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Droit civil. Les biens

Prof. ALONI MUKOKO

LES BIENS ET LE REGIME FONCIER ET IMMOBILIER

2 parties :

1. Le régime général des biens

2. Le régime foncier et immobilier

Ce cour consistera donc à analyser les dispositions contenues dans la loi n 73/021
du 20 juillet 1973 portant régime général des biens, régime foncier et immobilier et régime des
sûretés. En plus de la loi susdite les mesures d’exécution dans la loi du 2 juillet 1974, portant
mesures d’exécution de la loi foncière.

Le législateur congolais ayant fait allusion à certaines institutions comme l’usufruit

mais ne les ayant pas règlementées, il sera fait recours à titre de principe général de droit au
droit belge « code civil belge ». De même que pour les servitudes non règlementées, prévues à
l’article 180 de la loi foncière.

La loi foncière étant une loi transversale, il sera également fait recours à d’autres
textes connexes tels le décret du 20 juin 1967 sur l’urbanisme au Congo ainsi que sa mesure
d’exécution, l’arrêté sur l’autorisation de bâtir, en étudiant la gestion des terres urbaines.

En ce qui concerne les terres rurales, loi portant principes fondamentaux relatifs à
l’agriculture ainsi que loi portant principes fondamentaux relatifs à la protection de
l’environnement. La propriété état de droit peut s’acquérir par la concession, état de fait. Art
652 mais la concession n’étant pas règlementée, on recourra aux CCC L III.

INTRODUCTION

De toutes les distinctions juridiques, la plus importante oppose les personnes et les
biens. La personne est la plus grande des richesses ; elle a une valeur infinie. Les richesses du
monde sont données à l’homme pour qu’il en soit maître (l’être et l’avoir est la base de ce
cour, les liens entre)

Le mot bien a plusieurs sens dont deux nous intéressent : le sens moral et le sens
juridique. Tout ce qui est utile et qui satisfait le besoin matériel de l’homme. Le droit des biens
est le droit des richesses servant à l’usage des hommes. Cette définition lacunaire révèle
plusieurs données non juridiques. Le droit de biens est lié au paysage d’un pays, à son histoire,
son économie, sa géographie, sa politique et sa philosophie. Le droit des biens dépend des
1 facteurs économiques et techniques.

Un bien ? Les biens ce sont les choses qui servent à l’usage de l’homme. Chose =
tout ce qui existe dans la nature hormis l’homme. Ainsi, les biens sont avant tout corporels,

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c’est-à-dire des objets que nous pouvons percevoir par nos sens, surtout ce qu’on peut
toucher par la main. Les choses ne sont des biens que si elles ont une valeur et sont
susceptibles d’appropriation. Une relation s’établit alors entre le droit et la chose ; il n’y a de
bien que lorsqu’il existe une chose corporelle sur laquelle porte un droit qui est alors appelé
droit réel. Ex : la propriété est un droit réel.

Le mot bien a encore une signification encore plus étendue comprenant deux
autres catégories de droit. D’une part, le droit incorporel qui ne porte pas sur une chose
matérielle mais sur une activité. Ex : le droit de propriété artistique, intellectuelle, le brevet
d’invention, bref les propriétés incorporelles, et d’autre part, le droit de créance ayant une
valeur pécuniaire : ce sont les biens quoiqu’ils ne soient pas des droits réels mais des droits
personnels (obligations).

La manifestation légale de cette définition de bien se trouve coulée à l’art 1 de la

loi foncière alinéa 1 qui dispose : les biens ou droits patrimoniaux sont de trois sortes : le droit
de créance ou d’obligations, le droit réel et les droits intellectuels.

L’objet du présent cours ne portera que sur le droit réel.

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PLAN DU COURS

Première partie : le régime général des biens

Titre 1 : Division des biens

CHAPITRE I. Division des biens en eux-mêmes et par rapport à leur objet

CHAPITRE II. Division des biens dans leur rapport avec ceux qui les possèdent

Titre II : La possession et la détention précaire

CHAPITRE I. La possession
CHAPITRE II. La détention précaire

Titre III : La propriété et ses formes

CHAPITRE I. la propriété
CHAPITRE II. La copropriété
CHAPITRE III. La mitoyenneté

Titre IV : La propriété et ses démembrements

CHAPITRE I. L’usufruit
CHAPITRE II. L’usage et l’habitation

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PREMIERE PARTIE : LE REGIME GENERAL DES BIENS

TITRE 1 : DIVISION DES BIENS

CHAPITRE I.
DIVISION DES BIENS EN EUX-MEMES ET PAR RAPPORT A LEUR OBJET

L’article 1er de la loi foncière dispose que les biens ou droits patrimoniaux sont de
trois sortes. Le « ou » utilisé dans cet alinéa veut dire que biens et droits patrimoniaux sont
synonymes. Avant donc d’analyser ces notions, il est important de comprendre ce qu’on
entend par patrimoine et droits patrimoniaux.

SECTION 1: PATRIMOINE ET DROITS PATRIMONIAUX

§1. Définition :

Le législateur ne définit pas le patrimoine mais deux textes y font allusion : art
2092 CC qui dispose : quiconque s’est obligé personnellement est tenu de remplir son
engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers présents et à venir. Cet article n’a pas
d’équivalent en droit congolais

Art 2093 CC belge qui dispose : les biens du débiteur sont le gage commun de ses
créanciers et les prix s’en distribuent par contribution à moins qu’il n’y ait entre les créanciers
des causes légitimes de préférence (le créancier qui a une sûreté).

Cet art est l’équivalent de l’article 245 de la loi foncière.

La définition du patrimoine est l’œuvre de la doctrine parmi lesquels les plus

illustres sont AUBRY et RAU : le patrimoine est l’ensemble abstrait des droits et charges d’une
personne c’est-à-dire les biens appréciables en argent.

Le patrimoine est composé d’élément actifs et d’éléments passifs. L’actif c’est

l’ensemble de biens appréciables en argent c’est-à-dire le droit de créance, le droit réel, le droit
intellectuel. Le passif ce sont les dettes d’une personne, les obligations appréciables en argent.

§2. Caractère juridique du patrimoine

L’actif et le passif du patrimoine forment un tout indissociable. Ceci a amené les

auteurs AUBRY et RAU à énoncer deux propositions complémentaires : le patrimoine est une
émanation de la personnalité et le patrimoine universalité de droit.
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Le patrimoine est une émanation de la personnalité comme proposition entraîne 3
conséquences :

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1) Tout patrimoine suppose nécessairement à sa tête une personne. Cela veut dire
que le patrimoine est rattaché à une personne sujet de droit et qui en est titulaire. On ne
peut pas avoir le patrimoine sans personne, personne physique ou morale ; de droit public
ou de droit privé.
2) Toute personne a nécessairement un patrimoine. Le patrimoine est vu comme
un réceptacle (une gibecière), pouvant contenir des créances comme des dettes (un enfant
simplement conçu est considéré comme né chaque fois qu’il y va de son intérêt « infans
conceptus »). La personne a un patrimoine de sa naissance à sa mort et à son décès ce
patrimoine se transmet en totalité à ses héritiers car la mort anéantit la personnalité.
3) Une personne a nécessairement un seul patrimoine. Le patrimoine est rattaché à
une personne, d’où son caractère d’incessibilité d’une part, et d’autre part, comme sujet de
droit, il ne peut avoir qu’un seul patrimoine.

§3. Patrimoine universalité de droit

= le patrimoine forme un tout cohérent, cela se traduit de trois manières :

1) La corrélation de l’actif et du passif : cela veut dire que dans le patrimoine,
l’actif répond du passif. Un patrimoine qui se transmet doit être déduit des dettes et net.
2) L’équivalence de tous les éléments actifs comme éléments du gage du créancier
en application de l’art 245. Tous vos biens constituent le gage du créancier.
3) La fongibilité (interchangeabilité) des éléments actifs et des éléments passifs
c’est-à-dire que les biens qui entrent dans nos patrimoines répondent de nos dettes non
encore acquittées.
§4. Caractères des éléments du patrimoine

Pris isolement les éléments du patrimoine présentent trois caractères :

1) La cessibilité : le titulaire d’un patrimoine peut aliéner les biens ou droits faisant
partie de son patrimoine
2) La transmissibilité, les éléments du patrimoine sont à cause de mort et ont un
caractère héréditaire à l’exception de démembrement de la propriété qui a un caractère
viager (qui s’éteint à la mort d’une personne) et personnel tels l’usufruit, l’usage de
l’habitation
3) La saisissabilité : les éléments du patrimoine sont saisissables c’est-à-dire un
créancier muni d’un titre exécutoire peut faire saisir le bien de son débiteur et le faire
vendre pour se faire payer sur le prix. Néanmoins, il existe certains biens insaisissables ; il
s’agit des biens nécessaires à la survie d’une personne (lit, casserole, habit, livres, …)

SECTION 2: LE DROIT REEL

Le législateur ne définit pas ce qu’il entend par droit réel. La définition nous
5 provient de la doctrine. Le droit réel est défini comme un rapport juridique, immédiat et
direct entre une personne et une chose. Il met donc en jeu la personne, sujet actif du droit et
la chose, objet du droit.

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Le droit réel, parce qu’il met en jeu la personne et la chose, se caractérise par le
fait qu’il confère à son titulaire trois avantages :
- Un droit absolu c’est-à-dire son titulaire peut l’opposer à tout le monde
- Un droit de suite c’est-à-dire que le titulaire du droit réel peut suivre la chose en
quelque main que ce soit pour pouvoir exercer ses prérogatives : l’action en
revendication, l’action à distraction
- Un droit de préférence, c’est-à-dire si le titulaire d’un droit réel est mis en
concurrence avec d’autres personnes, le titulaire de droit réel sera préférés sur
la même chose (sur les 10 000, on va lui donner d’abord les 9000,et
).

Art 1 al. 2 de la loi foncière énumère les droits réels en droit congolais. Cet alinéa
dispose : ‘les seuls droits réels sont : la propriété, la concession perpétuelle, le droit
d’emphytéose, le droit de superficie, le droit d’usufruit, d’usage, d’habitation, à les servitudes
foncières, les servitudes foncières, le gage, le privilège et l’hypothèque. Cet alinéa est d’ordre
public. Aucun privé ne peut en ajouter. Enumération limitative, mais elle a oublié les
concessions minières, forestières, de chemin de fer, agricole.’

Les droits réels principaux et les droits réels accessoires :

Les droits réels principaux sont la propriété, les concessions perpétuelles, le droit
d’emphytéose, le droit de superficie, le droit d’usufruit, d’usage etc.

Parmi les droits réels accessoires on a : le privilège le gage et l’hypothèque ; ils

sont dit accessoires parce qu’ils dépendent d’une obligation principale.

SECTION 3: NOTION DE BIEN

§1. Définition

Les biens ce sont des choses qui ont une valeur, une utilité et qui servent à l’usage
de l’homme en vue de satisfaire ses besoins. Ces choses doivent être appropriables. Pour
qu’une chose soit considérée comme un bien, elle doit remplir deux conditions : être
appropriable et avoir une valeur économique pour l’homme.

Mais les biens ne sont pas que les choses corporels ; le mot bien peut aussi désigner
un droit qui porte sur la chose d’où l’expression adoptée par le législateur : biens ou droit
patrimoniaux. Et on p conclure : si toutes les choses ne sont pas des biens, tous les biens non
plus ne sont pas des choses.

§2. Classification des biens en meubles et immeubles

==La SUMMA DIVISIO RERUM divise les biens en deux grandes catégories, en biens
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meubles et en biens immeubles. C’est ainsi que l’article 2 nous dit que tous les biens sont
mobiliers ou immobiliers.

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A. BIENS IMMEUBLES

1) IMMEUBLES CORPORELS :

Art. 5 de la loi foncière : les biens sont immeubles, soit par nature, soit par incorporation
soit par destination.

i. Immeubles par nature : Le sol et les mines sont immeubles par leur nature art
6. Le sol est régi par le régime foncier et les mines, par la législation minière.

ii. Immeubles par incorporation : art 7 de la loi foncière » sont immeubles par
incorporation :
- Les bâtiments et leurs accessoires nécessaires (tuyaux servant à la conduite des
eaux, de la vapeur ou des gaz et le fil conducteur d’électricité) : il s’agit de l’immeuble
avec toutes les parties et accessoires qui font corps avec lui et qui sont destinés à les
parfaire c’est-à-dire les objets sans lesquels l’immeuble serait incomplet. -charpente, clé,
portes, prises, fenêtres, gouttières, salles de bains, …
- Toute construction inhérente au sol : il s’agit de toute construction quelles
qu’en soient la forme et la matière qui fait partie intégrante du sol : statue, antennes
Vodacom
- Les arbres et plantes quelconques tant qu’ils ne sont pas détachés du sol
- Les fruits et récoltes tant qu’ils n’ont pas d’existence séparée, tant qu’ils ne sont
pas détachés su sol : pelouse…
 Pour les primo et secundo, l’incorporation au sol se fait par les fondsations.
 Pour les Tertio et quarto, l’incorporation se fait par l’enracinement en vertu du
principe tout sol immobilise tout ce à quoi il donne vie
 Qui peut immobiliser par incorporation ? Tout le monde
 Comment prend fin l’immobilisation par incorporation ? Démolition,
déracinement, (par la volonté de celui qui les a incorporés)
 Les notions d’arbres et plantes quelconques et fruits et récoltes ont donné
naissance à une fiction juridique de notion de meuble par anticipation. Il s’agit d’un
bien immeuble qui soit considéré par les parties comme meuble dans un contrat de
vente ou dans une saisie.
 L’immobilisation par destination qui est l’œuvre du titulaire d’un droit réel
s’effectue dans les limites de ce droit et prend fin lorsque celui-ci vient à l’expiration.

iii. Les immeubles par destination

Art. 8 de la loi foncière : les immeubles par destination sont définis comme des
objets mobiliers placés par leur propriétaire dans un immeuble qui lui appartient ou sur lequel
7 il exerce un droit réel immobilier qui est de nature à lui permettre d’user ou de jouir de
l’immeuble soit pour les nécessités d’exploitation dudit immeuble, soit à perpétuelle demeure
pour son utilité ou son agrément.

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L’immobilisation par destination trouve sa raison d’être par la jeu de la fiction

juridique qui veut protéger l’immeuble en empêchant le démembrement juridique de la chose
principale et ses accessoires qui, économiquement, ne font qu’un. Ex : le banc dans un
auditoire, le lit ou la table dans un hôtel.

Qui peut immobiliser ?

Seul le propriétaire ou le titulaire d’un droit réel immobilier peut immobiliser par
destination sous 3 conditions :
- La chose mobilière doit être affectée à l’immeuble ;
- L’affectation peut être réalisée par le titulaire du droit de propriété sur
l’immeuble ou par le titulaire d’un droit réel sur
- Les biens mobiliers, animés ou inanimés, doivent être affectés aux nécessités
d’exploitation de l’immeuble ou attachés à perpétuelle demeure pour l’utilité ou
l’agrément : la vache dans une ferme, la charrue.

