LAUDO TÉCNICO Gloria

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LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL
1. IDENTIFICAÇÃO/CARACTERIZAÇÃO
 Edificação: Residencial Multifamiliar
 Nome da Empresa: Condomínio Residencial Coimbra
 CNPJ: 25.407.558/0001-17
 Telefone: (48) 3034-2600 / (48) 99944-3484
 Endereço edificação: Rua Hélio Stefano Becker nº 1626 – São José-SC – Real
Parque – 88113-460
 Ocupação: 4 pavimentos com 7 apartamentos
 Situação da Edificação: 7 anos em uso
 Zoneamento: ARP- Área Residencial Predominante
 Responsável Técnico: Marcelo Santos
 Proprietários do imóvel: Neuso Straginki CPF: 194.745.129-49 (sócio
Construtor) – Maria Glória Tonial CPF: 485.921.709-82 (sócia investidora)
2. IDENTIFICAÇÃO DO RESPONSÁVEL PELO LAUDO TÉCNICO

 Responsável Técnico: Emerson Luis Borges
 Título: Engenheiro Civil.
 CREA/SC: 182375-3
 Endereço: Servidão Maringá 351, Rio Vermelho – Florianópolis/SC, CEP:
88060-327
 Contato: (48) 99648-1520
 E-mail: emersonborges@outlook.com
Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

E-mail: emersonborges@outlook.com – Telefone: (48) 99648-1520
CNPJ: 43.399.801/0001-84
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3. INTRODUÇÃO:
O presente Laudo Técnico de Inspeção Predial e custo, foi solicitado pela sócia
investidora Maria Glória Tonial, tem como objetivo comparar o valor investido
e o valor material de retorno a sócia.
O Laudo Técnico caracteriza-se pela inspeção predial e inspeção construtiva,
conforme o código de obras do município de São José – SC, sendo assim será
apontada métodos construtivos e padrão de acabamento afim de estabelecer um
padrão, além da realização da análise de riscos oferecidos aos usuários, ao meio
ambiente e ao patrimônio, que prejudicam a utilização do espaço, frente ao
desempenho dos sistemas construtivos no que tange os elementos estruturais, as
alvenarias de vedações, as instalações elétricas, as hidráulicas e as de
esgotamento sanitário, exceto as fundações da construção.
O método de avaliação e comparação de valores tem o embasamento do CUB-
SC (Custo Unitário Básico) é uma estimativa parcial para o valor de m² de
construção, refletindo a variação mensal dos custos de construção imobiliária
com materiais, equipamentos e mão-de-obra de projetos-padrão específicos.
O Custo Unitário Básico (CUB) é um indicador utilizado na construção civil para
se obter uma estimativa do custo de um projeto. Afinal esse cálculo serve de base
para a avaliação de parte dos custos de construção das edificações.
O objetivo básico do CUB/m² é auxiliar o mercado de incorporação imobiliária,
servindo como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.
Em função da credibilidade do referido indicador, alcançada ao longo dos seus
mais de 40 anos de existência, a evolução relativa do CUB/m² também tem sido
utilizada como indicador macroeconômico dos custos do setor da construção civil.
Publicada mensalmente, a evolução do CUB/m² demonstra a evolução dos custos
das edificações de forma geral.
O CUB foi determinado pela Lei Federal 4.591/64, que trata sobre os valores de
referência para obras de imóveis por metro quadrado de cada estado do Brasil.
De acordo com essa mesma lei, os sindicatos estaduais da indústria da construção
estão sob a obrigatoriedade de fazer a divulgação mensal até o dia 5 de cada mês
sobre os custos unitários praticados na região em relação à construção civil.

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O CUB/m² é calculado com base nos diversos projetos-padrão estabelecidos pela

ABNT NBR 12721:2006, levando-se em consideração os lotes básicos de
insumos (materiais de construção, mão-de-obra, despesas administrativas e
equipamentos) com os seus respectivos pesos constantes na referida norma.
4. DESCRIÇÃO/ LOCALIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO:

R. Hélio Estéfano Becker, 1626 - Real Parque, São José - SC, 88113-460
Atualmente o imóvel encontra se habitado, que abriga os seguintes

pavimentos: térreo, 2º andar, 3º andar e 4º andar e garagem.
No subsolo contem 7 vagas de garagem, no pavimento térreo possui 1

apartamento com salão de festa, 2º, 3º e 4º andar possuem 2 apartamentos cada,
que contemplam os seguintes cômodos: sala, cozinha, área de serviço, banheiro
social, 1 suíte, 1 dormitório e varanda, conforme as plantas baixas.

