Fundo incluso no

IFIX B3

Maio de 2023

RELATÓRIO GERENCIAL

TORD11 – TORDESILHAS EI FII

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Contato:
Rua Fidêncio Ramos, 195 – Cj. 31

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TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023
OBJETIVO DO FUNDO
Proporcionar aos cotistas a valorização e a
rentabilidade de suas cotas no longo R$ 434,45 milhões 104.542 R$ 12,39
prazo, por meio de investimentos em
ativos imobiliários, auferindo rendimentos Patrimônio líquido Número de cotistas Cota patrimonial em 31/05/2023
e ganhos de capital advindos destes.

R$ -/cota 35.051.354,8 R$ 4,07

CNPJ
30.230.870/0001-18

TICKER Provento do período Cotas emitidas Cota de mercado em 31/05/2023

B3:TORD11

CÓDIGO ISIN:

Estratégia
BRTORDCTF015

CLASSIFICAÇÃO CVM
Fundo de Investimento Imobiliário
O Tordesilhas EI FII busca rentabilizar seu patrimônio com retornos significativamente acima da média do mercado. É um fundo
CLASSIFICAÇÃO ANBIMA
Mandato: Hibrido | Gestão: Ativa
oportunístico e de desenvolvimento de projetos imobiliários, que utiliza a sobra de caixa para alocar em CRIs e outros papéis de dívida,
por meio de estruturas, muitas vezes, não convencionais, mas que apresentem retorno compatíveis com o risco tomado.
PRAZO DE DURAÇÃO
Indeterminado

PÚBLICO ALVO Comentários do Gestor

Geral

INÍCIO DO FUNDO
Prezado(a) investidor(a).
30/08/2019

GESTOR O Tordesilhas EI FII não realizou distribuição de rendimentos referente ao resultado de maio. Dentre as movimentações de maio estão
R Capital Asset Management
Investimentos S.A.
aportes em equities e venda de 31.626 cotas do DVFF11 ao preço médio de R$64,26, para fazer frente a necessidades de capital das
investidas. Para os meses seguintes, a equipe de gestão não espera realizar novas vendas do FoF.
ADMINISTRADOR E CUSTODIANTE
Vórtx DTVM
A receita apurada em regime de caixa dos CRIs no mês de maio é explicada pelo não recebimento das operações inadimplentes (CRIs
TAXA DE GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO
GPK, EDA e Brasil Parques) e das operações cujo foram concedidos carência de pagamento (CRIs Hope, WAM Holding e Loteamento Goiás).
PL ou Market Cap. Taxa

Até R$ 250 MM 1,50% Como mencionado anteriormente, foram deliberadas as novas condições dos CRIs Circuito de Compras e WAM Holding, as demais
De R$ 250 até 500 MM 1,30% reestruturações já seguem em discussões junto às securitizadora e respectivos devedores e serão informadas assim que concluídas.
De R$ 500 até 750 MM 1,10%
Frente a situação de maior incerteza, as instituições financeiras restringem ou suspendem novas opções de financiamento tanto para
De R$ 750 até 1.000 MM 0,95% pessoas físicas quanto para jurídicas e concentram seus esforços na gestão da inadimplência, que inclui a renegociação de dívidas como
Acima de R$ 1.000 MM 0,85% estratégia para minimizar os riscos em suas carteiras de crédito existentes. Como consequência, há uma desaceleração do consumo e
uma maior dificuldade para as empresas obterem financiamento ou refinanciamento para suas operações.
TAXA DE PERFORMANCE
20% do que exceder IPCA+4% a.a.
A equipe de gestão continua analisando a saúde financeira das operações que compõem o portfólio do Fundo com o propósito de
DIVULGAÇÃO DE RENDIMENTOS
5º dia útil de cada mês defender o interesse de todos investidores, seja pela sustentação do caixa das companhias dado o cenário turbulento, pela execução
das garantias constituídas ou até buscando a venda de alguns ativos, caso seja oportuno.
PAGAMENTO DE RENDIMENTOS
10º dia útil de cada mês

2
TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023
Comentários do Gestor (Cont.)

No caso do portfólio de equities do Tordesilhas, esse impacto fica evidente nas operações de desenvolvimento Kawana Residence e Resort do Lago. No Kawana, quando
comparamos as vendas líquidas YoY entre os meses de janeiro a abril, temos um decréscimo de 68% e aumento na inadimplência acumulada de 3,7% para 4,6%. Como a
carteira de recebíveis do ativo está securitizada para a operação de CRI, a SPE depende de novas vendas ou novos aportes de seus acionistas para conseguir suprir o capital de
giro da operação e dar continuidade nas obras restantes. No último relatório de medição de obra apresentado, as obras da multipropriedade possuem um saldo remanescente
de R$29,5 milhões, encerrando o período com 44,5% das obras concluídas.

Dessa forma, a falta de recursos para as necessidades de capital impossibilita tanto a continuidade operacional do empreendimento, da mesma forma que impacta a equipe
comercial para realizar novas vendas, frustrando, também, a expectativa do atual cliente de receber seus apartamentos, reduzindo ainda mais o contas a receber com aumento
de distratos e inadimplência.

Portanto, em linha com as respectivas situações financeiras, a equipe de gestão está revisando a expectativa de retorno alvo real estimado das operações mencionadas, além
disso, considera alternativas para a possível saída dos projetos a um valor de desconto dos saldos investidos.

