Le contentieux du diagnostic de performance énergétique (DPE)

Décryptage de la réglementation et de la normalisation Synthèse thématique

DOSSIERS TECHNIQUES DE LA CONSTRUCTION - N°
92 -

Plus d'informations

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un outil d’évaluation et de comparaison de la performance énergétique et
environnementale de tout ou partie d’un bâtiment, qui indique à la fois la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre en
résultant. Il constitue à ce jour un document de référence pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier et, plus largement, pour le grand public,
compte tenu de son universalité et de sa lisibilité. Il s’agit également d’un outil clé dans la mise en œuvre des politiques publiques en matière
de performance énergétique, sur la base duquel les pouvoirs publics ont adossé un ensemble d’obligations et d’incitations légales et
réglementaires.

1. Introduction
Le DPE est issu de la transposition en 2006 de la directive européenne 2002/91/CE du 16 décembre 2002 relative à la performance
énergétique des bâtiments [1], qui partait du constat que le secteur du bâtiment représente le principal défi de la performance énergétique, et
constitue un enjeu crucial pour la transition énergétique. Il a fait l’objet d’une réforme structurante qui repose notamment sur la loi n° 2018-
1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite « loi Élan » [2], la loi n° 2019-1147 du
8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, dite « loi Énergie et climat » [3], et la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre
le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite « loi Climat et résilience » [4].
Le Code de la construction et de l’habitation (CCH) définit le DPE d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment comme un document comportant,
pour une utilisation standardisée, d’une part, la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée selon une méthode de calcul
conventionnel ainsi que les émissions de gaz à effet de serre (GES) induites et, d’autre part, une classification en fonction de valeurs de
référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de GES (art. L. 126-26
du CCH). Cette classification par niveau de performance, matérialisée par les lettres A à G (art. L. 173-1-1 du CCH), est exprimée en kilowatts-
heures d’énergie primaire par mètre carré et par an (kWh EP/m2/an), s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogrammes de
dioxyde de carbone par mètre carré et par an (kg CO2/m2/an), s’agissant des émissions de GES induites ( arrêté du 31 mars 2021 [NOR :
LOGL2033917A] [5]) (1) . Le DPE comporte également les caractéristiques pertinentes des bâtiments et de leurs équipements ainsi que leurs
conditions d’utilisation, une information sur la quantité d’énergie issue de sources renouvelables et enfin des éléments d’appréciation sur le
confort thermique estival. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses
théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.
Le DPE fait d’ores et déjà l’objet d’un contentieux étoffé qui atteste des attentes fortes suscitées par cet outil. En plein renouvellement, ce
contentieux éprouve les effets d’un double phénomène : l’intérêt croissant porté par les acteurs du monde de l’immobilier pour la « valeur
verte » des biens immobiliers, ainsi que l’émergence d’un DPE à la fois « fiabilisé » et « opposable », le tout porté par les grandes réformes
législatives susmentionnées.

1.1 L’intérêt croissant porté par les acteurs de l’immobilier pour la « valeur verte » des biens
immobiliers
Tout d’abord, l’intérêt croissant porté par les acteurs du monde de l’immobilier pour la « valeur verte » des biens immobiliers a pour effet
mécanique d’augmenter les situations « contentiogènes ». Dans le contexte actuel de crises géopolitiques et de hausse des prix de l’énergie,
et face à la question de plus en plus prégnante du changement climatique, ces acteurs sont désormais particulièrement vigilants sur les
performances énergétiques et environnementales des biens qu’ils entendent acheter ou louer ; cette préoccupation a donc une incidence
directe sur le prix de vente ou de location de ces biens. Les acquéreurs et locataires anticipent non seulement une augmentation du montant
de leur facture d’énergie, mais également la nécessité de devoir réaliser des travaux de rénovation énergétique à brève échéance et, pour
certains, de diminuer leur empreinte carbone en réduisant leurs émissions de GES. L’ensemble de ces préoccupations les conduit donc à
orienter leur choix vers des biens dont la performance énergétique est d’ores et déjà élevée. Le nombre de biens les mieux notés restant
toutefois limité, la pression de la demande fait nécessairement augmenter les prix.
La valeur économique d’un bien vertueux sur le plan énergétique et environnemental est appelée « valeur verte ». Selon l’association de
notaires Dinamic (2) , « La valeur verte correspond à l’augmentation de valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et
environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs » [6].
Corrélativement, il faut prendre en considération la moins-value immobilière en raison de la carence du bien au regard de ces mêmes
performances ; on parle alors de « décote verte ».
Selon une étude statistique réalisée en 2021 par le Conseil supérieur du notariat (CSN) relative à la valeur verte des logements en France
métropolitaine (hors Corse) [7], « par rapport à un logement ancien d’étiquette D, l’impact sur les prix du passage à une étiquette très
économe (A-B) est significatif, qu’il s’agisse des appartements (de + 3 à + 16 %) ou des maisons (de + 6 à + 14 %), mais varie fortement par
région ». L’impact négatif d’une « étiquette très énergivore (F-G) est davantage significatif en maisons (de − 3 à − 19 %) qu’en appartements
(de − 2 à − 11 %) », dès lors que les maisons consomment généralement plus d’énergie que les appartements.
Le contexte législatif récent, notamment la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019 [3], accompagne et renforce l’intérêt porté à la valeur
verte. Elle prévoit en particulier une définition évolutive des « logements à consommation énergétique excessive » et une interdiction
consécutive, dès 2023, de la mise en location des logements de classe G+ sur le fondement du droit au logement décent.
Le monde de la finance s’est également saisi du phénomène de la valeur verte. Le classement d’un bien au titre du DPE a ainsi fait sa place
au sein du règlement (UE) 2020/852 du 18 juin 2020, dit « règlement Taxonomie » (ou « Taxinomie ») [8], qui établit des critères permettant
de déterminer les activités économiques « durables sur le plan environnemental », avec un objectif de réorientation des flux de capitaux vers
des investissements durables. En matière d’activités d’acquisition immobilière, l’éligibilité à la taxonomie exige la délivrance d’un DPE de
classe A pour les bâtiments construits avant le 31 décembre 2020 [9]. Plus concrètement, certaines banques n’acceptent désormais plus les
biens immobiliers classés G+ comme support de sûretés réelles, craignant que l’un des attributs du droit de propriété – à savoir le fructus – ne
leur soit interdit à court terme, ce qui complique l’obtention d’un crédit pour leur acquisition. Enfin, le bénéfice de certaines aides financières
publiques ou certains prêts pour la rénovation énergétique dépend directement de la classe du DPE [10].
Dans ce contexte, le DPE n’apparaît plus comme un simple indicateur, mais comme un outil incontournable d’évaluation de la valeur verte
d’un bien immobilier pour les candidats acquéreurs et locataires.

