X - CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS

X - COBREAP

AVALIAÇÃO DE TERRENOS - MÉTODO INVOLUTIVO X MÉTODO COMPARATIVO

POLETTO, CEDAMIR
Engenheiro Civil
Cart. Prof. n°12.158-D/CREA(RS)

Resumo: Este trabalho tem por objetivo principal propor um novo enfoque metodológico para avaliar terrenos
situados em zonas da cidade com alta densidade de edificações coletivas.

Abstract: The principal purpose of this job is to propose a new methodology focalize to evaluate lands located
on city areas with high density of collective buildings.
CURRÍCULUM VITAE

CEDAMIR POLETTO

Rua Barão do Rio Branco, 570

95700-000 - BENTO GONÇALVES (RS)
Email: quantum@italnet.com.br
Fone/fax: (0XX54) 452 3530

# Engenheiro Civil - UFRGS - 1976.

# Atua na área de Engenharia de Avaliações e Perícias desde 1979.
# Esteve presente no IV, V E VIII COBREAP.
# Participou de inúmeros cursos de Engenharia de Avaliações e Perícias.
# É responsável técnico da QUANTUM Engenharia de Avaliações.

1- INTRODUÇÃO:
Quando é necessário avaliar terrenos situados em locais da cidade com alta densidade de edificações coletivas,
via de regra, o avaliador tem grande dificuldade na obtenção de um número de eventos suficientes, a fim de
atender a condição exigida pela NBR 5676(9) para a utilização do método comparativo de dados de mercado,
onde está estabelecido ser condição fundamental “... a existência de um conjunto de dados que possa ser
tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.”

Diante das dificuldades em se encontrar um número adequado de eventos para o uso do método comparativo de
dados de mercado, tem sido utilizado o método involutivo, definido pela NBR 5676(9) como sendo “Aquele
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica para a apropriação do valor do terreno,
alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as
características do imóvel e com as condições do mercado.”

O presente trabalho tem por objetivo principal propor uma alternativa ao método involutivo, dando preferência
ao uso do método comparativo de dados de mercado, na avaliação de terrenos situados em zonas da cidade cujo
aproveitamento eficiente seja o de construção de edificações coletivas.

A utilização do método involutivo na determinação do valor de terrenos com potencial para a realização de
incorporação de edificações deve ser restringida ao máximo, pois, ao contrário do que possa parecer, se reveste
de pouca confiabilidade nos seus resultados, como será demonstrado neste trabalho.

2- CONSIDERAÇÕES SOBRE O MÉTODO INVOLUTIVO:

2.1- Formulação Básica:

Conforme ZENI(11), a equação fundamental do método involutivo é representada por : T=R-D-L

onde:
T : valor do terreno;
R : receita auferida com a comercialização das unidades concluídas;
D : despesa total de transformação, sendo composta das despesas de projetos (Dp), obras (Do), comercialização
(Dc), impostos (Di) e administração (Da);
L : Lucro do empreendimento.

A fórmula básica pode assumir, também, o seguinte formato: T = R - (D+L)

Conforme ILHA(7), onde foram apontados como referência os estudos da FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO-1984,
FORMOSO-1986, BALARINE-1986 e HEINECK-1989, o custo médio do terreno na composição do preço
global de empreendimentos imobiliários (incorporação de edificações) é de 15%.

Também HEINECK(6) em estudo comparativo de rentabilidade de empreendimentos imobiliários obteve uma

amostra onde o custo dos terrenos correspondia, em média, a 16% da receita auferida com a comercialização das
unidades, tendo empreendimentos onde os custos dos terrenos variavam de 11% à 19% da receita total.

Tendo-se presente ser o custo médio do terreno correspondente a 15% da receita total do empreendimento que
seria edificado sobre o mesmo e considerando-se uma receita total equivalente a $100, obtém-se:
T = R - (D+L) -> (D+L) = R -T -> (D+L) = $100 - $15 = $85

Ou seja, para um determinado empreendimento em que se tem uma previsão de receitas de $100 e uma previsão
de (despesas + lucro) de $85, obtém-se como valor do terreno $15.

2.2- A Sensibilidade do Método Involutivo:

Para uma melhor compreensão da sensibilidade do método involutivo, aplicado ao caso de incorporações de
edifícios, é apresentada uma simulação com variações na estimativa de receitas e na estimativa de custos de
hipotético empreendimento imobiliário, onde o terreno estivesse sendo aproveitado eficientemente.