L’art 81 distingue 2 genres d’affectation :

1) L’immobilisation par destination économique : pour cela, il faut l’existence

d’une exploitation, c’est-à-dire civile, commerciale, industrielle, agricole, culturelle.
L’immeuble affecté à l’exploitation doit être aménagé en vue de cette exploitation. Il doit
donc exister un rapport de destination entre l’immeuble et le bien. Ainsi le point 1 de
l’article 8 parle des animaux attachés à la culture ou l’exploitation agricole d’une part, et
d’autre part des animaux et outillages nécessaires à l’exploitation industrielle ou
commerciale ; on cite également les instruments et ustensiles aratoires, les animaux,
machines, ustensiles et autres objets nécessaires à l’exploitation industrielle, commerciale. Il
faut écarter le stock (le sac de foufou au dépôt), le rebus et les machines définitivement
hors usages ainsi que les matières premières.

2) L’immobilisation par attache à perpétuelle demeure : le point 2 art 8 : les

objets attachés par un travail de maçonnerie quelconque(la faïence, les carreaux) ; ceux qui
ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser ou détériorer la
partie de l’immeuble à laquelle ils sont attachés ; les glaces, tableaux et autres ornements
lorsque l’intention du propriétaire de les laisser à perpétuelle demeure résulte clairement
de leurs dimensions et de leur agencement dans l’immeuble. L’immobilisation par
destination qui est l’œuvre du titulaire d’un droit réel s’effectue dans les limites de ce droit
et prend fin lorsque celui-ci vient à l’expiration.

L’attache se réalise par 3 procédés : le scellement en plâtre ou à chaux ou ciment,

l’incorporation de glace, tableau ou autres ornements dans la boiserie et l’aménagement d’une
niche pour recevoir une statue. Il faut un signe apparent et non équivoque qui révèle

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Article 8 : Sont immeubles par destination, les objets mobiliers placés par leur propriétaire
dans un immeuble qui lui appartient ou sur lequel il exerce un droit réel immobilier qui est de
nature à lui permettre d’user ou de jouir de l’immeuble, soit pour les nécessités de
l’exploitation dudit immeuble, soit à perpétuelle demeure pour son utilité ou son agrément.

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l’intention certaine du propriétaire de faire d’un meuble l’accessoire permanent d’un

immeuble. Ce signe apparent résulte des faits matériels d’adhérence (ex tapis plein couvrant
toute une pièce), tantôt d’un aménagement spécial (la niche).

Comment prend fin l’immobilisation par destination ?

L’In fine de l’art. 8 donne les modes de cessation de l’immobilisation par

destination. Il s’agit :

- De l’acte de volonté du titulaire de mettre fin à l’immobilisation (les étudiants

ont fui l’université, elle est vide, je la transforme en bistrot ; mon hotel, je le
transforme en église).
- par l’expiration du droit réel (une emphytéose dure 25 ans, renouvelable… A
son terme, s’il n’est pas renouvelé, ce droit réel immobilisé par destination devient
meuble ; les biens immeubles par destination cesse parce qu’il lui manque le droit réel
immobilier).

2) LES BIENS IMMEUBLES INCORPORELS

Les droits sont des biens incorporels lorsqu’ils portent sur des biens corporels : le
droit de propriété. Pour qualifier le droit immobilier ou mobilier, droit immobilier incorporel,
droit mobilier incorporel, on considère non pas le droit lui-même mais l’objet auquel il
s’applique. Si l’objet est mobilier, le droit l’est également ; s’il est immobilier, le droit l’est
aussi.

Ainsi, l’art 3 de la loi foncière de nous dire : Sont immobiliers tous les droits réels
qui ont pour objet des immeubles, ainsi que les droits de créance tendant à acquérir ou à
recouvrer un droit réel sur un immeuble. (Tous les droits qui portent sur un immeuble sont des
droits immobiliers incorporels ; les actions en justice qui portent sur un immeuble sont des
droits réels immobiliers incorporels).

B. LES BIENS MEUBLES

CLASSIFICATION DU CODE NAPOLEON

Le législateur congolais n’a pas défini le bien meuble. Aussi devrons-nous recourir
au code napoléon à son art. 527. Cet article répartit les meubles en deux catégories : les
meubles par nature et les meubles par détermination de la loi.

1) les meubles par nature ou bien meubles corporels

9 Sont meubles par nature les corps qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre,
soit qu’ils se meuvent par eux-mêmes, comme les animaux, soit qu’ils ne puissent changer de
place que l’effet d’une force étrangère, comme les choses inanimées. AV il s’agit de toutes les
choses qui ne sont pas immobilisées par incorporation ou par destination

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2) les meubles incorporels ou par détermination de la loi

Ces biens meubles sont énumérés à l’article 4 de la loi foncière qui dispose: Sont
mobiliers tous les autres droits patrimoniaux et notamment les actions ou intérêts dans les
sociétés, associations ou communautés qui jouissent de la personnalité juridique.

De cet article, on peut énumérer les biens meubles incorporels suivants :

- le droit réel portant sur un meuble ;
- droit de créance ayant pour objet une prestation mobilière ;
- les actions en justice ayant pour objet une prestation mobilière.

AUTRES CLASSIFICATIONS DES BIENS

- classification fondée sur la nature des choses :

1. biens consomptibles et biens non consomptibles

Les biens consomptibles sont des biens qui ne survivent pas au premier usage
qu’on en fait, ex denrées alimentaires/

La consommation peut être vue au sens matériel ou juridique. Au sens matériel il

s’agit d’un acte courant qui aboutit à la destruction physique de la chose.

Au sens juridique elle se conçoit comme un acte d’aliénation. Ex l’acte de vente.

Les biens non consomptibles, par contre, sont ceux qui ne se consomment pas par leur
premier usage. Ex une maison, un habit, une voiture. L’intérêt de la distinction entre les deux
sera vu lors de l’étude de l’usufruit démembrement.

Cette consomptibilité peut être modifiée par les parties au contrat, c’est-à-dire
rendre consomptible un bien non consomptible et vice versa.

2. biens fongibles et biens non fongibles

Les biens fongibles sont des biens interchangeable/ objets qui s’équivalent entre
eux comme objet de paiement. On les appelle chose de genre ou objet de série. Ex le
téléphone, chemise…

Les biens non fongibles sont ceux qui ne sont pas susceptibles de se remplacer les
uns les autres. On les appelle corps certains.

L’intérêt de leur étude est que les biens de même genre ont pour les débiteurs à
l’égard des créanciers la même valeur libératoire, tandis que pour les choses non fongibles le
débiteur doit restituer le même objet pour éteindre son obligation.
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Les parties peuvent également pour cette espèce relativiser d’après leur volonté et
rendre les choses fongibles non fongibles et vice versa.

Classification fondsée sur la valeur des choses

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1. Biens de capitalisation et biens de consommation

Biens de capitalisation sont ceux qui forment la base la plus substantielle des
fortunes privées. A ces biens s’opposent les biens de consommation qui sont des biens d’usage
courant c’est-à-dire qu’on acquiert pour une jouissance immédiate. Ex une chemise, un
téléphone.

Les biens de cap sont considérés comme des biens de réserve ; leurs propriétaires
les voient souvent dans la perspective de les transmettre à leurs héritiers

2. Les fruits et produits

On dit qu’une chose est fongifère lorsqu’il est susceptible de produire. En droit on
fait une distinction entre fruit et produit.

Le fruit est ce qu’une chose produit périodiquement sans altération ni diminution

sensible de sa substance. Il existe trois sortes de fruit :

 les fruits naturels, ce sont les produits spontanés de la nature, sans effort de
mise en valeur : champignon, chenille.
Le croît des animaux, les fruits industriels ce sont des fruits naturels qui viennent
par la culture grâce au travail de l’homme. Ex les produits agricoles, les produits de
l’élevage.
 Les fruits civils : intérêt des sommes exigibles, loyers, les arrérages des rentes.
 Le produit est une chose produite sans périodicité avec diminution sensible ou
altération de sa substance. Les pierres dans une carrière, les minerais.
L’intérêt de cette distinction sera fait lors des études de l’usufruit démembrement

Classification tirée de l’appropriation des choses

1. Le « res nullius » ou chose sans maître :

Il s’agit des choses appropriables ; chacun peut s’en emparer sans restriction en principe.
La première personne qui accomplit un acte de propriété dessus en devient propriétaire.

2. Les choses communes ou « res communis » !

Les choses dont l’usage est commun à tous ; elles échappent à toute appropriation : ex
l’air, la lumière du soleil.

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CHAPITRE III. DE LA DIVISION DES BIENS DANS LEUR RAPPORT AVEC CEUX QUI LES
POSSEDENT

Les biens qui appartiennent au domaine public de l’Etat, Les biens qui
appartiennent au domaine privé de l’Etat et Les biens qui appartiennent aux particuliers

SECTION 1: LES BIENS QUI APPARTIENNENT AU DOMAINE PUBLIC DE L’ETAT

Art 10 donne le domaine public de l’Eta comme les biens qui sont affectés à un
usage ou à un service public. Ces biens ont pour régime juridique d’être hors commerce tant
qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés. C’est-à-dire que les biens du domaine public de
l’Etat, qu’ils soient fonciers, mobiliers ou immobiliers ne peuvent faire l’objet de convention
tant qu’ils ne sont pas régulièrement désaffectés ; on ne peut ni les vendre ni les louer ni les
hypothéquer ni les prêter ni les donner en gage. AV ils sont inaliénables à cause de leur
affectation.

Cette inaliénabilité trouve application art 55 al. 2 et 210 al. 2 de la loi foncière.

L’inaliénabilité n’empêche pas que ces biens fassent l’objet des concessions
réglementées par le droit administratif :
les concessions administratives
le domaine public est imprescriptible et ce conformément Art 620 CC L III.
Comment un bien entre-t-il dans le domaine public de l’Etat ?
Pour répondre à cette question, nous d savoir qu’il existe 2 catégories de biens du
domaine public de l’Etat : les biens du domaine public naturel et les biens du dom public
artificiel.
Les biens du domaine public naturel sont essentiellement fonciers et leur destination est
l’œuvre de la nature. Ex le lit de cours d’eau, le rivage des mers, les fleuves navigables ou non.
Les biens du dom public artificiel sont les faits de la volonté de l’homme. Ex routes,
bâtiments publics, cimetières, hôtel de ville, stades municipaux…
Le principe est qu’un bien appartient au domaine public lorsque par une décision expresse
ou implicite de l’autorité compétente, il est affecté à l’usage de tous. Ainsi, pour entrer dans le
domaine public, il faut un cumul de deux éléments : une affectation de fait et une affectation
formelle.

Comment les biens sortent-ils du domaine public de l’Etat ?

La cessation de l’appartenance au domaine public ne soulève pas de difficulté

quand il s’agit d’un domaine public naturel. Pour ceci, les biens sortent avec la disparition des
circonstances qui avaient justifié leur entrée.
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En ce qui concerne les biens du domaine public artificiel, leur sortie doit avoir lieu
dans les mêmes formes à celles selon lesquelles a été réalisée leur entrée dans le domaine.
Ainsi la domanialité disparaît comme elle est née. On parle alors du principe de parallélisme
de forme ou de l’acte contraire.

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SECTION 2: LES BIENS APPARTIENNANT AU DOMAINE PRIVE DE L’ETAT

Art 33 : on définit le domaine privé de l’Etat par la négative, c’est-à-dire par

élimination à partir du domaine public. Ainsi, on peut définir le domaine public de l’Etat
comme tous les biens appartenant à l’Etat et qui ne sont pas affectés à un usage ou à un
service public. Ces biens sont dans le commerce, c’est-à-dire aliénable, prescriptible, mais
insaisissable.

Les biens du domaine privé de l’Etat peuvent être des biens mobiliers ou
immobiliers.

SECTION 3: LES BIENS QUI APPARTIENNENT AUX PARTICULIERS

Les particuliers ont la libre disposition de leurs biens art 9 al 1. « Les particuliers ont
la libre disposition des biens qui leur appartiennent sauf les modifications établies par la loi.
Les biens qui n’appartiennent pas à des particuliers ne sont administrés et ne peuvent être
aliénés que dans les formes et suivant les règles qui leur sont particulières ».

Par particuliers, on entend les personnes physiques congolaises ou étrangères, les

perso morales constituées le sous régime du droit congolais, les sociétés d’économie mixte

Si les particuliers ont la liberté de disposition de leurs biens la loi pose des limites à
ce droit de dispositions.

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TITRE II : LA POSSESSION ET LA DETENTION PRECAIRE

CHAPITRE I : LA POSSESSION

SECTION 1: LA DEFINITION

La possession est définie à l’art 622 CCC L3 : C’est la détention ou la jouissance

d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un
autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom. La possession est un pouvoir de fait exercé sur
une chose corporelle d’abord et qui plus tard va s’exercer sur un droit.

Cette définition a été critiquée puisqu’incomplète et elle utilise dans un sens non
technique le mot « possession » qui s’oppose à la possession d’une part, et d’autre part, elle
crée une concordance entre possession et puissance d’un droit.

La doctrine définit la possession selon RENARD comme le fait d’accomplir sur une
chose des actes correspondant à l’exercice d’un droit réel spécial, la propriété.

Ainsi on peut définir la possession comme le fait d’exercer sur une chose un
pouvoir qui correspond dans sa manifestation extérieure à l’exercice d’un droit. La possession
est un pouvoir de fait exercé sur une chose corporel d’abord et plus tard va s’exercer sur un
droit.

SECTION 2: ELEMENTS DE LA POSSESSION : LE CORPUS ET L’ANIMUS

Le corpus est le fait de tenir la chose et d’y exercer des actes matériels ; ces actes
matériels se manifestent par des actes matériels de détention (avoir la chose par soi-même ou
par autrui) et par les actes de jouissance.

L’animus est un élément psycho agir comme si on était propriétaire de la chose

(animus domini).

L’animus et corpus combinés qui fait qu’on puisse être possesseur.

SECTION 3: QUALITES D’UNE POSSESSION

Pour que la possession sorte ses effets juridiques, elle doit remplir des qualités art
623, CCC L 3 : PAISIBLE -CONTINUE PUBLQUE -NON EQUIVOQUE -NON INTERROMPUE
-TITRE DE PROPRIETAIRE
 LA POSSESSION DOIT ETRE PAISIBLE : lorsqu’elle ne repose pas sur la violence ; la
jurisprudence accepte que pour protéger sa propriété pour protéger sa concession. La violence
14
comme vice de possession est un vice relatif c’est-à-dire seule la victime de la violence peut
l’évoquer (pour les enfants mineurs, les père et la mère du mineur qui ont la garde de
l’usufruit).

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 CONTINUE : c’est-à-dire le possesseur doit exercer de manière régulière les actes de

possession et conformément à la nature des choses. La discontinuité comme vice de possession
 PUBLIQUE : les actes de possession doit être connus de tous
 NON EQUIVOQUE c’est-à-dire elle ne doit pas prêter à des doutes ou des confusions.
le vice est l’équivoque
 NON INTERROMPUE non interrompue
 TITRE DE PROPRIETAIRE titre de propriétaire

Deux qualités à titre sont superfétatoires (accessoires) selon la doctrine : non

interrompue et titre de propriété.

