur deux questions essentielles :
 Est-ce que le programme du POS a été réalisé ?

 Comment a été réalisé ce programme ?
(68)
: Antoine GIVAUDAN, Revue d’urbanisme N° 138, P17.
- 87 -
5-1-2-1 Vérification des paramètres techniques du POS Daksi par zone

homogène
5-1-2-1-1 Evolution de la sous zone homogène ZIA
La zone homogène IA avant le POS : à l’origine c’est une ferme. Dans le cadre de l’étude
faite par l’agence nationale de l’aménagement du territoire, cette zone devrait recevoir un
équipement ( CEM ).
Daksi Commentaire
La sous zone homogène IA, avant le POS La sous zone homogène IA avant
le POS, était un terrain vague,
occupé en partie par les
bidonvilles. Dans le cadre de la
carte des poches urbaines vides
de la ville de Constantine c'est la
poche N°63. Elle était affectée
pour recevoir un CEM.
Légende
Poche -63- Limites du POS.
Limites de la zone
homogène.
Voie
Equipement existant
Habitat collectif
Bidonville
0 50 100m Ferme
Source: POS Daksi, B.E.T Mila & Carte des poches urbaines
vides de la ville de Constantine, ANAT. Carte - 10 -
- 88 -
La zone homogène IA, selon le POS : constituant la partie dont la fonction dominante est
l’habitat individuel avec possibilité d’intégrer des commerces et autres services aux rez-de-
chaussée, la zone I (ZI) couvre une superficie totale de 2,61 ha.
Tableau n°10 : Programme et paramètres techniques de la sous zone homogène IA du POS Daksi
Paramètres techniques Au niveau du POS Sur terrain

Surface foncière 2,61 ha ---
Zone Typologie affectée à la zone Individuel Mixte
d’habitat Nombre de logement 77 04
individuel Nombre de niveaux R+2 avec terrasse accessible. R+4
IA maximum
Coefficient d’occupation au 1,4 (document écrit) 2,64
sol
Coefficient d’empris e au sol 0,6(document écrit) 0,8
Source : POS Daksi, BET Mila & Sorties sur terrain Mai 2009.
Daksi Commentaire
La sous zone homogène IA selon le POS
La sous zone homogène
ZIA est une zone
CITE FRERES ABBAS
d'habitat individuel:
- surface: 2,6 ha
- nombre de niveau: R+2
- COS: 0,8
Légende
Limites du POS
E.F.E
Limites de la
zone IA
C.J.E
Habitat individuel
proposé
0 50 100m Equipement proposé
Source: POS Daksi BET Mila Carte

Carte-12 -
-11-
- 89 -
Le programme POS n’a pas tenu en comte celui des études qui l’ont précédé, à savoire la
carte des poches vides de la ville de Constantine, au niveau de laquelle un CEM est projeté dans
la sous zone ZIA ayant les caractéristiques suivates: N° de la poche -63-, COS : 1,1, nombre de
niveau : R+1, CES : 0,8.
La sous zone homogène IA après le POS : c’est une zone mixte (habitat + commerces), on y
enregistre:
- Problème de situation : elle fait partie de la cité des Frères Abbas et non de la cité
Daksi, on dénote qu’il y a eu une erreur lors de la délimitation du POS Daksi par le
PDAU.
- des retards dans les réalisations, sur un programme établit par le POS de 77 lots,
seulement 04 lots sont construits, soit un taux de réalisation insignifiant de 5%.
- des contradictions entre le document écrit et les documents cartographiques (Le
COS du rapport écrit et de la carte n’est pas le même 0,8 contre 1,4), ce qui permet la
spéculation.
Taux de réalisation insignifiant
Zone IA
Nombre de logement
réalisé
Nombre de logement
non réalisé
La zone homogène IA dix ans après l’approbation du POS se présente comme suit :
Le lotissement Daif comporte 07 lots dont :
- 02 logements individuels achevés, en R+3, avec une station de lavage graissage
au rez de chaussée.
- 02 logements individuels en voies d’achèvement en (R+4) avec affichage de
fausses références du permis de construire N°06/1151, du 05/11/08 à 05/11/09
(Références inexistante sur la liste des permis délivrés depuis 1990 jusqu’à 2009,
pour les deux quartiers Daksi et les Frères Abbas).
- 03 lots sont exploités pour la vente des matériaux de construction.
- Le reste du lotissement prévu par le POS, c à d, les 70 lots restants sont à présent
un terrain vague occupé en partie, par une décharge incontrôlée.
- La voirie : Inexistante, il n’y a que des cheminements.
- 90 -
Daksi Commentaire
- Le POS, un taux de réalisation insignifiant:
La sous zone homogène IA, 10 ans aprés seulement 04 logements réalisés sur un total
de 77, soit 5% du programme total dans 10
l'approbation du POS ans!
Photo 1 - Des réalisations avec infractions multiples: non
respect du COS, du CES, de l'alignement et du
Photo 4 nombre de niveau. Absence de la notion de jardin.
Photo 2
Légende
Limites du POS
Limites de la sous zone homogène IB
Photo 3
Habitat précaire, non résorbé
Habitat individuel en voie d'achèvement
Habitat individue programme non réalisé,
terrain occupé par la vente des matériaux
de construction
Habitat individuel proposé, non réalisé.
Centre commercial
Equipement éxistant
Equipement programmé, non réalisé
E.F.E Décharge incontrolée
Terrain vague
Identification des réalisations dans le périmètre
C.J.E de la ZIA
Habitation individuelle achevée
0 50 100m
1
avec infractions
2 Habitation individuelle en voie
d'achèvement, avec infractions
Source: Sorties sur terrain, Mai 2009 Carte - 12 -
La réalité de la sous zone IA ne respecte pas les actions du POS. Le POS est un instrument
issu de la politique d’aménagement et du développement durable, où est la notion de la
protection de l’environnement ?
Daksi, photo par l’auteur, Mai 2009 Daksi, photo par l’auteur, Mai 2009
Présence d’une décharge incontrôlée Persistance des bidonvilles.
- 91 -
Nous signalons des infractions multiples dans cette sous zone homogène:
- Non respect du nombre de niveau

- Non respect du COS
- Non respect du CES
- Absence de la notion du jardin
- Non respect de l’alignement
Dépôt des matériaux de Références du permis de construire

construction sur l’espace publique, inexistantes sur la liste accordés par la
Daksi, photo par l’auteur, Mai 2009
pourtant c’est strictement direction de l’urbanisme de Constantine
sur interdit par la photo par l’auteur, Mai 2009
réglementation.
Aucun respect du rapport plein / vide.
- 92 -
5-1-2-1-2 Evolution de la sous zone homogène IB
La sous zone homogène IB avant le POS : à l’origine cette zone était la ferme Bayadha
Daksi Commentaire
La sous zone homogène, IB avant le POS La sous zone homogène IB avant le

POS: un état du cadre bâti et de la
voirie, trés dégradé.
Légende
Limites du POS.
Limites de la sous zone
homogène IB.
Voie
Immeubles transitoires
Equipement existant
Monument O.N.S Cité de recasement
Habitat collectif
Habitat individuel
Centre psychopédagogique
Habitat précaire
0 50 100m
Habitat individuel
transitoire
Source: POS Daksi, B.E.T Mila Carte - 13 -
- 93 -
La sous zone homogène 1B selon le POS
Tableau n°11 : Programme et paramètres techniques de la sous zone homogène IB du POS Daksi
Paramètres techniques Au niveau du POS Sur terrain

Typologie affectée Individuel Mixte
Zone d’habitat Nombre de logement 23 07
individuel Equipement programmé - locaux de commerce 50
IB - le Mateco 01
Nombre de niveaux maximum R+2 avec terrasse R+3 avec terrasse
accessible. accessible
Coefficient d’occupation au sol 1,4(document écrit) 4,0
Coefficient d’emprise au sol 0,6(document écrit) 1,0
Daksi
La sous zone homogène IB, selon le POS Commentaire
La sous zone IB est une zone
d'habitat à restructurer et
densifier, aprés l'éradication
des bidonsville.
Surface : 2.50 ha
COS : 0.4
Equipement programmé
O.N.S
Monument
Légende
Limites du POS
Limites de la sous zone
homogène IB
Habitat individuel
proposé
Equipement proposé
0 50 100m
Source: POS Daksi, B.E.T Mila Carte -14-
- 94 -
La sous zone homogène 1B, 10 ans après l’approbation du POS
La sous zone homogène ZIB, dix ans après l’approbation du POS, est une zone à
dominance commerciale, à forte attractivité, elle comporte l’APC des Frères Abbas, le
MATECO, les 50 locaux de commerce (non fonctionnel encore) ainsi qu’un nombre important et
très varié de commerces (café, pâtissier, pharmacie, taxiphones, droguerie, boucherie, vente
viandes et poissons congelés, boulangerie, vente fruits et légumes, fast-food, soudeur, coiffeur,
centre commercial, photographe, auto école).
Daksi
Commentaire
La zone IB, 10 ans aprés l'approbation du POS Le POS, un programme
non respecté, décalage
avec la réalité. Habitat
précaire non résorbé.
APC
Frs ABBAS
Légende
Limites du POS
Limites de la zone IB
Locaux
de commerce
Habitat précaire, non résorbé
Matico
(térrain de soprts)
Habitat individuel achevé

Monument
O.N.S
Habitat individuel en
voie d'achèvement
Locaux de commerce
Habitat individue programme
non réalisé
Equipement éxistant
Equipement programmé,
Centre psychopédagogique réalisé
Commerces, étage en cours
E.F.E Commerce informel
Décharge incontrolée à
0 50 100m l'accés du Mateco
Voie trés dégradée,
absence d'alignement
- 95 -
Commentaire
Daksi
La sous zone IB: infractions multiples
Identification des réalisations dans les réalisations (nombre
dans la sous zone homogène IB de niveaus,COS, CES, non respectés).
Légende
1 Habiation individuelle réalisée
1 avec permis de construire
APC
Frs ABBAS
2 Habitation individuelle en
2 7 cours, fausses références.
6 Extension verticale, en cours,
3 3
sans autorisation.
4 4 Commerces, surélévation
des RDC, sans autorisation.
5 Habiat précaire non résorbé.
6 Construction en cours,
5
sans permis de construire
7 Construction achevée,
0 50 100m sans permis de construire
Etat du cadre bâti : l’état du bâti est très contrasté on y passe de l’habitation précaire (se sont
les logements originels) aux villas. Les gens y habitent sans papiers selon l’un des habitants ceux
qui ont payé (sens figuré) ont eu les autorisations de construction. Donc quelle sera l’image de
cette zone avec par exemple villa – bidonville – villa !
Etat de la voirie : Très dégradé avec non respect de l’alignement des constructions ce qui rend
la voie impraticable surtout au niveau de la première pénétrante qui est en principe une voie
tertiaire servant ces habitants mais en plus des commerces qui existent de part et d’autre, elle se
trouve le lieu de la pratique du commerce informel et du commerce de la fripe (c’est la vocation
principale).
On y enregistre :
- Problème de situation : elle fait partie de la cité des Frères Abbas et non de la cité Daksi, on
dénote qu’il y a eu une erreur lors de la délimitation du POS Daksi par le PDAU.
- des retards dans les réalisations, sur un programme établit par le POS de 23 lots
programmés, seulement 07 lots sont construits, soit un taux de réalisation de 30%.
- des contradictions entre le document écrit et les documents cartographiques (Le COS
du rapport écrit et de la carte n’est pas le même 1,4 contre 0,4), ce qui permet la spéculation.
- Interventions sur le cadre bâti sans autorisation.
- 96 -
- Existence d’un programme ne figurant pas dans le POS, l’assiette foncière affecté pour
un équipement non identifié dans le cadre du POS a été occupé par le MATECO et les 50
locaux de commerce (programme présidentiel de 100 locaux par commune), taux de
réalisation 100%. En dehors du programme dégagé par le POS il y eu des opérations de
démolition et reconstruction sinon des surélévations des RDC :
 logements individuels réalisés avec intégration des commerces aux RDC, avec permis de
construire en R+3. N° du permis de construire Co1/96/2112 03 07
 01 logements individuels en voies d’achèvement avec affichage de fausses référence du
permis de construire : N° du permis N° 173/2007 du 03 04 07 (Références inexistante sur la
liste des permis livré depuis 1990 jusqu’à 2009, pour les deux quartiers Daksi et les Frères
Abbas).
 La surélévation soit des habitations soit des commerces est sans autorisation.
 04 logements individuels réalisés sans permis de construire.
- 97 -
Infractions multiples :
- Non respect du nombre de niveau.

- Non respect du CES.
- Non respect du COS.
- Non respect de l’alignement.
Habitat précaire non résorbé, image négative de la zone IB.
Construction en cours, références du
Surélévation effectuée avec permis de permis de construire inexistantes sur la
construire, mais non respect des liste des permis avec avis favorable ou
paramètres techniques du POS. défavorable du quartier. Avec non

respect des indicateurs techniques du
POS.
- 98 -
Empiètement sur la fonction principale de la voirie

Voie secondaire Voie tertiaire :

Impraticable en raison de
- Extension des commerces sur le
l’extension des commerces sur
Trottoir.
l’espace public et la présence du
- La voie à triple et rôle : piéton,
commerce informel.
mécanique et stationnement.
Le MATECO Les locaux de commerce
- Equipements hors programme du POS.

- L’espase extérieur des deux équipement reste sans aucun aménagement.
- 99 -
5-1-2-1-3 Evolution de la zone homogène ZII
La zone homogène ZII, avant le POS : c’est zone comportant de l’habitat semi collectif
et les bidonvilles.
Daksi
Commentaire
La zone homogène ZII, avant le POS
La zone II, est une zone
d'habitat semi collectif,
comportant dans sa partie
nord un bidonville.
Légende
Limites du POS.
Limites de la zone
homogène.
Voie
Equipement existant
Habitat collectif existant
existant
0 50 100m Bidonville
Souce: POS Daksi, BEM mila. Carte - 17 -
La zone homogène Z1I selon le POS : constitue la partie dont la fonction dominante est
l’habitat semi collectif sans possibilité d’intégrer des commerces et autres services aux rez-de-
chaussée et même au premier étage. L’assiette affectée pour recevoir le programme du POS est
toujours occupée par les bidonvilles.
- 100 -
Tableau n°12 : Programme et paramètres techniques de la zone homogène ZII du POS Daksi
Paramètres techniques
Au niveau du POS Sur terrain
Typologie affectée Semi collectif ---
Nombre de logements 56 00
Zone Ecole fondamentale du 1er et 2eme cycle 01 ---
d’habitat Crèche jardin d’enfant 01 ---
Semi Création de parkings /
collectif Habitat R+1 /
ZII Nombre de niveau Ecole RDC /
Crèche RDC /
Habitat 1,7 /
COS Ecole 1,0 /
Crèche 1,0 /
Habitat 0,7 /
CES Ecole --- /
Crèche --- /
Source : POS Daksi, BET Mila & Sorties sur terra
Daksi Commentaire
La zone homogène II, selon le POS




AEF 
Zone II: - Surface: 2.36Ha
CJE - COS=1.26
Légende
AJ
AJ
Limites du POS.
Limites de la zone homogène.
Habitat individuel programmé

programmé
Habitat semi collectif existant
Equipement existant
Voie programmée
0 50 100m 


Source: POS Daksi, BET Mila. Carte - 18 -
- 101 -
La zone homogène ZII après le POS : en 2009, elle se trouve tel quelle l’était en 1998,
aucune trace du POS. On y enregistre :
- des retards dans les réalisations, du programme de logement et d’équipement, établit par le
POS en raison de la non résorption de l’habitat précaire.
- des contradictions entre le document écrit et les documents cartographiques (Le COS du
rapport écrit et de la carte n’est pas le même 1,7 contre 1,26), ce qui permet la spéculation.
Daksi
La zone homogène II, 10 ans
après l'approbation du POS Commentaire
La non résorption de l'habitat
précaire, a entravé la
matérialisation du programme
AEF
établit par le POS.
CJE
Légende
Limites du POS
AJ
AJ
Limite de la zone homogène

Habitat individuel programmé,
non réalisé
programmé, non réalisé
Habitat semi collectif existant
Equipement existant
Equipement programmé,
non réalisé
Voie programmée, non
réalisée
0 50 100m Bidonville non résorbé
Daksi, zone homogène ZII, Daksi, zone homogène ZII,

habitat semi collectif. habitat précaire, non résorbé.
102
5-1-2-1-4 Evolution de la zone homogène ZIII
La zone homogène ZI1I avant le POS : c’est une zone d’habitat collectif, bien structurée.
Daksi
La zone homogène III, avant le POS
Commentaire
La zone homogène
ZIII, est une zone
d'habitat collectif,
bien structurée.
Légende
Limites du POS.
Limites de la zone.
Voie
Equipement
Habitat individuel
Habitat collectif
Habitat semi
collectif
0 50 100m Bidonville
Source: POS Daksi, B.E.T Mila . Carte - 20-
La zone homogène ZIII selon le POS : constitue la zone dont la fonction dominante est
l’habitat collectif. Elle occupe une superficie totale de 27,90ha :
- 103 -
Tableau n° 13 : Programme et paramètres techniques de la zone homogène ZIII du POS Daksi

Typologie affectée collectif ---
Nombre de logements 00 /
Extension du centre culturel 01 /
Zone Extension du marché couvert 01 /
d’habitat Création de parkings / Néant
collectif Nombre Nombre de logements / /
ZIII de Extension du centre culturel RDC /
niveau Extension du marché couvert RDC /
Nombre de logements / /
COS Extension du centre culturel 0,6 /
Extension du marché couvert 0,6 /
Nombre de logements / /
CES Extension du centre culturel 0,3 /
Extension du marché couvert 0,3 /
Daksi
La zone homogène III, selon le POS Commentaire
La zone homogène
ZIII: une intrevention
d'amélioration du
fonctionnement de la
cité.
Surface: 27.90Ha
AJ
Extension centre culturel