2.2.1- A variação na estimativa de receita do empreendimento ( R ):

O cálculo da receita total do empreendimento ( R ) tem dependência direta do aproveitamento eficiente adotado
para o terreno e da estimativa do preço de venda das unidades da hipotética construção que seria edificada sobre
o mesmo.

Haverá variação na receita total do empreendimento se as estimativas forem diferentes na apropriação,

principalmente, dos seguintes ítens:
a) área total do empreendimento;
b) padrão construtivo da construção;
c) preços unitários de venda das unidades a serem comercializadas.

Admitindo-se que dois avaliadores estimassem a área total do empreendimento e o padrão construtivo
exatamente iguais (o que por si só já seria difícil), restariam as diferenças nas estimativas para os preços unitários
das unidades a serem comercializadas.

Mesmo considerando que os dois avaliadores realizassem avaliações de precisão rigorosa para a determinação
destes preços, os resultados, certamente, não seriam exatamente iguais. Veja-se que SILVA(10) considera bom
resultado para a consistência de um modelo de regressão, quando a amplitude do intervalo de confiança chega até
20% (10% para cada lado da média).

Assim, os dois avaliadores, mesmo procurando obter uma boa precisão nos resultados, poderiam encontrar um
valor total para a receita do empreendimento com variação de R = $100 +/- 10%, ou seja, valores no intervalo de
$90 a $110.

Seria absolutamente válido admitir-se que os dois avaliadores estimassem o mesmo padrão construtivo, mas
diferenças de 1% em relação à média para a área total do empreendimento e para o preço unitário de venda.

Desta forma, ter-se-ia para uma receita média de $100, que é o resultado da área x preço unitário (A x pu):

Avaliador A: R = (A x 1.01) x (pu x 1.01) = (A x pu) x 1.01 x 1.01
R = $100 x 1.0201 = $102.01
Avaliador B: R = (A x 0.99) x (pu x 0.99) = (A x pu) x 0.99 x 0.99
R = $100 x 0.9801 = $ 98.01

2.2.2- A variação na estimativa das despesas e lucro do empreendimento (D+L):

O cálculo da parcela (D+L) tem dependência direta do aproveitamento eficiente adotado para o terreno.

Haverá variação na parcela (D+L) do empreendimento se as estimativas forem diferentes na apropriação,

principalmente, dos seguintes ítens:
a) área total do empreendimento;
b) padrão construtivo da construção;
c) custo direto da obra;
d) custos indiretos (administrativos, financeiros, impostos, projetos e comercialização);
e) taxa de lucro do empreendimento.
Admitindo-se que dois avaliadores estimassem a mesma área total para o empreendimento, o mesmo padrão
construtivo, os mesmos custos indiretos e a mesma taxa de lucro (tarefa praticamente impossível), restariam
diferenças nas estimativas para o custo da obra.

Mesmo considerando que os dois avaliadores tivessem elaborado orçamentos detalhados para a apropriação dos
custos da obra, certamente encontrariam valores diferentes.

A hipótese destes valores serem bastante diferentes entre si tem boa probabilidade de se confirmar, pois até
mesmo em licitações públicas referentes à execução de obras, onde as empresas concorrentes orçam para um
mesmo projeto, com prazo de execução e condições de pagamento definidos, os preços propostos, normalmente,
tem uma grande dispersão. A própria LEI 9.648(8) que alterou a Lei das Licitações Públicas admite a aceitação
de propostas com valores 30% inferiores ao valor orçado pelo órgão licitante.

Portanto, a variação que pode ocorrer na estimativa da parcela (D+L) é bastante significativa.

Seria absolutamente válido admitir-se que dois avaliadores estimassem a despesa total de transformação (D) e o
lucro do empreendimento (L) com diferenças de 1% em relação à média.

