MOLDCOOP

UNIVERSITATEA COOPERATIST-COMERCIALĂ DIN MOLDOVA

Liliana DANDARA

DREPT CIVIL
(Alte drepturile reale)

Note de curs

CHIŞINĂU 2011
 2
MOLDCOOP
UNIVERSITATEA COOPERATIST-COMERCIALĂ DIN MOLDOVA

Liliana DANDARA

DREPT CIVIL
(Alte drepturile reale)

Note de curs

CHIŞINĂU 2011

CEP - UCCM
 3
CZU

Notele de curs corespund curriculumui la disciplina “Drept civil: drepturile reale”,

disciplină obligatorie pentru studenţii UCCM în cadrul instruirii şi realizării planului de
învăţămînt la specialitatea 381.1 Drept.
Examinată şi aprobată de: Catedra Drept şi activitate vamală UCCM (proces-verbal nr.7
din 23 februarie 2011) şi Senatul UCCM (proces-verbal nr.2 din 31 octombrie2011).

Prezenta lucrare este destinată studenţilor facultăţilor de drept, elevilor colegiilor, claselor
superioare de liceu, specialiştilor şi altor persoane preocupate de dreptul civil.

Recenzenţi: E.Cojocari, dr.hab., prof.univ.

L.Ciubuc, dr.

Descrierea CIP a Camerei Naţionale a Cărţii

Dandara, Liliana

Dreptul civil (Alte drepturi reale). Note de curs / Liliana Dandara – Ch.: S-N- 2010 (CEP
UCCM). - 81 p.
ISBN
30 ex.
 4
Cuprinsul:

Tema I. Caracteristica generală a drepturilor reale principale

1. Noţiunea şi caracterele drepturilor
2. Drepturi reale patrimoniale şi clasificarea lor
3. Clasificarea drepturilor reale
4. Delimitarea drepturilor reale de cele de creanţă

Tema II. Caracteristica generală a dreptului de proprietate

1. Dreptul de proprietate ca instituţie a ramurii dreptului civil
2. Corelaţia între proprietate şi dreptului de proprietate
3. Noţiunea dreptului de proprietate şi structura (atributele) lui
4. Caracterele fundamentale ale dreptului de proprietate
5. Formele dreptului de proprietate
6. Obiectele dreptului de proprietate
7. Subiectele dreptului de proprietate
8. Modalităţile generale de dobândire a dreptului de proprietate şi clasificarea lor
în dependenţă de formele acestuia. Alte clasificări de dobândire : Calea naturală,
actele juridice civile, uzucapiunea, ocupaţiunea, privatizarea etc
9. Alte modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate

Tema III. Modalităţile de dobândire şi stingere a dreptului de proprietate

1. Noţiunea şi clasificarea modelităţilor de dobândire a dreptului de proprietate
2. Modalităţile specifice de dobândire a dreptului de proprietate
3. Modalităţile specifice de dobândire a proprietăţii publice
4. Alte modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate

Tema IV. Caracteristica generală a altor drepturi reale (dezmembrămintelor

dreptului de proprietate)
1. Conceptul şi esenţa altor drepturi reale
2. Caracterele comune şi specifice ale altor drepturilor reale
3. Subiectele, obiectele şi domeniile de aplicare ale altor drepturi reale
4. Reglementarea juridică a altor drepturi reale (dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate)

Tema V. Dreptul de uzufruct

1. Definiţia, subiectele, caracterele şi reglementarea dreptul de uzufruct
2. Modurile de constituire a uzufructului
3. Drepturile şi obligaţiile subiectelor, ca părţi ale dreptului de uzufruct
4. Obiectele dreptului de usufruct
5. Cauzele şi efectele stingerii dreptului de uzufruct
6. Apărarea dreptului de uzufruct

Tema VI. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

 5
1. Dreptul de uz
2. Dreptul de abitaţie

Tema VII. Dreptul de servitute

1. Definiţia şi caracterele condiţiile dreptului de servitute
2. Clasificarea servituţilor şi obiectele dreptului de servitute
3. Modurile de constituire a servituţilor în temeiul Codului Civil al Republicii
Moldova
4. Subiectele dreptului de servitute
5. Drepturile şi obligaţiile subiectelor dreptului de servitute
6. Cauzele şi efectele stingerii dreptului de servituţii. Apărarea dreptului de
servitute.

Tema VIII. Dreptul de superficie

1. Definiţia şi caracterele dreptului de superficie, obiectele, subiectele acestuia
2. Constituirea şi exercitarea dreptului de superficie
3. Drepturile şi obligaţiile superficiarului şi ale proprietarului terenului
4. Stingerea dreptului de superficie şi efectele acestuia
 6
Tema I. Caracteristica generală a drepturilor reale principale

1. Noţiunea şi caracterele drepturilor

În conformitate cu prevederile legislaţiei civile (art. 8 CCRM) drepturile apar

în temeiul legii, precum şi în baza actelor persoanelor fizice şi juridice cum ar fi
contractele, acte emise de autorităţi publice, hotărîri judecătoreşti, creării şi
dobîndirii patrimoniului, elaborării lucrărilor ştiinţifice, cauzării de prejudicii,
îmbogăţirii fără justă cauză etc. Drepturile apărute se deosebesc între ele, atât în
dependenţă de izvorul apariţiei lor, precum şi în dependenţă de alte criterii, deaceia
este necesar să cunoaştem acele criterii de clasificare, după care putem să le
deosebim pentru a le realiza şi apăra mai bine.
Cele mai importante sunt drepturile subiective. Se consideră subiective,
drepturile participanţilor la un raport juridic concret pentru a putea fi detaşate de
drepturile obiective, care sunt totalitatea normelor juridice existente la un moment
dat într-o societate.1
În literatura de specialitate drepturile civile subiective se pot clasifica, în
funcţie de anumite criterii, astfel:
I. în funcţie de sfera persoanelor obligate, de gradul lor de opozabilitate,
pot fi: absolute şi relative;
II. în funcţie de natura conţinutului lor, pot fi: patrimoniale şi personale
nepatrimoniale, iar cele patrimoniale, la rândul lor, pot fi drepturi reale şi drepturi
de creanţă;
III. în funcţie de corelaţia dintre ele: principale şi accesorii;
IV. în funcţie de siguranţa oferită titularilor lor: pure şi simple, afectate de
modalităţi şi eventuale (viitoare).2
1. Drepturi absolute şi drepturi relative.
Dreptul absolut - este acel drept subiectiv civil care produce efecte faţă de
toate persoanele fizice şi juridice (erga omnes), presupunând un raport juridic
stabilit între una sau mai multe persoane determinate, ca subiect activ şi toţi ceilalţi
participanţi la relaţiile sociale reglementate de lege, ca subiecţi pasivi
neindividualizaţi, în momentul naşterii raportului juridic, cărora le revine obligaţia
negativă şi universală de a se abţine de la săvârşirea oricăror acte sau fapte de
natură să aducă vreo atingere prerogativelor pe care dreptul respectiv le conferă
titularului său, în momentul încălcării dreptului absolut, subiectul pasiv se
individualizează în persoana autorului atingerii aduse, care va fi obligat să facă tot
ceea ce este necesar pentru repunerea dreptului în starea anterioară încălcării. Sunt
drepturi absolute toate drepturile personale nepatrimoniale (dreptul la viaţă,
sănătate şi integritate corporală, dreptul la nume, la onoare, demnitate, etc.) şi
unele drepturi patrimoniale (dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale).

1
Jenoveva Vrabie, Sofia Popescu. Teoria generală a dreptului, ed. Şt. Procopiu. Iaşi. 1995, pag. 128.
2
A. Pop, Gh. Beleiu, Curs de drept civil (partea generală), pag. 158 şi urm.; Gh. Beleiu, Drept civil
român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului civil, Casa de editură şi presă “Şansa” S.R.L.,
Bucureşti, 1992, p. 74, Ştefan Răuschi, op. cit., pag. 64.
 7
Dreptul relativ 3 este acel drept subiectiv civil care produce efecte numai între
titularul său ca subiect activ, şi una sau mai multe persoane individualizate, chiar
de la naşterea raportului juridic, ca subiect pasiv (inter partes), căruia îi revine
obligaţia de a avea o anumită conduită faţă de subiectul activ adică de a da, a face
sau a nu face ceva (spre exemplu, dreptul creditorului la plata rentei viagere de
către debitor, dreptul împrumutătorului la restituirea bunului împrumutat, dreptul
locatarului de a pretinde şi primi chiria convenită de la locatar etc.).
În categoria drepturilor relative intră toate drepturile de creanţă care, sunt
nelimitate ca număr.
După conţinutul său economic deosebim: drepturi reale patrimoniale şi
drepturi reale nepatrimoniale.

2. Drepturile reale patrimoniale si clasificarea lor

Cele mai frecvent întâlnite drepturi sunt cele patrimoniale. În literatura de

specialitate întâlnim mai multe definiţii aduse acestor drepturi.

Dreptul patrimonial este dreptul subiectiv civil care are un conţinut economic,
evaluabil în bani. Aceste drepturi sunt, de regulă, transmisibile în individualitatea
lor de la un subiect la altul şi se pot pierde prin scurgerea timpului (prescriptibile)
dacă titularul dreptului nu şi-1 exercită într-o anumita perioadă de timp expres
prevăzută de lege.
În raport cu clasificarea anterior făcută, dreptul patrimonial poate fi absolut
(dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale) sau relativ (dreptul de creanţă).
Drepturile patrimoniale se împart, la rândul lor, în drepturi reale şi drepturi de
creanţa.
Dreptul real (jus in're) este acel drept subiectiv civil în virtutea căruia titularul
său poate să-şi exercite atributele asupra unui bun determinat, în mod direct şi
nemijlocit, fără a fi necesară intervenţia unei alte persoane.
Dreptul civil modern nu admite ideea după care dreptul real ar fi un raport
între un om şi lucru, ci afirmă că şi acesta este tot un raport social, adică între
oameni, cu privire la lucruri.4 Dreptul real este deci, un raport ce se stabileşte cu
privire la un lucru determinat, între o persoană sau mai multe persoane
determinate, ca subiect activ şi, toate celelalte persoane, ca subiect pasiv ne
determinat. Drepturile reale pot fi atât patrimoniale cât şi personal nepatrimoniale.
Din categoria drepturilor reale patrimoniale face parte dreptul de
proprietate.Aceste constituie un drept real cel mai cuprinzător. În afară de dreptul
de proprietate sunt conoscute şi alte drepturi reale care constituie doar unele
atribute ale dreptului de proprietate.
Pentru a cunoaşte mai bine drepturile reale să le evidenţiem caracterele:

3
Tratat de drept civil, voi. I, Ed. Academiei, Bucureşti, p. 72 ; Gh. Beleiu, op. cit., p. 89—90 ; M. Costin, Dicţionar
de drept civil, Bucureti, 1980, p. 196, 220.
4
C. Stătescu, C. Bîrsan. Drept civil. Drepturi reale. ed. Universitatea, Bucureşti, 1988, p. 508—509; Gh. Beleiu, op.
cit., p. 160.
 8
1.Drepturile reale sunt drepturi absolute (opozabile erga omnes) deoarece
subiectul acestuia este determinat de la bun început;
2.Drepturile reale sunt perpetuie, adică exestă atât, cât există binirile;
3.Drepturile reale sunt prevăzute limitativ de lege;
4.Drepturile reale sunt apărate prin acţiuni reale (acţiune în revendecare,
confesorie, negatorie).5

3. Clasificarea drepturilor reale

Drepturi reale principale şi drepturi reale accesorii

În funcţie de corelaţia dintre ele, drepturile civile subiective se împart în:

principale şi accesorii. Această clasificare se aplică numai drepturilor reale,
patrimoniale, cele personale, nepatrimoniale fiind, toate, drepturi principale.
Dreptul real principal este dreptul subiectiv de sine stătător, care dă naştere în
mod direct unui drept la acţiune şi în puterea căruia titularul poate pretinde altei
sau altor persoane o anumită conduită sau să desfăşoare el însuşi o anumită con-
duită, sub protecţia legii. Spre exemplu, dreptul de proprietate. 6 Deci, naşterea,
valabilitatea şi stingerea unui drept principal nu sunt condiţionate de existenţa va-
labilă a unui alt drept. Spre exemplu, dreptul de proprietate.
Dreptul real accesoriu, este dreptul subiectiv care nu are o existenţă de sine
stătătoare, în sensul că el există pe lângă un alt drept, principal, astfel în cât
naşterea, existenţa lui valabilă, precum şi stingerea depind de existenţa valabilă a
dreptului principal garantat (de creanţă) Spre exemplu, dreptul la gaj, fidejusiune
etc. Este necesar să deosebim de dreptul accesoriu, dreptul secundar este acela care
nu dă naştere în mod direct unui drept la acţiune însă titularul său are posibilitatea
ca, printr-un act juridic unilateral, să determine producerea unui efect
juridic care să afecteze şi interesele altei persoane, cum ar fi, spre exemplu,
dreptul de denunţare unilaterală a unui contract (de locaţiune), dreptul debitorului
de a alege în cazul obligaţiei alternative etc.
Atât drepturile reale, cât şi cele de creanţa, fiind drepturi patrimoniale şi
drepturile de creanţă pot fi şi ele principale şi accesorii. Astfel, de exemplu, la un
împrumut cu dobândă, dreptul la restituire este dreptul principal, iar dreptul la
dobândă este dreptul accesoriu.
Drepturile reale principale sunt limitate ca număr şi anume :
1. dreptul de proprietate – principalul şi cel mai complex drept real;
2. alte drepturi reale şi anume:
- dreptul de uzufruct;
- dreptul de uz şi dreptul de abitaţie;
- dreptul de superficie;
- dreptul de servitute;

5
D.C. Florescu. Dreptul de proprietate. ed.Universităţii Titu Maiorescu. Bucureşti, 2002, p. 32-34.
6
M.Costin şi alţii, op. cit., p. 217.
 9
Se consideră reale drepturile accesorii constituite prin lege sau contract care
apar în conţinutul unui contract accesoriu în formă scrisă, ce însoţeşte un contract
principal. Aceste drepturi sunt următoarele:
- dreptul la arvună, este dreptul recunoscut de partea care a dat arvuna, dar nu
a executat obligaţia la care sa obligat.
- dreptul de gaj (amanetul) care constă în dreptul recunoscut de către debitor
creditorului asupra unui lucru mobil, în virtutea căruia creditorul poate, fie să
reţină lucrul cu aprobarea justiţiei, fie să se despăgubească din preţul obţinut pe el,
cu preferinţă faţă de alţi creditori, în cazul în care debitorul nu şi-a exercitat de
bună voie obligaţia;
- dreptul de ipotecă, care constă în garanţia oferită creditorului (ipotecar) că se
va despăgubi din valoarea unui imobil, cu preferinţă şi indiferent în mâna cui s-ar
găsi acest bun în momentul executării;
- privilegiile sunt cauze legale de preferinţă în virtutea cărora, dată fiind
calitatea creanţei, creditorii pot obţine plata datoriei, cu preferinţă, chiar înaintea
creditorilor ipotecari;
- dreptul de retenţie este dreptul creditorului de a nu preda un bun al
debitorului aflat în detenţia sa, până ce debitorul nu-i plăteşte tot ceea ce îi
datorează în legătură cu acel bun. Spre exemplu, au un drept de retenţie:
depozitarul asupra lucrului depozitat, până când deponentul îi va plăti cheltuielile
făcute pentru păstrarea şi conservarea bunului depozitat; vânzătorul asupra lucrului
vândut, până la plata preţului etc.
Spre deosebire de celelalte garanţii reale, dreptul de retenţie este o garanţie
reală pur pasivă, o aplicaţie a excepţiei de ne executare a contractului, deoarece nu
conferă şi dreptul de a urmări bunul, ci poate fi exercitat atâta timp cât bunul n-a
fost predat.
Dreptul de retenţie nu este o simplă favoare pe care instanţele le acordă de la
caz la caz, la apreciere, ci este un drept recunoscut în literatura juridică şi practica
judiciară tuturor creditorilor ale căror creanţe s-au născut în legătură cu bunurile
supuse restituirii independent de valoarea creanţelor şi a bunurilor. În articolul 637
al Codului civil al Republicii Moldova se aduc următoarele dispoziţii privind
retenţia: ”Cel care este dator să remită sau să restituie un bun poate să-l reţină, în
cazul prevăzut de lege, atâta timp cât creditorul nu-l despăgubeşte pentru
cheltuielile necesare şi utile pe care le-a făcut pentru acest bun şi pentru
prejudiciile pe care bunul le-a cauzat”. Acest drept instanţele nu-1 acordă, ci doar,
la cererea părţilor interesate, îl constată şi îl aplică în fapt ca o garanţie reală a
realizării prin plată a acelor creanţe: o dată cu achitarea integrală a datoriei,
încetează dreptul de retenţie şi ia naştere în sarcina retentorului obligaţia
de restituire, care va răspunde pentru pieirea sau stricăciunea lucrului din
culpa sa, care va fi apreciată cu maximum de exigenţă, răspunderea operând
nu numai pentru doi şi culpa lata ci, şi pentru culpa levis, aceasta datorită faptului
că dreptul de retenţie profită debitorului restituirii lucrului.7

7
Mona-Lisa Ghinea. Unele probleme referitoare la dreptul de retenţie, în Revista Română Dreptul nr. 11/1983,
p. 10-15.
 10
Retentorul, fiind un simplu deţinător al bunului (detentor precar) nu are
dreptul să-şi însuşească fructele bunului, această prerogativă, în baza art. 640
CCRM, aparţinând proprietarului, afară de cazul în care, prin convenţie, s-a
stipulat altfel. Retentorul, folosind imobilul, este obligat să plătească proprietarului
bunului echivalentul folosinţei calculat corespunzător chiriei.

Drepturi pure şi simple şi drepturi afectate de modalităţi

Dreptul pur şi simplu - este acela care conferă titularului o completă putere şi
siguranţă, el producându-şi efectele din momentul naşterii, în mod definitiv şi
irevocabil, deoarece nu este afectat de vreo modalitate. Acestea sunt majoritatea.
Un astfel de drept este acela dobândit de donator, ca efect al donaţiei care îmbracă
forma darului manual (contractul încheindu-se prin remiterea lucrului ce formează
obiectul donaţiei).
Dreptul afectat de modalităţi - este acela a cărui naştere, exercitare sau
atingere depinde de un eveniment viitor sigur sau nesigur (termen, condiţie,
sarcină), astfel că el nu mai conferă aceeaşi siguranţă ca un drept pur şi simplu.
Drepturile civile afectate de modalităţi izvorăsc din acte juridice care sunt afectate
de modalităţi, spre exemplu: dacă într-un contract de închiriere se prevede că plata
chiriei se va face la sfârşitul fiecărei luni, ne găsim în faţa unui drept afectat de
termene suspensive succesive; dacă într-un contract de vânzare-cumpărare a unui
bun s-ar prevedea că dreptul de proprietate al cumpărătorului se consolidează
numai dacă vânzătorului nu i s-ar naşte un copil în termen de 2 ani de la încheierea
contractului, dreptul cumpărătorului este afectat de o condiţie rezolutorie; dacă
într-un contract de donaţie s-ar prevedea că bunul rămâne al donatorului numai
dacă el plăteşte o datorie determinată pe care donatorul o are faţă de o altă
persoană, dreptul de proprietate al donatorului depinde de îndeplinirea sarcinii care
afectează donaţia.
Dreptul eventual (viitor) este acela căruia îi lipseşte, atât obiectul, cât şi
subiectul, adică nu este sigur că în viitor obiectul lui va exista sau dacă acesta se va
cuveni unei anumite persoane; spre exemplu, dreptul la o succesiune viitoare (ne
deschisă).

4. Delimitarea drepturilor reale de cele de creanţă

Dreptul de creanţă (jus in personam) este acel drept subiectiv civil în virtutea
căruia subiectul activ, numit creditor, poate pretinde subiectului pasiv determinat,
numit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva. Sunt drepturi de creanţă cele ce
izvorăsc din acte juridice (contracte sau acte juridice unilaterale), din fapte ilicite
cauzatoare de prejudicii, precum şi din alte izvoare de obligaţii. Spre exemplu,
contract de împrumut, de vânzare-cumpărare, arendă, etc.
Asemănarea dintre dreptul real şi dreptul de creanţă constă în faptul că
ambele sunt drepturi patrimoniale.
 11
Deosebirile dintre dreptul real şi dreptul de creanţă sunt multiple, ele
decurgând din faptul că dreptul real este un drept absolut, pe când dreptul de
creanţă este un drept relativ.
Pe scurt, aceste deosebiri constau în următoarele:
1. În ceea ce priveşte subiectele, la dreptul real este determinat numai
subiectul activ (titularul dreptului subiectiv) subiectul pasiv fiind ne determinat
(format din toate celelalte persoane), pe când la dreptul de creanţă, este determinat
atât subiectul activ (creditorul), cât şi subiectul pasiv (debitorul);
2. În ceea ce priveşte obligaţia ce revine subiectului pasiv, este o obligaţie
concretă strict determinată, pe când dreptului real îi corespunde obligaţia generală
şi negativă, ce revine tuturor, de a nu face nimic de natură să aducă atingere
exerciţiului dreptului de către titularul său (creditorul), dreptului de creanţă îi
corespunde obligaţia subiectului pasiv determinat (debitorul) de a da, a face sau a
nu face ceva ce ar fi putut face dacă nu şi-ar fi asumat o astfel de obligaţie;
3. În ceea ce priveşte numărul lor, drepturile reale sunt limitate ca număr, ele
fiind indicate expres de lege, pe când drepturile de creanţă sunt nelimitate;
4. În ceea ce priveşte efectele, numai dreptul real dă naştere la ceea ce se
numeşte drept de urmărire şi drept de preferinţă. Dreptul de urmărire este facultatea
recunoscută titularului unui drept real de a căuta şi pretinde bunul în orice mâini s-
ar găsi acesta, pe când dreptul de creanţă nu are o asemenea consecinţă, titularul
său având posibilitatea de a pretinde executarea obligaţiei numai debitorului său, iar
în caz de moarte a acestuia, succesorilor universali sau cu titlu universal ai
debitorului. Dreptul de preferinţă constă în posibilitatea pe care o are titularul
dreptului real de a fi satisfăcut cu precădere faţă de titularii altor drepturi;
5. În ceea ce priveşte acţiunea în justiţie cu privire la un drept real, ea se poate
intenta contra oricărei persoane care aduce atingere exerciţiului prerogativelor
titularului, dreptului; ea este o acţiune reală (actig in rem) care, dacă se referă la un
bun imobil, se va intenta la instanţa, în a cărei rază teritorială este situat imobilul
(actor sequitur forum rei siljae). Acţiunea în justiţie privitoare la un drept de creanţă
se exercită împotriva unei persoane cunoscută de la început (a debitorului); ea este
o acţiune personală care se intentează la instanţa în a cărei rază teritorială îşi are
domiciliul pârâtul. Dezmembrămintele dreptului de proprietate fac parte din
categoria drepturilor de creanţă.
 12
Tema II. Caracteristica generală a dreptului de proprietate

1. Dreptul de proprietate ca instituţie a ramurii dreptului civil

Ramura de drept are o structură complexă, fiind alcătuită din ramuri de drept,
sub ramuri, instituţii etc. Ramurile sau subramurile de drept se divizează în
instituţii. Prin instituţie de drept se înţelege o totalitate de norme de drept care
reglementează relaţii sociale omogene. Spre exemplu, sunt recunoscute astfel de
instituţii ale dreptului civil cum este instituţia dreptului de proprietate, instituţial
drepturilor obligaţiilor, instituţia răspunderii juridice civile, instituţia dreptului
notarial, instituţia succesiunii etc.
Ca orice ramură de drept, instituţia de drept, are un sistem bine închegat care
în temeiul unor criterii sistematizează într-o ordine bine stabilită toate normele de
drept ale acestuia.
În sistemul dreptului civil, dreptul de proprietate creează o instituţia foarte
importantă şi foarte vastă. Institutul dreptului de proprietate cuprinde norme de
drept ce se clasifică în două părţi principale:
1. Dispoziţii generale privind proprietatea în cadrul căreia se plasează
normele de drept civil comune cu o forţă mai supremă ce sunt obligatorii pentru
toate raporturile sociale cu privire la proprietate. Aici se includ compartimentele:
dispoziţii generale, principiile, caracterele subiectele, oboectele, atributele,
dobândirea dreptului de proprietate, încetarea dreptului de proprietate, apărarea
dreptului de proprietate. Tot în prima parte a institutului se include şi
compartimentul dreptului de proprietate comună normele căruia îşi răsfrâng
acţiunea atât asupra proprietăţii publice cât şi asupra celei private.
2. În partea a doua, a acestei instituţii, se includ normele de drept civil ce
reglementează raporturi sociale omogene a diferitor forme de proprietate, categorii
de bunuri etc. Aici se includ formele dreptului de proprietate apărute în dependenţă
de subiectele dreptului de proprietate: dreptul de proprietate publică, dreptul de
proprietate privată, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile, mobile etc.
Reglementarea altor drepturi reale: drepturilor de servitute, superfice, uz, uzufruct,
abitaţie, etc.
Această instituţie are la bază următoarele principiile: Proprietatea publică şi
privată sunt identic recunoscute şi garantate de stat; Principiul protecţiei
drepturilor proprietăţii publice şi private, principiul bunei credinţe, etc.

2. Corelaţia între proprietate şi dreptului de proprietate

Fiind o totalitate de bunuri cei aparţine unui proprietar, noţiunea de

proprietatea poate fi folosită în mai multe sensuri.8 Însă în majoritatea lor
proprietatea este un fapt constant şi universal în toate ţările şi în toate timpurile. Cu
cât omul se dezvoltă şi păşeşte pe calea progresului, cu atât el simte în inima sa
dorinţa de a fi proprietar şi de a muncii zi şi noapte spre a-şi ajunge scopul. El uită
8
S. Baieş, Drept civil. Drept de proprietate. Legislaţie. Chişinău, 1995, pag.7-8.
 13
necazul şi durerea muncii, când se gândeşte că rezultatul ostenelelor sale are să-i
dea un patrimoniu care să-i înlesnească traiul şi să-1 facă neatârnat. Ideea de
proprietate îndeamnă deci pe om la muncă şi îi face această muncă mai uşoară.
Proprietatea este deci naturală şi necesară omului; fără dânsa organizarea socială
este cu neputinţă.9 Sensul invers al acestei noţiuni a încercat să fie demonstrat în
socialism, unde proprietatea putea aparţine doar statului, iar cea personală trebuia
să dispară în comunism. Această idee a făcut ca să dispară simţul de proprietar,
stăpân şi a dus la distrugerea socialismului.
În ansamblul relaţiilor de producţie, alături de schimbul de activităţi dintre
oameni şi relaţiile de repartiţie, relaţiile de proprietate constituie elementul cel mai
important al acestora, baza tuturor celorlalte relaţii de producţie.
Proprietatea este o categorie economică, care reflectă relaţiile dintre oameni
în procesul de producţie şi repartiţie a bunurilor materiale; relaţiile de proprietate
arată în mâna cui se află mijloacele de producţie şi în interesul cui sunt ele folosite;
în ceea ce priveşte conţinutul acestor relaţii el este format din relaţiile sociale
dintre oameni privind poziţia lor faţă de mijloacele de producţie şi rezultatele
muncii lor.
Deci, vorbindu-se despre proprietate, s-a arătat că aceasta exprimă o relaţie,
de apropriere, de însuşire a premizelor materiale ale unui proces de producţie. Este
vorba aici, despre relaţia economică de proprietate, adică despre proprietate în sens
economic. Când această însuşire este ocrotită şi garantată prin forţa coercitivă a
statului, ea devine un raport de însuşire, un drept de însuşire, adică drept de
proprietate.
Mulţi autori admit că prima formă de însuşire a premizelor materiale ale
procesului de producţie, a fost comună, în cadrul comunei primitive. Prin
dezvoltarea forţelor de producţie s-a ajuns treptat, în cadrul unui proces istoric
relativ îndelungat, la însuşirea privată, adică la proprietatea privată, individuală.
Alţi autori demonstrează că încă de la început proprietatea s-a născut ca o
proprietate privată, întemeindu-se fie pe ocupaţiune, adică luarea în stăpânire a
obiectelor naturii, fie pe muncă, fie pe o convenţie socială.
Marele savant J.J. Rousseau a reunit aceste ultime trei explicaţii într-una
singură şi anume: mai întâi, în istoria omenirii proprietatea înseamnă ocuparea
obiectelor din natură şi ocuparea solului apoi, prin munca de punere în valoare a
acestor elemente ale naturii se justifică luarea lor în stăpânire, adică ocupaţiunea.
Dar aceasta nu justifică întru nimic excluderea terţilor şi recunoaşterea vre-unui
drept pentru ocupant deci, încă nu este conturat caracterul exclusiv al dreptului de
proprietate. Pentru a ajunge la o asemenea consacrare trebuie să mai intervină
ceva, şi anume convenţia între ocupant şi stat, prin care statul “legalizează”, adică
apără dreptul pe care ocupantul şi l-a arogat singur.
Acest proces a avut loc în ţara noastră în 1991, odată cu adoptarea Legii cu
privire la proprietate nr. 459 din 1991, când paralel cu proprietatea statului a fost
recunoscut şi garantat dreptul de proprietate privată.