1.2 L’émergence d’un DPE à la fois « fiabilisé » et « opposable »

Le second phénomène appelé à bousculer la sphère contentieuse dans les années à venir est le processus de fiabilisation du DPE et le
renforcement des obligations des différents acteurs de l’immobilier, qui tendent à accroître la valeur juridique de cet outil et, par conséquent,
les responsabilités qui y sont attachées. À ce titre, la loi Élan du 23 novembre 2018 [2] a joué un rôle majeur dans l’émergence d’un DPE à la
fois « fiabilisé » et « opposable ».

Avant la réforme de la loi Élan [2], entrée en vigueur le 1 er juillet 2021, la méthode de calcul du DPE était celle dite des « consommations
réelles », basée sur l’examen des factures des habitants du bien immobilier. Or, dans la mesure où cette méthode était liée à leur mode de vie
et à leurs habitudes de consommation, et malgré le respect de la méthodologie, des DPE distincts pouvaient attribuer des étiquettes
différentes pour des logements pourtant identiques. Le cas des DPE sans étiquettes, dits « DPE vierges », réalisés sans aucune facture, était
particulièrement fréquent et problématique.
L’arrêté du 31 mars 2021 [NOR : LOGL2106175A] relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique
et aux logiciels l’établissant [11] a instauré une nouvelle méthode de calcul dite « DPE-3CL 2021 », qui se fonde sur une utilisation
standardisée du bâtiment ou d’une partie du bâtiment. Cette méthode prend en compte uniquement les caractéristiques physiques du bâti et
des équipements telles que la qualité de l’isolation, le type de fenêtres ou le système de chauffage, affranchies du comportement des
occupants, et utilise des données d’entrée plus sûres. De cette façon, les nouveaux DPE sont considérés comme « fiabilisés ». À cet égard, il
convient toutefois de préciser que la méthode de calcul du DPE applicable aux baux commerciaux n’a pas fait l’objet d’une réforme aussi
structurante que dans le secteur du logement.

Avant le 1er juillet 2021, le CCH prévoyait que l’acquéreur ne pouvait pas se prévaloir à l’encontre du vendeur de l’immeuble des informations
contenues dans le DPE, car il n’avait qu’une valeur indicative (art. L. 271-4 du CCH, dans sa version en vigueur avant le 1 er juillet 2021,
confirmé notamment par la Cour de cassation [12]). Autrement dit, ces informations n’étaient pas opposables au vendeur et ne pouvaient
donc pas être utilisées dans le cadre d’une réclamation, voire d’un contentieux. Désormais, le CCH prévoit seulement que l’acquéreur ne peut
pas se prévaloir des recommandations accompagnant le DPE qui n’ont qu’une valeur indicative (art. L. 271-4 du CCH, dans sa version en
vigueur à compter du 1er juillet 2021), de sorte que les autres informations contenues dans le DPE sont devenues opposables au vendeur.
Cela confère désormais aux DPE la même valeur qu’aux autres diagnostics immobiliers concernant la présence d’amiante, de termites ou de
plomb ou l’état des installations d’électrique, de gaz ou d’assainissement non collectif. La même formulation et le même raisonnement a
contrario s’appliquent pour le locataire qui, selon le code, ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le
DPE, qui n’ont qu’une valeur informative (art. L. 126-29 du CCH).

2. État des lieux du régime du diagnostic de performance énergétique

2.1 Dans le cadre d’une vente immobilière
Les obligations à la charge du vendeur en matière de DPE dans le cadre d’une vente se caractérisent par une obligation générale
d’information et de communication, aux différents stades du processus de vente, depuis la décision de vendre et la publication d’une annonce
immobilière, en passant par le stade de l’avant-contrat, pour finir par la réitération de la vente par acte authentique.

Naturellement, le vendeur doit faire réaliser un DPE à titre de préalable pour tout projet de vente d’un bâtiment (3) . Ainsi, dès que l’immeuble
est offert à la vente, le propriétaire tient le DPE à la disposition de tout candidat acquéreur (art. L. 126-28 du CCH).
Cette première étape permet en pratique de se conformer aux mentions obligatoires devant figurer dans les annonces immobilières
(art. L. 126-33 du CCH). En effet, ces annonces immobilières, y compris celles diffusées sur les plateformes numériques dédiées, doivent
indiquer le classement du bien au regard de sa performance énergétique et de sa performance en matière d’émissions de GES. En outre, s’il
s’agit d’un bien à usage d’habitation, une indication du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE
doit être donnée.

À compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation, déterminé selon la
nouvelle méthode de calcul du DPE, sera compris entre les classes A et E (art. L. 173-2 du CCH) (4) . Il en découle des mentions
complémentaires à insérer à la fois dans les annonces immobilières et les actes de vente des biens immobiliers dont l’étiquette sera
supérieure à la lettre E, de façon à indiquer la situation dudit bien vis-à-vis de cette obligation, c’est-à-dire alerter sur la non-conformité du bien
à l’exigence de performance. Depuis le 1er janvier 2022, il est d’ores et déjà nécessaire de faire figurer la mention selon laquelle, à compter
du 1er janvier 2028, le niveau de performance énergétique du bien ne sera plus conforme. Puis, à compter du 1 er janvier 2028, il sera
nécessaire de faire état du non-respect effectif de l’obligation relative au niveau de performance, et de l’indication « Logement à
consommation énergétique excessive ».
Enfin, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, le vendeur doit fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la
promesse de vente ou à l’acte authentique de vente. Ce dossier technique comprend notamment le DPE (art. L. 126-28 et L. 271-4 du CCH)
et, le cas échéant, l’audit énergétique (art. L. 126-28-1 du CCH) (5) .
Dans le cas spécifique de la construction d’un bâtiment ou d’une extension de bâtiment (cas d’une vente en l’état futur d’achèvement, par
exemple), il est prévu que le maître d’ouvrage fasse établir un DPE et le remettre au propriétaire du bâtiment, non pas au stade de l’acte de
vente, mais au plus tard à la réception de l’immeuble (art. L. 126-27 du CCH).
Outre la mise en œuvre de l’ensemble de ces obligations d’information et de communication, il est important de s’assurer de la véracité et de
la valeur juridique des données fournies. À cet égard, comme indiqué précédemment, la loi Élan est venue fiabiliser le DPE, mais également
assurer son opposabilité au vendeur.

