ISSN 1413-4543

REVISTA DE

DIREITO IMOBILIARIO

Instituto de Registro Imobilirio do Brasil

59
Ano 28 julho-dezembro de 2005

Publicao oficial do Instituto de Registro Imobilirio do Brasil - IRIB

TOMBO

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EDITORA REVISTA DOS TRIBUNAIS

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O SISTEMA REGISTAL GERMNICO

MNICA JARDIM SUMRIO: Seco I - Panorama geral do sistema registal alemo - 1. Breve resenha histrica - 2. Caractersticas do sistema registal alemo - 3. Anlise do sistema registal alemo: 3.1 Funcionrios registais (Grundbuchbeamte); 3.2 Competncia territorial; 3.3 Livros de registo; 3.4 Bens susceptveis de registo; 3.5 Assentos registais; 3.6 Prescrio e registo; 3.7 Princpios de direito registal; 3.8 Meios de proteco contn\ as inscries inexactas.

Seco I Panorama geral do sistema registal alemo

1. Breve resenha histrica

o direito germnico comeou por desconhecer a propriedade privada imobiliria, pois os imveis eram considerados como pertena da comunidade. Posteriormente, quando foi pennitida a apropriao individual, considerou-se insuficiente para a transmisso da propriedade o contrato consensual, exigiu-se um contrato real (sala ou traditio) feito publicamente, pelo qual se fazia a entrega de coisas que simbolizavam o imvel, e ainda um acto executivo de apropriao material (gewere). 1
Na Idade Mdia operou-se a fuso num s acto da traditio e da gewere, passando esta a ser ideal; e o consentimento da comunidade, que inicialmente havia sido prestado pela assembleia dos homens livres e depois por vinte e quatro testemunhas, foi substitudo pela autorizao do juiz, enquanto representante dessa mesma comunidade. A partir do sculo XIII os actos passaram a ser registados, ma" esses registos limitavam-se a servir de prova do consentimento senhorial necessrio para a validade do acto. Cf.: Carlos Ferreira de Almeida. Publicidade e teorias dos registos. Coimbra: Almedina, 1966. p. 126 et seq.; Isabel Pereira Mendes. "O registo predial e a segurana jurdica". Estudos sobre registo predial. Coimbra: Almedina, 1999. p. 20 et seq.; Jose Maria Chico y Ortiz. Estudios sobre derecho hipotecaria. Madrid: Marcial Pons, 1994. t. I, p. 50 et seq.

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a partir do sculo XV, com incio na Bomia e na Morvia, que a inscrio

em vez de constituir apenas prova do consenti a ser considerada como elemento impresci mdtafeln que se estendeu posteriormente sa altura sido denominado como sistema Noutros estados alemes s no sculo XVII surgiu a publicidade registaL Com Frederico, o Grande, foi organizado o cadastro da propriedade nas cidades prussianas de Colnia e Berlim; tornou-se necessria a matrcula dos prdios no livro fundirio; foi imposto o registo constitutivo para todos os actos respeitantes a direitos sobre imveis e institudo o exame prvio da legalidade, para averiguar a viabilidade do registo. J no sculo XVIlI o sistema prussiano" foi aperfeioado e alargado a toda a Prssia. Em 1872, aproveitando os importantes trabalhos cadastrais realizados entre 1861-] 865, foi promulgada uma nova legislao registal, que organizou o trato sucessivo tendo o prdio como critrio ordenador do registo, o que permitiu organizar a publicidade face ao terceiro adquirente e a legitimao redo titular inscrito. Atravs do BGB de 1896 e da GBO de 24.03.1897. com base no direito prussiano, foi promulgado um sistema registal uniforme para o Reich, que, no obstante, respeitou as especialidades materiais e formais dos direitos territoriais. A regulao, verdadeiramente, unitria s foi conseguida com a BGO de 1935. Da por diante, o registo toma parte da justia municipal e o procedimento registal considerado de jurisdio voluntria. O registo de flio real e a inscrio constitutiva para toda a transmisso ou onerao de um imve\.J A inscrio do prdio faz-se com base no cadastro. mas a publicidade e a legitimao registal no abarcam os dados de faeto (a realidade material do prdio independente do registo). Actualmente, o sistema registal alemo encontra-se regulado, nos seus aspectos materiais ou substantivos, nos 873-902 e nos 925-928 do BGB. Dos aspectos formais ou adjectivos ocupa-se a GBO. O sistema jurdico alemo consagra uma instituio registal forte, atribuindo inscrio carcter constitutivo. A publieidade entra no prprio conceito de direito real, tornando-se, assim, reflexo fivel das situaes rias e suporte de confiana razovel e legalmente protegida dos terceiros de boa f. Em sintonia com a funo da antiga gewere e em paralelo com o que a posse O primeiro registo moderno prussiano fundou-se na lei de 20.12.1783 e no Cdigo Geral (ALR) de 1..06.1794. O sistema alemo, sendo um registo de prdios, pode considerar-se uma evoluo natural de um sistema de registo de ttulos que conserva, em certa medida, a sua estrutura fonual e organizativa. No pretende criar ex novo a propriedade, ao contrrio do sistema Torrens, mas sim constituir-se como um dos requisitos para a aquisio de direitos reais.

significa em matria de bens mveis, concebe-se a publicidade registal como veculo de manifestao da propriedade e dos demais direitos reais imobilirios da existncia de tais direitos em face de terceiros de aquisio a non domino. 4

2. Caractersticas do sistema registal alemo

Em traos largos, podem apontar-se ao sistema alemo as seguintes caractersticas: I. Do ponto de vista da organizao e da tcnica, o registo est confiado a funcionrios judiciais. E as "reparties registais" tm competncia territorial especfica, tal como nos outros sistemas. 2. O sistema de folio real, assentando, consequentemente, na descrio do prdio (princpio da especialidade). 3. O efeito do registo no tanto a oponibilidade ou inoponibilidade em relao a terceiros, como o carcter constitutivo que atribui inscrio, associado ao acordo abstracto translativo. A inscrio no registo indispensvel para que se opere a '-VWHHUl\,"V, transmisso ou modificao previamente acordada (princpio da inscrio), pois por ela que se exterioriza erga omnes a mudana jurdica operada, provocando o ingresso de uma nova titularidade no mundo registal. 4. A inscrio no registo dos negcios jurdicos pelos quais se constituam, transmitam, modifiquem ou extingam direitos reais no tem por base o negcio causaJ,5 gerador de obrigaes entre as partes (por exemplo: compra e venda), mas sim o acordo real, que na lei alem se diferencia daquele, o qual destinado a etectuar a alterao da titularidade do direito. 6 Neste sistema, a hiptese de dupla alienao perde relevncia, pois o no inscrito no o inoponvel face a terceiros mas sim o que no existe. E o efeito positivo da publicidade ou presuno de exactido e f pblica registal supera em muito a sua virtualidade negativa ou preclusiva. A causa no elemento integrante do acordo real, um elemento implcito e "subterrneo" que serve a posteriori de justificao para a transferncia patrimonial No sistema jurdico alemo. o efeito real no depende, por qualquer forma, do negcio obrigacional em que se manifesta a vontade de atribuir e adquirir o direito real sobre a de dispocoisa (Verpflichtungsgeschaft), ma~ de um processo que envolve um sio (Enigung) havido como abstmcto + a tradio ou transmisso da posse (Ubergabe), para as coisas mveis, ou a inscrio no livro fundirio (Eintragung), para as coisas imveis. Assim, vigora um sistema de modo em que o modo complexo, pois no se reduz simples operao da entrega ou da inscrio; envolve, tambm, a Einigung, que, como resulta do exposto, no se confundindo eom o negcio obrigacional (Verpflchtungsgeschaj), o acordo executivo da~ obrigaes que aquele fumou.

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5. A inscrio nonnalmente feita a instncia das partes (princpio da instncia), no sendo, porm, necessria uma requisio formal.

6. atribudo um nmero registal a cada acto, segundo a ordem do seu ingresso no registo, seguindo-se o princpio prior loco, potior iure ou o princpio prior tempore potior iure.
Acresce que a ordem de prioridade um valor patrimonial perfeitamente negocivel.

7. Como sistema de registo tem por base o prdio, deve conter a sua histria completa, pelo que s poder efectuar-se uma nova inscrio desde que haja a interveno do anterior titular inscrito (princpio do tmto sucessivo).
8. Antes de inscrever os actos no registo, o registador deve fazer a sua prvia qualificao, com possibilidade de recurso por parte dos interessados (princpio da legalidade).