3
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Demonstração do Resultado do Exercício Gerencial
▪ Para apuração do Resultado Caixa, considera-se as receitas e despesas transitadas pelo caixa do FII, com exceção da correção monetária de CRI’s.
▪ Para apuração do Resultado Contábil, considera-se as receitas e despesas apropriadas segundo o regime de competência.
1º S 2º S
R$ mil jun/22 jul/22 ago/22 set/22 out/22 nov/22 dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23 mai/23
2022 2022
REGIME DE CAIXA/FINANCEIRO
Total de Receitas Caixa 909 29.424 973 947 821 1.011 971 856 5.579 2.914 389 61 11 (1.101)
Equities - - - - - - - - - - - - - -
CRI’s 916 5.862 934 909 784 798 737 790 4.952 958 349 25 101 28
FII’s (11) 23.469 36 35 35 209 182 40 537 1.940 33 33 (92) (1.101)
Outras Receitas 3 93 3 2 2 3 53 26 89 16 8 3 2 21
Total de Despesas Caixa (333) (5.571) (326) (304) (65) (516) (302) (256) (1.769) (262) (255) (147) (158) (123)
Despesas Controladores 1 (317) (1.825) (296) (285) (54) (504) (254) (240) (1.633) (249) (228) (135) (149) (75)
Outras Despesas 2 (16) (157) (30) (18) (11) (12) (16) (16) (103) (14) (26) (12) (9) (48)
Taxa de Performance 3 - - - - - - - - - - - - - -
IR s/ Operações FII’s - (3.588) - - - - (32) - (32) - - - - -
Resultado Caixa 575 23.851 647 643 756 495 669 599 3.809 2.651 135 (86) (147) (1.224)
Distribuição Caixa (2.454) (17.175) (8.288) - (2.804) (2.454) (2.454) (2.804) (18.804) (1.402) (1.753) - - -
Var. Reserva de Lucro Caixa (1.878) 6.676 (7.641) 643 (2.048) (1.958) (1.784) (2.205) (14.993) 1.249 (1.618) (86) (147) (1.224)
Reserva de Lucro Caixa Acum. (450) (450) (8.091) (7.448) (9.496) (11.454) (12.888) (15.444) (15.444) (14.195) (15.813) (15.899) (16.041) (17.265)

REGIME DE
COMPETÊNCIA/CONTABIL
Total de Receitas Contábil 1.922 63.180 1.285 1.501 665 2.780 845 1.140 8.216 1.635 1.789 (50.767) (5.860) 1.803
Equities - 27.347 - - - - - - - - - - - -
CRI’s 1.806 11.538 1.326 1.292 832 771 918 1.149 6.288 1.301 1.029 (1.211) (5.703) 1.672
FII’s 113 24.203 (44) 209 (169) 2.005 (126) (35) 1.840 317 753 (49.558) (159) 110
Outras Receitas 3 93 3 2 2 3 53 26 89 16 8 3 2 21
Total de Despesas Contábil (386) (5.919) (384) (386) (352) (338) (326) (338) (2.124) (357) (404) (234) (210) (161)
Despesas Controladores 1 (384) (2.315) (373) (391) (350) (335) (324) (336) (2.109) (316) (404) (238) (210) (201)
Outras Despesas 2 (2) (14) (11) 5 (2) (3) (2) (3) (16) (42) - 4 - 40
Taxa de Performance 3 - - - - - - - - - - - - -
IR s/ Operações FII’s - (3.589) - - - - - - - - - - - -
Resultado Contábil 1.536 57.263 905 1.117 314 2.442 519 801 6.098 1.277 1.385 (51.001) (6.070) 1.642
Distribuição Contábil (8.288) (22.659) - (2.804) (2.454) (2.454) (2.804) (1.402) (11.918) (1.753) - - - -
Var. Reserva de Lucro Contábil (6.753) 34.603 905 (1.687) (2.140) (11) (2.285) (601) (5.819) (475) 1.385 (51.001) (6.070) 1.642
Reserva de Lucro Contábil
145.296 145.296 146.201 144.514 142.374 142.362 140.077 139.477 139.477 139.001 140.396 89.583 83.513 85.155
Acum.

Distribuição contábil/cota 0,2365 0,647 - 0,08 0,07 0,07 0,08 0,04 0,340 0,05 - - - -
Dividend Yield Mensal 4 1,65% 4,67% - 0,57% 0,50% 0,49% 0,57% 0,29% 2,42% 0,36% - - - -

1. Incluem despesas com administração fiduciária, gestão, controladoria, custódia, e escrituração;

2. Incluem despesas com reguladores (CVM, ANBIMA), taxas, impostos ou contribuições governamentais, auditores independentes e diferimentos;
3. Provisionada diariamente e paga semestralmente no 15º dia útil subsequente ao fechamento do semestre; 4
4. Calculado sobre a cota patrimonial no último dia útil do mês.
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Rentabilidade do Fundo (Últimos 12 meses)
Benchmark ² % Benchmark % Taxa DI
Período Dividendos (R$/cota) Dividend Yield ¹ % Benchmark
(IPCA+4%a.a.) Gross-up ³ Gross-up ³
jun/22 0,2365 2,70% 1,39% 194,1% 228,4% 311,4%
jul/22 - - 0,80% - - -
ago/22 0,0800 1,00% 1,03% 97,4% 114,5% 100,9%
set/22 0,0700 0,86% (0,35%) N/A 4 N/A 4 95,0%
4
out/22 0,0700 0,87% (0,07%) N/A N/A 4 100,3%
nov/22 0,0800 1,08% 0,02% 5.176,6% 6.090,0% 124,5%
dez/22 0,0400 0,54% 0,94% 58,2% 68,5% 57,2%
jan/23 0,0500 0,91% 0,75% 120,3% 141,5% 95,3%
fev/23 - - 0,90% - - -
mar/23 - - 0,89% - - -
abr/23 - - 1,12% - - -
mai/23 - - 1,06% - - -
Últ. 12 meses 5 0,6265 7,96% 8,50% 93,7% 110,2% 73,7%

Performance no Mercado Secundário (Desde o IPO)

11,80 11,75 11,79
11,00 10,62 10,80 10,50
9,90 9,80 10,22 10,19 9,80 9,60 9,18
8,93 8,67
8,10
7,41 7,35 5,51
2,49 2,42
1,82 1,98 5,50
1,47 1,54 1,66 1,70 4,19 4,07
1,13 1,44 3,51
1,10 1,05 1,10 0,85
0,89 0,92 0,73
0,50 0,65 0,57 0,58 0,69 0,60 0,58 0,54 0,49 0,51 0,40 0,57 0,50 0,52 0,30 0,30
0,28
0,01 0,01 0,17 0,18

Volume médio diário negociado (R$ milhões) Cota de mercado fechamento (R$)