COS : 0.70
Terrain de sport
Extension du marché TJ Légende

AJ
Extension du marché
Limites du POS.
AJ
Limites de la zone.
Habitat collectif
existant
Habitat semi
collectif existant
Habitat idividuel
existant
Equipement existant
AJ
Equipement
programmé
Voirie existante
0 50 100m Voirie
programmée
Source: POS Daksi, B.E.T Mila . Carte - 21-
- 104 -
La zone homogène ZI1I après le POS : La zone homogène III, 10 ans après
l’approbation du POS, a subi une opération de densification, avec an programme d’habitat
collectif important, ne figurant pas dans le programme établit par le POS.
Daksi Légende
Limites du POS
La zone homogène III, 10 ans aprés l'approbation du POS Limites de la zone
Existant
existant
Habitat individuel existant
Equipement existant
Voirie existante
Programme POS
1
2 Equipement programmé,
AJ
non réalisé
3 Voirie programmée,
4 non réalisée
Aménagement extérieur
5
programmé, non réalisé
Terrain de sport
Programme hors POS
TJ
Habitat individuel,
AJ
programme hors POS
Habitat collectif,
programme hors POS
AJ Equipement,programme
hors POS
6 Identification des réalisations
10 dans le périmètre de la ZIII
1 Siège de la wilaya
7 Habitation individuelle N° 1
8 2
9 3 Habitation individuelle N° 2
4 Extension du centre culturel
AJ 5 Promotion immobilère N° 1
6 Promotion immobilère N° 2
7
Promotion immobilère N° 3
0 50 100m 8 promotion immobilère N° 4
9 promotion immobilère N° 5
Extension du marché,
10
non réalisée
Source: Sorties sur terrain, Mai 2009. Carte - 22 -
- 105 -
Identification des réalisations dans la zone III (programme hors POS)
Projet N° 1 : Nouveau siège de la wilaya & Logements de fonction de la wilaya

Empiètement du nouveau siège de

Nouveau siège de la wilaya. la wilaya sur l’espace
d’extension du centre culturel
Centre culturel du quartier,

Les logements de fonction de la équipement existant : l’extension
wilaya. programmée par le POS, n’a pas
eu lieu.
- 106 -
Projet 2 : Laboratoire d’analyses médicales
Caractéristiques techniques Sur terrain Au niveau du POS

N° du permis de construire Co1/2008/280, du Construction inexistante sur la
23 Juillet 2008 cartographie du POS, ceci dénote que le
Affectation Laboratoire d’analyses levée topographique n’a pas été actualisé.
médicales
Nombre de niveau R+1 : RDC : Surélévation du RDC de un niveau
Surface totale (m²) 153.40 Aucune référence ou indication au niveau
Surface bâtie (m²) 153.40 du permis de construire aux instruments
CES (%) 1,00 d’urbanisme couvrant cette zone.
COS (%) 2,00 Le POS prévoit un COS=0,7 dans cette
partie.
Projet 3 : Boulangerie & laboratoire pâtisserie

N° du permis de construire Co1/2007/233, du 01 Juillet 07 Construction inexistante sur la
Affectation RDC : Boulangerie, chambre de cartographie du POS, ceci dénote
fermentation, locaux de que le levée topographique n’a pas
commerce, été actualisé.
Etage: pâtisserie, laboratoire
pâtisserie, dépôt
Nombre de niveau R+1 = 9.28 Surélévation du RDC de un niveau
Surface totale (m²) 153.40 Aucune référence ou indication au
Surface bâtie (m²) 120.49 niveau du permis de construire aux
CES (%) 1,00 instruments d’urbanisme couvrant
COS (%) 2,00 cette zone. Le POS prévoit un
COS=0,7 dans cette partie.
- 107 -
Projet 2 : - désordre urbain apparent

- Non respect du COS. Projet 3: Non respect du COS.

Projets 2 et 3 :
Projets 2 et 3 : Extension verticale non prévue
Non respect de l’alignement par le POS, mettant en arrière
plan le centre culturel
Les deux projets 2 et 3 : sont des constructions déjà existantes, mais non portée sur la
cartographie du POS, ceci dénote que le levée topographique n’a pas été actualisé. Ils ont subi
une surélévation du RDC de un (01) niveau. Aucune référence ou indication au niveau de leur
permis de construire aux instruments d’urbanisme couvrant cette zone (POS). Cette extension
verticale n’a pas tenue en compte les constructions limitrophes mettant en arrière plan le centre
culturel, avec non respect des paramètres techniques fixés par le POS.
- 108 -
Projet 04

N° du permis de construire Co1/2006/248 du 11 Juillet 2006
Affectation Réalisation de 20 collectifs avec des
commerces au RDC (10 logements de
type F3 et 10 logements de type F4) Habitat collectif inexistant
Nombre de niveau maximum R+5 (19.50) RDC dans le POS (fait partie de
Surface totale (m²) 752,00 la ZIII)
Surface bâtie (m²) 451,2
CES (%) 0,6
COS (%) 3,6
Les 20 logements LSP.
L’espace extérieur des 20

logements LSP, non traité
et la voirie non réalisée.
- 109 -
Projet 05

N° du permis de construire Co1/2004/404 du 26 décembre 2004
Affectation Réalisation de 15 logements collectifs
type F4 (LSP) pour les fonctionnaires
des domaines Habitat collectif
Nombre de niveau R+5 inexistant dans le POS
Surface totale (m²) 700 (fait partie de la ZIII)
Surface bâtie (m²) 333,35
CES (%) 0,50
COS (%) 3,0
Les 15 logements LSP :

- Non respect du COS
- Non respect de la hauteur
Projet 06

N° du permis de construire Co1/2007/433 du 31 10 2007
Motif Réalisation de 30 logements
collectifs type F3 (LSP) pour les
fonctionnaires des domaines Habitat collectif inexistant
Nombre de niveau R+5 soit 22.15m dans le POS (fait partie de
Surface totale (m²) 1660 la ZIII)
Surface bâtie (m²) 1279.38
CES (%) 70
COS (%)
- 110 -
Projet 07
N° du permis de construire Co1/2004/142 du 31 06 2004
Motif Réalisation de 35 logements
collectifs (LSP) 15 logements du
type F3 et 20 logements du type
F4, trois blocs dont les RDC pour Habitat collectif inexistant
les commerces dans le POS (fait partie de
Nombre de niveau R+5 la ZIII)
Surface totale (m²) 1075
Surface bâtie (m²) 645
CES (%) 0,60
COS (%) 3,6
Les 35 logements LSP :

- Non respect du permis de construire,
- Non respect de la hauteur R+6 au lieu de R+5,
- Non respect du coefficient d’occupation au sol,
- Absence du retrait par rapport à la voie,
- 111 -
A Daksi, la hiérarchie viaire n’est pas vraiment distinguée.
Daksi ZIII: route principale,

bien dimensionnée et bien
agrémentée
Daksi ZIII: route

secondaire
Daksi ZIII: route tertiaire,

sur dimensionnée
- 112 -
-Transformation du RDC en
commerce, et extension de cette
pratique sur l’espace public.
- Le trottoir est le lieu de dépôt des
matériaux de construction,
Daksi, photo par l’auteur, Mai 2009 pourtant c’est strictement interdit,
et mentionné au niveau du permis

de construire.
Le marché couvert, un état

dégradé.
L’extension du marché
couvert, prévue par le POS,
actuellement c’est un espace
de stationnement pour les habitants
de la zone.
Aucune action du POS ne trouve sa place au niveau de la réalité de la zone homogène

ZIII : discordance entre le programme POS et ce qui se trouve dans la réalité. les poches affectée
par le POS ont été occupée avec un changement des affectations et non respect des paramètres
techniques du POS, c'est-à-dire construction avec infractions.
- 113 -
5-1-2-1-5 Evolution de la zone homogène ZIV
Avant le POS : c’est une zone d’équipements dont l’état du cadre bâti est très dégradé.
Dans le cadre de l’étude carte des poches urbaines de la ville de Constantine, elle était classée
comme poche potentielle, très défavorable à la construction, susceptible de recevoir un projet
d’aménagement d’envergure.
Daksi Commentaire
La zone homogène IV, avant le POS La zone IV est une zone
d'équipement, affectéé
dans le cadre de l'étude
Mosquée
carte des poches
urbaines, de la ville de
E.F.S Constantine à recevoir
une opération
d'aménagement urbain
(poche I) et non des
constructions, en raison
Salle Poche I de la nature
Omnisport Poche I
Stade
géotechnique du terrain.
Légende
Limites du POS
E.F.E
Limite de la zone
0 50 100m
homogène
Voie
Equipement existant
Source: POS Daksi, BET Mila & Recenssement et aménagement des Habitat collectif
poches vides dans le tissus urbain de la ville de Constantine, ANAT.
Carte - 23-
La zone homogène ZIV selon le POS : dans le cadre du POS, cette zone doit recevoir un
programme d’habitat, d’équipement et des aménagements assez important.
Tableau n° 14 : Programme et paramètres techniques de la zone homogène ZIV du POS Daksi
Typologie affectée Equipement ---
Nombre de logements 140 Néant
Extension école fondamentale 01 Néant
Zone Lycée 01 Néant
d’habitat
Centre de protection des jeunes 01 Néant
Semi
Piscine 01 Mateco
collectif
Centre commercial 01 Néant
ZIV
Création de parkings 103 places Néant
Habitat collectif R+4 /
Extension école fondamentale R+1 /
Nombre Lycée R+3 /
de niveau Centre de protection des jeunes R+1 /
Piscine RDC /
Centre commercial R+1 /
- 114 -
Habitat collectif 1,5 /
Extension école fondamentale 1,0 /
Lycée 1,5 /
COS Centre de protection des jeunes 1,5 /
Piscine 0,9 /
Centre commercial 1,5 /
Parking 0,5 /
Habitat collectif 0,5 /
Extension école fondamentale 0,7 /
Lycée 0,8 /
CES Centre de protection des jeunes 1,0 /
Piscine 0,8 /
Centre commercial 0,8 /
Parking 0,2 /
Source: POS Daksi, BET Mila & Sorties sur terrain Mai 2009.
Daksi Commentaire
La zone homogène
La zone homogène IV, selon le POS ZIV, dans le cadre
du POS a subi une
opération de
densification:
CSJ Surface=11.75Ha
COS=0.10
Légende
Piscine Lycée
Ecole
fondamentale
Limites du POS.
AJ Limites de zone.
Habitat collectif
existant
AJ
Habitat collectif
Centre
commercial programmé
Equipement existant
Equipement
programmé
Extension
AEF 0 50 100m
Voie existante
Voie programée
Placette
La zone homogène après l’approbation du POS : c’est la zone d’équipements, les actes
qui ont eu lieu durant la décennie d’approbation du POS se résument comme suit :
- le terrain destiné à l’habitat collectif est un parking.

- le terrain destiné à l’école fondamentale et le centre commercial, est un parc de transport
(camions, transport des matériaux de construction).
- le terrain du centre de sauvegarde des jeunes est toujours libre.
- le terrain de la piscine est réaffecté en Mateco (terrain de foot).
- Le terrain devant recevoir le lycée, a été réaffecté est occupé par un programme.
communale comptant 736 locaux de commerce (constituant le nouveau marché de Daksi).
- 115 -
Caractéristiques techniques Réalité POS

N° du permis de construire Co1/2004/172, du 23 Juillet 2008
Affectation Aménagement d’un marché (736
locaux de commerce) Ce terrain devrait recevoir
Nombre de niveau RDC un lycée dans le cadre du
Surface totale (m²) 6764 m² POS : non respect de
Surface bâtie (m²) --- l’affectation du POS.
CES (%) 0,6
COS (%) 0,6
Daksi Légende
Limites du POS.
La zone homogène IV: 10 ans aprés l'approbation du POS Limites de la zone.
1 Existant
2
3 4 Habitat collectif
existant
Voie existante
CSJ Programme POS
non réalisé
Voie programée non
Locaux de
Ecole réalisée
Mateco
commerces
fondamentale Programme hors POS
AJ
Habitat collectif,
non réalisé
Equipement réalisé avec
AJ
changement d'affectation
Identification des réalisations
dans le périmètre de la ZIV
1 Le Mateco a remplacé la
piscine
2 Les locaux de commerces
Extension 0 50 100m ont pris la place du lycée
AEF
3 l'espace de stationnement a
pris la place de l'habitat
collectif
4 Le parc de stationnement a
pris la place de l'ecole
fondamentale et celle du
centre commercial
En un mot le programme du POS de cette zone n’a pas été respecté non en matière
d’occupation mais en matière d’affectation, c’est à dire, les poches affectées par le POS sont
occupées, mais autrement, par d’autres équipements.
- 116 -

Le nouveau marché (536 locaux de commerce), à la place du lycée.

Des accès non aménagés.
Le terrain destiné à recevoir le centre de Stade existant non

sauvegarde de jeune est toujours libre. entretenu.
- 117 -
5-1-2-1-6 Evolution de la zone homogène ZV
La zone homogène ZV avant le POS : c’est la partie la plus défavorisée de la cité, elle
comporte les bidonvilles et oued Lekleb.
Daksi
La zone homogène V, avant le POS
Commentaire
la zone V, est une zone où

les conditions de vie sont
inéxistantes:
- l'oued non aménagé,

- l'évacuation des eaux
usées à ciel ouvert,
- absence de voirie
- présence des bidonvilles.
Légende
Limites du POS.
Limites de la zone
homogène.
Voie
Equipement
Habitat collectif
Bidonvilles
0 50 100m Ferme
Oued Lekleb et Talus
Source: POS Daksi, B.E.T Mila Carte - 26-
- 118 -
La zone homogène ZV selon le POS : dans le cadre du POS, elle constitue la zone des
espaces verts.
Tableau n° 15 : Programme et paramètres techniques de la zone homogène ZV du POS Daksi
Zone des Programme Au niveau du POS Sur terrain

espaces Nbe de niveau COS CES Nbe de niveau COS CES
verts Deux kiosques RDC 0,2 --- / / /
ZV Jardin public --- --- --- / / /
Terrains de jeux --- --- --- / / /
Source : POS Daksi, BET Mila & Sorties sur terrain Mai 2009
Daksi
La zone homogène V, selon le POS
Commentaire
Pour cette zone, le POS

propose en plus de
l'aménagement de l'oued,
des aménagements
extérieurs variés
AEF
(placettes, espaces verts,
escaliers urbains...)
Surface : 9.02 Ha
COS : 0.2
CITE ERIADH
ues
osq
Ki
ues
osq
Ki
Terrain
de jeux
Jardin
Public Légende
Terrain Limites du POS
de jeux
Talus et Oued Lekleb
Limites de la zone
Placette
Passage piéton
Espace vert
Habitat individuel
projeté
projeté
Equipement existant
Equipement projeté
0 50 100m
Talus à traiter
- 119 -
La zone homogène ZV après le POS : En réalité, le terrain destiné à recevoir le

programme d’aménagement du POS est toujours occupé par les bidonvilles. L’opération
d’aménagement de l’Oued est lancée 10 ans après l’approbation du POS.
Daksi
La zone homogène V: 10 ans aprés
l'approbation du POS Commentaire
La zone V, 10 ans aprés

l'approbation du POS se
trouve tels qu'elle était
en 1999
AEF
CITE ERIADH
Kio
sque
s
Kio
sq
ues
Légende
Terrain de jeux
(Booling)
Limites du POS
Terrain
de
jeux Talus et Oued Lekleb
Jardin public Limites de la zone
Placette non réalisée
Passage piéton
Terrain de non réalisé
jeux
Espace vert, non réalisé
Habitat individuel
projeté non réalisé
projeté,non réalisé
Equipement existant
Equipement projeté,
non réalisé
Talus à traiter, en
cours d'aménagement
0 50 100m Bidonvilles, non
résorbé
Persistance des bidonvilles,

contrainte réelle à la matérialisation du
programme du POS et à l’amélioration du
cadre de vie et de l’image urbaine de cette
zone.
- 120 -
Conclusion
Les sorties sur terrain ont révélé que le POS Daksi, 10 ans après son approbation, n’a pas
eu un impact important sur cet espace urbain, surtout en ce qui concerne l’opération de
résorption de l’habitat précaire et l’amélioration des conditions de vie des habitant, si on exclue
quelques actions ponctuelles qui ont eu lieu, à savoir : quelques logements individuels, le reste
du programme est encore sur plan. On enregistre :
1- Des retards dans les réalisations : beaucoup de retards dans les réalisations du
programme POS, beaucoup d’opérations attendent d’être réalisées alors qu’elles devraient être
achevées.
2- Un décalage entre le programme POS et la réalité : le terrain ne reflète pas le POS.
On assiste à une densification du quartier, il s’agit de l’injection d’un important programme
d’habitat collectif et de locaux commerciaux, en contradiction avec les affectations du POS et
bien avant, en contradiction avec la carte des poches urbaines de la ville de Constantine réalisée
par l’ANAT.
3- Absence de coordination entre les différents programmes et le POS: la planification
socio économique et la planification spatiale interviennent indépendamment l’une de l’autre,
c'est-à-dire que la relation entre le POS, le PCD (plan communal de développement), et bien
d’autres programmes, présidentiel ou d’urgence par exemple n’a jamais existé. Par ailleurs
l’examen de leur contenu respectif montre que :
- Le PCD est un programme socio-économique et financier, pluriannuel. Elaboré par les

autorités locales dans un but budgétaire sans localisation spatiale;
- Le POS : de son côté, dégage un programme socio-économique spatialisés, mais sans
aucune implication financière.
C’est ainsi que des actions financées par le PCD peuvent ne pas être prévues par le POS et
peuvent être en contradiction avec la logique développée par ce dernier, à titre d’exemple le
programme important des locaux commerciaux de la sous zone IA et la zone IV et le nouveau
siège de la wilaya ont changé sinon empiété sur le programme du POS. Ce constat négatif, est le
fait que les autorités locales n’appliqueraient pas les plans et textes régissant l’urbanisme de
- 121 -
manière rigoureuse et ne travaillent pas en coordination avec les différents intervenants sur
l’espace. En effet, on peut conclure qu’il y a un absence de coordination entre la planification
économique et la planification spatiale, d’une part et surtout l’analyse de la situation actuelle et
le travail de prospection des bureaux d’études n’est pas en général approfondi au point d’arriver
au programme PCD, ils se sont limités à la grille théorique des équipements de 1989, d’autre
part.
- 122 -
Vérification des paramètres techniques du POS Sidi M’cid
Les sorties sur terrain et la vérification des plans d’aménagement du POS dans la réalité
nous ont permis de faire un constat très négatif : Sidi M’cid « d’après le POS » est celui
« d’avant », rien n’a changé ! (Voir cartes 8, 9, 28).
Sur un programme total de logement égale à 400 logements, seulement 14 logements

individuels ont été réalisé, soit un taux de réalisation de 4%, taux insignifiant par rapport à la
durée d’approbation du POS.
Tableau n°16 : Etat d’avancement du programme d’habitat du POS Sidi M’Cid