2.2 Dans le cadre de la location immobilière

En matière de location immobilière, de nombreuses obligations d’information et de communication sont identiques à celles prévues dans
l’hypothèse d’une vente immobilière. Ces obligations s’appliquent tant dans le secteur du logement que dans le secteur tertiaire.
Ainsi, le bailleur doit faire réaliser un DPE à titre de préalable dans tout projet de location d’un bâtiment et doit le tenir à disposition de tout
candidat locataire (art. L. 126-28 du CCH). Les annonces immobilières de location doivent également comporter des mentions obligatoires, à
savoir la classe énergie et la classe climat du bien, et, pour les biens à usage d’habitation, une indication sur le montant des dépenses
théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE (art. L. 126-33 du CCH).
En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le DPE est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de
bail rural et des contrats de location saisonnière, et le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations
accompagnant le DPE, qui n’ont qu’une valeur informative (art. L. 126-29 du CCH).

La fixation, à compter du 1 er janvier 2028, d’un niveau de performance obligatoire des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation,
déterminé selon la nouvelle méthode de calcul du DPE et compris entre les classes A et E (art. L. 173-2 du CCH) (6) , s’applique également
pour les biens donnés en location. Corrélativement, l’ensemble des mentions spécifiques aux logements à consommations excessives sont
également applicables à la location d’un bien immobilier et devront figurer dans les annonces immobilières et les baux selon l’échéancier
susmentionné compris entre le 1er janvier 2022 et le 1er janvier 2028 (art. L. 173-2 du CCH).
Toutefois, la notion de logement à consommation énergétique excessive prend une dimension particulière dans les rapports locatifs, compte
tenu des enjeux particuliers attachés à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs [13], et notamment le droit à
un logement décent.
L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [13] a été modifié par la loi Énergie et climat du 8 novembre 2019 [3] pour interdire aux bailleurs,
qui sont tenus de remettre à leur locataire un logement décent, de louer un bien ne répondant pas au niveau de performance énergétique
minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an. Ce seuil de
consommation d’énergie est fixé par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent [14] à un niveau
inférieur à 450 kWh/m2/an et entre en vigueur à compter du 1 er janvier 2023. En d’autres termes, à compter de cette date, les bailleurs ne
peuvent plus mettre en location des biens appartenant à la classe énergétique G+ dès lors qu’ils sont considérés comme indécents. Pour
remédier à cette interdiction, les bailleurs doivent nécessairement entreprendre, au préalable, des travaux d’amélioration de la performance
énergétique.
Le niveau de performance énergétique minimale pour qu’un logement puisse être qualifié de décent et mis en location sera progressivement
abaissé. Le calendrier encore largement débattu en politique est à ce jour le suivant : à compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la
classe F ; à compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; enfin, à compter du 1 er janvier 2034, entre la classe A et la
classe D. Autrement dit, les logements classés G, puis F et enfin E ne pourront progressivement plus être mis en location. Ces mesures
s’appliqueront aux nouveaux contrats de location et aux renouvellements ou reconductions tacites de contrats à compter de chacune des
dates concernées.
La performance résultant du classement DPE impacte également le principe de libre fixation du loyer. La loi Climat et résilience du 22 août
2021 [4] est venue geler, à partir du 24 août 2022, les loyers des logements que le DPE classe en F ou G. Ce blocage concerne les
nouveaux contrats de location (le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire), mais
également les baux en cours (gel de la révision annuelle, de la majoration en cas de travaux d’amélioration du logement ou de la réévaluation
lors du renouvellement du bail ; art. 17, 17-1 et 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [13]). Pour ces mêmes logements, la loi n° 2022-1158
du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat [15] interdit au bailleur de demander au locataire un
complément de loyer, c’est-à-dire de pratiquer un loyer supérieur au plafond fixé par l’encadrement des loyers appliqué dans certaines villes,
lorsque le logement dispose de caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles qui le distinguent des logements du voisinage.

3. Enseignements et perspectives du contentieux relatif au diagnostic de performance

énergétique
L’approche contentieuse du DPE nécessite au préalable de distinguer le contentieux des anciens DPE, pour lesquels on dispose d’un retour
jurisprudentiel assez dense, et le contentieux des DPE dits « fiabilisés et opposables » issus de la loi Élan [2], pour lesquels on peut
seulement émettre, à ce jour, des projections jurisprudentielles sur la base des décisions rendues sous l’ancien régime.
Les anciens DPE soulèvent encore d’importantes questions dès lors qu’ils bénéficient d’un régime transitoire qui assure leur pérennité
jusqu’au 31 décembre 2024. La durée de validité d’un DPE est en principe fixée à 10 ans. Toutefois, les DPE réalisés entre le 1er janvier
2013 et le 31 décembre 2017 sont restés valides jusqu’au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont
encore valides jusqu’au 31 décembre 2024, à titre de mesure transitoire aux dispositions de la loi Élan [2] entrées en vigueur le 1er juillet 2021
(art. D. 126-19 du CCH). Ces derniers DPE sont toujours soumis, de façon temporaire, à l’ancienne réglementation, ce qui signifie qu’ils sont
réalisés selon l’ancienne méthodologie et que l’acquéreur/le locataire ne peut pas se prévaloir à l’encontre du vendeur ou du bailleur des
informations qu’ils contiennent. Or, ces anciens DPE peuvent légalement être annexés aux contrats. Autrement dit, ils ne peuvent pas être
considérés comme erronés, en invoquant le seul fait que la méthode qui leur a été appliquée est jugée peu fiable par rapport à la méthode
« DPE-3CL 2021 ». Cette entrée en vigueur progressive des dispositions de la loi Élan [2] peut être source de difficultés pour l’acquéreur, en
particulier s’il souhaite ensuite louer ou revendre le bien immobilier et que la date de validité du DPE est arrivée à échéance. Le cas échéant,
il devra faire réaliser un nouveau diagnostic, selon la nouvelle méthodologie, ce qui pourra entraîner un déclassement du logement dans
l’échelle de l’étiquetage énergétique. À ce titre, la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) estime que 40 % des biens sont susceptibles
de changer de classe énergétique entre l’ancien et le nouveau DPE et devenir énergivores [16]. Pour se prémunir de ce risque de
déclassement, les notaires recommandent généralement à l’acquéreur de négocier avec le vendeur afin que celui-ci fasse réaliser un nouveau
DPE. À compter du 1er janvier 2025, seuls des DPE fiabilisés, opposables et par conséquent comparables les uns aux autres, seront
communiqués sur le marché immobilier.
Dans l’hypothèse d’un DPE ancien, dont les informations contenues n’ont certes qu’une valeur indicative mais sont erronées, la jurisprudence
écarte la responsabilité du vendeur, auquel ne peut être imputée l’erreur de diagnostic, et juge le diagnostiqueur comme étant l’unique
responsable du préjudice subi [17]. S’il est admis que le DPE n’est pas une expertise thermique et n’a qu’une valeur informative, il doit
cependant permettre à l’acquéreur ou au preneur de prendre sa décision en étant informé des qualités énergétiques du bien qu’il projette
d’acheter ou louer. Ainsi, le fait qu’un ancien DPE n’ait qu’une valeur indicative ne peut suffire à écarter la responsabilité du diagnostiqueur, et
« prétendre le contraire reviendrait à faire perdre à ces différents diagnostics toute valeur tant pour le vendeur que pour
l’acquéreur » [18] et [19].
S’agissant des nouveaux DPE dits « fiabilités » et « opposables », il est désormais possible d’agir directement contre le vendeur ou le bailleur
en invoquant le caractère erroné des informations. Sous l’égide des anciens DPE, une telle action directement contre le bailleur ou le vendeur
était limitée à l’hypothèse d’un dol ou d’une mauvaise foi avérée de sa part. Désormais, une erreur de diagnostic pourra conduire un acheteur
ou un locataire, découvrant que son logement a été surclassé, à se retourner directement contre le vendeur ou le bailleur – même si les
actions d’un preneur ou d’un acquéreur contre le diagnostiqueur demeurent pleinement envisageables. Et, le vendeur ou le bailleur qui voit sa
responsabilité engagée peut à son tour appeler en garantie le diagnostiqueur qui a commis une faute, une telle action en garantie pouvant
être rejetée si le dommage est le résultat exclusif des propres manquements du vendeur ou du bailleur [22]. Le choix pour un acquéreur ou un
preneur d’agir contre son cocontractant ou contre le diagnostiqueur, voire contre d’autres acteurs tels que le notaire, dépendra des
circonstances de la cause, et notamment des fautes commises par les différents acteurs, de leur solvabilité, de la police d’assurance qu’ils ont
souscrite, de leur statut de particulier ou professionnel, de la présence d’une clause exonératoire de la garantie des vices cachés, etc. Une
action commune et un engagement solidaire de responsabilité à l’encontre de plusieurs défendeurs sont également fréquents [20] et [21].