Desta forma, ter-se-ia para o valor médio de $85 correspondente a despesa total de transformação mais o lucro
do empreendimento (D+L):

Avaliador A: (D+L) = (0.99 x D) + (0.99 x L) = 0.99(D+L)
(D+L) = 0.99 x $85 = $84.15

Avaliador B: (D+L) = (1.01 x D) + (1.01 x L) = 1.01(D+L)
(D+L) = 1.01 x $85 = $85.85

2.2.3- A variação na determinação do valor do terreno (T):

Partindo-se da formulação básica apresentada no ítem 2.1-, onde, em média, os valores são T=$15, R=$100 e
(D+L)=$85 e considerando-se o demonstrado em 2.2.1 e 2.2.2, é válido admitir-se que dois avaliadores venham a
obter os seguintes resultados:

Avaliador A: R=$102.01 e (D+L)=$84.15
T=$102.01 - $84.15
T=$17.86

Avaliador B: R=$98.01 e (D+L)=$85.85
T=$98.01 - $85.85
T=$12.16

Veja-se que as estimativas, tanto para o cálculo da receita como para o cálculo da parcela (D+L), adotadas pelos
dois avaliadores, tiveram diferenças de apenas 1% em relação a média. No entanto, os valores encontrados para
o terreno são totalmente diferentes, $17.86 e $12.16 ( 46.88% de discrepância!!!).

Se fosse adotada uma diferença total de 5% em relação à média, os valores encontrados para o terreno seriam
absurdamente discrepantes, como demonstrado a seguir:

Avaliador A: R=$105 e (D+L)=$80.75
T=$105 - $80.75
T=$24.25

Avaliador B: R=$95 e (D+L)=$89.25
T=$95 - $89.25
T=$5.75

Ou seja, uma diferença entre os dois avaliadores de 321.74%!!!

Diante do exposto, fica evidenciada a cautela que se deve ter no uso do método involutivo, para avaliação de
terrenos situados em zonas da cidade em que o uso predominante seja o de edificações coletivas, tendo em vista a
pouca precisão de que se reveste, devendo ser utilizado apenas na completa impossibilidade do uso do método
comparativo de dados de mercado.

No caso de sua utilização, salvo melhor juízo, deverá ser explicitado no laudo a baixa precisão do resultado
obtido, não sendo o mesmo, na realidade, o valor de mercado.

Mesmo na avaliação de glebas urbanizáveis, onde a sensibilidade do método involutivo é menor, como será
demonstrado neste trabalho, CAIRES(3), tecendo comentários acerca do método involutivo, afirma: “Na verdade,
constitui uma poderosa ferramenta, que, contudo, exige o concurso de um significativo elenco de informações
estatísticas, não raro difíceis de levantar. Mas, em contra-partida, permite aquilatar a viabilidade do
investimento (como um todo, isto é, gleba mais urbanização), mais do que, propriamente, o valor de mercado da
gleba.”
Também em CAIRES(3) consta: “Todos esses comentários qualitativos nos reforçam a certeza de que o valor
proveniente da aplicação de um modelo involutivo na avaliação de glebas não traduz, em geral, o valor de
mercado.”

Com muito mais razão as afirmações de CAIRES se aplicam ao caso de terrenos urbanos próprios para a
construção de edificações coletivas.
2.2.4- A influência da relação (T/R) na precisão da avaliação:

G R Á F IC O N º 1
D ife r e n ç a s e n tr e d o is a v a lia d o r e s n o
v a lo r e n c o n tr a d o p a r a o te r r e n o
700

600

S e q üê nc ia 1
S e q üê nc ia 2
AVALIADOR "A"/AVALIADOR "B" (%)

500 S e q üê nc ia 3
S e q üê nc ia 4

S e q u ê n c ia 1 - Cu r v a p a r a d if e r e n ç a s
d e 1 % n a a p r o p r ia ç ã o d a s Re c e ita s ,
400 De s p e s a s e L u c r o d o
Emp r e e n d ime n to .
S e q u ê n c ia 2 - Cu r v a p a r a d if e r e n ç a s
d e 2 % n a a p r o p r ia ç ã o d a s Re c e ita s ,
De s p e s a s e L u c r o d o
Emp r e e n d ime n to .
300 S e q u ê n c ia 3 - Cu r v a p a r a d if e r e n ç a s
d e 3 % n a a p r o p r ia ç ã o d a s Re c e ita s ,
De s p e s a s e L u c r o d o
Emp r e e n d ime n to .
S e q u ê n c ia 4 - Cu r v a p a r a d if e r e n ç a s
d e 4 % n a a p r o p r ia ç ã o d a s Re c e ita s ,
200 De p e s a s e L u c r o d o Emp r e e n d ime n to .

