RP 017245

LAUDO DE AVALIAÇÃO
-IMÓVEL COMERCIAL URBANO-
ENDEREÇO
Imóvel localizado na Rua Barão de Mesquita,
nº 342/344/346/348/350, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ.
CONTRATANTE
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro
RIOPREVIDÊNCIA
Laudo Técnico de Avaliação – LTA 53-0283/2016 - NOVEMBRO/2016

FOLHA RESUMO
Nº da Solicitação: O. S. NR: 004/2016
Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel
Endereço do imóvel:
Logradouro: Rua Barão de Mesquita Nº: 342/344/346/348/350 Bairro:Vila Isabel

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.540-003
Métodos Utilizados:
 Método Involutivo – Valor de Mercado do Terreno;

 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Unidade hipotética de Lojas e de
Salas Comerciais, para montagem do Método Involutivo;
 Método de Custo: valor das edificações;
 Método Evolutivo: Terreno (método involutivo); Edificações (método de custo);
 Método de Capitalização da Renda: Valor Locativo do terreno excedente;
 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo Casas Comerciais;
 Método Evolutivo: Terreno (método da Renda); Edificações (método comparativo).
Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

R$ 8.110.000,00 (Oito milhões, cento e dez mil reais)
Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

R$ 18.300,00/mês (Dezoito mil e trezentos reais por mês)
Valor das partes constituintes do Imóvel:

Terreno: R$ 7.435.000,00 (Sete milhões, quatrocentos e trinta e cinco mil reais)
Edificações: R$ 524.000,00 (Quinhentos e vinte e quatro mil reais)
Fator de Comercialização: R$ 151.000,00 (Cento e cinquenta e um mil reais)
Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal;

Graus de Fundamentação do Laudo: I;
Graus de Precisão do Laudo: I.
Rio de Janeiro, 17 de novembro de 2016
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade

CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
LTA 53-0283/2016 Página 2 de 92

LAUDO DE AVALIAÇÃO
1. Solicitante
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
2. Interessado / Proprietário
Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA
3. Finalidade
Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.
4. Objetivo
Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes
constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação
contábil.
5. Objeto da Avaliação
Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano
Endereço: Rua Barão de Mesquita 342/344/346/348/350 Vila Isabel
Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.910-150
Área do terreno: 615,73m² Loja Maior: 191,57m² Loja Menor: 149,24m²
Imóvel: Imóvel comercial urbano edificado e subutilizado, localizado na Rua Barão de

Mesquita, na esquina da Rua Pereira Nunes, no trecho onde a Avenida Maracanã cruza a Rua
Barão de Mesquita, nas proximidades do Shopping Tijuca, identificado pelos números
342/344/346/348/350. A área do terreno, assim como suas dimensões, foram extraídas de
um desenho que retrata a atual situação do terreno e das edificações. Os dados do RGI do
imóvel, Matrícula 47.042, não estão atualizados.
Ocupante do imóvel: A loja maior e o terreno que a circunda estão sendo utilizados como
posto de abastecimento de combustíveis e lubrificantes. A loja menor estava sendo ocupada
pela própria RIOPREVIDÊNCIA, mas, recentemente a desocupou.
Tipo de ocupação: A parte que fica junto à Rua Pereira Nunes e que ocupa o nº
342/344/346/348 atendem à atividade comercial denominada “Posto de Abastecimento de
Combustíveis”. A parte que tem o nº 350 funcionava como posto da RIOPREVIDÊNCIA, que
foi recém desativado.
Observação: O imóvel foi vistoriado e fotografado normalmente. A loja onde funcionava o

posto da RIOPREVIDÊNCIA encontrava-se fechada e foi vistoriada externamente.
6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

Existem fatores limitantes do terreno, quais sejam:
Decreto 6997/1987 – 18ª UEP – Unidade Espacial de Planejamento –
IX R.A. – Vila Isabel: Andaraí, Maracanã e Vila Isabel.
Classificação: ZRM – Zona Residencial Multifamiliar -; ZC – Zonas Comerciais;
Lote Mínimo: 125,00m²;
Testada mínima: 8,00m;
Afastamento frontal mínimo: 3,00m;
Demais Afastamentos: 2,50m;
Taxa de permeabilidade mínima: 15,00% da área do lote;
Edificação não afastada das divisas:
 Altura Máxima: 19,00m;
 Gabarito Máximo: 5 pavimentos;
LTA 53-0283/2016 Página 3 de 92

Edificação afastada das divisas:
 Altura máxima: 25,00m;
 Gabarito máximo: 7 pavimentos;
IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno: 3,50;
Taxa de Ocupação: livre;
Vagas de Garagem: para ZC 1vaga para cada 30,00m²;
Não é obrigatório o PUC – pavimento de uso comum;
Subsolo garagem não é computado na ATE;
Lojas não estão sujeitas aos afastamentos laterais e de fundos, mas o frontal é obrigatório;
Fica eleito o método involutivo, já que o terreno está em local apropriado, tem topografia
plana e tem medidas favoráveis à involução.
7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria: 04/11/2016.
7.1) Caracterização da região
7.1.1) Caracterização Física
O imóvel está inserido na região da Tijuca, bem próximo do Shopping Tijuca, ao quartel da
PE e próximo da Praça Saens Pena, no ponto onde a Avenida Maracanã cruza a Rua Barão de
Mesquita.
Tijuca é um bairro nobre da Zona Norte do Rio de Janeiro, ocupado majoritariamente pela
classe média alta. É um dos mais antigos, tradicionais, caros e populosos bairros da capital
fluminense. No ano 2000 seu índice de qualidade de vida era de 0,887, o 18º melhor índice
do município dentre os 126 bairros avaliados. É também o bairro mais populoso da Zona
Norte.
7.1.2) Serviços / Infraestrutura
A região é dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, qual
seja: rede de água, rede de gás encanado, rede d e energia elétrica (luz e força), rede de
telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, TV a cabo, Internet Banda Larga, rede de
iluminação pública, redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação
asfáltica com guias e sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário e ferroviário – metrô e
trem -, coleta de lixo, entrega postal.
7.2) Caracterização do imóvel avaliado
Trata-se de imóvel de uso comercial. O terreno é plano e tem 615,73m². De acordo com a
Certidão do Registro de Imóveis, lavrada no Cartório do Registro de Imóveis do 10º Ofício,
Matrícula n.º 47.042 em nome do FUNDO ÚNICO DE PREVIDÊNCIA SOCIAL DO ESTADO
DO RIO DE JANEIRO - RIOPREVIDÊNCIA.
O terreno tem duas edificações comerciais, uma de uso exclusivo do posto de abastecimento
de combustíveis, com área de 191,57m² e outra – nº 350 – que vinha sendo utilizada pela
própria RIOPREVIDÊNCIA como posto de atendimento, foi recentemente desativada e tem
área construída de 149,24m².
As edificações têm pé direito de 3,00m, foram construídas com fundações diretas, estrutura
de concreto armado, cobertura em uma água, coberto com telhas onduladas de fibrocimento
sobre estrutura de madeira, paredes de alvenaria de tijolos, pisos de alta resistência, piso
em plurigoma, paredes com emboço e reboco ou azulejo, laje rebocada, portas de enrolar de
aço, de abrir de madeira e de vidro temperado, janelas fixas de vidro temperado e pintura
látex PVA e esmalte, luminárias fluorescentes compactas. Estado de conservação: bom.
LTA 53-0283/2016 Página 4 de 92
8. Diagnóstico do Mercado
O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região

onde se localiza o imóvel avaliado, Tijuca, bem próximo do Shopping Tijuca e do Quartel da
PE, é uma das melhores da cidade, em se tratando de qualidade de vida.
A valorização imobiliária do Rio de Janeiro que crescia em altos percentuais nos últimos
anos, passou a ter crescimento inferior à inflação e ultimamente já vem apresentando
crescimento negativo. Os efeitos da recessão fazem-se sentir em todos os ramos, em todas
as empresas, em todas as pessoas físicas e até mesmo nas instituições governamentais. Os
preços de aluguel já chegam a menos de 0,4% do valor de venda. Os preços de venda dos
imóveis vêm caindo em proporção menor que os aluguéis. Não há mais como aumentar
impostos que já são proibitivos, restando apenas a redução de crédito e o aumento de juros
que precisam funcionar como frenagem para forçar a volta da produção dos setores
importantes da economia do país.
A escassez de terrenos nesta localização e com estas dimensões dá a este imóvel uma
condição ímpar, reunindo pessoas físicas e jurídicas como uma enorme fatia de mercado
comprador.
Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é

classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.
9. Metodologia empregada
Métodos empregados:
A) Unidade Hipotética de Lojas e Salas Comerciais:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
O valor da unidade hipotética de loja e de sala comercial foi obtido com a utilização do
“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento por Inferência
Estatística, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.
Este valor será utilizado na composição da receita de vendas do Método Involutivo.
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento
científico, por Inferência Estatística.
B) Valor de Mercado do Terreno – Método Involutivo

Com base na receita de vendas do aproveitamento mais eficiente do terreno, descontadas
as despesas de construção, despesas financeiras da construção, despesas de promoção,
administração e vendas e o lucro líquido da incorporação, entendendo-se o saldo restante
como o valor do terreno, conforme recomenda a NBR 14.653, parte 2, versão de 2011.
C) Valor do Custo de Reedição das Edificações – Método de Custo

Foi calculado o valor de novo das edificações e posteriormente depreciado em função do
seu desgaste e da sua vida útil consumida.
D) Valor do imóvel – Método Evolutivo

O valor do imóvel resultou da somatória do valor do terreno e das edificações, acrescidos
do Fator de Comercialização obtido do mercado imobiliário.
E) Valor Locativo das Lojas: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O valor Locativo das Lojas foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado”, com tratamento por Inferência Estatística, conforme recomenda a
LTA 53-0283/2016 Página 5 de 92
Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2. Este valor foi utilizado também
para calcular a taxa de atratividade do local, através da relação:
I = [valor unitário locativo/valor unitário de venda].
Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento por
Inferência Estatística.
F) Valor Locativo do Terreno excedente – Método da Capitalização da Renda:

“Identifica o valor do bem, com base na capitalização PRESENTE da sua renda líquida
prevista FUTURA, considerando-se cenários viáveis”. Contudo, vamos fazer o caminho
inverso: partindo do valor do bem, vamos obter o valor de sua renda líquida.
Valor Presente “é aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes é obtido
pela capitalização da sua renda líquida, real ou prevista. A apuração é feita como se o
valor fosse aplicado no mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de
renda e de operação”.
“Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações nas taxas empregadas
podem apresentar grandes variações no valor obtido, não se recomenda a aplicação deste
método sem a utilização dos demais, prevalecendo esta observação como regra”.
“Os casos especiais devem ser amplamente justificados pelo avaliador”.
“P = A/i, onde
P : valor de venda de imóvel residencial;
A : valor locativo de imóvel residencial;
i : taxa de atratividade média” praticada na Tijuca no momento: relação entre o valor
obtido para o local, por Inferência Estatística, entre o valor unitário locativo e o valor
unitário de venda de lojas e salas comerciais. Esta taxa será confrontada com a taxa
média de Jacarepaguá, obtida dos índices do SECOVI, para setembro de 2016.
Com base no modelo acima, podemos afirmar que:
A=P.i
A : Valor Locativo é igual a P: valor de venda, multiplicado pela taxa de atratividade.
“Noções Básicas de Avaliações de Bens” Autor: Pedro Augusto Kruk
10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados
Período de pesquisa: de 04/11/2016 a 15/11/2016.
Tratamento dos Dados: INFER 32
A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Universo da Pesquisa: foi pesquisado o bairro da Tijuca, Maracanã, Vila Isabel, Andaraí
e Grajaú;
Tipos de Imóveis: Foram pesquisadas unidades de Lojas e Salas Comerciais à venda e
unidades de Casas Comerciais para locação em toda a região da Tijuca;
Tipos de Valores: O objetivo da pesquisa foi a obtenção de valores globais e unitários
para compra e venda e também para locação.
Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das
características dos imóveis apresentadas pelo anunciante, retirando-se apenas os dados
repetidos e termos enfáticos que não acrescentam nada na caracterização da amostra. Os
agentes de mercado foram consultados para informar o endereço completo e confirmar as
demais informações de seus anúncios.
LTA 53-0283/2016 Página 6 de 92
Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada do
prédio e outra do interior do imóvel, sempre que possível, ensejando melhor avaliação do
perfil da amostra de mercado.
Modelo Estatístico – Venda e Locação:
O valor de mercado para venda de lojas e salas comerciais e o valor de mercado para locação
de casas comerciais foi obtido através de Tratamento por Inferência estatística, com 19
(dezenove) elementos para venda de lojas, 20 (vinte) para venda de salas comerciais e 11
(onze) elementos para locação de casas comerciais, coletados e efetivamente utilizados,
atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido consideradas as seguintes
variáveis:
Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);
Variáveis Independentes:
Fonte: Variável dicotômica recusada pelo software INFER-32.
Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do imóvel avaliando para
adequação do seu valor por diferença de área, admitindo-se dois patamares: até 30% de
diferença para mais ou para menos; acima de 30% para mais e para menos. A relação entre
a amostra e o avaliando é processada pelo próprio software.
Local: Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, variável numérica

aplicada através do V C (aplicado para imóveis comerciais) da Prefeitura do Rio de Janeiro.
Padrão: Foi utilizada a tabela de padrão de construção indexada da seguinte forma:
ESTADO ÍNDICE
Padrão de construção atual com toda infraestrutura 1,00
Padrão de construção recente com menos infraestrutura 0,90
Padrão de construção ultrapassado 0,80
Padrão de construção obsoleto 0,70
Número de Dados de mercado utilizados:

Lojas para compra e venda: 12 elementos efetivamente utilizados;
Salas para compra e Vanda: 19 elementos efetivamente utilizados;
Casas Comerciais para locação: 11 elementos efetivamente utilizados.
11. Especificação da Avaliação
O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de

processo de Inferência Estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de
fundamentação e precisão:
A avaliação do Valor de Mercado de Lojas e de Salas Comerciais foi efetuada por Inferência
Estatística e resultou no GRAU I em nível de precisão.
LTA 53-0283/2016 Página 7 de 92

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR
GRAU
Item Descrição Pontos
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando 2 X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2 X
3 Identificação dos dados de mercado 2 X
4 Extrapolação 3 X
Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a
5 3 10% 20% 30%
rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do
6 3 1% 2% 5%
modelo através do teste F de Snedecor
TOTAL 15
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR

GRAUS Pontos III II I
Pontos Mínimos 16 X
Itens Obrigatórios II X
GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS
DESCRIÇÃO
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Lojas: (10.297,74 – 8.943,52)/9.620,63 14%
Salas: (10.861,32 – 9.831,20)/10.326,62 10%
A avaliação do Valor de Mercado do Terreno foi efetuada pelo método involutivo e resultou no
grau II em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

GRAU
Item Descrição
III II I
1 Nível de detalhamento do projeto hipotético X
2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético X
3 Estimativa dos custos de produção X
4 Prazos X
5 Taxas X
6 Modelo X
7 Análise setorial e diagnóstico de mercado X
8 Cenários X
9 Análises de sensibilidade do modelo X
TOTAL 22
ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

GRAUS III II I
Pontos Mínimos X
Itens Obrigatórios no Grau correspondente X
Enquadramento X
A avaliação do valor locativo de casas comerciais foi efetuada pelo Tratamento Científico e
resultou no GRAU III em nível de precisão.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo

GRAU
Item Descrição Pontos
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando 2 X
2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2 X
3 Identificação dos dados de mercado 2 X
4 Extrapolação 3 X
Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a
5 3 10% 20% 30%
rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do
6 3 1% 2% 5%
modelo através do teste F de Snedecor
TOTAL 15
LTA 53-0283/2016 Página 8 de 92

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR
GRAUS Pontos III II I
Pontos Mínimos 15 X
Itens Obrigatórios III X
GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS
DESCRIÇÃO
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%
Loja Maior: (47,17 – 31,64)/37,87 41%
Loja Menor: (59,75 – 34,01)/43,34 59%
12. Resultado da Avaliação e Data de Referência
Valor de mercado para venda (alienação):
R$ 8.110.000,00 (Oito milhões, cento e dez mil reais)
Valor de mercado para locação:
R$ 18.300,00/mês (Dezoito mil e trezentos reais por mês)
Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

l ocal, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas carac-
terísticas físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imo-
biliário.
13. Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações comple-
mentares importantes.
14. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 09 (nove) folhas
impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.
Rio de Janeiro, 17 de novembro de 2016
L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade

CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91
Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D
LTA 53-0283/2016 Página 9 de 92

ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA
RUA BR MESQUITA – SENTIDO INÍCIO RUA BR MESQUITA – SENTIDO FINAL
AVN MARACANÃ – SENTIDO FINAL AVN MARACANÃ – SENTIDO SHOPPING
VISTA DA RUA PEREIRA NUNES VISTA GERAL DO IMÓVEL
LTA 53-0283/2016 Página 10 de 92

PRÉDIO Nº 342/344/346/348 PRÉDIO Nº 350
ADMINISTRAÇÃO E LOJA DO POSTO LOCAL DE TROCA DE ÓLEO
LAVAGEM DE VEÍCULOS POSTO RIOPREVIDÊNCIA DESATIVADO
LTA 53-0283/2016 Página 11 de 92

ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS
LTA 53-0283/2016 Página 12 de 92

LTA 53-0283/2016 Página 13 de 92
SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO
Relatório de Informações Urbanísticas
Fornecimento Gratuito
1 - Localização
Logradouro: 066381-RUA BARAO DE MESQUITA

Início do Trecho: RUA TOMAZ COELHO
Fim do Trecho: RUA PEREIRA NUNES, AVENIDA MARACANA
Bairro: Vila Isabel RA:VIII AP: 2
Unidade SMU: 2 GLF Tijuca
Endereço: Rua Almirante Cochrane, 11 - Tijuca
Telefone(s): Telefone: 38728638/22540988
As informações deste relatório são referentes ao ponto e ao trecho do logradouro selecionado.
2 - Dados Cadastrais
Plantas Cadastrais Planta Cadastral 287C I 2
Projetos Aprovados de Alinhamento (PAA) e Os arquivos disponíveis estão em formato WMF e PDF. Para visualizá-los, faça o
Loteamento (PAL) no logradouro download no link da planta cadastral.
Projetos Aprovados de Loteamento (PAL) 6352;
Plantas de Alinhamentos Projetados (PAP) ---
3 - Zoneamento
MacroZona Macrozona de Ocupação Incentivada - Plano Diretor LC111/2011
Zona ZR-3 Zona Residencial Multifamiliar, consulte a(s) norma(s): Decreto

6997/1987
Subzona / Setor / Subsetor ---
Centro de Bairro Centro de Bairro 2 , consulte a(s) norma(s): Decreto 322/1976
Zona Ambiental ---
Área de Especial Interesse (AEI) ---
Distritos e Polos ---
Outros Dispositivos Legais ---
ATENÇÃO: quando se tratar de limite de zona, observar Artigo 115 e 121 do Regulamento de Zoneamento (RZ) Decreto 322/1976 e
legislação específica no caso de Projeto de Estruturação Urbana (PEU).
4 - Área de Especial Interesse Social (AEIS)

Não há
5 - Gabarito de Altura
Edificação afastada das divisas Decreto 6997/1987 - artigo 10 - 5 pavimentos qualquer natureza e altura
máxima 25m
Edificação não afastada das divisas Decreto 6997/1987 - artigo 10 - 5 pavimentos qualquer natureza e altura
máxima 19m
ATENÇÃO: Nos casos em que o trecho estiver localizado em zona determinada pelo Decreto 322/1976, consultar os artigos 80 a 87
desse decreto.
LTA 53-0283/2016 Página 14 de 92

6 - Índice de Aproveitamento de Terreno
IAT 3,5 - Lei Complementar 111/2011
ATENÇÃO: Os IAT estabelecidos pela legislação local ou específica, quando mais restritivos, prevalecem sobre os valores definidos no
Anexo VII da Lei Complementar 111/2011 (Plano Diretor) - Parágrafo 4o. do Artigo 38.
Maiores informações serão fornecidas pelo técnico da Unidade SMU indicada no item 1 - Localização.
7 - Áreas Protegidas
ZPPA2 Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 2 - Decreto 36108/2012
8 - Desapropriações / Tombamentos / Susceptibilidade

Desapropriações » Clique aqui para ver/ocultar as Desapropriações encontradas.
Descrição Legislação Assunto

DECRETO MUNICIPAL
458 - CASAS 1 A 10 No.10227 de DESAPROPRIAÇÃO
25/06/1991
DECRETO MUNICIPAL
464-A, 466 No.10227 de DESAPROPRIAÇÃO
25/06/1991
DECRETO MUNICIPAL
594 E 596 No.12005 de DESAPROPRIAÇÃO
06/04/1993
DECRETO MUNICIPAL
425-PREDIO DO PAVILHAO DO COMANDO DO 1o BPE DESAPROPRIAÇÃO
No.1956 de 29/03/1993
DECRETO MUNICIPAL
S/N.(JUNTO E ANTES DO N.329), NOS.329,331,335,339(PARCIAL),341-A E 343 No.14194 de DESAPROPRIAÇÃO
13/09/1995
DECRETO MUNICIPAL
NOS.349,357 E 359 No.14194 de DESAPROPRIAÇÃO
13/09/1995
DECRETO MUNICIPAL
ATENÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO DESTE IMÓVEL REVOGADA PELO DECRETO 37605 DE
No.22494 de DESAPROPRIAÇÃO
27/08/2013 : Nº 596
18/12/2002
DECRETO MUNICIPAL
27/08/2013 : Nº 376 - DESAPROPRIAÇÃO PARCIAL.
18/12/2002
DECRETO MUNICIPAL
ATENÇÃO: DESAPROPRIAÇÃO DESTES IMÓVEIS REVOGADA PELO DECRETO 37605 DE
27/08/2013 : Nºs 592 E 594.
23/06/2003
DECRETO MUNICIPAL
27/08/2013 : Nº 673.
23/06/2003
DECRETO MUNICIPAL
Nº 831- Desapropriação revogada pelo Dec. 25494 de 22/06/2005. No.23207 de DESAPROPRIAÇÃO
28/07/2003
DECRETO MUNICIPAL
REVOGAÇÃO TOTAL DO
Revogou o Dec.23207 de 28/07/03, que desapropriou o imóvel de nº 831. No.25494 de
DISPOSITIVO LEGAL
22/06/2005
Revogou parcialmente o Decreto nº 22494 de 18/12/2002 que desapropriou o imóvel nº DECRETO MUNICIPAL
REVOGAÇÃO PARCIAL DO
596 e 376 e também o Decreto 23046 de 23/06/2003 que desapropriou os imóveis nº No.37605 de
DISPOSITIVO LEGAL
592, 594 e 673. 27/08/2013
Tombamentos » Clique aqui para ver/ocultar os Tombamentos encontrados.
Número(s) Tipo Legislação Obs

DECRETO
135 PRESERVADO
7077
DECRETO
125 DEFINITIVO SOBRADO
6255
DECRETO
119 DEFINITIVO SOBRADO
6255
DECRETO
117 DEFINITIVO VILA AVENIDA MARIANA
6255
DECRETO
127 DEFINITIVO VILA AVENIDA ANNA
6255
DECRETO
141 PRESERVADO
7077
DECRETO
DEFINITIVO PALACETE SEDE DO COLEGIO MILITAR RJ E PEDRA BABILONIA
12864
DECRETO
129, 133 PRESERVADO AREA DE ENTORNO DO COLEGIO MILITAR E PEDRA DA BABILONIA
12864
DECRETO
52,52A,54 PRESERVADO AREA DE ENTORNO DO COLEGIO MILITAR E PEDRA DE BABILONIA
12864
DECRETO
64,68,76,84 PRESERVADO AREA DE ENTORNO DO COLEGIO MILITAR E PEDRA DE BABILONIA
12864
DECRETO
86,88,92 PRESERVADO AREA DE ENTORNO DO COLEGIO MILITAR E PEDRA DE BABILONIA
12864
DECRETO
499 DEFINITIVO Escola Municipal Affonso Pena.
19342
LTA 53-0283/2016 Página 15 de 92

Colégio Marista São José - prédio do externato. O tombamento inclui apenas o imóvel principal,
DECRETO
164 DEFINITIVO dotado de 2 pavimentos e pátio central ajardinado, ficando preservados sua arquitetura, o muro
19342
voltado p/ a rua, o pedestal c/ imagem de São José e o jardim.
DECRETO
Nº 275 DEFINITIVO IGREJA DE SANTO AFONSO
23236
DECRETO
539 PROVISÓRIO Paisagismo do anfiteatro do SESC - Obra paisagística de autoria de Roberto Burle Max.
30936
Susceptibilidade Baixa - Decreto 33534/2011

ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEO-RIO).
9 - Observações
Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveis
construídos até 1937.
Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares.
Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1.
Observar Lei 2.079/1993 que dá condições especiais para o licenciamento de edificações com até três pavimentos, excetuando-se as
previstas no parágrafo 2º do artigo 1º.
Consultar CEDAE Decreto 10082/1991.
Consultar CET-RIO e SMAC Decreto 28329/2007.
Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços, como
incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras de qualificação
urbana, e dá outras providências.
LTA 53-0283/2016 Página 16 de 92

0- D
PLANO DE MASSA
LTA 53-0283/2016 Página 17 de 92

PLANO DE MASSA
LTA 53-0283/2016 Página 18 de 92

PLANO DE MASSA – DISPOSIÇÃO DAS LOJAS
LTA 53-0283/2016 Página 19 de 92

PLANO DE MASSA – DISPOSIÇÃO DAS SALAS
LTA 53-0283/2016 Página 20 de 92

ANEXO III – A. R. T.
LTA 53-0283/2016 Página 21 de 92

ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE VENDA DE LOJAS
LTA 53-0283/2016 Página 22 de 92

ANEXO V – AMOSTRAS DE LOJAS PARA VENDA
UNIDADE HIPOTÉTICA DE LOJA
Amostra 01 – VC = 2.932,04
Tipo/Localização Loja na Rua Haddock Lobo, 252-A, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Loja de atendimento + galpão de oficina e pintura, Motivo particular. Excelente
Faturamento. Próximo a estação de metrô Afonso Pena. Estudamos propostas.
Área 120,00m²
Preço R$ 990.000,00
Unitário R$ 8.250,00/m²
Fonte MP CONSULTORIA IMOBILIÁRIA
Site / Telefone (21) 99225.3865
Pesquisador Arymar
Data Novembro de 2016
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+tijuca+zona-norte+rio-de-
janeiro+rj+120m2+RS990000/ID-8796603/?paginaoferta=1
Amostra 02 – VC = 3.065,33
Tipo/Localização Loja na Rua São Francisco Xavier, 73, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima loja de frente de rua, piso cerâmico, banheiro social com azulejo decorado
ao teto, jirau de 20m². Ótimo investimento. Pronto para ocupar.
Área 65,00m²
Preço R$ 550.000,00
Fonte KASANOVA IMÓVEIS
Site / Telefone (21) 2555.2100 / 99988.4701
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 23 de 92

