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MATEMÁTICA FINANCEIRA
Fundos Imobiliários
José Rodrigo Assis Ferreira Emílio Maciel
Engenharia de Produção | 10 Maio 2021
Marlon Pinheiro Irã Antônio Ronaldo Ferreira
Fundos Imobiliários 10/05/2021
FUNDOS IMOBILIÁRIOS
O que é?
O Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é uma

comunhão de recursos de inúmeros investidores
e é destinado à aplicação em empreendimentos
imobiliários, tais como a construção e a
aquisição de imóveis para posterior locação ou
arrendamento.
Os FII foram criados pela Lei no 8.668/93 e são

regulamentados pela Instrução CVM no 472/08.

Como investir
• O primeiro passo é abrir uma conta em uma corretora de

valores, pois para comprar ou vender cotas na bolsa (B3) Bolsa
de Valores Brasileira, ou participar de uma oferta pública é
obrigatório realizar essas operações via corretora. Cada
investidor tem uma conta individual em seu nome e CPF.
• A corretora dos investidores pessoas físicas que compram

ativos na B3, é centralizada em um setor específico. O registro
e as movimentações dos ativos são feitos eletronicamente, ou
seja, não existem mais documentos físicos de propriedade.
• O investidor recebe os dividendos dos Fundos Imobiliários de

sua carteira na conta de sua corretora.
Valor mínimo
Na Bolsa, é possível investir em fundos imobiliários a partir de uma
única cota. Isso significa que, com quantias inferiores até a R$ 100,
já é possível começar a aplicar nessa modalidade.
Tipos
• Fundos de Tijolos, ou desenvolvimento: São

fundos que investem imóveis físcos. Ex.:
shoppings, imóveis de logística, comércio, hotéis,
etc.
• Fundos de Papéis ou recebíveis: Investem em

títulos de dívidas do mercado imobiliário, ou seja,
investimentos de renda fixa. Ex.: CRI –
Certificados de Recebíveis Imobiliários; LCI – Letra
de Crédito Imobiliário; CCI – Cédula de Crédito
Imobiliário; LH – Letras Hipotecárias.
• Fundo de fundos (FOF), ou Híbridos:

Especializado em na compra de outros FII,
podendo possuir em sua composição fundos de
tijolos e de papéis.

Categorias
MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS LISTADOS POR SETOR

• Agências: Fundos que investem predominantemente em agências bancárias. Exemplos: BBPO11 e SAAG11;
• Educacional: São fundos que investirão principalmente em universidades. Exemplos: AEFI11 e FAED11;
• Híbrido: Todos os fundos que investirem em mais de um segmento. Exemplos: KRNI11 e HGRE11;
• Hospital: Nome bem sugestivo, são aqueles que investem em imóveis destinados a instalações hospitalares.
Exemplos: NSLU11 e HCRI11;
• Hotel: Sim, muitos hotéis na verdade são propriedade de Fundos Imobiliários, bem como unidades de flats que
tenham a mesma atividade. Exemplos: HTMX11 e FLMA11;
• Lajes Corporativas: Investem basicamente em prédios voltados a escritórios para empresas. Exemplos:
RNGO11 e BRCR11;
• Logística: Investem em imóveis envolvidos com a atividade logística como centros de distribuição,
armazenamento e afins. Exemplos: TRXL11 e SDIL11;
• Residencial: Fundos que investem em imóveis residenciais. Exemplos: DBDS11, RSPD11 e RBIR11;
• Shoppings: Que tem como objetivo investir em imóveis destinados a Shopping Centers e centros comerciais.
Exemplos: HGBS11 e JRDM11.
Categorias
Fonte: Clube FII (2021)

Análise comparativa entre imóveis e fundos imobiliários
O investimento em fundos imobiliários, na prática, é bastante similar à compra de um imóvel pelo investidor, com
vantagens substanciais, como pode ser visto na tabela a seguir:
Imóveis Fundos Imobiliários
Investidor precisa se preocupar, entre outras coisas, com escrituras, Por meio do Home Broker o investidor negocia as suas quotas sem se
Simplicidade
certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança preocupar com burocracia e dia-a-dia do investimento
A venda depende de diversas variáveis e complicações que tornam a venda As quotas são negociadas em bolsa, mitigando o risco de não se conseguir
Liquidez
rápida de um imóvel uma tarefa difícil vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas
O investidor paga apenas 0,5% de corretagem (pode variar, dependendo da

Custos A média cobrada pelo corretor de imóveis para realizar a venda é de 5%
corretora escolhida) para transacionar suas quotas no mercado
O investimento em fundos imobiliários pode ser fracionado em quotas e o

A compra de um imóvel diretamente implica dificuldades de se dividir o aporte
Fracionamento investidor pode comprar/vender mais ou menos de um imóvel, tornando o
com outros investidores, bem como, realizar venda parcial de imóveis
investimento acessível a mais investidores
Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados Não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que
Vantagem Fiscal
pelo IRPF aumenta o retorno
O fundo imobiliário investe em grandes empreendimentos, com diversificação

A propriedade de um imóvel faz com que o seu proprietário fique exposto ao
Risco de inquilinos, não dependendo da qualidade financeira e presença de um só
risco de vacância e inadimplência
inquilino
O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para

O fundo possui escala de recursos suficiente para contratar profissionais
Gestão observar o dia-a-dia do imóvel e encontrar maneiras de melhorar os seus
especializados no setor que irão otimizar a rentabilidade
ganhos
O fundo imobiliário, pelo seu volume, tem acesso a grandes

O investidor fica restrito aos ativos que consegue encontrar e à qualidade de
Imóveis empreendimentos de primeira linha, que, sozinho, o investidor não
Fundos Imobiliários imóvel correspondente ao montante de que tem disponível 10/05/2021
conseguiria acessar
Vantagens
Liquidez
Em poucos dias, o investidor adquire ou aliena sua participação indireta em certas
propriedades.
Renda passiva
Aluguéis são considerados renda passiva.
São, até o dia em que você precisa despejar seu inquilino (e tem que contratar
advogado, ir a audiências…) ou até o dia em que seu inquilino deixa o imóvel e você
tem que reformá-lo para corrigir defeitos, ou renová-lo, caso seja mais antigo (e terá
que contratar e lidar com a mão de obra da construção civil).
Enfim, ao contrário dos fundos imobiliários, o aluguel tradicional é apenas uma

renda “quase” passiva.