100

0
10 15 20 25 30 35
T /R (% )

Conforme pode ser observado nas curvas do gráfico nº1, as diferenças que podem ser encontradas na
determinação do valor do terreno, aumentam de forma considerável quando a relação entre o valor do terreno e a
receita total do empreendimento é pequena.

As curvas têm características assintóticas ao eixo da relação (T/R), com tendência de diminuição das diferenças
quando o valor do terreno tem % maior em relação à receita do empreendimento.

No caso de glebas urbanizáveis, a relação (T/R) normalmente é bem superior ao caso de terrenos situados em
zonas de incorporação de edifícios, motivo pelo qual as avaliações realizadas para a determinação de valores de
glebas urbanizáveis, pelo método involutivo, são menos sensíveis às diferenças que possam ocorrer na
determinação dos custos e receitas do empreendimento.
Contudo, pode-se admitir uma precisão razoável na avaliação de glebas urbanizáveis se forem tomadas as
precauções necessárias. Para tanto, é importante a utilização de modelos que possuam caráter mais rigoroso,
como os de BARBOSA F°(1), CAIRES(3) e DANTAS(4), sendo os dois primeiros modelos determinísticos e o
último um modelo matemático para a avaliação de glebas sob a ótica da análise de investimentos, considerando
vendas constantes e também vendas na forma aleatória.

3- O USO DO MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO:

Se a preferência que deve ser dada ao método comparativo de dados de mercado esbarra na pouca quantidade de
eventos no mercado para a sua utilização, notadamente para terrenos localizados em zonas da cidade com alta
densidade de edificações coletivas, como proceder?

Evidentemente, há casos em que não se consegue obter os dados em número suficiente, mas é necessário que o
avaliador tenha consciência da importância de esgotar todos os meios disponíveis na procura dos eventos do
mercado, a fim de se realizar uma avaliação com mais precisão através do método comparativo de dados de
mercado.

Uma das maneiras em que se pode ampliar a amostra de dados do mercado é a utilização de eventos que
contemplam a permuta de terrenos por área construída, como é proposto na seqüência do presente trabalho.

3.1- Considerações Sobre o Mercado:

A pesquisa de dados no mercado deve, o quanto possível, considerar todos os eventos disponíveis e que possam
apresentar, de alguma forma, relação com as características do bem a ser avaliado, a fim de se obter uma amostra
válida e confiável para se poder explicar o mercado.

Dentre os eventos existentes no mercado e que devem ser levados em consideração, quando disponíveis, estão os
relacionados ao pagamento de terrenos com área construída.

Conforme BARBOSA F° (2) “O valor de um bem antes de tudo é um fenômeno social. O valor pode ser
associado a um vetor composto por um conjunto de variáveis que abrange todas as manifestações físicas do
bem, do seu entorno, da utilidade e dos fatores subjetivos que a própria sociedade cria no contexto em que o
bem está situado a cada instante.”

O valor, por ser um fenômeno social, está associado também às formas de negociação estabelecidas pelo
mercado.

Dentre estas formas, há mercados onde é corrente a negociação de terrenos localizados em zonas próprias para a
incorporação de edifícios em que o pagamento se dá com área a ser construída. Nestes mercados, é fundamental a
utilização dos dados relacionados a terrenos negociados por área a ser construída na amostra que será utilizada
para o uso do método comparativo de dados de mercado. A própria raridade de eventos com transações em
dinheiro decorre, em muitos casos, da praxe do mercado em realizar estas permutas.
O avaliador não pode fechar os olhos diante dos fatos que ocorrem no mercado.

Como bem afirmou Ivan Petrovich Pavlov , citado em DANTAS(5) “Fatos são o ar da ciência. Sem êles um
cientista não progride. Sem êles suas teorias são vãs. Mas quando estiver observando, experimentando, não se
contente com a superfície das coisas. Não se transforme em mero anotador de dados, mas tente penetrar o
mistério de sua origem.”

3.2- As Variáveis Que Devem Ser Testadas:

Na utilização de uma amostra que contém dados de permuta, é importante ser considerada uma variável que
estabeleça a diferença entre os dados em que o pagamento se dá em dinheiro e os dados em que o pagamento se
dá em área a ser construída.