3.1 Actions contre le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur peut voir sa responsabilité engagée par un acquéreur ou un preneur victime d’une erreur de diagnostic ; il s’agit alors d’une
action en responsabilité délictuelle de droit commun fondée sur les articles 1240 et suivants du Code civil [23] et [24]. Le diagnostiqueur peut
également voir sa responsabilité engagée par son mandant (vendeur ou bailleur), notamment dans le cadre d’une action en garantie ; il s’agit
alors d’une action en responsabilité contractuelle fondée sur les articles 1217 et suivants du Code civil. Dans chacun des cas, le demandeur
doit apporter la preuve d’une faute du professionnel, d’un dommage subi et d’un lien de causalité.
S’agissant tout d’abord de la faute, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation concernant le DDT annexé à une promesse de
vente ou à un acte authentique de vente d’un immeuble, « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas
été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné » [25] et [26]. À cet égard, il convient de préciser
que le diagnostiqueur ne peut pas être mis en cause en raison de la méthode de calcul puisque celle-ci est définie par arrêté et s’impose à lui.
En particulier, le diagnostiqueur est tenu par l’exactitude des données d’entrée du DPE, c’est-à-dire les caractéristiques techniques du bien.
Une faute du professionnel dans l’accomplissement de sa mission est ainsi caractérisée dans l’hypothèse où il a établi, volontairement ou
non, son diagnostic sur la base de constatations erronées à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, par
exemple en faisant état d’une isolation inexistante [27], [28] et [29]. Une étude du magazine 60 Millions de consommateurs [30] révèle par
exemple qu’un diagnostiqueur a considéré que la surface d’une maison était de 160 m2 alors qu’elle n’était en réalité que de 140 m2, ce qui a
conduit à diviser les émissions de GES et donc à valoriser l’étiquette énergétique du logement [31]. Ou encore, pour un logement chauffé
avec une pompe à chaleur et des radiateurs électriques d’appoint, un autre professionnel n’a tenu compte que des radiateurs électriques, ce
qui a considérablement pénalisé l’étiquette énergétique puisque les pompes à chaleur sont beaucoup plus économes [31].
Le diagnostiqueur pourrait limiter sa responsabilité en indiquant expressément dans le DPE les difficultés matérielles rencontrées le cas
échéant lors de l’établissement de celui-ci, voire préconiser des actions ou investigations à mettre en œuvre dans le cadre de son devoir de
conseil. La communication des données d’entrée par le mandant peut également être de nature à limiter la responsabilité du diagnostiqueur, à
moins qu’elles soient manifestement erronées ou que l’accomplissement de sa mission dans les règles de l’art implique de procéder à des
vérifications [32].
S’agissant du préjudice, dans l’hypothèse d’un DPE ancien, le juge considère que le préjudice résultant de la faute du diagnostiqueur dans
l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique d’un immeuble ne correspond pas au coût
des travaux d’amélioration de la performance énergétique nécessaires pour atteindre l’étiquette indiquée sur le DPE erroné, mais réside
uniquement dans la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ou de renoncer à l’achat en connaissance de cause [33],
[34], [35], [36] et [37]. En effet, la faute du diagnostiqueur n’est pas à l’origine des mauvaises performances du bien, et donc des travaux
nécessaires et des préjudices annexes, mais seulement du défaut d’information de l’acquéreur relativement à la performance réelle dudit
bien [38] et [39].
Compte tenu du caractère récent du nouveau régime instauré par la loi Élan [2], il est pour l’instant difficile de se prononcer sur une éventuelle
évolution jurisprudentielle tendant vers une indemnisation complète des préjudices par le diagnostiqueur, à savoir le coût des travaux
d’amélioration de la performance énergétique nécessaires pour atteindre l’étiquette indiquée au DPE erroné, ou les frais de surconsommation
d’énergie, ou encore la perte de revenu lié à l’interdiction de louer un logement énergétiquement indécent. Considérant l’alignement de la
valeur de l’ensemble des diagnostics du DDT, il est toutefois possible de raisonner par analogie avec la jurisprudence rendue concernant des
diagnostics relatifs aux termites ou à l’amiante sur la nature et le montant des dommages et intérêts.
Concernant le diagnostic relatif à la présence de termites prévu à l’ article L. 126-24 du CCH, la Cour de cassation a pu juger « qu’ayant relevé
que les investigations insuffisantes de la société HDI n’avaient pas permis que les acquéreurs soient informés de l’état véritable d’infestation
parasitaire de l’immeuble et retenu que ceux-ci avaient été contraints de réaliser des travaux pour y remédier, la cour d’appel a déduit
exactement de ces seuls motifs que les préjudices matériels et de jouissance subis par M. et Mme X… du fait de ce diagnostic erroné avaient
un caractère certain et que la société MMA, assureur de la société HDI, leur devait sa garantie » [40].
Concernant le diagnostic relatif à la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante prévu à l’ article L. 1334-13
du Code de la santé publique, la Cour de cassation a pu juger que « le professionnel qui fournit à un acquéreur l’un des diagnostics visés à
l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation doit l’indemniser du coût des travaux rendus nécessaires par la présence de
désordres ou d’éléments dont il a fautivement omis de faire état dans son rapport ; qu’en déboutant la société Asterion de ses demandes
tendant à l’indemnisation par la société Socotec du coût des travaux rendus nécessaires par la présence d’amiante qu’elle n’avait pas
signalée dans le rapport qu’elle avait établi et qui lui avait été remis à l’occasion de son acquisition aux motifs propres et adoptés que la
demanderesse à l’action n’établirait pas le lien de causalité entre le défaut de repérage de certains éléments comportant de l’amiante
imputable au professionnel et la hausse du coût du désamiantage faute de démontrer que ce rapport aurait eu une influence sur sa décision
d’acquérir, la cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil, ensemble l’article 271-4 du Code de la construction et de l’habitation » [41].
Dans ces deux arrêts, la Cour de cassation a retenu une obligation de résultat à la charge du diagnostiqueur, qui avait vocation à garantir
l’acquéreur de l’absence de termites ou d’amiante, pour le condamner à indemniser ce dernier de la totalité du coût des travaux rendus
nécessaires par la présence de ces éléments nuisibles. La logique commanderait donc que la Cour s’aligne sur sa jurisprudence concernant
les autres diagnostics du DDT en condamnant le diagnostiqueur à verser à l’acquéreur une somme correspondant au coût des travaux
d’amélioration de la performance énergétique du bien immobilier tel que l’indiquait le DPE erroné.
