ESPECIAL ¿Es lo mismo la propiedad adquirida por herencia que la expectativa de convertirse en propietario? ¿Cuál de ellos constituye un título posesorio? Avances y retrocesos de la Corte Suprema Is property acquired by inheritance the same as the expectation of becoming an owner? Which one constitutes possessory title? Advances and setbacks of the Supreme Court Alan Pasco Arauco* Resumen: En el IV Pleno Casatorio Civil se listó los casos complejos (y que con mayor frecuencia se presentaban en la realidad) en los que estamos frente a un título posesorio. Sobre el particular, a propósito de un reciente proceso de desalojo por ocupación precaria resuelto por la Corte Suprema (Casación N° 1765-2019-Cañete), el autor refiere que este caso bien podría ser resumido como “un paso hacia adelante y otro para atrás”, pues la Corte avanza positivamente hacia una concepción amplia del título posesorio, pero inmediatamente retrocede al guardar silencio sobre una incorrecta calificación jurídica en la que incurrió la sala superior. Precisa que, en el caso materia de análisis, lo que constituye título posesorio no es la expectativa de herencia, sino el derecho de propiedad. Abstract: In the IV Pleno Casatorio Civil, a list of complex cases (most frequently occurring in reality) in which we are faced with a possessory title was made. In this regard, regarding a recent eviction process for precarious occupation resolved by the Supreme Court (Cassation No. 1765-2019-Cañete), the author refers that this case could well be summarized as “one step forward and one step back”, since the Court positively advances towards a broad conception of possessory title, but immediately goes backwards by remaining silent on an incorrect legal qualification incurred by the superior court. It specifies that, in the case under analysis, what constitutes possessory title is not the expectation of inheritance, but the right of ownership. Palabras clave: Título posesorio / Derecho expectaticio / Posesión precaria Keywords: Possessory title / Expectancy right / Precarious possession Marco normativo: • Código Civil: arts. 225, 681, 683, 911, 975, 1028, 1123 y 2001. Recibido: 20/03/2023 // Aprobado: 3/04/2023 * Abogado por la Universidad Nacional Mayor de San Marcos y magíster en Derecho Civil por la Pontificia Universidad Católica del Perú. Asociado senior de Hernández & Cía. Abogados. Profesor universitario. GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 118 • ABRIL 2023 • ISSN 2305-3259 • pp. 9-19 9 INTRODUCCIÓN La posesión legítima es sinónimo de posesión conforme a derecho, es decir, una posesión que se sustenta en una causa o razón justificante que ha sido valorada y es admitida por el sistema jurídico. Esta causa o razón justificante (de la cual surge el derecho), que le otorga legitimidad a la posesión, se conoce como “título”. Poseer con título, entonces, equivale a poseer con derecho. El propietario es un poseedor legítimo porque posee en base a un derecho: la propiedad. El usufructuario, por su parte, sustenta su posesión en el llamado “derecho de usufructo”. Quienes poseen el bien en virtud de un derecho de uso son también poseedores legítimos. El arrendatario sustenta su posesión en el derecho de crédito nacido de su contrato de arrendamiento celebrado con el propietario. Todos ellos son poseedores legítimos porque cuentan con un derecho (nacido de un título) que respalda su posesión. Cada vez que queramos determinar si alguien es o no un poseedor legítimo, deberemos preguntarnos: ¿cuenta con un derecho que lo respalde? Este derecho puede derivar de dos fuentes (la fuente es, precisamente, el “título”): la voluntad de las partes o la ley. En el primer caso estamos ante el denominado “título negocial”; en el segundo se trata de un “título legal”. Piénsese en el propietario poseedor de un bien: el derecho que le otorga legitimidad a su posesión es la “propiedad”, pero ésta podría haber derivado de la compraventa celebrada con el anterior dueño (título negocial) o bien de una prescripción adquisitiva (título legal). En el caso del título negocial, se trata (mayormente) de acuerdo entre las partes interesadas, en virtud del cual quien tiene el derecho a poseer transfiere o cede el mismo a favor de su contraparte (una compraventa, un usufructo, un arrendamiento o comodato). En el título legal, por el contrario, el