Amostra 03 – VC = 3.393,94
Tipo/Localização Loja na Rua Conde de Bonfim, 214, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Loja comercial em excelente localização, frente de rua, dentro da galeria, sendo a
primeira loja, com 93m2, próximo a praça Saens Pena. Ano de Construção: 1965
Área 93,00m²
Preço R$ 790.000,00
Fonte RENATA IMÓVEIS – RENATA PERES
Site / Telefone (21) 3042.8080 / 99807.8080
Pesquisador Arymar
Amostra 04 – VC = 1.696,87
Tipo/Localização Loja na Rua Barão de Iguatemi, 184, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente imóvel comercial, boa localização, duas lojas unificadas um depósito de
bebidas composto de jirau, escritório e banheiro com uma câmara frigorífica,
cozinha kit, banheiro de serviço cafeteria com varanda. Confiram.
Área 100,00m²
Preço R$ 850.000,00
Fonte BRASIL BROKERS ÉTICA - BARRA
Site / Telefone (21) 2303.1954
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+pc-da-bandeira+zona-norte+rio-de-
LTA 53-0283/2016 Página 24 de 92

Amostra 05 – VC = 1.928,61
Tipo/Localização Loja na Rua General Canabarro, 55, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Loja de rua, banheiro social, refeitório, possui uma vaga de garagem, pé direito
alto, formato retangular, adequada para banco, mercado, hortifruti, restaurante.
Referência: Próximo ao Colégio Militar. Ano de Construção: 1972
Área 173,00m²
Preço R$ 1.600.000,00
Fonte SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+maracana+zona-norte+rio-de-
Amostra 06 – VC = 3.525,73
Tipo/Localização Loja no Boulevard Vinte e Oito de Setembro, 189, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Raridade! Loja frente de rua na Vinte e Oito de Setembro, coladinha ao Hortifruti,
piso em porcelanato, toda reformada e sem condomínio. Pronto para ocupar.
Área 70,00m²
Preço R$ 650.000,00
Fonte ELOS RIO IMÓVEIS
Site / Telefone (21) 2246.9663 / 97448.0962
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+vl-isabel+zona-norte+rio-de-
LTA 53-0283/2016 Página 25 de 92

Amostra 07 – VC = 4.751,57
Tipo/Localização Loja à venda na R. Conde de Bonfim, 352, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Studio no melhor ponto comercial da Tijuca – Praça Saenz Pena – composto de:
3 salas, 1 banheiro social, 1 lavabo, cozinha, arquivo. Serve para vários tipos de
comércio, como clínica médica, dentária, advocacia etc..Prédio com elevador,
posição de frente cm 70,00m²
Área 70,00m²
Preço R$ 650.000,00
Fonte COSTA CAVALCANTI E CARDOSO
Pesquisador Arymar
http://www.imovelweb.com.br/propriedades/comercial-a-venda-na-tijuca-2926926466.html
Amostra 08 – VC = 2.087,64
Tipo/Localização Loja na Rua Haddock Lobo, 117, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Loja de esquina, Rua Haddock Lobo com Batista das Neves, 168,00 m². Entre
duas estações de metrô - Estácio e Afonso Pena. Fica em meio a área residencial,
com farto comércio e condução, escolas, universidades, clubes, academias e
hospitais. Várias prestadoras de TV a cabo e telefonia. Sua localização facilita o
acesso aos principais pontos e vias da cidade: Linha Amarela, Linha Vermelha,
Túnel Rebouças, Túnel Santa Bárbara, Av. Brasil, Ponte Rio Niterói.
Área 168,00m²
Preço R$ 1.650.000,00
Site / Telefone (21) 2254.0187 / 99225.3865
Pesquisador Arymar
https://www.vivareal.com.br/imovel/loja-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-168m2-venda-RS1650000-
id-70411205/?__vv=nav:1
LTA 53-0283/2016 Página 26 de 92

Amostra 09 – VC = 2.932,04
Tipo/Localização Loja na Rua Barão de Mesquita, 206, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima loja frente de rua em local nobre no coração da tijuca composta de: 1
recepção, 2 salas, 2 banheiros, e mais jirau, perfazendo um total de 100 m², fica
ao lado do 7º oficio. Ano de Construção: 1978
Área 65,00m²
Preço R$ 680.000,00
Fonte BRASIL BROKERS ÉTICA – CONDE DE BONFIM
Pesquisador Arymar
Amostra 10 – VC = 3.903,02
Tipo/Localização Loja na Rua Desembargador Izidro, 10, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Lojão comercial, linear de frente, antigo cinema/ teatro, utilizado atualmente
como Igreja Evangélica, composta por 02 entradas totalmente independentes, 1ª
acesso a um salão e 2 banheiros, 2ª entrada acesso escada levando a galeria e
mais um banheiro. Excelente investimento para cinema, teatro, clinicas... Ótimo
estado
Área 430,00m²
Preço R$ 4.500.000,00
Fonte JÚLIO BOGORICIN IMÓVEIS – TIJUCA – SAENS PENA
Site / Telefone (21) 2187.4700 / 9278.3077
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 27 de 92

Amostra 11 – VC = 2.265,62
Tipo/Localização Loja na Rua Alberto de Sequeira, 5, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Oportunidade! Excelente localização, próximo a Metrô, comércio e condução. Loja
de frente de rua, com duas portas. 1º piso - 4 salas, banheiro, cozinha. Mezanino
com banheiro. A loja foi planejada por arquiteto renomado. Boa para vários
ramos de negócio.
Área 120,00m²
Preço R$ 1.300.000,00
Fonte NOVA ÉPOCA IMÓVEIS
Pesquisador Arymar
https://www.vivareal.com.br/imovel/loja-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-120m2-venda-RS1300000-
id-69360926/?__vv=nav:1
Amostra 12 – VC = 2.443,60
Tipo/Localização Loja na Rua Mariz e Barros, 824-B, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótimo ponto comercial, loja frontal, alugada, planta ampla, jirau de 52,66 m²,
piso de 238,2 m², boa testada, prédio relativamente novo, venda direta com
proprietário.
Área 291,00m²
Preço R$ 3.990.000,00
Fonte TGB
Site / Telefone (21) 99183.2063 / 99178.7493
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 28 de 92

ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE LOJA
Amostra
Nº Am. V. Unit. Padrão Local Área
1 8.250,00 0,80 2.932,04 120,00
2 8.461,54 0,90 3.065,33 65,00
3 8.494,62 0,90 3.393,94 93,00
4 8.500,00 0,80 1.696,87 100,00
5 9.248,55 0,90 1.928,61 173,00
6 9.285,71 0,90 3.525,73 70,00
7 9.285,71 0,80 4.751,57 70,00
8 9.821,43 0,90 2.087,64 168,00
9 10.461,54 0,90 3.903,02 120,00
10 10.465,12 0,90 2.265,62 291,00
11 10.833,33 1,00 2.443,60 291,00
12 13.711,34 1,00 2.932,04 430,00
Descrição das Variáveis

Variável Dependente :
• V. Unit.: Valor unitário em reais por metro quadrado.
Variáveis Independentes :
• Padrão : Adequação do valor da amostra por diferença de padrão de construção..
• Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, usando Vc da prefeitura.
• Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra : 12
Nº de variáveis independentes :3
Nº de graus de liberdade :8
Desvio padrão da regressão : 573,8550
Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

V. Unit. 9734,91 1526,0484 15,68%
1/Padrão 1,1273 0,0849 7,54%
Local 2910,50 892,3781 30,66%
Área 165,92 114,2361 68,85%
Número mínimo de amostragens para 3 variáveis independentes : 12.
Dispersão em Torno da Média
LTA 53-0283/2016 Página 29 de 92

Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável V. Unit..
Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 8.250,00 8.859,40 609,40 7,3867 %
2 8.461,54 8.656,89 195,35 2,3087 %
3 8.494,62 9.176,83 682,21 8,0311 %
4 8.500,00 7.926,69 -573,31 -6,7448 %
5 9.248,55 9.313,43 64,88 0,7016 %
6 9.285,71 8.975,13 -310,58 -3,3447 %
7 9.285,71 9.281,06 -4,65 -0,0500 %
8 9.821,43 9.342,74 -478,69 -4,8739 %
9 10.461,54 9.786,04 -675,50 -6,4570 %
10 10.465,12 10.916,70 451,58 4,3151 %
11 10.833,33 11.322,04 488,71 4,5111 %
12 13.711,34 13.261,94 -449,40 -3,2776 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores,

não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
[V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]
Modelo para a Variável Dependente

[V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Padrão b1 = -2749,3222 2775,3926 -6626,0335 1127,3890
Local b2 = 0,5610 0,2082 0,2701 0,8519
Área b3 = 11,9845 2,1745 8,9470 15,0220
LTA 53-0283/2016 Página 30 de 92

Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9472
Valor t calculado ................................ : 8,354
Valor t tabelado (t crítico) ................. : 1,860
(para o nível de significância de 10,0 %)
Coeficiente de determinação (r²) ... : 0,8972
Coeficiente r² ajustado .................... : 0,8586
Classificação : Correlação Fortíssima
Análise da Variância
Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado
7 6
Regressão 2,2982x10 3 7,6608x10 23,26
6 5
Residual 2,6344x10 8 3,2930x10
7 6
Total 2,5617x10 11 2,3288x10
F Calculado: 23,26
F Tabelado: 4,066 (para o nível de significância de 5,000 %)
-2
Significância do modelo igual a 2,6x10 %
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).
Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081
Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Padrão b1 -1,350 21% Sim
Local b2 2,894 2,0% Sim
-3
Área b3 7,913 4,7x10 % Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.
Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5459
Variável Coeficiente t Calculado Significância

Padrão b1 -0,991 18%
Local b2 2,694 1,4%
Área b3 5,511 0,03%
Momentos Centrais
-16
Momento central de 1ª ordem : -7,4014x10
5
Momento central de 2ª ordem : 2,1953x10
6
5
Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria -0,0269 0 0
Curtose -3,0000 0 Indefinido
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
LTA 53-0283/2016 Página 31 de 92

Intervalos de Classes
Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média
1 -682,2087 -342,7820 4 33,33 -557,9738
2 -342,7820 -3,3554 2 16,67 -130,1162
3 -3,3554 336,0711 2 16,67 157,6142
4 336,0711 675,4978 4 33,33 544,2247
Histograma
Ogiva de Frequências
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
LTA 53-0283/2016 Página 32 de 92

Efeitos de cada Observação na Regressão
F tabelado : 14,39 (para o nível de significância de 0,10 %)
Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**) Aceito

1 0,2046 0,3278 Sim
2 0,0141 0,2638 Sim
3 0,1029 0,1908 Sim
4 0,5391 0,5128 Sim
-3
5 1,1053x10 0,2137 Sim
6 0,0330 0,2525 Sim
-5
7 8,5121x10 0,6470 Sim
8 0,0469 0,1811 Sim
9 0,1258 0,2206 Sim
10 0,0688 0,2500 Sim
11 0,1072 0,2944 Sim
12 0,7847 0,6450 Sim
(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo
quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado.
Todos os elementos da amostragem passaram pelo teste de consistência.
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis
e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
Hii x Resíduo Normalizado Quadrático
Pontos no canto inferior direito podem ser "outliers".

Pontos no canto superior esquerdo podem possuir alta influência no resultado da regressão.
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita
3 -682,2087 0,1173 0,0833 0,1172 0,0339
1 -609,4013 0,1441 0,1667 0,0607 0,0225
11 -488,7075 0,1972 0,2500 0,0305 0,0527
10 -451,5775 0,2157 0,3333 0,0343 0,1176
2 -195,3475 0,367 0,4167 0,0334 0,0498
5 -64,8849 0,455 0,5000 0,0383 0,0450
-3
7 4,6466 0,503 0,5833 3,2303x10 0,0801
6 310,5818 0,706 0,6667 0,1224 0,0391
12 449,4012 0,783 0,7500 0,1165 0,0332
8 478,6903 0,798 0,8333 0,0479 0,0354
-3
4 573,3096 0,841 0,9167 7,7813x10 0,0755
9 675,4978 0,880 1,0000 0,0362 0,1195
LTA 53-0283/2016 Página 33 de 92

Maior diferença obtida : 0,1224
Valor crítico : 0,3380 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %,

aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP
2012).
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é

realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso
das avaliações pelo método comparativo.
Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos .. :6
Número de elementos negativos . :6
Número de sequências ................. :6
Média da distribuição de sinais .... :6
Desvio padrão .................................. : 1,732
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior.... : -0,3028

Limite superior . : -0,9083
Intervalo para a normalidade:
[-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado)......... : 0,0000

Valor z (crítico).............. : 1,2817
(para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula,

podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios
em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
LTA 53-0283/2016 Página 34 de 92

Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,9138 - (nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL) : DL = 0,82

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) : 4-DL = 3,18
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,75 4-DU = 2,25
Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério
conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados,

pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
LTA 53-0283/2016 Página 35 de 92

Formação dos Valores
Variáveis independentes: • Padrão = 1,00 • Local .= 3.490,95 • Área..= 100,00
Estima-se o Valor Unitário da Loja em = R$ 9.620,63/m²
O modelo utilizado foi: [V. Unit.] = 9212,8 - 2749,3 /[Padrão] + 0,5611 x [Local] + 11,985 x [Área]
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 8.943,52/m²
Máximo: R$ 10.297,74/m²
Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), o valor
estimado não pode extrapolar mais do que 20,0% do seu limite
amostral superior, nem pode ser inferior a 20,0%
do limite amostral inferior.
Para uma Área de 100,00 m², teremos:

Valor obtido = R$ 962.063,04
Valor mínimo = R$ 894.351,75
Valor máximo = R$ 1.029.774,34
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
Limite Limite Valor no ponto Variação em

Variável Aprovada (*)
inferior superior de avaliação relação ao limite
Padrão 0,80 1,00 1,00 Dentro do intervalo Aprovada
Local 1.696,87 4.751,57 3.490,95 Dentro do intervalo Aprovada
Área 65,00 430,00 100,00 Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além
do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais
Valor estimado no Valor estimado no Valor estimado no

Variável Maior variação Aprovada (**)
limite inferior limite superior ponto de avaliação
Padrão 8.933,30 9.620,63 9.620,63 Dentro do intervalo Aprovada
Área 9.201,17 13.575,53 9.620,63 Dentro do intervalo Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites
amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral.
Intervalos de Confiança
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :
Nome da Limite Limite Amplitude Amplitude/média

variável Inferior Superior Total (%)
Padrão 9.127,07 10.114,19 987,13 10,26
Local 9.451,77 9.789,49 337,71 3,51
Área 9.420,41 9.820,85 400,44 4,16
E(V. Unit.) 8.571,35 10.669,91 2.098,57 21,81
Valor Estimado 8.943,52 10.297,74 1.354,23 14,08
Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.
LTA 53-0283/2016 Página 36 de 92

De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados,
o valor unitário da loja, em novembro de 2016, é de: R$ 9.620,63/m². Como todas
as amostras estão em oferta, desconta-se 10% da margem de negociação, ou seja:
R$ 9.620,63/m² x 0,90 = R$ 8.658,57/m²
Valor de mercado da loja 1: R$ 8.658,57/m² x 99,73m² ≈ R$ 863.518,89;
Valor de mercado da loja 5: R$ 8.658,57/m² x 93,24m² ≈ R$ 807.324,79.
Valor de mercado total: R$ 8.658,57/m² x 424,08m² ≈ R$ 3.671.925,11
Grau de Precisão: 10.297,74 – 8.943,52 = 1.354,22/9.620,63 = 14% < 30%
GRAU III
ANEXO VII – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE SALAS PARA VENDA
LTA 53-0283/2016 Página 37 de 92

ANEXO VIII – AMOSTRAS DE SALAS COMERCIAIS PARA VENDA
UNIDADE HIPOTÉTICA DE SALA
Amostra 01 – VC = 2.932,04
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Barão de Ubá, 568, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala comercial montada, ótima localização, na esquina da Rua Haddock Lobo com
a Rua Barão de Ubá. Entre duas estações do metrô: Afonso Pena e Estácio. Farto
comércio e transporte. Próximo a colégios e faculdades. Prédio 100% comercial.
Doc 100%. entrega imediata. Estacionamento rotativo/mensal próximo.
Área 30,00m²
Preço R$ 210.000,00
Site / Telefone (21) 2254.0187 / 99225.3865
Pesquisador Arymar
www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+conjunto-comercial-sala+tijuca+zona-norte+rio-de-
Amostra 02 – VC = 2.932,04
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Haddock Lobo, 358, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente sala comercial com 38m² e 01 banheiro. Ótima localização na Rua
Haddock Lobo, posição de frente para a rua. Edifício com porteiro e
disponibilidade de vaga no estacionamento. – Construído em 2001.
Área 38,00m²
Preço R$ 289.000,00
Fonte PRIMAR ADMINISTRADORA
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+conjunto-comercial-sala+tijuca+zona-norte+rio-de-
LTA 53-0283/2016 Página 38 de 92

Amostra 03 – VC = 3.525,73
Tipo/Localização Sala Comercial no Boulevard 28 de Setembro, 389, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala comercial no Vila Trade Center, andar alto, fundos, vista livre. Sala com
recepção, banheiro social, duas salas com divisórias, ar condicionado. Vaga de
garagem na escritura! Prédio recuado, com rampa de acesso a deficiente,
recepção com catracas, portaria 24h, monitoramento na garagem e nos andares,
próximo à Praça Barão de Drumond e ao Shopping Iguatemi. 7
andares. Construído em 1995.
Área 32,00m²
Preço R$ 250.000,00
Fonte APSA VENDAS
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+conjunto-comercial-sala+vl-isabel+zona-norte+rio-de-
Amostra 04 – VC = 3.198,54
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Conde de Bonfim, 99, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala Comercial próximo ao metro São Francisco Xavier. Diversas linhas de
ônibus, rua tranquila para estacionar o carro. Sala toda em porcelanato. Vaga de
garagem. Mobiliada, armários embutidos, copa e ar condicionado central. 8
andares.
Área 60,00m²
Preço R$ 470.000,00
Fonte FÁBIO
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 39 de 92

Amostra 05 – VC = 3.393,94
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Padre Elias Gorayeb, 15, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala em excelente localização, próximo ao metrô Saens Pena. Sala comercial com
46m² (IPTU), andar alto, indevassável, composta por: recepção, banheiro e 2
salas. Formipiso nas salas; banheiro com piso em cerâmica e az. ao teto. 9
andares. Construída em 1973.
Área 46,00m²
Preço R$ 375.000,00
Fonte NOVA ÉPOCA CONS. IMOB. – SAENS PENA
Pesquisador Arymar
Amostra 06 – VC = 2.398,95
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua General Roca, 440, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Rua General Roca, 440 - prédio misto - sala comercial, banheiro, cozinha, a
poucos metros da Praça Saenz Peña (metro na porta). Temos várias unidades no
local. Documentação ok. 5 andares.
Área 28,00m²
Preço R$ 229.900,00
Fonte VG IMÓVEIS
Site / Telefone (21) 96415.7900 / 98735.5845
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 40 de 92

Amostra 07 – VC = 2.932,04
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Mariz e Barros, 1001, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Sala comercial, portaria 24h. Composta de sala de espera, copa, banheiro,
cozinha e escritório. Em ótima localização, com 30m², prédio novo, vaga de
garagem na escritura, com divisórias. Ótima oportunidade de investimento.
Proximidades do metrô, retorno garantido de investimento. 10 andares.
Construído em 1999. Escritório. Copa
Área 29,00m²
Preço R$ 260.000,00
Fonte BRASIL BROKERS ÉTICA – CONDE DE BONFIM
Pesquisador Arymar
Amostra 08 – VC = 2.932,04
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Mariz e Barros, 1001, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima localização, entre metrô Afonso Pena e São Francisco Xavier. Prédio com
total monitoramento e segurança. Sala vazia, com recepção, copa, banheiro e um
ótimo salão.
Área 32,00m²
Preço R$ 290.000,00
Fonte MIGUEZ IMOBILIÁRIA – MARACANÃ
Site / Telefone (21) 2566.4000 / 96779.5708
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 41 de 92

Amostra 09 – VC = 3.393,94
Descrição Excelente sala comercial, reformada, composta por sala de espera, sala de
atendimento, banheiro social e copa. A sala possui todas instalações necessárias
para consultório odontológico, consultório médico e escritórios em geral. Prédio
com portaria, 3 elevadores e garagem (possibilidade de alugar vaga). Ótima
localização, próximo a praça Saens Pena, com farta rede de transportes públicos
e variado comércio no entorno.
Área 27,00m²
Preço R$ 250.000,00
Fonte RIO ANTIGO IMÓVEIS
Pesquisador Arymar
http://www.imovelweb.com.br/propriedades/sala-comercial-rua-conde-de-bonfim-venda-tijuca-
2926319873.html
Amostra 10 – VC = 4.751,57
Descrição No coração da Praça Sanes Pena, conjunto de salas com 68m², dividido em sala
principal, dois escritórios, sendo um com sacada, banheiro social, banheiro de
serviço, área e copa. Imóvel todo em piso frio e com hidráulica e elétrica refeitos.
Vista panorâmica da Praça Saens Pena.. 5 andares. Construído em 1959.
Área 68,00m²
Preço R$ 650.000,00
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 42 de 92

Amostra 11 – VC = 3.393,94
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Pinto de Figueiredo, 55, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Tijuca Best Offices! 1ª locação, localização estratégica: Metrô, Shopping e
facilidade de deslocamento. Imóvel de fundos, silencioso, sala ampla, banheiro
impecável e espaçosa varanda. 1 vaga na escritura. Prédio inteligente, recepção
integrada, acesso monitorado, central de telecomunicação, CFTV, internet banda
larga, salas de reunião, auditório, construído em 2016.
Área 30,00m²
Preço R$ 300.000,00
Fonte RJC IMOBILIÁRIA
Site / Telefone (21) 2204.7000 / 7722.6313
Pesquisador Arymar
Amostra 12– VC = 2.932,04

Descrição Ótima sala comercial em 1ª Locação. Prédio Empresarial com 215 salas e 5 lojas
no térreo, entre as estações de metrô Afonso Pena e Estácio, com Hall, portaria,
segurança e garagem. Salão e banheiro, com direito ao uso de uma vaga na
garagem, andar alto com vista livre. 12 andares. Interfone. Pronto para ocupar.
Área 23,00m²
Preço R$ 238.000,00
Fonte APSA VENDAS RIO
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 43 de 92

Amostra 13 – VC = 3.393,94
Descrição Ótima sala no SAENS PENA MEDICAL CENTER, Rua Conde de Bonfim, 255, junto
a Praça Saenz Peña e ao Metrô. Sala de frente, vazia, com ampla recepção,
banheiro e uma vaga de garagem na escritura. Edifício com portaria 24 horas,
circuito interno de TV, 3 elevadores. Portaria aberta sábado até às 15 horas, para
atendimento a clientes/pacientes.
Área 30,00m²
Preço R$ 340.000,00
Fonte RONAN ROCHA CESÁRIO
Site / Telefone (21) 99872.2303 / 2268.8120
Pesquisador Arymar
Amostra 14 – VC = 3.393,94
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Pinto de Figueiredo, 55, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Junto à Praça Saens Pena, próximo ao metrô, prédio luxuoso com portaria,
recepção com catraca, circuito TV, ambiente climatizado, vaga escriturada com
manobrista, sala de reunião, sala de espera. Sala comercial de fundos, silenciosa,
vista livre, desocupada, totalmente reformada, WI-FI, com hall, salão, dois
ambientes e lavabo, todos com piso em porcelanato. Documentação cristalina. 9
Área 28,00m²
Preço R$ 320.000,00
Fonte LINCE IMOBILIÁRIA – AFONSO PENA
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 44 de 92

Amostra 15 – VC = 3.903,02
Tipo/Localização Sala Comercial na R. Eng. Enaldo Cravo Peixoto, 215, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente localização em frente ao Shopping Tijuca, 1ª locação, prédio
inteligente, 4 elevadores, salas de reunião no condomínio, junto ao metrô, vista
livre, sol da manhã, vaga na escritura, toda em piso frio. Nada a fazer. 11
Área 30,00m²
Preço R$ 350.000,00
Pesquisador Arymar
Amostra 16 – VC = 3.903,02
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Des. Izidro, 18, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente consultório medico de 28m², localizada ao lado do metro da Praça Sans
Penha, na Tijuca, em um prédio luxuoso, com segurança, porteiro 24h e
estacionamento para clientes. O consultório encontra-se montado, com ar split
nos dois cômodos, um banheiro e recepção. 10 andares, ar condicionado,
armários embutidos, lavabo, mobiliado.
Área 28,00m²
Preço R$ 330.000,00
Fonte PISOM ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 45 de 92

Amostra 17 – VC = 4.751,57
Tipo/Localização Sala Comercial na Pça Saenz Pena, 45, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Ótima sala comercial, sala de espera com sala de atendimento, banheiro
reformado. Excelente localização dentro do Shopping 45, coração da Saenz Pena,
metrô na porta. 15 andares, construído em 1980.
Área 27,00m²
Preço R$ 320.000,00
Fonte RJC IMOBILIÁRIA
Site / Telefone (21) 2204.7000 / 7722.6313
Pesquisador Arymar
Amostra 18 – VC = 2.932,04
Descrição Haddock Business, o mais novo e moderno complexo comercial da Tijuca. Prédio
de altíssimo padrão em localização estratégica com facilidade de acesso ao
Centro, Zona Norte, Zona Sul e Zona Portuária. Sala com aproximadamente
25m² em prédio de altíssimo gabarito.
Área 25,00m²
Preço R$ 320.000,00
Fonte LINCE IMOBILIÁRIA – AFONSO PENA
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 46 de 92

Amostra 19 – VC = 3.198,54
Tipo/Localização Sala Comercial na Rua Eng. Enaldo Cravo Peixoto, 215, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição TITANIUM OFFICES - Perfeita sala comercial no mais novo e moderno
empreendimento comercial da Tijuca, banheiro, vaga de garagem, sol da manhã.
Excelente localização, ideal para investir ou trabalhar, próximo do Shopping
Tijuca e a 300 metros da Praça Saens Pena com acesso ao metro e fácil acesso a
transporte público.
Área 28,00m²
Preço R$ 370.000,00
Fonte IMÓVEL UM
Site / Telefone (21) 99598.7783
Pesquisador Arymar
Amostra 20 – VC = 3.393,94
Descrição Localização estratégica próxima à duas estações de Metrô, de principais agências
bancárias, comércio e melhores serviços da região. Amplas salas comerciais de
32 a 47 m², 1 ou 2 vagas privativas. Loja com frente para Conde de Bonfim com
261M² com 5 vagas de garagem. Opções para junção de 2 salas, meio andar e
andares corporativos.
Área 32,00m²
Preço R$ 475.000,00
Fonte ZS INCORPORAÇÕES
Site / Telefone (21) 3238.5987 / 99453.5894
Pesquisador Arymar
LTA 53-0283/2016 Página 47 de 92