A variável mais apropriada para este mister é a definida como PRAZO DE ENTREGA da área a ser construída e
que será dada em pagamento pelo terreno. Este Prazo de Entrega é importante, já que, normalmente, a
quantidade de área dada em permuta pelo terreno é maior quando o prazo de entrega aumenta, tendo em vista que
o incorporador considera o custo financeiro do capital-terreno quando o mesmo é pago em dinheiro. Esta
variável também resolve o problema da diferenciação entre os dados em que o terreno foi pago em dinheiro, pois
nestes casos assumirá o valor zero.

Quando a variável PRAZO DE ENTREGA da área a ser construída e que será dada em pagamento pelo terreno
não for significativa nos modelos testados, deve-se adotar uma variável dicotômica que distinga os casos de
pagamento em dinheiro dos casos de pagamento em área construída.

Como se tratam de terrenos localizados em zonas de incorporação de edifícios, é importante testar variáveis que
tem relação com o potencial construtivo, observando as restrições para o aproveitamento eficiente, tais como:
ÁREA MÁXIMA EDIFICÁVEL e RECEITA TOTAL DO EMPREENDIMENTO.

Para uma ampliação da amostra devem ser utilizados dados pretéritos, desde que testada a variável MÊS da
realização do negócio. No uso de dado pretérito, em que o projeto do empreendimento já esteja elaborado,
poderá ser utilizado a própria área do projeto e o padrão construtivo nele estabelecido, a fim de se calcular a
receita total do empreendimento, pois, salvo em casos especiais, estes dados se confundem com os do
aproveitamento eficiente do terreno.

Os valores das áreas construídas dadas em pagamento pelos terrenos constantes na amostra do mercado devem
ser, sempre que possível, determinados através de modelo inferencial.

O uso do método comparativo de dados de mercado, utilizado na forma aqui proposta, trará maior confiabilidade
aos resultados do que o uso do método involutivo, conforme será demonstrado através dos exemplos
apresentados no presente trabalho.

3.3- Exemplo Prático Nº1:

Determinar o valor de um terreno com as seguintes características:

Área
1000 m2

Área edificável
4000 m2

Receita estimada do empreendimento que poderia ser edificado sobre o terreno considerando-se o seu
aproveitamento eficiente
8000 cubs

Localização
zona da cidade com alta densidade de edificações coletivas.

PLANILHA N°1

AMOSTRA DO MERCADO
EVENT ÁREA DO ÀREA RECEITA DO PRAZO DE MÊS DO PREÇO
O TERRENO EDIFICÁVEL EMPREENDIMENTO ENTREGA EVENTO TOTAL
(M2) (M2) EM CUB (MESES) EM CUB (*)
1 500 2000 3800 - 10 500
2 800 2400 3400 - 12 600
3 400 1600 2900 - 15 400
4 1200 5000 8000 - 2 1000
5 2500 9000 14000 - 5 1700
6 350 1000 2000 - 1 350
 7 1000 5000 10000 - 1 1200
8 700 1500 2000 - 8 300
9 900 2000 3000 - 1 450
10 1700 7000 12000 50 1 3000
11 500 1000 2000 15 3 600
12 600 1200 1800 15 3 350
13 1000 3000 6000 40 10 1200
14 400 1500 2500 24 10 470
15 300 1000 1500 20 15 300
16 2000 5000 7000 50 2 1500
17 2800 6000 10000 50 8 2500
18 5000 10000 15000 60 5 3500
19 500 1500 2000 24 7 400
20 500 1700 2000 24 6 450
21 700 1500 2000 30 1 480
22 800 2500 2800 20 1 600
23 3500 7000 10000 50 1 2000
24 4000 8000 12000 50 1 2500
25 3000 10000 15000 60 14 3000
26 600 1200 2000 20 9 450
27 650 1500 3000 30 3 550
28 2700 3500 6000 40 4 1000
29 1200 2800 4200 24 1 1000
30 1300 3000 5000 36 1 900
31 900 2000 3500 30 3 700
32 800 3000 5000 36 10 1000
33 1000 5000 8000 36 7 1500

*Nos preços, as parcelas pagas em dinheiro, mas à prazo, já estão reduzidas ao valor presente.
*Os preços das áreas a serem construídas dadas em pagamento foram considerados como se as mesmas já
estivessem concluídas, tendo sido avaliadas através de inferência estatística.

De posse dos dados da amostra do mercado imobiliário constantes na Planilha n°1, realizou-se o cálculo
estatístico inferencial, obtendo-se o seguinte modelo:

PREÇO = 0.6923584021 x receita do empreendimento 0.8063892978 x 1.0096761103 prazo de entrega

A confiabilidade encontrada para o modelo foi superior a 99%.