derecho que 10 respalda a la posesión deriva directamente de la ley, sin necesidad de un acuerdo o intercambio de voluntades (pensemos en la aprehensión de bienes sin dueño o la adquisición de propiedad de un inmueble mediante la usucapión). Entonces, cuando el artículo 911 CC califica al poseedor precario como aquel que no tiene “título”, se está refiriendo a la carencia tanto de un título negocial como legal. Esto que parece sencillo, en la práctica genera un sinfín de dolores de cabeza, pues el tema del “título posesorio” se mantiene en constante evolución. En efecto, pese a que tenemos un Pleno Casatorio (el IV) que buscó “ordenar la casa” y definir cuándo debía entenderse que existía un título justificante de la posesión, las discusiones siguen proliferando, lo cual es obvio: los conflictos que se presentan en la realidad siempre terminarán rebalsando los márgenes de un pleno. La sentencia que será materia de análisis en este breve comentario es, precisamente, un buen ejemplo de cómo nuestra jurisprudencia, pese a la existencia del IV Pleno, debe continuar lidiando con casos problemáticos. Pero no todas son malas noticias: estos nuevos casos bien podrían ser vistos, antes que como una carga, como una oportunidad para que nuestra jurisprudencia siga perfilando (y definiendo) los contornos del denominado “título posesorio”. I. LOS HECHOS DEL CASO En la Casación N° 1765-2019-Cañete, se resolvió la demanda de desalojo por ocupación precaria (en adelante, la “demanda”) interpuesta por los hermanos Pascual y Antonio Víctor Huapaya (en adelante, los “demandantes”) contra Anita Elena Quispe Huapaya (en adelante la “demandada”), a efectos de que esta última restituya la posesión del inmueble ubicado en el lote 2, manzana A, pp. 9-19 • ISSN 2305-3259 • ABRIL 2023 • Nº 118 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL EL TÍTULO POSESORIO PARA OPONERSE AL DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA Centro Poblado San Luis, distrito de San Luis, provincia y departamento de Lima, inscrito en el Código de Predio P17031341 del Registro de Predios de Lima (en adelante, el “inmueble”). solo los demandantes habían sido declarados herederos del causante, sino dos personas más, quienes no estaban interviniendo en la demanda. - Los argumentos de la demanda fueron los siguientes: - - El propietario original del inmueble había sido el Sr. Víctor Huapaya Atencio (en adelante, el “causante”). Sin embargo, una vez fallecido, el dominio pasó a manos de los demandantes, por haber sido declarados como sus herederos, tal como quedó acreditado con la sucesión intestada inscrita en la Partida N° 21217014. Si le damos al término ‘título’ un significado amplio (es decir, cualquier causa justificante, legal o negocial, del cual se deriva un derecho que legitima a alguien a permanecer en el bien), entonces no sería correcto diferenciar el ‘título’ de las ‘causas o circunstancias que justifican la posesión’, pues dentro del ‘título legal’ entrarían todas esas ‘circunstancias’ . La demandada, por su parte, se encontraba en posesión del inmueble sin tener ningún derecho que la respalde, por lo que correspondía su lanzamiento. La demandada planteó su contestación en los siguientes términos: - Sostuvo ser hija de Juana Rosa Huapaya Atencio (en adelante, la “Sra. Huapaya”), hermanda del causante, quien indebidamente no había sido considerada heredera de aquél junto con los demandantes. - Asimismo, dado el fallecimiento de la Sra. Huapaya, a la demandada le correspondía –por representación– tomar su lugar dentro de la sucesión del causante. Ese era el título que, según la demandada, la legitimaba a mantenerse en posesión del inmueble. - - La demandada añadió que había ingresado al inmueble con el consentimiento del causante, para atenderlo en sus últimos días de vida, dado que sus hermanos (entre ellos, los demandantes) nunca se preocuparon por él. Por otro lado, la demandada sostuvo que, según el acta de sucesión intestada, no Finalmente, el inmueble aún no había sido dividido (se mantenía bajo un régimen de copropiedad), pese a lo cual los demandantes estaban solicitando el desalojo respecto de solo una parte del bien. En primera instancia la demanda fue amparada por los siguientes fundamentos: - El derecho de propiedad de los demandantes se encontraba acreditado en virtud de su calidad de herederos