Reabilitao Urbana e Benefcios Fiscais

Universidade Catlica do Porto

Mestrado Direito Fiscal

Reabilitao Urbana e Benefcios Fiscais

Lus Maria Barbosa Aires

N 345015042

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 Reabilitao Urbana e Benefcios Fiscais

Contedo
Introduo ..................................................................................................................................... 3
Distino entre impostos e taxas .................................................................................................. 4
Imposto Municipal sobre Imveis (IMI) ........................................................................................ 7
Iseno de IMI para prdios objecto de reabilitao ................................................................ 7
Iseno de IMI para prdios reabilitados .................................................................................. 7
Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis (IMT) ....................................... 8
Iseno de IMT em aquisies de prdios urbanos destinados reabilitao urbana ............ 8
Iseno de IMT na primeira aquisio de prdio reabilitado.................................................... 8
Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA) ................................................................................... 9
IVA de 6% nas empreitadas de reabilitao urbana ................................................................. 9
Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) e Imposto sobre o Rendimento das
Pessoas Coletivas (IRC) .................................................................................................................. 9
Deduo coleta de encargos suportados com a ao de reabilitao ................................... 9
Mais-valias na alienao de imveis reabilitados so tributadas a 5%..................................... 9
Rendas de imveis reabilitados so tributadas a 5% .............................................................. 10
No tributao dos rendimentos obtidos pelos Organismos de Investimento Coletivo (OIC)10
Bibliografia .................................................................................................................................. 11

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Introduo

Na ltima dcada, tem vindo a verificar-se uma degradao progressiva das zonas mais antigas
das principais cidades portuguesas, impulsionada, em grande parte, por um nmero excessivo
de construes de raiz e pelo consequente abandono e desgaste dos edifcios mais antigos. Por
forma a inverter a referida tendncia, tem vindo a ser conferida elevada prioridade
reabilitao urbana, tendo, neste domnio, sido j implementadas medidas que procuram, de
forma articulada, fomentar a reabilitao urbana, designadamente por meio de incentivos ao
nvel fiscal e financeiro. Neste contexto, desde a Lei do Oramento do Estado para 2008 (Lei
n. 67-A/2007, de 31/12) que tanto os promotores imobilirios, como os investidores, tm ao
seu dispor um leque vasto de benefcios fiscais, atualmente com assento nos artigos 45. e
71. do Estatuto dos Benefcios Fiscais (EBF) e na Lista I anexa ao Cdigo do IVA.

Assim, pretende-se com o presente trabalho proceder sistematizao dos benefcios fiscais
reabilitao urbana presentemente em vigor

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Distino entre impostos e taxas

Em primeiro lugar cumpra dar a distino entre impostos e taxas, sendo que ambos so
tributos mas tem uma natureza diferente, ou seja, os tributos podem ser taxas, impostos ou
contribuies especiais.

No que concerne distino entre impostos e taxas as respectivas notas caracterizadoras

passam desde logo pela unilateralidade dos impostos e pela bilateralidade nas taxas, pois nos
impostos estes so prestaes em que no existe uma contraprestao j as taxas so
prestaes correlativas de contraprestao da que estas se caracterizem pela
sinalagmaticidade, isto , as taxas so prestaes bilaterais, inserem-se numa relao bilateral
perfeita, onde existem deveres de prestar e ambos os sentidos e h tambm uma
correspetividade de prestar em ambos os sentidos no significa, contudo, uma equivalncia
econmica entre a prestao administrativa e a taxa que o particular paga1

No caso dos impostos, ao montante da taxa de impostos corresponde o direito de exigir uma
contraprestao ou pode corresponder a 1 prestao provocada pela conduta do obrigado ao
pagamento ta taxa, isto , o elemento da voluntariedade no faz parte da bilateralidade pois
por vezes temos que pagar taxas mesmo se no quisermos (Ex: pagamento de taxas de justia)

Em sede jurdico-constitucional tanto as taxas como os impostos tem um regime diferente,

uma vez que no que tange aos impostos a nossa Constituio particularmente garantistitica.

A CRP particularmente exigente em matria de impostos porque estes so prestaes

unilaterais dado que temos que os pagar quer queiramos quer no, somos obrigados a pagar,
uma prestao imposta autoritariamente fixada por lei pois o imposto traduz-se numa
agresso o direito de propriedade dos meus bens e derivado a isto a CRP tem salvaguardas
especiais. Temos um princpio da legalidade traduzido em sentido formal, numa reserva de lei
formal ou reserva relativa de competncia legislativa da AR artigo 165, n.1, alnea i) CRP.
Este artigo estabelece a reserva relativamente a criao de impostos e a definio do regime
geral das taxas e demais contribuies financeiras.