Coeficiente de Determinação encontrado R2 =0.96.

Normalidade dos resíduos (76)(88)(91)

A significância dos regressores é inferior a 0.01%.

Adotando-se os dados do terreno avaliando no modelo encontado, obtém-se:

Valor do terreno = 983.9486 cubs.

Também pode-se determinar qual o valor que os incorporadores, em média, pelas evidências encontradas no
mercado, estão praticando no caso de pagamento em área construída.

Adotando-se, por hipótese, um prazo de 36 meses para a entrega da área construída e utilizando-se as
características do terreno avaliando no modelo inferencial, obtém-se:

Valor da área construída dada em troca pelo terreno = 1391.6413 cubs.

Ou seja, o mercado, no presente caso, aceitaria pagar 41.43% a mais se o pagamento fosse realizado em área a
ser construída com entrega em 36 meses.

3.4- A Sensibilidade Do Procedimento Metodológico Proposto:

A fim de se poder comparar a sensibilidade do procedimento metodológico proposto em relação a sensibilidade

do método involutivo, é apresentada uma simulação de variação na determinação do valor do terreno do exemplo
n°1, adotando-se as mesmas diferenças percentuais utilizadas no cálculo das variações quando do uso do método
involutivo (ver ítem 2.2).

Admitindo-se que dois avaliadores podem estimar a área do empreendimento e o preço de venda das unidades a
serem comercializadas com variações de 1% em relação a média (mesmas diferenças admitidas no caso do
método involutivo), tem-se:

Avaliador A: (A x 1.01) x (pu x 1.01) = (A x pu) 1.0201

Avaliador B: (A x 0.99) x (pu x 0.99) = (A x pu) 0.9801

Estas diferenças podem ocorrer tanto na estimativa da receita do empreendimento relativo ao terreno avaliando
como na estimativa da receita do empreendimento de cada evento da amostra do mercado. Desta forma, pode
acontecer de 2 avaliadores chegarem aos seguintes resultados:

Avaliador A:

- Receita estimada dos eventos da amostra com valores iguais a 0.9801 dos valores constantes na planilha n°1.

Neste caso, o modelo resultante do cálculo inferencial seria o mesmo que o encontrado no exemplo n°1, exceto o
coeficiente da equação que passaria de 0.6923584021 para 0.7036722616.

- Receita estimada para o empreendimento do terreno avaliando igual a 1.0201 do valor do exemplo n°1, ou seja,
(1.0201 x 8000cubs) = 8160.80cubs.

Considerando a receita majorada em 2.01% e utilizando-se o novo modelo inferencial, o Avaliador A obteria
para o valor do terreno 1016.2049cubs.

Avaliador B:

- Receita estimada dos eventos da amostra com valores iguais a 1.0201 dos valores constantes na planilha n°1.

Neste caso, o modelo resultante do cálculo inferencial seria o mesmo que o encontrado no exemplo n°1, exceto o
coeficiente da equação que passaria de 0.6923584021 para 0.6813363315.

- Receita estimada para o empreendimento do terreno avaliando igual a 0.9801 do valor do exemplo n°1, ou seja,
(0.9801 x 8000cubs) = 7840.80cubs.

Considerando a nova receita e utilizando-se o novo modelo inferencial, o Avaliador B obteria para o valor do
terreno 952.7161cubs.

Veja-se que a diferença encontrada para o valor final do terreno entre o Avaliador A e o Avaliador B foi de
6.67%, enquanto que para as mesmas variações de 1% quando do uso do método involutivo a diferença entre os
2 avaliadores foi de 46.88%.