Enfin, pour que la responsabilité du diagnostiqueur puisse être engagée, le demandeur doit apporter la preuve d’un lien de causalité entre la
faute du professionnel et son préjudice constitué par une différence perceptible entre l’étiquette énergétique attribuée au bien et la quantité
d’énergie effectivement consommée ainsi que les émissions de GES induites. Autrement dit, même si le diagnostic critiqué comporte une ou
plusieurs erreurs, il faut que celles-ci aient prêté à conséquence quant à l’évaluation des performances réelles de l’immeuble en matière
énergétique [42] et [43].
3.2 Actions contre le vendeur
Depuis le 1er juillet 2021, date à laquelle le DPE est devenu opposable au propriétaire, l’acquéreur peut désormais agir à l’encontre du
vendeur non seulement sur le fondement du dol, mais également sur le fondement de la garantie des vices cachés, ces deux actions n’étant
pas exclusives l’une de l’autre [44] et [45]. En revanche, conformément au principe specialia generalibus derogant par lequel le droit spécial de
la vente prime le droit commun des contrats, l’acquéreur ne sera pas en mesure d’agir sur d’autres fondements tels que l’erreur ou le défaut
de délivrance conforme [46], [47] et [48].
Le dol (art. 1137 à 1139 du Code civil) suppose la démonstration, par la victime, d’un acte de tromperie, qui peut résulter de manœuvres, de
mensonges ou de la dissimulation intentionnelle d’une information (de la part du cocontractant, de son représentant ou d’un tiers de
connivence) dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Un tel acte doit avoir provoqué une erreur qui a déterminé la
victime à consentir. Le dol caractérise à la fois un vice du consentement et une faute délictuelle, de sorte que la victime peut demander la
nullité de la vente et/ou des dommages et intérêts.
Une action fondée sur le dol demeure exceptionnelle en présence d’un DPE erroné, dans la mesure où l’acquéreur doit démontrer que le
vendeur connaissait le caractère erroné du diagnostic et qu’il a intentionnellement caché cette information, laquelle était d’une importance
telle que s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter. À titre d’exemple, un courrier n’émanant pas d’EDF constatant
l’existence d’un petit trou percé sur le compteur électrique n’est pas une preuve suffisante pour expliquer en quoi cela constituerait une fraude
et ne permet pas d’établir que le vendeur serait à l’origine de ce trou ni de cette prétendue fraude. Le rapport d’expertise indique que la
modification du compteur, même si elle était avérée, ne permettrait pas d’en déduire une quelconque manœuvre de minimisation de la
consommation de la part du vendeur, car ce dernier vivait seul dans la maison et la chauffait très peu, de sorte qu’il était normal que la
consommation électrique soit faible [49], [50] et [51].
Dans le cadre d’un contentieux d’un bien immobilier bénéficiant d’un nouveau DPE, l’opposabilité du DPE vis-à-vis du vendeur permet
désormais d’agir plus largement sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ce fondement était ouvert auparavant, mais uniquement si
la mauvaise foi du vendeur pouvait être démontrée [52].
En vertu des articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur est tenu de garantir les défauts cachés de la chose qu’il a vendue et qui la
rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait
acquise à un prix moindre s’il en avait eu connaissance. Il est tenu des vices cachés quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins
que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix,
ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. En matière de DPE, le vice caché peut être constitué par l’erreur sur la réalité
de la performance énergétique du bien ou de ses émissions de GES. La preuve du vice caché incombe à l’acquéreur et le caractère caché du
vice s’apprécie au regard des qualités et compétences d’un acheteur diligent, de la nature du bien vendu et de la connaissance que l’acheteur
avait de ce bien au moment de la vente. Ainsi, dans l’hypothèse d’un DPE erroné, l’action en garantie des vices cachés ne saurait prospérer si
l’acquéreur « ne pouvait se méprendre sur l’état de l’immeuble et sur l’existence d’une performance énergétique limitée au regard de
l’ancienneté de celui-ci », quand bien même le DPE réalisé par le diagnostiqueur n’a pas intégré « le coût de l’eau chaude sanitaire produite
par les cumulus électriques en complément de l’eau chaude sanitaire produite par les chaudières au gaz naturel » [53].
Ce nouveau fondement d’action risque d’être régulièrement mis en échec en présence d’une clause limitative ou exonératoire des vices
cachés liés au caractère erroné du DPE, derrière laquelle les vendeurs ne manqueront pas de s’abriter. Il est donc indispensable de distinguer
les cas dans lesquels un vendeur est susceptible ou non de se prévaloir de telles clauses qui, au total, conduisent à réduire considérablement
la portée de la réforme issue de la loi Élan.
À cet égard, il convient au préalable de signaler que, de façon assez surprenante et contrairement aux autres diagnostics du DDT, l’absence
pure et simple du DPE ne suffit pas à écarter le jeu d’une clause exonératoire, que l’on se situe avant ou après la réforme de la loi Élan [2] (II
de l’art. L. 271-4 du CCH).
Il convient ensuite de distinguer le cas des vendeurs professionnels et assimilés et celui des vendeurs non professionnels.
La Cour de cassation maintient sa jurisprudence selon laquelle le vendeur professionnel, tenu de connaître les vices de la chose vendue, ne
peut se prévaloir d’une clause limitative ou exclusive de garantie des vices cachés [54] et [55], puisqu’il est réputé posséder des
connaissances techniques lui permettant d’avoir connaissance des vices qui affectent son immeuble. En outre, les vendeurs particuliers
doivent être considérés comme des professionnels lorsque le vice caché est lié à des travaux qu’ils ont eux-mêmes réalisés [56].
À l’inverse, le vendeur non professionnel peut faire valoir une clause exonératoire de la garantie des vices cachés [57], à condition seulement
d’être de bonne foi, c’est-à-dire d’avoir lui-même ignoré le vice [58] et [59]. La jurisprudence retient ainsi que, malgré le caractère erroné du
DPE annexé à l’acte de vente, aucun élément objectif ne permet de supposer que les vendeurs étaient en mesure d’en constater
l’inexactitude, alors qu’il n’est ni prétendu ni établi que leur consommation énergétique réelle avant la vente était hors de proportion avec ce
diagnostic, de nature à caractériser leur mauvaise foi et ainsi à écarter le jeu de la clause de non-garantie des vices cachés [60]. La
jurisprudence juge en revanche que la clause exonératoire de responsabilité au titre des vices cachés ne peut recevoir application lorsqu’un
vendeur propriétaire d’un appartement depuis plusieurs années a nécessairement connaissance du vice, caché aux yeux de l’acquéreur, de la
consommation énergétique très importante nécessaire au chauffage, faute d’isolation du logement [61].