9. Uma vez feita a inscrio no registo, estabelece-se a presuno de que este exacto e ntegro, ficando o titular registal legitimado para exercer o respectivo direito (princpio da legitimao), embora esta presuno sejajuris tantum, susceptvel de ser destruda por prova em contrrio. Pode, porm, converter-se em juris et de jure (princpio da f pblica) relativamente a terceiros adquirentes de boa f que tenham confiado no registo, para os quais, por fico, o registo feito a favor do seu causante sempre verdadeiro e ntegro.

Ao dar-se nova redaco, em 1935, ao I, ordenou-se, com alcance geral para toda a Alemanha, que todos os registos fossem feitos por julgados de primeira instncia. E, at poca recente, os registos eram feitos pelos Grundbuchrichter (juzes territoriais). Mas, desde a promulgao da Rechtspflegergesetz ou Lei sobre a Administrao da Justia de 05.11.1969, quase todas as funes regstais dos Grundbuchrichter passaram a ser da incumbncia dos Rechtspjleger, "administradores de justia", "funcionrios da administrao judicial com certas funes em matria de jurisdio voluntria", Estes funcionrios, com preparao tcnica adequada, actuam com plena independncia, estando apenas submetidos lei. No obstante, a refonna de 1969 reservou algumas competncias registais ao juiz de primeira instncia, pois o Rechtspjleger deve consult-lo nas hipteses enumeradas pela Rechspjlegergesetz: quando pretenda afastar-se de um critrio sustentado reiteradamente pelo juiz; quando se encontre com dificuldades tcnicas que no consiga superar; quando devam aplicar-se ou ter-se em conta nonnas de direito estrangeiro e quando estejam em causa questes que ultrapa'isam o mbito da jurisdio voluntria,lO A funo do registador consiste em qualificar o documento e emitir a ordem de inscrio, suspenso ou denegao.

3.2 Competncia territorial

A competncia da "repartio registal" estende-se a todo o territrio do tribunal de primeira instncia. Recai, assim, sobre todos os imveis do Berk ou circunscrio, independentemente dos proprietrios e seus domiclios. Excepcionalmente, no caso de imveis situados em circunscries de diversas "reparties registais", esta regra alterada, sendo o Tribunal Superior Comum a decidir qual a "repartio registal" competente, atendendo s regras da Lei sobre Actos de Jurisdio Voluntria.

3. Anlise do sistema registal alemos

3.1 Funcionrios registais (Grundbuchbeamte)
A GBO de 1897, que entrou em vigor em 1..01.1900, na sua primitiva verso, apenas detenninava que os livros fossem elaborados por registadores. 9 Convertida a inscrio em elemento constitutivo da aquisio negociai inter vivos e autonomizada do contrato obrigacional que est na sua base, lanaram-se as bases que, juntamente com a solidez dos princpios formais do sistema registal, puderam fundamentar a presuno legal de exactido do publicado, mas que, de todo o modo, no consegue assegur-la em absoluto. A necessidade de boa f para a proteco do terceiro que adquire do titular segundo o registo, e o assento de contradio (Widerspruch) so as mais claras manifestaes de que a discordncia entre a realidade e o registo mais de que uma mera possibilidade improvvel ou remota, mesmo num ordenamento como o alemo. Cf., entre outros: Hedemann. Tratado de derecho civil Derecho reales. Madrid: Revista de Derecho Privado, 1955. vol. 11, verso espanhola e notas de Diez Pastor e Gonzalez Enriques, p. 75 et seq.; Pau Pedron. "Panorama dei sistema inmobiliario alemn". RC DI, 1982, p. 951 e S8. As competncias concretas que lhes podiam corresponder eram deixadas ao arbtrio dos diversos ordenamentos territoriais.

3.3 Livros de registo

Os livros de registo denominam-se Grundbdter (literalmente "livros imobilirios" ou "livros fundirios"). A cada imvel corresponde uma ficha que composta por quatro partes de cores diferentes, respectivamente, branca, rosa. amarela e verde: - O ndex (Bestandsverzeichnis) - no ndex feita a descrio do imvel segundo os dados cadastrais; - A seco I (Abteilung I) - nesta seco inscrita a propriedade e o fundamento jurdico desse direito (venda, adjudicao, sucesso etc.). Se existe compropriedade ela deve ser mencionada, bem como a quota parte de cada um dos comproprietrios. No entanto, a omisso desta consulta no envolve qualquer consequncia sobre o negcio qualificado.

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-A seco II (Abteilung lI) - desta segunda seco constam as cargas e restries ao direito de propriedade, excepo feita s hipotecas e figuras anlogas. Dela constam, portanto, por exemplo, a" servides prediais (Grunddienstbarkeit), as servides pessoais restritas (beschrlinkte personliche Dienstbarkeit), os direitos de preferncia (Vork.aufsrechte) etc., bem corno as pr-inscries (Vormerkung) e contradies a estes direitos. - A seco III (Abteilung I1I) esta seco reservada inscrio das hipotecas, dvidas territoriais, dvidas de renda e limitaes ao poder de dispor, bem corno s pr-inscries, contradies e modificaes jurdicas relacionadas com estas figuras.

Atendendo sua durao, contrapem-se os assentos referidos aos assentos de contradio e s pr-inscries, que tm carcter provisrio. Aos anteriores assentos, cabe acrescentar, ainda, outros dois: as notas (Vermerke) e as prnotaes cancelatrias (Loschungsvormerkungen).

a) lnscrilies
S podem ser admitidas as inscries que so impostas ou permitidas por norma jurdica (Rechtsnorm). A inscrio que no publica nenhum direito susceptvel de ser Inscnto, ou que no apresenta o direito com o contedo indicado ou admitido, deve, em princpio, ser extinta oficiosamente em virtude do seu contedo improcedente ( 53 da OBO). Em torno da inscrio gira todo o aspecto substantivo do direito registal alemo. Por isso, vamos centrar-nos nela aquando da anlise dos princpios que dominam este sistema registal.

3.4 Bens susceptveis de registo

So susceptveis de registo apenas os bens imveis. De facto, segundo o 929 do CC alemo, os bens mveis transmitem-se atravs de acordo real e tradio. Ao invs, o 873 do mesmo corpo legal, quanto aos imveis, estipula que a transmisso ocorre atravs de acordo real e inscrio. Tendo em conta os pressupostos necessrios para a inscrio, podem considerar-se como actos sucessivos para a transmisso do domnio: - o acordo obrigacional; - o acordo real e abstracto o consentimento formal; - o pedido de inscrio; - e a inscrio. No entanto, cabe salientar que os requisitos do 873 no se exigem para todos os bens imveis,12 e, sobretudo, no se exigem s para a transmisso da propriedade de tais bens, mas tambm para a constituio, transmisso c modificao de direitos reais imobilirios.
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o cancelamento registal
o cancelamento registal de um direito pratica-se atravs de um novo assento e do sublinhado a vermelho do anteriormente vigente."
Para que tenha lugar o cancelamento exige-se uma complexa sucesso de actos, que idntica que conduz inscrio, mas de sinal contrrio: negcio obrigacional extintivo (materiellrechtliche Lschungsgrund); declarao de abandono ou abdicao, que cumpre um papel semelhante ao do acordo real e tem a mesma natureza abstracta (Aufgabeerkllirung); consentimento formal de cancelamento (Lijschungsbewilligung); - e pedido de cancelamento (Liischungsantrag).