del causante. - El hecho que la demandada haya cuidado en vida al causante no constituía un título posesorio que justifique su permanencia en el inmueble. - La afirmación de la demandada, en el sentido que su madre (la Sra. Huapaya) era hermana del causante, no había sido GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 118 • ABRIL 2023 • ISSN 2305-3259 • pp. 9-19 11 acreditado en el proceso, ya que aquélla formalmente no estaba considerada dentro de la sucesión inscrita. - El hecho de que el inmueble no haya sido objeto de división para determinar el área de terreno que le pertenecía (en propiedad exclusiva) a cada uno de los demandantes, no limitaba su derecho de acción. La Sala Superior revocó la sentencia de primera instancia y, reformándola, la declaró infundada. Los argumentos del fallo fueron los siguientes: - Conforme a la demanda de petición de herencia presentada por la hermana de la demandada ante otro Juzgado, ésta buscaba ser incluida como heredera del causante en representación de su finada madre (la Sra. Huapaya). - Si bien es cierto la hermana de la demandada no es parte del proceso de desalojo, también lo es que no existen dudas en cuanto: (a) al vínculo que la une con la demandada; y (b) su condición de hijas de la Sra. Huapaya (hermana del causante). - Estos hechos se dan por acreditados en la medida que los demandantes no cuestionaron la veracidad de la demanda de petición de herencia, así como tampoco el documento titulado “Acuerdo de Consejo de Familia”, en el cual se reconocía el vínculo que unía a la demandada con su hermana y el hecho que ambas ingresaron al inmueble para cuidar al causante antes de su fallecimiento. - Por las consideraciones expuestas, la demandada cuenta con un “derecho expectaticio” de concurrir en la herencia del causante, y este sería –precisamente– su título posesorio. En su recurso de casación, los demandantes invocaron una serie de normas sustantivas 12 y procesales, pero sin vincularlas al caso. Es decir, se limitaron a reproducir el texto legal sin detallar en qué consistía la infracción normativa en la que habría incurrido la Sala Superior. De manera adecuada, la Corte Suprema (en adelante, la “Corte”) advirtió lo siguiente: El recurso de casación no consiste en una formulación de denuncias sobre infracciones normativas sin relación alguna con la causa que se debate. Hay la necesidad de indicar cómo esa infracción normativa que se ha denunciado ha sido la justificación esencial en la decisión que se impugna. Ello supone hacer un juicio de relevancia sobre los preceptos jurídicos que se invocan, a fin de vincularlos con el fallo recurrido de forma tal que se pueda señalar razonablemente que de haberse tenido en cuenta otro hubiera sido el pronunciamiento. Asimismo, en cuanto al “título posesorio” invocado por la demandada, la Corte consideró que el mismo podía ser de fuente u origen legal, tema respecto del cual la Sala Superior sí había cumplido con pronunciarse, por lo que se trataba de una “decisión posible de aceptar por la razonabilidad de los hechos” (cabe precisar que la Corte no “aterrizó” su análisis en los hechos del caso, sino que se limitó a señalar –en abstracto– los tipos de título posesorio -negocial y legalcon los que podía defenderse un demandado por desalojo). Por tales consideraciones, la Corte declaró infundado el recurso de casación, permitiendo así que la demandada se mantenga en posesión del inmueble. En términos generales, estoy de acuerdo con la decisión de la Corte, aunque considero interesante analizar tres aspectos: (i) ¿cuál era realmente el título posesorio que estaba invocando la demandada como sustento de su permanencia en el inmueble?; (ii) en qué se basó la Corte para señalar que el título posesorio pp. 9-19 • ISSN 2305-3259 • ABRIL 2023 • Nº 118 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL EL TÍTULO POSESORIO PARA OPONERSE AL DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA podía ser de origen legal; y (iii) si el desalojo no era el remedio adecuado para los demandantes, ¿cuál debió ser su pretensión? II. EL “TÍTULO POSESORIO” ANTES Y DESPUÉS DEL CUARTO PLENO El artículo 911 del Código Civil (en adelante, “CC”) exige la “ausencia de título” para que alguien pueda ser calificado como precario. Sin embargo, hasta antes del IV Pleno Casatorio, la Corte había venido exigiendo