ANEXO IX – TRATAMENTO DOS DADOS DE SALA COMERCIAL
Amostra
Nº Am. V. Unit. Padrão Local Área
1 7.000,00 0,80 2.932,04 30,00
2 7.605,26 0,80 2.932,04 38,00
3 7.812,50 0,80 3.525,73 32,00
4 7.833,33 0,90 3.198,54 60,00
5 8.152,17 0,90 3.393,94 46,00
6 8.210,71 0,80 2.398,95 28,00
7 8.965,52 1,00 2.932,04 29,00
8 9.062,50 1,00 2.932,04 32,00
9 9.259,26 0,90 3.393,94 27,00
10 9.558,82 0,80 4.751,57 68,00
11 10.000,00 1,00 3.393,94 30,00
12 10.347,83 1,00 2.932,04 23,00
13 11.333,33 1,00 3.393,94 30,00
14 11.428,57 1,00 3.393,94 28,00
15 11.666,67 1,00 3.903,02 30,00
16 11.785,71 1,00 3.903,02 28,00
17 11.851,85 0,90 4.751,57 27,00
18 12.800,00 1,00 2.932,04 25,00
19 13.214,29 1,00 3.903,02 28,00
• Padrão : Adequação do valor da amostra por diferença de padrão construtivo.
• Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando.
Nº de graus de liberdade : 15
-6
Desvio padrão da regressão : 9,0485x10

-4 -5
1/V. Unit. 1,0474x10 2,0163x10 19,25%
Exp(Padrão) 2,5341 0,2156 8,51%
Local 3415,65 613,7550 17,97%
-3
1/Área 0,0321 7,4073x10 23,07%
LTA 53-0283/2016 Página 48 de 92


1 7.000,00 7.746,11 746,11 10,6587 %
2 7.605,26 7.384,40 -220,86 -2,9041 %
3 7.812,50 8.300,60 488,10 6,2477 %
4 7.833,33 7.899,96 66,63 0,8506 %
5 8.152,17 8.434,84 282,67 3,4674 %
6 8.210,71 7.332,41 -878,30 -10,6971 %
7 8.965,52 9.893,57 928,05 10,3513 %
8 9.062,50 9.616,42 553,92 6,1122 %
9 9.259,26 9.544,63 285,37 3,0820 %
10 9.558,82 8.795,18 -763,64 -7,9888 %
11 10.000,00 10.644,93 644,93 6,4493 %
12 10.347,83 10.756,17 408,34 3,9461 %
13 11.333,33 10.644,93 -688,40 -6,0741 %
14 11.428,57 10.893,72 -534,85 -4,6799 %
15 11.666,67 11.773,45 106,78 0,9153 %
16 11.785,71 12.078,55 292,84 2,4847 %
17 11.851,85 12.382,80 530,95 4,4799 %
18 12.800,00 10.405,38 -2.394,62 -18,7080 %
19 13.214,29 12.078,55 -1.135,74 -8,5948 %

LTA 53-0283/2016 Página 49 de 92

-4 -5 -8 -4
1/[V. Unit.] = 3,3288x10 - 5,4766x10 x Exp([Padrão]) - 1,7688x10 x [Local] - 9,0110x10 /[Área]

-4 -5 -8 -4
[V. Unit.] = 1/( 3,3288x10 - 5,4766x10 x Exp([Padrão]) - 1,7688x10 x [Local] - 9,0110x10 /[Área])
-5 -5 -5 -5
Padrão b1 = -5,4766x10 1,1328x10 -6,9953x10 -3,9578x10
-8 -9 -8 -8
Local b2 = -1,7687x10 3,6262x10 -2,2549x10 -1,2826x10
-4 -4 -3 -4
Área b3 = -9,0110x10 3,4110x10 -1,3583x10 -4,4381x10
Classificação : Correlação Fortíssima
-9 -9
Regressão 6,0901x10 3 2,0300x10 24,79
-9 -11
Residual 1,2281x10 15 8,1875x10
-9 -10
Total 7,3183x10 18 4,0657x10
F Calculado: 24,79
-4
Significância do modelo igual a 4,6x10 %

(Teste bicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0735

-3
Padrão b1 -5,539 5,7x10 % Sim
-2
Local b2 -5,090 1,3x10 % Sim
Área b3 -3,130 0,7% Sim

(Teste unicaudal - significância 30,00%) - Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5357

-2
Padrão b1 -4,834 1,1x10 %
-2
Local b2 -4,878 1,0x10 %
Área b3 -2,642 0,9%
LTA 53-0283/2016 Página 50 de 92

Momentos Centrais
-23
-11
-16
-17

Assimetria -0,5555 0 0
Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.
-5 -5 -5
1 -1,7979x10 -1,1631x10 2 10,53 -1,6283x10
-5 -6 -6
2 -1,1631x10 -5,2834x10 3 15,79 -7,3016x10
-6 -6 -6
3 -5,2834x10 1,0643x10 3 15,79 -2,4837x10
-6 -6 -6
4 1,0643x10 7,4121x10 8 42,11 3,7718x10
-6 -5 -5
5 7,4121x10 1,3760x10 3 15,79 1,0583x10
Histograma
LTA 53-0283/2016 Página 51 de 92



1 0,2300 0,2336 Sim
2 0,0157 0,2088 Sim
3 0,0526 0,1964 Sim
-3
4 3,5342x10 0,3817 Sim
5 0,0138 0,1804 Sim
6 0,5830 0,3634 Sim
7 0,0593 0,1333 Sim
8 0,0297 0,1673 Sim
-3
9 4,5039x10 0,1116 Sim
10 0,5921 0,5266 Sim
11 0,0134 0,0979 Sim
12 0,0123 0,1950 Sim
13 0,0119 0,0979 Sim
-3
14 6,4198x10 0,0935 Sim
-4
15 3,1275x10 0,1286 Sim
-3
16 2,3270x10 0,1348 Sim
17 0,0667 0,4696 Sim
18 0,1938 0,1439 Sim
19 0,0278 0,1348 Sim
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis
e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.

LTA 53-0283/2016 Página 52 de 92
-5 -2
18 -1,7979x10 2,346x10 0,0526 0,0234 0,0291
-5 -4
6 -1,4588x10 0,0535 0,1053 8,1876x10 0,0518
-6 -4
10 -9,0831x10 0,1577 0,1579 0,0524 1,6462x10
-6 -3
19 -7,1157x10 0,2158 0,2105 0,0579 5,2904x10
-6 -4
13 -5,7061x10 0,2641 0,2632 0,0536 9,8769x10
-6 -3
14 -4,2959x10 0,317 0,3158 0,0543 1,6858x10
-6
2 -3,9326x10 0,332 0,3684 0,0161 0,0365
-7
15 7,7738x10 0,534 0,4211 0,1658 0,1131
-6
4 1,0766x10 0,547 0,4737 0,1263 0,0736
-6
16 2,0571x10 0,590 0,5263 0,1162 0,0636
-6
9 3,2290x10 0,639 0,5789 0,1130 0,0604
-6
17 3,6178x10 0,655 0,6316 0,0764 0,0237
-6
12 3,6687x10 0,657 0,6842 0,0258 0,0267
-6 -3
5 4,1108x10 0,675 0,7368 9,0135x10 0,0616
-6
11 6,0585x10 0,748 0,7895 0,0115 0,0410
-6
8 6,3560x10 0,759 0,8421 0,0306 0,0833
-6
3 7,5267x10 0,797 0,8947 0,0448 0,0974
-5
7 1,0462x10 0,876 0,9474 0,0185 0,0711
-5
1 1,3760x10 0,936 1,0000 0,0115 0,0641
Maior diferença obtida: 0,1658

Valor crítico: 0,2720 (para o nível de significância de 10 %)
Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre

uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método
comparativo.
Número de elementos positivos .. : 12
Número de sequências ................. : 10
Média da distribuição de sinais .... : 9,5
Desvio padrão .................................. : 2,179
LTA 53-0283/2016 Página 53 de 92
Limite inferior.... : 0,3352

Limite superior . : -0,1743
Teste de Sinais
Valor z (calculado)........ : 1,1471

Valor z (crítico)..............: 1,2817
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW): 2,1087
(nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 1,00

Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,00
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,68 4-DU = 2,32
LTA 53-0283/2016 Página 54 de 92



Variáveis independentes: • Área = 35,52 • Local = 3.490,95 • Padrão = 1,00
Estima-se o Valor Unitário da Sala Comercial em = R$ 10.320,62/m²

O modelo utilizado foi:
[V. Unit.] = 1/( 3,3288x10-4 - 5,4766x10-5 x Exp([Padrão]) - 1,7688x10-8 x [Local] - 9,0110x10-4 /[Área])

Mínimo: R$ 9.831,20/m²
Máximo: R$ 10.861,32/m²
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2
Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)

Valor obtido = R$ 366.588,33
Valor mínimo = R$ 349.204,10
Valor máximo = R$ 385.794,09

Padrão 0,80 1,00 1,00 Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral
superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.

Variável Maior variação Aprovada (**)
Padrão 8.072,39 10.320,62 10.320,62 Dentro do intervalo Aprovada
Área 12.036,02 9.173,40 10.320,62 Dentro do intervalo Aprovada
LTA 53-0283/2016 Página 55 de 92

** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0% além dos limites amostrais
para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral.
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) - Intervalo de confiança de 80,0 % :

Padrão 10.031,11 10.627,33 596,23 5,77
Local 10.281,77 10.359,76 77,98 0,76
Área 10.131,26 10.517,18 385,92 3,74
E(V. Unit.) 9.095,23 11.927,61 2.832,38 26,95
Valor Estimado 9.831,20 10.861,32 1.030,12 9,96
De acordo com a metodologia aqui estabelecida e com os cálculos acima efetuados,

o valor unitário da sala comercial, em novembro de 2016, é de: R$ 10.320,62/m².
Como todas as amostras estão em oferta, desconta-se 10% da margem de
negociação: R$ 10.320,62 x 0,90 = R$ 9.288,56/m²
Valor de mercado da sala 01: R$ 9.288,56/m² x 26,65m² ≈ R$ 247.540,07;

Valor de mercado da sala 10: R$ 9.288,56/m² x 29,75m² ≈ R$ 276.334,60.
Valor de mercado das 10 salas: R$ 2.896.204,02
Valor de mercado das 50 salas: R$14.481.020,10
Grau de Precisão: 10.861,32 – 9.831,20 = 1.030,12/10.320,62 = 10% < 30%
GRAU III
ANEXO IX – MÉTODO INVOLUTIVO - TERRENO
PREMISSAS
Decreto 6997/1987 – 18ª UEP – Unidade Espacial de Planejamento –
IX R.A. – Vila Isabel:Andaraí, Maracanã e Vila Isabel.
Classificação: ZRM – Zona Residencial Multifamiliar -; ZC – Zonas Comerciais;
Lote Mínimo: 125,00m²;
Testada mínima: 8,00m;
Afastamento frontal mínimo: 3,00m;
Demais Afastamentos: 2,50m;
Taxa de permeabilidade mínima: 15,00% da área do lote;
Edificação não afastada das divisas:
 Altura Máxima: 19,00m;
 Gabarito Máximo: 5 pavimentos;
LTA 53-0283/2016 Página 56 de 92

Edificação afastada das divisas:
 Altura máxima: 25,00m;
 Gabarito máximo: 7 pavimentos;
IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno: 3,50;
Taxa de Ocupação: livre;
Vagas de Garagem: para ZC 1vaga para cada 30,00m²;
Não é obrigatório o PUC – pavimento de uso comum;
Subsolo garagem não é computado na ATE;

Lojas não estão sujeitas aos afastamentos laterais e de fundos, mas o frontal é obrigatório;
Fica eleito o método involutivo, já que o terreno está em local apropriado, tem topografia
plana e tem medidas favoráveis à involução.
O método involutivo foi levado a efeito tomando como base de cálculo um

empreendimento com o pavimento térreo de lojas não afastadas das divisas (exceto
a frontal), mais cinco pavimentos de salas comerciais afastadas das divisas, dois
pavimentos garagem no subsolo.
Portanto, a receita de vendas será composta do valor das cinco lojas, calculado
através do método comparativo, bem como das cinquenta salas comerciais, também
avaliadas pelo método comparativo.
As despesas serão compostas dos custos de construção, das despesas financeiras da

construção, das despesas de comercialização – promoção, administração e vendas –
e também do lucro de incorporação.
MONTAGEM DO MÉTODO INVOLUTIVO

De acordo com as posturas de Lei Complementar 73/2004, as áreas e unidades
calculadas e previstas são:
ÁREAS
Área do Terreno 615,76
ATE = 3,5 x 615,76 2.155,06
Área do Pav. Térreo: Lojas 455,88
Área do Pav. Tipo: Salas Comerciais 350,48
Área dos cinco Pavimentos Tipo 1.752,40
Vg. de Garagem - 2 Ss: 525,00 x 2 = 1.050,00
Área equivalente dos Subsolos 525,00
Área construída total 2.733,28
Nº de lojas no térreo: 5,00
Nº de Salas: 10 por andar tipo 50,00
LTA 53-0283/2016 Página 57 de 92