9
D. Alexandresco, Explicaţiune teoretică şi practică a Dreptului civil român, Tipografia lucrătorilor români
asociaţi, Iaşi, 1898, pag. 431.
 14
În felul acesta, reglementat de către stat, proprietatea privată face corp comun
cu titularul ei şi devine, aşa cum se arată în Declaraţia drepturilor omului şi
cetăţeanului, cel mai sacru dintre drepturile acestuia.
Această concepţie individualistă a dreptului de proprietate o găsim în definiţia
care se dă proprietăţii în art. 544 din Codul civil francez şi în primul rând de Lege
cu privire la proprietate nr. 459 din 1991, de asemenea, prin preluarea ca model a
acesteia şi de art. 315 din Codul civil al Republicii Moldova, care arată, că pro-
prietatea este dreptul ce-l are proprietarul de posesiune, de folosinţă şi a dispune de
un lucru, în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege.
Dezvoltarea social-economică a arătat însă că acel „cineva” ce se bucură de
un asemenea drept poate fi nu numai un individ, ci şi un grup de indivizi organizaţi
într-o nouă entitate juridică, anume, într-o persoană juridică, care pentru a putea
exista, pentru a-şi putea desfăşura activitatea pentru care a fost creată, are nevoie
de un suport material, adică de bunuri mobile şi imobile, cu alte cuvinte, de un
patrimoniu.
Proprietatea, din punct de vedere juridic, îşi găseşte exprimarea nu numai prin
dreptul de proprietate, ci şi prin întregul sistem al celorlalte drepturi patrimoniale,
atât al drepturilor reale, cât şi al celor de creanţă.
Indiferent cum este considerată, în sens economic sau juridic, proprietatea
apare ca un raport între oameni cu privire la mijloacele de producţie şi la produse
şi nu între oameni şi mijloacele de producţie ce le aparţin.

2. Corelaţia între proprietate şi dreptului de proprietate

Noţiunea “drept de proprietate” este interpretată în sens obiectiv şi subiectiv

şi anume10:
- dreptul de proprietate în sens obiectiv, ca instituţie juridică, reprezintă
totalitatea normelor juridice care reglementează raporturile de proprietate;
- dreptul de proprietate în sens subiectiv, ca un drept al persoanelor asupra
bunurilor, în virtutea căruia titularul are anumite prerogative ocrotite de dreptul
obiectiv, în acest sens, dreptul de proprietate face parte din categoria drepturilor
subiective 11 patrimoniale şi anume, este un drept real. Proprietatea este un drept
subiectiv: în prezent, majoritatea autorilor admit numai că proprietatea - drept
privat, drept subiectiv, drept individual, are o funcţie socială, sau poate mai simplu,
că ea nu este concepută exclusiv în interesul egoist al proprietarului, dar că ea
poate fi limitată în interes social. El este în acelaşi timp cel mai important drept
real, ocupând locul dominant în - sistemul tuturor drepturilor subiective.
În literatura de specialitate,12 dreptul de proprietate a fost definit pornindu-se
de la o serie de elemente principale şi anume:
- dreptul de proprietate este un drept de apropriere, de însuşire a unor bunuri

10
C. Stătescu, opera citată, pag. 522.
11
Gerard Cornu, opera citată, pag. 326.
12
T. Ionaşcu, S. Brădeanu, opera citată, pag. 52-53; C. Stătescu, opera citată, pag. 531; M. Costin şi alţii, opera
citată, pag. 208-209, 410.
 15
materiale;
- prin apropriere sau însuşire a bunurilor materiale trebuie înţeles, nu un
raport dintre om şi lucru, ci raporturile sociale în cadrul-cărora se realizează
această însuşire şi care permit înfăptuirea ei;
- dreptul de proprietate, ca drept de apropriere, are un caracter istoric şi de
clasă;
- în conţinutul dreptului de proprietate intră anumite prerogative (atribute) ce
aparţin titularului: posesia, folosinţa şi dispoziţia;
- titularul dreptului de proprietate exercită cele trei atribute în numele şi
interesul său propriu.
Deci, dreptul de proprietate în sens subiectiv, reprezintă dreptul individual sau
al colectivităţii de a-şi apropria mijloacele de producţie şi produsele rezultate şi de
a exercita asupra acestora, posesia, folosinţa, si dispoziţia, în nume propriu şi în
interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei în vigoare.
Conţinutul juridic al dreptului de proprietate care îl constituie cele trei atribute
ce aparţin titularului: posesia, folosinţa şi dispoziţia (jus utendi, fruendi et
abutendi), atribute acordate şi apărate faţă de orice încălcare prin norme juridice.
Art. 480 Cod civil Român defineşte însăşi proprietate ca un drept,
astfel : « Proprietatea este un drept ce are cineva de a se bucura şi dispune de un
luctu în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege», deci nu se
evidenţiază toate atributele dreptului de proprietate .
Posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, implică, din partea titularului
dreptului, exerciţiul unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa, din
punct de vedere fizic sau economic, direct sau mijlocit, la locul aşezării
permanente a persoanei sau în orice altă parte.
În conformitate cu articolul 304 CCRM, posesiunea poate fi nemijlocită şi
posesiunea mijlocită. Posesorul poate stăpini bunul direct, prin putere proprie
(posesiune nemijlocită), fie prin intermediul unei alte persoane (posesiune
mijlocită).
Dacă persoana posedă un bun în calitate de uzufructuar, creditor gajist,
arendaş, chiriaş, depozitar sau în temeiul unui alt raport juridic similar în
care este în drept sau obligată faţă de o altă persoană sa posede temporar un
anumit bun, atunci ultima de asemenea este posesor (posesor mijlocit).
Dreptul de posesie ca atribut al dreptului de proprietate variază în dependenţă
de subiectele dreptului de proprietate. Articolul 305 CCRM prevede că posesorul
este prezumat proprietar al bunului daca nu este dovedit că a început a poseda
pentru un altul. Aceasta prezumţie nu operează în cazul în care dreptul de
proprietate trebuie înscris în registrul public şi nici faţă de un fost posesor al
carui bun a fost furat, pierdut sau ieşit din posesiune în alt mod fără voia lui,
cu excepţia banilor şi titlurilor de valoare la purtător. Se va considera că posesorul
anterior a fost proprietar al bunului pe parcursul perioadei în care l-a posedat.
Astfel, deosebim Dreptul de posesie a proprietarului propriu zis care dispine de
toate atributele dreptului de proprietate şi dreptul de posesie al acestuia este cel
mai larg. Doar proprietarul poate să transmită dreptul de posesie altor persoane,
doar acesta poate să posede cu dreptul chiar şi când nu îl are ăn posesie activă, el
 16
poate cere returnarea bunului dintr-o posesie străină oricând etc. Deci, dreptul de
păsesie a acestuia est nemijlocit şi mijlocit.
Folosinţa, ca atribut şi dezmembrământ al dreptului de proprietate conferă
titularului posibilitatea de a utiliza economic bunul său, potrivit cu destinaţia
economică a acestuia, de a-şi însuşi fructele şi veniturile pe care acesta le produce,
în scopul satisfacerii necesităţilor sale materiale şi spirituale.
Dreptul de folosinţă poate aparţine, în primul rând, proprietarului, care poate
folosi bunul cu drepturi mai largi uzufructuarul, uzuarul sau abitantul şi decât
nudul proprietar, folositorului cu bună-ctredinţă şi folositorul cu rea-credinţă.
Dreptul de folosinţă al proprietarului este cel mai larg. Doar proprietarul poate
să transmită dreptul de folosinţă altor persoane, doar acesta poate să posede cu
dreptul chiar şi când nu îl are ăn posesie activă, el poate cere returnarea bunului
dintr-o posesie străină oricând etc. Dreptul de folosinţă a acestuia este nelimitat.
Dreptul de folosinţă poate aparţine unui folositor de bună credinţă. Dreptul de
folosinţă al acestuia este un drept mijlocit. Acest drept este întotdeauna mai îngust
decât cel al proprietarului. El poate să posede doar în limitele transmise de nudul
proprietar sau legii. Dreptul de folosinţă este însoţit de dreptul de posesie. Art. 313
CCRM prevede că posesiunea se transmite în virtutea succesiunii în forma în care
se afla la persoana fizică sau juridică succedată.
Dispoziţia, ca atribut al dreptului de proprietate poate fi materială şi juridică.
Dispoziţia materială conferă titularului posibilitatea de a hotărî asupra existenţei
materiale a bunului său, în limitele legislaţiei în vigoare (adică titularul poate chiar
distruge bunurile proprii). Dispoziţia juridică constă în dreptul titularului de a
hotărî cu privire la soarta juridică a bunului său, el putând să-1 înstrăineze sau să
constituie asupra lui alte drepturi reale, în condiţiile stabilite de lege. În legislaţie şi
literatura de specialitate se întâlneşte şi noţiunea de administrare a bunurilor.
Noţiunea de dispoziţie şi administrare sunt identice, însă adeseaori noţiunea
de administrare economică poate avea un sens mai îngust decât cea de dispoziţie
fiind limitată de proprietarul ce transmite bunul altei persoane.
Dreptul de administrare economică apare atunci când proprietarul transmite
bunul unei alte persoane cu drept de posesie, folosinţă şi dispoziţie dar în limitile
prvăzute de acesta. Autorii acestei opinii exemplifică acestă sitiaţie în caz de
constituire a persoane juridice.13
Atributele dreptului de proprietate pot aparţine unei singure persoane sau pot
fi separate, aparţinând la mai multe persoane, ca urmare a voinţei titularului
dreptului, voinţa exprimată într-o anumită formă, prevăzută în mod expres de lege.
Deşi cele trei atribute nu epuizează complet conţinutul juridic al dreptului de
proprietate, totuşi ele exprimă ceea ce este esenţial şi au un rol deosebit de
important nu numai în realizarea raporturilor de proprietate privată dar şi în
privinţa exercitării dreptului de proprietate publică.

4. Caracterele fundamentale ale dreptului de proprietate

13
Гражданское право Украины, под редакции А.А.Пушкина, В.М.Самойленко. Харьков. 1996, с.329.
 17
Aşa cum rezultă din definiţia pe care am expus-o mai sus, pecum şi cum
rezultă din legislaţia altor state dreptului de proprietate, are două caractere
fundamentale şi anume:
- caracterul exclusiv şi
- caracterul perpetuu.
În art. 315 CCRM este evidenţiat doar caracterul perpetuu al dreptului de
proprietate. Caracterul exclusiv este specificat în art. 127 al Constituţiei Republicii
MOldova doar pentru proprietatea publică a statului.
În literatura de specialitate predomină opinia că anume aceste două caractere
juridice constituie temeiul existenţei şi al exercitării dreptului de proprietate de
către titularii săi.14
Din definiţiile legale a dreptului de proprietate a altor state reiese şi caracterul
absolut. Astfel, potrivit art. 480 din Codul civil al României, proprietarul are
puterea “de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut...”.
Prin caracterul absolut trebuie să înţelegem că dreptul de proprietate este
opozabil tuturor (erga omnes), titularul putând opune dreptul său tuturor
persoanelor, acestea fiind obligate să recunoască şi să respecte prerogativele
proprietarului şi să nu facă nimic prin care să-1 împiedice pe acesta în exercitarea
atributelor conferite de dreptul respectiv.
De asemenea, dreptul de proprietate este absolut în sensul că poate fi
exercitat, de regulă în ansamblu, sub aspectul tuturor celor trei atribute ale sale
(posesia, folosinţa şi dispoziţia), fără însă a se înţelege prin aceasta că el nu poate
fi dezmembrat; dimpotrivă, atributele sale pot fi separate, posesia şi folosinţa
putând fi exercitate şi de alte persoane decât proprietarul, fireşte cu
consimţământul acestuia.
Desigur, în conformitate cu dispoziţiile constituţionale (art. 135 şi 41), dreptul
de proprietate este garantat şi inviolabil. Totuşi, el trebuie să fie exercitat de către
titularii săi cu respectarea limitelor impuse de lege şi în conformitate cu regulile de
convieţuire socială.
Dreptului de proprietate (avem în vedere dreptul de proprietate privată) i se
pot impune restricţii în exercitarea sa de către titular. Aceste restricţii pot viza
libertatea de inacţiune a proprietarului (de exemplu, obligaţia proprietarului de a
întreţine corespunzător faţada casei sale) sau libertatea de acţiune a titularului
(interdicţia de a zidi o fereastră la distanţă mai mică decât cea prevăzută de lege);
restricţiile pot fi impuse în interesul personal al proprietarului, în interesul, terţelor
persoane sau în interesul general (public).15
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate
Acest caracter al dreptului de proprietate se identifică, la fel ca şi în cazul
altor drepturi subiective, cu prerogativele conferite titularilor săi. în acest sens,
numai proprietarul sau coproprietarii - în caz de indiviziune - sunt îndreptăţiţi să
exercite atributele acestui drept asupra bunurilor ce constituie obiectul său.

14
Christian Larroumet, Droit civil (Leş biens. Droits reels prin-cipaux), tome II, Kd. Economica, Paris, 1985, pag.
110 .
15
Gerard Cornu, op. cit., pag. 390.
 18
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate nu operează în mod absolut.
Existenţa sa comportă, aşa cum am mai spus şi anumite limite şi restricţii.
Unele dintre aceste limite şi restricţii ale caracterului exclusiv al dreptului de
proprietate în special care se exercită asupra imobilelor, pot fi stabilite prin însăşi
voinţa proprietarului, iar altele sunt impuse prin efectul legii pe cale
judecătorească, de anumite interese generale sau situaţii social-economice şi
juridice.
De regulă, toate cele trei atribute (posesia, folosinţa şi dispoziţia) pot fi
exercitate direct de către titularii dreptului de proprietate asupra unui bun, însă
aceştia pot consimţi, în mod liber, pentru stabilirea unor restricţii menite să
limiteze caracterul exclusiv al dreptului lor.
De exemplu, proprietarul unui bun imobil poate să constituie în favoarea unei
alte persoane un drept real - dreptul de uzufruct, sau să consimtă la stabilirea unei
servituţi în folosul unui fond vecin. Deci, cât timp nu se iveşte necesitatea ca
anumite restricţii să-i fie impuse, proprietarul însuşi este acela care decide la,
stabilirea unor restricţii asupra exercitării dreptului său.
Exercitarea dreptului de proprietate poate fi restrâns şi fără consimţământul
proprietarului. Astfel, este posibil ca prin efectul legii, să se constituie, în folosul
altor persoane, anumite drepturi reale asupra unor bunuri, care să fie impuse
proprietarilor, indiferent de voinţa lor. Aceasta reiese din conţinutul p. 3 al art. 315
CCRM, după care dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de drepturile
unui terţ.
În acest sens, menţionăm servitutile naturale şi legale precum şi starea de
coproprietate forţată şi perpetuă existentă asupra părţilor comune din clădirile în
care se află mai multe apartamente proprietate privată (personală), precum şi starea
de coproprietate asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a
două imobile vecine cum ar fi: drumurile, fântânile, zidurile care despart
proprietăţile, etc.
În aceeaşi ordine de idei, regimul juridic al construcţiilor impune
proprietarilor de terenuri o serie de obligaţii, care constituie restricţii aduse
caracterului exclusiv al dreptului de proprietate imobiliară.
Astfel, din anumite necesităţi de ordin social-economic, titularilor dreptului
de proprietate imobiliară le sunt impuse, prin lege, unele restricţii dintre care
menţionăm:
- posibilitatea de-a construi, conform art. 70, alin. l din Codul funciar al
Republicii Moldova, numai pe terenurile care sunt situate în intravilanul
localităţilor;
- obligaţia de a obţine autorizaţie de construcţie de la autoritatea
administrativă din localitatea în care este situat terenul pe care urmează a se
construi şi încadrarea în normele de sistematizare şi de arhitectură stabilite;
- respectarea servitutilor aşa-zise legale, faţă de fondul vecin care privesc
scurgerea apelor din ploi (art. 429 CCRM), deschiderea de ferestre sau balcoane la
distanţele prevăzute de lege, plantarea arborilor etc.
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate
 19
Se consideră perpetuu dreptul de proprietate, deoarece el există atâta timp,
cât există bunul. Acest caracter reiese nemijlocit din conţinutul p. 2 al art. 315
CCRM.
Deşi nu este definit am stabilit că caracterul perpetuu se evidenţiază prin
durata în timp a dreptului de proprietate, care la rândul ei este determinată de
perioada de timp cât există bunurile mobile sau imobile - care constituie obiectul
dreptului respectiv.
Precizăm că dreptul de proprietate asupra unui anumit bun nu trebuie în mod
necesar să aparţină în mod continuu aceluiaşi titular, în timp, bunul şi dreptul
asupra sa, poate fi transmis prin acte între vii sau prin acte pentru cauză de moarte,
ceea ce înseamnă că, prin transmiterea sa, dreptul de proprietate se perpetuează în
cadrul unui alt patrimoniu.
Deci, specific pentru caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este
durata în timp a obiectului său, indiferent de patrimoniul în care este cuprins într-
un anumit moment al existenţei sale.
Dreptul de proprietate asupra unui bun poate trece din patrimoniul unei
persoane în patrimoniul altei persoane din cauze voluntare sau din cauze forţate,
impuse titularilor.
Cauzele voluntare implică libertatea de voinţă a proprietarului de a înstrăina
sau de a abandona bunul sau bunurile care formează obiectul dreptului său de
proprietate. Transmiterea voluntară a dreptului de proprietate poate avea loc prin
acte între vii, cum sunt: vânzarea-cumpărarea, schimbul, donaţia. Abandonarea
presupune părăsirea bunului sau a bunurilor de către proprietar, ceea ce, în ultimă
analiză înseamnă renunţarea expresă sau tacită la dreptul de proprietate asupra lor.
Acest mod de renunţare la dreptul de proprietate este specific, în exclusivitate,
bunurilor mobile.
În privinţa bunurilor imobile, dacă este cazul, abandonarea poate fi similară
cu succesiunile vacante, ajungându-se la această situaţie fie, pentru că de cuiusul
nu a avut succesiune sau nu au acceptat-o în termenul prevăzut de lege.16
Aspectul esenţial în cazul bunurilor abandonate îl constituie existenţa unor
bunuri asupra cărora o persoană nu emite pretenţia de a fi titulara dreptului de
proprietate. Deci, dacă bunurile există, şi dreptul de proprietate există, dar lipseşte
titularul, persoana care să exercite acest drept. În această situaţie, pentru
complinirea acestei lipse, prin art. 646 din CCRM se dispune: “Bunurile fără
stăpânire sunt ale statului”.
Cauzele forţate de transmitere a dreptului de proprietate implică trecerea
acestuia în patrimoniul statului, fără consimţământul titularului iniţial.
Trebuie menţionat că trecerea forţată în proprietatea statului a unor bunuri se
poate face numai în cazurile şi în condiţiile expres prevăzute de lege.
De exemplu, exproprierea pentru o cauză de utilitate publică este prevăzută
expres în Constituţie (art. 46 alin. 2) şi în Codul civil (art. 316). Sau confiscarea, cu

16
Fr. Deak, S. Cărpeanu, “Drept civil” (Contractele speciale. Dreptul de autor. Dreptul, de moştenire), Tipografia
Universităţii Bucureşti, 1983, pag. 422-423; Julieta Manoliu, Şt. Răuschi, “Drept civil” (Succesiuni), Centrul de
multiplicare al Universităţii “Al. I. Cuza”, Iaşi, 1983, pag. 122-126; Dumitru Macovei, “Drept civil” - Succesiuni,
Editura Fundaţiei, “Chemarea”, Iaşi, 1993, pag. 63-65.
 20
caracter de sancţiune, care vizează de regulă bunurile mobile, este prevăzută, de
asemenea, în Constituţie (art. 46) şi, după caz, în Codul penal sau în Legea privind
stabilirea şi sancţionarea contravenţiilor.
În concluzie, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate se relevă prin
aceea că acesta este un drept ereditar, este imprescriptibil din punct de vedere
extinctiv (nu este susceptibil de a fi pierdut prin neuz), este inviolabil şi nu poate fi
cedat prin constrângere.17
Totodată, dreptul de proprietate obligă la respectarea tuturor sarcinilor şi
limitelor care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului (art. 46 alin. 6 din
Constituţia RM).

5. Formele dreptului de proprietate

Sub aspectul determinării titularilor săi, dreptul de proprietate poate îmbrăca

mai multe forme deşi, din punctul de vedere al atributelor şi caracterelor sale, este
unic, în sensul că aparţine în totalitate unui singur titular.
Astfel, prin art. 9 alin.1 din Constituţia Republicii Moldova, se dispune că:
„Proprietatea este publică sau privată".
Dreptul de proprietate este separat, în funcţie de titularii săi şi prin alte
dispoziţii legale. Spre exemplu, “Bunurile care nu sunt ale particularilor sunt
administrate şi nu pot fi înstrăinate decât după regulile şi formele prescrise anume
pentru ele”. Prin acest text se statuează că dreptul de proprietate, în funcţie de
titularii săi, poate îmbrăca două forme: forma dreptului de proprietate privată, care
aparţine particularilor şi forma dreptului de proprietate publică, aparţinând statului
şi unităţilor administrativ teritoriale.
În acelaşi context invocăm şi dispoziţiile art. 4 din Codul Funciar al RM
privind fondul funciar, în conformitate cu care terenurile pot face obiectul
dreptului de proprietate privată, având ca titulari persoane fizice sau persoane
juridice, ori pot aparţine domeniului public sau domeniului privat al statului.
Deci, în baza reglementărilor în vigoare şi în condiţiile social-economice
actuale, dreptul de proprietate poate îmbrăca două forme:
- dreptul de proprietate publică şi
- dreptul de proprietate privată.
Proprietatea cooperativă, prevăzută în art. 2 al Legii cu privire la proprietate a
Republicii Moldova, considerăm că este o formă mixtă derivată a proprietăţii
publice şi private, sau a persoanelor juridice. În literatura de specialitate sunt şi alte
opinii referitoare la această proprietate, astfel se consideră că proprietatea
cooperatistă este o variantă a dreptului de proprietate privată.18
Deoarece în legislaţie bunurile ce se află în proprietate statului au un regim
juridic diferit ele creează două domenii (public şi privat) a dreptul de proprietate a
statului. Atât în legislaţia altor state, cât şi în literatura de specialitate există şi alte
opinii la acest subiect. Astfel se consideră că statul poate să apară în dublă calitate:
ca titular al dreptului de proprietate publică exercitat asupra bunurilor ce constituie
17
Gerard Cornu, op. cit., pag. 394-396.
18
I. Filipescu, “Drept civil. Drepturile reale”, Bucureşti, 1992, pag. 70.
 21
domeniul public şi ca titular al dreptului de proprietate privată exercitat la fel ca
orice subiect de drept, asupra bunurilor ce formează domeniul privat al statului.19
Noi nu susţine opinia autorilor şi considerăm că cele două forme de
proprietate a statului se deosebesc, în principal, din punctul de vedere al regimului
juridic diferit pe care îl au bunurile ce constituie domeniul public şi, respectiv,
domeniul privat al statului precum şi caracterele acestora.
Astfel, domeniul public al dreptului de proprietate publică a statului este
inalienabil (bunurile din domeniul public, fiind scoase din circuitul civil general,
nu pot face obiectul unor acte juridice civile) şi imprescriptibil din punct de vedere
şi extinctiv şi achizitiv, în timp ce domeniul privat al dreptului de proprietate
publică a statului este alienabil şi prescriptibil extinctiv şi din punct de vedere
achizitiv şi este sesizabil.
Deci în concluzie am putea spune că în Republica Moldova sunt două forme
principale a dreptului de proprietate : publică şi privată.

6. Obiectele dreptului de proprietate

Conţinutul dreptului de proprietate este format din bunuri, lucrurile asupra
cărora pot exista drepturi patrimoniale, nu şi drepturile care se referă la aceste
lucruri.
Obiecte ale dreptului de proprietate pot fi: pământul, subsolul, apele, regnul
vegetal şi animal, clădirile, instalaţiile, utilagele, obiectele culturii materiale şi
spirituale, banii, hârtiile de valoare şi alte bunuri, precum şi produsele activităţii
intelectuale.
Deci, vorbind de bunuri, ca obiect al dreptului de proprietate, ne vom referi la
acele valori economice care sunt utile satisfacerii nevoilor omului si sunt
susceptibile de apropiere sub forma drepturilor patrimoniale.
Când vorbim de lucruri ca obiect al drepturilor de proprietate, ne interesează
în special sub aspectul clasificării lor în, bunuri mobile şi imobile.
Această împărţire prezintă importanţă deoarece există regimuri diferite pentru
fiecare dintre cele două categorii de bunuri, dintre care menţionăm:
- spre deosebire de bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor se
prescrie prin simplul fapt al posesiei, fără a fi necesară vreo curgere de timp;
- spre deosebire de bunurile imobile, pentru bunurile mobile dreptul de
moştenire al soţului supra vieţuitor, mobilele şi obiectele de uz casnic se
moştenesc de către soţul supravieţuitor (peste cota parte ce i se cuvine ca
moştenitor legal) când vine în concurs cu alte categorii de moştenitori decât
descendenţii.20
- comparativ cu bunurile mobile, pentru înstrăinarea unor bunuri imobile sunt
prevăzute anumite condiţii de publicitate;
- în cazul bunurilor comune ale soţilor, înstrăinarea sau grevarea imobilelor nu
poate fi făcută de către unul dintre soţi decât cu consimţământul expres al celuilalt

19
Julieta Maniliu, Gh. Durac. Drept civil drepturile reale principale. Iaşi, 1994, pag. 38; Eugeniu Safto- Romano,
Dreptul de proprietate privată şi publică în România. Iaşi, 1993, pag. 234.
20
Fr. Deak, S. Cărpenaru, opera citată, pag. 418-419; Julieta Manoliu, Şt. Răuschi, opera citată, pag. 35-38;
Dumitru Macovei, opera citată, pag. 59-62.
 22
soţ, pe când înstrăinarea mobilelor (de valoare obişnuită) se poate face fără
consimţământul expres al celuilalt soţ, legea prezumând existenţa con
simţământului acestuia (art. 35 alin. 2 din C. fam.);
- acţiunea în justiţie privind imobilele se intentează la instanţa locului unde este
situat imobilul (art. 13 alin. l din CPCRM).
Acţiunile privitoare la mobile, de regulă, se intentează la instanţa domiciliului
pârâtului (art. 5 CPCRM);21
- în materie de garanţii, mobilele pot forma obiectul unui gaj, iar imobilele
al unei poteci.
În concluzie, bunurile mobile au un regim juridic mai lejer, mai spuţin
restrictiv în comparaţie cu bunurile imobile al căror regim juridic este mai sever, cu
mai multe condiţionări, limite şi restricţii.
Legea citată a evidenţiat unele particularităţi privind exercitarea dreptului de
proprietate asupra produselor activităţii intelectuale, monumentelor istoriei şi
culturii. Conform art. 8 al Legii dreptul de proprietate se reglementează prin legi
speciale.

7. Subiectele dreptului de proprietate

Sunt subiecte ale dreptului de proprietate persoanele fizice, juridice, statul,

şi organele administraţiei publice locale.
În Constituţia RM art. 128 mai evidenţiază o categorie de subiecte care pot
avea drept de proprietate pe teritoriul RM. Astfel dispun de dreptul de proprietate
pe teritoriul ţării noastre alte state, organizaţii internaţionale, cetăţeni străini şi
apatrizi.
Persoanele fizice devin subiecte ale dreptului de proprietate din momentul
naşterii, iar în conformitate cu prevederile legislaţiei succesorale chiar şi până la
naştere. Ele pot dispune liber de bunurile aflate în proprietate, pot crea alte drepturi
reale prin punerea în circulaţie a acestora. Persoanele fizice pot crea la rândul lor,
persoane juridice. La momentul actual în ţara noastră există o diversitate de
persoane juridice: întreprinderi individuale, societăţi în nume colectiv, în
comandită, cu răspundere limitată, pe acţiuni etc. Dreptul de proprietate a acestora
se creează din patrimoniul distinct al fondatorilor, producţia creată, veniturile
obţinute etc.
Deşi din art.10 al Constituţiei RM, care afirmă că statul are ca fundament
unitatea poporului, reiese că la noi poporul este subiectul principal în societate, art.
127 al Constutuţui stabileşte că, dispun de drept de proprietate publică Statul şi
unităţile administrativ teritoriale.