3.3 Actions contre le bailleur

Il est important de souligner les nuances entre la vente et la location dans le volet litigieux de cet outil. En effet, les enjeux financiers d’un DPE
erroné se placent sur des échelles très différentes selon la typologie de contrat en cause.
Il en résulte que le nombre de contentieux en matière de ventes immobilières est bien plus conséquent et porte principalement sur le
caractère erroné du DPE, sur l’impact sur le prix de vente, et sur la validité du transfert de propriété.
Le contentieux en matière de baux devrait quant à lui se renforcer à l’avenir. D’abord par la mise en jeu du droit à un logement décent ou
performant et ses différentes manifestations (interdiction de louer, gel des loyers, etc.). En particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989
prévoit des procédures spécifiques si le propriétaire met en location un logement indécent. Il s’expose notamment à être contraint par le juge,
saisi par le locataire, à la réalisation de travaux de rénovation, à une diminution du montant du loyer, à une suspension de sa perception, ou à
la suspension de la durée du bail, jusqu’à la réalisation de ces travaux. Le contentieux devrait s’articuler autour de la nature des sanctions et
des cas d’exemption opposés en défense par le bailleur. En effet, le juge ne peut toutefois pas ordonner la réalisation de travaux dans les cas
exemptés suivants : a) Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que,
malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements
communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce
niveau de performance minimal ; b) Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de
ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes
sont précisés par décret en Conseil d’État.
Ensuite, comme pour l’acquéreur envers le vendeur, l’opposabilité issue de la loi Élan va permettre d’élargir les fondements d’action du
preneur envers le bailleur en cas de DPE erroné, sur le fondement du dol, mais également désormais de l’erreur sur les qualités essentielles
de la prestation ou d’un manquement au devoir d’information. La jurisprudence laisse entrevoir des perspectives intéressantes à ce titre :
« Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les
parties ont contracté. Contrairement à ce que soutiennent M. Y et Mme N, le bail en lui-même ne stipule pas l’indice de performance
énergétique du logement. Conformément à l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 [13] dans sa version applicable lors de la
conclusion du bail, le diagnostic de performance énergétique du logement en l’espèce celui du 18 août 2017 a été annexé au bail, étant
rappelé que cet article prévoit que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de
performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative. Le caractère essentiel de la performance énergétique du logement ne peut pas
plus résulter d’un projet de loi postérieur à la prise à bail. Aussi, en l’absence d’une stipulation expresse dans l’acte de bail lui-même ou
d’autres éléments de nature à l’établir, il n’est pas démontré que la performance énergétique du logement constituait fût-ce tacitement une
qualité essentielle en considération de laquelle les preneurs ont contracté » [62].
Le dol et l’erreur constituent des vices du consentement, cause de nullité des actes viciés. La partie lésée peut également demander
réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle en démontrant que son
cocontractant a commis une faute consistant en un manquement à son devoir d’information, intentionnellement ou non selon les cas
(art. 1112-1 du Code civil).