O custo da construção foi extraído do CUB Rio mais recente – outubro/2016, modelo CSL8-N,
acrescido de impostos, taxas e emolumentos, projeto arquitetônico, cálculo estrutural,
instalações especiais e BDI (Benefício e Despesas Indiretas).
Construção Comercial Padrão Alto - CSL8-N

ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$
Construção tipo CSL8-N - Comercial Normal 2.733,28 1.376,03 3.761.075,28
Fundações Especiais: 10% CSL8-N 0,10 3.761.075,28 376.107,53
Elevadores - 2 um - 6 passageiros - 7 paradas - 10% 0,10 3.761.075,28 376.107,53
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% CSL8-N 0,05 3.761.075,28 188.053,76
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% CSL8-N 0,05 3.761.075,28 188.053,76
Benefício e Despesas Indiretas 0,25 4.701.344,10 1.175.336,02
TOTAL 6.064.733,89
2.733,28 6.064.733,89 2.218,85
DEMONSTRATIVO DO CÁLCULO DO BDI

(Benefício e Despesas Indiretas)
1 – Despesas Indiretas – DI 2,83
1.1 - Administração Central
1.1.1 – Pessoal 2,405
1.1.2 - Gastos Gerais 0,424
1.2.6 - Despesas Financeiras 0,226
2 – Despesas Legais – DL 7,93
2.1 - PIS - Programa de Integração Social 0,65
2.2 - FINSOCIAL (Financiamento da Seguridade Social) 1,08
2.3 - ISS (imposto sobre serviço) 2
2.4 – COFINS 3
2.5 - IR (lucro real) 1,2
3 - Lucro Bruto 10,00
4 - Soma dos Itens para Cálculo do BDI 20,76
Cálculo: BDI = {1+(DI/100) ÷ 1- [(DL+LB) / 100]} – 1 x 100 = 25,294%
CÁLCULO DA DESPESA FINANCEIRA DA EDIFICAÇÃO
O cálculo do valor das despesas financeiras partiu do pressuposto que a captação de

recursos, através da venda de unidades, no lançamento do empreendimento em
início de construção, reduz a tomada de recursos no mercado financeiro para custeio
da construção, bem como das despesas de comercialização (promoção,
administração e vendas) do empreendimento.
A partir daí calculou-se o custo do financiamento da venda de unidades hipotéticas,
com base nos seguintes elementos:
 Considerou-se, como margem de segurança, que apenas 80% das unidades
seriam comercializadas a prazo total de 18 meses, a juros de 14,15% a. a. (selic).
Calculou-se, em seguida, o custo do financiamento da construção, embasado nos
seguintes dados:
 Segundo prática corrente do mercado, o financiamento da construção limita-se a
90% do total das despesas de execução, enquanto que o financiamento das
despesas de comercialização limita-se a 7% da antecipação de receita.
Isto posto, passamos a apresentar a evolução dos cálculos até a apuração final do
percentual representativo das despesas financeiras, incidente sobre o custo total de
construção:
LTA 53-0283/2016 Página 58 de 92

CÁLCULO DE DESPESA FINANCEIRA
A - Captação de Recursos - Vd unidades
1 - Receita Total de Vendas 1,00 18.202.949,63 18.202.949,63
2 - Receita Admitida p/fins de Cálculo 18.202.949,63 0,80 14.562.359,70
3 - Financ. Taxa Selic: 12,15% a a; 18 meses 0,0000 0,0000 0,0096
4 - Valor da Captação Mensal 14.562.359,70 0,0096 139.798,65
5 - Valor da Captação em 18 meses 139.798,65 18,00 2.516.375,76
B - Custo Financiável da Construção 6.064.738,33 0,90 5.458.264,50
C - Custo de Comercialização 14.562.359,70 0,07 1.019.365,18
D - Valor Residual
1 - Valor a ser Financiado 5.458.264,50 1.019.365,18 6.477.629,68
2 - Valor Residual a ser Financiado 6.477.629,68 2.516.375,76 3.961.253,92
E - Relação: V Residual / C Total Construção 3.961.253,92 6.477.629,68 0,6115
0,6115 0,1884 0,1152
CÁLCULO DO MÉTODO INVOLUTIVO
CÁLCULO INVOLUTIVO
Salas Comerciais 1.564,40 9.288,56 14.531.023,26
Lojas 424,08 8.658,57 3.671.926,37
Total da Receita 18.202.949,63
Despesas
Construção 2.733,28 2.218,85 6.064.738,33
Despesas Financeiras da Construção 6.064.738,33 0,1152 698.657,86
Despesas de Comercialização 18.202.949,63 0,07 1.274.206,47
8.037.602,66
Lucro Bruto: Receita - Despesas 18.202.949,63 8.037.602,66 10.165.346,97
Lucro Líquido 18.202.949,63 0,15 2.730.442,44
Valor do Terreno: L. Bruto - L. Líquido 10.165.346,97 2.730.442,44 7.434.904,53
Valor Unitário da Área Total 7.434.904,53 615,76 12.074,35
O valor de mercado do terreno foi acima calculado, para novembro de 2016, em:
615,76m² x R$ 12.074,35/m² ≈ R$ 7.435.000,00
ANEXO XI – VALOR DAS EDIFICAÇÕES –CUSTO DE REEDIÇÃO
1) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o “Método de
Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, de acordo com a
norma:
C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para
Sinduscon: CUB de agosto de 2016 CSL8-N;
OE: elevadores = 0,00;
OI: instalações especiais = 0,00;
OFe: fundações especiais = 0,00;
OFd: fundação direta = contida no CUB;
A: custo da administração da obra: BDI calculado;
F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;
L: lucro do incorporador: BDI calculado.
A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Eng.
Hélio de Caires – “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de
Avaliações”.
LTA 53-0283/2016 Página 59 de 92

Cálculo do valor depreciado das edificações
As edificações foram depreciadas pelo sistema de depreciação de Hélio de Caires. Parte-se da

verificação do regime de manutenção (μ) e da carga de trabalho (τ), que são os coeficientes
do desgaste aos quais o bem está submetido. Através deles define-se o desgaste do bem,
cujo ponto central é dado pela manutenção normal = 10 e trabalho normal = 10, que
resultam na função desgaste Ø(μ,τ) normal = 1,00, função que não acelera nem freia a
depreciação.
Verifica-se, então, a vida útil consumida do bem, onde t = idade real ou aparente e T=Vida
Útil Nominal, para fazer a relação que resulta na vida útil consumida: t/T.
A função desgaste – Ø.t/T – é exatamente a conjugação do desgaste com a vida útil

consumida e com ela obtém-se a função depreciação – D(t) – podendo-se então utilizar o
modelo matemático para depreciar o bem:
VM = [(1-r).D(t) + r].VN, onde
VM : valor de mercado;
r : valor das partes residuais – para edificações = 0,20 ou 20%;
D(t): função depreciação em função do tempo;
VN : Valor de Novo da Edificação.
A seguir apresentamos um quadro resumo do valor de novo e outro da depreciação das

edificações:
Prédio 342/344/346/348 - CSL8-N

Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$
Construção tipo CSL8-N 191,57 1.376,03 263.606,07
Fundações Especiais - 5% x CSL8-N 0,05 263.606,07 13.180,30
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x CSL8-N 0,05 263.606,07 13.180,30
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x CSL8-N 0,05 263.606,07 13.180,30
Benefício e Despesas Indiretas 289.966,67 0,25294 73.344,17
TOTAL 376.491,15
376.491,15 191,57 1.965,29
Prédio 350 - CSL8-N

Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$
Construção tipo CSL8-N 149,24 1.376,03 205.358,72
Fundações Especiais - 5% x CSL8-N 0,05 205.358,72 10.267,94
Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x CSL8-N 0,05 205.358,72 10.267,94
Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x CSL8-N 0,05 205.358,72 10.267,94
Benefício e Despesas Indiretas 225.894,59 0,25294 57.137,78
TOTAL 293.300,30
293.300,30 149,24 1.965,29
CÁLCULO DO VALOR DAS EDIFICAÇÕES

Área Id. Apar. Vida Útil V. Novo V. Atual V.U.R.
N.º Descrição Ø Ø.t/T D(t)
m2 (anos) (anos) R$ R$ anos
1 Prédio 342/344/346/348 191,57 15 60 376.491,15 1 0,25 0,72803 294.575,71 47
2 Prédio 350 149,24 15 60 293.300,30 1 0,25 0,72803 229.485,19 47
TOTAL 340,81 669.791,45 524.060,91
2)Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde

FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;
VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.
VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);
CB: custo da edificação -explanado em 1) -.
Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos

imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no entorno
de +1,89%. Fonte FIPE-ZAP.
LTA 53-0283/2016 Página 60 de 92
ANEXO XII – VALOR DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO
O valor do terreno foi obtido através do método involutivo que, em novembro de 2016, é de:
≈ R$ 7.435.000,00.
O valor das edificações foi obtido através do custo de reedição que, em novembro de 2016, é
de:
≈ R$ 524.000,00.
O valor total do imóvel obtido pelo método evolutivo é dado pelo valor do terreno, acrescido
do valor das edificações e, também, do fator de comercialização. Portanto, o valor total do
imóvel, em novembro de 2016, é de:
(R$ 7.435.000,00 + R$ 524.000,00) x 1,0189 ≈ R$ 8.110.000,00
LTA 53-0283/2016 Página 61 de 92

ANEXO XIII – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
ANEXO XIV – AMOSTRAS DE CASAS COMERCIAIS PARA LOCAÇÃO
Amostra 01 – VC = 1.714,85
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Benevenuto Berna, 44, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Maravilhosa casa duplex de frente para a rua. 1ª locação, totalmente reformada,
segurança 24h, próximo ao metrô São Francisco Xavier e ao Colégio Militar. Piso
em cerâmica, 3 salões maravilhosos, 3 suítes espaçosas sendo uma com
armários embutidos, banheiros com box blindex, churrasqueira, copa e cozinha
separadas, despensa, garagem para 5 carros, dependências de empregada
completas, quintal.
Área 280,00m²
Aluguel R$ 5.700,00/mês
Unitário R$ 20,36/m²/mês
Fonte ADMINISTRADORA CORREA ARAÚJO
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa+3-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-
LTA 53-0283/2016 Página 62 de 92

Amostra 02 – VC = 2.398,95
Tipo/Localização Casa Comercial na Avenida Heitor Beltrão, 98, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa de 3 andares. Ótimo estado de conservação. 1º andar: sala ampla, banheiro
social, cozinha, área de serviço e dependência completa. 2º andar: 4 quartos e
dois banheiros sociais. 3º andar: quarto, banheiro social e amplo terraço.
Próximo ao metrô São Francisco Xavier, ao lado de supermercados, restaurantes,
repleto de comércio e serviços. 2 vagas de garagem.
Área 240,00m²
Fonte ANA VIRGÍNIA BOTELHO DE MOURA PAIVA
Site / Telefone (21) 99720.5071 / 2533.1021
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+tijuca+zona-norte+rio-de-
Amostra 06 – VC = 2.079,91
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Barão de Itaipu, 310, Andaraí, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa em 2 pisos de 75 m² e anexo (saletas, wcs) 42m². Ideal para sede
administrativa. Rua de mão dupla. Terreno de 11 X 35m. Pátio interno p/ 9
autos. 2 andares. Construída em 1980. Copa, Estacionamento Visitantes, Jardim
Área 182,00m²
Fonte JOSÉ EDUARDO ALVES FIGUEIREDO
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+andarai+zona-norte+rio-de-
LTA 53-0283/2016 Página 63 de 92

Amostra 04 – VC = 2.406,29
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Dona Delfina, 17, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Alugo casa comercial na Rua Dona Delfina, 17, infraestrutura completa para
restaurante, salão, sala de reunião, escritórios, arquivo, banheiros. próximo ao
metrô.
Área 270,00m²
Fonte BENJÓ IMÓVEIS
Pesquisador Arymar
Amostra 05 – VC = 2.398,95
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Enes de Sousa, 35, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Próximo à Praça Saens Pena com 2 andares e um anexo. Vagas pra 8 carros nos
fundos. Casa principal: 6 salas, 3 banheiros, 1copa cozinha e 1 jardim de
inverno. Anexo: 1 sala, 1banheiro, 1 deposito e 1 lavanderia. Rua segura e
residencial. Imóvel ideal para sede de empresa de serviços ou para apoio
administrativo / operacional. 2 andares. Ano 1985. Ar Condicionado, Armário de
Cozinha, Casa de Fundo, Lavabo, Quintal, WC Empregada, Copa, Estacionamento
Visitantes, Jardim.
Área 300,00m²
Fonte MARISA CORRETORA
Site / Telefone (21) 99809.4256
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+5-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-
LTA 53-0283/2016 Página 64 de 92

Amostra 06 – VC = 2.219,82
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Gonzaga Bastos, 53, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Excelente Casa Comercial com 03 Pavimentos ideal para Clinica. 12 consultórios,
sala de fisioterapia. Lavabos feminino e masculino, vários Halls, vestiários
feminino e masculino. Abertos a negociação
Área 547,00m²
Fonte LUMEN IMOBILIÁRIA
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+vl-isabel+zona-norte+rio-de-
Amostra 07 – VC = 1.865,83
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Domício da Gama, 19, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa Duplex, 3 vagas na garagem, a duas quadras do metrô, transporte para
qualquer lugar da cidade, a 10 minutos da Zona Sul ou Centro. Ideal para
qualquer atividade. Totalmente reformada com instalações novas e telhado
totalmente reformado. Térreo em porcelanato e segundo pavimento em tábua
corrida. Área de serviço interna, 3 banheiros, 5 salas e 1 salão. Jardim de
inverno.
Área 300,00m²
Fonte CORRETORA MARIA
Site / Telefone (21) 99632.4217
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+6-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-
LTA 53-0283/2016 Página 65 de 92