Lorsque la possession remplit ces 4 qualités elle est utile ; elle peut produire des
effets juridiques.

SECTION 4: POSSESSEUR DE BONNE FOI ET POSSESSEUR DE MAUVAISE FOI

§1. Possesseur de bonne foi :

Lorsque le possesseur croit être titulaire du droit qu’il exerce ; sa bonne foi consiste
à ignorer les vices qui l’auraient empêché à devenir propriétaire. Ex ignorer la minorité de la
personne avec laquelle on contracte.

Conséquences :

Application de l’art. 658 CCC L 3 en fait de meuble possession vaut titre c’est-à-dire
le possesseur de bonne foi devient instantanément propriétaire du bien de l’objet mobilier. »
En fait de meubles, la possession vaut titre. Néanmoins, celui qui a perdu ou auquel il a été
volé une chose peut la revendiquer pendant trois ans, à compter de la perte ou du vol, contre
celui dans les mains duquel il la trouve; sauf à celui-ci son recours contre celui duquel il la
tient.
En matière de construction l’art. 23 de la loi foncière traite mieux le propriétaire de
bonne foi par rapport au possesseur de mauvaise foi. Lorsque des constructions, ouvrages ou
plantations ont été faits par un possesseur de bonne foi, avec des matériaux ou des végétaux
lui appartenant, l’Etat ou le concessionnaire du fondss ne peut en exiger la suppression ; il doit
rembourser au possesseur, soit la valeur des matériaux ou des végétaux et le prix de la main-
d’œuvre, soit la plus-value qui en est résultée pour le fondss. Si celui qui a fait les travaux est
un possesseur de mauvaise foi ou un détenteur précaire, l’Etat ou le concessionnaire a le choix
ou d’exiger la suppression des constructions, ouvrages et plantations, aux frais de l’auteur, et
des dommages-intérêts, s’il y a lieu, ou de rembourser soit la dépense, soit la plus-value,
comme il est dit ci-dessus.

15  Le possesseur de bonne foi fait sien le fruit c’est-à-dire

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§2. Possesseur de mauvaise foi

Le Possesseur de mauvaise foi est celui qui sait pertinemment ne pas être titulaire du droit
qu’il exerce : un voleur, un locataire ; un fermier, un dépositaire, un usufruitier savent que les
biens qu’ils ont appartiennent à d’autres personnes/

Conséquences :

 il ne peut acquérir l’objet mobilier que par prescription trentenaire. Ex : après 30 ans
un voleur de machine non poursuivi en devient propriétaire ; de même pour un
locataire.
 Il doit rendre le fruit
 En matière de construction, le possesseur de mauvaise foi est traité plus durement que
le possesseur de bonne foi art 23.

SECTION 5: EFFETS JURIDIQUES DE LA POSSESSION

§1. Fondement de la possession : fondement politique et économique

Le fondement politique pour assurer l’ordre public et éviter que chaque individu
se fasse justice. Fondement économique : on préfère celui qui utilise le bien, lui donne une
personne qui lui donne une valeur économique ; un spéculateur qui enterre ses ‘talents’ mais
la possession permet de donner

§2. Effets juridiques

La possession lorsqu’elle est utile entraine 3 effets juridiques principaux :

A. La présomption de propriété : le possesseur est présumé propriétaire du bien qu’il

possède. Il est ainsi mis dans la position privilégiée du défendeur dans un procès et on lui
appliquera l’adage « actori incumbit probatio » si on l’accuse, il devient demandeur en vertu
de l’adage « reus in excipiendo »
B. L’acquisition de propriété : le pos de bonne foi acquiert instantanément la propriété
de l’objet mobilier art 658 CCC L 3 tandis que le possesseur de mauvaise foi n’acquiert droit
de propriété par prescription trentenaire.
C. Les actions possessoires : en matière immobilières, la possession donne au possesseur 3
types d’action qu’on appelle actions possessoires : celle-ci ont pour but de protéger la
possession des immeubles contre le trouble y apporté. Le but de cette action est d’obtenir du
juge la cessation du trouble.

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§3. 3 types d’actions possessoires

Les 3 types d’actions possessoires sont la complainte, la dénonciation de nouvel œuvre et

la réintégrande.

A. la complainte est une action possessoire qui a pour but de mettre fin au trouble de possession,
trouble actuel de droit ou de fait.

B. la dénonciation de nouvel œuvre est une action contre un trouble éventuel ou futur. X habite
Quartier à maison basse ; son voisin devenu ministre décidé de construire une maison à
étage ; à la fin de la construction, le ministre aura une vision ouverte sur l’entrée de la maison
du voisin, quel type d’action introduite ? cf. interdit au voisin d’avoir une vue directe sur le
fonds d’autrui. Si le voisin venait seulement d’obtenir l’autorisation de bâtir, l’action à
introduire = action en annulation

C. la réintégrande est une action ouverte au possesseur qui a été dépossédé par la violence ou
voie de fait. Elle a pour but de sanctionner les actes de dépossession par lesquels une personne
prétend se faire justice en recourant à la violence ou à une voie de fait.

NB :

Une question se pose de savoir si les actions possessoires peuvent être appliquées en droit
congolais. Dans un système ou les immeubles sont immatriculés enregistrés dans un certificat
d’enregistrement découlant du système dit de l’ACT TORRENS (=il est difficile de concevoir
qu’on puisse posséder un immeuble et par conséquent l’exercice des actions possessoires serait
impossible.

Mais étant donné qu’à ce jour certains titres de propriété circulent encore (livret de
logeur, fiche parcellaire, attestation d’occupation parcellaire) les personnes possédant seront
considérés comme des possesseurs et par conséquence exercer les actions possessoires.

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CHAPITRE II :
LA DETENTION PRECAIRE

SECTION 1: DEFINITION Art 630-635 CCC L 3

La détention précaire est définie comme exercice d’un pouvoir de fait sur une
chose, soit avec la permission et pour le compte du propriétaire, soit en vertu d’une
habilitation de la loi ou de la justice.
Ceci veut dire que le détenteur fonde son droit sur un titre régulier, ce qui le
différencie de la possession. Ce titre peut être un contrat, un testament, une disposition légale
p ex l’usufruit des pères et mère sur les biens de leurs enfants ; un détenteur précaire est donc
quelqu’un qui détend à la prière et à la demande de.

SECTION 2: ELEMENTS DE LA DETENTION PRECAIRE

A la différence de la possession, le détenteur ne détient que le corpus ; il n’exerce

qu’un pouvoir de fait. Sa détention est toujours temporaire parce qu’il sait qu’il doi,t tôt ou
tard, rendre le bien à son propriétaire.

SECTION 3: EFFETS

Contrairement au possesseur, le détenteur précaire ne peut point prescrire, art 630

CCC L3 : ceux qui possèdent pour autrui ne prescrivent jamais par quelque laps de temps que
ce soit. Ainsi le fermier, le dépositaire et tous autres qui détiennent précairement la chose du
propriétaire ne peut la….. Cet effet s’étend jusqu’aux héritiers du détenteur précaire. Art 631
CC L 3.
Le détenteur n’a pas d’action possessoire : néanmoins, lorsqu’il a été évincé par la
violence, il peut exercer la réintégrande.

SECTION 4: CESSATION DE LA DETENTION PRECAIRE

Art 631 : Les héritiers de ceux qui tenaient la chose à quelqu’un des titres désignés
par l’article précédent, ne peuvent non plus prescrire. Ainsi le détenteur précaire est impuissant
de changer la nature de sa détention tel qu’il découle de l’art 634 « On ne peut pas prescrire
contre son titre, en ce sens que l’on ne peut point se changer à soi-même la cause et le
principe de sa possession. »

Mais il peut arriver que le changement de précarité intervienne dans le chef du

18 détenteur précaire, et ceci en fonction de l’article 632 CC L3 « Néanmoins, les personnes
énoncées dans les articles 630 et 631 peuvent prescrire, si le titre de leur possession se trouve
interverti, soit par une cause venant d’un tiers, soit par la contradiction qu’elles ont opposée

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au droit du propriétaire ». X loue voiture à Y. X dit vendre la voiture. Y donne l’argent. H dit
c’est ma voiture. Il faut qu’il le prouve. Sinon Y devient propriétaire instantané.

 Interversion par une cause venant d’un tiers. Ici, le détenteur acquiert la propriété du bien
non pas du propriétaire lui-même mais d’un tiers qu’il croit propriétaire. Changement dans
l’élément psychologique dans l son .
Ex je suis locataire. Je signé contra avec X. S veut vendre la maison. Co le locataire a droit
de préaction, il donne l’argent au bailleur. Il en devient propriétaire art 658
 Interversion venant de la contradiction opposée au droit du propriétaire/ le détenteur
précaire commence à poser des actes manifestes qu’il est devenu propriétaire
contrairement à votre droit. il s’inscrit en possesseur. Le détenteur doit poser des actes
manifestes qui prouvent droit de propriété.

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TITRE III LA PROPRIETE ET SES FORMES

Parmi les droits réels de l’art. 1 al. 2 figure la propriété. La propriété est envisagée
comme un droit appartenant à une seule personne/ mais il peut arriver qu’un bien
appartienne à 2 ou plusieurs pers. Cette forme de propriété s’appelle la copropriété.

On a aussi des biens qui servent de séparation entre fonds contigu, notamment les
murs qui appartiennent aux deux propriétaires voisins. Cette forme de copropriété s’appelle la
mitoyenneté. Nous envisageons trois points : Propriété copropriété mitoyenneté.

CHAPITRE I : PROPRIETE

SECTION 1: LA DEFINITION

La définition de la propriété découle de 544 du code napoléon et reprise par

l’article 14 de la loi foncière. Cet article définit la propriété comme La propriété est le droit de
disposer d’une chose d’une manière absolue et exclusive, sauf les restrictions qui résultent de la
loi et des droits réels appartenant à autrui.

Les restrictions du droit de propriété à raison des rapports de voisinage sont

établies au titre des charges foncières.

Cette définition a été critiquée par la doctrine car elle ne fait pas ressortir tous les
éléments et tous les caractères de la propriété, d’où la doctrine donne une définition plus
claire de la propriété : la propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer d’une chose
d’une manière exclusive, perpétuelle et absolue, sauf les restrictions qui résultent de la loi et
des droits d’autrui.

Cette définition également manque un élément complémentaire car la propriété

est un droit reconnu par la loi et protégé comme tel.

De cette définition, on peut ressortir les caractères ci-après de la propriété :

 Propriété : un droit
 Propriété : droit perpétuel
 Propriété : droit exclusif
 Propriété : droit absolu

§1. Propriété : un droit

A la différence de la possession qui est état de fait, la propriété est un droit

20
reconnu, protégé et organisé par la loi. Ainsi les article 49 à 522 organisent les différentes

2 Article 49 : La propriété des biens s’acquiert et se transmet par donation entre vifs, par
testament, par succession et par convention. Article 50 : La propriété s’acquiert aussi par le
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manières dont on acquiert la propriété. Cf. art. 34 de la Constitution : l’Etat garantit le droit à
la propriété.
L’art. 49 ss. Sont à lire concomitamment avec art 660 CCC L 3 » Les dispositions du
présent livre ne sont applicables en matière de propriétés foncières que pour autant qu’elles ne
sont pas contraires aux lois particulières sur le régime foncier.

§2. Propriété : un droit perpétuel

Cela signifie que la propriété dure autant que dure l’objet sur lequel elle porte. Ainsi le
droit de propriété échappe à la prescription extinctive car il ne s’éteint par le non usage, car le
non usage fait partie des facultés du propriétaire. Néanmoins le droit prévoit des cas où une
personne peut être privée de son droit de propriété, et ce, au profit de l’intérêt général.

En application de l’al. 2 art 34 de la Constitution de 2006 « nul ne peut être privé de sa

propriété que pour cause d’utilité publique mais moyennant juste un préalable
indemnité. » Parmi les causes mettant fin au droit: expropriation pour cause d’utilité publique,
la réquisition, la nationalisation, la confiscation.

§3. Propriété : droit exclusif

Cela veut dire que la propriété est un droit individuel qui ne connaît pas de partage. Ce
caractère connait quelques tempéraments (exceptions). Art 15 permet en cas de danger
culminant à un tiers de porter atteinte au droit de propriété.

Toutefois, si préjudice il y a, le propriétaire doit être indemnisé art 258-262 CC l 3 :

« Art. 258 : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige
celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Art. 259 : Chacun est responsable du
dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son
imprudence. Art. 260 : On est responsable non seulement du dommage que l’on cause par
son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit
répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde. Le père, et la mère après le décès du mari,
sont responsables du dommage causé par leurs enfants, habitant avec eux. Les maîtres et les
commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions
auxquelles ils les ont employés. Les instituteurs et les artisans, du dommage causé par leurs
élèves et apprentis pendant le temps qu’ils sont sous leur surveillance. La responsabilité ci-

travail de l’esprit, le travail artisanal et le travail industriel. Article 51 : L’accession,

l’incorporation, la prescription acquisitive, l’occupation des choses perdues, la découverte
d’une chose constituent d’autres modalités d’acquérir la propriété.
Article 52 : Toutes ces modalités sont réglementées par des législations particulières.
Article 53 : Le sol est la propriété exclusive, inaliénable et imprescriptible de l’Etat.
21 Article 54 : Le patrimoine foncier de l’Etat comprend un domaine public et un domaine privé.
Article 55 : Le domaine foncier public de l’Etat est constitué de toutes les terres qui sont
affectées à un usage ou à un service public. Ces terres sont inconcessibles tant qu’elles ne sont
pas régulièrement désaffectées. Les terres qui font partie du domaine public de l’Etat sont
régies par les dispositions particulières aux biens affectés à un usage ou à un service public.
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dessus a lieu, à moins que les père et mère, instituteurs et artisans ne prouvent qu’ils n’ont pu
empêcher le fait qui donne lieu à cette responsabilité. Art. 261 : Le propriétaire d’un animal,
ou celui qui s’en sert, pendant qu’il est à son usage, est responsable du dommage que l’animal
a causé, soit que l’animal fût sous sa garde, soit qu’il fût égaré ou échappé. Art. 262 : Le
propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle est
arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.

Il est aussi admis que sur un même bien, on trouve 2 ou plusieurs propriétaires ;
on parle de copropriété ou de propriété fractionnée. De même, il est admis que le droit de
propriété soit réparti entre 2 personnes principalement ses attributs. On parle de propriété
démembrée ou démembrement de la propriété.

§4. Propriété : droit absolu

Le propriétaire peut user de sa chose jusqu’à la détruire. Mais le mot absolu ne

veut pas dire sans limite car l’usage de la propriété est limité par les lois ex on ne peut pas
construire en étage dans le quartier à maisons basses, par l’ordre public (sécurité, tranquillité,
salubrité), les bonnes mœurs et le droit égal des tiers (théorie de l’abus et les inconvénients
anormaux de voisinage).