3.5 Assentos registais

Os assentos registais podem ser, atendendo ao seu contedo, positivos ou inscries (Eintragung) e negativos ou cancelamentos (LDschung ou LDschungsvermerk). Real pois a sua nica finalidade a mutao jurdico-real; abstracto, pois a sua existncia, validade e eficcia desvinculam-se do contrato obrigacional. Os imveis do Estado Federal, dos Estados Federados, dos Municpios, das igrejas. conventos e escolas, as correntes de gua, os caminhos pblicos, assim como os imveis que esto destinados a uma finalidade viria de trnsito pblico no esto sujeitos ao requisito da inscrio para serem transmitidos. Mas, tal no significa que no possam ser inscritos no registo, e, na prtica, a quase totalidade destes bens, isentos de registo constitutivo, constam dos registos alemes.

c) O assento de contradio e a pr-inscrio

O assento de contradio protesta (contra uma inscrio), a pr-inscrio profetiza (_a).14 O assento de contradio declara a possibilidade de o registo ser inexacto, ou seja, da situao jurdico-real ser diversa daquela que o registo
Na prtica, quem abre um livro do registo encontra. com frequncia, sublinhados a vermelho. Tal no significa que se tratem de factos especialmente importantes, mas sim de factos que j no tm eficcia, pois j foram cancelados; factos esses que pennanecem no livro porque fazem parte da histria do prdio e continuam a revel-Ja. Como diz, muito expressivamente. Helmut Lffler, Der Widerspruch protestiert. die Vonnerkung prophezeit, apud, Pau Pedron, op. cit., p. 968.

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publica. A prenotao ou pr-inscrio reflecte e anuncia registalmente uma pretenso obrigacional de mutao real (schuldrechtlicher Anspruch auf dingliche Rechtsanderung). O assento de contradio apoia-se no passado e visa trazer luz um direito real j nascido, contra uma inscrio inexacta. A pr-inscrio olha para o futuro e visa permitir o nascimento de um direito. Vejamos com mais pormenor:

um direito com tais caractersticas, possa ser reaiizado um assento de pr-inscrio (Vormerkung) no registo. Os efeitos de uma pr-inscrio so fundamentalmente trs:

A reserva de prioridade do direito anotado. Se a pr-inscrio se converte em inscrio, a prioridade do direito determina-se pela data ou pelo local daquela;
- A ineficcia relativa dos actos dispositivos conflituantes. Segundo o 883 do BOB uma disposio efectuada depois da pr-inscrio ineficaz na medida em que frustre ou limite a pretenso;

- O assento de contradio
O assento de contradio tem uma finalidade muito concreta: anunciar a um terceiro adquirente o incio de um processo de rectificao registal. O Widerspruch no impede futuros registos, mas toma ineficazes os actos posteriores a ele, se o direito do reclamante se vier a confirmar. O assento de contradio pressupe: O consentimento formal do prejudicado com a pretenso de rectificao; ou Uma medida cautelar ordenada pela autoridade judicial; ou - Simples pedido do reclamante, no caso do 1139 do BOB, ou seja, para reflectir registalmente a falta de entrega do capital correspondente ao emprstimo hipotecrio. ou - Deciso oficiosa nos casos dos 18 TI e 53 da OBO (acumulao de instncias e inexactido provocada pelo prprio registo). O assento de contradio (Widerspruch) cancelado: - com o consentimento formal do reclamante; - por ordem da autoridade judicial; - por extino do direito afectado; - pela prtica da rectificao reclamada. 15
- A pr-inscrio

Ineficcia absoluta das alienaes forosas. Para que haja lugar a uma pr-inscrio requer-se, apenas, o consentimento do titular do imvel ou direito que vai ser afectado pelo assento, ou uma deciso judicial proferida em processo cautelar (deciso esta que no supe a convico de que o requerente esteja sob a ameaa de um perigo determinado).

d) As notas
De menor importncia que os trs tipos de assentos examinados so as Vermerke ou notas, que tm por exclusiva finalidade relacionar uns assentos com os outros, a fim de coordenar as operaes registais ou consignar factos que afectam a situao jurdica registada.

e) As prenotaes cancelatrias
As prenotaes cancelatrias ou LOschungsvormerkungen (que podem considerar-se tambm uma subespcie das pr-inscries) tm por finalidade advertir terceiros da existncia de uma obrigao, assumida pelo proprietrio, de cancelar um direito real inscrito.

3.6 Prescrio e registo

No sistema alemo existe prescrio tabular aquisitiva e extintiva, mas no prescrio contratabular. Ou seja, o registo prevalece sempre. 16 ,16, Se um sujeito, no inscrito, exerceu posse em tennos de direito de propriedade durante trinta anos, nem por isso, pode adquirir o direito de propriedade mediante a invocao da usucapio. No obstante, O BGB, sob o ttulo "da aquisio e da perda da propriedade sobre imveis" ( 925-929), atribui, no 927, a quem possua trinta anos em tennos de direito de propriedade, a faculdade de "retirar" o direito de propriedade ao titular inscrito, atravs de um procedimento judicial intimidatrio, caso o titular registal tenha morrido ou desaparecido, e dUf'dIlte trinta anos no tenha consentido na feitura de qualquer assento registal. Sendo julgado procedente o pedido, o requerente obtm o direito de propriedade ao inscrever-se no registo como proprietrio.

O 883 do BOB prev que, para garantir a pretenso de constituio ou extino de um direito sobre um imvel ou a mudana de contedo ou de grau de O direito alemo dedica numerosos preceitos rectificao na Seco 11 do Livro III do Cdigo Civil e todo o Captulo I da Seco V da GBO (para alm de alguns preceitos isolados da GBO, como os 14 e 22). O procedimento mais simples, mas menos frequente, de rectificao o previsto no 22 da GBO: prova da inexactido mediante documentos pblicos. O procedimento habitual , sem embargo, o do 894 do BGB: exerccio da aco de rectificao (Berichtigungsanspruch).

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A prescrio tabular aquisitiva (Buchersitzung) est consagrada no 900 do BOB: "Quem est inscrito no registo como proprietrio de um imvel, sem que tenha obtido a propriedade do mesmo, adquirir o domnio". O artigo em apreo aparta-se dos requisitos tradicionais do direito germnico: tempo imemorial (Unvordenklichkeit), justo ttulo (Rechtstitel) e boa f (Gutg!aube), pois Iimitase a exigir o decurso de trinta anos e a posse ininterrupta,17 ou, pelo menos, interrompida por perodos menores do que um ano.

Esta excepo tem, no obstante, contra-excepes: 1. Prescrevem as prestaes derivadas de cargas reais que tenham uma determinada antiguidade. 2. Prescrevem as indemnizaes derivadas de direitos inscritos. 3. Prescrevem as servides prediais, de acordo com o 1028, nos termos do qual: "Se foi levantada no prdio edificao por fora da qual resulte prejudicada a servido predial, a aco do titular desta, dirigida eliminao do obstculo, extingue-se por prescrio, mesmo que a servido esteja inscrita no registo. Com a prescrio da pretenso extingue-se a servido na medida em que fique afectada pela edificao." 4. Prescreve o domnio inscrito se houver falecido ou desaparecido o titular registal e tiverem decorrido trinta anos sem que tenha sido actualizado o historiai jurdico do prdio.

A prescrio tabular extintiva (Ruchversitzung) pode ocorrer em dois casos: cancelamento indevido e falta de inscrio dos direitos que surgem por fora da lei que surgem convencionalmente requerem inscrio, e a falta desta no d lugar prescrio, mas sim inexistncia). Segundo 901 do BGB, o cancelamento indevido de um direito sobre coisa alheia conduz extino desse direito, se a pretenso do seu titular em face do proprietrio for excluda por prescrio. 18 O mesmo ocorre caso um direito existente por fora da lei no tenha sido inscrito. Mas, segundo o 902 do BOB, um direito em virtude do qual tenha sido feito um assento de contradio equivale a um direito inscrito.
Finalmente, o Cdigo Civil alemo, afastando-se da sua prpria regra do 194, segundo a qual "as aces extinguem-se por prescrio", proclama. no 902, a imprescritibilidade dos direitos inscritos (Unverjiihrbarkeit). Em causa est, como resulta do exposto, uma hiptese de aqUlslao ongmana, e, por assim dizer, de formao progressiva, uma vez que envolve uma srie de elementos e momentos sucessivos, que so, por ordem, os seguintes: a posse (Eigenbesitz) do imvel, continuada durante um perodo de trinta anos; a propositura de um procedimento edital (AufgebOlsverfahren) que visa excluir (extinguir) o (direito do) proprietrio do referido imvel; e, por fim, a inscrio no livro fundirio, como proprietrio, daquele (o possuidor) a pedido de quem foi proferida sentena de ex.cluso (Ausschluburteil). Esta sentena, por um lado, ex.tingue o direito (de qualquer proprietrio) sobre a coisa, reconduzindo-a ao estado de res Ilullius e, por outro, atribui ao possuidor um direito (real) de apropriao (Aneignungsrecht). por fora do qual aquele pode obter a inscrio (do direito de propriedade sobre o imvel) a seu favor no registo e, assim, o direito de propriedade. Assim, podemos, efectivamenle, afirmar que o sujeito no inscrito no adquire o direito de propriedade pelo simples facto de ter exercido posse durante trinta anos e, consequentemente, torna-se claro que a hiptese prevista no 927, no obstante ter em comum com a usucapio, em sentido clssico, o elemento da posse continuada por um certo perodo de tempo e o carcter originrio da aquisio do direito correspondente, no assimilvel usucapio verdadeira e prpria. Posse que tem de ser registal e corprea. Consequentemente, s podem u"u\..ap" direitos que pelo seu contedo facultem o exerccio de poderes de facto sobre a coisa (por isso, no susceptvel de ser usucapida, por exemplo, uma hipoteca). Ou seja, o legislador no estabelece um perodo fixo de prescrio, refere-se s normas gerais sobre prescrio extintiva das pretenses correspondentes.