Amostra 08 – VC = 2.812,55
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Teodoro da Silva, 998, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Adibrás. Excelente oportunidade, casa comercial c/187m2, 2 salas, 6 banheiros,
cozinha, área, 2 varandas, 1 quarto, área, estacionamento. Fiador ou Seguro
Fiança. Rua Teodoro da Silva 998. Chaves no local de Segunda a Sexta-feira no
horário comercial. cj495
Área 187,00m²
Fonte ADIBRÁS
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+vl-isabel+zona-norte+rio-de-
Amostra 09 – VC = 1.808,07
Tipo/Localização Casa Comercial na Rua Lúcio de Mendonça, 41, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa Duplex, totalmente reformada, localização privilegiada, construção sólida,
preparada para uso comercial, jardim, garagem p/ 2 carros. Térreo: varanda, 4
amplas salas com divisórias, cozinha planejada, bancadas e lavabo. Piso
Superior: 4 quartos, 1 suíte, banheiro social completo, anexo nos fundos com
dependências de emprega, lavanderia, terraço, quintal, toda pavimentada com
piso cerâmico. Sistema de internet e alarme, ótima localização.
Área 230,00m²
Fonte MORADA MIX
Site / Telefone (21) 3281.5494 / 9816.4818
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+casa+4-quartos+tijuca+zona-norte+rio-de-
LTA 53-0283/2016 Página 66 de 92

Amostra 10 – VC = 2.532,21
Tipo/Localização Casa Comercial R. Mal. Taumaturgo de Azevedo, 120, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Alugo excelente casa comercial em Rua nobre, próximo ao Metrô, serve para
clínica, consultório, escritório, ou demais atividades, 448 m². Rua Marechal
Taumaturgo de Azevedo, 120. 2 andares.
Área 448,00m²
Fonte CARIOCA EMPREENDIMENTOS
Site / Telefone (21) 2507.0785 / 99446.3620
Pesquisador Arymar
Amostra 11 – VC = 2.665,50
Tipo/Localização Casa Comercial na Avenida Maracanã, 1292, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ
Descrição Casa na esquina da Av. Maracanã, 1292, com a Rua Dona Delfina. A 100 m do
metrô Uruguai. Casa comercial boa para clínica médica, restaurante, laboratórios,
e vários outros. Os salões do 1º e 2º piso são abertos em vidro e grade, com
pintura branca. Banheiros coletivos masculino/feminino no 1º/ 2º piso decorados,
cozinha 1º/ 2º piso. Obs.: vãos abertos nos salões, piso granito em toda casa,
jardins em toda a frente, maravilhosa visibilidade p/comércio em relação a
passagem de veículos, excelente p/ letreiros e publicidade...
Área 250,00m²
Fonte AVALIAÇÃO EXCLUSIVA IMOBILIÁRIA
Pesquisador Arymar
http://www.zapimoveis.com.br/superdestaque/aluguel+casa-comercial+tijuca+zona-norte+rio-de-
janeiro+rj+250m2+RS15000/ID-10695204/
LTA 53-0283/2016 Página 67 de 92

ANEXO XV – ESTUDO DO VALOR LOCATIVO P/Nº 342/344/346/348
Amostra
Nº Am. V. Unit. Estado Área
1 54,00 0,95 250,00
2 60,16 1,00 187,00
3 29,73 1,00 448,00
4 27,00 0,95 300,00
5 30,00 0,90 240,00
6 39,56 0,90 182,00
7 16,45 0,85 547,00
8 28,33 0,90 270,00
9 33,00 0,85 300,00
10 52,83 0,90 230,00
11 18,32 0,85 280,00

• Estado : Adequação do valor da amostra por diferença de estado de conservação.
-3

1/V. Unit. 0,0331 0,0141 42,73%
1/Estado 1,0981 0,0651 5,94%
Área 294,00 110,2315 37,49%
LTA 53-0283/2016 Página 68 de 92


1 54,00 40,09 -13,91 -25,7584 %
2 60,16 68,83 8,67 14,4171 %
3 29,73 28,51 -1,22 -4,1143 %
4 27,00 34,63 7,63 28,2417 %
5 30,00 33,09 3,09 10,3121 %
6 39,56 38,99 -0,57 -1,4513 %
7 16,45 16,35 -0,10 -0,6128 %
8 28,33 30,69 2,36 8,3449 %
9 33,00 23,97 -9,03 -27,3587 %
10 52,83 33,98 -18,85 -35,6823 %
11 18,32 24,91 6,59 35,9829 %
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e

observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
-5
1/[V. Unit.] = -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10 x [Área]
LTA 53-0283/2016 Página 69 de 92

-5
[V. Unit.] = 1/( -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10 x [Área])

Estado b1 = 0,1036 0,0420 0,0449 0,1623
-5 -5 -5 -4
Área b2 = 7,8741x10 2,4854x10 4,4023x10 1,1345x10

Classificação : Correlação Forte
Tabela de Somatórios
1 V. Unit. Estado Área
V. Unit. 0,3643 0,0140 0,4055 118,0298
Estado 12,0791 0,4055 13,3065 3564,2741
6
Área 3234,0000 118,0298 3564,2741 1,0723x10
-3 -4
Regressão 1,4221x10 2 7,1108x10 9,794
-4 -5
Residual 5,8081x10 8 7,2602x10
-3 -4
Total 2,0029x10 10 2,0029x10
F Calculado: 9,794
Significância do modelo igual a 0,7%

Correlações Parciais
V. Unit. Estado Área
V. Unit. 1,0000 0,5884 0,6997
Estado 0,5884 1,0000 0,1811
Área 0,6997 0,1811 1,0000
Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t :
LTA 53-0283/2016 Página 70 de 92

V. Unit.  2,058 2,770
Estado 2,058  0,521
Área 2,770 0,521 

Valor t tabelado (t crítico) : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %)

(Teste bicaudal - significância 30,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081

Estado b1 2,507 3,7% Sim
Área b2 3,221 1,2% Sim

(Teste unicaudal - significância 30,00%)

Estado b1 2,466 1,9%
Área b2 3,168 0,7%
Resíduos Deletados Normalizados
As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência

influem significativamente nos valores estimados.
Resíduos Deletados Studentizados
LTA 53-0283/2016 Página 71 de 92

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência
influem significativamente nos valores estimados.
Estatística dos Resíduos

Número de elementos .............. : 11
Graus de liberdade ................... : 10
-21
Valor médio ............................. : 5,0051x10
-5
Variância ................................ : 5,2801x10
-3
Desvio padrão .......................... : 7,2664x10
-3
Desvio médio ........................... : 5,5508x10
-5
Variância (não tendenciosa) ..... : 7,2602x10
-3
Desvio padrão (não tend.) ........ : 8,5207x10
Valor mínimo ........................... : -0,0114
Valor máximo .......................... : 0,0144
Amplitude ............................... : 0,0258
Número de classes .................. : 4
-3
Intervalo de classes ................. : 6,4642x10
Momentos Centrais
-21
-5
-8
-9

Assimetria 0,1664 0 0
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
LTA 53-0283/2016 Página 72 de 92
-3 -3
1 -0,0114 -4,9487x10 3 27,27 -9,4464x10
-3 -3 -4
2 -4,9487x10 1,5155x10 3 27,27 -7,3011x10
-3 -3 -3
3 1,5155x10 7,9797x10 3 27,27 2,6430x10
-3
4 7,9797x10 0,0144 2 18,18 0,0113
Histograma
Gráfico de Indicação de Outliers
LTA 53-0283/2016 Página 73 de 92


1 0,0383 0,1472 Sim
2 0,0185 0,3678 Sim
3 0,0372 0,6056 Sim
4 0,0594 0,1429 Sim
-3
5 7,1663x10 0,1235 Sim
-4
6 2,1307x10 0,2093 Sim
-3
7 4,3391x10 0,6816 Sim
-3
8 4,2695x10 0,1015 Sim
9 0,2455 0,2382 Sim
10 0,0906 0,1342 Sim
11 0,4193 0,2477 Sim
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de
Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.

Distribuição dos Resíduos Normalizados

LTA 53-0283/2016 Página 74 de 92
Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 72,73 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
-4
9 -0,0114 0,0902 0,0909 0,0902 6,9529x10
10 -0,0105 0,1089 0,1818 0,0179 0,0729
-3
1 -6,4250x10 0,2254 0,2727 0,0435 0,0473
-3
3 -1,4432x10 0,433 0,3636 0,1600 0,0691
-4
7 -3,7482x10 0,482 0,4545 0,1188 0,0279
-4
6 -3,7225x10 0,483 0,5455 0,0280 0,0628
-3
2 2,0944x10 0,597 0,6364 0,0516 0,0392
-3
8 2,7187x10 0,625 0,7273 0,0111 0,1021
-3
5 3,1160x10 0,643 0,8182 0,0845 0,1754
-3
4 8,1563x10 0,831 0,9091 0,0125 0,0783
11 0,0144 0,955 1,0000 0,0458 0,0450


Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma
população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
Desvio padrão .................................. : 1,658

Limite superior . : 0,6707
LTA 53-0283/2016 Página 75 de 92
Teste de Sinais

Valor z (crítico).............. : 1,2817
Reta de Normalidade
Autocorrelação

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) - DU = 1,54 4-DU = 2,46
LTA 53-0283/2016 Página 76 de 92

Resíduos x Variáveis Independentes

Verificação de multicolinearidade :
Estimativa x Amostra
Nome da Valor Valor Imóvel
Variável Mínimo Máximo Avaliando
Estado 0,85 1,00 0,90
Área 182,00 547,00 191,57
Nenhuma característica da Casa Comercial sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Variáveis independentes :
• Estado = 0,90
• Área = 191,57
Estima-se o Valor Locativo da Casa
LTA 53-0283/2016 Página 77 de 92
Comercial em = R$ 37,87//m²/mês
O modelo utilizado foi :
[V. Unit.] = 1/( -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10-5 x [Área])

Mínimo: R$ 31,64/m²/mês
Máximo: R$ 47,17/m²/mês
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos
em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)

Aluguel obtido = R$ 7.255,38/mês
Aluguel mínimo = R$ 6.060,66/mês
Aluguel máximo = R$ 9.036,77/mês

Estado 0,85 1,00 0,90 Dentro do intervalo Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0%
além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.

Variável Maior variação
Estado 30,14 67,17 37,87 Dentro do intervalo
Área 38,99 18,39 37,87 Dentro do intervalo
Variável Aprovada (**)

Estado Aprovada
Área Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0%
além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral.
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0 % :

Estado 36,81 39,00 2,19 5,79
Área 33,38 43,77 10,39 26,94
E(V. Unit.) 25,38 74,55 49,17 98,40
Valor Estimado 31,64 47,17 15,54 39,43
Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (V. Unit.) em função das
LTA 53-0283/2016 Página 78 de 92
variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.
Variável dy/dx (*) dy % (**)

Estado 183,5399 4,3615%
Área -0,1129 -0,5713%
(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.
A metodologia aqui estabelecida e os cálculos acima efetuados, indicam que o valor

locativo unitário da casa comercial 342/344/346/348, em novembro de 2016, é de:
R$ 37,87/m²/mês.
Valor locativo da casa comercial: R$ 37,87/m²/mês x 191,57m² ≈ R$ 7.300,00/mês
Grau de Precisão: 47,17 – 31,64 = 15,53/37,87 = 41% < 50%
GRAU I
ANEXO XVI – ESTUDO DO VALOR LOCATIVO P/Nº 350
Amostra
Nº Am. V. Unit. Estado Área
1 54,00 0,95 250,00
2 60,16 1,00 187,00
3 29,73 1,00 448,00
4 27,00 0,95 300,00
5 30,00 0,90 240,00
6 39,56 0,90 182,00
7 16,45 0,85 547,00
8 28,33 0,90 270,00
9 33,00 0,85 300,00
10 52,83 0,90 230,00
11 18,32 0,85 280,00

• Estado : Adequação do valor da amostra por diferença de estado de conservação.
LTA 53-0283/2016 Página 79 de 92
-3

1/V. Unit. 0,0331 0,0141 42,73%
1/Estado 1,0981 0,0651 5,94%
Área 294,00 110,2315 37,49%


1 54,00 40,09 -13,91 -25,7584 %
2 60,16 68,83 8,67 14,4171 %
3 29,73 28,51 -1,22 -4,1143 %
4 27,00 34,63 7,63 28,2417 %
5 30,00 33,09 3,09 10,3121 %
6 39,56 38,99 -0,57 -1,4513 %
7 16,45 16,35 -0,10 -0,6128 %
8 28,33 30,69 2,36 8,3449 %
9 33,00 23,97 -9,03 -27,3587 %
10 52,83 33,98 -18,85 -35,6823 %
11 18,32 24,91 6,59 35,9829 %

LTA 53-0283/2016 Página 80 de 92

-5
1/[V. Unit.] = -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10 x [Área]

-5
[V. Unit.] = 1/( -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10 x [Área])

Estado b1 = 0,1036 0,0420 0,0449 0,1623
-5 -5 -5 -4
Área b2 = 7,8741x10 2,4854x10 4,4023x10 1,1345x10
Classificação : Correlação Forte
Tabela de Somatórios
1 V. Unit. Estado Área
V. Unit. 0,3643 0,0140 0,4055 118,0298
Estado 12,0791 0,4055 13,3065 3564,2741
6
Área 3234,0000 118,0298 3564,2741 1,0723x10
-3 -4
Regressão 1,4221x10 2 7,1108x10 9,794
-4 -5
Residual 5,8081x10 8 7,2602x10
-3 -4
Total 2,0029x10 10 2,0029x10
LTA 53-0283/2016 Página 81 de 92
F Calculado: 9,794
Significância do modelo igual a 0,7%