Notas:
1. Calculado sobre a cota de mercado no último dia útil do mês; 4. Métricas não aplicáveis em caso de Benchmark negativo;
2. Para cálculo do benchmark foi considerado o IPCA com defasagem de 2 meses; 5. A soma dos últimos 12 meses não considera o reinvestimento dos proventos 5
3. Para cálculo do gross up foi considerada a alíquota de 15% do Imposto de Renda; distribuídos.
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Alocação – Carteira

Por tipo de ativo Concentração geográfica¹ ²

0,34%

18,1% 33,7% 47,4%

0,53%
CRI FIIs Equity Imóvel Caixa

AM
0,3% RN
Por setor 0,2%

PE
4,6% 2,6%

77,0% 15,1% 0,6%

2,7%
Hotelaria Residencial Comércio Lazer Papel
GO
32,7%

Por status

RJ
0,4%
25,8% 74,2%

Performado Não Performado

Notas:
1. Não considera a posição em caixa e investida no fundo DVFF11; 6
2. Alteração na metodologia de apuração de concentração de modo a refletir a abertura de ativos dos CRIs do segmento “Corporativo”.
TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023
Alocação – CRIs

Indexador Cupom médio Prazo médio Duration médio ¹

IPCA 12,38% a.a. 4,8 anos 3,3 anos

IGP-M 18.00% a.a. 4,4 anos 2,0 anos

Pré fixado 10,00% a.a. 14,3 anos 8,3 anos

Média ponderada: 12,62% a.a. 5,1 anos 3,3 anos

Por indexador Por classe

IPCA 91,7% Subordinada 87,1%

IGP-M 5,5% Sênior 10,1%

Pré Fixado 2,8% Mezanino 2,8%

Por segmento Por Loan to Value ¹ ²

Corporativo 88,9%
LTV > 80% 75,1%

Multipropriedade 8,3%

LTV < 80% 24,9%

Loteamento 2,8%

Notas:
1. Valores com um mês de defasagem; 7
2. Não estão inclusos os CRIs do setor corporativo.
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Portfólio – CRIs

Taxa de Razão PMT Razão Saldo Devedor

Obra Inad. Posição
CRI Segm1 Série Indexador Juros Duration2 Vendas2 Quant. % do PL Rating³
Executada2 Acum.2 (R$ MM)
(a.a.)
2 2
Atual Limite Atual Limite

WAM Holding C Sub IPCA 13,06% 3,8 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 28.743 37,14 8,55%

GPK C Sub IPCA 11,50% 1,2 N/A N/A N/A N/A 150% 25% 150% 23.307 21,06 4,85%

Hope C Sr IPCA 10,00% 5,7 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 6.915 7,95 1,83%

EDA M Sub IGP-M 18,00% 2,0 N/A 56% 1,52% 32% 120% 26% 120% 3.914 4,32 0,99%

Hope C Sub IPCA 13,34% 5,3 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A 2.963 3,44 0,79%

Loteamentos
L Mez Pré 10,00% 8,3 58% 97% 6,86% N/A 105% 78% 110% 1.646 2,22 0,51%
Goias

Solar das
M Sub IPCA 16,64% 1,2 100% 79% 1,49% 44% 130% 54% 110% 2.076 2,16 0,50%
Águas

Brasil Parques C Sub IPCA 10,50% 2,2 N/A N/A N/A N/A 150% 199% 150% 645 0,31 0,07%

12,62% 3,3 78,60 18,09%

Portfólio – Imóveis
Posição
Ativo UF Município Segmento % do Imóvel % do PL
(R$ MM)
Apartamento Villa Jardim AM Manaus Residencial 100% 0,15 0,03%

Notas: 3. Confira a legenda do Rating na seção Monitoramento de Performance e Riscos dos CRIs do
1. C = Corporativo, L = Loteamento, M = Multipropriedade, TS = Time-Share; Anexo I – Modelo de Operação do Fundo presente neste relatório.
2. Valores com um mês de defasagem;
8
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Portfólio – Fundos Obs.: Não há incidência de taxa de gestão sobre a parcela do patrimônio líquido referente aos fundos: IC Loteamentos e Recebíveis, Lote M² e XBXO11.

Link de Acesso ao Custo Posição

Fundo Tipo Segmento Quantidade de Cotas % do PL
Relatório Gerencial (R$ MM) (R$ MM)

DVFF11 - Devant FoF FII Fundo de Fundos Clique aqui 1,16 11.615 0,87 0,20%

IC Loteamentos e Recebíveis FII Loteamento Residencial Clique aqui 8,47 84.662 8,53 1,96%

Loteamento &
Lote M² FII N/D 49,88 50.171.147 54,15 12,46%
Loteadoras

SRVD11 - Serra Verde FII Economia Compartilhada Clique aqui 22,22 11.656.958 63,03 14,51%

XBXO11 - RCap 1810 FoF FII Shopping Clique aqui 20,50 205.000 19,62 4,52%

105,39 147,96 34,18%

Portfólio – Equities
Custo Posição
Ativo UF Município Segmento % do Empreendimento % do PL
(R$ MM) (R$ MM)
Multipropriedade /
Kawana Residence GO Caldas Novas 38,38 100,00% 57,49 13,23%
Parque Aquático

Makaira Beach Resort BA Canavieiras Multipropriedade 28,31 100,00% 42,44 9,77%

Ondas Praia Resort BA Porto Seguro Multipropriedade 14,93 30,00% 18,71 4,31%

Resort do Lago GO Caldas Novas Multipropriedade 79,19 100,00% 73,70 16,96%

160,81 192,34 44,27%

Portfólio – A receber
Custo Valor recebido Valor a receber Posição
Objeto UF Segmento % do PL
(R$ MM) (R$ MM) (R$ MM) (R$ MM)
Venda de 9 apartamentos Villa
AM Residencial 0,90 - 1,33 1,33 0,31%
Jardim
Venda participação Motto by
SP Condo-hotel 13,2 2,86 18,03 15,82 3,65%
Hilton Ibira

14,1 2,86 19,36 17,15 3,96%

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TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023
Portfólio Detalhado – CRIs

WAM Holding – B IF: 20L0505084

Segmento: Lazer e Turismo Garantias: Comentários:

✓ Cessão fiduciária da receita das empresas do grupo;
✓ Fiança das principais pessoas físicas e jurídicas sócias e A reestruturação, definida em assembleia onde
Localização: Múltiplas
administradores; participaram todos os investidores do CRI, deliberou,
✓ Alienação fiduciária das ações da cedente e empresas
Vencimento: 20/12/2027 dentre os principais temas, o (a): i) carência total de
controladas;
✓ Fundo de reserva; e pagamento até dez/23; ii) aumento das remunerações
Cupom: IPCA + 13,06% a.a. Fundo de obra
✓ para 9,06%+IPCA e 13,06%+IPCA para as séries A e B,
Carência:
brBB+ (Austin) respectivamente; iii) full cashsweep; e iv) indicação de
Rating: ▪ 20L0505084: amortização até dez/27, juros até dez/23
brBB (Austin) membro adicional no comitê financeiro.