algo más: el precario no solo debía carecer de título, sino además de “cualquier circunstancia que justifique su posesión”: La precariedad a que se refiere el artículo 911 CC no se determina únicamente por la falta de título, sino que para ser considerado como tal debe darse la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que justifique el uso y disfrute (la posesión) del mismo1. ¿A qué se refería la Corte con estas “circunstancias justificantes”? Dos casos servirán para graficarlo: - - 1 En el caso tramitado como Expediente N° 2446-2008, la sala superior consideró debidamente justificada la posesión de la conviviente del causante (y, por ende, infundada la demanda de desalojo interpuesta por los hijos de este último) no obstante que, a la fecha de interposición de la demanda, no había una sentencia firme que reconociera la existencia de una unión de hecho entre el finado y la demandada. Según la Corte, no se había acreditado la “ausencia absoluta de circunstancias que justifiquen la posesión” a favor de la demandada. En la Casación N° 1643-2003-Tumbes una pareja de esposos demandó por desalojo al Comisario de la Policía Nacional de Aguas Verdes. El demandado logró acreditar que se encontraba en posesión del bien hace varios años (no se indica cuantos), lo cual llevó a la Corte a concluir que existían circunstancias que justificaban la posesión del demandado (su tiempo prolongado de estancia en el predio), por lo que la demanda de desalojo fue desestimada. En ambos casos se empleó la figura de las “circunstancias que justifican la posesión del bien” para evitar el desalojo. Sin embargo, si uno ve de cerca el tema, se percata que estas “circunstancias justificantes de la posesión” (y que impedían que el desalojo tuviera éxito), no eran otra cosa que el “título legal” que el demandado mostraba para justificar su posesión. En efecto, en el primer caso se desestimó el desalojo porque se consideró que la demandada resultaba beneficiada por el régimen patrimonial de sociedad de gananciales generado como consecuencia de la unión de hecho mantenida con el causante (padres de los demandantes); es decir, el título legal que la legitimaba a estar en el bien era su condición de “cónyuge” (para efectos patrimoniales). En el segundo caso, aunque la Corte no lo dijo expresamente, se consideró que el tiempo durante el cual el demandado había estado en posesión del predio en litigio lo había convertido en propietario por prescripción, y precisamente en eso consistía el título legal que lo autorizaba a permanecer en el bien. Ahora bien, si el “título” era sinónimo de “circunstancia que justificaba la posesión”, ¿por qué razón la Corte los diferenciaba y señalaba que para ser “precario” no bastaba con Solo por citar algunas resoluciones: Casación N° 1147-2001-La Libertad, publicada en El Peruano el 01-102002, p. 8883; Casación N° 2016-97-Lima, publicada en El Peruano con fecha 01-03-2001, p. 7009. GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 118 • ABRIL 2023 • ISSN 2305-3259 • pp. 9-19 13 no tener “título”, sino que, además, no debía contarse con “circunstancias que justifiquen la posesión”? con relación a la existencia de ciertas circunstancias que, derivadas de la ley, permitían justificar la posesión e impedir el desalojo. Lo que sucede es que la Corte le había venido dando a la palabra “título” el significado de “documento formal”. Partiendo de ello, sí se justificaba la distinción, pues si bien el demandado por desalojo podría no contar con un documento que dé cuenta de su derecho a la posesión (un contrato de compraventa, arrendamiento o comodato), sí podría acreditar su derecho gracias a la existencia de ciertas circunstancias, como lo serían (por ejemplo): (i) el tiempo de posesión ejercido sobre el bien (derecho de propiedad adquirido por usucapión); (ii) tener la condición de conviviente por dos años (o más) del padre de los demandantes (derecho de propiedad adquirido gracias al régimen de sociedad de gananciales); (iii) ser heredero del propietario del bien cuya posesión se encontraba ejerciendo (derecho de propiedad adquirido por herencia); (iv) ser titular de un derecho de retención sobre el bien respecto del cual se le buscaba lanzar, producto de las mejoras –no reembolsadas– realizadas en el mismo (derecho de garantía derivado de mandato legal); etc. Esta era la situación