Type d’habitat Programme POS Réalisé Reste à réaliser
POS Sidi M’Cid Individuels 344 14 330
Semi collectifs 56 00 56
Total 400 logements 400 14 386
Source : POS Sidi M’Cid, URBACO & APC & Sorties sur terrain Juillet 2009.
Taux de réalisation du programme logement du POS
Logement réalisé
Logement non réalisé
Tableau n°17 : Etat d’avancement du programme d’équipements, de voirie et de services

du POS Sidi M’Cid
Degré de réalisation
Programme Etat
(Vérification sur terrain)
Equipements Non lancés 0%
Individuel Lancé 04%
Habitat
Semi collectif Non lancé 0%
Réseau routier Non lancés 0%
Aménagements Non lancés 0%
Viabilisation des réseaux AEP, GAZ En cours 70 %
Eradication des bidonvilles Non lancés 0%
- 123 -
5-1-2-2 Vérification des paramètres techniques par zone homogène du POS
Sidi M’Cid
Les zones homogènes UA, UC et UE, zones d’habitat individuel et d’équipements, sont des
zones existantes en bon état. elles n’ont subit aucune action dans ce POS, et n’ont pas été
soumises au travail de vérification
5-1-2-2-1 La zone homogène UB

La zone UB est constituée dans sa totalité d’habitat illicite, elle occupe une superficie totale
de 11,97ha. L’intervention au niveau de la zone consiste en une restructuration, c’est une
opération qui vise la réorganisation de l’ensemble urbain, l’intervention portera sur :
Tableau n°18 : Paramètres techniques de la zone homogène UB du POS Sidi M’Cid
Paramètres techniques du POS Réalité

Surface foncière 119748,00m²
Typologie affectée à la zone Individuel
Nombre de logements 289 dont la surface
varie de 154² à 500m²
Zone
Nombre de niveaux maximum R+2 avec terrasse
d’habitat accessible.
individuel à Coefficient d’occupation au sol 1,65
régulariser Coefficient d’emprise au sol 0,55 Rien à signaler
foncièrement Régularisation foncière des sur terrain
UB constructions existantes /
La création de voies adéquates /
Création des voies piétonnes /
L’aménagement des poches vides /
par création de lots ou d’espaces
verts.
- 124 -
5-1-2-2-2 La zone homogène UD
C’est une zone affectée à l’habitat semi collectif en remplacement de l’habitat précaire, elle
a été proposée pour d’une part créer une meilleure dynamique urbaine dans cette zone d’habitat
informel, d’autre part combler une partie du déficit découlant de la résorption de l’habitat
précaire et de l’amélioration des conditions d’une population vivant avec des normes de
peuplement inacceptables déracinée des constructions illicites et précaires.
Tableau n°19 : Paramètres techniques de la zone homogène UD du POS Sidi M’Cid
Paramètres techniques constatés Réalité

Surface foncière 7069,20m²
Surface plancher 8400
Zone d’habitat
Surface bâtie 2800
semi collectif
Typologie affectée à la zone Semi collectif
proposée Aucune action sur le
Nombre de logements 56
UD terrain.
Nombre de niveaux maximum R+2
Coefficient d’occupation au 1,18
sol
Coefficient d’emprise au sol 0,39
5-1-2-2-3 La zone homogène UF

Cette zone est constituée de tous les terrains réservés aux équipements proposés dans le
cadre du POS sur le site, ces équipements sont comme suit : situé dans la zone UP2
Tableau n°20 : Paramètres techniques de la zone homogène UF du POS Sidi M’Cid
Programme POS
Réalité
Equipements Surfaces (m²)
Zone E1 Maison de jeunes 1478,75
d’équipements E2 Crèche 772,83
proposés E2A Crèche 403,41 Aucun équipement
UF E3 Centre commercial 493,50 programmé n’existe sur
E6 Jardin d’enfants 1932,06 terrain.
Groupement
E7 1003,20
administratif
- 125 -
5-1-2-2-4 La zone homogène (UL)
Cette zone comporte les zones d’espaces verts, de détente et de loisirs proposés (UL), le
site d’intervention est totalement démuni de cette fonction primordiale. Dans le cadre de ce POS,
les terrains à fortes pentes ou se trouvant dans les couloirs de servitudes sont aménagés en
espaces verts. Les terrains situés au cœur de la cité sont aménagés en espace de détente (jardin)
et permettent de mieux structurer le tissu et de lui donner un cachet spécifique. Cette zone
occupe une superficie totale de 6277,44m² = 0,63 ha.
5-1-2-2-5 La zone homogène (N): la zone naturelle (fait partie de zone UP2)
Cette zone est constituée des terrains défavorables à la construction qui devraient être
boisés. Elle occupe une superficie totale de 02 ha.
Tableau n°21 : Paramètres techniques de la zone homogène N du POS Sidi M’Cid
Surface
Désignation
VA (m²) VR (%)
Surface habitat semi collectif 88464,06 40,21
Surface équipement 28690,87 13,04
Surface de détente et de loisir 6277,44 2,85
Passage piéton et espace libre 38371,78 17,44
Zone naturelle 20,00 9,09
Voirie et parking 38195,85 17,37
total 22000,00 100
- 126 -
Sidi M’cid
Le quartier est totalement dépourvu en matière de voierie, ce qui pose des problèmes
d’accessibilité, de circulation et de stationnement.
- 127 -
Sidi M’Cid, photo par l’auteur, Juin 2009 Sidi M’Cid, photo par l’auteur, juin 2009
Sidi M’Cid Sidi M’Cid

CEM Ibn Battota. Route principale très dégradée.
Sidi M’Cid, photo par l’auteur, juin 2009
Sidi M’Cid
Mosquée, repère du quartier.
- 128 -
Conclusion
De la vérification des actions du POS Sidi M’Cid sur le terrain, on souligne deux
constats négatifs :
1- Les retards dans les réalisations : beaucoup de retards sont enregistrés

dans toutes les zones homogènes, toutes les opérations devraient être achevées.
Tant que l’éradication des bidonvilles n’a pas eu lieu, tout le programme du POS
ne verra pas le jour et restera dans les tiroirs.
2- Le décalage entre le programme POS et la réalité : le terrain ne reflète

pas le POS. Car rien n’a été fait sur terrain et n’a bénéficié d’aucun autre
programme en dehors du POS. En effet ce POS n’a pas trouvé sa place dans la
réalité, pourtant c’est un quartier marginalisé et problématique. Pourquoi a-t-on fait
un POS à Sidi M’Cid, si les choses continuent à évoluer spontanément, sans
règles? Ces éléments ont fait que le plan proposé pour la cité, en 1999 n’a pu être
réalisé : aucune opération de restructuration n’a été lancée au niveau du tissu
existant. Ainsi, pour la cité Sidi M’Cid, le POS a été un échec total.
- 129 -
CHAPITRE SIXIEME :
Défaillances de la mise en place du POS
L’interprétation des résultats de l’enquête s’est faite à travers les trois étapes suivantes :
avant, pendant et après l’étude, nous avons donc relevé les incohérences et les problèmes que
rencontre le POS à travers ces mêmes trois étapes pour tirer des conclusions par étape également:
6-1 Le POS : avant l’étude
Deux facteurs négatifs interviennent à ce niveau :

* La durée étendue, consacrée à la phase de l’appel d’offre et toutes les procédures qui
précèdent le choix du bureau d’études.
* La sélection des bureaux d’études non objective : selon le décret présidentiel n° 02-250 du
24 07 02, portant réglementation des marchés publics modifiée et complétée par le Décret
Présidentiel N°03/301 du 11/09/2003, suite à une procédure d’appel d’offres conformément à
l’article 21, la sélection des BET, passe par deux évaluations : technique et financière
obéissant à plusieurs critères suivant un barème précis.
Dans une première phase : la commission d’évaluation des offres procédera à l’évaluation des
offres techniques suivant les critères de choix résumés ci-dessous :
1. La compétence de l’équipe pluridisciplinaire à mobiliser par le soumissionnaire pour

l’élaboration des projets d’études : cet élément est coté pour (30) points maximum.
2. L’expérience générale du Maître d’œuvre soumissionnaire dans le domaine de l’aménagement
et de l’urbanisme : (30) points maximum.
3. La proposition de délais d’exécution : (10) points maximum.
Dans une deuxième phase : la commission d’évaluation des offres, procédera à une sélection
parmi les offres techniques retenues. Pour être retenue pour l’évaluation des offres financières,
l’offre technique doit avoir reçue au moins 30 points sur 70. Ainsi, les projets d’études seront
attribués aux soumissionnaires ayant présenté l’offre financière la moins disante en conformité
avec le dossier d’appel d’offres.
- 130 -
L’analyse de cette évaluation nous pousse à dire que la sélection n’est pas objective, du
moment qu’elle met au même niveau : compétence et expérience du bureau d’études et l’offre
financière la moins élevée. La conséquence est que le travail du moins disant ne sera pas
toujours celui du compétant ayant les moyens humains et matériels nécessaires pour bien le faire.
Ainsi, si l’offre échoit à un BET médiocre ayant l’offre la moins disante le résultat n’atteint
évidemment pas les objectifs assignés.
6-2 Le POS : pendant l’étude
- Problème des délais contractuels : Lenteur de la procédure
On constate que la durée des deux études est similaire pour les deux bureaux d’études, bien
que la différence dans les aires d’études reste bien importante 56 Ha pour le POS Daksi et 22 Ha
pour le POS Sidi M’cid. Ce qui montre la lenteur de la cadence avec laquelle l’URBACO surtout
a mené son étude. Bien que des retards dans la livraison des études ont été bien enregistrés pour
les deux cas de figures :
 L’URBACO a pris trois (03) ans pour finaliser son POS Sidi M’Cid (du 17/11/1996
jusqu’à 07/07/1999), alors que le délai contractuel était de 10 mois.
 Par contre le BEM a pris deux (02) ans (du 02/03/1998 au 19/04/2000) contre 09 moi, pour
finaliser son POS Daksi, soit un retard de 16 mois par rapport au délai contractuel.
Ces retards, selon le chef de service de l’Urbanisme reviennent à:
- La lenteur des procédures administratives : établissement des contrats,

- La délimitation définitive des aires d’étude : la délimitation même des POS est sujette aux
modifications. les périmètres des POS sont parfois réduits ou étendus, cela dépend, selon le
chef de service, des budgets alloués par l’APC et l’État. Ceci dit, la Direction de l’Urbanisme
est aussi responsable avec les bureaux d’étude de la lenteur des études, de même que :
- La complexité de certains sites comme Sidi M’cid (tissu compliqué, situation éloignée,
topographie difficile) et parfois le recours des bureaux d’études à la sous-traitance avec
d’autres bureaux pour certaines parties de l’étude, prolongent de façon sensible le temps
d’étude, pour éviter complications et les dépassements que connaitrait une étude qui s’étale
- 131 -
dans le temps ; Antoine Givaudan suggère : « L’étude d’un POS doit aller assez vite »(36).. En
effet ces retards sont partagés entre le maître de l’ouvrage et le maître de l’œuvre pour donner
des études figées et dépassées qui peuvent arriver même à l’obsolescence.
- Fausses déclarations des moyens mis en place :
Malgré les déclarations concernant les moyens humains (architecte, ingénieur en VRD,
sociologue, topographe, géotechnicien, une équipe d’enquêteurs) et le matériel mis à la
disposition des deux équipes pour le bon déroulement des deux études. Le chef de service de
l’urbanisme témoigne de l’insuffisance des compétences des bureaux d’étude, pour l’élaboration
effective des POS. Concernant surtout l’élément humain, l’équipe engagée réellement n’est pas
celle déclarée au niveau des contrats, généralement on remarque l’absence du sociologue,
topographe et géotechnicien, d’où le recours à la sous-traitance de certaines parties, notamment
les enquêtes ménages, ainsi que les levés topographiques. Ces fausses déclarations sont le plus
souvent faites pour décrocher les marchés.
- Elaboration du POS : informations de base biaisées
Le travail de bureau « analyse et prospection»: les deux bureaux ne disposent, sur le

milieu urbain, que d’une série d’informations quantitatives, permettant très rarement l’ébauche
d’un aménagement adéquat des deux tissus. En effet, les données quantitatives fournies à
l’équipe sont biaisées (pas de statistiques sur les activités et l’emploi informel, ni sur le nombre
réel des habitants des bidonvilles, ni sur les modes de vie, de transport, ni sur les risques
écologiques spécifiques). Ces bases statistiques officielles aboutissent à sous-estimer largement
la croissance urbaine et les besoins réels en équipements et services.
Le travail sur terrain : n’est guerre aisé, surtout, lors des enquêtes ménage : les bureaux
d’études se trouvent confrontés à une indifférence totale de la part des habitants, en raison du
manque de sensibilisation de ces derniers. Les habitants des deux sites n’ont jamais été informés
des projets POS, ce qui explique souvent le refus des habitants quant à l’accès de leurs maisons
et même l’entretien avec les enquêteurs. Ils entravent ainsi le bon déroulement du travail de
vérification et d’actualisation.
(36)
: Revue d’urbanisme N°138, Antoine GIVAUDAN, P17).
- 132 -
Le travail de concertation : le chef de service de la direction de l’urbanisme, confirme
que la D.U (Direction de l’Urbanisme) et l’APC (Assemblée Populaire Communale) sont seules
à l’assurer, les autres organismes s’ils font acte de présence, leurs interventions lors des
concertations sont très rares.
- Degrés d’implication des différents intervenants: Conscience des uns et indifférence des
autres
Alors que la DU joue pleinement son rôle depuis l’inscription de l’étude jusqu’à son
approbation, les autres intervenants dans un POS selon l’enquête (les secteurs de : l’agriculture,
l’habitat, la santé, l’éducation, …etc.), se désintéressent en général, ils sont souvent absents lors
des séances de concertation et parfois même lors de la présentation de l’étude.
En dépit de l’importance du POS en tant qu’instrument de gestion, de contrôle et

d’utilisation du sol, l’APC doit en principe être au courant de tous les POS, qui vont être engagés
sur son territoire, pour orienter les bureaux d’étude et mettre à leur disposition tous les moyens
nécessaires (documentation, cartographie, guides…), afin d’assurer le bon déroulement du travail
d’actualisation sur terrain et des enquêtes ménage. Cette dernière affiche une grande indifférence
sinon ignorance du contenu des POS et surtout celui de Sidi M’Cid. Les agents à qui étaient
adressé le questionnaire, n’étaient même pas en mesure de nous répondre et de le remplir. Ceci
nous pousse à nous interroger avec inquiétude sur l’efficacité de l’intervention de l’APC dans ce
domaine, s’il n’y a aucune maîtrise des informations, pourtant disponibles? Ici nous raisonnons
qu’une formation ou préparation des techniciens et cadres devront suivre les instruments devait
anticipé l’engagement des études.
- Implication du citoyen : Absence quasi-totale / Problème d’information et de sensibilisation
Les enquêtes que nous avons réalisées auprès des principaux acteurs du POS : la Direction
de l’urbanisme, le Maître de l’ouvrage et le Maître de l’œuvre ont révélé l’absence totale du
citoyen dans les deux cas de figure. Cette absence peut s’expliquer par :
 le manque d’information et de sensibilisation du citoyen par les autorités locales afin de lui
faire comprendre l’importance du POS et le rôle qu’il doit jouer dans l’amélioration du cadre
de vie et la résolution des problèmes urbains.
 l’indifférence et le désintéressement du citoyen lui-même : à l’unanimité la population
enquêtée n’a pas entendu parler de cette étude.
- 133 -
Il faut dire que l’implication du citoyen, et son appréhension de l’importance du POS