1
Benjamim Rodrigues, Para uma Reforma do Sistema Financeiro e Fiscal do Urbanismo em Portugal,
in Atas do I. Colquio Internacional O Sistema Financeiro e Fiscal do Urbanismo, (CEDOUA, FDUC,
APDU), Coimbra, Almedina, 2002

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Quando dizemos criao de impostos, esta criao de impostos a criao de impostos de

novo ou alterao dos elementos essenciais do imposto. Os elementos essenciais so os que
esto escritos no artigo 103. CRP (incidncia, a taxa, os benefcios fiscais).

As taxas no tm esta proteco. Ento isto significa que as taxas podem ser criadas pelos
entes pblicos que as vo cobrar. Porque se entende que o facto de a relao ser uma relao
bilateral ou sinalagmtica por si prpria, o facto de por natureza existir uma correspectividade
isso por si s j gera equilbrio e por isso no preciso uma proteco tao forte. As taxas vo
ser cobradas por aqueles que geram o correspectivo. Isto origina um problema porque podem
haver abusos quanto fixao das taxas e por outro lado podem haver tentativas de mascarar
verdadeiros impostos, esconder verdadeiros impostos sobre a capa de taxas.

Sob o ponto de vista da criao de cada taxa em concreto no esta sujeita a

competncia da Assembleia da Republica e podamos dizer que as taxas so uma matria em
relao a qual a CRP no estabelece imposies mas o artigo 165, n.1 alnea i) fala de taxas e
contribuies financeiras s que reserva AR a definio do regime geral das taxas e demais
contribuies financeiras. Este artigo no rinha esta redaco inicial. A redaco foi introduzida
por uma reviso constitucional e nessa reviso entendeu-se que devia ficar na mo da AR a
criao de um regime geral enquadrador da criao de taxas. J a criao de cada taxa em
concreto compete a cada ente pblico ou ente privado a quem esteja atribudo o exerccio de
funes pblicas. Pode acontecer que sejam os entes privados a criar e a cobrar taxas desde
que esteamos perante privados a quem esteja atribudo o exerccio de funes pblicas. A
atribuio de funes pblicas feita por lei. Isto acontece nas situaes dos concessionrios
das auto-estradas quando cobram portagens. Aqui temos uma concesso do servio, uma
concesso pblica ao abrigo do qual nos aparece o privado a exercer funes.
Aquele com quem se estabelece a relao de sinalagmaticidade aquele que ou por
fora da prpria lei que ao atribuir o exerccio de funes pblicas permitir logo que fossem
criadas as taxas ou ento pelo prprio poder do ente pblico.
De salientar que aqui temos no condicionamento constitucional ao nvel da criao da
cada taxa mas existe aparentemente um silencio da CRP que diz respeito ao princpio da
igualdade. Isto , a maior parte dos autores dizem que no preciso um principio da igualdade
em matria de taxas porque a prpria estrutura da relao jurdica subjacente taxa aponta
para uma paridade ou para uma igualdade. Quando dizemos que a taxa gera uma
contraprestao, a igualdade h-de estar assegurada partida. Ora isto nem sempre acontece.
Este princpio da igualdade, em matria de taxas tornou-se no princpio da equivalncia entre a

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prestao e a contraprestao. Equivalncia perfeitamente harmoniosa. H quem chame a

este princpio da equivalncia princpio da proporcionalidade mas de facto, tradicionalmente a
marca a da equivalncia.
Em qualquer caso, porm, a medida da taxa tem que assentar na sua
proporcionalidade em relao ao benefcio especfico proporcionado pelo servio prestado ou
ao custo suportado pela comunidade com a utilizao do bem do domnio pblico ou a
remoo do limite legal ao exerccio da actividade do particular. Nunca em funo da
capacidade contributiva revelada por quem a paga. Este , de resto, um ndice seguro de
qualificao dos tributos. Se a um servio essencialmente idntico correspondem
contrapartidas diferenciadas em funo da diferente capacidade contributiva revelada, ento
estaremos perante um imposto, no perante uma taxa.
A bilateralidade nas taxas tem que esta presente quando estamos perante uma
verdadeira taxa e Casalta Nabais2 diz que temos que aplicar dois testes para sabermos se
estamos perante uma taxa. O primeiro teste e saber se bilateral ou no. S bilateral se
conseguirmos identificar uma contraprestao especfica em troca do pagamento da taxa.
Quando exigida uma taxa que um tributo bilateral, para eu ter a certeza disso tenho que
perguntar qual a contraprestao especfica. E esta contraprestao especfica pode assumir
varias formas:

1-Pode consistir na prestao de um bem ou de um servio pblico que um ente

publico ou privado cobra a taxa. A prestao destes servios e bens pblicos so bens ou
servios que so prestados em termos individuais ou individualizados ou seja tem que estar
em causa a prestao de bens ou servios tecnicamente semipblicos, isto , so pblicos e
por isso satisfazem necessidades colectivas mas so semipblicos porque a satisfao ocorre
em termos individuais ou individualizados (o facto de existirem hospitais pblicos, que so
instituies que prestam cuidados de sade as quais podemos recorrer se precisarmos. Se
ficar doente e tiver que ser objecto da prestao de cuidados de sade, esta prestao um
servio tecnicamente semipblico porque pblico mas satisfaz o interesse individual ou
individualizado. A satisfao da necessidade colectiva ocorre de uma forma dirigida a cada um
de ns). S em relao a este tipo de bens e servios que podem ser cobradas taxas.
2- Remoo de limites jurdicos actividade dos particulares. Esta actividade de
remoo traduz-se na emisso de uma licena e portanto na prtica de um acto autorizativo,
que tem subjacente a si uma actividade de controlo mas muito frequente que ou a lei ou
nalguns casos regulamentos em sentido material, coloquem entraves relativos ao livre

2
Jos Casalta NABAIS - Direito fiscal, 7 Ed., Coimbra, Almedina, 2014, p. 46 e ss.

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desenvolvimento da actividade dos particulares e para que esses obstculos sejam removidos
preciso a tal autorizao a que corresponde a exigncia ou pagamento de uma taxa.

Imposto Municipal sobre Imveis (IMI)

Iseno de IMI para prdios objecto de reabilitao

Os prdios objecto de reabilitao urbanstica3 esto isentos de IMI, por um perodo de 3 anos,
a contar da emisso da respectiva licena de construo. (art 45 EBF). O benefcio opera por
meio de reembolso do valor pago pelo contribuinte a ttulo de IMI, a cargo do servio de
finanas competente, at 15 dias aps comunicao por parte da cmara municipal da rea da
situao do prdio da efetiva concluso das obras de reabilitao, e emisso da competente
certificao urbanstica e certido energtica.

Iseno de IMI para prdios reabilitados

Os prdios que tenham sido objecto de aco de reabilitao4, iniciada aps 1 de Janeiro de
2008 e que se encontre concluda at 31 de Dezembro de 2020, ficam isentos de IMI por um
perodo de 5 anos, a contar do ano, inclusive, da concluso da aco de reabilitao, podendo
a iseno ser renovada por um perodo adicional de 5 anos, desde que localizados em rea de
reabilitao urbana5 ou constituam prdios urbanos arrendados passveis de actualizao
faseada de rendas nos termos do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).

O benefcio opera cabea, ou seja, dispensa o contribuinte de proceder ao pagamento do

IMI, contando que o estado dos imveis antes e depois da realizao das obras de reabilitao

3
Trata-se do processo de transformao do solo urbanizado, compreendendo a execuo de obras de
construo, reconstruo, alterao, ampliao, demolio e conservao de edifcios, tal como
definidas no regime jurdico da urbanizao e da edificao, com o objetivo de melhorar as condies de
uso, conservando o seu carcter fundamental, desde que, em qualquer caso, seja atribuda a esse
prdio, quando exigvel, uma classificao energtica igual ou superior a A ou quando, na sequncia
dessa reabilitao, lhe seja atribuda classe energtica superior anteriormente certificada, em pelo
menos dois nveis.
4
A interveno destinada a conferir adequadas caractersticas de desempenho e de segurana
funcional, estrutural e construtiva a um ou vrios edifcios, ou s construes funcionalmente
adjacentes incorporadas no seu logradouro, bem como s suas fraces, ou a conceder-lhe novas
aptides funcionais, com vista a permitir novos usos ou o mesmo uso com padres de desempenho
mais elevados, das quais resulte um estado de conservao do imvel, pelo menos, dois nveis acima do
atribudo antes da interveno, devidamente certificada pela entidade competente
5
A rea territorialmente delimitada pela assembleia municipal da rea de situao do prdio, sob
proposta da cmara municipal

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 Reabilitao Urbana e Benefcios Fiscais

tenha sido certificado pela cmara municipal e essa mesma certificao tenha sido enviada
Autoridade Tributria e Aduaneira (AT)6

Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de Imveis

(IMT)

Iseno de IMT em aquisies de prdios urbanos destinados

reabilitao urbana

Esto isentas de IMT as aquisies onerosas de prdios urbanos destinados a reabilitao

urbanstica, desde que se iniciem as obras de reabilitao no prazo de 3 anos a contar da data
de aquisio (art 45 EBF).