GPK – B IF: 20H0225980; 20H0225981 e 20H0225982

Segmento: Lazer e Turismo Garantias:

✓ Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros;
Localização: Múltiplos ✓ Fiança das pessoas físicas sócias da devedora;
✓ Alienação fiduciária das ações da cedente;
✓ Aval da Brasil Parques S.A; e
Vencimento: 20/07/2025
✓ Fundo de obra.

Cupom: IPCA + 11,50% a.a. Carência de Amortização:

▪ 20H0225980: até ago/23
▪ 20H0225981: até ago/23
Rating: brBB (Austin) ▪ 20H0225982: até ago/23

Hope – Sênior e Subordinada IF: [Sr.] 21H1029305 [Sub.] 21H1029306

Segmento: Lazer e Turismo Garantias: Comentários:
✓ Alienação fiduciária;
A reestruturação, definida em assembleia onde
Localização: Múltiplos ✓ Cessão fiduciária;
✓ Fundo de reserva; participaram os investidores do CRI, deliberou, dentre
Vencimento: 20/02/2034 ✓ Fundo de juros; e alguns temas, o (a): i) carência total de pagamento até
✓ Prêmio de equity pela performance dos ativos, na cota
dez/23; ii) aumento das remunerações para IPCA +
IPCA + 10,00% a.a. subordinada
Cupom: Carência de Juros e Amortização: 10,00% e IPCA + 13,34% para as séries sênior e
IPCA + 13,34% a.a.
▪ 21H1029305: até dez/23 subordinada, respectivamente; e iii) indicação de
Rating: Em análise ▪ 21H1029306: até dez/23 membro no conselho de administração da companhia.

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Portfólio Detalhado – CRIs
EDA – Subordinada IF: 19J0713620
Segmento: Resort Multipropriedade Garantias: Comentários:
✓ Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e das As dificuldades da SPE hoje refletem diretamente na
Localização: Caldas Novas - GO vendas futuras; sala de vendas, o que desmotiva líderes, captadores e
✓ Fiança dos sócios pessoas físicas em vendedores, que acabam migrando para outros
Vencimento: 20/09/2027 empreendimento;
projetos com produtos mais fáceis de vender.
✓ Alienação fiduciária das quotas do contratante;
Propostas de reestruturação e negociações de waivers
IGP-M + 10,00% a.a. ✓ Alienação fiduciária do empreendimento; e
Cupom: estão sendo elaboradas e está em estudo a entrada
IGP-M + 18,00% a.a. ✓ Fundo de reserva no valor dos dois próximos
de um novo player na venda e cobranças, buscando
pagamentos (PMT) dos CRI.
Rating: brCCC (Austin) melhorar o posicionamento do resort.

Solar das Águas – Subordinada IF: 19K1139247; 19K1139248

Segmento: Resort Multipropriedade Garantias: Comentários:
✓ Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros; As vendas líquida negativas no mês, reduziram o VP da
Localização: Olímpia – SP
✓ Fiança das pessoas físicas sócias do carteira elegível, cuja amplificação é devido a data de
empreendimento; vencimento próxima do CRI, fazendo com que a maior
Vencimento: 20/11/2025
✓ Alienação fiduciária das ações da cedente; parte do fluxo dos contratos, parcelados em
Cupom: IPCA + 16,64% a.a. ✓ Fundo de reserva equivalente a duas parcelas de aproximadamente 100 meses, fique fora do prazo da
pagamento (PMT) dos CRI; e operação.
Rating: BrBB- (Austin) ✓ Fundo de obra.

Loteamento Goiás – Mezanino IF: 20F0736291

Segmento: Loteamento Garantias: Comentários:

✓ Cessão fiduciária dos recebíveis atuais e futuros;
A reestruturação, definida em assembleia onde
Localização: GO ✓ Fiança das pessoas físicas sócias dos
empreendimentos; participaram todos os investidores do CRI, deliberou,

✓ Alienação fiduciária das quotas de companhia; dentre alguns temas, o (a): i) aumento do prazo da
Vencimento: 20/06/2037
✓ Fundo de reserva no valor dos dois próximos operação em 56 meses; ii) alteração da taxa de IGPM
pagamentos (PMT) dos CRIs; e
+ 9,25% a.a. para taxa pré-fixada de 10% a.a., mantido
Cupom: 10,00% a.a. ✓ Fundo de obras.
no saldo devedor toda a correção acumulada do IGP-
Carência: M no período; e iii) carência de juros até jan/24.
Rating: brB (Austin) ✓ 20F0736291: amortização até jun/37, juros até jan/24

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Portfólio Detalhado – CRIs

Brasil Parques – B IF: 21H0769216

Segmento: Parques e Lazer Garantias: Comentários:

✓ Fiança dos empreendimentos: Arc Big Eye
No dia 11 de maio foi realizada AGT do CRI Brasil
Localização: Múltiplos Parques Temáticos e de Diversão Ltda. e Gramado
Promoção de Vendas Ltda. (“GPV”); Parques onde os investidores deliberaram, dentre
Vencimento: 20/08/2026 ✓ Cessão fiduciária de 100% da receita dos outros assuntos, pelo: i) vencimento antecipado das
empreendimentos da devedora; operações; ii) ajuizamento de ação de execução de
Cupom: IPCA + 10,50% a.a. ✓ Alienação fiduciária das ações da devedora; e título executivo extrajudicial em face da GPK; iii)
✓ Alienação fiduciária dos imóveis que execução das garantias; e iv) contratação do Escritório
constituírem garantias da operação.
Rating: Em Análise de Advocacia Sérgio Bermudes, escritório com ampla
Carência de Amortização:
expertise no segmento.
▪ 21H0769216: até set/24