3.7 Princpios de direito registal Princpio do acordo real

O princpio do acordo real est consagrado, corno j referimos, no 873 do BGB e no 20 da OBO. O primeiro destes artigos prescreve: "A transmisso da propriedade, a onerao e transmisso de um direito sobre um prdio descrito no reg isto supe, na ausncia de disposio legal em contrrio, o acordo do titular e da contraparte quanto modificao jurdica e a inscrio da dita modificao no registo". O 20 da OBO, por seu turno, de fonna mais restrita, estipula: "Em caso de transmisso da propriedade, e em caso de constituio, modificao do contedo ou transmisso de um direito de superfcie, a inscrio s pode efectuar-se quando se tenha manifestado o necessrio acordo real entre o titular e a outra parte contratante". j clssica a oposio doutrinai a este princpio e refira-se que ela recrudesceu modernamente. Efectivamente, os autores de hoje, como os de ontem, consideram artificiosa a distino legal entre acordo obrigacional e acordo real, e defendem que de lege ferenda a funo do acordo real seja assumida directamente pelo acordo obrigacional. A distino entre negcio obrigacional e acordo real encontra-se no objecto: o do primeiro consiste em obrigaes das partes, e o de segundo num direito real. O negcio obrigacional limita-se a vincular as partes, enquanto que o acordo real produz uma modificao real. O negcio obrigacional obriga as partes a celebrar o negcio real, encerra a causa do negcio dispositivo, mas os seus efeitos produzem-se exclusivamente inter partes, desenvolvem-se na pura esfera dos direitos obrigacionais. Por isso, o negcio obrigacional carece, totalmente, de transcendncia real. O negcio real visa a constituio, transmisso, modificao ou extino dos direitos reais, um contrato abstracto que actua

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desconectado da causa e os seus efeitos produzem-se com absoluta independncia da existncia ou validade daquela. 19 A ausncia ou nulidade da causa s pode fundar uma aco pessoal tendente a remediar o enriquecimento injustificado. A relao entre ambos os contratos pode explicar-se considerando o acordo real como desenvolvimento do negcio obrigacional. O acordo real surge, assim, como negcio de cumprimento ou execuo.

b) A Vermutungswirkunf? ou seja o efeito legitimador, que faz presumir que a pessoa inscrita titular do direito; c) A Gutglaubenswirkung, ou seja o efeito produtor de boa f, que d lugar a que um terceiro adquira irrevogavelmente quando confia no contedo registal. Mas, a eficcia constitutiva da inscrio apenas existe nas mutaes jurdicas decorrentes de negcios jurdicos inter vivos, e dentre estes, para os que assumam transcendncia real, no para os que tenham um contedo meramente obrigacional, pois estes esto fora do mbito do registo. Exclui-se, portanto, eficcia constitutiva inscrio de: a) "actos estatais" (Staatakte), como a adjudicao em processo executivo ou de expropriao; b) actos produzidos por fora da lei, como a sucessiio hereditria mortis causa; c) actos especiais, como o do 2.033 do BGB, modificado pela Beurkundungsgesetz. de 1969, segundo o qual: "cada co-herdeiro pode dispor da sua quota hereditria. O contrato pelo qual o herdeiro dispe da sua quota tem de ser documentado notarialmente". E o 1.416 do BGB, alterado pela Gleichberechtigungsgesetz de 1957, segundo o qual: "O patrimnio do marido e da mulher convertem-se, pela comunho universal de bens, em patrimnio comum de ambos os cnjuges. Os objectos singulares tomam-se comuns sem que seja necessria uma transmisso por negcio jurdico". Por fim, refira-se que o 82 da GBO impe a obrigao de rectiticar nos casos em que a inscrio no constitutiva. Portanto, a inscrio em regra constitutiva e no obrigatria, mas quando no constitutiva a lei impe a rectificao obrigatria e subsidiariamente a rectificao oficiosa.

- Princpio da inscrio
Como vimos, o Cdigo Civil alemo exige, no 873, a concorrncia do acordo real e da inscrio para a constituio, modificao e transmisso de direitos sobre imveis. O 875 do BGB segue o mesmo critrio quanto extino, exigindo a declarao do titular que abandona o direito e o assento de cancelamento. A inscrio no uma "formulao" do acordo real; ambos os elementos esto situados ao mesmo nvel, e ambos devem coincidir para que se produza a mutao jurdica. Habitualmente a inscrio segue o acordo real, mas quando a inscrio ocorre com base no consentimento formal antes de estar concludo o acordo, ou quando o acordo s produz efeitos aps a inscrio, os referidos elementos esto distanciados no tempo. No obstante, sem acordo real a inscrio no pode operar a mutao jurdica, provoca um erro registal e pode ser eliminada atravs da rectiticao. A inscrio no direito alemo constitutiva: a mutao real s se opera quando o processo registal culmina com o assento. 20 Mas a dita inscrio no obrigatria. De facto, no existe qualquer disposio legal que tome obrigatria a inscrio; seria desnecessria: a eficcia constitutiva da inscrio mais forte para os interessados do que qualquer coaco para forar a que se inscreva. A inscrio tem trs importantes efeitos: a) A Anderungswirkung, ou seja a eficcia constitutiva, que produz a mutao jurdica; "" A existncia desta dupla relao negociaI sobreposta (negcio obrigacional e acordo real) gera numerosos problemas prticos e, fundamentalmente, o de saber se a ilicitude da causa que afecta o negcio obrigacional se repercute na validade do acordo real. A doutrina, como em tudo o que diz respeito Einigung, no pacfica, havendo quem defenda a absoluta permeabilidade de ambas as relaes contratuais nesta matria, e quem, afirmando que a ilicitude do contrato obrigacional no afecta a licitude do acordo real, defenda o chamado dogma da neutralidade tica dos contratos reais (A este propsito veja-se Pau Pedron, op. cit., p. 979). em) seguro que s esses dois elementos, quando vm a convergir, produzem o efeito real, embora possam distanciar-se cronologicamente e a inscrio at possa preceder o acordo. V-se, portanto, que o modo complexo, no se reduzindo, contra o que poderia pensar-se, simples operao da entrega ou da inscrio.

Prncpio da instncia (Antragsgrundsatz)

Este princpio est consagrado no 13 da GBO, segundo o qual: "Uma inscrio s pode ocorrer, caso a lei no estipule o contrrio, a pedido do interessado" . O pedido de inscrio h-de ser uma declarao de vontade pura. A condio e () termo esto excludos pelo 16 da GBO. No obstante, o n. 2 do mesmo preceito legal consagra uma excepo, que supe um condicionamento recproco das inscries: quem solicita diversas inscries pode determinar que uma inscrio no ocorra sem as outras. A instncia da parte tem, sem embargo, diversas excepes. Assim: a) O 53 I da GBO prev que quando estejam em causa inscries ilegais pelo seu contedo estas devem ser canceladas de ofcio;