SECTION 2: LES ATTRIBUTS DU DROIT DE PROPRIETE

La propriété confère à son titulaire 3 attributs : usus, fructus, abusus= usage,

jouissance, disposition. L’Usus c’est le droit d’usage ; il va de pair avec le droit de jouissance=
fructus. L’abusus est le droit de disposer de la chose matériellement ou juridiquement, le droit
de l’aliéner.

SECTION 3: L’ETENDUE DE LA PROPRIETE

§1. La propriété est mobilière, immobilière et foncière.

Le principe de l’étendue du droit de propriété veut que la propriété s’étende à la

chose toute entière les accessoires compris. Ce principe facile à appliquer pour les choses
mobilières parce que les contours sont limités. Mais s’agissant de la propriété foncière et
immobilière, il y a des problèmes, pour en connaitre l’étendue, il faut en limiter la concession.

La limitation de la concession se fait à travers le bornage qui est une opération

matérielle consistant à ériger de loin en loin des signes de repère, des bornes sur la ligne
séparative (ligne divisoire) de propriété ou concession afin de matérialiser par un signe
apparent le tracé de la frontière.

L’étendue de la propriété ne s’exerce pas que sur une surface. Elle s’exerce aussi sur
22
un volume. Ce volume est mesuré par rapport aux lignes perpendiculaires que l’on dresse par
rapport à la ligne divisoire au-dessus et en-dessous.

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§2. Propriété du dessus

Le principe veut que le propriétaire puisse avoir son droit de propriété sur le
dessus de sa propriété c’est-à-dire l’espace aérien surplombant. Dans le droit romain, la surface
se prolongeait usque caelum. Ce principe a été tempéré ; le concessionnaire du fonds n’a son
droit de propriété que pour l’espace nécessaire à ses constructions. Le reste appartient à l’Etat.

Conséquence : on est propriétaire de tout ce qui est au-dessus. (Les fruits qui
surplombent l’arbre du voisin ne vous appartiennent pas au risque d’encourir l’infraction du
vol); le voisin ne peut le prendre que lorsqu’ils tombent sur son fonds et il l’acquiert par
accession. Les racines qui débordent, le voisin peut les couper.

§3. Propriété du dessous

Le même principe s’applique pour la propriété du dessous. Mais que

concessionnaire n’a aucun droit sur les eaux souterraines et les matières minérales qui se
trouvent sous son fonds.

SECTION 4: LA THEORIE DE L’ACCESSION

Art 20 et 21 loi foncière qui disposent : La propriété d’une chose, soit mobilière,
soit immobilière, donne droit sur tout ce qui s’y unit et s’y incorpore, soit naturellement, soit
artificiellement, L’art 21 est donc une règle appelée théorie de l’accession. Elle peut s’appliquer
à un meuble ou à un immeuble, elle peut être naturelle ou artificielle. Ainsi nous avons
l’accession naturelle immobilière, l’accession naturelle mobilière, l’accession artificielle
immobilière, accession artificielle mobilière

§1. L’accession naturelle immobilière

Deux sortes : l’accession naturelle par production et par incorporation.

 L’accession naturelle par production art 20 : la propriété immobilière donne droit à tout
ce qu’il produit et le produit d’une chose continue à appartenir au propriétaire même
après séparation.
 L’accession naturelle par incorporation : elle est établie par l’article 21. Tout ce qui s’unit et
s’incorpore à l’immeuble appartient au propriétaire de l’immeuble.

§2. l’accession artificielle immobilière

Prévue aux articles 22 et 23 : pour comprendre ces deux articles, nous d recourir à
une disposition que le législateur congolais a omise. Il s’agit de 553, code de napoléon. Cet
article pose une double présomption : (ex : que toute concession plantation voiture ouvrage
23 dans une concession sont présumés faits par le propriétaire et les maçons et consorts ont été
payés par lui à moins que le contraire ne soit prouvé) c’est-à-dire :
 le propriétaire d’un fonds est propriétaire de tout ce qui s’incorpore au sol : constructions,
plantations, ouvrage

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 les matériaux, plantations qui ont servi à la construction sont la propriété du

concessionnaire ainsi que les frais afférents.

Ces 2 présomptions ne sont pas irréfragables ; elles sont renversables : elles acceptent la
preuve contraire. Les articles 23 et 23 viennent en application à ce principe posé par l’art. 553
du code napoléon. Ils posent des solutions à deux hypothèses :

 construction faite par le concessionnaire et titulaire du droit sur le sol avec des matériaux,
végétaux, plantes appartenant à autrui (j prends les sac de ciment à autrui pour construire
chez moi) ; la solution à cette hypothèse est posée à l’art 22 qui dispose : « Le
concessionnaire qui a fait des constructions, ouvrages ou plantations avec des matériaux
ou des végétaux qui ne lui appartenaient pas doit en payer la valeur; il peut aussi être
condamné à des dommages-intérêts s’il y a lieu; mais l’ancien propriétaire des matériaux
ou des végétaux n’a pas le droit de les enlever ». Cet art ne fait pas de distinction entre le
constructeur de bonne ou de mauvaise foi. La solution c’est que le constructeur doit
rembourser la valeur des matériaux. S’il y a eu un dommage, il peut être condamné aux
DI.

 Construction et plantation sur le terrain d’autrui : la solution à cette hypothèse est prévue
à art. 23 : « Lorsque des constructions, ouvrages ou plantations ont été faits par un
possesseur de bonne foi, avec des matériaux ou des végétaux lui appartenant, l’Etat ou le
concessionnaire du fonds ne peut en exiger la suppression ; il doit rembourser au
possesseur, soit la valeur des matériaux ou des végétaux et le prix de la main-d’œuvre, soit
la plus-value qui en est résulté pour le fonds. Si celui qui a fait les travaux est un possesseur
de mauvaise foi ou un détenteur précaire, l’Etat ou le concessionnaire a le choix ou
d’exiger la suppression des constructions, ouvrages et plantations, aux frais de l’auteur, et
des dommages-intérêts, s’il y a lieu, ou de rembourser soit la dépense, soit la plus-value,
comme il est dit ci-dessus »

Cet article pose 2 principes : il cherche à savoir si le constructeur est de bonne ou

mauvaise foi.

Principe 1 : le constructeur est de bonne :

Cas prévu par art 21. Ici la solution est que le propriétaire ou le concessionnaire ne
peut pas exiger la suppression des constructions. Il doit rembourser au constructeur la valeur
des matériaux ou des végétaux et le prix de la main d’œuvre ainsi que la plus-value qui en est
résulté pour le fonds. Ex d’un terrain acheté chez un chef qui revend le terrain déjà vendu à un
autre. Le deuxième construit. Le premier constate qu’il est lésé. Sur plainte, le deuxième est
évincé. Celui-ci rétorque qu’il avait construit. On applique art 21. A la seule condition que cet
alinéa 4 art 94 : la mise en valeur conforme aux normes d’urbanisme, d’environnement et
d’hygiène : si pas conforme, le demandeur va demander la démolition pour
24

Principe 2 : le cas du constructeur de mauvaise foi :

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On applique l’al 2 de l’art 23 et cet al. Donne une option au propriétaire du

fonds. Il peut soit décider de garder les constructions, et dans ce cas il sera fait application du
ppe de l’al. 1 art 23, soit il peut exiger la suppression des constructions faites par le
constructeur de mauvaise foi à ses frais et avec DI s’il y a lieu.

SECTION 5: LES EMPIETEMENTS MARGINAUX

Il peut arriver lors de l’élévation des constructions qu’un concessionnaire écorne la

parcelle voisine. On parle alors d’empiètement. L’empiètement est régi art 24 : il pose le ppe
de solution en cas d’empiètement.

En effet, si la personne qui empiète est de bonne foi, le propriétaire ou

concessionnaire du fonds empiété ne peut exiger la suppression de l’empiètement s’il établit
que le dommage qu’il éprouve est notablement inférieur à celui que le constructeur subirait
par suite de la démolition.

En ce cas, le juge attribue l’empiètement au constructeur à titre de droit réel

moyennant indemnité à payer au voisin. Il doit à cet effet renvoyer les parties devant le
conservateur des titres immobiliers afin qu’elles puissent remplacer leurs certificat
d’enregistrement et les rendre conformes à la nouvelle superficie de fonds conforme art 242 et
225 loi foncière.

Si l’empiètement est de mauvaise foi, la sanction est la démolition de

constructions ; art 25 lois foncières nous donne des présomptions de mauvaise foi :

« Sera toujours présumé de mauvaise foi, celui qui aura empiété notamment :
1. sur un terrain urbain loti ;
2. sur une terre rurale dont les limites étaient matérialisées par des signaux, poteaux,
clôtures ou autres moyens nettement perceptibles ;
3. en dépassant ses limites, alors que son terrain était loti et cadastré ou délimité comme
il est dit au 2° ci-dessus ;
4. qui a obtenu sa concession par quelque fraude à la loi ou aux droits acquis des tiers.
Toute personne intéressée peut produire la preuve que l’empiétement est de mauvaise
foi ».
Pour bien appliquer art 25 se référer à l’arrêté interministériel du 19 octobre 1993
sur les règlementations des servitudes non aedificandi principalement à son art 1.

SECTION 6: LES RESTRICTIONS LEGALES AU DROIT DE PROPRIETE

Deux catégories de restrictions légales : celles qui touchent au principe du droit et celle qui
touchent à l’exercice du droit.

§1. Les restrictions qui touchent au principe même du droit

25
Les restrictions édictées par la loi foncière et les restrictions édictées par la loi particulière.

A. Les restrictions édictées par la loi foncière

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Deux catégories : celle réelles résultant des droits réel appartenant à autrui et celles résultant
de l’état de nécessité.
 Restrictions résultant des droits réel appartenant à autrui : art 14 loi foncière/ elles sont
établies à titre de servitude et le propriétaire doit les respecter.
 Restrictions résultant de l’état de nécessité. Art 15, loi foncière. L’atteinte au droit de
propriété est légitime lorsqu’elle est commandée par une nécessité absolue. Pour se
réaliser, elle exige 3 conditions : qu’il y ait un danger imminent, que l’atteinte à la
propriété soit indispensable pour écarter le danger, que le danger soit
incomparablement plus grand que le dommage que doit éprouver le propriétaire. Al 2
art 15 prévoit une indemnisation éventuelle du propriétaire par la personne qui en a
profité. Si l’atteinte était plus grave que le danger, l’auteur sera présumé en faute et sa
responsabilité se trouvera engagée, qu’il ait ou non profité du dommage en sauvant sa
vie ou ses biens.

B. les restrictions édictées par les lois particulières

Plusieurs lois restreignent le droit de propriété. On cite la loi sur l’expropriation

pour cause d’utilité publique, les lois en matière d’urbanisme, les lois en matières de protection
des monuments et sites culturels, les restrictions résultant de la distribution de l’eau et de
l’énergie électrique.
§2. Les restrictions qui frappent l’exercice du droit

Découlent de l’art. 14 al. 2. Il s’ensuit que le droit de propriété est toujours limité
par le droit égal des propriétaires voisins. Cette limitation est de construction prétorienne
c’est-à-dire jurisprudentielle. Il en existe 2 catégories de restriction :
- les restrictions à raison d’inconvénients anormaux de voisinage
- les restrictions qui résultent de l’abus de droit

A. les restrictions à raison d’inconvénients anormaux de voisinage :

En matière de voisinage, les propriétaires voisins ont un droit égal de jouissance de

leur propriété. Dès qu’il y déséquilibre dans le rapport entre voisin, celui qui est à la base doit
réparation. Cette réparation était d’abord fondée sur l’art 258 CCC L 3 basé sur faute, mais la
jurisprudence a trouvé insuffisant le texte en matière de responsabilité civile et a élaboré une
notion qui s’applique spécialement au droit des biens : les troubles anormaux de voisinage.
cette notion signifie qu’une personne est responsable lorsqu’elle a créé un préjudice anormal à
une autre personne qui habite près de chez elle. Ainsi si une attitude a entrainé un
inconvénient anormal de voisinage c’est-à-dire une gêne plus importante que celle liée aux
obligations normales de voisinage, l’inconvénient anormal sera caractérisé et engagera la
responsabilité de celui qui l’a causé. Un rôle important est donné au juge pour apprécier
souverainement cet inconvénient car il dépend des lieux et habitudes des personnes.
26

B. Les restrictions qui résultent de l’abus de droit

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Abuser de son droit c’est s’en servir plutôt pour nuire à autrui que pour en profiter
soi-même, c’est-à-dire se servir de son droit dans un intérêt autre. Abus de droit lorsque quatre
conditions sont réunies :
- un dommage causé à un voisin
- en vertu d’un acte de propriété ou de concession
- avec l’intention de nuire par un acte positif ou d’omission
- alors qu’on n’a pas intérêt à poser cet acte.

La sanction en matière d’abus de droit est la même que celle de troubles

anormaux de voisinage art 258 CCC L3.

27

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CHAPITRE III : COPROPRIETE

On définit la copropriété comme la propriété de plusieurs personnes sur une chose

indivise entre elle ou le droit de propriété d’une même chose divise entre plusieurs personnes.
Av la chose en copropriété n’appartient pas à une personne à titre explicite mais à plusieurs
personnes qui s’appellent copropriétaires et indivisaires, co-indivisaires ou encore,
communistes.
La copropriété est divisée en plusieurs espèces : la copropriété volontaire, la copropriété
ordinaire et la copropriété forcée.
la copropriété volontaire est celle qui découle de la volonté des parties. Régies par l’art.
33 CCC L3. Nous allons sous ce chapitre étudier la copropriété ordinaire et la copropriété
forcée.

SECTION 1: LA COPROPRIETE ORDINAIRE

La copropriété ordinaire tire sa source principale dans l’ouverture d’une

succession. Elle peut également trouver sa source dans une donation ou un testament. Elle a
donc pour caractère son inorganisation du fait qu’elle ne découle pas de la volonté des
propriétaires (personne ne souhaite la mort de son père). Par conséquent, elle a un caractère
temporaire. Parce que La copropriété ordinaire est considérée comme un état anormal et
contraire à la nature de la propriété avec ses caractères et attributs. Par conséquent, le
législateur a permis à chacun des copropriétaires de demander la fin de la copropriété quand il
le veut (=la licitation).

Les copropriétaires peuvent cependant convenir de rester dans l’indivision pour un

temps déterminé qui ne peut excéder 5 ans si le terme est plus long. Si le terme est plus long,
elle est réduite à 5 ans cf. 343. Ainsi chaque copropriétaire a le droit imprescriptible de faire
cesser l’indivision en demandant la licitation.

§1. Quelles sont les droits et charges dans la copropriété ordinaire ?

Droit (art 32 : chacun des copropriétaires peut user de la chose intégralement,

mais en se conformant à sa destination et pourvu qu’il ne mette pas obstacle à l’usage des
autres.) Ici il s’agit des droits sur la chose commune; sur sa quote-part, le copropriétaire a un
droit de propriété, il peut donc l’aliéner et la grever de droit réel au profit d’autrui. Ce droit,
en pratique, reste virtuel, car par exemple pour créer un droit réel au profit d’autrui, il
faudrait une séparation juridique de la quote-part, ce qui est presqu’impossible, par ex
l’hypothèque.

§2. Quelles sont les obligations dans la copropriété ?