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Planta baixa subsolo vagas de garagem.
O pavimento térreo possui 1 apartamento e salão de festas que abrigam os

seguintes cômodos: sala, cozinha, área de serviço, banheiro social, 1 suíte, 2
dormitórios, e 2 sacadas.
Planta baixa pavimento térreo.
Os pavimentos tipos (2º, 3º e 4º andar) possui 2 apartamentos que abrigam os

seguintes cômodos: sala, cozinha, área de serviço, banheiro social, 2 dormitórios,
1 sacada.

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Quadro de áreas
5. REGISTRO FOTOGRÁFICO:
Apresentamos o registro fotográfico da edificação e dos ambientes vistoriados

que fazem parte da edificação, tais como: vagas de garagens, pavimento térreo, 2º
andar, 3º andar e 4º totalizando 4 pavimentos.

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6. METODOLOGIA:
Critério Utilizado:
A inspeção predial está baseada na vistoria da edificação, que tem como

resultado a análise técnica do fato ou da condição relativa à utilização, mediante a
verificação “in loco” de cada sistema construtivo, no que tange a segurança e a
manutenção predial.
A inspeção procede ao diagnóstico método construtivos, tendo como objetivo

verificar os aspectos de desempenho, vida útil, utilização e segurança que tenham
interface direta com os usuários.
Nota: Não foram realizados testes, medições ou ensaios na ocasião das vistorias,
conforme nível de inspeção estabelecido no escopo para realização deste trabalho.
Nível da Inspeção:
Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 01”, representada por

análise expedida dos fatos e sistemas construtivos vistoriados.
Grau de Risco:
Não há.
Documentação Analisada:
● Escritura do Imóvel ou documento de posse Registrado em Cartório e projeto

arquitetônico.
Destacamos que não nos foi disponibilizada a documentação técnica da

edificação, como: levantamento físico de estrutura, de instalações elétricas e
hidráulicas, Memoriais Descritivos etc.

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7. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS
Os seguintes sistemas construtivos da Edificação foram inspecionados em seus

elementos aparentes, considerando a documentação fornecida.
● Estruturas de Concreto Armado: Pilares, Lajes e Vigas;
● Vedação e Alvenarias – Revestimentos e Fachadas;
● Instalações Elétricas – Entrada de Energia, Quadros Elétricos, Pontosde

Força e Iluminação;
● Instalações Hidrossanitárias – Reservatórios, Sanitários e Redes de

Esgoto;
● Comparativo CUB – SC 2014
Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização

das anomalias, falhas detectadas e acabamento, com a classificação do grau de
risco atribuído a cada sistema.
Estrutura de Concreto Armado e Beirais em Argamassa Armada:
A estrutura de concreto armado do imóvel possui uma idade de utilização

de aproximadamente 7 anos e é constituída principalmente por pilares, vigas e lajes
de concreto armado.
Entende-se que a concepção de uma construção durável implica na adoção de

um conjunto de decisões e procedimentos que garantam à estrutura e aos materiais
que a compõem um desempenho satisfatório ao longo da vida útil do concreto
armado.
Vedações e Alvenarias:
As elevações de vedação e painéis de fechamento são em alvenaria de tijolos

maciços revestidos em reboco com aplicação de pintura. Os revestimentos das
elevações dos sanitários e copas são em azulejos. (Padrão de acabamento baixo
custo)

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Instalações Elétricas:
O sistema de instalações elétricas inspecionado é composto de entrada de

energia, circuitos alimentadores de quadros gerais e dedistribuição em baixa tensão
e circuitos em geral, como refletores, iluminação, força, telefonia e circuito de
televisão. O sistema elétrico é trifásico 380/220v e existe um Quadro Medidor
localizado na área externa, um Quadro Geral e outro de distribuição localizado no
exterior do prédio.
Instalações Hidrossanitárias:
O sistema das instalações hidrossanitárias vistoriado é constituído pelas redes

hidráulicas, sanitárias, de esgoto pluvial, de drenos de ar condicionado e
reservatórios. A rede de água atualmente utilizada é da própria rede da
concessionária local, que abastece os apartamentos inferior e superior, este último
é alimentado através de um sistema de bombeamento que interliga o inferior ao
superior. O sistema sanitário é coletado nos pontos de esgotamento e levados até a
rede, pois, a área onde se encontra a edificação é saneada.
Comparativo CUB – SC meses agosto a dezembro 2014
TABELA 1