hasta antes del IV Pleno. Una vez llegado el mismo, la cuestión ha quedado más clara, aun cuando no de la manera más ordenada o prolija. Me explico. Por el contrario, si le damos al término “título” -como considero es lo correcto- un significado amplio (es decir, cualquier razón o causa justificante, ya sea de tipo legal o negocial, del cual se deriva un derecho que legitima a alguien a permanecer en el bien), entonces no sería correcto diferenciar el “título” de las “causas o circunstancias que justifican la posesión”, pues dentro del “título legal” entrarían todas esas “circunstancias”. Pero más allá de la terminología empleada, lo importante era el reconocimiento de la Corte 2 14 En su parte resolutiva (numeral 2 de la doctrina jurisprudencial vinculante), el IV Pleno concluye lo siguiente: Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer. (El resaltado es nuestro). Lo que hizo la Corte, siguiendo lo dispuesto por el artículo 225 CC2, fue diferenciar el acto jurídico del documento que lo contiene. Por ello, se afirma que el demandado podrá sustentar su posesión no sólo en un documento formal (un papel donde conste la compraventa o el arrendamiento), sino en cualquier acto jurídico, aun cuando el mismo no se encuentre materializado en un documento (piénsese en un derecho de uso o habitación otorgado de forma verbal entre familiares y cuya existencia pueda acreditarse). El problema es que con esta definición de “título” quedan excluidas aquellas razones o circunstancias que derivan de la ley y que también permiten justificar una posesión. Es decir, se excluyen los títulos legales (situación que precisamente debía ser aclarada/corregida por el Pleno). Código Civil: Artículo 225.- No debe confundirse el acto con el documento que sirve para probarlo. Puede subsistir el acto aunque el documento se declare nulo. pp. 9-19 • ISSN 2305-3259 • ABRIL 2023 • Nº 118 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL EL TÍTULO POSESORIO PARA OPONERSE AL DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA Entonces, diera la impresión que, a nivel jurisprudencial, pasamos de un reconocimiento implícito del título legal (bajo la denominación de “circunstancias que justifican el uso y disfrute del bien”), a su negación absoluta, reconociéndose dentro del concepto “título” únicamente a aquellos de fuente negocial (“actos jurídicos”). No obstante, y tal como he advertido en otra sede (Pasco, A., 2019), la manera de superar este problema es recurriendo al Considerando 61 del IV Pleno, en donde se señala que el título podría derivar de un “hecho”, término dentro del cual podríamos englobar una serie de hipótesis de origen legal, como sería la prescripción adquisitiva, el derecho de retención, el derecho de uso adquirido por extensión en virtud del artículo 1028 CC, entre otros: En consecuencia, se presentará esta figura [la del poseedor precario] en cualquier situación en la que falte un título (acto o hecho), o este haya nacido, en la cual deberá fundarse o justificarse la condición de precario en el bien, situación que se imputa al demandado y que habilita al reclamante —sea a título de propietario, poseedor mediato, administrador, comodante, etc.— pedir y obtener el disfrute del derecho a poseer. Por ello, una persona tendrá la condición de precaria cuando ocupe un inmueble ajeno, sin pago de renta y sin título para ello, o cuando dicho título, según las pruebas presentadas en el desalojo, no genere ningún efecto de protección para quien ostente la posesión inmediata, frente al reclamante. (El resaltado es nuestro). Nótese cómo en este considerando, a diferencia de lo establecido en la parte resolutiva del fallo, no se restringe el “título” al ámbito negocial, e incluso se habla de un “acto o hecho” (jurídicos) como fuentes generadoras del título. Sin duda alguna no es la mejor redacción, pero al menos nos otorga cierto margen de maniobra para argumentar que, pese a la ausencia de un acto jurídico otorgado a favor del poseedor, éste tendrá derecho a mantenerse en el bien en tanto acredite una razón o causa legal (normativa) que le otorgue un derecho sobre el mismo. El título posesorio (que impedirá el desalojo) bien podrá derivar de un acto de autonomía privada (título negocial), como lo sería un contrato de compraventa, o bien de una norma legal (título legal), como lo sería la propiedad