28
3
Chacun des copropriétaires peut toujours demander le partage de la chose commune, nonobstant
toute convention ou prohibition contraire. Les copropriétaires peuvent cependant convenir de rester
dans l’indivision pendant un temps déterminé qui ne peut excéder cinq ans ; si la convention est faite
pour un terme plus long ou pour une durée illimitée, elle est réduite à ce terme

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 29

Sur sa quote-part, le copropriétaire remplit seul ses obligations. Sur la chose

commune, les obligations ou charges sont supportées par les copropriétaires
proportionnellement à sa part.

Quels types d’acte ? Sur la chose commune, le copropriétaire peut poser des actes
matériels (=user de la chose) et des actes juridiques c’est-à-dire le copropriétaire ne pourra
poser que des actes d’administration courante c’est-à-dire les actes conservatoires (=ceux qui
tentent à conserver les biens c’est-à-dire à les maintenir dans le patrimoine d’une personne,
par ex acheter de l’huile mo) et les actes d’administration provisoire. Ceux-ci sont des actes de
peu d’importance qui ne nuisent pas aux autres copropriétaires, par ex, le rafraichissement du
mur de la maison.

Pour les actes d’administration et de disposition, il faut l’accord unanime de tous

les autres copropriétaires. Par ex donner la maison en bail, effectuer de grosses réparations,
grever l’immeuble d’un droit réel.

§3. Comment prend fin la copropriété ordinaire ?

En fonction de l’article 34, un principe de droit a été émis que nul ne peut être
contraint à demeurer dans l’indivision. Chacun de copropriété peut faire cesser l’indivision
quand il le veut à une exception : art 785, code de la famille.

SECTION 2: LA COPROPRIETE FORCEE

La copropriété forcée peut être à titre principal ou à titre accessoire. Elle est à titre
principal lorsqu’elle a pour objet des choses destinées à l’usage d’un groupe : par exemple, les
souvenirs des familles, les tombeaux… ces biens sont soumis à un régime spécial interdisant
leur aliénation ou leur partage. Souvent c’est un membre de famille qui en est le gardien
dépositaire.

La copropriété forcée est à titre accessoire lorsqu’elle a pour objet des choses qui
sont affectées à l’usage commun de deux ou plusieurs immeubles appartenant à des
propriétaires différents. C’est cette catégorie de copropriété a été organisée par le législateur à
l’article 36 : « Les biens immobiliers indivis qui sont affectés, à titre d’accessoire et pour l’usage
commun, à plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont pas
sujet à partage. Ils ne peuvent être aliénés, grevés de droits réels ou saisis qu’avec l’héritage
dont ils sont l’accessoire. Les charges de cette copropriété, et, notamment, les frais d’entretien,
de réparation et de réfection sont répartis en proportion de la valeur des héritages principaux.
Il est loisible, dans le cas prévu aux alinéas qui précèdent à chacun des copropriétaires, de
modifier à ses frais la chose commune pourvu qu’il ne change pas la destination et qu’il ne
nuise pas aux droits de ses consorts ».

29 A la différence de la copropriété ordinaire, la copropriété forcée a un caractère

organisé et perpétuel. Elle a un caractère perpétuel parce que ces biens immobiliers ne sont
pas sujet à partage, ils sont l’accessoires de l’immeuble qu’ils servent, car isolément pris, ces
biens rendraient inutilisable la partie indivise qui est l’accessoire autant que la partie privative.
Exemple : la porte d’entrée de l’UCC pour l’université et le séminaire universitaire ; le mur qui
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 30

sépare la concession UCC et la concession voisine ; le couloir et les escaliers servant à l’usage
commun dans un appartement à étage habité par des propriétaires différents. Le législateur
organise cette copropriété qui porte toujours sur les accessoires de l’immeuble, parce que
l’accessoire suit toujours le principal tant que l’immeuble existe, le bien accessoire existe aussi ;
on dit qu’il est perpétuel. C’est la raison pour laquelle le législateur énumère quelques-uns art
37 : Lorsque les diverses parties d’une maison appartiennent à des propriétaires distincts, les
choses affectées à ces diverses parties, pour l’usage commun, tels que fondations, gros murs,
toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseurs, canalisations et tous autres, sont réputées
communes et sont régies par le présent chapitre, spécialement par l’article 36.

Quels sont les droits des copropriétaires sur la chose commune ?

Art 36 al 3 : Il est loisible, dans le cas prévu aux alinéas qui précèdent à chacun des
copropriétaires, de modifier à ses frais la chose commune pourvu qu’il ne change pas la
destination et qu’il ne nuise pas aux droits de ses consorts.

Ainsi chacun des copropriétaires peut modifier la chose à ses frais pourvu qu’il n’en
change pas la destination et qu’il ne nuise pas au droit de ses consorts. Cette modification se
fait sans l’assentiment des autres copropriétaires.

Quelles sont les obligations dans la copropriété forcée à titre accessoire?

Art 36 al. 2 : les charges de cette copropriété, et, notamment, les frais d’entretien,
de réparation et de réfection sont répartis proportionnellement à la valeur des héritages
principaux (copropriétaire ordinaire= en proportion de la quote-part de chacun).

Une des applications principales de la copropriété forcée est la copropriété des

immeubles à appartements.

SECTION 3: LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES A APPARTEMENTS.

§1. Elle se réalise de 4 manières :

 plusieurs personnes peuvent acheter un terrain pour y construire un immeuble et se
partager les appartements.
 La surélévation d’un immeuble appartenant au départ à un seul propriétaire.
 Un propriétaire d’un immeuble peut le diviser en appartements.
 Le partage d’un immeuble qui était en copropriété ordinaire.

§2. Art 37 énumère les biens qui sont en copropriété :

Lorsque les diverses parties d’une maison appartiennent à des propriétaires
30 distincts, les choses affectées à ces diverses parties, pour l’usage commun, tels que fondsations,
gros murs, toit, cours, puits, corridors, escaliers, ascenseurs, canalisations et tous autres, sont
réputées communes et sont régies par le présent chapitre, spécialement par l’article 36.

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 31

§3. Dans la copropriété des immeubles à appartements, il existe 3 parties :

 les parties privatives (=celles qui se trouvent à l’intérieur, dans le cube d’air) art 14 droit
de propriété exclusive ;
 les parties communes, régies par les règles de la copropriété à titre accessoire : art 36 al 2
et 3 ;
 les parties mitoyennes, av les murs qui séparent les appartements.
NB :
Pour les parties communes, les charges se répartissent suivant deux catégories :
Les charges spéciales et les charges générales.
 Les charges générales sont celles relatives à la conservation et à l’entretien de
l’immeuble : ex nettoyage de l’entrée, les frais d’éclairage, nettoyer les escaliers ….
Pour les charges générales, chacun des copropriétaires le supporte proportionnellement
à la valeur de son lot.
 les charges spéciales =celles qui concernent fonctionnement des ascenseurs, les
entretiens des tapis, des paliers et des escaliers. Pour les charges spéciales, chacun des
copropriétaires le supportent en fonction de l’utilité que ce service présente pour son
lot. P ex pour un immeuble à dix étages, le propriétaire du premier étage paiera moins
que celui du dixième étage parce c’est plus utile à celui-ci qu’à celui-là.

La copropriété des immeubles à appartements prend fin de plusieurs manières.

Un des copropriétaires peut racheter tous les appartements
La disparition de l’immeuble
L’expropriation

§4. Organisation et administration de la copropriété à appartements

Pour éviter le conflit dans l’exercice des divers droits dans un immeuble à
appartements, un règlement s’impose pour régir les rapports entre copropriétaires. Ce
règlement porte le nom de règlement de copropriété. Ce règlement organise la copropriété et
oblige tous les copropriétaires dans toutes ses dispositions. Son but est de déterminer
obligatoirement la destination des parties tant privatives que communes, les conditions de
leurs jouissances et les règles relatives à leur administration.

Les copropriétaires se réunissent dans une assemblée appelée syndicat des

copropriétaires. Ce syndicat assure la conservation de l’immeuble, établit le règlement de
copropriété ; il assure l’immeuble ; il agit en justice et il fait passer tous les actes de
l’acquisition ou aliénation des parties communes;

L’administration de la copropriété est assurée par l’assemblée générale des

copropriétaires et par un syndic qui est un agent et un mandataire du syndicat des
copropriétaires.

Les copropriétaires se réunissent dans une assemblée générale pour prendre des
31
décisions qui s’imposent à tous. Ces décisions peuvent faire l’objet d’une action devant les
tribunaux par le copropriétaire qui a voté contre la décision ou qui n’a pas pris part au vote.

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CHAPITRE IV : MITOYENNETE

Une forme de la copropriété à titre accessoire, la mitoyenneté est la copropriété

de clôture séparant deux fonds contigus appartenant à deux propriétaires voisins. Art 39 à 48,
Loi foncière. Elle a un but à la fois économique et urbanistique.

En effet, elle permet d’économiser un espace de plus en plus limitée dans les villes
ainsi que de réduire les frais considérables des constructions permettant aux propriétaires
d’appuyer leurs constructions sur le même mur. (Dans le temps, les murs de part et d’autre de
la ligne divisoire ont créé des « tunnels » appelés « velèles »).

§1. Nature juridique de la mitoyenneté

Une double nature juridique : elle est à la fois une servitude et une copropriété
forcée (sur base art 39) et accessoire.

Elle est une servitude en ce sens que le voisin qui a construit un mur ne peut pas
refuser à l’autre voisin d’acquérir la mitoyenneté. La servitude consiste donc en une menace de
mitoyenneté.

§2. Acquisition de la mitoyenneté

La mitoyenneté s’acquiert de 2 manières :

Au moment de la construction du mur.
Ici deux modes peuvent amener le voisin à avoir la mitoyenneté sur le mur :
 la construction du mur à frais commun
 en vertu de l’art. 47, un voisin peut contraindre l’autre voisin à construire un
mur ou à contribuer à la construction du mur. Dans ce cas aussi le mur est
mitoyenneté dès sa naissance.
Acquisition de la mitoyenneté après construction du mur par l’un des voisins : le voisin
qui n’a pas contribué à la construction du mur peut acquérir la mitoyenneté soit par cession
amiable, soit par cession forcée.
 La cession amiable est le résultat d’une convention entre voisin et ne pose pas
de problème ; le voisin qui hérite de la mitoyenneté va juste rembourser la moitié de
la valeur du mur ainsi que la moitié de la main d’œuvre.
 Si le voisin refuse la cession amiable, le voisin en vertu de l’art 45 peut saisir le
tribunal pour rendre le mur mitoyen en tout ou en partie à la condition de rembourser
la moitié de la valeur de la partie qu’il veut rendre mitoyenne ainsi que la moitié de la
valeur du terrain sur lequel elle est bâtie.

La cession de la mitoyenneté ne se prouve que par la mention qui en est faite sur
le certificat d’enregistrement en vertu de l’art. 40 al. 3 que l’on combine avec les 225, 227,
32
237 al. 5.

§3. Droits et obligations résultant de la mitoyenneté

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1. Droit de copropriété

Le copropriétaire d’un mur mitoyen a le droit d’en user et d’en jouir intégralement
pourvu qu’il respecte la destination et ne contrarie pas le droit du voisin. En matière de
mitoyenneté, le copropriétaire a l’usage exclusif de la face du mur qui limite son fonds. Trois
droits nous intéressent particulièrement : en effet, le copropriétaire a droit d’appui et
d’enfoncement et d’exhaussement.

Les droits d’appui et d’enfoncement prévu à l’art. 42 :

 Droit d’appui= Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen ;

 Droit d’enfoncement= : faire placer des poutres ou solives dans toute l’épaisseur du mur à
cinquante millimètres près, sans préjudice au droit qu’a le voisin de faire réduire la poutre
jusqu’à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le
même lieu, ou y adosser une cheminée.

 Le droit d’exhaussement, prévu art. 43, Loi foncière : Tout copropriétaire peut faire
exhausser le mur mitoyen ; si le mur n’est pas en état de supporter l’exhaussement, celui
qui veut le faire exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais et l’excédent
d’épaisseur doit se prendre de son côté.
Dans ces cas, la construction ou partie de construction nouvelle n’est mitoyenne que
jusqu’à la hauteur de l’ancien mur commun et à concurrence de son épaisseur.

 Le droit de modification de clôture : art 41 permet au voisin de modifier la clôture, soit

pour la reconstruire, soit pour l’exhausser, soit à toute autre fin. Le voisin qui modifie le
mur doit réparation de tout dommage causé par son ouvrage qui excède les inconvénients
normaux du voisinage.

2. Les obligations du copropriétaire

Chacun des copropriétaires doit veiller en bon père de famille à la conservation du

mur ; il doit intervenir aux frais de réparation du mur et de reconstruction et ce,
proportionnellement à son droit art. 40 : Les fruits et les charges de la clôture mitoyenne se
partagent dans la mesure du droit de chacun.

Cependant, hors le cas prévu à l’article 47, chacun des copropriétaires peut se
dispenser de contribuer aux réparations ou reconstructions en cédant le droit de mitoyenneté,
pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartient. La cession n’est
réalisée que par la mention qui en est faite sur les certificats d’enregistrement.

Si la dégradation du mur est le fait d’un des voisins, c’est à lui seul d’en supporter
33 les frais nécessaires pour sa remise en état. Si les charges de la mitoyenneté deviennent trop
lourdes pour l’un des voisins, celui-ci peut céder sa mitoyenneté et ce, sans indemnité. Cette
cession est mentionnée au certificat d’enregistrement.

Néanmoins, il est interdit au voisin d’abandonner la mitoyenneté dans 3 cas :

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 Lorsqu’un mur soutient un bâtiment de celui qui veut céder la mitoyenneté

 Lorsque l’état du mur est devenu défectueux par la faute de celui qui veut céder son droit
 En cas de clôture forcée prévue à l’art. 47 de la loi foncière :

34

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TITRE IV : LA PROPRIETE ET SES DEMEMBREMENT.

CHAPITRE I. L’USUFRUIT ET DEMEMBREMENT

Parmi les droits réels énumérés à l’art 1 al. 2 il y a l’usufruit, l’usage et l’habitation.

Ces droits constituent les démembrements de la propriété. Malheureusement ils ne sont

pas organisés par le législateur congolais. Pourtant, il en parle dans divers articles tant de la loi
foncière que du code de la famille. Il s’agit d’une lacune que le législateur devra combler. En
attendant, nous les étudions, en nous référant au droit belge et français comme principe
général de droit.

SECTION 1: DEFIN DE L’USUFRUIT

L’usufruit est défini à art 578 du code napoléon comme le droit de jouir des choses dont
un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même mais à la charge d’en conserver la
substance.

* De cette définition, on retire les caractères ci-après de l’usufruit :

 L’usufruit est un droit réel, tel que le dispose l’art 1 al. 2

 Un droit temporaire au maximum viager c’est-à-dire on p accorder
l’usufruit pour une durée quelconque, mais cette durée ne dépassera pas la vie de
l’usufruitier
 L’usufruit est un droit de jouissance, c’est-à-dire que l’usufruitier a le
droit de se servir de la chose et d’en recueillir les fruits; il peut jouir par lui-même
ou par personne interposée.