devrait le pousser à bien collaborer, participer jusqu’à même faire des suggestions et émettre des
vœux afin d’avoir un cadre de vie meilleur. Mis à part l’association représentant l’habitat
spontané au niveau de Daksi, les autres secteurs urbains ne possèdent aucune association ou
comité pour les représenter auprès des autorités locales.
L’espace urbain étant le lieu où se déroule la vie quotidienne du citoyen, ne peut en aucun
cas être mieux identifié sur tous les plans (spatial fonctionnel et cadre de vie) que par celui-ci.
Ainsi sans l’implication du citoyen, l’efficacité du POS ne peut être atteinte.
L‘ensemble des habitants questionnés n’ont aucune idée sur le POS Daksi, ni sur son
contenu. Ils déclarent qu’ils n’ont jamais été impliqués ou sollicités concernant le sort de leur
cité. En ce qui concerne leurs suggestions, si un autre POS se propose au niveau de leur
quartier : toutes les suggestions et propositions portaient sur l’amélioration des conditions de
vie au sein du quartier, ils insistent notamment sur :
1- La réalisation des espaces de jeux pour les enfants et les espaces de regroupement, de détente
et loisirs pour les autres tranches de la population : 80%.
2- L’urgence d’aménager l’oued afin de résoudre les problèmes de nuisances et d’atteinte à
l’environnement (mauvaises odeurs, saleté, insectes, inondations) : 75%.
3- Le déplacement de la décharge sauvage en face des habitations : 85%.
4- L’entretien du cadre bâti surtout les façades des bâtiments et de quelques équipements: 45%.
5- L’urgence d’éradiquer les bidonvilles pour l’insalubrité et la pollution qu’ils engendrent tout
le long de la rivière d’une part et la dégradation du paysage urbain d’autre part : 80%.
6- Le marché informel à son tour porte atteinte à l’environnement en raison des bruits
engendrés et les déchets laissés par les marchands : 70%.
7- La réouverture de l’ancien marché : 90%.
8- La création d’équipements culturels et sportifs (99%) pour le manque flagrant et l’occupation
des jeunes et surtout des chômeurs qui ne trouvent pas dans leur majorité, quoi faire, et se
penchent par conséquent vers des actes de violence (Délinquance et banditisme : vol,
agressions et drogue) au sein de leurs propre quartier : 65%.
9- La nécessité d’implanter une sûreté urbaine ou une brigade de gendarmerie 82%, afin de:
* de contrecarrer ces fléaux sociaux qui secouent la zone et ont pris de l’ampleur.
* d’assurer une totale sécurité pour les habitants du quartier même et pour les visiteurs.
- 134 -
Pour conclure, sur le plan de l’étude, les habitants de Daksi n’ont pas été impliqués à un
moment dans l’élaboration du POS. Par conséquent, les propositions dégagées par l’étude ne
tiennent pas compte du citoyen et n’expriment pas les attentes du citoyen (élément clef dans
toute étude urbaine). Cette non implication fait que les propositions du POS vont accentuer
davantage les problèmes surtout sociaux au niveau de la cité (les agressions, la délinquance, la
drogue et le banditisme): A titre d’exemple la création selon le POS, d’une zone de
regroupement et de détente isolée au niveau de la zone de parc à l’extrême périphérie ne peut,
qu’avoir un impact négatif, non seulement sur le quartier même mais sur les quartiers
environnants et par la même sur la ville de Constantine. De ce fait, elle va favoriser par la suite
la création de nouveaux foyers de délinquance. Nous signalons à sujet que lors de notre visite sur
terrain nous avons surpris à plusieurs endroits des groupes de jeunes s’adonnant à la drogue.
6-3 Le POS : après l’étude
Les deux cas de figure, sont très démonstratifs, POS approuvés dix ans après, ils sont
encore aujourd’hui non réalisé pour Sidi M’cid et non respecté pour le cas de Daksi où plusieurs
projets sont réalisés n’étant même pas portés par le POS, ils ont modifié l’image globale du
quartier, et ont élevé son statut, par l’installation du nouveau siège de la wilaya.
Faiblesses du contrôle
A travers tout le processus de production du cadre urbain et bâti, l’absence du contrôle et

du suivi génère des situations difficiles à solutionner ultérieurement. La création de la police
urbaine existe, mais jusqu’à ce jour elle n’a pas été efficace. Il ne suffit pas d’édicter des règles
encore faut il savoir et pouvoir les faire respecter, sans quoi les meilleures intentions
d’aménagement resteraient lettre morte. Cela pose le problème de la surveillance, du contrôle et
du suivi des décisions.
Les nouvelles constructions, continuent à produire de nombreux désordres dans les

paysages urbains que ce soit dans les profils à respecter (nombre d’étage), dans l’ampleur de
l’emprise au sol, dans l’accaparement des espaces verts et de loisirs, une appropriation autre des
espaces publics également (dans les zones d’habitat collectif). Ainsi, « la problématique du POS
ne réside pas dans le POS lui-même, son utilité ni dans le rôle qu’il doit jouer dans la
réglementation de l’urbanisme, mais c’est surtout dans le respect de toutes ses dispositions telles
- 135 -
qu’elles sont élaborées et définies par la réglementation en vigueur »(37). Cela signifie que les
décideurs et les concepteurs doivent, eux-mêmes être contrôlés.
6-4 Le devenir du POS face aux exigences de la politique de la ville
Pour empêcher que l’urbanisation ne soit plus synonyme de crise, une véritable politique
de la ville, du projet urbain, une démocratie urbaine, une implication forte des collectivités
locales ainsi que celle du citoyen dans le cadre de la complémentarité des efforts accomplis, sont
les atouts à développer pour assurer sérieusement et correctement le devenir urbain du pays.
Existant depuis presque deux décennies, les POS devraient servir à contrôler le
développement rapide des espaces urbains. Aujourd’hui, l’aménagement du territoire et des
villes se conçoit autrement, notamment en matière développement durable. D’autres exigences
sont apparues. Une attention plus grande est apportée à la qualité du paysage, du patrimoine, de
l’environnement, à la lutte contre les nuisances, la lutte contre la délinquance et l’insécurité,
notamment au niveau des quartiers pauvres etc…. On doit assurer un développement équilibré
entre le social, l’économique et l’environnemental. A ce propos, la politique de la ville est venue
donner un nouveau contexte de l’urbanisation. Le produit « POS » constituera dorénavant un
outil au service de la politique de la ville. Ainsi, pour tout espace urbain on doit désormais
assurer :
 La diminution des nuisances quotidiennes de toute nature (pollution de l’eau, de l’air et des
sols, bruit),
 La maîtrise des besoins en déplacement,
 La préservation des qualités de l’environnement naturel et du patrimoine architectural et
urbain,
 La réalisation davantage d’espaces verts,
 La diversification des fonctions urbaines (commerces, logements, activités)
 Le maintien de la diversité sociale et la lutte des inégalités.
 Le développement et la stimulation de l’emploi pour tous.
En France, par exemple, les POS, ainsi que les Schémas Directeurs (SD), créés par la loi
d'orientation foncière de 1967, jugés obsolètes, disparaissent au profit des Schémas de
(37)
: ATHMANI Fouad, P68, 2001.
- 136 -
Cohérence Territoriale (SCOT) et des Plans Locaux d'Urbanisme (PLU). Introduit par la Loi
Solidarité et Renouvellement Urbain (S.R.U.) du 13 décembre 2000, complétée par la Loi
Urbanisme et Habitat (U.H) du 2 juillet 2003 et la loi Engagement National pour le Logement
(E.N.L.) du 13 juillet 2006. Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) se substitue au Plan d’Occupation
des Sols. C’est un document de planification urbaine, globale et stratégique, opérationnel et
prospectif. Il n’est plus un simple plan de destination des zones. Il dépasse largement le champ
couvert par le POS, puisqu’il comporte, outre un rapport de présentation et un règlement
d’urbanisme, un Projet d’Aménagement et de Développement Durable « PADD » à travers
lequel s’exprime en véritable projet de la ville. La révision du POS, est donc un moment
important dans leur vie en tant qu’instrument d’urbanisme réglementaire et opérationnel.
L’Algérie, dans cette logique du développement durable, est entrain de tout refaire et de
tout réviser, en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme à commencer par le SNAT
2025, en cours d’adoption. Les SRAT des neuf régions programme en cours, les PATW en cours
de révision et les PDAU achevés ou en cours de révision. En effet, pour matérialiser
concrètement les objectifs de la politique d’aménagement et du développement durable du
territoire, quatre lignes directrices orientent et répondent aux grands enjeux du développement du
territoire:
Ligne directrice N° 1 : vers un territoire durable.

Ligne directrice N° 2 : créer les dynamiques du rééquilibrage territorial.
Ligne directrice N° 3 : créer les conditions de l’attractivité et de compétitivité des
territoires.
Ligne directrice N° 4 : réaliser l’équité territoriale.
La gouvernance territoriale s’étend le long de la concrétisation de ses lignes directrices.

Elles sont mise en œuvre par 20 Programmes d’Actions Territoriales PAT, programme
opérationnel pour servir de support de concrétisation des actions au niveau régional et local. Le
PAT N° 18 concerne le « renouvellement urbain et politique de la ville », d’où la promulgation
de la loi du 20 février 2006, « Loi d’Orientation de la Ville, LOV ». (38)
(38)
: La loi n° 06-06 du 20 février 2006, Journal officiel N° 15.
- 137 -
La LOV est venue appuyer la politique nationale d’aménagement et du développement
durable du territoire par l’institution d’un certain nombre d’instruments valorisant la mise à
niveau des espaces urbains en introduisant la notion de politique de la ville selon un processus
concerté et coordonné, « elle est mise en œuvre dans le cadre de déconcentration, de la
décentralisation et de la gestion de proximité »(39), dont les objectifs ne seront plus
l’aménagement d’espaces physiques figés, mais plutôt les villes disposant d’une dimension
sociale et fonctionnelle afin d’arriver à la notion de projet urbain intégré et partagé. Les premiers
chantiers de mise en œuvre de cette politique sont en cours depuis la fin de l’année 2006, entre
autres les schémas de cohérence urbaine (SCU) et les cartes sociales urbaines (CSU). Une
nouvelle approche de ville globale et non fragmentée. Cette loi, a dégagé pour tout projet urbain
les principes généraux (40) qui sont axés sur :
- La coordination et la concertation : selon lesquelles les différents secteurs et acteurs

concernés oeuvrent ensemble pour la réalisation d’une politique de la ville organisée de
manière cohérente et optimale, à partir des choix arrêtés par l’Etat et des arbitrages communs.
- La gestion de proximité : selon laquelle sont recherchés et mis en place les supports et
procédés destinés à associer, directement ou par le biais du mouvement associatif, le citoyen à
la gestion des programmes et actions concernant son cadre de vie et d’en apprécier et évaluer
les effets engendrés.
- Le développement humain : selon lequel l’homme est considéré comme la principale richesse
et la finalité de tout développement.
- Le développement durable : selon lequel la politique de la ville contribue au développement
qui satisfait les besoins actuels, sans compromettre les besoins des générations futures.
- La bonne gouvernance : selon laquelle l’administration est à l’écoute du citoyen et agit dans
l’intérêt général dans un cadre transparent.
- L’information : selon laquelle les citoyens sont informés, de manière permanente, sur la
situation de leur ville, sur son évolution et sur ses perspectives.
- l’équité sociale : selon laquelle la cohérence, la solidarité et la cohésion sociale constituent des
éléments essentiels de la politique.
(39)
: Article 1, loi d’orientation de la ville N° 06 06 du 20 février 2006, JO N° 15.
(40)
: Article 2, loi d’orientation de la ville N° 06-06 du 20 février 2006, JO N° 15.
- 138 -
Dans ce sens, les efforts se poursuivent, l’Etat conscient des défaillances des instruments et
de l’application des lois, a engagé dans le cadre du fond de solidarité prioritaire (FSP), un projet
de formation Franco - Algérienne, intitulé « Appui institutionnel à la mise en œuvre de la
politique d’Aménagement et de développement Durable du Territoire en Algérie ». Ce projet
vise à développer les compétences des acteurs de l’aménagement du territoire en Algérie, dans
les nouveaux métiers de l’ingénierie territoriale, élément stratégique de la mise en œuvre du
SNAT. Il s’agit d’accompagner et de renforcer les capacités de réflexion, de programmation, de
suivi et d’évaluation de projets à différentes échelles du territoire.
- 139 -
Conclusion de la deuxième partie
Pour les deux cas de figure, dix ans après leurs approbations, on enregistre qu’il y a une
discordance entre les plans et la réalité, ce qui prouve qu’il n’existe aucune continuité entre
l’étude et sa mise en application. Ainsi, pour le cas de :
 Sidi M’Cid, le POS a été un échec total, pendant plus d’une décennie, aucune opération
de restructuration n’a été lancée au niveau du tissu existant…
 Daksi, le constat n’est pas aussi négatif, car apparemment la logique de développer ce qui
l’est déjà est le principe des gestionnaires de la ville algérienne. Pour ce quartier planifié,
structuré et bien équipé, l’Etat porte un plus grand intérêt: en plus du POS, il bénéficie de
bien d’autres programmes, ce qui n’a fait qu’élever son rang davantage au niveau de la
ville et améliorer son fonctionnement.
En effet, la faiblesse des POS est en partie dans leur élaboration et surtout dans leur mise
en pratique, le POS n’était qu’une corrélation entre les besoins démographiques et socio-
économiques et l’occupation du sol, ce qui lui a donné un caractère programmatique qui n’a pas
tenu compte des spécificités des sites. Ces éléments ont fait que les plans proposés pour les deux
cités en l’an 2000 n’ont pas pu être respectés, pourtant le POS, outil opposable aux tiers, est un
instrument d’urbanisme à double facette, il est règlementaire puisqu’il découle de législation
urbaine et opérationnel car il va dans le détail du projet urbain.
Selon Bruno SCHMIT « Faut-il imaginer une nouvelle génération de POS ? Plus
qualitatifs et moins normatifs ; plus stimulants pour la compréhension de la ville et plus
valorisants tant pour ceux qui l’habitent que pour ceux qui la font ? »(41)
Le développement durable est la nouvelle forme d’appréhender l’espace urbain. Les

volets : social, économique, environnemental et paysager doivent être les principes d’approche
des instruments règlementaires d’aujourd’hui. Ces derniers devant ces nouvelles exigences,
doivent s’articuler autour de 5 principaux axes (42) :
(41)
: Bruno SCHMIT : DIAGONAL, « POS : Le second souffle », Revue bimestrielle des équipes d’urbanisme ;
octobre 1993 N° 103. France
(42)
: http://www.nice.fr/mairie_nice_85.html
- 140 -
- une ville partagé et pour tous (habitat, mixité sociale, équipement)
- une ville accessible (déplacement, mobilité, transport)
- une ville attractive (économie, tourisme)
- une ville de caractère (identité, patrimoine, paysage)
- une ville durable (environnement, milieux naturels).
Dans l’esprit de participation, la sensibilisation à l’espace urbain, à la qualité du cadre de

vie et à la protection de l’environnement qui doit atteindre le citoyen, l’Etat, les collectivités
locales et les élus, doit passer d’une démarche sectorielle et fragmentée à une démarche globale
et transversale qui permet de prendre en compte les diverses dimensions de la ville
Pour cela, la révision totale ou partielle, ou une simple mise à jour, devrait être tolérée et
règlementée afin que le POS ne soit pas figé et dépassé par les réalités du terrain. Mais il faut
faire attention, selon notre petite expérience le remplacement ou la révision d’une étude mène
directement à copier la précédente ! Pour la révision du POS ou carrément son remplacement ?
- 141 -
CONCLUSION GENERALE
L’urbanisme des instruments dans sa définition comme techniques et règles juridiques de

l’occupation du sol, permettant aux pouvoirs publics de contrôler l’affectation et l’utilisation des
sols, n’a pas atteint tous ses objectifs. La réalité à laquelle est confrontée sa pratique est souvent
complexe. L’anarchie et les dysfonctionnements constatés dans les villes, les problèmes de
circulation, de stationnement, d’atteinte à l’environnement, la mauvaise qualité du cadre de vie,
persistent, d’où la nécessité d’introduire à chaque fois de nouveaux textes juridiques et
instruments d’urbanisme, s’adaptant au nouveaux contextes, dont la finalité est de corriger les
incohérences et de compléter les insuffisances constatées: le passage du PUD au PDAU, du plan
d’affectation des sols au plan d’occupation au sols (POS), …etc, attestent de cette évolution.
Dans leurs tentatives de recherches de solutions, plusieurs instruments d’aménagement et

d’urbanisme à différentes échelles ont été mis en place par l’Etat à savoir dans leur ordre
chronologique : PUD, SNAT, SRAT, PAW, PDAU et POS. Ces instruments sont venus pour
remédier à tous les problèmes d’aménagement et d’urbanisme, mais nous constatons que les
disparités, le dysfonctionnement, l’anarchie et le désordre dans nos villes, persistent encore.
En tant que réseau hiérarchisé, les instruments d’aménagement et d’urbanisme,

représentent en principe la démultiplication jusqu’au communes et aux citoyens, du cadre
réglementaire qu’établit le SNAT, le SRAT et PAWT pour les principes d’organisation, de mise
en valeur et d’occupation de l’espace national, régional et local :
- Le désordre chronologique ne permet pas aux instruments de se servir entre eux et d’assurer le
passage entre le national, régional et le local surtout pour intégrer les projets d’intérêt national
émanant des différents secteurs. Quel instrument va servir l’autre si tout se fait en parallèle ?
Ceci se répercutera automatiquement sur l’aménagement et la gestion des espaces à toutes les
échelles.
- La lenteur des délais d’élaboration et d’approbation qui ne tiennent pas compte de la

dynamique urbaine est la critique principale adressée aux instruments d’urbanisme.
- La conception techniciste des instruments d’urbanisme, occulte totalement la dimension sociale
de la ville, se réduisant ainsi à une juxtaposition de fonction, comme si l’espace urbain n’était
pas habité par une population qui le façonne et le transforme en fonction de ces pratiques
- 142 -
sociales, économiques et culturelles. Les aménagements proposés consistent alors à figer la
ville dans un plan image déconnecté de la réalité urbaine. Ces fonctions sont appréhendées
uniquement en terme de besoins déterminés à partir d’une logique normative (grille théorique
des équipements) et appliqués indistinctement à toutes les villes quelques soient leur dimension
et leur statut. Une telle démarche qui n’intègre pas les changements urbains se trouve vite en
déphasage par rapport à la dynamique de la ville de la demande sociale qui s’y exprime.
Le PDAU et le POS présentent les deux derniers maillons de la chaîne des instruments de
planification économique et spatiale prévue par la réglementation Algérienne. Ils sont
opposables aux tiers. Le POS permet la mise en œuvre des options du PDAU. Pour l'application
des directives du PDAU, un important programme de POS est engagé dans la ville de
Constantine, il est composé de 46 POS. Depuis 1998, les douze POS approuvés, se trouvent en
discontinuité spatiale et ne concerne pas les véritables zones problématiques de la ville, neuf
bureaux d’études nationaux publiques et privés se sont chargés de leur élaboration.
Ainsi répartis, la fragmentation de la ville en POS, la fragmentation des POS entre les
bureaux d’étude, la non coordination des bureaux d’études entre eux, l’engagement des POS des
zones non prioritaires et non problématiques par rapport à celles qui vivent des urgences,
l’étalement des études dans le temps, la dynamique incontrôlée de la ville ne font qu’aggraver
d’avantage la crise urbaine et favorisent l’incohérence de Constantine. La ville est déjà fragilisée
par son étendue ses discontinuités spatiales et sa topographie chahutée. Pour concrétiser le ¼ du
programme POS il a fallu 10 ans ! Est-ce que la ville cesse d’évoluer pendant l’élaboration des
études?
Le POS en France a échoué, il est à sa quatrième ou cinquième génération. Sa réussite