adquirida vía usucapión, mediante herencia, o el derecho de retención obtenido en aplicación del art. 1123 del Código Civil . III. LA CONCEPCIÓN AMPLIA DEL TÍTULO POSESORIO Y UNA PRECISIÓN AL IV PLENO: UN ACIERTO DE LA CORTE En línea con lo expuesto en el acápite precedente, considero un acierto lo dicho por la Corte en la casación materia de análisis, pues se confirma (de manera clara y explícita) que, pese a la parte resolutiva del IV Pleno, el título posesorio también puede ser de origen legal: El segundo principio vinculante del Cuarto Pleno Casatorio Civil señala: ´Cuando se hace alusión a la carencia de título o al fenecimiento del mismo, no se está refiriendo al documento que haga alusión exclusiva al título de propiedad, sino a cualquier acto GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 118 • ABRIL 2023 • ISSN 2305-3259 • pp. 9-19 15 jurídico que le autorice a la parte demandada a ejercer la posesión del bien, puesto que el derecho en disputa no será la propiedad sino el derecho a poseer´. La disposición es absolutamente clara para concluir que en este tipo de procesos se resuelve sobre el derecho a poseer y no sobre la propiedad. En lo que concierne al título, el referido precedente informa que este no debe entenderse como sinónimo de documento, sino que alude a ´cualquier acto jurídico´. Si bien, como se advierte, utiliza un término limitante que fija sus fronteras en la circunscripción del acto jurídico, ello no es así, pues debe tenerse en cuenta este precedente con el considerando que lo motiva, apreciándose en el fundamento 61 de la sentencia plenaria que no solo se alude el ´acto´, sino también al ´hecho´ y de ello deriva que el título no solo está fijado por la fuente negocial voluntaria, sino también por la fuente legal. (El resaltado es nuestro). No podría estar más de acuerdo con la Corte: una lectura conjunta de la parte resolutiva del IV Pleno con el considerando 61, permite concluir que el título posesorio (que impedirá el desalojo) bien podrá derivar de un acto de autonomía privada (título negocial), como lo sería un contrato de compraventa o el otorgamiento unilateral de un derecho de usufructo o habitación, o bien de una norma legal (título legal), como lo sería la propiedad adquirida vía usucapión, mediante herencia, el derecho de uso ganado por aplicación del artículo 1028 CC o el derecho de retención obtenido en aplicación del art. 1123 CC. IV. ¿CUÁL ERA EL TÍTULO POSESORIO DE LA DEMANDADA? ¿UN “DERECHO EXPECTATICIO” O DERECHO DE PROPIEDAD? UN DESACIERTO DE LA CORTE Como se ha podido ver de los antecedentes del caso, la sala superior sostuvo que el título posesorio de la demandada consistía 16 en su “’derecho expectaticio’ de concurrir en la herencia del causante” (original propietario del bien). Habría sido ideal que la Corte dijese algo sobre este punto, precisando que, en realidad, más que una expectativa, lo que legitimaba a la demanda a mantenerse en el inmueble era su derecho de propiedad adquirido por herencia. Me explico. El caso bajo análisis encaja dentro del supuesto de hecho de los artículos 681 y 683 CC, según los cuales (respectivamente): Por la representación sucesoria los descendientes tienen derecho de entrar en el lugar y en el grado de su ascendiente, a recibir la herencia que a éste correspondería si viviese, o la que hubiera renunciado o perdido por indignidad o desheredación. En la línea colateral sólo hay representación para que al heredar a un hermano, concurran con los sobrevivientes los hijos de los hermanos premuertos que tengan derecho a representarlo en los casos previstos en el artículo 681. Según estas normas, fallecido un hermano (el causante), los demás (los demandantes y la Sra. Huapata) concurren a la herencia, y en caso alguno de estos hubiese fallecido (como fue el caso de la Sra. Hupaya), lo hacen en su representación sus respectivos hijos. En tal sentido, tanto a la demandada como a su hermana les correspondía participar en la herencia dejada por el causante junto al resto de miembros de la sucesión. Es decir, la demandada no era sino copropietaria del inmueble, como lo sería cualquier heredero que concurre a la masa dejada por su respectivo causante. Con esto queda del todo claro cuál era el título posesorio de la demandada: no se trataba de un “derecho expectaticio” o de la “potencialidad” de adquirir