3.4 Actions contre les professionnels de l’immobilier (notaire et agent immobilier)

Le notaire est tenu d’un devoir de contrôle objectif et d’un devoir d’information et de conseil plus subjectif envers ses clients. Il incombe au
notaire, avant de dresser un acte, de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour en assurer la validité, l’utilité et
l’efficacité. Au titre de son obligation de conseil, le notaire est en outre professionnellement tenu d’éclairer l’ensemble des parties, de manière
complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes.
La responsabilité civile professionnelle du notaire peut donc être engagée en cas de manquement à l’une ou l’autre de ses obligations. La
Cour de cassation juge que le préjudice causé à l’acquéreur réside dans la perte de chance d’avoir pu négocier le prix en fonction de la non-
conformité décelée après la vente [63], [64] et [65].
En matière de DPE, les vérifications attendues du notaire sont multiples. Le notaire doit notamment vérifier que l’opérateur qui a établi le DPE
remplit les conditions prévues à l’article L. 271-6 du CCH, notamment les garanties de compétence, d’organisation et de moyens. À ce titre, le
diagnostiqueur doit être certifié (arrêté du 24 décembre 2021 [NOR : LOGL2136022A] [66]) et donc référencé dans un annuaire accessible en
ligne. La validité de la certification étant limitée à 7 ans, le notaire doit vérifier qu’elle était toujours valable au moment où le DPE a été réalisé.
Il doit également s’assurer que le professionnel a contracté une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa
responsabilité (art. R. 271-2 du CCH). En outre, il est attendu du notaire d’examiner le modèle de diagnostic qui a été réalisé, lequel doit
correspondre à la typologie du bâtiment en cause [67].
Le devoir de conseil du notaire s’adresse tout à la fois au vendeur et à l’acquéreur. Le notaire a une compétence notable pour informer le
vendeur sur l’impact grandissant de la « valeur verte » et le positionnement corrélatif de son bien sur le marché de l’immobilier, permettant
notamment au vendeur d’envisager l’opportunité de réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le DPE avant la mise en
vente du bien. En effet, le CSN réalise tous les ans depuis 2014 une étude statistique sur la valeur verte des logements en France
métropolitaine (hors Corse), ce qui permet à la profession d’être particulièrement au fait de l’impact sur les prix des biens immobiliers d’un
changement d’étiquette énergétique, selon le type de bien (maison ou appartement) et selon la région ou la ville où ils se situent. Du côté de
l’acquéreur, les conseils du notaire sont indispensables pour éclairer celui-ci, à double titre : s’agissant des conséquences juridiques et
financières, actuelles et à venir, directement liées à la possession d’un immeuble énergivore ; s’agissant également d’un bien immobilier dont
le DPE n’est pas encore « fiabilisé » mais reste néanmoins juridiquement valable.
Assez proche de celle du notaire, la responsabilité de l’agent immobilier est généralement recherchée de façon concomitante. L’intérêt de se
retourner contre ces professionnels de l’immobilier réside dans la possibilité de bénéficier d’un garant solvable et assuré au titre de leur
responsabilité civile professionnelle. La jurisprudence retient ainsi la faute du notaire qui n’a manifestement pas vérifié les diagnostics qui
étaient annexés à l’acte de vente et s’est contenté de reproduire la surface mentionnée en première page du certificat alors qu’une lecture
complète et attentive lui aurait permis de s’apercevoir de la différence avec la superficie « loi Carrez » [68], qui est inférieure. Il n’a donc pas
accompli correctement sa mission et de telles observations valent tout autant à l’égard de l’agence immobilière, professionnel de l’immobilier,
qui aurait également dû déceler cette erreur, d’autant qu’elle connaissait les lieux, contrairement au notaire. L’arrêt confirme le jugement en
ce qu’il condamne les vendeurs à payer aux acquéreurs les sommes de 20 000 € au titre de la réduction du prix de vente et 1 273,41 € au titre
de la réduction consécutive des frais notariés. Il condamne in solidum la société mandatée aux fins de réaliser les différents diagnostics
techniques obligatoires, l’agence immobilière et le notaire à payer aux vendeurs la somme de 12 000 € à titre de dommages et intérêts [69].

4. Références
[1] Directive 2002/91/CE du Parlement européen et du Conseil du 16 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, JOCE
n° L 1/65 du 4 janvier 2003, abrogée.

[2] Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, JO du 24 novembre 2018,
dernière modification par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, JO du 28 juillet 2023.

[3] Loi n° 2019-1147 du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat, JO du 9 novembre 2019, dernière modification par la loi n° 2021-
1104 du 22 août 2021, JO du 24 août 2021.

[4] Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, JO du
24 août 2021, dernière modification par la loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023, JO du 21 juillet 2023.
[5] Arrêté du 31 mars 2021 [NOR : LOGL2033917A] relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de
bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine, JO du 13 avril 2021, dernière modification par arrêté du 3 novembre 2022, JO du
30 novembre 2022.
[6] « Performance énergétique : la valeur verte des logements », Notaires de France, 14 novembre 2022, www.notaires.fr/fr/immobilier-
fiscalite/etudes-et-analyses-immobilieres/performance-energetique-la-valeur-verte-des-logements.
[7] « La valeur verte des logements en 2021 », Notaires de France, Études statistiques immobilières, Analyse détaillée, novembre 2022,
www.immobilier.notaires.fr/documents/NotesImmobilieres/valeur-verte-novembre-2022.pdf.
[8] Règlement (UE) 2020/852 du Parlement européen et du Conseil du 18 juin 2020 sur l’établissement d’un cadre visant à favoriser les
investissements durables et modifiant le règlement (UE) 2019/2088, JOUE n° L 198, 22 juin 2020, dernière modification par règlement
délégué (UE) 2021/2178 de la Commission du 6 juillet 2021, JOUE n° L 443/9 du 10 décembre 2021.
[9] Règlement délégué (UE) 2021/2139 de la Commission du 4 juin 2021 complétant le règlement (UE) 2020/852 du Parlement européen et
du Conseil par les critères d’examen technique permettant de déterminer à quelles conditions une activité économique peut être considérée
comme contribuant substantiellement à l’atténuation du changement climatique ou à l’adaptation à celui-ci et si cette activité économique ne
cause de préjudice important à aucun des autres objectifs environnementaux, JOUE n° L 442, 9 décembre 2021.
[10] « Aides financières à la rénovation énergétique », Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires, 20 mai 2022,
www.ecologie.gouv.fr/aides-financieres-renovation-energetique.
[11] Arrêté du 31 mars 2021 [NOR : LOGL2106175A] relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance
énergétique et aux logiciels l’établissant, JO du 13 avril 2021, dernière modification par arrêté du 3 novembre 2022, JO du 30 novembre 2022.
[12] Cass. 3° civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251.
[13] Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,
JO du 8 juillet 1989, dernière modification par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, JO du 28 juillet 2023.
[14] Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’ article 187 de la loi
n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, JO du 31 janvier 2002, dernière modification par
décret n° 2023-796 du 18 août 2023, JO du 20 août 2023.

[15] Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat, JO du 17 août 2022, dernière
modification par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023, JO du 8 juillet 2023.
[16] « Nouveau DPE : quelles sont les nouvelles réglementations ? », Fnaim, mai 2022, www.fnaim.fr/4210-nouveau-dpe-reglementation-et-
changement.htm.
[17] Cass. 3° civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251.
[18] CA Poitiers, 10 janvier 2014, n° 12/02359.
[19] CA Rennes, 31 janvier 2023, n° 22/02024.
[20] CA Douai, 21 mars 2005, n° 03/02139 .
[21] CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/07459.
[22] Cass. 3° civ., 30 septembre 2021, n° 20-17.311.
[23] Cass. 3° civ., 9 juillet 2020, n° 18-23.920.
[24] CA Poitiers, 16 juin 2020, n° 18/02195.
[25] Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686 (diagnostic technique relatif aux termites).
[26] Cass. 3° civ., 10 novembre 2021, n° 20-19.513 (diagnostic technique relatif à l’amiante).
[27] CA Poitiers, 10 janvier 2014, n° 12/02359.
[28] CA Rennes, 31 janvier 2023, n° 22/02024.
[29] CA Lyon, 7 mars 2023, n° 20/04200 .