L’usufruit peut être établi sur toute espèce de bien, meuble ou immeuble, et même sur les
choses incorporelles. L’usufruit d’une chose s’étend à tous ses accessoires. Lorsqu’il porte sur
des choses consomptibles, l’usufruit est appelé quasi-usufruit.

SECTION 2: SOURCES DE L’USUFRUIT

Il découle de l’article 579 du Code de Napoléon que l’usufruit peut être établi par la loi,
par la volonté des parties et par prescription.

L’usufruit légal est celui qui découle de la loi ; nous avons par exemple l’usufruit
légal des père et mère sur le bien de leur enfant encore mineur (327, code de la famille),
l’usufruit du conjoint survivant ‘(780, code de la famille)
L’usufruit conventionnel : découlant de la volonté des parties : l’usufruit et
l’usufruit testamentaire et enfin l’usufruit par prescription acquisitive.
35
SECTION 3: DROITS ET OBLIGATIONS DES PARTIES A LA CONSTITUTION DE
L’USUFRUIT

§1. Les obligations de l’usufruitier

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 36

Avant la constitution de l’usufruit, l’usufruitier a deux obligations :

- faire l’inventaire des meubles et l’état des immeubles ;

- donner caution

A. Faire l’inventaire des meubles et l’état des immeubles ;

L’usufruitier doit faire dresser contradictoirement et à ses frais un inventaire des

meubles et un état des immeubles sujet à usufruit et ce, pour éviter toute contestation à la fin
de l’usufruit, lors de la restitution du bien. Cette obligation, le nu-propriétaire peut en
dispenser l’usufruitier. Si l’usufruitier ne fait pas l’inventaire, le nu-propriétaire (abusus) peut
s’opposer à ce qu’il puisse entrer en jouissance des biens et retenir les fruits.

B. Fourniture d’une caution

La caution est une personne physique ou morale qui accepte de répondre

personnellement des conséquences dommageables que l’usufruitier peut causer par abus de
jouissance ou défaut d’entretien. Cette caution doit être solvable au regard des biens donnés à
l’usufruit. Comme pour l’inventaire, la caution peut être dispensée de cette obligation par le
nu-propriétaire tout comme il peut être dispensé légalement en raison de sa qualité. Tel est le
cas de l’usufruit de père et mère sur les biens de leurs enfants mineurs, de l’usufruit du conjoint
survivant.

Si l’usufruitier ne fournit pas caution, le nu-propriétaire peut refuser de donner les

biens soumis à l’usufruit.

§2. Situation de l’usufruitier et de nu-propriétaire pendant l’usufruit

Pendant l’usufruit, l’usufruitier et le nu-propriétaire ont tous deux des droits réels sur le
même objet.

A. Droits et obligations de l’usufruitier

≈ Droits de l’usufruitier

L’usufruitier a droit et usage de la chose comme le propriétaire lui-même, par lui-même

ou par autrui. Si l’usage porte sur les choses consomptibles, l’usufruitier peut en disposer
quitte à restituer les choses de même quantité et qualité. Il a également un droit de
jouissance, c’est-à-dire celui de percevoir les fruits provenant de la chose soumises à
usufruit. Il n’a pas droit au produit, sauf ce que la loi assimile au fruit. art 588, 598;591 du
Code de Napoléon.

L’acquisition des fruits selon que les fruits sont naturels ou industriels ou civils.
36 - Les fruits naturels et industriels (activité de l’homme) s’acquièrent par perception art.
585 Code de Napoléon. P ex cueillir un fruit dans votre verger.

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- Les fruits civils ( p ex le loyer : l’usufruit cesse le 25, vous avez droit à 25 autres jours
pour quitter) quant à eux s’acquièrent au jour le jour c’est-à-dire en proportion de la
durée de l’usufruit.

≈ Obligations de l’usufruitier

Jouir du bien en bon père de famille c’est-à-dire conserver la chose, l’entretenir pour
éviter sa perte ou sa dégradation. Av il doit pouvoir jouir de la chose en respectant sa
destination et son mode d’existence avant l’ouverture de l’usufruit.

L’usufruitier a également l’obligation de payer la charge usufructuaire, c’est-à-dire payer

l’impôt et effectuer les réparations d’entretien. On y exclut les grosses réparations qui sont
à la charge du nu-propriétaire. L’usufruitier ne peut contraindre le nu-propriétaire à
effectuer les réparations d’entretien. Le nu-propriétaire peut cependant contraindre
l’usufruitier négligent à réparation afin de conserver la chose grevée (donnée à) de
l’usufruit.

Le nu-propriétaire s’il effectue les réparations d’entretien peut faire supporter les frais
dépensés par l’usufruitier.

B. Droits et obligations du nu-propriétaire

≈ Droits du nu-propriétaire
- Le nu-propriétaire a le droit de surveillance
- Effectuer les grosses réparations,
- Il a droit au produit

≈ obligations du nu-propriétaire
- Pendant l’usufruit, obligation de ne pas troubler l’usufruitier pendant la jouissance
du bien ; il ne peut non plus changer la destination de la chose

C. Droits et obligations à la fin de l’usufruit

L’usufruit peut prendre fin à la suite des causes normales ou des causes exceptionnelles. Parmi
les causes normales, nous avons la mort de l’usufruitier (car l’usufruitier est un droit viager et
personnel) et aussi l’arrivée du terme.

Parmi les causes exceptionnelles, nous avons :

- La consolidation 617 al 3 code napoléon : c’est la réunion sur la même tête des
qualités d’usufruitier et de nu-propriétaire ex a la mort de la veuve, l’orpheli
37 - Le non usage pendant trente ans. Ici le non usage concerne seulement l’usufruit
mobilier. Pourquoi ? l’usufruit mobilier ne s’éteint pas par le non usage lorsqu’il
est exercé au nom de l’usufruitier par une tierce personne.
- La perte totale de la chose objet de l’usufruit : 623 624 code napoléon

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- La déchéance pour abus de jouissance -618

- Renonciation de l’usufruit -622
- La résolution du droit de constituant – le cas d’un usufruitier attaqué

A l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier doit restituer la chose à son propriétaire.

- Obligations de l’usufruitier

A l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier a deux obligations :

C. Restituer la chose. S’il s’agit d’une chose restituable en nature, l’usufruitier doit rendre dans
l’état où elle se trouvait à l’ouverture de l’usufruit. C’est la raison d’être d’immeubl e et de
l’état de l’immeuble. S’il s’agit des biens de consommation, l’usufruitier doit le rendre dans
l’état ou elle se trouve à la fin de l’usufruit. s’il s’agit des choses consumptibles ou d’un
quasi-usufruit, l’usufruitier doit rendre les choses semblables ou leur équivalent en argent.
D. Restituer les fruits à partir de la date où l’usufruit a pris fin

- Droit de l’usufruitier 599 al 2

L’usufruit à la cessation de son droit ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations
qu’il prétendrait avoir faite encore que la valeur de la chose a aussi augmenté. Néanmoins, il
lui est permis à lui ainsi qu’à ses ayants droit d ‘enlever tous les objets mobiliers placés sur le
fonds et qui ne sont pas devenus immeubles par incorporation c’est-à-dire .

S’il a effectué de grosses réparations, il doit réclamer remboursement auprès du nu-propriétaire

Droit du nu propriétaire

A l’extinction de l’usufruit, le nu-propr devient propriétaire. Il recouvre la pleine propriété sur

son bien. Si l’usufruitier refuse de remettre le bien, il a le droit d’exercer une action en
revendication et une action personnelle en restitution.

Quant à ses obligations,

Il doit rembourser à l’usufruitier les frais avancés pour effectuer les grosses réparations

CHAPITRE II. L’USAGE ET L’HABITATION

38 L’usage et l’habitation sont les diminutifs de l’usufruit. Ils sont de même nature que ce dedrnier
mais infé en étendue. Il ont un caractère personnel et alimentaire. C pourquoi ils ne peuvent
être ni cédés ni saisis ni hypothéqués. Ce sont des droits temporaires. Et l’usage est limité aux
besoins personnels et familiaux de l’usager.

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Les obligations de l’usager sont les mêmes que celles de l’usufruitier de meme que les causes
d’extinction.

39

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II e partie:LE REGIME FONCIER ET IMMOBILIER

TITRE I : LE REGIME FONCIER

Cette partie fait la spécificité du Congo. C’est la marque de régime de terre de Mobutu. Le
régime foncier constitue la base de tout développement économique d’un Etat parce toutes les
actvités humaines ont pour soubassement le sol. Le foncier fixe les orientations de déve et est à
la base de l’aménagement du territoire. La répartition de l’habitat

1885 le jour de la déclaration de l’EIC, l’ordo du 1 juillet est ralative à l’occupation des
terres. Léopold 2 « ex date ici tous les étranger qui avais signé un contrat avec les indig doit
se régulariser avec l’etat et a interdit les indigènes de signer des contrat. Pourquoi ? les chefs
coutumiers
Avec la colonisation on est revenu à la case de départ, mais la pays colonisé était menace
de divisoin à cause son étendue. Le pays fut géré par trois composantes : le gouvernement, et
deux organismes privés : le CESKA, la CESKI. Ces dernirès, avec la conformité à la oi centrale
disposait
3 juion 60 on abroge tous les pouvoirs concédants. Le tout devient domaine de l’Etat.
30 juion : la loi fondsamentatle ne disait rien sur les terres. Les régimes fonciers de la
colonie continuait à gérer l’Etat : terres gérés par les privé, terre domaniales,
La consti de 1964, un art, 43 a 4 ouvre les question relative aux concssion minières et
parce que le pays en avait besoin peandant son émergence.
On prend l loi bakajika en 66 dans le but de inventorier les terres cédées et concédees
pour que les gens récupèrent les teres inocupés. Malheuresement à cause de tpous les évenemt
survenus, des document ont disparu et à caus de l’incompétence, la chose n’est pas bien faite
68 on doit construire une cimenterie/ on trouve un terrain. La société imobiliere africaines
siégeant à Bruxelles vient s’opposer ave un super droit absolu. Mobutu en 71 convoque le
Parlement pour siéger comme constituant : l’art 14 bis « le sol et le sou sol ainsi que leur
produit appartiennent à l’Etat » . repris par la suite dans toutes les constitutions meme en
2006/ en conséquence, il fallait revoir tous les textes y relatif pour les onformer à la
constitution. 75 abrogation de tous les titres imobilier. Il faut réformer les droit « art 53 les sol
sont la propriété exclusifs inaliénable de l’Etat…)
Sur mon sol je ne peutx accorder aux particulieers qu’un droit de jouissance de 25 ans.
C’est cela la concession. le renouvellemnt est soumis à des conditionsk :: mise en valeur, le
fondss ///Pour les congolais perso physi doit perpetuel ; pour les congo perso moral et de
droit publi : droit de concession … c’est pour éviter qu’un Etat soit créé dans un Etat…
L’aménagement du territoire prépare le pays au décollage

40

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CHAPITRE I. PROPRIETE ET CONCESSION FONCIERE

SECTION 1: APPROPRIATION DU SOL PAR L’ETAT

L’appropriation du sol par l’Etat est consacré art 9 Constitution et 534 de la loi
foncière. Ce dernier dispose que le sol est la propriété exclusif, inaliénable et imprescriptible de
l’Etat. Il s’agit d’une propriété foncière (touchant qu’au fonds, fundus= sol) qu’il faut
distinguer de la propriété immobilière (tout ce qui est incorporé au fonds).

Cet art ne ressort pas tous les caractères de la propriété foncière étatique. Il ressort donc
que la propriété foncière étatique présente cinq caractère :
- Elle est un droit universel. Combinaison de l’art 9 de la constitution et 53 de la loi
foncière. Ainsi, le droit de l’Etat s’étend sur toutes les terres comprises dans les limites
des frontières nationales. Toutes les terres sans exception sont désormais soumises à
l’Etat à titre de propriété avec cette conséquence que la notion de terre vacante est
sans objet.

- Elle est un droit exclusif. C’est-à-dire que le droit congolais n’admet plus comme sujet
de droit à la propriété du sol ni les personnes physiques ni les personnes morales.
L’Etat ne peut partager ce droit à titre de copropriétaire ni le démembrer.

- Elle est un droit absolu. Cela veut dire que c’est l’Etat qui fixe la destination des terres
concédées et il doit faire respecter cette destination pendant toute la durée du droit de
jouissance. Droit absolu veut dire aussi que l’Etat peut intervenir en matière foncière.

- Elle est un droit inaliénable. La propriétaire foncière de l’Etat est hors commerce ; l’Etat
ne peut pas en disposer5. Il peut seulement attribuer à ces terres le droit de jouissance
aux personnes physiques.

- Elle est un droit imprescriptible. C’est-à-dire quel que soit le laps de temps passé sur la
terre de l’Etat, on ne peut l’acquérir par prescription acquisitive. Vous construisez dans
la foret. A 50 ans, vous dites que cette partie vous appartient parce que 30 ans de
prescription passé. Vous construisez au bord de la route parce que le conservateur
foncier vous en a donné le titre : c’est nul votre affaire ; d’ailleurs c’est un
empiètement.

SECTION 2: LES CONSEQUENCES DE L’APPROPRIATION DU SOL PAR L’ETAT

Le régime foncier congolais se base sur un dogme fondsamental : l’appropriation du sol

par l’Etat. Conséquences sur le plan de la gestion du sol. Les principales sont :
1. L’uniformisation du droit foncier et l’abolition de la propriété privative du sol
41 4
Mobutu a provoqué une expropriation collective qui n’a amené aucune indemnisation comme à la révolution
française. La réforme agraire est différente de la réforme foncière, du fait que les terres agraires : exproprier de
certaines terres pour les distribuer aux autres agriculteurs.
5
Inspiration du recours à l’authenticité ou la terre était propriété de la communauté, les vivants, les morts, les
générations à venir.

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2. L’unicité de gestion foncière ;

1. L’uniformisation du droit foncier et l’abolition de la propriété privative du sol

La loi foncière de 73 a créé un régime unique pour toutes les terres qui sont soumises aux
mêmes règles de fonds et de forme. Elle a réalisé l’absorption du droit foncier coutumier par le
droit écrit. Elle a également aboli la propriété foncière privée. Ainsi, pour s’aligner sous la
nouvelle conception de l’appartenance exclusive du sol de l’Eta, la loi foncière a rétroagi et a
exigé aux anciens propriétaires fonciers de convertir leur droit en concession perpétuelle s’il
s’agit des personnes physiques congolaises, en concession ordinaire s’il s’agit des étrangers et
personnes morales .
Ainsi, pour les congolais personnes physiques, la conversion se fait conformément aux articles
369 à 372 de la loi foncière (ceux qui avaient les titres fonciers ou les livrets des logeurs
devaient convertir leur droit)
Pour autant, le droit a été matérialisé par une mise en valeur.

Pour les étrangers et personnes morales, il devaient également convertir leurs droits en se
conformant au prescrit des art 374 -386 de la loi foncière.