derechos sobre el inmueble; el derecho que respaldaba la posesión de la demandada (y, por ende, le otorgaba pp. 9-19 • ISSN 2305-3259 • ABRIL 2023 • Nº 118 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL EL TÍTULO POSESORIO PARA OPONERSE AL DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA legitimidad) era la propiedad adquirida vía herencia. O para decirlo de forma más clara: la demandada contaba con un título legal constituido por las normas jurídicas contenidas en los artículos 681 y 683 CC. Y nótese que hacer esta distinción entre “expectativa” y “derecho” es sumamente importante, pues evita crear falsos títulos posesorios. Si se piensa que una “expectativa” constituye un título posesorio, mañana más tarde tendremos a innumerables familiares alegando estar haciendo uso legítimo de los bienes de sus ascendientes (potenciales causantes), en virtud de la “expectativa” de adquirir dichos bienes por herencia una vez que el familiar/propietario (padre, abuelo, tío, hermano) fallezca. Este sería el caso, por ejemplo, del hijo (mayor de edad y con plenas facultades para valerse por sí mismo) que se niega a salir del hogar de propiedad de sus padres, abuelos o tíos, aduciendo que, en el futuro, ante la muerte de estos últimos, el bien le pertenecerá vía herencia. Aquí estamos ante una simple expectativa fáctica que no tiene ninguna relevancia jurídica, ya que mientras el propietario se mantenga con vida no viene al caso crear derechos (o expectativas) derivados de una potencial sucesión hereditaria. En síntesis, es importante tener claros los conceptos: el derecho de propiedad adquirido vía herencia sí es un título legitimante de la posesión; por el contrario, la sola expectativa de convertirse en propietario (lo que no ocurría en el caso bajo análisis) no justifica por sí mismo el ejercicio posesorio (sin perjuicio de ello, debo advertir siempre habrá matices que puedan variar esta conclusión). 3 Es un acierto que la Corte haya precisado que el IV Pleno debe ser leído en clave amplia, reconociéndole legitimidad no solo a los títulos posesorios de origen negocial, sino también a aquellos de fuente legal. Sin embargo, lo criticable es que no se haya distinguido entre una expectativa carente de relevancia jurídica y un derecho de propiedad adquirido por herencia . V. ¿CUÁL DEBIÓ SER LA ESTRATEGIA LEGAL DE LOS DEMANDANTES? EL REMEDIO OCULTO EN EL ARTÍCULO 975 CC Habiendo quedado claro que a la demandada le asistía el derecho de propiedad sobre el inmueble, corresponde preguntarnos si es que sus condóminos (los demandantes) estaban legitimados para demandarla por desalojo. Y si la respuesta es negativa, entonces deberemos preguntarnos cuál es el remedio aplicable cuando un copropietario se encuentre ejerciendo exclusivamente la posesión del bien común con exclusión de los demás3. Este caso se encuentra normado en el artículo 975 CC: “El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, Para poder desarrollar este punto, voy a asumir –aun cuando ello no queda claro de la lectura de la Casación– que la demandada, además de encontrarse en posesión exclusiva del área en controversia (lo que sí estaba acreditado), impedía que el resto de los copropietarios ejercieran su facultad de uso. GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 118 • ABRIL 2023 • ISSN 2305-3259 • pp. 9-19 17 debe indemnizarles en las proporciones que les corresponda”. de la posesión, sino más bien que se permita el ejercicio compartido de la facultad de uso. La norma regula un supuesto patológico, en el que uno de los copropietarios vulnera los límites al ejercicio de la facultad de uso que le corresponde sobre el bien común4. La consecuencia ante esta vulneración es la obligación, de cargo del condómino infractor, de “indemnizar” a sus pares. Y en el caso de la pretensión de desalojo ocurre lo mismo: en la medida que ésta se plantea contra todo aquel que carece de un título (o cuando éste resulta manifiestamente nulo), esto tampoco se da en el caso materia de análisis, pues todos los copropietarios (los demandantes, la demandada, su hermana y todos los miembros de la sucesión) tienen la facultad de usar la totalidad del bien común, por lo que no sería correcto sostener que el copropietario infractor debe “hacer entrega del bien” o “restituir la posesión” al resto de condóminos (esto implicará negarle