21
Viorel Mihai Ciobanii, “Drept procesual civil”, voi. I, Bucureşti, 1986, pag. 169-174; V. Negru, Dumitru Radu,
“Drept procesual civil”, Iaşi, 1973, pag. 85-89.
 23

Tema III. Modalităţile de dobândire şi stingere a dreptului de

proprietate

1. Noţiunea şi clasificarea modelităţilor de dobândire a dreptului de proprietate

Pentru a avea bunuri în proprietate este necesar să le dobândeşti. Există mai

multe moduri sau modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate. Prin moduri
de dobândire se înţeleg acele fapte şi acte juridice în baza cărora se dobândeşte
dreptul de proprietate sau alte drepturi reale principale asupra unui bun. Ele sunt
reglementate prin Legea nr. 459, art. 9, 15, 36, precum şi în cartea a II-a din Codul
civil al RM (art. 320 şi urm.), intitulată: “Dobândirea dreptului de proprietate”,
fiind aplicabilă, în general, tuturor tipurilor şi formelor de drept de proprietate (prin
lege, tradiţiune, ocupaţiune, accesiune, hotărâre judecătorească, posesie de bună
credinţă, contract, succesiune), iar unele din ele şi în ceea ce priveşte dobândirea
celorlalte drepturi reale principale.
Unele din aceste moduri generale, spre exemplu, dobândirea prin posesie de
bună-credinţă şi pe cale de prescripţie achizitivă (uzucapiunea), nu pot fi invocate
de către o persoană fizică, sau de către o persoană juridică, pentru dobândirea unui
bun, proprietate publică sau a altor drepturi reale principale, corespunzătoare
acestui drept.
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate sunt foarte diverse de aceia
atât în legislaţie, cât şi în literatura de specialitate se evidenţiază mai multe
clasificări a modurilor de dobândire a acestora. Ca exemplu, art. 320 al Codului
civil al RM, stipulează că dreptul de proprietate se poate dobândi prin ocupaţiune,
act juridic, succesiune, prin tradiţiune, accesiune sau uzucapiune şi prin hotărâre
judecătorească.
În literatura de specialitate sunt prevăzute şi alte clasificări folosindu-se
diferite criterii. Astfel la C. Stătescu evidenţiem următoarele clasificări.
1. După întinderea dobândirii:
a) moduri de dobândire universală sau cu titlu universal, atunci când
dobândirea are ca obiect o universalitate juridică ori o fracţiune dintr-un
patrimoniu;
b) moduri de dobândire cu titlu particular, când obiectul dobândirii este un
anumit bun, cert şi determinat sau determinat numai în genul său.
2. După momentul în care operează dobândirea:
a) moduri de dobândire între vii, spre exemplu, contractul;
b) moduri de dobândire pentru cauză de moarte, spre exemplu, succesiunea
legală, legatul cuprins în testament.
3.După caracterul transmisiunii:
a) moduri de dobândire cu titlu oneros; spre exemplu, contractul de vânzare-
cumpărare. schimbul etc.;
b) moduri de dobândire cu titlu gratuit; spre exemplu, donaţia, succesiunea
legală, legatul.
 24
4.După situaţia juridică a bunului la data dobândirii:
a) moduri de dobândire originare, adică acelea prin efectul cărora proprietatea
asupra unui bun se dobândeşte nemijlocit (indiferent de voinţa proprietarului), deci
nu provine dintr-o succesiune juridică, adică prin transmiterea dreptului de
proprietate de la o persoană la alta şi anume: confiscarea, accesiunea, ocupaţi unea,
uzucapiunea, dobândirea de către stat a bunurilor fără stăpân sau vacante,
dobândirea unui bun mobil prin posesia do bună-credinţă, dobândirea fructelor de
către posesorul de bună-credinţă;
b) moduri de dobândire derivate, atunci când dobândirea dreptului real
principal presupune un transfer al dreptului respectiv de la o persoană la alta, adică
atunci când dobândirea provine dintr-o succesiune juridică şi anume: contractul,
tradiţiunea, succesiunea legală, legatul cuprins în testament, hotărârea
judecătorească, atunci când este atributivă de drepturi, ori actul normativ de
expropriere pentru cauză da utilitate publică, în cele ce urmează ne vom ocupa
numai de unele din modurile generale de dobândire a drepturilor reale principale,
deoarece celelalte, spre exemplu, contractul va fi examinat la contractele speciale
în anul III, succesiunea legală şi legatul vor fi cercetate în amănunt la materia
succesiunilor etc.22
Autorii T. Ionaşcu şi S. Brădeanu sunt de părerea că mai toate modurile de
dobândire a drepturilor reale principale pot fi cuprinse în modul general de
dobândire care este legea şi că din enumerarea făcută de Codul civil, lipseşte
dobândirea pe cale de executare silită.23
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate mai variază şi în dependenţă
de formele dreptului de proprietate. Astfel în dependenţă de formele legale de
proprietate evidenţiem: moduri de dobândire comune specifice tuturor formelor de
proprietate, cum ar fi de exemplu, producerea produselor pe cale naturală;
încheierea actelor juridice civile şi moduri de dobândire specifice doar unei forme
de proprietate.

2. Modalităţile specifice de dobândire a dreptului de proprietate

Codul civil al Republicii Moldova, reglementează unele moduri de dobândire a

proprietăţii, care se aplică, în general, oricărei forme de proprietate. Astfel p. 2 al
art. 320 CCRM stabileşte că dreptul de proprietate poate fi dobândită în condiţiile
legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi
hotărârile judecătoreşti când acestea sunt translative de proprietate.
Ocupaţiunea (ocuparea)

Prin ocupaţiune se înţelege acel mod de dobândire a dreptului de proprietate

asupra bunurilor care nu aparţin nimănui, adică sunt fără stăpân, deoarece nu au
fost niciodată în proprietatea vre-unei persoane sau au fost, însă proprietarul le-a
abandonat. Articolul 323 al CCRM consideră fără stăpân bunurile mobile al căror
proprietar a renunţat expres la dreptul de proprietate, bunurile abandonate, precum
22
C. Stătescu, opera citată, pag. 829-830.
23
T. Ionaşcu, S. Brădeanu,, op. Cit., pag. 173.
 25
şi bunurile care prin natura lor nu au proprietar. Spre exemplu, prin ocupaţiune, se
poate dobândi, apa de băut sau pentru trebuinţele casnice de la un izvor natural,
vânatul şi peştele capturat în condiţiile prevăzute de lege, precum şi plantele
medicinale care cresc sălbatic, orice fruct de pădure şi ciupercile care se dobândesc
prin culegere.

Accesiunea (incorporaţiunea) şi formele ei

Accesiunea este acel mod de dobândire a dreptului de proprietate în virtutea
căruia tot ce se uneşte cu un lucru sau se încorporează în acesta devine proprietatea
aceluia căruia îi aparţine lucrul la care s-a făcut unirea sau încorporaţiunea. Codul
civil al RM (art. 328, 329, 330), reglementează mai multe forme ale accepţiunii:
accepţiunea imobiliară naturală şi artificială, accepţiunea mobiliară. Deci, în
temeiul accesiunii, proprietarul dobândeşte tot ceea ce se uneşte sau se
încorporează, în mod natural sau artificial, la lucrul său.
Accesiunea nu duce la dobândirea dreptului de proprietate, când proprietatea
lucrului accesoriu aparţine statului precum şi în cazul în care soţii, prin contribuţie
comună, ridică o construcţie pe terenul aparţinând în exclusivitate numai unuia din
ei.
După cum sa accentuat şi după cum se operează în favoarea bunurilor imobile
sau mobile, accesiunea poate fi imobiliară sau mobiliară.
1. Accesiunea imobiliară, poate fi :
- naturală, când se produce ca rezultat al unui fenomen natural, fără
intervenţia faptei omului;
- industrială sau artificială, când ea rezultă din fapta omului.
Accesiunea imobiliară naturală poate apare în următoarele cazuri:
a) în cazul adăugirilor de teren provocate prin acţiunea apei, sub forma
aluviunilor, ce se formează succesiv şi pe nesimţite, pe terenul unui proprietar
riveran, care devine astfel proprietarul lor (art. 328 CCRM), fără ca prin aceasta să
se aducă vreo atingere proprietăţii publice;
b) în cazul avuîsiunii, adică porţiuni de pământ smulse brusc prin
acţiunea apelor de la un teren şi alipite la un alt teren riveran. Potrivit art. 328
CCRM, dacă nu au fost revendicate în termen de un an de proprietarul fondului de
la care s-au
dezlipit adăugirile de pământ rămân proprietarului la care s-au alipit.
Dacă statul este proprietarul bucăţii de pământ dezlipite, revendicarea sa este
imprescriptibilă, cu condiţia ca aceasta să poată fi recunoscută si identificată.
În Codul civil Român se reglementează modul de dobândire prin accesiune a
animalelor şi păsărilor, astfel în cazul fixării pe un fond a unor animale şi
zburătoare, semisălbatice (porumbei, albine etc.), adică vieţuitoare care trăiesc în
libertate, pe fondul unde se stabilesc. Ele aparţin proprietarului fondului pe care
s-au aşezat, dar numai pe timpul cât se găsesc pe acest fond şi numai cu titlu de
prezumţie relativă de proprietate, cu condiţia ca această trecere să nu se fi făcut
 26
prin fraudă (art. 503 Cod civil român). Dacă animalele sau zburătoarele sunt
proprietate publică, accesiunea nu va putea opera.24
Accesiunea imobiliară artificială, are la bază prezumţia relativă din art. 329
CCRM, conform căreia, construcţiile şi lucrările subterane sau la suprafaţa
terenului, dacă au fost făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa, aparţin
acestuia până la proba contrară.
Accesiunea imobiliară artificială, spre deosebire de cea naturală, rezultă din
fapta omului şi, dacă aceste lucrări sunt efectuate de o persoană, alta decât
proprietarul, i se recunoaşte acelei persoane dreptul de a fi despăgubită; la fel şi în
cazul când proprietarul construieşte cu materiale străine, pe terenul său.
Deci, accesiunea imobiliară artificială se datoreşte faptei unui terţ, care
construieşte pe un teren străin cu materialele sale, (spre exemplu, arenda terenului
public pentru construcţia casei de locuit) ori faptei proprietarului care construieşte
pe terenul său, cu materiale străine.
Legea prevede două cazuri, şi anume:
a) proprietarul terenului a făcut construcţii sau plantaţii cu materiale
aparţinând altuia, în acest caz el devine proprietarul acestor construcţii sau
plantaţii, fiind însă obligat să plătească proprietarului materialelor încorporate,
valoarea acestora, evaluată în momentul efectuării construcţiilor şi, eventual, o
despăgubire pentru paguba cauzată;
b) proprietarul terenului dobândeşte prin accesiune proprietatea
construcţiilor sau plantaţiilor făcute pe terenul său de un terţ, cu condiţia de a plăti
acestuia o despăgubire, în acest caz, art. 329 CCRM, face deosebire după cum
terţul constructor este de bună sau de rea-credinţă.
Dacă terţul constructor este de bună-credinţă (nu a ştiut şi nici nu trebuia să
ştie că terenul este al altuia), atunci proprietarul este obligat să plătească terţului,
fie valoarea materialelor şi preţul muncii, fie numai sporul de valoare a terenului
prin ridicarea construcţiei sau sădirea plantaţiei.
Constructorul de bună-credinţă, devine titular al unui drept de creanţă, el având
la dispoziţie o acţiune în realizarea acestui drept, putând cere, printr-o acţiune
mobiliară şi personală, obligarea proprietarului fondului de a-i plăti despăgubiri
potrivit art. 329 CCRM.
Dreptul constructorului de a-şi valorifica despăgubirea este un drept
patrimonial care poate fi exercitat în termen de trei ani prevăzut în CCRM în cazul
când constructorul foloseşte construcţia, termenul de 3 ani începe să curgă de la
data când a părăsit construcţia.
Dacă terţul constructor a fost de rea-credinţă (a ştiut sau trebuia să ştie că
terenul este al altuia), atunci proprietarul are un drept de opţiune, constând în
dreptul de a păstra construcţia sau plantaţia, plătindu-i constructorului valoarea
materialelor şi preţul muncii din momentul efectuării lucrării şi nu din momentul
judecării acţiunii, sau poate să oblige pe terţul de rea-credinţă să ridice construcţia
sau plantaţia, pe cheltuiala sa proprie şi cu plata unor eventuale drespăgubiri pentru
stricăciunile cauzate terenului. Prevederile art. 329 CCRM, se aplică numai atunci
24
C. Stătescu, op. Cit., pag. 836; T. R. Popescu, op.cit., pag. 102.
 27
când este vorba de construcţii noi, nu şi atunci când s-au făcut reparaţii sau
îmbunătăţiri unor clădiri.
Practica judiciară a admis că, în cazul în care numai o parte din construcţie se
află pe terenul altuia, fără a i se fi constituit în prealabil un drept de superficie
asupra acestui teren, constructorul să păstreze construcţia, dobândind, pe durata
existenţei construcţiei, un drept personal de folosinţă asupra terenului respectiv în
schimbul unei despăgubiri corespunzătoare, plătită proprietarului, pentru paguba
suferită ca urmare a folosinţei temporare a terenului său.
Acest drept personal de folosinţă, care se aseamănă cu dreptul de folosinţă al
chiriaşului asupra terenului, pe care se află locuinţa închiriată, nu constituie o
dezmembrare a dreptului de proprietate.
În cazul când constructorul este statul, el va dobândi asupra construcţiei sau
plantaţiei respective un drept de superficie având obligaţia de a plăti o despăgubire
corespunzătoare proprietarului terenului.
Indiferent dacă constructorul este de bună sau de rea-credinţă şi roprietarul
terenului îşi însuşeşte construcţia, atunci terţul constructor devine un creditor, el
dobândind împotriva proprietarului terenului, un drept de creanţă în despăgubire,
prescriptibilă în termen de 3 ani, socotit de la data când proprietarul terenului
ridică pretenţii asupra construcţiei sau plantaţiei respective; până la achitarea
despăgubirilor cuvenite, constructorul are un drept de retenţie asupra lucrurilor
făcute pe terenul altuia.

2. Accesiunea mobiliară (art. 330 CCRM) apare atunci când bunurile mobile
aparţin la doi proprietari diferiţi, iar despărţirea acestora nu se poate face fără a
sacrifica unul din ele. În toate cazurile, proprietarul bunului principal devine, în
virtutea accesiunii, proprietar şi al bunului mai puţin important unit cu primul,
având obligaţia de a plăti despăgubiri corespunzătoare.
Literatura de specialitate evidenţiază că accesiunea mobiliară este de trei feluri:
adjuncţiunea, specificaţiunea şi amestecul (confuziunea).25
a) Adjuncţiunea înseamnă unirea a două bunuri mobile, aparţinând unor
proprietari diferiţi, ce formează un singur tot, dar care rămân totuşi distincte şi pot
fi recunoscute, nepierzându-şi individualitatea, spre exemplu, rama unui tablou şi
tabloul însuşi. Aceasta este reglementată de p.1 al art. 330 CCRM.
Proprietarul bunului considerat principal dobândeşte, în principiu, proprietatea
bunului accesoriu, cu obligaţia de a plăti acestuia din urmă preţul bunului
accesoriu.
b) Specificaţiunea apare în cazul în care o persoană produce prin munca sa, un
lucru nou, cu materiale aparţinând altuia, spre exemplu, confecţionarea unei haine
de piele, în acest caz p. 4 al art. 330 CCRM, dispune că proprietatea va fi atribuită
proprietarului materialelor sau lucrătorului, după cum elementul care predomină în
compunerea lucrului nou, este materia sau munca, fiecare trebuind să-1
despăgubească pe celălalt, după caz, cu valoarea lucrului sau preţul cuvenit muncii.
Prestarea de către o persoană a muncii pentru construcţia unei case, pe terenul şi
25
T. R. Popescu, op. cit., pag. 103.
 28
cu materialele proprietate a altei persoane, conferă prestatorului, în contra
proprietarului, un drept de creanţă egal cu valoarea manoperei, iar nu un
drept real asupra clădirii însăşi.
Când materialele sunt ale statului, lucrul nou format va aparţine acestuia, cu
obligaţia de a despăgubi pe cel ce l-a făcut.
c) Confuziunea înseamnă amestecul sau unirea a două lucruri, aparţinând mai
multor proprietari, formându-se un lucru nou, fără a se mai putea distinge şi
recunoaşte partea fiecăruia, spre exemplu, amestecul a două lichide, topirea a două
metale etc.
Proprietarul lucrului principal va deveni proprietarul lucrului nou, rezultat din
amestec, având însă obligaţia de a plăti celuilalt proprietar preţul bunului său (p. 2
al art. 330 CCRM). Dacă bunurile sunt echivalente, lucrul, obţinut din amestec
devine comun, coproprietarii putând cere împărţeala. În cazul în care materialele
statului s-au amestecat cu materialele altuia, statul are dreptul de a cere, dacă acest
lucru este posibil, separarea materialelor, în caz contrar, bunul nou format prin
amestec aparţine statului.

Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă – modalitate nouă de dobândire a

dreptului de proprietate
Unul din cele mai noi şi importante moduri de dobândire a dreptului de
proprietate este uzucapiunea. Deşi este reglementată în noul CCRM, nu este adusă
o definiţie. În literatura de specialitate uzucapiunea este un mod originar de
dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale imobiliare prin efectul
unei posesii prelungite a unui bun în intervalul de timp prevăzut de lege. 26 Noi
considerăm că uzucapiunea este modul dobândirii a unui drept de proprietate
asupra unui bun mobil sau imobil, de către un dobânditor de bună credinţă, prin
folosirea îndelungată în intervalul de timp prevăzut de lege. Deci, reieşind din
definiţia de mai sus desprindem următoarele caractere ale uzucapiunii: posesie
îndelungată în termen achizitiv; posesorul să fie de bună credinţă; posesia să fie
utilă.
Posesia prelungită duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra unui
bun imobil, cu excepţia celor care nu sunt în circuitul civil general, dacă sunt
îndeplinite următoarele condiţii:
— posesia să fie utilă adică neviciată.
În cazul în care o persoană a venit în imobil în calitate de concubină a
fostului proprietar, posesia ce ea a exercitat asupra imobilului nu este o posesie
utilă, care să servească uzucapiunii, deoarece calitatea în care ea a locuit, deci a
posedat imobilul, exclude ideea ca ea să-1 fi stăpânit sub nume de proprietar. Dacă
ambii concubini au folosit imobilul, cu permisiunea proprietarilor titulari, posesia
lor este precară, astfel că nici cu privire la aceştia nu se poate constata dobândirea
dreptului de proprietate pe calea uzucapiunii, deoarece erau din litigiu,
împrejurarea că foştii concubini au întreţinut şi conservat imobilul, nu este de
natură a duce la concluzia că intenţia lor a fost aceea de a poseda pentru ei, lipsind
26
C. Stătescu, C. Bârsan, op. cit., pag. 275 şi urm.; M. Costin si alţii, opera citată, pag. 531-532.
 29
deci un element esenţial, ce concură la dobândirea dreptului de proprietate, pe
calea uzucapiunii.
— posesorul să posede pentru sine, adică cu intenţia de a deveni
proprietar;
— posesorul să posede bunul imobil respectiv în tot timpul prevăzut de
lege.
Uzucapiunea poate fi de mai multe feluri, în funcţie de timpul prevăzut de
lege, şi anume:
Punctul 1 al art. 332 CCRM prevede uzucapiunea imobiliară care apare după
folosirea bunului în termen de 15 ani.
Articolul 333 CCRM reglementează uzucapiunea mobiliară, termenul folosirii
fiind de 5 ani.
În legislaţia altor state termenele uzucapiunii sunt mai mari şi mai variate.
Astfel, Codul civil român prevede:
Uzucapiunea de 30 de ani, în situaţia în care posesorul nu posedă, în baza
unui just titlu, indiferent dacă este de bună sau de rea-credinţă. în acest caz, cel se
pretinde că a dobândit dreptul de proprietate sau alt drept real principal prin
uzucapiune de 30 de ani, trebuie să dovedească îndeplinirea condiţiilor arătate mai
sus.
Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani, când posesorul posedă un bun imobil în
baza unui just titlu (justă cauză) şi este de bună-credinţă (art. 1895 Cod civil
român). Orice act juridic translativ de proprietate (vânzarea, donaţia, schimbul,
legatul cu titlu particular), când emană de la altul decât de la adevăratul proprietar,
constituie un just titlu, chiar şi succesiunea este un just titlu (nu şi certificatul de
moştenitor).27
Certificatul de moştenitor nu constituie titlu de proprietate, ci confirmă doar
calitatea de moştenitor, şi întinderea drepturilor succesorale, ca atare el nu poate fi
invocat cu just titlu, pentru ca să opereze prescripţia de 20 de ani. O hotărâre
judecătorească va putea să servească drept just titlu atunci când are un caracter
atributiv de drepturi; spre exemplu, ordonanţa de adjudecare, a unui bun şi cea care
constată o convenţie translativă dintre părţile unui proces, de asemenea, tranzacţia,
cu toate ca este declarativă de drepturi, este asimilată, potrivit practicii judiciare
actului translativ şi va putea servi drept just titlu. Actul translativ de proprietate
lovit de nulitate absolută nu poate servi ca just titlu, pe când cel lovit de nulitate
relativă constituie pentru posesorul de bună-credinţă, un just titlu, cu excepţia per-
soanei de la care emană acel titlu şi care poate cere anularea sa.
Prin bună-credinţă în această materie potrivit art. 331 CCRM, se înţelege
credinţa posesorului că cel de la care a dobândit bunul imobil avea toate însuşirile
cerute de lege pentru a-i putea transmite proprietatea. Deci, buna-credinţă se va
analiza nu numai în raport cu credinţa greşită a posesorului cu privire la calitatea
de proprietar a celui de la care a primit bunul, dar şi în raport cu necunoaşterea
cauzelor de anulabilitate care ar putea vicia titlul translativ de proprietate. Este
suficient ca buna-credinţă să fi existat în momentul dobândirii bunului imobil

27
C. Stătescu, op.cit., pag. 847; părere contrară. T. Ionaşcu, S. Brădeariu, op. cit. , pag. 180-181.
 30
respectiv, dacă ulterior posesorul îşi dă seama de greşeala sa, acest lucru nu are
nici o importanţă. Fiind elemente distincte, buna credinţă se prezumă totdeauna,
pe când justul titlu trebuie să fie dovedit de cel ce îl invocă.
Punctul 2 al art. 331 CCRM prevede că dobînditorul de bună credinţă nu
dobîndeşte dreptul de proprietate asupra bunurilor furate, pierdute sau eşit în alt
mod din posesia proprietarului contra voinţei acestuia.
Din cele expuse mai sus aţi observat că uzucapiunea este strâns legată de
termen care se numeşte termen de prescripţie achizitivă. CCRM nu defineşte
termenul acesta, noi considerăm că termenul de prescripţie achizitivă este acel
termen care include perioada de timp stabilită de lege pentru folosirea cu bună
credinţă a bunului, la expirarea căruia el poate trece în proprietatea folositorului.
CCRM nu reglementează modul de calculare a termenului de prescripţie
achizitivă în schimb prevede modalităţile de întrerupere. Art. 336 CCRM prevede
că:
1. Cursul termenului de prescripţie achizitivă se întrerupe în perioada când
este suspendată scurgerea termenului de prescripţie extinctivă a acţiunii de
revendicare;
2. Cursul termenului de prescripţie achizitivă se întrerupe dacă a fost înaintată
o acţiune de revendicare faţă de persoana care posedă sub nume de proprietar sau
faţă de posesorul mijlocit;
3.În cazul când a fost întrerupt termenul de prescripţie extinctivă.
Întreruperea se produce ca urmare a apariţiei unui fapt care înlătură
permanenţa posesiei şi inacţiunea proprietarului, făcând inutil timpul ce s-a scurs
sau un fapt care şterge prescripţia începută înainte ca aceasta să se fi ivit în aceste
cazuri, este necesar ca o nouă prescripţie integrală să înceapă să curgă.
Legislaţia României evidenţiază două feluri de întrerupere a prescripţiei
achizitive. Astfel, întreruperea prescripţiei achizitive poate fi naturală şi civilă.
Întreruperea naturală, potrivit art. 1864 Cod civil român, se produce în două
situaţii, şi anume:
a) când posesorul pierde folosinţa bunului, fiind deposedat de către
proprietar sau de un terţ, pe un timp de mai mult de un an sau în cazul când el
abandonează posesia bunului imobil respectiv;
b) când bunul este declarat inprescriptibil, printr-o lege care îi schimbă
natura sau destinaţia, spre exemplu, atunci când este scos din circuitul civil.
Întreruperea civilă a prescripţiei achizitive, spre deosebire de cea naturală, se
produce atunci când proprietarul iese din inacţiune şi reclamă bunul:
a) prin recunoaşterea dreptului celui a cărui acţiune este în curs de a se
prescrie, făcută de către cel în folosul căruia curge prescripţia;
b) prin cererea de chemare în judecată, chiar dacă cererea a fost introdusă
la o instanţă judecătorească necompetentă;
c) prin săvârşirea unui act începător de executare, spre exemplu,
sechestrul.
 31
Prescripţia nu este întreruptă dacă s-a pronunţat încetarea procesului, dacă
cererea de chemare în judecată sau executarea a fost respinsă, anulată sau dacă s-a
perimat ori dacă cel ce a făcut-o a renunţat la ea.

3. Modalităţile specifice de dobândire a proprietăţii publice

Codul civil al Republicii Moldova, reglementează unele moduri de dobândire

a proprietăţii, care se aplică, în general, oricărei forme de proprietate. Astfel p. 2 al
art. 320 CCRM stabileşte că dreptul de proprietate poate fi dobândită în condiţiile
legii, prin ocupaţiune, act juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi
hotărârile judecătoreşti când acestea sunt translative de proprietate.
Deosebit de aceste moduri, proprietatea publică poate fi dobândită prin
moduri specifice dintre care enumerăm:
- naţionalizarea (exproprierea) pentru cauză de utilitate publică;
- rechiziţia;
- confiscarea;
- bunurile fără stăpân şi cele abandonate;
- comoara (tezaurul);
- succesiunile vacante;
- amenzile;
- impozitele şi taxele de stat şi locale;
- succesiunea vacantă;
- alte moduri.
Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
În Republica Moldova dreptul de proprietate publică a apărut în rezultatul
naţionalizării. În conformitate cu prevederile doctrinare naţionalizarea sau
exproprierea se consideră ridicarea silită a bunurilor, în primul rând a celor
imobile, din proprietatea privată şi trecerea lor în proprietatea statului, în baza unor
acte juridice speciale. Naţionalizarea poate fi atât cu plată a echivalentului bunului,
cât şi fără această plată.28 În literatura de specialitate se aduc şi alte definiţii. Astfel,
la unii autori români, exproprierea pentru cauză de utilitate publică înseamnă
trecerea în proprietatea statului a unor bunuri imobile, terenuri sau construcţii -
aparţinând unor persoane fizice sau persoane juridice.29
Temeiul legal, de principiu, al exproprierii îl constituie art. 46 alin. 3 din
Constituţia Republicii Moldova, care dispune: “Nimeni nu poate fi expropriat
decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită, potrivit legii, cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire”. Exproprierea se realizează, concret, prin hotărâre a Guver-
nului.
Prin expropriere, bunul imobil trece în proprietatea statului, liber de orice
sarcini. Eventualele sarcini care au grevat, anterior exproprierii, bunul imobil
respectiv trec asupra despăgubirii, ca efect al subrogaţiei reale.
Despăgubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul sau, în caz de
divergenţă, prin justiţie (art. 135 alin. 5 din Constituţie).
28
S. Baieş, Drept civil. Drept de proprietate. Chişinău, 1995, pag. 66.
29
Julieta Manoliu, Şt. Răuschi, op. Cit., pag. 123.
 32
În cazul exproprierii nu ne aflăm în prezenţa unui simplu transfer de
proprietate de la vechiul proprietar către stat. Exproprierea pentru cauză de utilitate
publică produce şi o schimbare calitativă a regimului juridic al bunului în sensul că
acesta iese din domeniul dreptului de proprietate privată şi intră în sfera dreptului
de proprietate publică.

Rechiziţia
O altă formă a naţionalizării este rechiziţia. Şi la această formă de dobândire a
proprietăţii publice se aduc mai multe definiţii. Astfel la S. Baeş, prin rechiziţie se
înţelege retragerea bunurilor proprietarului în interesul societăţii: în modul şi în
condiţiile stabilite de acte legislative, pe baza unor hotărâri ale puterii de stat, în
cazul calamnităţilor naturale, avariior, epidemiilor şi în împrejurări excepţionale,
achitând costul bunurilor rechiziţionate.30
La autorul Gh. Durac, prin rechiziţie se înţelege punerea la dispoziţia
Ministerului Apărării Naţionale, a Ministerului de Interne sau a altor organe de
stat, spre folosinţă temporară, la cererea acestora, a unor bunuri aparţinând
persoanelor juridice sau fizice în scopul apărării patriei, ordinii publice şi
siguranţei statului, efectuării în condiţii optime mobilizării parţiale sau generale,
concentrărilor, precum şi în celelalte cazuri prevăzute de lege, în mod expres.31
În ceea ce priveşte bunurile consumptibile sau perisabile, ele pot fi
rechiziţionate definitiv, deci trec în proprietatea statului pe baza unor despăgubiri
care se calculează la preţul de vânzare cu amănuntul în vigoare la data rechiziţiei,
ţinându-se seama de calitatea bunurilor rechiziţionate.
Rechiziţia definitivă ca mod de dobândire a dreptului de proprietate de stat,
poate avea loc numai în cazuri excepţionale prevăzute expres de lege.