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b) Quando se trate de inscries praticadas com infraco de normas legais, ser realizado oticiosamente um assento de contradio (cf. 53 da GBO).21 c) Segundo o 38 da GBO: "Nos casos em que, por fora de disposio legal, uma autoridade est legitimada a solicitar a inscrio, praticar-se- a dita inscrio com base em tal solicitao".22 d) Se antes da execuo da inscrio primeiramente solicitada requerida outra, que diga respeito ao mesmo direito, realizar-se- oficiosamente uma pr-inscrio ou um assento de contradio, em benefcio da solicitao primeiramente apresentada. A pr-inscrio ou o assento de contradio sero cancelados oficiosamente caso seja recusada a inscrio primeiramente solicitada (cf. 1811 da GBO). e) Finalmente, por fora dos 45 e 48 da GBO, realizam-se oficiosamente diversas notas com a finalidade de dar maior claridade ao registo; e de acordo com o 51 e 52, do mesmo corpo legal, faz-se constar, oticiosamente, o nome do tideicomissri0 23 e o do testamenteiro. Quanto legitimidade para solicitar a inscrio a GBO atribui-a, no 13, a todo aquele cujo direito fique prejudicado pela inscrio ou resulte beneficiado pela mesma. O 30 admite, indirectamente, que o pedido seja feito por representante, e o 15 estipula: "Quando a declarao requerida para fazer a inscrio seja documentada ou autorizada por um notrio, considera-se este habilitado a solicitar a inscrio em nome do legitimado". A GBO estabelece uma regra especial de legitimidade para a hiptese de rectificao do registo. Neste caso, a solicitao pode provir no s do titular mas, tambm, de qualquer pessoa que, com base em ttulo executivo contrrio ao do titular, possa exigir uma inscrio, sempre que a admissibilidade desta dependa da anterior rectificao (cf. 14 da GBO). Uma vez solicitada a inscrio, as demais fases do procedimento decorrem automaticamente. O Cdigo Civil alemo declara no 130 que: "No influi na eficcia da declarao de vontade o facto de o declarante, depois de a exteriorizar, morrer ou perder a sua capacidade negociaI" e acrescenta "esta disposio tambm se aplica se a declarao de vontade for dirigida a uma autoridade". E o 878, do
(2" Pretende-se, desta forma, excluir a boa f de um possvel adquirente. Realizar um

mesmo texto legal, afirma que "uma declarao pronunciada por um titular no se torna ineficaz pelo facto de este vir a sofTer uma restrio da sua faculdade dispositiva ( ... ), sempre que tenha sido apresentada a solicitao de inscrio na repartio registal".

Princpio do consentimento
Nos termos do 19 da GBO, que consagra o princpio do consentimento, "efectua-se a inscrio quando aquele cujo direito venha a ser prejudicado por ela d o seu consentimento". O consentimento formal exigido pelo 19 uma declarao de vontade unilateral, receptcia e abstracta do titular registal. unilateral porque s se toma em considerao o interessado passivamente. receptcia porque tem um destinatrio concreto: a repartio registal. E abstracta porque se prescinde do seu possvel fundamento: o negcio jurdico (o 879 II do BGB prev, inclusive, que este possa ser celebrado em momento posterior). Surge, nesta matria, um agudo antagonismo entre o direito material, com o seu princpio do acordo real, consagrado no 873 do BGB, e o direito registal, com o seu princpio do consentimento. Pois, segundo o direito registal, pode ser feita a inscrio solicitada desde que o prejudicado o consinta, sem que se tenha de averiguar se subjacente a esse consentimento est um prvio acordo. S na hiptese de transmisso da propriedade, e de constituio e transmisso do direito de superfcie entra em jogo o 20 da GBO, que exige a prvia formulao do acordo real entre o titular e a outra parte contratante. A contradio existente entre o 19 da BGO e o 873 do BGB24 s pode ser superada se se entender que: a constituio, transmisso ou onerao de um direito real pode inscreverse com base no mero consentimento formal; mas - s ter plena existncia jurdica quando se verifique o acordo e a inscrio. L) Tal discordncia no to grave corno primeira vista poderia parecer. A lei parte da suposio, adquirida com base em larga experincia prtica, de que o prejudicado pela inscrio s prestar o seu consentimento quando exista um acordo prvio; noutra hiptese, no se compreende porque que aceita a desvantagem que implica a inscrio. Mas, em todo o caso, esta peculiar regulamentao implica uma liberao do sistema registal que fica eximido de apreciar a existncia e a eticcia do acordo. A segurana e a exactido sacrificam-se em prol da rapidez na feitura da inscrio. "Se no h modo de transmisso, a inscrio incorrccta e, sobretudo, o efeito real no se produz. Mas no h dvida que a primazia que (...) se confere rapidez das inscries sobre a correco destas ltimas relativamente ao prprio acordo translativo, faz com que a confiana que os terceiros podem depositar no Grundbuch, no que toca atribuio e aquisio do jus in re, seja uma contlana algumas vezes muito precria, susceptvel de sofrer a contestao decorrente de um pressuposto no ex-

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cancelamento sem previamente obter o consentimento dos interessados seria urna agresso situao jurdica, apesar de tudo, existente. Por isso, se prev, apenas, a realizao oficiosa do assento de contradio. (22) Cf., entre outros: 941 da ZPO; 19, 130 e 15811 do ZVG; 32 da InsO. ,'" Segundo o 51 (inscrio do herdeiro fiducirio e do fideicomissrio): na inscriO de um herdeiro fiducirio tem de ser expresso o direito do fideicomissrio, e quando o herdeiro fiducirio tique livre das limitaes s suas faculdades dispositivas, tal liberao h-de constar tambm oficiosamente.

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do consentimento, h que distinguir os conceiconsentimento formal. Como vimos, o consentimento uma declarao unilateral, e o acordo real um contrato; o consentimento formal tem de ser puro, o acordo real pode ser condicional ou a termo; quanto forma de expresso do consentimento, o 29 exige documento pblico ou autenticado enquanto que o acordo real no est sujeito a forma determinada; o consentimento formal dirige-se ao reg istador, o acordo real dirige-se outra parte contratante; o consentimento formal serve de base inscrio, o acordo real o fundamento da mutao jurdica. E, finalmente, no pode dizer-se que na prtica as fIguras se confundam: se se faz uma inscrio sobre a base do consentimento formal, e no existe um acordo real entre as partes, o registo ter sido feito legal e correctamente, mas o direito, por falta de acordo real, no ter surgido. Ao invs, se a inscrio feita sem o consentimento do prejudicado, mas com base no acordo real, cometida uma ilegalidade registal, mas o direito subsiste e o livro est correcto. Por ltimo, deve referir-se que existem casos de inscries que podem ser feitas sem o consentimento formal: - todas as que so feitas oficiosamente; quando se demonstre a inexactido do registo (cf. 22 da BOO); - quando se trate do assento de contradio contemplado no 1.139 do BOB; as inscries que sejam feitas em virtude de uma execuo

Este princpio conhece trs excepes: a) segundo o 39 II da OBO: "no caso de hipoteca, dvida territorial ou dvida de renda, a respeito das quais se haja emitido cdula, equivale inscrio do credor o facto de este estar na posse da cdula e acreditar o seu direito de crdito segundo o 1155 do Cdigo Civil". A prvia inscrio aqui substituda pela demonstrao de sucessiva.<; cesses da cdula. b) Segundo o 40 I da OBO: "se a pessoa cujo direito ser prejudicado pela inscrio herdeiro do titular inscrito, no se aplicar a disposio do 39 I quando haja de inscrever-se a transmisso ou a extino do direito, ou quando a solicitao se funde no consentimento do testador ( ... ) ou em ttulo executivo contra o testador . c) Segundo o 40 II da OBO: "o mesmo vale para uma inscrio realizada com base no consentimento do testamenteiro, ou com base num ttulo executivo contra o mesmo, sempre que o consentimento ou o ttulo devam produzir efeitos face ao herdeiro".
Princpio da legalidade

discutvel se a inscrio da transmisso da propriedade e da constltUIo, modificao ou transmisso de um direito de superfcie pode ocorrer apenas com base no acordo real (cf. 20 da OBO) ou se tambm supe consentimento formal. O consentimento formal no se tornar desnecessrio face ao consentimento material que se manifesta no acordo real?
- Princpio do trato sucessivo