3.5- Amostra Só Com Eventos De Permuta - Metodologia:

Na total falta de eventos com pagamento em dinheiro ou nos casos em que são muito poucos estes eventos,
inviabilizando o uso de variável que estabeleça a diferença entre o pagamento em dinheiro e o pagamento em
área a ser construída, a avaliação deverá ser realizada observando o roteiro que segue:
a) Reduzir os preços das áreas construídas permutadas para o valor presente, já que as mesmas serão entregues
após um determinado prazo, adotando-se o mesmo critério que a NBR 5676(9) estabelece para a transformação do
preço com pagamento à prazo para preço à vista, ou seja: “A transformação do preço com pagamento à prazo de
um dado elemento para o preço à vista deve ser feita com a adoção de uma taxa de desconto efetiva, líquida e
praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a este elemento.”

b) Com os dados de permuta disponíveis, determinar, através de inferência estatística, o valor do terreno pago em
área a ser construída, como se ela estivesse concluída.

c) De posse do resultado obtido no ítem (b), calcular a diferença que existe entre o incorporador pagar em
dinheiro ou em área a ser construída. Para se calcular esta diferença deve-se atentar para o fato de que quando o
incorporador paga em área a ser construída, via de regra, o preço é maior, tendo em vista que neste preço já está
inclusa a parcela relativa ao seu lucro líquido. Também está incluso neste preço o custo financeiro, cujo
montante é o calculado no ítem (a).

Desta forma, o valor será o resultado obtido na inferência estatística (ítem b), utilizando-se os dados da amostra
de mercado com os preços reduzidos a valor presente (ítem a) e diminuindo-se o lucro líquido do incorporador.

O lucro líquido do incorporador deve ser pesquisado junto ao mercado. Todavia, a taxa de lucro líquido
encontrada dificilmente terá um nível de precisão elevado, motivo pelo qual, nestes casos, a avaliação do terreno
não poderá ser considerada de precisão rigorosa.

O valor encontrado para o terreno deverá ser referido como valor máximo, pois o incorporador ainda daria
preferência à troca por àrea a ser construída, mesmo por preço superior, já que poderia utilizar o dinheiro que
seria gasto no terreno para alavancar a execução da obra.

A utilização do método comparativo de dados de mercado da forma aqui sugerida, embora com menos precisão
do que a utilizada no exemplo n°1, é muito menos sensível à discrepâncias do que quando usado o método
involutivo, conforme demonstrado na simulação que segue:

Imaginando-se a avaliação de um terreno por dois avaliadores mediante o uso do método involutivo e
posteriormente mediante o uso do método comparativo só com dados de permuta, em que tivessem estimado
valores diferentes apenas para a taxa de lucro líquido do incorporador, ter-se-ia:

*PELO MÉTODO INVOLUTIVO: T=R-D-L

-Avaliador A
lucro líquido=15%
T = $100 - $70 - $15
T = $15

-Avaliador B
lucro líquido=10%
T = $100 - $70 - $10
T = $20

-Diferença entre o avaliador A e o avaliador B
20/15 = 33.33%.

Obs.: se fossem consideradas as diferenças que podem ocorrer na determinação de R e D, a discrepância seria
bem superior aos 33.33% encontrados, conforme já demonstrado anteriormente.
*PELO MÉTODO COMPARATIVO:
(na forma proposta para os casos de amostras que contemplem apenas eventos com permuta por área a ser
construída)

-Avaliador A
lucro líquido=15%
(V - 15%)
0.85V

-Avaliador B
lucro líquido=10%
(V - 10%)
0.90V,

onde V é o valor determinado pelo modelo inferencial.

-Diferença entre o avaliador A e o avaliador B
0.90V/0.85V = 5.88%, portanto, bem menor do que os
33.33% encontrados quando utilizado o método involutivo.

3.6- Exemplo Prático N°2:

Realizando-se a avaliação do mesmo terreno do exemplo n°1, mas tendo disponíveis apenas eventos com
permuta (ver amostra da Planilha n°2), seguindo-se os passos da metodologia proposta no ítem 3.4, tem-se:

a) Redução dos preços para o valor presente:

Adotando-se uma taxa de juros reais de 1% ao mês e o prazo de entrega da área a ser construída dada em troca
pelo terreno relativo a cada evento, obtém-se o preço cada terreno da amostra reduzido para o valor presente,
conforme consta na última coluna da Planilha nº2.