Confiscarea
O altă modalitate specifică de dobândire a proprietăţii publice este
confiscarea. Prin confiscare, se înţelege trecerea fără plată către stat a unui bun, ca
sancţiune pentru săvârşirea unei fapte ilicite, în baza deciziei instanţei de judecată.
La autorii români, confiscarea este o sancţiune prevăzută de legea penală,
administrativă sau cea civilă şi constă în trecerea forţată şi în mod gratuit în
proprietatea statului, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti sau a unei decizii
administrative a tuturor sau numai a unor bunuri determinate individual sau în
general, aparţinând unei persoane fizice, cu excepţia unor bunuri de uz casnic sau
personal ori necesare exercitării profesiunii condamnatului sau a familiei sale.32
Confiscarea averii se efectuează în temeiul legislaţiei penale, astfel art. 53 p. l
lit. Cod penal prevede, ca pedeapsă complimentară, confiscarea averii, parţială sau
totală, iar art. 112 lit. f şi art. 118 Cod penal, prevăd confiscarea specială ca măsură
de siguranţă. Există şi opinia că pedeapsa penală complimentară a confiscării averii
este abrogată implicit deoarece contravine dispoziţiilor constituţionale care
garantează dreptul de proprietate (art. 46, alin. l din Constituţie). Potrivit art. 69
30
S. Baieş, op. Cit., pag. 67; Legea cu privire la proprietate art. 43, alin 2.
31
J. Manoliu, Gh. Durac. Drepturi reale principale. Chemarea, Iaşi, 1993, pag. 125.
32
Eugeniu Safta - Romano. Dreptul de proprietate privată şi publică în România. Cemarea, Iaşi, 1993, pag.126.
 33
Cod penal, bunul sau bunurile confiscate trec în proprietatea statului grevate de
acele sarcini reale care au fost constituite în favoarea terţilor înainte de pornirea
procedurii de confiscare, sarcini care se vor lichida în condiţiile prevăzute de lege,
aceasta datorită caracterului personal al sancţiunii patrimoniale.
Confiscarea anumitor bunuri, ca sancţiune de drept administrativ, este
prevăzută de legea pentru reglementarea sancţionării contravenţiilor care dispune
că pot fi supuse confiscării obiectele ce au servit direct la săvârşirea contravenţiei
sau sunt produsul contravenţiei şi cele dobândite prin săvârşirea ei, cu condiţia de a
aparţine contravenientului, în acest caz, confiscarea este o sancţiune
complimentară, ce se poate aplica alături de avertisment sau amendă.
Confiscarea civilă are loc în cazurile de nulitate a actelor juridice civile, când
o parte sau ambele părţi au acţionat cu rea credinţă.(art. CCRM) . Se confiscă în
proprietatea statului şi bunurile întreţinute ne gospodăreşte (art. CCRM)
Impozitele şi taxele de stat
Deşi codul civil al Republicii Moldova nu le reglementează, unele din cele mai
frecvente modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate publică sunt
impozitele. Impozitele se stabilesc pe venituri, pe bunuri mobile şi imobile. Ele
sunt plătite de persoane fizice şi juridice.
Calcularea impozitelor se efectuiază diferit în dependenţă de obiectul
impozitării. Impozitele pe venituri se stabilesc atât pe salarii cît şi pe veniturile
obţinute din activitatea de antreprenoriat. Astfel impozitele pe salarii sunt stabilite
în formă de cote procentuale care cresc odată cu mărimea salariului. Considerăm,
că la momentul actual salariul nu poate fi considerat venit atunci când el nu
depăşeşte coşul de consum precum şi cheltuielile suportate de cetăţenii statului
nostru, de aceia trebuie să fie revăzut modul de calculare a impozitelor din salarii.
Sistemul de impozite stabilit în ţara noastră este incorect, deoarece nu
este întemeiat pe realitate. Pentru a fi corect trebuie mai întâi să se întemeieze pe
calcularea reală a coşului minim de consum, precum şi pe divizarea bunurilor în
bunuri de uz personal şi bunuri folosite în activitatea de antreprenoriat. Astfel, de
exemplu, dacă persoana are mai multe bunuri de acelaşi gen şi acestea sunt folosite
pentru a obţine venituri impozitarea lor trebuie să fie diferită.Iar salariul poate fi
impozitat doar în a cea parte care depăşeşte coşul de consum.
Spre deosebire de impozite, taxele de stat sunt sume fixe de bani
stabilite pentru serviciile cele acordă organele de stat, care sunt o sursă de
dobândire a proprietăţii piblice.
Bunurile găsite ale căror stăpâni nu pot fi stabiliţi şi bunurile fără stăpân
În conformitate cu art. 324 CCRM, prevede că bunul mobil pierdut continuă să
aparţină proprietarului său. Cel care a găsit un bun se obligă să-l transmită
proprietarului sau fostului posesor, sau dacă nu poate fi stabilit stăpînul, se obligă
să-l transmită autorităţilor administraţiei publice locale sau poliţiei. Bunurile a
 34
cărui proprietar nu este găsit în termen de 6 luni se întorc persoanelor care le-au
găsit.
Se consideră fără stăpân bunurile mobile al căror proprietar a renunţat expres la
dreptul de proprietate, bunurile abandonate, precum şi bunurile care prin natura lor,
nu au proprietar. Nu pot fi considerate bunuri fără stăpân acele bunuri ale căror
stăpân este cunoscut, dar nu se ştie locul aflării lui. 33 În conformitate cu art. 323
CCRM, posesorul unui bun fără stăpân devine proprietarul acestuia, prin
ocupaţiune de la data intrării în posesie în condiţiile legii.
Autorii români aduc altă definiţie bunurilor fără stăpân. Astfel, prin bunuri fără
stăpân se înţeleg lucrurile de orice fel, părăsite timp de un an de către titularii lor,
necunoscuţi sau absenţi. Pentru ca un bun să fie considerat fără stăpân şi să treacă
în proprietatea statului, se cere îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:
a) titularul bunului să fie necunoscut sau absent, adică să
nu se ştie cine este proprietarul bunului sau, deşi cunoscut, titularul este plecat de
la domiciliul său şi nimeni nu are ştiri de el;
b) bunul să fie părăsit în mod voluntar de către proprietarul său;
c) de la data părăsirii bunului să fi trecut un an, care se socoteşte de la
data ultimului act de conservare sau de administrare făcut de titular, de un
coproprietar, de o rudă sau de un mandatar, când data ultimului act poate fi
stabilită precis; în caz contrar, termenul de un an se socoteşte de la data
înregistrării procesului-verbal întocmit de organele financiare şi adresat instanţei
judecătoreşti de la locul situării bunului prin care se cere trecerea lui în proprietatea
statului.34
Hotărârea judecătorească pronunţată, marchează această trecere şi tot instanţa de
judecată pronunţă şi restituirea bunurilor, la cererea fostului proprietar, dacă se
constată că trecerea în proprietatea statului a fost ilegală.
Bunurile fără stăpân trec în proprietatea statului grevate de acele sarcini care au
fost constituite asupra lor de către foştii proprietari, cu condiţia ca eventualele
sarcini să fi fost conservate prin măsuri legale de către cei interesaţi.
Tot bunuri fără stăpân mai pot fi considerate;
- bunurile de orice fel, părăsite în locuri publice, de către deţinătorii lor,
dacă nu se poate stabili imediat identitatea deţinătorului;
- bunurile găsite şi predate poliţiei, care nu au fost ridicate de către cei
ce le-au pierdut;
- bunurile abandonate prin efectul unor legi speciale, adică bunuri care
se află în păstrarea unor instituţii şi pe care proprietarii lor nu le ridică în termenele
prevăzute în actele normative care reglementează această păstrare;
- bunurile părăsite în vămi, precum şi cele căzute în rebut Vamal, adică
ne vămuite din culpa persoanelor fizice sau juridice private, în termen de 30 de zile
de la data înscrierii în registrul de evidenţă al vămii; dacă în termen de 15 zile de la
înştiinţarea importatorului sau primitorului despre căderea în rebut vamal, bunurile
33
S. Baieş, op. cit., pag. 67.
34
J. Manoliu, Gh. Durac, op. cit., pag. 234.
 35
nu sunt vămuite, ele trec în proprietatea statului. Bunurile perisabile ne vămuite
sunt valorificate în termen de 3 zile de la înscrierea în registrul de evidenţă vamală,
sumele obţinute, fiind ţinute la dispoziţia celor în drept timp de un an de zile, după
care se fac venit la bugetul statului ;
- în situaţia când o navă este abandonată, părăsită în porturile sau apele
teritoriale ale ţării noastre, în măsura în care mai prezintă o valoare economică,
inclusiv încărcătura, trece în proprietatea statului după un timp, care, după uzanţele
maritime, este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia în mod cert că a fost
abandonată, ori dacă s-a făcut o declaraţie din partea reprezentanţilor legali ai
armatorului din care să rezulte abandonul navei respective.
Dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului găsit se face în temeiul art.
325 CCRM conform căruia dacă proprietarul sau posesorul de bună credinţă nu
pretind la transmiterea bunului găsit, acesta este remis în temeiul unui proces
verbal la cel care l-a găsit.
Comoara
Art. 327 CCRM este un bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar al
cărui proprietar nu poate fi identificat.
Dacă într-un imobil se descoperă o comoară ea va aparţine pe jumătate
proprietarului imobilului, dacă descoperitorul a pătruns pe imobilul proprietarului
fără consimţământul acestuia, el nu va primi nimic. Dacă comoara se consideră
monument istoric sau cultural ea se transmite în proprietatea statului,
descoperitorul şi proprietarul imobilului în care a fost găsită comoara, primesc o
recompensă de 50 % din preţul comorii. Dacă descoperitorul comorii a pătruns în
imobil fără voia proprietarului el nu va primi nimic. Astfel comoara este o
modalitate de dobândire a proprietăţii publice a statului, cât şi pentru diferite
subiecte a dreptului de proprietate.

Succesiunile vacante trec în proprietate publică

În conformitate cu art. 1515 din Codul civil al Republicii Moldova,
succesiunile rămase fără moştenitori, fie datorită faptului că defunctul nu a avut
moştenitori şi nici nu a lăsat legatari, fie datorită faptului că moştenitorii existenţi
au renunţat, toţi, la succesiune ori nu au acceptat-o în termenul prevăzut de lege,
trec în proprietatea publică. În temeiul unui certificat de succesiune vacantă.
În România, valorificarea drepturilor statutului asupra succesiunilor va
cante nu se va face după dispoziţiile Decretului nr. 40/1953 privitor la procedura
succesorală notarială. În baza acestor dispoziţii, pentru a intra în proprietatea
succesiunii, statul are nevoie să obţină de la notariatul competent un certificat de
vacanţă succesorală.35
Statul va culege succesiunea vacantă în totalitatea ei, cu întreg activul şi
pasivul, însă răspunderea statului pentru pasiv se va limita la întinderea activului
primit.36

35
Pr. Deak, S. Cârpenaru, op. cit., pag. 422-423; Julieta Manoliu, Şt. Răuschi, opera citată, pag. 122-126; Dumitru
Macovei, opera citată, pag. 63-65.
36
Mîhail Eliescu, Moştenirea şi devoluţiunea ei în dreptul român, Ed. Academiei, Bucureşti, 1966, pag. 144.
 36
Amenzile, clauzele penale, modalităţi de dobândire a proprietăţii publice
O modalitate importantă de dobândire specifică a proprietăţii publice sunt
amenzile civile, penale, administrative, amenzile, fără nici o excepţie, se varsă la
bugetul public.
Amenzile civile, care fac parte din forma clasică a clauzelor penale alături de
penalităţile de întârziere şi alte sancţiuni se varsă la buget dacă au caracter de pe-
deapsă civilă.37
Acestea se stabilesc de obicei prin conţinutul legal la unele contracte civile
parte obligatorie a căror este statul etc. Unele amenzi civile se stabilesc de instanţa
de judecată. Esenţial la unirea a două bunuri care nu mai pot fi separate fără a fi
distruse ce aparţineau diferitor proprietari (art. 330 CCRM).
Accepţiunea este modalitate de dobândire, atât a proprietăţii publice, cât şi
cea a proprietăţii private.

Succesiunile vacante trec în proprietate publică

În conformitate cu art. 1515 din Codul civil al Republicii Moldova,
succesiunile rămase fără moştenitori, fie datorită faptului că defunctul nu a avut
moştenitori şi nici nu a lăsat legatari, fie datorită faptului că moştenitorii existenţi
au renunţat, toţi, la succesiune ori nu au acceptat-o în termenul prevăzut de lege,
trec în proprietatea publică. În temeiul unui certificat de succesiune vacantă.
În România, valorificarea drepturilor statutului asupra succesiunilor va
cante nu se va face după dispoziţiile Decretului nr. 40/1953 privitor la procedura
succesorală notarială. În baza acestor dispoziţii, pentru a intra în proprietatea
succesiunii, statul are nevoie să obţină de la notariatul competent un certificat de
vacanţă succesorală.38
Statul va culege succesiunea vacantă în totalitatea ei, cu întreg activul şi
pasivul, însă răspunderea statului pentru pasiv se va limita la întinderea activului
primit.39
9. Amenzile, clauzele penale, modalităţi de dobândire a proprietăţii publice.
O modalitate importantă de dobândire specifică a proprietăţii publice sunt
amenzile civile, penale, administrative, amenzile, fără nici o excepţie, se varsă la
bugetul public.
Amenzile civile, care fac parte din forma clasică a clauzelor penale alături de
penalităţile de întârziere şi alte sancţiuni se varsă la buget dacă au caracter de pe-
deapsă civilă.40
Acestea se stabilesc de obicei prin conţinutul legal la unele contracte civile
parte obligatorie a căror este statul etc. Unele amenzi civile se stabilesc de instanţa
de judecată.
37
E. Cojocari. Drept civil. Răspunderea juridică civilă. Chişinău. 2003, pag. 108-120.
38
Pr. Deak, S. Cârpenaru, opera citată, pag. 422-423; Julieta Manoliu, Şt. Răuschi, opera citată, pag. 122-126;
Dumitru Macovei, opera citată, pag. 63-65.
39
Mihail Eliescu, Moştenirea şi devoluţiunea ei în dreptul român, Ed. Academiei, Bucureşti, 1966, pag. 144.
40
E. Cojocari. Drept civil. Răspunderea juridică civilă. Chişinău. 2003, pag. 108-120.
 37
Vom evidenţia în continuare unele modalităţi commune de dobândire a
dreptului de proprietate publică şi privată.

4. Alte modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate

Hotărârea judecătorească

Hotărârea judecătorească are mai multe efecte: declarative, constitutive

etc.Sunt hotărâri constitutive prin care se realizează transferul dreptului de
proprietate.Spre exemplu, hotărârea prin care se dispune exproprierea pentru
cauză de utilitate publică, hotărârile judecătoreşti care suplinesc consimţământul
unei părâi la încheierea actului translativ de proprietate etc.

Articolul 320 CCRM prevede ca modalitate de dobândire a dreptului de

proprietate şi hotărârea judecătorească, atunci când aceasta este translativă de
proprietate. Ca excepţie de la regula generală, conform căreia hotărârile
judecătoreşti au un caracter declarativ de drepturi, există şi cazuri când o hotărâre
judecătorească are un caracter constitutiv (atributiv) de drepturi, spre exemplu, în
materie de executare silită imobiliară, care ia sfârşit printr-o ordonanţă de
adjudecare, situaţie în care adjudecatarul bunului vândut la licitaţie publică
dobândeşte dreptul de proprietate asupra acestuia, prin hotărâre judecătorească.
Succesiunea
Este imposibil să nu se menţioneze cea mai clasică şi veche modalitate de
dobândire a dreptului de proprietate ca succesiunea, care este comună ca
modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, atât pentru proprietatea publică,
cât şi pentru cea privată. Succesiunea este un mod derivat de dobândire a dreptului
de proprietate şi a altor drepturi reale principale, prin transmiterea drepturilor şi
obligaţiilor patrimoniale, care au aparţinut defunctului, către moştenitori, fie în
baza legii, fie în temeiul ultimei voinţe a celui decedat, exprimată în mod expres,
prin legatele cuprinse într-un testament. Dobândirea dreptului de proprietate
publică are loc în cazul succesiunii vacante (art. 1515 CCRM

Tema IV. Caracteristica generală a altor drepturi reale (dezmembrămintelor

dreptului de proprietate)

1. Conceptul şi esenţa altor drepturi reale

În dicţionarele de drept noţiunea de dezmembrământ se explică ca o

ramificaţie desprinsă de la un tot întreg. Această noţiune este specifică mai mult
pentru doctruina română, franceză, a altor state. Deci, noţiunea de dezmembrământ
este folosită mai des în literatura juridică de specialitate. În Codul civil al
 38
Quiobecului, Canada este expres folosit aceast termen reglementându-se aici
drepturile reale desprinse de la dezmembrarea dreptului de proprietate.
Deci, dreptul de proprietate este un drept real complet alcătuit din mai multe
drepturi : dreptul de posesie, dreptul folosinţă şi dreptul de dispoziţie dar numai
titularul dreptului de proprietate le are pe toate.
Dreptul de proprietate, îi oferă doar titularului său toate atributele acestui
drept: usus, fructus şi abusus. Având dreptul de plin proprietarul, poate să exercite
fiecare atribut în parte chiar şi atunci când nu are bunurile în posesie sau folosinşă.
Acesta este principalul caracter al proprietarului cel deosebeşte de toţi ceilalţi
posesori. Spre exemplu, transmiterea bunului în arendă, nu lipseşte proprietarul de
dreptul de al vinde,de ai folosi fructele, adică el devine un nud proprietar al
bunului, lipsit de atributele posesiei şi folosinţei lui. Tot proprietarul poate să
transmită toate sau u parte din drepturile ce constituie dreptul de proprietate altor
persoane. Din cele expuse rezultă că dreptul deplin de proprietate poate fi
dezmembrat, atributele fiind împărţite între proprietar, care păstrează atributul
dispoziţiei depline, şi o altă persoană titular cu bună credinţă a altor atribute ale
dreptului de proprietate, care deţinându-le un timp îndelungat în termenele
prescripţiei achizitive prevăzute prin lege devin proprietari deplini.
Deci, drepturile reale formate prin dezmembrarea atributelor dreptului de
proprietate, se numesc dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
Dezmembrăminte ale dreptului de proprietate sunt, drepturi reale principale
constituite asupra bunurilor altuia, din unele atrubute ale dreptului de proprietate
(posesia şi folosinţa), opozabile tuturor, atât terţilor cât şi proprietarului, în limitele
actului juridic de constituire. Proprietarul nu are dreptul, ca prin voinţa şi puterea
sa proprie să retragă şi să facă să înceteze dreptul respectiv întru-cât între
proprietar şi titularul dreptului real se nasc raporturi de drept civil, caracterizate
prin poziţia de egalitate a părţilor. 41
În literatura de specialitate sunt mai multe opinii privind dezmembrarea
dreptului de proprietate. Astfel, unii autori cum ar fi Eugeniu Safta –Romano
consideră că poate fi dezmembrat doar dreptul de proprietate privată.42 Alţii la care
ne alăturăm consideră că poate fi dezmembrat şi dreptul de proprietate a bunurilor
din domeniul privat al statului43.
Nu poate fi supus dezmembrării dreptul de proprietate publică asupra bunurilor
din domeniul public al căror caractere sunt inalienabilitatea, insesizabilitatea şi
inprescriptibilitatea.
Trebuie să menţionăm că deşi proprietatul dezmembreză drepturile sale el
continuă să rămănă proprietar al acestor bunuri.Spre exemplu, deşi transmite
apartamentul în chirie altei persoane, proprietarul rămîne în continuare proprietar.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt deci, drepturile reale
principale constituite asupra bunurilor altuia, din unele atribute ale dreptului de
proprietate(posesia, folosinţa). Unii autori cim ar fi de exemplu Baieş S. Consideră
că dreptul de posesie nu poate fi separat ca dezmembrămănt, noi considerăm că
41
Dumitru C. Florescu, op.cit., pag. 368.
42
Eugeniu –Safta Romano.Dreptul de proprietate privată şi publică în România. Iaşi.1993, p.201.
43
Dumitru C. Florescu. Dreptul de proprietate. Ed. Universităţii T. Maiorescu. Bucureşti.2002, 368 p.
 39
poate spre exemplu, depozitarea bunului, care se transmite numai în posesia
depizitarului şi care crează şi pentru depozitar anumite drepturi, ca exemplu
dreptul de revendecare dintr-o posesie străină apărută în timpul depozitării.
În conformitate cu Cod civil al Republicii Moldova, nu este adusă expres
definiţia dezmembrămintelor. Acesată noţiune nici nu se întâlneşte în conţinutul
acestuia. Dar ele ce subâleg analizând doctrina.
Dreptului de proprietate privată îi corespund o serie de drepturi reale
principale, drepturi rezultate din separarea atributelor componente ale dreptului de
proprietate şi care sunt cunoscute sub denumirea de dezmembrăminte ale dreptului
de proprietate, şi anume:
- dreptul de uzufruct;
- dreptul de uz;
- dreptul de abitaţie;
- dreptul de servitute;
- dreptul de superficie.
Aseatea apar în temeiul dezmembrării dreptului de folosinţă şi posesie.
Ele apar atât ca drepturi reale principale, cât şi accesorii. Spre exemplu, prin
contracte de gaj, ipătecă, etc.
Unii autori cosideră că pot fi dezmembrăminte ale dreptului de proprietate şi
dreptul de posesie, dreptul de dispoziţie în forma dreptului de administrare
economică. Astfel, dreptul de posesie şi dreptul de dispoziţie apărute prin acte
juridice sau prin provenite din voinţa proprietarului Spre exemplu,
drezmembrămintele dreptului de posesie în cazul contractului de depozit şi a
varietăţilor acestuia, sau posesia bunului fără contract,transmiterea bunului găsit la
păstrare până este stabilit proprietarul etc. 44

2. Caracterele comune şi specifice ale altor drepturilor reale

Dreptul de proprietate ca drept real principal dispine de caractere specifice

care sunt comune şi altor drepturi reale.
Este cunoscut că drepturile reale dispun de anumite caractere. Astfel
deosebim, caracterele comune drepturilor reale: perpetue, absolute sau opozabile
tuturor în afară de proprietar, prevăzute limitativ în lege, sunt apărate prin acţiuni
reale: acţiunea în revendecare, acţiunea negatorie, posesorii etc.
Caracterele specifice drepturilor reale ca dezmembrăminte ale dreptului de
proprietate sunt următoarele:
- provin din dreptul de proprietate;
- fiecare din drepturile reale sunt lipsite de atributul dispoziţiei;
- pot fi vremelnice sau viagere, opozabile tuturor în afară de nudul proprietar;
- pot fi alienabile şi inalienabile.

44
E. Haritonov, N.Saniahmetov. Гражданское право Украины.,Харьков, 2004, 386 р.
 40
În afară de caracterele menţionate fiecare drept real ca dezmembrământ al
dreptului de proprietate dispune şi de caractere specifice doar acestui drept. Spre
exemplu, dreptul de superficie apare doar în cazurile cînd se suprapun două
drepturi de proprietate a dou proprietari diferiţi.

3. Subiectele, obiectele şi domeniile de aplicare ale altor drepturi reale

Subiectele dezmembrămintelor dreptului de proprietate pot fi atât persoane

fizice, cât şi persoane juridice dar este important să accentuăm că într-un raport
juridic privind dezmembrămintele un subiect neapărat trebuie să fie proprietar al
bunurilor iar celălalt să obţină dreptul cu privire la dezmembrământ pe cale legală.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate publică pot apărea doar asupra
bunurilor ce constituie domeniul privat.
Obiectul dezmembrămintelor dreptului de proprietate îl constituie acele în
primul rând bunurile din circuitul civil care sunt alienabile, prescriptibile,
sesizabile. relaţii sociale patrimoniale ce sunt reglementate de normele dreptului
civil. Spre exemplu, se consideră raport juridic civil dezmembrămintelor dreptului
de proprietate, obiect al căruia este casa, clădirile cu altă destinaţie decât de locuit,
maşinile, pământul etc.

4. Caracteristica generală şi reglementarea juridică a altor drepturi reale

(dezmembrămintelor dreptului de proprietate)

Atât în legislaţie, cât şi în literatura de specialitate nu există o singură opinie

privind dezmembtămintele de proprietate.
Astfel legislaţia şi literatura de specialitate franceză, română, a Republicii
Moldova se evidenţiază următoarele dezmembrăminte ale dreptului de specialitate:
dreptul de uzufructul, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi
dreptul de superficie. Codil civil al Quibecului(Canada) mai prevede şi afiteoza.
Toate aceste fiind legate cu dreptul de folosinţă.
Literatura de specialitate şi legislaţia civilă a Ucrainei evidenţiază două
categorii de dreături reale: dreptul de folosinţă asupra bunurilor altora în care se
includ servitutele personale şi servitutele prediale şi - dreptul de dispoziţie asupra
bunurilor altora la care se atribuie dreptul de gaj şi ipotecă45.
În CCRM sunt deci reglementate următoarele drepturi reale.
Dreptul de uzufruct se caracterizează prin aceia că el apare atunci când apare
dorinţa proprietarului. Articolul 395 CCRM prevede că uzufructul este dreptul
unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă determinată sau
determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) şi de a culege
45
E. Haritonov, N.Saniahmetov. Гражданское право Украины.,Харьков, 2004, p. 366.
 41
fructele bunului, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva
substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a poseda bunul, nu si de a-l instraina.
În CCRM nu sunt specificate obiectele asupra cărora se poate constitui
uzufructul dar putem spune probabil că acesta se poate constitui asupra tutupor
bunurilor aflate în circuitul civil, şi mai ales a celor producătoare de fructe.
Uuzufructul se constituie, prin lege, acte juridice, dispozitiile privind registrul
bunurilor imobile fiind aplicabile pentru bunurile imobile. În cazurile prevazute
de lege, uzufructul poate fi constituit prin hotarire judecatoreasca. Spre exemplu,
prin căsătorie bunurile soţilor de până la căsătorie, pot fi folosite de ei respectiv.
Or, copii folosesc bunurile părinţilor şi invers, acesta este un uzufruct legal.
Prin acte juridice se constituie uzufructul asupra bunurilor în caz de comodat,
arendă etc.
Conform art. 424 alin. (1) uzul este dreptul real asupra bunului altuia, in
virtutea căruia uzuarul poate folosi bunul si culege fructele lui necesare pentru
nevoile proprii si ale familiei sale. Din definiţia respectivă reiese că uzul este
aproape identic cu uzufructul şi se limitează doar prin numărul de subiecte care î-l
pot aplica.
Portivit art. 424 alin.(2) CCRM titularul dreptului de abitaţie are dreptul să
locuiască în locuinţa unei alte persoane împreună cu soţul şi copiii săi chiar dacă
nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia.
Spre exemplu, folosirea spaţiului locatov de stat.
Art. 428 CCRM prevede definiţia cu privire la servitute conform căreia,
servitute este sarcina care grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul dominant). Utilitatea poate
consta în sporirea confortului terenului dominant ori poate rezulta din destinaţia
lui economică. Spre exemplu, folosirea cotelor de pământ agricol.
Art.443 CCRM reglementează superficiile, conform căruia superficie este
dreptul real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării
unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii
existente. Acest drept este alienabil, se transmite prin succesiune si poate fi
obiect al unui contract de locatiune.
Izvorul principal este Codul civil al Republicii Moldova şi în special,: Cartea
II „Drepturile reale”, Titlul IV „Alte drepturi reeale”, art.395-453. Alte articole ce
reglementează contractele de înstrăinare a drepturolor, dreptul de folosinţă,
comodatul, locaţiunea, gajul, ipoteca, chiria, arenda, testamentul etc.
Sunt izvoare ce reglementează categoria altor drepturi reale
(dezmembrămintele dreptului de proprietate) Codul familiei, Codul funciar, Legea
cu privire la gaj ce reglementează apariţia şi realizarea dreptului de folosinţă
asupra bunurilor.