[30] Guibert (Fanny), « Nouveau DPE : des erreurs en pagaille ! », 60 Millions de consommateurs, 24 mai 2022, www.60millions-
mag.com/2022/05/24/nouveau-dpe-diagnostic-performance-energetique-erreurs-pagaille-20067.
[31] Auvigne (Sophie), « Logement : enquête au cœur de la jungle des diagnostics de performance énergétique », France Info, 13 mars 2023,
www.francetvinfo.fr/replay-radio/le-choix-franceinfo/reportage-logement-enquete-au-coeur-de-la-jungle-et-la-loterie-des-diagnostics-de-
performance-energetique_5681420.html.
[32] CA Rennes, 31 janvier 2023, n° 22/02024.
[33] Cass. 3° civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251.
[34] Cass. 3° civ., 9 juillet 2020, n° 19-17.516.
[35] CA Poitiers, 16 juin 2020, n° 18/02195.
[36] CA Rennes, 31 janvier 2023, n° 22/02024.
[37] CA Lyon, 7 mars 2023, n° 20/04200 .

[38] Cass. 1° civ., 20 mars 2013, nos 12-14.711 et 12-14.712.

[39] CA Bordeaux, 13 juin 2019, n° 16/06218.
[40] Cass. ch. mixte, 8 juillet 2015, n° 13-26.686.
[41] Cass. 3° civ., 7 avril 2016, n° 15-14.996.
[42] CA Chambéry, 25 février 2014, n° 13/00095.
[43] CA Dijon, 22 septembre 2015, n° 13/02330.
[44] Cass. 1° civ., 6 novembre 2002, n° 00-10.192.
[45] Cass. 3° civ., 23 septembre 2020, n° 19-18.104.
[46] Cass. 1° civ., 8 décembre 1993, n° 91-19.627.
[47] Cass. 1° civ., 14 mai 1996, n° 94-13.921.
[48] Cass. 3° civ., 18 janv. 2023, n° 21-22.543 B.
[49] CA Reims, 26 mai 2020, n° 19/01354.
[50] CA Bordeaux, 12 décembre 2019, n° 17/02976.
[51] CA Nancy, 28 février 2022, n° 17/01134.
[52] Cass. 3° civ., 9 juillet 2020, n° 19-17.516.
[53] CA Bordeaux, 8 avril 2021, n° 20/03087.
[54] Cass. 3° civ., 9 février 2011, n° 09-71.498.
[55] Cass. 3° civ., 15 juin 2022, n° 21-21.143.
[56] CA Poitiers, 2 novembre 2021, n° 19/03660.
[57] Cass. 3° civ., 22 mars 1995, n° 93-11.990.
[58] Cass. 3° civ., 8 avril 2009, n° 08-12.960.
[59] Cass. 3° civ., 8 décembre 2016, n° 15-20.497.
[60] CA Nîmes, 14 avril 2016, n° 14/04446.
[61] CA Chambéry, 4 octobre 2012, n° 11/01498.
[62] CA Douai, 8 septembre 2022, n° 21/03496.
[63] Cass. 3° civ., 15 septembre 2016, n° 15-18.156.
[64] CA Douai, 21 mars 2005, n° 03/02139 .
[65] CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/07459.
[66] Arrêté du 24 décembre 2021 [NOR : LOGL2136022A] définissant les critères de certification des opérateurs de diagnostic technique et
des organismes de formation et d’accréditation des organismes de certification, JO du 30 décembre 2021, dernière modification par arrêté du
20 juillet 2023, JO du 3 août 2023.
[67] Cerema, « Le nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) – Guide à l’attention des diagnostiqueurs », Version 2, Ministère de
la Transition écologique, octobre 2021,
www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/V2_Guide%20diagnostiqueurs%20DPE%20logement%202021.pdf.

[68] Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété, JO du 19 décembre 1996.
[69] CA Aix-en-Provence, 3 septembre 2019, n° 17/07459.

Pauline Maurus
Avocate au cabinet Huglo Lepage Avocats et docteur en droit, elle intervient principalement en droit de l’énergie et de la
performance énergétique, ainsi qu’en droit public des affaires et en droit immobilier. Elle accompagne des acteurs publics et
privés dans le montage contractuel et structurel de leurs opérations énergétiques telles que les réseaux de chaleur, les
énergies renouvelables (EnR), les certificats d’économies d’énergie (CEE), l’autoconsommation, les contrats de
performance énergétique, les PPA (pour power purchase agreement, ou « contrat d’achat d’électricité »).
Cet article a été réalisé avec la participation d’Axelle Constantin, élève avocat.
1) Ces classes énergétiques sont : la classe A pour les logements consommant moins de 70 kilowatts-heures d’énergie primaire par mètre
carré et par an (kWh EP/m2/an) et émettant moins de 6 kg de CO2 par mètre carré et par an (kg CO2/m2/an) ; la classe E pour les logements
consommant entre 251 et 330 kWh/m2/an et émettant entre 51 à 70 kg CO2/m2/an ; la classe F pour les logements consommant entre 331 et
420 kWh/m2/an et émettant entre 71 à 100 kg CO2/m2/an ; la classe G pour les logements consommant entre 421 et 449 kWh/m 2/an et
émettant plus de 101 kg CO2/m2/an ; la classe G+, qui ne correspond pas à une classe officiellement reconnue, pour les logements
consommant plus de 450 kWh/m2/an.
2) Pour Développement de l’information notariale et de l’analyse du marché immobilier et de la conjoncture.

3) Dans l’hypothèse d’un bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1 er janvier 2013, l’établissement
d’un DPE est obligatoire à l’horizon 2024-2026 et doit être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans, sauf lorsqu’un diagnostic réalisé après le
1er juillet 2021 établit que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C ( art. L. 126-31 du CCH). Le nouveau DPE collectif peut être utilisé pour
faciliter la génération des DPE individuels de chaque logement, mais ne peut plus être utilisé comme un DPE individuel.

4) C’est-à-dire inférieur au seuil de 330 kWh/m 2/an et de 70 kg CO2/m2/an. Cette obligation ne s’applique pas : 1° aux bâtiments qui, en
raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant
d’atteindre une consommation inférieure au seuil susmentionné ; 2° aux bâtiments pour lesquels le coût des travaux permettant de satisfaire
cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien.
5) La réalisation d’un audit énergétique (en complément du DPE) concerne les bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation
comprenant un seul logement (maison individuelle) ou comportant plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété (immeuble
collectif en monopropriété), appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G. Cet audit formule des propositions de travaux cohérentes
pour atteindre une rénovation énergétique performante.

6) C’est-à-dire inférieur au seuil de 330 kWh/m 2/an et de 70 kg CO2/m2/an.