12
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Portfólio Detalhado – Equities

kawanaresidence.com.br

Descrição
O Kawana é um empreendimento imobiliário de multipropriedade e parque aquático em Caldas Novas (GO). Quando finalizado, o projeto será composto por 8 blocos residenciais, 2 bangalôs e
um parque aquático. O cronograma de obras foi dividido em 4 etapas: a 1ª inclui a entrega das fases do parque aquático e sala de vendas; a 2ª, composta por 3 blocos e bangalôs; a 3ª, composta
por 2 blocos; e a 4ª, por 3 blocos. O produto residencial consiste em unidades habitacionais de 1 quarto com metragem de 40m² e unidades com 2 quartos com metragem entre 50 e 70m². O
parque aquático conta com 35 mil m² de área, e mais de 10 atrações destinadas ao público adulto e infantil, além de restaurante e bares. A equipe de gestão do projeto realizou a reestruturação
financeira da SPE responsável pela implantação do parque, o resultado foi um contrato de arrendamento entre a SPE e a operadora do parque.

Posição e Rentabilidade Indicadores Vendas – 2ª Etapa

abr-23 Acumulado
Saldo Investido R$ 38,38 MM 89,60% 89,72% 89,69% 90,14%
Vendas Líquidas (# Cotas) 1
16 3.199
86,81%
Participação na SPE Vendas Líquidas (R$ mil) 724 130.532
100,00%
Dívida Bruta (R$ mil) 118.477 -
dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23
Posição no Fundo R$ 57,49 MM Contas a Receber (R$ mil) 101.220 -

Custo de obra (R/P) 2 - 44,52%

% do PL do fundo 13,23% Obras 3
Execução da Obra (R/P) 2
- 44,52%³
Retorno Alvo Real Estimado Em revisão 2ª Etapa 3ª Etapa 4ª Etapa
Índice de Inadimplência
50,30% 4,50% Lançamento out/17
(%)
Dividendos Recebidos (Total) R$ 0,00 MM Início da Construção dez/19
Taxa de distrato (Cotas Em Análise
79,50% - Início da Operação Em análise
canceladas/Vendidas)
Características Unidades Habitacionais 151
COMENTÁRIOS
Multipropriedade / Em abril, a operação voltou a apresentar vendas líquidas
Parque Aquático
Caldas Novas (GO)
positivas, ultrapassando 90% de frações vendidas dos blocos Imagens
em construção. Alguns dos fatores que influenciam esse
resultado são os feriados do mês de abril, já que o fluxo de
Em construção 62.988 m2 visitantes do parque anexado costuma aumentar. De julho
de 2022 até fevereiro de 2023 somente os juros da dívida
estavam sendo quitados, a partir de março de 2023 cessou-
se também o pagamento de juros. A renegociação da dívida
UH’s: 447 está em andamento junto à securitizadora e os credores.
Notas:
1. Metodologia alterada para a subtração entre vendas totais e cancelamentos totais
2. R/P: Realizado/Planejado
3. O ritmo de obras está em discussão para ser adequado ao ritmo mais conservador de desembolso de caixa, devido ao impacto inflacionário e expectativa de aumento no nível de
13
cancelamento dos contratos
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Portfólio Detalhado – Equities

makaira.com.br

Descrição
Makaira Beach Resort é um empreendimento de multipropriedade situado na Ilha de Atalaia, Município de Canavieiras (Bahia), 120km ao sul de Ilhéus e 40km ao sul do Resort Transamérica, na Ilha
de Comandatuba. O processo de vendas de cotas foi reiniciado em Julho de 2021, após a finalização da adequação de cotas e produtos para melhor atendimento à demanda de mercado.
Atualmente, o projeto conta com 55 unidades em dois blocos (fase 1). Após todas as fases de investimento (5 blocos adicionais), o projeto contará com até 167 unidades e 4 opções de
acomodação para até 6 pessoas, com diferentes graus de comodidade e lazer.

Posição e Rentabilidade Indicadores Vendas

abr-23 Acumulado 36,54% 36,54%
Saldo Investido R$ 28,31 MM
Vendas Líquidas (# Cotas) - 226 36,22% 36,22% 36,22%
Participação na SPE 100,00% Vendas Líquidas (R$ mil) - 6.230

Dívida Bruta (R$ mil) - - dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23

Posição no Fundo R$ 42,44 MM
Contas a Receber (R$ mil) 4.066 -
VGV Total Estimado R$ 129,50 MM
% do PL do fundo 9,77% Custo de obra (R/P) 2
- - VGV Fase 1 R$ 18,17 MM
Execução da Obra (R/P) 2
- 100,00% Vendas Fase 1 R$ 6,66 MM
Retorno Alvo Real Estimado > 14% a.a.
Índice de Inadimplência
64,07% 12,44%
Obras
(%)
Dividendos Recebidos (Total) R$ 0,00 MM
Taxa de distrato (Cotas Fase 1
- -
canceladas/Vendidas) Conclusão 06/2021
Características Andamento 100,00%
COMENTÁRIOS
Multipropriedade Canavieiras (BA) Imagens
O Makaira Residence não apresentou nenhum
cancelamento em abril, e a taxa de ocupação da hotelaria
foi de 13,39%. Os índices de inadimplência mensal e
Em construção 2.892,55 m2 acumulado atingiram, respectivamente, 64,07% e 12,44%.

UH’s - Fase 1: 55 UH’s – 6 Fases: 167

Nota:
1. R/P: Realizado/Planejado 14
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Portfólio Detalhado – Equities

ondasresort.com.br

Descrição
O Ondas Praia Resort é um empreendimento de multipropriedade localizado em Porto Seguro, Bahia, um dos maiores centros turísticos do nordeste brasileiro. O Ondas conta com 484
apartamentos de 1 quarto de 45m², estruturas de lazer como piscinas, playground e quadra poliesportiva. O empreendimento, inaugurado em abril de 2021, foi constituído em sociedade com a
WAM. Possui pouco mais de 92% de sua carteira vendida, com prazo médio de recebimento de 91 meses, e aproximadamente 7% da carteira de cotas em estoque.