Vantagens
Diversificação
Adquirindo um único fundo, o investidor pode investir em muitos imóveis diferentes,
eliminando o risco de total vacância e diminuindo o risco de desvalorização
imobiliária de uma determinada região.
Baixo investimento inicial

É possível investir em fundos imobiliários a partir de R$ 1 mil.
Na verdade, você pode investir até menos que isso, mas a taxa de corretagem não
compensaria.
Vantagens
Maior rentabilidade
Tradicionalmente, o percentual de retorno sobre o investimento em aluguéis de
imóveis comerciais é superior ao de imóveis residenciais.
Menor risco de crédito

Há sempre o risco de inadimplemento, mas ter inquilinos como grandes bancos
ou supermercados, por exemplo, deixa qualquer um bem mais tranquilo.

Vantagens
Isenção de Imposto de Renda

As distribuições pagas aos investidores que possuem cotas de fundos imobiliários
são isentas do imposto de renda.
A Lei 11.196/05 determina que os rendimentos (dividendos) recebi- dos pelos cotistas
Pessoas Físicas são isentos de IR, quando as se- guintes condições forem atendidas,
cumulativamente (praticamente todos os FIIs listados cumprem):
• O cotista beneficiado tiver menos do que 10% das cotas do Fundo; • O Fundo Imobiliário
tiver no mínimo 50 cotistas; e
• As cotas do Fundo Imobiliário forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou
mercado de balcão organizado.
Vantagens
Baixo custo
Os maiores complicadores da compra e venda de imóveis são os diversos custos incidentes sobre o valor de
compra e venda e a comissão do corretor.
No caso dos fundos imobiliários, em termos relativos, a corretagem, emolumentos cartoriais e até as taxas de
administração são muito inferiores.
Publicidade de informações
Se em um fundo de investimento comum, composto apenas de instrumentos financeiros, você praticamente
não sabe o que há na carteira (a menos que acesse mensalmente essa informação na CVM), no caso de fundos
imobiliários ocorre o contrário: gestores/administradores têm que publicar praticamente tudo que se refere ao
imóvel, pois são fiscalizados pela CVM e BM&FBovespa.
Maior ganho de capital
Possibilidade de aquisições a preços muito abaixo do justo e vendas muito acima, por causa da má
interpretação do mercado, via de regra, da abstração dos instrumentos financeiros.

Desvantagens
Riscos da terceirização da administração e gestão

Podem existir administradoras que, mesmo de boa fé, dilapidam o patrimônio do
fundo com más aquisições, gastos desnecessários e toda forma de dinheiro mal
empregado.
Sensação de impotência
Se você gosta de ter o controle total sobre o imóvel, os fundos imobiliários não se
encaixam no seu perfil.
Neles, você é apenas uma espécie de “condômino”, junto com outros milhares e só
mediante votação em Assembleias poderá tentar influenciar em algo.
Desvantagens
Risco do imediatismo
Com a possibilidade de contratação de formadores de mercado, os fundos
imobiliários podem gastar o seu precioso dinheiro com “aparecer” em vez de
melhorias ou reinvestimentos nos imóveis.
Risco de emissões frequentes e desmesuradas

Como o gestor/administrador, na maioria das vezes, recebe um percentual do valor
do patrimônio do fundo imobiliário, uma das maneiras de aumentar a receita deles,
quando precisam, é emitir novas cotas do fundo, ainda que para adquirir imóveis
não tão interessantes.
No longo prazo, isso é ruim para o cotista.

Desvantagens
Risco de insider trading

Pessoas com informações privilegiadas podem se antecipar aos fatos relevantes e
levar vantagem indevida sobre o resto do mercado.
Risco de prejuízo financeiro

Possibilidade de aquisições das cotas a preços muito acima do justo, ou vendas
muito abaixo, por causa da má interpretação do mercado em geral da abstração dos
instrumentos financeiros.

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já é possível começar a aplicar nessa modalidade.

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• Fundos de Tijolos, ou desenvolvimento: São

• Fundos de Papéis ou recebíveis: Investem em

• Fundo de fundos (FOF), ou Híbridos:

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MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS LISTADOS POR SETOR

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Fonte: Clube FII (2021)

Imóveis Fundos Imobiliários

O investidor paga apenas 0,5% de corretagem (pode variar, dependendo da

O investimento em fundos imobiliários pode ser fracionado em quotas e o

O fundo imobiliário investe em grandes empreendimentos, com diversificação

O proprietário de um imóvel de aluguel, em geral, não tem tempo para

O fundo imobiliário, pelo seu volume, tem acesso a grandes

Enfim, ao contrário dos fundos imobiliários, o aluguel tradicional é apenas uma

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Baixo investimento inicial

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Menor risco de crédito

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Isenção de Imposto de Renda

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Maior ganho de capital

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Riscos da terceirização da administração e gestão

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Risco de emissões frequentes e desmesuradas

No longo prazo, isso é ruim para o cotista.

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Risco de insider trading

Risco de prejuízo financeiro

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