O princpio da legalidade est consagrado no 29 da OBO, modificado pela lei de 28.08.1969. Segundo este preceito: "Uma inscrio s pode ser feita quando o consentimento ou as declaraes exigidas para realiz-Ia constem de documento pblico ou autenticado. Outros pressupostos para a inscrio, quando no sejam notrios para a repartio registal, tm de ser provados por documento pblico". Com base neste preceito - e para traar o mbito da qualificao registal , a doutrina realiza uma distino entre "negcios subjacentes" e "pressupostos da inscrio", e afirma que a qualificao no abrange: a) O negcio obrigacional (Kausalgeschiift ou Verpflichtungsvertrag); b) O negcio real (Einigung). No entanto, existem excepes, que so as derivadas do 20 da OBO, e que caem no mbito da qualificao: a transmisso da prpnripA.,Aw modificao de contedo e transmisso de um direito no ser suficiente o seu consentimento para a inscrio da hipoteca, ser necessrio que previamente inscreva o seu direito de propriedade. No entanto, cabe assinalar que o facto de o responsvel pela feitura dos registos no estar obrigado a examinar os negcios subjacentes no implica que esteja impedido de o fazer e, na prtica, regra geral, examina-os. E se conclui pela ineficcia ou inexistncia dos mesmos pode recusar a inscrio. Por outro lado, segundo informa Pau Pedron, op. cit., p. 983, os Oberlalldsgerichte tm amoliado de certo modo o mbito da aualificaco. considerando como elemento

Este princpio encontra-se consagrado no 39 I da OBO. Por fora desta nscrio s pode realizar-se quando a pessoa cujo direito venha a ser DremOlcado por ela esteia inscrita como titular. 26 plcito nele a existncia e a regularidade da Einigung -, o que vem a delir notavelmente a vantagem de certeza do sistema alemo e a tornar, por conseguinte, ainda mais controversos os mritos atribudos ao Abstraktiollsprinzip (Cf. Orlando de Carvalho. Direitos da coisas. Coimbra: Centelha, 1977. p. 283). A questo s se coloca nos casos em que, excepcionalmente, ocorre a aquisio do direito sem necessidade de inscrio (v.g. aquisio hereditria; aquisio no mbito de um processo de execuo). Por exemplo: se no mbito de uma aco executiva vendido o prdio de A a B, este torna-se proprietrio sem necessidade de inscrio. Mas se, decorrido algum tempo, B pretender constituir uma hiooteca a favor de Co

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Ao invs, segundo a doutrina, a qualificao estende-se aos "pressupostos da inscrio", isto , ao consentimento formal e aos demais pressupostos, que, como vimos, ho-de ser provados atravs de documento pblico ou autenticado. De entre eles, cabe referir: a representao de uma pessoa fsica ou jurdica; a qualidade de herdeiro. A qualificao estende-se, ainda, verificao do cumprimento por parte dos interessados de numerosos requisitos e condicionalismos que so impostos por leis de variada ndole. A deciso do conservador, baseada na sua qualificao, recorrvel. Mas, atravs do recurso de uma inscrio apenas se pode solicitar ao julgador que a repartio registal competente seja instada a realizar um assento de contradio ou cancelamento (cf. 71 da GBO).28 O recurso, quando admitido, no tem efeitos suspensivos, no portanto, futuras inscries. Caso seja julgado procedente, a inscrio assume o grau correspondente a essa data, e no o correspondente data do depsito, no produz efeitos retroactivos. No obstante, segundo o 76 da GBO, o recorrente pode assegurar a sua posio, durante a pendncia do recurso, inscrevendo um assento de contradio ou uma pr-inscrio com base em medida cautelar ordenada pela autoridade judicial. - Princpio da especialidade A GBO logrou generalizar a toda a Alemanha o sistema prussiano de flio real. O registo organizado em tomo do prdio que deve ser individualizado com a mxima exactido. Ajuda a tal um bom cadastro, que fornece ao registo os dados objectivos do prdio. 29 - Princpio da prioridade O princpio da prioridade resulta da relao entre o 13 I e o 17 da GBO com o 879 do BGB. desta o conhecimento que o conservador possa ter da realidade extra-registal, e admitindo nas suas resolues que a deciso registal possa basear-se em tal conhecimento. O Oberlandsgericht da Baviera, atravs de resoluo de 1967, defendeu a doutrina segundo a qual o conservador no deve colaborar com a inexactido do registo, e em resoluo de 1971 afinnou que se o tiver dvidas sobre as bases em que se h-de fundamentar a deve a prtica desta, at que aquelas sejam removidas. Se uma inscrio pudesse ser destruda atravs de um recurso no seriam facultadas as garantias suficientes para proteger os direitos adquiridos, com base na aparncia gerada por essa inscrio, pelos terceiros de boa f. Na verdade, no existe um nico cadastro mas um por cada Estado federado.

o primeiro destes preceitos estipula que o momento em que uma solicitao ingressa na "repartio registal" deve anotar-se exactamente naquela. Por seu turno, segundo o 17, do mesmo corpo legal, caso sejam solicitadas vrias inscries, que digam respeito ao mesmo direito, a inscrio posteriormente solicitada no pode realizar-se antes da primeiramente solicitada. Finalmente, de acordo com o 879 do BGB, quando vrios direitos oneram um mesmo prdio, a graduao dos mesmos feita segundo a ordem de inscries ou o lugar que materialmente ocupam os (seus) respectivos assentos. Se os direitos esto inscritos na mesma do registo, a graduao feita segundo o lugar que materialmente ocupam os respectivos assentos - o sistema da ordenao por lugar (Locussystem ou Locusprinzip - prior loco, pottor lure). Se os direitos esto inscritos em distintas a graduao feita segundo a ordem de rege a regra prior tempore potior in iure.
O grau de um direito pode sofrer alteraes: por fora da lei, ao extinguir-se um direito inscrito: e por vontade dos contratantes, ao acordar-se uma modificao do grau o que ocorre no caso de permuta de grau Rangiinderung e de reserva de grau Rangvorbehalt. 30 Princpio da legitimao O 891 do CC estabelece duas presunes de exactido do registo, ao estipular: "Se se encontra inscrito um direito a favor de algum, presume-se que este direito lhe pertence. Se se encontra cancelado presume-se que esse direito no existe". A presuno existe quer a inscrio seja ou no constitutiva. A presuno de exactido est sujeita a uma possvel prova em contrrio, a qual, se chega a ser produzida, permite eliminar o titular registal atravs da rectficao do registo. A presuno de exactido no abrange os dados de facto nem a capacidade jurdica e s se estende situao jurdico-real - os negcios obrigacionais no so abarcados por ela. A presuno do 891 no actua nas relaes com as autoridades (por exemplo: autoridades fiscais). Tanto um como outro supem a concorrncia do acordo real e da inscrio (cf. 880 e 881 do BGB). No primeiro caso, o acordo real ter lugar entre o titular do direito que avana e o titular do direito que retrocede; no segundo, o acordo conc1uir-se- entre o proprietrio e o titular do direito que retrocede. No direito alemo no necessrio o consentimento dos titulares dos direitos intermdios, e estes, de acordo com o 880 V do BGB, no so afectados pela modificao, pois, conforme esclarece a doutrina, caso o direito que avance seja de valor mais elevado do que aquele que retrocede, a obteno do grau s ser eficaz at ao valor a que ascendia o direito que deixa de ter primazia.

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da

b) se consta do

um "assento de

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o 892 do 8GB consagra a presuno da integridade do registo. (Vermutung

der Vollstiindigkeit) em benefcio do que adquire, por negcio jurdico, um direito sobre um prdio descrito. Esta presuno entra em jogo quando o registo inexacto, ou seja, quando a situao jurdica inscrita (verbuchte Rechtslage) no coincide com a situao jurdica real (wahre Rechtslage).
O princpio da f pblica tem uma dupla eficcia: positiva, em virtude da qual a boa f supre a falta de direito do transmitente, e negativa, em virtude da a boa f toma inexistente tudo 3l o que no conste do registo e que possa ou invalidar o direito inscrito.

Alguns autores acrescentam um terceiro requisito: que tenham ocorrido os demais pressupostos exigidos por lei para a validade da aquisio, designadamente, o acordo real; consentimento para a inscrio; capacidade do disponente; capacidade do representante etc. Pois argumentam que a boa f que recaia sobre estas bases negociais no est protegida (contrariamente ao que estabelece o 366 do Cdigo de Comrcio alemo). Quanto ao momento em que se deve apreciar a boa f, o BGB determina que aquele em que se completa a aquisio do direito (o da inscrio quando esta posterior ao acordo real; o do acordo real quando a inscrio o precede).
O terceiro de boa que adquire atravs de negcio jurdico, protegido porque confiou na existncia do direito real inscrito no registo, quer tenha adquirido a ttulo gratuito ou a ttulo oneroso.