Tema V. Dreptul de uzufruct

1. Definiţia, subiectele, caracterele şi reglementarea dreptul de uzufruct

 42

Unu din cele mai importante dezmembrăminte ale dreptului de proprietate este
dreptul de uzufruct. După cum s-a menţionat mai sus articolul 395 CCRM prevede
că uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă
determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) de a
culege fructele bunului întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva
substanţa.
Literatura de specialitate aduce şi alte definiţii. Astfel, în temeiul dreptului de
uzufruct, uzufructuarul este îndreptăţit să uzeze de un bun ne consumptibil care
este proprietatea altuia şi să-şi însuşească fructele si veniturile, potrivit cu
destinaţia bunului, fiind obligat să-i conserve substanţa. 46 După Florescu,
uzufructul este un drept real, principal (jis in re), vremelnic sau viager, mobiliar
sau imobiliar, după obiectele la care se aplică, care conferă titularului său
(uzufructuarul) atributele posesiei şi folosinţei (jus utendi şi fruendi) lucrului altuia
(alienis rebus), cu aceleaşi drepturi şi prerogative şi sub aceleaşi sarcini pe care le
are proprietarul nud şi cu obligaţia de a conserva substanţa lucrului şi de al restitui
la încetarea uzufructului.47
Uzufructul disociază (dezmembrează) prerogativele a căror sumă constituie
dreptul de proprietate, astfel:
- de o parte, uzufructuarul care are folosinţa şi perceperea fructelor (jus
utend et fruendi);
- pe de altă parte, nudul proprietar (numit astfel în opoziţie cu
proprietarul deplin), care este lipsit de cele două prerogative esenţiale ce aparţin
uzufructuarului şi care păstrează numai dreptul de a dispune de bun, sub rezerva
uzufructului care-1grevează.
Faptul că asupra aceluiaşi bun există simultan două drepturi reale nu înseamnă
că ne aflăm în prezenţa unei coproprietăţi sau indiviziuni care ar putea înceta
printr-o acţiune în partaj. Uzufructul se caracterizează prin coexistenţa asupra ace-
luiaşi bun, a două drepturi reale diferite: independenţa uzufructului şi a nudului
proprietar formează baza raporturilor lor.48 Tot odată cu dreptul de uzufruct apare
şi dreptul de posesie care deşi nu se evidenţiază prin lege se subînţelege deoarece o
altă persoană nu poate să folosiască bunul fără al avea în posesie.
Subiectele dreptului de uzufruct sunt: proprietarul dreptului de proprietate care
la apariţia dreptului de uzufruct se preface în nud proprietar şi uzufructuarul care
obţine dreptul. Uzufructuarul poate fi orice persoană fizică sau juridică care devine
titular a dreptului de uzufruct. În cazurile când uzufructul apare în temeiul legii nu
se ţine cont de capacitate juridică a persoanelor fizice.
Principalul subiect este uzufructuarul.
Uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucrul ce formează obiectul dreptului
său aşa, cum s-ar folosi şi proprietarul însuşi (ca un bun gospodar), potrivit

46
J. Manoliu, L Macovei, Aspecte în legătură cu regimul juridic al dezmembrămintelor dreptului de proprietate”
în A.V.J. secţia a III-a. şt. juridice, tom. XXVI, 1980.
47
Dumitru C. Florescu, op.cit. , pag. 371.
48
Gerarci Cornu, op.cit., pag. 394-395.
 43
destinaţiei economice a bunului şi fără ca prin aceasta să aducă atingere dreptului
de proprietate al nudului proprietar.
Numai persoana cu bună credinţă poate deveni uzufructuar.
Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct sunt următoarele:
a) uzufructul este un drept real. Ceea ce înseamnă că este opozabil tuturor,
inclusiv nudului proprietar. El conferă titularului un drept direct asupra unui lucru,
afară de cazul când are ca obiect un drept de creanţă (excepţie dacă creanţa constă
într-un titlu la purtător). Uzufructul poate fi stabilit asupra unui bun corporal mobil
sau imobil şi, deci, dreptul de uzufruct va fi mobiliar sau imobiliar (după obiectul
său). Dacă obiectul uzufructului este un bun consumptibil el poartă denumirea de
quasi-uzufruct. În acest caz, uzufructuarul devine proprietarul lucrului dat în
uzufruct şi debitorul unui bun asemănător sau a valorii sale, care va fi stabilit la
data restituirii, iar nudul proprietar devine un simplu creditor, deoarece, în caz de
insolvabilitate a uzufructuarului, el nu va putea să reia bunul (dacă acesta n-a fost
consumat încă), fiindcă a pierdut proprietatea, bunul respectiv devine gajul general
al creditorilor chirografari;
b) uzufructul este un drept temporar, cel mult viager. Dacă nu a fost constituit
pe un anumit termen, el se va stinge la moartea uzufructuarului. Dacă titularul
uzufructului decedează înainte de expirarea termenului fixat, uzufructul se stinge,
căci el nu poate depăşi viaţa titularului său, dacă a fost constituit, în favoarea mai
multor persoane, uzufructul se stinge la moartea ultimului beneficiar. Dacă
uzufructuarul este o persoană juridică, termenul nu poate fi mai mare de 30 de ani,
orice termen mai lung reducându-se, de drept, la 30 de ani, în orice caz dreptul de
uzufruct se va stinge prin dizolvarea persoanei juridice (art. 397 CCRM);
c) În comformitate cu art. 398 CCRM, dreptul de uzufruct este inalienabil, ceea
ce înseamnă că nu este transmisibil pentru cauză de moarte, el stingându-se
definitiv la moartea uzufructuarului. Prin acte între vii (cu titlu oneros sau
gratuit), uzufructuarul nu va putea înstrăina sau greva dreptul de uzufruct (ca
atare), ci numai emolumentul (avantajele economice pe care i le poate procura
bunul), adică exerciţiul dreptului; în acest caz uzufructuarul rămâne titularul
dreptului de uzufruct, deci, obligat faţă de nudul proprietar, iar dreptul ca atare se
va stinge la moartea sa şi nu la cea a cesionarului;
d) Uzufructul este prescriptibil, ca toate drepturile reale, este susceptibil de
posesie, mai exact de quasi-posesie. Posesia uzufructului conferă uzufructuarului
acţiunile posesorii şi aşa numita acţiune confesorie de uzufruct, pentru
valorificarea dreptului său în justiţie. Dreptul la acţiune în acest caz este supus
prevederilor Codului civil, deci este prescriptibil în 30 de ani.
Deci o perioadă bunul în aşa cazuri are doi proprietari: uzufructuarul şi nudul
proprietar. Nudul proprietar, este acel proprietar lipsit de atributele posesiei şi ale
folosinţei şi chear şi cele a dispoziţiei materiale, iar dreptul său limitat se numeşte
“nuda proprietate”.
După cum este concretuzat în art. 396 dreptul de uzufruct se constituie prin
lege sau act juridic, dispozitiile privind registrul bunurilor imobile fiind
aplicabile pentru bunurile imobile. In cazurile prevazute de lege, uzufructul
 44
poate fi constituit prin hotarire judecatoreasca, deci şi reglementarea juridică a
dreptului de uzufruct se efectuiază de legi, acte normative şi hotărâri judecătoreşti.

2. Modurile de constituire a uzufructului

Articolul 396 CCRM prevede mai multe moduri de constituire a dreptului de

uzufruct. Dreptul de uzufruct se poate constitui prin lege, acte juridice, dispozitiile
privind registrul bunurilor imobile fiind aplicabile pentru bunurile imobile,
precum şi hotărâre judecătorească.
Legislaţia şi literatura de specialitate a altor state prevăd diferite modalităţi de
constituire a uzufructului. Astfel, art. 518 Cod Civil Român stabileşte constituirea
uzufructului prin lege şi prin voinţa omului. Codul civil al Usrainei stamileşte
uzufructul prin servituţi personale.
1. Constituirea prin lege are loc atunci când prin intermediul legii expres apare
dreptul de folosinţă. Aceasta are loc în cazul bunurilor membrilor familiei, soţilor,
părinţilor, copiilor, succeciunea legală, rezerva succesorală etc. Spre exemplu p.3 a
art.57 Codului Familiei Republicii Moldova prevede căpărinţii şi copii care
locuiesc împreună posedă şi folosesc bunurile fiecăruia dintre ei de comun acord.
2. Constituirea uzufructului prin acte juridice. Actele juridice pot fi
administrative, civile cu titlu oneros cu titlu gratuit.Uzufructul se constituie atât în
temeiul actelor juridice civile unilaterale, cât şi multi şi bilaterale.
Una din cele mai frecvente modalităţi de constituire a uzufructului prin act
juridic civil unilateral este testamentul.
Datorită faptului că testamentul poate cuprinde, în afară de legate (dispoziţii
referitoare la bunurile din patrimoniul testatorului) şi alte dispoziţii de ultimă
voinţă ale testatorului (sarcini impuse legatarilor, exeredări, desemnarea unui
executor testamentar, revocarea totală sau parţială a unui testament anterior,
dispoziţii referitoare ia înmormântarea sa, o împărţeală de ascendent, recunoaşterea
unui copil din afara căsătoriei) cu un conţinut variat, el nu mai poate fi considerat
ca un act juridic omogen, ci ca o formă juridică, ca un tipar cu caracter general, în
care se îmbracă o pluritate de acte juridice de sine stătătoare, şi producând efectele
deosebite, la date diferite. Mai corect spus, dispoziţia testamentară, este modul cel
mai folosit pentru constituirea dreptului de uzufruct (universal, cu titlu universal şi
cu titlu particular), deoarece testatorul va putea, în acest mod, să gratifice şi o
persoană străină, fără a prejudicia interesele moştenitorilor legali, care, la moartea
uzufructuarului, vor dobândi proprietatea deplină asupra bunului sau bunurilor care
au constituit obiectul uzufructului lăsat de defunct.
Un alt act juridic civil bilateral frecvent în temeiul căruia se constituie uzufructul
este contractul. Constituirea uzufructului poate rezulta dintr-un act cu titlu oneros
(vânzare, schimb etc.) sau cu titlu gratuit (donaţie), în două moduri:
 45
a) direct (pe cale de înstrăinare), când proprietarul înstrăinează usus şi fructus în
favoarea cocontractantului său (uzufructuarului), el rămânând cu nuda proprietate;
b) indirect (pe calea reţinerii), când proprietarul păstrează uzufructul bunului său
şi cedează nuda proprietate, spre exemplu, o vânzare sau o donaţie, cu rezerva
uzufructului.
Uzufructul convenţional se poate constitui pur şi simplu sau afectat de
modalităţi. Spre exemplu, prin contractul de înstrăunare a unei case de locuit cu
condiţia întreţinerii pe viaţă,dobânditorul poate obţine dreptul de uzufruct. Sau în
cazul contractului de ipotecă debitorul ipotecar este lipsit de dispoziţie dar poate
avea dreptul de uzufruct.

3. Uzucapiunea Deoarece în legislaţie nu este expres arătată uzucapiunea ca

modalitate de constituire a dreptului de uzufruct, opiniile învăţaţilor se împart în
două categorii:
1. cei care recunosc uzucapiunea ca modalitate de constituire a uzufructului;
2. cei care nu o recunosc49 reieşind din concluzia că nu este rezonabil să se petindă
la dreptul de uzufruct atunci când se poate pretinde la drept de proprietate.
Posesia dreptului de uzufruct face să se dobândească acest drept prin
uzucapiune, deoarece dreptul de uzufruct este susceptibil de posesie, ca şi dreptul
de proprietate. Spre exemplu, în familie bunurile dobândite de soţi se consideră cu
drept de proprietate comună devălmaşă. Cînd decedează unul din soţi, soţul
spraveţuitor dacă nu a acceptat sccesiunea dar întră în posesiunea patrimoniului
succesoral, dobândeşte şi dreptul de uzufruct prin posesie.
4. Constituirea dreptul de uzufruct prin hotărâre judecătorească.
Legislaţia prevede mai multe cazuri de constutuire a uzufructului prin
hotărâre judecătorească : în cazul nulităţii contractelor de înstrăinare a bunurilor, în
cazul desfacerii căsătoriei, în cazul succesiunii testamentare cu legat etc.
Uzufructuarul, pentruconstituire şi apărarea dreptului său, are exerciţiul
următoarelor acţiuni în justiţie:
a) o acţiune petitorie, numită confesorie de uzufruct, prin care poate cere
recunoaşterea dreptului său;
b) o acţiune personală care îşi are izvorul în convenţia părţilor şi pe care
o poate intenta contra constituitorului şi moştenitorilor acestuia, pentru a obţine
posesiunea bunului dat în uzufruct;
c) acţiunile posesorii, contra persoanei ce i-ar aduce o tulburare în
posesiunea sa (o terţă persoană, nudul proprietar, moştenitorii acestuia);
d) dacă folosinţa sa s-ar găsi în indiviziune cu alte coindivizări,
uzufructuarul are dreptul să ceară partajul (nu se pune în discuţie dreptul de
proprietate);
e) o acţiune în hotărnicie, atunci când vrea să stabilească precis limitele
fondului asupra căruia se întinde dreptul său.

49
Eugeniu –Safta Romano. Dreptul de proprietate privată şi publică în România. Iaşi.1993, p. 203-206.
 46
Uzufructuarul este obligat să întocmească un inventar al bunurilor mobile
(descrierea lor) ce fac obiectul uzufructului şi de a proceda la constatarea stării în
care se află bunul imobil (aşa numitul stat estimativ); nudul proprietar are dreptul,
în caz de ne îndeplinire a acestei obligaţii, de a dovedi cu orice mijloace de probă,
starea bunurilor date în uzufruct. Deşi este o obligaţie legală, ea nu este imperativă
şi deci nudul proprietar poate să-1 scutească pe uzufructuar de a o îndeplini (art.
410, 411, 412 CCRM).

Uzufructuarul are obligaţia de a da o cauţiune (art. 412 CCRM), de a găsi o

persoană (fidejusor) care să garanteze pentru el, în caz de insolvabilitate, în
practică se constituie o garanţie reală (gaj, ipotecă), iar nudul proprietar poate să-1
scutească pe uzufructuar şi de această obligaţie legală.

Uzufructuarul, în exerciţiul dreptului său, trebuie să se comporte ca un bun

gospodar (ca un adevărat proprietar). El este obligat să facă reparaţiile obişnuite
(de întreţinere) să plătească, pe durata dreptului său, impozitele şi taxele privitoare
la bun, precum şi, în cazul asigurării prin efectul legii, primele de asigurare şi să
execute orice alte prestaţii periodice ce se plătesc în mod obişnuit, din fructe şi
venituri.
Uzufructuarul este obligat să încunoştiinţizeze fără întârziere pe proprietar de
nevoia efectuării oricărei reparaţii care, nu este o reparaţie obişnuită de întreţinere
precum şi de orice primejdie care ar ameninţa bunul sau dreptul proprietarului şi
să îngăduie facerea reparaţiilor sau luarea măsurilor de preîntâm
pinare a primejdiei.
Reparaţiile care revin proprietarului vor fi, totuşi în sarcina uzufructuarului,
dacă ele sunt necesare ca urmare a neefectuării de către acesta din urmă a
reparaţiilor obişnuite.
Dacă uzufructul a fost constituit cu titlu particular, Uzufructuarul nu este
obligat a plăti datoriile în uzufruct, însă dacă este obligat la plată, va avea acţiune
contra proprietarului pentru restituirea sumei plătite.
La încetarea uzufructului, uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunul care a
format obiectul dreptului său.

3. Drepturile şi obligaţiile subiectelor, ca părţi ale dreptului de uzufruct

Drepturile nudului proprietar

Nudul proprietar, pe durata uzufructului, ne având decât una din prerogativele
dreptului de proprietate, şi anume, ab usus, înseamnă că el are dreptul de a dispune
de lucru, cu condiţia de a respecta atributele ce aparţin uzufructuarului. În cazul
quasi-uzufructului, nudul proprietar este lipsit de ab usus (aşa cum am
arătat), el devenind un simplu creditor al uzufructuarului.
Nudul proprietar are dreptul de a beneficia de productele sau fructele bunului.
 47
Nudul proprietar are dreptul de a exercita acţiunile privitoare la apărarea
dreptului său de proprietate; spre exemplu, acţiunea în revendicare sau acţiunea
pentru abuz de folosinţă contra uzufructuarului.
P.2 al articolul 404CCRM prevede dreptul de vot care apartine nudului
proprietar dacă are ca efect modificarea substanţei bunului principal, cum ar fi
capitalul social ori bunul deţinut în coproprietate, schimbarea destinaţiei acestui
bun sau lichidarea persoanei juridice.
Astfel, art. 401 CCRM prevede drepturile uzufructuarului asupra fructelor.
Uzufructuarul se bucura de toate fructele pe care le produce obiectul
uzufructului daca nu este stipulat altfel. Fructele obiectului uzufructului trec în
proprietatea uzufructuarului la data culegerii lor. Fructele neculese în momentul
deschiderii dreptului la uzufruct sunt ale uzufructuarului, iar cele neculese la
sfârşitul perioadei de uzufruct sunt ale nudului proprietar daca actul prin care s-a
instituit uzufructul nu prevede altfel. Veniturile se consideră percepute zi cu zi şi
se cuvin uzufructuarului proporţional duratei uzufructului său. Aceste prevederi
sint aplicabile arenzii, chiriei imobilelor, dividendelor şi dobânzilor obţinute.
Dreptul de uzufruct poate fi constutuit şi asuprase bunurilor consumptibile. În
aceste cazuri urmează următoarele drepturi ale uzufructuarului.
Art. 402 CCRM prevede că, dacă uzufructul cuprinde si bunuri
consumptibile, uzufructuarul are dreptul să dispună de ele, însă cu obligaţia de
a restitui bunuri de aceeasi calitate, cantitate si valoare sau, daca este
imposibil, sa restituie contravaloarea lor de la data stingerii uzufructului.
Uzufructuarul poate obţine şi dreptul de vot acupra acţiunilor. Astfel art. 404
CCRM prevede că, dreptul de vot acordat de o actiune sau de o altă valoare
mobiliară, de o fractiune dincoproprietate sau de un alt bun aparţine
uzufructuarului.
Art. 405 CCRM prevede că, creditorii uzufructuarului pot urmari drepturile
acestuia sub rezerva drepturilor nudului proprietar. Creditorii nudului proprietar
pot urmari drepturile acestuia sub rezerva drepturilor uzufructuarului.
Art. 406 prevede dreptul uzufructuarului de a se folosi de arbori. Astfel,
uzufructuarul nu are dreptul sa taie arborii care cresc pe terenul grevat cu
uzufruct, cu exceptia repararii, intretinerii sau exploatarii terenului. El poate
dispune de cei care au cazut ori s-au uscat natural.
Uzufructuarul este obligat să înlocuiască, în conformitate cu uzantele locale
sau obisnuintele nudului proprietar, arborii care au fost distruşi.
Art. 407 CCRM prevede dreptul uzufructuarului asupra pădurilor
destinate tăierii. Astfel, dacă uzufructul cuprinde păduri destinate de proprietarul
lor unor tăieri periodice, uzufructuarul este dator să păstreze ordinea şi
cantitatea tăierii, potrivit regulilor stabilite de lege, de nudul proprietar sau
potrivit uzanţelor locale, fără ca uzufructuarul să poată pretinde vreo despagubire
pentru părţile lăsate netaiate în timpul uzufructului.
Arborii care se scot din pepiniera fără degradarea acesteia nu fac parte din
uzufruct decât cu obligaţia uzufructuarului de a se conforma dispoziţiilor legale
şi uzanţelor locale în ceea ce priveste înlocuirea lor.
 48
Uzufructuarul poate, conformându-se dispoziţiilor legale şi uzanţei
obişnuite a nudului proprietar, să exploateze părţile de păduri înalte care au fost
destinate tăierii regulate, fie ca aceste tăieri se fac periodic pe o întindere
determinată, fie că se fac numai pentru un numar de arbori aleşi pe toată suprafaţa
terenului. In celelalte cazuri, uzufructuarul nu poate tăia arborii înalti. Va putea
însă întrebuinţa, la reparaţiile la care este obligat, arbori căzuţi accidental, chiar să
taie arborii trebuincioşi, cu îndatorirea însă de a demonstra, în prezenţa
proprietarului, aceasta trebuinţa.
Un alt drept de uzufruct este reglementat de articolul 408 CCRM care prevede
dreptul asupra carierelor. Astfel, în condiţiile legii, uzufructuarul se foloseste
întocmai ca nudul proprietar de carierele care se aflau în exploatare la
constituirea dreptului de uzufruct.
Uzufructuarul nu are nici un drept asupra carierelor nedeschise.

Obligaţiile nudului proprietar

Nudul proprietar are obligaţia de a nu tulbura pe uzufructuar, în exerciţiul
dreptului său.
Nudul proprietar are obligaţia de a garanta pe uzufructuar împotriva evicţiunii
în cazul în care obligaţia de garanţie derivă din natura uzufructului (art. 1337
CCRM), precum şi în cazul în care această obligaţie a fost asumată prin actul
consti tutiv al uzufructului.
Uzufructul fiind un drept viager, cauza normală de stingere este moartea
uzufructuarului:
a) ajungerea la termenul fixat pune capăt uzufructului, dacă ea este anterioară
decesului uzufructuarului;
b)prin consolidare, adică prin întrunirea asupra aceleiaşi persoane a calităţii
de nud proprietar şi uzufructuar; spre exemplu, uzufructuarul moşteneşte pe nudul
proprietar;
c) prin neexercitarea dreptului (neuz) timp de 30 de ani, adică prin prescripţie
extinctivă;
d)uzufructuarul va pierde dreptul său dacă nudul proprietar sau un terţ
dobândeşte prin uzucapiune fie uzufructul, fie chiar proprietatea deplină a bunului;
e) prin pieirea (distrugerea) totală a bunului; în caz de pieire parţilă,
uzufructul continuă, iar în caz de expropriere a bunului imobil, uzufructuarul are
drept la despăgubiri;
f) dacă uzufructuarul nu foloseşte bunul potrivit destinaţiei lui sau îşi exercită
dreptul în aşa fel încât bunul este ameninţat de pieire sau stricăciune în orice chip
al substanţei sale, organul de jurisdicţie, va pronunţa decăderea uzufructuarului din
dreptul de uzufruct, pentru abuz de folosinţă;
g) prin renunţare expresă sau tacită a uzufructuarului la dreptul său. În
acest caz, renunţarea poate fi cu titlu oneros sau gratuit, de ea profitând nudul
proprietar, care devine proprietar deplin, consolidându-şi astfel dreptul său.
Reparaţiile capitale sunt în sarcina nudului proprietar, fără ca acesta să
poată fi obligat să le facă.
 49
Obligaţiile uzufructuarului

Uzufructuarul are obligaţia de a restitui lucrul şi accesoriile sale către

proprietar, în starea în care a fost primit; în cazul quasi-uzufructului, el restituie
lucruri asemănătoare sau, dacă actul constitutiv prevede, el va restitui numai
valoarea lor din momentul restituirii, în cazul bunurilor mobile care se deteriorează
prin întrebuinţare, ele se vor restitui în starea în care se găsesc la încetarea
uzufructului, cu condiţia ca degradările să nu provină dintr-o folosinţă abuzivă, în
acest caz de ne îndeplinire a acestei obligaţii, proprietarul dispune de acţiunea în
revendicare s-ăi dee o acţiune personală contra uzufructuarului sau contra
moştenitorilor acestuia:
a) uzufructuarul datorează despăgubiri în caz de pieire sau deteriorare a
bunului din culpa sa şi de încălcare a îndatoririlor pe care le-a avut faţă de nudul
proprietar;
b) uzufructuarul nu are dreptul să ceară vre-o despăgubire pentru
îmbunătăţirile pe care le-a făcut, chiar dacă prin ele a sporit valoarea bunului;
c) nudul proprietar are obligaţia de a restitui uzufructuarului sumele de bani
pe care acesta le-a plătit pentru el.
Art. 406 alin.(2) CCRM prevede că, uzufructuarul este obligat să
înlocuiască, în conformitate cu uzantele locale sau obişnuinţele nudului
proprietar, arborii care au fost distrusi.

4. Obiectele dreptului de usufruct

Art. 396 alin.(1) CCRM prevede că, obiect al uzufructului poate fi orice bun
neconsumptibil care se află în circuit civil, mobil sau imobil, corporal sau
incorporal, inclusiv un patrimoniu sau o parte din el.
Uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct, precum
şi asupra a tot ce se uneşte sau se incorporează în acesta.
Deşi în Codul civil se reglementează expres totalitatea obiectelor dreptului
de uzufrict totuşi am putea evidenţia principalul lor caracter este că acestea sunt
doar bunurile care sunt puse în circuitul civil şi au un conţinut economic.
Analizănd şi art.402 care prevede dreptul de a dispune de bunurile
consumptibile, conform căruia dacă uzufructul cuprinde şi bunuri consumptibile,
uzufructuarul are dreptul să dispună de ele, însa cu obligaţia de a restitui bunuri
de aceeaşi calitate, cantitate şi valoare sau, dacă este imposibil, să restituie
contravaloarea lor de la data stingerii uzufructului. Comparând p.3 al art.396 cu
art.402 vedem că ele se contrazic deoarece unul prevede că obiect pot fi doar
bunurile neconsuptibile iar art.402 reglementează dreptul de a dispune cu bunuri
consumptibile. Deci, obiect al uzufructului pot fi atât bunuri consumptibile cât şi
ne comsubtibile.
Astfel articolul 399 CCRM prevede că este necesară determinarea stării
bunului la începutul uzufructului. Uzufructuarul preia bunurile în starea în care
acestea se află.
 50
În legătură cu starea bunurilor CCRM prevede un şir de articole care conţin
anumite obligaţii privind uzura, informarea obligaţia efectuării reparaţiilor şi
obligaţia de păstrare a destinaţiei bunului.
Astfel, art. 409 CCRM prevede limita uzurii obiectului uzufructului. Deci,
dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri care, fără a fi consumptibile, se
uzează, ca urmare a utilizării lor, uzufructuarul le va folosi ca un bun proprietar
şi potrivit destinaţiei lor. El nu este obligat să le restituie decât în starea în care
se afla la data stingerii uzufructului.
Dacă bunul este deteriorat, distrus sau dacă sunt necesare lucrări de reparare,
îmbunătăţire a lui ori măsuri de preîntâmpinare a unor pericole, uzufructuarul
este obligat să-l informeze imediat pe nudul proprietar.
Uzufructuarul este obligat să denunţe de îndată nudului proprietar orice
uzurpare a terenului şi orice contestare a dreptului de proprietate, sub
sancţiunea obligării la plata de daune-interese.(art. 410 CCRM)
Uzufructuarul este obligat prin art.411 CCRM în exercitarea dreptului său
să respecte destinaţia data bunului de nudul proprietar.
În conformitate cu art. 412 CCRM uzufructuarul este obligat să efectueze
reparaţiile de intreţinere a bunului.
În cazul în care uzufructuarul face în legatură cu bunul cheltuieli pe
care nu era obligat să le facă, obligaţia nudului proprietar de a le restitui se
determină în funcţie de regulile privind gestiunea de afaceri. Reparatiile mari
sunt în sarcina uzufructuarului atunci când se datorează neefectuarii reparatiilor de
întreţinere.
Uzufructuarul este obligat să-l înştiinţeze pe nudul proprietar despre
necesitatea reparaţiilor mari.
Atunci când nudul proprietar nu efectuează la timp reparaţiile capitale,
uzufructuarul le poate face pe cheltuiala sa, nudul proprietar fiind obligat să
restituie contravaloarea acestora la stingerea uzufructului.
Art. 413 CCRM exclude obligaţia de reconstruire. Astfel, uzufructuarul şi
nudul proprietar nu sunt obligaţi sa reconstruiască ceea ce s-a distrus datorită
vechimii ori unui caz fortuit. Dacă bunul este asigurat, pe durata uzufructului
primele de asigurare sunt plătite de uzufructuar(art.414 CCRM). La stabilirea
uzufructului asupra unei universalităţi de bunuri, uzufructuarul şi nudul
proprietar sunt obligaţi să-şi acorde asistenţă reciprocă în vederea întocmirii
inventarului. Inventarul trebuie să conţină menţiunea despre data întocmirii, să fie
semnat de ambele părţi, iar la cererea unei din părţi semnatura trebuie
autentificată.
Fiecare parte are dreptul să ceară ca inventarul să fie întocmit de către
organul competent. Partea care cere întocmirea inventarului în condiţiile alin.(4)
sau autentificarea semnăturii suportă cheltuielile aferente.
Uzufructul este gratuit în cazul nestipulării exprese a caracterului
oneros. Un rol important, atuci când bunul se transmite cu titlul oneros, îl are
pretul, sarcinile şi cheltuielile uzufructului.
Astfel art. 400 CCRM prevede că, cheltuielile şi sarcinile proprietăţii revin
nudului proprietar, cu exceptiile prevăzute de lege sau de contract.
 51
Uzufructuarul este ţinut pentru obligaţiile de plată (impozite, taxe) faţă de
stat pentru obiectul uzufructului.
Articolul 403 CCRM prevede plata creantelor scadente. Astfel, dacă uzufructul
se răsfrânge asupra unei creanţe care devine scadentă în timpul uzufructului,
plata se face uzufructuarului, care eliberează chitanţa. La încheierea
uzufructului, tot ceea ce a fost primit ca plata se transmite nudului proprietar.
Art. 409 CCRM reglementează în felul următor uzura obiectului uzufructului.
Dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri care, fără a fi consumptibile, se
uzează, ca urmare a utilizării lor, uzufructuarul le va folosi ca un bun proprietar
şi potrivit destinatiei lor. El nu este obligat să le restituie decât în starea în care
se afla la data stingerii uzufructului.
Sunt reglementate expres prin lege şi unele bunuri concrete , astfel articolul
406 CCRM prevede dreptul uzufructuarului de a se folosi de arbori, articolul
407 CCRM prevede dreptul uzufructuarului asupra pădurilor destinate tăierii,
articolul 408 CCRM care prevede dreptul asupra carierelor.