PLANILHA N°2
AMOSTRA DO MERCADO - DISPONÍVEIS SÓ EVENTOS COM PERMUTA
EVENT ÁREA DO ÀREA RECEITA PRAZO MÊS DO PREÇO PREÇO
O TERRENO EDIFICÁVEL DO DE EVENT TOTAL TOTAL
(M2) (M2) EMPREEND. ENTREGA O (CUB) (CUB)
(CUB) (MESES) VALOR PRESENTE
1 1700 7000 12000 50 1 3000 1752.90
2 500 1000 2000 15 3 600 516.78
3 600 1200 1800 15 3 350 244.62
4 1000 3000 6000 40 10 1200 790.08
5 400 1500 2500 24 10 470 370.13
6 300 1000 1500 20 15 300 245.85
7 2000 5000 7000 50 2 1500 876.45
8 2800 6000 10000 50 8 2500 1460.75
9 5000 10000 15000 60 5 3500 1926.40
10 500 1500 2000 24 7 400 315.00
11 500 1700 2000 24 6 450 354.48
12 700 1500 2000 30 1 480 356.11
13 800 2500 2800 20 1 600 491.70
14 3500 7000 10000 50 1 2000 1168.60
15 4000 8000 12000 50 1 2500 1460.75

b) Resultados da inferência estatística:

PREÇO TOTAL = 98.7151311418 + 0.1234579349 x Receita do Empreendimento

A confiabilidade encontrada para o modelo foi superior a 99%.

Coeficiente de Determinação encontrado R2 =0.97.

Normalidade dos resíduos (67)(87)(100)

Significância dos regressores inferior a 0.01%.

Considerando-se um terreno cujo aproveitamento eficiente propiciasse uma receita total de 8000cubs, utilizando
o modelo resultante da inferência estatística, obter-se-ia:

Valor unitário (valor presente da troca por área construída)= 1078.3786cubs

c) Resultado final:

Abatendo-se o lucro do incorporador (estimado em 15%), ter-se-ia:

Valor do Terreno = 1078.3786cubs - 15% = 916.6218cubs

5- CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES:

Diante do exposto, conclui-se que deve ser evitado o uso do método involutivo na avaliação de terrenos situados
em zonas da cidade com alta densidade de edificações coletivas, tendo em vista a baixa confiabilidade nos seus
resultados. O método comparativo é o método mais adequado para a avaliação destes terrenos, mesmo
utilizando-se de amostras com eventos de permuta por área a ser construída.

Sugere-se que na revisão da NBR 5676 seja explicitado não serem consideradas de precisão rigorosa as
avaliações de terrenos em zonas da cidade com alta densidade de edificações coletivas, quando utilizado o
método involutivo. Nestes casos, o avaliador deverá fazer constar no laudo que o valor encontrado não é o valor
de mercado.

O principal objetivo de um trabalho avaliatório é que o resultado obtido para o valor espelhe a realidade do
mercado. Não basta a pretensão bem intencionada do avaliador para tal. É necessário que o resultado seja
obtido com procedimentos de cálculo que não estejam eivados por parâmetros subjetivos de alta sensibilidade
nas suas estimativas, os quais levam a uma avaliação de menor rigor de precisão.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

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Anais do I Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações.
2) BARBOSA F°, Domingos de Saboya (1988)- “Curso de Extensão Universitária - Técnicas Avançadas em
Engenharia de Avaliações.”
3) CAIRES, Hélio e Hélio R. de (1984)- “Avaliação de Glebas Urbanizáveis.” Pini.
4) DANTAS, Rubens Alves (1984)- “Avaliação de Glebas sob a Ótica da Análise de Investimentos.” Anais do
IV Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.
5) DANTAS, Rubens Alves (1998)- “Engenharia de Avaliações - Uma Introdução à Metodologia Científica.”
Pini.
6) HEINECK, Luiz Fernando (1990)- “Comparativo de Rentabilidade de Oito Empreendimentos Imobiliários
em Porto Alegre - Metodologia para Modelagem da Viabilidade Econômica e Análise de Resultados.” Caderno
Brasileiro de Avaliações e Perícias n°18.
7) ILHA, Jõao Carlos Godoy (1995)- “Análise de Sensibilidade em Empreendimentos Imobiliários.” Anais do
VIII Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.
8) LEI N° 9.648, de 27 de Maio de 1998- “Altera dispositivos da Lei n° 8.666 e outras.”
9) NBR 5676 (1989)- “Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos.” Associação Brasileira de Normas
Técnicas.
10) SILVA, Sérgio Alberto Pires e ZENI, André Maciel (1997)- “Curso de Engenharia de Avaliações
Imobiliárias - Processo Comparativo.”
11) ZENI, André Maciel (1980)- “Avaliação de Terrenos em Áreas Centrais - Método do Valor Econômico.” III
Congresso Brasileiro de Engenharia de Avaliações e Perícias.