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TABELA 2
TABELA 3
TABELA 4

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TABELA 5
8. INVESTIMENTO EM CONSTRUÇÃO EM SOCIEDADE
Conforme relata a sócia investidora Sra. Maria Glória Tonial, o investimento total
no valor R$ 690.000,00 (seiscentos e noventa mil reais), para a construção do
empreendimento Residencial Coimbra, no bairro Real Parque em São José-SC,
sociedade composta pela mesma e o Sr. Neuso Straginki.
A obra teve início em agosto de 2014 com duração de 5 meses até seu termino, a
solicitante do laudo pericial a Sr. Maria Glória Tonial, questiona o valor investido
com o seu retorno no empreendimento somando 2 apartamentos (somando 113,00
m²) no total de 7 apartamentos no imóvel (732,74 m²).
O presente estudo de caso analisa o valor investido com o CUB-SC conforme
mostra as tabelas 1,2,3,4 e 5. CUB médio de agosto a dezembro (1.130,36 +
1.132,13 + 1.135,35 + 1.137,45 + 1.138,84) = R$ 1.134,83.
R$ / R$ m²
Do valor investido 690.000,00 / 1.134,83 = 608,02 m² de construção.

CNPJ: 43.399.801/0001-84
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9. CONCLUSÃO
Diante das conformidades técnicas construtivas, materiais usados e o

desempenho nos sistemas verificados no imóvel vistoriado, classificamos a
edificação da empresa NT Construção e Incorporação Eireli EPP, como baixo
padrão conforme a inspeção realizada. Sendo assim de uma maneira global o
imóvel em boas condições para uso, apontados no laudo de inspeção.
10. ENCERRAMENTO
Este Laudo Técnico de Inspeção Predial é composto por treze folhas impressas
e numeradas, foi elaborado pelo Engenheiro Emerson Luis Borges – Especialista
em Projetos e Obras, que o subscreve.
Florianópolis, 8 de julho de 2022.
BORGES ³ ENGENHARIA
Emerson Luis Borges

Engenheiro civil – CREA 182375-3
Especialista em Projetos e Obras

CNPJ: 43.399.801/0001-84

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LAUDO TÉCNICO DE INSPEÇÃO PREDIAL

2. IDENTIFICAÇÃO DO RESPONSÁVEL PELO LAUDO TÉCNICO

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

O CUB/m² é calculado com base nos diversos projetos-padrão estabelecidos pela

4. DESCRIÇÃO/ LOCALIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO:

Atualmente o imóvel encontra se habitado, que abriga os seguintes

No subsolo contem 7 vagas de garagem, no pavimento térreo possui 1

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

Planta baixa subsolo vagas de garagem.

O pavimento térreo possui 1 apartamento e salão de festas que abrigam os

Planta baixa pavimento térreo.

Os pavimentos tipos (2º, 3º e 4º andar) possui 2 apartamentos que abrigam os

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

Apresentamos o registro fotográfico da edificação e dos ambientes vistoriados

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

A inspeção predial está baseada na vistoria da edificação, que tem como

A inspeção procede ao diagnóstico método construtivos, tendo como objetivo

Esta inspeção é classificada como “Inspeção de Nível 01”, representada por

● Escritura do Imóvel ou documento de posse Registrado em Cartório e projeto

Destacamos que não nos foi disponibilizada a documentação técnica da

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

7. SISTEMAS CONSTRUTIVOS INSPECIONADOS

Os seguintes sistemas construtivos da Edificação foram inspecionados em seus

● Estruturas de Concreto Armado: Pilares, Lajes e Vigas;

● Vedação e Alvenarias – Revestimentos e Fachadas;

● Instalações Elétricas – Entrada de Energia, Quadros Elétricos, Pontosde

● Instalações Hidrossanitárias – Reservatórios, Sanitários e Redes de

● Comparativo CUB – SC 2014

Os sistemas são relatados genericamente, seguindo-se a descrição e localização

Estrutura de Concreto Armado e Beirais em Argamassa Armada:

A estrutura de concreto armado do imóvel possui uma idade de utilização

Entende-se que a concepção de uma construção durável implica na adoção de

As elevações de vedação e painéis de fechamento são em alvenaria de tijolos

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

O sistema de instalações elétricas inspecionado é composto de entrada de

O sistema das instalações hidrossanitárias vistoriado é constituído pelas redes

Comparativo CUB – SC meses agosto a dezembro 2014

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

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8. INVESTIMENTO EM CONSTRUÇÃO EM SOCIEDADE

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

Diante das conformidades técnicas construtivas, materiais usados e o

Florianópolis, 8 de julho de 2022.

Emerson Luis Borges

Servidão Maringá, 351 – Rio Vermelho – Florianópolis/SC – CEP: 88060-327

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