dépend de la réussite de la philosophie de la ville qui est portée par les politiques. En Algérie,
aussi les instruments d’urbanisme sont figés, dépassés et ne reflètent pas les réalités du terrain,
ils s’avèrent vite complexes et lents, de telle sorte qu’ils deviennent caducs et en décalage avec la
réalité le jour de leur approbation. Existants depuis presque deux décennies, les POS devraient
servir à contrôler le développement rapide des espaces urbains essentiellement sur le plan formel
qu’ils sont sensé prendre en charge. Pour les deux cas de figure, dix ans après leurs approbations,
le POS n’a pas eu un impact important sur l’espace urbain, on enregistre une discordance entre
- 143 -
les plans et la réalité, ce qui prouve qu’il n’existe aucune continuité entre l’étude et sa mise en
application.
Les principales défaillances du POS selon son évolution : de l’étude à la mise en place, se
résument comme suit :
- Discordance avec le modèle importé: le POS Français correspond au PDAU Algérien, l’échelle
territoriale de ces deux instruments est la commune incluant l’espace naturel. Le POS
Algérien, quand à lui, ne constitue qu’une zone dans le modèle importé, ainsi nos instruments
d’urbanisme ne font que fragmenter l’espace urbain s’ajoutant ainsi à la fragmentation de la
ville.
- Des retards dans la livraison des études sont souvent enregistrés en raison de la lenteur des
procédures administratives et la lenteur dans l’élaboration des études mêmes.
- Sous estimation de la croissance urbaine et des besoins en équipements et services en raison de
la qualité et fiabilité de l’information de base : pas de statistiques fiables sur les activités et
l’emploi informel, ni sur les modes de vie, de transport, ni sur les risques écologiques
spécifiques).
- insuffisance de formation et de préparation des techniciens et cadres pour développer les
compétences afin de maîtriser les instruments d’urbanisme et leur bon déroulement.
- Manque de sensibilisation et d’implication du citoyen.
- Faiblesses du contrôle et du suivi : non respect des paramètres techniques du POS, c'est-à-dire
construction avec infractions, changement d’affectation, ...etc
- Décalage entre le programme POS et la réalité : il s’agit d’un programme POS totalement non
réalisé cas de Sidi M’Cid soit d’une occupation des poches avec changement d’affectation, ce
qui ne permet pas de réaliser une partie du programme, cas de Daksi
(43)
Dans la LOV, le PDAU et POS sont des outils suffisants pour assurer l’aménagement
de la ville mais, Il faut un outil en amont pour réussir à prendre en charge toutes les dimensions
de la ville: le Schéma de Cohérence Urbaine (le SCU). Il constitue le principal outil de mise en
œuvre de la politique urbaine. Il doit donner aux villes un cadre de cohérence opérationnelle
pour les différentes actions et opérations, publiques ou privées, et doit permettre d’assurer la
(43)
: Article 19, loi d’orientation de la ville N° 06-06 du 20 février 2006, JO N° 15.
- 144 -
diversité des fonctions urbaines à travers les volets économique, social et environnemental. Il
doit aussi assurer l’équilibre des sous territoires de la ville.
Effectivement, le SCU dans la plupart des cas est à sa phase II de l’étude, c’est un outil
stratégique d’aménagement et de développement dynamique et territorial de la ville, « Il faut
dorénavant, appréhender la ville, non seulement par sa dimension spatiale, mais dans sa
globalité, comme espace de vie et de développement »(44). Son approche passe d’une démarche
sectorielle et fragmentée à une démarche transversale, qui permet de prendre en compte les
diverses dimensions de la ville : économique, sociale et environnementale. Il doit aussi assurer
l’équilibre des sous territoires de la ville.
Ainsi, le devenir du POS est à rechercher dans la chronologie des instruments

d’aménagement de l’espace et dans la fabrication de la ville selon cette nouvelle approche
globale et non fragmentée.
(44)
: SCU Constantine, rapport I, URBACO.
- 145 -
ANNEXES
- 146 -
ANNEXE -1- : Questionnaires
1- Questionnaire direction de l’urbanisme

Date de l’enquête:
Nom de l’enquêté:
Les délais
Date de lancement de l’étude (en tant que contrat) :………………………………………….……

Date de lancement de la phase I : …………………………………………….……………...
Date de lancement de la phase II : ………………………………………….………………..
Délai contractuel de l’étude : ………………………………………………………..……………..
Délai de la phase I : …………………………………………………………..………………
Délai de la phase II : ………………………………………………………….……………...
Date d’achèvement de l’étude : …………………………………………………….……………...
Date d’achèvement de la phase I : …………………………………………….……………..
Date d’achèvement de la phase II : ……………………………………………………..……
Durée réelle de l’étude : ………………………………………………………………..…………..
Durée réelle de la phase I : ………………………………………………………..………….
Durée réelle de la phase II : ……………………………………………………….…………
Y a-t-il un retard dans l’élaboration de l’étude ?
…………………………………………………………………………………………………..….
Si oui, pourquoi, quelles sont les raisons ?
……………………………………………………………………………………...………..……..
Est-ce que pour des raisons techniques ?
………………………………………………………………………………………………..……
Le levée topographique ?
………………………………………………………………………………………..………
L’enquête ménage ?
…………………………………………………………………………………………….…
Défaillance du BET, précisez ?
…………………………………………………………………………………………...…
Autres, précisez ?
………………………………………………………………………………………………..
Est-ce que pour des raisons administratives ?
……………………………………………………………………………………………………
Sélection des bureaux d’études
Avez-vous participé dans la répartition de Constantine en POS avec l’URBACO, dans le PDAU,
sur quelle base a été faite cette répartition ?
……………………………………………………………………………………………………
Selon le PDAU, Il y a 46 POS à Constantine, sur quelle base vous avez choisi les POS déjà lancé
ou déjà approuvés (ou bien qui a décidé pour le choix de ces POS, pourtant se ne sont pas des
sites très problématique et ne sont pas en continuité) ?
……………………………………………………………………………………………………
D’abord comment vous lancez l’étude d’un POS pour que les bureaux d’études se présentent
auprès de la DU ?
……………………………………………………………………………………………………
- 147 -
Comment vous procédez à la sélection du bureau d’étude ?
……………………………………………………………………………………………………
Quels les critères de choix du BET ?
……………………………………………………………………………………………………
Pourrai-je avoir le barème SVP ?
……………………………………………………………………………………………………
Est-ce que vous organisez des journées de travail entre les BET qui travaillent sur cet
instrument , si oui quels sont les point soulevés, si non pourquoi ?
……………………………………………………………………………………………………
Est-ce que la DU a fait un bilan concernant cet instrument ?
……………………………………………………………………………………………………
Est-ce que les BET font de fausses déclarations concernant les moyens humains et matériels
(exemples) ?
……………………………………………………………………………………………………
Evaluation du bureau d’étude
Y a-t-il des facilités dans l’élaboration des l’étude ?
……………………………………………………………………………………………………
Est-ce la DU, était obligé a un moment donné d’orienter le bureau d’étude, si oui en quoi ?
Bilan diagnostic :…………………………………………………………………………..
Orientations et aménagement :…………………………………………………………….
Règlementation :……………………………………………………….…………………..
Graphique :…………………………………………………………….…………………..
Quelle sont les faiblesses que vous constatez dans les BET (expliquer) ?
Maîtrise de l’outil (c.à.d.) :…………………………………………………………………
Compétences (c.à.d.):………………………………………………………………………
Les moyens (c.à.d.) :...………………………………………………………………………
Pluridisciplinarité (c.à.d.) :………………………………………………………………….
Concertation
Quels sont les organismes ayant suivi l’étude jusqu’à l’approbation ?
Urbanisme, Hydraulique, Transport, Travaux publics, Direction de l’équipement et de la
construction, APC, Agriculture, Forets, Energie, Monuments et sites.
……………………………………………………………………………………………………..
Lors des séances de concertation, est ce que tous ces organismes étaient présents et portaient un
intérêt, lesquels ?
……………………………………..………………………………………………………………
Lors des exposés, est ce que tous ces organismes étaient présents ?
……………………………………..………………………………………………………………
En quoi consisté leurs interventions : l’état de fait, parti d’aménagement ?
……………………………………..………………………………………………………………
- 148 -
Suivi de l’étude après l’approbation :
Qui suit l’étude après l’approbation ?
……………………………………………………………………………………………………
Quels sont les moyens de suivi et de contrôle de la mise en application des POS ?
……………………………………………………………………………………………………
Comment se fait le suivi et le contrôle ?
……………………………………………………………………………………………………
Par qui (équipe, commission) ?...…………………………………………………………………
En cas de dépassement quelles sont les sanctions et selon quel article de la réglementation ?
……………………………………………………………………………………………………
Quel est le degré de matérialisation ou réalisation des POS approuvés: 0% ,50% , 100% ?
……………………………………………………………………………………………………
Pour le cas de Daksi qu’est ce qui n’a pas été respecté ?
……………………………………………………………………………………………………
Pour le cas de Sidi M’cid qu’est ce qui n’a pas été respecté ?
……………………………………………………………………………………………………
Quel est l’impact de ce POS sur la réalité urbaine sociale, économique et environnementale ?
……………………………………………………………………………………………………
Quelle est l’importance d’un POS pour la DU (l’utilité) ?
……………………………………………………………………………………………………
Est ce que vous le considérez comme support dans toute intervention urbaine ou occupation du
Sol ?
……………………………………………………………………………………………………
Quel est son degré d’efficacité sur le terrain ?
……………………………………………………………………………………………………
Quelles sont les orientations ou évolution que vous pouvez envisager pour cet instrument ?
……………………………………………………………………………………………………
Dans quelle mesure le POS présente-t-il un sujet de préoccupation ou d’intérêt pour vous ?
……………………………………………………………………………………………………
Devenir du POS :
Quel est le devenir du programme POS du PDAU du groupement de 1998 (le reste des 46 POS)
avec la révision du PAW et PDAU de Constantine ?
……………………………………………………………………………………………………
D’une manière général quel est le devenir du POS par rapport à la nouvelle politique du
développement durable ?
……………………………………………………………………………………………………
* Equilibre entre la et l’urbanisé :
……………………………………………………………………………………………………
* la diversité des fonctions urbaines (habiter, travailler, se détendre, se déplacer, acheter) et la
mixité sociale dans l’habitat :
……………………………………………………………………………………………………
* l’utilisation économe de l’espace et la maîtrise des besoins en déplacement, la préservation de
la qualité de l’aire, de l’eau, du sol et du sous sol ainsi que la prévention des risques naturels :
……………………………………………………………………………………………………
Est-ce que le POS risque d’être remplacer par un autre instrument vis à vis de cette nouvelle
politique ?
……………………………………………………………………………………………………
- 149 -
2- Questionnaire bureaux d’études
Date de l’enquête :
Nom de l’enquêté :
Identification du BET BEM/URBACO
Situation :
Date d’ouverture du BET :
Domaine d’intervention: aménagement du territoire, urbanisme, architecture, embellissement
urbain..........
Moyens matériels du BET :
Moyens humains du BET :
Etudes d’urbanisme fournies par le BET : dont (si vous avez un document genre CV)
Non lancées :...……………………………………………………………………………………...
En cours :…………………………………………………………………………………………...
Achevées :…...……………………………………………………………………………………...
Approuvées :…...…………………………………………………………………………………...
A l’arrêt :.…………………………………………………………………………………………...
Résiliées :…………………………………………………………………………………………...
Délimitation des POS :
URBACO : vous avez fait le PDAU du groupement de Constantine, il a dégagé 46 POS, qui a
procéder a cette répartition et délimitation et sur quelle base ?
……………………………………………………………………………………………………
Choix du bureau d’étude
Quels sont les critères de choix d’un bureau d’étude pour qu’il décroche une étude auprès de la
DU:…………………………………………………………………………………………………
Quels sont les points forts qui vous ont privilégié dans la sélection des BET par la direction de
l’urbanisme pour faire ce POS ?
……………………………………………………………………………………………………...
Date de lancement de l’étude : ……………………………………………………………………..
Date d’achèvement de l’étude :…………………………………………………………………….
Motifs du retard :…………………………………………………………………………………...
Qui a participé dans l’élaboration de ce POS :
……………………………………………………………………………………………………...
Les chargés d’études qui ont travaillé dans l’élaboration de ce POS, étaient ils affectés à d’autres
études ou uniquement à ce POS ?
……………………………………………………………………………………………………...
Quels sont les moyens que vous avez mis pour faire ce POS :
……………………………………………………………………………………………………...
Est-ce qu’il vous arrive de sous-traiter des études ou parties d’études, lesquelles ?
……………………………………………………………………………………………………...
D’autres POS étaient lancés en parallèle à celui de Daksi par d’autres bureaux d’études: est ce
que vous avez travaillez en se concertant, se consultant ou séparément ?
……………………………………………………………………………………………………...
Le PDAU est la référence de travail pour l’élaboration des POS : quelles étaient les orientations
du PDAU concernant ce POS ?
…………………………………………………………………………………………………...
- 150 -
Comment les avez-vous exploité, les avez-vous respectez ou étiez vous obliger de les modifier et
adapter à la réalité du terrain, (les indicateurs, avez-vous revue la délimitation du POS… ?
……………………………………………………………………………………………………...
Lors de l’étude, quels sont les problèmes administratifs ou techniques que vous avez rencontrés,
dans les différentes phases ?
……………………………………………………………………………………………………...
En plus de votre BET et de la DU, qui a intervenue dans l’élaboration de ce POS (quels sont les
autres acteurs) ?
……………………………………………………………………………………………………...
Avez-vous fait une enquête ménage ?……………………………………………………………...
Qui a participé dans l’enquête ménage : (l’équipe fixe ou temporaire) ?
……………………………………………………………………………………………………...
Comment l’avez vous organisée ?
……………………………………………………………………………………………………...
Y a-t-il eu collaboration et participation de l’APC dans cette enquête ?
……………………………………………………………………………………………………...
Pourrai-je avoir un questionnaire (exemple type) :
……………………………………………………………………………………………………...
Le citoyen, était il au courant de cette étude ?
……………………………………………………………………………………………………...
Est-ce qu’il a coopéré ou était il indifférent, quelle a été sa réaction envers cette étude ?
……………………………………………………………………………………………………...
Le citoyen a –t-il suggérer des orientations précise, lesquelles ?
……………………………………………………………………………………………………...
Le citoyen a- t- il formulé des vœux, lesquels ?
……………………………………………………………………………………………………...
L’enquête ménage a-t-elle rencontré des problèmes précis, lesquels ?
……………………………………………………………………………………………………...
Avez-vous un rôle précis après l’approbation du POS ?
……………………………………………………………………………………………………...
A votre avis quel est le rôle du POS dans la réalité urbaine ?
……………………………………………………………………………………………………...
A votre avis le POS est vraiment un instrument de gestion urbaine et de contrôle pour la ville ?
……………………………………………………………………………………………………...
A votre avis est ce que le POS a ramené quelque chose de nouveau pour la maitrise du
développement de la ville à la fois sur le plan de la consommation de l’espace et celui de la
forme d’urbanisation et l’organisation des différentes fonctions ?
……………………………………………………………………………………………………...
Est-ce qu’il est vraiment un support pour toute intervention urbaine ou occupation du sol :
expliquez ?
……………………………………………………………………………………………………...
Dans quelle mesure le POS présente -t-il un sujet de préoccupation ou d’intérêt pour vous ?
……………………………………………………………………………………………………...
Quel est son degré d’efficacité ?………………………………………………………………...
A votre avis quel est le devenir de cet instrument ?
……………………………………………………………………………………………………...
NB : si je peux avoir une copie du dossier administratif de l’URBACO la décision de lancement du POS,
d’approbation… :
- 151 -
4- Questionnaire APC
Quel est le rôle de l’APC dans un POS ?
- Avant le lancement de l’étude :
*délimitation de l’aire d’étude : ………………………………………………………………….
* autres : ………………………………………………………………………………………….
- pendant l’étude :
*Orientations de l’étude (idées) / concertation :
……………………………………………………………………………………………………
* Faciliter et mettre les moyens pour le bon déroulement de l’enquête ménage :
……………………………………………………………………………………………………
* quels sont ces moyens ?
……………………………………………………………………………………………………
- Pendant l’approbation:
* est ce qu’il y a des réserves de la part des citoyens lors de l’enquête ménage
……………………………………………………………………………………………………
* lesquelles (pourrai-je voir le registre) ?
……………………………………………………………………………………………………
- Après l’approbation:
* qui suit l’étude après l’approbation ?
……………………………………………………………………………………………………
* comment ?
……………………………………………………………………………………………………
* par qui ?
……………………………………………………………………………………………………
- quelle est l’importance d’un POS pour l’APC (l’utilité) ?
……………………………………………………………………………………………………
- est ce que vous le considérez comme support dans toute intervention urbaine ou occupation du
sol ?
……………………………………………………………………………………………………
- quel est l’impact des POS sur la réalité urbaine, sociale, économique et environnementale :
……………………………………………………………………………………………………
- quel est son degré d’efficacité sur le terrain ?
……………………………………………………………………………………………………
- quel est le degré de matérialisation ou réalisation : 0% ,50% , 100% ?
……………………………………………………………………………………………………
- quelles sont les orientations ou évolution que vous pouvez envisager pour cet instrument ?
……………………………………………………………………………………………………
- dans quelle mesure le POS présente-t-il un sujet de préoccupation ou d’intérêt pour vous ?
……………………………………………………………………………………………………
- Est-ce qu’il y a eu viabilisation de la cité ?
……………………………………………………………………………………………………
- Qui a procédé à la viabilisation de la cité ?
……………………………………………………………………………………………………
- 152 -
- Est-ce qu’il y a eu régularisation foncière des parcelles urbanisées ?
……………………………………………………………………………………………………
Qui a procédé à la régularisation des parcelles urbanisées ?
……………………………………………………………………………………………………
Est-ce qu’il y a eu restructuration de la cité ?
……………………………………………………………………………………………………
Qui a procéder à la restructuration de la cité et comment ?
……………………………………………………………………………………………………
Est-ce qu’il y a eu démolition du parc précaire ?
……………………………………………………………………………………………………
Qui a procédé à la démolition du parc précaire ?
……………………………………………………………………………………………………
Est-ce qu’il y a eu réaffectation des parcelles récupérées ?
……………………………………………………………………………………………………
Si oui en quoi ont été réaffecté ?
……………………………………………………………………………………………………
La zone UP1 : est ce qu’il y a eu achèvement des travaux programmés par l’étude du
lotissement : route, espaces libres, stationnement, plantation, aires de rencontre, paysage
urbain… ?
……………………………………………………………………………………………………
La zone UP2 : qu’est ce qui a été fait dans cette zone ?
Régularisation foncière : comment ?
……………………………………………………………………………………………………
Restructuration : comment ?
……………………………………………………………………………………………………
Viabilisation (réseaux divers) : comment ?
……………………………………………………………………………………………………
Dédensification ?
……………………………………………………………………………………………………
Electrification des logements : combien ?
……………………………………………………………………………………………………
Branchement au gaz naturel : combien ?
……………………………………………………………………………………………………
La zone UP3 : qu’est ce qui a été fait dans cette zone ?
Démolition :
…………………………..……………………………………………………………………….
Réalisation des équipements : lesquels ?
……………………………………………………………………………………………………
Réalisation du programme de logement : détailler par type et nombre :
……………………………………………………………………………………………………
Electrification des logements : combien ?
……………………………………………………………………………………………………
Branchement au gaz naturel : combien ?
……………………………………………………………………………………………………
- 153 -
5- Questionnaire citoyen
- Etes-vous au courant du POS ?