5. Cauzele şi efectele stingerii dreptului de uzufruct

Codul civil al Republicii Moldova prevede următoarele modalităţi de

stngere a dreptului de uzufruct. Astfel, art, 420 CCRM prevede că, uzufructul se
stinge la expirarea termenului pentru care este constituit, prin întrunirea în
aceeaşi persoană a calităţii de proprietar şi a celei de uzufructuar, prin renuntarea
uzufructuarului la dreptul sau, prin moartea sau, dupa caz, lichidarea
uzufructuarului.
Uzufructul încetează şi în cazul în care instanţa de judecată a pronuntat
rezoluţiunea sau nulitatea actului juridic prin care cel care a instituit uzufructul a
dobindit titlul de proprietate.
Art. 421 prevede stingerea uzufructului la cererea nudului proprietar
Uzufructul poate înceta la cererea nudului proprietar atunci când
uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, îi aduce stricăciuni ori îl lasă să
degradeze. Spre exemplu, la arendarea unei grădini uzufructuarul poate fi obligat
nu numai să îngrigească de grădină, dar şi să întreprindă măsuri ca aceasta să nu se
îmbolnăvească, să întrodică îngrăşăminte etc. In caz contrat apare un prilej de
rezoluţiune.
Art. 422 CCRM prevede stingerea uzufructului în cazul distrugerii bunului
Uzufructul se stinge în cazul în care bunul a fost distrus în întregime
într-un caz fortuit. Dacă bunul este distrus în parte, uzufructul continuă
asupra părţii rămase.
Uzufructul va continua asupra îndemnizaţiei de asigurare dacă aceasta
nu este folosită pentru repararea bunului.
Efectul stingerii uzufructului sunt reglementate de articolul 423 CCRM.
Astfel la stingerea uzufructului, uzufructuarul este obligat sa restituie nudului
proprietar, în starea corespunzătoare, bunurile pe care le deţine în virtutea
dreptului său de uzufruct. Stare cotespunzătoare se consideră acea stare la carea au
convenit părţile prin actul de transmitere.
 52
În cazul pieirii sau al deteriorarii bunului din culpa uzufructuarului,
acesta este obligat să despăgubească proprietarul.
În cazul imobilelor, stingerea uzufructului trebuie înscrisă în registru.
Este important să menţionăm că efectele stingerii uzufructului mai depind şi
de modul de constituire a acestuia.
Astfel să ne amintim că dreptul de uzufruct se poate constitui prin lege, acte
juridice, dispoziţii dispozitiile privind registrul bunurilor imobile fiind aplicabile
pentru bunurile imobile, precum şi hotărâre judecătorească.
Când uzufructul se constituie prin lege efectele se schimbă în dependenţă de
dreptul de proprietate asupra lucrului, în dependenţă de natura bunului, de
hotărârea instanţei de judecată, etc. Când uzufructul se constituie prin acte juridice
efectele depind de prevederile sau conţinutul acestor acte.
Se schimbă efectele şi în dependenţă de natura bunului astfel, dacă bunul
este imobil efectele survin numai după radierea înscrisurilor din registru.
În cazul în care uzufructuarul refuză resturuirea lucrului , nudul propruetar
are la îndemână acţiunea în revendecare. El are de asemenea o acţiune personală
născută din uzufruct, care poate şi întrodusă numai împotriva uzufructuarului şi
succesorilor săi.

6. Apărarea dreptului de uzufruct

Uzufructuarul are dreptul de a se folosi de lucrul ce formează obiectul
dreptului său aşa, cum s-ar folosi şi proprietarul însuşi (ca un bun gospodar),
potrivit destinaţiei economice a bunului şi fără ca prin aceasta să aducă atingere
dreptului de proprietate al nudului proprietar.
Uzufructuarul are dreptul de a culege fructele naturale şi industriale numai pe
măsura ce le-a perceput, cele ne culese în momentul constituirii uzufructului sunt
ale uzufructuarului, iar cele ne culese la data încetării uzufructului se cuvin
proprietarului (art. 401 CCRM).
Fructele civile se socotesc dobândite zi cu zi şi, se cuvin uzufructuarului în
proporţie cu durata uzufructului.
Uzufructuarul are dreptul să cedeze exerciţiul dreptului sau, adică numai
emolumentul (beneficiul), cesiune ce nu modifică cu nimic raportul juridic
intervenit între nudul proprietar şi uzufructuar, acesta din urmă rămânând obligat,
în continuare faţă de primul.
Uzufructuarul, pentru apărarea dreptului său, are exerciţiul următoarelor
acţiuni în justiţie:
a) o acţiune petitorie, numită confesorie de uzufruct, prin care poate cere
recunoaşterea dreptului său;
b) o acţiune personală care îşi are izvorul în convenţia părţilor şi pe care
o poate intenta contra constituitorului şi moştenitorilor acestuia, pentru a obţine
posesiunea bunului dat în uzufruct;
c) acţiunile posesorii, contra persoanei ce i-ar aduce o tulburare în
posesiunea sa (o terţă persoană, nudul proprietar, moştenitorii acestuia);
d) dacă folosinţa sa s-ar găsi în indiviziune cu alte coindivizări,
 53
uzufructuarul are dreptul să ceară partajul (nu se pune în discuţie dreptul de
proprietate);
e) o acţiune în hotărnicie, atunci când vrea să stabilească precis limitele
fondului asupra căruia se întinde dreptul său.
Acţiunea prin care se cere recunoaşterea dreptului de uzufruct viager şi să se
dispună întrebuinţarea acestuia este o acţiune referitoare la constituirea unui drept
real. Curgerea termenului de prescripţie urmând să înceapă, în orice caz, de la data
la care s-a împlinit condiţia stipulată de părţi, în convenţia intervenită între ele
privitor la momentul când trebuie să se facă intabuîarea dreptului.

Uzufructuarul este obligat să întocmească un inventar al bunurilor mobile

(descrierea lor) ce fac obiectul uzufructului şi de a proceda la constatarea stării în
care se află bunul imobil (aşa numitul stat estimativ); nudul proprietar are dreptul,
în caz de ne îndeplinire a acestei obligaţii, de a dovedi cu orice mijloace de probă,
starea bunurilor date în uzufruct. Deşi, este o obligaţie legală, ea nu este imperativă
şi deci nudul proprietar poate să-1 scutească pe uzufructuar de a o îndeplini (art.
410, 411, 412 CCRM).

Uzufructuarul are obligaţia de a da o cauţiune (art. 412 CCRM), de a găsi o

persoană (fidejusor) care să garanteze pentru el, în caz de insolvabilitate, în
practică se constituie o garanţie reală (gaj, ipotecă), iar nudul proprietar poate să-1
scutească pe uzufructuar şi de această obligaţie legală.

Uzufructuarul, în exerciţiul dreptului său, trebuie să se comporte ca un bun

gospodar (ca un adevărat proprietar). El este obligat să facă reparaţiile obişnuite
(de întreţinere) să plătească, pe durata dreptului său, impozitele şi taxele privitoare
la bun, precum şi, în cazul asigurării prin efectul legii, primele de asigurare şi să
execute orice alte prestaţii periodice ce se plătesc în mod obişnuit, din fructe şi
venituri.
Uzufructuarul este obligat să încunoştiinţizeze fără întârziere pe proprietar de
nevoia efectuării oricărei reparaţii care, nu este o reparaţie obişnuită de întreţinere
precum şi de orice primejdie care ar ameninţa bunul sau dreptul proprietarului şi să
îngăduie facerea reparaţiilor sau luarea măsurilor de preîntâm pinare a primejdiei.
Reparaţiile care revin proprietarului vor fi, totuşi în sarcina uzufructuarului,
dacă ele sunt necesare ca urmare a neefectuării de către acesta din urmă a
reparaţiilor obişnuite.
Dacă uzufructul a fost constituit cu titlu particular, Uzufructuarul nu este
obligat a plăti datoriile în uzufruct, însă dacă este obligat la plată, va avea acţiune
contra proprietarului pentru restituirea sumei plătite.
La încetarea uzufructului, uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunul care a
format obiectul dreptului său.

Tema VI. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie

 54
1. Dreptul de uz

În conformitate cu art.alin.81) 424 CCRM uzul este dreptul real asupra

bunului altuia, în virtutea caruia uzuarul poate folosi bunul şi culege fructele lui
necesare pentru nevoile proprii si ale familiei sale.
În doctrină sunt aduse mai multe definiţii dreptului de uz. Astfel, după unii
autori în temeiul dreptului de uz titularul este îndreptăţit să uzeze de bunul ce
constituie obiectul dreptului său, şi să-şi însuşească, după caz, o parte din fructele
sau veniturile bunului, însă numai atât cât este necesar pentru acoperirea nevoilor
lui şi ale familiei50.
În dreptul roman, uzul consta în întrebuinţarea lucrului conform destinaţiei
sale, fără percepera fructelor.51
În prezent, dreptul de uz (dreptul de folosinţă privitor la un bun al altuia)
este un drept real de aceeaşi natură ca şi dreptul de uzufruct, dar care are o
întindere mai limitată. Acest drept are un caracter strict personal, el ne putând fi
cedat sau închiriat altei persoane. Titularul dreptului de uz trebuie să-şi exercite
dreptul potrivit cu destinaţia bunului şi ca un bun gospodar. Pe toată durata
dreptului de uz, titularul este ţinut să facă orice reparaţie, să plătească impozitele şi
taxele precum şi să suporte orice alte sarcini privitoare la bun.
Dreptul de uz are, în principiu, acelaşi regim juridic ca şi dreptul de
uzufruct, ceea ce înseamnă că se vor aplica aceleaşi reguli privind constituirea,
exercitarea şi stingerea sa. Difirenţa constă în aceia că dreptul de uz este mai
restrâns şi prin el se realizează numai nevoile uzuarului şi a familiei sale.
Caracterele dreptului de uz : drept real, strict personal, temporar,
intransmisibil terţilor.
Subiectele dreptului de uz sunt nudul proprietar care poate fi o persoană
fizică sau juridică şi uzuarul – persoana fizică şi familia sa. Deci, uzuarul poate fi
doar o persoană fizică, îndiferent de capacitatea juridică civilă şi familia sa.
Obiectul dreptului de uz pot fi toate categoriile de bunuri puse în circuitul
civil.
În conformitate cu p.3 şi p. 4 al art. 424 CCRM, atât uzul, cât si abitaţia se
constituie în temeiul unui act juridic ori al legii, dispoziţiile privind registrul
bunurilor imobile fiind aplicabile pentru bunurile imobile.
Actul prin care este instituit uzul poate limita sau extinde dreptul de uz.
Uzuarul nu poate pretinde la mai multe fructe decât la cele care se cuvin pentru
nevoile proprii şi ale familiei sale dacă actul nu prevede altfel.
Art. 425 CCRM prevede modul de exercitare a dreptului de uz si a dreptului
de abitaţie. Astfel, dreptul de uz şi de abitaţie nu poate fi cedat, iar bunul care
face obiectul acestor drepturi nu poate fi inchiriat sau arendat. Uzuarul şi titularul
dreptului de abitaţie suporta cheltuielile de cultura sau de întreţinere proporţional
părţii de care se foloseste.

50
Dumitru C. Florescu. Dreptul de proprietate. Ed.Universităţii T. Maiorescu. Bucureşti.2002, p. 400.
51
C. St. Tomulescu, Drept prival roman, Bucureşti 1973, pag. 218.
 55
Art. 426 CCRM prevede unele drepturi ce pot însoţi dreptul de uz şi dreptul de
abitaţie. Unul din aceste este dreptul de folosire a facilităţilor comune Uzuarul sau
titularul dreptului de abitatie al cărui drept poartă numai asupra unei părţi din
bun are dreptul să foloseasca facilităţile destinate uzului comun. Deci, drepturile
uzuarului pot fi de două feluri : drepturi principale şe drepturi accesorii.
Art. 427 CCRM pevede că dispoziţiile privitoare la uzufruct se aplică în
modul corespunzător uzului şi abitaţiei şi deci cauzele şi efectele stingerii dreptului
de uz sint comune celor ale uzufructului.

2. Dreptul de abitaţie

Unul din dezmembrămintele dreptului de proprietate privată se consideră

dreptul de abitaţie sau altfel spus dreptul de folosinţă a locuinţei. Dreptul de
abitaţie (habitaţie) sau de locuinţă este un drept real principal de uz al cărui obiect
este locuinţa. Pentru Republica Moldova este un drept reglementat prin Noul cod
civil, art. 424, partea a II al căruia prevede că dreptul de abitaţie este un drept real
de uz în temeiul căruia titularul are dreptul de a folosi o locuinţă sau o parte din
ea, ce aparţine unei alte persoane, pentru a satisface nevoile sale de locuit precum
şi ale membrilor familiei sale.
Fiind un drept real de uz, abitaţia este un drept de uz având ca obiect o casă de
locuit sau un apartament. Dreptului de abitaţie i se aplică aceleaşi reguli ca şi
dreptului de uz, deci el este insesizabil, nu este susceptibil de a fi grevat cu sarcini
(ipotecă) şi nu poate fi închiriat, dar se deosebeşte prin aceia că subiectele abitaţiei
pot fi doar persoane fizice şi familia acesteia, iar obiectul este casa de locuit
(apartamentul).
În conformitate cu articolul 425 CCRM, exercitarea dreptului de uz si a
dreptului de abitatie se face în felul următor. Dreptul de abitatie nu poate fi cedat,
iar bunul care face obiectul acestui drept nu poate fi închiriat sau arendat. Titularul
dreptului de abitatie suporta cheltuielile de cultura sau de intretinere proportional
partii de care se foloseste. Dacă apartamentul sau casa de locuit dispune de
anumite facilităţi atunci în conformitate cu articolul 426 CCRM se stabileşte
dreptul de folosire a facilităţilor comune. Titularul dreptului de abitaţie al cărui
drept poartă numai asupra unei părţi din bun are dreptul sa folosească facilităţile
destinate uzului comun.
Atât de dreptul de uz, cât şi dreptul de abitaţie se poate constitui nu numai
prin act juridic (pe cale convenţională), ci şi prin lege.
Prin lege dreptul de abitaţia apare la copii în spaţiul locativ al părinţilor sau în
conformitate cu Codul cu privire la locuinţe, orice persoană care a locuit cu voinţa
locatarului şi membrilor familiei sale într-un spaţiu locativ de stat mai mult de 6
luni, obţine dreptul la abitaţie în acest spaţiu.
Dreptul de abitaţie pe cale convenţională poate apărea în temeiul contractului
de vânzare-cumpărare, donaţie, testament. Spre exemplu, părinţii au donat un
apartament copilului minor, ei ne având alt apartament locuiesc împreună cu el,
 56
pentru ei apare doar dreptul de abitaţie, sau orice apartament procurat de părinţi(cu
excepţia celor privatizate) aparţine copiilor doar cu drept de abitaţie.
Astfel, spre exemplu, comparând cu dreptul de abitaţie asupra proprietăţii
locative publice legale ce se reglementează de Codul cu privire la locuinţe a
Republicii Moldova, putem spune că apariţia dreptului de abitaţie la toţi locatarii
legali într-un apartament de stat, urmează dacă aceştea au locuit mai mult de 6 luni
în această locuinţă. Se recunoaşte acestora un drept legal de abitaţie asupra
locuinţei ce a aparţinut soţului decedat, în anumite condiţii:
a) locuinţa respectivă să fie de stat;
b) soţul sau supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie;
c) durata acestui drept este până la ieşirea din indiviziune şi în orice caz, cel
puţin timp de 6 luni din momentul de abitaţie.
S-a concretizat mai sus că dreptul de abitaţie în Codul civil al Republicii
Moldova se reglementează prin art. 424, însă aceasta este insuficient pentru o
noutate. Dacă ţinem cont de prevederile art. 427 CCRM care prevede că
dispoziţiile privitoare la uzufruct se aplică în modul corespunzător şi abitaţiei
atunci putem considera că în conformitate cu art. 396 obiect al uzufructului poate fi
orice spaţiu locativ aflat în proprietate privată sau în propriatatea statului şi
unităţilor administrativ teritoriale din domeniul privat şi pus în circuitul civil.
Dreptul de abitaţie este limitat în termen astfel conform art.397 CCRM dreptul de
uzufruct durează cel mult până la decesul persoanei fizice sau lichidarea persoanei
juridice, deci şi dreptul de abitaţie durează la fel.
În legislaţia altor ţări dreptul de abitaţie se reglementează diferit, iar în
literatura de specialitate se aduc mai multe definiţii acestui drept. Astfel, după E.
Safta – Romano, dreptul de abitaţie poate fi definit ca fiind acel drept real
imobiliar care are ca obiect o casă de locuit şi permite titularului său să posede şi
să folosească locuinţa respectivă, proprietatea altei persoane, în scopul satisfacerii
nevoilor sale de locuit şi ale familiei sale. 52 Unii autori consideră că acest
dezmembrământ al dreptului de proprietate este întâlnit mai frecvent la oameni în
vârstă şi s-a considerat că are caracter umanitar 53, iar la noi se întâlneşte, spre
exemplu atunci, când defunctul a lăsat prin testament casa de locuit unui copul, iar
soţul supravieţuitor continue să locuiască împreună cu acesta, deoarece nu dispune
de un alt spaţiu locativ, sau în cazul închirierii etc.
Titularul acestui drept poate să posede şi să folosească imobilul altei
persoane, pentru satisfacerea nevoilor proprii de locuit şi ale familiei sale. Titularul
poate fi numai o persoană fizică, şi folosinţa are un caracter strict personal. De aici
consecinţa că dreptul de abitaţie este inalienabil, insesizabil şi nu poate fi
închiriat54 sau subînchiriat deoarece el se foloseşte anume în cazurile când
persoanele nu dispun de alt spaţiu locativ.
Dreptul de abitaţie pe cale convenţională poate apărea în temeiul contractului
de vânzare-cumpărare, donaţie, testament. Spre exemplu, părinţii au donat un
52
Eugeniu Safta-Romano. Dreptul de proprietate privată şi publică în România.Iaşi.1293.p.227.
53
Nicolae Tino. Sugestii pentru o nouă reglementarea dreptului de abitaţie. Revista română de drept, nr. 3/74, pag.
45.
54
D. C. Florescu. Drept de proprietate. Bucureşti. 2002, pag. 402.
 57
apartament copilului minor, ei ne având alt apartament locuiesc împreună cu el,
pentru ei apare doar dreptul de abitaţie.
În practica judiciară din România s-a pus problema dacă nudul proprietar
poate să solicite justiţiei evacuarea titularului dreptului de abitaţiei din imobil, pe
considerentul că, face convieţuirea imposibilă. Răspunsul a fost negativ. S-a
considerat că, atât timp, cât pârâtul nu are calitatea de chiriaş, fiind titularul unui
drept real de abitaţie, acţiunea prin care se cere evacuarea este inadmisibilă 55. La
noi Codul cu privire la locuinţe a Republicii Moldova, prevede o altă reglementare
după care practica judiciară rezolvă pozitiv astfel de cazuri.
Dreptul de abitaţie în România poate să apară atât în mod convenţional, cât şi
în mod legal. Acest drept este recunoscut în favoarea soţului supravieţuitor numai
asupra casei de locuit care face parte din masa succesorală, dar fără caracter
succesoral. Pentru aceasta sunt prevăzute anumite condiţii: ca acesta să fi locuit la
data deschiderii succesiunii în această casă; să nu aibă o altă locuinţă proprie;
soţul supravieţuitor să nu facă parte din succesorii.56
Dreptul de abitaţie este temporar, deoarece durează până la ieşirea din
indiviziune dar cel puţin un an de la deschiderea succesiunii. Este un drept gratuit.
În dreptul civil francez, titularului dreptului de abitaţie i se interzice dreptul
de a ceda sau de a închiria locuinţa în partea de casă care nu-i este necesară. În
legislaţia Federaţiei Ruse, dreptul de abitaţie asupra spaţiului locativ privat se
reglementează foarte succint prin art. 292 Cod civil al Federaţiei Ruse.57
Dreptul de abitaţie se stinge prin aceleaşi cauze ca şi uzufructul. Nu este
posibil ca un drept de abitaţie să se prefacă într-un drept pecuniar, iar în cazul în
care titularul va fi împiedicat în executarea dreptului de abitaţie, vor putea fi
obţinute despăgubiri prin justiţie.58
Deci, în concluzie am putea spune că dreptul de abitaţie ca dezmembrămînt al
dreptului de proprietate privată este o noţiune nouă pentru Republica Moldova, de
aceia ar fi necesar ca să fie reglementat mai detaliat concretizându-se termenele,
reglementarea diferitor forme ale spaţiului locativ, dreptul diferitor membri ai
familiei, şi alte momente importante. Deşi, în Codul civil se face o trimitere la
regulile generale ale dreptului de uzufruct, totuşi sunt necesare unele noi precizări
specifice doar dreptului de abitaţie.

Tema VII. Dreptul de servitute

1. Definiţia şi caracterele condiţiile dreptului de servitute

55
Tribunalul Hunedoara, dec.civ.nr.27/1984, în Revista română de drept,nr.8/1984, p.61.
56
D. Florescu. Drept de proprietate, p.403.
57
Codul civil al Federaţiei Ruse. Moscova. Spartac. 1996, p. 117.
58
G. Plastara, Comentarii la decizia nr.5551922 a Curţii de casaţie , sec.I, în „Pandectele române”, 1921-1922,
Partea I, p.23-26.
 58
Notiunea de servitute are o origine foarte vieche care vine încă din Roma
Antică şi are un sens mai larg decât este prevăzut în codul civil al Republicii
Moldova.
Însuşi termenul de servitute provine de la faptul că, conform legislaţiei şi
doctrinei Romei antice, un teren se întărea în servirea altui teren. Terenul grevat cu
o sarcină se numea teren aservit (fundus serviens), iar terenul în uzul sau utilitatea
căruia era impusă sarcina, se numea teren dominant (fundus dominans). Această
categorie de drepturi reale a fost bine cunoscută în dreptul privat roman 59.
În literatura de specialitate uzufructul, uzul şi abitaţia, sunt considerate
“servituţi personale”, adică dezmembrăminte ale dreptului de proprietate,
constituite în favoarea unei sau unor anumite persoane. Deci, denumirea de
servituţii personale provine de la caracterul personal al acestora, ele fiind
inalienabile, adică aparţinând unor persoane concrete, având termenul limitat prin
durata vieţii titularului, iar în calitate de obiect atât bunuri mobile cât şi bunuri
imobile, cât şi imobile.60 Acestea au fost examinate anterior.
În opoziţie cu ele sunt servituţiile înfiinţate în folosul unui fond (imobil) şi
nu al unei anumite persoane, denumite servituţi reale sau prediale. Servituţiile
prediale sunt alienabile, şi se referă la un fond, pot fi transmise altor persoane, au o
durată nelimitată şi au ca obiect un teren sau alt imobil, deci au caracter
impersonal.61
Clasificarea dezmembrămintelor în servituţii personale şi servituţii reale sau
prediale(dezmembrări a dreptului de proprietate impuse unui fond în favoarea altui
fond) sunt o moştenire a dreptului roman, care s-a perpetuat în doctrină şi în
practică, deşi Codul civil al RM luîndu-se după Codul lui Napoleon a ocolit cu
grigă denumirea de „servituţie personală”. Autorii Codului Napoleon, influenţaţi
de principiile Revoluţiei Franceze şi moştenind ura pentru tot ce putea aminti
neegalităţile sociale ale vechiului regim şi şi dependenţa persoanelor unele faţă de
altele , au şters cuvântul serviruţie personală care ar fi putut reaminti vechea stare
de lucruri. În realitate uzufructul, uzul şi abitaţia nu au nimic comun cu iobăgia
feudală şi cu drepturile feudale , şi teama autorului Codului Napoleon era
neîntemeiată. Pentru motive cu totul diferite însă, socotim că nici azi cuvântul de
personală nu este potrivit, nici util. Într-adevăr, uzufructul, uzul şi abitaţia sunt
drepturi reale. Ale da denumirea de servituţi personale este a produce neînţelegere
în spirite, căci s-ar putea crede că ele nu sunt drepturi reale. Or ele sunt drepturi
reale , şi denumirea de personale nu înseamnă aici altceva decât ele sunt stabilite în
favoarea unei persoane şi că se sting odată cu moartea beneficiarului. Deci unii
autori consideră că pentru a evita orice confuzie ar fi bine să fie înlăturat din
limbajul juridic cuvântul de servitute personală62.

59
Дигесты Юстиниана. Избранные фрагменты в переводы с примечаниями, И.С.Перетеркского. Москва,
Наука, 1984, 158-171
60
Volcinchi V. Problemele definirii servituţii prediale în lumina secolelor şi a noului Cod civil al Republicii
Moldova, Legea şi viaţa, nr. 8, 2004, p.4-15.
61
D.C. Florescu. Op. cit., pag. 404.
62
C.Hamangiu, I.Rosetti-Bălănescu, Al. Baiconeanu, op. cit, p.192
 59
În conformitate cu articolul 428 CCRM servitute este sarcina care
grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui
alt proprietar (terenul dominant). Utilitatea poate consta în sporirea
confortului terenului dominant ori poate rezulta din destinaţia lui economică.
Obligatia de a face ceva poate fi conexată la o servitute şi impusă
proprietarului terenului aservit. Aceasta obligaţie este accesorie servituţii şi nu
poate fi stipulată decât în favoarea sau pentru exploatarea imobilului.
Deci, din conţinutul articolului nominalizat reiese că, servitutea este o
sarcină ce se constituie cu privire la un imobil, pentru înlesnirea sau lărgirea
utilizării unui alt imobil, ce aparţine altui proprietar, şi nu un drept. Prin articolul
nominalizat se relementează obligaţiea proprietarului terenului aservit care crează
dreptul de uz sau practic de servitute pentru proprietarul terenului dominant.
Aceasta se face prin lege deoarece în activitatea practică adesea ori proprietarul
terenului aservit nu prea doreşte să se creieze acest drept.

În litreratura de specialitate se caracterizează însă dreptul de servitute, în

temeiul căruia, proprietarul imobilului dominant poate face anumite acte de
utilizare a imobilului grevat, precum trecerea, luarea de apă, deschideri de vederi
asupra acestui imobil sau poate opri pe proprietarul imobilului grevat să exercite
anumite îndrituiri cuprinse in dreptul de proprietate al acestuia.
Dreptul de servitute predial prezintă următoarele caractere juridice: drept
real principal derivat, perpetuu şi indivizibil.
a) este un drept real principal asupra bunului altuia, opozabil
proprietarului, şi anume, este o sarcină impusă unui imobil şi nu unei persoane;
b) pentru a exista servitutea, trebuie să existe două imobile
care să aparţină la doi proprietari diferiţi, şi anume:
- fondul dominant, mai precis, imobilul în
folosul căruia apare servitutea;
- fondul aservit, adică imobilul asupra căruia există servitutea.
c) dreptul de servitute nu poate fi constituit cu privire la un bun imobil,
obiect al dreptului de proprietate publică, decât cu avizul organului competent al
administraţiei de stat, dar poate fi constituit în folosul statului şi în sarcina
proprietăţii private;
d) servitutea este un accesoriu al fondului dominat şi deci, va avea soarta
juridică a acestuia, pe când sarcina ce corespunde dreptului de servitute şi care
grevează fondul aservit va avea regimul juridic al acestuia;
e) servitutea, ca un accesoriu al fondului, are, în principiu, un caracter de
perpetuitate, adică ea va dura cât timp există imobilele respective şi situaţia din
care servitutea s-a născut;
f) servitutea este indivizibilă, adică ea se datorează de întregul fond
aservit şi profită întregului fond dominant.
Unii autori consideră în cazul în care părţile se află în indiviziune atât asupra
terenului, loc înfundat, cât şi a fondului aservit, nu sunt întrunite condiţiile pentru
constituirea dreptului de servitute, de trecere, de vreme ce fiecare este proprietar pe
o cotă indiviză.
 60
În cazul în care terenurile provin din moştenire, instanţele au obligaţia de a
verifica dacă a existat un partaj voluntar, legal sau judiciar, pentru ca acţiunea în
constituirea dreptului de servitute să fie admisibilă.
Cu toate acestea, dacă oricare dintre cele două fonduri se divide, iar servitutea
serveşte numai unor părţi din imobilul dominant sau se poate exercita numai cu
privire la unele părţi din imobilul grevat, dreptul de servitute se stinge în privinţa
celorlalte părţi.
Pentru apariţia dreptului de servitute este necesară prezenţa anumitor
condiţii prevăzute prin lege. Astfel conform articolului 429 CCRM, la realizarea
servituţii, persoana împuternicită trebuie să respecte interesele proprietarului
terenului aservit.
Proprietarul terenului dominant poate fi obligat să plătească, la anumite
perioade, o recompensă (despăgubire) proprietarului terenului aservit.
Schimbarea proprietarului terenului dominant sau al terenului aservit,
precum şi împărţirea terenurilor, nu afecteaza dreptul de servitute. Servitutea
se poate constitui în vederea asigurării unei utilităţi viitoare a terenului dominant.
Servitutea constituită asupra unei construcţii ce se va edifica ori asupra unui
teren ce va fi dobândit se naste numai la data edificării ori dobândirii.
Un teren grevat cu uzufruct sau superficie poate fi grevat cu servitute
numai cu acordul uzufructuarului sau al superficiarului.

2. Clasificarea servituţilor şi obiectele dreptului de servitute

Dreptul privat roman a cunoscut două mari categorii de servituţi: servituţile

prediale şi servituţile personale. Denumirea servituţii personale provine de la
caracterul personal al acestora, ele fiind inalienabile, adică aparţinând unor
persoane constete, având termenul limitat de durata vieţii titularului iar în calitate
de obiect – atât lucruri mobile, cât şi imobile.Uzufructul, împreună cu uzul şi
abitaţia, care nu sunt decât specii reduse de uzufruct se numesc servitute
personale.63
Servituţile prediale însă sunt alienabile au caracter impersonal, por fi
trensnuse altor persoane, au durată nelimitată şi au în calitate de obiect un teren
(fond) sau un alt imobil.Denumirea de servitute predială provine de la cuvântul
predium,care înseamnă, moşie,( latifundie, fond, teren de pământ), graţie faptului
că ele se referă la terenuri sau la alte bunuri imobile legate în mod durabil de
acestea. În perioada cea mai veche a dreptului privat roman servituţile prediale
erau singura categorie de drepturi reale asupra lucrurilor altuia, relaţiile în cadrul
cărora se reglementau doar prin normele sistemului.
Servituţile prediale se împart la rândul lor, servituţi rustuce (servitutes
rusticorum) legate de terenuri şi alte imobile din localităţile rurale(săteşti) şi
servituţi urbane (servitutes urbanorum) legate de terenuri şi alte bunuri imobile ce
se aflau în localităţile urbane (în oraşe).