A actuao deste princpio supe a verificao dos

requisitos:

- que se celebre um negcio jurdico (fica, assim, excluda a proteco em caso de adjudicao judicial ou sucesso legal mortis causaH ); - que o registo seja inexacto; - que o tradens surja como legitimado perante o registo; - que o adquirente confie, de boa te, na exactido e integridade do registo. Esta boa f no existe: a) se se conhece a inexactido registal (trata-se, portanto. sentido psicolgico, pois apenas o conhecimento efectivo prejudica, j no o desconhecimento culposo, ao contrrio do previsto, no 932 do BGB, aos mveis);'3 Para alm dos direitos, h que referir as limitaes ao poder de disposio. De acordo com o Cdigo Civil e o Cdigo de Processo Civil, h que distinguir dois tipos de limitaes ao poder de disposio: as absolutas ou de interesse pblico e as relativas ou de interesse privado. As limitaes absolutas no so susceptveis de serem inscritas no afectam o adquirente, apesar de no figurarem no regsto, e a boa f no oode ser esgrimida perante elas. As limitaes relativas so susceDtveis de constem do registo. As . _ afecta o herdeiro tlduCll.rtO; numa disposio judicial, como a prnolao da de dispor. O 137 do BGB nega contratual. no sendo estas, portanto, eliccia real s limitaes de dispor de susceptveis de inscrio. Por exemplo: um bem est inscrito a favor de um defunto, no entanto ri expropriado durante o antigo regime da RDA, nunca tendo sido feito o corresponente registo (alis no constitutivo). O sucessor legal solicita a rectificao da inscrio e vende o bem a um terceiro. O herdeiro no proprietrio do bem. pois o 892 s protege quem adquire atravs de negcio jurdico. Mas o terceiro que adquire o bem de boa f ser protegido. Boa f que, obviamente. no desconhecimento dos vcios ou defeitos do contrato obri!!acional. Dois este no constitutivo dos direitos reais.

Mas o prejudicado tem direito a ser ressarcido dos danos sofridos ( 816 do 8GB). E pode exercer o seu direito contra o novo adquirente de boa f quando a aquisio deste tenha sido lucrativa. Acresce que, como consequncia desta aco obrigacional, se o novo adquirente ainda tiver a coisa em seu poder tem de a restituir, de acordo com as normas do enriquecimento sem causa.-14 ..15 A pretenso do prejudicado no equivale de rectificao do registo, nada h a rectificar, o novo adquirente , sem dvida, do ponto de vista ico-real, o verdadeiro proprietrio. O prejudicado exerce uma pretenso, com fundamento obrigacional, e para que lhe seja devolvida a propriedade ter-se-o de verificar todos os requisitos formais e substanciais exigidos para as transmisses. No obstante, o prejudicado pode assegurar-se mediante uma pr-inscrio.

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Desta forma no se chega ao mesmo resultado prtico que seria atingido caso fosse negada proteco, ab in itio , ao adquirente a ttulo gratuito. Seno vejamos: . Se durante a vigncia do assento a favor do adquirente a ttulo gratuito, este transmite a ttulo oneroso a um terceiro que conhece a verdadeira situao, este terceiro ser protegido; o que no ocorreria caso fosse negada a proteco ao ro adquirente a ttulo gratuito. (O que leva a colocar as seguintes questes: o de m f no deveria ser amparado apenas como conscquncia inelutvel da proteco de um adquirente de boa f? Faz sentido proteger esse terceiro de m f definitivamente quando o seu transmitente, em virtude de ter adquirido gratuitamente, nunca beneficiou de uma proteco definitiva?). 2. Se, durante a vigncia do mesmo assento, ocorre a falncia do adquirente a ttulo gratuito. () verdadeiro titular no poder exigir a restituio do bem, poder apenas satisfazer o seu crdito custa da massa falida. No se trata, como bvio. de uma aco de reivindicao, mas de uma aco de carcter obrigacional, e o seu resultado , na prtica, muito diverso do daquela quando a coisa i no esteja nas mos do tereeiro adquirente a ttulo gratuito,

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3.8 Meios de proteco contra as inscries inexactas - lnexactido registaP6

Visando o reg isto, como fim primordial, assegurar a clareza e segurana do trfico jurdico imobilirio, h que fazer o humanamente possvel para que o seu contedo, no conjunto e em cada uma das suas partes, concorde a todo o momento com a realidade substantiva. Mas este estado ideal s pode ser alcanado dentro de certos limites. a) verdade que a aquisio de direitos sobre prdios em virtude de negcio jurdico est de tal modo organizada que, em princpio, no chega a ocorrer sem a inscrio. Parece, pois, que o contedo do registo, quanto a estas aquisies, nunca poderia ser inexacto. Mas possvel que o outro momento constitutivo do processo de transmisso real, o acordo translatcio, seja nulo, e nesse caso a transmisso substantiva no ter ocorrido, consequentemente, a inscrio que, entretanto, se haja operado, inexacta; b) Ao invs, completamente normal que se produza uma inexactido do registo (pelo menos transitria) nos casos de aquisio no derivada de um negcio jurdico, em relao qual a inscrio no constitutiva (por exemplo: adjudicao por acto de autoridade judicial; sucesso legal mortis causa etc.). c) Por outro lado, h que contar com eventuais descuidos dos funcionrios que, apesar de no serem frequentes, podem dar origem a inscries ou a cancelamentos indevidos. A inexactido pode surgir numa das seguintes hipteses: - Foi inscrito um direito no existente (por exemplo: por ser nulo o acordo real translativo); No foi inscrito um direito existente (por exemplo: adquirido mediante sucesso mortis causa); - Foi cancelado indevidamente um direito existente; - Revelou-se equivocamente o contedo de um direito (por exemplo: inscrio de cifra errnea a expressar a quantia de uma hipoteca). Estas hipteses abrem caminho ao processo de rectificaoY

tificao tem, nornla1mente, de esperar pela iniciativa do interessado, tal como OCOfre com uma nova inscrio. S em hipteses contadas intervm oficiosamente.

I - A rectificao obrigatria do registo

A rectificao obrigatria do registo foi introduzida pela OBO de 1935. A Seco V da OBO compreende trs grupos de casos: I. A rectificao obrigatria em sentido estrito. A rectificao obrigatria em sentido estrito ocorre quando existem fundados motivos para admitir que o registo se tornou inexacto no que diz respeito inscrio do proprietrio, por ter ocorrido uma transferncia do direito (por exempor transmisso mortis causa). Os novos proprietrios, por falta de interesse ou tentando fugir a despesas, no solicitaram a inscrio do seu direito. Neste caso, se parece indicada a imediata rectificao do registo, e, sobretudo, se de temer que venha a ser gerada insegurana no trfico jurdico, o registador deve requerer ao actual proprietrio para que fornea os d(x;umentos necessrios para colocar o registo de acordo com a nova situao criada ( 82 da OBO).38 2. O cancelamento de inscries sem objecto. A "repartio registal" pode cancelar oficiosamente a inscrio por esta carecer de objecto. Uma inscrio carece de objecto quando: ('" Na Seco V, I, da GBO (Modo de proceder da repartio registal em casos especiais Obrigao de rectificar os livros registais), o 82 (Obrigao de apresentar a solicitao) estipula que se o livro registal se tornou inexacto quanto inscrio do proprietrio, por ter sido transmitido o direito fora do livro registal, a repartio registal deve impor ao proprietrio ou a quem compete a administrao da herana a obrigao de apresent\lf a solicitao de rectificao do livro registal e fornecer os documentos necessrios para a rectificao daquele (cf. 35 da GRO). A repartio quando existam causas justificativas, deve fixar um prazo para esta actuao. O 82, a) (Rectificao oficiosa), por seu turno. estipula que quando ocorram as circunstncias do 82 e no possa ser levado a cabo o procedimento de rectificao obrigatria, ou no haja perspectivas de xito, o livro registal pode ser rectificado oficiosamente pela repartio. A repartio pode. neste caso, recorrer ao tribunal da partilha judicial para indagar sobre a identidade do herdeiro ou proprietrio. O 83 (Dever de informar do tribunal competente para a partilha judicial) prescreve que o tribunal competente para a partilha judicial que haja emitido uma certido judicial de declarao de herdeiros ou, noutro caso, tenha indagado sobre os mesmos, quando saiba que um prdio pertence herana, deve comunicar repartio registal a morte do causante e a identidade dos herdeiros. Caso seja aberto testamento ou contrato sucessrio, deve o tribunal, quando saiba, igualmente, que um prdio pertence herana, comunicar a morte do causante repartio registal competente e advertir os herdeiros. sempre que conhea o seu paradeiro, de que aps a morte do causante o livro registal se toma inexacto, bem como, inform-los de que existem bonificaes fiscais para a rectificao do registo.