……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………...
- A votre avis est ce qu’il apporte des améliorations dans le quartier ? a quel niveau ?
……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………...
- Vous a-t-on sollicité pendant et après son élaboration ?
……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………...
- Si oui, en quoi résidaient votre intervention et suggestions ?
……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………...
- Si aujourd’hui on propose un autre POS et si on vous propose de participer, qu’est ce que vous
proposez ?
……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………...
- Quelles sont les problèmes et insuffisances que vous situez dans votre quartier ?
……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………...
- Que pensez vous de la proposition de création d’une zone de parc dans la partie Est de votre
quartier ?
……………………………………………………………………………………………………...
……………………………………………………………………………………………………...
- 154 -
1- Loi 90 – 29 du 1 er décembre 1990, relative à l’aménagement et l’urbanisme
- 155 -
- 156 -
- 157 -
- 158 -
- 159 -
- 160 -
- 161 -
- 162 -
2- Décret exécutif N° 91-178 du 28 mai 1991, fixant les procédures d’élaboration des POS
ainsi que les documents y afférents.
- 163 -
- 164 -
- 165 -
- 166 -
3- Loi 06-06 du 20 février 2006, portant la loi d’orientation de la ville
14 JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE ALGERIENNE N15 12 Safar 1427

12 mars 2006
CHAPITRE IV Loi n06-06 du 21 Moharram 1427 correspondant au
RECOUVREMENT DE CREANCES 20 février 2006 portant loi d’orientation de la ville.
Art. 22. . L’organisme de titrisation peut charger ----------------------------------------------------------------
l’établissement cédant ouJOURNAL
un tiers du recouvrement
OFFICIEL de DE LA Le Président
REPUBLIQUE de la République,
ALGERIENNE NA 15
créances hypothécaires cédées, de la mise en jeu de la Vu la Constitution, notamment ses articles 119, 120, 14
mainlevée ainsi que de toutes autres tâches relatives à leur 122, 126, 127 et 180 ;
gestion pour le compte de celui-ci, conformément aux Vu l’ordonnance n75-58 du 26 septembre 1975,
12 mars 2006
conditions définies par une convention de gestion et de modifiée et complétée, portant codeCHAPITRE civil ; IV
recouvrement de créances établies entre les deux Loiparties.
nA 06-06Vu dul’ordonnance
21 Moharram 1427 correspondant
n75-74 du 12 novembre 1975 portant au
Art. 23. . Lorsque l’établissement cédant-gestionnaire 20 février établissement 2006duportant loi d'orientation
cadastre général et institution du delivre
la
ou le tiers chargé du recouvrement des créances cesse ses foncier ;
RECOUVREMENT DE CREANCES
activités ou est soumis à une procédure de gestion Vu la loi n84-17 du 7 juillet 1984, modifiée et ville.
contrôlée ou à une procédure judiciaire, telle que la complétée, relative aux lois de finances ;
faillite, la liquidation ou pour toute autre raison que ce ————
Vu la loi n85-05 du 16 février 1985, modifiée et
soit, l’organisme de titrisation est en droit de réclamer Art. 22. — L'organisme de titrisation
complétée, relative à la protection et à la promotionpeut charger de la
immédiatement les sommes recouvrées ou en coursl'établissement
de santé ; cédant ou un tiers du recouvrement de
recouvrement avant la mise en .uvre de ces procédures. Vu la loi n88-02LeduPrésident de larelative
12 janvier 1988 République,
à la
Art. 24. . Les tâches prévues à l’article 22 ci-dessus planification ;
créances hypothécaires cédées, de la mise en jeu de la
peuvent être transférées par l’organisme de titrisation,
Vu la loi n90-08 du 7 avril 1990, modifiée et
suite au déclenchement des procédures judiciaires visées àainsi que de toutes autres tâches relatives à leur
mainlevée
complétée, relative à la commune ;
l’article 23 ci-dessus, à tout autre établissement financier
Vu la Constitution, notamment ses articles 119, 120,
Vu la loi n90-09 du 7 avril 1990, modifiée et
agréé sur la base d’une convention entre les deux parties.
gestion pour le compte deàcelui-ci,
complétée, relative la wilaya ;conformément aux
Dans ce cas, le débiteur, dont la créance a été cédée, est 122, 126, 127 et
informé par lettre recommandée, par l’organisme de Vu la loi n90-21 du 15 août 1990, modifiée et 180 ;
conditions
titrisation, du transfert de la gestion et du recouvrement définies
complétée, par une
relative à convention
la comptabilité de gestion
publique ; et de
des créances. Vu la loi n90-25 du 18 novembre
Vu l'ordonnance nA 75-58 du 26 septembre 1975, 1990, modifiée et
complétée, portant orientation
Le débiteur est tenu de payer régulièrement les recouvrement de créances établie entre les deux parties. foncière ;
échéances au nouvel établissement chargé du Vu la loi n90-29 du 1er décembre 1990, modifiée et
modifiée et complétée, portant code civil ;
complétée, relative à l’aménagement et l’urbanisme ;
recouvrement de la créance. Art. 23. —Vu Lorsque l'établissement cédant-gestionnaire
CHAPITRE V la loi n90-30 du 1er décembre 1990 portant loi
DISPOSITIONS PENALES Vu l'ordonnance nA
domaniale ; 75-74 du 12 novembre 1975 portant
Art. 25. . Sans préjudice des sanctions prévuesou parlela tiers chargé
Vu la du recouvrement
loi n90-31 des créances
du 4 décembre 1990 relativecesse auxses
législation en vigueur, est puni d’une peine établissement associations
du cadastre; général et institution du livre
d’emprisonnement de six (6) mois à trois (3) ans et d’une Vu laouloiest
activités n91-11
soumis du à27uneavrilprocédure
1991, complétée, fixant
de gestion
amende de cinquante mille dinars (50.000 DA), à cinq les règles relatives à l’expropriation pour cause d’utilité
foncier ;
cent mille dinars (500.000 DA), tout responsable d’un publique ;
organisme de titrisation, d’un établissement de cessioncontrôlée
des Vu la ouloià n98-04
une procédure
du 20 Safar judiciaire, telle que au
1419 correspondant la
créances, du dépositaire central des titres et tout autre Vu la
15 juin 1998 relative à la protection du patrimoine et
loi nA 84-17 du 7 juillet 1984, modifiée
établissement chargé de la gestion et du recouvrement faillite,
des la culturel
liquidation; ou pour toute autre raison que ce
créances ayant produit toute information qui s’avère Vu lacomplétée,
loi n01-03 relative
du Aouel aux Joumada
loisEthania 1422 ;
de finances
inexacte ou erronée. correspondant au 20 août 2001 relative
soit, l'organisme de titrisation est en droit de réclamer au développement
Est puni de la même peine tout responsable de de l’investissement ;
immédiatement
l’établissement cédant ayant introduit toute indication les sommes recouvrées ou en cours de
Vu l’ordonnance n01-04 du Aouel Joumada Ethania
dans Vu la loi nA 85-05 du 16
1422 correspondant au 20février 1985,
août 2001 modifiée
relative à et
le bordereau ou dans l’extrait du bordereau visésrecouvrement
aux avant la mise
l’organisation, en œuvre deetces
au fonctionnement à laprocédures.
privatisation des
articles 13 et 14 de la présente loi qui s’avère inexacte
complétée, ou relative
entreprises à la protection
publiques et à la promotion
économiques ; de la
erronée. Vu la loi n01-13 du 17 Joumada El Oula 1422 santé ;
Art. 26. . La présente loi sera publiée au Journal correspondant auprévues
7 août 2001 portant orientation et
officiel de la République algérienne démocratique et
Art. 24. — Les tâches à l'article 22 ci-dessus
organisation des transports terrestres ;
populaire. Vu la Vuloi lanAloi88-02
n01-14 dudu1229janvier
Joumada1988El Oula relative
1422 à la
Fait à Alger, le 21 Moharram 1427 correspondant peuvent être transférées par l'organisme de
correspondant au 19 août 2001, modifiée et complétée, titrisation,
au 20 février 2006. relative à l’organisation, la sécurité etplanification
la police de la ;
Abdelaziz BOUTEFLIKA circulation routière ;
suite au déclenchement des procédures judiciaires visées à
l'article 23 ci-dessus, à tout autre établissement financier
- 167
Vu- la loi nA 90-08 du 7 avril 1990, modifiée et
agréé sur la base d'une convention entre les deux parties.
complétée, relative à la commune ;
Vu la loi nA 90-09 du 7 avril 1990, modifiée et
Dans ce cas, le débiteur, dont la créance a été cédée, est

12 mars 2006
Vu la loi n01-18 du 27 Ramadhan 1422 correspondant La gestion de proximité : selon laquelle sont
au 12 décembre 2001 relative à la loi d’orientation sur la recherchés et mis en place les supports et procédés
promotion de la petite et moyenne entreprise ; destinés à associer, directement ou par le biais du
Vu la loi n01-19 du 27 Ramadhan 1422 correspondant mouvement associatif, le citoyen à la gestion des
au 12 décembre 2001 relative à la gestion, au contrôle et à programmes et actions concernant son cadre de vie et
l’élimination des déchets ; d’en apprécier et évaluer les effets engendrés.
Vu la loi n01-20 du 27 Ramadhan 1422 correspondant Le développement humain : selon lequel l’Homme est
au 12 décembre 2001 relative à l’aménagement et au considéré comme la principale richesse et la finalité de
développement durable du territoire ; tout développement.
Vu la loi n02-02 du 22 Dhou El Kaada 1422 Le développement durable : selon lequel la politique
correspondant au 5 février 2002 relative à la protection et de la ville contribue au développement qui satisfait les
à la valorisation du littoral ; besoins actuels, sans compromettre les besoins des
Vu la loi n02-08 du 25 Safar 1423 correspondant au 8 générations futures.
mai 2002 relative aux conditions de création des villes La bonne gouvernance : selon laquelle l’administration
nouvelles et de leur aménagement ; est à l’écoute du citoyen et agit dans l’intérêt général dans
Vu la loi n03-10 du 19 Joumada El Oula 1424 un cadre transparent.
correspondant au 19 juillet 2003 relative à la protection de L’information : selon laquelle les citoyens sont
l’environnement dans le cadre du développement durable ; informés, de manière permanente, sur la situation de leur
ville, sur son évolution et sur ses perspectives.
Vu la loi n04-20 du 13 Dhou El Kaada 1425
La culture : selon laquelle la ville représente un espace
correspondant au 25 décembre 2004 relative à la
de création, d’expression culturelle, dans le cadre des
prévention des risques majeurs et à la gestion des
valeurs nationales.
catastrophes dans le cadre du développement durable ;
La préservation : selon laquelle le patrimoine matériel
Après adoption par le Parlement,
et immatériel de la ville doit être sauvegardé, préservé,
Promulgue la loi dont la teneur suit :
protégé et valorisé.
L’équité sociale : selon laquelle la cohérence, la
Article 1er. . La présente loi a pour objet de fixer les
solidarité et la cohésion sociale constituent des éléments
dispositions particulières visant à définir les éléments de
essentiels de la politique de la ville.
la politique de la ville dans le cadre de la politique de
CHAPITRE II
l’aménagement du territoire et du développement durable.
DES DEFINITIONS ET DE LA CLASSIFICATION
La politique de la ville est conçue et élaborée suivant un
Art. 3. . Il est entendu au sens de la présente loi par :
processus concerté et coordonné.
Ville : toute agglomération urbaine ayant une taille de
Elle est mise en .uvre dans le cadre de la
population et disposant de fonctions administratives,
déconcentration, de la décentralisation et de la gestion de
économiques, sociales et culturelles.
proximité.
Economie urbaine : toutes activités de production de
CHAPITRE I
biens et de services localisées dans le milieu urbain ou
DES PRINCIPES GENERAUX
dans son aire d’influence.
Contrat de développement de la ville : une convention
Art. 2. . Les principes généraux de la politique de la
souscrite par une ou plusieurs collectivités territoriales, et
ville sont :
un ou plusieurs acteurs ou partenaires économiques, dans
La coordination et la concertation : selon lesquelles
le cadre des actions et programmes réalisés au titre de la
les différents secteurs et acteurs concernés .uvrent
politique de la ville.
ensemble pour la réalisation d’une politique de la ville
Art. 4. . Outre la métropole, l’aire métropolitaine, la
organisée de manière cohérente et optimale, à partir des
grande ville, la ville nouvelle et la zone urbaine sensible,
choix arrêtés par l’Etat et des arbitrages communs.
définies par la législation en vigueur, il est entendu au
La déconcentration : selon laquelle des missions et
sens de la présente loi par :
attributions sectorielles sont confiées au niveau local aux
Une ville moyenne : l’agglomération urbaine dont la
représentants de l’Etat.
population est comprise entre cinquante mille (50.000) et
La décentralisation : selon laquelle les collectivités
cent mille (100.000) habitants.
locales disposent de pouvoirs et d’attributions qui leur
sont dévolues par la loi.
- 168 -

12 mars 2006
Une petite ville : l’agglomération urbaine dont la L’ensemble de ces volets est mis en .uvre en
population est comprise entre vingt mille (20.000) et conformité avec les modalités fixées à l’article 13
cinquante mille (50.000) habitants. ci-dessous.
Une agglomération urbaine : l’espace urbain qui abrite Art. 8. . Le volet du développement durable et de
une population agglomérée d’au moins cinq mille (5.000) l’économie urbaine a pour objectifs :
habitants. . la sauvegarde de l’environnement naturel et culturel ;
Un quartier : partie de la ville délimitée sur la base . l’exploitation rationnelle des ressources naturelles ;
d’une combinaison de données relatives à l’état du tissu . la promotion de la fonction économique de la ville ;
urbain, de sa structure, de sa composition et du nombre . la promotion des nouvelles technologies de
d’habitants y résidant. l’information et de la communication.
Les modalités d’application du présent article sont, en Art. 9. . Le volet urbain et culturel a pour objectif de
tant que de besoin, précisées par voie réglementaire. maîtriser la croissance de la ville en préservant les terres
Art. 5. . Outre leur classement selon la taille de leur agricoles, les zones du littoral et les zones protégées, en
population, les villes sont classées selon leurs fonctions et assurant :
leur rayonnement au niveau local, régional, national et . la correction des déséquilibres urbains ;
international particulièrement leur patrimoine historique . la restructuration, la réhabilitation et la
culturel et architectural. modernisation du tissu urbain pour le rendre fonctionnel ;
Les modalités d’application du présent article sont . la préservation et la valorisation du patrimoine
fixées par voie réglementaire. culturel, historique et architectural de la ville ;
. la promotion et la préservation des espaces publics et
CHAPITRE III des espaces verts ;
DU CADRE ET DES OBJECTIFS . le renforcement et le développement des
équipements urbains ;
Art. 6. . La politique de la ville vise à orienter et à . la promotion des moyens de transport en vue de
coordonner toutes les interventions, particulièrement faciliter la mobilité urbaine ;
celles relatives aux domaines suivants : . la mise en .œuvre d’actions foncières prenant en
. la réduction des disparités inter-quartiers et la compte la fonctionnalité de la ville ;
promotion de la cohésion sociale ; . la promotion et le développement du cadastre.
. la résorption de l’habitat précaire ou insalubre ; Art. 10. . Le volet social a pour objectif l’amélioration
. la maîtrise des plans de transport, de déplacement et des conditions et du cadre de vie de la population en
de circulation dans et autour des villes ; assurant :
. le renforcement des voiries et réseaux divers ; . la lutte contre la dégradation des conditions de vie
. la garantie et la généralisation des services publics, dans les quartiers ;
particulièrement ceux chargés de la santé, de l’éducation, . la promotion de la solidarité urbaine et la cohésion
de la formation, du tourisme, de la culture, du sport et des sociale ;
loisirs ; . la promotion et le développement des activités
. la protection de l’environnement ; touristiques, culturelles, sportives et de loisirs ;
. la prévention des risques majeurs et la protection des . la promotion et la préservation de l’hygiène et la
populations ; santé publiques ;
. la lutte contre les fléaux sociaux, la marginalisation, . la prévention de la délinquance urbaine ;
la délinquance, la pauvreté et le chômage ; . le renforcement des équipements sociaux et
. la promotion du partenariat et de la coopération entre collectifs.
les villes ; Art. 11. . Le volet de la gestion a pour objectif de
. l’intégration des grandes villes aux réseaux promouvoir la bonne gouvernance à travers :
régionaux et internationaux. . le développement des modes de gestion rationnelle
Art. 7. . La politique de la ville, conçue comme un en utilisant des moyens et procédés modernes ;
ensemble pluridimensionnel, plurisectoriel et multilatéral . le renforcement et l’amélioration de la qualité des
vise à réaliser le développement durable et se concrétise à prestations de service public ;
travers plusieurs volets : le volet du développement . la réaffirmation de la responsabilité des pouvoirs
durable, l’économie urbaine, l’urbain, la culture, le social, publics et la participation du mouvement associatif et du
la gestion et l’institutionnel. citoyen dans la gestion de la ville ;
Chaque volet susvisé comporte des objectifs précis . le renforcement de la coopération inter- villes.
intégrés à l’action globale à mettre en œuvre.
- 169 -