Quant au droit foncier traditionnel, ils ont été domanialisés et ce, en vertu de l’art 387 de la
loi Foncière : « Les terres occupées par les communautés locales deviennent, à partir de
l’entrée en vigueur de la présente Loi, des terres domaniales ».

C’est l’article 389 qui fait problème Les droits de jouissance régulièrement acquis sur ces terres
seront réglés par une Ordonnance du Président de la République. Parce que cette ordonnance
n’a jamais été prise et les chefs coutumiers se cachent derrieère cela pour distribuer les terres.
Par contre ces droits de communauté sont reconnus dans le code minier

2. Unicité de la gestion foncière

Le sol étant un bien exclusif de l’Etat, il en est le seul gestionnaire.

Les terres font partie du patrimoine de l’Etat qui selon l’article 54 sont divisées en domaine
public et en domaine privé.

a) Le domaine foncier public de l’Etat

Le domaine foncier public de l’Etat comprend toutes les terres qui sont affectées à un usage ou
à un service public de art 55. Ces terres sont inconcessibles –inaliénable- tant qu’elles ne sont
pas régulièrement désaffectées. Av que les terres du domaine public ne sont pas susceptibles
d’un droit de jouissance en faveur des particuliers sans la procédure spéciale de désaffection.
L’Etat peut néanmoins accorder un contrat admin d’occupation des domaines publics de l’Etat
pour les pompes à carburant…
42 Sur le domaine public de l’Etat, on ne donne pas de certificat d’enregistrement (instruction du
gouverneur général au conservateur de titres fonciers en 1885. De par la loi le dom pu
appartient à la

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b) Le domaine foncier privé de l’Etat

Font partie du dom foncier privé toutes les autres terres c’est-à-dire celles qui ne sont pas
affectées à un usage public art 56 loi foncière. Les terres du domaine fonds privé de l’Etat sont
subdivisées en deux : les terres urbaines et terres rurales.
Selon qu’elles sont urbaines ou rurales, ces terres sont gérées différemment par l’Etat. Et selon
leur vocation, ces terres sont destinées à un usage résidentiel, commercial, agricole, industriel
ou d’élevage.
Il découle de l’art 181 de la loi foncière que c’est au ministère ayant les affaires foncières dans
ses attributions d’appliquer la politique de l’Etat en matière d’affectation et de distribution des
terres. Cela ne se fait pas au hasard. Le premier soubassement c’est le plan d’aménagement ?

Les terres urbaines

Les sont celles qui sont comprises dans les limites des entités admi déclarées urb par les lois ou
règlements en vigueur. Art 2 de l’ord 74/148 du 2 juillet 1974 portant mesure d’exécution de
la loi foncière déf ce qu’on entend par circo urbaine. Il fuat ajouter art 6 de la loi organique n
08/016 du 7 oct 2008 portant composition, organisation et fonctionnement des ETD et leur
rapport avec l’Etat et les prov qui définit ce qu’on entend par ville.

Comment gère-t-on les terres urbaines ?

L’initiative vient de l’Etat. Il met à votre disposition un terrain après avoir créé un lotissement
art 63 : Pour les localités érigées en circonscriptions urbaines, le Président de la République ou
son délégué fait dresser un plan parcellaire des terrains à concéder.

Il s’agit en fait de la création d’un lotissement qui est une opération juridique et technique qui
consiste à diviser un terrain en lot pour l’offrir au public.
Technique pcq l’Etat doit viabiliser le site, y placer infrastructures et superstructures : adduction
d’eau, route, électricité, terrain vert, espace de jeu… Le lotissement est juridique parce qu’il est
suivi d’un règlement de lotissement qui contraint tous ceux qui ont une concession sur le
lotissement.

Pour lotir, l’Etat doit le faire dans le cadre du plan d’urbanisme de la ville ou de la
circonscription.
Lorsque l’Etat lotit, les terrains sont mis à la disposition du public conformément art 64 loi
foncière6 et il le sont par arrêté du ministre des affaires foncières ou du gouverneur de
province. L’arrêté indique pour chaque parcelle le numéro cadastral, la superficie, la
destination et les conditions de mise en valeur. Après le lotissement le terrain est offert au
public. Toute personne qui désire une parcelle s’adresse auprès du service foncier qui lui octroi
un terrain moyennant signature d’un contrat de location.

43

6
Des copies des plans parcellaires ou des tarifs sont déposées et peuvent être consultées au Département
ayant l’Urbanisme dans ses attributions, au département des Affaires Foncières, dans les conservations des
titres immobiliers pour leur ressort ainsi que chez le Commissaire sous-régional territorialement compétent

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En cas de concurrence pour attribution de parcelle, l’autorité compétente détermine son choix
en fonction des critères de l’art 12 de l’ordonnance 74/148 du 2 juillet 74 portant mesure
d’exécution de la loi foncière7.

Le contrat de location

Le contrat de location est un contrat par lequel l’Etat s’oblige à faire jouir une personne d’un
terrain et moyennant un certain prix art 144.
Le contrat de location est régi par l’art 144 ; 148-152. Il s’agit d’une location foncière contrat.
Cette location est préparatoire à la concession et est accordée pour un terme n’excédant pas
3 ans. Etant donné qu’il s’agit d’un contrat, Il contient des droits et obligations des parties
dont l’une est toujours l’Etat.

Les obligations du locataire

 Le paiement d’une redevance

 L’occupation et la mise en valeur
 Le respect de la destination

1. Le paiement d’une redevance ;

le loc doit payer une redevance art 148 anticipativement le 1er janvier de chaque année. Ce
paiement est la contrepartie du droit sur le sol.

2. L’occupation et la mise en valeur

il découle de l’art 94 que le locataire doit occuper le terrain loué dans les six mois et
commencé la mise en valeur dans les dix-huit mois à dater de la conclusion du contrat de
location. Il faut construire le bâtiment. Si le locataire dans le délai lui imparti ne parvient
pas à mettre le fonds en valeur et qu’il justifie avoir été retardé par cas fortuit, force
majeure, ou par la nature du projet, une prolongation de délai peut lui être accordé art 94
ou renouvellement de son contrat.
Ce contrat peut être renouvelé pur un terme successif de deux ans c’est-à-dire au départ
contrat = 3 ans ; reconduction=2 ans + 2 ans. La mise en valeur ne doit pas dépasser 7
ans.
si le locataire pas le terrain et n’en commence pas la mise en valeur, la résiliation du
contrat s’opérera de droit si trois mois mise en demeure le locataire ne s’exécute pas ou
ne fournit pas de raisons suffisantes justifiant le retard. C’est pour éviter la spéculation
foncière.
La mise en valeur doit se faire conformément aux règles d’urbanisme, d’hygiène et
d’environnement.
44
Respecter le regels de l’urbanisme loi 20 juin 57 : le locataire d se conformer au plan
d’urbanisme , décret de 1953 construction dans les agglomérations urbaines : la pente de

7
Le contrat de location est le premier titre d’occupation de parcelle

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toiture ne doit pas dépasser 20 % pour éviter la vitesse d’eau de pluie; le coefficient de
mise au sol…. Faut pas dépasser le coefficient de mise au sol qui est de 40 pourcent au sol
parc que infraction continue c’est-à-dire imprescriptible, interdiction de construire des
annexes sans autorisation du service d’urbanisme/

les règles d’environnement : avant de construire il faut savoir l’impact sur le sol, sur
l’environnement ; les règles d’hygiène : les dimensions de fenêtres, le nombre et les types
de toilette, l’aération
tout contrat violant les règles d’urbanisme, d’hygiène et d’environnement est un contrat
nul et de nul effet.

3. Le respect de la destination

Le concessionnaire doit mettre le fonds en valeur conformément à sa destination et il doit

garder cette mise en valeur aussi longtemps que dure son droit. tout changement de
destination est soumis à l’autorisation préalable de l’autorité et ce, sans préjudice des règles
d’environnement, d’hygiène et d’urbanisme.

En cas de changement illicite de destination, l’autorité peut sanctionner le locataire récalcitrant

de trois manières et ce conformément art 72 loi foncière8 :
- elle peut soit demander la résiliation judiciaire du contrat sans préjudice des
dommages et intérêts
- exiger du contrevenant la remise en état des lieux à ses frais conformément à la
destination primitive
- elle peut autoriser le changement de destination.

Droits du locataire

Jouir paisiblement du fonds et faire la construction prévue. Il toujours considéré comme un

constructeur de bonne foi. En vertu de l’art 149, il est interdit au locataire de sous-louer ou de

8
Sans préjudice de clauses contractuelles, il est interdit aux concessionnaires ordinaires de changer la
destination du fonds sans l’autorisation préalable et écrite de l’autorité compétente. En cas d’autorisation, il
peut être réclamé un supplément de prix égal à la différence entre le loyer primitivement convenu et la valeur
locative du terrain, calculée en raison de sa nouvelle destination et suivant le tarif en vigueur au moment de la
demande d’autorisation.
En cas de changement illicite de destination, l’autorité compétente peut, soit demander la résiliation du
contrat, sans préjudice de tous dommages et intérêts, s’il y a lieu, soit exiger du contrevenant, aux frais de
celui-ci, la remise en état du terrain conformément à sa destination originaire, soit autoriser le changement de
destination.
Dans le deuxième cas visé à l’alinéa 3, le contrevenant doit en outre à l’Etat, à titre de dommages et intérêts
forfaitaires, une somme égale au double de la différence entre la redevance ou le loyer primitivement convenu
et la valeur locative du terrain, calculée en raison de la destination nouvelle illicitement donnée à celui-ci et
45 suivant le tarif en vigueur au moment de la constatation de l’infraction.
Dans le troisième cas visé à l’alinéa 3, le supplément de la redevance prévue à l’alinéa 2 est cumulé avec
l’indemnité calculée comme il est dit à l’alinéa 4. Le concessionnaire originaire ne peut concéder le terrain
qu’en imposant au nouvel acquéreur la même interdiction de changer la destination du bien et l’engagement
de payer, en cas de changement illicite, les suppléments de droits et les indemnités prévues aux alinéas 2, 4 et
5.

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céder le bail sans autorisation écrite de l’autorité compétente. Après avoir rempli ces
obligations et mis le fonds en valeur, le locataire va demander à l’Etat de vérifier la conformité
de mise en valeur. Si la mise en valeur est conforme, on établit un PV de conformité ou PV de
mise en valeur. C’est fort de ce PV qu’il va se présenter chez le conservateur pour signer un
contrat de concession.

Obligations de l’Etat

Son obligation principale c’est de laisser jouir le locataire paisiblement du fonds

Droits de l’Etat

- Percevoir la redevance,
- vérifier la conformité de la mise en valeur par rapport à la destination
- s’il n’y a pas respect de destination, l’Etat peut faire résilier le contrat.

Les terres rurales

Toutes les terres qui ne sont pas urbaines sont rurales. Contrairement aux terres urbaines,
l’initiative d’occuper ces terres viennent des particuliers. Dans le souci d’une meilleure gestion
de ses terres, l’Etat en fixe une destination. Ces terres sont destinées à l’usage agricole, pastoral
et aussi pour les activités forestières et minières.

Des personnes désireuses d’acquérir une terre rurale font une demande auprès de l’Etat à
travers le Conservateur des titres immobiliers –CTI- du ressort où cette terre est située. Les art
191 et 192 donnent les éléments qui doivent figurer dans le dossier de demande.

Pour sauvegarder les droits immobiliers des populations rurales, toute transaction est soumise
à la procédure d’enquête préalable (procédure d’enquête de vacance des terres). Cette
enquête est substantielle et est donc publique. L’absence d’enquête entraîne la nullité de
contrat. L’enquête a pour but de constater la nature et l’étendue des droits que les tiers
pourraient avoir sur les terres demandées en concession.

Avant toute occupation des terres rurales, on doit indemniser tous les ayants droit pour la
perte des droits individuels incorporés au sol et la communauté locale pour la cession du droit
coutumier d’occupation (une route, un dispensaire, construire une école…). Cf. Art 193-203,
loi foncière.
Elle est effectuée par l’AT ou par un fonctionnaire ou un agent à ce commis. Pour le choix de
ce dernier on doit tenir compte de sa personnalité ainsi que de sa conscience professionnelle
car ces éléments peuvent avoir une influence sur l’enquête.
L’enquête fait intervenir d’autres autorités comme le commissaire de district, le gouverneur de
province qui doivent donner leur avis sur le résultat de l’enquête.
46
Afin de protéger les tiers, le ProRep près le TGI doit examiner le dossier et y mettre ses avis.
L’enquête poursuit un but secondaire qui est celui d’obtenir les renseignements que le
demandeur dispose des moyens financiers et collaboration technique nécessaire à la mise en

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valeur des terres demandées et par conséquent, l’Etat pourra éviter que des terres concédées
pour un usage agricole ou pastoral ne soit inexploité par manque de moyen et de technicité.
En effet, dans le contrat agricole, pa ex, l’Etat doit t’exiger le cacao. Ainsi pourra-t-il estimer sa
production agricole annuelle. Si tu es incapable, l’Etat résilie le contrat.

Après l’enquête, un contrat préparatoire à la concession agricole est établi. On l’appelle

contrat d’occupation provisoire si la terre octroyée a plus de dix hectares. Il a une durée de
cinq ans. S’il s’agit d’une terre de moins de dix hectares on signe contrt de location d’une
durée de trois ans. Pendant la durée du contrat d’occupation provisoire, l’ocupant est tenu de
payer un loyer progressif et les conditions de mise en valeur du fonds sont établies dans un
contrat agricole. En l’absence des contrats, les conditions de mise en valeur sont établies à
l’art 157, loi foncière.
Si l’occupant ne parvient pas à mettre le fonds en valeur, l’Etat pourra poursuivre la résiliation
du contrat portant sur un terrain rural cf art 159, loi foncière.
En cas de mise en valeur partielle, la concession peut être réduite à due proportion cf. 58, loi
foncière.
Si l’occupant met en valeur le fonds et que cette mise en valeur est constatée par l’Etat, il
signera avec ce dernier un contrat de concession.

Droit accordé aux particuliers sur le domaine foncier privé de l’Etat

Art 57 loi foncière que les terres du domaine privé de l’Etat peuvent faire l’objet des
concessions perpétuelles, des concessions ordinaires ou de servitude foncière.
Le mot « concession » a deux acceptions différentes.
Utilisé sans qualificatif, il désigne le contrat par lequel l’Etat concède le droit de concession.
Utilisé avec un qualificatif, il désigne le droit réel concédé. Ainsi on fait une distinction entre
concession contrat et concession droit.
1. concession contrat

la concession contrat est défini art 61 comme le contrat par lequel l’Etat reconnaît à une
collectivité, à une personne physique ou à une personne morale de droit privé ou de droit
public un droit de jouissance sur le fonds aux conditions prévues par la loi foncière. Il s’agit
d’un contrat bilatéral ou l’une des parties est toujours l’Etat. Il peut être à titre onéreux ou à
titre gratuit. Dans ce contrat, les parties ont des droits et obligations.

a) Droits et obligations des parties

Obligations du concessionnaire
Il doit :
- Payer les redevances
- Mettre en valeur le fondss
- Maintenir cette mise en valeur et la destination
47
Droits du concessionnaire

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- Lorsque le concessionnaire a signé le contrat avec l’Etat il devient titulaiare d’un droit
réel de jouissance sur le fonds mis en valeur et propriétaire des biens incorporés sur le
fonds. Il peut donc disposer de sa propriété immobilière comme bon lui semble.
Obligations de l’Etat
- Faire jouir paisiblement le concessiionnaire et éviter tout trouvle dans sa jouissance
Droit de l’Etat
- Percevoir la redevance
- Contrôler la mise en valeur et la destination du terrain
- En cas de non-respect, il va appliquer le prescrit de l’art 72

2. concession droit

lorsque le terme concession est suivi du mot perpétuel ou ordinaire, il signifie le droit réel.
Parmi les droits réels fonciers, on distingue la concession perpétuelle et les concessions
ordinaires qui groupent l’emphytéose, la superficie, l’usufruit et l’usage.