Características Indicadores Vendas

abr-23 Acumulado
Saldo Investido R$ 14,93 MM 92,86%
92,24%
Vendas Líquidas (# Cotas) -154 8.665
88,28%
Participação na SPE 30,00% Vendas Líquidas (R$ mil) 85,83%
-8.700 333.459 84,33%

Dívida Bruta (R$ mil) 140.753 -

Posição no Fundo R$ 18,71 MM
Contas a Receber (R$ mil) 207.297 - dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23
% do PL do fundo 4,31% Custo de obra (R/P) 2
- -

Execução da Obra (R/P) 2

- 100%
Obras
Retorno Alvo Real Estimado > 14% a.a.
Índice de Inadimplência (%) 26,50% 1,8% Lançamento 12/2015
Dividendos Recebidos (Total) R$ 0,00 MM Início da Construção 07/2017
Taxa de distrato (Cotas
3,26% -
canceladas/Vendidas)
Início da Operação 04/2021
Características COMENTÁRIOS
O Ondas Praia Resort apresentou mais cancelamentos do
Multipropriedade Porto Seguro (BA) que vendas brutas no mês de abril, o que representou - Imagens
1,75% no percentual de frações vendidas total. O índice de
inadimplência mensal e acumulado seguiram em linha com
a média dos meses anteriores. A taxa de ocupação da
Em Operação 32.000 m2 hotelaria foi de 52,79%. Desde fevereiro de 2023 somente
os juros da dívida estavam sendo pagos. A renegociação da
dívida está em andamento junto à securitizadora e os
credores.
UH’s: 484 de 45m2

Nota:
1. R/P: Realizado/Planejado 15
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Portfólio Detalhado – Equities

resortdolagocaldasnovas.com.br

Descrição
O Resort do Lago é um empreendimento imobiliário de multipropriedade localizado às margens do Lago Corumbá em Caldas Novas, no estado de Goiás, município conhecido por ter uma das
maiores estâncias hidrotermais do mundo. O aeroporto de Caldas Novas está localizado a 8km do Resort, que também pode ser acessado pelo Aeroporto de Goiânia, a menos de duas horas de
distância. O projeto tem área total de 31.763 m² e 10.705 frações em 8 blocos, com VGV total de R$ 599 milhões. Quatro blocos residenciais (“Fase 1”) já foram entregues, assim como o parque
aquático e a respectiva infraestrutura de apoio. Os quatro blocos remanescentes possuem VGV superior a R$ 265 milhões, e o Bloco E (“Fase 2”) está em construção, com previsão de entrega no
início de 2023.

Características Indicadores Vendas – Fase 2

abr-23 Acumulado
Saldo Investido R$ 79,19MM
66,61%
Vendas Líquidas (# Cotas) 1
-127 3.425 65,70% 65,25%
Participação na SPE 100,00% 63,69%
Vendas Líquidas (R$ mil) -4.620 105.530
61,41%
Dívida Bruta (R$ mil) 56.637 -
Posição no Fundo R$ 73,70 MM
Contas a Receber (R$ mil) 54.775 - dez/22 jan/23 fev/23 mar/23 abr/23
% do PL do fundo 17,96% Custo de obra (R/P) 2 - 52,18% Obras 3
Execução da Obra (R/P) 2
- 52,18%
Retorno Alvo Real Estimado Em revisão Fase 2
Índice de Inadimplência (%) 59,20% 2,70%
Dividendos Recebidos (Total) Início da Construção 05/2021
R$ 0,00 MM
Taxa de distrato (Cotas
388,64% - Início da Operação 01/2023
canceladas/Vendidas)

Características COMENTÁRIOS Andamento ³ Em análise

No mês de abril, o Resort do Lago apresentou um número de
Multipropriedade Caldas Novas (GO)
cancelamentos superior ao de novas vendas, o que resultou Imagens
numa redução de 3,58% no percentual total de frações
vendidas. O cancelamento compulsório de clientes
inadimplentes é um dos fatores que levam ao elevado
Em Construção 31.763 m2 número de distratos. De agosto de 2022 até fevereiro de
2023 somente os juros da dívida estavam sendo quitados, a
partir de março de 2023 cessou-se também o pagamento de
juros. A renegociação da dívida está em andamento junto à
UH’s: 445 securitizadora e os credores.

Notas:
1. Metodologia alterada para a subtração entre vendas totais e cancelamentos totais
2. R/P: Realizado/Planejado
16
3. Cronograma está sendo remodelado e será atualizado assim que finalizado
 ANEXO - 1

MODELO DE
OPERAÇÃO DO FUNDO
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Processo de Investimento em Equity e CRI

Originação Lead Modelagem Conclusão

Tipo e atuação: Validação de oportunidade: Quantificação do risco-retorno: Execução e conclusão:

Equity ▪ Tese de investimento (potencial da Equity ▪ Closing;

região, diversificação do fundo, ▪ Qualificação e quantificação dos ▪ Diligência completa.
etc). riscos.
Parceiro ou Consultor Imobiliário: ▪ Aprovação do administrador
▪ Histórico de vendas / Expectativa. ▪ Definição de condições fiduciário.
▪ Espalhados em diversas regiões
do Brasil, com recebimento de ▪ Cronograma físico-financeiro. precedentes e vencimento ▪ Envio de recurso.
projetos diário. antecipado.
▪ Visita técnica in-loco.
CRI ▪ Aprovação preliminar em comitê
de engenharia.
▪ Indicações internas, de outras
casas ou empreendedores. ▪ Aprovação preliminar em comitê
de crédito e investimentos.

CRI
▪ Validação de taxas.
▪ Avaliação de garantias.
▪ Negociação.
▪ Proposta comercial.