12 mars 2006
Art. 12. . Le volet institutionnel a pour objectif : Art. 16. . Dans le cadre des lois et règlements en
. la mise en place d’un cadre national d’observation, vigueur, les investisseurs et les agents opérateurs
d’analyse et de proposition dans le domaine de la politique économiques participent à la réalisation des objectifs
de la ville ; inscrits dans le cadre de la politique de la ville,
. la promotion du financement de la politique de la notamment en matière de promotion immobilière ainsi
ville dans le cadre du concours du budget national, des que de développement de l’économie urbaine et de
finances locales et de mécanismes novateurs tels que compétitivité des villes.
l’investissement et le crédit, conformément à la politique
économique nationale ; Art. 17. . Conformément à la législation en vigueur,
. le renforcement du suivi et du contrôle, par les les citoyens sont associés aux programmes relatifs à la
instances compétentes, de l’exécution de la politique de la gestion de leur cadre de vie, notamment leur quartier.
ville et des programmes et actions arrêtés dans ce cadre. L’Etat veille à réunir les conditions et les mécanismes
permettant d’associer effectivement le citoyen aux
CHAPITRE IV programmes et actions concernant la politique de la ville.
DES ACTEURS ET DES COMPETENCES
CHAPITRE V
Art. 13. . La politique de la ville est initiée et conduite DES INSTRUMENTS ET DES ORGANES
par l’Etat qui en définit les objectifs, le cadre et les
instruments en concertation avec les collectivités Art. 18. . Les instruments et organes de la politique de
territoriales. la ville sont :
Art. 14. . Conformément aux dispositions de l’article
13 ci-dessus, les pouvoirs publics définissent la politique . les instruments de planification spatiale et urbaine ;
de la ville en : . les instruments de planification et d’orientation
. arrêtant une stratégie tout en fixant les priorités pour sectoriels ;
le développement durable de la ville ; . les instruments de partenariat ;
. réunissant les conditions de concertation et de débat . les instruments d’information, de suivi et
entre les différents intervenants dans la politique de la d’évaluation ;
ville ; . les instruments de financement ;
. arrêtant les normes et les indicateurs urbains ainsi . le cadre national d’observation, d’analyse et de
que les éléments d’encadrement, d’évaluation et de proposition dans le domaine de la politique de la ville.
correction des programmes et actions arrêtés ;
. trouvant des solutions pour la réhabilitation de la Section 1
ville, la requalification de ses ensembles immobiliers et la Instruments de planification spatiale et urbaine
restructuration des zones urbaines sensibles ;
. concevant et en mettant en .œuvre des politiques de Art. 19. . Les instruments de planification spatiale et
sensibilisation et d’information destinées aux citoyens ; urbaine sont :
. mettant en place les instruments d’intervention et
d’aide à la prise de décision pour la promotion de la ville ; . le schéma national d’aménagement du territoire ;
. favorisant le partenariat entre l’Etat, les collectivités . le schéma régional de la région programme ;
territoriales et les opérateurs économiques et sociaux pour . le schéma directeur d’aménagement d’aires
la mise en .œuvre des programmes de la politique de la métropolitaines ;
ville ; . le plan d’aménagement de la wilaya ;
. veillant à la cohérence des instruments liés à la . le plan directeur d’aménagement et d’urbanisme ;
politique de la ville et en assurant le contrôle et . le plan d’occupation des sols ;
l’évaluation de sa mise en .œuvre. . le plan d’aménagement de la ville nouvelle ;
Art. 15. . Les programmes et les actions arrêtés dans . le plan permanent de sauvegarde et de mise en
le cadre de la politique de la ville sont mis en .œuvre par valeur des secteurs ;
les collectivités territoriales qui doivent prendre en charge . le plan de protection et de mise en valeur des sites
la gestion de leurs villes respectives pour tout ce qui archéologiques et leur zone de protection ;
concerne leur évolution, la préservation de leur patrimoine . le plan général d’aménagement des parcs nationaux.
bâti, leur fonctionnement et les qualités et conditions de
vie de leurs habitants, dans le respect des compétences qui
leur sont dévolues par la loi.
- 170 -

12 mars 2006
Section 2 Section 5
Instruments de planification et d’orientation Instruments de financement
Sectoriels
Art. 25. . Sont financés par les ressources publiques
Art. 20. . Un cadre de concertation et de coordination locales avec le concours du budget de l’Etat, toutes les
est mis en place pour assurer aux instruments de études et actions engagées par les pouvoirs publics
planification et d’orientation sectoriels au niveau de la compétents conformément aux articles 13 et 14 ci-dessus,
ville, notamment ceux relatifs à la protection de dans le cadre de la politique de la ville.
l’environnement et du patrimoine culturel, de l’urbanisme, Des mesures financières incitatives ou dissuasives
du transport, de l’eau et des équipements et peuvent être prises, en vertu de la loi, pour la conduite de
infrastructures, la politique de la ville.
une mise en .uvre concertée, cohérente et optimale. Ce
cadre est chargé de proposer des mesures non prévues par Section 6
les instruments de planification et d’orientation sectoriels. L’observatoire national de la ville
Les modalités d’application du présent article sont
fixées par voie réglementaire. Art. 26. . Il est créé un observatoire national de la
ville, ci-dessous dénommé "l.’observatoire national".
Section 3 L’observatoire national est rattaché au ministère chargé
Instruments de partenariat de la ville et a pour missions :
. le suivi de la mise en .œuvre de la politique de la ville ;
Art. 21. . Conformément aux articles 13 et 14 . l’élaboration d’études sur le développement des villes
ci-dessus, les programmes et les actions entrant dans le dans le cadre de la politique nationale d’aménagement du
cadre de la politique de la ville sont, le cas échéant, mis en territoire ;
.uvre suivant des contrats de développement de la ville, . la production et la tenue à jour d’une nomenclature
souscrits avec la collectivité territoriale et les partenaires des villes ;
économiques et sociaux. . la proposition, au Gouvernement, de toutes mesures
Les modalités d’application du présent article sont de nature à promouvoir la politique nationale de la ville ;
fixées par voie réglementaire. . la participation à la promotion de la coopération
Art. 22. . Des actions de partenariat entre deux ou internationale dans le domaine de la ville ;
plusieurs villes pour la réalisation d’équipements et . la proposition, au Gouvernement, d’un cadre
infrastructures urbains structurants peuvent êtres initiés d’actions permettant de promouvoir la participation et la
dans le cadre de conventions conclues entre les consultation des citoyens ;
collectivités territoriales responsables des villes . le suivi de toute mesure prise par le Gouvernement
concernées. dans le cadre de la promotion de la politique nationale de
Les modalités d’application du présent article sont la ville.
fixées par voie réglementaire. La composition, l’organisation et le fonctionnement de
l’observatoire national sont fixés par voie réglementaire.
Section 4 CHAPITRE VI
Instruments d’information, de suivi et d’évaluation DISPOSITIONS FINALES
Art. 27. . Outre les dispositions prévues par la
Art. 23. . Dans le cadre d’une politique adaptée de la présente loi, des mesures spécifiques peuvent être arrêtées
ville, des instruments d’évaluation et d’information pour la métropole d’Alger par le Gouvernement, en
socio-économique et géographique doivent être identifiés coordination avec les collectivités territorialement
et mis en place. compétentes.
Doivent être également identifiés et mis en place des Art. 28. . Dans le cadre de la politique nationale
instruments d’intervention et de suivi pour faciliter d’aménagement du territoire, et outre les dispositions de la
l’évaluation et l’intervention des ajustements appropriés. présente loi, des mesures incitatives particulières peuvent
Les modalités d’application du présent article sont être prises au bénéfice des villes et notamment celles
fixées par voie réglementaire. implantées dans des zones à promouvoir, dans les régions
Art. 24. . Chaque année une journée est consacrée et du Sud et des Hauts Plateaux.
appelée "Journée nationale de la ville". Un prix annuel Art. 29. . La présente loi sera publiée au Journal
intitulé "Prix de la République" est décerné à la plus belle
officiel de la République algérienne démocratique et
ville d’Algérie.
populaire.
Les modalités d’application du présent article sont
Fait à Alger, le 21 Moharram 1427 correspondant
fixées par voie réglementaire.
au 20 février 2006.
Abdelaziz BOUTEFLIKA.
- 171 -
BIBLIOGRAPHIE
- 172 -
OUVRAGES GENERAUX
BARTOLI Alain & BELIN 1984 L’urbanisme décentralisé Berger- Nancy

Marie-Anne Levrault
BEAUD Michel 1991 L’art de la thèse Découverte Paris
BENEVOLO Léonard 1979 Histoire de l’architecture Dunod Paris

moderne
CARRE Alain 1983 Art et urbanisme, que sais-je? presse France

universitaire
CORNU Mauel 1977 Libérer la ville Casterman France
COTE Marc 1993 L’Algérie ou l’espace Média plus Constantine

retourné
HAFIANE Abderrahim 1989 Les défis de l’urbanisme, OPU Alger

l’habitat illégal à Constantine
LAPOIX François 1990 Sauver la ville : écologie du Sang de la France
milieu urbain terre
LAPOIX Raynazud 1979 Sociologie urbaine Presse France
universitaire
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espace géographique
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RONCAYOLO Manuel 1990 La ville et ses territoires Gallimard France
SAIDOUNI Maouia Casbah Alger
2000 Eléments d’introduction à

l’Urbanisme: histoire,
méthodologie, réglementation
CHOAY F., BAIRD G., 1972 Le sens de la ville Seuil Paris
BAHAM R., VANEYCK
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JRYKWERT, SILVER N.
ZUCCHELLI Alberto 1983 Introduction à l’urbanisme OPU Alger

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REVUES & ARTICLES
GUERROUDJ Tewfik 1983 Guide des P.D.A.U et des R.A.S.J.E.P Alger

P.O.S
GUERROUDJ Tewfik 1988 Les problèmes pratiques et R.A.S.J.E.P Alger
les méthodes de l’urbanisme
KATEB Malika. 1988 Rôle des instruments de la Bulletin E.P.A.U Alger
planification spatiale dans la N° 06
gestion des grandes villes
SISBEN F. 1994 Guide d’élaboration des ANAT Alger
plans d’occupation des sols
GUERROUDJ Tewfik 1983 Guide des P.D.A.U et des R.A.S.J.E.P Alger
P.O.S
GUERROUDJ Tewfik 1988 Les problèmes pratiques et R.A.S.J.E.P Alger
les méthodes de l’urbanisme
KATEB Malika. 1988 Rôle des instruments de la Bulletin E.P.A.U Alger

planification spatiale dans la
gestion des grandes villes N° 06
Bruno SCHMIT octobre POS : Le second souffle DIAGONAL France
1993 Revue bimestrielle
des équipes
d’urbanismeN° 103
SISBEN F. 1994 Guide d’élaboration des ANAT Alger
plans d’occupation des sols
Revue d’urbanisme N° 127- 1971 L’urbanisme acte politique Paris
128
ROYER Jean, MAGNAN 1972 L’urbanisme acte politique Revue d’urbanisme Paris
René,… N° 128
Association de ROYER 1973 Documents d’urbanisme Revue d’urbanisme Paris
Jean, HERVE Mathieu, N° 138
GOHIER Jean, PIETRI
René-Paul, GIVAUDAN
Antoine
Association de 1992 La planification et ses Les annales de la France
QUERIENNE Anne, doubles recherche N° 51
ASCHER François,
SAZONOV Boris, DUHAU
Emilio, …
Association de SERRAN 1950 L’origine des civilisations Sciences et avenir Paris
Michel, VERDAUN René, N° 46
SENET André, BOSSI Paul,
DUCROCQ Albert,
BOUSSELPatrice…
- 174 -
THESES & MEMOIRES
ATHMANI Fouad 2001 Impact des instruments et de contrôle Mémoire DAU Cne
sur le cadre bâti : cas des permis de de
construire Magistère
BENDJABELLAH 2004 Impact des instruments d’Urbanisme Mémoire DAU Cne

de
Ouassila sur le développement de la petite
Magistère
ville de Zighoud Youcef
BENIDIR Fatiha 2007 Urbanisme et planification urbaine Thèse de DAU Cne

doctorat
le cas de Constantine
d’Etat
KARA MOSTAFA 2002 Evolution de la notion d’habitat Mémoire DAU Cne

de
ZAROUK Thouria informel : cas du Daksi Abdessalem
Magistère
à Constantine
TADJIN Brahim 2001 Les instruments d’urbanisme et Mémoire DAU Cne

de
développement urbain en Algérie
Magistère
(P.U.D, P.D.A.U, P.O.S) : cas des
villes de Tébessa et Bekkaria
- 175 -
ETUDES ET TRAVAUX SPECIFIQUES
ANAT 1996 Recensement et aménagement des Direction de Cne

poches vides dans le tissu de la ville l'urbanisme
de Constantine
ANAT 1988 Schéma d'aménagement du territoire Ministère de Alger
2000 l'urbanisme et de la
construction
ANAT 2008 Schéma d'aménagement du territoire MATET Alger
2025
ANAT 1994 Plan d'aménagement de la wilaya de Wilaya Cne

Constantine
BEM 2000 Plan d'Occupation des Sols "Daksi" BEM Cne
DPAT 2002 Constantine par les chiffres DPAT Cne
Office Nationale 2008 Recensement général de la ONS Alger

des Statistiques population et de l'habitat (RGPH)
RAHMANI 2000 Demain l’Algérie, la reconquête du Ministère de Alger

Cherif territoire, volumes I et II l’équipement et de
l’aménagement du
territoire
URBACO 1998 Plan d'urbanisme directeur du URBACO Cne

groupement de Constantine
URBACO 1999 Plan d'Occupation des Sols "Sidi URBACO Cne

M'Cid"
URBACO 2008 Expertise sur la ville de Constantine URBACO Cne

par rapport au PDAU, phase I et II,
édition finale
URBACO 2006 Schéma de cohérence urbaine de la URBACO Cne

ville de Constantine
2000 Demain l’Algérie, la reconquête du Ministère de Alger

territoire, volumes I et II l’équipement et de
l’aménagement du
territoire
- 176 -
GLOSSAIRE DES ABREVIATIONS
ANAT Agence Nationale de l’Aménagement du Territoire

APC Assemblée Populaire Communale
CADAT Caisse Algérienne de Développement et d’Aménagement du Territoire
CEM Collège d’Enseignement Moyen
DPAT Direction de Planification et d’Aménagement du Territoire

DUC Direction de L’urbanisme et de la Construction
EFE Ecole de L’enseignement Fondamental Elémentaire
PAW Plan d’Aménagement de la Wilaya
PLU Plan Local d’Urbanisme
LOV Loi d’Orientation de la Ville
ONS Office Nationale des Statistiques
PUD Plan d’Urbanisme Directeur
PUP Plan d’Urbanisme Provisoire
PDAU Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme
POS Plan d’Occupation des Sols
RGPH Recensement Général de la Population et de l’Habitat
SCU Schéma de Cohérence Urbaine
CSU Carte Sociale Urbaine
SNAT Schéma National d’Aménagement du Territoire
SRAT Schéma Régional d’Aménagement du Territoire
ZHUN Zone d’Habitat Urbain Nouveau
- 177 -
LISTE DES TABLEAUX
N° du tableau Titre Page