63
C.Hamangiu, I.Roseti-Bălăbnescu, Al,Baicoianu.Tratat de drept civil român,V.II, ed. ALL BECK,
Bucureşti,2002, p191.
 61
Particularităţile comune se manifestă prin aceia că şi unele şi altele, şi altele
fac parte din categoria drepturilor reale acupra lucrurilor altuia (iura în re aliena) şi
că ambele categorii fac parte din aşa numitele dezmembrăminte ale dreptului
subiectiv de proprietate 64.
Atât legislaţia, cât şi literatura de specialitate prevăd diferite clasificări ale
servitutilor.
Astfel art. 430 al CCRM aduce următoarele clasificări:
1. Servituţiile aparente, care se cunosc prin semne exterioare şi ne aparente, cele
care nu se atestă prin astfel de semne.
2. Servituţiile continue – sunt acele al căror exerciţiu este sau poate fi continuu,
necontinue sunt cele pentru a căror existenţă este necesară fapta omului.
3. Pozitive sunt servituţiile care îndreptăţesc pe proprietarul terenului dominant să
facă în mod direct anumite acte de folosinţă pe terenul aservit, negative, sunt cele
care impun proprietarului terenului aservit anumite restricţii în exercitarea dreptului
său de proprietate.
În literatura de specialitate s-a demonstrat că servitutele sunt susceptibile de
mai multe clasificări, potrivit anumitor criterii şi anume:servituti naturale;
1. servituti legale;
2. servituţi stabilite prin fapta omului, adică convenţionale.
Această clasificare este criticată de unii autori în literatura de specialitate65
deoarece servitutile naturale rezultă din situaţia naturală a fondurilor şi ele sunt tot
legale, deoarece însăşi legea le prevede. Deci, clasificarea în servituti naturale şi
legale este ne justificată.
De asemenea, şi servitutile legale nu sunt propriu-zis servituţi, deoarece ele
nu sunt în mod real dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, ci sunt spre
deosebire de servitutile propriu-zise, limite normale ale, atributului folosinţei din
conţinutul dreptului de proprietate în scopul folosirii si gospodăririi raţionale-a
unor fonduri vecine.
Servituţii propriu-zise (veritabile) sunt numai cele stabilite prin fapta
omului, adică convenţionale, deoarece numai acestea constituie dezmembrăminte
ale dreptului de prioritate.Servituţile stabilite prin fapta omului sunt singurele
adevărate servutuţi, în întelesul ştiinţific al noţiunii, spre deosebire de acele
restricţii sau îngrădiri ale proprietăţii, numite servituţi naturale şi legale. Întradevăr
numai prin servituţiile atabulite prin voinţa omului, se modifică regimul
proprietăţiişi se derogă de la dreptul comun. Proprietarul fiind liber să dispună de
dreptul său poate să dezmembreze proprietatea sa sau să o greveze cu drepturi
reale.66
Deoarece proprietatea publică nu este susceptibilă de dezmembrare,
înseamnă că ea nu va putea fi grevată de servituti propriu-zise (veritabile). Când
64
Volcinchi V. Problemele definirii servituţii prediale în lumina secolelor şi a noului Cod civil al Republicii
Moldova, Legea şi viaţa, nr. 8, 2004, p.4-15.
65
C. Stătescu, opera citată, pag. 812 şi urm.; T. Ionaşcu, S. Brădeanu, opera citată, pag. 132. C. Stătescu, opera
citată, pag. 814; Trib. Suprem, secţia civ., dec. nr. 1790/1973, în C.D., 1975, pag. 87.
66
D.C. Florescu. opera citată, pag. 412.
 62
este vorba de false servituti (aşa zisele servituti naturale şi legale), acestea nefiind
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, înseamnă că ele sunt susceptibile şi
cu dreptul de proprietate publică.67
În cele ce urmează vom cerceta, pe scurt, servitutile din această primă
clasificare.
1. Aşa-zisele servituti naturale sunt cele care “se nasc din situaţia
locurilor”:
a) servitutea de scurgere a apelor naturale, prin care proprietarul fondului
aservit este obligat să suporte apele ce curg, în mod natural de pe fondul dominant,
fără ca mâna omului să fi contribuit la aceasta. Art. 578, alin. 3 Cod civil român,
prevede că proprietarul fondului superior nu poate face o lucrare spre agravarea
servitutii fondului inferior. Rezultă deci, că executarea unor lucrări care au
îngreunat situaţia fondului vecin, prin aceea că 1-a făcut să primească într-un mod
care nu e cel natural, apele de pe primul fond, constituie, după caz, un delict ori un
cvasidelict, care dă drept proprietarului ameninţat să ceară proteguirea proprietăţii
sale, chiar şi în ipoteza eventuală;
b) servitutea de izvor, care prevede că proprietarul care are un izvor pe terenul
său poate să-1 întrebuinţeze, fără a avea dreptul să vatăme dreptul pe care
proprietarul altui fond l-ar fi dobândit cu privire la folosirea acelui izvor. De
asemenea, proprietarul pe terenul căruia se află un izvor, nu-i poate schimba cursul
când izvorul de apa necesară unei comune;
c) servitutea de grăniţuire, în baza căruia orice proprietar poate obliga pe
vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa, cheltuielile, fiind
împărţite. Cel îndreptăţit va putea intenta o acţiune “în grăniţuire” care reprezintă o
operaţiune de delimitare prin semne exterioare a limitelor dintre două proprietăţi
vecine.
Într-o asemenea situaţie, partea interesată trebuie, mai întâi, să introducă o
acţiune de ieşire din indiviziune şi numai după aceea, să formuleze acţiunea în
grăniţuire, dar numai sub condiţia că în lotul ce i s-a atribuit să fie cuprinsă şi
suprafaţa in litigiu;25
d) servitutea de îngrădire, potrivit căreia orice proprietar îşi poate îngrădi
imobilul, cu condiţia de a respecta servitutea de trecere de care se bucură vecinul
său.
2. Aşa-zisele servituti legale sunt cele “stabilite prin lege, fie în interesul
colectivităţii, fie în cel al particularilor”:
a) servitutea de distanţă a plantaţiilor, potrivit căreia proprietarul unui fond
nu poate ridica plantaţii decât la distanţa prevăzută de lege (sau de obiceiurile
locale recunoscute), şi anume: 2 m de linia despărţitoare a două fonduri pentru
arborii înalţi şi 1/2 m pentru celelalte plantaţii şi garduri vii. Această servitute are
şi înţelesul de „drept de a avea arbori sau plantaţii la o distanţă mai mică de linia
despărţitoare a două fonduri, a executării lucrărilor de către uri terţ.
În acest caz, acţiunea în grăniţuire este admisibilă dacă toţi coindivizarii o
formulează în contradictoriu cu proprietarul sau cu toţi coproprietarii coindivizari

67
C. Stătescu, opera citată, pag. 814.
 63
al imobilului limitrof, decât cea prevăzută de lege, caz în care ea se poate dobândi
prin titluri şi prin prescripţia achizitivă de 30 de ani.
b) servitutea de vedere asupra proprietăţii vecinului, care obligă pe
proprietarul unui fond de a nu deschide ferestră, balcon etc., asupra fondului vecin,
dacă nu păstrează distanţa prevăzută de lege: 1,90 m minimum pentru vederea
directă, adică atunci când zidul în care s-a deschis fereastra este paralel cu
hotarul fondului şi 0.60 m, când vederea este piezişă. Proprietarul unui fond va
putea avea însă deschideri pentru aer şi lumină la orice înălţime şi distanţa de
fondul vecin, deoarece acestea constituie un atribuit al dreptului de proprietate şi
nu sunt de natură să aducă vreun prejudiciu vecinului.
Servitutea de vedere poate avea şi ea înţelesul de “drept de a avea” ferestre
sau balcoane spre fondul vecin la o distanţă mai mică decât cea prevăzută de lege,
caz în care ea poate fi constituită numai prin fapta omului;
c) servitutea de picătură a streşinilor, care impune proprietarului casei să
facă streaşină în aşa fel ca “apa de ploaie să curgă pe terenul său sau pe uliţă, iar nu
pe terenul vecinului”;
d) servitutea de trecere care dă dreptul proprietarului unui loc înfundat,
ce nu are ieşire la calea publică, de a trece peste terenul învecinat, care este
proprietatea altuia; ea se poate constitui prin convenţia proprietarilor celor două
fonduri sau prin hotărâre judecătorească, cu respectarea a două reguli: trecerea
trebuie să se facă pe calea cea mai scurtă şi trebuie să se aleagă locul prin care
trecerea ar produce mai puţine pagube fondului aservit, al cărui proprietar va fi
îndreptăţit să ceară despăgubiri pentru repararea prejudiciilor cauzate.
În cazul în care un imobil nu are ieşire la cale publică pe o porţiune ca
proprietate comună pe cote-părţi între mai multe persoane, prevederile art. 616
Cod civil român, nu sunt aplicabile, fiecare dintre coindivizari având dreptul să
exercite atributele proprietăţii asupra întregului imobil şi să ceară celorlalţi
coproprietari respectarea acestui drept, iar în cazul în care imobilul a fost partajat
omiţându-se a se stabili calea de acces pentru parcelele fără ieşire la drumurile
publice, cel ce se află într-o asemenea situaţie, este îndreptăţit să ceară stabilirea
servitutii de trecere pe parcelele care, prin partaj, se interpun între fondul său şi
calea publică,68 art. 634 Cod civil romîn, îndreptăţeşte pe proprietarul fondului
dominant un alt loc de trecere care nu poate fi refuzat dacă servitutea stabilită
iniţial a devenit împovărătoare.
În ceea ce priveşte trecerea la calea publică peste un teren proprietate
publică, ea este admisibilă sub titlu de drept personal, iar nu cu titlu de drept real
de servitute. Pentru a se obţine un drept personal de trecere, va fi necesar să se
obţină avizul organului administrativ competent, care va verifica dacă prin
acordarea unui asemenea drept nu se contravine prevederilor schiţei şi detaliilor de
sistematizare.
68
Curtea Supremă de Justiţie a României, secţia civilă, decizia nr. 52/1990, în revista
“Dreptul”, nr. 9-12/1990, pag. 236. Trib. Suprem al României, secţia civilă, dec. nr. 385/1989,
în revista “Dreptul”, nr. 1-2/1990, pag. 127; în cazul în care terenurile provin din moştenire,
instanţele au obligaţia de a verifica dacă a existat un partaj voluntar, legal sau judiciar, pentru
ca acţiunea în constituirea dreptului de servitute să fie admisibilă.
 64
Servitutile stabilite prin fapta omului sunt stabilite de art.431- 433 CCRM
care se mai numesc servitutile propriu-zise sau veritabile, convenţionale. Ele pot fi
constituie prin act juridic civil sau uzucapiune.
Aceactă modalitate de constituire a servituţiilor este prevăzută şi de CCRM
art. 431, care prevede că forma actului juridic trebuie să fie autentică şi este
opozabilă în registrul bunurilor imobile.
Articolul 433 CCRM nu stabileşte termenul servitutilor stabilite prin
uzucapiune, dar presupunem că el ecte de 15 ani, aşa cim e prevăzut de art. 332
CCRM.
În art. 620 Cod civil român, în principiu, proprietarul unui teren sau al unei
clădiri poate consimţi la constituirea oricărei servituţii cu condiţia ca aceasta să nu
împiedice un fapt personal şi cu respectarea ordinii publice, sociale şi economice
în această categorie intră:
a) servitutile stabilite prin act juridic (contract, testament)
potrivit art. 577 şi 620 Cod civil român, pot fi de orice fel, adică continue
sau necontinue, aparente sau neaparente, pozitive sau negative;
b) servitutile stabilite prin uzucapiunea de 30 de ani, potrivit art. 623 Cod
civil român (numai servitutile continue şi aparente);
c) servitutile stabilite prin destinaţia proprietarului apar atunci când
proprietarul a două fonduri stabileşte între acestea o astfel de situaţie care dacă
imobilele respective ar fi aparţinut unor proprietari diferiţi, ar fi constituit o
servitute (art. 625 Cod civil român), în această situaţie, dacă unul din imobile se
înstrăinează, se naşte un drept de servitute continuă şi aparentă.
În literatura de specialitate română servitutile se clasifică după obiectul lor,
care pot fi servituîţii pozitive şi servituţii negative.
1. Servitutile pozitive sunt acelea care îndrepăţesc pe proprietarul
fondului dominant de a face anumite acte de folosinţă în mod direct, asupra
fondului aservit, al cărui proprietar este obligat să le suporte; spre exemplu,
servitutea de trecere, de a lua apă din izvorul sau fântâna ce se află pe fondul
aservit etc.
2. Servitutile negative sunt acelea care impun proprietarului fondului
aservit anumite sarcini sau chiar restricţii în exercitarea dreptului sau; spre
exemplu, servitutea de a nu clădi peste o anumită înălţime, de a nu deschide o
fereastră sau balcon spre fondul învecinat, de a nu planta la o distanţă mai mică
decât cea prevăzută de lege, faţă de linia despărţitoare dintre cele două
fonduri vecine.

După modul lor de exercitare si după felul în care se manifestă autorii

români clasifică servitutile în felul următor.
1. Servitutile continuie, adică acelea care nu au nevoie de faptul actual al
omului pentru a fi folositoare fondului dominant (ceea ce nu înseamnă însă că ele
trebuie să se exercite în mod continuu); spre exemplu, servitutea de vedere, de
scurgere a apei de ploaie etc. (art. 622, alin. l Cod civil român ).
 65
2. Servitutile necontinuie sunt acelea care spre a fi exercitate, implică
faptul actual al omului; spre exemplu, servitutea de trecere, de a lua apă etc. (art.
622, alin. 2 Cod civil român ).
3. Servitutile aparente sunt acelea care se recunosc prin anumite fapte
exterioare; spre exemplu, o fereastră, un balcon etc. (art. 622, alin. 3 Cod civil
român).
4. Servitutile neaparente sunt acelea care nu au un semn exterior a
existenţei lor; spre exemplu, servitutea de a nu clădi, etc. (art. 622, alin. 3 Cod civil
român).
Această clasificare a servitutilor, după modul de exercitare şi după felul în
care se manifestă, prezintă o importanţă deosebită, deoarece numai servitutile
continue şi aparente pot fi dobândite prin uzucapiune, şi prin destinaţia
proprietarului, nu se pierd prin neîntrebuinţare şi pot fi apărate prin acţiunile
posesorii.69

O altă clasificare se face după cum sunt constituite în folosul unei clădiri
sau a unui teren.

1. Servituţi urbane;
2. Servituţi rurale.
După situaţia specială a fondurilor
1. Servituti continue şi aparente; spre exemplu, servitutea de vedere;
2. Servituti continue şi neaparente; spre exemplu, servitutea de a nu
construi;
3. Servituti necontinue şi aparente; spre exemplu, servitutea de trecere pe
un drum sau pe o potecă vizibilă;
2. Servituti necontinue şi neaparente; spre exemplu, servitutea de
păşunat, de trecere când nu există un drum sau o potecă vizibilă.70
În conformitate cu art. 434 CCRM, exerciţiul dreptului de servitute constă în
sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit, care îl obligă pe
proprietar de a permite efectuarea anumitor acţiuni pe terenul său, deasupra
acestuia sau sub pământ.
Servitutea poate consta şi din obligaţia proprietarului de a se abţine de la
anumite acţiuni în favoare proprietarului terenului dominant. Dreptul de servitute
se exercită potrivit cu modul de constituire şi obiceiul locului, proprietarul fondului
dominant ne-putând îngreuia sarcina fondului aservit, iar proprietarul acestuia din
urmă neputând face mai anevoios exerciţiul servitutii.
Pe durata existenţei dreptului de servitute, proprietarii celor două fonduri
vecine au anumite drepturi şi obligaţii (art. 434-439 Cod civil al Republicii
Moldova).

69
C. Florescu, op. cit., pag. 409.
70
T. Ionaşcu, S. Brădeanu, Drepturi reale, op.cit., pag. 131.
 66
3. Modurile de constituire a servituţilor în temeiul Codului Civil al Republicii
Moldova

În conformitate cu art. 431 CCRM, servitutea poate fi constituită prin

destinaţia stabilită de proprietar, prin acte juridice ori prin uzucapiune.
Actul juridic prin care se constituie servitutea se încheie în forma autentică.
Servitutea constituită prin acte juridice este opozabilă după înscrierea în
registrul bunurilor imobile.
Modul de constituire a servitutii prin destinaţia stabilită de proprietar este
prevăzută mai concret în art. 432 CCRM. Astfel, servitutea prin destinaţia
stabilită de proprietar este constatată printr-un înscris al proprietarului de
teren care, în vederea unei eventuale parcelări, instituie imediat natura,
scopul şi situaţia servituţii unei părţi din teren în favoarea altor părţi. Art. 433
CCRM stabileşte un alt mod de dobândire a servituţilor şi anume prin uzucapiune.
Astfel, servituţile continue şi aparente, precum şi cele neaparente şi pozitive, se
pot dobindi prin uzucapiune, în conditiile legii.
Unul din cele mai noi şi importante moduri de dobândire a dreptului de
proprietate este uzucapiunea. Deşi este reglementată în noul CCRM, nu este adusă
o definiţie a acesteia . În literatura de specialitate uzucapiunea este un mod originar
de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale imobiliare prin
efectul unei posesii prelungite a unui bun în intervalul de timp prevăzut de lege. 71
Noi considerăm că uzucapiunea este modul dobândirii a unui drept de proprietate
asupra unui bun mobil sau imobil, de către un dobânditor de bună credinţă, prin
folosirea îndelungată în intervalul de timp prevăzut de lege. Deci, reieşind din
definiţiile a de mai sus desprindem următoarele caractere ale uzucapiunii: posesie
îndelungată în termen achizitiv; posesorul să fie de bună credinţă; posesia să fie
utilă.
Posesia prelungită duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun
imobil, cu excepţia celor care nu sunt în circuitul civil general, dacă sunt
îndeplinite următoarele condiţii:
— posesia să fie utilă adică neviciată.
În cazul în care o persoană a venit în imobil în calitate de concubină a
fostului proprietar, posesia ce ea a exercitat asupra imobilului nu este o posesie
utilă, care să servească uzucapiunii, deoarece calitatea în care ea a locuit, deci a
posedat imobilul, exclude ideea ca ea să-1 fi stăpânit sub nume de proprietar. Dacă
ambii concubini au folosit imobilul, cu permisiunea proprietarilor titulari, posesia
lor este precară, astfel că nici cu privire la aceştia nu se poate constata dobândirea
dreptului de proprietate pe calea uzucapiunii, deoarece erau din litigiu,
împrejurarea că foştii concubini au întreţinut şi conservat imobilul, nu este de
natură a duce la concluzia că intenţia lor a fost aceea de a poseda pentru ei, lipsind
deci un element esenţial, ce concură la dobândirea dreptului de proprietate, pe
calea uzucapiunii.
71
C. Stătescu, C. Bârsan, op. cit., pag. 275 şi urm.; M. Costin si alţii, op. cit., pag. 531-532.
 67
— posesorul să posede pentru sine, adică cu intenţia de a deveni
proprietar;
— posesorul să posede bunul imobil respectiv în tot timpul prevăzut de
lege.
Uzucapiunea poate fi de mai multe feluri, în funcţie de timpul prevăzut de
lege, şi anume: mobiliară imobiliară. La servitute ne interesează uzucapiunea
imobiliară. În conformitate cu articolul 332 CCRM uzucapiunea imobiliară apare,
dacă o persoană, fără să fi dobândit dreptul de proprietate, a posedat cu buna-
credinta sub nume de proprietar un bun imobil pe parcursul a 15 ani, aceasta
devine proprietarul bunului respectiv.
Dacă un bun imobil şi drepturile asupra lui sunt supuse înregistrării de
stat, dreptul de proprietate se dobândeste în temeiul alin.(1) din momentul
inregistrării.

Actele materiale corespunzătoare unor servituţi necontinuie sunt prezumate a

fi exercitate cu simpla îngaduinţă a proprietarului terenului aservit. Proprietarul
terenului dominant va putea prescrie dovedind contrariul. Servitutile
neaparente şi negative nu se pot dobândi prin uzucapiune.

Art. 434 dCCRM stabileşte modul de exercitare a servituţii. În conformitate cu

acesta sarcina pe care o instituie servitutea asupra terenului aservit constă în
obligaţia proprietarului de a permite efectuarea anumitor acţiuni pe terenul
sau, deasupra acestuia sau sub pământ. Servitutea poate consta şi din obligaţia
proprietarului de a se abţine de la anumite acţiuni în favoarea proprietarului
terenului dominant.
Servitutea se extinde asupra a tot ceea ce este necesar pentru exercitarea ei.
Dacă servitutea s-a exercitat benevol şi fără obiecţii în termen de cel putin 3
ani, atunci, în cazul apariţiei unor litigii între proprietari, aceasta modalitate
de exercitare poate servi ca temei determinant la solutionarea litigiului.
Proprietarul terenului aservit este obligat să se abţină de la orice act care
limitează ori impiedică exerciţiul servituţii. Astfel, nu va putea schimba starea
locurilor ori stramuta exercitarea servituţii în alt loc.
Proprietarul terenului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de
servitute, o altă parte a terenului decât cea indicată la alin. (3), dar numai în
cazul în care o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul terenului
dominant. Cheltuielile aferente transferării sunt suportate de proprietarul terenului
aservit.
Dreptul de servitute al proprietarului terenului dominant trebuie sa fie
exercitat astfel încât să creeze cât mai putine dificultati proprietarului terenului
aservit.
În toate cazurile în care, conform contractului, cheltuielile lucrărilor de
exercitare şi conservare a servituţilor revin proprietarului terenului aservit,
acesta se va putea exonera de obligaţie abandonând în folosul proprietarului
terenului dominant partea din terenul aservit necesara exercitarii servituţii.(art.
435 CCRM).
 68

4. Subiectele dreptului de servitute

Deşi servituţiile prediale apar între imobile, drepturile şi obligaţiile în
legătură cu ele apar între proprietarii acestor imobile.
Drepturile si obligaţiile proprietarului fondului dominant.
În literatura de specialitate predomină opinia conform căreia raportul
juridsic la dreptul de servitute apare între bunuri.72Alţi autori consideră că este un
drept subiectiv.Deci, cum sa mai semnalat dreptul de servitute este un drept real.
Conceptul de « drepuri reale » a fost întemeiat încă de romanii antici şi dominant
în teoria dreptului până la sfârşitul sec.XIX-începutul sec. XX. Conform acestui
concept, dreptul subiectiv real instituie un raport juridic direct între subiect şi
obiect, o legătură nemijlocită de dominare deplină a titularului acestui drept asupra
obiectulu73.
Savantul rus G.F. Şerşenevici afirmă, că în cazul când se avea în vedere un
raport juridic real, se indică numai acel participant, căruia îi aparţinea în acest
raport dreptul subiectiv.74
Referindu-ne la servitutea predeală, considerăm că raportul juridic nu apare
între obiecte (terenuri, alte imobile) sau între subiect şi obiect. El apare doar între
subiecte vizavi de obiecte , atât în cele reale , cât şi în cele obligaţionale, numai că
în primul caz obligaţia are caracter împersonal , iar în al doilea caz, caracter
personal. Această concluzie autorul o face în temeiul studierii dreptului privat
roman, unde în Roma antică subiecţi ai raportului juridic de servitute predială
puteau fi doar cetăţenii Romei , pentru care , în virtutea statutului lor juridic , era
umilitor de a se angaja în servirea cuiva, dacă în perioada feudalismului, sibiecţi ai
aceluiaşi raport juridic în majoritatea cazurilor erau feudalii ca proprietari de
terenuri, pentru care era dezonorant de a se angaja în servirea cuiva, deoarece
pentru aceasta existau ţăraniii şerbi, apoi la sfârşitul sec. XIX începutul sec. XX,
după atâtea eforturi şi sacrificii, « individul eliberat » a acceptat aceeaşi formulă a
servituţii predeale , grevând cu o sarcină un imobil în favoarea altui imobil, fără a
pomeni ceva despre proprietarul imobilului aservit şi scoţând în vileag doar
proprietarul imobilului dominant, ca titular al dreptului subiectiv de servitute, cu
interesele lui75 .
Art. 436 CCRM prevede că proprietarul are dreptul să folosească de
servitute poate face, pe cheltuiala sa reparareaşi să întreţină lucrările necesare spre
a exercita şi păstra, în mod normal, servitutea ce are, şi lucrările de conservare,
dacă nu s-a prevăzut altfel în actul constituitiv. Cheltuelile vin pe seama celor doi
proprietari.
72
D. Florescu. Dreptul de proprietate, Bucureşti, 2002, pag.404-406
73
Римское частное право под ред И.Б.Новицкого и И.С.Перетерского, 1948, с 190-191 и др. Cittat de
V.Volcinschi, pag. 9
74
Шершеневич Г.Ф.Общая теория права. Москва, с. 574
75
A se vedea, V.Volcinschi ,op.cit. p. 9
 69
În lipsa unei prevederi contrare poate înlătura toate construcţiile şi plantaţiile
pe care le-a amplasat pe trenul aservit, în cazul necesităţii readucerii acestuia în
starea normală pentru exploatare.
Drepturile asupra constructiilor si plantatiilor aparţine proprietarului fondului
dominant, deoarece conform art. ¤438 CCRM, proprietarul terenului aservit nu
are nici un drept asupra construcţiilor şi plantaţiilor amplasate pe terenul sau
de proprietarul terenului dominant.
În caz de concurenţa mai multor drepturi, art. 349 CCRM prevede că, dacă
servitutea unui teren concurează cu o altă servitute sau cu un alt drept real de
folosire a imobilului, astfel încât aceste drepturi nu pot fi exercitate concomitent,
total sau parţial, având acelasi grad de prioritate, fiecare persoană îndreptăţită
poate cere stabilirea unei ordini de exercitare care ar corespunde în mod
echitabil binelui tuturor persoanelor interesate.

Articolul 437 CCRM prevede următoarele obligaţii ale proprietarului

terenului dominant.

1. Este obligat să întreţină construcţiile şi plantaţiile amplasate, în măsura în care

aceste asigură interesele terenului aservit.

2. Dacă sunt mai mulţi proprietari a fundului dominant, obligaţia de întreţinere şi

de recuperare a prejudiciilor cauzate aparţine proporţional beneficiarului fiecărui
proprietar de teren dominant dacă legea sau actul juridic nu prevede astfel.
a) dreptul la acţiunile puse la dispoziţia sa şi anume:
- o acţiune petitorie, denumită confesorie, pentru recunoaşterea dreptului său;
- o acţiune posesorie, în complângere, pentru a înlătura orice tulburare adusă
exerciţiului dreptului său de servitute;
b) obligaţia de a-şi exercita dreptul numai în limitele modului de
constituire iniţială a servitutii sale, pentru nu îngreuia cu nimic sarcina fondului
aservit (art. 629 şi 633 Cod civil român ).
Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit.

În conformitate cu art. 434, 435 CCRM proprietarul fondului aservit are

dreptul de a se libera de orice obligaţie i-ar reveni în baza servitutii (dacă din lege
nu rezultă altfel), renunţând la proprietatea părţii din imobil ce este necesară
exerciţiului dreptului, în favoarea proprietarului fondului dominant;

Punctul 5. art. 434 prevede dreptul de a oferi proprietarului fondului dominant

un alt loc pentru exercitarea servituţii, atunci când modul iniţial de exercitare a
devenit prea împovărător pentru fondul aservit.

El are dreptul de a se folosi de acţiunile puse la dispoziţia sa, pentru a apăra

dreptul său de proprietate, şi anume:
-o acţiune negatorie, şi
-o acţiune posesorie în complângere.;
 70
El are şi anumite obligaţiuni.

1. Obligaţia de a nu face nimic de natură a scădea sau îngreuia întrebuinţarea

servituţii.