18
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Monitoramento de Performance e Riscos dos Projetos (Equity)

Tipo de monitoramento seccionado por fase do projeto

Período de obra Pós-obra

Integralizações conforme necessidade de caixa Recebimento de lucros e retorno de capital

▪ Controle das saídas de caixa 1

▪ Gerenciamento de obra 2
▪ Acompanhamento físico e financeiro 2
▪ Acompanhamento da carteira de recebíveis de cada projeto
▪ Acompanhamento do desempenho comercial e estratégias de marketing;
Saldo Devedor

Geração de Caixa
▪ Acompanhamento do recebimento dos clientes
▪ Estratégias para venda do estoque
▪ Gestão de caixa

Principais indicadores monitorados

Inadimplência

Acompanhamento do projeto Acompanhamento Visual dos Indicadores de Risco

Processo Indicador de Risco Execução Obra Inadimplência Distrato

Acompanhamento / gestão de tesouraria e

Custo de obra (realizado / planejado) Conforme
= 100% < 60%
controladoria dos projetos 1 planejado/esperado < 5%

Controle da evolução de obra e demais custos 2 Execução da obra (realizado / planejado)

Requer acompanhamento
mais próximo, desenho do 90% < x < 100% 5% < x < 15% 60% < x < 70%
Gestão da carteira plano de mitigação de risco

Processo Indicadores de Risco

Implantação de plano de < 90% > 15% > 70%
Vendas, índice de inadimplência (aging), ação
Acompanhamento da carteira de recebíveis
Taxa de cancelamentos (distratos)

Notas:
1. Controladoria do projeto para gestão ativa do empreendimento 19
2. Acompanhamento do status da obra
TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023
Processo de Gestão de CRI

1. Comercialização 5. Formalização dos

2. Viabilidade financeira recebíveis 1. Pesquisa de mercado para confirmação de
3. Viabilidade técnica
demanda;
6. Crédito PF
Investidores 4. Aprovações legais 2. Modelagem proprietária considerando
cenário de stress;
3. Avaliação de engenheiro indicado pelo
Fundo;
4. Due diligence legal;
5. Due diligence de formalização dos
CCV recebíveis em 100% da carteira;
6. Análise de crédito Pessoa Física;
Desenvolvedores 7. Controle de pagamentos em conta escrow
ou realizado por agente de garantia indicado
Incorporadores Empreendimentos
pelo Fundo; e
8. Espelhamento e cobrança dos recebíveis
por servicer indicada pelo Fundo.
Compradores

Pagamento de juros e Outras despesas da Devolução do

amortização operação excedente à SPE

Investidores,
Risco Conta escrow
Securitizadoras,
Carteira
Bancos, FIIs, FIDCs
Mitigador no processo de investimento
7. Contas a Pagar 8. Contas a Receber

20
TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023
Monitoramento de Performance e Riscos dos CRIs

Evolução do Investimento Cobertura das PMTs Cobertura da Garantia

SaldoDdevedor
Saldo evedor

Fluxode
de Recebiveis
recebíveis RazãodedeFluxo
Razão fluxo
Fluxo Razãode
Razão deGarantias
garantia
PMT
PMT Valor mínimo
Mínimo (120%)
Valor mínimo
Mínimo (120%)

Principais indicadores monitorados 1

Evolução do Investimento Acompanhamento Visual dos Indicadores de Risco

Processo Indicador de Risco

Conforme planejado/esperado
Razão do saldo devedor e razão do fluxo (PMTs), Total do
Fluxo financeiro
faturamento esperado vs recebido (%)
Requer acompanhamento mais próximo,
Acompanhamento do Ativo desenho do plano de mitigação de risco

Processo Indicadores de Risco

Implantação de plano de ação
Status do empreendimento Obras, vendas, índice de inadimplência (aging), LTV

Notas:
1. Os indicadores podem variar de acordo com o tipo (setor) de CRI 21
TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023
Monitoramento de Performance e Riscos dos CRIs e Equities

Rating

Baseado no desempenho dos indicadores monitorados e da avaliação interna da equipe de Risco, a Rcap emite um rating interno, que é a
classificação interna de risco atribuído ao CRI ou Equity.

Metodologia de cálculo
Abaixo está a lista de indicadores considerados na avaliação de cada tipo de ativo do fundo e os valores utilizados nas suas respectivas
avaliações. Para o rating final é considerado a média ponderada entre os indicadores e a avaliação discricionária do ativo, realizada pela área de
risco (Notas 1, 3 e 5).

CRI Equity
Razão Saldo Execução da
Pontos Inadimplência Razão PMT Faturamento Pontos Inadimplência Distrato Custo da Obra
Devedor Obra

5 < 5% Enquadrada Enquadrada >= 100% 5 < 5% >=100 < 60% <= 100%

Desenquadrada, Desenquadrada,
3 5% < x < 15%
mas > 100% mas > 100%
90% < x < 100% 3 5% < x < 15% 90% < x < 100% 60% < x < 70% 100% > x > 115%

1 > 15% < 100% < 100% < 90% 1 > 15% < 90% > 70% > 115%

Escala de Rating

De acordo com a avaliação final do rating de risco, algumas ações são tomadas para que a performance do ativo permaneça dentro do
esperado.

Ativo com performance conforme planejada/esperada ou melhor

Ativo requer acompanhamento mais próximo, discussão sobre gaps e possíveis ações pontuais a serem implementadas

Ativos com problemas que requerem o desenho e implantação de plano de ação estruturado

22
TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023

GLOSSÁRIO

CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários UH: Unidade Habitacional

Métrica de rentabilidade das distribuição de lucros Quantidade de total de cotas vendidas excluindo
Dividend Yield: Vendas Líquidas:
(Distribuição de rendimentos / Valor da Cota) cancelamentos

Fee: Taxa cobrada sobre o serviço prestado VGV: Valor Geral de Vendas

Year over Year (“Comparação do ano atual contra o ano

Índice de Inadimplência: Valores Vencidos da Carteira / Valor Total da Carteira YoY:
anterior”)

Cálculo que desconta o efeito de impostos em valores brutos

Pipeline: Portfólio de projetos (atuais, novos e suas respectivas fases) Gross-up:
de investimentos para chegar aos valores líquidos

Percentage of Completion - método de cálculo para

Contrato por um período determinado para uso e gozo do
POC: reconhecimento de receita que ocorre conforme evolução de Timeshare:
bem
obra.

Taxa média diária dos DI – Depósitos Interfinanceiros de um

dia, over extra grupo, expressa na forma percentual ao ano,
Taxa de Distrato: Total de Cotas Canceladas / Total de Cotas Vendidas Taxa DI: base 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias úteis, calculados
de forma exponencial e cumulativa pro rata temporis por dias
úteis decorridos

23
TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023

FAQ
Como é calculado o valor patrimonial?