Ainsi, parmi les droits réels, on peut citer la concession perpétuelle, l’emphytéose, l’usufruit et
l’usage. Ces droits réels sont des droits de jouissance autonome car ils ne sont pas les
démembrements de la propriété foncière étatique et leur existence est tributaire de
l’établissement d’un certificat d’enregistrement.

ANALYSE DES DIFFERENTS DROITS REELS FONCIERS

La concession perpétuelle
Elle est réservée uniquement aux congolais personnes physique et est définie art 80 comme le
droit que l’Etat reconnait à une personne physique de nationalité congolaise de jouir
indéfiniment de son fonds aussi longtemps que sont remplies les conditions de forme et de
fonds prévues par la loi foncière9.

Cette définition nous fait sortir les caractéristiques de la concession perpétuelle :

- accessible uniquement aux congolais, personne physiques
- elle n’est pas limitée dans le temps
- elle est garantie par le texte de façon particulière
- elle n’est cessible et transmissible qu’entre congolais

sources
la concession perpétuelle trouve sa source dans la conversion des droits acquis prévus par les
art 369ss. Elle trouve également sa source dans le contrat de concession perpétuelle. Le contrat
prévoit des droit et obligations à charge des parties.

Les obligations de l’Etat dans le contrat de concession perpétuelle

48

9
La concession perpétuelle est le droit que l’Etat reconnaît à une personne physique de nationalité zaïroise, de
jouir indéfiniment de son fonds aussi longtemps que sont remplies les conditions de fonds et de forme prévues
par la présente loi.

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- il ressort de l’art 85 que l’Etat doit faire jouir paisiblement le concessionnaire du fonds
et le garantir contre le risque d’éviction. L’éviction peut être totale. Dans ce cas on
applique l’art 86 et 87. Elle peut être aussi partielle cf. on applique art 88.
- Le concessionnaire qui néglige d’appeler l’Etat en garantie en cas d’éviction perd la
garantie si il se laisse condamner par un jugement coulé en force des choses jugés art
90.
Droit de l’Etat
- Le droit de faire résilier le contrat conformé art 94 al.3 et 72

Obligations du concessionnaire perpétuelle

- Payer à l’Etat une redevance en argent ou en nature

Droits du concessionnaire perpétuel

- Jouissance illimitée sur le fonds

- Il acquiert la propriété de tout ce qui est incorporé au fonds
- Il a droit de construire, planter, disposer des constructions, arbres, bois et plantes
- Doit de chasser de pêcher transmettre louer d’hypothéquer et de grever son fonds de
servitude

Les causes d’extinction de la concession perpétuelle

Art 101, loi foncière. La concession perpétuelle ne peut prendre fin que pour l’une des causes
ci-après :
1° l’expropriation pour cause d’utilité publique ;
2° le rachat par l’Etat, lorsque la concession est à titre onéreux ;
3° la renonciation expresse et écrite du titulaire du droit ou de ses ayants droit ;
4° la résiliation conventionnelle ou judiciaire ;
5° la reprise aux conditions contractuelles ;
6° la déshérence successorale ;
7° la prescription extinctive ;
8° la conversion en un titre de concession ordinaire

Les concessions ordinaires

Caractéristiques communes :
- Elles sont temporaires art 70 ;
- Elles ne sont accordées qu’aux personnes physiques étrangères et aux personnes
morales quelle que soit leur nationalité, néanmoins elles p être accordées aux
personnes physiques congolaises en vertu du principe qui peut le plus peut le moins.
-
49
Les concessions ordinaires trouvent leurs sources :
- Dans les conversions
- Dans les contrats

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Analyse des concessions

1. La concession ord de l’art 374

Cette concesssion dé coule de la

Qui devrait se conformer désormais au nouveau principe émis par la loi foncière ? cette
concession se rapproche de la concession particulère en matière de droit des obligation. Il
se différencie de ka cconcession parce qu’il a un terme de 25 ans renouvelable et parce que
ce concessionnaire n’est pas soumis au redevance unique ou périodique.

2. L’emphytéose

L’emphytéose est définie à l’article 110 de la loi foncière.

L’emphytéose est le droit d’avoir la pleine jouissance d’un terrain inculte appartenant à l’Etat,
à la charge de de mettre et d’entretenir le fonds en valeur et de payer à l’Etat une redevance
en nature ou en argent.

Comme le droit d’avoir la jouissance appartenant à la charge d

Il en découle de l’art 111:
 25 ans recouvrables indéfiniment. L’Etat a le pouvoir de voir si le
contractant met en10
 Bail emphytéotique : pour qu’il y ait emphytéose, il faut qu’il y ait un
contrat, appelé bail emphytéotique.

Le droit de l’emphytéote :

L’emphytéote a des droits:

 le droit de jouissance du fonds telle que prévu aux articles 112 et 11311 de la
loi foncière. C’est la différence avec les concessions: l’emphytéote peut
changer la destination du fonds pour en augmenter la valeur. Il faut élever
les constructions et démolir les vieilles/ AV il doit jouir du fonds en bon
père de famille.

10
L’emphytéose ne peut être établie pour un terme excédant 25 ans. Ce terme est renouvelable. Lors des
renouvellements, la redevance sera revue et fixée aux taux en vigueur au moment du renouvellement
11
Article 112 : Dans les limites fixées ci-après, l’emphytéote a droit à tous les produits du fonds. Il a seul les
droits de chasse et de pêche. Il peut extraire du fonds, des pierres, de l’argile et autres matières semblables et en
abattre les arbres, pour les constructions et les améliorations qu’il y entreprend.
Il peut en exploiter les bois, à la charge de les aménager en taillis, comme un bon propriétaire, ou de faire des
plantations pour les remplacer utilement. Il peut en changer la destination ou la nature, pour en augmenter la
valeur.
Article 113 : L’emphytéote peut, en faveur de toute personne de son choix, et pour la durée de son droit,
50 constituer sur les biens qu’il incorpore au sol, une location, l’usufruit, l’usage et l’habitation ou un droit de
superficie.
Il peut, pour les services de ces biens, accorder des servitudes foncières. Il peut aliéner son droit et le grever
d’hypothèque.
Il ne peut accorder la superficie que s’il y est stipulé l’enrichissement ou le remplacement des constructions,
bois, arbres et autres plantes incorporés au sol, par d’autres d’égales valeur et utilité.

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 Droit au fruit et aux produits du fonds. Ce droit n’est pas absolu c’est-à-dire
il doit se faire conformément aux règles spécifiques en la matière : il a le
droit de chasse, mais il y a des périodes de reproduction où la chasse est
stoppée.
 Il a également droit de disposition prévus à l’article 113. Et sur les biens qu’il
incorpore, il peut donner au tiers une location immobilière, l’usufruit,
l’usage ou un droit de superficie. Mise à part la location, ces droits réels
qu’il crée sont des démembrements de la propriété. Ils doivent être
constatés par acte authentiques et être inscrits sous le certificat du
constituant et de l’emphytéote pour avoir une existence juridique. Si la
location dure plus de 9 ans, elle doit être inscrite sur le certificat
d’enregistrement.

Les obligations de l’emph

L’emphytéote doit :
- Mettre le fonds en valeur et maintenir le fonds en valeur (art 110) ;
- Payer une redevance ou canon emphytéotique
- Il doit occuper la concession ;
- Faire les réparations de toute espèce art 114 : l’emphytéote est tenu non seulement des
menus réparations mais aussi des grosses réparations. Cette obligation, il l’a tant à
l’égard des bâtiments trouvés sur le terrain qu’à l’égard de ceux qu’il a construits.
- Il doit payer l’impôt et dénoncer toute usurpation ;

Le droit de l’Etat, propriétaire du fonds

- Paiement régulier de la redevance ;

- A défaut de paiement de redevance pendant 3 années consécutives, l’Etat peut faire
prononcer la déchéance de l’emphytéote.
- Il peut aussi le faire en cas de négligence grave dans l’exécution de la charge de mettre
et entretenir le fonds en valeur ;
- pour s’assurer de l’exécution de ses obligations, l’art 118 permet à l’Etat d’organiser des
visites et de donner des conseils pour veiller à l’entretien des constructions et
plantations.
La plus grave des jouissances est également une cause de déchéance de l’emphytéote.
En cas de litige entre l’emphytéote et l’Etat, l’art 119 al 2 permet au créancier de
l’emphytéote d’intervenir dans l’instance et au besoin d’offrir le paiement de
redevance arriérée, la réparation des abus commis et les garantis pour l’avenir.

Extinction de l’emphytéose

La cause naturelle de l’extinction de l’emphytéose est l’arrivée du terme. A la fin de

l’emphytéose ne peut pas enlever les plantations et autres améliorations qu’il a faites ni
51
réclamer à cet égard aucune indemnité art 121 al 1.

S’agissant des constructions qu’il a faites, il ne peut pas non plus les enlever, mais il a droit
à une indemnité fixée au ¾ de leur valeur actuelle et intrinsèque.

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Si l’emphytéote avait grevé le fonds d’hypothèque, l’indemnité reçue servira à

désintéresser (indemniser) les créanciers hypothécaires.

3. La superficie

Est défi art 123 loi foncière comme le droit de jouir d’un fonds appartenant à l’Etat et de
disposer des constructions, bois, arbres et autres plantes qui y sont incorporés.

On remarque le superficiaire a deux droits dont l’un sert d’assiette à l’autre :

- un doit de jouissance sur le fonds et
- un droit de propriété sur les constructions et plantations qui y sont incorporées.

L’exemple type d’une concession super c’est les concessions forestières où le

concessionnaire a droit de jouissance sur le fonds et un droit de propriété sur tous les
arbres qui se trouve sur la superficie. La super est une des exceptions au droit de
concession : droit de propriétaire sur tout ce qui est lié au fond et un droit de jouissance.
(L’emphytéose est un doit de jouissance sur le fond, un terrain nu)

La durée de superficie est de 25 renouvelables art 124.

Des deux doit que dispose le super, le législateur tire une conséquence que la superficie ne
peut être établie sur une partie seulement d’un bâtiment c’est-à-dire pas de superficie sans
sol art 125.
La superficie es tétbabli par contrat qui peut être à titre onéreux ou à titre gratuit. Les
parties au contrat doivent respecter dex ppes d’ordre public à savoir qu’il n’y a pas de
superficies sans sol et ne pas dépasser le terme maximun fixé.
Ce ccontrat donne les droits et obligations des parties :
- les droits du superficiaire :
o le superficiaire à le droit d’usufruitier art 126
o droit au produit comme l’emphytéote art 130
o il a le droit de disposer art 13 .
o
- pour disposer des immeubles, il doit remplir l’une des conditions suivantes :
o en payer la valeur à l’Etat ou
o s’egage à remplacer les immeubles par d’autres au moins de valeur égale et
de semplable utilité art 126 al 2
o peut accorder à des tiers l’usage, habitation ou usufruits des immeubles
icnorporés au sol. Il peut également , sauf stipulation contraire, céder son
droit et dans ce cas, il reste garant envers l’Etat de l’exécution de
l’obligation du nouveau art 129

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les obligation du superficiaire

il est tenu de dénoncer toute ururpation.

Il est aussi tenu aux obligations contenues dans l’acte constitutif.

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Droit de l’Etat
o demander la déchéance du superficiaire en vertu de l’art 129

Extinction de la superficie

à l’arrivée du terme, la superficie prend fin. Et à la fin de son droit, on appliquera les mêmes
solutions que pour l’emphytéote en ce qui concerne les constructions érigées par lui. S’agissant
des constructions faites en remplacement des anciennes, il sera indemnisé pour la valeur égale
à la différence entre les anciennes constructions et les nouvelles.

4. L’usufruit

L’usufruit foncier est défini à l’article 132. C’est le droit pour elle d’user et de jouir de ce fonds,
comme l’Etat lui-même, mais à la charge de le conserver dans son état.

L’usufruitier a le droit de jouir du fonds en bon père de famille c’est-à-dire en respectant la

destination de ce fonds.

L’usufruit peut être établi par contrat à titre onéreux ou à titre gratuit. L’usufruit ne peut être
stipulé pour un terme excédant 25 ans. Ce terme est renouvelable. Mais l’usufruit peut
s’éteindre avant le terme avant le terme fixé par le contrat par la mort de l’usufruitier. Il
découle donc que c’est un droit personnel et viager.
De ce caractère personnel, il découle que l’usufruit ne peut être cédé (art 139).

L’usufruitier a droit aux fruits. Il est propriétaire de tout ce qu’il a incorporé au sol.

Deux obligations :
o jouir du bien en bon père de famille et
o le conserver dans son état.
o S’il l’usufruit est à titre onéreux, il doit payer à l’Etat une redevance. Art
140.

Extinction de l’usufruit :
o L’arrivée du terme,
o la mort de l’usufruitier et
o la déchéance pour abus de jouissance et inexécution d’obligations.
o A l’extinction de l’usufruit, l’usufruitier enlève ce qu’il a incorporé au sol. A
défaut, ses biens sont délaissés et acquis à l’Etat sans qu’ils soit tenu à
indemnité (différence avec de l’usufruit mobilier)
Si parmi les biens incorporés par l’usufruitier certains d’entre eux ont une utilité pour l’Etat, ce
53 dernier peut les acquérir moyennant indemnité. Cette indemnité ne peut excéder la moitie de
la valeur des biens art 137 al 3 ou bien l’indemnité peut consister en une prolongation de
jouissance qui ne peut excéder dix ans art 137 al 1.12

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Article 137 :
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Dès qu’il y a indemnisation, l’Etat devient propriétaire de biens

5. L’usage
L’usage est défini art 141 al 1. Co l’usufruit, c’est un droit personnel et viager. Son terme ne
peut excéder 15 ans renouvelables.

NB :
 les
 exécution de la loi foncière.

CHAPITRE II. LES SERVITUDES FONCIERES

Le Président de la République peut, pour des catégories d’aménagement et

d’équipement qu’il détermine, prévoir et organiser l’indemnité qui pourra être compensée
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par une prolongation de la jouissance n’excédant pas dix ans.
Seuls les biens incorporés au sol par l’usufruitier et présentant une utilité pour l’Etat
pourront être pris en considération pour l’indemnisation.
L’indemnité ne peut excéder la moitié de la valeur des biens, compensée par l’exonération ou la
éduction des redevances.
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