al primero el derecho de uso que la ley -en su condición de copropietario- le reconoce). Si bien es cierto el artículo 975 CC consagra una consecuencia dineraria (la indemnización), existe un remedio alternativo (no mencionado por el legislador) que el copropietario afectado por la exclusión podría plantear: exigir el cese efectivo de la exclusión, ordenándosele al condómino culpable que permita al resto ejercer en conjunto la facultad de uso. Ahora bien, ¿a través de qué clase de pretensión deberá canalizarse dicho pedido? ¿Será acaso una acción reivindicatoria o, más bien, una demanda de desalojo? Considero que ambas pretensiones deben ser descartadas. Tratándose de la acción reivindicatoria, ésta la plantea el propietario contra quien no ostenta tal condición, presupuesto que no se da en el caso analizado, pues la disputa involucra a dos (o más) (co)propietarios: uno que tiene el control efectivo del bien y el otro que busca acceder al mismo. Asimismo, si reparamos en que la finalidad de la reivindicatoria es que el bien pase de manos de uno (poseedor no propietario) a otro (propietario no poseedor), ello tampoco se daría en el caso planteado, ya que el copropietario excluido no busca que el condómino culpable sea privado 4 18 Por tales consideraciones, estimo que la pretensión que debiera plantearse encaja dentro de lo que nuestro CC denomina en su artículo 2001 inciso 1 como “acción real”. En este caso, la “acción” (en estricto, “pretensión”) no sería una que busque privar al copropietario infractor (la demandada) del uso del bien común (el inmueble), sino una mediante la cual se le obligue a dar acceso al bien al resto de los copropietarios, generándose así la explotación compartida del activo. CONCLUSIONES Definir qué es un título posesorio siempre ha sido una labor compleja. Es importante que tengamos un pleno cuya finalidad fue listar los casos complejos (y que con mayor frecuencia se presentaban en la realidad) Nótese que para que el caso encaje en el supuesto de hecho de la norma no basta con que uno condómino haga uso exclusivo de todo o parte del bien común, sino que dicha exclusividad debe ser consecuencia de un impedimento al ejercicio posesorio en perjuicio del resto de los copropietarios. Es decir, si hubiese mediado un acuerdo privado entre los condóminos para que alguno de ellos explotase el bien autónomamente, obligándose los demás a abstenerse de entorpecer dicho ejercicio posesorio, entonces estaríamos ante un hecho lícito que ninguna consecuencia debiera generar en perjuicio de los condóminos excluidos. Sobre el particular, ver: Pasco, 2022, p. 168. pp. 9-19 • ISSN 2305-3259 • ABRIL 2023 • Nº 118 | GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL EL TÍTULO POSESORIO PARA OPONERSE AL DESALOJO POR OCUPACIÓN PRECARIA dándoles una solución uniforme. No obstante, la realidad siempre superará a los plenos (por más vinculantes que estos sean), por lo que seguirán dándose casos que deberán ser aprovechados por nuestra judicatura para terminar de definir lo que es (y no es) un título posesorio. Es un acierto que la Corte haya precisado que el IV Pleno debe ser leído en clave amplia, reconociéndole legitimidad no solo a los títulos posesorios de origen negocial, sino también a aquellos de fuente legal. Sin embargo, lo criticable es que no se haya hecho la aclaración respectiva en cuanto a la distinción entre una expectativa carente de relevancia jurídica (y que, por ende, no constituye un título posesorio) y un derecho de propiedad adquirido por herencia (ejemplo típico de un título de carácter legal). Este caso bien podría ser resumido como “dando un paso hacia adelante y otro para atrás”. La Corte avanza -positivamente- hacia una concepción amplia del título posesorio, pero inmediatamente retrocede al guardar silencio sobre una incorrecta calificación jurídica en la que incurrió la sala superior. Si queremos que los contornos del título posesorio vayan quedando bien definidos, necesitamos que los pasos de la Corte Suprema vayan firmes y seguros hacia tal objetivo. Š REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS Pasco, A. (2019). El poseedor precario. Un enfoque doctrinario y jurisprudencial. Lima: Gaceta Jurídica. Pasco, A. (2022). La copropiedad. Lima: Gaceta Jurídica. GACETA CIVIL & PROCESAL CIVIL | Nº 118 • ABRIL 2023 • ISSN 2305-3259 • pp. 9-19 19