O Valor Patrimonial do fundo é calculado pela soma das disponibilidades e valor de mercado dos CRIs e equities menos despesas:

CRIs Equities
•Disponibilidades: Valores em conta corrente, investidos em Tesouro Selic (antiga LFT) ou Fundo de Renda Fixa referenciado DI;
• CRIs:
•Valor de Compra: Quantia desembolsada para a compra dos CRIs;
•Correção Monetária: Correção do valor nominal dos CRIs devido aos índices de inflação (IPCA ou IGP-M a depender do CRI);
•Juros: Receitas provenientes do cupom pré fixado dos CRIs;
•Reprecificação (MaM): Variação teórica dos preços dos papéis aplicado pela Administradora. Como curva teórica livre de risco, a Vórtx utiliza o fechamento da NTN-B, de vencimento mais próximo do duration do CRI.
Pode ser positiva ou negativa.

• Equities:

• Valor de avaliação: Existem três métodos para a avaliação de equities: 1) Método de custo, soma de todo valor investido; 2) MEP – Método de Equivalência Patrimonial, que consiste em atualizar o valor investido
somando-se lucro ou prejuízo; 3) Laudo, que consiste na estipulação do valor do ativo através de uma avaliação realizada por empresa especializada;

• Despesas: Provisões como taxas de administração, escrituração, gestão, entre outras.

É obrigatória a participação dos cotistas nas Assembleias?

A participação dos cotistas não é obrigatória, porém é recomendada.

Como faço para me cadastrar no mailing do fundo?

Basta acessar o site: https://www.rcap-asset.com.br/mailing e preencher o formulário.

Se preferir, é possível encontrar as informações e relatórios no link TORD11, do canal oficial do Fundos NET da B3.

24
 TORDESILHAS EI FII | Relatório Gerencial Maio | 2023

FAQ DISCLAIMER
Onde encontrar o informe de rendimentos para declaração de imposto de renda anual?
Material meramente informativo destinado aos cotistas do
1. Acesse o portal.vortx.com.br;
2. Entre com login e senha, complete o cadastro validando seus dados; fundo. Não deve ser entendido como colocação, distribuição,
3. Faça o download; e oferta, recomendação, análise de investimento ou de ativos,
4. Caso tenha dificuldades ou precise de algum auxílio, envie um e-mail para relacionamento@vortx.com.br material publicitário ou solicitação de compra ou venda.

Quando os recibos oriundos das ofertas se transformam em cotas? A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de
rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é líquida de
De 2 a 5 Dias De 2 a 5 Dias
Úteis Úteis impostos.
Comunicado do Divulgação do Comunicado de Conversão dos
Encerramento da rendimento pró-rata Conversão de recibos em cotas
Oferta dos recibos no mês Recibos em Cotas O investimento em Fundo não é garantido pelo Fundo Garantidor
subsequente
Informativo sobre a Data em que os
de Crédito (FGC). Ao investidor é recomendada a leitura
Informativo sobre a Ocorre no 5º Dia Útil
quantidade de do mês, juntamente data de conversão recibos são cuidadosa do prospecto, se houver, e do regulamento do Fundo.
dos recibos em convertidos em
cotas subscritas e
valor total captado
com a divulgação
dos dividendos cotas e respectivo cotas, sendo Fundos de Investimento Imobiliários são considerados produtos
início
negociação
de liberadas
negociação
para de investimento complexos nos termos da autorregulamentação.

E.g.(5ª Emissão): Verifique, de acordo com sua expertise, a conveniência em

contratar consultores especializados e independentes para sua
01/junho 08/junho 11/junho 16/junho
análise de investimento ou desinvestimento. O investimento em
determinados ativos pelo Fundo pode sujeitar o investidor a
Quais são as condições para isenção de Imposto de Renda? significativas perdas patrimoniais.
O investidor pessoa física recebe rendimentos isentos do Imposto de Renda, caso observadas as seguintes condições: (i) os
Cotistas do Fundo não sejam titulares de montante igual ou superior a 10% (dez por cento) das Cotas do Fundo; (ii) as A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.
respectivas Cotas não derem direitos a rendimentos superiores a 10% do total de rendimentos auferidos pelo Fundo; (iii) o Rendimentos de fundos de investimento imobiliário negociados
Fundo receba investimento de, no mínimo, 50 (cinquenta) Cotistas; e (iv) as Cotas, quando admitidas a negociação no
mercado secundário, sejam negociadas exclusivamente em bolsas de valores ou mercado de balcão organizado
em bolsa ou mercado organizado podem ser isentos de imposto
de renda na fonte sob determinadas circunstâncias, conforme
Como é calculada a Taxa de Performance? definidas na legislação tributária. Consulte seu assessor legal a
respeito.
A Taxa de Performance (“TP”) é apurada e provisionada diariamente na base 252 e paga semestralmente.
A TP corresponde a 20% sobre o Resultado do Fundo (“R”) que exceda a variação acumulada do IPCA (com dois meses de
defasagem para coincidir com a correção monetária aplicada nos CRIs) mais 4,00% ao ano (“Benchmark”):
• TP = 20% * (R – Benchmark) * Patrimônio Líquido
Por sua vez, o Resultado do Fundo corresponde a soma da variação acumulada da cota patrimonial desde a cobrança da
última TP mais os rendimentos distribuídos por cota no período:
• R = [ (Cota Patrimonial Atual + Rendimentos Distribuídos) ÷ (Valor da Cota Base) ] – 1
Por fim, o Valor da Cota Base representa o valor inicial da cota utilizado na primeira integralização, no caso do primeiro
período de apuração da TP, ou valor contábil da cota na data de última apuração da TP.

As informações disponíveis não devem ser entendidas como colocação, distribuição ou oferta de fundo de investimento ou qualquer outro valor mobiliário. Leia o Regulamento do
Fundo antes de investir. O Fundo teve início em 30/08/2019 e não tem prazo definido para duração. Rentabilidades passadas não representam garantia de rentabilidade futura. Fundos 25
de Investimentos não contam com a garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor de Crédito - FGC.