A)

Rectificao oficiosa

A rectificao oficiosa poderia parecer a soluo mais fcil, mas, por fora do princpio da instncia, tal no pode ser a regra. O registador em matria de recA este propsito, cf. Hedemann, op. cit., p. 107 et seq. Por outro lado, entra em jogo, como garantia e compensao dos prejuzos, a responsabilidade do Estado pelos erros imputveis aos seus funcionrios.

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2. DOUTRINA INTERNACIONAL

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a) o direito a que se refere no subsiste ou o seu nascimento se tornou impossvel; b) o direito a que se refere no pode ser exercido continuamente por razes de facto. A expresso "direitos" abrange, tambm, as pr-inscries, os assentos de contradio, as limitaes do poder de dispor, as notas de expropriao e outras figuras anlogas (cf. 84 da GBO).
3. Confuso nas relaes de prioridade.

A razo pela qual se concede a um particular o direito de solicitar a rectificao do registo a'isenta em que a inexactido, por um lado, expe-no perda do direito a favor de um terceiro de boa f e, por outro, enquanto durar, constitui um estorvo para o exerccio da sua faculdade de disposio. Vejamos alguns exemplos:39 I. A passava por herdeiro testamentrio de B, e como tal inscreveu a sua aquisio. Descobre-se, depois, um testamento do qual resulta que o herdeiro C. Durante todo o tempo transcorrido desde a data da inscrio o contedo do registo foi inexacto. Se, entre tanto, A constituiu uma hipoteca a favor de D, estando este de boa f, C vai ter de suport-la. Para estar mais seguro, ao menos para o futuro, C tem de solicitar, sem demora, a rectificao. 2. Suponhamos, agora, que C, domiciliado no estrangeiro, no tem qualquer interesse no prdio, e no impugna a posio de A. Passados trinta anos A adquirir por usucapio. Se C tivesse obtido, a tempo, a inserio a seu favor, tal no seria possveL 3. Imaginemos, por ltimo, que A reconhece a C a sua qualidade de herdeiro e, em consequncia, o seu direito de propriedade, no representando, por isso, qualquer perigo. No obstante, se C quiser alienar o seu prdio, ter de registar a sua aquisio, por fora do princpio do trato sucessivo. O instrumento jurdico concedido ao prejudicado como fOnTIa de reagir contra a inexactido uma pretenso de rectificao do registo. Esta pretenso bifurcase: por um lado, dirige-se contra o registador, tendo carcter pblico; por outro, dirige-se contra o indevidamente inscrito (ou contra o beneficiado pelo cancelamento inexacto).4o A eficcia da rectificao declarativa, ou seja, os seus efeitos retroagem data em que se produziu a inexactido. Por exemplo, no caso de herana, quando depois da inscrio se descobre o testamento, inscreve-se o verdadeiro herdeiro como proprietrio desde a morte do testador. Mas, claro est, subsistem os direitos adquiridos, entretanto, de boa f. O procedimento de rectificao pode demorar largo tempo, sobretudo quando seja preciso recorrer ao processo ordinrio, em todas as suas instncias, contra aquele que deve dar o consentimento para a rectificao. Por isso, concedese a quem parea ser o verdadeiro proprietrio, como meio preparatrio, a possibilidade de obter um assento de contradio contra a exactido do registo, quer com base no consentimento da pessoa cujo direito vir a ser afectado pela rectificao do registo, quer com base numa medida judicial provisria que pode ser

Com o decorrer dos tempos podem surgir obscuridades em matria de prioridade. Nesta hiptese, pode ser praticada oficiosamente uma aclarao e nova inscrio, mas apenas como excepo e por motivos especiais ( 90 et seq. da GBO).
II

A rectificao decorrente de uma falta da repartio registal

natural que nos casos de faltas da repartio registal possa ocorrer a rectificao oficiosamente. Mas, a verdade que nem sempre se procede ao pleno cancelamento do assento incorrecto; por vezes realiza-se, apenas, a um assento de contradio. De facto cabe distinguir entre:

I. Inscries defeituosas (por exemplo: cifra inexacta a expressar a quantia de uma hipoteca). Nesta hiptese no pode ocorrer o cancelamento do assento, pois, no obstante a inscrio ter sido feita indevidamente, o titular inscrito beneficia da presuno de que o direito existe tal como revelado e de que lhe pertence, e no pode ser despojado dela sem mais. Assim, o que se pode e deve fazer evitar consequncias danosas que possam derivar da inscrio inexacta e, para tal, recorre-se ao assento de contradio ( 53 I I da GBO). 2. Inscries improcedentes co-obrigacional). exemplo: foi inscrita uma relao

Nesta hiptese no h nenhuma razo para ter em conta a posio dos titulares inscritos, porque nestes casos no se produzem quaisquer efeitos registais, nomeadamente, a presuno supra referida. Por isso, deve ocorrer, desde logo, o cancelamento oficioso ( 53 12 da GBO). Rectificao a pedido do interessado ( 894 a 898 da GBO) - A chamada pretenso de rectificao

o titular de um direito que no esteja inscrito, no o esteja exactamente ou resulte prejudicado por um gravame ou limitao no existente, pode exigir da pessoa cujo direito vir a ser afectado pela rectit1cao o consentimento necessrio ou uma sentena judicial que o substitua.

'19, Exemplos apresentados por Hedemann, op. cit., p. 111.

A doutrina atribui a esta aco natureza real (alguns autores assemelham-na a uma aco negatria) e um carcter inseparvel do direito do qual deriva. Por ltimo, o 8988GB declara-a imprescritvel.

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3. CONSULTAS E PARECERES

decretada mesmo que no seja provvel o risco para o direito do contraditor 899 do BGB). Os requisitos para obter este assento defensivo de carcter interino no so to rigorosos como os que se exigem no procedimento de rectificao, consequentemente a eficcia deste assento limitada. Serve, sobretudo, para chamar a ateno dos terceiros acerca da existncia da pretenso visando a rectificao do registo, excluindo assim a sua boa f (cf. 892 do BGB). Por outro lado, este assento gera uma ineficcia relativa (tal como na hiptese da prinscrio), impede a usucapio ( 900 do BGB) e evita a prescrio extintiva ( 902 do BGB).

3.1 CONDOMNIO EDILCIO INCORPORAO IMOBILIRIA OBRAS DE USO COMUM

HLIO LOBO JNIOR

CONSULTA Consulta-nos o Instituto de Registro Imobilirio do Brasil sobre a seguinte questo: "Pode ser registrada incorporao de condomnio deitado em que o incorporador realizar apenas as obras de uso comum, ao passo que cada adquirente de frao ideal de terreno realizar, sem prazo para a concluso, a construo de sua casa trrea ou assobradada, cujos projetos foram aprovados pela municipalidade? Em caso positivo, em que momento far-se- a instituio do condomnio, uma vez que no h prazo para a concluso da construo de todas as casas?". RESPOSTA Da indagao algumas ilaes podem ser extradas e serviro como premissas concluso final. Existe a incorporao registrada e, conseqentemente, j aprovada pela Municipalidade. H um contrato de construo envolvendo o incorporador, quanto s reas comuns, e, diretamente, os prprios adquirentes, quanto s construes das edificaes, nas unidades autnomas. No contrato de construo, que delega a incumbncia de cada adquirente construir a prpria casa, no foi estipulado prazo para a concluso das obras. Essas assertivas conduzem concluso de que o negcio jurdico examinado infringe a lei. Basta examinar o disposto no art. 48 da Lei 4.591, de 1964, para verificar os requisitos mnimos dos contratos de construo em imveis objeto de incorporao. possvel que a contratao seja feita com o incorporador ou "diretamente entre os adquirentes e o construtor". De qualquer modo, "o projeto e o memorial descritivo das edificaes faro parte integrante e complementar do contrato" ( 1.). Alm disso, "do contrato dever constar o prazo de entrega das obras e as condies e formas de sua eventual prorrogao" ( 2.).