Tableau n° 01 Etat des PDAU de la wilaya de Constantine 54
Tableau n° 02 Consommation des réserves foncières des villes nouvelles Ali
56
Mendjeli et Massinissa
Tableau n° 03 Répartition des POS de la ville de Constantine par arrondissement 58
Tableau n°04 Situation administrative des POS de la ville de Constantine 60
Tableau n°05 Références des deux POS « Daksi et Sidi M’Cid » 68
Tableau n°06 Typologie de l’habitat et équipements existants du POS Daksi 72
Tableau n°07 Programme du POS Daksi 75
Tableau n°08 Typologie de l’habitat et équipements existants du POS Sidi M’Cid 78
Tableau n°09 Programme du POS Sidi M’Cid 80
Tableau n°10 Programme et paramètres techniques de la sous zone homogène IA
du POS Daksi. 89
Tableau n°11 Programme et paramètres techniques de la sous zone homogène IB
du POS Daksi. 94
Tableau n°12 Programme et paramètres techniques de la zone homogène ZII du
POS Daksi. 101
Tableau n°13 Programme et paramètres techniques de la zone homogène ZIII du
POS Daksi 104
Tableau n°14 Programme et paramètres techniques de la zone homogène ZIV du
POS Daksi. 114
Tableau n°15 Programme et paramètres techniques de la zone homogène ZV du
POS Daksi. 119
Tableau n°16 Etat d’avancement du programme d’habitat du POS Sidi M’Cid 123
Tableau n°17 Etat d’avancement du programme d’équipements de voirie et de
services du POS Sidi M’Cid 123
Tableau n°18 Paramètres techniques de la zone homogène UB du POS Sidi M’Cid 124
Tableau n°19 Paramètres techniques de la zone homogène UD du POS Sidi M’Cid 125
Tableau n°20 Paramètres techniques de la zone homogène UF du POS Sidi M’Cid 125
Tableau n°21 Programme et paramètres techniques de la zone homogène N 126
- 178 -
LISTE DES CARTES
N° de la carte Titre de carte Page

Carte -01- Répartition des POS de la ville de Constantine 59
Carte -02- Répartition des POS approuvés de la ville de Constantine 61
Carte -03- Constantine : Situation des deux POS « Daksi et Sidi M’Cid » 69
Carte -04- POS Daksi : Synthèse géotechnique 71
Carte -05- Daksi. Etat de fait : Occupation du sol 74
Carte -06- POS Daksi : Composition urbaine 76
Carte -07- POS Sidi M’Cid : Croquis géotechnique 78
Carte -08- Sidi M’Cid : Occupation du sol 79
Carte -09- POS Sidi M’Cid : Aménagement général 81
Carte -10- Daksi : La sous zone homogène IA, avant le POS 88
Carte -11- Daksi : La sous zone homogène IA, selon le POS 89
Carte -12- Daksi : La sous zone homogène IA, 10 ans après l’approbation du POS 91
Carte -13- Daksi : La sous zone homogène IB, avant le POS 93
Carte -14- Daksi : La sous zone homogène IB, selon le POS 94
Carte -15- Daksi : La sous zone homogène IB, 10 ans après l’approbation du POS 95
Carte -16- Daksi : Identification des réalisations dans la sous zone homogène IB 96
Carte -17- Daksi : La zone homogène II, avant le POS 100
Carte -18- Daksi : La zone homogène II, selon le POS 101
Carte -19- Daksi : La zone homogène II, 10 ans après l’approbation du POS 102
Carte -20- Daksi : La zone homogène III, avant le POS 103
Carte -21- Daksi : La zone homogène III, selon le POS 104
Carte -22- Daksi : La zone homogène III, 10 ans après l’approbation du POS 105
Carte -23- Daksi : La zone homogène IV, avant le POS 114
Carte -24- Daksi : La zone homogène IV, selon le POS 115
Carte -25- Daksi : La zone homogène IV, 10 ans après l’approbation du POS 116
Carte -26- Daksi : La zone homogène V, avant le POS 118
Carte -27- Daksi : La zone homogène V, selon le POS 119
Carte -28- Daksi : La zone homogène V, 10 ans après l’approbation du POS 120
Carte -29- Sidi M’Cid : La zone homogène IV, 10 ans après l’approbation du POS 127
- 179 -
Résumé
L’étalement du tissu urbain, le site chahuté, la monocentralité, la crise de logement, la

congestion de la ville, la sur utilisation des équipements, l’indisponibilité du foncier urbanisable,
sont à l’origine des dysfonctionnements de la ville de Constantine. Dans leurs tentatives de
recherches de solutions et pour empêcher que l’urbanisation ne soit plus synonyme de crise,
plusieurs instruments d’aménagement et d’urbanisme à différentes échelles ont été mis en place
par les autorités locales à savoir dans leur ordre chronologique : le PUD, le PAW, la cartes des
poches vides, l’étude de la maîtrise de croissance urbaine, les PDAU et POS et tout récemment
avec la nouvelle législation le SDAAM et le SCU. Ces instruments sont là pour remédier à tous
les problèmes urbain et architectural, mais nous constatons que l’anarchie et la désordre à
Constantine, persistent.
Dans la législation algérienne, le POS sujet de notre recherche, proprement dit, n’a pas
existé réglementairement avant 1990, c’est un document d’urbanisme établi conformément à la
loi N° 90.29 du 01 Décembre 1990 relative à l’aménagement et à l’urbanisme. Il a pour objectif
la production et/ou la transformation du sol urbain et du cadre bâti, établi conformément aux
dispositions du plan directeur d’aménagement et d’urbanisme auquel il se réfère. C’est un
document juridique, opposable aux tiers.
Cet instrument d’urbanisme dont l’efficacité est théoriquement la plus sûre, fixe d’une
manière précise la destination des sols urbanisés et urbanisables à court et moyen terme, il
précise la forme urbaine les droits de construction et l’occupation des sols. L’observation,
laisse supposer que la problématique doit s’articuler autour de sa défaillance et sa non
application. En quoi y a-t-il discordance entre l’étude et la réalité et le programme et la
réalisation ? Et pourquoi ?
Mots clés
Constantine - instruments d’urbanisme et d’aménagement - réglementation urbaine – PDAU et

POS - Politique de la ville - concordance/discordance - étude/réalité - programme/réalisation.
- 180 -
Abstract
The spreading of urban fabric, the monocentrality, the housing crisis, the congestion of
the city, the exceeded capacity of equipments, transportation difficulties, the unavaibitity of the
urbanizable land l, are fundamental factors of the dysfunctions of Constantine. In their attempts
of researches for solutions and to prevent that the urbanization is not synonymous with the crisis,
the local authorities several instruments of development with various scales, in the chronological
order: Urban Master Plan (PUD), development plan of the wilaya (PAW), map pockets empty,
mastery of urban growth(MCU), master development plan and planning (PDAU), Plan land use
(POS), and most recently with the new legislation the schema development and management of
the metropolitan area (SDAAM), and schema of urban coherence (SCU). All this instruments are
to come solve all the problems of urban planning and architecture of Constantine, but we note
that disorder and lawlessness persist
In Algerian legislation the POS, subject of our search, in itself was not statutorily exist
before 1990. It is a means of planning, according to law N° 90/29 dated December 01, 1990,
relative to the regional planning and development/ his objective is the production and/or the
transformation of urban soil and environment built. This instrument is prepared in accordance
with directives of the PDAU, to whom it is up. It is a legal document, opposable to third.
Theoretically, this instrument has a very efficient and very safe impact. It set very precise
destination of land to be urbanized in the short and medium term. But the observation suggests
that the issue should revolve the failure of POS and it no-application. Were there is discordance
between the study and the reality? Between program and realizations? Why?
Key words
Constantine - instrument of planning and development - regulatory urban – PDAU – POS -

concordance / discordance - study / reality - program / realization.
- 181 -
‫‪Mémoire de Magistère : le Plan d’Occupation des Sols entre étude et réalité, analyse de cas à Constantine‬‬
‫ملخص‬
‫ايزذاد انُس‪ٛ‬ح انؼًشاَ‪ , ٙ‬أحبد‪ٚ‬خ انًشكض‪ٚ‬خ‪ ,‬أصيخ انسكٍ‪ ,‬اصدحبو انًذ‪ُٚ‬خ‪ ,‬ردبٔص لذسح اسز‪ٛ‬ؼبة‬
‫انًشافك‪ ,‬صؼٕثخ انُمم‪ ,‬ػذو رٕفش األساض‪ ٙ‬انصبنحخ نهزؼً‪ٛ‬ش‪ ْٙ ,‬انؼٕايم األسبس‪ٛ‬خ ف‪ ٙ‬انخهم انؼًشاَ‪ٔ ٙ‬‬
‫س‪ٛ‬شٔسح يذ‪ُٚ‬خ لسُط‪ُٛ‬خ‪ .‬ف‪ ٙ‬يحبٔنزٓب نهجحث ػٍ انحهٕل ٔ يُغ أٌ ‪ٚ‬كٌٕ انزؼً‪ٛ‬ش يشادفب ألصيخ‪ٔ ,‬ضؼذ‬
‫انسهطبد انًحه‪ٛ‬خ ػذح يخططبد ػه‪ ٙ‬ػذح يسزٕ‪ٚ‬بد‪ ,‬حست انزشر‪ٛ‬ت انضيُ‪ :ٙ‬يخطط انزؼً‪ٛ‬ش‬
‫انزٕخ‪, (PUD) ٙٓٛ‬يخطط رٓ‪ٛ‬ئخ انٕال‪ٚ‬خ ( ‪ ,)PAW‬خش‪ٚ‬طخ انٕػبء انؼمبس٘ ‪ ,‬انزحكى ف‪ ٙ‬انًُٕ انؼًشاَ‪ٙ‬‬
‫(‪ ,)MCU‬انًخطط انزٕخ‪ ٙٓٛ‬نهزٓ‪ٛ‬ئخ ٔ انزؼً‪ٛ‬ش ( ‪ ٔ ,)PDAU‬يخطط شغم األساض‪ٔ ,)POS ( ٙ‬حست‬
‫انمٕاَ‪ ٍٛ‬األخ‪ٛ‬شح يخطط رًُ‪ٛ‬خ انًدم أالسزمطبث‪ ٙ‬نًذ‪ُٚ‬خ لسُط‪ُٛ‬خ ( ‪ ,)SDAAM‬يخطط انزُبسك انحضش٘‬
‫(‪ٔ )SCU‬انخش‪ٚ‬طخ االخزًبػ‪ٛ‬خ انحضبس‪ٚ‬خ )‪ .(CSU‬كم ْذِ انًخططبد ٔضؼذ يٍ أخم يؼبندخ خً‪ٛ‬غ‬
‫انًشبكم انؼًشاَ‪ٛ‬خ ٔ انًؼًبس‪ٚ‬خ ٔ يغ ْذا َالحظ أٌ إشكبن‪ٛ‬خ انزؼً‪ٛ‬ش ال رضال لبئًخ ثحذح‪.‬‬
‫ف‪ ٙ‬انشصَبيخ انمبََٕ‪ٛ‬خ اندضائش‪ٚ‬خ‪ ,‬يخطط شغم األساض‪ ,)POS (ٙ‬يٕضٕع ثحثُب‪ ,‬ف‪ ٙ‬حذ رارّ نى ‪ٚ‬كٍ‬
‫‪ 90 / 29‬انًؤسخ ف‪ 01 ٙ‬د‪ٚ‬سًجش‬ ‫يٕخٕدا لجم سُخ ‪ ْٕ .1990‬ػجبسح ػٍ ٔس‪ٛ‬هخ رخط‪ٛ‬ط‪ ,‬طجمب نهمبٌَٕ‬
‫‪ٔ ,1990‬انًزؼهك ثبنزٓ‪ٛ‬ئخ انؼًشاَ‪ٛ‬خ ٔ انزؼً‪ٛ‬ش‪ٚ .‬خزص ْزا انًخطط ثبنًدبل انحضش٘ ٔ انًجُ‪ ,ٙ‬رجؼب‬
‫(‪ ) PDAU‬انزبثغ إن‪ ْٕ .ّٛ‬ػجبسح ػٍ ٔث‪ٛ‬مخ لبََٕ‪ٛ‬خ لبثهخ‬ ‫نزٕخ‪ٓٛ‬بد انًخطط انزٕخ‪ ٙٓٛ‬نهزٓ‪ٛ‬ئخ ٔانزؼً‪ٛ‬ش‬
‫نهًؼبسضخ أيبو انغ‪ٛ‬ش‪.‬‬
‫يٍ انُبح‪ٛ‬خ انُظش‪ٚ‬خ‪ْ ,‬ذا انًخطط را فؼبن‪ٛ‬خ كج‪ٛ‬شح ٔ أك‪ٛ‬ذح‪ ,‬ح‪ٛ‬ث ‪ٚ‬حذد ثبنزفص‪ٛ‬م ػه‪ ٙ‬انًذٖ انمش‪ٚ‬ت ٔ‬
‫انًزٕسط انشكم انحضش٘‪ ,‬انزُظ‪ٛ‬ى‪ ,‬حمٕق انجُبء‪ ,‬اسزؼًبل األساض‪ ٔ ٙ‬ك‪ٛ‬ف‪ٛ‬خ إَزبج انًجبَ‪ ٙ‬اندذ‪ٚ‬ذح أٔ ف‪ ٙ‬حبنخ‬
‫إخشاء رؼذ‪ٚ‬الد ػهٗ انًجبَ‪ ٙ‬انًٕخٕدح‪ .‬انًالحظخ رش‪ٛ‬ش إنٗ أٌ اإلشكبن‪ٛ‬خ رذٔس حٕل فشهّ ٔ ػذو رطج‪ٛ‬مّ‪ :‬ف‪ًٛ‬ب‬
‫‪ٕٚ‬خذ رجبػذ ث‪ ٍٛ‬انذساسخ ٔ انٕالغ ٔ ث‪ ٍٛ‬انجشَبيح ٔ اإلَزبج ‪ :‬نًب را ؟‬
‫الكلمات األساسية‬
‫‪-‬‬ ‫لسُط‪ُٛ‬خ ‪ -‬أدٔاد انزٓ‪ٛ‬ئخ انؼًشاَ‪ٛ‬خ ٔ انزؼً‪ٛ‬ش ‪ -POS - PDAU -‬س‪ٛ‬بسخ انًذ‪ُٚ‬خ‪ -‬انزٕافك‪/‬انزجبػذ‬
‫رٕافك‪/‬رُبلض ‪-‬انذساسخ‪/‬انٕالغ ‪-‬انجشَبيح‪/‬اإلَدبص‬
‫‪- 182 -‬‬

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Mémoire de Magistère: le Plan d’Occupation des Sols entre étude et réalité, analyse de cas à Constantine

RÉPUBLIQUE ALGÉRIENNE DÉMOCRATIQUE ET POPULAIRE

MINISTÈRE DE L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR & DE LA RECHERCHE SCIENTIFIQUE

DÉPARTEMENT D’ARCHITECTURE ET D’URBANISME

Présenté par : KADRI Assia

LE PLAN D’OCCUPATION DES SOLS,

Sous la direction du Dr : BENIDIR Fatiha

Président : Mr SAHNOUNE Tayeb ….. Professeur, DAU, Université Mentouri - Cne

SOUTENU LE : 26 Avril 2010.

A la mémoire de mon père fervent défenseur de l’éducation et de la

A mon trésor Abdefettah, à mon beau père, que dieu le guérisse, à ma

Aux enfants que je n’ai pas eu, Nour et Rami

A mon ex camarade de classe, ex collègue, amie, confidente et soeur

A Ibtissam, Houda et tous les amis qui m’ont encouragé de prés ou

Je remercier le bon Dieu pour la patience et le courage qu’il m’a

Mes encadreurs madame BENIDIR Fatiha et monsieur COTE

Les cadres que j’ai sollicités et m’ont facilités la tâche au niveau de

Mes collègues de l’ANAT Constantine, qui m’ont souvent

TABLE DES MATIERES

Première partie : Approche théorique : évolution du fait urbain

1- 1 Evolution du fait urbain ……………..……………….…..………. 21

Chapitre deuxième : Politique d’aménagement de l’espace et instruments

2-3-1 Les instruments d’urbanisme..………..…………………………... 38

Chapitre troisième: Constantine à travers ses instruments …….………..... 50

3 -1 Constantine à travers ses instruments ………………….…….…… 51

Conclusion de la première partie ……… …………………..……..……….… 63

Deuxième partie : Analyse de deux POS à Constantine………………..……... 66

Chapitre quatrième : Identification de deux cas type ………………………. 68

4-1 Justification du choix des cas d’étude……………………….….. 68

Chapitre cinquième : Du programme à la réalité, concordance ou

Chapitre sixième : Défaillances de la mise en place du POS ……………..….. 130

6-1 Le POS : avant l’étude…………………..……………….………….. 130

Conclusion générale ……………………………………………….……..…... 142

LE PLAN D’OCCUPATION DES SOLS,

Depuis plusieurs décennies, le développement des villes algériennes a connu un

L’urbanisme réglementaire en Algérie s’imposa de fait, à partir de l’année 1974 comme un

Dans le domaine de la planification urbaine, les plans d’urbanisme directeur « P.U.D » et

L’urbanisation en Algérie, est liée à la conjoncture de deux phénomènes, d’abord l’exode

En 1958, la France coloniale avait lancé un plan de développement économique

Depuis l’indépendance, l’Algérie a connu un rythme de croissance urbain accéléré

A cet effet le ministère des travaux publics et de la construction, chargé de l’urbanisme à

La loi 90-29 du 02 décembre 1990, relative à l’Aménagement et à l’Urbanisme, complétée

Un site stratégique, un milieu physique assez complexe, et une multitude de concavités,

Cette partie a nécessité l’exploitation d’une documentation très variée :

- Les ouvrages, revues, publications, thèses et mémoires, Internet ;

1.Questionnaire adressé à la direction de l’urbanisme : maître de l’ouvrage.

Les difficultés rencontrées

À noter deux problèmes essentiels :

2. Les sorties sur terrain :

APPROCHE THÉORIQUE : ÉVOLUTION DU FAIT URBAIN

Introduction à la première partie

Les villes d’hier et d’aujourd’hui ne peuvent être les villes

La croissance urbaine est un phénomène complexe et

Approche conceptuelle relative à la réglementation

1-1 Evolution du fait urbain

La ville devenait un vaste chantier, c’étai le démantèlement de l’urbain dans l’insouciance

Le mouvement progressiste, cherchait à rétablir un nouveau tissu urbain et non remodeler

A la fin du siècle, la ville industrielle, et malgré toute la critique qu’elle a engendré, a

Cette dichotomie structurelle a accentué la ségrégation spatiale et la ségrégation sociale.

Suite aux implications du mouvement moderne, le retour à la campagne et la dissociation