2. El nu v-a putea schimba starea locurilor, ori strămuta exercitare unor servituţii în
alt loc.

5. Drepturile şi obligaţiile subiectelor dreptului de servitute

Cu toate că servituţile sunt perpetue totuşi, CCRM prevede unele temeiuri

de stingere a lor.
Temeiurile, stingerii servitutilor sunt prevăzute în art. 440 CCRM. Servitutile
se pot stinge în următoarele situaţii:
1. prin consolidare, adică atunci când ambele fonduri devin proprietatea
aceluiaşi subiect de drept;
2. prin renunţarea la servitute în favoarea proprietarului fondului aservit,
renunţare ce poate fi cu titlu oneros sau gratuit;
3. prin expirare a termenului;
4. prin răscumpărare;
5. prin imposibilitatea exercitare a ei ;
6. prin neuz, adică prin prescripţie extinctivă de 10 de ani;
7. prin dispariţia (pieirea) fondului aservit;
8. prin expropiere a terenului aservit dacă servitutea este contrară utilităţii
publice căreia îi va fi afectat bunul expropriat.
Consolidarea în sensul CCRM este folosită în sensul confiziunii prevăzută
de izvoarele româneşti. Consolidarea poate avea loc în caz de succesiune. Vânzare
–cumpărare, etc.
Unul din temeiurile stingerii servituţii este neuzul, având ca prescripţie
extinctivă 10 ani. Aceasta înseană că dacă în termen de 10 ani nu a fost folosit
terenul aservit atunci dreptul de servituta a proprietarului terenului dominant
încetează.
În România termenul de prescripţie este de 30 ani. Pentru acest temei
CCRM prevede şi modul de calculare a termenului. Astfel, articolul 441 CCRM,
termenul prevăzut la art.440 lit.f) începe să curgă de la data ultimului act de
exerciţiu al servituţilor necontinue ori de la data unui act contrar servitutilor
continue.
Exercitarea servituţii de către un coproprietar ori de către un uzufructuar face
să se întrerupă termenul faţă de ceilalţi coproprietari ori faţă de nudul proprietar.
Se consideră că srvituţile naturale şi servituţile legale nu se sting prin neuz,
fiindcă ele sunt considerate simple prelungiri ale proprietăţii, sunt accesorii
dreptului de proprietate, care prin natura sa este perpetuu şi imprescriptibil.
 71
Cauza neuzului este indiferentă, fie că neuzul se datorează voinţei titularului
servituţii, fie că este datorat unei cauze independente de voinţa acestuia, adică de
forţă majoră, rezultatul este acelaşi, stingerea servituţii.76
Prescripţia poate fi întreruptă prin recunoaşterea existenţei servituţii de către
proprietarul fondului aservit.
Prin dispariţia (pieirea) fondului aservit servitutea se stinge prin lipse
obiectului : spre exemplu, incendierea sau dărâmarea clădirii, inundaţia terenurilor
etc.
În afară de temeiurile expres adise în art. CCRM, servitutea poate fi stinsă
prin alte temeiuri legale . Astfel se stinge servitutea în caz de revicare, rezoluţiune
sau anularea dreptului celui care a constituit servitutea.
Condiţiile stingerii servituţii prin răscumpărarea servituţii de trecere sunt
reglementate de articolul 442 CCRM.Astfel în temeiul acestui articol servitutea de
trecere poate fi răscumpărată de proprietarul terenului aservit dacă există o
disproporţie vădită între utilitatea pe care o procură terenului dominant şi
inconvenientele sau deprecierea provocată terenului aservit.
În caz de neînţelegere între părţi, instanţa de judecată poate suplini
consimţământul proprietarului terenului dominant. La stabilirea preţului de
răscumpărare, instanţa va ţine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii
celor doua terenuri.

Tema VIII. Dreptul de superficie

1. Definiţia şi caracterele dreptului de superficie, obiectele, subiectele acestuia.

Deşi cunoscut din cele mai vechi timpuri, dreptului de superficie i s-a acordat
puţină atenţie în literatura de specialitate. Astfel, autorii ce examinează acestă
noţiune nu expun prea multe idei în legătură cu ea. De exemplu, D. Florescu
consideră că un alt drept real este dreptul de superficie, care este drept real
principal, dezmembrămînt al dreptului de proprietate asupra unui teren, care
constă în folosinţa acelui teren, proprietatea unui terţ, folosinţa fiind acordată
proprietarului construcţiei, lucrării sau plantaţiei, ridicate pe acest teren.77

Considerăm că dreptul de superficie ca dezmembrămănt al dreptului de

proprietate se deosebeşte de de celelalte prin anumite caractere specifice. În
primul rând, el apare prin suprapunerea a două drepturi ce aparţin la proprietari
diferiţi. În al doilea rând, este răspândită opiniea că dreptul de superficie este legat
de obiecte concrete construcţiile şi terenurile de pământ.

76
D. Florescu. Dreptul de proprietate, Bucureşti, 2002, pag.420-421

77
Dumitru C. Florescu. Dreptul de proprietate. Ed.Universităţii T. Maiorescu. Bucureşti.2002, 703 pag.
 72
Îstoricii afirmă că dreptul de superficie a fost sancţionat pe la
sfârşitul secolului al II-le î.e.n., în condiţiile crizei de locuinţe, când statul a
permis particularilor să construiască pe terenurile virane. Conform dreptului civil
însă, superficies solo cedit(ceia ce înseamnă că suprafaţa aparţine terenului), aşa
încât construcţiile zidite pe terenurile virane ar fi urmat să intre în proprietatea
statului, ceea ce nu era de natură săi încurageze pe particulari. Faţă de această
situaţie, statul s-a îndepărtat de la vechiul principiu recunoscând constructorului un
drept foatre întins, în virtutea căruia putea folosi clădirea pe termen nelimitat, cu
condiţia să plătească o sumă de bani anuală, numită solarium. Superficiarul, titular
al dreptului de superficie, putea să transmită clădirea moştenitorilor, o putea
vinde sau dona, o putea greva cu serviruţi78 . Alţi autori afirmă că dreptul de
superficie se năştea dintr-un contract de locaţiune şi anume: superficia , drept
născut din conditio agri vectigatis şi emfiteoza. Deşi se năşteau pe baza unui
contract, acesta constituiau drepturi reale şi erau sancţionate printr-o acţiune
reală similară acţiunii în revendicare.79
Superficia (superficies) reprezenta dreptul unei persoane la folosirea
unei construcţii ridicate pe terenul altuia, teren care era închiriat pe veci sau pe un
termen lung, în schimbul plăţii unei sume de bani către proprietarul terenului.
Acest drept a apărut în condiţiile în care numărul de locuitori ai Romei a
crescut într-o asemenea măsură, încât a avut loc o acută criză de locuinţe. Statul
roman a încurajat construcţia de case, în care scop a afectat construcţiei de
locuinţe terenurile virane aflate între case, destinate iniţial protecţiei contra
incendiilor. În acel timp însă, exista o dublă dificultate: pe de o parte se obişnuia să
se construiască pe un teren închiriat şi nu cumpărat, deoarece la origine convenţia
intervenea între un particular şi o persoană morală- statul sau cetatea, care nu
puteau să înstrăineze parcelele din ager publicus. În acelaşi timp, era în vigoare
un principiu- superficies solo cedit , adică suprafaţa aparţine pământului - potrivit
căruia proprietarul terenului este şi proprietarul construcţiei care se afla pe acest
teren. Dar această împrejurare frâna construcţia de locuinţe pe terenul statului. În
felul acesta s-a ajuns la recunoaşterea instituţiei dreptului de superficie, statul
păstrând dreptul de proprietate asupra terenului, iar cel care construia case putea să
folosească perpetuu terenul ţi schimbul unei chirii.Cu timpul dreptul de superficie
s-a extins şi între particulari. Într-o perioadă mai târzie a Imperiului Roman, în
scopul de a facilita exploatarea pământurilor necultivate ale Împăratului, a apărut
instituţia emfiteozei, care era un contract de locaţiune pe termen lung. Spre
deosebire de conditio agri vectigalis, în cazul emfiteozei, pământurile arendate nu
mai aparţineau cetăţilor , ci împăratului şi nu mai fusese cultivate. Spre deosebire
de contractele actuale de locaţiune, acel contract de locaţiune dădea naştere la un
drept real asupra lucrului altuia, numit emfiteoză. Emfiteotul avea aceiaşi situaţie
pe care o avea şi un conductor agri vectigalis şi anume, aceea a unui colon cu
drepturi speciale.80

78
Emil Molcuţ, Dan Oancea. Drept roman.Bucureşti,ed. Şansa, 1997, p.131.
79
Ion. M. Anghel.Dreptul roman. Bucureşti. 2002, p.191
80
Ion. M. Anghel. Op.cit., p. 192
 73
Dreptul de superficie nu este reglementat de majoritatea legislaţiei altor
ţări deoarece existenţa lui a fost iniţial contestată întrucât acesta reprezintă o
exepţie de la principiul accesiunii potrivit căruia tot se se află pe fond aparţine
proprietarului bunului. Aceaste se confirmă prin articolul 329 CCRM care prevede
că constructiile şi lucrările subterane sau de la suprafata terenului sânt prezumate
a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin acestuia pînă la
proba contrara.
În Republica Moldova până în 2003 nu era reglementat dreptul de
superficie, deşi în realitate el exista şi în perioada socialismului când pământul era
doar în proprietatea statului şi cei care doreau să conctruiască particular luau în
folosinţă pământ dela stat în rezultat se crea suprapunerea a două drepturi de
proprietate a doi proprietari diferiţi : proprietarul casei şi proprietarul pământului.
În prezent existenţa dreptrului de superficie este reglementată de
articolul 443 al CCRM care prevede, că superficia este un drept real imobiliar de a
folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării unei construcţii, deasupra şi
sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente.
Acest drept se caracterizează prin următoarele ceractere: este drept real
principal, imobiliar, este alienabil, transmisibil (se transmite prin succesiune şi
poate fi obiect al unui contract de locaţiune), nu se stinge prin neuz, adică prin
nefolosinţă, este un drept imprescriptibil extinctiv.

Dreptul de superficie (superficies) este un drept real care constă în dreptul de

proprietate pe care-1 are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor,
plantaţiilor sau altor lucrări care se află pe terenul aparţinând altuia, teren cu
privire la care superficiarul capătă un drept de folosinţă.
Din definiţiile de mai sus rezultă că, în cazul dreptului de superficie, ne aflăm
în prezenţa unui paralelism între două categorii de drepturi, cu subiecte diferite:

— dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiei şi dreptul

de folosinţă cu privire la terenul pe care aceasta se află;

— dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se găseşte

amplasată construcţia şi dreptul său de a pretinde de la superficiar să folosească
terenul potrivit destinaţiei sale şi să-i plătească o indemnizaţie pentru folosinţa
terenului, afară de cazul când constituirea dreptului de superficie s-a făcut cu titlu
gratuit.81
Deci după cum s-a menţionat dreptul de superficie prezintă următoarele
caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar, putând avea ca obiect numai construcţii,
plantaţii sau lucrări care sunt ataşate de sol;
b) este un drept de proprietate specifică, cu un conţinut complex, deoarece
pe lângă proprietatea asupra obiectelor arătate, el implică întotdeauna şi dreptul de
81
S. Brădeanu, Unele probleme privind drepturile de superficie, de abitaţie si de servitute..., în K.R.D. nr. 5/1977,
pag. 31 şi urm. Vezi de asemenea. T. Ionaşcu, S. Brădeanu, “Dr. reale...”, opera citată, pag. 128; C. Stăţescu,
opera citată, pag. 824.
 74
folosinţă asupra terenului pe care acestea se află;
c) dreptul de superficie, ca şi dreptul de proprietate, este un drept perpetuu,
deoarece el nu se stinge prin întrebuinţare;
d) deoarece nu este vorba de o coproprietate, ci de două drepturi de proprietate
suprapuse, dreptul de superficie nu poate înceta pe calea ieşirii din indiviziune;
e) poate fi înstrăinat sau grevat cu sarcini, ori se poate transmite prin
moştenire atât timp cât construcţia există şi, numai odată cu aceasta.
În afară de definiţia dreptului de superficie art.443 CCRM prevede şi
alte condiţii ce caracterizează acest drept. Astfel, dacă nu se prevede altfel,
dreptul de superficie nu se poate exercita decât asupra suprafeţei construite sau
asupra suprafetei pe care urmează să se ridice construcţia, precum şi asupra
suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei,
exploatării ei normale.
Intinderea dreptului superficiarului de a folosi terenul grevat este
stabilită prin contract sau lege. În lipsa unor prevederi contractuale, terenul este
grevat cu servitutea necesara exercitării dreptului de superficie. Servitutea
încetează la stingerea dreptului de superficie.
Asupra dreptului de superficie se aplică în modul corespunzător
regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor daca legea nu prevede altfel.
Construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de
superficie.
Dreptul de superficie nu poate fi constituit sub condiţie
rezolutorie.
Dreptul de superficie nu poate fi limitat la o parte din constructie.
Deci, obiectul dreptului de superficie este constituit din două bunuri
imobile: o construcţie şi un teren. În unele cazuri obiect al dreptului de superficie
poate fi o plantaţie, livadă, vie, pădure.
Subiectele sunt superficiarul care este proprietar asupra construcţiilor şi
proprietarul terenului.
In concluzie am putea spune că dreptul de superficie se caracterizează prin
aceia că în conţinutul acestuia se suprapun două drepturi de proprietate care aparţin
a dou proprietari diferiţi : dreptul de proprietate a superficiarului asupra
construcţiilor, plantaţiilor şi dreptul proprietarului terenului, având caractere
comune dreptului de proprietate cât şi specifice(drept imobiliar, constituit din două
drepturi de proprietate suprapuse).
2. Constituirea şi exercitarea dreptului de superficie

Legislaţia şi literatura de specialitate prevede diferite modalităţi de

constituire a dreptului de proprietate. În conformitate cu articolul 444 CCRM,
constituirea dreptului de superficie la noi în republică are loc în felul următor.
Dreptul de superficie se naşte în temeiul unui act juridic sau al unei
dispoziţii legale, fiind opozabil terţilor din momentul înscrierii în registrul
bunurilor imobile.
 75
Dreptul de superficie se constituie pentru un termen de 99 de ani dacă
nu a fost stabilit un alt termen.
Dreptul de superficie nu poate fi limitat printr-o condiţie
suspensivă.
Dreptul de superficie în temeiul unui act juridic are loc prin în caz de
legat, în cazul în care testatorul lasă proprietatea construcţiei unui legatar şi
proprietatea terenului altui legatar.
Constituirea dreptului de superficie prin act juridic are loc la încheierea
unei convenţii, unui testament, legat etc. Actul juridic se încheie sub forma
înscrisului autentic.
Constituirea dreptului de superficie prin legat are loc atunsi când prin
testament testatorul lasă proprietatea construcţiei unui moştenitor iar terenul altui
moştenitor legatar
Dacă terenurile fac parte din domeniul privat al statului ele pot fi
transmise în folosinţă pentru construcţia de locuinţe şi se face pe durata existenţei
locuinţei.
Articolul 445 CCRM prevede că dreptul de superficie nu se stinge
prin demolarea sau pieirea constructiei.
Articolul 446 CCRM determină rangul superficiei. Astfel, dreptul de
superficie se înscrie în registrul bunurilor imobile numai cu rangul întii. Rangul nu
poate fi modificat.
Articolul 447 CCRM determină modul de exercitare a dreptului de
superficie. Astfel, superficiarul poate dispune în mod liber de dreptul său. În cazul
unei construcţii existente, superficia se poate înstrăina ori ipotecă numai o dată
cu aceasta. În caz de înstrăinare a construcţiei de către superficiar,
proprietarul terenului are dreptul de preemţiune.
Dreptul de superficie asupra terenului, pe care s-a ridicat construcţia,
lucrarea sau plantaţia conferă titularului său atributele posesiei, folosinţei şi
dispoziţiile materiale, în sensul întrebvuinţării şi modificării substanţei terenului în
măsura necesară realizării construcţiei, lucrării sau plantaţiei. Posesia şi folosinţa
terenului se pot exercita doar în legătură directă şi în limitele exercitării dreptului
de proprietate asupra construcţiei, etc. Dreptul de seperficie are un caracter
accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra construcţiei. Dispoziţia juridică
a dreptului de superficie se exercită condiţionat şi concomitent cu dreptul de
dispoziţie asupra construcţiei. Înstrăinarea construcţiei antrenează şi transmiterea
dreptului de superficie asupra terenului.82

3. Drepturile şi obligaţiile superficiarului şi ale proprietarului terenului

Superficiarul are un drept de proprietate în privinţa construcţiei (plantaţiei sau

alte lucrări) şi un drept de folosinţă cu privire la teren.83Dreptul de folosinţă asupra
82
Dumitru C. Florescu. Dreptul de proprietate. Ed.Universităţii T. Maiorescu. Bucureşti.2002, p.428.
83
C. Bârsan, “Reglementarea dreptului de superficie în proiectul Codului civil”, în R.R.D. nr. 3/1972, pag. 15 şi
urm.; M. Costin şi alţii, opera citată, pag. 214-215; Cristian Ajumiru, “Juste aspecte teoretice şi practice ale
dreptului de superficie”, în revista “Dreptul”, nr. 5-6, 1993, pag. 65-73.
 76
terenului este mai largă deoarece în caz de înstrăinare a construcţie evident se
înstrăinează şi folosinţa terenului indiferent de voinţa proprietarului.
El are obligaţia de a respecta condiţiile prevăzute în actul de constituire, de a
nu schimba destinaţia economică a terenului pe care se află construcţia (plantaţia
etc.), de a plăti proprietarului terenului indemnizaţia cuvenită, stabilită în actul de
constituire.
Proprietarul terenului al cărui drept de proprietate este limitat în conţinutul
său material şi juridic de dreptul de superficie are dreptul de a pretinde
superficiarului indemnizaţia pentru folosirea terenului (când dreptul de
superficie s-a constituit cu titlu oneros).
Proprietarul are dreptul de a cere respectarea destinaţiei economice a
terenului.
El are obligaţia de a respecta şi garanta superficiarului folosinţa limitată a
terenului.
Superficiarul şi proprietarul au exerciţiul tuturor mijloacelor admise de lege
privind proprietatea şi folosinţa, pentru apărarea drepturilor lor.
Articolul 448 CCRM prevede obligaţia superficiarului de a plăti o
redeventa în următoarele cazuri şi condiţii.
Dacă actul juridic nu prevede altfel, superficiarul datorează
proprietarului terenului, sub forma de rate lunare, o sumă egală cu chiria
stabilită pe piaţa, ţinând seama de natura terenului, de zona în care se află el, de
destinaţia construcţiei, precum şi de orice alte criterii de determinare a
contravalorii folosinţei.
Redevenţa se determină la data constituirii superficiei. Redevenţa poate fi
ajustată la cererea uneia din părţi, în cazul în care condiţiile economice fac ca
neajustarea să fie inechitabilă.
Măsura ajustării se va aprecia ţinându-se seama de schimbarea
condiţiilor economice şi de principiul echităţii.
În cazul în care superficiarul nu plăteşte redevenţa timp de 3 ani,
proprietarul terenului are dreptul să ceară vânzarea superficiei la licitaţie.
Proprietarul terenului are dreptul de a participa la licitaţie.
În cazul în care superficia aparţine mai multor persoane în relatiile cu
proprietarul, acestea răspund solidar pentru plata redeventei.
Stingerea dreptului de superficie asupra construcţiei (sau plantaţiei, alte
lucruri), are loc în condiţiile prevăzute de lege sau actul de constituire, iar dreptul,
de folosinţă asupra terenului, ca drept subordonat dreptului de proprietate, va
înceta şi el în aceleaşi condiţii.
Deci, în încheiere am concluziona că dreptul de superficie este un un
dezmembrămînt al dreptului de proprietate asupra unui teren constând în dreptul
de proprietate al titularului asupra cinstrucţiei şi în drept de folosinţă asupra
terenului altui proprietar.
Dreptul de superfice are următoarele caractere:
1. este un drept real principal asupra unui imobil;
2. este un dezmembrămînt al dreptului de proprietate;
3. este un drept perpetuu, care exeistă atâta timp cât există construcţia;
 77
4. este un drept imprescriptibil, extinctiv, acţiunea în revendecare poate fi
înaintată oricând pînă la stingerea dreptului de superficie.

4. Stingerea dreptului de superficie şi efectele ei

Modalităţile de stingere a dreptului de superficie sunt reglementate atât

expres în Codul civil al Republicii Moldova, cât şi în alte izvoare normative. Art.
449 CCRM care reglementează stingerea dreptului de superficie prevede că dreptul
de superficie se stinge:
a) la expirarea termenului;
b) prin consolidare, daca terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi
persoane;
c) in alte cazuri prevazute de lege.
În afară de temeiurile stingerii superficiei prevăzute de art. 449 CCRM
stingerea dreptului de superficie poarte avea loc la cererea proprietarului
terenului. Astfel, dacă superficiarul nu a ridicat construcţia în termenul specificat
în actul juridic privind instituirea superficiei sau dacă încalcă obligaţia privind
conservarea construcţiei, proprietarul terenului are dreptul să ceară stingerea
dreptului de superficie (art. 450 CCRM).
Efectele stingerii dreptului de superficie sunt reglementate de art. 451
CCRM. Astfel, la stingerea dreptului de superficie, construcţia aflată pe teren se
transmite de drept proprietarului acestuia. Proprietarul terenului trebuie să
platească superficiarului o despagubire corespunzătoare pentru construcţie.
Despăgubirea nu este corespunzătoare dacă nu acoperă cel puţin două treimi
din valoarea de piaţă a construcţiei.
Proprietarul terenului se poate elibera de plata despăgubirii dacă
prelungeste dreptul superficiarului, înaintea expirării acestui drept, pe durata
previzibilă de exploatare a constructiei. În cazul în care refuză prelungirea,
superficiarul pierde dreptul la despăgubire. Superficiarul nu are dreptul la
stingerea dreptului de superficie, să ridice construcţia sau părţi ale ei.
Art. 452 CCRM prevede anumite garanţii pentru despăgubire. Astfel,
superficiarul are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii.
Pretenţia în despăgubire este garantată cu teren în loc de superficie şi cu
rangul acesteia.
Dacă dreptul de superficie la stingerea acesteia mai este grevat cu o ipotecă,
creditorii ipotecari au un drept de gaj asupra despăgubirii.
Art. 453 CCRM reglementează modul de subrogare în contractele în curs de
executare. La stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrogă
superficiarului în contractele de locaţiune şi arendă în curs de executare.
 78

Lista abrevierilor:
1. art. – articolul.
2. alin. – aliniatul.
3. C. civ. - Codul civil al Republicii Moldova, aprobat prin Legea nr. 1107-XV din
6 iunie 2002 (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 2002, nr.82-86).
4. lit. – litera.
5. M.O. – Monitorul Oficial al Republicii Moldova.
6. M.P. – Monitorul Parlamentului Republicii Moldova.
7. p. – pagina.
8. pct. – punctul.
9. nr. – numărul.
10.Изд-во. – издательство.
11. c. - страница
 79

Acte normative:
1. Constituţia Republicii Moldova din 29 iulie1994 ( M.O. al RM nr.1 din august1994).
2. Codul civil al Republicii Moldova /Legea nr. 1107-XV din 6 iunie 2002 (M.O. al RM, 2002,
nr.82-86)/
3. Codul familiei al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr.1316-XIV din
26.10.2000 (M.O. al RM, 2001, nr.47-48)/.
4. Codul subsolului al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr. 1511-XII din 15.
06.1993 (M.P. al RM,1993, nr.11)/
5. Codul silvic al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr. 887-XIII din 21.06.1996
(M.O. al RM, 1997, nr. 4-5)/.
6. Codul funciar al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr.828-XII din 25.12.1991
(republicat în M.O. al RM nr.1007 din 04.09.2001)/.
7. Codul funciar al RSS Moldoveneşti adoptat la 12 decembrie 1970 şi pus în aplicare de la 01
iulie 1971, Editura „Cartea Moldovenească, Chişinău, 1971.
8. Codul apelor al Republicii Moldova /Legea Republicii Moldova nr.1532-XII din 22.06.1993
(M.P. al RM,1993, nr.10)/.
9. Codul fiscal al Republicii Moldova din 24 aprilie 1997 /Legea Republicii Moldova nr.1163-
XIII din 24.04.1997 (Monitorul Oficial al RM,1997, nr.62)/.
 80
10. Codul de executare al Republicii Moldova nr.443-XV din 24 decembrie 2004 (M.O. al RM al
Republicii Moldova, 2005, nr.34-35).
11. Privind protecţia mediului înconjurător /Legea Republicii Moldova nr. 1515-XII din
16.06.1993 (M.O. al RM, 1993, nr. 10)/.
12. Cu privire la preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului /Legea Republicii
Moldova nr.1308-XIII din 25 iulie 1997 (M.O. al RM, 1997, nr.57-58, republicată în M.O. al
RM, 2001, nr.147-148)/.
13. Privimd societăţile pe acţiuni /Legea Republicii Moldova nr. 1134- XIII, 1997 (M. O. al
RM,1997, nr. 38)/.
14. Cu privire la cadastrul bunurilor imobile /Legea Republicii Moldova nr. 1543-XIII din
25.02.1998 (M.O. al RM, 1998, nr.44-46)/.
15. Cu privire la gaze /Legea Republicii Moldova nr.136-XV din 17.09.1998 (M.O. al RM,1998,
nr.111-113)/.
16. Cu privire la energia electrică /Legea Republicii Moldova nr. 1525-XIII din 19.02.1998
(M.O. al RM, 1998, nr.50-51)/.
17. Cu privire la exproprierea pentru cauze de utilitate publică /Legea Republicii Moldova din 08
iulie 1999 (M.O. al RM, 2000, nr.42-44)/.
18. Condominului în fondul locativ /Legea Republicii Moldova nr.913-XIV din 30 martie
2000 /M.O. al RM, 2000, nr.130-132/).

Referinţe bibliografice:
1. Adam I. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale (Partea judiciară adnotată). Bucureşti,
1998. – 356 p.
2. Adam I. Drept civil. Drepturilor reale. Bucureşti, Editura ALL BECK, 2002. - 797 p.
3. Baieş S.. Roşca N. Drept civil. Drepturile reale principale. Chişinău, Editura „Tipografia
centrală”, 2005. – 302 p.
4. Baieş S., Băieşu A., Cebotari V., Creţu I., Volcinschi V. Drept civil. Drepturile reale. Teoria
generală a obligaţiilor. Chişinău, Editura „Cartier Juridic”, 2005. - 528 p.
5. Baieş S.. Roşca N. Drept civil. Partea generală. Persoana fizică, Persoana juridică. Chişinău,
2004. - 240 p.
6. Codul civil al României, Bucureşti, Editura „ALL”, 1997. - 790 p.
7. Code civile du Quebec, DACFO, Montreal, 1995.- 1308 p.
8. Cojocari E., Cojocari V., Cuşmir M., Ciobanu C. Drept civil. Drepturi reale, Chişinău, 2003. -
166 p.
9. Cojocari E., Moraru L. Aplicarea răspunderii civile la apărarea dreptului de proprietate
privată. Sympozia Professorum. Chişinău .2001.p.79-18.
10. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Vol.I, Chişinău, Tipografia Centrală, 2006.
- 816 p.
11. Florescu D.C. Dreptul de proprietate. Ed.Universităţii T. Maiorescu. Bucureşti.2002. - 703 p.
12. Manoliu J., Durac G.H.. Drept civil. Drepturile reale principale. Iaşi, 1994, pag. 345.
13. Idogaru U., Sâmbrian T.. Elementele dreptului civil. Drepturi reale, vol. II, ed. Oltenia,
Craiova, 1994.
14. Hamangiu C., Roseti-Bălăbnescu I., Baicoianu Al. Tratat de drept civil român,V.II, ed. ALL
BECK, Bucureşti, 2002. - 701 p.
15. Haritonov E., Saniahmetov B. Гражданское право Украины.,Харьков, 2004, 960 р.
16. Oancea E., Molcuţ D. Drept roman, Bucureşti, 1993 . – 107 p.
17. Safta-Romano E.Dreptul de proprietate privată şi publică în România. Iaşi.1993. - 375 p.
18. Stătescu C., Bîrsan C. Drept civil. Drepturi reale ed. Universitatea, Bucureşti, 1988. - 599 p..
19. Stoica V. Drept civil. Drepturile reale principale. Vol.I. Bucureşti, Editura „Humanitas”,
2004. – 470 p.
20. Ţurcan Radu.Constituirea servituţii drin uzucapiune reglementată de Codul civil al Republicii
 81
Moldova. Revista naţională de drept, nr. 8, 2004
21. Ţurcan Radu.Distincţia dintre servituţile stabilite prin fapta omului şi îngrădirile dreptului de
proprietate. Revista naţională de drept, nr. 9, 2004, p. 42-46.
22. Urs I., Angheni, S. Drept civil. Drepturile reale. Bucureşti, Editura „Oscar Print”, 1998. – 428 p.
23. Urs I., Angheni S. Drept civil. Vol.I. Partea generală, Bucureşti, Editura „Oscar Print”, 1997. -
368 p.
24. Urs I., Angheni S. Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a obligaţiilor, Vol. II,
Bucureşti, Editura „Oscar Print”, 1998. - 375 p.
25. Urs I., Ilie-Todică C. Drepturile reale (Doctrină, Aplicaţii. Practică). Bucureşti, Editura
„Oscar Print”, 2003. - 416 p.
26. Voicu M., Popoacă M. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Tratat de jurisprudenţă
1991-2002. Bucureşti, 2002. – 450 p.
27. Voicu M. Dreptul de proprietate. Doctrină şi jurisprudenţă a Curţii Europene a Drepturilor
Omului. Bucureşti, Editura „Lumina Lex”, 2003. – 548 p.
28. Volcinschi V.Drept privat roman în scheme.Chişinău.2002.
29. Volcinchi V. Problemele definirii servituţii prediale în lumina secolelor şi a noului Cod civil al
Republicii Moldova, Legea şi viaţa, nr. 8, 2004, p.4-15.
30. Vrabie G.,Popescu S. Teoria generală a dreptului. Iaşi, Editura „Şt. Procopiu”, 1995. – 486
p.
31. Шершеневич Г.Ф.Общая теория права. Москва. – 574 c.