Correlações Parciais
V. Unit. 1,0000 0,5884 0,6997
Estado 0,5884 1,0000 0,1811
Área 0,6997 0,1811 1,0000
Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t :

V. Unit.  2,058 2,770
Estado 2,058  0,521
Área 2,770 0,521 

Valor t tabelado (t crítico) : 1,860 (para o nível de significância de 10,0 %)

(Teste bicaudal - significância 30,00%)

Estado b1 2,507 3,7% Sim
Área b2 3,221 1,2% Sim


(Teste unicaudal - significância 30,00%)

Estado b1 2,466 1,9%
Área b2 3,168 0,7%
Resíduos Deletados Normalizados
LTA 53-0283/2016 Página 82 de 92

As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.
Resíduos Deletados Studentizados
As amostragens cujos resíduos mais se desviam da reta de referência influem significativamente nos valores estimados.
Estatística dos Resíduos

Número de elementos .............. : 11
Graus de liberdade ................... : 10
-21
Valor médio ............................. : 5,0051x10
-5
Variância ................................ : 5,2801x10
-3
Desvio padrão .......................... : 7,2664x10
-3
Desvio médio ........................... : 5,5508x10
-5
Variância (não tendenciosa) ..... : 7,2602x10
-3
Desvio padrão (não tend.) ........ : 8,5207x10
Valor mínimo ........................... : -0,0114
Valor máximo .......................... : 0,0144
Amplitude ............................... : 0,0258
Número de classes .................. : 4
-3
Intervalo de classes ................. : 6,4642x10
Momentos Centrais
-21
-5
-8
-9

LTA 53-0283/2016 Página 83 de 92
Assimetria 0,1664 0 0
Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.
-3 -3
1 -0,0114 -4,9487x10 3 27,27 -9,4464x10
-3 -3 -4
2 -4,9487x10 1,5155x10 3 27,27 -7,3011x10
-3 -3 -3
3 1,5155x10 7,9797x10 3 27,27 2,6430x10
-3
4 7,9797x10 0,0144 2 18,18 0,0113
Histograma
Gráfico de Indicação de Outliers

LTA 53-0283/2016 Página 84 de 92

1 0,0383 0,1472 Sim
2 0,0185 0,3678 Sim
3 0,0372 0,6056 Sim
4 0,0594 0,1429 Sim
-3
5 7,1663x10 0,1235 Sim
-4
6 2,1307x10 0,2093 Sim
-3
7 4,3391x10 0,6816 Sim
-3
8 4,2695x10 0,1015 Sim
9 0,2455 0,2382 Sim
10 0,0906 0,1342 Sim
11 0,4193 0,2477 Sim
(**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de
Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.
LTA 53-0283/2016 Página 85 de 92

Distribuição dos Resíduos Normalizados

Distribuição de % de Resíduos no
Intervalo
Gauss Intervalo
-1; +1 68,3 % 72,73 %
-1,64; +1,64 89,9 % 90,91 %
-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %
-4
9 -0,0114 0,0902 0,0909 0,0902 6,9529x10
10 -0,0105 0,1089 0,1818 0,0179 0,0729
-3
1 -6,4250x10 0,2254 0,2727 0,0435 0,0473
-3
3 -1,4432x10 0,433 0,3636 0,1600 0,0691
-4
7 -3,7482x10 0,482 0,4545 0,1188 0,0279
-4
6 -3,7225x10 0,483 0,5455 0,0280 0,0628
-3
2 2,0944x10 0,597 0,6364 0,0516 0,0392
-3
8 2,7187x10 0,625 0,7273 0,0111 0,1021
-3
5 3,1160x10 0,643 0,8182 0,0845 0,1754
-3
4 8,1563x10 0,831 0,9091 0,0125 0,0783
11 0,0144 0,955 1,0000 0,0458 0,0450


Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma
população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.
LTA 53-0283/2016 Página 86 de 92

Desvio padrão .................................. : 1,658

Limite superior . : 0,6707
Teste de Sinais

Valor z (crítico)..............: 1,2817
Reta de Normalidade
Autocorrelação
LTA 53-0283/2016 Página 87 de 92

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU) - DU = 1,54 4-DU = 2,46

Resíduos x Variáveis Independentes

Verificação de multicolinearidade :
LTA 53-0283/2016 Página 88 de 92

Estimativa x Amostra
Nome da Valor Valor Imóvel
Variável Mínimo Máximo Avaliando
Estado 0,85 1,00 0,90
Área 182,00 547,00 149,24
Uma das características da Casa Comercial sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Variáveis independentes:
• Estado = 0,90
• Área = 149,24
Estima-se o Valor Locativo da Casa
Comercial em = R$ 43,34/m²/mês
O modelo utilizado foi :
[V. Unit.] = 1/( -0,10384 + 0,10365 /[Estado] + 7,8741x10-5 x [Área])
Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor

estimado:
Mínimo: R$ 34,01/m²/mês
Máximo: R$ 59,75/m²/mês
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos
em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012)

Aluguel obtido = R$ 6.468,80
Aluguel mínimo = R$ 5.075,51
Aluguel máximo = R$ 8.916,49
Estado 0,85 1,00 0,90 Dentro do intervalo Aprovada
Área 182,00 547,00 149,24 18% (ref. min.) Aprovada
* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0%
além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
LTA 53-0283/2016 Página 89 de 92


Variável Maior variação
Estado 33,51 86,55 43,34 Dentro do intervalo
Área 38,99 18,39 43,34 11,1% (ref. max.)
Variável Aprovada (**)

Estado Aprovada
Área Aprovada
** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0%
além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral.
( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )
Intervalo de confiança de 80,0 % :

Estado 41,96 44,83 2,87 6,62
Área 35,59 55,42 19,83 43,57
E(V. Unit.) 27,36 104,29 76,93 116,88
Valor Estimado 34,01 59,75 25,74 54,90
O E(V. Unit.) possui uma amplitude no intervalo de confiança superior a 100,0% em torno do valor central da estimativa.
Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (V. Unit.) em função das
variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.
Variável dy/dx (*) dy % (**)

Estado 240,4043 4,9917%
Área -0,1479 -0,5094%
(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.
A metodologia aqui estabelecida e os cálculos acima efetuados, indicam que o valor

locativo unitário da casa comercial 350, em novembro de 2016, é de: R$
43,34/m²/mês.
Valor locativo da casa comercial: R$ 43,34/m²/mês x 149,24m² ≈ R$ 6.500,00/mês
Grau de Precisão: 59,75 – 34,01 = 25,74/43,34 = 59% < 100%
GRAU I
LTA 53-0283/2016 Página 90 de 92

ANEXO XVII – VALOR LOCATIVO DO TERRENO EXCEDENTE
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua RENDA LÍQUIDA
PREVISTA FUTURA, considerando-se cenários viáveis.
É aquele em que o valor do bem ou de suas partes constituintes é obtido pela capitalização
da sua renda líquida, real ou prevista. A apuração é feita como se o valor fosse aplicado no
mercado normal, mediante a utilização de taxas convenientes de renda e de operação.
Dada a sua grande sensibilidade, posto que pequenas oscilações nas taxas empregadas
podem apresentar grandes variações no valor obtido, não se recomenda a aplicação deste
método sem a utilização dos demais, prevalecendo esta observação como regra.
Os casos especiais devem ser amplamente justificados pelo avaliador.
P = A/i, onde
P : valor de venda;
A : valor locativo;
i : taxa de atratividade média praticada na região.
“Noções Básicas de Avaliações de Bens” Autor: Pedro Augusto Kruk
TERRENO EXCEDENTE:
O terreno do imóvel tem área de 615,73m² e as construções nele existentes ocupam

486,87m², restando uma área de 128,85m².
A avaliação do terreno pelo método involutivo resultou no valor unitário do terreno de

R$7.981,70/m². O produto deste valor unitário pela área excedente de terreno resultará no
seu valor de venda: 128,85m² x R$ 7.680,70/m² ≈ R$ 990.000,00.
Taxa de atratividade ou de rentabilidade da região, calculada pelo método da capitalização

da renda:
Dos cálculos que já apresentamos neste laudo temos o valor unitário médio de loja da região
que é de R$ 9.070,67/m² e temos os valores unitários locativos das duas lojas lá existentes
que são R$ 37,87/m²/mês e R$ 43,34/m²/mês, cuja rentabilidade média é de:
R$ 37,87/m²/mês ÷ R$ 9.070,67/m² = 0,0042 ou 0,42%;

R$ 43,34/m²/mês ÷ R$ 9.070,67/m² = 0,0048 ou 0,48%;
Estes dois valores resultam numa taxa de rentabilidade de 0,0045 ou 0,45%. Este é o valor
que deve ser adotado, pois foram calculados com base em valores atuais e da própria região.
Portanto, o valor locativo do terreno excedente, em novembro de 2016, é de:
Se P = A/i, então A = P.i, portanto
A = R$ 990.000,00 . 0,0045 ≈ R$ 4.500,00/mês
LTA 53-0283/2016 Página 91 de 92

ANEXO XVIII – VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO
A – Obtivemos o valor locativo da loja maior ≈ R$ 7.500,00/mês;
B – Obtivemos também o valor locativo da loja menor ≈ R$ 6.300,00/mês;
C – Obtivemos o valor locativo do terreno excedente ≈ R$ 5.100,00/mês.
Utilizando o método evolutivo, temos que a soma destes três valores representa o valor
locativo total do imóvel que, em novembro de 2016, é de:
R$ 7.300,00/mês + R$ 6.500,00/mês + R$ 4.500,00/mês = R$ 18.300,00/mês
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Foi obtido o valor do terreno pelo método involutivo, utilizando o valor das unidades
hipotéticas de lojas e salas comerciais, obtidas através do método comparativo
direto de dados de mercado, com utilização de tratamento por inferência estatística.
Foi obtido o valor das edificações pelo método do custo da reedição, com posterior
depreciação.
Utilizando o método evolutivo obtivemos o valor de mercado para venda do imóvel

somando o valor do terreno com o valor das edificações depreciadas e multiplicando
o resultado pelo fator de comercialização, também definido neste laudo.
Foi obtido o valor locativo da loja de nº 342/344/346/348 e da loja 350 através da

aplicação do método comparativo direto com tratamento por inferência estatística .
Foi obtido o valor locativo do terreno excedente, com utilização do método da renda,
definindo a taxa de rentabilidade pela divisão do valor unitário locativo obtido para
as lojas pelo valor médio de venda de loja da região.
Portanto, o valor de mercado do imóvel, em novembro de 2016, é de:
Venda: valor de mercado do imóvel para venda ≈ R$ 8.110.000,00
Locação: valor de mercado do imóvel para locação ≈ R$ 18.300,00/mês
ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)
LTA 53-0283/2016 Página 92 de 92

RP 017245

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

RP 017245

Enviado por

Dados do documento

Título original

Direitos autorais

Formatos disponíveis

Compartilhar este documento

Compartilhar ou incorporar documento

Opções de compartilhamento

Você considera este documento útil?

Este conteúdo é inapropriado?

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

RP 017245

Enviado por

Direitos autorais:

Formatos disponíveis

LAUDO DE AVALIAÇÃO

-IMÓVEL COMERCIAL URBANO-

Laudo Técnico de Avaliação – LTA 53-0283/2016 - NOVEMBRO/2016

Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Logradouro: Rua Barão de Mesquita Nº: 342/344/346/348/350 Bairro:Vila Isabel

 Método Involutivo – Valor de Mercado do Terreno;

Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

Valor das partes constituintes do Imóvel:

Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal;

Rio de Janeiro, 17 de novembro de 2016

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade

LTA 53-0283/2016 Página 2 de 92

Imóvel: Imóvel comercial urbano edificado e subutilizado, localizado na Rua Barão de

Observação: O imóvel foi vistoriado e fotografado normalmente. A loja onde funcionava o

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

LTA 53-0283/2016 Página 3 de 92

7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

7.1) Caracterização da região

7.1.1) Caracterização Física

7.1.2) Serviços / Infraestrutura

7.2) Caracterização do imóvel avaliado

O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região

Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é

A) Unidade Hipotética de Lojas e Salas Comerciais:

B) Valor de Mercado do Terreno – Método Involutivo

C) Valor do Custo de Reedição das Edificações – Método de Custo

D) Valor do imóvel – Método Evolutivo

E) Valor Locativo das Lojas: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

F) Valor Locativo do Terreno excedente – Método da Capitalização da Renda:

10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Período de pesquisa: de 04/11/2016 a 15/11/2016.

Tratamento dos Dados: INFER 32

A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Modelo Estatístico – Venda e Locação:

Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

Fonte: Variável dicotômica recusada pelo software INFER-32.

Local: Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando, variável numérica

Padrão: Foi utilizada a tabela de padrão de construção indexada da seguinte forma:

Número de Dados de mercado utilizados:

11. Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de

LTA 53-0283/2016 Página 7 de 92

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo

LTA 53-0283/2016 Página 8 de 92

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

12. Resultado da Avaliação e Data de Referência

Valor de mercado para venda (alienação):

R$ 8.110.000,00 (Oito milhões, cento e dez mil reais)

Valor de mercado para locação:

R$ 18.300,00/mês (Dezoito mil e trezentos reais por mês)

Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

13. Ressalvas e Fatores Limitantes

14. Profissional Responsável

Rio de Janeiro, 17 de novembro de 2016