O benefcio opera por meio de reembolso do valor pago pelo contribuinte a ttulo de IMT, a
cargo do servio de finanas competente, at 15 dias aps comunicao por parte da cmara
municipal da rea da situao do prdio da efetiva concluso das obras de reabilitao, e
emisso da competente certificao urbanstica e certido energtica.

Iseno de IMT na primeira aquisio de prdio reabilitado

Est isenta de IMT a primeira aquisio onerosa de prdio objeto de ao de reabilitao,

localizado na rea de reabilitao urbana, desde que o prdio ou a frao seja destinada
exclusivamente a habitao prpria e permanente do adquirente e a ao de reabilitao
tenha sido iniciada aps 1 de janeiro de 2008 e concluda at 31 de dezembro de 2020 (art 71
EBF).

O benefcio opera cabea, ou seja, dispensa o contribuinte de proceder ao pagamento do

IMT, contando que o estado dos imveis antes e depois da realizao das obras de reabilitao
tenha sido certificado pela cmara municipal e essa mesma certificao tenha sido enviada
AT

6
A AT entende que as referidas duas isenes de IMI no so cumulveis em relao ao mesmo prdio,
mesmo que aps a concluso da obra de reabilitao o prdio venha a ser objecto de transmisso (cfr.
Ofcio Circulado n. 40 109, de 21.07.2015). Este entendimento no foi ainda discutido junto de nenhum
Tribunal ou Centro de Arbitragem, pelo que incerta a sua legalidade.

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Imposto sobre o Valor Acrescentado (IVA)

IVA de 6% nas empreitadas de reabilitao urbana

Beneficiam da taxa reduzida de IVA de 6% as empreitadas de reabilitao urbana, realizadas

em imveis ou em espaos pblicos localizados em reas de reabilitao urbana ou no mbito
de operaes de requalificao e reabilitao de reconhecido interesse pblico nacional, bem
como as empreitadas de reabilitao de imveis que, independentemente da localizao,
sejam contratadas diretamente pelo Instituto da Habitao e da Reabilitao Urbana (IHRU) e
as que sejam realizadas no mbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal
reabilitao de edifcios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IHRU.

Sendo que para o reconhecimento desta taxa reduzida no se exige qualquer procedimento
especfico, bastando que a empreitada seja passvel de ser qualificada como uma obra de
reabilitao urbana e a mesma seja realizada numa rea de reabilitao urbana ou no mbito
de operaes de requalificao e reabilitao de reconhecido interesse pblico nacional.

Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) e

Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC)

Deduo coleta de encargos suportados com a ao de reabilitao

So dedutveis coleta, em sede de IRS, com o limite de 500, 30% dos encargos suportados
pelo proprietrio relacionados com a reabilitao de imveis, tanto de imveis situados em
rea de reabilitao urbana, como de imveis arrendados passveis de atualizao faseada de
rendas de acordo com o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), que tenham sido
objeto de ao de reabilitao.

Mais-valias na alienao de imveis reabilitados so tributadas a

5%

So tributadas em IRS, taxa autnoma de 5%, sem prejuzo da opo pelo englobamento, as
mais-valias decorrentes da alienao de imveis situados nas reas de reabilitao urbana,
objeto de ao de reabilitao nos termos das respetivas estratgias de reabilitao, entre 1
de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2020

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Rendas de imveis reabilitados so tributadas a 5%

So tributados taxa de 5% os rendimentos prediais decorrentes de arrendamento de imveis

situados nas reas de reabilitao urbana e objeto de ao de reabilitao, entre 1 de janeiro
de 2008 e 31 de dezembro de 2020, nos termos das respetivas estratgias de reabilitao ou
passveis de atualizao faseada de rendas de acordo com o NRAU.

No tributao dos rendimentos obtidos pelos Organismos de

Investimento Coletivo (OIC)

Os rendimentos resultantes da alienao ou arrendamento de prdios objeto de ao de

reabilitao urbana no so tributados em sede de IRC.

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Bibliografia

Benjamim Rodrigues, Para uma Reforma do Sistema Financeiro e Fiscal do Urbanismo

em Portugal, in Atas do I. Colquio Internacional O Sistema Financeiro e Fiscal do
Urbanismo, (CEDOUA, FDUC, APDU), Coimbra, Almedina, 2002

Jos Casalta NABAIS Direito fiscal, 7 Ed., Coimbra, Almedina, 2014

Vida Econmica n 1640 de 27 de Maio 2016

Vida econmica n 1641 de 3 de Junho 2016

Cdigos Tributrios e Legislao conexa, 35 Ed. Porto Editora

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